Budowa domu w granicy działki

Dowiedz się więcej na:

@MGProjekt #blogbudowlany http://www.mgprojekt.com.pl/blog Facebook https://www.facebook.com/mgprojekt

Google+ https://plus.google.com/+mgprojekt Copywright© MGProjekt Pracownia Architektoniczna s.c. ul. Uczniowska 14, 03-112 Warszawa, (22) 676 66 83

Budowa domu w granicy działki

Opublikowany 25 kwietnia 2016 przez MG Projekt Pracownia Architektoniczna

Budowa domu w granicy

Budowa domu w granicy działki to kolejny, dość problematyczny temat, który często

powoduje konflikty i niezgodę pomiędzy sąsiadami.

Dotyczy on zarówno budowy domu, jak i budynku gospodarczego.

W świetle przepisów budowlanych nie jest wymagana zgoda sąsiada na taką inwestycję.

Niestety nie oznacza to, że można dowolnie taką operację wykonać.

Pamiętajmy, że odległości od granicy działki sąsiedniej dla zabudowy to 3m dla ściany bez

otworów oraz 4m dla ściany z otworami. Mówi o tym ustawa o warunkach technicznych,

jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Przy budowie trzeba też rozpatrywać czy na danym terenie nie mają zastosowania inne

przepisy. Mogą być to regulacje dotyczące:

http://www.mgprojekt.com.pl/

http://www.mgprojekt.com.pl/blog/jak-prawidlowo-zamontowac-okna/




zagospodarowania przestrzennego,

ogólnych przepisów techniczno-budowlanych,

związane z ochroną przeciwpożarową,

związane z zacienianiem i przesłanianiem.

Trzeba w tym miejscu podkreślić, że przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym są

nadrzędne w stosunku do innych przepisów.

Dotyczy to zwłaszcza przypadku, gdy na sąsiedniej działce znajduje się już istniejąca

zabudowa.

W planach zagospodarowania przestrzennego (jeśli dla danej gminy planu nie ma to w

wystawionych dla działki warunkach zabudowy), mogą pojawić się dodatkowe ograniczenia

w lokalizacji projektowanej zabudowy. Ograniczenia te mogą być związane z:

linią zabudowy,

nieprzekraczalną linią zabudowy,

obowiązująca linia zabudowy.

Co więcej, nie zawsze dotyczą one wyłącznie frontowej granicy działki, ale mogą też być

wskazane dla innych granic.

Od strony dróg publicznych często występują linie rozgraniczające, a wraz z nimi określone są

wymagane minimalne odległości dla zabudowy na działce.

Ważne jest, iż przy drogach wewnętrznych, czyli nie publicznych, nie ma określonych

odległości i wtedy zabudowę stawia się od granicy zgodnie z warunkami techniczno-

budowlanymi.

Jeśli zabudowa spełnia wymagane odległości, oznacza to, że nie wychodzi poza obszar

oddziaływania na tereny sąsiednie i przy spełnieniu warunków można budowę zgłosić lub

wybrać ścieżkę postępowania dla pozwolenia na budowę. Więcej na ten temat można

znaleźć w artykule "Pozwolenie na budowę, czy zgłoszenie? Zmiany w przepisach

budowlanych".

http://www.mgprojekt.com.pl/blog/pozwolenie-na-budowe/

http://www.mgprojekt.com.pl/blog/pozwolenie-na-budowe-zgloszenie

http://www.mgprojekt.com.pl/blog/pozwolenie-na-budowe-zgloszenie




Budowa domu odległość od granicy działki





Jeśli jednak chcemy zrealizować budowę domu 1,5 m od granicy działki, czy wręcz ma stanąć

w granicy to wówczas taka inwestycja będzie podlegała pozwoleniu na budowę,

ponieważ wykracza swoim oddziaływaniem poza obszar działki i ma wpływ swoim zasięgiem

na tereny sąsiednie.

Dodatkowo, aby można było realizować budowę domu przy granicy z działką sąsiednią

muszą być spełnione odpowiednie wymagania i warunki, określone w przepisach o

zagospodarowaniu przestrzennym dla danego terenu, a przede wszystkim musi być

wskazana możliwość takiej lokalizacji budowy.

W przypadku, kiedy budowa jest zbliżona do granicy sąsiada, czy w tak zwanej ścisłej granicy,

działka sąsiada znajdzie się w obszarze oddziaływania i niestety sąsiad zostanie uznany przez

organ za stronę w postępowaniu.

Wówczas pomimo, iż jak wcześniej wspomniano zgoda sąsiada nie jest wymagana, to sąsiad

może w tym przypadku mieć spory wpływ na budowę i proces uzyskania decyzji pozwolenie

na budowę.

W takim przypadku sąsiad jako strona w postępowaniu, będzie miał prawo wglądu do akt, w

tym do dokumentacji projektowej.

Będzie też mógł wnosić wnioski, odwołania lub zażalenia do organów administracji

państwowej, czy skargi do sądu administracyjnego.

Dlatego też bardzo ważnym jest, aby na etapie projektowym dopełnić wszelkich

wymaganych warunków, czy narzuconych ograniczeń i dostępnych pozwoleń dla zabudowy

przy granicy, a w szczególności dla budowy w ścisłej granicy.

Jeśli to nie zostanie odpowiednio wykonane, wówczas sąsiad może na wiele lat zablokować

realizację budowy.

Przede wszystkim dotyczy to działki sąsiedniej zabudowanej, ale jest też istotne dla działki

niezabudowanej.

Każde zbliżenie się do granicy sąsiada może powodować utrudnienia dla tego sąsiada dla

przewidywanej zabudowy w przyszłości.

Zdarzają się przypadki, gdzie np. przewidziana jest w zbliżeniu do granicy budowa budynku

np. gospodarczego, czy innego parterowego o powierzchni zabudowy do 35m2.

Budowa takiego, obiektu w standardowych warunkach podlega zgłoszeniu, a nie pozwoleniu.




I tutaj, choć wystarczy zgłoszenie i nie przeprowadza się postępowania administracyjnego z

udziałem stron, to może się zdarzyć że przy zbliżeniu urząd uzna, iż może powstać sytuacja

konfliktowa pomiędzy sąsiadami i odmówić przyjęcia zgłoszenia.

Wtedy niestety trzeba wybrać drogę postępowania dla pozwolenia na budowę, gdyż tylko

taki wariant może pozwolić na przeprowadzenie budowy.


Budowa domu przy granicy działki w świetle nowych przepisów

Do niedawna to właśnie urząd określał obszar oddziaływania. Po zmianie przepisów jest to

obowiązkiem projektanta i przy sytuacji gdzie zabudowa jest zbliżona, czy w granicy działki,

architekt powinien to określić, tak by Inwestor nie miał problemów przy uzgadnianiu

projektu.

W świetle nowych przepisów to właśnie projektant określa, że jest to inwestycja

niepodlegająca zgłoszeniu tylko pozwoleniu na budowę, bowiem wykracza swoim zasięgiem

poza granice działki i ma wpływ swym oddziaływaniem na tereny sąsiednie.

Oczywiście jeśli Inwestor uprze się, aby budowę zgłosić, po otrzymaniu sprzeciwu z urzędu,

może wystąpić do organu wyższej instancji.

Z doświadczenia wiemy, że takie rozwiązanie jest raczej skazane na niepowodzenie,

ponieważ organ wyższej instancji może podzielić stanowisko organu niższej instancji oraz

wydać odmowę i jedyną opcją pozostanie tylko wniosek o pozwolenie na budowę.

Real Estate

Budowa domu w granicy działki