Embed Size (px)
Citation preview
איך תמצא דירות עם אפשרויות השבחה ללא השקעה כספית (תוך התמקדות בירושלים)?
על המרצה – ישראל הס
כתב נדל"ן באתר ביזפורטל ועורך שוק ההון 2009עד שנים, מלווה 6בכלכליסט, משקיע נדל"ן בעל נסיון של
ומארגן 2005רוכשים בקניית דירה למגורים והשקעה מ-קבוצות רוכשים.
/ למטה* פרטיך מלא נוספים פוסטים מצגות לקבלת
אפשרויות ההשבחה הקיימות לדירה, ללא השקעה כספית מצד הדייר
38) תמ"א 1
) פינוי בינוי2
) תב"ע 3
) תוכניות מתאר מקומיות4
) תוכניות תחבורה ארציות5
38תמ"א
היא תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים בשל החשש מרעידות אדמה. 38תמ"א
עשויים לקבל 38בעלי דירות המחזיקים דירות בבניינים שיתבצע בו פרויקט תמ"א תוספת של חדר בדירה (ממ"ד), מרפסת שמש, מעלית, מחסן, חניה צמודה,
שיפור חזית וכניסת הבניין וחיזוק של הבניין.
ההבדלים העיקריים בין סוגי התמ"אלפניכם סיכום של
גם בבירה ביחד עם הצהרות ראש העיר בדבר 38לאחרונה אושרה תוכנית תמ"א רפורמה חדשה שתכלול מספר רב של תמריצים וקביעת מדיניות ברורה בנושא.
אהבת את המצגת? אודה לך אם תשתף אותה עם חבר המתעניין ברכישת דירה
השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירהבחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר, איתור דירה המתאימה לצרכיך – ליווי מלא ברכישת דירה) 1
(כולל ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. כולל ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, – ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד להשכרה או מכירה של הדירה
מספק חסכון בזמן והגדלת הרווחיות במאות אלפי שקלים
עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות לביטוח - ייעוץ משכנתאות)2
מספק חיסכון של עשרות אלפי שקלים –משכנתא
הבא בשקף המצגת המשךאו* מלא ליווי לקחת ניתן מהשירותים אחד בכל
בלבד פעמי חד ייעוץ
שמאל בצד בטופס פרטיך מלא קשר ליצירתבטלפון קשר צור 050-5810690או
38תמ"א אילו בדיקות נעשה כדי לבדוק שאכן הדירה שנרכוש תשביח את ערכה
?38כתוצאה מתמ"א
בלינק - 38) האם הבניין זכאי לתמ"א 1
) לבדוק שעדיין וועד הבית לא יזם התחלת התקשרות עם חברה העוסקת בתחום. 2מכיוון שאם כן, אז בעלי הדירות יבקשו מחיר גבוה יותר.
) יש עדיפות משמעותית לרכישת דירה קטנה מאשר גדולה בבניין בעל פוטנציאל 3. מכיוון שחדר + מרפסת שמתווספים לדירת חדר משביחים את 38לביצוע תמ"א
חדרים.4הדירה באחוזים גבוהים יותר מאשר חדר +מרפסת שמתווספים לדירת
) עדיף לרכוש דירה בבניין בו יש מעט דירות. מעט דירות = פחות בעיות 4פוטנציאליות.
מוצלח. בירושלים לא בוצעו עדיין 38) שכונות בהן התבצע בעבר פרוייקט תמ"א 5פרויקטים רבים מסוג זה אך בשכונת קטמון הישנה, רחביה וטלביה נרשמת תכונה
רבה מצד יזמים שהחלו במגעים עם וועדי בתים.
פינוי בינויתוכנית שעיקרה להרוס מבנים ישנים ולבנות במקומם
מבנים חדשים בעלי כמות דירות רבה יותר.
מטרת התוכנית:
) לענות על המחסור בשטחים פתוחים לבנייה1
) לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע2
) לשפר את תדמית העיר ובעיקר את התדמית של 3האזורים החלשים בעיר
) לשמור על השטחים הירוקים בעיר. 4
פינוי בינוי
יתרון לבעלי הדירות:
בעלי דירות המחזיקים דירות במתחם שיתבצע בו פרויקט פינוי בינוי, יהיו זכאים לחידוש והרחבת דירותיהם בצורה ניכרת בהשוואה למצב הקיים.
אהבת את המצגת? אודה לך אם תשתף אותה עם חבר המתעניין ברכישת דירה
פינוי בינויאילו בדיקות נעשה כדי לודא שהדירה שנרכוש תשביח את ערכה
כתוצאה מפרויקט פינוי בינוי?
. מתחמי הפינוי בינוי המוכרזים) נוודא שהדירה שלנו כלולה ב1
ליזם על השתתפותם בפרויקט ואם חלקם ) נוודא שהדיירים בבניין לא חתמו עדיין 2כבר חתמו אז נוודא שאין דיירים מאותו בניין שחתמו ליזם אחר. בכל מקרה, אם
יש חתימות יש לוודא שהתהליך עדיין לא בעיצומו.
) יש לבדוק שקיימת שכונה בעלת מעמד סוציואקונומי זהה ומחירי דירות זהים בה 3התבצע פרוייקט פינוי בינוי בעבר.
) עדיפות לבניינים עם מעט דירות באופן יחסי. 4
/ למטה* פרטיך מלא נוספים פוסטים מצגות לקבלת
השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירהבחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר, איתור דירה המתאימה לצרכיך – ליווי מלא ברכישת דירה) 1
(כולל ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. כולל ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, – ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד להשכרה או מכירה של הדירה
מספק חסכון בזמן והגדלת הרווחיות במאות אלפי שקלים
עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות לביטוח - ייעוץ משכנתאות)2
מספק חיסכון של עשרות אלפי שקלים –משכנתא
הבא בשקף המצגת המשךאו* מלא ליווי לקחת ניתן מהשירותים אחד בכל
בלבד פעמי חד ייעוץ
שמאל בצד בטופס פרטיך מלא קשר ליצירתבטלפון קשר צור 050-5810690או
פינוי בינוי
המשך הבדיקות:
) יש לברר עם המינהל הקהילתי מה דעתם של הדיירים לגבי הפרויקט5
) יש לבדוק מה הנכונות של הרשות המקומית לקדם את הפרויקט6
קומות אבל כיום 10) בדיקת היתכנות התכנון – לפעמים יש תוכנית לפרויקט בן 7 קומות בלבד. ניתן לבדוק את העניין עם הרפרנט 6עד מאשרים באזור בנייה של
של האזור באגפי התכנון ברשויות.
) נוודא שהלך הרוח של דיירי הבניין חיובי לגבי התוכנית.8
מתחמי פינוי פינוי מוכרזים בירושלים: דרך חברון דרום, רחוב המקשר, רחוב אלעזר בן יאיר, רחוב אלכסנדריון, טהון וארזים.
תב"עבאתר מינהל מקרקע ישראל יש לוודא מה אומרת תוכנית הבניין העירונית – לבדוק
תחת תוכניות בניין עיר.
אילו בדיקות נעשה כדי לבדוק שהדירה שנרכוש תשביח את ערכה כתוצאה מתוכנית בניין עיר?
2) יש לודא כי התב"ע משביחה באופן משמעותי את המבנה הקיים (לפחות בפי 1את השטח הקיים של הבניין).
שנים, בתנאי וחלה 10) יש עדיפות לרכישת דירה באזור בו קיימת תב"ע בת מעל 2באזור תוכנית מתאר מקומית חדשה.
) יש לבדוק שבבניינים הסמוכים מימשו כבר את התב"ע הקיימת או אפילו תב"ע 3חדשה עם מספר קומות גבוה יותר.
* יש לקחת בחשבון כי במידה והתב"ע מתבצעת בזמן בעלותכם על הדירה תישאו בהוצאת היטל השבחה בגינה, אך לרב זה משתלם.
תב"ע בירושליםבירושלים ישנם אזורים רבים שיוגשו בהן תוכנית בניין עיר נקודתיות לשם הגדלת
זכויות הבנייה:
מקור ברוך ונחלאות – באזורים מסויימים בשכונה ניתן לאשר תוכניות בניין עיר לבניית קומות, כאשר יש לקחת בחשבון כי ככל שבבניין הקיים 6מבנים עד גובה
אלמנטים לשימור רבים יותר כך יאשרו בסופו של דבר פחות קומות. באופן עקרוני בשכונות אלה יאושרו יותר קומות ברחובות הראשיים (אגריפס, ניסים
בכר וכד').
מרכז העיר – באזור מרכז העיר ובייחוד באזור יפו החלו לאשר תוכניות בניין עיר של כ- קומות. זאת כחלק מהרצון להפוך את רחוב יפו למודרני יותר. במצב הקיים 8
1כיום, ישנו פוטנציאל להגשת תב"ע בנכסים רבים על רחוב יפו שלהן קומה בלבד.
קומות הוא רחוב בן יהודה. 8רחוב נוסף בו החלו לאשר תב"עות נקודתיות לבניית
תוכניות מתאר מקומיות. תוכנית אתר משרד הפניםתוכניות מתאר ניתן לראות ב
מתאר מספקת את המסגרת התכנונית לתוכניות בניין העיר. כלומר, תוכניות המתאר הן המאקרו ותוכניות בניין
העיר הן המיקרו.
/ למטה* פרטיך מלא נוספים פוסטים מצגות לקבלת
תוכניות מתאר מקומיותאילו בדיקות נעשה כדי לבדוק שהדירה שנרכוש תשביח את ערכה
כתוצאה מתוכנית בניין עיר?
) יש לבדוק האם מתוכנן להיבנות בשכונה אזור תעשייה – תעשיית היי-טק סימן 1טוב תעשיות ישנות סימן לא טוב.
) האם התוכנית הופכת אזור עם מלאכה זעירה או מסחר (תלפיות או דרום ת"א) 2לאזור מגורים – סימן טוב.
) האם באזור מתוכננים שטחים נרחבים לתועלת הציבור – כמו פארק המסילה – 3סימן טוב.
) האם יש אישור לבניית קומות נוספות באופן ניכר מעבר לתכנון הקיים – סימן 4טוב.
תוכניות תחבורה ארציות
תוכניות אלו הן אחד ממנופי הצמיחה העיקריים בשוק או באתר משרד התחבורההנדל"ן ואפשר לחפש אותן
באתר מע"צ
? דירה ברכישת המתעניין חבר עם אותה תשתף אם לך אודה המצגת את אהבת
תוכניות תחבורה ארציות
אילו בדיקות נעשה כדי לבדוק שאכן הדירה שנרכוש תשביח את ערכה כתוצאה מתוכנית תחבורה ארציות?
) בדיקת היקפי הפרויקטים המתוכננים – עדיף שבקרבת האזור יקום פרויקט 1בתקציב של כחצי מיליארד שקלים לפחות.
) יש לבדוק שיש עבודות בשטח 2
) לבדוק האם יש תועלת בפרויקט - האם הפרויקט הולך להוריד את עומסי 3התנועה? להגביר את מהירות ההגעה ממקום לא מרכזי למקום מרכזי? האם
הפרויקט רלוונטי לתושבי האזור?
*לדוגמא: תחנת הרכבת באזור צומת הנגב תסייע במידה מועטה לתושבי ירוחם כי הם יצטרכו להגיע אליה עם רכב.
תוכניות תחבורה ארציות בירושלים בפסגת זאב מערב – נועד להתגבר על עומסי התנועה בצומת הגבעה 20כביש
הצרפתית ולשמש דרך גישה נוספת לשכונות פסגת זאב ונווה יעקב. הדרך ללא מעבר בצומת הגבעה 443מאפשרת תנועה משכונות אלו לבגין דרום ולכביש
. 2013הצרפתית – נחנך במאי
מיליארד שקלים שייחנך במחצית השנייה של 1.1כביש בגין דרום – כביש בו הושקעו , יוריד מאוד את העומס בצומת פת ויאפשר גישה מהירה לתושבי גילה 2015
(בייחוד השכונות המזרחיות בגילה) וגוש עציון ליציאה מירושלים.
כביש בגין דרום הוא פרויקט התחבורה הגדול ביותר הנבנה קיום בירושלים והוא צפוי להביא לעלייה משמעותית בערך הדירות בשכונת גילה וגוש עציון.
השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירה
איתור דירה המתאימה בחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר, – ליווי מלא ברכישת דירה) 1לצרכיך (כולל ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. כולל ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ
לרכישת הדירה, ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד להשכרה או מספק חסכון בזמן והגדלת הרווחיות במאות מכירה של הדירה – אלפי שקלים
עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות לביטוח - ייעוץ משכנתאות)2
מספק חיסכון של עשרות אלפי שקלים –משכנתא
או* מלא ליווי לקחת ניתן מהשירותים אחד בכל
בלבד פעמי חד ייעוץ
ליצירת קשר מלא פרטיך בטופס בצד שמאלבטלפון קשר צור 050-5810690או
תודה רבה לכל מי שהגיע
וקבל עכשיו פוסטים נוספים *מלא פרטיך למטה
