Immobilien Projektentwicklung

JUNKEREIT Oxana_WiSe 2013/14_SE Wohnungs- & Immobilienwirtschaft_FG Stadt- & Regionalökonomie_ISR_TU-Berlin

PROJEKTENTWICKLUNG oder

Idee sucht Kapital und Standortoder

Standort sucht Idee und Kapitaloder

Kapital sucht Idee und Standort

WiSe 2013/14_SE Wohnungs- & Immobilienwirtschaft

INHALTWER? WARUM?WIE/WANN? AUSBLICKWAS?


WAS?WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?

... ist Immobilienprojektentwicklung???


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Durch die Projektentwicklung sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaf-fende und –sichernde, sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.

(Diederichs)

DEFINITION PROJEKTENTWICKLUNG

WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?

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--> Projektentwicklung= die Zusammenführung der Faktoren Standort, Kapital und Projektidee zum Immobilienprojekt

--> Motivation der Projektentwicklung= Schaffung einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähiger, arbeitsplatzschaffender und –sichernder, sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträglicher Immobilienobjekte, die dauerhaft rentabel nutzbar sind




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IMMOBILIENLEBENSZYKLUS


Nutzung

Neubau

Grund-stück

Abriss

Nutzung

Wieder-nutzung

LeerstandUmstruk-turierung

Abb. 1:beispielhafter Lebenszyklus einer Immobilie

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Nutzung Kapital

Standort Zeit

ImmobilienProjekt

Standort erfordert Veränderung

Kapital sucht NutzungNutzung sucht Kapital

Nutzung braucht StandortStandort sucht Nutzung Kapital sucht Verwendung

Abb. 2:Verhältnis der Faktoren Nut-zung, Kapital, Standort und Zeit zur Projektentwicklung


WER?WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?

... sind die Akteure???

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AKTEURE DER PROJEKTENTWICKLUNG


Abb. 3:Akteursvielfalt in der Projektentwicklung


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Abb. 4:Akteursvielfalt in der Projektentwicklung

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Projekt-entwickler

öffentlicheHand

Grundstücks-eigentümer

Nutzer

Investor

Architekt

Fachplaner

Bau-unternehmer

Finanz-geber

Immobilien-dienstleister

Abb. 5:Hauptakteure der Projektentwicklung


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PROJEKTENTWICKLER TYPEN


Projektentwicklung

Service - Developer

Trade - Developer

Investment - Developer

Erbringt die reine Dienstleistung, plant Projekt bis zur Planungs- bzw. Baufreigabe.

Entwickelt das Projekt bis zur Fertigstellung der Immobilie und veräußert es an-schließend. Standard Entwicklertyp am Markt.

Übernimmt die Immobileie nach der Fertigstellung in den eigenen Bestand.

INITIIERUNG KONZEPTION UMSETZUNG MANAGEMENT VERMARKTUNG NUTZUNG

Abb. 6:Projektentwickler Typen

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RISIKEN DER PROJEKTENTWICKLUNG


Abb. 7: Risiken der Projektentwicklung

Entwicklungsrisiko Bewertungsrisiko Ertragsausfallrisiko Verwertungsrisiko Entwicklungssrisiko

Kostenüber-schreitung

Fertigstellung

Qualitätsniveau

Rechtssicherheit

Umweltrisiken

Standortrisiko

Marktrisiki

Finanzierungs-risiko

Anschluss-vermietung

Mieterbonität

Erstvermietung

Inflation

Besteuerung

Marktzyklus

Funktionsfähigkeit

Kapitalmarkt

gesamtwirtschl.Rahmen

Trendveränderung

Standortqualität

Bedarfsänderung


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PROJEKTENTWICKLER TYPEN


Projektentwicklung

Service - Developer

Trade - Developer

Investment - Developer

Erbringt die reine Dienstleistung, plant Projekt bis zur Planungs- bzw. Baufreigabe.

Entwickelt das Projekt bis zur Fertigstellung der Immobilie und veräußert es an-schließend. Standard Entwicklertyp am Markt.

Übernimmt die Immobileie nach der Fertigstellung in den eigenen Bestand.

INITIIERUNG

Risikoentwicklung

KONZEPTION UMSETZUNG MANAGEMENT VERMARKTUNG NUTZUNG

Abb. 6. 1:Projektentwickler Typen


WIE/WANN?WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?

... wird welcher Schritt gemacht ???


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AUSGANGSFAKTOREN


Idee sucht Kapital und Standort- z.B. : Neubau von Einkaufszentren, Baumärkten...

Standort sucht Idee und Kapital- z.B. : neugeschaffenes Gewerbegebiet, leerstehende Immobilie...

Kapital sucht Idee und Standort- z.B. : Immobilienfonds oder Versicherun-gen, die in geeigneten Objekten investieren wollen...

Nutzung Kapital

Standort Zeit

ImmobilienProjekt

Abb. 2:Verhältnis der Faktoren Nutzung, Kapital, Standort und Zeit zur Projektentwicklung

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RISIKEN VS. KOSTEN IN DER PLANUNG



Planungs-kosten

Grundstücks-kosten

Planungs-kosten

Bau-kosten

Nutzungs-kosten

- Zeit +

+Kosten

-

Abb. 8:zeitliche Kostenrisiko- und Projektkostenentwicklung im Planungsverlauf


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RISIKEN VS. KOSTEN IN DER PLANUNG



Planungs-kosten

Grundstücks-kosten

Planungs-kosten

Bau-kosten

Nutzungs-kosten

- Zeit +

+Kostenbeeinflußbarkeit

-

Abb. 8.1:zeitliche Kostenrisiko- und Projektkostenentwicklung im Planungsverlauf

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PHASEN DER PROJEKTENTWICKLUNG


Projektentwicklung im engeren Sinn

bes c h re ibu n g a l l g e m e i n e r O b j e k t m e r k -male (Nutzung,

Flächen...)

Projektentwicklung im gängigen Sinn

Projektentwicklung im weiteren Sinn

Vermarktung

Innitiierung Facility Management

Konzeption RealisierungKonkretisierung

Abb. 9:Phasen der Projektentwicklung nach Definitionsweite


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Flächen...)

Vermarktung



Abb. 9.1:Phasen der Projektentwicklung / Initiierung

beschreibung allgemeiner Objektmerkmale (Nutzung, Flächen...)

Projektentwicklungsrechnung

Grundstückssicherung

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Flächen...)

Vermarktung



Abb. 9.2:Phasen der Projektentwicklung / Konzeption

Feasability Analyse : Markt-, Nutzen-, Risiko-, Standort-, Wettbewerbs-, Kosten- Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse


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Flächen...)

Vermarktung



Abb. 9.3:Phasen der Projektentwicklung / Konkretisierung

Realisierungsentscheidung

Vertragsabschluss

Projektpartnererklärung

Genehmigungsplanung

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Flächen...)

Vermarktung



Abb. 9.4:Phasen der Projektentwicklung / Realisierung

Planung und Kontrolle

- der Kosten

- der Termine

- der Qualität


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Flächen...)

Vermarktung



Abb. 9.5:Phasen der Projektentwicklung / Vermarktung

Vermietung

Investment

Verkauf


WARUM?WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?

... wird des gemacht???


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ZIELE DER PROJEKTENTWICKLUNG


Projekt-entwickler

öffentlicheHand

Grundstücks-eigentümer

Nutzer

Investor

Architekt

Fachplaner

Bau-unternehmer

Finanz-geber

Immobilien-dienstleister

RENDITE

ANDERE

Ziele:

Abb. 10:Einteilung von Akteuren der Projektent-

wicklung nach Hauptziel der Entwicklung


AUSBLICKWER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?

Aktuelle “Trends” der Projektentwicklung in Berlin


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PROJEKTENTWICKLUNGEN IN BERLIN


Abb. 11 Projektentwicklung nach Segment, Fertig-

stellungshorizont, Nutzfläche und geschätztem Investitionswert 2009 bis 2016

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eigene Darstellung, nach: Schulte, Karl-Werner /Bone-Winkel, Stephan /Rottke, Nico: Grundlagen der der Projektentwicklung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht.In: Schulte/Bone-Winkel (Hrsg.): Handbuch Immobilien Projektentwicklung (2002), S. 73.

eigene Darstellung, nach: equipe-b, Projektentwicklung (2013), http://www.equi-pe-b.de/wp-content/uploads/2011/09/Projektentwicklung.jpg [Stand:10.11.2013]

eigene Darstellung, nach: imageshack, Projektentwicklung (2013), http://image-shack.us/f/69/projektentwicklung8se.jpg/ [Stand: 10.11.2013]


eigene Darstellung, nach: Dietrich, Florian, Grundlagen Projektentwicklung, -man-agement, -steuerung, Fachhochschule Wiesbaden, Fachbereich Master of Interna-tional Insurance, Phasenorientierte Klassifikation der Projektentwickler, S. 8., http://www.sv-dietrich.de/pdf/2009-03_PE-PM-PS.pdf [Stand: 10.11.2013]


Abb.: 1

Abb.: 2

Abb.: 3 - 4

Abb.: 5

Abb.: 6. - 6.1

Abb.: 7

ABBILDUNGSVERZEICHNIS


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eigene Darstellung, nach: Wikimedia Commons, the free media repository, Projektent-wicklung-Kosten (2004), http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/8/8e/Projektentwicklung-Kosten.png [Stand: 10.11.2013]

eigene Darstellung, nach: Kieker, Sandra : Projektentwicklung spekulativer Büro-immobilien, Aufbau eines Bewertungsmodells: Diplomarbeit, Fachhochschule Dort-mund, Fachbereich Architektur (2004) S. 11. , http://www.meineselbstaendigkeit.com/uploads/media/Diplomarbeit_Projektentwicklung_spekulativer_Bueroimmo-bilien.pdf [Stand: 10.11.2013]


BulwienGesa AG, DIE IMMOBILIENMÄRKTE IN DER METROPOLREGION BERLIN-POTSDAM, Projektentwicklungen und Trends 2012, S. 6.,http://www.businessloca-tioncenter.de/imperia/md/content/blc/gewerbeimmobilien/studie2012_metropol-region.pdf [Stand: 10.11.2013]

Abb.: 8 - 8.1

Abb.: 9 - 9.5

Abb.: 10

Abb.: 11

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

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QUELLENVERZEICHNIS

▪ Brauer, Kerry-U. (Hrsg.): Grundlagen der Immobilienwirtschaft.Recht – Steuern – Marketing – Finanzierung – Bestandsmanagement – Projektentwicklung.Dr. Th Gabler GmbH, Wiesbaden. 2. Auflage 1999.

▪ BulwienGesa AG, DIE IMMOBILIENMÄRKTE IN DER METROPOLREGION BERLIN-POTSDAM, Projek-tentwicklungen und Trends 2012 (2012) http://www.businesslocationcenter.de/imperia/md/content/blc/gewerbeimmobilien/studie2012_metropolregion.pdf [Stand: 10.11.2013]

▪ Dietrich, Florian, Grundlagen Projektentwicklung, -management, -steuerung, Fachhochschule Wies-baden, Fachbereich Master of International Insurance, Phasenorientierte Klassifikation der Projek-tentwickler, http://www.sv-dietrich.de/pdf/2009-03_PE-PM-PS.pdf [Stand: 10.11.2013]

▪ Kieker, Sandra : Projektentwicklung spekulativer Büroimmobilien, Aufbau eines Bewertungsmodells: Diplomarbeit, Fachhochschule Dortmund, Fachbereich Architektur (2004) , http://www.meineselb-staendigkeit.com/uploads/media/Diplomarbeit_Projektentwicklung_spekulativer_Bueroimmobilien.pdf [Stand: 10.11.2013]

▪ Schäfer, Jürgen/Conzen, Georg (Hrsg.): Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung. C.H. Beck, München, 2002.

▪ Schulte, Karl-Werner/Bone-Winkel, Stephan (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2. Auflage. Verlagsgesellschaft Rudolf Müller, Köln, 2002.

▪ Schulte, Karl-Werner (Hrsg.):Immobilienökonomie, Band 1, 2. überarbeitete Auflage. Oldenbourg, München Wien, 2000.

JUNKEREIT Oxana_WiSe 2013/14_SE Wohnungs- & Immobilienwirtschaft_FG Stadt- & Regionalökonomie_ISR_TU-Berlin

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