3. hervorming woningmarkt otb peter_boelhouwer

1Hervorming van de woningmarkt: niets doen is geen optie!

| 09-03-2017

09-03-2017

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

Hervorming van de woningmarkt: niets doen is geen optie!

Peter Boelhouwer


| 09-03-2017

Inhoud

• Visie minister Blok: we zijn klaar……• Problemen op de woningmarkt die om een oplossing

vragen: niets doen is geen optie• Woningmarkt sterk cyclisch georiënteerd: was de

crisis op de woningmarkt te voorkomen geweest?• Disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt:

stijgende vraag en stagnerende productie• Positie van de middeninkomensgroepen: open deuren,

dichte deuren• Betaalbaarheid staat onder druk• Toegankelijkeheid van de koopsector neemt af • Duurzaamheidsinvesteringen blijven achter


| 09-03-2017

Visie minister Blok

“Met het begrotingsakkoord 2013 (lenteakkoord), het Regeerakkoord en het Woonakkoord is in de afgelopen periode in overleg met diverse fracties gewerkt aan een noodzakelijke, fundamentele hervorming van de woningmarkt. De genomen en voorziene maatregelen leiden op termijn tot een stabielere koopmarkt met lagere schulden en een beter functionerende huurmarkt, met minder scheefwonen, minder wachtlijsten en meer kansen voor ontwikkeling van het middensegment”


| 09-03-2017

Problemen op de woningmarkt die om een oplossing vragen: niets doen is geen optie• Woningmarktbeleid vooral cyclisch georiënteerd• Oplopend woningtekort• Middeninkomens vallen tussen wal en schip• Betaalbaarheidsproblematiek• Toegankelijkheid van de koopsector neemt af• Toenemende segregatie• (te) Trage aanpak duurzaamheidsverbetering van de

bestaande woningvoorraad• Overschatting risico’s eigen-woningbezit en

onderschatting meerwaarde• Pensioen en woningmarkt sluiten onvoldoende op

elkaar aan


| 09-03-20176

Woningmarktbeleid sterk cyclisch georiënteerd: Was de crisis op de woningmarkt te voorkomen geweest?


| 09-03-20177

Nominale en reële koopprijs-ontwikkeling 1965-2016

Bron: NVM


| 09-03-20178

Woningprijs en Bouwkosten,1920-2016

Bron: bouwkosten -> CBS; woningprijs -> NVM


| 09-03-20179

Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q1

2012 Q2

0.0

20.0

40.0

60.0

80.0

100.0

120.0

140.0

NederlandVKIerlandDuitslandBelgieZwedenSpanje

Bron: Diverse landen statistieken


| 09-03-201710

Reële woningprijzen en hypotheekrente, 1965-2016

Bron: CBS, NVM


| 09-03-201711

Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2015

Bron: Woononderzoek, CBS, NVM, berekeningen OTB


| 09-03-201712

Waargenomen en voorspelde reële koopprijsontwikkeling 1971-2011 (t.o.v. 2006)

Bron: OTB


| 09-03-201713

Effect op de koopprijsontwikkeling door aanscherping hypotheeknormen (6% stijging woonlasten)

Hervorming van de woningmarkt: niets doen is geen optie! | 09-03-201714

Disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt: stijgende vraag en stagnerende productie


| 09-03-2017

Prognoses bevolkingsontwikkeling 2005, 2012, 2015

Bron: CBS

16Hervorming van de woningmarkt : niets doen is geen optie!

| 09-03-2017

Totaal aantal huishoudens, 2000-2030

Bron: ABF Research

Hervorming van de woningmarkt: niets doen is geen optie! | 09-02-201717

Woningbouwproductie en Koopprijsontwikkeling (%) 1995-2001


| 09-03-2017

Bouwvergunningen en woningbouwproductie 1995-2016

Bron: CBS


| 09-03-2017

Bouwvergunningen naar eigendomsverhouding 2005-2016

Bron: CBS


| 09-03-2017

Aangeboden, verkochte en opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen 2008-2016 Q3

Bron: Monitor Nieuwe Woningen


| 09-03-201721

Positie van de middeninkomens: open deuren, dichte deuren


| 09-03-2017

Positie midden-inkomens (1)

• Tussen 700.000 en 900.000 vooral jonge huishoudens behoren tot de middeninkomens

• Strakke financieringsnormen via LTI en LTV in de koopsector

• Banken benutten maatwerk in onvoldoende mate• Ruim een kwart van de werkenden heeft geen vast

arbeidscontract, waaronder veel middeninkomens en jongeren: zijn voor een groot deel niet zelfredzaam op de woningmarkt

• Door stijgende koopprijzen en verkrapping van de markt steeds minder koopwoningen bereikbaar

• Beperkt aanbod van middeldure huurwoningen• Door schaarste en ontbreken van subsidies is de vrije

huursector duur• Ondanks extra investeerders groeit de particuliere

huursector niet


| 09-03-2017

Positie midden-inkomens (2)

• 80% sociale huurwoningen naar doelgroep• Normen in huur- en koopsector sluiten onvoldoende aan• Geen normen voor woonuitgaven in de huursector,

waardoor uitgaven aan huur aanzienlijk hoger uitkomen en niet mogelijk zijn in de koopsector

• Zowel in de koop- als huursector onvoldoende differentiatie naar huishoudensgrootte

• Grenzen doelgroep zijn te algemeen


| 16-02-2017

Huur bij huidige inkomensgrens naar huishoudtype (op basis van normhuur)Huishoudtype Huur bij huidige

inkomensgrens (euro)1 volwassene 9112 volwassenen 5921 volwassenen + 1 kind 7091 volwassenen + 2 kinderen

564

1 volwassenen + 3 kinderen

461

2 volwassenen + 1 kind 5442 volwassenen + 2 kinderen

373

2 volwassenen + 3 kinderen

211Bron: Afstudeersciptie Bob Witjes (24-06-2016), bewerkt naar Ministerie van BZK / CBS 2013

25Trends en betaalbaarheid op de woningmarkt | 20-01-2016

Inkomens 30.000 & 35.000 (2016)

1 inkomen

Gezin 2 kids

Bron: NIBUD

basis 30,000 35,000netto inkomen 1896 2474 2594woonlasten 232 (384) 711 (524) 711energie & water 151 151 151lokale belasting 0 0 0verzekeringen 305 305 305telefoon, tv, internet 58 58 58schoolkosten 37 37 37contributies/abo's 5 5 5vervoer 53 53 53kleding 169 169 169inventaris 133 133 133extra ziektekosten 99 99 99vrije tijd 0 0 0voeding 478 478 478huishoudgeld 129 129 129

totaal uitgaven 1849 2328 2328saldo 47 146 266


| 09-03-201726

Betaalbaarheid staat onder druk


| 09-03-2017

Huurontwikkeling in de gereguleerde voorraad (in %), 2012-2016

Bron: Staat van de Woningmarkt 2016 / CBS-Huurenquête, bewerking Companen 2016

28Hervorming van de woningmarkt: niets doen is geen optie! | 09-03-2016

Kernindicatoren inkomens en woonuitgaven (huur)

2009 2012 2015Bruto huur € 495 € 529 € 569Huurtoeslag € 62 € 70 € 70 -Netto huur € 433 € 459 € 499Bijkomende woonuitgaven € 193 € 186 € 163 +Netto woonuitgaven € 626 € 645 € 661Netto besteedbaar inkomen

€ 27.000

€ 25.700

€ 24.800

Netto huurquote 21,3 % 23,8 % 26,7 %Netto woonquote 31,4 % 33,9 % 36,0 %Aantal dure scheefwoners 230.00

0367.00

0528.00

0Aantal goedkope scheefwoners

782.000

685.000

518.000Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

29Hervorming van de woningmarkt: niets doen is geen optie! | 09-03-2016

Kernindicatoren inkomens en woonuitgaven (koop)

2009 2012 2015Bruto hypotheekuitgaven € 729 € 766 € 670Bijkomende koopuitgaven € 41 € 48 € 53 +Onderhoudskosten € 197 € 190 € 155 +Bruto koopuitgaven € 967 €

1.004€ 879

Fiscaal effect € 224 € 246 € 209 -Netto koopuitgaven € 744 € 758 € 670Bijkomende woonuitgaven € 278 € 268 € 255 +Netto woonuitgaven € 1.022 €

1.027€ 894

Netto besteedbaar inkomen

€ 49.000

€ 47.600

€ 46.200

Netto koopquote 21,2 % 22,2 % 20,1 %Netto woonquote 29,3 % 30,1 % 27,2 %Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

30Trends en betaalbaarheid op de woningmarkt | 20-01-2016

Minimum voorbeeldbegroting (2016)

Sociaal minimum

Gezin 2 kids

Bron: NIBUD

basisnetto inkomen 1896woonlasten 232energie & water 151lokale belasting 0verzekeringen 305telefoon, tv, internet 58schoolkosten 37contributies/abo's 5vervoer 53kleding 169inventaris 133extra ziektekosten 99vrije tijd 0voeding 478huishoudgeld 129

totaal uitgaven 1849saldo 47

31Hervorming op de woningmarkt: niets doen is geen optie!

|09-03-2017

Risicogroepen

• Huishoudens met een laag inkomen:

o Alleenstaanden net boven bijstandsniveauo Paren zonder kinderen rond minimumloono Eenoudergezinnen rond minimumloono Paren met kinderen tot modaal

• Inkomens rond huurtoeslag grens• Middeninkomens

Hervorming van de woningmarkt: niets doen is geen optie

| 09-03-201732

Toegankelijkheid van de koopsector neemt af

33Hervorming van de woningmarkt: niets is geen optie!

| 09-03-2017

Gemiddelde maximale leencapaciteit 2008-2016

Bron: Monitor Nieuwe Woningen

34Hervorming van de woningmarkt: niets doen is geen optie? | 09-03-2017

Oorzaken afname toegankelijkheid van de koopsector

• Verlaging LTI door Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2013

• Afbouw hypotheekrenteaftrek, verplicht aflossen en geen aflossingsvrij deel meer

• Verlaging LTV normen van 106% naar 100% in 2018• Minder lenen voor verbouwing mogelijk (meer eigen geld

nodig)• NIBUD methodiek houdt weinig rekening met type

huishouden, uitgavenpatroon en met positieve inkomensontwikkelingen

Hervorming van de woningmarkt: niets doen is geen optie

| 09-03-201735

Duurzaamheidsinvesteringen blijven achter

36Hervorming van de woningmarkt: niets doen is geen optie? | 09-03-2017

Duurzaamheidsdoelen en instrumenten• Gebouwde omgeving stoot 40% CO2 uit (woningen 75%)• Alle nieuwbouw in 2020 energieneutraal• Energieakkoord; in 2050 alle woningen energieneutraal

(215 miljard)• Corporatiewoningen in 2020 gemiddeld energielabel B• Voorstel minister; verplicht label C?• Stroomversnelling; in 2020 111.000 woningen met nul op

de meter• Energiebesparingsfonds (20%) en investeringssubsidie

duurzame energie (30%) (particulieren)• Fonds energiebesparing huursector en

Stimuleringsregeling energieprestatie huursector sterk onderbenut (corporaties)


| 09-03-2016

Werkelijke en theoretische energieconsumptie

Bron: D. Majcen, L. Itard en H. Visscher, 2013

09-03-2017

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

EINDE

voor wat er feitelijk gebeurt

Samenwerken met het CBS?

Het CBS beschikt over een schat aan statistische gegevens, die gratis beschikbaar zijn op www.cbs.nl en StatLine.

Maar soms is dit niet genoeg.

In dat geval kun je het CBS inschakelen via [email protected]

Real Estate

3. hervorming woningmarkt otb peter_boelhouwer