Cushman & Wakefield - Les marchés immobiliers français

2013

LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS Une publication Cushman & Wakefield

Études & Recherche Cushman & Wakefield

2

SOMMAIRE

ÉDITORIAL 3

ÉCONOMIE 5

MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT 6Volumes investis 7Acteurs 8Investissements en bureaux 9Investissements en commerces 11Investissements en locaux industriels 13Taux de rendement 14Perspectives 14

MARCHÉ DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE 16

Demande des utilisateurs 17

Valeurs locatives 20

Offre disponible et à venir 21

Perspectives 23

MARCHÉ FRANÇAIS DES GRANDS ENTREPÔTS 24

Contexte économique national et international 24

Demande des utilisateurs 24


Offre disponible et future 27

Perspectives 28

MARCHÉ FRANÇAIS DES COMMERCES 29

Environnement économique, juridique et politique 29

Évolution de la demande 31

Évolution de l’offre 34


Perspectives 39

GLOSSAIRE 40

CONTACTS 42

JANVIER 2013

LES MARCHÉS IMMOBILIERS

FRANÇAIS

3

ÉDITORIAL

Si de grands risques ont jusqu’à présent été évités (éclatement de la zone euro, « falaise budgétaire » américaine, transition politique chinoise, etc.), l’actualité récente ne permet pas d’espérer une amélioration franche de la conjoncture internationale à court- terme. L’Europe, surtout, demeure au cœur des préoccupations et devrait le rester tout au long de 2013, affectée par le ralentissement de la croissance en Allemagne, son moteur économique, et les mesures drastiques adoptées par les États de l’Union pour réduire les déficits. De fortes incertitudes pèsent ainsi sur l’Espagne, l’Italie et, dans une moindre mesure, la France. La forte hausse du chômage, une pression fiscale accrue et le décrochage de son industrie pourraient notamment exposer notre pays à de nouveaux accès de French bashing qui, justifiés ou non, n’en seront pas moins révélateurs d’une réelle défiance des investisseurs à l’égard d’une économie soumise à de forts vents contraires.

Une reprise molle et graduée de l’activité économique semble plus probable qu’un scénario du pire. Les prochains mois ne verront pas, toutefois, le redressement généralisé des marchés français de l’immobilier d’entreprise. Plusieurs des tendances observées en 2012 devraient ainsi se prolonger en 2013, confirmant en particulier la désaffection des investisseurs et des utilisateurs pour les actifs et marchés secondaires. Si l’on s’en tient à ses aspects les plus négatifs, 2012 a de fait été l’année de la baisse générale du nombre de transactions, des volumes investis ou de la demande placée, du durcissement des conditions de négociation entre bailleurs et locataires ou des difficultés d’enseignes historiques, affectées par la chute de la consommation et la concurrence du e-commerce. Mais ces éléments ne forment que l’une des deux faces d’un même marché, profondément contrasté, dont les évolutions reflètent l’apparition de nouveaux acteurs économiques, la transformation des modes de travail et le bouleversement des modes de consommation. Ainsi, 2012 a également été l’année de l’acquisition par le Qatar ou d’autres fonds souverains d’actifs phares du marché parisien, comme la Cité du Retiro, de ces projets logistiques géants

d’Amazon en Bourgogne et près de Lille, ou de l’avancée d’opérations tertiaires exemplaires en termes de standards environnementaux et de qualité des espaces de travail (Green Office à Rueil-Malmaison, nouveau siège d’Unilever, ou la tour Carpe Diem à La Défense) ; l’année, encore, du buzz créé par l’inauguration de magasins d’enseignes ou de concepts inédits au sein de nouveaux équipements commerciaux innovants (Marks & Spencer ou Lego dans So Ouest à Levallois-Perret) ou celle de la multiplication d’ouvertures de grands noms du luxe (Hermès rue Grignan à Marseille ou Berluti rue du Faubourg Saint-Honoré).

Impliquées dans la plupart des transactions susnommées, les équipes de Cushman & Wakefield France ont largement contribué à animer les marchés de l’immobilier d’entreprise en 2012. Cet afflux de noms et de projets prestigieux nous permet de dresser un bilan plus positif de l’année écoulée. Il ne devrait pas, en outre, se tarir en 2013 comme l’annonce la concrétisation prochaine de nouvelles opérations emblématiques telle l’acquisition du 8 Place Vendôme par le fonds pétrolier de l’État d’Azerbaïdjan. L’Hexagone et la région parisienne en particulier demeureront ainsi des destinations de choix pour de grands investisseurs riches en fonds propres, et des enseignes et de grands utilisateurs désireux de consolider leur activité au sein d’un marché apprécié pour la qualité de ses infrastructures, sa stabilité et son rayonnement touristique international.

Olivier GérardPrésident


“Les meilleurs actifs de l’Hexagone restent immunes à la crise, prisés par des investisseurs à la recherche de placements sécurisés ou par de grands utilisateurs soucieux d’économies, d’efficacité et de visibilité.

” Olivier GérardPrésidentCushman & Wakefield France



FRANÇAIS

5

ÉCONOMIE Le ralentissement de l’économie mondiale s’est accentué au cours d’une année 2012 dominée par la tenue d’élections majeures (France, États-Unis, Russie, etc.) et la persistance de tensions géopolitiques qui ont pour partie contribué à la volatilité des cours des matières premières. L’année 2013 s’annonce un peu plus dynamique. Toutefois, la croissance mondiale ne devrait que légèrement augmenter, passant de 2,9 % en 2012 à 3,2 % en 2013 tandis que le commerce mondial de marchandises ne progresserait que de 4,5 %, un rythme inférieur à la moyenne des 20 dernières années (5,4 %)1.

Cette faible progression est pour partie révélatrice du ralentissement de l’activité dans les pays émergents, qui ont notamment souffert du fléchissement de la demande intérieure comme du manque de vigueur – ou de l’absence – des réformes structurelles mises en place. Leurs faiblesses politiques, financières et économiques ont ainsi été mises au jour, renforçant la prudence des investisseurs. Tel est le cas de l’Inde, du Brésil ou de la Turquie, mais aussi de la Chine, dont l’économie a pâti du resserrement du crédit. Cependant, les mesures de soutien adoptées ces derniers mois et le regain de confiance lié au renouvellement des dirigeants chinois ont déjà commencé à porter leurs fruits. Augurant d’une activité plus soutenue en 2013, cette évolution profitera à l’ensemble de l’Asie, même si les rythmes de la production manufacturière des pays émergents resteront affectés par le fléchissement de la demande des pays avancés.

Les incertitudes qui pèsent sur l’Europe et les États-Unis demeurent en effet le principal facteur de risque pour l’économie mondiale. Aux États-Unis, le scénario du pire, celui d’une chute de la « falaise budgétaire » et d’une entrée en récession liée à la forte augmentation de la pression fiscale et à la chute de la consommation privée, a cependant été évité. Confirmant la légère amélioration observée au cours des derniers mois (résistance de la demande

intérieure, baisse du taux de chômage, augmentation des prix de l’immobilier, etc.), une reprise molle et graduée de l’activité paraît ainsi plus probable. En Europe, le principal risque pesant sur l’activité – celui d’un éclatement de la zone euro – semble lui aussi écarté. Le Vieux continent n’en demeure pas moins au cœur des préoccupations. La perte de parts de marché au niveau mondial, les difficultés de certains pays comme l’Espagne et les effets sur la croissance des efforts menés pour réduire les déséquilibres budgétaires ne laissent pas en effet présager d’amélioration en 2013. L’attentisme des entreprises et les difficultés de ménages affectés par la très forte hausse du taux de chômage devraient donc se prolonger dans les prochains mois.

Contrairement à certains de ses voisins, la France n’est pas entrée en récession en 2012. Son économie a fait preuve d’une certaine capacité de résistance, notamment attestée par le très léger gain de croissance enregistré au troisième trimestre (+ 0,1 %). Sur l’ensemble de l’année, le ralentissement de l’activité a pourtant été net, reflétant le recul des échanges avec le reste de l’Europe et une demande intérieure atone. Le décrochage de l’industrie française a par ailleurs été illustré par la succession des plans sociaux, parfois très médiatisés, de grandes entreprises. Les perspectives pour 2013 ne sont guère plus réjouissantes, avec une croissance comprise entre - 0,5 et 0,5 % selon les prévisionnistes. L’assainissement drastique des finances publiques coûtera en effet quelques points de croissance à la France, confirmant l’effet récessif d’une politique d’austérité jugée trop forte par certains économistes. La hausse des prélèvements pèsera en particulier sur l’investissement des entreprises, même si l’entrée en vigueur du « Pacte national pour la croissance, la compétitivité et l’emploi » pourrait leur redonner quelques marges de manœuvre. En outre, si certains Français puiseront dans leur épargne pour maintenir leur niveau de dépenses, la consommation restera loin de sa moyenne de longue période, dans un contexte de forte progression du chômage (10,5 % mi-2013 contre 9,7 % un an auparavant2).

*Estimations/**Prévisions. Source : Crédit Agricole (le solde des administrations publiques est calculé en pourcentage du PIB).

ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DE LA FRANCE

-3,5

-2,5

-1,5

-0,5

0,5

1,5

2,5

3,5

4,5

-3,5

-2,5

-1,5

-0,5

0,5

1,5

2,5

3,5

4,5

2002 2004 2006 2008 2010 2012e

Infl

atio

n %P

IB %

Croissance du PIB (annuelle, en %) 3,2 Inflation (annuelle, en %)INDICATEUR ZONE EURO ÉTATS-UNIS JAPON

PIB 2012 * - 0,4 2,2 1,7

PIB 2013 ** 0,0 1,9 0,6

Chômage 2012* 11,7 7,8 4,2

Chômage 2013** 12,4 7,6 4,1

Solde desadministrations publiques 2012***

- 3,3 - 7,3 - 9,8

Solde des administrations publiques 2013***

- 2,6 - 6,1 - 9,2

PRÉVISIONS ÉCONOMIQUES (ÉVOLUTION EN %)

1Source : Crédit Agricole, Perspectives Macro, Décembre 2012/OMC.2Source : INSEE – Chiffres pour la France métropolitaine.

Source : INSEE

6


JANVIER 2013

LE MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT

Avec 14,9 milliards d’euros investis en 2012, le marché français de l’immobilier d’entreprise affiche une baisse de 10 % sur un an mais un volume proche (- 2 %) de la moyenne des 10 dernières années (15,2 milliards d’euros). Cette performance, largement supérieure à celle enregistrée en 2009, reste honorable si l’on songe à l’ampleur de la crise de la zone euro et à la détérioration des marchés locatifs. Tirant parti du statut de valeur refuge de la pierre, l’immobilier figure de fait en bonne place dans les stratégies d’allocation de grands institutionnels riches en fonds propres et d’acteurs étrangers aux capacités d’investissement parfois considérables, attestant de l’attractivité des biens phares de l’Hexagone.

Le net resserrement du marché n’en est pas moins évident, illustré par la baisse du nombre de transactions inférieures à 100 millions d’euros et le rôle important des très grandes opérations. Ainsi, l’aversion au risque s’est encore accrue, jouant en faveur des placements les plus sécurisés et expliquant, notamment, la prépondérance du marché parisien. Les biens et les marchés secondaires ont quant à eux souffert de la désaffection d’investisseurs de plus en plus sélectifs et des divergences de vue croissantes entre vendeurs et acquéreurs s’agissant de la valorisation des actifs non core.

Faubourg One, 54-60 rue du Faubourg Saint-Honoré - Paris 8e

VOLUMES INVESTIS EN FRANCE (MDS €)

11,1

9,8

12,2

17,5

24,4

28,5

13,0

7,8

11,0

16,5

14,9

0

5

10

15

20

25

30

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Moyenne 2002-2011 (15,2 Mds €)



FRANÇAIS

7

VOLUMES INVESTIS

Évolution des volumes investis

14,9 milliards d’euros ont été investis sur l’ensemble de l’année 2012 dont 5,2 milliards d’euros au cours du seul quatrième trimestre. Il s’agit du deuxième meilleur trimestre enregistré depuis le début de la crise, encore loin toutefois du record du quatrième trimestre 2011 (6,6 milliards d’euros), qui avait été fortement animé par l’abrogation du dispositif SIIC. Favorisant la cession d’actifs dans le but de bénéficier d’une plus faible imposition, cette abrogation avait notamment permis de pallier le manque d’offres proposées aux investisseurs.

39 transactions de plus de 100 millions d’euros totalisant 7,9 milliards d’euros ont été enregistrées en 2012 (contre 43 totalisant 8,3 milliards d’euros en 2011) comptant pour 53 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. En outre, trois transactions supérieures à 500 millions euros, toutes réalisées au deuxième trimestre, ont animé le marché parisien : la vente par Groupama au Qatar du 52-60 avenue des Champs-Élysées et les deux portefeuilles de bureaux cédés par KanAm au Qatar (immeubles Néo et Cité du Retiro) et par Eurosic à JP Morgan (immeubles Avant-Seine et 52 Hoche). Totalisant 1,7 milliard d’euros, ces transactions représentent 11 % de l’ensemble des volumes investis en 2012.

La concrétisation de grandes opérations a permis de compenser la raréfaction générale d’offres de qualité, la désaffection des investisseurs pour les biens et marchés secondaires et la baisse d’activité sur le segment des petites et moyennes transactions, pénalisé par le resserrement des conditions d’octroi du crédit et la réduction du nombre et des types d’investisseurs présents sur le marché. Les opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros ont, au final, représenté 17 % de l’ensemble des volumes engagés en 2012 contre 20 % en 2011.

Répartition géographique

Île-de-France

Avec 11 milliards d’euros, les volumes investis en 2012 en Ile-de-France sont en baisse de 13 % sur un an. Comptant pour 74 % du total des montants engagés dans l’Hexagone, l’Ile-de-France n’en demeure pas moins le moteur du marché français. Jouissant d’un vaste parc tertiaire, de sa situation au cœur d’un des plus vastes bassins de consommation d’Europe et d’un tissu économique diversifié, l’Ile-de-France reste particulièrement appréciée des investisseurs étrangers, qui en font l’une de leurs principales destinations mondiales au coude à coude avec Londres. Les bureaux demeurent la classe d’actifs la plus prisée de région parisienne, en dépit d’une baisse de leur part dans le total des montants investis d’une année sur l’autre (80 % en 2012 contre 87 % en 2011). Ce recul tient à la diminution du nombre de grandes opérations dans certains pôles tertiaires des Hauts-de-Seine. Il s’explique également par la forte hausse de 38 % des volumes investis en commerces, dont la part sur l’ensemble du marché d’Ile-de-France est passée de 10 % en 2011 à 16 % en 2012 avec la vente de plusieurs ensembles emblématiques (52-60 Champs-Élysées, Faubourg One, Carré Saint-Germain). Les locaux industriels représentent eux 4 % des montants engagés en région parisienne.

Province

Avec 3,9 milliards d’euros en 2012 (26 % de l’ensemble des montants engagés en France), les volumes investis en province sont relativement stables d’une année sur l’autre et supérieurs de 21 % à la moyenne des dix dernières années. Ce dynamisme est lié à la vente de plusieurs portefeuilles de commerces (portefeuille cédé par ANF à Grosvenor à Lyon, portefeuille Mercialys acquis par Primonial Reim) et d’entrepôts (portefeuille Prologis cédé à Blackstone).

% en volume, tous produits


TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2011 2012

>200 M€

100-200 M€

50-100 M€

15-50 M€

1-15 M€

TRANSACTIONS PAR TYPES D’ACTIFS

9% 5%

23%12%

24%

20%

49%

55%

67%75%

28%33%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2012France

2011France

2012Province

2011Province

Bureaux Commerces Industriel

9% 5%

21%12%

24%

20%

49%

55%

67%75%

30% 33%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2012France

2011France

2012Province

2011Province

Bureaux Commerces Industriel

8


JANVIER 2013

Totalisant 1,6 milliard d’euros, les portefeuilles ont représenté 41 % des engagements réalisés hors d’Ile-de-France en 2012. La répartition des investissements selon la typologie d’actifs reste plus homogène en province qu’en région parisienne, d’autant que la cession de plusieurs grands portefeuilles logistiques a accru la part de l’immobilier industriel. S’établissant à 23 % en 2012 contre 12 % l’année précédente, cette part reste encore inférieure à celle des bureaux (28 %) et, surtout, des commerces (49 %). La répartition géographique des montants engagés en province est en revanche assez inégale, traduisant la prudence des investisseurs à l’égard de marchés provinciaux plus exposés à la crise que celui de l’Ile-de-France. Les pôles tertiaires les plus stables ont donc été logiquement privilégiés, tel celui de Lyon où 890 millions d’euros ont été investis en 2012 grâce à la réalisation de très grandes opérations (portefeuille de commerces cédé par ANF, Tour Oxygène acquise par AEW Europe auprès d’Unibail-Rodamco).

ACTEURS

Typologies

Les conditions de marché restent favorables aux acheteurs en fonds propres, peu sensibles au resserrement du crédit du fait de capacités d’investissement parfois considérables. Ceux-ci privilégient le marché immobilier pour diversifier leurs allocations d’actifs. Représentant près d’un quart de l’ensemble des montants investis en 2012, les caisses de retraites et les compagnies d’assurances françaises et étrangères se sont notamment illustrées, comme la CNP, à l’origine de plusieurs transactions de bureaux supérieures à 100 millions d’euros en 2012 (Terra Nova IV à Montreuil acquis auprès de Generali ou Axe France à Paris 13e acquis par la MACIF

et la CNP auprès de Deka). Ils devancent les fonds souverains, dont l’intérêt pour le marché français se confirme. Ces acteurs (NBIM, QIA, ADIA, etc.) ont totalisé 20 % des montants engagés dans l’Hexagone en 2012, avec plusieurs opérations marquantes portant sur des biens d’exception, qu’il s’agisse d’immeubles de bureaux emblématiques (siège de Cartier Cité du Retiro ou d’Amundi boulevard Pasteur) ou d’actifs mixtes à forte composante commerce sur des artères de premier ordre (52-60 avenue des Champs-Élysées).

Ces investisseurs se sont vus offrir de rares opportunités proposées par des vendeurs contraints par un environnement économique défavorable et cherchant à réduire leur endettement, comme Groupama ou le Crédit Agricole, exposés à la crise grecque, PSA dont l’activité s’est nettement ralentie ces derniers mois, ou encore des fonds allemands obligés de liquider leurs actifs. Les foncières ont par ailleurs poursuivi leurs arbitrages et sont venus alimenter le marché avec des actifs de grande taille recherchés également par les assureurs (cession à Axa par Gecina du Carré Saint-Germain, vente par Klépierre à Allianz d’Equilis et de la Tour Oxygène à la CNP par Unibail-Rodamco). De grands investisseurs ont également proposé des participations dans des patrimoines comme l’a fait cette année Generali avec NBIM.

Si la palette d’acteurs reste peu variée, d’autres types d’investisseurs sont restés actifs en 2012. Tel est notamment le cas des SCPI et des OPCI qui, bénéficiant de niveaux de collecte importants, ont continué de privilégier les marchés de bureaux et de commerces, tant en Ile-de-France qu’en province. Les investisseurs opportunistes ont, eux, concrétisé peu d’opérations, à l’exception notable de Blackstone qui a profité des cessions opérées par Gecina et Prologis sur le marché de la logistique (portefeuilles Arrow et Mercure).

Origines géographiques

À l’origine de 18 des 39 transactions supérieures à 100 millions d’euros en 2012, les étrangers concentrent 43 % des montants engagés en France. Principalement représentés par le Qatar et Abu Dhabi, les Moyen-Orientaux ont été parmi les étrangers les plus actifs en 2012, concentrant 14 % du volume des acquisitions en raison de quelques très grandes transactions réalisées, de façon quasi exclusive, dans la capitale. Plus présents qu’en 2011, les Anglo-Saxons ont vu leur part de marché s’élever à 10 % en 2012 en raison, notamment, du retour de Blackstone ou de Segro sur le segment de la logistique mais aussi du poids constitué par l’acquisition par Ivanhoé Cambridge du siège de PSA au 75 avenue de la Grande Armée (245 millions d’euros).


Assureurs / Mutuelles

24%

Fonds souverains20%

Fonds d'investissement

15%

SCPI15%

Foncières11%

OPCI6%

Utilisateurs4%

Privés4%

Autres1%

TYPOLOGIES D’ACQUÉREURS



FRANÇAIS

9

Les Allemands ont quant à eux représenté 9 % des montants investis au cours de l’année écoulée, une part stable sur un an mais bien inférieure à celle de 2010 (19 %) du fait de la fermeture de plusieurs fonds. Ils ont néanmoins contribué à animer le marché, étant à l’origine de quelques acquisitions significatives (Cityzen, acquis par Union Investment à Bois-Colombes) et de la mise sur le marché de biens de qualité, à Paris ou en province (le portefeuille Neo-Retiro à Paris et le 65 Croisette à Cannes, tous deux cédés par Kanam).

La part des Français est en baisse d’une année sur l’autre (57 % en 2012 contre 62 % en 2011) mais ils restent majoritaires, principalement représentés par les assureurs, les caisses de retraite, les foncières et les SCPI. La part des Français est encore plus importante en province (69 %), où les investisseurs étrangers ont été moins présents du fait, notamment, du nombre limité d’offres correspondant à leurs critères d’acquisition.

INVESTISSEMENTS EN BUREAUX


Avec 10 milliards d’euros investis en France en 2012, le marché des bureaux affiche une baisse de 19 % par rapport à 2011 et de 11 % par rapport à la moyenne annuelle des dix dernières années (11,2 milliards d’euros). Passée de 75 % en 2011 à 67 % en 2012, sa part dans le total des montants engagés en France a diminué d’une année sur l’autre en raison, notamment, du fléchissement de l’activité sur le segment des opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros.


Avec 8,9 milliards d’euros, l’Ile-de-France a concentré 89 % de l’ensemble des montants engagés en bureaux en France en 2012 et 27 des 29 transactions bureaux de plus de 100 millions d’euros.

La répartition géographique du volume investi en bureaux en Ile-de-France est moins équilibrée que l’an passé. Ainsi, Paris intra-muros compte pour 61 % des sommes investies sur ce segment en Ile-de-France contre 47 % en 2011. Cette évolution est principalement liée à la baisse de l’activité dans le croissant ouest et au dynamisme de Paris Rive Gauche et du quartier central des affaires parisien (QCA), secteur refuge par excellence. Avec 5,3 milliards d’euros investis à Paris en 2012, les volumes ont été gonflés par de grandes opérations émanant d’investisseurs étrangers ciblant les biens les plus liquides et les plus prestigieux de la capitale. Ils ont notamment acquis quelques immeubles de bureaux des 8e et 16e arrondissements (Cité du Retiro, siège de PSA). Ils ont également acheté quelques immeubles sécurisés du 9e arrondissement, comme le siège de L’Express (23-29 rue de Châteaudun).

Les secteurs parisiens situés en dehors du QCA ont aussi été le théâtre de grandes opérations. C’est en particulier le cas de Paris Rive Gauche, où huit transactions de bureaux de plus de 100 millions d’euros ont totalisé 1,3 milliard d’euros en 2012 (+ 30 % sur un an). Plusieurs transactions importantes ont porté sur les immeubles les plus prestigieux du 7e arrondissement, joyaux patrimoniaux récemment restructurés (ancien immeuble des Douanes, acquis par CNP et Prédica) ou sièges de grands groupes français (ancien siège de Michelin avenue de Breteuil acquis par Covea ou siège de Casino, cédé à Swiss Life). D’autres opérations ont été réalisées dans des secteurs moins prestigieux mais qui n’en sont pas moins des pôles tertiaires majeurs, comme les quartiers de Montparnasse (siège d’Amundi boulevard Pasteur, vendu à ADIA) ou de la ZAC Rive Gauche (Sequana, acquis par Covea). Enfin, la poursuite de grandes opérations d’aménagement a continué d’animer certaines zones de Paris Centre Est, comme l’a notamment illustré l’acquisition par la Sogecap d’un nouvel immeuble de 25 000 m² occupé par BNP Paribas ZAC Claude Bernard, dans le 19e arrondissement.

Opéra-Italiens – Paris 9e


France57%

Europe18%

Moyen-Orient14%

Amérique du Nord7%

Asie4%

ORIGINE GÉOGRAPHIQUE DES ACQUÉREURS

10


Très dynamique en 2011, le département des Hauts-de-Seine a enregistré une baisse sensible de son activité en 2012. Ainsi, six transactions de plus de 100 millions d’euros totalisant 1,05 milliard y ont été dénombrées en 2012 contre 14 transactions totalisant 3,3 milliards d’euros l’année précédente. De très grandes opérations ont notamment fait défaut. Cette chute est également imputable à la frilosité de certains investisseurs, échaudés par le fléchissement du marché locatif et l’arrivée prochaine d’un volume conséquent d’offres neuves-restructurées sur le marché (plan de relance de La Défense, deuxième tranche du Trapèze à Boulogne-Billancourt, etc.). Ainsi, la plupart des pôles tertiaires sont à la peine, comme La Défense, où 231 millions d’euros ont été investis en 2012 (274 millions en 2011), le quartier des affaires de l’ouest, où 912 millions d’euros ont été investis en 2012 (1,2 milliard en 2011) ou encore le Sud Ouest, où la chute des montants engagés est de 50 % d’une année sur l’autre.

Certains marchés moins établis des Hauts-de-Seine ou d’autres départements de première couronne ont tiré leur épingle du jeu. Dotés d’une offre neuve ou récente de qualité, de loyers compétitifs

et, pour certains, d’une excellente accessibilité encore renforcée par les projets d’extension de réseaux de transport en commun, la plupart de ces secteurs bénéficient d’une conjoncture favorable du fait de la volonté des grands utilisateurs de conjuguer réduction de leurs coûts et modernisation de leurs bureaux. Une importante VEFA a notamment été enregistrée en 2012, portant sur un immeuble pré-loué à la Coface et à GRT Gaz (CityZen à Bois-Colombes, acquis par Union Investment). L’Est s’est par ailleurs illustré, avec deux transactions de plus de 100 millions d’euros : les acquisitions de Liberty II à Charenton-le-Pont par Cardif Assurance Vie et de Terra Nova IV à Montreuil par la CNP.

Avec près d’1,2 milliard d’euros en 2012, les volumes investis en bureaux en province sont en léger retrait de 8 % par rapport à 2011. L’activité a notamment été portée par les transactions réalisées à Lyon, deuxième pôle économique de l’Hexagone et plus important marché des bureaux de province en termes de parc et d’activité locative. Avec 425 millions d’euros investis en 2012, la capitale de la région Rhône-Alpes a capté 36 % des montants engagés en bureaux hors de l’Ile-de-France et vu sa part progresser d’une année sur l’autre du fait, notamment, de l’acquisition par AEW Europe de la Tour Oxygène pour 130 millions d’euros. D’autres métropoles régionales ont été ponctuellement animées par quelques opérations de bureaux neufs ou restructurés de plus de 40 millions d’euros (Le Marengo à Toulouse, acquis par la Communauté urbaine), certaines d’entre elles bénéficiant de la poursuite du développement d’opérations urbaines d’envergure (comme Euroméditerranée à Marseille, où le Balthazar a été acquis par AG2R La Mondiale).

JANVIER 2013

Carré Saint-Germain - Paris 6e

7,7

8,0

10,2

14,0

18,2

19,5

10,3

5,3

6,7

12,3

10,0

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

4

8

12

16

20

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Investissements en bureaux (Mds €) Part dans le volume total investi (%)

VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE (MDS €)



FRANÇAIS

11

EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE BUREAUX EN 2012

INVESTISSEMENTS EN COMMERCES


Avec 3,6 milliards d’euros investis en commerces en 2012, la hausse est de 9 % sur un an et de 64 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Ce volume fait de 2012 la meilleure année de l’histoire après 2007, une performance liée pour l’essentiel à la concrétisation de plusieurs transactions de centre-ville de plus de 100 millions d’euros portant sur des actifs commerciaux ou des immeubles mixtes. Au nombre de 10, celles-ci totalisent 47 % des engagements en immobilier de commerces. Deux opérations de plus de 300 millions d’euros ont notamment été enregistrées : la cession à Grosvenor d’un portefeuille de boutiques rue de la République à Lyon et la vente au Qatar du 52-60 avenue des Champs-Élysées. Les volumes investis en commerces ont du reste été gonflés par le dynamisme du marché francilien et de Paris intra-muros en particulier, où ont été concrétisées plusieurs transactions importantes. Ainsi, l’Ile-de-France a concentré 47 % des montants engagés en immobilier de commerces en 2012 contre 37 % en 2011. La province a vu sa part passer de 55 % en 2011 à 49 % en 2012 du fait du recul de l’activité sur le segment des centres commerciaux et des parcs d’activités commerciales.

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Investissements en commerces(Mds €) Part dans le volume total investi (%)

VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE (MDS €)

TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREURSURFACE (M²)

PRIX (M€)

Bureaux Portefeuille Neo-Retiro Paris 8e / 9e KanAm QIA 47 200 622

Bureaux Portefeuille Avant Seine-52 Hoche

Paris 13e / 8e Eurosic JP Morgan AM 57 000 540

Bureaux/CommercesPortefeuille de 5 actifs parisiens (50%)

Paris 8e / 9e / 12e Generali NBIM - 275

Bureaux Liberté IICharenton-Le-Pont (94)

Axa Reim CNP/Cardif 46 000 255

Bureaux 90 Boulevard Pasteur Paris 15e Crédit Agricole Immobilier LIM (ADIA) 30 000 252

Bureaux/Commerces 23-25 rue de l’Université Paris 7e Carlyle Predica / CNP 15 500 250 (est.)

Bureaux Siège de PSA / 75 av. de la Grande Armée

Paris 16e PSA Peugeot Citroën Ivanhoé Cambridge

33 660 245,5

Bureaux Cityzen Bois-Colombes (92) Axa Reim Union Investment 38 000 240

Bureaux Axe France Paris 13e Deka CNP / Macif 22 330 166

Bureaux NVH Neuilly-sur-Seine (92)

ING Reim Foncière Masséna 12 815 150

Bureaux/Commerces Carré Saint-Germain Paris 6e Gecina Axa 13 660 148

Bureaux Equilis Issy-les-Moulineaux (92)

Klepierre Allianz 16 200 115


JANVIER 2013

65 Croisette – Cannes (06)

12

Typologies d’actifs

2012 a été l’année des rues commerçantes, reflétant l’appétit d’acteurs long-terme pour un segment de marché moins ou peu exposé au fléchissement de la consommation. Totalisant plus de 1,8 milliard d’euros, celles-ci ont représenté 51 % des montants engagés en commerces dans l’Hexagone au cours de l’année écoulée grâce à la concrétisation de quelques grandes ou très grandes transactions de boutiques de pieds d’immeubles et de biens mixtes. La cession du 52-60 avenue des Champs-Élysées, qui abrite le Virgin Megastore et est situé sur la meilleure portion de la principale artère commerçante de France, compte à elle seule pour 28 % de l’ensemble des montants investis en rues commerçantes. D’autres artères, également dynamisées par l’essor du tourisme et les ouvertures de flagships d’enseignes internationales et de luxe, ont été plébiscitées en 2012, comme Faubourg One, rue du Faubourg Saint-Honoré (acquis par Ramsbury) ou le 144 rue de Rivoli, emplacement du futur flagship parisien de Forever 21 (acquis par Invesco Real Estate). La province n’a pas été en reste, comme l’ont illustré l’acquisition par Thor Equities du 65 Croisette à Cannes ou la cession à Grosvenor d’un portefeuille de commerces situés rue de la République, principale artère lyonnaise.

Autre segment de marché relativement résistant à la crise, le commerce de proximité a vu son succès confirmé par plusieurs acquisitions de galeries commerciales et la cession, en particulier, d’un portefeuille Mercialys à Primonial Reim. Les investisseurs se sont aussi portés sur des actifs unitaires sécurisés, comme l’ont montré quelques cessions de centres existants, ouverts récemment (La Cour des Capucins à Thionville) ou ayant fait l’objet d’une opération d’extension ou de rénovation. Cependant, ces opérations

n’ont pas empêché la diminution de 15 % des volumes investis en centres commerciaux en 2012. Lié à l’absence d’offres de grands centres régionaux disponibles à la vente, ce recul marque aussi la défiance des investisseurs pour les centres de taille intermédiaire, une typologie souffrant d’une désaffection plus marquée des consommateurs et de la forte concurrence du e-commerce.

Totalisant 510 millions d’euros, les sommes investies sur le marché des parcs d’activités commerciales restent peu importantes et en retrait par rapport à 2011. Les investisseurs restent de fait très sélectifs, ciblant en priorité les produits core neufs ou existants qui jouissent de vastes zones de chalandise, de la présence d’enseignes reconnues et de durées fermes d’engagement (Alpha Park II aux Clayes-Sous-Bois). Les sites en cours de développement dans des régions non saturées sur le plan de l’offre commerciale et disposant d’un potentiel de consommation important, se sont également attirés les faveurs des investisseurs, comme ce projet acquis par Eurocommercial Properties à Chasse-sur-Rhône, au sud de Lyon.

EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE COMMERCES EN 2012

TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREURSURFACE (M²)

PRIX (M€)

Rues commercantes/Bureaux

52-60 Champs-Élysées Paris 8e Groupama Immobilier QIA 26 850 > 500

Rues commercantes Portefeuille Lyon (69) ANF Grosvenor - 309

Rues commercantesFaubourg One / 54-60 Fbg Saint-Honoré

Paris 8e Hammerson Ramsbury AB

8 230 174

Rues commercantes/Bureaux

116 bis avenue des Champs-Élysées

Paris 8e LBO France Emir du Qatar

15 000 160

Galeries Portefeuille - MercialysPrimonial Reim

64 080 146,5

Retail park Alpha Park IILes Clayes-sous-Bois (78)

Compagnie de Phalsbourg

Invesco Real Estate

35 000 90

Rues commercantes 65 Croisette Cannes (06) KanAmThor Equities

1 800 90



FRANÇAIS

13

EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS INDUSTRIELS EN 2012

TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREURSURFACE (M²)

PRIX (M€)

Logistique Portefeuille Mercure - Gecina Blackstone 583 000 220

Logistique Portefeuille Arrow - Prologis Blackstone 480 000 208

Logistique Portefeuille Axiom - Foncière Europe Logistique Segro 258 000 160,7

Logistique Parc logistique Paris Oise Longueil-Sainte-Marie (60) LIM Rockspring 142 000 78,7

Locaux d'activités

Parc Mûre Ivry-sur-Seine (94) Mure Capstone 45 000 47

Logistique Entrepôt* Wittenheim (68) Décathlon Amundi 33 000 20

INVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS


Avec 1,3 milliard d’euros, les volumes investis en immobilier industriel en 2012 restent très légèrement en-deçà de la moyenne des dix dernières années (1,4 milliard d’euros). Ils affichent toutefois une forte hausse de 44 % sur un an et concentrent 9 % l’ensemble des montants engagés en France contre 5 % en 2011. Cette évolution tient essentiellement à la vente, au second semestre, de trois grands portefeuilles d’entrepôts. Cédés par Gecina, Prologis et Foncière Europe Logistique à Blackstone et Segro, ces trois transactions totalisent 589 millions d’euros, soit 45 % de l’ensemble des montants engagés en immobilier industriel.

Les ventes d’actifs unitaires ont par ailleurs été plus nombreuses en 2012 qu’en 2011. Ces ventes concernent en majorité des entrepôts de classe A sécurisés, à l’exemple de la cession à BNP Paribas Reim d’une plateforme de près de 30 000 m² louée à La Poste à Saint-Laurent-de-Mure près de Lyon ou de l’acquisition par Argan d’un

site de taille équivalente loué à Célio dans l’Oise. Plusieurs clés-en-mains ont aussi été enregistrés (plateforme de 28 000 m² du groupe Casino à Wissous, acquise par Argan auprès de Pitch Promotion), illustrant l’adoption par les utilisateurs de nouvelles contraintes techniques ou règlementaires dans un contexte de détérioration de la qualité de l’offre disponible.

Le marché de l’immobilier industriel reste malgré tout pénalisé par la prudence des investisseurs, toujours échaudés par les risques inhérents à ce type d’actifs (forte vacance liée à la précarité croissante des contrats des logisticiens, rapide obsolescence liée à des standards de sécurité très stricts et des exigences techniques de plus en plus pointues). Les produits et marchés secondaires continuent par ailleurs de souffrir de difficultés de financement persistantes et d’une offre généralement inadaptée aux stratégies de rationalisation des utilisateurs. Les investisseurs continuent donc de se positionner prioritairement sur des plateformes neuves ou récentes, situées au plus près des grands bassins de consommation et des principaux axes de transport.


La répartition géographique des volumes investis confirme la domination des quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon et Marseille). Ces pôles, qui concentrent traditionnellement près des trois quarts de la demande placée de grands entrepôts, ont représenté 64 % des sommes investies en immobilier industriel en 2012 (hors portefeuilles nationaux). D’autres marchés se sont illustrés. Tel est notamment le cas de la Normandie avec la cession de deux plateformes sécurisées, situées non loin de Rouen (Criquebeuf-sur-Seine, Heudebouville), illustrant l’intérêt des investisseurs pour des pôles qui pourraient à terme bénéficier de la croissance des échanges internationaux et des projets de développement de la Vallée de la Seine. Quelques opérations de sale and leaseback ont également animé la province, à l’exemple d’une plateforme neuve acquise par Amundi auprès du Groupe Oxylane (Décathlon) près de Mulhouse.

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Investissements en industriel (Mds €) Part dans le volume total investi (%)

VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS EN FRANCE (MDS €)

* Sale and leaseback

14


JANVIER 2013

TAUX DE RENDEMENT

La concurrence entre investisseurs pour les meilleurs actifs de l’Hexagone a pesé sur les taux de rendement prime, dont la compression a suivi la chute des taux d’intérêt. Ainsi, l’Euribor 3 mois est passé de 1,42 % en décembre 2011 à 0,19 % un an plus tard. Dans le même temps, le taux d’emprunt à 10 ans de l’État Français, qui dépassait les 3 % à la fin décembre 2011, s’établissait fin 2012 à 1,98 %. Le niveau bas des taux directeurs et l’attrait persistant dont jouissent les meilleurs actifs ne présagent pas d’une remontée à court-terme des taux de rendement prime. Le spread avec l’OAT 10 ans demeure toutefois attractif (227 points de base au 1er janvier 2013) en raison de taux d’intérêt long terme historiquement bas, confirmant le statut de valeur refuge de l’immobilier.

Les transactions récentes d’actifs de bureaux font ressortir des taux de rendement tombés à 4,50 % à Paris QCA – voire en-deçà pour les biens exceptionnels – et inférieurs à 5,25 % dans Paris Rive Gauche. Dans le QAO, ils sont compris entre 5,50 et 5,75 %. Ils sont restés stables en province, même s’ils subissent, ponctuellement, une pression à la baisse. À Lyon, le taux de rendement prime s’établit ainsi à 6 % et à 6,25 % à Marseille et Lille.

Les taux de rendement des meilleurs actifs industriels ont enregistré une hausse d’environ 30 points de base d’une année sur l’autre, liée à l’aversion au risque des investisseurs et à des conditions de financement plus difficiles. Ainsi les taux prime de grands entrepôts se situent entre 7,30 % et 7,40 % dans les régions de Paris et de Lyon, et sont supérieurs à 7,50 % à Marseille et à Lille. S’agissant des locaux d’activités, les meilleurs actifs s’échangent autour de 8,50 %.

La moyenne des taux de rendement prime des commerces s’établit à 5,08 % à la fin de 2012 contre 5 % un an plus tôt, soit une augmentation de 8 points de base. Ils n’ont pas suivi la même évolution selon les types d’actifs. Ainsi, les meilleurs emplacements des grandes artères de la capitale ont vu leur taux baisser pour s’établir à 4 % quand ceux des centres commerciaux régionaux (5-5,25 %) et des retail parks (6,25 %) ont subi une pression à la hausse.

PERSPECTIVES

L’actualité récente ne laisse pas entrevoir d’amélioration franche de la conjoncture économique internationale. L’Europe, surtout, demeure au cœur des préoccupations et devrait le rester tout au long de 2013. De fortes incertitudes pèsent notamment sur la France, où la forte hausse du chômage et une pression fiscale accrue entretiendront la défiance des investisseurs à l’égard d’une économie et d’un modèle soumis à de forts vents contraires. Plusieurs des tendances de 2012 devraient donc se prolonger en 2013 sur le marché français de l’investissement. Les actifs et marchés secondaires pâtiront notamment du ralentissement de l’activité locative, des difficultés de financement et de la mise à niveau nécessaire des biens inadaptés aux dernières normes environnementales. Comme en 2012, de nouvelles opérations et de nouveaux noms prestigieux animeront toutefois les principaux pôles tertiaires et les grandes artères commerçantes de l’Hexagone, confirmant que la France et la région parisienne demeurent des destinations de choix pour de grands investisseurs riches en fonds propres et avides de sécurité, désireux de consolider leur présence ou de faire leur entrée sur un marché apprécié pour la qualité de ses infrastructures, sa stabilité et son rayonnement touristique international.

JANVIER 2012 JANVIER 2013 ÉVOLUTION (EN PDB)*

BUREAUX

Paris QCA 4,50 4,25 - 25

Province (Lyon) 6,00 6,00 - 0

COMMERCES

Boutiques 4,50 4,00 - 50

Centres commerciaux 4,75 5,00 25

Retail parks 5,75 6,25 50

INDUSTRIEL

Logistique 7,00 7,30 30

Locaux d’activités 8,00 8,50 50

TAUX DE RENDEMENT PRIME EN FRANCE (%)



FRANÇAIS

16


JANVIER 2013

LE MARCHÉ DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE

LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE

La croissance de l’économie française est restée au point mort en 2012 tandis que le taux de chômage a fortement progressé, retrouvant son niveau de 1999. Accentuant le manque de visibilité des utilisateurs, cette forte détérioration du climat économique a limité la consommation de surfaces de bureaux. Les incertitudes ont en outre été accrues par la tenue d’élections majeures qui ont, du moins temporairement, limité la demande émanant du secteur public. Cette conjonction d’éléments défavorables ne s’est pourtant pas traduite par un recul important de l’activité. Ainsi, 2,1 millions de mètres carrés de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France en 2012, soit une baisse de 10 % par rapport à 2011 mais de 1 % à peine par rapport à la moyenne des dix dernières années. Le resserrement du marché n’en est pas moins évident, notamment illustré par la forte baisse du nombre total de transactions. Ses performances ont ainsi dépendu pour une large part de la volonté de grandes entreprises de réduire leurs coûts immobiliers tout en modernisant leurs sites, jouant en faveur des pôles tertiaires disposant d’une offre adaptée aux stratégies de rationalisation des utilisateurs.

A104

A6

A6

A12

A4

A86

A10

A86

A86

A3

A15

A14

Boulevard Périphérique

A1

A3

A86

A86

A1

I

II

III

IV

VVI

VII

VIII

IX X

XI

XII

XIIIXIV

XV

XVI

XVIIXVIII

XIX

XX

Arcueil

Gentilly Le Kremlin

Bicêtre

Cachan

Ivry-sur-Seine

Villejuif

Charenton-le-Pont

Vincennes

Fontenay-sous-Bois

Nogent-sur-Marne

St-Mandé

Champigny-sur-Marne

St-Denis

St-Ouen

Tremblay-

en France

VillepinteAulnay-sous-Bois

Le Blanc-Mesnil

Le Bourget

Drancy

Rosny-sous-Bois

Neuilly-Plaisance

Neuilly-sur-MarneMontreuil

Bagnolet

La Courneuve

Aubervilliers

Pantin

Les Lilas

Le Pré- St-Gervais

Noisy-le-Grand

Villeneuve-la-Garenne

Gennevilliers

Colombes

La Garenne-Colombes

Bois-Colombes

Asnières- sur-

Seine

Courbevoie

Rueil-Malmaison

Suresnes

Puteaux

Clichy

ParisLevallois-

PerretNeuilly-

sur-Seine

Saint-Cloud

Boulogne-

Billancourt

Issy-lesMoulineaux

Sèvres

MeudonChâtillon

Vanves

Malako� Montrouge

Bagneux

Roissy-en-France

Bobigny

Nanterre

La Seine

LaDéfense

Gonesse

Bezons

Sud Ouest

Sud

Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO)

Est

Boucle de Seine

Nord

Paris QCA

Paris Rive Gauche

Paris Centre Est

La Défense



FRANÇAIS

17

DEMANDE DES UTILISATEURS

2 098 351 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2012, soit une baisse de 10 % par rapport à l’année précédente (2 321 082 m²) et un niveau légèrement supérieur à celui enregistré en 2010 (2 091 864 m²). Les difficultés des plus petites entreprises, davantage exposées à la crise, ont plus particulièrement pesé sur l’évolution de la demande placée. Ainsi, le recul général de la demande est directement imputable au fléchissement du segment des petites et moyennes surfaces et à la forte diminution du nombre total de transactions (2 271 en 2012 contre 2 590 en 2011). Cette baisse a été partiellement compensée par la bonne tenue du segment des transactions supérieures à 4 000 m², dont le volume est resté stable d’une année sur l’autre.

L’année 2012 a en effet confirmé le rôle décisif des grandes transactions, reflétant la poursuite des stratégies de regroupement et de rationalisation des entreprises. Les 91 mouvements supérieurs à 4 000 m² dénombrés en 2012 (92 en 2011) représentent ainsi 50 % de la demande placée totale, soit un volume de 1 044 379 m² par ailleurs constitué à 67 % de bureaux neufs-restructurés et d’un nombre conséquent de clés-en-mains (CNET/Orange sur 70 000 m² à Châtillon, Thalès sur 49 000 m² à Vélizy-Villacoublay, Casino sur 25 000 m² à Vitry-sur-Seine, Unilever sur 17 600 m2 à Rueil-Malmaison). Après une année 2011 marquée par plusieurs acquisitions significatives (Google rue de Londres et SCOR avenue Kléber à Paris, Natixis à Charenton-le-Pont, etc.), le marché des ventes utilisateurs a en revanche été atone en 2012, en dépit d’un climat économique accentuant le caractère refuge de l’immobilier. Ainsi, le volume des ventes affiche une forte baisse de 69 % sur un an, liée aux difficultés de financement, aux divergences de vues entre cédants et acquéreurs et au recul marqué de l’activité à Paris, où se concentrent traditionnellement ces opérations.

La détérioration du climat économique a confirmé que la France était engluée dans une crise durable. Ainsi, plusieurs indicateurs économiques ont viré au rouge ces derniers mois augurant, au mieux, d’une très faible croissance en 2013 et ne laissant guère de doutes sur une nouvelle envolée du taux de chômage.

Dans ce contexte, le nombre limité d’opérations d’extension n’a guère surpris. Celles-ci ont constitué 10 % des mouvements supérieurs à 4 000 m² en 2012 accompagnant, dans de rares cas, la croissance de certaines entreprises dans des secteurs d’activités dynamiques tel Internet (Criteo sur 10 000 m² au 32-38 rue Blanche dans Paris 9e). Mais les mouvements enregistrés sur le marché ont surtout montré que la tendance était, bien plus qu’à la prise à bail de surfaces supplémentaires, au regroupement et à la rationalisation des sites d’entreprises pressées de réduire leurs charges et de préserver leur rentabilité. À l’origine de 89 % de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² en 2012 contre 87 % un an auparavant, ces deux motivations ont pris diverses formes, concernant un très large éventail de secteurs d’activités, de pôles tertiaires et de types d’actifs. De façon générale, elles ont toutefois mené à la réduction du nombre de sites occupés par les entreprises, au profit de grandes surfaces neuves (CNET/Orange à Châtillon) ou de bureaux de seconde-main de qualité (Défense Ouest pris par Oberthur Technologies à Colombes).

Signes de la faiblesse persistante du niveau d’absorption des bureaux d’Ile-de-France, ces tendances expliquent en partie la multiplication des libérations d’actifs obsolètes et contribuent à creuser le fossé avec des surfaces notamment respectueuses des dernières normes environnementales. Elles favorisent également le départ de grands utilisateurs de secteurs établis, à l’instar des mouvements opérés par la SNCF pour installer certains de ses collaborateurs parisiens à Saint-Denis. Mais alors que l’importance

DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE (M²)

1 742 328

1 937 6382 049 452

2 791 6222 656 443

2 357 403

1 752 665

2 091 864

2 321 082

2 098 351

46% 44% 43%

51%

42% 49%

45%51% 45% 50%

2 1142 317

2 498

2 893

3 306

2 784

2 314 2 264

2 590

2 271

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %) Nombre de transactions

DEMANDE PLACÉE PAR MOTIVATIONS (> 4 000 M²)

42%

47%

10%

1%

Regroupement-Consolidation

Rationalisation

Extension

Divers

1 742 328

1 937 6382 049 452

2 791 6222 656 443

2 357 403

1 752 665

2 091 864

2 321 082

2 098 351

46% 44% 43%

51%

42% 49%

45%51% 45% 50%

2 1142 317

2 498

2 893

3 306

2 784

2 314 2 264

2 590

2 271

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %) Nombre de transactions

18


JANVIER 2013

de la question des déplacements domicile-travail et du poids des instances représentatives du personnel ne se dément pas, les délocalisations demeurent somme toute limitées, confirmant une relative inertie des entreprises. Celles-ci ont le plus souvent privilégié leur secteur d’origine ou des secteurs proches, leur permettant d’atteindre leurs objectifs de rationalisation tout en préservant leur climat social ou leur image de marque. Quelques utilisateurs ont aussi profité de l’optimisation de leur immobilier pour se rapprocher du cœur de l’agglomération, comme l’ont illustré l’annonce par le groupe Casino du déménagement de ses fonctions supports de Marne-la-Vallée à Vitry-sur-Seine et la prise à bail par Disney de 6 110 m² dans Seinergy (Paris13e).

L’évolution la plus sigificative en termes de valeurs locatives concerne la forte progression de la part des transactions inférieures à 350 €/m²/an. Celles-ci ont représenté 51 % du volume de la demande placée totale (34 % l’année précédente) sous l’effet conjoint de grands projets clés-en-mains signés à ce niveau de loyer et du nombre important de transactions enregistrées hors de la capitale. Cette évolution est le signe évident du succès des secteurs de report offrant un bon rapport qualité/prix, qu’il s’agisse d’immeubles rénovés ou de seconde-main proches des secteurs établis des Hauts-de-Seine (BNP Paribas dans Défense Avenue 2 à Nanterre) ou de bureaux neufs de secteurs moins établis de 1ère

couronne (ECE dans B Initial à Montreuil) ou de 2e couronne (Système U dans le Montréal à Rungis, EDF dans le Citalium à Marne-la-Vallée).

L’augmentation de la part des transactions inférieures à 350 €/m²/an traduit également, de façon mécanique, la baisse de l’activité constatée sur le segment des opérations comprises entre 350 et 549 €/m²/an. En 2012, celles-ci n’ont représenté que 39 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² contre 53 % en 2011. Cette évolution est principalement liée à la diminution du

nombre de transactions d’envergure à Paris après une année 2011 qui avait vu la prise à bail de plusieurs grandes surfaces restructurées ou de seconde-main de qualité dans Paris Centre Est et Paris Rive Gauche (ministère de l’Intérieur dans Le Lumière, Eau de Paris dans Modul’19, AON dans Carré Suffren, etc.). La baisse de cette tranche montre aussi que les marchés les plus établis des Hauts-de-Seine, comme Neuilly-sur-Seine ou La Défense, ont été généralement peu actifs, à l’exception notable de celui de Boulogne-Billancourt où plusieurs utilisateurs ont tiré parti d’une offre neuve, restructurée ou de seconde-main de qualité pour concilier prestige de l’adresse, bâtiments modernes et loyers inférieurs aux valeurs des meilleures offres de ce département (Sodexo dans Horizons, Reed Midem et Medtronic dans Ileo, Canal + dans Arcs de Seine, etc.).

La part des transactions de plus de 550 €/m²/an est restée peu importante, constituant 10 % du volume total des transactions supérieures à 4 000 m² en 2012 (13 % l’année précédente). Comme en 2011, cette part modeste ne traduit pas tant une désaffection des utilisateurs pour les biens les plus haut-de-gamme que le nombre très restreint de grandes transactions signées à ce niveau de prix et la pénurie d’offres de bureaux de qualité dans les secteurs les plus prisés de la capitale. Ainsi, les prises à bail par Hogan Lovells du 17 avenue Matignon ou par Roland Berger du Magistère ont de nouveau permis d’apprécier la valeur des meilleurs actifs parisiens.

En 2012, le nombre de mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs a diminué dans six des dix principaux secteurs tertiaires d’Ile-de-France. La baisse a été particulièrement marquée dans la capitale (- 24 %), qui n’a représenté que 33 % de la demande placée totale en Ile-de-France contre 39 % en 2011.

DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE LOYERS (> 4 000 M²)

3%11%

37%22%

17%

10%<150 €/m²

150-249 €/m²

250-349 €/m²

350-449 €/m²

450-549 €/m²

>550 €/m²

141 %

46 %

21 %

4 %

- 7 %

-12 %

-13 %

-13 %

- 21 %

- 35 %

- 58 %

-100 %

-50 %

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200 %

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Est

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR SECTEURS GÉOGRAPHIQUES (2011/2012 EN %)



FRANÇAIS

19

Le marché de Paris intra-muros a à la fois souffert du fléchissement du segment des petites et moyennes surfaces et de la réduction du volume des transactions supérieures à 4 000 m² (212 441 m² en 2012 contre 339 792 m² en 2011). Ces deux tendances, qui sont révélatrices des difficultés des petites et moyennes entreprises et de la baisse de la demande d’acteurs traditionnels comme la finance ou l’administration, sont surtout la conséquence d’une raréfaction de l’offre neuve-restructurée disponible. Cette pénurie a poussé plusieurs utilisateurs des beaux quartiers à accélérer la rationalisation de leur outil immobilier tout en maintenant le prestige de leur implantation (Hogan Lovells dans le QCA ou AT Kearney au 23 rue de l’Université, dans le 7e arrondissement) et contribué au succès de biens remis sur le marché après leur restructuration (Le Magistère, loué à Roland Berger, ou Oïkos, loué à BPI Group dans le 8e). D’autres acteurs, souhaitant demeurer ou s’établir dans la capitale mais pas nécessairement dans ses secteurs les plus huppés, ont privilégié son offre de seconde-main de qualité dans certains quartiers limitrophes et moins onéreux du QCA (Rexel dans Vision 17, Banque de France dans Paris Bourse) ou dans la ZAC Rive Gauche (RFF dans Equinoxe). La baisse de la demande a par ailleurs été limitée par l’activité soutenue de certains secteurs d’activités en forte croissance, comme l’ont illustré de nombreuses transactions de moyennes et de grandes surfaces d’entreprises des nouvelles technologies (Criteo rue Blanche, Meetic rue Auber, Dailymotion dans Horizons 17, etc.) ou le luxe (PPR dans Laënnec, Puig au 65-67 avenue des Champs-Élysées, Van Cleef & Arpels au 2 rue du Quatre Septembre, etc.).

Hors de Paris, certains marchés ont également souffert du manque de solutions offertes à des entreprises avides de grandes surfaces de qualité à prix compétitif et de l’atonie de secteurs d’activités traditionnellement importants, comme la finance. C’est le cas de La Défense, où la baisse de la demande placée a toutefois été limitée en fin d’année par la décision d’Allianz d’installer ses équipes parisiennes dans la Tour Athéna, dont l’entreprise est propriétaire, et la location par le ministère de l’Écologie de 53 600 m² dans la Tour Esplanade. Plusieurs prises à bail de moyennes ou grandes surfaces rénovées ou de seconde-main ont aussi montré que ce marché continuait d’offrir de réelles opportunités d’extension ou d’optimisation à ses utilisateurs (RTE dans Cœur Défense ou Total dans la Tour SCOR) ou aux entreprises de communes voisines (Aelia dans la Tour Prisma). Le QAO est pour sa part apparu comme l’un des marchés tertiaires établis les plus résistants en 2012, avec une légère hausse de 2 % de la demande placée par rapport à la moyenne des dix dernières années. Cette bonne tenue tient notamment au dynamisme du marché de Rueil-Malmaison où la demande placée a atteint un plus haut historique en raison de la concrétisation de projets neufs (Unilever dans Green Office, Schneider Electric dans Art & Fact) et du succès de grandes surfaces rénovées (Cofiroute dans Seine Way, Alphabet dans Atria).

Enfin, les secteurs de reports de 1ère couronne aisément accessibles et disposant d’importantes opportunités foncières et immobilières ont été logiquement prisés par des entreprises désirant conjuguer réduction drastique de leurs coûts et modernisation de leurs sites. Certains de ces secteurs, théâtres de quelques-unes des plus grandes transactions de 2012, se sont plus particulièrement illustrés. C’est le cas du Sud 1ère couronne, où la progression de 141 % de la demande placée sur un an tient pour une très large part au regroupement du CNET/Orange à Châtillon sur 70 000 m², un projet qui représente à lui seul un volume supérieur de 16 % au total des mètres carrés commercialisés dans le secteur en 2011. En dépit d’une baisse de 7 % du volume placé par rapport à l’année précédente, le Nord confirme par ailleurs son dynamisme avec un nombre important de grandes transactions dans différentes communes (SNCF dans City One ou Siemens dans Le Sisley à Saint-Denis, Euro RSCG dans l’ancien bâtiment des Douanes à Pantin, Samsung dans Ovalie à Saint-Ouen, etc.). Si ce secteur avait bénéficié en 2011 de la transaction géante réalisée par SFR à Saint-Denis, la demande y a de fait été répartie de façon plus équilibrée en 2012. L’année écoulée augure ainsi de lendemains qui chantent, d’autant que le Nord continuera de profiter dans les prochaines années de l’avancée de projets urbains majeurs et du renforcement de son réseau de transports en commun (ZAC des Docks à Saint-Ouen, prolongement des lignes 12 et 14 du métro, etc.).

Green Office – Rueil-Malmaison (92)

16%

15%

5%

2%43%

12%

7%Administration

Banque-Assurance

Communication

Conseil

Industrie-Distribution

IT-Telecom

Services

DEMANDE PLACÉE PAR SECTEURS D’ACTIVITÉS (> 4 000 M²)

20


Si le secteur financier reste l’un des grands contributeurs de l’économie francilienne, la crise a eu de fortes incidences sur son activité immobilière. Ainsi, les utilisateurs de la banque-assurance n’ont été à l’origine que de 11 mouvements supérieurs à 4 000 m² en 2012 pour un volume total de 157 489 m² contre 246 900 m² en moyenne depuis dix ans. Ces transactions ont accru le desserrement géographique des emplois du secteur financier, illustré en 2012 par le renforcement de la présence de BNP Paribas dans la ZAC des Grands Moulins à Pantin et l’installation dans Défense Avenue 2, à Nanterre, d’équipes de la BNP provenant de La Défense. Pour le quartier d’affaires, le solde sur un an est toutefois positif, Allianz ayant annoncé le rapatriement de son siège de la Rue de Richelieu (Paris 2e) dans la tour Athéna. Ce nouveau départ important d’effectifs du cœur historique de la finance française est emblématique de la perte d’influence relative de Paris intra-muros, dont la part dans le total des emplois du secteur financier en Ile-de-France est passée de 62 % en 19931 à moins de la moitié aujourd’hui. La plupart des mouvements enregistrés dans la capitale en 2012 émanent en outre d’utilisateurs « captifs » de la place parisienne, qu’il s’agisse de l’extension de la Banque de France dans la Cité financière (5 000 m² dans Paris-Bourse) ou de la prise à bail par le GIE informatique du groupe BPCE de 13 980 m² (immeuble ADF2) dans la ZAC Rive Gauche, pôle financier dont cet acteur est l’un des utilisateurs principaux.

L’administration est le deuxième acteur du marché des bureaux d’Ile-de-France avec une part relativement stable d’une année sur l’autre (16 % en 2012 contre 18 % en 2011). Quelques mouvements significatifs ont été enregistrés, comme la prise à bail par RFF des 18 200 m² d’Equinoxe dans Paris 13e ou la location par la SNCF de 42 000 m² dans deux immeubles à Saint-Denis (City One, Innovatis 2). Mais les grandes transactions ont, au total, été peu nombreuses (11 en 2012 après 17 en 2011). Cette évolution est principalement imputable à la tenue d’échéances électorales majeures, qui ont freiné la politique immobilière de l’État. Compte-tenu de la nécessaire réduction des dépenses publiques, la reprise de cette politique est toutefois plus que probable, par le biais d’une diminution des surfaces occupées (330 000 m² entre 2007 et 2010), de la renégociation ou de la dénonciation de nombreux baux et de la cession d’une partie de son patrimoine (500 millions d’euros de recettes prévues en 2013). Dans ce contexte, de nouveaux mouvements d’envergure, émanant des services centraux de l’État et de ses opérateurs, sont à prévoir, comme l’indique la concrétisation récente du projet de regroupement sur 53 600 m² des services du ministère de l’Écologie à La Défense, dans un immeuble conforme aux critères de loyer économique (plafond de 400 €/m²/an) et de ratio de surface (12 m²/poste de travail2) édictés par France Domaine.

Le recul des secteurs de la banque-assurance et de l’administration explique la surreprésentation de l’industrie-distribution qui, avec 43 grandes transactions sur un total de 91 enregistrées en Ile-de-France, a concentré 43 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² en 2012. La grande hétérogénéité des utilisateurs de ce secteur d’activités explique la diversité des motivations à l’origine de leurs mouvements ainsi qu’une grande variété de loyers, de types de biens et de secteurs géographiques d’implantation. Quelques grandes tendances peuvent toutefois être identifiées, qui mettent notamment au jour l’activité soutenue de groupes du luxe (PPR, Chanel dans Le Madeleine et Céline dans l’Hôtel Tubeuf à Paris), du e-commerce (Amazon dans Les Ateliers du Parc à Clichy, Pixmania dans O² à Asnières-sur-Seine) ou de la grande distribution (Système U à Rungis, Casino à Vitry-sur-Seine). Mais la domination de l’industrie-distribution reste avant tout liée aux nombreuses transactions émanant de grands groupes industriels, notamment dans les secteurs de l’aéronautique (Safran, Thalès, ECE) ou de l’énergie (Schneider Electric, EDF, GDF Suez). Plusieurs industriels se sont par ailleurs distingués en 2e couronne (Mercedes-Benz à Montigny-le-Bretonneux, Thalès à Vélizy-Villacoublay, Volskwagen à Roissy-en-France), au travers d’opérations clés-en-mains et de campus qui, par la qualité de leur architecture et les services offerts aux salariés, valorisent l’image de l’entreprise tant en interne qu’auprès de ses clients.

VALEURS LOCATIVES

S’établissant à 838 €/m²/an à la fin de 2012, le loyer prime d’Ile-de-France est resté stable d’une année sur l’autre. La raréfaction de l’offre de qualité s’est en effet accentuée, incitant les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée (avocats, conseils en stratégie) à payer le prix fort pour saisir les dernières opportunités des beaux quartiers de la capitale. Ainsi, les cabinets d’avocats étrangers ont, tels Hogan Lovells au 17 avenue Matignon ou SJ Berwin dans Ozone

JANVIER 2013

LOYERS PRIME PAR SECTEURS GÉOGRAPHIQUES (€/M2/AN)

838800

506

800

576

456

326

459

258280 296

838 823

417

679

514

417

277

464

294315

357

Ile de France

Paris QCA

Paris Centre Est

Paris Rive Gauche

La Défense

QAO Boucle de Seine

Sud Ouest Est Nord Sud 1ère couronne

2011

2012

2Surface utile net - Source : Assemblée nationale, Rapport sur la gestion du patrimoine immobilier de l’État, 10 octobre 20121Source : CCIP, Le secteur financier parisien, quelle réalité aujourd’hui ?, Février 2010.



FRANÇAIS

21

sur les Champs-Élysées, privilégié les actifs les plus onéreux du QCA. Ils avaient, en 2011, animé le 7e arrondissement (Latham & Watkins au 45 rue Saint-Dominique, McDermott Will & Emery au 23-25 rue de l’Université), où la location par AT Kearney de 2 000 m² au 23-25 rue de l’Université en 2012 a quasiment asséché l’offre restructurée du secteur.

Le marché des biens d’exception est loin d’être représentatif des tendances observées dans le reste de l’Ile-de-France. Ainsi, la grande hétérogénéité des valeurs locatives demeure la règle, celles-ci pouvant varier fortement dans un même secteur tertiaire en fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et de la stratégie de commercialisation du propriétaire. De façon générale, les mesures d’accompagnement ont toutefois été un élément plus déterminant des relations entre les preneurs et des bailleurs parfois contraints d’octroyer davantage de franchises de loyer pour limiter la vacance de leurs biens. Compte-tenu de la détérioration du climat économique et de la baisse sensible de la demande, certains propriétaires ont également fait preuve de davantage de souplesse pour conserver leurs locataires, conduisant notamment à la généralisation de l’ILAT3, institué par le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011.

Cette évolution révèle un écart croissant entre valeurs faciales et valeurs économiques ainsi qu’une concurrence accrue entre biens et secteurs tertiaires. Mais ces deux tendances ne sont pas synonymes de blocage du marché. Ainsi, les utilisateurs profiteront en 2013 de conditions de négociation généralement plus avantageuses pour mener à bien leur projet de rationalisation, donnant lieu à de nouvelles prises à bail et favorisant l’écoulement de l’offre neuve ou de seconde-main de qualité. Ces opérations s’accompagneront par ailleurs d’un nombre toujours important de clés-en-mains, attestant du positionnement très en amont de grands utilisateurs pour profiter de conditions de bail optimales.

OFFRE DISPONIBLE ET À VENIR

Accompagnant le décrochage de l’activité économique et le fléchissement de la demande placée, le volume de l’offre disponible à moins de six mois est reparti à la hausse en 2012. Totalisant 3 869 380 m², soit une augmentation de 4 % sur un an et un taux de vacance s’établissant à 7,4 % ce volume rejoint désormais son niveau du début de 2011. Cette évolution générale masque de forts contrastes en fonction du secteur géographique et de la qualité des actifs. Ainsi, l’offre a diminué de 6 % dans la Paris Rive Gauche ou le Sud Ouest tandis que certains secteurs tertiaires ont vu leur stock croître sensiblement d’une année sur l’autre. C’est notamment le cas du Sud, de la Boucle de Seine ou de la Défense, où l’offre disponible a augmenté sous l’effet du faible nombre de grandes transactions enregistrées en 2012 et de la livraison récente ou à venir d’ensembles neufs ou restructurés (New Side à La Garenne-Colombes, Carpe Diem à la Défense et Axéo 2 à Arcueil).

Le stock de qualité demeure toutefois relativement limité, encore entamé en 2012 par de grands utilisateurs portant avant tout leur demande sur des surfaces neuves ou restructurées supérieures à 4 000 m². Ainsi, ce type d’actifs ne représente plus, en Ile-de-France, que 17 % du volume total de l’offre disponible à moins de six mois. Le volume de l’offre de seconde-main a en revanche augmenté (+ 6 %) sous l’effet des libérations. Cette détérioration de la qualité de l’offre se prolongera sans nul doute en 2013, l’état de la conjoncture économique et de nouvelles libérations promettant un alourdissement du stock de seconde-main que ne compenseront

Carpe Diem – Courbevoie (92)

ÉVOLUTION DE L’OFFRE DISPONIBLE EN ILE-DE-FRANCE

3Indice des loyers des activités tertiaires.

3 11

7 65

5

3 38

3 32

0

3 41

3 68

1

3 13

3 11

3

2 79

4 67

6

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4

4 10

3 10

9

4 06

6 05

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2

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1 01

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6,6

8,0 7,9

7,17,4

0,0 %

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2,0 %

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500 000

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1 500 000

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4 500 000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Offre disponible à 6 mois Taux de vacance

3 11

7 65

5

3 38

3 32

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3 500 000

4 000 000

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Offre disponible à 6 mois Taux de vacance

22


pas, en qualité, les livraisons. Moins de 550 000 m² de bureaux ont en effet été livrés en 2012, un volume bien en-deçà du chiffre de 2009 (1,3 million de m²). Surtout, seuls 49 % des 1,5 million de m² de bureaux en chantier sont actuellement disponibles, reflétant la diminution du nombre de lancements en blanc après la brève reprise observée en 2011.

Cette vision d’ensemble laisse entrevoir diverses incidences sur les stratégies immobilières des entreprises selon la qualité du stock disponible dans chaque secteur géographique. Dans les pôles tertiaires les moins offreurs (Paris QCA, Paris Rive Gauche)l’assèchement de l’offre restructurée incitera les propriétaires de surfaces obsolètes à les retirer du marché pour les adapter aux normes les plus récentes. Mais les grands utilisateurs des quartiers n’offrant que peu d’alternatives satisfaisantes à l’horizon 2014 (Étoile, 7e arrondissement, ZAC Rive Gauche) seront à plus court terme incités à renégocier leur bail pour réduire leurs coûts immobiliers. Cette évolution devrait également favoriser le report d’entreprises sur des offres de seconde-main de qualité de secteurs établis bien pourvus s’agissant de ce type d’actifs (Washington Plaza dans Paris QCA) ou sur les offres neuves-restructurées de zones plus excentrées. Certaines offres du 9e arrondissement (32 Blanche) et de la ZAC Batignolles (Rezo et Strato) semblent de fait bien placées pour attirer les utilisateurs de Paris QCA moins dépendants du prestige de leur adresse. Quant aux grandes offres en cours de construction dans des quartiers parisiens à connotation plus résidentielle (Parisquare dans le 11e), elles constitueront une réelle alternative pour les utilisateurs des secteurs très peu offreurs de Paris Rive Gauche ou de Paris Centre Est.

Si l’analyse de l’offre future à l’horizon 2014 met au jour une capitale toujours moins offreuse, les marchés de 1ère couronne sont généralement plus équilibrés. Plusieurs d’entre eux tireront leur épingle du jeu dans les prochains mois. Certains secteurs pourraient attirer les utilisateurs parisiens ou retenir leurs entreprises, à l’instar des immeubles sièges de certains marchés des Hauts-de-Seine (So Ouest à Levallois-Perret) ou des nombreuses opportunités de bureaux neufs (Kinetik et Ardeko à Boulogne-Billancourt, Eqwater à Issy-les-Moulineaux) ou restructurés (In & Out à Boulogne-Billancourt) du Sud Ouest. Après une année 2012 atone, La Défense pourrait aussi profiter d’une offre neuve de très grande qualité (Carpe Diem) et d’un volume d’immeubles de seconde main conséquent et plutôt qualitatif (Cœur Défense) pour amorcer un nouveau cycle et réaffirmer son statut de premier quartier d’affaires européen.

Mais les mouvements ne se limiteront pas aux secteurs les plus établis des Hauts-de-Seine. Ainsi, la concurrence pour capter la demande d’utilisateurs parisiens ou de périphérie rendus plus prudents par la crise devrait s’intensifier, au bénéfice des marchés bien pourvus en bureaux de qualité et affichant un prix cohérent au regard des objectifs de rationalisation des entreprises. À cet égard, le Sud, la Boucle de Seine et certains marchés du Nord, jouissant d’une offre neuve conséquente et compétitive (Viva à Malakoff, Area Prima à Châtillon, West Plaza à Colombes, Bords de Seine à Bezons ou encore Pointe Métro 2 à Gennevilliers) pourraient s’illustrer en 2013. L’avenir de ces marchés s’annonce en outre d’autant plus favorable qu’ils bénéficieront, à court et moyen termes, du prolongement ou de la création de plusieurs lignes de transports en commun (lignes 1, 2 et 6 du tramway, lignes 4, 12 et 14 du métro), confirmant que les incertitudes entourant le financement du réseau du Grand Paris Express n’empêchent pas, d’ores et déjà, le renforcement de l’accessibilité de plusieurs communes d’Ile-de-France.

JANVIER 2013

Viva – Malakoff (92)

PHOTOGRAPHIE DE L’OFFRE À VENIR À L’HORIZON 2014

1 525 731

474 652

324 830

2013 2014

Volume d'offres certaines > 10 000 m²

Volume d'offres probables > 10 000 m²

Moyenne du volume de transactions >10 000 m² des 5 dernières années

Moyenne du volume de transactions >5 000 m² des 5 dernières années



FRANÇAIS

23

PERSPECTIVES

Après l’embellie passagère de 2011, l’année 2012 a marqué une contraction du marché des bureaux d’Ile-de-France, illustrée par la remontée sensible de l’offre disponible et le fléchissement de la demande des utilisateurs. Si l’envolée du taux de chômage est généralement moins marquée en région parisienne qu’au niveau national, les perspectives économiques ne permettent pas d’espérer une franche reprise de la consommation de surfaces de bureaux dans les prochains mois. Elles augurent au contraire d’un plus grand attentisme des utilisateurs, qui pèsera sur l’évolution de la demande placée. Contraintes de poursuivre la réduction de leurs coûts immobiliers, les grandes entreprises continueront toutefois d’absorber les bureaux neufs ou de seconde-main de qualité d’Ile-de-France, au profit des marchés les plus établis qui offrent encore quelques rares opportunités d’implantation ou des marchés tertiaires disposant de bureaux neufs bien reliés aux transports.

SECTEUR DEMANDE PLACÉE (M²) LOYER PRIME (€/M²/AN) VACANCE (%)

2012 2011 2012 2011 2012 2011

PARIS QCA 424 836 482 552 823 800 7,3 7,2

PARIS CENTRE EST 99 167 235 646 417 506 4,3 4,0

PARIS RIVE GAUCHE 163 183 188 236 679 800 5,0 5,4

LA DÉFENSE 158 804 108 634 514 576 7,9 7,1

QAO 289 044 278 655 417 456 12,6 13,0

BOUCLE DE SEINE 56 320 46 674 277 326 14,4 14,5

SUD OUEST 138 800 215 159 464 459 10,1 10,7

EST 53 712 67 609 294 258 8,1 7,2

NORD 231 586 248 295 315 280 7,9 8,5

SUD 145 159 60 184 357 296 7,9 6,8

AUTRES SECTEURS 337 740 389 438 244 272 5,6 5,1

TOTAL ILE-DE-FRANCE 2 098 351 2 321 082 838 838 7,4 7,1

INDICATEURS DU MARCHÉ DES BUREAUX DANS LES DIFFÉRENTS SECTEURS D’ILE-DE-FRANCE

SECTEUR IMMEUBLE / VILLE PRENEUR SURFACE (M²)

SUD Éco-Campus/Châtillon (92) CNET/ORANGE 70 000

LA DÉFENSE Tour Esplanade/Puteaux (92) MINISTÈRE DE L’ÉCOLOGIE 53 600

AUTRE SECTEUR New Vélizy/Vélizy-Villacoublay (78) THALES 49 000

QAO Unicity/Levallois-Perret (92) CETELEM 30 000

LA DÉFENSE Tour Athéna/Puteaux (92) ALLIANZ 28 500

AUTRE SECTEUR ZAC du Port à l’Anglais/Vitry-sur-Seine (94) CASINO 25 000

PARIS QCA Solstys/Paris 8e NEXITY 24 500

NORD City One/Saint-Denis (93) SNCF 22 000

NORD Innovatis 2/Saint-Denis (93) SNCF 20 000

PARIS RIVE GAUCHE Equinoxe/Paris 13e RFF 18 200

QAO Green Office/Rueil-Malmaison (92) UNILEVER 17 600

PARIS RIVE GAUCHE Laennec/Paris 7e PPR 16 500

SUD OUEST Equilis/Issy-les-Moulineaux (92) SAFRAN 16 200

AUTRE SECTEUR Le Montréal/Rungis (94) SYSTÈME U 15 100

NORD Ovalie/Saint-Ouen (93) SAMSUNG 13 400

SUD OUEST Horizons/Boulogne-Billancourt (92) SODEXO 10 600

EXEMPLES DE TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2012

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JANVIER 2013

LE MARCHÉ FRANÇAIS DES GRANDS ENTREPÔTS Après l’embellie de 2011, la détérioration du climat économique national et international a porté un coup d’arrêt au marché français des grands entrepôts. Avec 1 800 000 m² placés dans l’Hexagone en 2012, la baisse est en effet de 25 % par rapport à l’année précédente. Quelques très grandes transactions, illustrant la massification des sites de chargeurs désireux de rationaliser leur supply-chain ou de répondre à la croissance de leur activité, ont ponctuellement soutenu la demande. Mais ces mouvements n’ont pas compensé l’attentisme croissant des utilisateurs et les mauvaises performances de la plupart des grands pôles logistiques français.

CONTEXTE ÉCONOMIQUE NATIONAL ET INTERNATIONAL

Amorcé au second semestre 2011, le ralentissement de l’économie mondiale s’est accentué en 2012, avec des prévisions de croissance régulièrement revues à la baisse. Les incertitudes entourant le devenir des pays de la zone euro restent la principale menace pesant sur l’activité. S’ajoutant aux risques de contagion financière liés à la crise de la dette souveraine, les efforts menés pour réduire les déficits publics empêchent de fait une reprise rapide. Contribuant à la forte détérioration du marché de l’emploi, ils se traduisent par un coût social élevé et plombent en particulier la consommation des ménages. La demande émanant des pays européens continuera donc de décroître en 2013, limitant la croissance des échanges internationaux. Après une augmentation de 13,8 % en 2010 puis de 5 % en 2011, la hausse du commerce mondial de marchandises ne devrait ainsi atteindre que 2,5 % en 2012, bien en-deçà de la moyenne des 20 dernières années (5,4 %)1.

La France a pour l’instant échappé à la récession, mais la plupart de ses indicateurs économiques ont viré au rouge en 2012, augurant d’une très faible activité en 2013. Si la consommation des ménages continue de résister (+ 0,3 % t/t au troisième trimestre 2012), elle n’est plus un moteur de croissance et il est peu probable qu’elle le redevienne en 2013 du fait de la forte hausse du taux de chômage.

Le secteur manufacturier n’est pas mieux loti. En dépit d’une légère progression de la production industrielle au troisième trimestre (+ 1 % t/t), le climat des affaires reste bien inférieur à son niveau moyen, avec des carnets de commande très peu étoffés. Les perspectives sont donc peu favorables pour le secteur de la logistique et pour les prestataires en particulier, affectés par la diminution des besoins de stockage de leurs clients et la renégociation à la baisse de leurs contrats de prestation. Ceux-ci voient également leur rentabilité rognée par le renchérissement des coûts de transport avec des prix du gazole qui, en 2012, ont été au plus haut depuis 2008, alors que l’éco-taxe poids lourds sera mise en place en 2013 dans tout l’Hexagone.

DEMANDE DES UTILISATEURS

Motivations et caractéristiques de la demande placée

En 2012, 1 800 000 m² d’entrepôts ont été loués ou vendus aux utilisateurs en France. La baisse est de 25 % par rapport à 2011, reflétant la diminution des besoins de stockage des entreprises. Permettant aux utilisateurs d’éviter les coûts associés à un déménagement et de profiter des efforts consentis par les bailleurs pour limiter la vacance de leurs biens, la tendance à la renégociation des baux s’est également accrue et a pesé sur le nombre total de transactions enregistrées sur le marché. Compte-tenu de la forte détérioration du climat économique, le recul de la demande placée paraît pourtant relativement limité. Comme l’an passé, la volonté des utilisateurs de réduire leurs coûts a été à l’origine de nombreux mouvements, leur permettant de rationaliser leur supply-chain tout en modernisant leur outil immobilier. Cette tendance a conforté le vif appétit des chargeurs et des prestataires pour de grandes plateformes bien situées, rappelant l’importance d’une localisation au plus proche des grands axes de communication pour réaliser d’indispensables économies de transport. Elle a de même confirmé la nécessité pour les utilisateurs d’adapter leurs sites à de nouvelles contraintes techniques ou règlementaires, expliquant le nombre encore important d’opérations clés-en-mains en dépit d’une légère baisse par rapport à l’année précédente.

Roissylog – Roissy-en-France (95)

1Source : OMC.



FRANÇAIS

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Soumis à de fortes contraintes, comme la multiplicité des canaux de distribution, le secteur du textile et de la mode a été à l’origine de nombreuses transactions en 2012 (Eurodif près de Troyes, Undiz à Longueil-Sainte-Marie, etc.). Reflétant l’évolution des modes de consommation des ménages et le succès de certains sites marchands, le e-commerce a également joué un rôle moteur, illustré par la prise à bail par Amazon de deux sites près de Lille et Chalon-sur-Saône. Ces mouvements ont accentué la part des chargeurs dans la demande placée totale, passée de 53 % en 2011 à 66 % en 2012. Cette augmentation reflète également la forte demande d’enseignes de la grande distribution qui, contraintes de réduire leurs stocks, n’ont cessé d’accélérer la transformation de leur supply-chain depuis la mise en place de la loi de modernisation de l’économie. Le groupe Intermarché a notamment engagé un vaste plan de réorganisation pour massifier sa logistique et réaliser de substantielles économies d’échelle. D’autres chargeurs, dans le domaine de la grande distribution non alimentaire, ont également initié de grands projets destinés à renforcer la distribution de leurs produits à l’échelle régionale, nationale ou internationale (extension de Conforama à Saint-Georges-d’Espéranche).

En raison des quelques très grandes transactions de chargeurs, les prestataires ne représentent plus que 34 % de la demande placée totale en 2012 contre 47 % en 2011. Mais ce recul montre aussi qu’ils ont particulièrement souffert de la détérioration du climat économique et de la précarisation croissante de leurs contrats de prestation. Si cette situation s’est traduite par un nombre plus limité de transactions, les prestataires ont également cherché à diminuer leurs coûts et les risques associés à leur activité. Dès lors, la tendance à la mutualisation ne s’est pas démentie, avec des entrepôts multi-clients autorisant le regroupement de plusieurs contrats sur un même site pour optimiser le chargement des camions et limiter les kilomètres à vide. Tout comme les chargeurs, les prestataires ont ainsi consolidé leurs sites avec notamment, l’extension de plateformes existantes (Geodis à Évry).

Répartition géographique de la demande placée

La répartition géographique de la demande placée confirme la domination des quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille). Disposant de critères d’implantation décisifs (vaste bassin de consommation et d’emploi, excellente desserte), mieux adaptés aux stratégies d’optimisation des utilisateurs, ces pôles demeurent logiquement les plus prisés. Ils ont ainsi concentré 73 % du volume des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs en 2012 dans l’Hexagone contre 75 % l’année précédente. Cette stabilité masque toutefois d’importants contrastes en fonction du secteur géographique. Ainsi, la bonne performance du marché lyonnais a tranché avec le net recul de l’activité dans les régions de Lille, Marseille et Paris.

VILLE UTILISATEUR SURFACE (M²)

Vert-Saint-Denis (77) Intermarché 94 300

Lauwin-Planque (59) Amazon.fr 90 000

Pusignan (69) Darty 59 000

Rouvignies (59) Oxylane 57 000

Satolas-et-Bonce (38) Ficudial Office Solutions 44 000

Guichainville (27) Schneider 43 000

Combs-la-Ville (77) Indesit 40 000

Sevrey (71) Amazon.fr 40 000

Niederhergheim (68) Scapalsace 30 000

Saint-Georges-d’Espéranche (38) Conforama 25 000

Troyes (10) Eurodif 24 700

Houplines (59) IM Logistique 22 500

TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES RÉALISÉES EN 2012

Vémars DC 4 par Ludovic Molinier – Prologis Park, Les Portes de Vémars (95)

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JANVIER 2013

560 000 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2012 en région parisienne, soit une baisse de 34 % par rapport à 2011 et de 17 % par rapport à la moyenne de la demande placée des dix dernières années. Il s’agit du point le plus bas de l’activité depuis 2004. Si le premier trimestre a été dynamique, essentiellement animé par l’acquisition par Intermarché d’un site de près de 100 000 m² précédemment occupé par Norbert Dentressangle pour y développer l’une de ses bases logistiques nationales, les trois trimestres suivants ont été atones. Sur l’ensemble de 2012, seules trois transactions supérieures à 30 000 m² ont été enregistrées pour un total de 174 000 m² contre neuf transactions totalisant 340 000 m² l’année précédente. Contrairement à 2011, qui avait vu se multiplier ce type d’opérations (Auchan à Trappes, Décathlon à Ferrières-en-Brie, etc.), le marché francilien a notamment pâti en 2012 de la diminution du nombre de grands projets clés-en-mains. De fait, la demande des utilisateurs s’est avant tout portée sur des entrepôts de seconde-main, attestant des opportunités que représentent des bâtiments bien situés, disposant d’autorisations d’exploiter et peu chers. Le sud de l’Ile-de-France, bien pourvu s’agissant de ce type d’actifs, a logiquement accentué sa part dans la demande placée totale, profitant notamment de la réalisation de plusieurs transactions de chargeurs dans le secteur de Sénart (Intermarché à Vert-Saint-Denis, Indesit et DPAM à Combs-la-Ville, Toys”R”Us à Savigny-le-Temple, etc.).

La demande placée a également reculé dans les régions de Lille et Marseille. Après les mouvements d’envergure enregistrés à Fos-sur-Mer en 2011 (Maisons du Monde, Mediaco Vrac, Mattel), le marché marseillais n’a totalisé que 149 000 m² loués ou vendus aux utilisateurs en 2012, soit une très forte baisse de 49 % par rapport à l’année précédente. Cette performance reste toutefois honorable, le marché demeurant animé par les besoins d’enseignes de la grande distribution alimentaire (Kuehne + Nagel pour le compte de Carrefour à Berre l’Étang, Intermarché à Grans) ou spécialisée (Prolog pour le compte de Fly). Avec 250 000 m² loués ou vendus aux utilisateurs en 2012, le marché lillois affiche de même des

performances bien inférieures à celles de 2011 (- 31 %). Toutefois, le développement pour Oxylane d’une plateforme qui totalisera à terme 75 000 m² à Rouvignies et le projet développé par Goodman pour Amazon d’un site de 90 000 m² à Lauwin-Planque (ex-site Gecilog) ont atténué son déclin au second semestre. Si le nord de la France pourrait souffrir des incertitudes liées au financement du projet de Canal Seine-Nord, ces deux mouvements confirment ainsi que le positionnement idéal de ce marché, situé au cœur d’un des plus vastes bassins de consommation européens, reste un facteur d’implantation décisif pour les géants de la distribution.

Le marché lyonnais est le seul de la dorsale Nord-Sud à avoir tiré son épingle du jeu en 2012. La demande placée y a atteint 360 000 m², soit une hausse de 6 % par rapport à 2011 liée à la réalisation de plusieurs transactions supérieures à 20 000 m². Plus de la moitié de l’activité s’est concentrée dans le nord de l’Isère, où la concrétisation de quelques grandes transactions a confirmé l’attrait d’une offre conséquente et de qualité. Ainsi, Fiducial Office Solutions a pris à bail un entrepôt de seconde-main de 44 000 m² à Satolas-et-Bonce, tandis que Conforama a loué 25 000 m² supplémentaires sur son site de Saint-Georges-d’Espéranche après les 43 000 m² pris en 2011.

La plupart des marchés situés en dehors de la dorsale Nord-Sud ont également souffert en 2012. Comme dans l’ensemble du pays, le déclin de la demande y a toutefois été compensé par les projets de chargeurs, plateformes développées par quelques industriels locaux près de leur site de production (Smoby Toys dans le Jura) ou par de grandes enseignes désireuses de rationaliser leur distribution à l’échelle régionale (Scapalsace, centrale du groupement E. Leclerc, près de Colmar).

Plateforme Décathlon – Wittenheim (68)

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE (M²)

740

000

250

000

450

000

690

000

1 00

0 00

0

700

000

640

000

630

000

790

000

840

000

560

000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012



FRANÇAIS

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Moins présents, les prestataires n’ont pas pour autant été inactifs et ont notamment contribué au dynamisme du marché normand. Profitant d’une offre de qualité et d’un renforcement des échanges avec l’Asie, les bonnes performances des marchés de Rouen et du Havre ont en particulier confirmé l’importance d’une implantation aux portes d’entrée du territoire pour l’activité d’entreprises orientées à l’exportation (Groupe Alainé dans le Parc Prologis du Havre).

VALEURS LOCATIVES

Malgré le recul de la demande placée, la stabilité des valeurs locatives est restée la règle en 2012 avec un loyer prime toujours légèrement supérieur à 50 €/m²/an en Ile-de-France. Toutefois, les exigences d’utilisateurs avant tout motivés par la réduction de leurs coûts immobiliers continuent de peser sur l’évolution des conditions de négociation avec les bailleurs. Désireux de limiter la vacance de leurs biens, ces derniers consentent d’importantes mesures d’accompagnement sous la forme, principalement, de franchises de loyer comprises en moyenne entre 1,5 et 2 mois par année d’engagement pour les meilleurs actifs. Creusant l’écart avec les valeurs économiques, le recours aux mesures commerciales reste par conséquent la condition d’une stabilité générale des valeurs faciales.

Compte-tenu de la dégradation de la qualité du stock et de l’attrait dont bénéficient les actifs les plus adaptés aux stratégies de rationalisation des utilisateurs et au renforcement des normes règlementaires, la très grande hétérogénéité des valeurs locatives demeure toutefois la règle. Celles-ci peuvent ainsi varier fortement dans un même marché en fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et du type d’opération développée (produit disponible sur le marché, opération clés-en-main, etc.).

OFFRE DISPONIBLE ET FUTURE

Évolution de l’offre disponible

Le volume de l’offre disponible est passé sous le seuil des trois millions de mètres carrés en 2012, soit une baisse de près de 10 % sur un an. Si la raréfaction croissante de l’offre dans les marchés lillois et marseillais ne se dément pas, les régions de Paris et de Lyon restent en revanche bien pourvues. Celles-ci concentrent plus de la moitié du volume de l’offre totale disponible dans l’Hexagone, dont une part conséquente est située, pour l’une dans le sud de l’Ile-de-France et pour l’autre dans le nord de l’Isère. La prise à bail de grands bâtiments vacants, libérés par les utilisateurs dans ces deux secteurs (Indesit à Combs-la-Ville, Fiducial Office Solutions à Satolas-et-Bonce) a toutefois absorbé une partie de ce stock. Le vif appétit des utilisateurs pour des bâtiments leur permettant de rationaliser leur outil immobilier a de fait contribué à l’écoulement d’actifs de seconde-main bien situés et répondant aux normes. L’arrêt des lancements en blanc et la raréfaction de l’offre de qualité disponible ont par ailleurs favorisé l’absorption des bâtiments neufs, dont certains étaient sur le marché depuis de longs mois (plateforme de 40 000 m² prise à bail par Amazon en Bourgogne, cellule louée par Iron Mountain dans un bâtiment développé par Gecina près de Sablé-sur-Sarthe).

Les incertitudes du climat économique et la tendance des locataires à renégocier leurs baux plutôt qu’à déménager devraient limiter la décrue du volume de l’offre disponible en 2013, d’autant que les opérations clés-en-mains et les extensions de sites existants – sans effet sur l’évolution du stock – resteront nombreuses. L’offre disponible continuera en outre d’être alimentée par les libérations d’actifs inadaptés aux standards de performance et de sécurité les plus récents. La dégradation de la qualité de l’offre, déjà constituée à une très large majorité de bâtiments de seconde-main, devrait donc s’accentuer, même si le volume des projets prêts à démarrer reste important. De fait, plus que le risque d’un déséquilibre du marché, l’afflux des libérations pose avant tout la question du devenir des actifs obsolètes. Le coût élevé des travaux, l’intégration de nouvelles normes environnementales et règlementaires et les délais que demandent de telles opérations peuvent en effet les rendre inopportunes, en particulier si le bien ne jouit pas d’une situation géographique optimale.

Tendances de l’offre à venir

L’augmentation de la pression foncière dans les grands bassins de consommation français et le primat donné par les utilisateurs et les investisseurs aux sites les mieux placés devraient toutefois renforcer la tendance à la revalorisation de certains parcs et bâtiments existants. Le redéveloppement des sites de Garonor Aulnay et Pantin par Foncière Europe Logistique, et le rachat par Prologis du site PSA de Moissy-Cramayel illustrent à cet égard les opportunités que peuvent constituer de telles opérations.

LOYERS PRIME DES GRANDS ENTREPÔTS (€/M²/AN)

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L’intégration des normes de développement durable s’est par ailleurs poursuivie, même si le contexte paraît peu favorable au développement de la multi-modalité (recul du fret ferroviaire, incertitudes sur le financement des travaux du canal Seine-Nord, etc.) et à la production de bâtiments certifiés. En dépit du lancement, dès 2009, de la certification NF Bâtiments Tertiaires - Démarche HQE® appliquée aux entrepôts logistiques, leur généralisation se heurte en effet à l’allongement des délais de réalisation que supposent de telles opérations. Certains utilisateurs peuvent toutefois tirer parti du développement de bâtiments moins énergivores pour réduire leurs charges de façon significative. Tel est notamment le cas de la logistique du froid, l’inauguration de la plateforme frigorifique du Groupe Casino à Gonesse au début de 2012 ayant par exemple été l’occasion de dévoiler les savoir-faire en la matière. L’essor d’une logistique « propre » a également été attesté par les expériences menées par divers opérateurs s’agissant de la livraison dite « du dernier kilomètre » afin de répondre au boom des ventes sur Internet et au succès du commerce de proximité en limitant leur impact sur l’environnement. Ainsi, Franprix a dévoilé une nouvelle organisation lui permettant de livrer 80 magasins du cœur de la capitale par le biais du transport fluvial à partir du quai de la Bourdonnais. Dans le même temps et non loin de là, Sogaris lançait sur le site de Beaugrenelle son premier Espace Logistique Urbain (ELU), démontrant que la logistique urbaine avait de beaux jours devant elle.

PERSPECTIVES

Les évolutions récentes du parc français des grands entrepôts témoignent de l’essor d’une logistique de plus en plus sophistiquée, loin de l’image peu valorisante dont souffre cette fonction pourtant stratégique pour les entreprises. Compte-tenu de la détérioration de la conjoncture économique – et de l’absence probable de reprise à court terme – les chargeurs et les prestataires devront continuer de mettre en place des procédés de plus en plus complexes tout en réduisant leurs coûts immobiliers de façon drastique. Cette double tendance sera comme en 2012 à l’origine de nombreux mouvements en 2013, qui confirmeront l’importance de la qualité intrinsèque des bâtiments et d’une localisation au plus près des grands axes de transport. De grandes transactions limiteront en particulier le recul de la demande placée, dans un contexte encore difficile et largement incertain s’agissant de l’évolution de la fiscalité, des conditions de financement de nouveaux sites et de l’avancée de grands projets d’infrastructures.

JANVIER 2013

Sogaris – Quai de messagerie de Créteil (94) – Carrefour Pompadour © DR Sogaris.

29


LE MARCHÉ FRANÇAIS DE L’IMMOBILIER DE COMMERCESEn 2012, la détérioration du climat économique et la tenue d’élections majeures ont pesé sur les résultats de nombreuses enseignes. Malmenées par les arbitrages des consommateurs, la forte croissance du e-commerce et le succès de nouveaux entrants innovants, plusieurs d’entre elles ont dès lors accéléré leur mue pour répondre aux attentes de clients avides de nouveauté et regagner des parts de marché. Elles ont, dans le même temps, poursuivi la rationalisation de leur réseau, au détriment des points de vente les moins performants. D’autres enseignes ont étendu leur présence sur le territoire mais, loin d’une expansion à tous crins, ont privilégié un mode de développement opportuniste, profitant notamment des cessions opérées par quelques grands groupes.

De nombreuses ouvertures et la production de nouveaux concepts ont dès lors pu donner l’impression d’un marché français de l’immobilier de commerces animé. Tirant parti de l’essor du tourisme international et ancrés au cœur des habitudes de consommation des Français, les emplacements n°1 des grandes métropoles ont toutefois concentré l’essentiel de la demande d’enseignes plus prudentes ou désireuses d’accroître leur visibilité. Plus directement exposés au décrochage de la consommation, les emplacements secondaires des plus petites agglomérations ont eux été soumis à de forts vents contraires.

ENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE, JURIDIQUE ET POLITIQUE

Une consommation résistante, mais orientée à la baisse

De nombreux indicateurs économiques ont viré au rouge en 2012. Les chiffres de l’INSEE ont cependant démontré la résistance d’un modèle fondé sur la consommation, les ventes au détail affichant une légère hausse de 0,3 % au troisième trimestre 2012. Mais l’exception française pourrait faire long feu. En 2013, la France devrait ainsi payer le coût social des efforts d’assainissement des finances publiques et de la restauration de la compétitivité de ses entreprises. Les grandes lignes du Pacte national pour la croissance, la compétitivité et l’emploi présentées par le Premier ministre à la suite de la remise du rapport de Louis Gallois ont notamment confirmé le choix d’un transfert des charges des entreprises vers les ménages, ce qui pourrait peser sur la consommation de Français déjà affectés par la baisse de leur pouvoir d’achat (- 0,8 % en 2012 après - 0,1 % en 2011). Le nombre de sans-emplois continuera en outre de progresser en 2013 après avoir atteint, à l’automne, son niveau le plus haut depuis 1999 (9,9 % en France métropolitaine, à la fin du troisième trimestre 2012).

Une nouvelle baisse de la contribution de la consommation au PIB de la France est donc prévisible. L’évolution récente de l’indice de confiance des ménages, toujours loin de sa moyenne de longue période, montre d’ailleurs que les Français sont plus nombreux à estimer le moment opportun pour épargner. Ce renforcement d’une épargne de précaution s’accompagnera d’un accroissement du poids des dépenses contraintes, favorisé par l’augmentation de la pression fiscale et du cours de certaines matières premières en dépit d’une inflation généralement maîtrisée. La tendance à la réalisation d’achats malins et la progression de modes de consommation alternatifs (achats groupés, troc et occasion, etc.) ne devraient donc pas se démentir. Peu ou moins affectés par l’affaissement de la consommation, certains secteurs d’activités tireront également leur épingle du jeu, répondant à l’augmentation du nombre de touristes étrangers (luxe), au besoin de convivialité de consommateurs privés de repères par les bouleversements de l’époque (proximité, alimentation-restauration de qualité) et à leur volonté de ne pas sacrifier l’achat-plaisir (santé-beauté). Dans la lignée d’une année 2012 marquée par les difficultés de plusieurs acteurs historiques (liquidation de Surcouf, cession programmée de la FNAC, fermeture de boutiques The Phone House), d’autres secteurs pourraient en revanche continuer de souffrir des arbitrages des consommateurs (habillement), du blocage du marché résidentiel (meuble) et de la concurrence frontale d’internet (électroménager, culture-loisirs et télécommunications).


FRANÇAIS

ÉVOLUTION DE L’INFLATION ET DE LA CONSOMMATION DES MÉNAGES (EN %)

1,5

2,8

0,1

1,5

2,1

2

2,3

0,5

0,7

1,5

0,6

0,3

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

2007 2008 2009 2010 2011 2012Inflation (%) Consommation des ménages (%)

Source: INSEE

1,5

2,8

0,1

1,5

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2

2,3

0,5

0,7

1,5

0,6

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0

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1

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2

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3


1,5

2,8

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2

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3



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Le e-commerce poursuit son essor

Le e-commerce poursuit son essor, en dépit d’une baisse du panier moyen et de taux de croissance chaque année moins élevés. Les achats sur internet profitent ainsi d’une moindre réticence de consommateurs plus familiers de ce mode de consommation et des progrès accomplis en matière de services (modes de livraison, retour des produits, sécurisation des paiements). Le succès du e-commerce tient également à la généralisation de technologies innovantes, illustrée par les expériences menées par quelques grands acteurs de la distribution tels ces magasins virtuels installés en 2012 par Casino et Carrefour en gare de Lyon Part-Dieu. La progression d’autres canaux que l’ordinateur (smartphones, tablettes, télévisions connectées) et l’intégration croissante des media sociaux à l’acte d’achat dessinent au final un secteur de la vente en ligne protéiforme et dont le potentiel reste considérable.

Le commerce physique n’en demeure pas moins au cœur du système, comme l’ont montré la mise en place de bornes interactives dans le nouveau concept de la FNAC à Bercy Village à Paris ou le lancement d’outils de géo-localisation indoor. Mais si les synergies avec le commerce virtuel semblent infinies, sa part est bien amenée à diminuer, et ce de façon plus ou moins marquée selon les types de produits. Le secteur de l’habillement et de la mode connaît par exemple une forte croissance des ventes en ligne (+ 13 % sur un an au troisième trimestre 20121). Les derniers mois ont également montré la hausse des dépenses alimentaires réalisées sur Internet, liée à la prolifération rapide des drive sur tout le territoire (1 497 à la fin du mois de novembre 2012, contre à peine 836 à la fin de 20112).

L’essor de ce format, qui permet de satisfaire les attentes des consommateurs en termes de gain de temps et de praticité et s’étend désormais au non-alimentaire, est toutefois emblématique des distorsions de concurrence générées par le e-commerce.

Nombre d’acteurs traditionnels réclament à ce titre un système de régulation plus adapté, tant en termes d’implantation (les drive ne sont pas soumis à autorisation en CDAC), d’amplitude horaire (les achats sur internet se font 24h/24 et 7j/7) que de fiscalité (les géants mondiaux du web échappent à l’impôt en France).

Une année électorale sans avancées notables sur le plan règlementaire

Les débats sur l’absence d’équité entre commerce physique et virtuel se sont amplifiés ces derniers mois. La multiplication de drive non soumis à la taxe sur les surfaces commerciales (Tascom) ou à autorisation en CDAC a par exemple conduit Sylvia Pinel, nouvelle ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme, à annoncer leur intégration prochaine dans le droit de l’urbanisme commercial. L’année 2012 a par ailleurs rappelé l’importance des enjeux de la fiscalité numérique, avec la publication de la proposition de loi du sénateur Philippe Marini et le dépôt à l’Assemblée d’un amendement3 visant à taxer les transactions électroniques des sites réalisant un chiffre d’affaires annuel supérieur à 460 000 euros.

Année électorale oblige, 2012 n’a toutefois pas vu d’évolutions significatives s’agissant de l’édifice réglementaire des commerces, prolongeant le régime transitoire institué par la loi de modernisation de l’économie (LME) de 2008. Ainsi, la proposition de loi Piron-Braye relative à l’urbanisme commercial, déposée en deuxième lecture à l’Assemblée nationale le 2 juillet 2012, est restée sans suite, entretenant le flou législatif qui entoure la mise en œuvre des documents d’aménagement commercial (DAC). Le problème des soldes flottants n’a pas non plus été résolu, même si les conclusions du rapport remis par le Credoc et l’Institut Français de la Mode à Sylvia Pinel, proposant de revenir à l’ancien système des soldes, annoncent probablement la fin de ce dispositif entré en vigueur en 2009 et décrié depuis par de nombreux professionnels. Enfin, la décision du 31 octobre 2012 de la Cour d’appel de Versailles ordonnant à Bricorama de ne plus ouvrir le dimanche a montré qu’il paraissait illusoire d’espérer une libéralisation de l’ouverture dominicale des commerces. La nouvelle majorité parlementaire y est du reste défavorable, malgré les avis exprimés par quelques grands acteurs du commerce comme le Conseil national des centres commerciaux qui, dans son Livre blanc, propose une dérogation mensuelle (douze dimanche par an4).

L’absence d’évolution du cadre règlementaire des commerces paraît au final d’autant plus dommageable que le contexte est marqué par une très vive concurrence entre enseignes. Plusieurs arrêts condamnant des requérants ayant abusé de leur droit d’attaquer un permis de construire et le dépôt d’une proposition de loi relative à l’encadrement des recours abusifs permettent du moins d’espérer l’atténuation du risque que ces recours représentent pour l’industrie des centres commerciaux.

JANVIER 2013

MARCHÉ DE LA VENTE SUR INTERNET EN FRANCE

8,4

11,6

15,6

20,0

25,0

31,0

37,7

45,2

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012e

Chiffres d'affaires (Mds €)Croissance annuelle (%)

Source : FEVAD

1Source : Fevad.2Source : LSA. 3Amendement n°I-395 au projet de loi de finances pour 2013, 12 octobre 2012.4CNCC, Les centres commerciaux, acteurs engagés, 7 propositions pour un commerce durable, Mars 2012.

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ÉVOLUTION DE LA DEMANDE

Tendances générales

Certains des nouveaux entrants qui avaient contribué au bouillonnement du marché français en 2011 ont continué d’étendre leur réseau en 2012. Ainsi, Marks & Spencer a ouvert son plus grand magasin d’Europe continentale dans So Ouest à Levallois-Perret, avant l’inauguration, prévue en 2013, de son plus grand point de vente parisien dans le centre commercial Beaugrenelle. Le rythme des ouvertures de boutiques JD Sports s’est par ailleurs accéléré, en région parisienne (Belle Epine, O’Parinor, Carré Sénart) comme en province (Saint-Sever à Rouen).

Si leur nombre a été moins important qu’en 2011, de nouvelles enseignes étrangères (UGG Australia, Pandora, Lego, Suite Blanco, etc.) ont en outre continué d’investir le marché français. Ce mouvement se prolongera dans les prochains mois, favorisant la commercialisation de grands projets de centres commerciaux, comme Beaugrenelle à Paris, Aéroville près de Roissy ou Les Terrasses du Port à Marseille. Contribuant à enrichir l’offre commerciale, cet afflux permanent de nouveaux acteurs accentue toutefois la concurrence entre enseignes. Celles-ci demeurent donc généralement prudentes dans la gestion de leur réseau de boutiques comme dans leur développement. Les emplacements et sites susceptibles de limiter les risques associés à une ouverture – centres commerciaux et parcs d’activités commerciales ayant fait leur preuve ou projets bénéficiant de vastes zones de chalandise – ont donc, sans surprise, été privilégiés. Situés au cœur des flux de consommateurs locaux ou étrangers, les centres commerciaux régionaux existants et les artères prime de Paris et des principales métropoles régionales ont par ailleurs profité du désir de grandes enseignes de gagner en visibilité et d’accroître leur notoriété (Aigle en précaire sur les Champs-Élysées). L’effet flagship a de fait continué de jouer à plein, ponctuellement favorisé par les cessions opérées par certains groupes en difficulté. Ainsi, la fermeture de plusieurs magasins Virgin permettra par exemple au Printemps de s’établir dans le Carrousel du Louvre.

Les emplacements secondaires ont en revanche pâti de la désaffection d’un nombre croissant d’enseignes. Exposés aux arbitrages des ménages et aux difficultés de financement des franchisés, ces sites n’ont en effet ni la capacité d’attirer de prestigieux nouveaux entrants ni celle de développer les animations les plus spectaculaires afin de contenter l’appétit de nouveauté des consommateurs.

Évolution de la demande en rues commerçantes

Les grandes artères parisiennes restent très prisées par les enseignes internationales. Celles-ci se disputent leurs meilleurs emplacements pour profiter, en particulier, de l’augmentation du nombre de visiteurs étrangers. À la fin du mois d’octobre 2012, l’Office de tourisme de Paris annonçait par exemple une croissance de 17 % sur un an des arrivées hôtelières en provenance de la Chine (+ 56 % par rapport à la même période en 2007). La forte progression du nombre de touristes des pays émergents, comme la hausse du nombre de visiteurs en provenance de certains pays occidentaux, ont compensé le déclin de touristes de pays européens particulièrement touchés par la crise et consacré Paris comme capitale mondiale du shopping et des fashionistas.

Après le buzz créé par les ouvertures de Marks & Spencer, Banana Republic ou Abercrombie & Fitch en 2011, les Champs-Élysées sont restés animés en 2012 par plusieurs ouvertures et projets de nouveaux flagships comme Levi’s Strauss, MAC ou Tiffany & Co. D’autres quartiers touristiques ont consolidé leur attractivité, comme l’illustrent les mutations en cours dans le secteur de l’Opéra. Ainsi, c’est sur le boulevard des Capucines qu’ouvriront en 2013 deux des principaux projets commerciaux attendus sur la rive droite : le grand magasin de montres exploité par le Suisse Bucherer en lieu et place d’Old England et le nouveau flagship C&A dans l’ancien Madelios. Le dynamisme d’autres quartiers de la capitale ne s’est pas démenti. Profitant de l’avancée du projet de rénovation de la Samaritaine, la rue de Rivoli a confirmé son retour en grâce, illustré par l’arrivée de nouvelles enseignes internationales (Forever 21). Les secteurs du Marais, de la rue de Passy ou certaines zones de la rive gauche ont par ailleurs profité du développement ou du renouvellement de l’offre d’enseignes moyen-haut-de-gamme. Les marques du groupe SMCP (Sandro rue Soufflot ou Maje rue des Francs Bourgeois) ou The Kooples (The Kooples Sport rue de Passy et rue des Francs Bourgeois) demeurent ainsi parmi les grands animateurs du marché parisien.


FRANÇAIS

Prêt à Manger – 74-80, avenue de France – Paris 13e


32

Mais les mouvements enregistrés en 2012 ont surtout mis en évidence le rôle moteur joué par les enseignes de luxe dans le dynamisme de la place parisienne. Les plus grandes marques françaises et étrangères ont renforcé leur présence dans les artères les plus prestigieuses du Triangle d’Or par le biais de multiples créations, rénovations ou extensions de boutiques (Louis Vuitton Place Vendôme, Berluti Rue du Faubourg Saint-Honoré ou encore Chanel, Fendi ou Yves Saint-Laurent Avenue Montaigne). Certains quartiers en plein essor, comme la rue Saint-Honoré (Chanel, Tom Ford, Balenciaga) et la rue de Sèvres (Berluti et Hermès/Shang Xia) sont aussi restés très dynamiques. Le bouillonnement du luxe, également illustré par la montée en gamme des grands magasins et la rénovation ou la création de nouveaux palaces (inauguration en 2011 du Mandarin Oriental, rénovation du Ritz, ouverture prochaine du Peninsula, etc.) devrait se poursuivre dans les prochains mois, profitant de la croissance des dépenses des clients originaires des pays émergents. La part des BRICS5 dans les achats en détaxe était ainsi de 41 % en 2011 contre 20 % en 2006, pour un panier moyen journalier passé de 875 euros à 1 180 euros sur la même période (1 470 euros pour un touriste chinois)6. D’autres villes françaises ont bénéficié de cette évolution en 2012. Sur la Côte d’Azur, où les dépenses de touristes asiatiques sont également en forte progression, plusieurs ouvertures significatives ont par exemple été constatées (Armani ou Moncler sur la Croisette, Missoni et Fendi à Saint-Tropez).

Ailleurs en province, les principales artères commerçantes des grandes métropoles ont continué de tirer parti de l’arrivée de nouveaux entrants et de l’expansion d’enseignes étrangères dans l’Hexagone (Vans rue Sainte-Catherine à Bordeaux ou rue Saint-Rome à Toulouse). De grands acteurs plus établis y ont aussi accru leur présence (H&M à Rouen, Zara à Toulouse), tout en ouvrant de nouvelles boutiques dans de plus petites villes (H&M à Brive, Zara à La Rochelle).

ENSEIGNE VILLE ADRESSE SURFACE (M²)

C&A Paris 1er 23-25 boulevard de la Madeleine 6 870

Forever 21 Paris 1er 144 rue de Rivoli 4 000

Zara Toulouse 28 rue Alsace-Lorraine 2 350

Berluti Paris 8e 9 rue du Faubourg Saint-Honoré 800

Berluti Paris 6e 14 rue de Sèvres 800

Tiffany & Co Paris 8e 62 avenue des Champs-Élysées 690

Prêt-à-Manger Paris 13e 110 avenue de France 385

Tag Heuer Paris 9e 12 boulevard des Capucines 300

Hermès Marseille 20 rue Grignan 300

JD Sports (Size) Paris 1er 18 rue Berger 300

Vans Bordeaux 97 rue Sainte-Catherine 240

Hermès/Shang Xia Paris 6e 8 rue de Sèvres 160

Aigle Paris 8e 29-33 avenue des Champs-Élysées 150

Bel Air Lyon 74 rue du Président Édouard Herriot 120

TRANSACTIONS ET OUVERTURES SIGNIFICATIVES EN RUES COMMERÇANTES EN 2012

JANVIER 2013

1Brésil, Russie, Inde et Chine.2Source : Global Blue

Hermès (futur magasin Shang Xia), 8 rue de Sèvres – Paris 6e

33


Évolution de la demande dans les centres commerciaux

En 2012, les indices mensuels de fréquentation des centres commerciaux se sont pour la plupart inscrits en baisse par rapport à une année 2011 déjà difficile. Les indices de performance n’ont pas non plus démenti les tendances observées l’an passé, confirmant le recul des secteurs des services et de l’équipement du ménage. La santé-beauté et la restauration sont revanche restées dynamiques, comme l’indique l’expansion de grands acteurs étrangers tels Kiko et The Body Shop, ou Chipotle et Prêt-à-Manger, deux enseignes dont le développement traduit la diversification et la montée en gamme d’une offre de restauration rapide plus adaptée à la demande des consommateurs.

De façon générale, l’évolution de la demande des enseignes a accentué les contrastes du marché français, au profit des meilleurs emplacements des plus grands centres existants et de grands projets de création ou d’extension de sites établis. Ces centres, les plus à même de jouer sur la théâtralisation de leur offre et le buzz constitué par certaines ouvertures, ont capté l’essentiel de la demande des nouveaux entrants (JD Sports à Lyon Part-Dieu ou Antony Morato dans So Ouest à Levallois-Perret) et de grandes enseignes internationales présentes en France depuis peu (Fossil à La Part-Dieu ou Desigual dans Cap 3000).

Les difficultés des sites secondaires ont à l’inverse permis de prendre la mesure de la désaffection des enseignes pour des emplacements plus risqués. Les bonnes performances des centres intercommunaux ont toutefois montré que les « jumbos » n’étaient pas les seuls centres à tirer leur épingle du jeu. Ainsi, le succès de plus petits centres a confirmé que de tels formats pouvaient satisfaire le désir de proximité et de sociabilité de consommateurs établis en périphérie. C’est là, notamment, tout le sens du concept d’Esprit voisin, « synonyme de proximité géographique et relationnelle », développé par Mercialys.

Évolution de la demande dans les parcs d’activités commerciales

Le marché des parcs d’activités commerciales a continué de faire preuve d’une relative résistance en 2012, attestée par la demande émanant de secteurs très divers (jouets, restauration, santé-beauté, etc.). Les parcs d’activités commerciales semblent en effet bien armés pour affronter la crise, proposant une offre adaptée aux restrictions qui pèsent sur le budget des consommateurs. Ces parcs affichent aussi des coûts d’occupation peu élevés qui offrent aux enseignes la possibilité de se développer à moindre frais. Ce format bénéficie par conséquent de l’intéret croissant d’enseignes traditionnellement établies en centre commercial – qui développent leur présence sur ce marché au gré des opportunités (Armand Thierry) – comme de la demande d’acteurs implantés de longue date en périphérie. Ces derniers y ont parfois déployé de nouveaux concepts, notamment révélateurs des synergies générées dans certains groupes (Babycare by Orchestra, La Halle Multishop, etc.).

Permettant aux enseignes de limiter les risques associés à une ouverture, les parcs les plus établis des grandes agglomérations demeurent logiquement les plus prisés. Certaines zones périphériques de villes moyennes ou de régions non saturées sur le plan de l’offre commerciale ont également tiré leur épingle du jeu. Ouverts au printemps, Atoll près d’Angers ou Green 7 près de Vienne ont par exemple connu un franc succès. Cette réussite ne doit toutefois pas masquer les difficultés qui affectent généralement le marché français. Ainsi, de nombreuses enseignes ont ralenti ou mis un terme à leur plan d’expansion, pesant sur les performances des sites secondaires et la pérennité de projets en cours de commercialisation.

Source : CNCC


FRANÇAIS

INDICE DE FRÉQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX (ÉVOLUTION ANNUELLE EN %)

-6,00%

-5,00%

-4,00%

-3,00%

-2,00%

-1,00%

0,00%

1,00%

Janv

ier

Févr

ier

Mar

s

Avr

il

Mai

Juin

Juill

et

Aoû

t

sept

embr

e

Oct

obre

Nov

embr

e

Déc

embr

e

2 012

Boutique Lego - Centre commercial So Ouest – Levallois-Perret (92)

ÉVOLUTION DE L’OFFRE

Tendances générales

Les opportunités de locaux prime ont continué de se raréfier. La baisse de la consommation des ménages et la forte concurrence entre enseignes ont en revanche contribué à l’augmentation de l’offre disponible dans les marchés secondaires, posant dans certains secteurs la question du devenir des friches commerciales. Cette évolution paraît d’autant plus préoccupante que le rythme des ouvertures reste soutenu. Ainsi, 890 000 m² de commerces ont ouvert en 2012 (740 000 m² en 2011), l’afflux de nouveaux centres commerciaux, parcs d’activités commerciales et centres de marques continuant de faire peser le risque d’une dilution des chiffres d’affaires des enseignes.

Dans ce contexte, l’évolution du parc hexagonal a confirmé la course à l’innovation dans laquelle se sont lancés enseignes et opérateurs pour séduire une clientèle de plus en plus mouvante et se distinguer de la concurrence. Cette tendance s’est traduite par

la théâtralisation croissante du point de vente, avec de nouveaux flagships permettant à de grands acteurs de la distribution d’affirmer leur ambition à l’échelle mondiale (Tiffany & Co sur les Champs-Élysées). Certains projets de centres commerciaux ont aussi mis au jour certaines des tendances à l’œuvre dans le marché des commerces, comme Confluence et So Ouest, qui font une large place aux nouveaux entrants, Atoll près d’Angers dont l’architecture a pour ambition de renouveler le concept des retail parks ou Cœur Saint-Lazare, emblématique de l’essor du commerce dans les lieux de transit. L’ouverture de ce centre a par ailleurs permis de découvrir les boutiques d’enseignes faisant leurs premiers pas en centre commercial (Kickers, Kusmi Tea) et bon nombre de nouveaux concepts (Muji to Go).

La création de nouveaux ensembles commerciaux et de nouveaux concepts s’est accompagnée, sur l’ensemble du territoire et dans plusieurs secteurs d’activités, d’un renouvellement de l’offre existante. Plusieurs inaugurations d’opérations d’extension-redéveloppement (Cap 3000, La Vallée Village, Bercy Village) ou de rénovation (Hugo Boss sur les Champs-Élysées, Versace ou Valentino Avenue Montaigne) ont ainsi rythmé l’année 2012. Le passage à l’enseigne The Kooples Sport de plusieurs boutiques The Kooples, la transformation à venir du point de vente H&M de la rue de Provence (Paris 9e) en boutique Monki et le développement par Armand Thierry de son enseigne jeune Edji ont par ailleurs montré la volonté de certaines enseignes de diversifier leur offre et de répondre à la segmentation croissante du commerce.

Enfin, les derniers mois ont confirmé l’intégration des normes de développement durable, à l’instar du système de récupération des eaux de pluie mis en place à Green 7, de la multiplication d’opérations disposant d’une double certification (Beaugrenelle et l’Escapade, près de Troyes, tous deux BREEAM et HQE) ou de l’extension de la démarche HQE© Construction à quelques types de projets plus spécifiques (restaurants McDonald’s).


34

JANVIER 2013

LOCALISATION NOMBRE DE PÔLES NOMBRE DE MAGASINS SURFACE TOTALE (M²)CROISSANCE DE LA SURFACE TOTALE 2011/2012 (%)

RUES COMMERÇANTES *

Province 209 112 306 13 572 138 0 (0,1)

Ile-de-France 83 26 154 4 007 729 0 (0)

Total 292 138 460 17 579 867 0 (0)

CENTRES COMMERCIAUX **

Province 746 26 673 14 634 982 1,3 (1,1)

Ile-de-France 187 9 799 4 988 392 1,2 (2,2)

Total 933 35 472 19 623 374 1,3 (1,4)

PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES ***

Province 923 34 943 29 006 821 1,5 (0,8)

Ile-de-France 132 4 919 4 189 721 3,0 (1,8)

Total 1 055 39 862 33 196 542 1,7 (0,9)

PARC FRANÇAIS DE L’IMMOBILIER DE COMMERCES

* Site comprenant au moins 50 emplacements/** Centre commercial comprenant au moins 10 emplacements/*** Zone périphérique comprenant au moins 10 emplacements. Source : Cushman & Wakefield – estimation au 1er janvier 2013.

Green 7 – Salaise-sur-Sanne (38)

(xx) : croissance 2011/2012

35


Évolution de l’offre dans les rues commerçantes

Les opportunités de grandes surfaces sur les emplacements n°1 des grandes métropoles françaises sont très rares et, quand elles se présentent, rapidement prises à bail par de grandes enseignes internationales désireuses d’y établir leurs flagships (Forever 21 au 144 rue de Rivoli, Zara dans l’ancien magasin Virgin rue Alsace-Lorraine à Toulouse). Cette évolution contraste avec l’augmentation de la vacance sur les axes secondaires, qui demeurent essentiellement animés par le développement d’enseignes de restauration rapide et de petits formats alimentaires de proximité en dépit d’un maillage déjà très dense.

Cette situation ne devrait guère évoluer dans les années à venir d’autant que la régénération de l’offre en rues commerçantes reste contrainte par la pénurie de foncier et les difficultés administratives d’intervention en centre-ville. Ce renouvellement devrait donc continuer de procéder des cessions ponctuelles de quelques groupes en difficulté ou désireux de se défaire de leurs points de vente les moins profitables (Surcouf boulevard Haussmann, Adidas rue de Rivoli ou encore Virgin sur les Champs-Élysées). À plus long terme, quelques opérations de grande envergure devraient néanmoins animer les secteurs établis de Paris et des grandes métropoles de province.

Dans la capitale, ces opportunités concernent notamment le projet de rénovation de la Samaritaine, le programme Laennec, situé sur le site d’un ancien hôpital voisin du Bon Marché ou le redéveloppement du Marché Saint-Germain dans le 6e arrondissement. En province, quelques villes resteront sous les feux des projecteurs, comme Nantes (extension de Carré Feydeau et du Passage Pommeraye) ou Bordeaux (développement par Redevco de la Promenade Sainte-Catherine). Les prochains mois ne démentiront pas non plus la transformation du paysage commercial de Marseille. Capitale européenne de la culture en 2013, celle-ci verra la poursuite de l’opération de la Rue de la République et du projet d’aménagement des Voûtes de la Major, parallèlement au développement de grands centres commerciaux (Les Terrasses du Port, Bleu Capelette, Les Docks).

Enfin, le renouvellement de l’offre dépendra pour une large part de l’émergence de nouvelles polarités commerciales dans les grands secteurs d’aménagement de la capitale (ZAC Clichy-Batignolles, Paris Centre Est ou Rive Gauche) et de sa 1ère couronne (Rives de Seine à Boulogne-Billancourt), ainsi que de la création de nouveaux quartiers péricentraux dans certaines métropoles régionales (ZAC de Borderouge à Toulouse).

VILLE PROJET SURFACE (M²)

Marseille Rue de la République 30 000

Paris 1er La Samaritaine 26 000

Nantes Carré Feydeau 12 000

Paris 8e Les Halles de la Madeleine 7 700

Paris 13e Immeuble T8 7 200

Marseille Les Voûtes de la Major 7 000

Paris 7e Laennec 3 000

Paris 1er Ex-Old England 2 500

OPÉRATIONS ATTENDUES À PARIS ET EN PROVINCE (2013-2015)


FRANÇAIS

Promenade Sainte-Catherine – Bordeaux (33)


Évolution de l’offre dans les centres commerciaux

260 163 m² de nouveaux centres commerciaux ont été inaugurés en 2012, soit une baisse de 27 % par rapport à 2011. Quelques projets d’envergure ont encore vu le jour, en Ile-de-France notamment. Ainsi, après Le Millénaire, ouvert à Aubervilliers en 2011, l’ouverture de So Ouest à Levallois-Perret a fait le buzz, avant celles à venir de Beaugrenelle à Paris, de Villeneuve-la-Garenne ou encore d’Aéroville près de l’aéroport de Roissy-Charles de Gaulle. Mais c’est à Lyon que le plus grand centre a ouvert en 2012, les 52 000 m² de Confluence venant compléter l’offre commerciale et de loisirs de ce quartier mixte en cours de développement.

Confirmant l’intérêt des enseignes pour les projets de dimension régionale, centres de destination à même d’assurer d’importants flux de visiteurs par la diversité de leur offre, cette tendance à la production de grands ensembles s’est accompagnée d’une consolidation des sites commerciaux les plus établis. Quelques opérateurs ont ainsi tiré parti de projets d’extension et de redéveloppement pour renouveler leur offre et asseoir la domination de leur centre, attirant des enseignes étrangères

renommées (Hollister dans Atlantis près de Nantes ou Desigual dans Cap 3000 près de Nice) et les nouveaux concepts d’indépendants locaux ou de grandes enseignes françaises (la FNAC dans Bercy Village à Paris). D’autres projets d’extension ont par ailleurs été l’occasion d’enrichir l’offre de restauration d’un centre afin d’en pérenniser la fréquentation (Les Sentiers de Claye, en Seine-et-Marne).

Mais le renouvellement de l’offre existante est loin de s’être limité aux centres les plus établis de l’Hexagone. Ainsi, les opérations d’extension ou de restructuration ont concerné nombre de galeries marchandes, notamment au travers de l’ajout de nouvelles boutiques par une réduction de la taille des grandes ou très grandes surfaces, alimentaires ou non. Ces opérations, comme celles des centres Auchan à Nogent-sur-Oise ou Géant à Narbonne – où l’enseigne H&M s’est installée sur des surfaces acquises auprès de l’hypermarché – illustrent l’engouement de quelques grands acteurs français de la distribution pour le commerce de proximité.

JANVIER 2013

36

Centre commercial Les Éléis – Cherbourg (50)

OUVERTURES ET PROJETS DE CENTRES COMMERCIAUX EN FRANCE (M2)

207 974

116 940

165 025

74 784

106 170

181 279

31 900

13 300

63 985

39 533

23 753

15 000

2 011 2 012 2013p

créationextension

redéveloppementtransfert-extension

Ouvertures de m2 de nouveaux centres commerciaux en France

354 191

2011 2012

260 163

37


Évolution de l’offre dans les parcs d’activités commerciales

Totalisant 547 646 m² en 2012, le volume des ouvertures de parcs d’activités commerciales s’est accru de 73 % sur un an en raison de l’inauguration de plusieurs grands projets. Huit parcs supérieurs à 20 000 m² comptent ainsi pour 55 % de l’ensemble des ouvertures de 2012. Avec une surface de 91 000 m², l’Atoll confirme une tendance au gigantisme également observée sur le marché des centres commerciaux. Cet exemple est aussi emblématique du rythme rapide de développement de nouveaux projets dans des régions encore relativement peu pourvues. Le Grand Ouest et le Sud ont de ce point de vue été très animés en 2012 et le resteront en 2013 (Costières Sud à Nîmes et Mondeville 1 près de Caen). La répartition géographique des ouvertures illustre également le renforcement de polarités commerciales établies, en particulier en Ile-de-France par le biais de la création de nouveaux parcs (Les Quatre Chênes à Pontault-Combault) ou de l’extension de sites existants (le Shopping Parc de Lieusaint).

L’évolution de l’offre de parcs d’activités commerciales permet ainsi de répondre à la fois aux besoins des populations de régions affichant une solide croissance démographique et à celles d’espaces périurbains de grandes agglomérations qui se densifient sans disposer du même niveau de services et d’équipements qu’en centre-ville. S’il se fait parfois au détriment de sites existants, cet afflux de nouveaux mètres carrés permet aussi ponctuellement de revaloriser certaines friches ou zones commerciales dégradées (Green Center de l’Aire des Moissons près de Troyes, Mondeville 1 près de Caen). Il marque également un saut qualitatif censé répondre aux attentes des enseignes et des consommateurs s’agissant en particulier d’architecture, de la production de plus petites cellules ou, comme dans certains centres commerciaux, d’une plus large place faite à la restauration et aux loisirs.


FRANÇAIS

QUELQUES OUVERTURES SIGNIFICATIVES EN 2012

CENTRE COMMERCIAL VILLE SURFACE (M²) TYPE DE DÉVELOPPEMENT

Confluence Lyon (69) 52 000 Création

So Ouest Levallois-Perret (92) 46 770 Extension-redéveloppement

L’Escapade La-Chapelle-Saint-Luc (10) 16 700 Transfert-Extension

Grand Angle Montreuil (93) 15 000 Création

Atlantis Saint-Herblain (44) 9 800 Extension

QUELQUES OUVERTURES SIGNIFICATIVES ANNONCÉES POUR 2013

Aéroville Tremblay-en-France (93) 65 000 Création

Villeneuve-la-Garenne Villeneuve-la-Garenne (92) 63 000 Création

Beaugrenelle Paris (15e) 45 000 Extension-redéveloppement

Les Rives de L’Orne Caen (14) 28 700 Création

Les Eleïs Cherbourg (50) 15 450 Création

Projets de centres commerciaux

OUVERTURES ET PROJETS DE PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES EN FRANCE (M2)

250 766

466 362

785 755

65 593

81 284

91 3853 000

2 011 2 012 2013p

116 940

créationextension

redéveloppementtransfert-extension

Ouvertures de m2 de nouveaux parcs d’activités commerciales en France

316 360

2011 2012

547 646


38

VALEURS LOCATIVES

Les loyers des boutiques de pieds d’immeubles ont augmenté sous l’effet d’une forte demande des enseignes internationales et des grands groupes du luxe pour les meilleurs emplacements d’axes très peu offreurs. Notamment observé en province, c’est à Paris que ce mouvement haussier a été le plus marqué, quelques artères du luxe enregistrant une croissance annuelle à deux chiffres (+ 18 % dans le quartier du Boulevard Saint-Germain). Certaines des transactions les plus récentes enregistrées sur les Champs-Élysées (MAC, Tiffany & Co) ont par ailleurs permis d’établir de nouveaux records avec une valeur locative prime de 15 000 €/m2/an (zone A) faisant passer l’avenue de la 5e à la 3e place du classement des artères les plus chères du monde derrière Causeway Bay à Hong Kong et la 5e Avenue à New York.

Ces chiffres impressionnants masquent cependant d’importants contrastes en fonction du format concerné et de la qualité de l’emplacement. Si les valeurs locatives des meilleurs emplacements

des centres commerciaux régionaux et des principales zones de périphérie sont restées stables, celles des emplacements secondaires ont subi une pression à la baisse. En outre, les relations entre commerçants et bailleurs se sont généralement durcies, un nombre croissant de grandes enseignes étant déterminées à renégocier leurs coûts d’occupation à la baisse (Darty, FNAC, etc.) pour réduire leur taux d’effort et regagner en compétitivité. Les centres commerciaux, qui affichent des valeurs bien plus élevées que les parcs d’activités commerciales, ont plus particulièrement souffert de la volonté des enseignes d’obtenir de substantielles mesures d’accompagnement sous la forme, notamment, de clauses de commercialisation ou de contributions aux travaux. Mais les parcs d’activités commerciales et certaines artères commerçantes n’ont pas échappé au phénomène, récemment illustré par le souhait du PROCOS de voir l’indice des loyers commerciaux (ILC) devenir obligatoire.

JANVIER 2013

QUELQUES OUVERTURES SIGNIFICATIVES EN 2012

CENTRE COMMERCIAL VILLE SURFACE (M²) TYPE DE DÉVELOPPEMENT

Atoll Beaucouzé (49) 91 000 Création

Les Quatre Chênes Pontault-Combault (77) 47 000 Création

Les Vergers de la Plaine Chambourcy (78) 29 500 Création

Alpha Park Les Clayes-sous-Bois (78) 25 384 Extension

Green 7 Salaise-sur-Sanne (38) 21 000 Création

QUELQUES OUVERTURES SIGNIFICATIVES ANNONCÉES POUR 2013

Mondeville 1 Caen (14) 42 000 Création

L’Aire des Moissons Saint-Parres-aux-Tertres (10) 35 000 Création

Costières Sud Nîmes (30) 27 000 Création

Agen-Boé Boé (47) 23 000 Création

Clos du Chêne Montévrain (77) 21 000 Extension

Projets de parcs d’activités commerciales

Green Center de l’Aire des Moissons – Saint-Parres-aux-Tertres (10)

39


PERSPECTIVES

Le taux de chômage et le pessimisme des ménages continueront de progresser en 2013 et pèseront sur l’évolution des ventes au détail. Les prochains mois devraient par conséquent confirmer les tendances observées en 2012, accentuant les difficultés des marchés secondaires et contraignant les bailleurs à faire preuve de davantage de souplesse pour limiter la vacance de leurs biens. Les meilleurs emplacements des artères commerçantes et des plus grands centres commerciaux devraient en revanche rester immunes à la crise, en dépit des premiers signes de ralentissement de l’activité du luxe, de la baisse possible du nombre de touristes après les records d’affluence enregistrés en 2012 et de la moindre rentabilité d’un nombre croissant d’enseignes.

VALEUR LOCATIVE 2012 VALEUR LOCATIVE 2011 TENDANCE 2013

PARIS

Champs-Élysées 15 000 11 000

Avenue Montaigne 8 000 7 000

Rue du Faubourg Saint-Honoré 8 000 6 500

Boulevard Haussmann / Grands Magasins 5 000 4 600

Boulevard Saint-Germain 5 500 4 500

Rue de Rivoli 4 000 3 500

PROVINCE

LyonRue de la République

2 200 2 000

LilleRue Neuve/Béthune

2 000 2 000

MarseilleRue Saint-Ferréol

1 800 1 800

BordeauxRue Sainte-Catherine

2 000 2 000

NiceRue Jean Médecin

2 000 2 000

ToulouseAvenue Alsace-Lorraine

2 000 2 000

CannesCroisette

6 500 6 000

StrasbourgPlace Kléber

2 000 2 000

VALEURS LOCATIVES PRIME DES RUES COMMERÇANTES (ZONE A EN €/M²/AN)


FRANÇAIS

VALEURS LOCATIVES PRIME EN CENTRE COMMERCIAL (€/M²/AN)*

VALEUR LOCATIVE 2012


TEND-ANCE 2013

ILE-DE-FRANCE

Centres commerciaux régionaux 2 000 2 000

Grands centres commerciaux 950 950

PROVINCE

Centres commerciaux régionaux 1 400 1 400

Grands centres commerciaux 700 700

*Pour 150 m² très bien placés en équipement de la personne ou services, dans des centres existants, leaders dans leur zone de chalandise.

VALEURS LOCATIVES PRIME EN PARC D’ACTIVITÉS COMMERCIALES (€/M²/AN)*



TENDANCE 2013

ILE-DE-FRANCE 180 180

PROVINCE 170 170

*Pour 1 000 m² et des produits neufs et situés sur des emplacements de première catégorie, dans des zones à forte chalandise.

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JANVIER 2013

ACTIF PRIME/CORE Actif très bien situé, d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations, et loué selon un ou des engagements locatifs de longue durée ferme.

FAMILY OFFICE

Un « family office » est une structure privée au service de familles fortunées dont le patrimoine personnel nécessite une gestion sophistiquée. L’objectif principal est d’optimiser, organiser, protéger et faire croître les intérêts de ces familles quelle que soit la nature de leurs actifs. Le capital financier de la société est la propre fortune de la famille, souvent constituée sur plusieurs générations.

FONCIÈREUne société foncière, plus communément appelée « foncière », est une société commerciale dont l’objet est la constitution, la gestion et l’exploitation d’un portefeuille immobilier afin d’en maximiser la rentabilité.

FONDS D’INVESTISSEMENTOrganisme de détention souvent collective (en multipropriété) d’actifs financiers ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de gestion).

FONDS DE PENSIONOrganisme financier spécialisé dans la collecte de capitaux auprès d’épargnants particuliers et chargé de les faire fructifier sur les marchés financiers dans le but de les reverser à ces épargnants pour financer leurs retraites par capitalisation. Ils présentent souvent une certaine aversion au risque.

FONDS OPPORTUNISTEFonds qui cible les rentabilités les plus élevées, obtenues grâce à une forte valeur ajoutée apportée et/ou une prise de risque significative et/ou un effet de levier élevé.

FONDS OUVERT Un fonds est dit ouvert à partir du moment où il n’y a pas de limitation dans l’émission des parts.

GESTIONNAIRE DE FONDSProfessionnel chargé de créer des fonds d’investissement. Il définit une stratégie, la structuration, collecte l’argent auprès de ses mandants, et assure le suivi du fonds jusqu’à son extinction.

INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS

Acteurs professionnels gestionnaires d’épargne. Ce terme regroupe sous un seul vocable des institutions très diverses : organismes de placement collectif, compagnies d’assurance, fonds de pension, banques, sociétés foncières, caisses de retraite, etc.

OPCI

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier sont des fonds immobiliers destinés à drainer l’épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un minimum de 60 % d’actifs immobiliers et d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers. Comme les SIIC, les OPCI sont exonérées d’impôt sur les sociétés en contrepartie d’obligations de distribution. En revanche, ils ne sont pas cotés en bourse et, de ce fait, ne sont pas soumis de la même manière aux fluctuations des marchés financiers.

PROJET « EN BLANC » Bâtiment dont la construction est lancée sans qu’il y ait eu, au préalable vente ou location à un utilisateur.

SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de la SCPI doit être composé d’un minimum de 90 % d’actifs immobiliers. Leur objet consiste en la vente de parts des immeubles acquis à des associés. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l’épargne publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus qu’il perçoit.

TAUX DE RENDEMENT NET Taux exprimant, en pourcentage, le rapport existant à un instant « t » entre le revenu de l’immeuble net de charges non récupérables et son coût de revient (prix de vente plus frais et droits de mutation)

VEFALa Vente en l’État Futur d’Achèvement est la vente d’un actif immobilier avant son achèvement. Par ce contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions au fur et à mesure de leur exécution.

VOLUME D’INVESTISSEMENT Correspond aux transactions supérieures à 1 million euros (ventes utilisateurs incluses) répertoriées par Cushman & Wakefield sur la période étudiée en immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, centres commerciaux, boutiques, parcs d’activités commerciales, entrepôts logistiques et locaux d’activités).

INVESTISSEMENT

GLOSSAIRE



FRANÇAIS

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DEMANDE PLACÉE Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs.

ICC(Indice du Coût de la Construction)

Indice mesurant chaque trimestre l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Il intervient aussi dans les réglementations concernant les baux commerciaux et reste l’une des références pour la révision de ces derniers.

ILAT(Indice des loyers d’activités tertiaires)

Calculé par l’INSEE sur une base trimestrielle, l’ILAT est constitué de trois indices : l’indice des prix à la consommation (IPC), l’indice du coût de la construction (ICC) et l’indice du produit intérieur brut (PIB) en valeur. Ces moyennes périodiques sont utilisées dans les proportions suivantes : 50 % IPC, 25 % PIB et 25 % ICC.

LOYER MOYENMoyenne des valeurs locatives de transactions (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues sur des surfaces rénovées ou de seconde main.

LOYER PRIME Moyenne des cinq transactions les plus élevées en terme de valeurs locatives faciales > 1 000 m².

OFFRE DISPONIBLE Ensemble des surfaces vacantes disponibles à la location dans les six mois à venir.

TAUX DE VACANCE Rapport entre le volume de l’offre disponible à six mois et le parc de bureaux.

GRANDS ENTREPÔTS

CHARGEUR Entreprise qui, dans le secteur industriel ou de la distribution, assure la logistique de ses propres produits.

DEMANDE PLACÉE Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs.

ICPE(Installation Classée pour la Protection de l’Environnement)

Installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou inconvénients. Selon la nature de ces risques, une installation peut être :- Non classée.- Classée soumise à déclaration en préfecture.- Classée soumise à autorisation préfectorale.- Classée soumise à enregistrement en préfecture.

PRESTATAIRE LOGISTIQUEEntreprise spécialisée assurant l’ensemble de la gamme des opérations logistiques pour le compte d’un client souhaitant externaliser la logistique de ses produits.

SUPPLY CHAIN (Chaîne d’approvisionnement)

Consiste à optimiser les flux sur la totalité de la chaîne, des fournisseurs aux matières premières jusqu’aux clients finaux.

BUREAUX

COMMERCES

CDAC / CNAC

Instituées par la loi de modernisation de l’économie (LME, adoptée en 2008) en remplacement des CDEC et CNEC, les commissions départementales et nationales d’aménagement commercial sont des instances de décision régulant l’implantation des commerces à partir du seuil de 1 000 m² selon des critères de décision relevant de l’aménagement du territoire et du développement durable.

FLAGSHIPMagasin vitrine (littéralement « vaisseau amiral ») devant servir l’image d’une marque ou d’une enseigne. Implantés sur les emplacements commerciaux les plus prisés ou stratégiques, les locaux peuvent être de taille variable et concerner l’ensemble des secteurs d’activités.

ILC(Indice des Loyers Commerciaux)

Indice constitué de la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et du chiffre d’affaires du commerce de détail. L’ILC peut être utilisé pour la révision des baux commerciaux des locataires exerçant une activité commerciale.


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Pour plus d’informations, merci de contacter :

David Bourla Responsable Études et Recherche +33 (0)1 53 76 91 91 [email protected]

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est le premier groupe privé mondial en immobilier d’entreprise. Cushman & Wakefield occupe une position prédominante sur la plupart des marchés immobiliers dans le monde, ainsi que le démontrent ses nombreuses implications dans des missions et transactions immobilières de haute portée. Avec 243 bureaux répartis dans 60 pays et plus de 14 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propriétaires ou investisseurs, et leur offre une gamme complète de services intégrés à l’échelle mondiale, et ce pour tous types de biens (bureaux, commerces, locaux d’activités et entrepôts logistiques) : transaction locative, investissement, service financier, audit et gestion de projet, gestion d’actifs immobiliers, expertise. Leader incontesté de l’immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder sur le Knowledge Center de notre site internet:www.cushmanwakefield.fr

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Conception / Rédaction : Département Études et Recherche/ Cushman & Wakefield, Janvier 2013 • Crédits photos : Cushman & Wakefield • Directeur de publication :

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