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INFORME SOBRE CALIFICACION JURIDICA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS “ROCHE

RESIDENCIAL”. ACUERDOS IMPUGNABLES. OBLIGACIONES DE PRESTACION DE SERVICIOS Y

POSIBILIDAD DE CREACION DE ENTIDADES JURIDICAS COMPLEMENTARIAS O ALTERNATIVAS.

SOLICITUD Y OBJETO DEL INFORME.-

Por distintos propietarios de parcelas de la Urbanización Roche que, traen, en

primera o sucesivas transmisiones de dominio, causa de las compañías mercantiles “Urbanizadora

Roche, S.A.” o “Promotora Roche, S.A.”, se plantean diferentes dudas y cuestiones relativas a la

definición y calificación jurídica de la Comunidad o Comunidades de Propietarios existentes; la

adecuación y validez de determinados acuerdos de sus órganos de representación y/o gobierno; los

efectos jurídicos de determinados actos con respecto a los comuneros y a terceros en su caso; la

necesidad o no de adecuar o transformar la estructura jurídica de la actual Comunidad, y las

posibilidades de actuación a través de otra tipología de entidades dotadas de personalidad jurídica,

para la prestación de servicios y, en su caso, gestión de patrimonio común si lo hubiere.

No se extiende este informe, aún cuando colateralmente pueda hacerse referencia a

ello, al análisis de cuestiones de propiedad sobre presuntos elementos comunes, que son objeto de

litigio con las sociedades urbanizadoras, o que puedan serlo en el futuro.

Aceptado el encargo, y con la expresa finalidad de que la elaboración del Informe

sirva para despejar las dudas, aclarar las situaciones existentes, y sentar las bases para una correcta

toma de decisiones por parte de los copropietarios, fundamentada en Derecho, que posibilite la

modificación, adaptación o creación de nuevas estructuras que redunden en la mejor gestión del uso

y disfrute de los derechos, bienes y prestaciones de servicios comunes, emito el presente Informe,

con carácter rigurosamente gratuito, y con destino a todos y cada uno de los copropietarios que

deseen la información en él contenida, y a los órganos de representación y gobierno de la propia

Comunidad, con base en los siguientes,

1º.- ANTECEDENTES.-

Dada la larga trayectoria histórica de la andadura de las Comunidades constituidas

por las dos Sociedades Urbanizadoras, desde el año 1.973 hasta la fecha, y la constante sucesión de

acuerdos de Juntas, decisiones de sus órganos de representación, modificaciones y cambios de

`prácticas administrativas y de gestión, los hechos y datos consignados en estos antecedentes, han

sido facilitados por algunos copropietarios y la actual Administración de la Comunidad, de los que

destaco y consigno como antecedentes fácticos de este Informe, los que, a mi juicio, tienen la

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suficiente entidad y relevancia para ser objeto de análisis jurídico y extraer de ellos las Conclusiones

finales del estudio. La relación de tales antecedentes, expresada en un orden cronológico, salvo

alguna excepción por la coherencia del propio contenido, es la siguiente:

1. En la zona del término municipal de Conil de la Frontera, conocida como

Urbanización Roche o Roche Residencial, se aprobó por la Comisión Provincial de Urbanismo de

Cádiz, con fecha 24 de Marzo de 1.965 un Plan de Ordenación Urbana que reguló y estableció los

requisitos de usos, superficies, volúmenes de construcción, y demás propios de este tipo de

instrumentos de planeamiento urbanístico, que permitió la urbanización de los terrenos

comprendidos dentro del ámbito del mismo, y la subsiguientes construcción de viviendas.

2. En una gran parte de esa superficie, pero no en toda, dos entidades mercantiles,

“Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, adquieren una serie de fincas cada una, y con

la finalidad de urbanizarlas y segregarlas en parcelas para su venta a terceros, otorgan, en el año

1.973, ante el Notario de Cádiz, Don Francisco Manrique Romero, dos Escrituras Públicas

conteniendo los “Estatutos por los que se regirá el Dominio, Gobierno-Administración y Edificación

de los terrenos de “Urbanizadora Roche, S.A.”, en un caso, y de “Promotora Roche, S.A.” en el otro,

al sitio de Roche en el término municipal de Conil de la Frontera (Cádiz)”. Dichos Estatutos son

absolutamente idénticos, excepto en el hecho de que los de “Urbanizadora Roche, S.A.” se refieren a

las fincas registrales números 4131, 4132, 4133, y 4134 del Registro de la Propiedad de Chiclana,

estableciendo un coeficiente a cada parcela que fuere segregada de 0,00012283503 por cada metro

cuadrado, y los de “Promotora Roche, S.A.”, se refieren a las fincas registrales números 3822, 3823,

3824, y 4135 del Registro de la Propiedad de Chiclana, estableciendo un coeficiente a cada parcela

que fuere segregada de 0,00012449114 por cada metro cuadrado.

3. Dichos Estatutos figuran inscritos en el Registro de la Propiedad, y en todas y cada

una de las Escrituras Públicas de Segregación y Venta de parcelas otorgadas por “Urbanizadora

Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.” figura el conocimiento y aceptación del comprador a dichos

Estatutos..

4. Establecen, en su artículo 1º, que “El dueño de cada parcela, será el propietario

exclusivo de la misma, con la participación comunitaria inseparable e indivisible sobre los elementos

de uso compartido en la urbanización de la Sociedad, …excepto red viaria y zonas verdes propiedad

del Ayuntamiento de Conil de la Frontera”.

5. Disponen en su artículo 2º que: Los elementos de la urbanización cuyo uso y disfrute

será compartido por los propietarios de las fincas y de las parcelas que de ellas se segreguen serán:

a) Red viaria construida por la urbanizadora a su costa, conforme al Plan de Ordenación

aprobado.

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b) Las zonas verdes y ajardinadas de uso público que resulten del mismo Plan.

c) Las conducciones telefónicas, de agua potable, de riego, electricidad y alcantarillado,

inclusive estaciones depuradoras.

d) La red de alumbrado público y sus farolas sitas en los viales.

e) En general cuanto en la urbanización esté destinado por esta Sociedad al servicio

común de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que por la

“Urbanizadora” se realicen en lo sucesivo con este destino.

6. En su artículo 4º enuncia que la contribución a los gastos necesarios para el

mantenimiento, conservación y reparación de las cosas, servicios y edificaciones de uso compartido

enumeradas en el artículo 2º, así como el mantenimiento de los servicios correspondientes en tanto

no sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las empresas suministradoras o

explotadoras de éstos, parcial o totalmente, para los cual queda autorizada a su criterio la Junta de

Propietarios en virtud de estos estatutos, así como los de guardería, jardinería de viales, zonas

verdes, su riego y limpieza, inclusive el de playa y el de extinción de incendios si existiese y otros

análogos, serán satisfechos por los propietarios en proporción al coeficiente determinado en el

artículo 3º. Seguidamente establece una serie de excepciones para los gastos de conservación,

reposición, consumo eléctrico y jardinería de viales y zonas verdes, que se atribuyen a los

propietarios de parcelas de cada manzana, en proporción a la superficie de su parcela con la total

urbanizada de la misma; para los de las estaciones depuradoras que se incrementan en una cuota de

amortización del 10 % de su coste, y los de las edificaciones para las que establece una amortización

del 5 % anual y otro 5% de interés, con deducción del importe de su alquiler si fueran arrendadas.

7. El artículo 5º de los reiterados estatutos, determina que cada propietario contratará

individualmente con “Urbanizadora Roche, S.A.” o “Promotora Roche, S.A.”, o en su caso con las

empresas suministradoras o prestadoras, los siguientes servicios: suministro de agua, electricidad,

servicio telefónico, recogida de basura, butano, propano, etc… Puede concretarse que, a excepción

del servicio de recogida de basuras, tanto de residuos domésticos como vegetales de jardín, limpieza

de viales y reparaciones de los mismos, alcantarillado y depuradora, si como el de seguridad y

vigilancia que los viene prestando la Comunidad, el resto son contratado por los propietarios con

diferentes empresas suministradoras autorizadas. No consta que “Urbanizadora Roche, S.A.” o

“Promotora Roche, S.A.”, presten servicios a los copropietarios.

8. Desde el inicio de la urbanización, hasta el día de la fecha, el Ayuntamiento de Conil

de la Frontera, no ha recepcionado la Urbanización, ni se ha hecho cargo de los viales y zonas verdes,

ni presta a los propietarios servicios municipales de limpieza de calles, alumbrado público,

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alcantarillado, recogida de basuras, pero si recauda y actualiza el Impuesto sobre Bienes Inmuebles

(IBI), factura los consumos de agua potable y expide licencias de obras y de primera ocupación.

9. No consta que las empresas urbanizadoras “Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora

Roche, S.A.”, hayan requerido al Ayuntamiento ni entablado litigio contra el mismo para la obligada

recepción de los viales y zonas verdes de la urbanización. Tampoco consta que lo haya efectuado la

Comunidad o Comunidades de Propietarios.

10. El día 26 de Agosto de 1.983, se reúnen las dos Comunidades, en una Junta que

preside Don Severiano Andreu Martínez (Presidente de las dos Comunidades, “sic” en el Acta), en

cuyo acta se relacionan los propietarios adquirentes de “Promotora Roche, S.A.” y de “Urbanizadora

Roche, S.A.” por separado, y con expresión del coeficiente de la parcela de su propiedad, según los

Estatutos antes citados, y que, en su punto primero del Orden del Día titulado “Fusión de las

Comunidades de Propietarios”, se acordó por mayoría textualmente: “la fusión y presentar el punto

del acta al Organismo u Organismos que proceda, para elevarlo a escritura pública. Si el acuerdo no

reúne los requisitos legales requeridos, está claro que esos Organismos nos informarán al respecto,

negando la inscripción y los registros correspondientes”. Dicho acuerdo se adoptó con cinco votos en

contra, y la abstención de ambas sociedades promotoras, representando “Urbanizadora Roche, S.A.”

un coeficiente del 58,82% en la comunidad de su ámbito, y “Promotora Roche, S.A.” el 71,96% en la

suya

11. Dicho acuerdo de fusión, no aparece elevado a escritura pública ni inscrito en el

Registro de la Propiedad de Conil. Tampoco consta que, hasta el día de la fecha, haya sido

impugnado judicialmente.

12. El día 27 de Agosto de 1.984, se celebra Junta General Extraordinaria de la

“Comunidad de Propietarios de la Urbanización Roche Residencial”, ya como una única Comunidad

“Fusionada”, y aprueba el Reglamento de Régimen Interior que titula “Reglamento de Servicios

Comunes de Aplicación a la Comunidad Roche Residencial”, del que se destaca lo siguiente en sus

artículos 1º y 2º:

Artículo 1º.- A todos los efectos la totalidad de propietarios de parcelas procedentes

de “Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, es decir quién de estas empresas traigan

causa y estas mismas en tanto sean propietarias de fincas a que se refiere el art. 1º de los Estatutos,

componen la Comunidad de Propietarios.

Artículo 2º.- Todos los propietarios tienen derecho a uso y disfrute compartido de las

zonas comunes de la urbanización promovida por “Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche,

S.A.”, conforme al contenido de aquellos Estatutos. (Es destacable que según el Acta, la aprobación

de este Reglamento lo fue por la totalidad de los propietarios asistentes, incluida “Urbanizadora

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Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, con el único voto en contra del propietario de la parcela sita

en la Calle Luxemburgo nº 5.)

13. Obviamente este Reglamento no se inscribió en el Registro de la Propiedad, al no

tener acceso a él. No consta tampoco la existencia de impugnación judicial.

14. Desde su aprobación, tanto “Urbanizadora Roche, S.A.”, como “Promotora Roche,

S.A.”, hacen constar su existencia, conocimiento y aceptación a los compradores de parcelas

segregadas en las Escrituras Públicas que otorgan.

15. Con fecha 23 de Octubre de 1.992, se dicta un Laudo Arbitral de Equidad, resolviendo

distintas cuestiones planteadas entre “Urbanizadora Roche, S.A.”, “Promotora Roche, S.A.” y una

serie de propietarios, y la “Comunidad de Propietarios Roche Residencial” de otra parte, entre cuyos

pronunciamientos hay que destacar los siguientes:

Se determina la copropiedad de la depuradora y del emisario submarino a cada uno

de los propietarios de parcelas de las urbanizaciones promovidas por “Urbanizadora Roche, S.A.” y

“Promotora Roche, S.A.” en la participación indivisa del coeficiente que le corresponda a cada

parcela según el artículo 3 de los Estatutos.

De igual forma se determina la copropiedad para las conducciones telefónicas, de

agua potable, de riego, de electricidad y de alcantarillado.

Declara no aplicable a la Comunidad de Propietarios Roche Residencial la Ley de

Propiedad Horizontal (en aquel entonces Ley 49/1.960 de 21 de Julio), por considerarla un

Condominio regulado por el Código Civil.

16. En el año 2.006, existe un informe no vinculante del Registro de la Propiedad de

Conil, en respuesta a consulta formulada por el copropietario Don Juan Carlos Romero-Abreu Roos,

en el que considera que no existe una propiedad horizontal propiamente constituida, aunque sí unas

cuotas para determinar la proporción en la conservación de gastos y beneficios en cuanto a los

elementos de uso compartido, determinado en los Estatutos por una regla matemática.

17. En el año 1.999, concretamente en Agosto, se difunde en el Boletín Informativo nº 17

de la Comunidad, un proyecto de Estatutos Único cuyo ámbito se extendía a las ocho fincas

registrales que se incluían en los dos Estatutos de 1.973 de “Promotora Roche, S.A.” y “Urbanizadora

Roche, S.A.”, pero en el año 2.000, se sometieron a la aprobación de una Junta Extraordinaria

celebrada el día 24 Junio, otros diferentes, en los que se excluyen de éste ámbito a las fincas

registrales números 3.824 y 4.133, y sólo se obtuvo el 48,46 % de los votos, por lo que no se

estimaron aprobados.

18. En el artículo 3º de dichos Estatutos, se establece que el coeficiente de participación

en los gastos de cada parcela será el de su superficie en metros cuadrados registrales, y para su

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cálculo, será base cien la totalidad de los metros privativos integrantes de la urbanización de las

fincas matrices nombradas en el artículo 1º, obteniéndose el de cada parcela por la regla de la

proporción, excepto para las parcelas de las zonas hoteleras e industrial comercial que se regula en el

art. 4º que, en definitiva establece la cuota de las mismas en la resultante de multiplicar su

coeficiente por la volumetría máxima asignada en las Normas Subsidiarias (hoy P.G.O.U). Determinan

también la constitución de un Fondo de Reserva en aplicación de la Ley 8/1.999 que reformó la

anterior de Propiedad Horizontal.

19. Dichos Estatutos no constan inscritos en el Registro de la Propiedad de Conil.

20. Desde hace bastantes años, sin que se pueda precisar con exactitud la fecha ni consta

tampoco su aprobación en ninguna Junta General, se vienen aplicando a todos los copropietarios

adquirentes de parcelas dimanantes tanto de “Urbanizadora Roche, S.A.”, como de “Promotora

Roche, S.A.” unos coeficientes de contribución a los gastos de la comunidad, y a sus derechos de voto

en Juntas, diferentes a los determinados por el artículo 3º de sus respectivos Estatutos de 1.973. En

la aplicación de estos coeficientes de contribución a gastos, se da la circunstancia de que algunas

parcelas de menor superficie que otras abonen mayor cuota de contribución a los gastos.

21. El 28 de Diciembre de 2-004, se firmó, entre el Presidente de la Comunidad y el

Ayuntamiento de Conil, un convenio, para la ampliación y mantenimiento de la estación depuradora,

asfaltado de la carretera de acceso, y servicio de policía, entre otras cuestiones. Dicho convenio

preveía la creación de una Entidad Urbanística de Conservación, y la recepción, por parte del

Ayuntamiento de la urbanización, todo ello en el improrrogable plazo máximo de cuatro años, desde

la firma del convenio, y supeditado a la aprobación de la Junta de la Comunidad.

22. La Junta Extraordinaria del 19 de Marzo de 2.005, aprobó por mayoría el referido

convenio.

23. De dicho acuerdo, el Ayuntamiento sólo ha cumplido con el asfaltado de la carretera

de acceso, y parte de sus compromisos con la estación depuradora. No se ha constituido la Entidad

Urbanística de Conservación.

24. El entonces Presidente de la Comunidad, sin que conste conocimiento,

consentimiento o ratificación, por parte de la Junta General, dirigió escrito al Ayuntamiento, con

fecha 14 de Noviembre de 2.008, solicitando se prorrogase el plazo para la constitución de la Entidad

Urbanística de Conservación. No consta contestación del Ayuntamiento.

25. En los distintos presupuestos y cuentas de la Comunidad se vienen incluyendo

partidas de gastos que no corresponden estrictamente a los de contribución al mantenimiento de los

elementos de uso compartido señalados por los Estatutos, ni a los de los elementos en copropiedad

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de los comuneros que estableció el Laudo Arbitral de 1.992, tales como “Navidad”, “Actividades

Deportivas”, “Actividades Lúdicas Extemporáneas”, y “Asignación Directiva”.

26. En la Junta General del año 2.009, se designó Presidente a una persona que no

ostenta la titularidad registral de una parcela, sino que resulta ser copropietario de una vivienda en

régimen de propiedad horizontal tumbada, sin ser tampoco Presidente de dicha comunidad.

27. Este nombramiento ha sido impugnado judicialmente por un copropietario, y se

encuentra actualmente en trámite, de forma que la misma persona ha vuelto a ser elegida

Presidente de la Comunidad en la Junta General del año 2.010.

2º.- CUESTIONES QUE CONSTITUYEN OBJETO DE ANALISIS Y EVALUACION JURIDICA.-

De los anteriores antecedentes cabe plantearse una multitud de cuestiones que

pueden ser sometidas a un análisis jurídico, pero que en aras de la mayor concreción posible a las

que puedan tener una mayor relevancia para los copropietarios y la propia Comunidad, y no hacer

este Informe excesivamente prolijo y consecuentemente difuso en sus Conclusiones, las limitaré a las

siguientes:

1. Calificación de la Comunidad o Comunidades de Propietarios en el ámbito de

actuación de las dos Sociedades Urbanizadoras. Normativas legales aplicables. Efectos jurídicos

derivados de la misma.

2. Posibilidades de corrección y adecuación al Ordenamiento Jurídico, en su caso.

3. Actuaciones de los copropietarios a título individual, en una eventual persistencia en

el “status quo”.

4. Problemática de las prestaciones de servicios. Constitución de Entidades Jurídicas

complementarias o alternativas de la actual Comunidad.

Capítulo 2º.- 1. Calificación de la Comunidad o Comunidades de Propietarios en el ámbito

de actuación de las dos Sociedades Urbanizadoras. Normativas legales aplicables. Efectos jurídicos

derivados de la misma.

Nota aclaratoria importante para la debida comprensión del alcance de la Calificación

Jurídica de las Comunidades: Hay que destacar, pues es un error común en muchas personas no

expertas en Derecho, que tanto las Comunidades de Bienes y Derechos reguladas por el Título III del

Libro Segundo del Código civil, como las “Comunidades de Propietarios” reguladas por la Ley de

Propiedad Horizontal, carecen de personalidad jurídica propia y diferente de la de sus partícipes o

comuneros. Entre sus consecuencias destaca la imposibilidad de ser propietarias de bienes y

derechos, y de inscribirlos en el Registro. La propiedad es siempre de los comuneros o

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copropietarios, en función a sus cuotas o coeficientes, indivisa e inseparable y, en el caso de las

Comunidades de Propietarios sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal, absolutamente indivisible.

Esto no debe confundirse con la capacidad procesal para comparecer en juicio que puntualmente le

reconocen algunas leyes, o con la capacidad fiscal y con la laboral que, puntualmente, y con

determinados matices ostentan. Este principio es una cuestión pacífica y unánime en la doctrina y

jurisprudencia, y por ello, no me extiendo aquí, para no hacer demasiado prolijo este Informe, en los

argumentos legales, doctrinales y jurisprudenciales en los que se sustenta la anterior afirmación.

Sentado el concepto de falta de personalidad jurídica, hemos de comenzar

enunciando que el hecho de que denominemos a una “Comunidad” como “Comunidad de

Propietarios”, no conlleva que dicha comunidad los sea de “Propiedad Horizontal”, y le resulten de

aplicación las normas imperativas de la Ley que regula este tipo de comunidades.

El concepto de Comunidad en el Código Civil, se define en forma imprecisa en su artículo 392

al decir: "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece proindiviso a varias

personas."

Evidentemente y pese a la dicción literal del precepto la comunidad pueda también

existir cuando viene referida no a una sola cosa o derecho sino a un conjunto de ellas, si bien en tal

caso la propia universalidad sobre la que recaiga la comunidad puede ser, en sí misma, considerada

el objeto de esta.

Por su parte, el artículo 396, que es el que establece la forma especial de comunidad

en régimen de propiedad horizontal, dispone: “Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las

partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un

elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará

inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los

necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;

elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con

los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o

configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal,

las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a

ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso

aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y

canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de

aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,

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ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero

electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones

para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio

privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su

naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser

enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son

anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no

tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las

mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”

Actualmente esa Ley especial es la nº 8/1.999 de 6 de Abril, que reformó la anterior de 1.960.

Sentados los dos conceptos de Comunidad General sobre bienes o derechos, y de Comunidad

Especial de Propiedad Horizontal, se hace preciso considerar, en un primer paso, cual es el objeto de

las Comunidades constituidas por las dos Sociedades Urbanizadoras y Vendedoras de las parcelas,

para entroncar la misma dentro de una u otra figura.

Como se indica en los apartados 4 al 6 de los Antecedentes de este Informe, los propietarios

de las parcelas ostentarán una participación comunitaria inseparable e indivisible sobre los

elementos de uso compartido en la urbanización de la Sociedad, …excepto red viaria y zonas verdes

propiedad del Ayuntamiento de Conil de la Frontera”. La enumeración de esos elementos de uso

compartido, la enuncia el art. 2º de los Estatutos sin carácter limitativo, ya que en su apartado e)

final la hace extensiva “a cuanto en la urbanización esté destinado por esta Sociedad al servicio

común de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que por la

“Urbanizadora” se realicen en lo sucesivo con este destino.”

La interpretación literal de este precepto, primera que debe efectuarse según dispone el Art.

3º del Código Civil, lleva a considerar que los propietarios ostentan la propiedad de unos derechos de

uso, sobre los elementos enunciados en dicho artículo estatutario, pero en ningún caso ostentan la

propiedad de dichos elementos. Es decir, las Comunidades constituidas por ambas sociedades

urbanizadoras, son sobre derechos de uso en proindiviso. Pero esta interpretación sería válida si sólo

existiera este precepto estatutario relativo a los bienes o derechos comunes.

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Por ello, desde la perspectiva de la interpretación sistemática y contextual de dichos

Estatutos, tenemos que relacionar el contenido de este precepto estatutario con el del artículo 4º de

los mismos, cuando, al referirse a la contribución de los propietarios a los gastos de mantenimiento

de los servicios correspondientes en tanto no sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o

a las empresas suministradoras o explotadoras de éstos, establece para los de las estaciones

depuradoras un incremento mediante una cuota de amortización del 10% de su coste, y para los de

las edificaciones una amortización del 5 % anual y otro 5% de interés, con deducción del importe de

su alquiler si fueran arrendadas. Aquí evidentemente, si se está estableciendo un derecho de

propiedad común sobre “cosas”, si bien la consolidación de su dominio para esas otras dos tipologías

(depuradora y edificios), se difiere en el tiempo, al estar calculada en razón a su amortización en diez

y veinte años respectivamente. Al cabo de sus respectivos periodos de amortización, y al haber

efectuado ésta los copropietarios, dejarán de pagar esa contribución extraordinaria y temporal, y

limitarán su cuota a la misma que resulte en función de sus coeficientes para su contribución a los

demás gastos comunes.

En tal sentido se pronunció ya el Laudo Arbitral de 23 de Octubre de 1.992 (Apartado 15 de

los Antecedentes) cuando determinó la copropiedad de la depuradora y del emisario submarino a

cada uno de los propietarios de parcelas de las urbanizaciones promovidas por “Urbanizadora Roche,

S.A.” y “Promotora Roche, S.A.” en la participación indivisa del coeficiente que le corresponda a cada

parcela según el artículo 3 de los Estatutos. (Adviértase que, estando la Depuradora situada en una

parcela integrada en finca del ámbito estatutario de “Urbanizadora Roche, S.A., se asigna su

copropiedad también a los propietarios de “Promotora Roche, S.A.”, lo que viene a suponer que no

puso en cuestión la validez de la “fusión” de ambas comunidades).

Sin embargo dicho Laudo no se pronunció, pues no fue un objeto de pronunciamiento

propuesto por ninguna de las partes, sobre la copropiedad de los edificios y construcciones que las

sociedades urbanizadoras hubieren destinado al uso común.

Desde mi punto de vista, el pronunciamiento debe ser absolutamente igual, ya que el mismo

fundamento jurídico asiste a una y otra tipología de bienes (depuradora y edificaciones o

construcciones de uso común), conjugadas sistemática y gramaticalmente en el mismo párrafo del

art. 4º de los Estatutos.

En definitiva, es mi opinión, que ambas comunidades, constituidas inicialmente como

“Comunidades sobre Derechos de Uso”, se transformaron, una vez transcurridos los plazos de

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amortización establecidos, y pagadas las “sobre-cuotas temporales” por los propietarios, de la

depuradora y los edificios destinados al uso común, en “Comunidades sobre Bienes y Derechos”.

No obstante, no me resulta posible enunciar en este momento, cuáles sean exactamente los

bienes sobre los que exista esa propiedad común, a excepción de la depuradora con su emisario

submarino adjudicada ya en referido Laudo Arbitral, pues no dispongo de antecedentes suficientes

que constaten los pagos de esa “sobre-cuota temporal” que se hubiere abonado con destino a su

amortización. Pero la cuestión quedaría definitivamente clarificada y resuelta, si existieren

documentos contables que acreditando tales pagos con sus referencias a la amortización de

construcciones y edificaciones, identificarían, sin ninguna duda, a que edificaciones o construcciones

de uso común se destinaron y, consecuentemente éstas, ingresarían en la lista de bienes sobre los

que los copropietarios ostentan una cuota indivisa de propiedad según los coeficientes de sus

parcelas.

Cuestión diferente sería el que todos o algunos copropietarios interpretaran que, en base a la

publicidad de las ofertas de ventas que efectuaban ambas sociedades urbanizadoras, se estuviese

“configurando” una oferta engañosa de cuales fueran los elementos constructivos y edificaciones en

régimen de comunidad de bienes. Y de la confrontación de esta “oferta”, con el contenido de las

escrituras públicas de segregación y venta de parcelas, entendieran que dicha “oferta publicitaria”

formara parte del contrato y reclamasen judicialmente la copropiedad de los elementos de la misma.

Esta cuestión excede de los límites de este Informe, y debería ser tratada en otro específico. No

obstante, y por si alguien quiere ampliar conocimientos sobre la misma, recomiendo la lectura, entre

otras muchas, de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Civil Sección 1ª) en el Recurso de Casación

nº 126/1993, Resolución n º 894/1996, de fecha 08/11/1.996, en la que, se acoge con éxito un

pedimento de este tipo, a instancias de una comunidad y de un copropietario.

Si prosperase una acción judicial de este tipo, y de ella resultare la obligación de las

sociedades urbanizadoras de entregar a los copropietarios el dominio de determinados elementos,

sobre éstos también se extenderían los derechos de propiedad común en función al coeficiente de

cada parcela.

Sentado pues, que las Comunidades constituidas en el año 1.973 por “Urbanizadora Roche,

S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, lo son sobre bienes y derechos, queda por definir, en el siguiente

paso, si al estar constituidas por múltiples propietarios de parcelas o fincas individuales y de

propiedad exclusiva, se encuentran reguladas por las disposiciones generales del Título III del Libro

Segundo del Código Civil, o le resultan de aplicación las especiales de la Ley de Propiedad Horizontal.

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El Laudo Arbitral de 1.992, citado en el número 15 de los antecedentes, consideró no

aplicable la Ley de Propiedad horizontal de 1.960, considerando a estas comunidades como

condominios regulados por el Código Civil, que compartían elementos comunes entre ambas, como

era la estación depuradora y emisario submarino..

El Informe no vinculante del Registro de la Propiedad, citado en el antecedente 16, afirmaba

la no existencia de una propiedad horizontal propiamente constituida, aunque sí unas cuotas para

determinar la proporción en los gastos de conservación en cuanto a los elementos de uso

compartido determina da en los Estatutos.

Estas dos consideraciones, nos pueden hacer pensar que estábamos ante dos comunidades a

las que resultaban de aplicación las normas contenidas en el Título III del Libro Segundo del Código

Civil, pues no podían ser objeto de la normativa especial de la Ley de Propiedad Horizontal de 1.960,

habida cuenta de que el suelo (y vuelo) sobre el que se edificaban las viviendas constituía una finca

registral independiente para cada una. Presupuesto éste que las excluía, en principio, del supuesto

contemplado en el art. 396 del Código Civil al que sí le resultaba aplicable la especialidad de la Ley de

Propiedad Horizontal.

Cierto es que se pudo emplear la denominada “Titularidad Ob Rem”, técnica jurídica que

permite conectar de modo inescindible y definitivo los elementos comunes con los privativos. Se

divide la finca matriz en tantas fincas como parcelas independientes haya y se integran en una o

varias de ellas los elementos comunes, que figurarían inscriptas en el Registro a favor de los que en

cada momento fueran titulares de los elementos privativos (con los típicos problemas de la situación

de proindivisión) Estas titularidades "ob rem" son inscribibles, y según la DGRN, en su Resolución

3/9/82 se exige como causa económica y a la vez jurídica que justifique la conexión, un cierta

relación de destino, dependencia y accesoriedad. Pero esto tampoco se hizo.

La realidad es que cuando se dictó el Laudo de 1.992, era aún muy incipiente la doctrina de

hacer extensiva a las urbanizaciones o complejos urbanísticos, la aplicación de la Ley de Propiedad

Horizontal.

La opinión del Registro de la Propiedad de la “no existencia de una propiedad horizontal

propiamente constituida”, datada en el año 2.006, no puede entenderse que se refiriera a la no

aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, sino a que obviamente los estatutos de 1.973 no eran

exactamente un título de constitución propio de este régimen, porque en esa fecha ya existía la Ley

8/1.999 de 6 de Abril enunciando la definición de los Complejos Inmobiliarios Privados, y la

Jurisprudencia haciendo extensiva la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal.

13

Existe pues un periodo no definible exactamente en su fecha final, pero que comienza en

1.973 y se mantiene hasta principios de los años 90, en el que, los Estatutos y la normativa referida

del Código Civil, eran los únicos preceptos de referencia como normas de aplicación a ambas

Comunidades. Comunidades pues, de tipo romano, con todas las ventajas e inconvenientes (entre

ellos el de una posible acción de división de la cosa en común ejercitada por cualquier comunero,

mediante la denominada “actio communi dividundo”), pero sin que ninguna normativa específica, ni

una jurisprudencia continuada las entroncara para nada en el ámbito de la Ley de Propiedad

Horizontal.

En el año 1.993, el Tribunal Supremo, no duda en aplicarles las normas de la Ley de

Propiedad Horizontal, con independencia de que su constitución haya sido establecida en la

correspondiente Escritura Pública o de que se trate de Propiedades Horizontales Tumbadas "de

hecho" y la sentencia de 3 de Diciembre de 1993, admitiendo su legitimación procesal tanto activa

como pasiva, dice:

"...la posibilidad legal de que en los modernos conjuntos urbanizados coexista junto a las

Comunidades de propietarios constituidas en cada una de las casas o edificios, otro colectivo que, en

su conjunto, integra una supra comunidad, esto es, que coexista, junto a esa supra comunidad o

Mancomunidad de Propietarios, otra serie de Comunidades de Propietarios que afecten asimismo a

los edificios en singular, siendo esto una práctica no solo pacifica en lo negocial, sino asimismo con

relevancia jurídica, y como tal, ya se ha admitido la posibilidad de poder actuar con autonomía a

cualquiera de estos dos entes, tanto en el aspecto activo o pasivo de la relación jurídico procesal, por

diversas Sentencias de esta Sala, entre ellas la de 23-9-91, que afirma:

"Porque tanto doctrinal como jurisprudencialmente (SS 18-4-1988 y 13-3-1989) se admite en

el caso de las urbanizaciones la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas

para su administración la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la

urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero, hallándose ambas sometidas,

en cuanto a su constitución y funcionamiento (a falta de una regulación específica de la segunda), no

a la Ley de Asociaciones de 1964, como aquí pretende la recurrente, sino al régimen de la L.P.H. de

21-7-1960, sin que exista inconveniente legal, ni jurisprudencial, en admitir que la defensa de

aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio, afectan

a la generalidad o a una gran mayoría de los componentes del conjunto urbanístico, puede asumirla

la expresa comunidad de la urbanización...."."

14

"...todo lo cual conduce asimismo a que tampoco sea posible apreciar esa falta de

litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto que, razonada la personalidad a efectos procesales de las

comunidades que actúan en el aspecto activo, como en el pasivo, es evidente la improcedencia de

demandar a todos los copropietarios titulares de inmuebles que componen tales edificios, y menos

aun, que hubiese sido la Mancomunidad o supra comunidad (si es que estuviese formalmente

constituida lo que no consta en autos), la que hubiera tenido que ejercitar la acción

correspondiente."

Esta tendencia se confirma a su vez la sentencia de 26 de Junio de 1995 que declara:

"Es doctrina de esta sala, contenida en la sentencia de 23 septiembre 1991, que cita las de 18

Abril 1988 y 13 marzo 1989, que se admite, en el caso de las urbanizaciones, la posibilidad de

coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva

de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, cada una con sus propios

cometidos comunitarios, pero hallándose ambas sometidas, en cuanto a su constitución y

funcionamiento (a falta de una regulación específica de la segunda) al régimen de la Ley de

Propiedad Horizontal de 21 Julio 1960, sin que exista inconveniente legal, ni jurisprudencial, en

admitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y

exclusivos de cada edificio, afecten a la generalidad o a una gran mayoría de los componentes del

conjunto urbanístico, pueda asumirla la expresada comunidad de la urbanización;....".

En el propio ámbito que contemplamos, existen otras Comunidades constituidas en parcelas

vendidas por “Urbanizadora Roche, S.A.” y “Promotora Roche, S.A.”, como las denominadas

Acantilado 1 y 2, que si son Comunidades de Propietarios constituidas en régimen de la Ley de

Propiedad Horizontal, dentro de la denominada “Propiedad Horizontal Tumbada”. Figura ésta nacida

de la praxis notarial, conformada por diversas resoluciones de la Dirección General de Registros y

Notariado, y confirmada por la Jurisprudencia reseñada del Tribunal Supremo e incardinada dentro

del ámbito de aplicación de dicha Ley especial de Propiedad Horizontal. Estas Comunidades de

Propietarios, se consideran, por otra parte, como “propietarios” o “comuneros” de las dos

Comunidades derivadas de las sociedades urbanizadoras, con un único coeficiente de participación

que corresponde a la superficie total de la parcela que ocupan, y son representadas en las Juntas de

las Comunidades derivadas de “Promotora Roche, S.A.” y “Urbanizadora Roche, S.A.”, por sus

Presidentes o persona designada por sus Juntas, según dispone el artículo 15 de los Estatutos

elaborados por dichas sociedades urbanizadoras.

15

Determinado el marco legal que reguló ambas comunidades, al menos desde 1.973 hasta

entrados los años 90, se hace necesario un pequeño paréntesis para examinar el pretendido acuerdo

de “fusión” de ambas, adoptado en la Junta del día 28 de Agosto de 1.983, a que se hace referencia

en el punto 10 de los Antecedentes. Dicho acuerdo careció de toda validez jurídica, y fue

radicalmente nulo, por cuanto, para que hubiera tenido eficacia y validez, tendría que haber sido

adoptado por copropietarios de una y otra comunidad que representaran más del Setenta y Cinco

por Ciento de los coeficientes de cada uno de ambos condominios, según el artículo 52 de los

Estatutos, al suponer una reforma de los mismos, o por unanimidad si se aplicasen los criterios de la

Ley de Propiedad Horizontal. Pero, a pesar de esta disposición estatutaria, al no constituir el acuerdo

de fusión sólo una modificación de los estatutos, ni ser de un acto de administración y si un riguroso

acto de “dominio”, que producía alteraciones en la “cosa común”, tal cuales eran, atribuir y

redistribuir entre los copropietarios de ambas comunidades los elementos de uso compartido y los

bienes comunes de cada comunidad; lo que a su vez hubiera exigido una nueva redistribución de

coeficientes. Y al estar estos inicialmente establecidos, para cada comunidad, en función a la

superficie total de las fincas originales de su ámbito, y ésta, y por ende, los coeficientes eran

diferentes, hubiera requerido la unanimidad, de conformidad con los dispuesto en el artículo 397 del

Código Civil, si en esa fecha, al no estar desarrollada la doctrina anterior, se considerase excluida del

ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal. Y si se hubiera aplicado ésta también hubiese

sido requerida la unanimidad. Dado que el acuerdo, según consta en el Acta de dicha Junta, se

adoptó con cinco votos en contra, y la abstención de ambas sociedades promotoras, representando

“Urbanizadora Roche, S.A.” un coeficiente del 58,82% en la comunidad de su ámbito, y “Promotora

Roche, S.A.” el 71,96% en la suya, no puede, ni de lejos argumentarse la eficacia del pretendido

acuerdo de fusión, quedando, en principio, tal acto, por ser contrario a lo establecido en Normas

Imperativas, viciado y afectado por una nulidad de pleno derecho, según dispone el art. 6-3º del

Código Civil. Sin embargo, no consta que ningún copropietario impugnase judicialmente dicho

acuerdo, y este hecho, como veremos más adelante tendrá una gran trascendencia.

El Reglamento de Servicios Comunes, a que se hace referencia en el antecedente número 12,

aprobado por la Junta de 27 de Agosto de 1.984, no convalida la causa de nulidad de la pretendida

“fusión” de la Junta del año anterior. Es más, adolece en principio de la misma causa, en tanto emana

de una Junta General de un Comunidad Única inexistente. En cualquier caso, su articulado, en cuanto

se refiere a la definición de la Comunidad, se ámbito y la participación de los comuneros en los

elementos de uso común, no contradicen ni alteran los Estatutos de 1.973.

16

Ahora bien, de la aplicación de dichos acuerdos, ha venido practicándose hasta la fecha, la

costumbre de designar un único Presidente y Directiva para las dos comunidades, así como llevar una

gestión y administración única, con un solo presupuesto y una modificación, de hecho, de los

coeficientes de los propietarios. No consta tampoco que, hasta la fecha que ningún propietario haya

impugnado de nulidad los acuerdos que cada año adopta esta única Junta de las Comunidades.

Todo este escenario, en el que se hubieren podido plantear dudas razonables, e incluso

resoluciones judiciales contradictorias, sobre cuales fueren las normativas reguladoras aplicables a

las comunidades, dura hasta la entrada en vigor de la Ley 8/1.999 de 6 de Abril, de Reforma de la Ley

49/1.960 de 21 de Julio de Propiedad Horizontal.

Esta nueva Norma, fue un paso más allá de la doctrina que creó la figura de la “Propiedad

Horizontal Tumbada” y, contemplando la realidad de las múltiples urbanizaciones muy similares al

modelo de Roche, repartidas por todo el territorio nacional, a las que se excluían, como hemos visto

de la regulación especial establecida para la Propiedad Horizontal, creó la figura de los denominados

“Complejos Urbanísticos Privados”. Así, se añade un Capítulo III en la Ley 49/1960, de 21 de julio,

sobre Propiedad Horizontal, rubricado Del régimen de los complejos inmobiliarios privados. Dicho

Capítulo está integrado por el artículo 24 de la Ley, que tiene la siguiente redacción:

1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será

aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo

destino principal sea la vivienda o locales.

b. Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se

encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad

indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a. Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los

procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a

las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b. Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se

requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario

único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla,

17

previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título

constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos,

viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las

comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al

sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la

comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los

efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las

disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a. La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los

presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación

del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b. La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en

todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios

de las comunidades que integran la agrupación.

c. Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo

dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se

extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no

podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las

comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas

señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que

establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades

señaladas en el apartado anterior.

Efectivamente, las dos comunidades constituidas por las sociedades urbanizadoras, pudieron

perfectamente acogerse a esta Ley, a partir de Abril de 1.999, y constituir, bien una única comunidad,

que hubiera llevado implícita la disolución de las dos anteriores, y entroncarse en la plena aplicación

de la Ley de Propiedad Horizontal, quedando sin vigencia alguna los Estatutos de 1.973, o bien

constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios, a la que asimismo se le aplicaría,

con igual carácter imperativo las Normas de Propiedad Horizontal, si bien con las particularidades

18

que se contemplan en el apartado 3 del artículo que comentamos. La posibilidad de actuar en uno u

otro sentido sigue abierta, y sus ventajas e inconvenientes serán objeto de estudio en otro apartado

de este Informe. Pero en el momento en que nos encontramos, solo podemos confirmar, que al día

de la fecha, no se ha ejercitado ninguna de estas dos opciones.

De los denominados Estatutos del año 2.000, que se citan en el apartado 17 de los

antecedentes, pudiera pensarse que constituyeron un intento de adaptación a la Ley reformadora de

1.999. Pero, además de sus defectos de aprobación y de falta de inscripción, no pueden nunca

considerarse sustitutivos de los de 1.973, en cuanto su propio artículo 1º, excluye de su ámbito de

aplicación a dos de las fincas registrales que se integraban en el ámbito de aquellos, faltando pues la

“identidad de ámbito objetivo” de comunidades.

Por ello, al resultar meridianamente claro que la Urbanización de Roche, dimanante de las

dos comunidades constituidas por “Urbanizadora Roche, S.A. y “Promotora Roche, S.A.”, al estar

integradas por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal es la

vivienda o local, y participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se

encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad

indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, constituyen “ope

legis” un Complejo Inmobiliario Privado de los contemplados en el apartado 4 de dicho artículo. La

consecuencia importante y evidente, es la que se contiene precisamente en dicho apartado 4 del

citado artículo 24: A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas

jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que

establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades

señaladas en el apartado anterior. Es decir, en estos momentos el marco vigente para la regulación

de ambas comunidades existentes es doble:

De una parte los pactos que establezcan entre sí los propietarios. Estos pactos, por el

momento son, los contenidos en los dos Estatutos de 1.973, inscritos en el Registro de la Propiedad y

aceptados expresamente en escritura pública por los que adquirieron sus parcelas de “Urbanizadora

Roche, S.A.” y de “Promotora Roche, S.A.”-

De otra parte, pero con carácter supletorio de dichos estatutos, las disposiciones de

la Ley de Propiedad Horizontal vigente, con las especialidades contenidas en el apartado 3 del

artículo 24.

19

La conclusión del anterior razonamiento, implica en definitiva, que, en principio, los Estatutos

de 1.973 de ambas comunidades, siguen vigentes, con la categoría de “pactos establecidos por los

copropietarios” y, en virtud de la supletoriedad que preconiza la citada Ley, en todo aquello que no

esté expresamente contemplado en tales pactos estatutarios, se aplicará las normativa específica de

la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Este nuevo marco de regulación, tendrá consecuencias

distintas que el anterior sobre los actos nulos, por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal.

Hago hincapié en esta consideración porque las consecuencias de la nulidad de los actos

contrarios a Ley aplicable, y las posibilidades de convalidación de los mismos por caducidad de la

acción, son radicalmente diferentes, según la actual y consolidada Jurisprudencia del Tribunal

Supremo, única fuente de derecho que nos permitirá dilucidar los efectos de tal nulidad en un caso

como el que se contempla.

Como ya he indicado con anterioridad, en la etapa de 1.973 a mediados de la década de los

90, al ser el marco de regulación legal de ambas comunidades confuso, pues en algún momento se

hubiera declarado aplicable el Código Civil, en sus disposiciones imperativas relativas a las

Comunidades de Bienes y Derechos de tipo románico, y los Estatutos de las mismas, con la

consecuencia de que cualquier acuerdo que vulnerase algunas de estas normas, aplicables con

carácter imperativo, era radicalmente nulo de pleno derecho, por así disponerlo el artículo 6-3º de

dicho texto legal. Y lo que es más importante, al considerar no aplicable la Ley de Propiedad

Horizontal, la acción para pedir y obtener judicialmente esta nulidad no tiene ningún plazo de

caducidad. Es decir, todos los actos nulos de pleno derecho producidos en dicha etapa, que pueden

ser muchos y varios, no solo los consignados como relevantes en los antecedentes, no se habrían

convalidado por el transcurso del tiempo sin que ningún copropietario haya ejercitado una acción

judicial declarativa en este sentido. Pero hay que volver a insistir en que no consta la impugnación

judicial de tales acuerdos.

Ahora bien, desde 1.999 hasta la fecha, he dejado sentado el criterio de que las comunidades

se han “transformado ope lege” (art. 24-4º de la L.P.H.), en “Conjunto Inmobiliario Privado”, cuyo

marco legal son los Estatutos de 1.973 y con carácter supletorio las normas de la Ley de Propiedad

Horizontal. Y llegados a este punto, no podemos obviar la abundante y reiterada jurisprudencia del

Tribunal Supremo que considera convalidables por el transcurso de un determinado tiempo (el que

en cada momento establezca la L.P.H. para el ejercicio de la acción de nulidad por acto contrario a

esta Ley) los actos nulos, por contrariar esta Ley.

20

Aún cuando resulte extender un poco el cuerpo de este Informe, me veo obligado a

transcribir por imprescindibles para la debida comprensión de esta cuestión, los fundamentos de la

Sentencia del Tribunal Supremo más reciente de fecha 17 de Diciembre de 2.009, que considera en

su Fundamento de Derecho Segundo, lo siguiente:

"Los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios sí debe considerarse que afectan

y vinculan a los demandados, porque pese a que se adopta un acuerdo de modificación del sistema

establecido en el Título Constitutivo para concretar la contribución de cada propietario al coste de

instalación del ascensor por mayoría cualificada, cuando dicha decisión hubiera requerido

unanimidad, lo cierto es que la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene señalando como doctrina

más asentada que los acuerdos así adoptados serían meramente anulables, y por tanto convalidados

por su ratificación ulterior y por la falta de impugnación de los mismos en el plazo legalmente

determinado, propugnando dicha doctrina jurisprudencial -(SSTS de 10 de marzo de 1997 (RJ

1997/1914), 7 de junio de 1997 (RJ 1997/6147), 9 de diciembre de 1997 (RJ 1997/8782), 5 de mayo

de 2000 (RJ 2000/3990) y 7 de marzo de 2002 (RJ 2002/4152 ) entre otras-, un criterio flexible en

armonía con las directrices de la Ley de Propiedad Horizontal, entre ellas el logro de una convivencia

normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad" .

En idéntico sentido se manifiestan las SSTS de 25 de enero de 2005 (RJ 2005/1200), 28 de febrero de

2005 (RJ 2005/4039), 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006/1212), y 18 de abril de 2007 (RJ 2007/2073 ).

Con igual posición, la STS de 18 de abril de 2007 (RJ 2007/2073), en su fundamento de

derecho tercero, en el párrafo segundo, dice lo que se expone acto continuo:

"La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la sentencia de la Audiencia (SSTS

de 24 de septiembre de 1991 (RJ 1991/6278), 26 .de junio de 1993 (RJ 1993/4789), 7 de junio de 1997

(RJ 1997/6147) y 26 de junio de 1998 (RJ 1998/5018) sobre la distinción entre nulidad radical y

anulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de

2000 (RJ 2000/3990 ), la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina de

esta Sala. Más recientemente las sentencias de 7 de marzo de 2002 (RJ 2002/4152), 25 de enero de

2005 (RJ 2005/1200) y 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006/1212 ) explican las diferencias entre nulidad

y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se

invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que

entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la

respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta

solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva

que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la

21

moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno

derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el

transcurso del tiempo (...). Es razón por la que no es posible reprochar a la sentencia recurrida la

infracción denunciada en el recurso, puesto que se sustenta en una línea jurisprudencial ya superada.

Antes al contrario el criterio sostenido, no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la

redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de acuerdos

contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Ley

de Propiedad Horizontal, con un plazo más amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnación

y el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos".

Este criterio jurisprudencial supone que todos los acuerdos que fueren contrarios a las

normas imperativas contenidas en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, aplicable supletoriamente

a las dos comunidades objeto de este Informe, consideradas como Complejos Inmobiliarios Privados,

aunque nulos en su momento, habrían quedado convalidados, si transcurrido el plazo de un año

establecido en el artículo 18-3º de la Ley, ningún copropietarios los hubiera impugnado.

Ahora bien, no se puede establecer esta consideración como conclusión última e inmutable,

ya que de la doctrina que establecen las anteriores Sentencias, vemos que en ellas se reconoce la

existencia de la nulidad radical o absoluta, quedando ésta reservada solamente para aquellos otros

acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un

efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por

implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º

del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo.

Atemperando esta doctrina a los supuestos que contemplamos en los antecedentes de este

Informe, y a la actual regulación normativa de las comunidades, podemos establecer que el carácter

de la supletoriedad de la Ley de Propiedad Horizontal se configura como factor determinante para

considerar si los actos emanados de la actuación de los órganos de gobierno de las mismas pueden o

no estar afectados de nulidad radical o absoluta, no convalidable por transcurso del tiempo.

Para ello, y considerando que ninguno de estos actos, fueron contrarios a la moral, orden

público o implicaron fraude de ley, (y lo consideramos salvo prueba en contrario), tenemos que

actuar ponderando un sistema de “fuentes de derecho” aplicable a la actuación de las comunidades

desde 1.999, y éste, no puede ser otro que el ya comentado de que, en primer lugar, se aplicarán las

normas de los Estatutos de 1.973, y en segundo lugar, sólo en lo que en ellos no se contemple, se

aplicarán las normas de la Ley de Propiedad Horizontal.

22

En principio, parecería posible llegar a la conclusión de que, sí los acuerdos adoptados fueren

contrarios a materias reguladas por dichos Estatutos, que no prevén la convalidación por la

caducidad, se podrían considerar afectados de nulidad radical o absoluta y, consecuentemente fuera

de la doctrina jurisprudencial comentada, con plena posibilidad de ser combatidos judicialmente sin

verse afectado por ningún plazo de caducidad. Pero si el acuerdo adoptado lo fuera en una materia o

cuestión no regulada en los estatutos y sí en la Ley de Propiedad Horizontal, la supletoriedad de la

misma entraría en juego, y sería posible su convalidación por el transcurso de un año sin que ningún

copropietario lo hubiere impugnado.

Para una mejor comprensión, consideremos este ejemplo: Si para modificar los estatutos, su

artículo 52 establecen el voto favorable de un coeficiente superior al setenta y cinco por ciento, y el

artículo 17-1º de la Ley exige la unanimidad, se debe aplicar el artículo 52 de los estatutos, porque al

regular esta cuestión, el artículo 17-1º de la Ley no entra en juego, dada su supletoriedad. Pero si los

estatutos no hubieren establecido nada al efecto, se aplicaría, en virtud de esa misma supletoriedad

el artículo 5 de la Ley. Aparentemente constituye un axioma perfecto. Pero qué pasaría si se hubiere

adoptado el acuerdo con un porcentaje inferior al estatutario y nadie lo hubiere impugnado en el

plazo de un año. La respuesta puede ser paradójica, pero certera: Dado que los Estatutos no regulan

ni establecen ningún plazo para ejercitar una acción de nulidad, ni tampoco establecen ningún efecto

específico de la misma, y sí lo hace el artículo 18-3º de la Ley, supletoriamente habremos de aplicar

éste precepto, y llegar a la conclusión de que, si ningún copropietario los impugnó en el plazo de un

año, a pesar de ser un acto afectado de nulidad radical, hubiera quedado convalidado.

Esta es la conclusión que parece más acorde con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que,

como vemos, se desarrolló, incluso antes de la Lay 8/1.999, por lo que debemos considerarla

aplicable incluso a los acuerdos adoptados por las comunidades con anterioridad, y que adoleciendo

de nulidad, ésta no se pueda considerar radical o absoluta, sino convalidada por el transcurso de los

plazos de caducidad de la acción de impugnación, sin que ningún copropietario la ejercitara.

Pero para complicar un poco más el caso, existe una Sentencia del Tribunal Supremo de 20

de Noviembre de 2.006, en la que plantado el supuesto de que el Derecho aplicable a una situación

anterior, tuviera que ser el vigente en aquella fecha, en virtud de lo dispuesto en las Disposiciones

Transitorias Primera y Cuarta del Código Civil, consideró lo siguiente: “….no procede la aplicación

retroactiva en base a la Disposición Transitoria Cuarta. En ésta se dispone la subsistencia de las

acciones y derechos nacidos y no ejercitados según la legislación anterior "con la extensión y en los

términos que les reconociera la legislación precedente", pero sujetándose en cuanto a su ejercicio,

duración y procedimientos para hacerlos valer a la nueva legislación. La regla de base es la del

23

respeto a los derechos adquiridos (Disposición Transitoria Preliminar) que se ha de poner en

conexión con el principio "tempus regit factum", que se expresa con claridad en la Disposición

Transitoria Primera: "Se regirán por la legislación anterior...los derechos nacidos, según ella, de

hechos realizados bajo su régimen". El derecho de los litigantes a impugnar, pero también a enervar,

se ajusta, en lo sustancial, al régimen anterior, pues derechos y acciones (y excepciones) tienen la

extensión y el contenido que les daba la legislación anterior. Sólo es retroactiva la disposición que

afecte al modo de ejercicio, duración y procedimientos para hacerlos valer. El derecho (a impugnar el

acuerdo), además, se había ejercitado, por lo que ha de estarse a la configuración y al contenido

según la legislación anterior.

La regla de la Disposición Transitoria 4ª se está refiriendo al modo de ejercicio, pero su mera

formulación ("ejercicio, duración y procedimientos para hacerlos valer") genera una duda sobre la

proyección de la regla más allá de los aspectos meramente adjetivos, a los que la remiten algunas

decisiones de esta Sala (Sentencias de 2 de abril de 1909, 29 de diciembre de 1927, 30 de noviembre

de 1960). Así, las Sentencias de 8 de octubre de 1995 y 28 de mayo de 2000 relacionaron la expresión

antes subrayada con el efecto del tiempo sobre el derecho o acción, pues "duración" está

directamente en conexión con la prescripción extintiva y la caducidad, lo que, en puridad, parece

exceder los aspectos meramente adjetivos. Pero, en el caso, la consumación de la caducidad,

producida bajo la vigencia de la ley anterior, impide en todo caso la aplicación de la regla.

Ateniéndonos a la doctrina de esta Sentencia, tendríamos que moderar la anterior

conclusión, y pensar que si en la década de los años 70 y 80, no se había desarrollado la teoría de la

denominada Propiedad Horizontal Tumbada, ni la jurisprudencia del Tribunal Supremo haciendo

extensiva a las urbanizaciones la aplicación de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal, podría

ahora impugnarse con invocación de nulidad radical o absoluta, cualquier acuerdo de la Junta de la

Comunidad o Comunidades de aquella época, sin riesgo de que se aplicase su convalidación por

caducidad de la acción. Pero, a pesar de que esta tesis podría sostenerse, sería muy difícil que

prosperase, porque habría que demostrar que en la fecha del acuerdo en cuestión que se impugnara,

no existía esa teoría ni esa jurisprudencia, o que tales actos fueron contrarios a la moral, orden

público o implicaron fraude de Ley, de lo que tampoco existen pruebas y, aún asumiendo que

pudiera acreditarse esta prueba (con la dificultad que conlleva la probanza de un hecho negativo, o

“probatio diabólica”), ¿cómo se “encajaría” dentro de la función evolucionista del Derecho, y su

constante adecuación a la cambiante realidad social, la aplicación desfasada en el tiempo de normas

que por sí mismas también evolucionaron?. Y evolucionaron desde la primera Ley de Propiedad

Horizontal de la historia de nuestro Ordenamiento Jurídico, promulgada en Julio de 1.960; es decir ya

24

existía, aunque inicialmente no se aplicase, cuando en 1.973 se crearon las dos comunidades que

analizamos. Si hubiera sido al revés, durante el espacio de tiempo que hubiere mediado entre ambos

hechos, resultaría clara la aplicación del Código Civil con todas sus consecuencias. Pero llegar a la

conclusión contraría, sería algo así, (salvando las lógicas distancias), como si un médico, conocedor

de la aparición de un nuevo fármaco que cura determinada enfermedad, no lo aplicase al enfermo,

por considerar que cuando éste contrajo la enfermedad, el fármaco no existía, aunque hubiera

evolucionado de otros existentes en aquel tiempo que no la curaban, o no producían una cura

completa.

Las Conclusiones que definitivamente establezco como fundadas y ajustadas a Derecho en

este capítulo, son pues las siguientes:

1. Desde el día 26 de Agosto de 1.983, existe una única Comunidad, dimanante de la

“fusión” de las dos existentes hasta dicha fecha y, aun cuando derivó de un acuerdo afectado de

nulidad radical, resultó convalidado por caducidad de la acción.

2. Dada la total similitud de los Estatutos de 1.973 de ambas comunidades fusionadas,

a excepción de las fincas registrales de sus respectivos ámbitos, y los coeficientes asignado al

metro cuadrado de parcela, resultarían de aplicación a la comunidad fusionada, como un único

cuerpo normativo, que se extiende al ámbito de todas las fincas que incluían uno y otro, sin

perjuicio de la necesidad de homogeneizar los coeficientes bajo el mismo principio que se

establecieron; es decir, como resultantes de dividir 100 por el número total de metros cuadrados

de todas las fincas de este nuevo ámbito.

3. El Reglamento de Servicios Comunes de Aplicación a la Comunidad Roche

Residencial, aprobado por la Junta de 27 de Agosto de 1.984, resulta asimismo vigente, por las

mismas razones que el acuerdo de “fusión” antes indicado.

4. El marco legal aplicable a la Comunidad, es, en primer orden, el Estatutario, con las

correcciones indicadas y, en segundo orden, la vigente Ley de Propiedad Horizontal con carácter

supletorio.

5. En general, todos los acuerdos derivados de las Juntas Generales, excepto aquellos

que aún puedan ser susceptibles de impugnación judicial, y de los que no existan pruebas de ser

contrarios a otra Ley distinta a la de Propiedad Horizontal que les pudiere resultar aplicable, y que

no prevea el efecto convalidatorio de la caducidad, o fueren contrarios a la moral, orden público, o

implicaren fraude de ley, han quedado asimismo convalidados por caducidad de la acción.

6. El acuerdo adoptado por la Junta General del pasado año 2.009, sobre la elección

del actual Presidente de la Comunidad, está “sub judice”, por la impugnación judicial que entabló

25

un copropietario, y hasta tanto ésta se resuelva, no nos podemos pronunciar al efecto, aunque si el

pronunciamiento fuere favorable a la tesis de dicho copropietario, y el nombramiento deviene

nulo, podría tener consecuencias, incluso en la representación procesal de la Comunidad en litigios

actualmente entablados por la misma.

7. Los acuerdos de la última Junta de 28 de Agosto del corriente año, pueden ser

impugnados judicialmente de anulabilidad o nulidad por cualquier copropietario que no hubiere

votado a favor de los mismos o no hubiere asistido a la Junta y mostrado se oposición contraria

dentro de los 30 días siguientes a su notificación.

8. También podrán deducir las acciones para la prestación de los servicios obligatorios

municipales, en los términos que se indican en el capítulo 2º.-4 de este Informe.

Capítulo 2º.-2. Posibilidades de corrección y adecuación al Ordenamiento Jurídico, en su

caso.

Además de la necesaria homogeneización de los coeficientes para todos los copropietarios,

ya indicada, existen, en mi opinión, otras varias cuestiones, que por constituir acuerdos de la última

Junta General, deben ser corregidas, si se quieren evitar impugnaciones de los copropietarios, y que

son objeto de análisis separado, en este apartado. Dichas cuestiones, y sus posibilidades de

corrección son las siguientes:

1. Coeficientes para contribución a gastos Comunes y cómputo de votaciones:

Como consta en el apartado 2 de los antecedentes, a los propietarios que traen causa de

adquisición de “Urbanizadora Roche, S.A.”, es decir los que adquirieron parcelas segregadas de las

fincas registrales números 4131, 4132, 4133, y 4134 del Registro de la Propiedad de Chiclana, se les

estableció un coeficiente a cada metro cuadrado de parcela de 0,00012283503. Y a los de

“Promotora Roche, S.A.”, que las adquirieron de las fincas registrales números 3822, 3823, 3824, y

4135 del Registro de la Propiedad de Chiclana, de 0,00012449114 por cada metro cuadrado. Aunque

la diferencia es, en principio insignificante, pues supone, para las parcelas que traen su causa de

“Urbanizadora Roche, S.A.” un -0,00000165611 por cada metro cuadrado, toma relevancia, cuando

se multiplique por la totalidad de los metros cuadrados de todas esas parcelas, de forma que estos

propietarios, pagarían menos cuota de contribución a los gastos comunes, a igualdad de superficie

de parcela, que aquellos otros que derivaran de las vendidas por “Promotora Roche, S.A.”. Asimismo,

tendrían sus votos, también a igualdad de parcela, menos peso en el cómputo de un acuerdo

adoptado por la Junta General.

26

La Exposición de Motivos de la Ley 8/1.989 de 6 de Abril, reguladora del Régimen de

Propiedad Horizontal expresa: “…….Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que

no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa,

activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él

se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y

jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas. El criterio

básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es

la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización

del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.”

En su artículo 3º, dispone: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con

relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de

módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

En su artículo 5º establece: “En el mismo título se fijará la cuota de participación que

corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta

por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para

su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del

inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente

que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”

Y en su artículo 9º, prevé la obligación de cada propietario de “Contribuir, con arreglo a la

cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para

el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean

susceptibles de individualización.”

También se refiere a los coeficientes o cuotas en múltiples artículos, cuando las considera el

“baremo” de las mayorías necesarias, para las convocatorias de Junta o la adopción de acuerdos.

Expuestas las anteriores consideraciones que se desprenden del texto de la Ley, tendremos

que, en principio, lo coeficientes hay que establecerlos “sobre la base la superficie útil de cada piso o

local en relación con el total del inmueble.”, resultando posible, aunque estos criterios son mas

aplicables a los pisos a apartamentos de edificios que a las parcelas de un Conjunto Inmobiliario,

tomar en consideración su situación interior o exterior, y el uso que se presuma racionalmente que

va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. No pudiendo, con lógica, considerarse

situaciones exteriores o interiores de las parcelas, en un Conjunto Inmobiliario en el que no existen

fachadas, como mucho podría tomarse en consideración el uso de los servicios o elementos

27

comunes. Pero, en principio no encuentro tampoco ningún caso en que una parcela del Conjunto

Inmobiliario disponga de la posibilidad de tener menos uso de los servicios o elementos comunes

“per se”, no porque su propietario quiera hacer uso en mayor o medida de esos servicios o

elementos comunes.

Considero pues, que los coeficientes deben rehacerse en el sentido de tomar como base la

superficie útil de cada parcela en relación con el total de las fincas contempladas en el ámbito de los

Estatutos de la Comunidad. Y ello, tanto por las razones apuntadas, como porque así fue la voluntad

inicial de las sociedades promotoras al otorgar los Estatutos, y así se aceptó por cada copropietario

cuan do adquirió su parcela. De esta forma, el coeficiente por metro cuadrado de parcela, pasaría a

ser el 0,00006182877.

Sentada esta proposición, el procedimiento para corregir la disparidad de coeficientes y

cuotas, será el establecido por el artículo 5º de la Ley 8/1.989 anteriormente citado, excluyendo ya la

posibilidad del promotor o propietario único, pues ya no existe, y por lo tanto sólo se pueden utilizar

tres caminos: El primero, y por unanimidad el acuerdo de todos los propietarios; el segundo, el laudo

arbitral, posibilidad también contemplada en los Estatutos y, el tercero la resolución judicial.

Dado que el camino de la unanimidad de los propietarios, en una comunidad de tan elevado

número, no parece factible, podría acordarse en Junta que, de no conseguirse ésta, se recurriera a un

Laudo Arbitral y, si éste acuerdo tampoco fuere posible, por no conseguir la mayoría necesaria,

cualquier copropietario interesado, podría recurrir al Juez para que los determinara.

2. Acuerdos de la última Junta General de la Comunidad celebrada el día 28 de Agosto

del corriente año, que pueden adolecer de causa de nulidad.-

En principio, dado que los coeficientes de voto de los propietarios presentes y representados,

no son correctos, no ya por no haberse igualados al fusionarse las dos comunidades, sino porque se

vienen aplicando otros diferentes, infringiendo normas de carácter imperativo establecidas por la

vigente Ley de Propiedad Horizontal, en especial el artículo 5º de la misma, cualquier acuerdo

adoptado por la Junta, podría estar viciado de anulabilidad o de nulidad radical o absoluta. Los

resultados del cómputo de votos, y de coeficientes presentes y representados es necesariamente

erróneo.

Dicho esto, y por lo tanto con carácter subsidiario, también considero que existen causas de

nulidad, en los siguientes acuerdos:

28

Al punto 3º del Orden del Día: Aprobación de las cuentas del año 2.010.- En los

mismos se contienen partidas de gastos tales como: “Navidad”, “Actividades Deportivas”,

“Actividades Lúdicas Extemporáneas”, y “Asignación Directiva”.

Estas partidas de gastos, exceden de la obligación del copropietario establecida en el artículo

9º apartado e) de la Ley y del artículo 4º b) de los Estatutos. Tanto una como otra disposición,

establecen la obligación del copropietario de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los

gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y

responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Entender que las celebraciones navideñas, las actividades deportivas, las actividades lúdicas

extemporáneas y la asignación a la directiva sean gastos generales para el adecuado sostenimiento

del inmueble o sus servicios y cargas, sería “mucho entender” y “mucho extender”.

Por su parte el artículo 11 de la Ley dispone que “Ningún propietario podrá exigir nuevas

instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad,

seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, y que, cuando se

adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior

y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,

el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda

privársele de la mejora o ventaja.

Las partidas de los capítulo indicados, sumaron en 2.010, 57.700 Euros, y en el 2.011,

ascenderán a 76.500 Euros, según las cuentas aprobadas por la Junta. Son de las partidas con mayor

incremento porcentual entre los dos ejercicios.

Resultando obvio, que la Ley de Propiedad Horizontal no se elaboró para que los propietarios

de una comunidad, quedaran obligados a contribuir al pago de festejos, celebraciones, actos

deportivos o a retribuir a sus presidentes, y que tales actos no son “instalaciones”, “servicios

comunes”, ni “mejoras” requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, ni

siquiera puede ser planteada su exigencia por ningún copropietario, y la adopción de cualquier

acuerdo en este sentido es absolutamente nula, aun cuando si no se impugna, volveremos a ver su

convalidación por el transcurso del tiempo.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 9 de Octubre de 2.008, ha llegado a considerar

incluso nula, la decisión de construir una piscina, adoptada por la mayoría de los propietarios de un

inmueble, al considerarla una mejora no requerida para la adecuada conservación o habitabilidad de

29

un inmueble. ¿Qué opinión expresaría si se mantuviera por la Comunidad que hay que contribuir a

los gastos de “actividades lúdicas extemporáneas”, o “celebraciones de navidad”, (que además

vulneraría el derecho de libertad religiosa), o “actividades deportivas”? La respuesta creo que sería

obvia. Por ello, considero que la Comunidad debe aprobar sólo los gastos inherentes al

sostenimiento y mantenimiento de los bienes y servicios comunes, y dejar todas las demás

actividades para las asociaciones, clubs, u otras formulas asociativas que, los propietarios

interesados en estas actividades y servicios quisieran constituir y contribuir a sus gastos.

Y aunque dentro de estos gastos improcedentes he metido los de remuneración de

Presidente y Vicepresidente por asistencia, merecen examen aparte, por determinadas

particularidades que no conllevan las otras partidas de gastos.

Al punto 8º del Orden del Día: Remuneración al Presidente y Vicepresidente, por

asistencia, en cuantía máxima en conjunto de 25.000 Euros.

En principio, el artículo 10º de los Estatutos, prevé la posibilidad de que el cargo de

Presidente sea remunerado. La Ley de Propiedad Horizontal, nada establece al respecto. Por su

parte, los Estatutos no prevén la figura de un Vicepresidente. La citada Ley, en su artículo 13º,

permite el nombramiento de Vicepresidentes. En consecuencia, y por los argumentos que se ha

expuesto ya en este Informe, parece posible el que se acuerde una remuneración al Presidente, y

que se designe un Vicepresidente. También parece evidente que el cargo de Vicepresidente no

admite, en principio, la posibilidad de ser remunerado.

Ahora bien, sentada estas consideraciones, creo que el problema es más amplio. El cargo de

Presidente de una Comunidad, es un nombramiento que se contempla por la Ley como obligatorio,

incluso por un turno rotatorio entre los propietarios, salvo excusa constatada judicialmente. Esto

quiere decir, que a ningún copropietario se le obliga a presentarse a la elección. Si lo hace es un acto

puramente voluntario, y debe asumir las consecuencias del mismo.

La remuneración del cargo de Presidente, pudiera tener algún sentido, si además de las

obligaciones que le impone la Ley, la Junta le encomendara otras específicas, que presumieran una

dedicación temporal importante. Pero si esto no es así, y se puede constatar que no lo ha sido, pues

no hay constancia de ningún acuerdo de Junta en este sentido. De esta forma, al Presidente de la

Comunidad, sólo le incumbe una sola obligación legal, establecida en el artículo 13-3º de la Ley: “El

presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos

los asuntos que la afecten.”

30

La mera representación de la Comunidad no absorbe a nadie un tiempo tan importante como

para dejar de atender sus obligaciones personales. Y menos en una Comunidad que cuenta con

múltiples empleados, desde un Gerente o Administrador, Licenciado en Derecho, con dedicación

exclusiva, administrativos, personal de mantenimiento, etc…, que supondrán, según el presupuesto

de 2.011, aprobado por la Junta General, la importante suma de 419.841 Euros, y que, además

pagará por servicios profesionales de Abogados, Procurados y otros profesionales externos 113.000

Euros. Ambas partidas suponen más de 1/3 del presupuesto total de gastos. Poco sentido tiene pues,

incrementarlos en 25.000 Euros más, retribuyendo, sin encomendarle específicamente funciones

concretas diferentes a las que dispone la Ley, al Presidente y Vicepresidente. Por otra parte, no existe

precedente de remuneración en ningún Presidente anterior de la Comunidad.

No constituyendo pues un gasto necesario ni justificado, la mayoría que aprobó este acuerdo

será, en todo caso quienes deban afrontarlo; pues más que una retribución de un trabajo concreto

encomendado por la Junta, es una donación por limitarse a cumplir las simples funciones

representativas que la Ley le encomienda.

Considero que pueden existir argumentos suficientes para impugnar judicialmente el

acuerdo de la retribución del cargo de Presidente y Vicepresidente.

Como precedente jurisprudencial, la Sentencia del Tribunal Supremo 889/2007, de 19 de

julio, en la que el TS respalda la exoneración del pago de los gastos de una Comunidad de

Propietarios a una de las comuneras

En dicho supuesto, una Comunidad de Propietarios plantea recurso de casación contra una

de sus comuneras que ha obtenido una declaración judicial que la exonera del pago de retribuciones,

acordado por los vecinos, al Presidente y Vicepresidente de dicha Comunidad, así como del sufragio

de dichos cargos del ejercicio 1997/1998.

El objeto de este pleito fue determinar si la exoneración reconocida judicialmente será de

aplicación en años sucesivos, como pretende la comunera, o deben ser impugnados cada año los

acuerdos de la Junta General de la Comunidad que vuelvan a incluir los gastos objeto de

controversia.

A este respecto el TS dispone que un copropietario puede estar obligado o no a contribuir a

satisfacer las retribuciones acordadas, y esta declaración indudablemente tiene proyección no sólo

respecto del acuerdo de la junta en que se adoptó sino también hacia el futuro. Cabe que con el

31

transcurso del tiempo resulte inaplicable la cosa juzgada pero para ello es necesario que se produzca

una variación de las circunstancias. Por todo ello, el Tribunal desestima este recurso de casación.

Obviamente, los mismos argumentos expresados para la remuneración del cargo de

Presidente, son extensivos al de Vicepresidente, cuyas funciones principales, según la Ley, son las de

sustituir y asistir al Presidente.

Capítulo 2º-3. Actuaciones de los copropietarios a título individual, en una eventual

persistencia en el “status quo”.

Con independencia de las actuaciones que puedan efectuar los propietarios, en materia de

servicios obligatorios municipales, y gastos de conservación de urbanización, que son objeto de

estudio en el siguiente capítulo, las posiciones que puedan asumir los mismos, son las que se indican

a continuación.

Si por la Comunidad no se rectificaran las cuestiones anteriormente estudiadas en el capítulo

anterior, cualquier propietario que no hubiere asistido a la Junta, presente o representado, o que

asistiendo, hubiere votado en contra de los acuerdos concretos que impugne, estará legitimado para

ejercitar una acción de anulabilidad o nulidad, dentro de los plazos que la actual Ley 8/1.999

establece.

No obstante, considero que para la cuestión de corrección de las cuotas, se debería antes,

dirigir escrito a la Comunidad, para que el Presidente convocase una Junta al efecto, en la que, si bien

no se pueda conseguir la unanimidad, se acuerde recurrir al procedimiento arbitral y, si esto

tampoco resultare posible, entonces solicitar la resolución judicial que las determine.

En cuanto a los acuerdos de la última Junta General en concreto, se puede proceder a su

impugnación judicial por cualquier copropietario, aunque resultaría de mas interés, el que los

propietarios que así lo decidiesen, se agruparan y litigaran en una misma Demanda, en la que se

ejercite una acción de nulidad radical, y subsidiariamente de anulabilidad. Para ello, hay que tener

presente que debe entablarse en el plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo, si se ejercita

también la anulabilidad (lo que es aconsejable), pues si sólo se demandase la nulidad, existiría un

plazo de una año. Para los ausente, este plazo no comienza a computarse hasta que sean notificados,

por escrito de los acuerdos. En cualquier caso, el propietario que impugne, debe acreditar que está al

corriente del pago de las deudas vencidas con la Comunidad.

32

Sería también aconsejable, antes de ejercitar la acción judicial, requerir notarialmente, o

mediante burofax con acuse de recibo, al Presidente de la Comunidad, para que convoque una Junta

Extraordinaria, antes de que se cumpla el plazo de tres meses desde la anterior, en la que,

presentadas las objeciones por los propietarios que deseen entablar las acciones judiciales, se

someta a votación la rectificación de los acuerdos que vayan a constituir objeto de la misma, para dar

así la oportunidad de evitar un litigio y los gastos inherentes al mismo.

Capítulo 2º.- 4. Problemática de las prestaciones de servicios. Constitución de Entidades

Jurídicas complementarias o alternativas de la actual Comunidad.-

Establecido que la Comunidad de Propietarios, tan sólo debe dedicarse a la realización de las

obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación de los elementos de uso o

propiedad común y de sus servicios, pero no de la prestación de servicios municipales, considero

que se debe estudiar la posibilidad de constituir otras entidades jurídicas para los fines que quedan

fuera del ámbito de la Comunidad.

Para ello, tenemos que establecer que elementos son de uso y propiedad común, así como

los servicios de éste ámbito.

Queda claro que, por el momento, el único elemento de uso y propiedad común, es la

depuradora y su emisario submarino, y que podrán llegar a serlo todos aquellos otros que resulten

de una Resolución Judicial firme y definitiva en su día.

Resulta también evidente que la Comunidad viene prestando los servicios de recogida de

basura doméstica, residuos vegetales, alumbrado público, limpieza de calles, incluido mantenimiento

de los viales, zonas verdes, alcantarillado, ordenación del tráfico y vigilancia. Casi todos ellos, a

excepción de la recogida de residuos vegetales, son de incumbencia municipal, por así disponerlo el

artículo 25 de la Ley 7/1.985 de 2 de Abril, Reguladoras de las Bases del Régimen Local, cuyo artículo

18-c) establece como Derecho de los Vecinos “utilizar, de acuerdo con su naturaleza, los servicios

públicos municipales, y acceder a los aprovechamientos comunales, conforme a las normas

aplicables”, y en su apartado g) el “exigir la prestación y, en su caso, el establecimiento del

correspondiente servicio público, en el supuesto de constituir una competencia municipal propia de

carácter obligatorio.

El artículo 26 de dicha Ley, establece en su apartado 1º:

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Los Municipios por sí o asociados deberán prestar, en todo caso, los servicios siguientes:

a. En todos los Municipios: alumbrado público, cementerio, recogida de residuos,

limpieza viaria, abastecimiento domiciliario de agua potable, alcantarillado, acceso a los núcleos de

población, pavimentación de las vías públicas y control de alimentos y bebidas.

b. En los Municipios con población superior a 5.000 habitantes-equivalentes, además:

parque público, biblioteca pública, mercado y tratamiento de residuos.

c. En los municipios con población superior a 20.000 habitantes-equivalentes, además:

protección civil, prestación de servicios sociales, prevención y extinción de incendios e instalaciones

deportivas de uso público.

d. En los Municipios con población superior a 50.000 habitantes-equivalentes, además:

transporte colectivo urbano de viajeros y protección del medio ambiente.

El apartado 2º de dicho artículo dispone que: “Los Municipios podrán solicitar de la

Comunidad Autónoma respectiva la dispensa de la obligación de prestar los servicios mínimos que

les correspondan según lo dispuesto en el número anterior cuando, por sus características

peculiares, resulte de imposible o muy difícil cumplimiento el establecimiento y prestación de dichos

servicios por el propio Ayuntamiento.”

No conocemos, aunque presuponemos que no existe tal dispensa para el Ayuntamiento de

Conil, puesto que incluso, viene prestando estos servicios a vecinos que disponen de viviendas en

zonas rústicas sin urbanización.

Es de resaltar que la prestación de estos servicios obligatorios por parte de los

Ayuntamientos a sus vecinos, que contempla esta Ley, es independiente de que el Ayuntamiento

haya recepcionado o no los viales y zonas que le puedan corresponder en la urbanización.

Tal y como se recoge, tanto en el Plan de Ordenación Urbana de 1.965, que constituyó el

instrumento jurídico por el que se pudo ejecutar la Urbanización, y en los propios Estatutos de la

Comunidad, la red viaria y las zonas verdes son propiedad municipal. Distinto es que el Ayuntamiento

aún no las haya recepcionado, y que las Sociedades Urbanizadoras no hayan actuado los mecanismos

jurídicos necesarios para ello. Esta materia constituiría objeto de otro análisis diferente y específico,

que determinara las responsabilidades de las Urbanizadoras y del propio Ayuntamiento. Baste decir

aquí, que esta cuestión se encuentra actualmente regulada en la Ley de Ordenación Urbanística de

Andalucía (Ley 7/2.002 de 17 de Diciembre), que en su artículo 154, establece el procedimiento para

34

la obligada recepción, incluso por fases, de las obras de urbanización a los Ayuntamientos,

estableciendo, incluso, el efecto recepcional por silencio administrativo. Y que el Ayuntamiento, en el

Convenio citado en el antecedente número 21, se obligó a recepcionarla en el plazo de cuatro años.

Una cuestión muy similar ha sido tratada por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo

Contencioso Administrativo) de 3 de Noviembre de 2.006, en un supuesto análogo al de nuestra

Comunidad, pues se trata de una urbanización desarrollada por una Plan de Ordenación de 1.967

que, al igual que el de Roche, fue elaborado bajo la vigencia de la Ley del Suelo de 12 de Mayo de

1.956, y esta Sentencia resuelve reconocer el derecho de la Federación de Vecinos de esas

Urbanizaciones a que el Ayuntamiento de Mogán se haga cargo de los servicios públicos de su

competencia, tales como abastecimiento de agua potable, alcantarillado, saneamiento y tratamiento

de aguas residuales, recogida de residuos sólidos, alumbrado público, pavimentación y

mantenimiento de las vías públicas y accesos a los núcleos de población en las urbanizaciones.

En este caso, el Ayuntamiento alegó en cuanto al fondo, que no ha recepcionado las obras

por cuanto la mayoría de ellas no están acabadas por lo que, de conformidad con los arts. 83.3 y 84.3

del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, LS 1976, vigentes tras la STC 61/1997, así como el

art. 67 del RGU, por lo que la obligación de prestar los servicios solo se produce cuando hayan sido

cedidas las obras.

Ya la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia, estableció “que ni el Ayuntamiento puede

negarse a una recepción de las obras ni puede quedar en situación de absoluta pasividad, conforme a

los arts. 2 y 3 de la LS de 1976”. En el caso, "la propia actuación de la Administración revela que viene

realizando actos, cuyos destinatarios son los titulares de propiedades en las distintas urbanizaciones,

que dan a entender la recepción tácita de las mismas, en cuanto quedó acreditado en período

probatorio que el Ayuntamiento viene girando el Impuesto de Bienes Inmuebles (y antes la

Contribución Territorial), otorgando licencia de edificación y de primera ocupación, cobrando el

Impuesto de Actividades Económicas, es decir, un conjunto de actos que revelan esa recepción

tácita, o, cuando menos (si esto no fuera así), una actitud diametralmente contraria al cumplimiento

de sus obligaciones urbanísticas de control y fiscalización del estado e las urbanizaciones."

Y finalmente declaró que "es conforme a derecho acudir a los Tribunales del orden

contencioso-administrativo para postular la recepción de las urbanizaciones, así como el

establecimiento de los servicios municipales obligatorias y su prestación efectiva, con independencia

de la vía que vaya a ser elegida para ello, de gestión directa o indirecta, y como quiera que esto es lo

35

que se solicitó ante la Administración y ante este Tribunal, lo procedente es la estimación del

recurso.”

La tesis de esta Sentencia, que corrobora una amplia línea jurisprudencial anterior del propio

Tribunal Supremo y algunos Tribunales Superiores de Justicia, es de directa aplicación a la

Urbanización de Roche, pues incluso se dan los supuestos de que el Ayuntamiento suministra y

factura el agua potable, cobra el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y otorga licencias de obras y de

primera ocupación.

Tanto la Comunidad, como cualquier propietario, pueden solicitar al Ayuntamiento la

prestación de todos los servicios a que tiene obligación y, si existe negativa de éste expresa o tácita,

interponer Demanda ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. Y hago hincapié, en lo de

cualquier propietario, porque los derechos reconocidos por la mencionada Ley, lo son “para los

vecinos”, por el simple hecho de serlo y no para las Comunidades de Propietarios. Constituyendo

dicha Ley norma de orden público, no cabe la renuncia de derecho, de conformidad con lo dispuesto

en el artículo 6-2º del Código Civil. No obstante cabría plantearse la legitimación procesal de la

Comunidad, con base en un acuerdo válidamente adoptado en su Junta General. No olvidemos que

las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica propia.

No obstante, creo que este tema, sujeto a un análisis jurídico más detallado, se debería

someter a la decisión de la Comunidad, ya que algunos propietarios se podrían plantear si la calidad

de los servicios sería la misma que proporcionara el Ayuntamiento y, si su coste, aunque menor en

las actuales tasas municipales, merece la pena o no ser soportado como hasta ahora.

Cuestión diferente, y para el mantenimiento de los gastos de conservación de la

urbanización, sería el planteamiento de constituir voluntariamente, y en una adecuada negociación

con el Ayuntamiento una Entidad Urbanística de Conservación. Estas Entidades, en el ámbito de la

Comunidad Andaluza, están reguladas por la Ley de Ordenación Urbanística (Ley 7/2.002 de 17 de

Diciembre) que, en su artículo 111 dispone:

1. Los propietarios interesados podrán participar, conforme a lo establecido en esta Ley, en la

gestión urbanística mediante la creación de entidades urbanísticas colaboradoras, que se regirán por

sus estatutos en los términos y condiciones que se establezcan reglamentariamente, sin perjuicio de

la aplicación de los preceptos contenidos en los capítulos I, II y V del presente título IV para los

sistemas de actuación y para la conservación de las obras de urbanización.

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2. Las entidades urbanísticas colaboradoras tendrán carácter administrativo, dependerán de

la Administración actuante y adquirirán personalidad jurídica a partir del momento de su inscripción

en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, cuya creación, seguimiento y control se

regularán reglamentariamente.

En relación con el Deber de Conservación de las Obras de Urbanización, el artículo 153 de la

mencionada Ley establece:

1. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento

de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, compete al municipio o a

los propietarios agrupados en entidad urbanística en los supuestos previstos en este

título.

2. Salvo lo dispuesto en el apartado siguiente, corresponde al municipio la

conservación de las obras de urbanización realizadas por particulares o como

consecuencia de una actuación realizada a través de alguno de los sistemas de

ejecución. La asunción por el municipio de la conservación sólo se producirá en el

momento de la recepción por el mismo de las correspondientes obras. Hasta ese

momento, el deber de conservación corresponderá, en todo caso, a la persona o

entidad ejecutora de la urbanización, teniendo los costes correspondientes la

consideración de gastos de urbanización.

3. La conservación de las obras de urbanización corresponde a los propietarios

de solares, agrupados legalmente en entidad urbanística de conservación, en los

mismos términos dispuestos en el apartado 2 para el municipio, con independencia

de que las obras sean o no de primera ejecución, en los siguientes supuestos:

a. Cuando haya sido asumida voluntariamente por cualquier

procedimiento.

b. Cuando los solares estén comprendidos en unidades de ejecución o

ámbitos delimitados a este solo efecto, si el planeamiento urbanístico así lo dispone.

4. Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho

público, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para

el cumplimiento de sus fines, desde su inscripción en el Registro de Entidades

Urbanísticas Colaboradoras. Están sujetas a la tutela del municipio y pueden solicitar

y obtener de éste la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas

de conservación que corresponda satisfacer a los propietarios.

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5. La participación de los propietarios en los gastos de conservación se

determinará:

a. Con arreglo a la que dispongan los estatutos de la entidad urbanística

de conservación.

b. En su defecto, a tenor de la que les haya correspondido en el sistema

de ejecución de la unidad de ejecución correspondiente.

c. En último término, conforme a la que les esté asignada en la

comunidad de propietarios, si se ha constituido una en régimen de propiedad

horizontal.

Es decir, cabe un acuerdo con el Ayuntamiento para establecer una Entidad

Urbanística de Conservación, negociar la participación en ella de los propietarios, y

establecer un sistema de participación en gastos, por vía de acuerdo, reflejado en

sus Estatutos. En realidad esta negociación se inició con la firma del Convenio de 28

de Diciembre de 2.004, ratificado posteriormente por la Junta de la Comunidad de

2.005. Pero no se cumplió el plazo improrrogable que se estableció para Constituir la

Entidad Urbanística de Conservación, ni se especificaron las bases de funcionamiento

de la misma; por lo que cabe abrir una nueva vía de negociación, donde se

establezcan unas bases claras de participación y funcionamiento.

Establecido todo lo anterior, es preciso recalcar que no debe confundirse la

obligación que tienen los Ayuntamientos de prestar los servicios que le asigna la Ley

7/1.985, con la de afrontar los gastos de conservación de la urbanización, que sólo

se producirá a partir de la recepción, expresa o tácita de la recepción de las obras.

La Comunidad, incluso cualquier propietario puede, como hemos visto, exigir y

obtener del Ayuntamiento la prestación de todos los servicios obligatorios que, en

este caso correspondan a una población de más de 20.000 habitantes. En tal caso, si

es la Comunidad la que lo decide, dejaría de prestar estos servicios, y si es el

propietario quien los demanda y obtiene, dejaría éste de abonarlos a la Comunidad.

Puede pues, tras esta decisión, quedar reducida la Comunidad a la

conservación de los viales y zonas verdes, hasta tanto fuerce la recepción por el

Ayuntamiento, lo que supondría una reducción significativa en las cuotas, ya que los

otros servicios se pagarían por cada propietario al Ayuntamiento, mediante la

correspondiente tasa vigente en la Ordenanza Fiscal Municipal.

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No pudiendo la Comunidad impedir a ningún propietario actuar de esta

manera, si fueren muchos los que así lo decidan, se podría encontrar inmersa en una

bajada sustancial de cuotas que le obligaría a disminuir gastos de maquinaria y

personal.

Por ello, creo que es un tema de urgente estudio y debate por la Junta, si no

quiere verse abocada a la situación anteriormente descrita.

Si se constituye en debida forma, y tras una buena negociación con el

Ayuntamiento, una Entidad Urbanística de Conservación, en la que el Ayuntamiento

participase con un sustancial porcentaje en sus gastos, los propietarios verían

reducidas sus contribuciones a estos gastos que son cuantiosos, según se desprende

de las cuentas de la comunidad.

Si los demás servicios, resulta obligatorio que los preste el Ayuntamiento, y

así se demanda, también desaparecería este capítulo de gastos de la Comunidad y,

al desparecer, prácticamente la Comunidad quedaría sin más contenido que

mantener los bienes de propiedad común que, en su día, pudieran resultar. La

contribución de los propietarios a sus gastos, sería insignificante.

Por eso sería interesante iniciar una negociación con el Ayuntamiento, para

que recepcione los viales, zonas verdes, y depuradora, creándose la Entidad

Urbanística de Conservación, en la que, pese a no ser su objeto, sería posible

entroncar la prestación de los demás servicios (basura, alcantarillado, limpieza

calles, alumbrado público, etc…), que si no, tendrá que prestar por sí mismo, sin

más participación de los propietarios que el pago de su correspondiente tasa. En este

supuesto, si se negocia con el Ayuntamiento adecuadamente, se puede conseguir el

efecto de una sustancial rebaja para todos los propietarios, en relación con el coste

que ahora soportan en las cuotas de la Comunidad.

Finalmente, y en cuanto se refiere a aquellas actividades que, por su

naturaleza, y con base en los argumentos expresados en este Informe, no

constituyen objeto de la comunidad de propietarios, deben salir del ámbito de ésta, y

propiciarse a través de entidades asociativas que, en nuestra Comunidad Autónoma

pueden encontrar su marco legal en la Ley 4/2006, de 23 de junio, de Asociaciones de

Andalucía, si son de carácter cultural, educativo o similar, y en la Ley 10/1.990 de 15 de Octubre, si

son asociaciones de carácter deportivo. En ambos casos, tendrán personalidad jurídica, y serán sus

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miembros, bajo el principio de la libre asociación, los que soporten sus gastos y disfruten de sus

beneficios.

Y este es el Informe que emito, salvo mejor opinión fundada en Derecho, en Conil de la

Frontera a 17 de Septiembre de 2.010.

Lcdo. José Manuel Moreno del Cuvillo

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