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Herzlich willkommen
Samuel GerberDr. sc. techn., MRICS sgAG, Raumbewältigung, Zürich
Günstiger Wohnraum:Konzepte und Massnahmen
Ulrike BahrDipl. Arch. ETH Projektleiterin circumcoloo
pom+ Consulting AG, Zürich
Reiner Gfellerlic. iur., Leiter BewirtschaftungAllianz Suisse Immobilien AG
Roger GortMitglied der GeschäftsleitungBüro für Bauökonomie AG, Luzern
Wünsche der Mieterschaftgrosse Zimmerhelle Räume Lichthohe Räumefunktionelle Küchezwei Sanitärzellengrosser Balkongeringer Energieverbrauch – gute Wärmedämmunggenügend Abstellräumegute Schalldämmung LärmKomfort-Lüftung Luft
im Weiteren:
genügend Waschtage1 Veloabstellplatz pro ZimmerAutoabstellplatz, gedeckt erreichbarKinderspielplatz nah / weitleicht auffindbare Adressegute Nachbarschaft& vor allem:
günstiger Mietzins
Wünsche der Bauherrschafthohe Wohnqualitätindividuelles Erscheinungsbildgünstige Bauweisenachhaltige Konstruktionenwiderstandsfähige Materialiengeringe Unterhaltskostenniedrige Betriebskostengute Vermietbarkeit& vor allem:
geringe Baukosten & ausreichende Rendite
Wünsche der Architekt / innenGestaltungsfreiheitgute Wohnungenpersönliche Handschriftproblemlose Realisierungfähige Unternehmerzufriedene Bauherrschaftbegeisterte Mieter/innenAnerkennung in der Fachweltund natürlich:
ausreichendes Honorar
Wägbarkeit der Wünsche Mieterwünschesind zu 80% quantifizierbar
Vermieterwünschesind nicht direkt quantifizierbar
Architektenwünschesind nicht oder nur durch Vergleichsobjekte verifizierbar
Schnittmenge der Wünsche hohe Wohnqualitätgünstige Bauweisegeringer Energieverbrauchwenig Mieterwechsel
günstig
Mieten Baukosten Honorare(im Sinne von aufwanddeckend)
Mieter-Wünsche und ihre Auswirkung auf die Mietzinsen
Referenzobjekt: Bebauung U. Luzern, Wettbewerb Bebauungsplan 2005, Baueingabe 2008total 250 Wohnungen, hievon 170 in MFH mit 10 – 11 Wohnungen je mitUG, EG, 1. OG, 2. OG, Attika: alle mit unterschiedlichen Grundrissen
Basis 4.5 Zimmerwohnung in 11 - Familienhaus
Mietwohnungen mittleres SegmentHNF 104 m2 GF 118 m2Loggia 19 m2
Mietzins 24 000 p.a. Nebenkosten 2 170 p.a.2 000 p.mt. 170 p.mt. 230 / m2 21 / m2
HNF / GF 0.71 / 1Perforation 0.31 (Fassade unter Terrain / über Terrain)
AZ 0.46 (inkl. 15% Bonus)Baugrund: Fels ab 2.0 m unter TerrainHanglage nach Norden abfallend
BASIS Kosten Stand 4/08
BKP 2 5004 m3 645.- (SIA 416) 3 230 000BKP 1 3% 100 000BKP 4 7% 220 000BKP 5 8.5% 280 000Total BKP 1 – 5 3 830 000BKP 0 Baulandanteil * 770 000 16.7%Total Anlage (ohne Einstellhalle) 4 600 000
Bruttorendite 5.5% 253 000 p.a.
* Seit 40 bis 85 Jahren im Besitz der Bauherrschaft
Mieterwünsche und Mietzins
Mieterwünsche und Mietzins Zusatzinvestition (inkl. BKP 29+5) Mehrzins p. M. (vereinfacht
mit 5.5% p.a.** gerechnet)
grössere Zimmer + 10% ca. + 10 m2 12 000 * + 60 ***
(104 m2 HNF / 118 m2 GF)
höhere Zimmer + 20 cm 7 000 * (+ 35)
(260 cm statt 240 cm)
grössere Fenster 14 000 * + 65 ***
Gesetz 10 m2
effektiv 27 m2 (0.31 Perforation)
gewünscht 45 m2 (0.50 Perforation)
grösserer Balkon bereits enthalten 0
Putzbalkon 1 m2 2 500 / Stck. + 10
Balkon 6 m2 7 000 / Stck. + 30
Balkon auf Stützen 18 m2 18 000 / Stck. (+ 80)
Verglasung des Balkons 18 m2 16 000 / Stck. + 75 ***
Loggia eingezogen als Flachdach 10 m2 25 000 / Stck. + 115
(inkl. Mehrabwicklung Fassade)
Loggia do., Front verglast 31 000 / Stck. + 140
* je ca. 45 – 55 % der GF- bzw. Volumen-Preise
** für die Anteile Gebäudetechnik müssen 7.5 % Bruttorendite eingerechnet werden
Mieterwünsche und Mietzins Zusatzinvestition (inkl. BKP 29+5) Mehrzins p. M. (vereinfacht
mit 5.5% p.a.** gerechnet)
Reduit in Wohnung (ohne Mehrfläche) 1 500 inkl. inkl. (8)
Sanitärzelle zusätzlich (Du/Clo/Lav.) 15 000 inkl. inkl. (70)
Küchenkombination 16 000 inkl. inkl.
Küche abgeschlossen 3 000 15 ***
Wandschränke 10 m (pro Zimmer 3.5 m) 15 000 70 ***
Atrium (3 x 3) m im Attika (umschlossen von Wohnraum) 30 000 140
( ) = im Zins von 2 000 p.mt. bereits enthalten
Mieterwünsche und Mietzins Zusatzinvestition (inkl. BKP 29+5) Mehrzins p. M. (vereinfacht
mit 5.5% p.a.** gerechnet)
Komfortlüftung Minergie inkl. inkl. (75)(120 m2 / GF + H 16 000)
Fenster 3-fach IV 3 000 15 ***
Waschmaschine / Tumbler pro Wohnung 2 800 15 ***(11 statt 5 Stck.) Mehrkosten pro Wohnung
1 Veloabstellplatz im UG pro Zimmer inkl. inkl. (18)
Summe aller zus. noch möglichen Wünsche (mit *** bezeichnet) 315 / Monat ~16%
Summe aller bereits integrierten Wünsche (in Klammern) 286 / Monat~14%
Fazit
Bauen ist teuerund doch erhält man relativ viel
Volumen fürs Geld
CHF 560 / m3SIA 116
CHF 645 / m3SIA 416
Häuser sind trotzdem eigentlich günstig
650.- / m3 1 200.- / m3
4 000.- bis 10 000.- / m3 35 000.- / m3 27 000.- bis 80 000.- / m3
m3-Preise
(alle m3 nach SIA 416!)
oder ein Auto der Mittelklasse 7 000 / m3 bis 12 000 / m3
Löhne 40%
Material 40% x 0.3 12%
Fixkosten 20% x 0.4 3 - 8%
Gesamter Lohnanteil
Planung, Leitung, Realisierung,
Verwaltung 55 - 60%
Bauen ist lohnlastig! Kostenanteile im Bauwesen Ø
70 & 30 & 4 & 3& 35 & 1 & 0
=
günstig Bauen
70%
mind. vermietbare Fläche (HNF zu GF)
Günstig Wohnen fusst auf folgenden Zahlen
mind. analoge Wohnungen
Mindestanzahl Geschosse (mit Wiederholung)
& 35%max. Fassadenperforation (Fensteranteil)
Steigzone pro Wohnung
Mindestanzahl Wohnungen pro Treppenhaus
& 30 & 4 & 3
& 1 & 0eingezogene LoggienAtrien Extras aller Art
….. doch sind fast alle Wünsche quantifizierbar!
Zum Abschluss
Kosten früh detailliert erfassenvor Abschluss des Vorprojektes und Flächen, Konstruktionen und Materialien
optimieren
erst dann die weitere Planung auslösen(um teure Planungsruinen und –änderungen zu vermeiden)
keine rollende Planung
Gute architektonische Lösungen
• lassen die Objekte zu gesuchten Adressen werden
• müssen nicht teuer sein und
• sind die eigentliche Basis der Nachhaltigkeit
denn es gibt sie tatsächlich:
Die Ökonomie der Ästhetik
26. November 2009, 17.30 Uhr Restaurant Metropol, Zürich
Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile?