DRAMMENSKONFERANSEN 2012

UNION SCENE 26. MARS

Bolig og boligpolitikk – behov for nye løsninger?

KONFERANSERAPPORT

Drammenskonferansen 2012

2

1. Bolig og boligpolitikk – behov for nye løsninger?

Bolig og boligpolitikk er et stadig mer aktuelt tema. Spesielt i de store byene er det betydelig debatt om bokvalitet, kommunal boligpolitikk og samspillet mellom kommersielle og offentlige aktører.

Kommuner, boligbransjen og utviklere blir utfordret av en rekke krav og forventninger som; sosial boligpolitikk, miljøvennlige tettsteder, klimaeffektiv arkitektur, vern av grøntområder, bomiljøer for alle, boliger for eldre, retten til å eie egen bolig, demokrati og deltakelse osv. Samtidig skal ”boligkrisen” løses, dvs. gapet mellom det som bygges og mellom behovet eller etterspørsel. I ”orkanens øye” finner vi kommunale planleggere og saksbehandlere, som må ta stilling til lokalisering og kvalitet i prosjektene. Dette gjør at noen lengter tilbake til Christian IV- modellen, mens andre «jakter» på nye boligkonsepter og en framtidsrettet boligpolitikk, nasjonalt og lokalt. Drammenskonferansen 2012 hadde fokus på innovasjon innen bolig og boligpolitikk. Gjennom en rekke innlegg ble det pekt på muligheter for fagfolk, ledere og folkevalgte, som ønsker å søke nye løsninger i en ny situasjon. Mer enn 100 personer fra kommuner, statlige aktører, bolig- og eiendomsutviklere, studenter og andre aktører deltok.

Nedenfor finner du noen hovedpunkter fra innleggene på konferansen. Alle presentasjonene ligger også på www.insam.no.

Drammenskonferansen 2012

3

2. Bolig – utfordringer og mulige veier videre? Adm.dir. Bård Øistensen, Husbanken

Bård Øistensen tok for seg Husbankens rolle i forhold til boligutvikling og boligsosialt utviklingsarbeid.

Norsk boligpolitikk er i verdenstoppen, dette som et resultat av et unikt samspill mellom private og offentlige aktører over svært lang tid. Alle departementene driver i dag mer eller mindre direkte eller indirekte med boligpolitikk. Det er ikke noen av departementene som har et hovedansvar for dette. Det er nå ønske om å samle dette arbeidet i et departement, jfr. Aftenposten 26.03.2012 .

Husbankens rolle er å supplere der markedet svikter, og i den sammenheng øke etterspørselsevnen hos prioriterte grupper av befolkningen. Her burde Husbanken få styrket sin rolle. I Rom for alle (NOU nr. 15-2011) ble det påpekt at hovedlinjen i norsk boligpolitikk er god og at god bolig skal rettighetsfestes.

Ubalansen i boligmarkedet fører nå til store boligsosiale konsekvenser, ikke bare i forhold til pris. Flere områder i Norge har opphoping av levekårsproblemer, derfor er det viktig å se på samspillet mellom de ulike tiltakene, som i dag ikke brukes eller samspiller godt nok.

Husbanken skal bidra til boligforsyning i områder med lav vekst (distriktssatsing). Det er viktig å bygge opp og utvikle kompetansen i kommunene og satse på tilskuddsordningene gjennom Husbanken. Et springende punkt er at det arbeides gjennom flere parallelle linjer, slik at områdesatsingen ikke blir samordnet i et helthetlig grep.

I dette perspektivet er Husbankens boligsosiale utviklingsprogram sentralt. Det legges ned mye ressurser her og man må ha langsiktig og forpliktende samarbeid i et slikt helhetlig arbeid, slik at det kan bidra til strukturelle og vedvarende endringer.

I et fremtidig miljøperspektiv kan man henvise til satsingsområdene i handlingsplanen «Bygg for framtida»:

• Redusere klimagassutslippene.

• Redusere behovet for energi i bygningsmassen.

• Kartlegge og minimere bruken av helse- og miljøfarlige stoffer i byggevirksomheten.

• Godt inneklima i bygg.

• Hindre at avfall oppstår, og øke ombruk og materialgjenvinning av byggematerialer.

Drammenskonferansen 2012

4

3. Hva skjer med boligutvikling og boligmarkedet? 1.amanuensis og forsker Berit Nordahl,

UMB

Det er stor tilstrømning til byene og de store bysentra. Dette skaper press på pris- og kostnader i forhold til bolig- og boligbygging. I dag vet man svært lite om den egentlige kostnadssiden ved boligbygging. Her vil det være ulike forhold som driver opp boligkostnader, for eksempel, kjøp/ leie av tomt til kran, leie av tungt byggeutstyr ved boligbygging etc.

Et annet sentralt element som påvirker byggeprosjekter er at dokumentasjonskravet har økt betydelig. Kommunene har foretatt store forbedringer i kommunenes planside i forhold til byggeprosjekter. Dette har ført til at behandlingstiden har gått kraftig ned.

Det optimale bør være at det opptres prinsipielt i forhold til de store utbyggingsområdene, hvor man etablerer grøntstrukturer, ulike korridorer etc. fra kommunenes side, samtidig som kommunene er tydelige overfor utbygger, om hva dette vil bety for utbyggingsøkonomien, slik at det etableres forutsigbarhet omkring fremdrift og hva som er kommunens og utbyggers ansvar i gjennomføringen.

Forsker Berit Nordahl trakk også frem en undersøkelse foretatt i de store byene, hvor det er en mismatch mellom boligutvikling og befolkningsutvikling. Her er ikke bildet særlig lystig.

Man må se på andre og mer individrettet tiltak, når det skal skaffes boliger til vanskeligstilte, f.eks. startlån.

I tillegg må man lære av andre land når det gjelder bruk av virkemidler som kan senke terskelen for førstegangsetablerere og som kan stimulere til bygging av bl.a. rimelige boliger inne i høyprisområder og av høyprisboliger i lavprisområder.

Spørsmål: Bør vi komme tilbake til kommunale tomteselskaper som viktig aktører?

Svar: Fokus på å vokse innenfor byen! Og nye samhandlingsmodeller må utforskers på tvers av ulike grenser. I dag er den ingen statlig drivkraft eller modell i forhold til boligutviklingen.

Drammenskonferansen 2012

5

4. Forsker Rolf Barlindhaug, NIBR

Barlindhaug trakk fram Stor-Oslo regionen, hvor det i dag bor 28-30% av Norges befolkning. Han trakk også frem at ytre sirkel av Nord-Oslo har sterkest vekst.

Fordeling i forhold til f.eks. Drammen med hensyn til pris på bolig er:

1. Oslo høy pris – sterk befolkningsvekst – lav byggevirksomhet fører til høye priser.

2. Drammen lav pris – lav befolkningsvekst – moderat byggevirksomhet fører til lave priser.

Han mener at det bør utvides i randsonene av de sterkeste og dyreste områdene. Dette vil påvirke prisnivået til et lavere prisnivå på boliger.

I Rapport - boligbyggingens prisresponds - 2011 hevder man at det i liten grad er samsvar mellom prisutviklingen på boliger og nybyggingsaktiviteten i Norge. Rapporten forholder seg til et makro og mikronivå i forhold til boligbygging i Norge.

Boligbyggingen responderer ikke godt nok på endringer i boligpriser. Det synes å være et økende gap mellom boligpriser og byggekostnader. Situasjonen underbygges av resultatene fra en internasjonal analyse gjennomført av OECD som fokuserer på forskjeller i boligbyggingens prisrespons mellom land, der Norge kommer ut som et land med lav tilbudsrespons, mens for eksempel Danmark og Sverige faller i gruppen med stor tilbudsrespons. OECD rapporten antyder årsaker til svak tilbudsrespons, og nevner sentralising og en vanskelig tomtesituasjon, problemer knyttet til utbyggingskontroll og mangelfull tilrettelegging.

Drammenskonferansen 2012

6

5. Bolig i relasjon til by- og regionutvikling – case Osloregionen Spesialrådgiver Dag Tvilde,

AHO

Tvilde la vekt på andre sider ved boligutviklingen og pekte på flere utilsiktede og lite ønskelige virkninger av dagens boligbygging i Osloregionen. Innledningsvis trakk han frem hovedgrupper av boligbrukere:

De som blir boende der de er (eliten)

Høykompetente, unge kreative mennesker. De er også i en viss bevegelse med boligkarriere i sentrale områder

De som befinner seg i periferien. De er i en viss bevegelse og utgjør en stor gruppe

Boligsøkende som mangler evne til å realisere sitt boligbehov

I Oslo vokser eldregenerasjonen mest og det bygges flest boliger for den gruppen. Det betyr at generasjonen som investerte i boligbygging på 60- tallet forflytter seg internt og har nok kapital til å etablere seg på nytt i nye boliger.

Han trakk også frem følgende problemstillinger som er gjenstand for videre diskusjon.

Når det gjelder innvandrergruppen er ikke dette en homogen befolkningsgruppe.

Det er raske endringer i forhold til bolig- og alderspreferanser i ulike befolkningsgrupper.

15% av Oslos befolkning utgjør den «kreative klassen», alder 25-35 år.

Til slutt tok han opp at det må være mulig å lage en fremtidsstrategi for boligbygging.

Drammenskonferansen 2012

7

6. Kommunale boligstrategier – muligheter for nytenkning. Rådmann Osmund Kaldheim,

Drammen kommune

Rådmann redegjorde for bolig- og prisutvikling i Drammensområdet, sett i forhold til andre deler av Østlandsområde. Prisutviklingen i boligmarked i Drammen følger resten av Buskerud og Vestfold. Dog er det betydelige lavere enn i Asker. Drammen har økt innflytting fra utlandet og innenlands nettoflytting er svært lavt.

Dammen har store transformasjons- og fortettingsområder i sentrum. I dag er det over 300.000 m2 tomtearealer, hvorav over 700.000 m2 er satt av til næringsformål og over 200.000 m2 er avsatt til boligformål. Drammen er gode på analyser av lokale forhold, utviklingstrekk og muligheter.

Drammen kommune ønsker:

Samspill: kommunen ønsker å bli utfordret, som samarbeidspartner og på konkrete prosjekter

Myndighet: kommunen er løsningsorientert

Investor: kommunen vil legge til rette for infrastruktur og eiendomsutvikling

Nye roller: kommunen vil få til en diskusjon i forhold grunneierstrukturer, hvor kommunen kan være mellommann

Boligsosialt arbeid: Skille mellom de som trenger kortsiktig bolig og de som trenger varig bolig.

Effekter for Drammen: Alle skal bo trygt og godt. Hvordan man kan vokse 25 år fremover!

Drammenskonferansen 2012

8

7. Boligbyggelag som aktører for nye konsepter - Fra bolignød til boligdrøm! Konsernsjef

Martin Mæland, OBOS

Boligprisene fra 1992 til i dag har gått fra i snitt kr. 5000 pr. m2 til snitt kr. 38.000 pr. m2. Dette vil bare fortsette.

Sett ra OBOS mangler Norge en helhetlig boligpolitikk. Her må det til en egen boligminister som får ansvaret for å samle hele feltet.

Pr. i dag er det ikke en bolig for hver 10 innbygger i Oslo. Boligmarkedet er et veldig fragmentert marked og ingen har over 4% markedsandel.

Mæland trakk frem at når det ikke er noen overordnet boligpolitikk fra myndighetene, vil det være svært vanskelig å få til et helhetlig grep for en strategisk boligbygging. Det betyr at dersom vi skal ha samme standard med 2 person pr. bolig som i dag, men med mindre areal, må det bygges mange boliger i Oslo, helst med et boligbyggoverskudd. Her må flere på banen og man må få til et samlet og helthetlig grep fra myndigheter, private aktører og andre.

Konklusjoner:

Vi må få en tettere by – med ulike kvaliteter. Eksempelvis er 80% av arbeidsreisene fra Groruddalen kollektivt, mens 70% av arbeidsreisene inn til Oslo skjer med privatbil. Fra Majorstuen til Marienlyst i Oslo har tettest boligbygging i Norge.

Vi må bygge høyere

Flere steder må ønske å bli en by! Innspill til Oslo kommune: det er bedre med mindre størrelse på prosjektene, som også fører til større attraktivitet for boligkjøpere.

Drammenskonferansen 2012

9

8. Alternative modeller for boligleie – bedre boligdekning og bokvalitet? Daglig leder Lars

Aasen, Leieboerforeningen

Aasen mener at boligdebatten er drevet frem av utbyggerne. Han trakk også frem det nye kravet til egenfinansiering på 15% fra Finanstilsynet. Ny tenketank for bolig - IGLO –er et forum for boligpolitikk. IGLO har som ambisjon å skape en møteplass for næringslivs-aktører, organisasjoner, beslutningstakere og publikum for å diskutere løsninger på de utfordringer boligmarkedet i Norge står overfor.

Leiesektorens utvikling:

Ved århundreskiftet var 80%-20% leie-eier av egen bolig. Nå er det omvendt. Fra 2007-2019 vil det være en sterk vekst av unge i leiegruppen. Vi flytter fremdeles inn til de store byene. I dette bilde går Norge i motsatt retning i forhold til andre Europeiske land.

Det er lite statistikk over utleiemarkedet, her er Oslo unntaket.

Noen utfordringer:

Flere profesjonelle på inn på utleiemarkedet innen bolig – her vil langsiktighet være sentralt, noe som også kan føre til økt stabilitet på leiemarkedet.

Man må bygge flere leieboliger i pressområder – og det må utvikles ulike modeller for utleieboliger.

Økt status til leieboeren

3 eksempler:

Nexstep-living – Gøteborg - boligprosjekt i Majviken hvor det åpnet 300 boliger i 2010 – med ulike aktiviteter

Ritt Bjerrgaards 5x5 program: 5000 boliger i løpet av 5 år, med kr. 5.000,- pr. mnd. Dette ble for langt unna sentrum og husleien ble ikke holdt.

Svensk nettverksorganisasjon – en ubunden partipolitisk organisasjon for og med unge bostedssøkende.

Drammenskonferansen 2012

10

9. Innovative boligkonsepter – svenske erfaringer og perspektiver Mikael Stenqvist,

White arkitekter

Stenquist viste til ulike boligeksempler som White arkitekter har gjennomført i Sverige.

Han påpekte samtidig at mange av utfordringene når det boliger og boligutvikling er de samme i Norge som i Sverige. I Stockholm er det en trend i boligutbygging, at man skal kunne gå istedenfor å ta bane.

I tillegg henviste han til rapporten om tettere regionale stedskjerner-analyse av Stockholmsregionen av 04.02.11.

I denne rapporten er det boligkomplekser med ulike kvaliteter som har høyest pris.

Dette gjelder:

små innsjøer/vann, parker, sentrum, gang og gatetun (promenade), bane- og sporvogn/tunnelbane (dog ikke buss) og til urbane kvaliteter. (se figur under)

Drammenskonferansen 2012

11

eksempel på kvartalsform i boligbygging fra White ark.

Se presentasjonen her!

10. Drammenskonferansen 20. mars 2013

Neste års Drammenskonferanse vil bli arrangert 20. mars.

Vi ønsker å sette et dagsaktuelt tema i by- og stedsutvikling på dagsorden.

Sett av dagen og kom gjerne innspill til tema til lars@insam.no