32
Последние изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков, находящихся в публичной собственности. ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru; [email protected]

Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Последние изменения земельного

законодательства.

Новые правила предоставления и использования

земельных участков, находящихся в публичной собственности.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 2: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Компания «Юридическое бюро»

• Более 8 лет успешной юридической практики;

• Дружная команда, состоящая из выпускников ведущих ВУЗов страны;

• Одним из профилей нашей компании является консультирование в сфере земельного и градостроительного законодательства.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 3: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Новеллы земельного законодательства

1 марта 2015 г. вступили в законную силу масштабные поправки, внесенные Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Во многом изменено содержание следующих нормативно - правовых актов:

• Земельного кодекса РФ,

• Градостроительного кодекса РФ;

• Гражданского кодекса РФ;

• ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.01 № 137-ФЗ ,

• ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» от 29.12.04 № 191-ФЗ ,

• ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ,

• ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.07 № 221-ФЗ;

• ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 N 66-ФЗ.

Нововведения коснулись в основном публичной собственности, то есть земель, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, а также земель неразграниченной госсобственности и порядка их предоставления. Многое в законодательном регулировании изменилось и для частных собственников земли.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 4: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Изменения коснулись, в том числе:

• Процедуры перераспределения публичных и частных земель;

• Правил образования земельных участков в соответствии с градостроительной документацией;

• Порядка предоставления земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (существовавшая ранее процедура предоставления земельных участков с предварительным согласованием места расположения объекта - упразднена);

• Принципиально нового порядка использования публичных земель без формирования и предоставления конкретного участка и без установления сервитута;

• Режима использования арендованных публичных земель;

• Порядка установления сервитута в отношении публичных земельных участков.

ООО "Юридическое бюро"

тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru; [email protected]

Page 5: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Понятие земельного участка

В предыдущей редакции ЗК РФ земельный участок определялся в качестве «части земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». То есть участок, с точки зрения права, возникал с момента постановки на кадастровой учет + с момента госрегистрации прав на него (когда это необходимо). Ранее учтенные участки под это понятие не подпадали, так как их границы не были определены в надлежащем порядке. По новому ЗК РФ «земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи». По всей видимости, закон теперь связывает понятие участка с моментом определения его границ. То есть юридически участок начинает существовать и до момента внесения соответствующих данных в ГКН, например, с момента утверждения уполномоченным органом Схемы расположения земельного участка. Следует отметить, что это доктринальное толкование, правоприменительная практика по данному вопросу еще не сложилась.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 6: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

В соответствии с новой статьей 11.3 ЗК РФ, регулирующей порядок образования земельных участков из публичных земель:

• по общему правилу образование участков должно происходить на основании утвержденного проекта межевания территории (приоритетный способ образования).

То есть если проект межевания утвержден, образовать земельный участок, отличающийся по границам / площади / конфигурации от указанного в проекте, можно будет только путем изменения самого проекта межевания (длительная процедура, включающая публичные слушания);

• в некоторых случаях образование участка возможно только на основании утвержденного проекта межевания территории (для образования участка в таких целях необходимо сначала утвердить проект): участки для комплексного освоения; участки, предоставленные некоммерческим организациям граждан (дачным,

садоводческим и т.д.) (при распределении такой территории на частные участки и участки общего пользования);

участки в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (исключение точечной застройки микрорайона);

для размещения линейных объектов; участки в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее

развитии. • при отсутствии утвержденного проекта межевания территории и если его

разработка не является обязательной, допускается образование участков на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

ООО "Юридическое бюро"

тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru; [email protected]

Новый порядок образования земельных участков:

Page 7: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории:

Это новый документ, предусмотренный статьей 11.10 нового ЗК РФ, представляющий собой изображение границ образуемого земельного участка(ов) на кадастровом плане территории, где указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

По сути Схема замещает собой процедуру выбора земельного участка для строительства.

В соответствии со Схемой участок может быть образован также и из уже существующего участка, в том числе путем его раздела, выдела, перераспределения, объединения.

Разрабатывается с учетом документов территориального планирования, градостроительного зонирования, планировочной документации, территорий общего пользования и объектов незавершенного строительства.

Кто осуществляет подготовку Схемы:

• уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления;

• заинтересованное в предоставлении участка лицо (в установленных законом случаях, например, для предоставления участка без торгов, а также на торгах – вне территорий населенных пунктов).

Схема утверждается органом, уполномоченным распоряжаться участком.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 8: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Приказом Минэкономразвития России от 27.11.2014 N 762 утверждены требования к подготовке Схемы расположения участка на кадастровом плане, а также ее форма.

Срок действия Решения уполномоченного органа об утверждении схемы расположения земельного участка (Акта об образовании границ )– 2 года.

Закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении Схемы (пункт 16 статьи 11.10 ЗК РФ). Уполномоченный орган может отказать в утверждении Схемы, если:

1. не соблюдены формальные требования к форме документа,

2. местоположение участка совпадает с другим, в отношении которого ранее была утверждена Схема расположения земельного участка, срок которой не истек.

Данное основание для отказа демонстрирует, что процедура утверждения Схемы является начальным этапом процедуры предоставления участка и определенным образом защищает лицо, обратившееся за утверждением Схемы первым.

1. Схема не соответствует проекту планировки территории;

2. для данной территории уже утвержден проект межевания.

При этом, до 1 января 2020 года, субъекты РФ могут устанавливать дополнительные основания для отказа, наряду с перечисленными в ЗК РФ.

Непосредственно ЗК не предусматривает в качестве основания для отказа в утверждении Схемы - отсутствие полномочий лица на ее подготовку. Предположительно соответствующее основание для отказа будет предусмотрено законодательством субъектов.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории:

Page 9: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Пункт 18 статьи 11.10 ЗК РФ устанавливает право лица, указанного в Решении об утверждении Схемы, на обращение без доверенности за регистрацией публичного права собственности на данный участок. Пунктом 20 статьи 11.10. ЗК РФ предусматривается обязанность уполномоченного органа, принявшего Решение об утверждении Схемы, направить в 30-дневный срок соответствующую информацию в органы кадастрового учета, которые обязаны отобразить соответствующие участки на кадастровых картах (в порядке межведомственного взаимодействия). По существу, введение статьи 11.10 ЗК РФ предусматривает легализованное «инициативное» участие заинтересованных лиц в подготовке планировочных документов в целях образования земельных участков. Более того, ранее утвержденная Схема имеет приоритет над принятым после ее утверждения проектом межевания территории, который должен разрабатываться с учетом границ участков, Схема расположения которых утверждена и срок действия которой не истек. Такое правило существенно затрудняет разработку проекта межевания.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Регистрация публичного права собственности на участок, образованный в соответствии со Схемой

Page 10: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Варианты получения возможности использовать земельный участок,

находящийся в публичной собственности

1. Предоставление земельного участка – на праве собственности или аренды – позволяет получить титул на весь предоставляемый участок.

2. Сервитут – ограниченное право пользования участком (частью участка).

3. Использование земельного участка без предоставления и без установления сервитута – новелла ЗК, использование участка в особых случаях.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 11: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Предоставление земельных участков из публичной собственности

Утратили силу статьи 28-34 ЗК РФ, ранее устанавливавшие основания и порядок предоставления участков из публичной собственности, в том числе порядок предоставления участка для строительства.

Формально исключено понятие выбора земельного участка и процедуру предварительного согласования места размещения объекта. Логика законодателя состоит в том, что хотя предоставление по такой процедуре производилось без торгов, она предусматривала обязательное информирование населения о предстоящем предоставлении, в результате чего часто появлялся еще один претендент на участок, в результате чего участок выставлялся на торги и упрощенная процедура не работала.

Фактически процедура предварительного согласования в усеченном виде сохраняется при подготовке Схемы расположения участка на кадастровом плане территории и принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Переходные положения, предусмотренные ст. 34 ФЗ -171 «О внесении изменений В ЗК РФ»:

Решения о предварительном согласовании места размещения объекта, принятые до вступления в силу изменений в ЗК РФ, сохраняют свое действие в течение 3 лет с момента принятия таких решений.

Земельный участок в таком случае может быть предоставлен заинтересованному лицу без проведения торгов вплоть до 1 марта 2018г.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 12: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Предоставление земельного участка в собственность для строительства

По общему правилу, новым ЗК РФ не допускается предоставление в собственность земельного участка для строительства. Основное право, на котором должны предоставляться участки для строительства – это аренда (п.2 ст. 39.1. ЗК РФ).

Такая позиция законодателя призвана обеспечить более жесткий контроль за осуществлением строительства в срок и за соответствием целевого использования участка установленному.

Исключением из общего правила являются случаи предоставления участков гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства и некоторые другие (п.2 ст. 39.3, ст. 39.18 ЗК РФ).

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 13: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Продажа участков, находящихся в публичной собственности, по общему правилу должна осуществляться на торгах в форме аукционов, как правило проводящихся в электронной форме (ст. 39.3 ЗК РФ).

Исчерпывающий список исключений из общего правила приведен в статье 39.3 ЗК РФ.

Без проведения торгов осуществляется продажа в том числе:

• земельных участков, образованных из участка, ранее предоставленного некоммерческой организации граждан для ИЖС, для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства – членам такой организации;

• земельных участков, на которых расположены здания - собственникам таких зданий в установленных законом случаях;

• гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства;

• гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

ПРОДАЖА земельных участков из публичной собственности

Page 14: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Бесплатная передача участков в собственность

Статьей 39.5 ЗК РФ предусмотрено несколько случаев бесплатного предоставления находящихся в публичной собственности участков гражданам и юридическим лицам:

• некоммерческим организациям граждан, созданным для ведения садоводства и огородничества – земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования;

• отдельным категориям граждан и некоммерческим организациям граждан, в случаях, предусмотренных иными федеральными законами (например, участок под многоквартирным домом);

• по договору о развитии территории;

• религиозным организациям.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 15: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Бесплатное приобретение собственности на участок членами некоммерческого объединения граждан

Ранее, в соответствии с положениями главы 6 ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», граждане – члены некоммерческого объединения граждан имели право на оформление предоставленного им ранее участка бесплатно в собственность при соблюдении ряда условий. С 1 марта 2015г. Данные нормы закона утратили свое действие.

Однако, в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», были включены ст. 2.7, 2.8, предусматривающие упрощенный порядок оформления земли в таких случаях:

До 31 декабря 2020 года члены некоммерческих объединений граждан имеют право на предоставленный им ранее участок для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства при соблюдении следующих условий:

• участок был предоставлен некоммерческому объединению до дня вступления в силу ФЗ;

• По решению общего собрания членов конкретный участок был закреплен за гражданином;

• Участок не изъят и не ограничен в обороте, не зарезервирован.

Предоставление участка в таком порядке осуществляется уполномоченным органом по заявлению гражданина на основании подготовленной им Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (если участок не внесен в ГКН).

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 16: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Предоставление земельных участков из публичной собственности в аренду

По общему правилу договор аренды заключается на торгах в форме аукциона, за исключением специально предусмотренных частью 2 статьи 39.6 ЗК РФ случаев, к которым относятся случаи предоставления без торгов: • земельных участков, на которых расположены здания - собственникам таких зданий в

установленных законом случаях; • земельных участков для реализации масштабных инвестиционных проектов,

размещения объектов особого значения, а также объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения,;

• земельных участков членам некоммерческой организации граждан, созданной для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, ИЖС;

• земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования таких организаций граждан;

• гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства;

• гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства;

• земельного участка взамен земельного участка, предоставленного на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

• земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;

• некоторые другие случаи.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 17: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Перезаключение договора аренды участка без торгов

Арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, НЕ ИМЕЕТ преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, что прямо предусматривается п.15 ст. 39.8 ЗК РФ.

Право на заключение нового договора аренды земельных участков без проведения торгов действующие арендаторы имеют только в следующих случаях (ч.3 ст. 39.6 ЗК РФ):

• участок был предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;

• участок был предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Лица, желающие реализовать свое право, должны подать соответствующее заявление о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, а ранее заключенный договор аренды не должен быть расторгнут.

Кроме того, на момент перезаключения договора аренды должны иметься основания для предоставления данного участка без проведения торгов.

Таким образом, законом значительно сужен круг случаев возможного перезаключения договора без торгов, что требует от арендатора трезвой оценки рисков при оценке срока аренды земельного участка в соотношении с ее целями.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 18: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Участок с объектом незавершенного строительства

В соответствии с п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление участка, на котором расположен объект незавершенного строительства без торгов - осуществляется однократно для завершения строительства в прямо предусмотренных законом случаях: • если право собственника на объект незавершенного строительство возникло по результатам

продажи с публичных торгов объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка;

• если в течение шести месяцев с момента прекращения договора аренды объект незавершенного строительства не был изъят у собственника (соответствующий иск не был заявлен уполномоченным органом в суд) или не был продан с торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ также была введена новая статья 239.1 в ГК РФ, предусматривающая еще одно основание для прекращения права собственности - на объект незавершенного строительства в случае прекращения договора аренды земельного участка. Такой объект может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. При этом, требование о продаже такого объекта не подлежит удовлетворению, если собственник докажет, что нарушение сроков строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Если право собственности на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в установленном законом порядке, судьба объекта в случае прекращения договора аренды законом не определена. Данные нормы не распространяются на строительство многоквартирных домов, так как такая деятельность регулируется специальным законодательством (214-ФЗ).

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 19: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Срок договора аренды участков, находящихся в публичной собственности

В соответствии с ч.8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на следующие предельные сроки:

• на срок от 3 до 10 лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений;

• в размере двукратного нормативного срока при предоставлении участка для строительства в аренду на торгах (пока данный нормативный срок не установлен Правительством РФ, и договор заключается на срок от 5 до 49 лет – по выбору уполномоченного органа);

• на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения;

• на срок до 49 лет для размещения линейных объектов;

• на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для ИЖС или земельного участка в границах населенного пункта для ведения ЛПХ;

• на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства;

• на срок от 3 до 49 лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства и др.

ООО "Юридическое бюро"

тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru; [email protected]

Page 20: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Подготовка к предоставлению земельного участка на аукционе (продажа, аренда)

I. Если процедура осуществляется по инициативе публичного органа, подготовка к предоставлению включает следующие этапы: подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка,

если отсутствует утвержденный проект межевания территории; обеспечение выполнения кадастровых работ в отношении участка; осуществление на основании заявления уполномоченного органа

государственного кадастрового учета земельного участка и государственной регистрации прав на него (за исключением случаев образования участка из земель неразграниченной госсобственности);

получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.

Важная поправка: теперь нельзя изменить вид разрешенного использования участка, предоставленного на торгах, после проведения аукциона (п.17 ст.39.8 ЗК РФ).

ООО "Юридическое бюро"

тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru; [email protected]

Page 21: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

II. Если процедура осуществляется по инициативе заинтересованных в предоставлении участка лиц (не допускается на территориях городов федерального значения и в границах населенных пунктов – ограниченная возможность применения), должны быть осуществлены следующие действия:

подготовка заинтересованным лицом схемы расположения земельного участка, если не утвержден проект межевания территории. При этом ЗК содержит оговорку, что такой инициативный порядок разработки Схемы не применяется в отношении участков, расположенных в границах городов федерального значения или в границах населенных пунктов;

обращение заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка;

обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или Схемой;

осуществление на основании заявления заинтересованного лица государственного кадастрового учета земельного участка и государственной регистрации прав на участок (за исключением случаев образования участка из земель неразграниченной госсобственности);

обращение заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера и цели использования земельного участка;

обращение уполномоченного органа с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, образованный в соответствии с проектом межевания территории;

получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения

принятие уполномоченным органом в срок не более чем 2 месяца со дня поступления соответствующего заявления решения о проведении аукциона либо решения об отказе в его проведении при наличии хотя бы одного из оснований, установленных для этого законом (п.8.ст. 39.11 ЗК РФ).

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Подготовка к предоставлению земельного участка на аукционе (продажа, аренда)

Page 22: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Предварительное согласование предоставления земельного участка

Предусмотренная ст. 39.15 процедура, применяемая в случаях предоставления земельного участка без торгов.

В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются, в том числе:

• Кадастровый номер испрашиваемого участка (если сведения о нем внесены в ГКН);

• предусмотренные законом основания предоставления земельного участка без проведения торгов:

• вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если возможно на нескольких видах прав;

• цель использования земельного участка и некоторые другие сведения.

В срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган рассматривает его и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа. По результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в таком согласовании (должен быть мотивирован).

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 23: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Особенности предоставления земельного участка, на котором расположено здание, сооружение

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Если помещения в здании принадлежат нескольким лицам на разных правах, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Новелла ЗК РФ – пункт 6 статьи 39.20 – заключение такого договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора теперь является не их правом, а обязанностью. Для всех заинтересованных лиц установлена обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц, если один из правообладателей помещений подал соответствующее заявление в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. В отношении тех правообладателей, которые не подписали договор, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с иском о понуждении заключить этот договор аренды. С аналогичным иском уполномоченный орган вправе обратиться и в случае, если не один из правообладателей не обратился с соответствующим заявлением о приобретении права на земельный участок. ООО "Юридическое бюро"

тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru; [email protected]

Page 24: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Обмен земельного участка, находящегося в публичной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

В ЗК РФ введена новая глава V.2., предусматривающая случаи такого обмена:

• при изъятии частного участка для публичных нужд;

• в случаях, если проектом планировки и проектом межевания территории предусмотрено размещение объекта социальной инфраструктуры на частном участке.

Обмен оформляется договором мены, в предмет которого также включаются здания и сооружения, расположенные на земельных участках.

Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.

Цена обмениваемых участков, с учетом стоимости расположенных на них зданий, должна быть равнозначной.

При осуществлении обмена в случаях изъятия участков для публичных нужд, в обмен с согласия собственника может быть предоставлен участок меньшей стоимости, с условием возмещения разницы в цене.

ООО "Юридическое бюро"

тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru; [email protected]

Page 25: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Сервитут в отношении участков, находящихся в публичной собственности

Новой главой V.3 ЗК урегулированы вопросы установления сервитута в частных интересах в отношении участков, находящихся в публичной собственности. Данные новеллы не следует путать с положениями ст. 23 ЗК РФ, регулирующей сервитут, устанавливаемый в публичных целях.

Главой 39.23 ЗК РФ предусмотрено 3 случая для заключения Соглашения об установлении сервитута:

• для размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;

• для проведения изыскательских работ;

• для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Перечень не является закрытым, возможно установление сервитута и для иных нужд (п.1 ст.274 Гражданского кодекса РФ).

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 26: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

• соглашение о сервитуте может заключить землепользователь, если соответствующий участок предоставлен – например, арендатор участка, если договор аренды заключен на срок более года.

Согласие уполномоченного органа в таком случае не требуется, если договором аренды не предусмотрено иное. Кроме того, срок соглашения о сервитуте не может превышать срок аренды;

• Сервитут на срок до трех лет может быть установлен в отношении части земельного участка -без кадастрового учета и без государственной регистрации соответствующего обременения.

• Плата по соглашению о сервитуте определяется публичным собственником.

Для федеральных земель это 0,01 % от кадастровой стоимости участка за каждый год срока действия сервитута. При этом по предоставленным участкам стоимость сервитута может быть определена оценщиком на основании разницы рыночной цены обремененного и свободного объекта;

• Если соглашение о сервитуте заключено с землепользователем, соответствующая плата поступает этому землепользователю.

• При заключении соглашения о сервитуте с уполномоченным органом, основания для отказа в его заключении предусмотрены п.4 ст. 39.26 ЗК РФ. При перечисленные в ЗК основания оставляют простор для усмотрения органа, принимающего решение (например, если такой сервитут приведет к существенным затруднениям при использовании участка).

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Особенности регулирования сервитута публичных земель

Page 27: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Перераспределение публичных земель; публичных и частных земель

Существенно расширена сфера применения этого института, ранее применявшегося исключительно в рамках последующего изъятия участков. I. Перераспределение в рамках публичных земель: Допускается в следующих случаях: 1) участки никому не предоставлены и не обременены правами третьих лиц, за исключением

сервитута. Участок в том числе не должен быть обременен «правами ожидания» - то есть являться

предметом аукциона, предварительного согласования его предоставления без торгов, в отношении него не должно быть подано заявления о предоставлении, по которому не принято решение об отказе.

2) все перераспределяемые участки предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу. Производится по решению уполномоченного органа / соглашению между уполномоченными органами. II. Перераспределение между публичными и частными землями: Допускается в следующих случаях: 1) в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии - в

целях приведения границ участков в соответствие с проектом межевания территории; 2) перераспределение участков в целях приведения их границ в соответствие с утвержденным

проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;

3) перераспределение публичных земель и участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, ИЖС;

4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, в том числе в целях изъятия для публичных нужд.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 28: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Перераспределение публичных и частных земель: новые возможности

Перераспределение фактически предоставляет возможность увеличения площади частного земельного участка за счет земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности – в ограниченном перечне случаев.

В основном эта возможность имеется после утверждения проекта межевания территории, предусматривающего необходимость и допустимость увеличения площади частного участка.

Приращение площади частных участков осуществляется за плату, устанавливаемую размер которой определяется публичными собственниками.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о перераспределении земельных участков (ст. 39.29 ЗК РФ).

Срок рассмотрения заявления – 30 дней.

Законом предусмотрен перечень оснований для отказа в удовлетворении подобного заявления, приведенный в ч.9 ст.39.29 ЗК РФ.

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]

Page 29: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Использование публичных земельных участков без предоставления и установления сервитута

В ЗК введен новый институт, предусмотренный главой V.6. ЗК РФ, где подобный порядок использования (без получения титула) возможен в случаях следующего эпизодического использования участков: 1) для проведения инженерных изысканий; 2) для капитального или текущего ремонта линейного объекта; 3) для строительства временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения,

бытовки, навесы), складирования материалов, техники для обеспечения строительства; 4) осуществления геологического изучения недр; 5) осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа

жизни коренных малочисленных народов; 6) размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций

(регулируется специальным законодательством). Характерные черты правового режима: • Использование участков в вышеуказанных целях (за исключением пункта 6)

осуществляется на основании разрешения уполномоченного органа, которое не дает права на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства.

Копия такого решения должна быть направлена уполномоченным органом в соответствующие органы государственного земельного надзора.

Детально порядок выдачи соответствующего разрешения урегулирован в постановлении Правительства РФ от 27.11.14 № 1244.

• Осуществление кадастрового учета при использовании части участка не требуется, достаточно указания координат характерных точек.

• Предоставление титула на используемый таким образом участок прекращает ограниченное право пользования участком.

ООО "Юридическое бюро"

тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru; [email protected]

Page 30: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Земельный контроль и надзор

Значительно дополнена и расширена глава XII ЗК РФ, посвященная земельному государственному надзору, муниципальному и общественному земельному контролю. Понятие общественного земельного контроля исключено.

В ЗК конкретизированы полномочия должностных лиц органов государственного земельного надзора, определены особенности организации и проведения проверок, а также действия по результатам таких проверок.

Статьей 71.2 введено понятие Административного обследования объектов земельных отношений – то есть систематическое наблюдение за исполнением требований земельного законодательства – на основании информации, содержащейся в том числе в открытых информационных системах, фондах, полученной дистанционными методами (аэрофотосъемка), иными методами.

Выявленные нарушения оформляются актом административного обследования.

ООО "Юридическое бюро"

тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru; [email protected]

Page 31: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Контактные данные

• Сайт: www.yurbureau.ru

• Facebook: www.facebook.com/yurbureau

• Телефон: +7 495 625 95 24

• Факс: +7 495 625 95 24

[email protected]

ООО "Юридическое бюро"

тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru; [email protected]

Page 32: Изменения земельного законодательства. Новые правила предоставления и использования земельных участков,

Спасибо за внимание!

ООО "Юридическое бюро" тел.: +7 495 6259524; www.yurbureau.ru;

[email protected]