Kungsleden presenterar första kvartalet 2012

Välkomna till Kungsleden!

Första kvartalet 2012

Thomas Erséus, VD

Johan Risberg, CFO

Äga och förvalta fastigheter med nöjda kunder

Alltid öppet för nya möjligheter

– oavsett typ av fastighet eller geografi

Långsiktigt hög och stabil avkastning med

riskspridning som en viktig ingrediens

Kvalitativ portfölj med god avkastning

317 helägda

fastigheter,

15 533 miljarder

Industri/lager

6 236 Mkr

Handel

2 113 Mkr

Moduler för skolor,

förskolor, kontor och

byggbodar Nordic

Modular 1 535 Mkr.

Kontor

4 172 Mkr

Övrigt

1 477 Mkr

Starkt bruttoresultat för första kvartalet 2012

■ Nettoomsättning ökade med 36 procent till 556 Mkr (407)

■ Bruttoresultatet ökade med 47 procent till 335 Mkr (228)

■ Resultat före skatt uppgick till 458 Mkr (492) och efter skatt till 113 Mkr

(406). Resultatminskningen beror till största del av reservering för

skattedomar och ett lägre resultat från Hemsö

■ Utdelningsgrundande resultat uppgick till 121 Mkr (78), motsvarande 0,90

kronor (0,60) per aktie

■ Sju fastigheter såldes för 230 Mkr (5) och med ett resultat om 20 Mkr (3)

■ Det syndikerade lånet refinansierades med ett nytt lån om 4 500 Mkr

■ Kungsleden tog en andra plats i undersökningen Great Place to Work

Viktiga händelser efter kvartalets utgång

■ Kungsleden mottog i april två skattedomar från kammarrätten med

negativt utfall. Utdelningsgrundande resultat belastas med 80 Mkr

och i resultaträkningen tillförs en skattekostnad om 260 Mkr

■ Resterande refinansieringsbehov för 2012 har i stort sett säkerställts

under april månad.

Utdelningsgrundande resultat

2012 2011

Mkr jan-mar jan-mar

Bruttoresultat 335 228

Försäljnings- och administrationskostnader -68 -56

Finansnetto -140 -124

Delsumma 127 48

Realiserade poster

Handelsnetto vid försäljning 20 3

Realiserade värdeförändringar, fastigheter 27 -

Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -8 -

Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -4 -8

Realiserade poster 35 -5

Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 44 41

Skatt att betala -85 -6

Utdelningsgrundande resultat 121 78

Oförändrad nettouthyrning

■ Nya avtal med ett årligt hyresvärde om 37 Mkr

■ Ekonomisk uthyrningsgrad 89,1 (89,2)

■ Återstående kontraktslängd i snitt 4,8 år

■ Samarbete med hyresgäster för att minska miljöbelastning genom

lägre energianvändning

Potential för att fortsätta växa

■ Hemsö ägs sedan 2009 till lika delar av Kungsleden och Tredje AP-

fonden

■ Hemsö äger och förvaltar och utvecklar lokaler för samhällsservice

till ett fastighetsvärde om drygt 21 Mdr

■ Marknaden för publika fastigheter uppskattas till cirka 90 000 tkvm i

Sverige varav Hemsös marknadsandel till cirka 1,7 procent

■ Största hyresgästerna är Västra Götalands Läns Landsting,

utbildningsföretaget Academedia samt vård- och omsorgsföretaget

Attendo

Resultaträkning Hemsö

Mkr

2012

jan-mar

2011

jan-mar

Hyresintäkter 452 387

Fastighetskostnader -139 -136


Handelsnetto - -

Försäljnings- och

administrationskostnader -42 -34


Orealiserade värdeförändringar 134 328

Resultat före skatt 229 416

Skatt -61 -186

Periodens resultat 168 230

Första kvartalet

2012 i siffror

Övergång till ny redovisningsmetod

■ 1 januari 2012 ändras sättet att konsolidera Hemsö från

klyvningsmetoden till kapitalandelsmetoden

■ Hälften av Hemsös resultat redovisas på en rad i resultaträkningen

som resultat från andelar i joint venture

■ Hälften av värdet på Hemsös egna kapital redovisas som en tillgång

på separat rad i rapport över finansiell ställning

■ Bytet påverkar ej eget kapital, årets resultat eller

utdelningsgrundande resultat

■ Fastighetsvärdet och lånen blir lägre, vilket sänker

balansomslutningen och ökar soliditeten

Resultaträkning Mkr

2012

jan-mars

2011

jan-mars


Försäljningsintäkter modulbyggnader 81 68

Nettoomsättning 556 407


Produktionskostnader moduler -69 -60


Handelsnetto 20 3


Resultat från andelar i Hemsö 84 150


Orealiserade värdeförändringar fastigheter 1 27

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 226 264


Skatt -345 -86

Periodens resultat efter skatt 113 406

• Ökningen kommer

främst från köpta

fastigheter det

senaste året


2012

jan-mars

2011

jan-mars







Handelsnetto 20 3







Skatt -345 -86


• 19 procent upp

tack vare god

orderbeläggning i

fabriken i Gråbo


2012

jan-mars

2011

jan-mars







Handelsnetto 20 3







Skatt -345 -86


• Nettoomsättningen

ökade med 36

procent


2012

jan-mars

2011

jan-mars







Handelsnetto 20 3







Skatt -345 -86


• En ökning med 47

procent i och med

nyförvärven under

2011


2012

jan-mars

2011

jan-mars







Handelsnetto 20 3







Skatt -345 -86


• Om försäljnings-

likviden jämförs med

anskaffningsvärde

erhålls försäljningens

påverkan på

utdelningsgrundande

resultat vilket uppgår

till 39 Mkr

• Utöver handelsnettot

på 20 Mkr tillkommer

värdeförändringar

om 27 Mkr och

avdrag för

uppskjuten skatt på -

8 Mkr


2012

jan-mars

2011

jan-mars







Handelsnetto 20 3







Skatt -345 -86


• Ökningen är främst

en följd av ökat

fastighetsbestånd


2012

jan-mars

2011

jan-mars







Handelsnetto 20 3







Skatt -345 -86


• Motsvarar 50

procent av Hemsös

resultat efter skatt.

Det lägre utfallet

beror främst på

lägre orealiserade

värdeförändringar

på fastigheter


2012

jan-mars

2011

jan-mars







Handelsnetto 20 3







Skatt -345 -86


• Negativ förändring

förklaras främst av

högre lånevolym

samt högre

räntemarginaler än

låneportföljen


2012

jan-mars

2011

jan-mars







Handelsnetto 20 3







Skatt -345 -86


• Positiv påverkan

under året till följd

av stigande

långräntor


2012

jan-mars

2011

jan-mars







Handelsnetto 20 3







Skatt -345 -86


• Lägre resultat

främst på grund av

en reservering för

skattekostnad samt

lägre resultat från

Hemsö

Minskad balansomslutning med ny redovisning

Mkr 2012 2011

TILLGÅNGAR 31 mars 31 dec

Goodwill 201 201

Fastigheter 14 627 14 788

Maskiner och inventarier 15 15

Andelar i Hemsö 1 167 1 084

Långfristiga fodringar i Hemsö 1 500 1 500

Uppskjuten skattefordran 766 1 020

Andra långsiktiga fordringar 439 443

Anläggningstillgångar 18 715 19 051

Varulager 16 17

Kortsiktiga fordringar 410 240

Tillgångar som innehavs för försäljning – fastigheter 906 905

Tillgångar som innehavs för försäljning – övriga tillgångar 117 14

Kassa och bank 434 684

Omsättningstillgångar 1 883 1 860

SUMMA TILLGÅNGAR 20 598 20 911

Minskad balansomslutning med ny redovisning

Mkr 2012 2011

EGET KAPITAL OCH SKULDER 31 mars 31 dec

Eget kapital 7 828 7 719

Skulder till kreditinstitut 8 037 8 154

Obligationslån (ej säkerställt) 1 599 1 599

Skulder hänförliga till tillgångar som innehavs för försäljning 901 901

Räntebärande skulder 10 537 10 654

Avsättningar 432 431

Derivat 915 1 156

Övriga ej räntebärande skulder 814 891

Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 72 60

Ej räntebärande skulder 2 233 2 538

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 20 598 20 911

Förändrad spelplan för finansiering

■ Stor turbulens på finansiella marknader drivet av statsfinansiell oro

främst i Europa med historiskt låga räntor som följd

■ Högre finansieringskostnader i kombination med hårdare

kapitaltäckningskrav för bankerna resulterade under andra halvan

av året till kraftigt stigande räntemarginaler och försämrad tillgång

på krediter, både vad avser volymer och löptider

■ 2012 har inletts med något förbättrat marknadssentiment och

generellt stigande börser och räntor.

■ Intresset för alternativa finansieringslösningar, främst i form av

obligationer har ökat markant

Årets refinansieringsbehov i stort sett säkerställt

■ I januari refinansierades det syndikerade lånet med ett nytt lån om

4 500 Mkr

■ I stort sett hela resterande refinansieringsbehov för 2012 har

säkerställts under april

■ Lån om 1,6 Mdr har förlängts, varav 1,0 Mdr till år 2015 och 0,5 Mdr

till 2013

■ Därutöver slutgiltiga offerter på 1,3 Mdr

■ Totalt har Kungsleden refinansierat och fått slutliga offerter för lån

om 7,4 Mdr

Förfallostruktur räntebindning

Per 31 mars 2012 Lån, Mkr

Ränte

derivat

Mkr Snittränta %

Snittränta

lån och

derivat, År

Genomsnittlig

räntebindnings-

tid, År

2012 10 541

2013 600 4,1

2014 1 800 4,1

2015 2 400 4,2

2016 500 3,9

2017 500 4,1

2018 3 650 4,2

2019 800 3,5

2020 800 3,7

2021 400 3,8

Summa derivat 10 541 11 450 6,3 5,4

Marknadsvärdering av lån och

derivat 904

Summa 11 445

Förfallostruktur krediter

Per 31 mars 2012

Utnyttjade

krediter,

Mkr

Ej utnyttjade

krediter, Mkr

Summa

krediter, Mkr

2012 3 769 260 4 029

2013 39 - 39

2014 600 - 600

2015 4 099 1 400 5 499

2016 2 034 - 2 034

2017 - - -

2018 - - -

2019 - - -

Summa 10 541 1 660 12 201

Genomsnittlig konverteringstid, år 2,2 2,2

Soliditet

31 mars 12

38%

31 dec 11

37%

31 mars 11

34%

Belåningsgrad 68% 68% 75%

Skatt – en del av ett bolags kostnader

Skatteverkets nya syn får retroaktiva konsekvenser

■ Skatteklimatet är idag ett annat och Skatteverket har ändrat

uppfattning avseende historiskt genomförda transaktioner

■ Förra veckan mottog Kungsleden två domar från kammarrätten som

avser taxeringsår 2005 och medför en negativ likviditetseffekt om 80

Mkr samt skattekostnad som belastar resultatet första kvartalet med

260 Mkr

■ Kungsleden kommunicerar eventuella skattedomar genom

pressmeddelanden och uppdaterar löpande kring skattesituationen i

bolagets kvartalsrapporter

■ Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och

praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle

■ Bolaget gör kontinuerliga avstämningar med experter

18 utestående skattemål

Kungsledens skattesituation

■ Kungsleden har reserverat 325 Mkr i skattekostnad

■ Totalt pågår 18 skatteprocesser varav 17 som inte är resultatförda

■ Vid negativt utfall av samtliga dessa processer uppgår beräknad:

– effekt på eget kapital till cirka 1 400 Mkr (utöver reserv 325 Mkr)

– likviditetseffekt till ca 780 Mkr

■ Det slutgiltiga utfallet kan bli högre och lägre

Totalavkastning t.o.m. slutet av april 2012

10 största ägarna svarar för 25% av röster & kapital

■ Nordea fonder 5,9

■ Länsförsäkringar fonder 3,0

■ Olle Florén och bolag 2,5

■ Norska staten 2,4

■ SHB fonder 2,1

■ Pensioenfonds PGGM (NL) 2,1

■ Danske Invest fonder 2,0

■ Fjärde AP-fonden 1,8

■ SEB fonder 1,4

■ Andra AP-fonden 1,4

24,6

Källa: SIS Ägarservice 31 mars 2012

Stabil hyresmarknad mer aktiva hyresgäster

■ Kungsledens hyresmarknad

– Högre aktivitet med fler uppsägningar och fler nytecknade

kontrakt

– Oförändrad nettouthyrning

■ Finansmarknaden

– Marknaden drivs mot kortare krediter

– Högre kapitaltäckningskrav för bankerna

– Högre upplåningskostnader

■ Transaktionsmarknaden

– Antalet transaktioner föll med 40 procent första kvartalet trots hög

volym

– Fortsatt likvid och transparent fastighetsmarknad

Förvaltning och portföljförädling i fokus 2012

■ Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning borgar för stabilt

kassaflöde

■ Fokus som alltid på kundvård, portföljförädling samt minska

vakanser

■ Breddning av basen av alternativa finansieringsformer och fortsatt

leta goda affärsmöjligheter

■ Starkt medarbetarengagemang ger goda förutsättningar för bra

förvaltningsresultat och affärsutveckling

■ Styrelsens prognos för utdelningsgrundande resultat 2012 uppgår till

550 Mkr

Frågor?

Real Estate

Kungsleden presenterar första kvartalet 2012