Les marchés immobiliers français 2015 - Cushman & Wakefield

2015

LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS Une publication Cushman & Wakefield

6INVESTISSEMENT

Études & Recherche Cushman & Wakefield

JANVIER 2015

3

ÉDITORIAL

5ÉCONOMIE

18BUREAUX

32LOGISTIQUE

40

COMMERCES

56

GLOSSAIRE

2

ÉDITORIAL

ÉDITORIAL

Renouant avec des niveaux d’activité inédits depuis le début de la crise, 2014 aura été la troisième meilleure année de l’histoire pour le marché français de l’investissement. Si les acteurs nationaux ont conforté leur domination, les investisseurs étrangers, à l’origine d’opérations comptant parmi les plus importantes jamais enregistrées dans l’Hexagone, ont largement contribué à ce résultat. Leur demande soutenue et l’arrivée régulière de nouveaux entrants de nationalités diverses ont ainsi témoigné de l’ampleur des flux internationaux de capitaux et de leur influence déterminante dans la hausse des volumes investis en France et dans la majorité des pays européens. L’activité des utilisateurs est, elle, plus étroitement liée aux réalités locales ; celles d’un pays qui, en 2014, est passé pour l’homme malade de l’Europe aux yeux de nombreux observateurs, contrastant avec la vigueur retrouvée de l’économie britannique ou l’amorce de reprise observée dans certaines nations durement frappées par la crise ; celles d’un pays aussi dont l’instabilité du cadre fiscal et réglementaire – illustrée par le flou entourant l’adoption des lois ALUR et ACTPE – a pesé sur le développement des projets immobiliers d’entreprises ou d’enseignes par ailleurs affectées par la morosité persistante du climat des affaires et la stagnation de la consommation.

La dichotomie du marché français, distinguant des investissements en plein boom d’une activité locative plus chaotique, devrait a priori se prolonger en 2015. Plusieurs paramètres exogènes, comme la chute des cours du pétrole, la dépréciation de l’euro et la politique accommodante de la BCE, devraient pourtant insuffler de l’oxygène aux entreprises et aux ménages. La situation intérieure de la France pourrait également marquer un tournant. Ainsi, dans les circonstances exceptionnelles que vit le pays depuis les attentats de janvier 2015, et capitalisant sur l’esprit d’union nationale prévalant depuis lors, la défiance vis-à-vis de l’exécutif s’est quelque peu dissipée. Les partis de gouvernement pourraient aussi s’accorder davantage sur les priorités à fixer pour sortir le pays de l’ornière. Encore loin des profondes réformes que certains appellent de leurs vœux, les mesures proposées dans le cadre du projet de loi Macron devraient par exemple contribuer à améliorer la perception que les grands décideurs étrangers ont de la France : celle d’un pays moins imperméable au changement et offrant un cadre plus épanouissant à ses acteurs économiques, qu’il s’agisse des champions traditionnels du CAC 40 ou de ces nombreuses start-up très remarquées lors de grands salons high-tech.

Si tous ses problèmes sont encore loin d’être réglés, la France a donc sans doute rarement disposé, ces dernières années, d’une telle conjonction d’éléments favorables. De quoi nous donner des raisons de croire en un retour de la confiance plus rapide qu’espéré. Tel est en tout cas le préalable indispensable au redémarrage plus général de l’activité immobilière au-delà de la seule effervescence du marché de l’investissement, qui continuera lui de profiter en 2015 de la faiblesse des obligations et des taux d’intérêt.

Olivier GérardPrésident


3


ÉCONOMIE

ÉCONOMIE En 2014, le ralentissement des pays émergents et la stagnation de l’activité de la zone euro ont confirmé la morosité de la conjoncture économique internationale. Les BRICS1 en particulier ne font plus figure de piliers de la croissance : les derniers mois ont confirmé l’essoufflement de la Chine et les fragilités structurelles du Brésil et de l’Inde, et accru les difficultés d’une économie russe plombée par le conflit avec l’Ukraine et la baisse des cours du pétrole. Dans la zone euro, la croissance est restée faible dans la plupart des États. Le climat des affaires et le moral des ménages, sapés par plusieurs années de crise, n’y ont pas connu de redressement significatif tandis que le taux de chômage n’est guère éloigné de son plus haut historique de 2013. Cet enlisement a contrasté avec le dynamisme des économies américaine et britannique. Portés par la hausse des investissements des entreprises et la vigueur de la consommation des ménages, les États-Unis et le Royaume-Uni ont ainsi enregistré une croissance annuelle de leur PIB comprise entre 2 et 3 % et connu un très net redressement de leur marché du travail. Plus de 220 000 emplois ont ainsi été créés chaque mois aux États-Unis en 2014, tandis que le taux de chômage du Royaume-Uni a atteint son plus bas niveau depuis six ans.

En 2015, la reprise inégale et modeste amorcée en 2014 dans le monde devrait se raffermir et la croissance du PIB y atteindre 3,8 % contre 3,3 % en 20142. L’activité bénéficiera de plusieurs chocs positifs, à commencer par la forte baisse des cours du pétrole dont le prix du baril3 est passé pour la première fois depuis 2009 sous la barre des 50 dollars. Allégeant la facture énergétique des grands consommateurs d’or noir, ce recul pourrait contribuer à soutenir la consommation privée des pays de la zone euro. Leurs ménages profiteront en outre du niveau très bas de l’inflation et de l’assouplissement des politiques de rigueur budgétaire. Les exportations européennes devraient également tirer parti de la dépréciation de l’euro, de la politique accommodante de la BCE et du dynamisme économique des États-Unis. Ces différents éléments permettent de tabler sur une accélération de la croissance dont la

hausse, estimée à 1,1 % en 2015 puis 1,7 % en 2016, représenterait une amélioration non négligeable par rapport à la récession ou à la stagnation enregistrée depuis le début de la crise. Plusieurs facteurs de risques pourraient toutefois compromettre ce scénario, qu’il s’agisse des incertitudes entourant la tenue d’élections importantes en Grèce et en Espagne, de l’absence de résolution du conflit russo-ukrainien ou, encore, d’une remontée possible des cours du pétrole.

En dépit d’un rebond plus marqué qu’attendu au troisième trimestre, la croissance du PIB de la France est restée faible et même proche de 0 % sur l’ensemble de 2014. Pourtant, après trois années de quasi-stagnation, une reprise plus vigoureuse semble enfin se dessiner avec une hausse attendue de près de 1 % en 2015 et de 1,5 % en 2016. Le niveau très bas de l’inflation et la légère progression du pouvoir d’achat continueront notamment de soutenir la consommation privée. Les ménages profiteront en partie de la baisse des prix du pétrole mais aussi, pour les plus modestes d’entre eux, d’une moindre pression fiscale liée à la suppression de la première tranche d’impôt sur le revenu. La reprise plus marquée de la zone euro et la vigueur de la croissance aux États-Unis et au Royaume-Uni permettront aussi à la France de relancer ses exportations. En revanche, les effets de la baisse de l’euro seront limités par la structure même de ses échanges – sept des dix principaux partenaires commerciaux de la France sont européens – le renchérissement mécanique du coût des importations et le manque de compétitivité des entreprises hexagonales sur certains segments de marché. Si l’horizon se dégage un peu, les perspectives économiques de la France sont donc mitigées. Ses performances devraient, comme en 2014, être inférieures à la moyenne observée dans la zone euro et son climat des affaires rester bien en-deçà de sa moyenne de longue période. Malgré la hausse du nombre d’emplois aidés et les allègements de charges promis par le CICE, il ne faut dont pas compter sur une amélioration significative du marché de l’emploi ou du moral de Français par ailleurs affectés par les attentats de janvier 2015 et l’accroissement de la menace terroriste dans l’Hexagone.

Source : Commission européenne, Novembre 2014.

1Brésil, Russie, Inde, Chine.2Perspectives économiques de la Commission européenne, novembre 2014.3Baril de light sweet crude.

ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DE LA FRANCE

-5,0

-2,5

0,0

2,5

5,0

-5,0

-2,5

0,0

2,5

5,0

2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 P

Croissance du PIB (annuelle %) - échelle de gauche

Inflation (annuelle %) - échelle de droite

PRÉVISIONS ÉCONOMIQUES (ÉVOLUTION EN %)

Source : INSEE

PIB INFLATION % CHÔMAGE

2014 2015 2014 2015 2014 2015

FRANCE 0,3 0,7 0,6 0,7 10,4 10,4

ALLEMAGNE 1,3 1,1 0,9 1,2 5,1 5,1

ZONE EURO 0,8 1,1 0,5 0,8 11,6 11,3

ROYAUME-UNI 3,1 2,7 1,5 1,6 6,2 5,7

ÉTATS-UNIS 2,2 3,1 1,8 2,0 6,3 5,8

CHINE 7,3 7,1 2,4 2,4 - -

JAPON 1,1 1,0 2,8 1,6 3,8 3,8

MONDE 3,3 3,8 - - - -

5

6

23,8 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en France en 2014, loin des volumes enregistrés en 2013 (+ 57 %). Le marché a ainsi renoué avec des niveaux de performance inédits depuis le début de la crise, 2014 étant même la troisième meilleure année de l’histoire après 2007 (28,5 milliards d’euros) et 2006 (24,4 milliards). Cet excellent résultat tient avant tout à la concrétisation de grandes transactions réalisées par des investisseurs français et étrangers aux capacités d’investissement considérables, dans un contexte financier particulièrement favorable au compartiment immobilier en raison de la faible rémunération des marchés obligataires et d’une plus forte volatilité des marchés boursiers. L’activité a en outre bénéficié d’une offre plus abondante, alimentée par les arbitrages de certaines foncières et les échéances de fonds en liquidation. Si les investisseurs restent généralement très sélectifs, leurs critères de recherche ont parfois évolué au-delà du core, plusieurs acteurs se positionnant ainsi sur des biens à revaloriser ou présentant un risque locatif, ou ciblant les actifs sécurisés de secteurs moins établis.

INVESTISSEMENTLES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS


JANVIER 2015

VOLUMES INVESTIS

23,8 milliards d’euros ont été investis en France en 2014, soit une hausse de 57 % par rapport à 2013 et de 48 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Le premier semestre a été très dynamique : avec 12,8 milliards d’euros investis, il figure même parmi les trois meilleurs semestres de l’histoire après les premier et second semestres de 2007. Au second semestre 2014, l’activité a légèrement ralenti, avec 11 milliards d’euros investis dont 7,5 milliards au cours du seul quatrième trimestre.

416 transactions ont été recensées en France en 2014. Ce chiffre, supérieur à celui de l’année précédente (393), reste toutefois assez bas et légèrement inférieur à celui de 2012 (421). Cette tendance est principalement liée à la baisse du nombre d’opérations de plus petite taille : 312 opérations inférieures à 50 millions d’euros ont ainsi été enregistrées en 2014 contre 305 en 2013 mais 343 en 2012. Le créneau des opérations de taille intermédiaire est quant à lui assez stable, avec 50 transactions comprises entre 50 et 100 millions d’euros (52 en 2013 et 39 en 2012).

Les grandes transactions restent de fait le principal moteur du marché. Au nombre de 54 en 2014 contre 36 en 2013, les opérations de plus de 100 millions d’euros concentrent ainsi 68 % des volumes investis contre 48 % l’année précédente. Si le nombre de transactions comprises entre 100 et 200 millions d’euros est resté relativement stable (31 contre 26 en 2013), celui des opérations supérieures à 200 millions a en revanche fortement augmenté : au nombre de 23, elles ont totalisé 11,9 milliards d’euros contre seulement 10 totalisant 3,5 milliards en 2013. Trois de ces transactions de plus de 200 millions d’euros ont même dépassé le milliard (Cœur Défense et les portefeuilles Klépierre/Carmila et Risanamento), figurant ainsi parmi les plus importantes jamais réalisées en France. Ces opérations ont pu se traiter grâce à l’abondance des liquidités et un accès plus ouvert à la dette, les quotités empruntées atteignant souvent 70 % des sommes investies. En outre, elles ont impliqué diverses typologies d’acteurs (assureurs, fonds de pension, foncières, fonds d’investissement, privés, etc.) quand de telles transactions étaient surtout menées, avant la crise, par des fonds américains.

VOLUMES INVESTIS EN FRANCE

50 %Part des opérations de

plus de 200 millions d’euros sur l’ensemble des volumes investis

en France en 2014

(23 % en 2013)

12,2

17,5

24,4

28,5

13,0

7,8

11,0

16,5

14,9

15,2

23,8

0

5

10

15

20

25

30

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Moyenne 2004-2013 (16,1 mds €)

8

INVESTISSEMENT

Les ventes de portefeuilles ont également alimenté les volumes. Portant sur tous les types d’actifs, 46 opérations – dont sept de plus de 200 millions d’euros – ont en effet concentré 31 % de l’ensemble des sommes investies dans l’Hexagone (7,4 milliards). Si quelques « trophy assets » ont été échangés (portefeuille Étoile cédé par Risanamento pour 1,2 milliard), la mise sur le marché de ventes de portefeuilles a souvent permis à des investisseurs de se séparer d’actifs peu prisés à l’unité.

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE

Ile-de-France

L’Ile-de-France totalise 71 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. 17 milliards d’euros y ont été investis en 2014, soit une hausse de 53 % sur un an. C’est le marché le plus prisé des investisseurs et même la cible quasi exclusive des étrangers, dont 81 % du volume des acquisitions sont concentrés en région parisienne. La taille de son parc tertiaire, la présence de très nombreux sièges sociaux et la résistance de son économie, moins touchée par la crise que celle de la plupart des autres régions françaises, expliquent en particulier l’attractivité du marché des bureaux d’Ile-de-France. Les bureaux concentrent ainsi 77 % des montants investis en région parisienne en 2014, une part stable par rapport à l’année précédente (78 %). Mais les commerces ont connu un net regain d’intérêt : avec 3,3 milliards d’euros, les volumes investis sur ce segment de marché affichent une très forte hausse de 71 % sur un an. Cette excellente performance tient aux sept transactions de plus de 100 millions réalisées à Paris, qui ont porté sur plusieurs immeubles mixtes (portefeuille Étoile, Le Madeleine, 49-51 avenue George V, etc.) et actifs unitaires emblématiques (Beaugrenelle, flagship Chanel de l’avenue Montaigne, flagship Benetton du boulevard Haussmann, etc.). Enfin, la part des locaux industriels est de 4 % contre 5 % en 2013, malgré une hausse de 8 % des volumes investis d’une année sur l’autre.

Province

6,3 milliards d’euros ont été investis en province, soit une augmentation de 58 % par rapport à 2013. Ce volume est même en hausse de 75 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Les grandes transactions et les ventes de portefeuilles ont là encore joué un rôle moteur, dans le secteur des commerces en particulier. Dopés par plusieurs cessions de galeries et de centres commerciaux, les commerces ont ainsi représenté 70 % des montants engagés hors de l’Ile-de-France. Pénalisé par les difficultés du climat économique, des marchés locatifs souvent atones et une plus grande prudence des investisseurs, le marché des bureaux totalise quant à lui 1,3 milliard d’euros et représente seulement 21 % de l’ensemble des montants engagés en province (26 % en 2013 et 28 % en 2012). La répartition géographique des sommes investies en bureaux est en outre très inégale : l’agglomération lyonnaise en concentre près de la moitié (590 millions) grâce notamment à l’acquisition par la Caisse d’Épargne, pour plus de 200 millions, de la Tour Incity, plus grosse transaction unitaire recensée en 2014 hors de l’Ile-de-France.

ACTEURS

Les Français ont concentré 66 % des volumes investis dans l’Hexagone en 2014. Ils restent donc, et de loin, les investisseurs les plus importants. Présents sur tous les segments de marché, ils sont à l’origine de 33 des 54 opérations de plus de 100 millions d’euros, dont la plus importante recensée en 2014 (acquisition par Carmila d’un portefeuille de galeries Carrefour pour 1,4 milliard).

Comme en en 2013, les investisseurs institutionnels – assureurs, mutuelles et caisses de retraite disposant d’importantes liquidités – se sont une fois de plus distingués. Ces derniers ont privilégié de grands ensembles de bureaux neufs ou à construire en région parisienne, comme le campus de SFR à Saint-Denis (cédé à Predica et Aviva Investors), CityLights à Boulogne-Billancourt (cédé à Cardif) ou encore l’immeuble A9B dans la ZAC Rive Gauche à Paris (acquis par la CNP). Les SCPI et OPCI, dont les collectes ne cessent d’augmenter, ont également animé le marché des bureaux, avec l’acquisition par Primonial Reim de Grand Seine à Paris ou d’Ovalie à Saint-Ouen, l’achat par BNP Reim de Bord de Seine 2 à

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE ET TYPOLOGIES D’ACTIFS

% en volume / hors portefeuilles non divisibles

7% 10% 9%23%

32% 26%

70%51%

61% 64%

21% 26%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2014France

2013France

2014Province

2013Province

Bureaux Commerces Industriel

TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE

9

% en volume, tous produits

0 2 4 6 8 10 12

1-15 M€

15-50 M€

50-100 M€

100-200 M€

>200 M€

Mds

2013 2014

*


JANVIER 2015

Issy-les-Moulineaux, ou encore la cession à La Française de Jazz à Boulogne. Toutefois, ce sont d’autres types d’acteurs dont la part a le plus augmenté en 2014 : les foncières, dont les volumes investis ont été gonflés par les acquisitions de Carmila (près de 3 milliards d’euros), mais aussi les privés avec l’acquisition du centre commercial Beaugrenelle par un consortium réunissant Apsys, le groupe Madar et la Financière Saint James. De grands utilisateurs de bureaux, dans les secteurs de l’administration et de la banque-assurance, se sont aussi ajoutés à la liste des acteurs français les plus importants du marché, avec les acquisitions de SMABTP (futur siège dans le 15e), de la Caisse d’Épargne Rhône-Alpes (Tour Incity à Lyon), de la BRED (Urbagreen à Joinville-le-Pont) ou encore du ministère de l’intérieur (Garance dans le 20e).

Si les étrangers sont restés minoritaires en 2014 (34 % des sommes investies en France), ils ont toutefois été bien plus actifs que l’année précédente. De fait, leurs acquisitions ont totalisé 8,2 milliards, soit une forte hausse de 55 % par rapport à 2013. La liquidité du marché français, la qualité et la diversité de ses actifs immobiliers en font ainsi l’une des cibles incontournables des grands investisseurs internationaux, comme l’indique l’apparition constante de nouveaux entrants de nationalités diverses (le Néerlandais Syntrus Achmea, le Canadien Oxford Properties, le Coréen Igis Asset Management, le Japonais Mitsubishi, etc.).

La répartition des volumes investis par des étrangers confirme la domination des Européens (14 % des acquisitions en 2014). Les Néerlandais figurent en première place grâce à deux grandes transactions d’envergure totalisant près d’un milliard d’euros et illustrant le goût des investisseurs de ce pays pour les commerces : l’achat par Wereldhave d’un portefeuille de six centres commerciaux appartenant à Unibail-Rodamco pour 850 millions d’euros et la cession par Grosvenor à Syntrus Achmea du portefeuille Verano (boutiques de pied d’immeuble à Paris, Toulouse et Bordeaux). Les Allemands, principalement représentés par des assureurs et des fonds, arrivent en deuxième position. Très sélectifs, ils ont essentiellement porté leur dévolu sur de grands ensembles de bureaux ou des actifs mixtes sécurisés à Paris et en 1ère couronne (Arc de Seine dans le 13e acquis par Allianz, Les Ateliers du Parc à Clichy cédés à Deka, le 49-51 avenue George V dans le 8e acheté par Pramerica). Toutefois, ils se sont

% en volume, tous produits, France

ORIGINE GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEURS EN 2014

France66 %

Europe14 %

Amérique du Nord12 %

Moyen-Orient6 %

Asie2 %

La France n’est pas le seul marché d’Europe à avoir enregistré d’excellents résultats en 2014. Il en va de même pour de nombreux pays, confirmant l’ampleur des flux de capitaux, la volonté des grands investisseurs internationaux de diversifier leur allocation d’actifs et le statut de valeur refuge de l’immobilier à l’échelle de la planète. 215 milliards d’euros ont ainsi été investis en Europe en 2014, soit une progression de 26 % sur un an. Si les bureaux restent l’actif privilégié (45 % des volumes investis en Europe), les commerces ont, comme en France, connu une augmentation plus importante, passant de 40 milliards d’euros en 2013 à près de 50 milliards en 2014 (+ 24 %). La hausse des volumes a été importante au Royaume-Uni (74,6 milliards d’euros, soit + 15 %) et en Allemagne (40 milliards d’euros, soit + 31 %), permettant à ces deux pays de conserver leur position de leaders du marché européen. Les performances exceptionnelles du marché français lui permettent néanmoins de consolider sa troisième place devant la Suède.

Focus sur le marché européenLa France n’est pas le seul marché d’Europe à avoir enregistré d’excellents résultats en 2014. Il en va de même pour de nombreux pays, confirmant l’ampleur des flux de capitaux, la volonté des grands investisseurs internationaux de diversifier leur allocation d’actifs et le statut de valeur refuge de l’immobilier à l’échelle de la planète. 169 milliards d’euros ont ainsi été investis en Europe en 2014*, soit une progression de 22 % sur un an. Si les bureaux restent l’actif privilégié (57 % des volumes investis en Europe), les commerces ont, comme en France, connu une forte augmentation, passant de 40 milliards d’euros en 2013 à près de 50 milliards en 2014 (+ 24 %). La hausse des volumes a été relativement importante au Royaume-Uni (55,3 milliards d’euros, soit + 7 %) et en Allemagne (30,6 milliards d’euros, soit + 9 %), ces deux pays conservant donc leur position de leaders du marché européen. Les performances exceptionnelles du marché français lui permettent néanmoins de consolider sa troisième place devant la Suède.

Focus sur le marché européen

10

* Volumes investis en bureaux, commerces et locaux industriels.

INVESTISSEMENT

davantage distingués par leurs arbitrages : menées par des fonds contraints de faire face à leurs échéances, ces cessions ont permis d’alimenter l’offre proposée à la vente. Enfin, les Britanniques ont été les troisièmes investisseurs européens les plus actifs en France en 2014, confirmant leur intérêt pour des types de biens assez variés, plus ou moins sécurisés et situés au sein de secteurs géographiques relativement divers. Leur plus grande opération a porté sur la cession à Hammerson du centre Saint-Sébastien1 à Nancy. Ils ont également ciblé des bureaux à revaloriser, à l’exemple de l’acquisition par un fonds géré par Tristan Capital Partners de Cap West à Clichy, et plusieurs actifs industriels unitaires ou sous forme de portefeuilles (portefeuille Phoenix acquis par MStar, plateformes logistiques cédées à Segro et Standard Life en Ile-de-France et près de Marseille).

Plus présents qu’en 2013, les Nord-Américains ont représenté 12 % des montants engagés sur le marché français et sont à l’origine de la deuxième transaction la plus importante de 2014 (rachat par Lone Star de Cœur Défense pour 1,3 milliard d’euros). Il s’agit surtout de fonds américains de private equity aux capacités d’investissement importantes, qui se positionnent en priorité sur de grandes opérations supérieures à 100 millions d’euros. Ces fonds ciblent parfois des secteurs géographiques moins établis et des biens délaissés par les investisseurs core et moins faciles à financer, comme des locaux industriels de seconde main (portefeuille Loren acquis par Blackstone), des VEFA en blanc (Influence à Saint-Ouen acheté par Tishman Speyer) et de grands immeubles de bureaux à restructurer ou affichant des taux de vacance parfois élevés (Seine Office dans le 12e). Les investisseurs du Moyen-Orient représentent 6 % des montants investis en France. Ils se positionnent en priorité sur des actifs mixtes parisiens sécurisés par de longues périodes d’engagement, comme l’illustre l’achat par la famille Olayan du portefeuille Étoile. Enfin, la part des Asiatiques n’est que de 2 %, mais ne reflète pas leur appétit croissant pour le marché français. À l’affut d’opportunités sur le segment core, quelques nouveaux entrants ont ainsi fait leur apparition dans l’Hexagone (IGIS Asset Management, Mitsubishi) et pourraient être plus nombreux dans les mois à venir.

INVESTISSEMENTS EN BUREAUX

Volumes investis

14,4 milliards d’euros ont été investis en bureaux en 2014, soit 61 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. Cette part est moins élevée que l’année précédente (64 %), un recul qui ne traduit pas la désaffection des investisseurs pour les bureaux mais est exclusivement lié au boom des commerces. Ainsi, les volumes investis en bureaux en 2014 sont supérieurs de 48 % à ceux de 2013 et de 24 % par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Cette hausse s’est accompagnée d’une diversification des types de biens ou de secteurs géographiques ciblés par les investisseurs, même si les prises de risque restent mesurées. Si plusieurs VEFA ont été recensées, la plupart ont ainsi porté sur des ensembles neufs et bien desservis, pour la plupart sécurisés (A9B dans le 13e) et situés au sein de pôles tertiaires majeurs (CityLights à Boulogne), très prometteurs (Season dans la ZAC Clichy-Batignolles) ou assez peu offreurs (Influence à Saint-Ouen). Le marché des bureaux d’Ile-de-France est aussi resté, et de loin, le plus prisé avec 13,2 milliards d’euros investis en 2014, soit 91 % des sommes engagées en bureaux dans l’Hexagone et une hausse de 53 % d’une année sur l’autre.

Répartition géographique

6,4 milliards d’euros ont été investis en 2014 dans Paris intra-muros, dont 4 milliards dans le seul Quartier Central des Affaires (QCA). La hausse est de 71 % par rapport à 2013 et tient en grande partie à la concrétisation de plusieurs opérations d’envergure (12 de plus de 100 millions d’euros dont la vente du siège de Sanofi-Aventis au 54-56 rue La Boétie, la cession des bureaux de GrDF au 6 rue Condorcet ou encore la vente du 44-48 rue de Châteaudun, siège des Galeries Lafayette). Le prestige de son parc immobilier, sa position géographique centrale et son excellente accessibilité ont donc joué, une fois de plus et sans surprise, en faveur du QCA. Toujours prisé par nombre d’investisseurs français ou étrangers riches en fonds propres, ce secteur structurellement peu offreur a profité des opportunités représentées par les cessions d’immeubles

% en volume, tous produits, France

VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE

10,2

14,0

18,2

19,5

10,3

5,3

6,7

12,3

10,0

9,7

14,4

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

4

8

12

16

20

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Investissements en bureaux (Mds €) Part dans le volume total investi (%)

RÉPARTITION PAR TYPE D’INVESTISSEUR EN 2014

Foncières26%

Fonds d'investissement

21%Assureurs / Mutuelles

18%

SCPI/OPCI16%

Privés10%

Utilisateurs5%

Fonds souverains3% Promoteurs

1%

1 75 % de l’ensemble11


mixtes (Le Madeleine acquis par BlackRock, portefeuille Étoile) et d’ensembles restructurés (32 Blanche, L’Astorg). Enfin, le développement d’un nouveau quartier (ZAC Clichy-Batignolles dans le 17e) a permis d’alimenter le marché en produits neufs de qualité (Strato, Season) et de concrétiser l’extension géographique du QCA au-delà de ses frontières traditionnelles. Hors du QCA, l’activité du marché parisien a de même été soutenue par le succès d’autres quartiers en développement. C’est le cas de la ZAC Rive Gauche (Paris 13e), où 1,04 milliard d’euros ont été investis en 2014 (v. ci-contre). Il s’agit là de son plus haut historique, supérieur de 29 % au précédent record de 2004. Cette excellente performance explique l’augmentation de 30 % sur un an des montants engagés dans Paris Rive Gauche, un marché également animé par la cession à SMABTP de l’ancien Hôtel Pullman (Paris 15e) ou l’acquisition par Unofi Assurances de l’immeuble Atlantique 34 (Paris 14e).

Hors de Paris intra-muros, l’activité du marché d’Ile-de-France a été principalement soutenue par le dynamisme des grands secteurs tertiaires de l’ouest. Avec 1,9 milliard d’euros investis en 2014, La Défense enregistre sa meilleure année depuis le début de la crise – ce qui est aussi le cas de son marché locatif. Si ce résultat tient en grande partie à la vente de Cœur Défense, l’un des plus vastes ensembles de bureaux d’Europe, plusieurs autres transactions de plus de 100 millions d’euros ont aussi contribué au succès du quartier d’affaires (acquisition de la Tour Prisma par Invesco Real Estate pour le compte d’un fond de pension malaysien, cession à LaSalle Investment Management et Quantum Global Real Estate de la Tour Blanche, etc.). D’autres pôles tertiaires des Hauts-de-Seine se sont distingués, à l’exemple du Sud-Ouest où plus d’un milliard d’euros ont été investis. Après une année 2013 dynamique, ce dernier a de nouveau rencontré le succès en 2014 grâce aux cessions de grands immeubles existants (Bords de Seine 2 ou Quai Ouest à Issy-les-Moulineaux) et à l’appétit des investisseurs pour les offres neuves-restructurées du secteur (CityLights et Jazz à Boulogne). Contrastant avec la forte hausse des mètres carrés de bureaux loués en 2014, les volumes investis dans le Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO) ont en revanche diminué.

JANVIER 2015

Jazz - Boulogne-Billancourt (92)

La ZAC Rive Gauche – dont les premiers immeubles sont sortis de terre à la fin des années 1990 – a initialement été développée afin de favoriser un rééquilibrage de l’activité économique parisienne, traditionnellement concentrée dans l’ouest. Le succès de ce marché de grandes transactions, apprécié des utilisateurs de la banque-assurance et de l’administration et affichant aujourd’hui un très faible taux de vacance (4 % environ), ne s’est jamais démenti depuis lors. Illustré depuis 2009 par le maintien de ses valeurs de renégociation et l’écoulement rapide de ses offres de bureaux de seconde-main, son dynamisme tient également désormais à l’enthousiasme montré par de grands utilisateurs pour de nouvelles opérations à construire dans le cadre de l’extension du quartier, à l’image de la décision du Monde d’implanter son nouveau siège près de la gare d’Austerlitz ou de la prise à bail par SNI du projet A9B. L’acquisition de ce nouvel actif par la CNP fait partie des cinq transactions de plus de 100 millions d’euros enregistrées au sein de la ZAC Rive Gauche en 2014. Parmi ces transactions figurent un autre projet à développer (Panorama acquis par Icade et La Mondiale) et trois immeubles existants : Arc de Seine acquis par Allianz, Grand Seine acheté par Primonial Reim et le France acquis par Gecina.

Une année record pour la Zac Rive Gauche

AB9 - Paris 13e

12


INVESTISSEMENT

EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE BUREAUX EN 2014

Peu d’opérations supérieures à 100 millions d’euros y ont été enregistrées (Les Ateliers du Parc à Clichy acquis par Deka etc.), l’activité portant en grande partie sur des transactions de taille intermédiaire (Tour Aviso à Puteaux, Cap West à Clichy ou Seine Étoile à Suresnes).

Le Nord de l’Ile-de-France a été le marché le plus dynamique en dehors de Paris et des Hauts-de-Seine. 1,3 milliard d’euros y ont été investis, un volume dont l’importance s’explique par la finalisation de plusieurs transactions supérieures à 50 millions d’euros à Saint-Ouen (Influence, Ovalie) et Saint-Denis (Spallis, Dyonis) mais surtout par la cession du nouveau siège de SFR. Cet ensemble, dont la deuxième tranche sera livrée en 2015, a été cédé pour près de 700 millions d’euros, constituant ainsi la plus grande transaction jamais enregistrée dans le Nord. Une telle opération confirme également le goût des investisseurs pour les campus, actifs neufs de qualité loués à de grands utilisateurs et sécurisés par des baux long-terme. Après avoir gonflé les volumes du Sud 1ère Couronne en 2013 (Eco-campus Orange à Châtillon), de nouvelles cessions de campus expliquent aussi la bonne performance de certains secteurs de 2e couronne en 2014 (campus Carrefour à Massy acquis par Predica pour environ 380 millions d’euros). Les

performances des autres pôles tertiaires d’Ile-de-France sont en revanche mitigées. Avec 403 millions d’euros en 2014, les volumes affichent une baisse de 55 % sur un an dans le Sud 1ère couronne, tandis que 262 millions d’euros seulement ont été investis dans l’Est.

Avec 1,3 milliard d’euros, les volumes investis en bureaux en province affichent une hausse de 18 % par rapport à 2013 mais ne constituent que 8 % des sommes engagées en France sur cette typologie d’actif. L’agglomération lyonnaise a concentré 45 % de ce volume grâce à l’acquisition des 40 000 m² de la Tour Incity. Majoritairement réalisées par les SCPI et les OPCI, les autres transactions d’envergure sont le plus souvent comprises entre 20 et 70 millions d’euros et portent pour la plupart sur des actifs situés dans les plus grandes métropoles de l’Hexagone (acquisition du siège de Safran à Toulouse par Crédit Agricole Assurances, d’Europrogramme à Marseille par Primonial ou encore des Arcuriales à Lille par Swiss Life Reim).

*Actifs mixtes

ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M€) SURFACE (M²)

Cœur Défense La Défense (92) JV Lehman Bros Holdings, Atemi, GE Pension Trust Lone Star 1280 182 000

Portefeuille Étoile* Paris (75008, 75009) Risanamento The Olayan Group 1160 76 500

Campus SFR Saint-Denis (93) Vinci Immobilier, SFR Predica, Aviva Investors 680 134 000

Campus Carrefour Massy (91) Colony Capital Predica 380 (est.) 81 000

CityLights Boulogne-Billancourt (92) BNP Paribas Promotion Cardif 375 (est.) 40 000

54-56 rue La Boétie Paris (75008) Kanam IGIS Asset Management 350 (est.) 21 000

32 Blanche Paris (75009) Carlyle Oxford Properties / Hines 263 21 100

A9B Paris (75013) Kaufman & Broad CNP / DTZ Investors conf. 23 000

Tour Incity Lyon (69) Sogelym Steiner, Dixence Caisse d'Épargne Rhône-Alpes 240 42 300

6 rue Condorcet Paris (75009) Blackstone SFL 230 25 600

Liberté & Coupole Charenton-Le-Pont (94) Natixis Foncière des Régions 162 38 000

Tour Blanche La Défense (92) Perella Weinberg Real Estate LaSalle Investment Management, Quantum Global 161 25 800

Ovalie Saint-Ouen (93) Aviva Investors, Capital Continental Primonial Reim 100 15 100

Eastview Bagnolet (93) Pramerica HSBC Reim 98 26 900

Jazz Boulogne-Billancourt (92) Eurosic La Francaise AM 70 7 000

46 rue La Boétie Paris (75008) Invesco Real Estate MEC (Mitsubishi) 35 2 400

13

INVESTISSEMENTS EN COMMERCES

Volumes

Avec 7,7 milliards d’euros, le marché français des commerces a connu en 2014 la meilleure année de son histoire et pulvérisé son précédent record de 2007 (+ 60 %). Les commerces représentent 32 % des montants investis dans l’Hexagone, soit près du double de la performance moyenne des dix dernières années (18 %). Ce résultat exceptionnel confirme l’attractivité d’une typologie d’actif auréolée de sa réputation de valeur refuge. En outre, le marché a bénéficié d’un afflux d’offres très variées, illustrant la poursuite des arbitrages d’acteurs désirant recentrer leur patrimoine sur des biens de plus grande taille (Unibail-Rodamco, Klepierre) ou d’autres types de produits que les commerces (Gecina). Enfin, le boom des volumes investis en commerces est également la conséquence des vastes mouvements de réorganisation qui ont récemment animé le secteur, à l’exemple de la création de Carmila ou de la fusion entre Klépierre et Corio. Dans ce contexte, la multiplication des grandes ou très grandes transactions n’est pas une surprise. Ainsi, 14 transactions supérieures à 100 millions d’euros (contre 7 en 2013) ont représenté 78 % des montants engagés en commerces. Cinq de ces opérations sont même supérieures à 500 millions et, totalisant, 4,5 milliards d’euros, concentrent à elles seules près de 60 % de l’activité.

Typologies d’actifs

Ces cinq transactions de plus de 500 millions d’euros portent sur des galeries et des centres commerciaux. Toutes tailles d’opérations confondues, ce segment de marché a capté 72 % des sommes engagées en immobilier de commerces en 2014. Cette part élevée tient principalement aux arbitrages des foncières, réalisés sous forme de cessions d’actifs unitaires (Beaugrenelle cédé par Gecina) ou de portefeuilles (acquisition par Carmila et Wereldhave de centres Unibail-Rodamco). Ces opérations ont permis d’échanger divers


JANVIER 2015

VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE

1,2

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1,2

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3,3

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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%)

1,2

1,9

2,3

4,8

1,2

1,9

3,6

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3,6

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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%)

5opérations de plus de 500 millions d’euros ont concentré 60 % de l’ensemble des

volumes investis en commerces en 2014

14

types de biens, des grands centres régionaux (Beaugrenelle à Paris, Docks Vauban au Havre) aux galeries d’hyper (portefeuille Carrefour cédé par Klepierre à Carmila, galerie du Cotentin cédée à Ciloger) en passant par des sites de taille intermédiaire (Rivétoile à Strasbourg, Côté Seine à Argenteuil). Enfin, plusieurs transactions ont confirmé l’intérêt de certaines catégories d’investisseurs pour des biens à revaloriser, à l’image de l’acquisition par KKR/Seefar d’un portefeuille de quatre centres commerciaux en région parisienne et en province (Ivry Grand Ciel, Espace du Palais à Rouen) ou de la vente à Orion Capital Manager de Domus à Rosny-sous-Bois.

Totalisant 1,5 milliard d’euros, les volumes investis en rues commerçantes en 2014 sont stables d’une année sur l’autre, même si le nombre total de transactions a quant à lui augmenté (66 contre 54 en 2013). Paris concentre sans surprise la grande majorité des montants engagés sur ce segment de marché (82 %). Illustrant l’appétit de grands investisseurs français et étrangers pour les produits core de la capitale, plusieurs opérations emblématiques ont rythmé l’année écoulée. Certaines ont porté sur des immeubles mixtes de l’ouest parisien, comme Le Madeleine, Le Rossini, le 49-51 avenue George V ou les immeubles mixtes du portefeuille Étoile. Privilégiés par les enseignes pour renforcer leur visibilité et promouvoir leur image, les flagships des artères les plus renommées ou les plus fréquentées ont aussi fait l’objet d’une forte demande, illustrée par la cession à Thor Equities du magasin Benetton au 51-53 boulevard Haussmann et les transactions réalisées dans le secteur du luxe (Louis Vuitton à Saint-Germain-des-Prés, portefeuille Étoile). En dépit d’un contexte de marché moins porteur, la rareté des meilleurs emplacements continue par ailleurs d’inciter les plus grands groupes du luxe à sécuriser leur

réseau au travers d’acquisitions de boutiques (Chanel au 51 avenue Montaigne). Les plus grandes artères de province sont également restées très prisées, à l’image de l’acquisition par le néerlandais Syntrus Achmea du portefeuille Verano et de la réalisation de quelques transactions de moindre envergure (New Yorker et La Halle rue Serpenoise à Metz, Armand Thiery rue Sainte-Catherine à Bordeaux, Sandro rue Edouard Herriot à Lyon, etc.).

Avec 590 millions d’euros, les volumes investis en 2014 sur le marché français des parcs d’activités commerciales sont en baisse de 40 % par rapport à 2013. Ce recul est principalement imputable à la chute des externalisations. Les acquisitions de retail parks ont également été très peu nombreuses, reflétant un manque d’offres de qualité proposées à la vente alors même que les investisseurs, toujours très sélectifs, ciblent en priorité ce type de produits. Les transactions significatives de 2014 incluent ainsi plusieurs actifs existants et sécurisés – comme ceux dont Realis a fait l’acquisition dans la zone de la Croix Blanche – ainsi que quelques ensembles récents ou en cours de développement mais situés au sein de grandes zones de périphérie bien identifiées (White Parc à Orgeval, Saint-Max Avenue dans la zone de Creil-Saint-Maximin).


INVESTISSEMENT

Rivétoile - Strasbourg (67)5 Avenue des Ternes - Paris 17e (Portefeuille Verano)

15

INVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS

Volumes investis

Avec 1,7 milliard d’euros investis – soit 7 % de l’ensemble des montants engagés en France en 2014 – le marché des locaux industriels affiche une hausse de 13 % sur un an et connaît une augmentation continue des volumes depuis 2009. Comme en 2012 et 2013, les ventes de portefeuilles ont joué un rôle décisif : 14 opérations de ce type – parmi lesquelles quelques portefeuilles paneuropéens – ont ainsi été répertoriées pour un total de

1,05 milliard d’euros (62 % de l’ensemble des montants engagés en industriel). Parmi les plus importants portefeuilles échangés en 2014 figurent les sites logistiques cédés par Foncière des Régions à Blackstone (portefeuille Loren) et les locaux d’activités acquis par MStar auprès de Tamar Capital (portefeuille Phoenix). Plusieurs transactions de taille intermédiaire, comprises entre 50 et 100 millions d’euros, ont aussi été recensées : au nombre de sept, elles totalisent 512 millions d’euros contre 4 totalisant 230 millions en 2013 (acquisition par Etche et KKR du portefeuille Cloud, portefeuille de trois plateformes logistiques cédé par Internos Global Investors à CBRE Global Investors, etc.).

Les bonnes performances du marché des locaux industriels confirment l’appétit des grands pure players du secteur. Attirés par des taux de rendement plus élevés et à l’origine des plus grandes transactions, les fonds anglo-saxons (Blackstone, KKR, MStar, CBRE Global Investors, etc.) se sont encore distingués en 2014, expliquant la part importante des investisseurs étrangers sur l’ensemble des volumes investis en industriel (60 %). Représentant 32 % des acquisitions, les Nord-Américains ont notamment bénéficié des arbitrages de fonds allemands (SEB Immobilien Investment) ou d’acteurs français (Foncière des Régions). Ces derniers ont été moins présents à l’acquisition (40 % des volumes investis), principalement représentés par les foncières (Argan, Foncière Atland, Etche), les SCPI et OPCI (Amundi, BNP Paribas Reim, Corum AM) et les investisseurs privés.


JANVIER 2015

VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS EN FRANCE

* actif mixte / ** estimation

EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE COMMERCES EN 2014

TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M€)

SURFACE (M²)

Galerie Portefeuille (56 galeries) France Klépierre Carmila 1 379 –Centre commercial Portefeuille (6 centres) France Unibail-Rodamco Carmila 931 128 000

Centre commercial Portefeuille (6 centres) France Unibail-Rodamco Wereldhave 850 202 500

Centre commercial Beaugrenelle Paris (75015) Gecina, SCI Pont de Grenelle

Apsys, Foncière du Rond Point, Financière Saint-James 700 50 000

Pied d'immeuble Le Madeleine* Paris (75001) Blackrock NBIM 425 29 700

Pied d'immeuble Flagship Chanel Paris (75008) Privé Chanel 140 600

Centre commercial Saint-Sebastien (75%) Nancy (54) Axa Real Estate Hammerson 130 24 000

Pied d'immeuble Portefeuille Verano Paris, Bordeaux, Toulouse Grosvenor Syntrus Achmea / BNP

Paribas Reim 130 9 400

Centre commercial Portefeuille (4 centres) France Corio Seefar / KKR 104 55 300

Pied d'immeuble Rossini* Paris (75009) Inovalis, Pitch Promo-tion Aviva Investors 98 6 300

Centre commercial Domus Rosny-sous-Bois (93) Rabo Real Estate Orion Capital Managers 70 62 000

Galerie Grand Cap (extension) Le Havre (76) Immochan Amundi 50 13 000

Retail park White Parc Villennes-sur-Seine (78) Codic DeAWM 35 11 600

0,8

2,6

2,1

3,2

1,5

0,6 0,

7 0,8

1,3 1,

5 1,7

0%

20%

40%

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100%

0

1

2

3

4

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Investissements en industriel (Mds €) Part dans le volume total investi (%)

16

**


INVESTISSEMENT

EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS INDUSTRIELS EN 2014

TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M€)

SURFACE (M²)

Logistique Portefeuille Loren France Foncière des Régions Blackstone 380 619 000

Parc industriel Portefeuille Phoenix France Tamar Capital MStar 103 167 000

Locaux d'activités Portefeuille Cloud France BNP Paris Reim Etche, KKR 87 174 000

Logistique Portefeuille Ile-de-France, Lyon Carval Investors IDI Gazeley 83 200 000

Locaux d'activités Portefeuille* France Groupe Elis Fonciere Atland,

Groupe Tikehau 80 267 000

Logistique Plateforme Maisons du Monde Saint-Martin de Crau (13) Tristan Capital Partners Segro 69 116 000

Logistique Portefeuille Mer (41), Satolas & Saint-Priest (69) Internos Global Investors CBRE Global

Investors 59 104 000

Typologie d’actifs et répartition géographique

Avec 1,1 milliard d’euros, la part des entrepôts sur l’ensemble des volumes investis en industriel en 2014 s’élève à 65 %. Le marché de la logistique a continué de profiter d’une demande soutenue pour de grandes plateformes neuves ou récentes, principalement situées au sein de vastes bassins de consommation et à proximité des grands axes de communication. Les quatre grands pôles de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille) concentrent une part conséquente de l’activité, à l’exemple de l’acquisition par CBRE Global Investors d’une plateforme de 25 000 m² louée à Rexel à Saint-Vulbas ou de la cession à Goodman d’une plateforme logistique de 20 500 m² sur le port de Gennevilliers. Toutefois, 2014 peut également être considérée comme l’année de la percée du marché des locaux d’activités dont les volumes ont enregistré une hausse de 72 % sur un an. Ce net rebond tient essentiellement à la signature de plusieurs portefeuilles (Phoenix, Cloud, etc.) et à quelques opérations de sale and leaseback (cession par le groupe Elis de 17 actifs totalisant 270 000 m²).

TAUX DE RENDEMENT

Les taux de rendement prime ont enregistré une nouvelle compression en 2014, s’établissant respectivement à 4 % et 3,5 % pour les actifs de bureaux et les commerces parisiens. La baisse des taux s’est également poursuivie dans quelques grands pôles tertiaires de 1ère couronne (Hauts-de-Seine, Nord) et de 2e couronne.

La fin d’année 2014 aura également vu la baisse des taux directeurs, l’Euribor 3 mois s’établissant à 0,08 % en moyenne au mois de décembre. Les emprunts d’État long terme (OAT 10 ans) sont quant à eux passés sous le seuil symbolique des 1 % (0,92 % en

moyenne en décembre). Si le faible niveau de l’OAT, conjugué à la forte concurrence entre investisseurs, a accéléré la compression des taux de rendement, la rentabilité des actifs immobiliers reste néanmoins largement supérieure aux emprunts d’état sans risques.

PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

Les perspectives économiques de la France et de la zone euro ne promettent au mieux qu’une légère amélioration de la conjoncture en 2015. Par ailleurs, l’instabilité du contexte réglementaire et fiscal devrait continuer d’alimenter la prudence, limitant en particulier les projets immobiliers des utilisateurs. Le marché français n’en restera pas moins dynamique. La très forte demande des investisseurs déjà présents dans l’Hexagone, l’arrivée constante de nouveaux entrants et la masse des capitaux disponibles promettent ainsi une année 2015 animée et des volumes sans nul doute supérieurs à la moyenne décennale.

JANVIER 2014 JANVIER 2015

BUREAUXParis (QCA) 4,25 4,00

Province (Lyon) 5,90 5,75

COMMERCESBoutiques 3,75 3,50

Centres commerciaux 5,00 4,50

Retail parks 6,00 5,75

INDUSTRIELLogistique 7,25 6,75

Locaux industriel 8,25 7,75

MOYENNE 5,77 5,43

TAUX DE RENDEMENT PRIME EN FRANCE (%)

* Sale and leaseback / ** estimation

17

**

Le marché des bureaux d’Ile-de-France s’est timidement redressé en 2014, avec une demande placée en hausse de 15 % par rapport à 2013 mais inférieure de 8 % à la moyenne des dix dernières années. Après un premier semestre dynamique, l’activité s’est progressivement étiolée en raison de l’allongement des prises de décision d’utilisateurs échaudés par la morosité du climat économique. D’autres facteurs ont pu jouer, comme le flou entourant certaines dispositions de la loi ACTPE ou l’ampleur des efforts consentis par les bailleurs. Mais si les négociations se sont parfois durcies, elles ont également été mises à profit par de nombreux utilisateurs pour moderniser leur immobilier tout en réduisant leurs coûts, expliquant le succès de quelques pôles tertiaires de l’ouest disposant d’une offre de bureaux de qualité, abordables et bien situés.

BUREAUXLES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS


JANVIER 2015

DEMANDE DES UTILISATEURS

Évolution de la demande placée

2 010 003 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2014. Supérieur de 15 % à celui de 2013 (1 743 102 m²), ce volume reste loin des performances record du milieu des années 2000 et inférieur de 8 % à la moyenne des dix dernières années (2 179 962 m²). La hausse de 9 % sur un an du nombre de transactions n’est pas non plus le signe d’une amélioration significative des conditions de marché : avec 2 213 mouvements recensés en 2014, il s’agit même, après 2013, du chiffre le plus bas de la décennie. Enfin, le moteur que constitue traditionnellement le segment des grandes transactions semble également enrayé : 74 opérations de plus de 4 000 m² ont ainsi été recensées en 2014 contre 66 un an plus tôt mais 89 en moyenne chaque année depuis dix ans. Totalisant 911 730 m², celles-ci représentent tout de même 45 % du volume de la demande placée totale (41 % en 2013). Comme l’année précédente, et à l’exception du projet développé pour Veolia à Aubervilliers, les très grandes opérations clés en main ont encore fait défaut, elles qui avaient régulièrement gonflé les volumes entre 2009 et 2012 (Crédit Agricole à Montrouge, Thalès à Gennevilliers, Carrefour à Massy, SFR à Saint-Denis, etc.).

Les ventes utilisateurs n’ont pas non plus permis de dynamiser l’activité. En dépit de la finalisation d’opérations importantes comme les 45 000 m² acquis par Safran à Châteaufort ou l’achat par SMABTP de son nouveau siège dans le 15e arrondissement, leur volume a accusé une baisse de 14 % par rapport à 2013 principalement liée à la forte chute du nombre de petites et moyennes transactions. Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt et le caractère refuge de l’immobilier n’ont donc pas compensé l’attentisme des TPE et PME. Parfois affectées par des problèmes de financement, celles-ci ont aussi pu être découragées par le niveau élevé des prix de l’immobilier dans certains secteurs de région parisienne et par des divergences de vues avec les vendeurs.

Demande placée selon la qualité de l’offre

En 2014 les utilisateurs ont montré un goût plus prononcé pour les grandes surfaces de bureaux rénovées. Constituant une alternative de choix pour nombre d’entreprises soucieuses de réduire leurs coûts sans pour autant transiger sur la qualité du bien et de leur adresse, celles-ci ont concentré 24 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² contre 14 % en 2013. Leur succès a également contribué au dynamisme de quelques grands pôles tertiaires de l’ouest comme le QAO (Henner au 14 boulevard du Général Leclerc à Neuilly-sur-Seine, SNCF-Geodis dans Espace Seine à Levallois-Perret) ou La Défense (Dalkia dans la Tour Europe).

DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE (M²)

1 937 6382 049 452

2 791 6222 656 443

2 357 403

1 752 665

2 091 864

2 321 082

2 098 351

1 743 102

2 010 003

44% 43%

51%42% 49%

45%51% 45% 50%

41%45%

2 3172 498

2 893

3 306

2 784

2 314 2 264

2 590

2 271

2 0332 213

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %) Nombre de transactions

DEMANDE PLACÉE SELON LA QUALITÉ DE L’OFFRE*

64% 61%69% 67%

77%65% 66% 66% 67% 73%

64%

12% 21%15%

27%13%

23%15% 11%

15%14%

24%

24%18% 16%

6% 10% 12%19% 23% 16% 13% 12%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Neuve/restructurée Rénovée Seconde main

24 %

Tour Europe – La Défense (92)

20

*Transactions supérieures à 4 000 m2.

L’augmentation de la part des immeubles rénovés a mécaniquement fait diminuer celle des surfaces neuves-restructurées. Celles-ci n’en restent pas moins, et de loin, les plus prisées puisqu’elles représentent encore 64 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² (73 % en 2013). Lié à la finalisation de quelques projets clés-en-main (Veolia à Aubervilliers, Eiffage à Vélizy, etc.), ce succès tient également à la commercialisation très en amont d’ensembles de plus de 20 000 m², comme la prise à bail par le ministère de l’Intérieur du Garance dans le 20e ou la location par L’Oréal d’Ecowest à Levallois. Plusieurs projets de bureaux accompagnant le développement ou la poursuite d’opérations d’aménagement urbain ont également rencontré le succès, à l’exemple de la deuxième phase du Trapèze à Boulogne-Billancourt (Carrefour Property dans Ardeko) ou, à Paris, des ZAC Clichy-Batignolles (Klesia dans Rezo et Strato), Rungis (Mutuelle Générale dans Pushed Slab) et Rive Gauche (SNI dans A9B).

Motivations des utilisateurs

Ceux qui tablaient sur un redémarrage de l’économie française dès 2014 ont assez vite déchanté. L’absence de croissance – estimée par l’INSEE à 0,4 % pour l’ensemble de l’année – s’est ainsi accompagnée de nouvelles destructions d’emplois et d’une stagnation du taux de chômage en Ile-de-France.

Dans ce contexte, le nombre limité d’opérations d’extension n’a guère surpris. Celles-ci n’ont constitué que 6 % des mouvements supérieurs à 4 000 m² en 2014 accompagnant, dans de rares cas, la croissance d’entreprises dans des secteurs d’activité dynamiques comme les nouvelles technologies (Aldebaran Robotics dans Nouvel Air à Issy-les-Moulineaux, Salesforce dans l’ancien siège d’Alcatel au 3 avenue Octave Gréard dans le 7e). Mais les mouvements enregistrés sur le marché ont surtout montré que la tendance était, bien plus qu’à la prise à bail de surfaces supplémentaires, au regroupement et à la rationalisation des sites d’entreprises pressées de réduire leurs charges et de préserver leur rentabilité. Ces mouvements ont constitué 88 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² en 2014. Le coût du poste de travail est pourtant loin d’être le seul critère pris en compte lors d’un déménagement, comme l’indique le nombre très limité de mouvements


BUREAUX

49%

39%

6%

3% 3%

Regroupement-Consolidation

Rationalisation

Extension

Fusion/Scission

Divers

DEMANDE PLACÉE PAR MOTIVATION (> 4 000 M²)

24 %Part des surfaces

rénovées dans le volume de la

demande placée > 4 000 m² en

2014

(14 % en 2013)

21


JANVIER 2015

de délocalisation loin du cœur de l’agglomération ou de prises à bail de grandes surfaces de seconde-main. L’immobilier fait ainsi l’objet d’une approche plus globale destinée à améliorer la productivité des équipes et l’image de l’entreprise, ou lui permettre de continuer à recruter les employés les plus talentueux. De fait, les facteurs humains sont davantage pris en compte, traduisant l’implication croissante des RH et confirmant l’importance donnée au confort des espaces de travail, à la qualité du quartier environnant et à son accessibilité.

Quelques utilisateurs ont profité d’opérations de fusion pour regrouper leurs équipes à Paris (Klesia dans Rezo et Strato, Paris 17e, Public System/Hopscotch au 23-25 rue Notre-Dame-des-Victoires, Paris 2e) et d’autres se sont rapprochés du cœur de l’agglomération (Wolters Kluwer dans le Colisée IV). Mais plusieurs entreprises ont aussi pris le chemin inverse, réduisant le nombre de leurs sites au profit de grandes surfaces de bureaux parfois plus excentrées mais de meilleure qualité, comme le nouveau siège de Veolia à Aubervilliers ou celui de La Mutuelle Générale dans le 13e (Pushed Slab). Relativement nombreux en 2014, les mouvements d’utilisateurs ayant décidé de quitter le QCA sont également emblématiques d’une approche opportuniste de l’immobilier et des compromis réalisés à l’occasion d’un déménagement (v.tableau page 23). Les départs de quartiers prestigieux ou centraux ont ainsi été compensés par la prise à bail de biens leur permettant de disposer de bureaux efficients et moins onéreux tout en conservant une adresse de qualité (Groupe Henner et Groupe M à Neuilly, Fimalac/Webedia à Levallois, Fromageries Bel à Suresnes, Euronext à La Défense) et, parfois, parisienne (ministère de l’Intérieur dans le Garance).

Répartition géographique de la demande placée

En 2014, les résultats du marché parisien ont été mitigés. Avec 676 526 m², le volume de la demande placée dans la capitale a enregistré une hausse de 11 % par rapport à 2013 mais est resté inférieur de 12 % à la moyenne des dix dernières années.

Dans le QCA, l’activité a été particulièrement irrégulière. Ainsi, plus de la moitié des onze transactions de plus de 4 000 m² finalisées en 2014 l’ont été sur le seul premier trimestre. L’année a donc débuté en fanfare, marquant l’accélération des prises de décision d’utilisateurs désirant tirer parti de quelques opérations de restructuration pour optimiser leur immobilier (Cheuvreux au 55 boulevard Haussmann, Clifford Chance au 1-5 rue d’Astorg). Mais cette dynamique ne s’est pas prolongée après le premier trimestre. Malgré quelques prises à bail importantes (Fast Retailing dans Louvre Saint-Honoré, Generali au 2-4 rue Pillet-Will), l’attentisme des utilisateurs a repris le dessus. Confrontées à l’arrivée à échéance de leur bail, certaines entreprises ont par ailleurs privilégié une renégociation à un déménagement, à l’exemple de plusieurs grands cabinets d’avocats de la place (Linklaters, De Pardieu Brocas Maffei, etc.). En outre, le ralentissement observé sur le segment des grandes surfaces n’a pas été compensé par un regain d’activité des petites et moyennes entreprises. Plus exposées aux difficultés économiques, celles-ci ont été peu mobiles en 2014, avec un nombre de transactions de moins de 4 000 m² nettement inférieur à la moyenne des dix dernières années (- 10 %).

D’autres secteurs que le QCA ont surtout pâti d’une forte pénurie de bureaux de qualité. C’est le cas du 7e arrondissement, exclusivement animé en 2014 par la location par Salesforce de l’ancien siège d’Alcatel au 3 avenue Octave Gréard et dont l’activité

3 avenue Octave Gréard – Paris 7e

140 %

61 %

35 %27 % 21 %

13 %

- 2 % - 6 %

- 26 %

- 38 %- 42 %

- 150 %

- 100 %

- 50 %

0 %

50 %

100 %

150 %

La D

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Paris

Rive

Gau

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QAO

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Paris

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Paris

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Sud

1ère

cou

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e

DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE ÉVOLUTION 2013-2014 (%)

22


BUREAUX

UTILISATEUR COMMUNE D’ARRIVÉE | SECTEUR SECTEUR D’ACTIVITÉ SURFACE M²Ministère de l’Intérieur Paris 20 | Paris Centre Est Administration 26 200Fromageries Bel Suresnes | QAO Industrie-Distribution 16 500Groupe Henner Neuilly-sur-Seine | QAO Banque-Assurance 12 800Fimalac/Webedia Levallois-Perret | QAO Communication 12 000Groupe M Levallois-Perret | QAO Communication 12 000La Française AM Paris 6 | Paris Rive Gauche Banque-Assurance 10 000Euronext Courbevoie | La Défense Banque-Assurance 10 000Salesforce Paris 7 | Paris Rive Gauche IT 5 500Hi Media Paris 12 | Paris Centre Est IT 3 500Groupon Courbevoie | La Défense IT 3 500Open Levallois-Perret | QAO IT 3 000

EXEMPLES SIGNIFICATIFS DE MOUVEMENTS D’ENTREPRISES QUITTANT LE QCA*

sur le créneau des surfaces de plus de 4 000 m² est quasiment à l’arrêt depuis l’absorption de quelques grands ensembles restructurés (103 Grenelle, 23-25 rue de l’Université, Laennec, etc.). Ce manque de vigueur a contrasté avec le dynamisme de secteurs plus excentrés de la capitale. Les grandes transactions enregistrées dans quelques zones d’aménagement (SNI dans la ZAC Rive Gauche, Klesia dans la ZAC Clichy-Batignolles, Pushed Slab dans la ZAC Rungis) et certains quartiers essentiellement résidentiels (Ministère de l’Intérieur dans le Garance) ont ainsi permis de limiter la chute de la demande placée à Paris, mais aussi illustré la déconcentration progressive de son marché des bureaux.

Dans l’ouest de l’Ile-de-France, l’activité a principalement dépendu de l’assouplissement des conditions de bail, de grandes entreprises profitant des efforts consentis par les bailleurs pour écouler une offre de qualité relativement abondante.

Cette tendance a été particulièrement marquée dans le QAO. Avec 336 830 m² placés dont 58 % sur des surfaces de plus de 4 000 m², ce dernier a connu sa meilleure année depuis 2008. La répartition géographique de la demande placée a toutefois été très inégale, Levallois-Perret concentrant à elle seule 43 % des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs du secteur. Avec 145 867 m² placés, Levallois atteint même son plus haut historique : cinq immeubles de plus de 4 000 m² y ont été pris à bail, qu’il s’agisse d’offres neuves-restructurées permettant à certains utilisateurs « historiques » de moderniser leurs bureaux et de regrouper leurs équipes (L’Oréal dans Ecowest et So Ouest Plaza), ou de grands immeubles sièges rénovés et aux loyers compétitifs permettant d’attirer les entreprises d’autres communes (SNCF-Geodis dans Espace Seine, Fimalac/Webedia dans Le Libertis). D’autres

communes du QAO ont été le théâtre de transactions significatives. C’est le cas de Rueil-Malmaison, où les prises à bail par Ingerop et Amex Voyages ont absorbé le solde de Green Office II, mais aussi celui de Neuilly, qui a connu sa meilleure année depuis 2004 et attiré de grands utilisateurs parisiens grâce aux opportunités constituées par l’arrivée ou le retour sur le marché de grands ensembles restructurés (Groupe M dans Silvergreen) et rénovés (Groupe Henner au 14 boulevard du Général Leclerc).

Après une très mauvaise année 2013 – la pire de la décennie – le marché de La Défense est également revenu au premier plan. Avec 231 933 m² placés, le quartier d’affaires a signé une performance quasi record depuis 2001, situant 2014 au même niveau que 2006 et 2008. Au nombre de 13, les mouvements de plus de 4 000 m² ont totalisé 171 925 m² soit 74 % de la demande placée totale du secteur. Mais le segment des petites et moyennes surfaces a

*Transactions réalisées en 2014.

23

Carpe Diem – La Défense (92)


également été dynamique : le volume placé sur des bureaux de moins de 4 000 m² est en hausse de 31 % sur un an et se situe à son niveau le plus haut depuis 2007. Les baisses de valeur consenties par les bailleurs ont joué un rôle déterminant : elles expliquent l’absorption rapide d’une offre abondante et diversifiée constituant autant d’opportunités pour les entreprises de La Défense désireuses de s’étendre (Ernst & Young dans First) ou de regrouper leurs employés tout en modernisant leur immobilier (KPMG dans Eqho, HSBC dans Cœur Défense, AXA IM dans Majunga). Le renforcement de la capacité de rétention du quartier d’affaires s’est doublé d’une force d’attraction accrue auprès d’utilisateurs d’autres pôles tertiaires. Confirmant le bien-fondé du plan de relance de La Défense, les nouvelles offres du secteur ont ainsi rencontré le succès – la prise à bail par Thalès d’une partie de Carpe Diem lui permettant par exemple de s’offrir un site prestigieux et performant en matière de consommation énergétique et de confort. Les entreprises de communes voisines des Hauts-de-Seine ou de Paris, à la recherche de solutions immobilières flexibles, centrales et peu chères, ont aussi privilégié La Défense, à l’exemple d’Euronext dans Praetorium, de Dalkia dans la Tour Europe ou de Tarkett dans la Tour Initiale.

Contrairement au QAO ou à La Défense, la plupart des secteurs de report de première couronne ont joué un rôle mineur en 2014 en dépit d’un contexte économique pourtant favorable aux recherches d’économies des utilisateurs. Le succès de La Défense et les efforts réalisés par ses propriétaires ont notamment pesé sur les performances de la Boucle de Seine, dont la demande placée a affiché son plus bas niveau depuis 2005. Aucune transaction de plus de 4 000 m² n’y a été enregistrée (une première depuis l’an 2000), l’activité y ayant été principalement soutenue par l’écoulement de surfaces de taille intermédiaire au sein d’immeubles livrés depuis quelques années et offrant des coûts d’occupation très compétitifs (Front Office et O² à Asnières). Disposant d’un nombre bien plus limité d’opportunités de surfaces neuves disponibles, l’Est 1ère

couronne s’est également distingué par l’atonie de son marché des bureaux. Le Nord a en revanche tiré son épingle du jeu. Avec un

volume placé de 160 643 m², certes gonflé par les 45 000 m² du nouveau siège de Veolia Environnement à Aubervilliers, ses performances ont été dans la lignée des dix dernières années. Le rythme des commercialisations pourrait toutefois s’y essouffler dans les prochains mois compte-tenu de l’offre restreinte de bureaux neufs à Saint-Denis mais aussi de l’absorption des grands ensembles rénovés de Saint-Ouen (Mondial Assistance dans Eurosquare II).

Demande placée selon le secteur d’activité

L’administration, la banque-assurance et l’industrie-distribution ont continué de représenter la majorité de l’activité en 2014, soit 75 % de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² en Ile-de-France contre une moyenne de 71 % entre 2004 et 2013.

La part de l’administration a toutefois fortement chuté d’une année sur l’autre, passant de 25 % en 2013 à 9 % un an plus tard. Ce secteur n’a de fait été à l’origine que de six grandes transactions totalisant moins de 80 000 m2 – son niveau le plus bas depuis 2001. Ces mouvements ont en outre majoritairement animé le marché parisien, qui a concentré 80 % de ce volume grâce à la réalisation de deux opérations de plus de 20 000 m² : la prise à bail par SNI d’A9B dans la ZAC Rive Gauche et la location par le ministère de l’Intérieur du Garance dans le 20e, nouvelle illustration de la tendance de l’État à relocaliser ses services vers l’est de la capitale, après une première installation du ministère de l’Intérieur sur 35 400 m² dans Le Lumière (Paris 12e) et la construction pour le ministère de la Justice d’un bâtiment de 32 000 m² dans le Parc du Millénaire (Paris 19e). Les mouvements émanant de la fonction publique territoriale ont en revanche été inexistants, à l’exception de la prise à bail par la Région Ile-de-France de près de 6 000 m² dans l’immeuble Nord Pont en raison de l’évacuation de ses agents de la Tour Montparnasse. Après une année 2014 marquée par la tenue des élections municipales, d’autres échéances électorales (départementales et régionales) pourraient encore peser sur la mobilité de l’administration en 2015 malgré la nécessaire rationalisation de son parc immobilier.

JANVIER 2015

DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR D’ACTIVITÉ (> 4 000 M²)

9%

28%

9%10%

38%

2% 4%

AdministrationBanque-AssuranceCommunicationConseilIndustrie-DistributionIt-TelecomServices

DEMANDE PLACÉE À LA DÉFENSE

107 437

214 328

233 349

214 602

232 498

156 106145 925

108 634

158 804

96 509

231 933

79%

77% 68% 70%77%

81%66%

51%

79%

53%

74%

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %)

24

Les utilisateurs de l’industrie-distribution ont en revanche nettement dominé le marché des bureaux en 2014. Leurs 24 mouvements de plus de 4 000 m² ont concentré 38 % de la demande placée totale sur ce créneau de surface contre 22 % en 2013. Ils ont également été, comme à leur habitude, à l’origine des plus grandes transactions recensées en Ile-de-France, avec quatre mouvements supérieurs à 30 000 m² dont les deux prises à bail par L’Oréal d’Ecowest et de So Ouest Plaza à Levallois. Le géant des cosmétiques, qui a également absorbé le solde de Nuovo à Clichy en 2014 après y avoir loué 25 000 m² l’année précédente, a ainsi accéléré la réorganisation de son immobilier, après la réalisation d’un nouveau centre de recherche à Saint-Ouen en 2012 ou le développement d’une vaste plateforme logistique récemment livrée au nord de Roissy.

Comme ceux de l’industrie-distribution, les utilisateurs de la banque-assurance ont vu leur part progresser d’une année sur l’autre (de 25 % en 2013 à 28 % en 2014). Le volume placé dont ils sont à l’origine a même bondi de 50 %. Certaines grandes banques françaises restent particulièrement actives. Ainsi, après avoir lancé l’extension de ses campus de Montrouge et Guyancourt en 2013, le Crédit Agricole a de nouveau pris à bail plusieurs grandes surfaces, lui permettant de consolider sa position d’entreprise la plus consommatrice de surfaces de bureaux au cours des cinq dernières années (v. tableau ci-dessus). Le secteur bancaire s’est également distingué en 2014 par plusieurs transactions renforçant le statut de pôle financier majeur de La Défense, au travers de mouvements de consolidation (HSBC dans Cœur Défense) ou grâce à l’arrivée d’acteurs préalablement installés à Paris et dans d’autres secteurs géographiques (Euronext dans Praetorium, Banque de France dans Eqho). À l’exception du Groupe Henner, dont la décision de quitter le QCA pour Neuilly s’est ajoutée à d’autres départs depuis 2011 (Allianz et Euler Hermès vers La Défense, Apria RSA vers Montreuil), les assurances et les mutuelles ont elles majoritairement animé la capitale en 2014 (Klesia dans le

17e, Generali et Covéa dans le 9e, La Mutuelle Générale dans le 13e), montrant leur attachement à un marché parisien dont elles demeurent un acteur historique.

Enfin, de grandes sociétés de conseil et les avocats ont continué de privilégier le QCA (DLA Piper dans le Laffitte-La Fayette, Clifford Chance au 1-5 rue d’Astorg, McKinsey & Company au 90 Champs-Élysées) et La Défense (KPMG dans Eqho), tandis que quelques entreprises ont renforcé la position de cluster de la communication du Sud Ouest (Solocal dans CityLights à Boulogne) et du QAO (Groupe M à Neuilly).

VALEURS LOCATIVES

S’établissant à 750 €/m²/an à la fin de 2014, le loyer prime d’Ile-de-France accuse une légère baisse de 1 % d’une année sur l’autre. Ce recul tient essentiellement au nombre limité de transactions portant sur des actifs prime neufs-restructurés (McKinsey & Company au 90 Champs-Élysées, Olivier Wyman au 1 rue Euler, Holman Fenwick Willan dans l’Astorg). La raréfaction de telles offres s’est de fait accentuée, incitant notamment les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée, comme le conseil, la finance ou les nouvelles technologies à reporter leur demande sur des biens rénovés de grande qualité pour rationaliser leur immobilier ou s’étendre tout en conservant une adresse dans les plus beaux quartiers de la capitale (Clifford Chance dans le 8e, Salesforce dans le 7e).

Mais le marché des biens d’exception est loin d’être représentatif des tendances observées dans le reste de l’Ile-de-France. La grande hétérogénéité des valeurs locatives demeure plus que jamais la règle, celles-ci pouvant varier fortement dans un même secteur en fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et de la stratégie de commercialisation du propriétaire. Toutefois, les


BUREAUX

*Une seule transaction enregistrée sur la période.

LES UTILISATEURS LES PLUS CONSOMMATEURS DE SURFACES DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE (2009-2014)RANG UTILISATEUR SECTEUR D’ACTIVITÉ1 Crédit Agricole Banque-Assurance2 Thalès Industrie-Distribution3 SFR* IT4 France Telecom/Orange IT5 BNP Paribas Banque-Assurance6 Carrefour Industrie-Distribution7 SNCF Secteur Public8 Groupe BPCE Banque-Assurance9 L’Oréal Industrie-Distribution10 EDF Industrie-Distribution

LOYERS PRIME PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE (€/M²/AN) ENTRE 2013 ET 2014

753

680

498 488463

429

310292

310

257

746

667

511478

450426

305 290 287

240

0 €/m²

100 €/m²

200 €/m²

300 €/m²

400 €/m²

500 €/m²

600 €/m²

700 €/m²

800 €/m²

Paris QCA Paris RiveGauche

La Défense Quartierd'Affaires

Ouest

Sud Ouest Paris CentreEst

Nord Boucle deSeine

Sud 1èrecouronne

Est

2013

2014

25


mesures d’accompagnement ont généralement été un élément déterminant des relations entre preneurs et bailleurs. Révélant l’octroi de franchises de loyer plus importantes et soulignant l’écart entre valeurs faciales et valeurs économiques, les utilisateurs ont ainsi profité de conditions de négociation généralement plus avantageuses. Certains propriétaires ont également fait preuve de davantage de souplesse pour conserver leurs locataires.

Faute d’une embellie plus prononcée du climat économique, d’une accélération franche de la demande et d’une absorption plus rapide de l’offre, ces caractéristiques devraient encore peser sur les conditions de négociation entre bailleurs et preneurs en 2015. L’adoption récente de la loi ACTPE devrait en revanche contribuer à clarifier les relations entre les deux parties, témoignant d’un certain équilibre s’agissant de la répartition des charges, travaux, impôts et taxes.

OFFRE DISPONIBLE

Après avoir atteint un niveau historiquement haut au 1er trimestre 2014 (4 426 621 m²), le volume de l’offre disponible à moins de six mois a amorcé sa décrue et s’établit désormais à 4 190 958 m². Liée à l’absence de grands ensembles mis sur le marché et à la finalisation de quelques grandes transactions de plus de 10 000 m², la baisse a donc été de 5 % sur les trois derniers trimestres. Le taux de vacance en Ile-de-France est désormais de 7,8 %, positionnant l’agglomération parisienne bien en-deçà des niveaux atteints dans les principales métropoles européennes à l’exception de Central London (10,1 % à Bruxelles, 11,4 % à Francfort, 14,9 % à Milan, etc.).

Les derniers mois n’ont pas pour autant gommé les écarts importants entre les différents secteurs tertiaires d’Ile-de-France. Si le marché de Paris intra-muros demeure relativement sous-offreur, hors du QCA en particulier, les solutions sont en revanche abondantes et assez diverses dans quelques marchés de l’ouest comme la Boucle de Seine (avec un taux de vacance de 14,1 %) ou le QAO (12,2 %). Le volume de l’offre disponible à moins de six

mois reste également élevé à La Défense et très nettement supérieur aux niveaux observés avant la crise (+ 234 % par rapport à 2008) en raison des effets conjugués des libérations et de la livraison de plusieurs grands ensembles tertiaires neufs-restructurés. Toutefois, le quartier d’affaires affiche désormais, avec 12 %, un taux de vacance sensiblement en-deçà de ce qu’il était à la fin de 2013 (14,1 %).

L’accélération de l’absorption des actifs neufs-restructurés en 2014 s’est logiquement accompagnée d’une détérioration de la qualité du stock, à La Défense comme dans l’ensemble de l’Ile-de-France. À l’échelle de la région, leur part ne représente ainsi plus que 25 % du volume total de l’offre disponible à moins de six mois. Dans Paris intra-muros, cette part tombe même à 14 %. Quant à l’offre rénovée, son volume s’est stabilisé, affichant une très légère hausse de 2 % sur un an après la forte augmentation de 30 % constatée entre la fin de 2010 et la fin de 2013.

TOUR D’HORIZON DE L’OFFRE FUTURE

Paris : un nombre limité d’offres de qualité à court terme

C’est dans les secteurs les plus prestigieux de la capitale que le nombre de solutions immobilières est, sans surprise, le plus limité. Dans le quartier de l’Étoile, l’offre restructurée de plus de 10 000 m² à l’horizon 2016 n’est ainsi constituée que du 3-5 Friedland, après la location partielle du 1 rue Euler. Une fois cette offre absorbée – et compte-tenu de l’absence de solutions de report dans le 7e arrondissement – les utilisateurs les plus captifs du 8e arrondissement confrontés à l’échéance de leur bail pourraient dès lors être plus nombreux à renégocier.

Cette pénurie d’offres restructurées devrait également favoriser l’écoulement des surfaces de seconde-main les plus qualitatives du QCA, principalement constituées des 13 500 m² de Capital 8 ou des 15 000 m² libérés par Clifford Chance dans Vendôme-Saint-Honoré. D’autres solutions existent toutefois pour des utilisateurs

JANVIER 2015

ÉVOLUTION DE L’OFFRE DISPONIBLE EN ILE-DE-FRANCE

341

368

1

313

311

3

279

467

6

329

076

4 410

310

9

406

605

3

372

090

2

386

938

0

436

796

5

419

095

8

57%54%

54%56%

58% 58%57% 57%

57%54%

25%20% 25%

30% 27% 25%24% 23%

25% 25%

7,1

6,5

5,7

6,6

8,0 7,9

7,17,4

8,27,8

0,0 %

1,0 %

2,0 %

3,0 %

4,0 %

5,0 %

6,0 %

7,0 %

8,0 %

9,0 %

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

3 500 000

4 000 000

4 500 000

5 000 000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Total stock dont … ...surfaces >4000 m² ...stock neuf/restructuré (toutes surfaces) Taux de vacance à moins de 6 mois

PHOTOGRAPHIE DE L’OFFRE À VENIR D’ICI 2017

1 101 619

443 320 406 713

88 524

1 417 205

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000

1 600 000

1 800 000

2 000 000

2015 2016 2017Volume d'offres probables > 10 000 m²Volume d'offres certaines > 10 000 m²Moyenne du volume de transactions >10 000 m² des 5 dernières annéesMoyenne du volume de transactions >5 000 m² des 5 dernières années

1 101 619

443 320 406 713

88 524

1 417 205

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000

1 600 000

1 800 000

2 000 000


1 101 619

443 320 406 713

88 524

1 417 205

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000

1 600 000

1 800 000

2 000 000


26


BUREAUX

moins dépendants du prestige de leur adresse. À quelques exceptions près, celles-ci sont majoritairement concentrées dans la « Cité financière ». Deux offres restructurées de 10 000 m² et plus y seront disponibles en 2015 : les 27 000 m² de #Cloud et le 24 Drouot. Mais les solutions devraient y être plus nombreuses et bien plus diverses à partir de 2016, en raison de l’ampleur des surfaces libérées par de grands utilisateurs historiques du QCA, comme la finance dans le quartier des grands boulevards (Generali boulevard Haussmann, Allianz rue Richelieu) ou le secteur public dans celui de la gare Saint-Lazare (SNCF). Ces offres seront à terme complétées par les deux projets de restructuration emblématiques du 1er

arrondissement, la Samaritaine et la Poste du Louvre.

Ce potentiel important, concentré dans quelques arrondissements, pourrait inciter les propriétaires à échelonner les lancements. Cela dit, la qualité de certains programmes, l’amélioration générale de l’environnement de l’est du QCA (montée en gamme de la Samaritaine et du quartier des Halles, centre commercial de la gare Saint-Lazare, etc.) et la pénurie affectant l’ouest parisien contribueront à coup sûr à faire de la Cité financière l’un des principaux moteurs du marché parisien dans les années à venir. Le QCA bénéficiera également de l’arrivée à maturité du secteur Clichy-Batignolles. L’absorption rapide de Rezo et Strato et l’intérêt exprimé en amont par les utilisateurs pour de futures offres à livrer d’ici 2017 indiquent en effet que ce quartier devrait remporter un franc succès auprès d’utilisateurs parisiens, ce malgré le report à 2019 de la mise en service du prolongement de la ligne 14 du métro. La ZAC Clichy-Batignolles pourrait également offrir une adresse parisienne aux entreprises de communes du QAO comme Levallois-Perret ou Neuilly-sur-Seine, dont nombre d’offres de qualité ont été absorbées en 2014.

3-5 Friedland – Paris 8e

Après 750 000 m² en 2013, les chantiers de bureaux achevés en 2014 en Ile-de-France ont totalisé un peu plus de 800 000 m². Ce volume, concentré à un peu plus d’un tiers dans le QAO et à La Défense, est constitué à 62 % d’offres commercialisées en partie ou en totalité (Majunga à La Défense, Green Office II à Rueil, Pushed Slab à Paris, etc.) et de vastes campus clés en main (première tranche du nouveau siège de SFR à Saint-Denis, nouveau siège de Carrefour à Massy, etc.). En 2015, le volume des livraisons sera bien plus important et sans doute assez proche du record de 2009 (1,3 million de mètres carrés). Le marché ne sera pas pour autant submergé par une vague de bureaux vides, seuls 30 % des 1,2 million de mètres carrés attendus cette année étant encore disponibles. Ce volume compte en effet plusieurs clés en main d’envergure (ministère de la Défense à Balard, bâtiment Eole sur Evergreen à Montrouge, restructuration menée pour Sanofi à Gentilly, deuxième tranche du nouveau siège de SFR à Saint-Denis). Quelques grands ensembles ont en outre déjà été pré-commercialisés, comme CityLights à Boulogne (Solocal), So Ouest Plaza à Levallois (L’Oréal) ou encore le Garance dans le 20e (Ministère de l’Intérieur). Les opportunités seront encore moins nombreuses après 2015 : sur les 575 000 m² actuellement en cours de construction pour une livraison prévue en 2016, moins de 200 000 m² sont en effet encore disponibles (le 10 Grenelle à Paris, White à Montrouge, etc.).

L’activité de construction en Ile-de-France

27


Comme dans le QCA, le nombre de grandes offres de qualité demeure très limité à court terme dans Paris Centre Est et Paris Rive Gauche. La pénurie s’annonce même durable dans le 7e. D’autres arrondissements de la rive gauche pourraient en revanche retrouver l’équilibre dès 2015. C’est le cas du 15e, dont l’offre de qualité sera gonflée par diverses opportunités liées à la mise sur le marché de biens restructurés de secteurs centraux (10 Grenelle, 43-45 quai de Grenelle) et à la concrétisation de grands programmes prévus aux abords des Maréchaux (Quadrans). Ces différentes offres pourraient attirer un large spectre d’utilisateurs originaires de quartiers plus ou moins prestigieux de la capitale, leur donnant l’occasion de regrouper leurs équipes tout en modernisant leur immobilier. Cette même logique contribuera sans aucun doute au succès des nouvelles offres progressivement développées à partir de 2016 dans la ZAC Rive Gauche, dans les secteurs Austerlitz et Tolbiac (Panorama, Eléments, Austerlitz) et, à plus long terme, Masséna-Bruneseau (Duo).

L’ampleur de l’offre à venir dans Paris Rive Gauche contraste avec la situation durable de pénurie dans Paris Centre Est. L’offre de qualité y est principalement constituée de quelques opérations ponctuelles de restructuration dans des quartiers centraux et résidentiels (Parisquare dans le 11e, Archives dans le 3e) ou de projets de création dans des arrondissements périphériques. Tempo et le Parc du Millénaire 4 devraient ainsi profiter de l’arrivée à maturité de grandes zones d’aménagement urbain à la faveur du développement de programmes résidentiels et commerciaux d’envergure et de la mise en service de la gare Rosa Parks sur la ligne E du RER. Très prisé des utilisateurs mais doté d’un parc d’IGH vieillissants et peu efficients, le secteur de la Gare de Lyon ne propose en revanche aucune offre certaine de grande surface avant, au mieux, 2017.

La Défense : une offre moins fournie à moyen terme

Si La Défense demeure l’un des marchés les mieux pourvus d’Ile-de-France, nul doute que les solutions offertes aux utilisateurs y seront plus limitées et moins diversifiées à moyen terme. De fait, la multiplication récente et à venir du nombre de grandes transactions promet l’écoulement d’une partie significative du stock, lequel ne sera pas regarni par de nouvelles surfaces neuves-restructurées avant la fin de 2017 et la commercialisation, entre autres offres, des 50 000 m² de la tour Trinity. D’ici là, La Défense restera probablement l’un des moteurs du marché des bureaux d’Ile-de-France compte-tenu de la grande qualité des programmes disponibles, qu’ils soient neufs (D2 et le solde de First, Majunga et Carpe Diem), rénovés ou de seconde-main (Cœur Défense).

Pourvu que les conditions de bail y restent suffisamment attractives, de telles offres devraient renforcer la capacité de rétention de La Défense, mais aussi permettre d’y attirer les entreprises de secteurs moins pourvus, plus onéreux et offrant moins de possibilités

d’extension, comme Paris. Certaines des meilleures offres de La Défense représenteront de même une solution de report pour les utilisateurs de pôles établis du QAO, comme Levallois ou Neuilly, dont le stock s’est nettement asséché en 2014 même si quelques solutions de qualité demeurent (Alegria à Neuilly).

Les solutions, pour l’instant multiples et disparates, de La Défense pourraient aussi demeurer une concurrence pour certaines offres de Boulogne-Billancourt et d’Issy-les-Moulineaux, même si les transactions de 2013 et 2014 ont confirmé que ces deux villes réussissaient généralement à retenir leurs utilisateurs (Solocal dans Citylights, Boursorama dans You). Les solutions de bureaux neufs-restructurés de plus de 10 000 m² y sont toutefois, et de plus en plus, limitées. Ce type de surface ne compte ainsi plus que trois offres disponibles à Boulogne d’ici la fin de 2016 : les 33 000 m² d’In & Out, les 15 800 m² de Kinetik, premier projet livré dans le cadre de la deuxième phase du Trapèze avec Ardeko, et les 10 800 m² du Cristallin. La pénurie peut sembler plus marquée à Issy, où le volume de l’offre neuve ou restructurée ne représente plus que 10 % de l’ensemble du stock de la commune. L’offre supérieure à 10 000 m² y sera toutefois alimentée à court et moyen termes par quelques opérations de restructuration (Lemnys) et les libérations de grands ensembles (Sequana, ex-siège de Coca-Cola). Aux

JANVIER 2015

Tour D2 – La Défense (92)

28


BUREAUX

opportunités offertes à plus long terme à Boulogne (secteur du Trapèze, Ile Seguin) s’ajoutent en outre plusieurs projets potentiels à Issy, à l’exemple des IGH à développer en bord de Seine. De telles opérations pourraient attirer de grandes entreprises du secteur, conduisant à de nouvelles libérations et creusant le fossé avec une offre de surfaces de seconde-main peu efficientes.

Un contexte de marché favorable aux marchés de report ?

La concurrence exercée par les pôles les plus établis sur les marchés de report devrait demeurer, du moins à court terme, assez vive. Plusieurs actifs rénovés ou de seconde-main de La Défense (Between, Pacific, etc.) pourraient ainsi être mis à profit par les utilisateurs de pôles tertiaires proches moins établis pour moderniser leur immobilier à moindre coût tout en bénéficiant d’une adresse plus prestigieuse. Les efforts consentis par les bailleurs, la qualité des offres et l’amélioration de l’environnement immédiat de certaines communes pourraient toutefois permettre à certains immeubles du QAO (Green Office Spring à Nanterre) et aux offres de la Boucle de Seine proches de La Défense (West Plaza à Colombes, Défense Autrement à La Garenne Colombes) de mieux tirer leur épingle du jeu après une année 2014 atone.

D’autres secteurs de report pourraient être plus attractifs, comme certaines communes du sud des Hauts-de-Seine qui jouissent d’une bonne image, d’une offre neuve relativement importante et compétitive, et d’une accessibilité renforcée par l’extension de la ligne 4 du métro ou la ligne 6 du tramway. Les marchés de Montrouge (Fairway, White) et Châtillon (Area Prima) s’affirment à cet égard comme des solutions crédibles pour les utilisateurs de secteurs tertiaires voisins plus établis et très peu offreurs comme le sud de la capitale ou Issy-les-Moulineaux. Quelques secteurs du sud de l’Ile-de-France, plus excentrés, mais moins onéreux et qui bénéficieront également, à terme, d’une meilleure accessibilité ont également de bonnes cartes en main. Théâtre de transactions significatives en 2014 (Neopost dans Résonance, Sonovision dans Aristide), Bagneux offre par exemple un potentiel de développement important lié à la réalisation de grandes opérations d’aménagement (ZAC Victor Hugo) et au prolongement de la ligne 4 du métro.

L’amélioration de l’accessibilité est, de fait, un puissant facteur d’attractivité. S’il est loin d’être acté, le prolongement de la ligne 10 du métro jusqu’à Ivry-sur-Seine a ainsi été mis à l’étude, ce qui pourrait favoriser à plus long terme le développement de projets tertiaires sur le site des anciens entrepôts du BHV.

D’autres secteurs devraient, au nord et à l’est – et à plus court terme – demeurer un report naturel pour des utilisateurs cherchant à réduire leurs coûts et à profiter de la proximité d’une ligne de métro. C’est le cas des meilleures offres du nord des Hauts-de-Seine (Pointe Métro 2 à Gennevilliers) ou de certaines communes de Seine-Saint-Denis comme Bobigny (Ecocité), qui bénéficieront notamment de la raréfaction de l’offre de qualité à Saint-Denis, où un seul immeuble neuf sera disponible en 2015 (Coruscant). Elles pourraient également profiter de la réduction du nombre d’opportunités à Saint-Ouen, où l’offre future neuve-restructurée de plus de 10 000 m² à l’horizon 2016 est essentiellement représentée par un projet de 13 600 m² localisé sur le site de l’ancien siège de CRIT aux portes de Paris. L’Est est, pour finir, le marché de report le moins offreur d’Ile-de-France. Dans l’attente du lancement d’Altaïs Evolution à Montreuil, ce secteur ne propose ainsi, dans les deux à trois prochaines années, qu’un seul immeuble de plus de 20 000 m² (Tour 9 à Montreuil).

PERSPECTIVES

Compte-tenu d’une croissance modeste de l’économie et du nombre encore relativement important d’opportunités offertes aux entreprises pour rationaliser leur immobilier, plusieurs des tendances observées en 2014 devraient rester d’actualité ces prochains mois. 2015 pourrait donc faire figure d’année de transition, avant un redémarrage probablement plus marqué de l’activité en 2016. D’ici là, la raréfaction progressive de l’offre neuve-restructurée aiguisera l’appétit des entreprises pour les grandes surfaces rénovées de qualité disponibles et pourrait même, dans les secteurs les moins offreurs, amorcer un rééquilibrage des rapports de force entre bailleurs et utilisateurs.

West Plaza – Colombes (92)

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JANVIER 2015

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LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE

A6

A10

Boulevard Périphérique

I

II

III

IV

VVI

VII

VIII

IX X

XI

XII

XIIIXIV

XV

XVI

XVIIXVIII

XIX

XX

Arcueil

Gentilly Le Kremlin

Bicêtre

Cachan

Ivry-sur-Seine

Villejuif

Charenton-le-Pont

Vincennes

Fontenay-sous-Bois

Nogent-sur-Marne

St-Mandé

Champigny-sur-Marne

St-Denis

St-Ouen

Tremblay-

en France

VillepinteAulnay-sous-Bois

Le Blanc-Mesnil

Le Bourget

Drancy

Rosny-sous-Bois

Neuilly-Plaisance

Neuilly-sur-MarneMontreuil

Bagnolet

La Courneuve

Aubervilliers

Pantin

Les Lilas

Le Pré- St-Gervais

Noisy-le-Grand

Villeneuve-la-Garenne

Gennevilliers

Colombes

La Garenne-Colombes

Bois-Colombes

Asnières- sur-

Seine

Courbevoie

Rueil-Malmaison

Suresnes

Puteaux

Clichy

ParisLevallois-

PerretNeuilly-

sur-Seine

Saint-Cloud

Boulogne-

Billancourt

Issy-lesMoulineaux

Sèvres

MeudonChâtillon

Vanves

Malako� Montrouge

Bagneux

Roissy-en-France

Bobigny

Nanterre

La Seine

LaDéfense

Gonesse

Bezons

Sud Ouest

Sud

Quartier des A�aires de l’Ouest (QAO)

Est

Boucle de Seine

Nord

Paris QCA

Paris Rive Gauche

Paris Centre Est

La Défense

SECTEUR DEMANDE PLACÉE (M²) LOYER PRIME (€/M²/AN) TAUX DE VACANCE (%)

2014 2013 2014 2013 2014 2013PARIS QCA 398 636 404 813 746 753 7,9 7,7PARIS CENTRE EST 121 476 107 321 426 429 6,5 5,3

PARIS RIVE GAUCHE 156 414 97 427 667 680 5,7 5,3LA DÉFENSE 231 933 96 509 511 498 12 14,1QAO 336 830 265 934 478 488 12,2 13,4BOUCLE DE SEINE 36 717 58 929 290 292 14,1 17,1SUD OUEST 160 312 170 566 450 463 11 10,3EST 34 637 46 956 240 257 7,7 7,4NORD 160 643 119 297 305 310 7,2 7,6SUD 76 292 131 310 287 310 10,1 9,4AUTRES SECTEURS 296 113 244 040 234 248 5,1 6,0

TOTAL ÎLE-DE-FRANCE 2 010 003 1 743 102 750 753 7,8 8,2

INDICATEURS DU MARCHÉ DES BUREAUX DANS LES DIFFÉRENTS SECTEURS D’ÎLE-DE-FRANCE


BUREAUX

”

2,24 millions de m² d’entrepôts ont été loués ou vendus aux utilisateurs en France en 2014. En légère hausse de 3 % sur un an, ce volume a été gonflé, comme l’année précédente, par les projets menés pour les chargeurs de la grande distribution, soucieux de rationaliser et de moderniser leur supply-chain grâce au développement d’opérations clés en main de grande envergure. Plusieurs de ces opérations ont notamment alimenté les marchés de Paris et de Lyon qui, après une année 2013 atone, ont connu un net regain de forme permettant de compenser les performances plus mitigées de la plupart des autres pôles logistiques de l’Hexagone.

LOGISTIQUELES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS


JANVIER 2015

DEMANDE DES UTILISATEURS

Motivations des utilisateurs

Totalisant 2 240 000 m², les volumes placés en 2014 dans l’Hexagone sont en très légère hausse de 3 % sur un an et supérieurs de 9 % à la moyenne des dix dernières années. Il s’agit, après 2011, du niveau le plus haut enregistré depuis le début de la crise. L’augmentation du volume de la demande placée s’est accompagnée d’une hausse de 10 % du nombre total de transactions. Les plus grandes transactions jouent un rôle particulièrement important : totalisant près de 530 000 m², dix opérations supérieures à 40 000 m² concentrent ainsi près d’un quart de la demande placée totale et confirment que les mouvements de regroupement restent une priorité. Libérant plusieurs bâtiments au profit d’un nombre réduit de plus grandes plateformes, de telles opérations permettent aux utilisateurs de réduire les mètres carrés d’entrepôts qu’ils occupent.

La logique de réduction des coûts immobiliers est pourtant loin d’être le seul facteur expliquant cette tendance à la massification des entrepôts. Idéalement placées près des axes autoroutiers, situées à proximité des grands ports maritimes ou au barycentre des bassins de consommation, de vastes plateformes permettent aux utilisateurs d’optimiser leurs coûts de transport en limitant le nombre de camions sur les routes et en augmentant leur taux de remplissage. Elles sont plus généralement le moyen de réaliser d’importantes économies d’échelle bien au-delà du seul aspect immobilier (coûts de maintenance, salaires, etc.). Illustré en 2014 par le développement de plusieurs clés en main ou opérations d’extension d’entrepôts existants (Amazon à Lauwin-Planque, Carrefour à Saint-Vulbas, etc.), l’accroissement de la taille des bâtiments tient en particulier à l’essor du e-commerce et à la modernisation de la supply-chain des chargeurs de la distribution, qui impliquent des besoins de main d’œuvre et de préparation des commandes plus importants ou de plus grandes aires de stationnement et surfaces de circulation réservées aux camions. La nécessité de répondre aux évolutions de la réglementation (sécurité, pénibilité au travail, traçabilité des produits), les exigences en matière de délai de livraison et la recherche d’une plus grande productivité expliquent également l’appétit des utilisateurs pour des bâtiments plus modernes.

*Transactions > 5 000 m² incluant clés-en-main et comptes-propres et excluant les renouvellements.

450 000 m²

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE*

150

000

0

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180

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0%

5%

10%

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0

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2500000

3000000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Demande placée en France (m²) Part de l'Ile-de-France (%)

Volume placé par les chargeurs

de la grande distribution en 2014 en France

(500 000 m2 en 2013)

34


LOGISTIQUE

Typologies des utilisateurs

Les chargeurs de la distribution sont aux avant-postes de cette course à la sophistication des tâches logistiques. Constituant 45 % de la demande placée totale en France 2014, ils ont été à l’origine d’un grand nombre de clés en main et de la quasi-totalité des transactions de plus de 40 000 m². Comme en 2013, les enseignes de la grande distribution ont été particulièrement actives, à l’image du développement pour Socara, centrale d’achat du groupement E. Leclerc, d’une plateforme de 106 000 m² à Villette d’Anthon près de Lyon, de la construction par Lidl d’un nouvel entrepôt de 40 000 m² à Rousset près de Marseille ou des nombreuses prises à bail et projets développés pour Carrefour dans le cadre d’un programme de réorganisation de sa logistique (plan Caravelle). Ce groupe devrait d’ailleurs continuer de gonfler les volumes placés en 2015, plusieurs sites ayant été identifiés dans diverses régions de l’Hexagone (Nîmes, Bourges, etc.). Ces différents mouvements confirment l’ampleur des stratégies de rationalisation mises en place dans un contexte de fléchissement de la consommation et de

bataille des prix bas entre enseignes. Destinés à mieux gérer le regroupement des produits frais, secs et surgelés et la multiplication des canaux de vente liée à l’essor du e-commerce et à la prolifération des drives, les projets développés pour le compte de la grande distribution accordent également une plus large place aux systèmes d’information, à l’automatisation et à la mécanisation des process.

Soucieuses de rationaliser leur immobilier, de gérer le développement de leur site web ou d’accompagner le développement de leur parc de magasins, plusieurs enseignes autres que celles de la grande distribution ont également été à l’origine de grandes opérations (La Foir’fouille à Dourges, C&A près de Meaux, Toys “R” Us à Saint-Fargeau-Ponthierry, Orchestra à Lauwin-Planque, etc.).

Si les chargeurs industriels ont encore vu leur activité décroître en 2014 (15 % de la demande placée totale en France contre 18 % l’année précédente), les prestataires logistiques ont quant à eux connu un net regain de forme. Ces derniers ont ainsi représenté 40 % de la demande placée totale en 2014 après 30 % en 2013 et 34 % en 2012. Leurs mouvements ont été assez hétérogènes, des vastes projets de développement menés pour le compte de grands prestataires généralistes (FM Logistic à Entraigues-sur-la-Sorgue) aux nombreuses prises à bail de bâtiments de messagerie (UPS à Savigny-le-Temple, Geodis près de Nancy, etc.). Soutenu par l’essor des ventes en ligne, le dynamisme de la logistique du e-commerce a en outre été illustré par les mouvements opérés par de grands acteurs du secteur comme Alpha Direct Services à Evreux, Rhenus Logistics près de Chalon-sur-Saône ou Kiala à Savigny-le-Temple. Les prestataires logistiques n’en continuent pas moins de souffrir de la morosité du climat économique et de la contraction des volumes à traiter. La précarisation de leurs contrats de prestation se traduit d’ailleurs par un recours plus fréquent aux baux précaires de façon à limiter les risques liés à la prise à bail de bâtiments qu’ils ne sont pas sûrs de remplir sur le long terme.

RÉGION VILLE UTILISATEUR SURFACE (M²)Rhône-Alpes Villette d’Anthon (38) Socara (Leclerc) 106 000Ile-de-France Serris (77) Auchan 52 000Ile-de-France Saint-Fargeau-Ponthierry (77) Toys “R” Us 48 000Champagne Troyes (10) Petit Bateau 44 000Nord-Pas-de-Calais Wattrelos (59) La Redoute 42 000PACA Rousset (13) Lidl 40 000Nord-Pas-de-Calais Lauwin-Planque (59) Orchestra 40 000Ile-de-France Moussy-le-Neuf (77) Carrefour 36 800Ile-de-France Villenoy (77) C&A 32 000PACA Fos-sur-Mer (13) Tempo One 24 000Bourgogne Sevrey (71) Rhenus Logistics 22 500

EXEMPLES DE TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES RÉALISÉES EN 2014

450 000 m²

DEMANDE PLACÉE PAR TYPOLOGIE D’UTILISATEUR EN 2014

Prestataires logistiques

40%

Chargeurs (distribution)

45%

Chargeurs (industrie)15%

35

Répartition géographique de la demande placée

Les quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille) ont concentré 68 % du volume des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs contre 58 % en 2013. Cette hausse masque toutefois d’importants contrastes en fonction du secteur géographique. Tranchant avec le recul des marchés de Lille et Marseille, Paris et Lyon ont ainsi connu un très net regain d’activité. Ces deux marchés représentent même à eux deux 50 % de l’ensemble des mètres carrés loués ou vendus en France en 2014 contre 28 % à peine en 2013.

Près de 700 000 m² ont placés en région parisienne en 2014, soit une forte hausse de 59 % par rapport à 2013, année la moins animée de la décennie. Les volumes placés y ont été gonflés par la concrétisation de grands projets clés-en-main, comme Auchan à Serris, C&A près de Meaux ou encore Toys R’Us à Saint-Fargeau-Ponthierry. Initiés en 2013, ces projets ont concentré, avec d’autres opérations à construire de moindre envergure (Relay France et DHL à Roissy, Dachser à Wissous, etc.) 38 % de l’ensemble des mètres carrés d’entrepôts commercialisés en région parisienne. Illustrant les atouts d’actifs bien situés et disposant d’autorisations d’exploiter, de grandes prises à bail de bâtiments existants ont également animé le marché, permettant l’absorption de biens neufs jamais occupés (Carrefour à Moussy-le-Neuf) ou de surfaces de seconde-main remises sur le marché (ID Logistics à Saint-Witz). La répartition géographique de la demande placée confirme la domination des grands pôles logistiques de région parisienne. Après une année 2013 atone, le Nord en a concentré la plus grande part (48 %) grâce aux nombreuses transactions réalisées à Roissy et ses alentours (Marly-la-Ville, Moussy-le-Neuf, Saint-Witz). Le Sud de l’Ile-de-France a quant à lui concentré 30 % de la demande placée en 2014. Si les volumes ont été gonflés par le développement pour Toys “R” Us d’un site de près de 50 000 m² à Saint-Fargeau-Ponthierry, plusieurs surfaces de taille intermédiaire y ont en outre été prises à bail par les prestataires logistiques. Enfin, l’Est a

continué de profiter de l’attractivité croissante du secteur de Marne-la-Vallée. Prisé pour son excellente accessibilité et ses opportunités foncières, ce territoire a été choisi par Auchan pour y implanter une plateforme de 52 000 m² destinée à approvisionner une quarantaine d’hypermarchés et de drives. Avec celui de Toys “R” Us, ce projet illustre également le desserrement de la logistique des chargeurs au profit de zones plus éloignées du cœur de l’agglomération.

Avec 420 000 m² loués ou vendus aux utilisateurs en 2014, les volumes placés en région Rhône-Alpes ont été multipliés par plus de deux par rapport à 2013 et sont même nettement supérieurs de 21 % à la moyenne des dix dernières années. Cette excellente performance s’explique avant tout par le développement d’une plateforme de plus de 100 000 m² pour Socara à Villette d’Anthon. Ce projet, le plus important de 2014, a représenté un quart de l’ensemble des mètres carrés commercialisés en région lyonnaise en 2014. Sans atteindre des sommets, le nombre total de transactions a également été plus important que l’année précédente, avec des mouvements se portant majoritairement sur des bâtiments existants dans le secteur de la Rocade Est.

Contraints par un manque d’offres disponibles de qualité, les marchés lillois (220 000 m² placés, soit - 13 % sur un an) et marseillais (190 000 m² placés, soit - 46 % sur un an) ont été moins dynamiques en 2014. Les transactions y ont été relativement peu nombreuses. Toutefois, les volumes placés ont été gonflés en fin d’année par quelques opérations supérieures à 40 000 m², confirmant le poids décisif des chargeurs de la distribution dans ces deux régions (La Redoute sur 42 000 m² à Wattrelos, Orchestra sur 40 000 m² à Lauwin-Planque et Lidl sur 40 000 m² à Rousset, près de Marseille). Le recul de l’activité a été particulièrement marqué à Marseille mais doit être relativisé par la prise en compte, dans les chiffres de 2013, d’une plateforme de plus de 100 000 m² développée pour Maisons du Monde à Saint-Martin-de-Crau.

Totalisant à peine 700 000 m² en 2014 contre 950 000 m² en 2013, la demande placée hors des quatre principaux pôles de l’axe Nord-Sud a connu une chute de 26 % d’une année sur l’autre. Ce mauvais résultat tient essentiellement à la forte diminution du nombre de projets clés en main de chargeurs, qui avaient dopé l’activité en 2013. Quelques grandes opérations ont toutefois été finalisées, à l’image de la nouvelle plateforme de 50 000 m² développée pour Carrefour à Bourges ou du nouveau site de 44 000 m² lancé pour Petit Bateau dans le Parc logistique de l’Aube à Troyes. Généralement plus attractifs en matière de fiscalité, de coût de développement et de disponibilités foncières, les marchés « secondaires » continuent ainsi de profiter des projets ponctuels de regroupement ou d’extension de chargeurs. Les volumes placés auprès des prestataires logistiques sont eux restés stables d’une année sur l’autre, contribuant à animer certaines zones traditionnelles de passage comme la région Centre. Profitant d’une demande très


JANVIER 2015

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN 2014

Ile-de-France31%

Rhône-Alpes19%Nord-Pas-de-Calais

9%

PACA9%

Bretagne5%

Centre5%

Normandie4%

Bourgogne3%

Autres15%

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LOGISTIQUE

diverse, ce marché a réalisé une excellente performance en 2014, avec plus de 110 000 m² placés en 2013 grâce au développement de quelques projets clés en main de chargeurs (Carrefour à Bourges) et plusieurs prises à bail de prestataires (Girard Agediss à Mer, DHL à Meung-sur-Loire, etc.). La Bretagne s’est également distinguée, grâce notamment aux projets menés par différentes enseignes de la grande distribution (Carrefour et Intermarché près de Rennes, Scarmor/Leclerc près de Saint-Brieuc).

VALEURS LOCATIVES

La stabilité des valeurs locatives est restée la règle en 2014, avec un loyer prime toujours légèrement supérieur à 50 €/m²/an en Ile-de-France. Les exigences d’utilisateurs avant tout motivés par la réduction de leurs coûts immobiliers continuent de peser sur l’évolution des conditions de négociation avec les bailleurs, même si les mesures d’accompagnement, principalement consenties sous la forme de franchises de loyer, se sont stabilisées.

Dans un contexte dominé par le primat donné aux actifs les plus adaptés aux stratégies de rationalisation et de modernisation des utilisateurs ainsi qu’au renforcement des normes règlementaires, la très grande hétérogénéité des valeurs locatives demeure toutefois la règle. Celles-ci peuvent ainsi varier fortement dans un même marché en fonction de la qualité intrinsèque du bâtiment, de sa localisation et du type d’opération développée (produit disponible sur le marché, opération clés en main, etc.). La dégradation de la qualité du stock existant et la pénurie de foncier constatée dans quelques grandes zones renommées peuvent également expliquer la pression à la hausse constatée dans certains micromarchés peu offreurs. Enfin, confirmant une évolution observée ces dernières années, les prix du foncier sont toujours orientés à la hausse, contraignant à court et moyen termes le développement de vastes plateformes près des grandes agglomérations.

OFFRE DISPONIBLE ET FUTURE

La légère augmentation des volumes placés ne s’est pas accompagnée d’une baisse du volume de l’offre disponible. Totalisant un peu plus de 3 millions de m² dans l’Hexagone, dont près de la moitié en Ile-de-France, celui-ci est resté stable en 2014. Si les prises à bail de bâtiments existants, relativement nombreuses à Paris et Lyon, ont permis d’absorber une partie du stock, cet écoulement a été compensé par la poursuite des libérations, plusieurs utilisateurs réduisant le nombre de leurs sites au profit de grandes plateformes neuves ou récentes. La qualité de l’offre disponible continue par conséquent de se détériorer, d’autant que les lancements en blanc restent quasiment inexistants, illustrant la frilosité des investisseurs mais aussi la tendance au développement en amont de bâtiments sur-mesure, adaptés aux demandes de plus en plus spécifiques et sophistiquées des utilisateurs.

Confirmée par les difficultés à développer de nouvelles opérations dans certaines zones de la dorsale Nord-Sud, la raréfaction d’opportunités foncières est l’un des principaux facteurs pesant sur l’évolution de l’offre à venir. C’est plus particulièrement le cas des zones urbaines denses, car la massification des flux des utilisateurs suppose la consommation de terrains plus vastes, rarement disponibles en première couronne. En outre, la logistique y est en concurrence avec d’autres fonctions (logements, bureaux, etc.), plus appréciées des riverains et des collectivités locales. La tendance au desserrement de la logistique au profit de secteurs diffus, plus éloignés du cœur des grandes villes, devrait donc se poursuivre, notamment sous forme de grands parcs multimodaux. Comme l’a par exemple illustré le succès du Parc des Bréguières aux Arcs-sur-Argens dans le Var, ou l’annonce du développement d’un nouveau parc de 600 000 m² dédié à la logistique du e-commerce sur le site d’une ancienne base militaire à Cambrai, ces parcs répondent aux besoins des utilisateurs, qui disposent ainsi de vastes opportunités foncières, d’une mutualisation des charges et des services et de l’octroi de normes de sécurité ou de développement durable. LOYERS PRIME DES GRANDS ENTREPÔTS (€/M²/AN)

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Si la reconversion d’anciens sites industriels ou la restructuration de bâtiments obsolètes peut être source d’opportunités, leur redéveloppement reste toutefois fortement conditionné par la situation géographique. Bénéficiant d’infrastructures existantes, certains sites idéalement placés pour desservir de grands bassins de consommation peuvent ainsi justifier d’importants investissements (dépollution, travaux de réhabilitation, intégration de nouvelles normes environnementales ou réglementaires). L’avenir des bâtiments ou sites obsolètes ne jouissant pas d’une situation optimale est en revanche plus incertain. C’est d’autant plus le cas que la hausse de la pression fiscale (redevance pour création, TSB1, etc.) pèse de façon croissante sur le développement de nouvelles opérations immobilières, en Ile-de-France en particulier. Aux difficultés constatées en matière de disponibilité du foncier et de délai d’instruction des opérations s’ajoutent ainsi de fortes incertitudes liées à la fiscalité ; autant d’éléments susceptibles de continuer à peser sur la pérennité de la fonction logistique en Ile-de-France et de profiter à l’inverse aux marchés situées aux franges de la région capitale (Oise, Loiret, etc.).

PERSPECTIVES DU MARCHÉ FRANÇAIS

En 2015, l’environnement du marché des grands entrepôts restera difficile. En dépit d’une légère amélioration du climat économique, la raréfaction de l’offre de qualité disponible, la pénurie et le prix du foncier dans certains pôles majeurs et une forte pression fiscale pourraient ainsi contenir la hausse de la demande placée. L’activité restera principalement soutenue par les projets de rationalisation des utilisateurs, à l’image de chargeurs de la distribution dont les projets de développement de plateformes de distribution vastes et modernes promettent au moins d’assurer une relative stabilité des mètres carrés commercialisés.

JANVIER 2015

1 Taxe sur les bureaux (TSB) : taxe annuelle qui concerne les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement.

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39

La transformation des modes d’achat et le développement rapide de nouveaux entrants étrangers incitent nombre d’acteurs à réviser leur positionnement et à poursuivre leur expansion sous différentes formes. Alors que la consommation des ménages n’en finit pas de stagner, leurs projets de création ou de rénovation s’accompagnent toutefois d’importants mouvements de rationalisation. Privilégiant les sites et emplacements qui leur assurent une visibilité optimale, une forte fréquentation ou le meilleur rapport qualité-prix, la plupart des enseignes multiplient ainsi les transferts et n’hésitent pas à fermer leurs magasins les moins performants. Prolongeant une tendance observée depuis quelques années, cette polarisation du marché immobilier des commerces s’est accentuée en 2014, contribuant à durcir les conditions de négociation entre bailleurs et enseignes sur fond d’incertitudes liées à l’adoption de la loi ACTPE.

COMMERCESLES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS


JANVIER 2015

ENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE ET JURIDIQUEStagnation de la consommation des ménages

Après un recul historique en 2012, la consommation des ménages avait très modestement progressé en 2013 (+ 0,2 % après - 0,5 %). Soutenue par la baisse des prix mais bridée par le trop faible redressement du pouvoir d’achat et une nouvelle détérioration du marché de l’emploi, elle a stagné en 2014 (+ 0,1 à 0,3 % selon les estimations). En 2015, la hausse pourrait en revanche dépasser 1 %, un chiffre supérieur à celui enregistré chaque année depuis 2011 mais qui restera nettement en-deçà de la période d’avant-crise (+ 2,1 % par an entre 2000 et 2007). Par ailleurs, si la proportion de ménages « considérant comme opportun de faire des achats importants » a sensiblement augmenté en novembre et a même atteint son plus haut niveau depuis juin 2012, il est peu probable que les Français puisent largement dans leur épargne et rompent avec les restrictions qu’ils se sont imposées ces dernières années. Celles-ci devraient donc perdurer, parallèlement à l’essor de pratiques de consommation plus « collaboratives » (troc, occasion etc.).

Un secteur du commerce fragilisé

Le nombre élevé des destructions d’emplois dans le commerce de détail permet de mesurer l’ampleur de la crise. Sur les douze derniers mois, il s’agit du deuxième secteur d’activité le plus touché après celui de la construction. Si les plus petites entreprises sont frappées de plein fouet, les plus importantes ne sont pas non plus épargnées, à l’exemple du groupe Mobilier européen (Fly, Atlas, Crozatier), quatrième acteur de l’ameublement en France. Pour partie liée à l’atonie du marché résidentiel, la baisse des ventes de meubles s’est en effet poursuivie ces derniers mois, estimée à la fin du mois d’octobre 2014 à - 1,4 % sur un an1. Après Virgin Megastore, Game ou The Phone House en 2013, des groupes appartenant à d’autres secteurs que celui de l’ameublement ont disparu du paysage français des commerces (librairies Chapitre), été placés en redressement judiciaire (Bata, Soleil Sucré) ou ont annoncé % en volume

« Notre conviction, c’est que les pure players sont morts, on ne craint plus Amazon. »

François Poupard, Directeur de l’hypermarché Auchan de Faches-Thumesnil et responsable de l’innovation chez Auchan.Cité dans un article paru sur lsa-conso.fr le 24 octobre 2014.

INFLATION ET CONSOMMATION DES MÉNAGES (EN %)

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1Source IPEA (Institut de prospective et d’études de l’ameublement).

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% en volume

COMMERCES

d’importantes suppressions d’emplois (Zannier, Esprit). Comme l’indiquent ces quelques noms, le secteur de la mode est sévèrement frappé. Alors que la consommation d’articles d’habillement et de textile devrait encore reculer de 1 % environ en 2014, plusieurs enseignes souffrent en effet des restrictions budgétaires des consommateurs, mais aussi de la forte concurrence de nouveaux entrants étrangers dynamiques comme Primark, ou d’acteurs moins récents qui, comme Uniqlo, Zara ou H&M, poursuivent leur expansion en France.

Les différents visages du commerce « connecté »

Les produits liés à l’économie de l’information (tablettes, smartphones, etc.) figurent en revanche parmi les principaux bénéficiaires des arbitrages des consommateurs. Après la hausse de 4,2 % enregistrée en 2013, leurs ventes devraient encore avoir progressé en 2014. Selon le Credoc, 29 % des Français disposeraient d’une tablette en 2014 contre 17 % un an plus tôt, tandis qu’ils seraient 49 % à posséder un smartphone (+ 7 points en un an). Cette évolution contribue à la poursuite de l’essor du commerce électronique. Après avoir franchi la barre des 50 milliards en 2013, les ventes du e-commerce ont encore augmenté de 11 % en 20142. Si ce rythme reste impressionnant, leur taux de croissance ne cesse pourtant de ralentir. Dans sa dernière étude3, l’Arcep évoque d’ailleurs la stagnation de la pénétration du commerce électronique comme une tendance européenne après le bond spectaculaire enregistré entre 2004 et 2013.

C’est que la pénétration des nouvelles technologies dans le monde du commerce ne s’exprime plus seulement au travers de la seule progression des ventes en ligne. En effet, si les ventes d’objets innovants ou des produits qui leur sont associés sont pour une bonne part réalisées sur Internet, leur multiplication a également favorisé l’apparition de nouvelles enseignes au réseau de distribution plus ou moins étoffé (The Kase, Lick, C4U) ou fait évoluer l’offre des magasins d’acteurs historiques qui, comme la FNAC, leur accordent aujourd’hui une large place. La diffusion des nouvelles technologies s’est plus généralement étendue à l’ensemble du commerce : elles font désormais partie intégrante des parcours clients, à l’exemple de ces centres « connectés » dont Qwartz, ouvert en 2014 à Villeneuve-la-Garenne, est l’un des plus beaux fleurons, ou des nouveaux concepts de magasins digitaux développés dans divers secteurs d’activité, comme Gemo à Waves Actisud près de Metz ou Auchan à Faches-Thumesnil.

Édifice réglementaire des commerces : un flou persistant

Accélérateur des transformations du paysage français des commerces, l’usage des nouvelles technologies est aussi à l’origine de la multiplication des drives, dont le parc approche désormais les 3 500 unités contre 2 600 à la fin de 2013 et moins de 2 000 il y a deux ans. La prolifération de ce format, qui ne concerne plus aujourd’hui le seul secteur de l’alimentaire (JouéClub ou Castorama

ont les leurs) a incité les autorités à mieux encadrer leur développement. La loi ALUR (loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové), publiée au J.O. du 26 mars 2014, conditionne ainsi l’ouverture de nouveaux drives – auparavant considérés comme de simples entrepôts – à une demande d’autorisation d’exploitation commerciale. Ce texte contient d’autres dispositions importantes, comme l’obligation faite au propriétaire d’un site commercial non exploité de le remettre en état si aucune réouverture n’intervient dans les trois ans, ou la limitation de l’emprise au sol des surfaces affectées aux aires de stationnement d’un commerce.

Mais l’évolution la plus significative des derniers mois a sans aucun doute été l’adoption de la loi ACTPE, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, publiée au J.O. du 19 juin 2014. Ce texte acte notamment la fin des soldes flottants et porte la durée des soldes traditionnels de cinq à six semaines. Rompant avec une pratique largement décriée depuis sa création dans le cadre de la loi de modernisation de l’économie (LME) de 2008, cette décision devrait permettre d’améliorer la lisibilité des prix pratiqués par les commerçants et de rétablir la confiance avec les consommateurs. Dans une enquête menée par l’IFM, 72 % des sondés affirmaient ainsi que « les prix ne [voulaient] plus rien dire »4. Mais la fin des soldes flottants n’est qu’un des nombreux aspects d’un texte dont les dispositions les plus importantes portent sur le bail commercial. Les principales mesures relatives à cet aspect de la loi concernent ainsi la restriction de la faculté de conclure des baux fermes, l’augmentation de la durée du bail dérogatoire de deux à trois ans, l’encadrement de l’évolution du loyer ou, encore, la clarification de la répartition des charges entre bailleur et locataire. Si de telles dispositions devraient contribuer à améliorer leurs rapports, d’autres peuvent en revanche ajouter de la rigidité, à l’instar du plafonnement à 10 % du déplafonnement du loyer. D’autres dispositions nourrissent également les craintes, comme la fusion du permis de construire et de l’autorisation d’exploitation commerciale ou de la possibilité donnée à la CNAC de s’auto-saisir afin d’examiner les projets d’une surface d’au moins 30 000 m².

Les textes de lois adoptés en 2014 ou en cours de discussion laissent ainsi bien souvent une impression mitigée, également alimentée par les atermoiements de la majorité à propos de l’ouverture dominicale des commerces et du travail en soirée. Soulignant le rôle moteur du tourisme pour l’économie de certaines villes, les voix en faveur de l’extension des horaires d’ouverture semblent certes porter davantage. Chargé, depuis le dernier remaniement ministériel, de la mise en œuvre du développement international de la France au titre du tourisme, Laurent Fabius a par exemple manifesté le souhait de voir élargir l’ouverture dominicale des commerces aux quartiers parisiens les plus prisés des visiteurs étrangers. Surtout, le projet de loi Macron pour la croissance et l’activité prévoit, outre la possibilité d’ouvrir 12 dimanches par an contre 5 actuellement, la création de zones

2Source : Fevad.3Source : Arcep, La diffusion des technologies de l’information et de la communication dans la société française, 2014.4Données communiquées lors de la Journée Perspectives Internationales de l’Institut Français de la Mode (IFM), 2014.

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touristiques internationales où il sera possible de travailler le dimanche et le soir tout au long de l’année. Cependant, de telles dispositions sont encore loin de faire l’unanimité. Dans un communiqué du 10 décembre dernier, la maire de Paris affirmait ainsi : « Je m’opposerai à toute décision unilatérale visant à décider d’en haut, par arrêté ministériel et sans respecter la démocratie locale, la création de zones de tourisme internationales. Ces décisions ont toujours relevé jusqu’ici des maires et les dessaisir de cette compétence est une décision qui est à rebours de décennies de décentralisation ».

LES STRATÉGIES IMMOBILIÈRES DES ENSEIGNESLes tendances récentes du marché français des commerces permettent de distinguer cinq grandes caractéristiques de la demande des enseignes. Souvent complémentaires, elles illustrent les synergies mises en place pour adapter leur modèle à la transformation des modes d’achat.

Une reprise en main de la distribution

Les marques privilégient les ouvertures de boutiques en propre afin de mieux contrôler la distribution de leurs produits. Si cette stratégie assure une meilleure gestion des stocks et améliore in fine la productivité de chaque point de vente, les marques comptent aussi construire une relation plus directe avec le consommateur et mieux maîtriser leur communication. La tendance est particulièrement marquée dans le luxe. En 2013, les 330 boutiques Prada gérées en propre dans le monde assuraient par exemple 84 % du chiffre d’affaires de la marque contre 51 % en 2006. En France, l’essor des boutiques en propre s’est poursuivi ces derniers mois, illustré par de nouvelles ouvertures dans le segment du luxe (Moët-Hennessy au sein du terminal 2E de l’aéroport Charles de Gaulle), et par les projets menés par d’autres marques dans divers secteurs d’activité et niveaux de gamme (The North Face, Le Creuset, Samsonite, Bourjois, etc.).

Des flagships pour promouvoir l’univers des enseignes

L’ouverture de flagships est un autre moteur important de la stratégie des enseignes. Souvent situés sur les meilleurs emplacements des grandes métropoles, ces formats de boutiques leur permettent d’accroître leur visibilité. L’utilisation de codes artistiques et le soin apporté à l’architecture du point de vente favorisent en particulier la production de concepts forts destinés à promouvoir un « univers » au-delà de la simple logique consumériste. Les flagships se distinguent aussi par leur grande taille, permettant aux enseignes d’améliorer la rentabilité de chaque point de vente et de présenter une gamme plus étendue de produits. Cette tendance ne se limite pas aux grandes artères, à l’image des megastores ouverts en 2014 par les géants de la mode dans les centres commerciaux les plus renommés de l’Hexagone (Uniqlo dans Belle Épine).

JANVIER 2015

« Notre croissance doit passer par une meilleure rentabilité au m² grâce à l’augmentation de la taille de nos boutiques et à l’amélioration de l’expérience client.» Marco Bizzari, Président de Bottega VenetaEntretien avec Reuters le 2 mars 2014.44


Une expansion sélective et à pas comptés

Confrontées au ralentissement de la consommation et à l’essor des ventes en ligne, nombre d’enseignes ont adopté un rythme de développement plus mesuré. Cette évolution n’est pas contradictoire avec la production de magasins plus grands et plus spectaculaires. Leur développement devrait bien au contraire demeurer une tendance lourde : plus sélectives dans leur stratégie d’implantation, les enseignes rationalisent en effet leur réseau au profit des meilleurs sites. Cette logique est particulièrement marquée dans le secteur des services. Orange porte par exemple ses efforts sur un nombre plus limité de boutiques. Bien placées et déployant le nouveau concept de l’enseigne, celles-ci doivent lui permettre d’accroître sa visibilité auprès des chalands, parallèlement aux services proposés sur le web.

Une stratégie multi-formats

Si les flagships sont devenus la vitrine indispensable des enseignes, celles-ci se développent aussi via d’autres types de formats qui, généralement de moindre dimension et visant une clientèle plus spécifique, leur permettent de parfaire leur maillage (corners des grands magasins, centres de marques, boutiques de gare et d’aéroport). Si cette stratégie de complémentarité répond à la segmentation des profils d’acheteurs, elle illustre également les synergies croissantes entre commerce physique et virtuel. Les exemples de la FNAC et de Darty sont, de ce point de vue, particulièrement significatifs : traditionnellement présentes dans les agglomérations les plus importantes, ces deux enseignes multiplient aujourd’hui les ouvertures dans des villes de moindre envergure pour se rapprocher de leurs clients internautes. Elles privilégient pour ce faire des points de vente de moindre dimension, généralement développés en franchise pour limiter les risques.

Explorer de nouveaux territoires

La transformation des modes d’achat, l’essor des ventes sur Internet et la concurrence de grandes enseignes étrangères ont incité plusieurs acteurs historiques à faire évoluer leur modèle pour consolider leur position et, parfois, élargir leur clientèle. Au-delà de Darty ou de la FNAC, plusieurs enseignes ont ainsi révisé leur positionnement, allant même parfois explorer des territoires qui leur étaient peu familiers. Si la Halle a poursuivi sa stratégie de montée en gamme, d’autres acteurs traditionnellement établis en périphérie ont testé de nouveaux concepts en centre-ville (Gemo avec son enseigne « Follow Me » rue Crébillon à Nantes) ou accéléré leur développement en centre commercial (Kiabi Kids dans Qwartz ou O’Parinor). Quelques enseignes de centre-ville ont à l’inverse poursuivi leur expansion en centre commercial, à l’exemple des boutiques ouvertes en 2014 par le groupe SMCP dans Les Terrasses du Port à Marseille.

LA DEMANDE DES ENSEIGNES

Évolution de la demande en rues commerçantesEn 2014, les principales artères commerçantes de Paris et des grandes métropoles de province ont continué de faire l’objet d’une demande soutenue. Plusieurs acteurs y ont poursuivi leur expansion, comme Desigual, Kiko, Calzedonia ou encore H&M, dont le réseau français s’est enrichi de plusieurs megastores (avenue de Verdun à Nice, boulevard Saint-Germain à Paris, rue du Noyer à Strasbourg). Plusieurs des marques haut-de-gamme du groupe suédois ont également ouvert dans la capitale, comme Cheap Monday dans le Marais, COS rue Tronchet ou & Other Stories rue Montmartre. Le « luxe accessible » s’est également distingué. Si ce segment de marché arrive à maturité, et si ses principaux représentants français cherchent aujourd’hui des relais de croissance à l’étranger, certains ont complété leur maillage de façon opportuniste, consolidant leur présence à Paris (Claudie Pierlot avenue des Ternes et rue de Charonne) ou étendant leur influence en province (The Kooples à Marseille, rue Paradis).

D’autres secteurs d’activité ont alimenté la demande. C’est le cas de la restauration et de l’alimentation, avec les ouvertures parisiennes de Burger King et Costa Coffee, et la multiplication récente des petits formats alimentaires de Marks & Spencer (M&S Food). Quelques enseignes plus pointues ont également animé Paris et les grandes villes de province (Café Pouchkine, Palais des Thés, etc.), parallèlement à la réouverture du Lafayette Gourmet du boulevard Haussmann et avant l’arrivée très attendue d’Eataly. La mode est toutefois le secteur qui fournit, année après année, le plus gros contingent de marques inédites. Représentés par nombre d’Italiens en 2014 (Gianfranco Lotti, Ottod’Ame, Maliparmi, Golden Goose, Twin-Set, etc.), les nouveaux entrants démontrent une fois de plus l’attractivité du marché français. Toutefois, leur demande s’est le plus souvent limitée à la capitale et à ses quartiers les plus en vogue, comme le Marais ou Saint-Germain-des-Prés, également choisis par l’enseigne de cosmétiques néerlandaise Rituals pour faire ses premiers pas dans l’Hexagone.

COMMERCES

Alberta Ferretti, 43 rue du Faubourg Saint-Honoré – Paris 8e

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Le Marais et Saint-Germain-des-Prés, « stars » de 2014

Si le nombre de visiteurs étrangers devrait être légèrement inférieur en 2014 à celui de 20135, le tourisme international reste l’un des principaux moteurs du marché parisien, expliquant en particulier le dynamisme de Saint-Germain-des-Prés et du Marais. Traditionnellement fréquentés par des consommateurs locaux aisés et des touristes occidentaux, ces deux quartiers sont de plus en plus prisés par les visiteurs des pays émergents. Brésiliens et Chinois figurent ainsi, après les Américains et les Japonais, parmi les clients étrangers les plus dépensiers du Bon Marché. Les opérations d’embellissement du grand magasin, comme le lancement de la rénovation du Lutétia, constituent du reste deux facteurs favorables à la poursuite de la montée en gamme de Saint-Germain-des-Prés. Après Berluti, Shang Xia et Omega en 2013, le triangle formé par la rue de Sèvres, le boulevard Saint-Germain et la rue de Grenelle a encore enregistré d’importants mouvements en 2014, avec les boutiques Moncler, La Perla et Salvatore Ferragamo, ou l’acquisition par LVMH du 165 boulevard Saint-Germain.

L’évolution de la demande des enseignes et les ouvertures et projets les plus récents ont également accentué le positionnement haut-de-gamme du Marais, un quartier qui tire parti d’une forte fréquentation touristique et d’un patrimoine architectural exceptionnel mais présente aussi pour les enseignes l’avantage de pouvoir ouvrir, dans certaines rues, le dimanche. Illustrée par le repositionnement du BHV, l’expansion d’enseignes de mode françaises tendance (The Kooples, Maje, etc.) et la multiplication des boutiques et show-rooms de créateurs (Margaret Howell et Tom Greyhound pour les plus récentes), la montée en gamme rapide du Marais a constitué un terreau favorable à la venue de marques plus exclusives. Après l’ouverture d’un pop-up Marc Jacobs et de boutiques Helmut Lang et Sonia Rykiel, quatre grands noms du luxe – Gucci, Givenchy, Fendi et Moncler – y ont de fait installé des boutiques pour hommes au bas de la rue des Archives.

D’autres quartiers de la rive droite plus ou moins proches du Marais ont, sans connaître le même bouillonnement, continué d’attirer créateurs et enseignes de mode haut-de-gamme, comme la rue de Charonne ou le boulevard Beaumarchais.

Les Champs-Élysées ont à l’inverse été relativement calmes en 2014. Le trottoir pair, traditionnellement le plus onéreux, a certes vu quelques ouvertures significatives, mais qui étaient pour l’essentiel des projets initiés de longue date (Tiffany & Co au n°62). Ce statu quo relatif n’est en aucun cas le signe d’une désaffection des enseignes, dont la demande reste forte mais se heurte au nombre très limité d’opportunités. Les projets à venir devraient donc porter pour une large part sur la rénovation de points de vente existants, à l’exemple des travaux entamés par Cartier pour consolider le rayonnement de son flagship. Quelques ouvertures confirmeront également, à plus ou moins court terme, la montée en gamme de l’avenue, qu’il s’agisse du côté impair – où Longchamp a récemment ouvert son plus grand point de vente européen au n°77 – ou du côté pair – où l’ancien Virgin Megastore au n°52-60 sera repris par les Galeries Lafayette.

JANVIER 2015

32 boutiques ont ouvert ou réouvert en 2014 à Paris contre une cinquantaine en 2013. Si le nombre de touristes étrangers est resté important, le contexte international est de fait bien moins porteur qu’il y a quelques mois, limitant le nombre de nouveaux entrants et incitant les enseignes à rationaliser leur réseau de boutiques plutôt qu’à se développer à tous crins. Ainsi, les derniers projets recensés dans le cœur historique du luxe parisien portent pour la plupart sur des opérations de transfert, de rénovation ou de repositionnement. Dans le secteur place Vendôme/rue de la Paix, certaines enseignes du groupe Richemont s’adonnent par exemple à un véritable jeu de chaises musicales (IWC au 3 rue de la Paix à la place de Van Cleef & Arpels, qui étendra son influence sur la place Vendôme grâce à la reprise du magasin Mauboussin). Les mouvements de création devraient toutefois demeurer nombreux, rue Saint-Honoré notamment. Cette artère, qui s’affirme depuis l’ouverture du Mandarin Oriental comme l’une des plus prisées de Paris, est restée très animée en 2014 (Lyubov, Exemplaire, Gianfranco Lotti, etc.) et sera le théâtre d’ouvertures significatives en 2015 (Alexander McQueen, Tory Burch, Missoni, etc.). Compte-tenu de la hausse des valeurs locatives et de la raréfaction de locaux disponibles dans ses portions les plus prisées, les enseignes seront toutefois amenées à se développer dans des secteurs aujourd’hui moins prisés, au-delà du show-room Colette et dans quelques rues adjacentes (rue Cambon, rue Castiglione).

Un ralentissement durable du luxe parisien ?

5Selon l’Office de tourisme de Paris, les arrivées hôtelières des visiteurs étrangers étaient en baisse de 2,7 % sur un an à la fin du mois d’octobre 2014.

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COMMERCES

Cartographie des ouvertures et des projets recensés dans Le Marais en 2014

Boutique de Luxe

Boutique de marque

Nouvel entrant

Autre

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Peu d’ouvertures significatives en province

Le nombre limité de transactions recensées en province en 2014 n’est pas tant le signe d’une désaffection pour les plus grandes villes, que l’indice d’un manque d’opportunités d’implantation sur leurs axes n°1. Ces derniers restent de fait très prisées par les enseignes, notamment les acteurs récents qui poursuivent leur expansion dans l’Hexagone (Desigual rue des Grandes Arcades à Strasbourg). Quelques géants de la mode, sur le segment mass-market, continuent également d’affirmer leurs ambitions, à l’exemple de l’ouverture des flagship Uniqlo à Strasbourg (rue du Noyer) et H&M à Nice (avenue de Verdun). Certaines métropoles restent particulièrement dynamiques. Après les mouvements significatifs de 2013 (Desigual, Primark, Hema, Kiko, etc.), Bordeaux et Toulouse continuent ainsi de susciter l’appétit des enseignes (Size? à Bordeaux et Toulouse, Nespresso, de Fursac et The Kooples à Toulouse). Elles aiguisent aussi celui des investisseurs, comme l’a montré l’acquisition par Syntrus Achmea d’un portefeuille de boutiques de pied d’immeuble pour 130 millions d’euros6.

Évolution de la demande dans les centres commerciaux

Les derniers mois ont confirmé la résistance du modèle des centres commerciaux. Quelques géants de la fast-fashion y ont multiplié les ouvertures (Zara dans Créteil Soleil, Mango et Desigual dans Saint-Lazare Paris, etc.). Mais le succès des centres commerciaux a aussi été alimenté par une demande plus diversifiée, à l’image des nouveaux concepts déployés par quelques enseignes françaises en quête d’un second souffle (Tati dans le Millénaire à Aubervilliers ou Côté Seine à Argenteuil, La Halle dans La Toison d’Or à Dijon) ou certaines marques de périphérie désireuses d’élargir leur clientèle (Kiabi Kids à O’Parinor). La diversification des profils d’acteurs présents en centres commerciaux est aussi le reflet d’une nette montée en gamme. Déjà observée en 2013, cette tendance a été accentuée en 2014 par les projets d’enseignes et de boutiques de marques traditionnellement implantées en rues commerçantes (Sonia By et Bourjois à Parly 2, Mauboussin aux 4 Temps), parallèlement au succès de nouveaux équipements plus qualitatifs et mieux adaptés à la demande des consommateurs (Les Terrasse du Port à Marseille, Polygone Riviera près de Nice).

Le marché des centres commerciaux a également profité de la demande de nouveaux entrants étrangers. Si ces derniers ont été relativement peu nombreux en 2014, plusieurs enseignes relativement récentes ont poursuivi leur développement, à l’exemple de Pandora ou Kiko. Mais l’exemple le plus emblématique est bien sûr celui de Primark, dont le succès foudroyant a été consolidé par de nouvelles ouvertures (Qwartz, O’Parinor, La Toison d’Or). D’autres noms ont continué à faire le buzz : un an après son retour dans l’Hexagone, Burger King a opéré un véritable quadrillage du territoire, ouvrant en 2014 plusieurs fast-foods en Ile-de-France (Créteil Soleil, Rosny 2), dans de grandes métropoles de province (La Part-Dieu et Confluence à Lyon, Grand Littoral à Marseille) et quelques villes moyennes (L’Escapade à Troyes).

Les meilleurs emplacements des centres commerciaux régionaux existants, les plus grands projets de création et les opérations d’extension des sites les plus renommés concentrent l’essentiel de la demande des nouveaux entrants ou des enseignes les plus haut-de-gamme. Cela dit, les « jumbos » ne sont pas les seuls à tirer leur épingle du jeu, comme le montrent le succès et la qualité de nombreuses opérations d’extension ou de rénovation de foncières de la grande distribution (Cora Mundo’ près de Strasbourg) ou les ouvertures projetées par de grandes enseignes dans plusieurs centres commerciaux de villes moyennes afin de compléter leur réseau en France (Calzedonia au Jeu de Paume à Beauvais ou Kiko dans Avaricum à Bourges). Le contexte reste toutefois défavorable pour nombre de sites, pénalisés par la forte concurrence des plus grands centres existants ou des projets les plus emblématiques. Les difficultés de locomotives historiques directement exposées à la concurrence d’Internet, les arbitrages d’enseignes confrontées au ralentissement de leurs ventes et la volonté de certains acteurs de ne pas cannibaliser les résultats de leurs autres boutiques expliquent aussi l’allongement des délais de commercialisation et mettent à mal les opérations ne disposant pas d’une zone de chalandise optimale.

JANVIER 2015

6Ce portefeuille (« Verano ») cédé par Grosvenor comprenait également des actifs parisiens.

INDICE DE FRÉQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX EN 2014 / ÉVOLUTION ANNUELLE EN %

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Longchamp, 77 avenue des Champs-Élysées – Paris 8e

Source : CNCC

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Évolution de la demande dans les parcs d’activités commerciales

En 2014, le marché des parcs d’activités commerciales a continué de profiter de la demande de grandes enseignes françaises implantées de longue date en périphérie. Les enseignes discount ont, à l’instar de Gifi ou Centrakor, poursuivi leur développement. Confirmant le succès d’une offre adaptée aux restrictions pesant sur le budget des consommateurs, elles devraient rester un moteur important de la demande en 2015 : après une trentaine de magasins en 2014, Centrakor table ainsi sur 25 nouvelles ouvertures cette année. Le secteur de la restauration n’est pas en reste. La Pataterie, l’un de ses représentants les plus dynamiques, a passé le cap des 200 restaurants en 2014, principalement développés en franchise. La demande en périphérie a également été alimentée par la production des nouveaux concepts d’acteurs historiques. Outre Gemo, Chaussea ou Tati, plusieurs enseignes du groupe Vivarte ont confirmé leur positionnement plus qualitatif, comme La Halle ou Besson Chaussures, dont le nouveau concept a été déployé sur une dizaine de magasins après un premier test à Mondevillage en 2013.

Ces quelques exemples de nouveaux concepts confirment la montée en gamme d’une partie du marché des parcs d’activités commerciales, suscitant l’intérêt d’acteurs généralement peu ou pas implantés en périphérie. Attirés par des coûts d’occupation peu élevés, une bonne accessibilité et des locaux plus vastes et faciles à aménager, plusieurs d’entre eux ont renforcé leur présence sur ce marché au gré des opportunités (Célio, Camaïeu, Carré Blanc, etc.). Les ouvertures de nouveaux retail parks ne cessent de fait de montrer la plus grande mixité des enseignes et des niveaux de gamme. L’exemple le plus emblématique est sans aucun doute celui de Waves Actisud : situé près de Metz, ce nouvel ensemble accueille plusieurs marques plus haut-de-gamme comme Swarovski, Sephora ou Bose, aux côtés des traditionnels Gemo, Cultura ou Réauté.

Cette réussite ne doit pas masquer les difficultés affectant tout un pan du marché français. Alors que certains groupes connaissent de sévères difficultés (Bata, Mobilier européen, Zannier, etc.), d’autres ont ralenti ou mis un terme à leur expansion, ce qui pèse sur la pérennité de nombreux projets en cours de commercialisation. Plusieurs sites ont également souffert des transferts opérés, au bénéfice de retail parks « nouvelle génération » ou de zones périphériques plus établies, par de nombreuses enseignes souhaitant disposer de locaux plus modernes, vastes et mieux configurés. C’est le cas des multistores Beaumanoir ou Orchestra, un format privilégié par ces groupes pour créer des synergies entre leurs différentes marques. Ciblant les zones les plus récentes (Waves Actisud, Parc Saint-Paul à Romans-sur-Isère, Les Bons Raisins à Loches, etc.), Intersport a également multiplié les projets de création et de déménagement, ouvrant de grandes surfaces de plus de 1 000 m² qui lui permettent de présenter son offre aux consommateurs de façon plus exhaustive.

Le succès des sites les plus récents ou des zones les plus établies s’est par conséquent accompagné d’une forte désaffection des enseignes pour les zones secondaires. Délaissées par les enseignes les plus dynamiques, ces zones ont parfois vu leur taux de vacance augmenter de façon significative ou ont nettement baissé en gamme.

ÉVOLUTION DE L’OFFRETendances générales

Affectant en priorité le segment des grandes et moyennes surfaces – les plus recherchées par les enseignes – la rareté de l’offre de qualité a été ponctuellement atténuée par les libérations liées aux difficultés d’acteurs importants du marché. Après avoir largement animé 2013, ces offres ont continué à être absorbées en 2014, à l’exemple de la reprise de nombreux emplacements précédemment occupés par Virgin Megastore (H&M à Nice, La Halle à Metz, etc.). D’autres opportunités ont permis à certaines enseignes de disposer d’une nouvelle vitrine sur les meilleurs axes (Jules sur l’ancien Esprit de la rue de Rennes, Tommy Hilfiger sur l’ancien Foncier Home du boulevard des Capucines), d’amorcer leur développement en propre (Asics dans l’ex Game de la rue d’Amsterdam à Paris) ou de multiplier les implantations (Lick dans d’anciens magasins The Phone House).

Mais les libérations ont surtout contribué à l’augmentation de l’offre dans des marchés et sites secondaires, posant dans certains cas la question de l’avenir des friches commerciales. Cette évolution paraît d’autant plus préoccupante que le rythme des ouvertures reste soutenu, même si le volume des ouvertures a été sensiblement inférieur en 2014 à celui des deux années précédentes (604 000 m² contre 982 000 m² en 2012 et 872 000 m² en 2013). La production de nouveaux ensembles commerciaux accentue de fait la dilution des chiffres d’affaires des enseignes et pèse sur certains projets existants ou en cours de commercialisation, d’autant que les opérateurs ont de plus en plus tendance à étendre leurs sites pour les dynamiser ou capitaliser sur leur notoriété.

COMMERCES

My Valley - Cormeilles-en-Parisis (95)

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JANVIER 2015

LOCALISATION NOMBRE DE PÔLES NOMBRE DE MAGASINS SURFACE TOTALE (M²)CROISSANCE DE LA SURFACE TOTALE 2013/2014 (%)

RUES COMMERÇANTES *Province 209 112 316 13 579 138 0,0 (0)Ile-de-France 83 26 167 4 015 729 0,0 (0,2)Total 292 138 483 17 594 867 0,0 (0,1)

CENTRES COMMERCIAUX **Province 753 26 665 15 013 019 1,5 (1,0)Ile-de-France 190 10 123 5 180 411 1,3 (2,5)Total 943 36 788 20 193 430 1,5 (1,4)

PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES ***Province 924 35 567 29 654 231 0,8 (1,4)

Ile-de-France 132 4 971 4 242 355 0,5 (0,5)

Total 1 056 40 538 33 896 586 0,8 (1,3)

PARC FRANÇAIS DE L’IMMOBILIER DE COMMERCES

* Site comprenant au moins 50 emplacements/** Centre commercial comprenant au moins 10 emplacements/*** Zone périphérique comprenant au moins 10 emplacements. Source : Cushman & Wakefield – estimation au 1er janvier 2015.

(xx) : croissance annuelle 2012/2013 en %

Évolution de l’offre dans les rues commerçantes

L’inadéquation entre les critères de recherche des enseignes et la qualité de l’offre disponible sur le marché explique le nombre relativement limité de mouvements de création. La rareté d’opportunités de locaux prime incite dès lors les enseignes à privilégier l’amélioration de l’existant pour renouveler leur concept, gagner en visibilité et conquérir de nouveaux clients. À Paris, la tendance est particulièrement marquée dans le secteur du luxe. La pénurie de l’offre, l’essor du tourisme international et la forte hausse des valeurs ont aussi contribué à stimuler la demande des enseignes pour quelques secteurs alternatifs, situés aux abords immédiats des rues les plus prestigieuses ou dans des quartiers plus éloignés (Le Marais, Saint-Germain-des-Prés), faisant ainsi évoluer la topographie d’un marché du luxe aux contours figés depuis des décennies. Le centre commerçant de Paris et des grandes métropoles régionales reste toutefois relativement figé et se resserre même autour des axes n°1 et de leurs meilleures portions. Cette évolution est plus manifeste encore dans les villes moyennes : directement exposées à la concurrence du e-commerce, de grandes agglomérations voisines ou de la périphérie, ces villes voient parfois enfler leur taux de vacance, comme Perpignan dont le centre a perdu 20 % de ses commerces entre 2006 et 20137.

De grandes opérations devraient toutefois faire évoluer le paysage commercial de quelques grandes villes. Dans la capitale, les projets les plus significatifs concernent les opérations de rénovation de la Samaritaine et de la Poste du Louvre, qui pourraient – avec le redéveloppement du quartier des Halles – contribuer à resserrer les liens entre le cœur commerçant de la rive droite (Opéra, Rue Saint-Honoré, etc.) et Le Marais. En province, quelques villes resteront sous les feux des projecteurs, comme Bordeaux où plusieurs transactions d’envergure ont illustré le succès de la Promenade Sainte-Catherine.

Évolution de l’offre dans les centres commerciaux

Un peu plus de 340 000 m² de centres commerciaux ont été inaugurés en 2014 dans l’Hexagone. Proche de celui de 2013, ce volume a été alimenté par quelques opérations de création d’envergure. Les deux plus grands projets de 2014, Qwartz à Villeneuve-la-Garenne et Les Terrasses du Port à Marseille, comptent ainsi pour plus d’un tiers des nouveaux mètres carrés ouverts en France sur l’ensemble de l’année. Si le nombre total de centres a été relativement limité, le volume des ouvertures a également été gonflé par plusieurs opérations d’extension ou de transfert-extension de centres existants, comme Grand Cap au Havre, Mérignac Soleil près de Bordeaux, Le Grand Moun à Mont-de-Marsan ou Cora Mundo’ près de Strasbourg. Avec les projets de redéveloppement (La Valentine à Marseille, Saint-Jacques à Metz), ces types d’opérations ont représenté la moitié du volume total des ouvertures en 2014.

7Étude de la CCI de Perpignan, février 2014.

Promenade Sainte-Catherine – Bordeaux (33)

50


Contrastant avec une consommation des ménages atone, le dynamisme de la production tient essentiellement aux stratégies menées par les foncières pour adapter leur offre aux attentes des consommateurs et accompagner l’expansion des grandes enseignes internationales. L’une des ouvertures les plus attendues des prochains mois est Polygone Riviera, ensemble de 75 000 m² situé près de Nice qui, comme Les Terrasses du Port, confirmera la nette montée en gamme de l’architecture et de l’offre des centres commerciaux. Cette opération est aussi le signe d’une tendance au gigantisme qui, en sus des créations ex-nihilo, tiendra également à l’extension de quelques-uns des centres régionaux les plus renommés de l’Hexagone à partir de 2015 et au-delà (Forum des Halles, Cap 3000, Carré Sénart, Val d’Europe, etc.). C’est au profit de cette type d’actifs que les plus grandes foncières recentrent aujourd’hui leur patrimoine, ces centres captant l’essentiel de la demande d’acteurs soucieux de jouir d’une visibilité optimale auprès des consommateurs, qu’il s’agisse d’enseignes nouvelles (Primark), de marques développant leurs propres boutiques (Lego), ou d’acteurs historiques déployant leurs nouveaux concepts de megastores (Mango).

Les plus grandes métropoles resteront en 2015 le théâtre des projets les plus significatifs, à l’exemple des opérations menées à Paris (Forum des Halles, Vill’Up) ou Marseille (Les Docks Marseille, Centre Bourse). Toutefois, plusieurs villes moyennes seront également sous les feux des projecteurs grâce aux ouvertures programmées dans le cadre de projets mixtes de requalification urbaine et de dynamisation des cœurs de ville (Le Jeu de Paume à Beauvais, Avaricum à Bourges ou Les Passages Pasteur à Besançon).

COMMERCES

“Each [city] has its own department store — a place where you interpret the lifestyle of the region, the locality and attract tourists […].You need to take advantage [of your city] and become the store of the city. That’s what department stores should be, all over the world, so when I come to your city centre and want to go somewhere for a coffee, spend time, to go see new things and even buy new things, it should be your store8.”

Vittorio Radice, Président, La Rinascente.

Après avoir nettement monté en gamme et, pour certains, rationalisé leur réseau, les grands magasins semblent aujourd’hui à un tournant. Le ralentissement des ventes du luxe et la baisse du nombre des arrivées de touristes étrangers coïncident en effet avec des performances en demi-teinte alors même que les investissements réalisés pour devenir la vitrine des plus grandes marques de luxe ont été massifs. Le potentiel de croissance reste pourtant important. La renommée de Paris comme berceau de la haute-couture, la qualité de son patrimoine et la priorité donnée par les touristes à l’expérience d’achat semblent en effet constituer des atouts majeurs, auxquels pourrait s’ajouter la possibilité d’ouvrir le dimanche et en soirée dans les zones touristiques envisagées par le projet de loi Macron. Ces différents éléments peuvent permettre aux grands magasins d’aborder avec sérénité la poursuite de leurs projets dans la capitale (Galeries Lafayette sur les Champs-Élysées, boutiques de luxe du BHV rue des Archives), parallèlement aux nombreuses opérations à venir dans de grands centres commerciaux d’Ile-de-France (Galeries Lafayette dans Carré Sénart) ou de province (Galeries Lafayette dans le Prado à Marseille, Printemps dans Les Terrasses du Port à Marseille et Polygone Riviera près de Nice).

Quel avenir pour les grands magasins ?

OUVERTURES ET PROJETS DE CENTRES COMMERCIAUX (M2)

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2 012 2 013 2 014 2015p

creation extension redéveloppement transfert-extension

8The Business of Fashion, Reinventing the Department Store, 8 octobre 2014.51


Évolution de l’offre dans les parcs d’activités commerciales

Avec 260 000 m² en 2014 (- 43 % sur un an), le volume des livraisons de parcs d’activités commerciales est bien loin des niveaux de la fin des années 2000 (580 000 m² par an en moyenne entre 2007 et 2010) et a même a atteint son point le plus bas depuis 2004. Ce net ralentissement est lié au nombre très limité de grandes opérations. De fait, si le nombre total de projets est resté relativement stable, seuls deux ensembles de plus de 20 000 m² (Waves Actisud, Parc Saint-Paul) ont été inaugurés en 2014 contre 8 en 2013. Mais la baisse peut aussi être considérée comme la conséquence du report de nombreux projets en 2015, 2016 et 2017 et de quelques annulations, témoignant des difficultés de commercialisation auxquelles sont confrontés de nombreux opérateurs. Enfin, certains secteurs géographiques paraissent aussi être arrivés à maturité, annonçant une augmentation à terme de la part des opérations d’extension et de redéveloppement.

Les opérations de requalification d’entrées de ville dégradées seront par ailleurs de plus en plus nombreuses, à l’image du projet Ode à la Mer mené par Frey à Montpellier (après Be Green à Saint-Parres-aux-Tertres, ouvert en 2013). La production de nouveaux mètres carrés sera également alimentée par la construction de projets de moindre envergure. D’une surface totale comprise entre 10 000 et 20 000 m² et constitués pour une large part de cellules de petite taille, ces nouveaux ensembles marqueront l’émergence d’une nouvelle offre de parcs d’activités commerciales de proximité situés en périphérie de villes moyennes (Cormeilles en Parisis) ou adossés à de grandes zones commerciales existantes (Le Patio à Sainte-Geneviève-des-Bois, ou le projet développé par Compagnie de Phalsbourg à Plan de Campagne).

JANVIER 2015

OUVERTURES SIGNIFICATIVES DE 2014VILLE PROJET TYPE SURFACE M²

Villeneuve-la-Garenne (92) Qwartz Création 63 000Marseille (13) Les Terrasses du Port Création 61 000Saint-Pierre-du-Mont (40) Grand Moun Transfert-extension 45 000

Le Havre (76) Grand Cap Extension 23 700Mundolsheim (67) Cora Mundo’ Extension 8 500Mérignac (33) Mérignac Soleil Extension 8 300

VILLE PROJET TYPE SURFACE M²

Cagnes-sur-Mer (06) Polygone Riviera Création 74 000Meaux (77) Les Saisons de Meaux Création 30 000Nice (06) Nice One Création 27 000

Paris (75019) Vill’Up Création 24 000Beauvais (60) Le Jeu de Paume Création 23 000

Marseille (13) Les Docks Marseille Création 17 000Paris (75001) Forum des Halles Extension 11 400

EXEMPLES DE PROJETS ANNONCÉS POUR 2015

Projets de centres commerciaux

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OUVERTURES ET PROJETS DE PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES (M2)

L’Open - Saint-Genis-Pouilly (01)

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2 012 2 013 2 014 2015p

creation extension redéveloppement transfert-extension


COMMERCES

Projets de parcs d’activités commerciales

OUVERTURES SIGNIFICATIVES DE 2014VILLE PROJET TYPE SURFACE M²

Moulins-lès-Metz (57) The Waves Création 38 000Saint-Paul-lès-Romans (26) Parc Saint-Paul Création 27 000Montluçon (03) PAC Saint-Jacques Création 18 000

Seynod (74) Arcal’Oz Extension 12 000Loches (37) Les Bons Raisins Création 11 000Villennes-sur Seine (78) White Parc Création 10 100

EXEMPLES DE PROJETS ANNONCÉS POUR 2015VILLE PROJET TYPE SURFACE M²

Brétigny-sur-Orge (91) Les Promenades de Brétigny Création 45 000Fenouillet (31) Toulouse-Fenouillet Création 33 500Chambray-les-Tours (37) La Petite Madelaine Création 31 400

Terville (57) Supergreen Création 28 000

Saint-Nicolas-de-Port (54) Frun Park Création 19 500Saint-Maximin (60) St Max Avenue Création 17 300

VALEURS LOCATIVES

Les valeurs ont continué à augmenter dans certains quartiers de la capitale et dans le cœur historique du luxe parisien en particulier. La tendance est toutefois à la stabilité, qu’il s’agisse des meilleurs emplacements des grandes artères en province et des centres commerciaux ou zones de périphérie les plus établis. Les emplacements secondaires ont à l’inverse subi une pression à la baisse, particulièrement marquée dans certains centres commerciaux de taille intermédiaire où certaines enseignes n’ont pas hésité à « rendre les clés ». Révélatrice d’une désaffection des enseignes pour les sites les plus risqués, la polarisation du marché s’est accompagnée d’une détérioration générale des relations entre bailleurs et enseignes.

Reflétant ce durcissement, les durées d’engagement ont pu faire l’objet d’âpres négociations, tandis que les propriétaires ont été contraints de consentir davantage de mesures d’accompagnement sous forme, notamment, de participations aux travaux. Enfin, les enseignes ont plus systématiquement cherché à sécuriser leurs ouvertures par l’instauration de clauses de commercialité. Si les relations entre les deux parties devraient demeurer tendues, l’adoption récente de la loi ACTPE pourrait en revanche contribuer à les clarifier, sa version définitive témoignant d’un certain équilibre s’agissant de la répartition des charges, travaux, impôts et taxes.

VALEURS LOCATIVES PRIME EN CENTRE COMMERCIAL (€/M²/AN)*

ILE-DE-FRANCE VALEUR LOCATIVE

2014

VALEUR LOCATIVE

2013

TENDANCE 2015

Centres régionaux 2 000 2 000Grands centres 950 950

PROVINCECentres régionaux 1 400 1 400Grands centres 700 700

*Pour 150 m² très bien placés en équipement de la personne ou services, dans des centres existants, leaders dans leur zone de chalandise.

VALEUR LOCATIVE

2014

VALEUR LOCATIVE

2013

TENDANCE 2015

ILE-DE-FRANCE 180 180PROVINCE 170 170

*Pour 1 000 m² et des produits neufs et situés sur des emplacements de première catégorie, dans des zones à forte chalandise.

VALEURS LOCATIVES PRIME EN PARC D’ACTIVITÉS COMMERCIALES (€/M²/AN)*

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JANVIER 2015

VALEUR LOCATIVE 2014 VALEUR LOCATIVE 2013 TENDANCE 2015

PARIS

Champs-Élysées 18 000 18 000Avenue Montaigne 12 000 10 000

Rue du Faubourg Saint-Honoré 12 000 10 000Boulevard Haussmann/Grands Magasins 8 000 6 000Boulevard Saint-Germain 6 500 6 500Rue de Rivoli 4 500 4 500Rue des Francs-Bourgeois 4 500 4 500

PROVINCE

Lyon / Rue de la République 2 200 2 200Lille / Rue Neuve/Béthune 2 000 2 200Marseille / Rue Saint-Ferréol 2 000 2 000Bordeaux / Rue Sainte-Catherine 2 200 2 200Nice / Rue Jean Médecin 2 200 2 200Toulouse / Avenue Alsace-Lorraine 2 200 2 200Cannes / Croisette 8 000 6 500Strasbourg / Place Kléber 2 000 2 000

VALEURS LOCATIVES PRIME DES RUES COMMERÇANTES (ZONE A EN €/M²/AN)

PERSPECTIVES

La mollesse de la croissance économique, et le niveau élevé du taux de chômage et des taux d’effort pèseront encore sur le marché immobilier des commerces en 2015. Les prochains mois seront surtout défavorables aux marchés secondaires qui, souffrant de la poursuite des arbitrages des enseignes, continueront de voir leur taux de vacance augmenter. Si les principales artères commerçantes susciteront la convoitise, l’activité pourrait toutefois y être pénalisée par la hausse des valeurs atteinte dans certaines villes et le nombre très limité d’opportunités de qualité. Enfin, les prochains mois confirmeront l’émergence d’ensembles commerciaux plus qualitatifs et de nature variée adaptés à la demande des enseignes et aux nouvelles attentes des consommateurs.

Le Prado – Marseille (13) – ©Klépierre

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LES MARCHÉS IMMOBILIERS

FRANÇAIS

Le Prado – Marseille (13)


JANVIER 2015

ACTIF PRIME/CORE Actif très bien situé, d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations, et loué selon un ou des engagements locatifs de longue durée ferme.

FAMILY OFFICE

Un « family office » est une structure privée au service de familles fortunées dont le patrimoine personnel nécessite une gestion sophistiquée. L’objectif principal est d’optimiser, organiser, protéger et faire croître les intérêts de ces familles quelle que soit la nature de leurs actifs. Le capital financier de la société est la propre fortune de la famille, souvent constituée sur plusieurs générations.

FONCIÈRE Une foncière est une société commerciale dont l’objet est la constitution, la gestion et l’exploitation d’un portefeuille immobilier afin d’en maximiser la rentabilité.

FONDS D’INVESTISSEMENT Organisme de détention souvent collective (en multipropriété) d’actifs financiers ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de gestion).

FONDS DE PENSIONOrganisme financier spécialisé dans la collecte de capitaux auprès d’épargnants particuliers et chargé de les faire fructifier sur les marchés financiers dans le but de les reverser à ces épargnants pour financer leurs retraites par capitalisation. Ils présentent souvent une certaine aversion au risque.

FONDS OPPORTUNISTE Fonds qui cible les rentabilités les plus élevées, obtenues grâce à une forte valeur ajoutée apportée et/ou une prise de risque significative et/ou un effet de levier élevé.

FONDS OUVERT Un fonds est dit ouvert à partir du moment où il n’y a pas de limitation dans l’émission des parts.

GESTIONNAIRE DE FONDS Professionnel chargé de créer des fonds d’investissement. Il définit une stratégie, collecte l’argent auprès de ses mandants et assure le suivi du fonds jusqu’à son extinction.

INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS

Acteurs professionnels gestionnaires d’épargne. Ce terme regroupe sous un seul vocable des institutions très diverses : organismes de placement collectif, compagnies d’assurance, fonds de pension, banques, sociétés foncières, caisses de retraite, etc.

OPCI

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier sont des fonds immobiliers destinés à drainer l’épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un minimum de 60 % d’actifs immobiliers et d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers. Comme les SIIC, les OPCI sont exonérées d’impôt sur les sociétés en contrepartie d’obligations de distribution. En revanche, ils ne sont pas cotés en bourse et, de ce fait, ne sont pas soumis de la même manière aux fluctuations des marchés financiers.

PROJET « EN BLANC » Bâtiment dont la construction est lancée sans qu’il y ait eu au préalable vente ou location à un utilisateur.

SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de la SCPI doit être composé d’un minimum de 90 % d’actifs immobiliers. Leur objet consiste en la vente de parts des immeubles acquis à des associés. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l’épargne publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus qu’il perçoit.

TAUX DE RENDEMENT NET Taux exprimant, en pourcentage, le rapport existant à un instant « t » entre le revenu de l’immeuble net de charges non récupérables et son coût de revient (prix de vente plus frais et droits de mutation)

VEFALa Vente en l’État Futur d’Achèvement est la vente d’un actif immobilier avant son achèvement. Par ce contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions au fur et à mesure de leur exécution.

VOLUME D’INVESTISSEMENT Correspond aux transactions supérieures à 1 million euros (ventes utilisateurs incluses) répertoriées par Cushman & Wakefield sur la période étudiée en immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, centres commerciaux, boutiques, parcs d’activités commerciales, entrepôts logistiques et locaux d’activités).

INVESTISSEMENT

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GLOSSAIRE


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DEMANDE PLACÉE Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs.

ILAT(Indice des loyers d’activités tertiaires)

Calculé par l’INSEE sur une base trimestrielle, l’ILAT est constitué de trois indices : l’indice des prix à la consommation (IPC), l’indice du coût de la construction (ICC) et l’indice du produit intérieur brut (PIB) en valeur. Ces moyennes périodiques sont utilisées dans les proportions suivantes : 50 % IPC, 25 % PIB et 25 % ICC.

LOYER MOYEN Moyenne des valeurs locatives de transactions (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues sur des surfaces rénovées ou de seconde main.

LOYER PRIME Moyenne des cinq transactions les plus élevées en terme de valeurs locatives faciales > 1 000 m².

OFFRE DISPONIBLE Ensemble des surfaces vacantes disponibles à la location dans les six mois à venir.

TAUX DE VACANCE Rapport entre le volume de l’offre disponible à six mois et le parc de bureaux.

LOGISTIQUE

CHARGEUR Entreprise qui, dans le secteur industriel ou de la distribution, assure la logistique de ses propres produits.

DEMANDE PLACÉE Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs.

ICPE(Installation Classée pour la Protection de l’Environnement)

Installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou inconvénients. Selon la nature de ces risques, une installation peut être :- Non classée.- Classée soumise à déclaration en préfecture.- Classée soumise à autorisation préfectorale.- Classée soumise à enregistrement en préfecture.

PRESTATAIRE LOGISTIQUE Entreprise spécialisée assurant l’ensemble de la gamme des opérations logistiques pour le compte d’un client souhaitant externaliser la logistique de ses produits.

SUPPLY CHAIN (Chaîne d’approvisionnement)

Consiste à optimiser les flux sur la totalité de la chaîne, des fournisseurs aux matières premières jusqu’aux clients finaux.

BUREAUX

COMMERCES

CDAC / CNAC

Instituées par la loi de modernisation de l’économie (LME, adoptée en 2008) en remplacement des CDEC et CNEC, les commissions départementales et nationales d’aménagement commercial sont des instances de décision régulant l’implantation des commerces à partir du seuil de 1 000 m² selon des critères de décision relevant de l’aménagement du territoire et du développement durable.

FLAGSHIPMagasin vitrine (littéralement « vaisseau amiral ») devant servir l’image d’une marque ou d’une enseigne. Implantés sur les emplacements commerciaux les plus prisés ou stratégiques, les locaux peuvent être de taille variable et concerner l’ensemble des secteurs d’activité.

ILC(Indice des Loyers Commerciaux)

Indice constitué de la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et du chiffre d’affaires du commerce de détail. L’ILC est utilisé pour la révision des baux commerciaux des locataires exerçant une activité commerciale.


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