הטבות ממשלתיות מה זה אומר בפועל ואיך תיערך לפטור ממע"מ?

עלי – ישראל הס

כתב נדל"ן באתר ביזפורטל ועורך שוק 2009עד 6ההון בכלכליסט, משקיע נדל"ן בעל נסיון של שנים, מלווה רוכשים בקניית דירה למגורים

ומארגן קבוצות רוכשים.2005והשקעה מ-

תוכן עניינים

) זכאות להלוואה המסובסדת על ידי משרד הבינוי והשיכון1

) מה היה מענק ירושלים ומה קרה בעקבותו?2

) מי זכאי לפטור במע"מ?3

) גלה איך ישפיע הפטור ממע"מ על מחירי הדירות?4

) מה לעשות בתקופת הביניים עד מתן הפטור?5

זכאות להלוואה המסובסדת על ידי משרד הבינוי והשיכון

מה התנאים לקבלה?

כסיוע הזכאות היא זכאות להלוואה המסובסדת על ידי משרד הבינוי והשיכון,לרוכשי דירה ראשונה למגורים. תנאי ההלוואה ייחודיים: נכון לעכשיו, עד סוף

, הניתנת 3%, מדובר בהלוואה צמודה למדד, בריבית קבועה של 2013שנת שנה.25לתקופה של עד

באילו סכומים?

הלוואת הזכאות ניתנת לרוכשי דירה ראשונה, זוגות צעירים, יחידים ועולים חדשים שאין ולא היתה דירה בבעלותם. ההלוואה ניתנת בהתאם לקריטריונים

של משרד הבינוי והשיכון, אשר מוגדרים על ידו. גובה הסכום המקסימלי להלוואה נקבע גם הוא במשרד הבינוי והשיכון.

סכום ההלוואה נקבע בהתאם לסך נקודות הזכאות שצברתם, בתוספת סכום ● נקודות 1,000המושפע ממספר חודשי השירות הצבאי של בני הזוג. צבירה של

ומעלה מעניקה הלוואת זכאות

מה קרה למחירי הדירות עם מתן מענק ירושלים?

, 2013מענק ירושלים ניתן למי שרוכש דירה ראשונה בעיר, בין מאי לאוקטובר בעקבות יוזמה של שר השיכון אורי אריאלי.

אלף שקלים אמור היה לסייע לזוגות הצעירים לרכוש 100המענק בסך של כ–●דירה ראשונה בירושלים, אבל התוצאות בפועל היו שונות מהמתוכנן.

מה קרה למחירי הדירות עם מתן מענק ירושלים?

בהתחלה ניתן המענק גם לדירות מסוג יד שניה, אך מחודש יולי הוא ניתן רק בעבור רכישת דירות בפרויקטים חדשים. הפרסום הממשלתי הממוקד בדבר

האפשרות לקבלת המענק בחודשים אלה סיפק לקבלנים דחיפה שיווקית אדירה לפרויקטים שלהם.

התוצאה היתה צפויה: בשל חוסר הפיקוח הממשלתי, ניצלו קבלנים רבים את ●. להעלאת מחיר הדירההגידול בביקוש לרכישת דירות כמנוף

האם משהו הולך להשתנות?

על פי הפרסומים האחרונים של משרד האוצר, עם החלת הפטור ממע"מ על ●רכישת דירה ראשונה הפיקוח יהיה הדוק יותר.

עפ"י מה שדווח עד כה, הקבלנים לא יוכלו למכור דירות בכל מחיר שירצו אלא יצטרכו שמחיר הדירות שיציעו יהיו נמוכים או שווים לממוצע מחירי הדירות

שנמכרו לאחרונה באיזור.

במשרד האוצר יבדקו זאת ע"י השוואה לנתוני מכירת הדירות במאגר המידע של רשות המסים והתהליך יפוקח ע"י שמאי ממשלתי.

מי זכאי לפטור ממע"מ?

מילון ש"ח מורכבת ממספר תנאים 1.6הזכאות לפטור ממע"מ לדירות חדשות עד מצטברים:

) זוג נשוי, לרבות ידועים בציבור, שלהם ילד אחד לפחות; הורה במשפחה חד 1הורית שלו ילד אחד לפחות בחזקתו; זוגות ללא ילדים שאחד מבני הזוג בן למעלה

; וזכאים לקצבת נכות כללית או בעלי דרגת נכות של 35; רווקים מעל גיל 35מ- המקבלים קצבת נפגעי עבודה או קצבה לפי חוק הנכים.75%לפחות

) שהוכיחו שאין ולא הייתה בבעלותם דירה קודם לכן ושלא ביצעו עסקה לרכישת 2דירה שבוטלה.

) לפחות אחד מבני הזוג שירתו בצה"ל או בשירות לאומי.3

) מחיר הדירה שמציע הקבלן במסגרת הפטור לא יעלה על מחיר הדירה 4הממוצעת באזור – המחיר הממוצע נקבע ע"י השמאי הממשלתי.

שנים לאחר הקניה.5) אסור למכור את הדירה בתוך 5

מי זכאי לפטור ממע"מ?

הזכאות לפטור ממע"מ לדירות חדשות למי שלא שירת בשרות צבאי או לאומי עד אלף ש"ח, מורכבת ממספר תנאים מצטברים:950

) זוג נשוי, לרבות ידועים בציבור, שלהם ילד אחד לפחות; הורה במשפחה חד 1הורית שלו ילד אחד לפחות בחזקתו; זוגות ללא ילדים שאחד מבני הזוג בן למעלה

; וזכאים לקצבת נכות כללית או בעלי דרגת נכות של 35; רווקים מעל גיל 35מ- המקבלים קצבת נפגעי עבודה או קצבה לפי חוק הנכים.75%לפחות

) שהוכיחו שאין ולא הייתה בבעלותם דירה קודם לכן ושלא ביצעו עסקה לרכישת 2דירה שבוטלה.

) מחיר הדירה שמציע הקבלן במסגרת הפטור לא יעלה על מחיר הדירה 3הממוצעת באזור – המחיר הממוצע נקבע ע"י השמאי הממשלתי.

שנים לאחר הקניה.5) אסור למכור את הדירה בתוך 4

בכל מקרה יש להתעדכן לגבי הקריטריונים הסופיים המפורטים בהצעת החוק ●1/9/2014בתאריך הקובע שהוא ה-

איך ישפיע הפטור ממע"מ על מחירי:

מיליון שקלים1.6) דירות חדשות מעל 1

מיליון שקלים1.6) דירות חדשות עד 2

) דירות יד שניה3

) דירות חדשות הנרכשות במסגרת קבוצות רכישה4

) דירות בבנייה עצמית5

) מחסנים וחניות6

* הערה – אין בסקירה זו כדי להוות מתן יעוץ השקעות ואין לראות בה כייעוץ בדבר כדאיות ההשקעה ו/או כשידול, במישרין ו/או בעקיפין לרכישת דירה זו או אחרת.

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות מיליון שקלים?1.6חדשות שמעל

הנחות יסוד:

מיליון שקלים יירד, מכיוון שהפרסום הממשלתי 1.6) הביקוש לדירות היקרות מ-1 מיליון ש"ח.1.6ממוקד לדירות במחיר של עד

מיליון שקלים ומעלה לא יחפש דירות 1.9) קהל שמחפש דירות במחיר של כ-2 מיליון, מכיוון שלרב זהו קהל משפרי דיור, שזו לא דירתם 1.6במחיר של פחות מ-

הראשונה.

) הקבלנים יעדיפו להוריד את המפרט הטכני (לספק 'מעטפת' בלבד) לדירות 3 מיליון 1.6כדי להוזיל את מחירן ל- מיליון שקלים, 1.9 ל-1.6במחירים שבין ובכך להגדיל את ההיצע של הדירות שבפטור. שקלים ומטה

בפעולה זו, הקבלנים גם יגדילו את הביקוש מצד הרוכשים.

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות מיליון שקלים?1.6חדשות שמעל

) הקבלנים ירצו להגדיל את כמות הדירות הקטנות בפרויקטים על חשבון הדירות 4הגדולות.

תיאורטית ניתן לעשות זאת על ידי יישום 'תקנת שבס' - תקנה המאפשרת לרשויות בלי 30%המקומיות לאשר לקבלנים, להגדיל את כמות הדירות בפרויקט בעד

להגדיל את סך המ"ר המותרים לבנייה בפרויקט.

חדרים ניתן לבנות בו 4 דירות בנות 40לדוגמא: במקום לבנות בפרויקט ● חדרים). הבעיה שלא בכל פרויקט 3 דירות קטנות (לדוגמא בנות 52=40*1.3

הרשויות מאשרות את התקנה.

) הפרסום בדבר הפטור ממע"מ יתרחב עם התקדמות הקמפיין.5

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות מיליון שקלים?1.6חדשות שמעל

מסקנות:

1.6 להוזיל את מחירי הדירות המתומחרות כיום בין ככל הנראההקבלנים ינסו )1 מיליון שקלים. 1.6 מיליון שקלים, למחיר של עד 1.9ל-

הדרכים להוזיל אותן הן:

א) בניית 'מעטפת' בלבד בלי מפרט טכני ומכירה של המפרט הטכני לחוד.

ב) מכירת החניה או המחסן בנפרד ממכירת הדירה.

מיליון שקלים 1.9 ל-1.6) משפרי דיור שיהיו מעוניינים לרכוש דירות בין מחיר של 2עדיין יוכלו לרכוש אותן מהקבלנים, כדירות עם מפרט טכני רגיל.

עם זאת, ככל שיתגבר הביקוש לדירות אלו (עם התקדמות הקמפיין הממשלתי), ●מחירן יעלה.

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות מיליון שקלים?1.6חדשות שמעל

המשך המסקנות:

מיליון שקלים ומעלה צפויים להישאר 1.9) מחירי הדירות המתומחרות בכ-3סטטיים או להתייקר במקצת בשל הסיבות הבאות:

א) הביקוש לדירות אלו לא צפוי להשתנות כי הוא מגיע מרוכשי דירה שניה.

ב) הקבלנים עשויים להצליח לממש את 'תקנת שבס' באופן מהיר ואז יירד ההיצע מיליון שקלים). בהינתן מצב בו הביקוש לדירות 1.9של הדירות גדולות (אלו שמעל

הגדולות לא משתנה אבל ההיצע קטן – מחירן יעלה.

כלומר, עליית המחיר של דירות מסוג זה תלוייה ביכולת היישום של 'תקנת שבס' ●ע"י הקבלן.

1 מיליון שקלים – מסקנה 1.9ג) אם מחירי הדירות הנמכרות למשפרי דיור (עד כ-), יעלה באופן משמעותי, יעדיפו משפרי הדיור את הדירות הגדולות והיקרות מ-2ו-

ואז מחירן יעלה. 1.9

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות מיליון שקלים?1.6חדשות שמתחת

הנחות יסוד:

מיליון שקלים יעלה, מכיוון שהפרסום הממשלתי 1.6) הביקוש לדירות הזולות מ-1ממוקד לדירות אלו.

מיליון שקלים ע"י 1.6) הקבלנים ירצו להגדיל את ההיצע של דירות הזולות מ-2'תקנת שבס'.

) רוכשים שהתכוונו לרכוש דירות יד שניה כמו גם זוגות שעד היום 'ישבו על 3הגדר' יצטרפו ל'חגיגת הרכישות' ויגבירו את הביקושים לדירות שבפטור.

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות מיליון שקלים?1.6חדשות שמתחת

הנחות יסוד – המשך:

) במהלך תקופת הפטור למשרדי הממשלה יהיה אינטרס רב ליח"צן את הפטור 4כמה שיותר, כדי להראות שהוא עוזר לכמה שיותר משפחות.

) הקבלנים יעדיפו להוריד את המפרט הטכני (או את החניה ו/או המחסן) לדירות 5 מיליון ומטה. 1.6 מיליון כדי להוזיל אותן לרמת מחיר של 1.6היקרות מ-

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות מיליון שקלים?1.6חדשות שמתחת

מסקנות:

) בחודשי הקמפיין הראשונים זכאי המענק יהנו מפטור מלא ממע"מ בלי שמחיר 1הדירות יעלה – עד שהקבלנים ירגישו שיש עלייה משמעותית בביקושים והם יכולים

למדוד את השינוי.

מיליון שקלים 1.6ירידות מחירים לא צפויות כי גם הכנסת דירות במחיר הגבוה מ-לפטור ע"י הקבלנים (עם הצעתן ברמת 'מעטפת', בלי חניה או בלי מחסן) לא יביא

להגדלה משמעותית של ההיצע בהשוואה לביקוש הענק הקיים לרכישת דירות במסגרת הפטור.

) עם התקדמות הקמפיין, הביקוש לדירות שבמסגרת המענק יעלה, ולכן מחירן 2יעלה.

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות יד שניה?

הנחות יסוד:

) למרות שהפטור לא חל על מחירי דירות מסוג יד שניה, הן קשורות בקשר הדוק 1להתנהגות מחירי הדירות החדשות. זאת, מכיוון שהדירות החדשות נכנסות לאחר

אכלוסן לשוק דירות יד השניה.

(תלוי באזור) ממחירי דירות 40%עם זאת מחירי דירות מסוג יד שניה נמוכים בעד ●חדשות דומות באותו אזור.

) הפטור יביא לירידה בביקוש לרכישת דירות מסוג יד שניה במחירים של עד כ-2 מיליון שקלים – בשל קרבת רמות המחירים).1.8 מיליון שקלים (ואף עד 1.6

מיליון שקלים ישמרו על אותה רמת ביקוש. זאת, 1.8) דירות יד שניה שמעל כ-3מכיוון שהפטור לא מוצע לגבי דירות במחיר זה או מעליו וכי אוכלוסייה המחפשת

מיליון שקלים (לרב דירות גדולות) לא רואה 1.8דירות יד שניה במחיר שמעל דירות חדשות במחיר הפטור כאלטרנטיבה מספקת.

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות יד שניה?

מסקנה:

) בשלב הראשוני של קמפיין הפטור יש צפי לירידת מחירים לדירות מסוג יד שניה 1 מיליון שקלים.1.8במחיר של מתחת ל-

) בשלב המתקדם של קמפיין הפטור, יחלו עליות מחירים בדירות החדשות 2שבמסגרת הפטור. עובדה זו תביא לעליית מחירים בדירות יד שניה עם מחיר של

מיליון שקלים. 1.8עד כ-

מיליון 1.8) עליית המחירים בשלב המתקדם של הקמפיין, לדירות יד שניה עד 3שקלים, תביא רוכשים רבים להעדיף דירות יד שניה גדולות יותר במחיר הגבוה מ-

מיליון שקלים ואז מחירן יעלה. 1.8

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות הנרכשות במסגרת קבוצות רכישה?

במסגרת תקנות הפטור אין התייחסות לקבוצות רכישה אבל מבירורים שעשו רוכשים ומארגני קבוצות רכישה במשרד האוצר, נראה כי כרגע הפטור לא יינתן

לרוכשי דירות במסגרת קבוצות רכישה.

מסקנה:

הביקוש לרכישת דירות מקבוצות רכישה יירד במהלך מתן המענק ולכן כדי להגביר את הביקוש, יצטרכו קבוצות הרכישה להציע מחירים נמוכים יותר. עם זאת אין כאן

בהכרח הזדמנות:

בשל הירידה בביקושים, מארגני קבוצות רכישה עשויים להתפתות ולהציע מחיר ● אך דירות בקבוצות רכישה הן אינן דירות מקבלן. פתיחה נמוך מאוד לרכישת דירה,

בקבוצת רכישה המחיר הוא לא סופי ואם מארגן קבוצות רכישה מוריד מחיר באופן משמעותי יש לעשות בדיקה האם הוא אכן יוכל לעמוד במחיר אותו הוא מבטיח.

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות בבנייה עצמית?

הנחות יסוד:

) דירות צמודות קרקע לא זכאיות למענק הדיור.1

) דירות אלה נבנות לרב על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי 2ישראל).

) הביקוש לקרקעות של דירות צמודות קרקע יירד אבל לא במידה משמעותית (כי 3דירה בבניין ובית צמוד קרקע הם מוצרים די שונים).

) יש סיכוי שמינהל מקרקעי ישראל יחליט להוריד את מחירי המינימום לרכישת 4קרקעות לבנייה עצמית בשל הירידה בביקוש.

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות בבנייה עצמית?

מסקנות:

) אם מינהל מקרקעי ישראל אכן יוריד את מחירי הקרקעות, הירידה בביקוש 1(לרכישת קרקעות לבנייה עצמית) תתאזן ע"י ירידת המחיר ואז העלות לבנייה

עצמית תרד (אך לא במידה משמעותית).

) מינהל מקרקעי ישראל עשוי להחליט לא להוריד את מחירי הקרקעות ואז מחירי 2הקרקעות יישארו ברמתן הנוכחית, אבל קצב הבנייה העצמית יירד.

) גם עם התחזקות הקמפיין לפטור ממע"מ ועליית מחירי הדירות החדשות, תחום 3הבנייה העצמית יושפע במידה פחותה - דירה בבניין ובית צמוד קרקע הם מוצרים

די שונים.

איך ישפיע הפטור על מחירי המחסנים והחניות?

מיליון שקלים 1.6במסגרת הרצון של הקבלנים להוזיל דירות רבות במחיר של מעל ● מיליון שקלים ומטה, הם עשויים למכור בנפרד את המחסן 1.6לרמות מחיר של

ואת החניות.

אין כרגע אפשרות להעריך מה יהיה היקף התופעה והאם היא בכלל תתקיים, כי אולי משרד האוצר יאסור אותה בתקנות.

מסקנה:

אם תופעה זו תתרחש אז ניתן לומר כי יווצר היצע רב של מחסנים וחניות ומחירם עשוי לרדת בצורה משמעותית.

מה לעשות בתקופת הביניים עד מתן הפטור?

– שווה לחכות ולראות מה יקרה, כי הפוטנציאל גדול. כמובן למי שזכאי לפטור שאם התוכנית לא תתממש אז מחירי הדיור יעלו בשל 'גל הרכישת' שיגיע מצד

הרוכשים שכרגע 'יושבים על הגדר'.

במצב של אי התממשות הפטור, עליות המחירים אמנם יחזרו לשוק. עם זאת, הן ●לא יהיו כה גבוהות בהשוואה לירידה המשמעותית במחירי הדירות, שתתקבל

במידה והפטור אכן יתממש.

מה לעשות בתקופת הביניים עד מתן הפטור?

– כאן התשובה חלוקה: אמנם בעלי לזכאים המעוניינים לרכוש דירת יד שניהדירות רבים לחוצים היום בשל חוסר הודאות הקיימת בשוק וניתן לסגור איתם על

מחיר זול, אך קשה להעריך האם לאחר התממשות המענק מחירי הדירות מסוג זה לא יירדו אף יותר.

עם זאת, במידה ואתם מעריכים כי הפטור לא יתממש, סביר להניח שמחירי דירות יד שניה יעלו (בשל חזרה מאסיבית של הרוכשים לשוק) ולכן כדאי לכם לרכוש היום

דירה מסוג זה במחיר נמוך יותר.

מה לעשות בתקופת הביניים עד מתן הפטור?

אם הפטור יתממש אז תשלמו מחיר גבוה יותר בעבור למי שלא זכאי למענק –דירה חדשה. לכן, אם בכוונתכם לרכוש דירה חדשה, אז עכשיו זה הזמן להשיג הנחות. כרגע הקבלנים סובלים מביקוש נמוך וניתן לנצל זאת כדי להשיג מחיר

נמוך.

גם במידה והפטור לא יתממש כדאי לכם לרכוש כיום דירה חדשה מאשר להמתין – ברגע שתתקבל הודעה בדבר אי התממשות הפטור, הרוכשים יחזרו לשוק ואיתם

גם עליות המחירים.

מה לעשות בתקופת הביניים עד מתן הפטור?

– התשובה חלוקה: אין ספק שבמידה לא זכאים המעוניינים לרכוש דירת יד שניהוהפטור יתממש מחירי הדירות מסוג יד שניה ירדו ואז ניתן לסגור עסקה זולה. עם זאת, כיום חוסר הוודאות האופפת את מוכרי הדירות גבוהה וחלקם לחוצים למכור

היום במחיר זול יותר ממחיר השוק.

עם זאת, במידה ואתם מעריכים כי הפטור לא יתממש, סביר להניח שמחירי דירות יד שניה יעלו ולכן כדאי לכם לרכוש היום דירה מסוג זה במחיר נמוך יותר.

השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירהאיתור דירה המתאימה – בחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר,ליווי מלא ברכישת דירה) 1

לצרכיך (כולל ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד

להשכרת/מכירת הדירה.מספק חסכון בזמן – כולל חיסכון בעמלת התיווך (במידה ויש צורך במתווך)

והגדלת הרווחיות במאות אלפי שקלים

עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות - ייעוץ משכנתאות)2

מספק חיסכון של עשרות אלפי שקלים –לביטוח משכנתא

ייעוץ חד פעמי השירותים ניתן לקחת ליווי מלא או 2* ב- בלבד

ליצירת קשר מלא פרטיך בטופס בצד שמאל 050-5810690 או צור קשר בטלפון