Master thesis jaap tholen 2015

REFIT VAN KANTOREN ‘OP

RISICO’ EEN GARANTIE VOOR SUCCES?

Jaap Tholen

Master Thesis Amsterdam School of Real Estate

MSRE 2015

1

Titel Refit van kantoren ‘op risico’ een garantie voor succes? Ondertitel Een rationele afweging om een refit wel of niet uit te voeren op basis van behaalde resultaten en consumentengedrag Auteur J. Tholen De Nieuwe Staat B.V. Master of Science in Real Estate (MSRE), 2012 – 2015 Specialisatiemodule Real Estate Valuations [email protected] [email protected] Amsterdam School of Real Estate Huys Azië Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam Beoordeling Eerste beoordelaar Drs. M.M.H.M. Donkers FGH Bank Tweede beoordelaar Drs. W. van der Post Amsterdam School of Real Estate

2

“…Vaak moet er iets gebeuren voordat er iets gebeurt.” (Johan Cruijff 1999)

3

VOORWOORD Voor u ligt mijn scriptie ter afronding van mijn MSRE opleiding. De afronding van een periode waarin ik mijzelf breed heb ontwikkeld in de vastgoedmarkt en met deelgebieden in aanraking ben gekomen die mij anders nog steeds onbekend zouden zijn geweest. Een voorbeeld daarvan is het uitvoeren van een wetenschappelijk onderzoek, deze scriptie. In mijn dagelijkse praktijk als vastgoedadviseur/ makelaar in kantoorgebouwen zie ik de keuzes die huurders maken van dichtbij. ‘Wij kunnen er wél doorheen kijken’ zegt menigeen. Waarom kiezen huurders naar mijn gevoel dan wel erg vaak voor een kant en klaar gebouw? De eigenaar is immers vaak bereid om te investeren, maar pas als er een huurder is gevonden. Tegelijkertijd bleken eigenaren soms moeilijk te overtuigen van de noodzaak om iets te doen aan het gebouw voordat de huurder is gevonden. Ik besloot mijn gevoel te toetsen aan een onderzoek en was erg benieuwd naar de wetenschappelijke verklaring. Hoewel ik er in het begin best tegen op zag om het onderzoek uit te voeren heb ik het met zeer veel plezier gedaan. Mijn motivatie komt onder andere doordat mijn opdrachtgevers (beleggers) oprecht geïnteresseerd zijn in de uitkomsten van het onderzoek. De relevantie van het onderzoek zorgt er voor dat ik ook na de afronding van de scriptie bezig zal zijn met dit onderwerp, in een presentatie die gegeven wordt aan beleggers. Ik ben bij de totstandkoming van deze scriptie op een zeer prettige wijze bij gestaan door mijn scriptiebegeleider Maarten Donkers. Hij gaf me de juiste inzichten om tot een solide theoretische onderbouwing te komen. Ook mijn voormalige werkgever DTZ Zadelhoff wil ik bedanken. Voor de tijd die ik heb gekregen om mijn studie te volgen maar ook de mogelijkheid om relevante transactie en aanbodgegevens te kunnen gebruiken en de hulp van collega’s. Met ingang van maart 2015 ben ik mede eigenaar van ‘De Nieuwe Staat’. De afronding van mijn studie komt dus vrijwel op hetzelfde moment als de start van een nieuwe fase in mijn carrière. De MSRE studie heeft mij mede genoeg bagage opgeleverd om de stap naar het ondernemerschap te maken. Tot slot wil ik graag mijn dames thuis graag bedanken. Tussen de luiers en drukte door is het toch maar mooi gelukt om de studie binnen een acceptabele termijn van 2,5 jaar af te ronden. Jaap Tholen

4

MANAGEMENT SAMENVATTING Een refit is een substantiële aanpassing aan een gebouw om zo de verhuurkansen van het gebouw te optimaliseren. Dit omvat meer dan technische vereisten en heeft geen betrekking op de locatie. Factoren als kwaliteit, gebruiksmogelijkheden, visuele effecten en imago spelen hierbij een rol. Wordt een refit uitgevoerd zonder dat er een gebruiker voor is dan wordt dat ook wel een refit op risico genoemd.

In het kader van de concurrentie van e -‐ commerce ten opzichte van de traditionele handel is er door een team van onderzoekers van het California Institute of Technology (Caltech) (Bushong, King, , Camerer, Rangel, 2010) onderzoek gedaan naar de wijze waarop proefpersonen waarde toe wijzen aan consumptie goederen en hoe die waarden afhankelijk zijn van de wijze waarop deze goederen worden aangeboden. De onderzoekers deden een proef door voedsel op verschillende wijze aan te bieden, door een tekstpresentatie, een beeldweergave en de presentatie van het werkelijke product. De tekstpresentatie en de beeldweergave leidde tot vergelijkbare biedingen. De proefpersonen waren echter bereid om gemiddeld 50 procent meer te betalen voor items die ze konden aanraken dan de items die in de tekst of afbeelding staan. De onderzoekers wisten toen dat het drijvende effect achter deze reactie algemeen van aard moest zijn. De hypothese was dat als er geen manier voor was om het item aan te raken dat er een Pavlov-‐ motorische respons afwezig was en de drive om het item te consumeren aanzienlijk verminderd werd. Door verder onderzoek werd de hypothese bevestigd. Onderzoek van Luo, Chen, Ching & Liu uit 2008 en Bavinck uit 2013 met betrekking experience marketing toont aan dat zintuigelijke waarneming van een eindproduct de koop of huur intentie bij consumenten verhoogt. Een brug naar de wijze waarop kantoorruimte wordt aangeboden en voornoemde onderzoeken , lijkt te slaan. Is de fysieke aanwezigheid van een ge-‐refit kantoor, dat een zintuigelijke waarneming van het eindproduct biedt, van invloed op de beslissing van de huurder? Indien de uitkomsten van deze onderzoeken ook van toepassing zijn op de huur van kantoorruimten dan kan de eigenaar van een kantoorgebouw de uitkomsten gebruiken bij de afweging om te investeren in een gebouw. Voor verhuurders is het onzeker of de uitvoering van een refit op risico nuttig is. Het gaat om flinke bedragen en er is geen garantie voor succes. Eigenaren kunnen wel of niet besluiten om geld beschikbaar te stellen voor de refit op basis van dit onderzoek, in plaats van op basis van markt ‘gevoel’. Indien duidelijk is of een refit ‘op risico’ heeft bijgedragen aan de realisatie van een (huur)transactie bij andere gebouwen, dan kunnen eigenaren beter onderbouwd een besluit maken of ze het een kans waard vinden om een refit op risico uit te voeren. Lege gebouwen blijken door vastgoedeigenaren lang aan te worden gehouden zonder dat er noemenswaardige actie wordt ondernomen. De beperkte financieringsmogelijkheden en de onzekerheid over het rendement op de te plegen investering zijn daarbij de belangrijkste argumenten. Binnen het vakgebied van behavioral finance heeft onderzoek aangetoond dat beleggers zich bij het nemen van beslissingen laten leiden door irrationele motieven, dat ze gebruikmaken van vuistregels en dat ze bloot staan aan allerlei emotionele en psychische verschijnselen. Dit kan leiden tot suboptimale keuzes en daarmee tot suboptimale beleggingsresultaten (Westerink, 2011). Een valide onderzoek met significante conclusies kan zorgen voor een rationeel en gefundeerd besluit om een refit op risico wel of niet uit te voeren. De hypothese is dat het gebouw beter te verhuren is

5

indien er een refit op risico is uitgevoerd, ten opzichte van vergelijkbare gebouwen waar geen refit voor is uitgevoerd.

Een refit op risico speelt in op gedragingen van mensen wanneer een product fysiek beschikbaar is zoals aangetoond in het onderzoek in het kader van Behavorial Neuroscience (Bushong, King, Camerer, Rangel, 2010). Deze Master Thesis richt zich op de verschillen tussen gebouwen met een refit op risico en gebouwen waar geen refit op risico is uitgevoerd. Het actuele speelveld voor de belegger in kantoorvastgoed wordt in dit onderzoek nader omschreven. De actuele omgevingsfactoren voor een belegger in kantoorvastgoed worden omschreven aan de hand van een DESTEP analyse. Vervolgens worden deze factoren door middel van literatuuronderzoek onderzocht en nader omschreven. De acties die een belegger in kantoorvastgoed kan ondernemen worden benoemd waarbij specifiek wordt ingegaan op een refit van een kantoorgebouw. Op basis van de Blue/ Red ocean strategie (Kim, Mauborgne, 2005) en het (Ansoff, 1957) groei model wordt de ‘rol’ van een refit nader toegelicht. Door middel van data analyse wordt onderzocht of een refit op risico een effect heeft op de verhuurprestatie van een gebouw. Om tot een goede data analyse te komen zijn gebruikerstransacties en aanbodgegevens van de kantoorruimte markt gebruikt.

De populatie waarvan de transactie – en aanbodgegevens zijn gebruikt betreft homogene kantoorgebieden met een kantorenvoorraad die overwegend ouder is dan 10 jaar en ligt in een van de 10 grootste Nederlandse steden qua kantorenvoorraad. Uiteindelijk bleken 27 locaties te voldoen aan de vernoemde criteria. Voor de locaties die binnen de 27 locaties zijn de transacties (over de periode van 2012 tot medio 2014) en de aanbodgegevens geselecteerd uit de ‘Goudmijn’: de huur-‐ en beleggingstransactie database van DTZ Zadelhoff. De transacties die gebruikt zijn, zijn gerealiseerd in 2012, 2013 en de eerste helft van 2014. De aanbod gegevens zijn gebaseerd op 1 juli 2014. Op basis van het geselecteerde aanbod en de transactie data is door middel van lokaal actief werkzame makelaars gevraagd om aan te geven welke gebouwen uit de selectie van aanbod en transacties een refit betreft. Dit resulteert in:

• Transactiegegevens; • Aanbodgegevens; • Transactiegegevens met refit op risico; • Aanbodgegevens met refit op risico.

Significante verschillen, van het aandeel van refits op risico binnen het totaal van gebruikerstransacties ten opzichte van het aandeel van refits op risico binnen het aanbod van kantoren, leiden tot de constatering van een relatie tussen het uitvoeren van een refit op risico en de verhuurprestatie. Op basis van de transactie –en aanboddatabase wordt door middel van t-‐toets in Excel het antwoord gegeven op de centraal gestelde empirische onderzoeksvraag te weten: in hoeverre de gebouwen waarbij een refit op risico is uitgevoerd betere verhuurprestaties laten zien dan concurrerende gebouwen. De testvariabele is op een nominaal schaalniveau gemeten waarbij de aanwezigheid van een refit op risico gecodeerd is op 1 is en het ontbreken daarvan gecodeerd is op 0. Het meest opmerkelijke uit de verschil analyse is het vrij grote verschil in aanwezigheid van de refit op risico in de transactiedatabase ten opzichte van de aanboddatabase. Het gemiddelde binnen de transactiedatabase is met 0,1637432 2,1 keer zo groot als het gemiddelde binnen de aanboddatabase te weten 0,075514874.

6

De onderzoeksvraag kan dus positief worden beantwoord. De hypothese dat het gebouw beter te verhuren is indien er een refit op risico is uitgevoerd, ten opzichte van vergelijkbare gebouwen waar geen refit voor is uitgevoerd kan worden geverifieerd.

De theorie onderbouwd het effect van de uitvoering van een refit op risico. Enerzijds is er een kloof ontstaan tussen de behoeften van de hedendaagse kantoorgebruiker en de kwaliteit van het beschikbare aanbod. Dit maakt dat aanpassing van het gebouw in de verzadigingsfase van een productlevenscyclus noodzakelijk is. Een refit op risico vergroot de kans om te komen tot een succesvolle verhuur maar is allerminst een garantie op succes. Immers, zoals uit de aanbod-‐ en transactiedatabase blijkt zijn er per saldo binnen de totale onderzochte populatie meer objecten op risico ge-‐refit die nog steeds leeg staan dan dat er objecten op risico ge-‐refit zijn die wél verhuurd zijn. De lage opname ten opzichte van het ruime aanbod is de veroorzaker. Een refit op risico vergroot wel de kans op succes.

0

0,05

0,1

0,15

0,2

aandeel re-‐lit op risico binnen transactiedatabase

aandeel re-‐lit op risico binnen aanboddatabase

Aandeel re-‐lit op risico binnen aanbod en transacties

7

Inhoudsopgave VOORWOORD .................................................................................................................................................. 3 MANAGEMENT SAMENVATTING ............................................................................................................... 4 1 INLEIDING ................................................................................................................................................. 9 1.1 DE AANLEIDING ........................................................................................................................................................ 9 1.1.1 Consumentengedrag op basis van de wijze van presenteren ................................................. 9

1.2 DE RELEVANTIE VAN EEN ONDERZOEK ............................................................................................................ 10 1.2.1 De maatschappelijke relevantie van een onderzoek ................................................................ 10 1.2.2 De wetenschappelijke relevantie van een onderzoek ............................................................. 11 1.2.3 De context van het vraagstuk ............................................................................................................. 12

1.3 HET ONDERZOEK .................................................................................................................................................. 12 1.3.1 Probleemstelling ...................................................................................................................................... 12 1.3.2 Onderzoeksvraag ..................................................................................................................................... 12 1.3.3 Sub vragen .................................................................................................................................................. 12

1.4 ONDERZOEKSMETHODEN EN HET ONDERZOEKSMODEL ............................................................................... 13 1.4.1 Onderzoek elementen ............................................................................................................................ 14 1.4.2 Dataverzameling ...................................................................................................................................... 14 1.4.3 Leeswijzer ................................................................................................................................................... 15

2 THEORETISCH KADER ......................................................................................................................... 16 2.1 DE CONTEXT .......................................................................................................................................................... 16 2.2 EXPERIENCE MARKETING/ WILLINGNESS TO PAY ......................................................................................... 16 2.3 DE DRIJFVEREN VAN VASTGOEDBELEGGERS .................................................................................................... 17 2.4 DESTEP-‐ANALYSE ............................................................................................................................................... 18 2.4.1 De vastgoedeigenaar/ de belegger .................................................................................................. 19 2.4.2 De kwaliteit van de huidige kantorenvoorraad .......................................................................... 20 2.4.3 De productlevenscyclus van een kantoorgebouw ..................................................................... 23 2.4.4 De vastgoedgebruiker en de behoefte van de vastgoedgebruiker ..................................... 26 2.4.5 CONCLUSIE OP BASIS VAN DE DESTEP ANALYSE ................................................................................... 28

2.5 MOGELIJKHEDEN VOOR DE EIGENAAR .............................................................................................................. 28 2.5.1 Blue Ocean/ Red Ocean Strategie ..................................................................................................... 29 2.5.2 Het Ansoff groeimodel ........................................................................................................................... 30 2.5.3 Besluitvorming bij de eigenaar .......................................................................................................... 30 2.5.4 Wat is een refit ‘op risico’? ................................................................................................................... 31 2.5.5 Verschillende soorten refit .................................................................................................................. 32

2.6 HYPOTHESE ........................................................................................................................................................... 34 3 SURVEY ..................................................................................................................................................... 35 3.1 INLEIDING .............................................................................................................................................................. 35 3.2 DATASELECTIE ...................................................................................................................................................... 35 3.2.1 Monofunctionele kantoorlocaties ............................................................................................. 36 3.2.2 Omvang van gebruikerstransacties en aanbodgegevens binnen monofunctionele locaties ............................................................................................................................... 36 3.2.3 Leeftijd gebouwen in selectie ..................................................................................................... 36 3.2.4 Gelegen in een van de tien steden met de grootste kantorenvoorraad ........... 36 3.2.5 Omvang van gebouwen, transacties en aanbod ............................................................... 37 3.2.6 Periode ....................................................................................................................................................... 37

3.3 STAPPENPLAN DATASELECTIE ........................................................................................................................... 38

8

3.3.1 Stap 1: vaststellen regio’s .............................................................................................................. 38 3.3.2 Stap 2: Vaststellen kantoorlocaties die aan de criteria voldoen .......................... 38 3.3.3 Stap 3: de ‘Goudmijn’ ........................................................................................................................ 40 3.3.4 Stap 4: aanwezigheid van een refit op risico controleren ...................................................... 40 3.3.5 Aanbod database versus vraag database ...................................................................................... 41

3.4 DE DATABASE MET DAARIN VERWERKTE INPUT ............................................................................................ 42 3.5 DATA ANALYSE ...................................................................................................................................................... 42 3.5.1 Verschil analyse door middel van t-‐toets, rapportage en evaluatie .................................. 42

3.6 CONCLUSIE DATA ANALYSE ................................................................................................................................ 43 4 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ................................................................................................... 45 4.1 CONCLUSIES ........................................................................................................................................................... 45 4.2 ONDERZOEK REFLECTIE ...................................................................................................................................... 46 4.3 AANBEVELINGEN .................................................................................................................................................. 46

5 LITERATUURLIJST ................................................................................................................................ 48 BIJLAGEN ......................................................................................................................................................... 51 BIJLAGE 1 BAG SELECTIE KANTOORLOCATIES .................................................................................. 51 BIJLAGE 2: AANBODDATABASE ............................................................................................................ 154 BIJLAGE 3: TRANSACTIEDATABASE .................................................................................................... 163

9

1 INLEIDING

1.1 DE AANLEIDING

1.1.1 Consumentengedrag op basis van de wijze van presenteren

In het kader van de concurrentie van e -‐ commerce ten opzichte van de traditionele handel is er door een team van onderzoekers van het California Institute of Technology (Caltech) onderzoek gedaan naar de wijze waarop proefpersonen waarde toe wijzen aan consumptiegoederen -‐ en hoe die waarden afhankelijk zijn van de wijze waarop deze goederen worden aangeboden (Bushong, King, Camerer, Rangel, 2010) Dit onderzoek raakt de kern van de economie en marketing : heeft de vorm waarin een item wordt aangeboden aan de consument invloed op de prijs die zij bereid zijn te betalen? ‘De meeste gedragsmatige theorieën gaan ervan uit dat de vorm van de presentatie niet uit zou maken’ aldus de aan Caltech afgestudeerde student Benjamin Bushong. ‘Sommige modellen suggereren dat keuzes aan producten moeten variëren qua beschrijving of door de procedure waarop de keuze wordt gemaakt’. Maar onze experimenten tonen aan dat de vorm waarin de artikelen worden gepresenteerd een erg groot verschil kan uit maken’ aldus Bushong. Aanvankelijk maakte het Caltech-‐team metingen door de presentatie van voedsel aan hongerige proefpersonen in drie verschillende vormen: in een text-‐only formaat, in een foto met hoge resolutie en echt voedsel op een bord. Daarna werd gemeten wat de bereidheid was om te betalen voor het voedsel. Er bleek geen significant verschil te ontdekken tussen de biedingen die studenten deden voor het voedsel omschreven in de tekst en op de foto. Maar de biedingen op het echte voedsel waren gemiddeld 50 procent hoger dan het bod op een van de andere twee presentatiewijzen. De onderzoekers waren erg verrast om te ontdekken dat de tekstpresentatie en de beeldweergave leidde tot vergelijkbare biedingen. Aanvankelijk verwachtten ze dat mensen meer zouden betalen bij meer informatie of een schijnbaar hogere emotionele lading. De onderzoeken werden vervolgens ter validatie uitgebreider uitgevoerd met onder andere boeken en de resultaten kwamen overeen met de resultaten van het voedselexperiment (Bushong, King, Camerer, Rangel, 2010)De proefpersonen bleken bereid om gemiddeld 50 procent meer te betalen voor items die ze konden aanraken dan de items die in tekstvorm of een afbeelding staan. De onderzoekers wisten toen dat het drijvende effect achter deze reactie algemeen van aard moest zijn. De vraag die hier echter uit voortkwam was wat dit effect kon verklaren. De initiële hypothese van het team was dat het gedrag van de mens wordt aangedreven door een klassieke Pavlov-‐reactie. Behavioral Neuroscience suggereert dat wanneer iets smakelijk is, de hersenen motorische programma’s activeren die leiden tot het maken van contact en consumeren. De hypothese was dat als er geen manier was om het item aan te raken dat er een Pavlov-‐ motorische respons afwezig was en de drive om het item te consumeren aanzienlijk verminderd werd.

10

Om deze hypothese te testen zette het team een plexiglas barrière tussen het onderwerp en de items waarop geboden kon worden. En, zoals voorspeld, wanneer de mogelijkheid van fysiek contact was verdwenen, daalden de biedingen tot het niveau van de op tekst -‐ en beeld -‐ gebaseerde producten. Het feit dat het fysiek aanwezig is lijkt te volstaan. Vooralsnog is het ook niet bekend of de uitkomsten van dit onderzoek van toepassing zijn op de presentatie van kantoorruimten. De relatie tussen bovenstaande onderzoek en de kantorenmarkt lijkt echter minder onlogisch dan men op het eerste gezicht zou verwachten. In de grote grijze massa van kantoorruimten maakt de kandidaat huurder al snel een selectie van de beste gebouwen. Dit zou kunnen suggereren dat de feitelijke, werkelijke en actuele presentatie van een gebouw zwaarder weegt in deze selectie dan de plannen die nog moeten worden uitgevoerd. Een brug tussen de wijze waarop kantoorruimte wordt aangeboden en het voornoemde onderzoek lijkt te slaan. Wordt de kandidaat huurder geïnformeerd over de renovatie die zal volgen na de ondertekening van de huurovereenkomst (de menukaart)? Wordt de kandidaat huurder geïnformeerd door middel van artist impressions (de afbeelding)? Of kan de kandidaat huurder het eindproduct zijnde het gebruiksklare gerenoveerde kantoor met eigen ogen aanschouwen en bezoeken (vergelijkbaar met het voedsel dat voor de proefpersoon staat)? Indien de uitkomsten van dit onderzoek ook van toepassing zijn op de huur van kantoorruimten dan kan de eigenaar van een kantoorgebouw de uitkomsten gebruiken bij de afweging om te investeren in een gebouw.

1.2 DE RELEVANTIE VAN EEN ONDERZOEK

1.2.1 De maatschappelijke relevantie van een onderzoek

De kantorenmarkt bevindt zich in een periode van disbalans. Voor elke m² die er opgenomen wordt in de kantorenmarkt, blijven er gemiddeld zeven m² leeg staan. Voor de kandidaat huurder betekent dit dat ze in haar zoektocht naar een geschikt kantoor in veel gebieden een zeer grote keus heeft , immers het aanbod is vele malen groter dan de vraag Indien men bijvoorbeeld 1.000-‐2.000 m² kantoorruimte zoekt in Amsterdam Zuidoost dan zijn er momenteel circa 61 kantoorgebouwen die aan dat profiel voldoen en op internet te huur worden aangeboden. Een noodzakelijke selectie van het aanbod (‘de longlist/shortlist’) gebeurt op basis van een vergelijking en inspectie van de diverse opties. Naarmate er voor een eigenaar van een gebouw meer concurrerend aanbod is, wordt het voor een gebouweigenaar lastiger om goed in beeld te komen bij de oriënterende kandidaat huurder.

Opvallend genoeg is ondanks het ruime aanbod kwalitatief goed vastgoed op goede locaties nog steeds schaars. Er is sprake van een tweedeling in de markt en een duidelijke ‘mismatch’ in kwantiteit en kwaliteit (Van Dijk, 2011). De locatie en kwaliteit van het gebouw zijn belangrijke keuzefactoren voor een vastgoedgebruiker. De locatie is echter niet te beïnvloeden door een individuele gebouweigenaar, de kwaliteit van het gebouw wel. Makelaars en gebouweigenaren proberen de kwaliteit van het gebouw zo goed mogelijk bij huurders onder de aandacht te brengen. Dat gebeurt door promotie van het kantoor in de huidige staat of de presentatie van plannen om de kwaliteit van het gebouw te verbeteren. Bij sommige leegstaande verouderde gebouwen wordt de kwaliteit aangepast aan de eisen van de moderne kantoorgebruiker, de zogenaamde refit. De refit levert een tastbaar eindproduct op, waardoor het pand bij een goede uitvoering voldoet aan een marktbehoefte of huurdersbehoefte. Wordt een refit uitgevoerd zonder dat er een gebruiker voor is dan wordt dat ook wel een refit op risico genoemd.

De gemiddelde ouderdom van het aanbod aan kantoorruimte in Nederland is ongeveer vijfentwintig jaar (DTZ Zadelhoff, 2011). Een kantoor moet decennia lang attractief zijn voor gebruikers. Daarvoor is het noodzakelijk dat het op bepaalde momenten wordt aangepast aan de eisen van de tijd. Na tien

11

jaar moet een kantoor van binnen helemaal worden gemoderniseerd om attractief te blijven. Dit ‘refitten’ gebeurde in het verleden minder snel dan nu. In theorie (Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007) zou er bij verhuurd vastgoed geïnvesteerd moeten worden wanneer de beleggingswaarde of de toekomstige IRR gaat dalen. Omdat het rendement vaak nog wel boven het vereiste rendement ligt, doet de belegger gedurende de huurperiode nog niets. Maar wanneer het rendement onder het vereiste rendement komt te liggen gaat de belegger tot actie over, vaak is het dan al te laat. Na 20 jaar moet het kantoor van binnen en van buiten volledig worden gerenoveerd. Eigenaren van verouderde gebouwen denken er over om de kwaliteit van het gebouw te verbeteren, dan wel te renoveren. Immers indien de marktwaarde van het verbeterde gebouw met verrekening van de bouwkosten hoger ligt dan de huidige marktwaarde is dat een nuttige investering. Mogelijk wordt er gewacht met een refit tot een huurder zijn handtekening onder een huurovereenkomst heeft gezet (Maatman, J, 2008).

Een reden voor dat wachten zou kunnen zijn dat het met een vooruitzicht op huurpenningen veiliger investeren is. Mogelijk is men bang dat de uiteindelijke huurder andere wensen heeft dan het resultaat van de refit op risico. Een andere reden zou kunnen zijn dat het allerminst zeker is dat de refit ‘op risico’ een huurder zal opleveren. Het geld is dan uitgegeven maar het gebouw staat nog steeds leeg. En dat is een extra pijnlijke situatie wanneer het gebouw de eigenaar al minder rendement oplevert dan bij aankoop verwacht. Een dergelijke investering rechtvaardigt de vraag wat het nut, de noodzaak en het risico zijn. Scoren de gebouwen die reeds voldoen aan de eisen van de kantoorgebruiker beter dan de kantoren die nog aangepast moeten worden? Indien dat zo is, betekent dat dan dat een refit op risico een nuttige investering is om in beeld te komen bij een kandidaat huurder en dat daarmee de kans op een verhuur wordt vergroot?

Voor verhuurders is het onzeker of de uitvoering van een refit op risico nuttig is. Het gaat om flinke bedragen en er is geen garantie voor succes. Men beschikt nog niet over informatie over het verband tussen het uitvoeren van een refit en het effect daar van op de verhuurbaarheid. Individuele cases worden besproken maar een eventuele relatie op landelijke schaal is nog niet in beeld gebracht. De lijn van het voornoemde onderzoek naar consumentengedrag (Bushong, King, Camerer, Rangel, 2010) is mogelijk door te trekken tot de constatering dat kandidaat huurders eerder gecharmeerd zijn van een gebruiksklaar kantoor dan van een kantoor dat nog gebruiksklaar gemaakt moet worden. Eigenaren kunnen wel of niet besluiten om geld beschikbaar te stellen voor de refit op basis van dit onderzoek, in plaats van op basis van markt ‘gevoel’. Indien duidelijk is of een refit ‘op risico’ heeft bijgedragen aan de realisatie van een (huur)transactie bij andere gebouwen, dan kunnen eigenaren beter onderbouwd een besluit maken of ze het een kans waard vinden om een refit op risico uit te voeren. Een goed onderzoek met duidelijke conclusies kan zorgen voor een rationeel en gefundeerd besluit om een refit op risico wel of niet uit te voeren.

1.2.2 De wetenschappelijke relevantie van een onderzoek

De bestaande wetenschappelijke literatuur over leegstand op kantorenmarkten is relatief uitgebreid. Veel studies verhandelen in het bijzonder over de disbalans in markten (Bijvoorbeeld Bak, 2012) Over leegstand en renovatie van gebouwen zijn recent toegepaste studies gepubliceerd, te denken valt dan bijvoorbeeld aan Maatman, (2008) maar ook jaarlijkse onderzoeksrapporten van onder andere NVM , Dynamis, JLL en DTZ Zadelhoff. Dit onderzoek richt zich op het nut en de noodzaak om leegstaand vastgoed te renoveren vanuit het beleggersperspectief. Daar is, voor zover bekend, nog geen ‘market evidence’ van beschikbaar. Er is voldoende literatuur beschikbaar over de nut en de noodzaak maar deze zijn nog nooit hard getoetst aan daadwerkelijk gerealiseerde verhuur transacties. Met andere woorden: er is nog niet aangetoond wat het effect van renovatie van kantoorruimte (refit) als resultaat heeft ten opzichte van ‘niets doen’. Ook over het onderzoek element ‘refit’ is in relatie tot kantoren geen directe

12

literatuur voorhanden. Algemene marketingtheorieën op het gebied van productinnovatie en menselijk gedrag zijn van toepassing op dit onderwerp en zijn in grote mate beschikbaar. Enkele relevante theorieën komen aan bod in het theoretische kader.

1.2.3 De context van het vraagstuk

De crisis heeft invloed gehad op de huisvestingsbehoefte van kantoorgebruikers. De vraag naar kantoorruimte is sinds 2009 relatief fors lager dan in de jaren daarvoor. Wanneer men de gemiddelde opname over de periode 2009 tot 2014 vergelijkt met de gemiddelde opname over 2005 tot 2008, dan blijkt dat de opname in alle sectoren is gedaald. De kantooropname bedroeg in 2012 bijna 1.200.000 m², in 2013 1.050.000 m² en in 2014 1.064.000 m². Voor de crisis, In 2007, (recordjaar) lag de opname op 2.400.000 m² Het is de verwachting van DTZ Zadelhoff dat de marktdynamiek blijvend is veranderd en dat het opnameniveau in de komende jaren rond 1 miljoen vierkante meter schommelt. Het aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt is te ruim voor de huidige vraag en de vraag naar kantoorruimte in de toekomst. De strijd om de gebruiker is daarom hevig. In de afgelopen decennia was er sprake van een aanbod gedreven markt, nu is er sprake van een vraag gedreven kantorenmarkt. Het is steeds belangrijker om in de huid van de gebruiker te kruipen en als eigenaar van vastgoed te anticiperen op de wensen van de gebruiker (DTZ Zadelhoff, 2012).

1.3 HET ONDERZOEK In dit onderzoek wordt onderzocht of het uitvoeren van een refit op risico een verband heeft met de verhuurprestatie. Een refit op risico speelt in op gedragingen van mensen wanneer een product fysiek beschikbaar is zoals aangetoond in het onderzoek in het kader van Behavorial Neuroscience (The Physical Presence of a Good Increases Willingness-‐to-‐Pay). Deze Master Thesis richt zich op de verschillen tussen gebouwen met refit op risico en gebouwen waar geen refit op risico is uitgevoerd.

1.3.1 Probleemstelling

De verhuurprestatie van gebouwen die door de uitvoering van een refit op risico aan de marktbehoefte voldoen worden vergeleken met het concurrerende deel van de markt qua locatie en omvang. Zijn de uitkomsten van het hiervoor beschreven onderzoek naar de vorm van presenteren en de mate waarin de consument bereid is daarvoor te betalen ook van toepassing op de verhuur van kantoorgebouwen?

1.3.2 Onderzoeksvraag

Beantwoording van de vraag in hoeverre de kantoorgebouwen waarbij een refit op risico is uitgevoerd betere verhuurprestaties laten zien dan concurrerende kantoorgebouwen.

1.3.3 Sub vragen

• Wat wil de huurder/ wat is de marktbehoefte en sluit deze aan bij de kwaliteit van het bestaande aanbod aan kantoorgebouwen en de situatie bij de vastgoedeigenaar?

• Wat verstaan we onder een refit op risico? • Presteren kantoorgebouwen die op risico ge-‐refit zijn beter dan kantoren waarbij dat nog

niet is gebeurd?

13

1.4 ONDERZOEKSMETHODEN EN HET ONDERZOEKSMODEL

Dit onderzoek kwalificeert zich als een empirisch kwantitatief toetsend onderzoek. Het onderzoek is empirisch omdat door waarnemingen wordt vastgesteld wat zich in de werkelijkheid (empirie) afspeelt (Baarda, De Goede, Julsing, Van der Velden, Bakker, & Fischer, 2013). Het onderzoek is toetsend omdat een hypothese, gebaseerd op het theoretisch kader, getoetst wordt.

Het onderzoek model is opgebouwd uit drie onderdelen: theorie, praktijk en analyse. De theorie biedt een abstract vergelijkingskader voor het onderzoek vanuit het perspectief van de vastgoedbelegger. Aan de hand van literatuurstudie wordt het actuele speelveld waarbinnen de omschreven problematiek zich af speelt nader omschreven. Cruciaal daar in is het gedrag van een huurder bij het aangaan van een huurovereenkomst. Daarom wordt, met het oog op een refit op risico, nader ingezoomd op de bereidheid van consumenten om te betalen voor een product, de zogenaamde ‘Willingness to Pay’. Deze theorie komt voort uit het onderzoek van Caltech (Bushong, King, Camerer, Rangel, 2010) en Bavinck,2013.

De overige actuele omgevingsfactoren voor een belegger in kantoorvastgoed worden uiteengezet aan de hand van een DESTEP analyse. Vervolgens worden de factoren uit de DESTEP analyse door middel van literatuuronderzoek onderzocht en nader omschreven. De verschillende factoren uit de DESTEP analyse komen aan bod verdeeld over categorieën die betrekking hebben op de vastgoedeigenaar/ belegger, de kwaliteit van de vastgoedvoorraad en de behoeften van de vastgoedgebruiker. Zodoende komt het totale speelveld vanuit het perspectief van de belegger aan bod. De DESTEP is een middel om de context van de omstandigheden waarin de kantorenmarkt zich bevindt weer te geven. Er wordt voor een DESTEP analyse gekozen omdat dit een goede tool is om een beeld te geven van de externe (macro) omgeving waarin een organisatie actief is. Inzicht in de externe omgeving van een vastgoedbelegger is van belang om effectief gebruik te maken van de kansen en bedreigingen veroorzaakt door het landschap waarin een belegger opereert. Een onderneming kan deze factoren niet veranderen, maar er wel effectief op inspelen door het strategisch beleid hier op af te stemmen.

Op basis van de Blue/ Red ocean strategie (Kim, Mauborgne, 2005) en het Ansoff groei model (Ansoff,1957) wordt de ‘rol’ van een refit nader toegelicht. De acties die een belegger in kantoorvastgoed kan ondernemen worden omschreven waarbij specifiek wordt ingegaan op het nut en de noodzaak om anders te gaan denken waarbij een rol is weggelegd voor de refit van een kantoorgebouw. Daarbij wordt aandacht besteed aan de theorie die gerelateerd wordt aan het handelen van de belegger (Westerink, 2011).

Dit leidt tot een nadere beschrijving van een refit op risico als tool voor de belegger om een gebouw aan te passen aan de behoeften in de markt en in te spelen op het omschreven consumentengedrag.

Het praktische deel toetst en bestudeert de uitkomsten op basis van empirische data. De kennis opgedaan door de uitvoering van de literatuurstudie wordt door de onderzoeker getoetst aan de praktijksituatie van kantoortransacties in Nederland. De toetsing vindt plaats door kenmerken van het vastgoed dat wordt aangeboden te vergelijken met vastgoed waar een transactie is gerealiseerd. Concreet omvat dit een uitgebreide analyse van de kantorenmarkt in het

14

geselecteerde geografische gebied. Op basis van de in de literatuurstudie beschreven succesfactoren wordt getoetst of en in welke mate de aanwezigheid van een refit op risico een significant verband kent met de verhuurprestatie van een gebouw. Tot slot wordt in de analyse de kennis uit de theorie en de praktijk met elkaar in relatie gebracht met als doel de bestaande kennis uit te breiden.

1.4.1 Onderzoek elementen

In dit onderzoek staan een drietal onderzoek elementen centraal. Aan de hand van de operationalisatie van deze elementen vindt ook de afbakening van het onderzoek plaats. Het speelveld van de vastgoedbelegger:

Aan de hand van de DESTEP analyse wordt weergegeven in welke context dit onderzoek plaats vindt. De analyse wordt omschreven vanuit het perspectief van de belegger. Door het uitvoeren van de DESTEP analyse wordt weergegeven wat het speelveld is waarin de vastgoedbelegger zich bevindt en wat de mogelijkheden om te proberen uit de malaise op de kantorenmarkt te geraken. De vastgoedbelegger wordt in dit onderzoek ook aangeduid als eigenaar, verhuurder of belegger.

Consumenten gedrag:

Als onderdeel op de omgevingsfactoren die van toepassing zijn op het speelveld van de vastgoedbelegger is het van cruciaal belang voor een vastgoedbelegger om te weten wat een huurder (consument) drijft om een pand wel of niet te huren. Dat heeft enerzijds te maken met inspelen op behoeften uit de markt. Anderzijds heeft dat te maken met het onderwerp van deze scriptie namelijk de mogelijkheid om het kantoorgebouw te veranderen door middel van een refit op risico. In het theoretisch kader wordt op basis van een literatuurstudie onderzocht hoe consumenten/ huurders reageren op een refit op risico.

Uitvoering van een refit op risico

Aansluitend op een de analyse van het speelveld van de vastgoedbelegger, de mogelijkheden voor een vastgoedbelegger en consumentengedrag, wordt nader onderzocht wat de mogelijkheden zijn om een gebouw aan te passen aan de wensen van een huurder door middel van een refit op risico. In de data analyse met betrekking tot een refit op risico wordt onderzocht of een refit op risico een effect heeft op het verhuursucces van een gebouw.

1.4.2 Dataverzameling

Op basis van transactie en aanboddata wordt getoetst of kantoorgebouwen die op risico zijn gerefit beter presteren dan vergelijkbare kantoren in de benchmark die niet ‘op risico’ gerefit zijn. Is hier een relatie te ontdekken? Significante verschillen, van het aandeel van refits op risico binnen het totaal van gebruikerstransacties ten opzichte van het aandeel van refits op risico binnen het aanbod van kantoren, kunnen leiden tot het constateren van een relatie tussen het uitvoeren van een refit op risico en de verhuurprestatie.

De data worden geselecteerd op basis van een populatie van alle relevante verhuurtransactiegegevens van de jaren 2012, 2013 tot medio 2014. Uit deze populatie worden gebouwen geselecteerd die qua leeftijd en locatie gelijkwaardig zijn maar die door een tussentijdse refit van elkaar verschillen. Vervolgens wordt het aandeel van gebouwen die een refit op risico hebben ondergaan binnen de transactiedatabase vergeleken met gebouwen die een refit op risico hebben ondergaan binnen de aanbod database.

15

De database die voor dit onderzoek is gebruikt bestaat uit alle geregistreerde kantoorhuurtransacties van 1 januari 2012 tot en met 31 juni 2014 en het kantoren markt aanbod per 1 juli 2014. In het bestand zijn alleen transacties opgenomen waarvan het metrage minimaal 500 m² kantoorruimte betreft. De transactiedatabase die als basis dient voor dit onderzoek beslaat in totaal 1.682 meldingen van kantoorruimte transacties door heel Nederland.

De aanboddatabase die van toepassing is op dit onderzoek beslaat in totaal 3.828 meldingen van kantoren aanbod door heel Nederland. In hoofdstuk 3 wordt verder in gegaan op de verkrijging van de onderzoeksgegevens.

Op zowel de aanboddatabase als de transactiedatabase is een toetsing gedaan naar de uitvoering van een refit op risico bij lokale makelaars/ experts die ieder binnen hun specialisatieregio op de hoogte zijn van de status van het betreffende object.

1.4.3 Leeswijzer

Deze paragraaf geeft een overzicht van de structuur, inhoud en resultaten van dit onderzoek. De volgende stappen zijn een chronologische leidraad in dit onderzoek.

In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de aanleiding het nut en de relevantie van een onderzoek. De onderzoeksvraag wordt geformuleerd en de gekozen onderzoeksmethoden nader toegelicht.

De malaise in de kantorenmarkt is groot. De kwaliteit van het aanbod sluit niet aan bij de vraag van vastgoedgebruikers. Daarnaast is er een structureel overaanbod aan kantoren. Een kantoorgebouw dat niet voldoet aan de vraag uit de markt maakt een grote kans om structureel leeg te komen staan. Wat kan de eigenaar doen? In hoofdstuk 2 wordt hier nader op ingegaan.

Aanpassing van een kantoor indien het niet voldoet aan de kwaliteit lijkt dus een vereiste. Is het echter noodzakelijk om dat op voorhand te doen of kan er ook mee gewacht worden tot er een huurder is gevonden die zich committeert aan een huurovereenkomst in de wetenschap dat het gebouw aangepakt gaat worden? Op basis van onderzoek naar consumentgedrag wordt hier in hoofdstuk 2 nader antwoord op gegeven.

De gerealiseerde prestaties van kantoren die een refit op risico hebben ondergaan komen aan bod in hoofdstuk 3.

De conclusies en aanbevelingen op basis van het theoretisch kader en data analyse worden behandeld in hoofdstuk 4.

16

2 THEORETISCH KADER

2.1 DE CONTEXT

Zoals omschreven in hoofdstuk 1 vormt het onderzoek van het California Institute of Technology (Caltech) dat is gedaan naar de wijze waarop proefpersonen waarde toe wijzen aan consumptiegoederen -‐ en hoe die waarden afhankelijk zijn van de wijze waarop deze goederen worden aangeboden (Bushong, King, Camerer, Rangel, 2010) -‐ de aanleiding voor dit onderzoek. In het Caltech onderzoek hebben de onderzoekers de omgeving gecreëerd om menselijk gedrag met betrekking tot een ‘ laagdrempelig’ goed als een maaltijd te onderzoeken. Een zelfde onderzoek verrichten met vastgoed is praktisch niet uitvoerbaar. Immers, het wel of niet huren van een gebouw is van zoveel factoren afhankelijk dat deze nooit levensecht kunnen worden gesimuleerd. Er zal dus een proefomgeving van uit de theorie moeten worden ontwikkeld. Die theorie vormt daarmee de basis om een conclusie te verbinden aan de uitkomsten uit een database onderzoek en de verificatie van de hypothese. Het theoretisch kader spitst zich toe op een drietal gebieden. Allereerst staan het speelveld waarin de vastgoedbelegger zich begeeft en de handelingen die door vastgoedeigenaren/ beleggers gemaakt kunnen worden met betrekking tot een refit van een gebouw centraal. Handelingen waardoor de huurder bereid is te gaan huren, oftewel ‘Willingness to pay/lease komen vervolgens aan bod. Willingness to pay sluit aan bij het achterliggende doel van een refit, te weten het creëren van bereidheid van huurders om het betreffende pand te huren.

Daarna wordt inhoudelijk ingegaan op de uitvoering van een refit op risico.

2.2 EXPERIENCE MARKETING/ WILLINGNESS TO PAY Zoals bij elk product is het ook bij de verhuur van kantoorruimten van essentieel belang dat een eindgebruiker van het vastgoed bereid is om het gebouw te huren. Zoals bij het onderzoek van Caltech het geval is (Bushong, King, Camerer, Rangel, 2010) is de wijze van presentatie van belang. In het Engels heet dit ‘Willingness to pay’ , de bereidheid om voor iets te betalen. Experiential marketing biedt een merk de gelegenheid om face-‐to-‐face in contact te treden met de consument. Het biedt de mogelijkheid om alle zintuigen van de consument aan te spreken en de consument door de beleving in een totale merkwereld onder te dompelen. Het is het effect dat er voor heeft gezorgd dat merken experience stores opzetten. Hieruit ontstaat de verwachting dat experience marketing een positief effect veroorzaakt op de koopintentie en bereidheid om te betalen’ (Bavinck, 2103). Dit ligt in het verlengde van ‘Willingness to pay’ in het Calltech onderzoek. Een refit van een kantoorgebouw kan ook gezien worden als experience marketing. De kandidaat huurder kan de product experience van een ‘nieuwe’ kantoorruimte ervaren.

In de Theory of Planned Behavior (Ajzen, 1991) is het verband tussen koopintentie en koopgedrag beschreven. Voordat koopgedrag ontstaat is altijd eerst een koopintentie ontwikkeld. Hieruit ontstaat de verwachting dat de bereidheid om te betalen, de koopintentie en het koopgedrag in verband staan met elkaar. Als de een hoger scoort zal de ander dat ook doen.

17

In dit onderzoek gaan we er van uit dat koop en huurbeslissingen in basis dezelfde karakteristieken hebben.

De mate waarin een experience succesvol is wordt bepaald door de verbeelding van de consument. Deze verbeelding wordt gevormd door de prikkels die aan de zintuigen worden blootgesteld. Experiential marketing is gericht op deze mentale processen met als doel een zintuiglijke beleving door middel van zicht, geluid, aanraking, smaak en reuk te creëren (Schmitt, 1999). Het is mogelijk hetzelfde effect als wat leidde tot een Willingness to Pay in het onderzoek van Caltech. Een refit is bij uitstek bedoeld om een zintuigelijke waarneming te realiseren. Zintuiglijke marketing wordt door bedrijven gebruikt om zichzelf en hun product te onderscheiden van anderen, om consumenten te motiveren en om extra waarde aan producten toe te kennen door opwinding te creëren (Schmitt, 1999). Dit kan ook voor beleggers in vastgoed van toepassing zijn. In lijn met deze bevindingen is naar aanleiding van onderzoek naar de effecten van zintuiglijke waarneming tijdens experiential marketing in de detailhandel geconcludeerd dat detailhandelaars en ontwikkelaars van winkelgebieden zich meer moeten focussen op het creëren van een positieve experience gebaseerd op visuele marketing waaronder zicht, geluid, smaak, reuk en aanraking om een koopintentie en koopgedrag te bewerkstelligen (Srinivasan & Kumar Srivastava, 2010). Vermoedelijk is dit ook van toepassing op verhuur van kantoorgebouwen omdat met koopintentie en koopgedrag bij detailhandel dezelfde doelen nagestreefd worden als ‘huurbereidheid’ en ‘huurgedrag’ bij huurders van kantoorruimten. Uit onderzoek (Ching, Luo, Liu & Chen, 2008). is gebleken dat zintuigelijke waarneming een grote rol speelt bij de ontwikkeling van een koopintentie omdat het zorgt voor de onderscheiding van een product of merk. Het geeft waarde aan het product of merk. Dit motiveert consumenten om een koopintentie te ontwikkelen

In de genoemde empirische onderzoeken wordt de relatie gelegd tussen het gebruik van de zintuigen en de ontwikkeling van een koopintentie en koopgedrag. Echter, deze onderzoeken zijn gericht op consumenten in de detailhandel of in een virtuele omgeving en niet op potentiele huurders van een kantoorgebouw. Uit deze onderzoeken (Ching, Luo, Liu & Chen, 2008) ; Schmitt, 1999; Srinivasan & Kumar Srivastava, 2010) ontstaat de verwachting dat hoe meer zintuigen geprikkeld worden, des te groter de koopintentie en het koopgedrag zal zijn. Er is, voor zover bekend, nog geen onderzoek gedaan naar het effect van zintuiglijke waarneming op de bereidheid om te betalen. Uit onderzoek naar de effecten van virtuele experiential marketing is echter gebleken dat zintuiglijke waarneming een positief effect heeft op de loyaliteit tegenover het merk. Dit leidt tot de verwachting dat des te rijker de zintuiglijke waarneming is des te meer de consument bereid is te betalen voor een product of dienst (Ching, Luo, Liu & Chen, 2008). Een kantoorgebouw dat helemaal gebruiksklaar is, bijvoorbeeld door de uitvoering van een refit biedt een zintuigelijke waarneming. Op basis van het hiervoor omschreven consumentengedrag lijkt een parallel te trekken naar de besluit vorming van huurder bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst in combinatie met de zintuigelijke waarneming van een kantoor dat een refit heeft ondergaan. De vastgoedbelegger kan dit mee nemen in de besluitvorming om een refit op risico wel of niet uit te voeren.

2.3 DE DRIJFVEREN VAN VASTGOEDBELEGGERS In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de doelen die vastgoedbeleggers zich zelf stellen en de reden waarom zij in vastgoed beleggen. De mate waarin een kantoorbelegging succesvol is, is sterk afhankelijk van het perspectief waarbinnen deze vraag beantwoord wordt en wie de beoordelende partij is. In dit onderzoek gaan we uit van het perspectief van de professionele kantoorbelegger in Nederlands vastgoed.

18

De bedrijfsdoelstellingen van beleggers lopen sterk uiteen. Voor institutionele beleggers geldt dat zij toevertrouwde middelen willen vastleggen in ruil voor toekomstige opbrengsten. Bij het beleggen wordt rekening gehouden met de toekomstige aanspraken en dus worden risico´s beperkt. Binnen deze kaders is optimalisering van het rendement een van de hoofddoelstellingen. Ook premiestabiliteit (bij pensioenfondsen) en inflatiebescherming zijn van belang.

Om een indruk te verkrijgen van de missie en doelstellingen van dergelijke partijen zijn hieronder een aantal mission statements van enkele vooraanstaande Nederlandse kantoorbeleggers weergegeven. Missie Bouwinvest REIM B.V. ‘Wij voorzien in een solide rendement op vastgoedinvesteringen, op een verantwoorde manier, voor institutionele investeerders en hun deelnemers. Ons team van toegewijde vastgoedprofessionals bereikt dit door zorgvuldig management van de Nederlandse vastgoedfondsen met een laag risicoprofiel en internationale vastgoedinvesteringen.’ Missie NSI N.V. ‘NSI creëert met en voor haar klanten inspirerende omgevingen om succesvol te ontmoeten, te werken en te ondernemen. ‘ Missie Achmea Dutch Office Fund ‘Het Achmea Dutch Office Fund streeft naar een stabiel en duurzaam rendement uit vastgoed waarin is belegd met de gelden van de participanten. Met onze vastgoedexpertise en onze kennis van de markt verzorgen wij een meer dan passende huisvesting en bieden wij toegevoegde waarde voor onze huurders.’ Bovenstaande missies zijn willekeurig gekozen maar wel met de achterliggende gedachte dat het in alle gevallen vooraanstaande partijen betreffen, die ieder als belegger actief zijn in de kantorenmarkt. Elke partij zet, logischerwijs, in op de realisatie van rendement en toegevoegde waarde voor zichzelf dan wel haar aandeelhouders of participanten. Het is evident dat beide factoren en belangen sterk met elkaar verbonden zijn maar in voorkomende gevallen is dit tevens (sterk) tegenstrijdig. Wat verder opvalt is dat er subjectieve factoren worden benoemd die lastig te toetsen zijn aan de werkelijke uitvoering.

Enkelen verwijzen in het missie statement actief naar de belangen van mogelijk de belangrijkste stakeholder binnen het totale proces, namelijk de huurder. Er zijn voorbeelden aan te halen waarin de hierboven vermelde partijen NSI en Achmea refit op risico’s uit voeren en daarmee de daad bij het woord voegen. Een mooi voorbeeld van de uitvoering van een refit op risico wordt door NSI geleverd door middel van ‘ Het Nieuwe Kantoor’ concept. Daarbij worden leegstaande gebouwen in de portefeuille zeer ingrijpend gerenoveerd naar business centers.

Om meer inzicht te krijgen in het speelveld waarin de vastgoedbelegger zich begeeft is het cruciaal om de omgevingsfactoren die van invloed zijn op het handelen van een vastgoedbelegger. Deze omgevingsfactoren kunnen inzichtelijk gemaakt worden door middel van een DESTEP analyse.

2.4 DESTEP-‐ANALYSE Wensen van huurders en marktomstandigheden zijn geen vast gegeven. De vastgoedmarkt kenmerkt zich de afgelopen decennia door grote veranderingen in vraag en aanbod. De belegger in vastgoed wordt geconfronteerd met veranderende invloeden. De veranderende invloeden die op ondernemingen (beleggers in kantoren vastgoed) inwerken kunnen worden geanalyseerd

19

door middel van de DESTEP-‐analyse. Een andere mogelijkheid zou zijn geweest om bijvoorbeeld een SWOT analyse te hanteren. Er is gekozen om de externe factoren die van invloed zijn op de vastgoedbelegger in kaart te brengen. De DESTEP analyse is daar een beproefde methode om de belangrijke aspecten die van invloed zijn op een complex en dynamische markt als de kantorenmarkt in kaart te brengen. De benaming DESTEP-‐analyse komt voort uit de volgende aspecten: demografisch, economisch, sociaal-‐cultureel, technologisch, ecologisch en politiek-‐juridisch. Al deze aspecten zijn op macroniveau van invloed op de kantorenmarkt.

In onderstaand schema (figuur 1) wordt per aspect uit de DESTEP-‐analyse een korte toelichting gegeven van de veranderingen op de kantoren markt voor de belegger in kantorenvastgoed.

Demografisch

-‐ Daling van de beroepsbevolking -‐ Behoefte aan nabijheid trein station -‐ Consolidaties van kantoorgebruikers

Economisch

-‐ Beperkte mogelijkheden tot het verkrijgen van een passende financiering

-‐ Drastische vermindering van nieuwbouw

Sociaal cultureel

-‐ Gevolgen van het nieuwe werken -‐ Behoefte aan duurzaamheid -‐ Behoefte aan faciliteiten & service -‐ Behoefte aan voorzieningen en

nabijheid van een trein station -‐ Flexibelere contracten -‐ Het Nieuwe Werken

Technologisch

-‐ Overwegend beperkte kwaliteit in bestaande kantorenvoorraad

Ecologisch

-‐ (Her)ontwikkelingen -‐ Behoefte aan duurzaamheid

Politiek juridisch

-‐ Drastische vermindering van nieuwbouw

Figuur 1: DESTEP analyse

De invloeden uit de DESTEP analyse worden nader omschreven in de paragrafen: de vastgoedeigenaar/ de belegger (paragraaf 2.4.1), de kwaliteit van huidige kantorenvoorraad (paragraaf 2.4.2.) en de vastgoedgebruiker en de behoefte van de vastgoedgebruiker (paragraaf 2.4.4). De onderdelen uit de DESTEP analyse komen daar een voor een aan bod.

2.4.1 De vastgoedeigenaar/ de belegger

Op basis van de DESTEP anlayse is het voor de bepaling van de context van dit onderzoek goed om de factoren uit de DESTEP analyse die direct betrekking hebben op de vastgoedeigenaar/ belegger uitgebreider te omschrijven. Onderstaand worden verschillende onderdelen die voortkomen uit de DESTEP en betrekking hebben op de vastgoedeigenaar, nader omschreven. Uiteraard is het aantal factoren dat direct van invloed is op de vastgoedeigenaar/ de belegger niet limitatief.

De actualiteit van de markt waarin de vastgoedeigenaar acteert wordt gekenmerkt door de volgende factoren, bij elke factor wordt aangegeven welk onderdeel van de DESTEP analyse het betreft:

20

DESTEP categorie Economisch: Beperkte mogelijkheden tot het verkrijgen van een passende financiering via de banken

Banken verscherpen het acceptatiebeleid voor de zakelijke vastgoedleningen in hoge mate. Ook wordt er ‘extra aandacht’ besteed aan het beheer van de bestaande portefeuille. Regelmatig krijgen eigenaren nul op het rekest bij de aanvraag van een nieuwe vastgoedfinanciering. Voor Nederlandse vastgoedeigenaren zit er soms weinig anders op dan op zoek te gaan naar alternatieven voor bankleningen. Maar dat valt niet altijd mee. Traditioneel leunt vastgoedfinanciering op het Europese continent zwaar op banken. In de Verenigde Staten wordt veel vaker vreemd vermogen aangetrokken door verhandelbare schuld uit te geven, of door leningen direct bij beleggers te plaatsen. DESTEP categorie Sociaal Cultureel: Gevolgen van het nieuwe werken

Door invoering van Het Nieuwe Werken (HNW) neemt de kwantitatieve vraag naar meters structureel af. De introductie van HNW leidt immers tot een ruime efficiencyverbetering en leidt voor organisaties tot een afname van de ruimtebehoefte met minimaal 20%. Voor eigenaren is het belangrijk dat hun gebouwen aansluiten op de eisen en wensen die vanuit HNW aan panden worden gesteld. Als de locatie klopt, kan worden onderzocht welke aanpassingen mogelijk zijn. (CBRE, 2012). Door HNW is er behoefte aan grote vloeren (vanaf circa 700m²) en veel open ruimten. De druk van de niet-‐werkende bevolking op de werkende bevolking ligt in Nederland lager dan in Europa. In Nederland staat nu tegenover elk werkend persoon gemiddeld 0,9 niet-‐werkend persoon. In 2050 zal deze verhouding gestegen zijn naar 1,2 in het sterke groeiscenario tegen 1,4 in het geringe groeiscenario. (ESPON/European Union, 2013) Een daling van de beroepsbevolking is van invloed op het aantal personen dat werkzaam zal zijn in een kantoor.

DESTEP categorie Economisch: Drastische vermindering van nieuwbouw

De realisatie van nieuwe kantoren is nagenoeg tot stilstand gekomen. Enerzijds wordt dit ingegeven door een wegvallende vraag, anderzijds ervaren kantoorgebruikers het als onethisch om in een dergelijk verzadigde markt nieuwe kantoorruimte te betrekken. Bovendien is de nieuwbouw van een kantoorgebouw lastig te financieren. Met het wegvallen van nieuwbouw wordt er geen nieuw kwalitatief hoogwaardig vastgoed toegevoegd. Een verbetering van de kwaliteit van de kantorenvoorraad kan gerealiseerd worden door verbetering van de huidige voorraad. Voornoemde stand van zaken bevinden zich buiten de invloedssfeer van de vastgoed eigenaar. Deze factoren bepalen het speelveld maar de eigenaar heeft zelf de keuze hoe hij binnen dit speelveld acteert. Het is voor de eigenaar belangrijk om goed te weten in welke markt hij zich bevindt maar vervolgens is het zeker zo belangrijk en minstens zo interessant om goede keuzes te maken met betrekking tot de beïnvloedbare factoren voor de verhuurder. Verder op in dit onderzoek wordt nader in gegaan op de beïnvloedbare factoren voor een eigenaar.

2.4.2 De kwaliteit van de huidige kantorenvoorraad

Het speelveld van de vastgoedbelegger wordt onder andere bepaald door de kwaliteit van concurrerende gebouwen. Vandaar dat de kwaliteit van de huidige kantorenvoorraad een belangrijk onderdeel is van de DESTEP analyse.

21

De markt wordt door DTZ Zadelhoff ingedeeld in drie categorieën (DTZ Zadelhoff, 2012): Kansrijk (het perspectief op het vinden van een gebruiker in de huidige markt is groot), circa 1 miljoen m², 18 % van het totale aanbod. Kenmerken: Beperkt concurrerend aanbod, aantrekkelijke architectuur/ allure, goede parkeernorm, dicht bij grote NS stations, veel voorzieningen. Voorbeelden: Amsterdam Zuidas en Centrum, Utrecht stationsgebied, Den Bosch Paleiskwartier, Groningen Centrumgebied. Kans hebbend: het vinden van een gebruiker in de huidige markt is aanwezig, maar niet bijzonder groot in de huidige staat van het vastgoed (meestal dus op goede locatie) of door de locatie (meestal dus vastgoed wel in orde) circa 4 miljoen m², 54% van het totale aanbod. Kenmerken: Huurprijzen staan onder druk, goede locaties binnen randgemeenten of secundaire locaties kernsteden, zichtbaarheid of status van onder-‐ geschikt belang, mogelijkheden tot alternatieve aanwendbaarheid, kantoren kennen concurrerend aanbod, Voorbeelden: Utrecht Rijnsweerd, Amsterdam Bijlmer ArenA, Rotterdam Brainpark, Stadshart Zoetermeer, Pettelaarpark ’s-‐Hertogenbosch, Utrechtseweg Zeist. Kansarm: voor de huidige, maar ook andere functies, is het perspectief op het vinden van een gebruiker in de huidige markt erg laag. Circa 2 miljoen m², 28% van het totale aanbod. Kenmerken: Structureel in aanbod voor verhuur, geen of minimaal onderscheidend vermogen, weinig of geen mogelijkheden voor alternatieve aanwending, veel kantoren uit bouwperiode 1980-‐2000, grote volumes, huurprijzen staan sterk onder druk. Voorbeelden kansarm aanbod: Rivium Capelle ad IJssel, Paasheuvelweggebied Amsterdam Zuidoost, Nieuwegein, Leidschendam-‐Voorburg, Zwolle Oosterenk, Zaltbommel. (DTZ Zadelhoff, 2012). In de regio’s rondom grote steden in Nederland kan er gesproken worden van een verdeling in de kantorenmarkt, waarbij de historische centrumgebieden nog relatief gezond zijn en de randgebieden uiterst ongezond. In de rest van Nederland is het onderscheid tussen de kantoren beperkt en is met uitzondering van historische gebouwen de markt ongezond of zelfs erg ongezond. De mate waarin er in het verleden de mogelijkheid en de behoefte is geweest om kantoorruimte te ontwikkelen is de enige factor die bepalend is gebleken. Historische binnensteden van grote steden met aangrenzende woonwijken en vooroorlogse gebouwen in centra en woonwijken hebben beperkte mogelijkheden tot productie gehad in het verleden en bezitten een niet-‐reproduceerbare locatiekwaliteit. Dit marktdeel besloeg in 2011 22% van de kantorenmarkt. De segmenten waar grote mogelijkheden en behoeften om kantoorruimte te ontwikkelen zijn geweest, behoren tot het uiterst ongezonde deel van de markt. Het betreft dan vooral kantoorlocaties in de periferie van de grote steden en in de satellietsteden. Deze gebieden beschikken niet over unieke locatiekwaliteiten, waardoor er telkens nieuwe gebieden met vergelijkbare locatiekwaliteit bij zijn gekomen. Dit uiterst ongezonde segment besloeg in 2011 ongeveer 30% van de voorraad. Een erg groot deel van de kantorenmarkt betreft het segment met een leegstandsniveau tussen de 10% en 20%. Buiten de centrumgebieden ligt het aanbodniveau in alle segmenten op een ongezond niveau en is er nergens schaarste. (Van Dijk, 2011)

22

Figuur 2: Een weergave van de aanbod opnameratio schetst een beeld van de marktsituatie (DTZ Zadelhoff, 2014)

Figuur 3: De scheefgroei in aanbod en opname en een terugvallende toevoeging aan de voorraad (DTZ Zadelhoff, 2014)

Traditioneel wordt er in de vastgoedmarkt een aanbod-‐opnameratio van 1,5 keer gehanteerd als kenmerk van een gezonde kantorenmarkt. Het overaanbod is ontstaan door een overmatige toevoeging van kantooroppervlakte in tijden voor de crisis van afgelopen jaren. Qua verhuurbaarheid weten de kantoren zich weinig van elkaar te onderscheiden. Dit omvangrijke niet onderscheidende gebied heeft als gevolg dat het enerzijds voor beleggers lastig is om kantoren te vinden waar het leegstandsrisico gering is en anderzijds dat het in veel gevallen lastig is om aan te tonen dat de verhuurkans nihil is en dat het kantoor voor een functiewijziging of sloop in aanmerking komt.

23

2.4.3 De productlevenscyclus van een kantoorgebouw

Een kantoorgebouw is een product dat net als andere producten tot stand komt in een markt van vraag en aanbod. Ook voor een kantoorgebouw is een productlevenscyclus (Kotler, Armstrong, Saunders & Wong, 1996) van toepassing. Het productlevenscyclus model schetst een beeld van de fase waarin een product (kantoorgebouw in deze) zich bevindt. De snelheid waarmee een product zich door de cyclus begeeft hangt af van de marktvraag en de gebruikte marketingmix instrumenten. Een kantoorgebouw beweegt zich zeer traag door de productlevenscyclus en is onroerend in tegenstelling tot “convenience goods” waar dit model ook op van toepassing is. Hoe ziet de Productlevenscyclus eruit?

Figuur 4: Productlevenscyclus (Kotler, Armstrong, Saunders, and Wong,1996)

Als voorbeeld wordt een kantoorgebouw genomen dat is gesitueerd in een monofunctionele kantooromgeving met veel vergelijkbare gebouwen in de omgeving. Er wordt een aanname gedaan dat de mogelijkheden voor een alternatieve aanwendbaarheid van het gebouw minimaal zijn en de concurrentie bij leegstand groot is. Op basis van de productlevenscyclus is in dit onderzoek een poging gedaan de productlevenscyclus van een gebouw te omschrijven. Introductiefase

Een ontwikkelaar heeft een stuk grond gekocht en is bezig met het maken van een plan ter realisatie van een kantoorgebouw. Er wordt nog geen verkoop aan een belegger gerealiseerd want het plan is nog niet concreet genoeg. Er is een gerede kans dat een huurder kan worden aangetrokken voor dit gebouw en daarmee een verkoop aan een belegger kan worden gerealiseerd. Er is weinig concurrentie van andere gebouwen. Groeifase

Er wordt door de projectontwikkelaar een huurder gevonden voor het gebouw en de bouw kan beginnen. Het gebouw wordt na ondertekening van de huurovereenkomst verkocht aan een belegger die als verhuurder zal gaan optreden. Nog steeds is er weinig concurrentie, maar andere ontwikkelaars maken plannen om een soortgelijk gebouw te realiseren. Er zit echter een ruime tijd tussen het maken van plannen en de oplevering van een gebouw. Daardoor is het risico op leegstand voor dit gebouw klein want als de huidige huurder vertrekt of failliet gaat is de kans groot dat er een andere huurder gevonden wordt. Dit maakt het een aantrekkelijk beleggingsproduct voor veel partijen waardoor het gebouw meer geld waard wordt. Aan het eind van deze fase is ongeveer de gehele markt op de hoogte van het succes van dit nieuwe gebouw.

24

Volwassenheidsfase

Inmiddels is er meer concurrerend aanbod op de markt verschenen. Indien de huurovereenkomst af loopt en er een nieuwe huurder gevonden moet worden dan heeft dat zeker kans van slagen. De huurder moet echter wel binnen gehaald worden door gebruik te maken van incentives of huurprijskortingen. Indien huurder dat wenst dan voert de verhuurder wat cosmetische verbeteringen in het gebouw door zoals nieuwe vloerbedekking. Door de lagere huurprijs komt het onderhoud van het gebouw in veel gevallen onder de loep te liggen. Verzadigingsfase

Enkele concurrerende gebouwen hebben een betere kwaliteit en liggen op een betere locatie, bijvoorbeeld op een nieuw modern kantorenpark of vlakbij het Centraal Station. De leegstand wordt minder snel opgevuld en zelfs met een flinke korting lukt het niet snel een huurder te vinden. Indien er een huurder voorbij komt dan worden er een aantal vergelijkbare gebouwen bekeken waarbij de verhuurders van die gebouwen ieder om een huurder vechten. Sommige verhuurders zijn al blij als ze alleen maar de vaste lasten die het gebouw met zich mee neemt gedekt hebben. De markt is verzadigd. Sommige verhuurders houden het hoofd niet boven water. Financieel sterke verhuurders blijven over. De nadruk ligt op kostenbeheersing. Teruggangfase

De vraag vanuit huurders naar een dergelijk kantoorgebouw is zeer sterk afgenomen. Er zijn andere betere alternatieven beschikbaar. Bij veel producten kan een onderneming in deze fase er voor kiezen om te stoppen met het product. Bij een kantoorgebouw betekent stoppen met het product, slopen. En ook dit neemt kosten met zich mee. Bovendien houden eigenaren tegen beter weten in een sprankje hoop dat net die ene huurder voorbij komt waarbij het gebouw juist wél aansluit. Om de teruggang een halt toe te roepen zal de kwaliteit van het gebouw moeten voldoen aan de vraag uit de markt voor kantoorgebruikers. Een transformatie is dan een overweging maar hiervoor moet er wel voldoende vraag vanuit de markt zijn voor de betreffende locatie. Een refit kan er voor zorgen dat het gebouw up to date blijft en het ‘leven’ van een gebouw verlengd wordt. DESTEP categorie Ecologisch: (Her)ontwikkelingen

Het aantal nieuwbouw kantoor ontwikkelingen is van bijna honderd in 2008 teruggelopen naar minder dan dertig in 2012. Het aantal opgeleverde kantoren laat een dalende trend zien. De huidige planvoorraad in combinatie met de prognose van ontwikkelaars die aan onderzoek van Neprom mee werkten, wijst er op dat het opleveringsniveau in 2015 de 200.000 m² nipt overschrijdt. Dit is ongeveer 0,5 % van de totale voorraad. Hiervan is een deel herontwikkeling, waarbij verouderd kantooroppervlak gesloopt of ingrijpend vernieuwd wordt. Transformaties naar andere functies worden hierbij buiten beschouwing gelaten. Het aandeel van herontwikkeling in de opleveringen stijgt met sprongen. Van 10-‐15% tussen 2008-‐2010, vervolgens 23% in 2011 en 37% in 2012. Dit zijn dus herontwikkelingen van kantoor naar kantoor. Hoeveel herontwikkeling hierbij op risico zijn gedaan is niet duidelijk.

25

Top-‐10 herontwikkeling kantoren-‐ Opgeleverd en in aanbouw Projectnaam Plaats Herontwikkeling

m² BVO Toevoeging m² BVO

Planfase 1-‐1-‐2013

The Base (huidige Triport)

Schiphol 53.000 0 In aanbouw

Renovatie Ministerie van J&V

Den Haag 46.400 12.357 Opgeleverd

Europoint Rotterdam 35.000 0 Opgeleverd

Renovatie van Ministerie van Defensie


Vopaktoren hoogbouw

Rotterdam 22.000 11.000 Opgeleverd

New Babylon Den Haag 30.000 3.757 In aanbouw

5 keizers Amsterdam 18.000 0 In aanbouw

Strijp S (fase 1) Eindhoven 15.000 0 Opgeleverd

Riekerpolder Amsterdam 15.000 0 Opgeleverd

De Monarch (fase 1)


Figuur 5: Top-‐10 herontwikkeling kantoren-‐ Opgeleverd en in aanbouw Bron: Neprom

Projecten met (een groter aandeel) herontwikkeling blijken in de huidige markt kansrijker om tot ontwikkeling te komen dan volledig nieuwe kantoorgebouwen. Dalende prijzen spelen daarbij een rol, maar ook de aanname dat hergebruik van bestaande gebouwen duurzamer is dan nieuwbouw.

26

Figuur 6: Nieuwe kantoren in aanbouw Bron: Neprom

2.4.4 De vastgoedgebruiker en de behoefte van de vastgoedgebruiker

De markt is de confrontatie van een economisch goed waarbij het prijsmechanisme de informatie zichtbaar maakt over de kosten van een goed aan de aanbodzijde en de behoefte aan dat goed aan de vraagzijde. Het economisch goed is in dit onderzoek de kantoorruimte. De behoefte is waar vraag en aanbod elkaar vinden.

De huidige markt is een ‘vragersmarkt’, de huurder bepaalt de vraag. Het aanbod zal zich moeten aanpassen aan die vraag teneinde een transactie te realiseren. Onderstaand is omschreven wat de behoeften van de huurder/ kantoorgebruiker is, de vraagzijde dus.

DESTEP categorie Sociaal Cultureel: Behoefte aan duurzaamheid

38% van de kantoorgebruikers geeft aan dat zij de duurzaamheid van een kantoorgebouw een belangrijk huisvestingsmotief vinden. (Stoer, 2013). Een flexibele indeling van een gebouw, een multifunctionele indeling en comfort voor werknemers zijn verbonden aan attributen binnen de BREAAM methodiek. Hierdoor is duurzaamheid indirect een niet te onderschatten behoefte van de kantoorgebruiker.

DESTEP categorie Sociaal Cultureel: Flexibelere contracten

Flexibele contracten nemen toe. In 2012 zijn er meer flexibele contracten (een huurtermijn die korter is dan vijf jaar) afgesloten dan in 2011. De gemiddelde looptijd was daarbij significant korter. Naar verwachting zal de vraag naar flexibele contracten de komende jaren toenemen. (Huisman, Roodhof, 2013). In een onderzoek (Huisman, Roodhof, 2014) met betrekking tot de huurtermijn op de kantorenmarkt, concluderen dezelfde onderzoekers dat er geen duidelijke ontwikkeling te zien is in de gemiddeld overeen gekomen termijnen van huurcontracten in de kantorenmarkt. De gemiddelde overeengekomen huurtermijn is op basis van DTZ transacties niet significant veranderd tussen 2000 en 2012. De resultaten op basis van DTZ transacties zijn anders dan die op basis van NVM transacties. Daarom is er geen duidelijk beeld verkregen van de ontwikkeling in de overeengekomen gemiddelde huurtermijn. De onderzoekers kunnen de verwachtingen die ze hadden ten aanzien van de ontwikkeling van de gemiddeld afgesloten huurtermijn niet bevestigen. In het onderzoek hebben zij de gemiddelde overeengekomen huurtermijnen onderzocht. Dat hoeft niet te betekenen dat de huurder daadwerkelijk de overeengekomen huurtermijn uit zit. Eventuele break-‐opties zijn namelijk niet meegenomen in

0

100

200

300

400

500

600

700

2009 2010 2011 2012 2013

Nieuw in aanbouw per jaar (per 1-‐1)

toevoeging herontwikkeling

27

het onderzoek. Het kan best zijn dat bij een overeengekomen huurperiode van tien jaar met een break-‐optie na vijf jaar, de huurder maar voor vijf jaar daadwerkelijk huurt. De ontwikkeling van de gemiddeld overeengekomen huurtermijn zegt niets over de werkelijke looptijd van het contract. Vooral grote transacties lieten een stijgende ontwikkeling zien in de gemiddeld overeengekomen huurtermijn. Dit is mogelijk te verklaren door de aanzienlijke hoeveelheid transacties met een tien jarig contract in de onderzochte periode, vanwege de vele nieuwbouw projecten in deze periode. NVM Business geeft in reactie op dit onderzoek als verklaring dat het door steeds ruimer wordende aanbod een huurdersmarkt is geworden en daarom flexibiliteit is hierdoor voor een huurder makkelijker uit te onderhandelen is dan in het verleden. In het kleinschaligere segment worden er mee flexibelere contracten gesignaleerd. Tevens zijn in het kleinschalige segment ook veel startende ondernemers actief. Zij willen zich niet voor een lange tijd committeren. Door het grote aanbod van kantoorruimte is dat wellicht, meer dan in het verleden, mogelijk. Verder is in onze samenleving flexibiliteit en locatieongebondenheid steeds belangrijker geworden.

Een kortere looptijd/ flexibel contract betekent voor een verhuurder dat eventuele specifieke investeringen ten behoeve van een huurder over een kortere periode dienen te worden afgeschreven.

DESTEP categorie Demografisch: Consolidaties van kantoorgebruikers

Sinds vijf jaar vindt er een consolidatiegolf onder huurders plaats, waarbij ondernemingen van meerdere (regionale) vestigingen teruggaan naar een kleiner aantal vestigingen. In veel gevallen wordt dan HNW ingevoerd om een extra kostenreductie te behalen en om werknemers meer flexibiliteit te geven. (Bouwfonds REIM, 2011) .

DESTEP categorie Sociaal Cultureel: Het nieuwe werken (HNW)

HNW leidt tot locatie-‐effecten, waarbij de factoren bereikbaarheid, in de vorm van auto/openbaarvervoer en parkeren van toenemend belang zijn. (‘Bentvelzen, 2012) Daarnaast is de beschikbaarheid van grote vloervelden (700 m²+) belangrijk om HNW goed uit te kunnen voeren. Door het flexibeler inzetten van de kantoorruimte (geen vaste werkplekken, delen van spreekruimten) zijn er gemiddeld minder m² kantoor nodig per werknemer.

DESTEP categorie Sociaal Cultureel: Behoefte aan faciliteiten & service

Indien er additionele serviceverlening in een kantoorgebouw aanwezig is dan heeft dat een positief effect op het succes van een gebouw (Dielemans, 2013). Met name additionele serviceverlening door personeelsdiensten aan te bieden zoals een bemande receptie en secretariële ondersteuning zijn daarbij van belang (bij multi tenant situatie). Het succes van het gebouw wordt bepaald door de bezettingsgraad van het kantoorgebouw.

DESTEP categorie Sociaal Cultureel: Behoefte aan voorzieningen en nabijheid van een treinstation

De aanwezigheid van voorzieningen in de directe omgeving van een (kantoor)gebouw levert een positieve bijdrage leveren aan de gerealiseerde huurprijs. Uit de analyse van overwegend Amerikaans onderzoek blijkt dat eindgebruikers bereid zijn om een (substantiële) huurpremie te betalen voor (kantoor)locaties met een uitgebreid areaal aan voorzieningen. De nabijheid van een station is van positieve invloed op de huurprijs. (Engelman, 2013). Onderzoek van de Universiteit Twente naar stationslocaties in de Zuidelijke Randstad toont aan dat de leegstand op stationslocaties er niet lager is en statistisch gezien ook geen grotere kans hebben om vol te raken.

28

2.4.5 CONCLUSIE OP BASIS VAN DE DESTEP ANALYSE

De vastgoedeigenaar wordt geconfronteerd met een sterk veranderende vraag. Die verandert van een uitbreidings-‐ in een vervangingsmarkt. Bij vervanging van kantoorruimte zal het aanbod zo goed mogelijk moeten aansluiten op de vraag. Op dit moment sluit de kwaliteit van het bestaande aanbod vaak niet aan op het kwaliteitsniveau dat de gebruiker wenst. Door het overaanbod en hogere eisen van de kantoorgebruiker wordt de productlevenscyclus steeds sneller doorlopen waardoor de levensduur van een kantoorgebouw steeds korter wordt. Dit effect wordt in waarderingen en rendementsberekening niet altijd voldoende erkent. Hierdoor kunnen er problemen ontstaan met betrekking tot financiering. Gevaar van een gebrek aan financiële middelen is dat een verhuurder puur op prijs gaat concurreren terwijl de concurrentie aangaan op basis van kwaliteit mogelijk een betere uitweg is om uit de malaise van leegstand te komen (Blue/ Red Ocean Strategie, Kim en Mauborgne, 2005).

Deels ligt de oorzaak van leegstand in niet-‐beïnvloedbare factoren voor de eigenaar, zoals locatie of gebrek aan financieringsmogelijkheden. Andere zaken liggen binnen de invloedssfeer van de eigenaar. Niets doen en de veranderende markt aan zich voorbij zien trekken is geen reële overweging. Maar wat kan de eigenaar dan wel doen?

2.5 MOGELIJKHEDEN VOOR DE EIGENAAR Er is een mismatch tussen de kwaliteit van het aanbod aan kantoorruimte en de vraag van de kantoorgebruiker. Vastgoedeigenaren worden geconfronteerd met het bezit van een object waar in veel gevallen een (zeer) gebrekkig animo voor is. Wanneer een gebouw economisch en technisch zo verouderd is met het risico van verder afglijden dan moet er worden ingegrepen. In theorie zou dat moeten gebeuren wanneer de beleggingswaarde of de toekomstige IRR (Internal Rate of Return) gaat dalen. Het rendement kan dan nog wel boven het vereiste rendement liggen. Wanneer het rendement dreigt te dalen zal de eigenaar tot actie moeten overgaan. Er is dan echter wel een risico dat het te laat is. Deze problematiek speelt bij veel leegstaande kantoren. Wat zijn dan de mogelijkheden voor de eigenaar om het tij te keren?

Verkoop

Gezien de slechte kantorenmarkt is het allerminst een zekerheid dat een verkoop gerealiseerd kan worden. De mogelijkheden om te kunnen verkopen zijn sterk afhankelijk van de kansen van alternatieve aanwendbaarheid en verhuurbaarheid van het gebouw. De kans van slagen van een verkoop is erg afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het gebouw.

Verhuur van het object in de huidige staat

De eigenaar doet dan niets aan het gebouw en wacht af tot er een huurder voorbij komt die juist interesse heeft in het betreffende gebouw. De eigenaar kan proberen om een huurder te vinden door een lage huurprijs te hanteren. De kans van slagen is erg afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het gebouw.

Herontwikkeling of herbestemming

De eigenaar geeft dan een andere functie aan het gebouw. Het huidige kantoor kan worden verbouwd tot woningen of het gebouw wordt gesloopt waarna er een ander soort gebouw voor terug komt waar meer vraag naar is. Een alternatieve aanwendbaarheid is alleen mogelijk als de locatie in trek is bij een doelgroep.

Marketing van het gebouw

29

Door middel van het inzetten van marketingtools zoals artist impressions en fotomateriaal kunnen deze bij het juiste gebruik er van, leiden tot een verhuur/ verkoopsucces.

Samenwerken

Een leegstaand gebouw wordt vaak omringd door andere gebouwen die leeg staan of waar leegstand op de loer ligt. Door samen te werken met andere gebouw eigenaren kan er een kwaliteitsimpuls worden gegeven en kan de locatie als het ware een upgrade krijgen. Dergelijke initiatieven hebben in de praktijk vaak veel tijd nodig (als ze überhaupt al tot stand komen). De verschillende belangen vormen een struikelblok.

Refit

Een refit van een kantoorruimte betekent een aanpassing aan de kantoorruimte waardoor deze weer voldoet aan de behoeften van de kantoorgebruiker. Kantoorgebruikers hebben ieder eigen specifieke wensen. Er zijn echter ook trends in deze behoeften te ontdekken, die eerder in dit onderzoek zijn omschreven, die voor ‘de gemiddelde kantoorgebruiker’ van toepassing zijn. Een refit is een substantiële aanpassing aan een pand om zo de kansen voor de eigenaar om te komen tot een verhuur van het gebouw te optimaliseren. Dit omvat meer dan technische vereisten en heeft geen betrekking op de locatie. Factoren als kwaliteit, gebruiksmogelijkheden, visuele effecten en imago spelen hierbij een rol.

Prijs/ kwaliteit De acties die een eigenaar kan ondernemen zijn in te delen in twee categorieën, financieel en kwalitatief Prijs Kwaliteit

-‐Verkoop -‐ Herontwikkeling

-‐Verhuur in de huidige staat tegen een lage huurprijs

-‐ Samenwerken

-‐Marketing inspanningen -‐ Refit

Figuur 7: te nemen acties door belegger onderverdeeld in prijs en kwaliteit

2.5.1 Blue Ocean/ Red Ocean Strategie

De afweging tussen kwaliteit en prijs (combinatie kan ook) sluit aan bij Red ocean strategie en Blue Ocean strategie (Kim, Mauborgne, 2005) . De ‘red ocean’ symboliseert een oceaan waarin concurrentie elkaar als rivaliserende haaien bevechten. Een ‘blue ocean’ symboliseert een markt met ongekende mogelijkheden zonder competitie en met uitstekend competitieve voordelen. Blue oceans kunnen worden gecreëerd op een snijvlak waar kosten en waarde voor de koper met elkaar in evenwicht zijn. Het is lastig om een blue ocean strategie te vertalen naar de praktijk van alledag. Een belangrijk punt van onderscheid tussen de Red en Blue ocean is dat er in een Red Ocean een waarde-‐kosten afweging wordt gemaakt en dat deze afweging in een Blue Ocean wordt doorbroken. Een refit past binnen de Blue Ocean/ Red Ocean strategie theorie. Op basis van de Blue ocean strategie zou een verhuurder niet louter op huurprijs moeten concurreren bij het aantrekken van een huurder. Zij zijn van mening dat je de concurrentie niet te lijf moet gaan. Dat levert namelijk een waarde vernietigende krachtsinspanning op. In plaats daarvan dient de concurrentie te worden

30

ontlopen. De afweging om een kantoor van een refit te voorzien is er een van kosten versus waarde (een Red Ocean perspectief). Vanuit een Blue Ocean perspectief leidt een refit van een kantoorruimte tot een product innovatie waardoor het product aan het slagveld van de Red Ocean ontkomt.

2.5.2 Het Ansoff groeimodel

Een kantoorgebouw dat in de verzadigingsfase terecht is gekomen is in feite een afgeschreven product. Bij convenience goederen zou de productie worden stil gelegd maar een gebouw staat er nu eenmaal en heeft een eigenaar die er primair op is gericht om rendement te maken op de investering, zijnde het gebouw. Het richt zich echter nog wel steeds op dezelfde markt, namelijk de kantoorgebruiker. Indien de verhuurder er voor kiest om een Blue Ocean Strategie te volgen dan zal de waarde-‐kosten afweging moeten worden doorbroken om conform de Ansoff product-‐marktmatrix (Ansoff, 1957) een nieuw product te ontwikkelen. De Ansoff product-‐marktmatrix is een strategisch hulpmiddel bij het formuleren van groeistrategieën. Door twee belangrijke strategieën aan elkaar te relateren (product/portfolio en concurrentie/markt) kan er op een logische manier nagedacht worden over de strategische ontwikkeling in een markt.

Markt / product Bestaande producten Nieuwe producten

Bestaande

markten

marktpenetratie productontwikkeling

Nieuwe markten marktontwikkeling diversificatie Figuur 8: Ansoff groeimodel

De verhuurder met een gebouw in de verzadigingsfase blijkt met zijn bestaande product in de bestaande markt niet te kunnen “groeien” (qua rendement). Immers marktpenetratie door bijvoorbeeld prijsverlagingen missen effect door de beschikbaarheid van concurrerend aanbod en bovendien komt de verhuurder daardoor in een Red Ocean terecht. Een nieuwe markt aanboren met een bestaand product als een kantoorgebouw zal niet lukken. Indien er niets wordt aangepast aan een kantoorgebouw is het ook alleen maar bruikbaar als kantoor. Met diversificatie komen we op het terrein van de transformatie terecht. Dit kan een goede mogelijkheid zijn want daarmee ontworstelt het gebouw zich mogelijk aan de slechte markt waaraan het nu gebonden is. Een transformatie is echter in veel gevallen niet mogelijk gezien de immobiliteit van een gebouw. De locatie moet zich namelijk wel lenen voor een invulling naar transformatie. De eigenaar heeft wel de mogelijkheid om zich te blijven richten op dezelfde markt door een productontwikkeling toe te passen. Door het hanteren van de productontwikkeling strategie worden ontwikkelingen bij concurrenten bij gehouden. Een refit van een kantoorruimte is een product ontwikkeling.

2.5.3 Besluitvorming bij de eigenaar

Ondanks de theorie en misschien ook wel tegen de ratio in nemen vastgoedbeleggers niet altijd op puur rationele gronden een keuze om te investeren in een kantoorgebouw. Als er in lijn met de hypothese en de Blue Ocean/ Red Ocean strategie theorie verondersteld wordt dat een refit op risico kan leiden tot een verbetering van de situatie, dan nog kan het zijn dat de vastgoedbelegger niet tot actie over gaat.

Uit onderzoek (Westerink, 2011) blijkt dat beleggers terughoudend zijn (op het moment dat het onderzoek werd gedaan) als het gaat om het plegen van investeringen en het doorvoeren van transformaties. Lege gebouwen blijken zij lang aan te houden zonder noemenswaardige actie te ondernemen. De beperkte financieringsmogelijkheden en de onzekerheid over het rendement op de

31

te plegen investering zijn daarbij de belangrijkste argumenten. Binnen het vakgebied van behavioral finance heeft onderzoek aangetoond dat beleggers zich bij het nemen van beslissingen laten leiden door irrationele motieven, dat ze gebruikmaken van vuistregels en dat ze bloot staan aan allerlei emotionele en psychische verschijnselen. Dit kan leiden tot suboptimale keuzes en daarmee tot suboptimale beleggingsresultaten. Mede vanwege de inefficiëntie van de vastgoedmarkt lijken actoren op deze markt bij uitstek kwetsbaar voor irrationeel gedrag. Dit draagt er toe bij dat beleggers terughoudend zijn met afwaarderen en met het neerwaarts bijstellen van de huurprijs, wat belemmerend werkt wat betreft het realiseren van refits, herontwikkelingen en disposities.

2.5.4 Wat is een refit ‘op risico’?

Op basis van de DESTEP analyse kan geconcludeerd worden dat aanpassing van kantoren in veel gevallen noodzakelijk is. Gebaseerd op de literatuurstudie met betrekking tot Willingness to Pay bij een zintuigelijke waarneming lijkt de refit op risico een voor de hand liggende overweging. Om een duidelijk beeld te schetsen van een refit op risico is het relevant om de refit op risico nader te omschrijven. De refit is een andere benaming voor een renovatie. Zoals reeds vermeld in dit onderzoek is de literatuur met betrekking tot de de refit zeer beperkt. Met ‘op risico’ wordt een verhuurrisico bedoeld. Het verhuurrisco omvat het risico op het uitblijven of achterblijven van de vooraf geprognosticeerde cashflow uit huuropbrengsten vanaf de datum van realisatie van de refit als gevolg van:

1: Onvoldoende verhuur van het object; 2: Aangaan van financiële verplichtingen (kosten) om een huurder te contracteren; 3: Combinatie van 1 en 2.

Een refit op risico speelt in op gedragingen van mensen wanneer een product fysiek beschikbaar is zoals aangetoond in het onderzoek in het kader van Behavorial Neuroscience (The Physical Presence of a Good Increases Willingness-‐to-‐Pay). Deze Master Thesis richt zich op de verschillen tussen gebouwen met refit op risico en gebouwen waar geen refit op risico is uitgevoerd.

32

In onderstaande figuur is een selectieproces weergegeven om te komen tot een definitie van een refit op risico. Figuur 9: Refit op risico

Er is een zeer brede range tussen de minimale uitvoering van een refit en de maximale uitvoering daarvan. De uitgangssituatie van de staat waarin het kantoor zich bevindt is hierbij in grote mate bepalend. Uiteraard speelt de visie en portemonnee van verhuurder hierbij ook een grote rol.

2.5.5 Verschillende soorten refit

Refits kunnen worden uitgevoerd op verschillende niveaus. Deze niveaus variëren van maatregelen met voornamelijk een visueel effect tot maatregelen waarbij het gebouw ook bouwkundig en technisch wordt aangepakt. Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de meest gangbare renovatiemaatregelen. Mede op basis van Middendorp, 2012. Flexibiliteit

Bouwkundige kenmerken zoals kolommen, dragende wanden en stijgpunten kunnen de mogelijkheden om extra flexibiliteit te creëren beperken. De verhuurder kan maatregelen treffen teneinde de flexibiliteit te vergroten. Zo kan van een single-‐tenant gebouw een multi-‐tenant gebouw gemaakt worden. In bijna alle situaties kunnen moderne systeemplafonds met bandenrasters worden aangebracht die het mogelijk maken om binnenwanden flexibel te plaatsen zodat de gebruiker vrij is in zijn opstellingsmogelijkheden en daarmee grotere flexibiliteit in het gebruik creëert.

Voldoet niet aan marktbehoefte

Voldoet aan marktbehoefte

Eigenaar wil gebouw niet aanpassen

Eigenaar wil gebouw wel aanpassen

Gebouw wordt aangepast

Refit op risico

Plannen tot aanpassing worden gepresenteerd aan kandidaat huurders.

Totaal beschikbaar aanbod waarvoor nog

geen huurder is gevonden

Nieuwbouw 0-‐2 jaar Gebouwen > 2 jaar oud

33

Faciliteiten

Dit heeft betrekking op het aanbrengen van ICT faciliteiten en restauratieve voorzieningen. Daarnaast kan gedacht worden aan shared services die de verhuurder initieert zoals gezamenlijke receptie bemanning of secretariële ondersteuning. Cosmetische aanpak/ Uitstraling

Uitstraling is natuurlijk een relatief rekbaar en subjectief begrip en er zijn zowel mogelijkheden om in renovatie van het exterieur en/of het interieur van een kantoor te investeren. Er bestaan echter diverse mogelijkheden om het exterieur van een kantoorgebouw te verbeteren. Deze variëren van het opnieuw of op een andere manier inrichten van het buitenterrein tot aanpassingen aan de gevel van een kantoorgebouw. Met betrekking tot gevelrenovaties dient rekening gehouden te worden met relatief hoge investeringen die hoofdzakelijk effect hebben op de verhuurbaarheid en niet op een toename van het comfort en gebruiksgemak van een gebouw. Met betrekking tot maatregelen om de gevel van een kantoorgebouw aan te passen is onderstaand een opsomming gemaakt van enkele mogelijkheden:

• Het accentueren of juist verwijderen van bepaalde gevelelementen zoals luifels, lamellen, beglazing, puien etc;

• Realisatie van een nieuwe entree; • Schilderen dan wel pleisteren van de gevel; • Het gebouw voorzien van nieuwe gevelbekleding.

Maatregelen om het interieur van een kantoorgebouw aan te passen zijn relatief gemakkelijk te realiseren. Het is in de meeste gevallen niet noodzakelijk om een kantoorgebouw hiervoor bouwkundig aan te passen of vergaande aanpassingen te verrichten. Het is mogelijk om met weinig kosten veel visueel effect te creëren. Onderstaand een beknopte opsomming van mogelijke maatregelen om het interieur van een kantoorgebouw te upgraden dan wel te renoveren:

• Vloer-‐ en plafondreparaties en schilderwerk, het zogenaamde ‘lippenstiften’; • Opfrissen van gemeenschappelijke ruimtes en bijvoorbeeld het interieur van de liften; • Het plaatsen van nieuwe en flexibel indeelbare systeemplafonds en/of verlichting; • Nieuwe tussenwanden in verschillende varianten.

Duurzaamheid

Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de aanwezigheid en hoogte van een energielabel, maar ook naar gebouwaspecten zoals installaties die een bijdrage kunnen leveren aan het duurzaamheidkarakter van een kantoorgebouw. Dit zijn onder andere aspecten die te maken hebben met verlichting en installaties ten behoeve van het klimaat die over het algemeen een comfort verhogend effect hebben. Het aanbrengen van een nieuwe gevel kan een belangrijke bijdrage leveren aan energiebesparingen en zijn vruchten afwerpen wanneer een hoger energielabel wordt geambieerd. Een refit kent vele varianten en gradaties van benodigde investering. Het uitgangspunt is de beoogde kwaliteit ten opzichte van de bestaande situatie. Omdat er bij een refit op risico per definitie nog geen concrete huurder in beeld is en daarmee de wensen van de huurder nog onbekend zijn is de invulling van een refit afhankelijk van:

-‐ de staat van het gebouw -‐ de courantheid (verhuurbaarheid in de markt) -‐ financiële mogelijkheden bij de eigenaar

34

In een fictionele situatie waarbij de eigenaar geen beperkingen heeft op het gebied van functionele middelen zal de ultieme refit een situatie opleveren waarin aan de wensen van de huurder zoals omschreven in paragraaf 2.1.4 van dit onderzoek maximaal gehoor wordt gegeven. Dit heeft betrekking op het creëren van een eigentijdse, prettige werkomgeving waarin onder andere aandacht is besteed aan duurzaamheidsmaatregelen en de mogelijkheid om ‘Het Nieuwe Werken’ door te voeren. In dit onderzoek is geen onderzoek gedaan naar de onderlinge prestaties van de verschillende componenten uit een refit zoals in het begin van deze paragraaf is beschreven.

2.6 HYPOTHESE In het theoretische kader zijn de intentie tot kopen/huren op basis van zintuigelijke waarneming beschreven (Bavinck,2013), onderbouwd door het Caltech onderzoek waarbij de fysieke aanwezigheid van een goed een belangrijke factor is in de prijs die een consument bereid is te betalen. Verder kan op basis van het theoretisch kader geconcludeerd worden dat de wensen van een kantoorgebruiker niet goed aansluiten op de beschikbare kwaliteit van de kantorenvoorraad.

Deze gegevens leiden tot de hypothese dat de bestaande kantorenvoorraad verbeterd moet worden door middel van een refit. Vanuit het oogpunt dat de fysieke beschikbaarheid van een gerefitte kantoorruimte de kans op een intentie tot huren vergroot is de verwachting van de onderzoeker dat wanneer een refit ‘ op risico’ wordt uitgevoerd dit een vergroting van de verhuurkansen tot gevolg heeft. De Blue en Red Ocean theorie bevestigt de noodzaak om een kwalitatieve verbetering door te voeren wanneer een gebouw in een bloedbad terecht dreigt te komen.

Op basis van het theoretisch kader luidt de hypothese als volgt:

Een gebouw is beter te verhuren indien er een refit op risico is uitgevoerd, ten opzichte van vergelijkbare gebouwen waar geen refit op risico voor is uitgevoerd. Een betere verhuurbaarheid betekent in dit onderzoek een aanwezigheid van het aantal refits op risico binnen de transactiepopulatie die anderhalf keer (150%) hoger is dan de aanwezigheid van het aantal refits op risico binnen de aanbodpopulatie.

35

3 SURVEY

3.1 INLEIDING Het effect van een refit op risico wordt nader onderzocht. Dit effect wordt uitgedrukt in de verhuurprestatie van een gebouw. De refit op risico is de variabele binnen een populatie. Om een zuiver beeld te krijgen van het verschil dat een refit op risico kan maken is een vergelijking van identieke gebouwen met als enig verschil een refit op risico ideaal. Identieke gebouwen bestaan niet. Het gebouw kan dezelfde omvang en hetzelfde ontwerp hebben als een ander kantoor, de locatie is altijd anders. En de locatie is juist wat vaak het verschil maakt. In dit onderzoek is getracht om de gebouwen die zijn opgenomen in de database zoveel mogelijk dezelfde karakteristieken te laten hebben om zodoende het verschil dat een refit op risico kan maken, goed naar voren te laten komen.

Op basis van de in het voorgaande hoofdstukken beschreven theoretisch kader dient in het empirisch onderzoek antwoord te worden verkregen op de navolgende, nog onbeantwoorde onderzoeksvraag: Presteren kantoren die op risico ge-‐refit zijn beter dan kantoren waarbij dat nog niet is gebeurd?

Na beantwoording van deze vragen kan de centraal gestelde onderzoeksvraag worden beantwoord. In dit hoofdstuk wordt een uitgebreide beschrijving van het uitgevoerde onderzoek, de opbouw daarvan alsmede de uitkomst en reflectie daarop gegeven.

3.2 DATASELECTIE

Er wordt onderzocht of een refit op risico een effect heeft op de verhuurprestatie van een gebouw. Om tot een goede data analyse te komen zijn gebruikerstransacties en aanbodgegevens van de kantoorruimte markt nodig. Significante verschillen, van het aandeel van refits op risico binnen het totaal van gebruikerstransacties ten opzichte van het aandeel van refits op risico binnen het aanbod van kantoren, kunnen leiden tot het constateren van een relatie tussen het uitvoeren van een refit op risico en de verhuurprestatie.

De kwaliteit van kantoorgebouwen en de kwaliteit van de locaties lopen sterk uiteen. Voor beantwoording van de onderzoeksvraag is het relevant om de verhuurprestaties van gebouwen die een refit op risico hebben ondergaan af te zetten tegen de benchmark van het betreffende gebouw. Hoe heeft het gebouw gepresteerd ten opzichte van vergelijkbare gebouwen in dezelfde markt met dezelfde locatie kenmerken? Er worden twee populaties onderzocht: een populatie gebaseerd op een transactie database en een populatie gebaseerd op een aanboddatabase. Voor beiden populaties wordt onderzocht wat het aandeel refit op risico is. Het is wenselijk dat de twee onderzoekspopulaties zo veel mogelijk vergelijkbaar zijn. Hoe meer factoren voor beide populaties hetzelfde zijn, bijvoorbeeld leeftijd en locatie, des te betrouwbaarder is de eventuele relatie met een refit op risico. De kantorenvoorraad in Nederland is zeer divers. Bij de selectie van de onderzoekspopulatie zijn een aantal keuzes gemaakt die bij moeten dragen aan de betrouwbaarheid van de uitkomsten van het onderzoek. Onderstaand zijn de keuzes tot afbakening van de populatie en de motivatie daar bij weer gegeven.

36

3.2.1 Monofunctionele kantoorlocaties

De uitvoering van een refit verandert de kwaliteit van een gebouw maar verandert niets aan de locatie. Terwijl de locatie mogelijk een van de belangrijkste, zo niet dé belangrijkste factor is waarop een gebouw wordt geselecteerd door een huurder. Indien de factor ‘locatie’ kan worden geminimaliseerd dan versterkt dat de betrouwbaarheid van de overige factoren die meespelen in het keuzeproces van een huurder, waaronder de refit op risico. In monofunctionele gebieden is de factor ‘locatie’ bij de keuze van het gebouw nagenoeg identiek, terwijl bij multifunctionele gebieden de kwaliteit van ‘locatie’ sterk uiteen kan lopen bij verschillende gebouwen in hetzelfde gebied. In dit onderzoek wordt een aanname gedaan dat multifunctionele gebieden meer diversiteit in kwaliteit van de locatie hebben dan monofunctionele locaties. Het is daarmee lastiger om factoren die van toepassing zijn op verhuurprestaties van gebouwen in multifunctionele gebieden op basis van gebouwkwaliteit (waaronder een refit op risico) onderling te vergelijken dan bij gebouwen op monofunctionele locaties. Door de objecten voor de dataselectie te richten op monofunctionele locaties wordt het ‘vertroebelende’ effect van de factor ‘locatie’ verminderd en kan mogelijk een betrouwbaardere conclusie worden getrokken met betrekking tot het onderzoeksonderwerp. Tegelijkertijd is er, bij monofunctionele locaties, sprake van een duidelijke geografische omlijning in het vergelijk van de gebruikerstransacties ten opzichte van het aanbod. Het maakt tevens mogelijk dat de benchmark bij gebouwen die in de dataselectie worden ingevoerd op verantwoorde wijze tot stand komt. Net zoals het hiervoor beschreven effect van de factor ‘locatie’ kan ook een gebrek aan voldoende keuze aan kantoorgebouwen voor een huurder een verstorend/ vertroebelend effect hebben.

3.2.2 Omvang van gebruikerstransacties en aanbodgegevens binnen monofunctionele locaties

Voor een gebouw dat mee genomen wordt in dit onderzoek moet een goede benchmark te maken zijn. Er dienen voldoende vergelijkbare gebouwen beschikbaar te zijn om valide constateringen te doen met betrekking tot de verschillen in verhuurprestaties. Daarnaast komt een transactiedynamiek binnen het gebied de betrouwbaarheid ten goede.

3.2.3 Leeftijd gebouwen in selectie

Met name bij nieuwbouw of jonge kantoren zal de uitvoering van een refit waarschijnlijk geen invloed hebben op de verhuurprestatie van het gebouw. Immers, het gebouw is (nagenoeg) nieuw en de kans op een uitvoering van een refit op risico is erg onwaarschijnlijk. De verhuurprestatie wordt daarom logischerwijs niet bepaald door de uitvoering van een refit op risico. Onderzoek uitvoeren m.b.t. een refit op risico binnen een ‘jonge’ kantoorlocatie heeft daarom minder nut en levert zelfs mogelijk een ‘vertroebelend’ resultaat op voor het totale onderzoek.

Dit onderzoek richt zich daarom op locaties waarvan redelijkerwijs verwacht mag worden dat de gebouwkwaliteit dient te worden aangepast aan de wensen van de kantoorgebruiker c.q. dat een refit een redelijke overweging is. De leeftijd van een gebouw is hierbij een uitgangspunt. In dit onderzoek wordt een aanname gedaan dat een refit met name van toepassing is op gebouwen die ouder zijn dan 10 jaar. Het bouwjaar van het merendeel van de gebouwen in een gebied zal daarom voor 2005 moeten liggen.

3.2.4 Gelegen in een van de tien steden met de grootste kantorenvoorraad

Een grote keuzevrijheid voor de huurder zorgt er voor dat de huurder minder concessies hoeft te doen als gevolg van een gebrek aan beschikbaar aanbod. In dit onderzoek is daarom de keuze

37

gemaakt om de onderzoekspopulatie te baseren op de 10 steden met de grootste kantorenvoorraad van Nederland. Een ander argument voor deze keuze is de aanwezigheid van betrouwbare aanbod en transactiegegevens. In kleine steden en dorpen worden transacties minder nauwkeurig geregistreerd.

3.2.5 Omvang van gebouwen, transacties en aanbod

De onderzoekspopulaties betreffen gebouwen binnen gebieden waar het merendeel van de gebouwen 1.000 m² of groter is en met minimaal 5 vergelijkbare gebouwen in een straal van 1 kilometer rondom het gebouw. Zodoende worden alleen de locaties ‘van enige omvang’ mee genomen. Transacties en aanbod worden in de ‘Goudmijn’ database van DTZ Zadelhoff alleen geregistreerd indien het meer dan 500 m² betreft.

3.2.6 Periode

De transacties ter bepaling van de populatie betreffen transacties die gerealiseerd zijn in de periode tussen 1 januari 2012 en 30 juni 2014. Deze keuze is gemaakt om enerzijds een onderzoekspopulatie van voldoende omvang te creëren en anderzijds voldoende recente gegevens te gebruiken.

Bovenstaande argumentatie heeft geleid tot de selectie van de aanbod en transactiegegevens op basis van de volgende criteria:

Alleen objecten waar meer dan 500 vierkante meter aan transactie is gerealiseerd of meer dan 500 vierkante meter aanbod is;

De objecten liggen in een stad die deel uitmaakt van top 10 Nederlandse steden met de grootste kantorenvoorraad;

De objecten liggen in een monofunctioneel kantoren gebied;

Het grootste deel van de kantoorgebouwen binnen het gebied is gebouwd vóór 2005;

Er zijn transacties gerealiseerd in 2012, 2013 en de eerste helft van 2014;

Er is aanbod;

Er is een refit op risico uitgevoerd.

38

3.3 STAPPENPLAN DATASELECTIE

3.3.1 Stap 1: vaststellen regio’s

Op basis van de publicatie ‘Nederland compleet, Factsheets Kantorenmarkt, Medio 2014’ worden de 10 steden met de grootste kantorenvoorraad geselecteerd. Deze steden zijn opgenomen in het onderstaande schema. Stad M² voorraad per

2014 # kantoorlocaties

Amsterdam 6.077.000 15 Den Haag 4.080.000 16 (inclusief Rijswijk) Rotterdam 3.495.000 10 Utrecht 2.697.000 10 Eindhoven 1.472.000 16 Haarlemmermeer 1.442.000 10 Arnhem 1.126.000 6 Den Bosch 966.000 8 Groningen 945.000 8 Rijswijk 876.000 Onderdeel van

locaties Den Haag Figuur 10: Top 10 steden met grootste kantorenvoorraad. Bron: DTZ Zadelhoff

3.3.2 Stap 2: Vaststellen kantoorlocaties die aan de criteria voldoen

Definiëren van concentraties van kantorenvoorraad per stad. Op basis van de gedefinieerde kantorenlocaties zoals weergegeven in de publicatie ‘Nederland compleet, Factsheets Kantorenmarkt, Medio 2014’ worden de kantorenlocaties ingedeeld per stad. In de grootste 10 steden qua kantorenvoorraad betreft dit in totaal 99 locaties. Elk van deze locaties is in beeld gebracht door middel van de BAG Viewer. BAG staat voor Basisregistraties Adressen en Gebouwen. In opdracht van het Ministerie van I&M en het Kadaster is de BAG Viewer ontwikkeld. Hiermee kunnen de BAG-‐gegevens bekeken worden met een stratenkaart of luchtfoto als ondergrond. De BAG Viewer toont BAG-‐panden en presenteert een deelselectie van de BAG-‐gegevens van deze panden en de zich daarin bevindende verblijfsobjecten. In de BAG viewer kan geselecteerd worden op geografische ligging, bouwjaar, omvang en verblijfsfunctie. In bijlage 1 is een weergave opgenomen van de geselecteerde gebouwen per locatie. Per locatie die op deze factsheets is vermeld is in de BAG viewer bekeken of er sprake is van een monofunctionele locatie met gebouwen groter dan 1.000 m² en een bouwjaar voor 2005. Vervolgens is er bij de lokale vastgoedspecialisten, die geraadpleegd zijn voor het inhoudelijke object onderzoek, nagegaan of de locatie inderdaad voldoet aan de gestelde criteria. Uiteindelijk bleken 27 locaties te voldoen aan de vernoemde criteria. Binnen dit onderzoek wordt op voorhand aangenomen dat er geen significante verschillen bestaan tussen afzonderlijke objecten op basis van de locatie van deze specifieke objecten binnen de geografische deelgebieden.

39

De deelgebieden die voldoen aan het opgegeven profiel betreffen

Gemeente Locatie Amsterdam Westas Amsterdam Amstel business

park Amsterdam Amsterdam

zuidoost Den Haag Binckhorst Den Haag Laakhaven CS Den Haag Plaspoelpolder Rotterdam Brainpark/ Oost Rotterdam Rivium/ Facinatio Utrecht Rijnsweerd Utrecht Papendorp Utrecht Lage weide Eindhoven Strijp-‐S Eindhoven Flight Forum Eindhoven Science Park Eindhoven Eindhoven airport Haarlemmermeer Beukenhorst west Haarlemmermeer Beukenhorst oost Haarlemmermeer Schiphol rijk Arnhem Ijsseloord II Arnhem Velperweg Arnhem Gelderse poort Den Bosch De Herven Den Bosch Pettelaarpark Groningen Kranenburg Groningen Hunzepark Groningen Zernike science park Groningen Martini trade park Figuur 11: Kantoorgebieden die aan de gestelde criteria voldoen en waarvan de transactie en aanbodgegevens zijn gebruikt in dit onderzoek.

40

3.3.3 Stap 3: de ‘Goudmijn’

Voor de locaties die binnen de 27 locaties vallen zijn de transacties (over de periode van 2012 tot medio 2014) en de aanbodgegevens geselecteerd uit de ‘Goudmijn’: de huur-‐ en beleggingstransactie database van DTZ Zadelhoff. De vastgoeddata die ten grondslag liggen aan deze database worden maandelijks bijgehouden, gecontroleerd en aangevuld om te voorzien in een zo actueel mogelijk marktbeeld. Het aanbod en de transacties die worden ingevoerd zijn van toepassing op de hele markt en voor alle duidelijkheid niet alleen van toepassing voor transacties of aanbod waar DTZ Zadelhoff bij betrokken is geweest. Een deel van de database komt tot stand op basis van meldingen van transacties door betrokken partijen aan PropertyNL (www.propertynl.com) en Vastgoedmarkt (www.vastgoedmarkt.nl). Vervolgens wordt de database verder aangevuld door medewerkers van DTZ Zadelhoff.

De database die voor dit onderzoek is gebruikt bestaat uit alle geregistreerde kantoorhuurtransacties en het kantoren markt aanbod van 1 januari 2012 tot en met 31 juni 2014. In het bestand zijn alleen transacties opgenomen waarvan het metrage minimaal 500 m² kantoorruimte betreft.

Goudmijn database kerngegevens

De aanboddatabase die van toepassing is op dit onderzoek beslaat in totaal 3.828 meldingen van kantoren aanbod door heel Nederland. Daarvan maken 438 unieke meldingen van kantoren aanbod onderdeel uit van de onderzoekspopulatie.

De transactiedatabase die als basis dient voor dit onderzoek beslaat in totaal 1.682 meldingen van kantoorruimte transacties door heel Nederland. Daarvan maken 171 transactie meldingen onderdeel uit van de onderzoekspopulatie.

3.3.4 Stap 4: aanwezigheid van een refit op risico controleren

In de Goudmijn database staat de uitvoering van een refit niet genoteerd. Bouwstatus staat wel genoteerd, waarbij aangegeven kan worden of het een renovatie betreft of niet. De notitie met betrekking tot bouwstatus is echter vaak niet juist en onvolledig ingevuld en dekt niet de definitie van een refit zoals is weergegeven in dit onderzoek.

Op basis van het geselecteerde aanbod en de transactie data is door middel van lokaal actief werkzame makelaars gevraagd om aan te geven welke gebouwen uit de selectie van aanbod en transacties een refit betreft. Elk van de makelaars heeft hiervoor een overzicht van het gebied waar zij, al minstens vanaf 2011 werkzaam zijn, ontvangen. In veel gevallen betreft het een makelaar van DTZ Zadelhoff die om een bijdrage is gevraagd. Zij zijn in sommige gevallen marktleider in een gebied en mogelijk eerder bereid een bijdrage te leveren aan het onderzoek vanwege het voormalige dienstverband van de onderzoeker bij deze organisatie. Vervolgens is de definitie van een refit aan de makelaars uitgelegd aan de hand van de definitie zoals vernoemd in dit onderzoek. Daarna is de lijst telefonisch en in enkele gevallen in aanwezigheid van de makelaars ingevuld.

Dit resulteert in:

• Transactiegegevens; • Aanbodgegevens; • Transactiegegevens met refit op risico; • Aanbodgegevens met refit op risico.

41

In een schema:

Figuur 12: Schema uitvoering onderzoek

3.3.5 Aanbod database versus vraag database

Het aandeel van een refit op risico binnen de aanbod database wordt afgezet tegen het aandeel van een refit op risico binnen de transactie database. Er wordt inzichtelijk gemaakt of het verschil tussen de gebouwen die succes hebben geboekt (transacties) en de gebouwen waar nog geen transactie is gerealiseerd (aanbod) een verband hebben met de uitvoering van een refit op risico. De transactiedatabase en de voorraaddatabase zijn twee verschillende populaties. Transacties worden geregistreerd op het moment dat de transactie gerealiseerd is (één moment), aanbod blijft echter actueel zolang er geen transactie is gerealiseerd. Aanbod waarin een transactie wordt gerealiseerd valt weg in de aanboddatabase en komt in de transactiedatabase terecht.

Dit onderzoek beperkt zich tot het verschil in beide populaties (aanbod en transacties) op het gebied van een refit op risico. Het nadeel van deze methode is dat overige eigenschappen van een kantoorgebouw buiten de aanwezigheid van een uitgevoerde refit op risico niet goed naar voren komen. Het vermoeden van de onderzoeker is dat beleggers die een pand in eigendom hebben dat kans hebbend is om verhuurd te worden vanwege de locatie mogelijk eerder het gebouw op knappen dan zij bij gebouwen hadden gedaan die een minder goede locatie hebben. Indien een dergelijk gebouw verhuurd wordt is er naast het effect van een refit op risico ook een deel van het verhuursucces toe te schrijven aan de factor locatie.

De zintuigelijk werking (Bavinck, 2013) zoals omschreven in het theoretisch kader kan ook gerealiseerd worden in een gebruiksklaar kantoor dat geen refit op risico heeft ondergaan. Oftewel een gebouw dat er al gewoon goed bij staat en waarbij er geen refit nodig is. Er kan sprake zijn van een gebruiksklaar kantoor wanneer het gebouw reeds voldoet aan de eisen van

Toevoegen van aanwezigheid refit op risico

Transactie en aanbodgegevens over de onderzoeksperiode toepassen op de populatie

Data analyse

Selectie van locaties met grootste dichtheid gebouwen met beschreven criteria.

Rapportage en evaluatie

42

de gemiddelde huurder. Bijvoorbeeld wanneer de vertrekkend huurder het gebouw in goede conditie heeft gebracht waardoor een refit overbodig is geworden. Of een gebouw ‘ gebruiksklaar’ is wordt echter niet onderzocht. Gebruiksklare gebouwen kunnen voorkomen in de aanboddatabase en in de transactiedatabase.

In het theoretisch kader zijn enkele varianten en onderdelen van een refit genoemd. In het data onderzoek zijn de aanpassingen die zijn uitgevoerd in het geval van een refit op risico niet afzonderlijk benoemd. Er is echter bij alle varianten van een refit op risico sprake van een substantiële aanpassing aan het gebouw.

3.4 DE DATABASE MET DAARIN VERWERKTE INPUT De aanboddatabase die tot stand is gekomen op basis van de omschreven criteria bestaat uit 438 unieke objecten die per 1 juli 2014 ten dele of geheel te huur werden aangeboden. Van deze 438 objecten bleken er 34 te voldoen aan de definitie van een refit op risico. In deze 34 objecten is door de verhuurder een structurele verbetering aan het gebouw gedaan teneinde de verhuurkansen te optimaliseren, echter zonder een concrete huurder voor het object te hebben.

De transactiedatabase die tot stand is gekomen op basis van de omschreven criteria bestaat uit 171 unieke transacties die hebben plaats gevonden tussen 1 januari 2012 en 31 juni 2014. De transacties zijn gerealiseerd in een deel van het object of betreffen het gehele gebouw. Het kan dus zijn dat een gebouw zowel in de aanbod als transactiedatabase voor komt. Het betreft dan echter wel een ander deel van het gebouw. Van deze 171 transacties bleken er 28 te voldoen aan de definitie van een transactie die is gerealiseerd in een gebouw dat een refit op risico heeft ondergaan.

3.5 DATA ANALYSE

3.5.1 Verschil analyse door middel van t-‐toets, rapportage en evaluatie

Er zijn twee populaties met elkaar vergeleken:

1: Populatie gebaseerd op transacties. Binnen deze populatie zijn gebouwen die een refit op risico hebben ondergaan in beeld gebracht.

2:Populatie gebaseerd op aanbod. Binnen deze populatie zijn gebouwen die een refit op risico hebben ondergaan in beeld gebracht.

In deze paragraaf wordt op basis van de uitkomsten uit een uitgevoerde t-‐toets het antwoord gegeven op de centraal gestelde empirische onderzoeksvraag te weten: in hoeverre de gebouwen waarbij een refit op risico is uitgevoerd betere verhuurprestaties laten zien dan concurrerende gebouwen. Om deze vraag te kunnen beantwoorden is er in Excel een t-‐toets gedaan. De t-‐toets is een analysetechniek om na te gaan of de gemiddelden van twee groepen (onafhankelijke steekproeven te weten; de aanboddatabase en de transactiedatabase) op een testvariabele (de aanwezigheid van een refit op risico) significant van elkaar verschillen. In de uitgevoerde analyse is het aandeel van gebouwen waarin een refit op risico is uitgevoerd in de transactiedatabase vergeleken met het aandeel van gebouwen waar een refit op risico is uitgevoerd in de aanbod database. De testvariabele is op een nominaal schaalniveau gemeten waarbij de aanwezigheid van een refit op risico gecodeerd is op 1 is en het ontbreken daarvan gecodeerd is op 0.

43

3.6 CONCLUSIE DATA ANALYSE Dit leidt tot de volgende T-‐toets met twee ongelijke varianties

Transactiepopulatie Aanbodpopulatie Gemiddelde 0,163743 0,077625571 Variantie 0,137736 0,071763686 Waarnemingen 171 438 Schatting van verschil tussen gemiddelden 0 Vrijheidsgraden 242 T-‐ statistische gegevens 2,766023 P(T<=t) eenzijdig 0,003056 Kritiek gebied van T-‐toets: eenzijdig 1,651175 P(T<=t) tweezijdig 0,006112 Kritiek gebied van T-‐toets: tweezijdig 1,969815 Gemiddelde 0,163743 0,077625571 Standaardfout 0,028381 0,012800157 Mediaan 0 0 Modus 0 0 Standaarddeviatie 0,371129 0,267887449 Steekproefvariantie 0,137736 0,071763686 Kurtosis 1,377789 8,072031205 Scheefheid 1,833524 3,167837295 Bereik 1 1 Minimum 0 0 Maximum 1 1 Som 28 34 Aantal 171 438 Figuur 13: Uitkomsten T-‐toets

De standaardfout van beide populaties geeft aanleiding om te concluderen dat er sprake is van significantie. De standaardfout is minder dan 0.05 en geeft aan in hoeverre het gevonden steekproefgemiddelde een betrouwbare schatting is Het meest opmerkelijke uit de verschil analyse is het vrij grote verschil in aanwezigheid van de refit op risico in de transactiedatabase ten opzichte van de aanboddatabase. Het gemiddelde binnen de transactiedatabase is met 0,1637432 2,1 keer zo groot als het gemiddelde binnen de aanboddatabase te weten 0,075514874.

44

Figuur 14: Het aandeel van de refit op risico binnen de transactiedatabase is groter dan binnen de aanboddatabase.

Wat zegt die verhouding van 2.1 keer het aantal refits binnen de transactiedatabase ten opzichte van de aanboddatabase? Refits op risico binnen de transactiedatabase behoorde voorheen tot de aanboddatabase. Door het realiseren van een transactie is de status van aanbod komen te vervallen en is een nieuwe status van transactie ontstaan. Binnen de onderzoekspopulatie en gedurende de onderzoeksperiode is het aanbod dat een refit op risico heeft ondergaan 2,1 keer vaker doorgeschoven naar de transactiedatabase dan aanbod dat geen refit op risico heeft ondergaan.

De hypothese dat een gebouw beter te verhuren is indien er een refit op risico is uitgevoerd, ten opzichte van vergelijkbare gebouwen waar geen refit voor is uitgevoerd is daarmee geverifieerd. Immers in de hypothese is opgenomen dat het aandeel van een refit op risico in de transactiedatabase minimaal 150% groter zou moeten zijn dan het aandeel van de refit op risico in de aanboddatabase om de hypothese niet te verwerpen.

0 0,02 0,04 0,06 0,08 0,1 0,12 0,14 0,16 0,18

aandeel re-‐lit op risico binnen transactiedatabase

aandeel re-‐lit op risico binnen aanboddatabase

Aandeel re-‐lit op risico binnen aanbod en transacties

45

4 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

4.1 CONCLUSIES Op basis van het theoretisch kader kan geconcludeerd worden dat het uitvoeren van een refit op risico in een kantoorgebouw kansen biedt voor een vastgoedbelegger om uit de leegstand ‘malaise’ te geraken waar vele eigenaren de afgelopen jaren in zijn beland. Deze conclusie is gebaseerd op de uitgevoerde DESTEP analyse waarin de omgevingsfactoren voor de belegger zijn weergegeven. In de DESTEP analyse komt onder andere naar voren dat er een structureel over aanbod is van kantoren en dat de kwaliteit van de gebouwen, door veroudering, niet aansluit bij de behoeften van de huurder. De aanpassing van het gebouw in de verzadigingsfase van een productlevenscyclus (Kotler, Armstrong, Sounders, Wong, 1996) is noodzakelijk conform de Ansoff productmatrix. Anders zal de verhuurder met zijn bestaande product in de bestaande markt niet kunnen “groeien” (qua rendement). De opties daarvoor vloeien voort uit de Blue & Red Ocean theorie (Kim & Mauborgne, 2015) en de bereidheid van de mens om daar een grotere behoefte aan te hebben en een verhoogde huurintentie als gevolg van zintuigelijke waarneming (Bavinck, 2013). Dit hangt samen met de theorie rond ‘Willingness to pay’, wat in feite ook de basis is voor het onderzoek van Caltech uit 2010 (Bushong, King, , Camerer, Rangel, 2010). Wat door het team van Caltech voor voedselproducten is onderzoek, wordt in dit onderzoek in feite vertaald naar vastgoed in de vorm van kantoorgebouwen. De onderzoeksvraag luidt of gebouwen waarbij een refit op risico is uitgevoerd betere verhuurprestaties laten zien dan concurrerende gebouwen. Deze vraag kan op basis van data analyse positief worden beantwoord. De hypothese dat een gebouw beter te verhuren is indien er een refit op risico is uitgevoerd, ten opzichte van vergelijkbare gebouwen waar geen refit voor is uitgevoerd is geverifieerd.

Gebaseerd op de uitkomsten van het data survey kan geconcludeerd worden dat de aanwezigheid van gebouwen waarbij een refit op risico is uitgevoerd meer dan twee keer groter is in de transactiedatabase dan in de aanboddatabase. In de hypothese is geformuleerd dat het aandeel van refits op risico binnen de transactie populatie minimaal 1,5 keer hoger moet zijn dan binnen de aanbodpopulatie. Op basis van de onderzoek uitkomsten is de minimale verwachting binnen de hypothese overtroffen. De verificatie is van toepassing op de onderzoekspopulatie bestaande uit monofunctionele kantoorlocaties met overwegend gebouwen daterend uit de periode voor 2005 in Nederlands’ tien grootste steden qua kantoren voorraad. De onderzoeker doet de aanname dat deze verificatie ook van toepassing is op het overige deel van het Nederlandse kantorenaanbod maar waarschijnlijk in een andere verhouding dan voor de onderzoekspopulatie. Dit is niet onderzocht in dit onderzoek.

Niets is doen is voor een verhuurder in veel gevallen geen mogelijkheid want de kwaliteit sluit niet aan bij de vraag. Wél iets doen, door middel van een refit op risico vergroot de kans om een huurder te treffen. Een refit op risico vergroot de kans om te komen tot een succesvolle verhuur maar is allerminst een garantie op succes. Immers, zoals uit de aanbod-‐ en transactiedatabase blijkt, zijn er per saldo binnen de totale onderzochte populatie meer objecten op risico ge-‐refit die nog steeds leeg staan dan dat er objecten op risico ge-‐refit zijn die wél verhuurd zijn. Bij het maken van een beslissing om een refit op risico wel of niet uit te voeren is het raadzaam om de individuele marktomstandigheden die van toepassing zijn op het unieke gebouw, mee te laten wegen. Het uitvoeren van een refit is dus niet per definitie een mogelijkheid om uit het slagveld van de ‘Red Ocean’ te komen tot een ‘Blue Ocean’ perspectief (Kim & Mauborgne, 2005). De investering die een refit met zich mee neemt in ieder geval op korte termijn voor een verdere daling van het rendement.

46

Uit onderzoek (Westerink, 2011) blijkt dat beleggers terughoudend zijn (op het moment dat het onderzoek werd gedaan) als het gaat om het plegen van investeringen en het doorvoeren van transformaties. Lege gebouwen blijken zij lang aan te houden zonder noemenswaardige actie te ondernemen. Gebaseerd op de onderzoeksuitkomsten is het in veel gevallen (afhankelijk van de unieke marktpositie van een object) raadzaam om de knoop door te hakken om een refit op risico uit te voeren.

4.2 ONDERZOEK REFLECTIE Het is belangrijk om de uitkomsten en conclusies van dit onderzoek in het juiste perspectief te plaatsen, ondanks de heldere conclusie die kan worden getrokken (de hypothese kan worden geverifieerd). Als reflectie op het onderzoek dat is uitgevoerd, zijn onderstaand puntsgewijs enkele belangrijke reflecties beschreven die in acht moeten worden genomen bij de interpretatie van dit onderzoek en het uitvoeren van mogelijk vervolgonderzoek:

• Indien op basis van het aantal transacties over tweeëneenhalf jaar (2012, 2013 tot medio 2014), 171, wordt berekend wat het gemiddelde aantal transacties per jaar binnen de onderzoekspopulatie is geweest, dan leidt dat tot een uitkomst van 68,4 transacties per jaar. Per medio 2014 waren er binnen de onderzoekspopulatie 438 gebouwen beschikbaar. Het percentage van het gemiddelde aantal transacties per jaar ten opzichte van het aanbod betreft 15,6%. Het aanbod betreft unieke locaties waarin per object meerdere transacties gerealiseerd kunnen worden. Dit percentage geeft een weergave van de uitdaging waarmee een verhuurder wordt geconfronteerd. De scheve verhouding tussen opname en aanbod maakt dat het concurrerend aanbod (afhankelijk van het segment en de locatie) groot is en blijft. Mede op basis van dit gegeven kan geconcludeerd worden dat de refit op risico enkel kansen vergroot maar zeker geen wondermiddel is.

• Het is de verwachting dat het effect van een refit afhankelijk is van het concurrentie veld. Indien vele eigenaren een kwalitatieve verbetering gaan doorvoeren aan het gebouw dan vermindert dat de kansen om tot verhuur te komen voor ieder individueel gebouw. Mogelijk neemt de opname in dat geval iets toe omdat huurders een kwalitatieve verbeteringsslag kunnen maken door te verhuizen. Er blijft in dat geval wel weer nieuwe leegstand achter. De lage opname ten opzichte van het aanbod blijft ‘ongezond’.

• De onderzoeksmethodiek die gekozen is voor dit onderzoek omvat geen casussen en interviews en beperkt zich tot het theoretisch kader en de data analyse op basis kwantitatief empirisch onderzoek. Er is bewust gekozen om geen interviews of casussen te behandelen omdat deze ingaan op specifieke gebouwen. De kenmerken van gebouwen kunnen erg verschillen waardoor het moeilijk is om voor een aantal individuele gevallen duidelijke conclusies voor de gehele doelgroep te trekken. Het uitgevoerde onderzoek geeft harde conclusies weer op basis van behaalde resultaten waarbij de totale doelgroep onderzocht is.

4.3 AANBEVELINGEN • Of het een trend is om kantoren die gerefit zijn te huren is moeilijk te zeggen. Lege

gebouwen blijken door vastgoedeigenaren lang aan te worden gehouden zonder dat er noemenswaardige actie wordt ondernomen (Westerink, 2011). De beperkte financieringsmogelijkheden en de onzekerheid over het rendement op de te plegen investering zijn daarbij de belangrijkste argumenten. Binnen het vakgebied van behavorial finance heeft onderzoek aangetoond dat beleggers zich bij het nemen van beslissingen laten leiden door irrationele motieven, dat ze gebruikmaken van vuistregels en dat ze bloot staan aan allerlei emotionele en psychische verschijnselen. Dit kan leiden

47

tot suboptimale keuzes en daarmee tot suboptimale beleggingsresultaten. Het is echter zeer aannemelijk dat de omschreven tendens van het verouderen en daarmee teruglopen van de kwaliteit van het aanbod maakt dat de refit op risico een middel is dat vaker ingezet moet worden dan voorheen. Indien de populatie in dit onderzoek nog verder wordt teruggebracht naar kantoren die een refit nodig hebben (nog niet gebruikslaar) en kantoren die een refit hebben gehad (of al gebruiksklaar zijn) dan ontstaat een betrouwbaardere weergave van het effect van een refit. In de populatie die voor deze Master Thesis is gebruikt komen namelijk ook kantoren voor die een gebruiksklaar opleveringsniveau hebben maar geen refit hebben ondergaan. Het besluit voor de huurder om voor een gebruiksklaar kantoor te kiezen dat echter geen refit betreft komt niet tot uiting in dit onderzoek. Het resultaat van het realiseren van een refit op risico is een (zo goed als) gebruiksklaar kantoor. Dit onderzoek spitst zich alleen toe op het feit of er wel of niet een refit op risico is uitgevoerd. De conclusies uit het theoretisch kader met betrekking tot consumentengedrag zijn minstens zo veel van toepassing op een gebruiksklaar kantoor als op een kantoor dat op risico is gerefit. De factor gebruiksklaar opnemen in een vervolgonderzoek is daarom een aanbeveling.

• Wat de snelheid van verhuren of de kans rijkheid van het object om vervolgens verhuurd te worden is, is niet onderzocht. Toch is dit zeer interessante informatie om tot een besluit te komen om een refit op risico wel of niet uit te voeren.

• Een aanbeveling voor verder onderzoek is om binnen een grotere populatie van alleen maar gerefitte gebouwen onderzoek te verrichten naar de effectieve onderdelen van een refit. Door middel van een regressie analyse kan inzichtelijk worden gemaakt wat het effect is van de verschillende onderdelen. Op basis van de uitkomsten van dat onderzoek kan de vastgoedbelegger mogelijk de meest optimale verhouding van investering ten opzichte van resultaat behalen.

• De onderzoekspopulatie beslaat slechts een deel van de Nederlandse kantorenmarkt. Er is niet onderzocht of de conclusies van dit onderzoek ook toepasbaar zijn op de gehele kantorenmarkt. Een aanbeveling voor verder onderzoek is om multifunctionele locaties bij het onderzoek te betrekken. In dat geval moet er mogelijk met andere factoren rekening worden gehouden.

• In dit onderzoek is een afgebakende populatie onderzocht op een variabele: is er een refit op risico uitgevoerd, of niet. Indien de populatie groter zou zijn geweest en er meer variabelen zouden zijn mee genomen in het onderzoek was het waarschijnlijk mogelijk geweest om een regressie analyse te maken om zodoende betrouwbare onderzoekconclusies te trekken. Mogelijk waren relaties te leggen tussen gebouwkenmerken en verhuurprestaties in combinatie met de refit op risico. Keerzijde van het vergroten van de populatie was het vergroten van de factor locatie zoals eerder omschreven. Doordat er nu voor een vrij homogene populatie is gekozen komen onderlinge locatieverschillen minder tot uiting in de onderzoeksresultaten. Een aanbeveling voor verder onderzoek is daarom om een vervolgonderzoek te doen waarbij variabelen van een kantoorgebouw gekoppeld worden aan het succes of het uitblijven daarvan bij het uitvoeren van een refit op risico.

48

5 LITERATUURLIJST

ABN AMRO. (2013). Visie bouw vastgoed sectorupdate. Opgehaald van https://insights.abnamro.nl.

Agentschap NL, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. (2010). Dure plannen goedkope oplossingen. Utrecht.

Ajzen, I. (1991). The theory of planned behaviour, Organizational behavior an human decision processes. University of Massachusetts. Amherst, MA, USA: Elsevier.

Baarda, D., De Goede, M., Julsing, M., Van der Velden, T., Bakker, E., & Fischer, T. (2013). Basisboek methoden en technieken: Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwantitatief onderzoek. Groningen: Noordhoff uitgevers.

Bak, R. (2012). Structurele leegstand van kantoren: D-‐day in de kantorenmarkt of toch even niet? Nieuwegein.

Bavinck, L. (2013). Hoe experiental marketing het verschil kan maken. Het effect van emotie, flow, zintuigelijke waarneming, activiteit en interactie, op koopintentie, koopgedrag en bereidheid te betalen. Universiteit van Amsterdam, Master Persuasieve Communicatie, Amsterdam.

Bushong, B., King, L. M., Camerer, C. F., & Rangel, A. (2010). Pavlovian Processes in Consumer Choice: The Physical Presence of a Good Increases Willingness-‐to-‐Pay. California Institute of Technology, Pasadena, CA, USA.

Ching, R., Luo, M., Liu, C., & Chen, J. (2008). Virtual experiential marketing on online customer intentions and loyalty. Hawaii, VS: Onderzoek gepresenteerd op Proceedings of the 41st Hawaii International Conference on System Sciences.

Dielemans, W. (2013). Succes door service. Amsterdam School of Real Estate, Bavel.

DTZ Zadelhoff vof. (2012). De kanshebbers in de markt: de markt voor Nederlands commercieel onroerend goed. Amsterdam.

DTZ Zadelhoff vof. (2014). Nederland compleet, Factsheets kantorenmarkt, Medio 2014. Amsterdam.

DTZ Zadelhoff vof. (2011). Van veel te veel: de markt voor Nederlands commercieel onroerend goed. Amsterdam.

DTZ Zadelhoff vof. (2013). Waar vraag en aanbod elkaar vinden. Amsterdam.

Dynamis. (2013). Sprekende Cijfer Kantorenmarkten derde kwartaal 2013. Utrecht.

ESPON/ European Union. (2013, 1 3). Demographic and Migratory Flows affecting European Regions and Cities. Opgeroepen op 2014, van www.espon.eu.

Fokkema, J., & Shepema, M. (2013, oktober 25). Nieuw Commercieel Vastgoed 2013. PropertyNL magazine .

49

Geurts, K., Koster, H., & De Visser, G. (2013). Kantorenleegstand en OV knooppuntontwikkeling in de Zuidelijke Randstad. Universiteit Twente, Universiteit van Amsterdam, Stedenbaan Plus.

Gool, P., Jager, P., Theebe, M. A., Weisz, R. M., & Van de Bilt, R. A. (2007). Onroerend Goed als belegging. Noordhoff Uitgevers.

Hegeman, J. (2011). De kantoorgebruiker en zijn pand. Een onderzoek naar de huisvestingsfactoren van kantoorgebruikers. Technische Universiteit Delft, Delft.

http://bagviewer.geodan.nl/index.html. (sd). Opgeroepen op 2014, van BAG Viewer.

Huisman, R., & Roodhof, J. A. (2013). De ontwikkeling van de huurtermijn in de kantorenmarkt. Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam.

Huisman, R., & Roodhof, J. A. (2013). Flexibele contracten in de kantorenmarkt. Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam.

Kim, W. C., & Mauborgne, R. (2005). Blue Ocean Strategy: How to create Uncontested Market Space and Make the Competition Irrelevant. Cambridge, Massachusetts, Verenigde Staten: Harvard Business School Press.

Kohsiek, G. (2006). Het risico van op risico: empirische toets van het feitelijke risico bij de speculatieve realisatie van kantoorgebouwen. Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam.

Kotler, P., Armstrong, G., Saunders, J., & Wong, V. (1996). Principles of Marketing. Upper Sadle River, New Jersey, Verenigde Staten: Prentice-‐Hall.

Maatman, J. (2008). Renovatie van kantoren een onderzoek naar de voorwaarden voor succes. Rijksuniversiteit Groningen, Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen, Groningen.

Middendorp, S. (2012). Verhuurkansen bestaand kantoorvastgoed. Een analysemodel om kanshebbers in de markt te selecteren. Fontys University of Applied Sciences, Eindhoven.

NSI. (2015). www.nsi.nl.

Schmitt, B. (1999). Experiential Marketing. Journal of Marketing Management .

Srinivasan, S., & Kumar Srivastava, R. (2010). Creating the futuristic retail experoence through experiental marketing: is it possible? An exploratory study. Journal of Retail & Leisure Property .

Stoer, B. (2013). Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers. Amsterdam School of Real Estate, Utrecht.

Syntrus Achmea. (2012). Achmea Dutch Office Fund 2011. Opgehaald van www.achmeavastgoed.nl.

Van Dijk, B. P. Een tweedeling in de kantorenmarkt. Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam.

Van Eekelen, J. (2012, september). Adequate aanpak van leegstand kantoren. Reals Estate Magazine , pp. 8-‐13.

Veen, & Veen, F. (2012). Ontwikkelende beleggers van leegstaande kantoren: hoe om te gaan met onzekerheden bij besluitvorming. Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam.

Waals-‐Vos, E. A. (2011). De huurder aan het woord -‐ over verwachtingen en kwaliteit van kantoorgebruik. Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam.

50

Westerink, P. (2011). Leegstand en behavorial finance: een onderzoek naar irrationele aspecten bij de besluitvorming van beleggers. Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam.

51

2 BIJLAGEN

BIJLAGE 1 BAG SELECTIE KANTOORLOCATIES Kantoorlocaties Amsterdam

52

1) Amsterdam: Teleport-‐Sloterdijk

53

2) Amsterdam: Westas

54

3) Amsterdam: Riekerpolder

55

4: ) Amsterdam: Noord

56

5): Amsterdam: zuidelijke IJ oevers

57

6) : Amsterdam: centrum

58

7): Amsterdam: oud-‐zuid

59

8) Amsterdam: Zuidas

60

9): Amsterdam: Buitenveldert

61

10): Amstelveen

62

11): Amsterdam: De Omval

63

12): Amsterdam: Amstel Business park

64

13): Amsterdam: Diemen

65

14): Amsterdam, Zuidoost

66

15): Amsterdam, Houthavens

67

1): Arnhem: stationsomgeving

68

2): Arnhem: Kroonpark-‐Groningensingel

69

3): Arnhem: Velperweg

70

4): Arnhem: Gelderse poort

71

5): Arnhem: Arnhems Buiten

72

6): Arnhem: IJsseloord II

73

1): Den Bosch: High tech parc

74

2): Den Bosch: Pettelaarpark

75

3): Den Bosch: Paleiskwartier

76

4): Den Bosch: Rietvelden-‐ de Vutter

77

5): Den Bosch: Brabantpoort

78

6): Den Bosch: Maaspoort

79

7): Den Bosch: De Brand

80

8: Den Bosch: De Herven

81

1): Den Haag: Nieuw centrum

82

2): Den Haag: Beatrixkwartier

83

3): Den Haag: CS Kwadrant

84

4): Den Haag: congrescentrum en omgeving

85

5): Den Haag: In den Boogaard

86

6): Den Haag: Hoornwijck

87

7): Den Haag: Rokkeveen

88

8): Den Haag: Binckhorst

89

9: Den Haag: Laakhaven CS

90

10: Den Haag: Ypenburg

91

11): Den Haag: Forepark

92

11): Den Haag: Plaspoelpolder

93

12): Delft Noord

94

14): Den Haag: Hofzichtpark-‐Mariahoeve

15): Den Haag: Boerhaavelaan

95

16): Den Haag: stadshart Zoetermeer

96

1): Eindhoven: Stationsgebied

97

2): Eindhoven: Centrum

98

3): Eindhoven: Stadionkwartier

99

4): Eindhoven: Ring

100

5): Eindhoven: Kennedy Business District

101

6): Eindhoven: Strijp-‐S

102

7): Eindhoven: Poort van Metz

103

8): Eindhoven: Helmond Centrum

104

9): Eindhoven: Park Diepenvoorde

105

10): Eindhoven: Flight Forum

106

11): Eindhoven: Science Park Eindhoven

107

12): Eindhoven: Breeven

108

13): Eindhoven: Eindhoven airport

109

14): Eindhoven: De Hurk/ Croy

110

15): Eindhoven: Groot Schooten

111

16): Eindhoven: De Run

Kantoorlocaties Groningen

112

1): Groningen: Kranenburg

113

2): Groningen: Europapark

114

3): Groningen: Stationsgebied/ verbindingskanaalzone

115

4): Groningen: Martini Trade Park

116

5): Groningen: Corpus den Hoorn-‐Zuid

117

6): Groningen: Hunzepark

118

7): Groningen: Zernike Science Park

119

8): Groningen: De Meeuwen

120

1): Haarlemmermeer: Hoofddorp centrum

2): Haarlemmermeer: Beukenhorst-‐Oost

121

3): Haarlemmermeer: Beukenhorst-‐West

122

4): Haarlemmermeer: Beukenhorst-‐Zuid

123

5): Haarlemmermeer: De Hoek-‐Noord

124

6): Haarlemmermeer: Schiphol-‐Centrum

125

7): Haarlemmermeer: Schiphol-‐Oost

126

8): Haarlemmermeer: Schiphol-‐ Rijk

127

9): Haarlemmermeer: Schiphol-‐ Zuid

128

10): Haarlemmermeer: Badhoevedorp

129

1): Rotterdam:Centraal Station

130

2): Rotterdam: Centrum

131

3): Rotterdam: Kop van Zuid

132

4): Rotterdam: Marconiplein/ Parklane

133

5): Rotterdam: Brainpark

134

6): Rotterdam: Alexandrium/ Oosterhof

135

7): Rotterdam: Rotterdam Airport

136

8): Rotterdam: Zuidplein

137

9): Rotterdam: Schieveste (Schiedam)

138

10): Rotterdam: Rivium/ Fascinatio

139

140

1): Utrecht: Stationsomgeving Utrecht

2): Utrecht: Maliebaan/ Oude Centrum

141

3): Utrecht: Rijnsweerd

142

4): Utrecht: Kanaleneiland

143

5): Utrecht: Papendorp

144

6): Utrecht: Stadshart Leidsche Rijn

145

7): Utrecht: Leidsche Rijn Noord

146

8): Utrecht: Overvecht

147

9): Utrecht: Lage Weide

148

10): Utrecht: Oudenrijn (de Meern)

149

11): Nieuwegein: Centrum Nieuwegein

150

12): Nieuwegein: Merwestein

151

13): Nieuwegein: Plettenburg

152

14): Houten: Molenzoom

153

15) Stichtse Vecht: Zuilense brug Bisonspoor

154

BIJLAGE 2: AANBODDATABASE ID plaatsnaam straat refit op risico? 1=ja 0 = nee huisnummer 554940 Utrecht Euclideslaan 1 101-‐149 552090 Utrecht Euclideslaan 1 2 euclideslaan.nl 551214 Utrecht Newtonlaan 1 115 554976 Utrecht Newtonlaan 1 18264 552171 Utrecht Varrolaan 1 50-‐126 552023 Utrecht Kobaltweg 1 11 555000 Utrecht Savannahweg 1 70 550237 Utrecht Orteliuslaan 1 1041 achmea 551650 Eindhoven Freddy van Riemsdijkweg 1 6 551581 Eindhoven Luchthavenweg 1 81 551419 Amsterdam Koningin Wilhelminaplein 1 2-‐4 552126 Amsterdam Nachtwachtlaan 1 20-‐24 563447 Amsterdam Nachtwachtlaan 1 20-‐24 552127 Amsterdam Overschiestraat 1 184-‐186 550132 Amsterdam Vlaardingenlaan 1 1 550282 Amsterdam Joan Muyskenweg 1 22 551741 Amsterdam Johann Siegerstraat 1 2-‐4 550740 Amsterdam Spaklerweg 1 50-‐52 554194 Rijswijk (ZH.) Verryn Stuartlaan 1 1 563056 Rijswijk (ZH.) Visseringlaan 1 19-‐21

Arnhem stickerstraat 1 10

561437 Arnhem Velperweg 1 27 annexum 561438 Arnhem Velperweg 1 35 internos bg en 1 563220 Arnhem meander 1 901 561404 Arnhem Meander 1 601 551144 Hoofddorp Antareslaan 1 65-‐81 562868 Hoofddorp Antareslaan 1 1-‐27 551164 Hoofddorp Wegalaan 1 14-‐28 551274 Hoofddorp Jupiterstraat 1 51 550278 Hoofddorp Planetenweg 1 115 551006 Hertogenbosch, 's-‐ Pettelaarpark 1 80 560557 Hertogenbosch, 's-‐ Reitscheweg 1 1-‐7

Hertogenbosch, 's-‐ Utopialaan 1 50

550652 Utrecht Archimedeslaan 0 554936 Utrecht Daltonlaan 0 554937 Utrecht Daltonlaan 0 551218 Utrecht Daltonlaan 0 554935 Utrecht Daltonlaan 0 554942 Utrecht Euclideslaan 0 551850 Utrecht Newtonlaan 0 559319 Utrecht Atoomweg 0 552224 Utrecht Atoomweg 0

155

551919 Utrecht Atoomweg 0 559318 Utrecht Atoomweg 0 551881 Utrecht Atoomweg 0 551973 Utrecht Computerweg 0 552144 Utrecht Computerweg 0 552086 Utrecht Computerweg 0 559322 Utrecht Elektronweg 0 560256 Utrecht Kobaltweg 0 554964 Utrecht Maarssenbroeksedijk 0 550101 Utrecht Maarssenbroeksedijk 0 550882 Utrecht Radonweg 0 554996 Utrecht Radonweg 0 550942 Utrecht Reactorweg 0 552240 Utrecht Reactorweg 0 551996 Utrecht Reactorweg 0 551464 Utrecht Reactorweg 0 562999 Utrecht Reactorweg 0 563045 Utrecht Reactorweg 0 551480 Utrecht Rutherfordweg 0 559343 Utrecht Rutherfordweg 0 550096 Utrecht Savannahweg 0 554999 Utrecht Savannahweg 0 562984 Utrecht Savannahweg 0 551902 Utrecht Techniekweg 0 551246 Utrecht Zonnebaan 0 550493 Utrecht Zonnebaan 0 555019 Utrecht Zonnebaan 0 560258 Utrecht Zonnebaan 0 550347 Utrecht Blaeulaan 0 554949 Utrecht Groenewoudsedijk 0 551712 Utrecht Hondiuslaan 0 561648 Utrecht Janssoniuslaan 0 554991 Utrecht Papendorpseweg 0 552113 Utrecht Papendorpseweg 0 554990 Utrecht Papendorpseweg 0 552271 Utrecht Papendorpseweg 0 563010 Utrecht Papendorpseweg 0 555012 Utrecht Van Deventerlaan 0 556533 Eindhoven Flight Forum 0 556530 Eindhoven Flight Forum 0 551847 Eindhoven Flight Forum 0 551675 Eindhoven Flight Forum 0 551217 Eindhoven Flight Forum 0 552040 Eindhoven Flight Forum 0 562795 Eindhoven Flight Forum 0

156

562262 Eindhoven Flight Forum 0 562258 Eindhoven Flight Forum 0 562728 Eindhoven Flight Forum 0 562919 Eindhoven Flight Forum 0

551655 Eindhoven Flight Forum 3537-‐3538-‐3521-‐3522-‐3524 0

551075 Eindhoven Adriaan Mulderweg 0 556501 Eindhoven Adriaan Mulderweg 0 563426 Eindhoven Adriaan Mulderweg 0 556534 Eindhoven Freddy van Riemsdijkweg 0 562267 Eindhoven Freddy van Riemsdijkweg 0 562729 Eindhoven Freddy van Riemsdijkweg 0 562607 Eindhoven Henri Wijnmalenweg 0 562731 Eindhoven Henri Wijnmalenweg 0 556556 Eindhoven Jan Hilgersweg 0 551174 Eindhoven Luchthavenweg 0 551300 Eindhoven Luchthavenweg 0 552053 Eindhoven Luchthavenweg 0 550810 Eindhoven Luchthavenweg 0 550848 Eindhoven luchthavenweg 0 550027 Eindhoven Luchthavenweg 0 551933 Eindhoven Luchthavenweg 0 551934 Eindhoven Luchthavenweg 0 551699 Eindhoven Luchthavenweg 0 562296 Eindhoven Luchthavenweg 0 562739 Eindhoven Marinus van Meelweg 0 562740 Eindhoven Marinus van Meelweg 0 562318 Eindhoven Parmentierweg 0 554684 Son Science Park 0 554685 Son Science Park 0 550693 Son Science Park Eindhoven 0 554689 Son Science Park Eindhoven 0 554686 Son Science Park Eindhoven 0 562822 Son Science Park Eindhoven 0 562889 Son Science Park Eindhoven 0 562342 Eindhoven Torenallee 0 550307 Groningen Eemsgolaan 0 552568 Groningen Eemsgolaan 0 552569 Groningen Eemsgolaan 0 550119 Groningen Eemsgolaan 0 563164 Groningen Eemsgolaan 0 551901 Groningen Johan van Zwedenlaan 0 552591 Groningen Leonard Springerlaan 17 0 552590 Groningen Leonard Springerlaan 0 550891 Groningen Leonard Springerlaan 31 0

157

552592 Groningen Leonard Springerlaan 35 0 552044 Groningen Leonard Springerlaan 0 552157 Groningen Leonard Springerlaan 13 0 563037 Groningen Leonard Springerlaan 19 0 552567 Groningen De Mudden 0 550790 Groningen Zernikepark 0 550448 Amsterdam De Entree 0 552173 Amsterdam Herikerbergweg 0 561279 Amsterdam-‐Zuidoost Arena boulevard 0 551972 Amsterdam-‐Zuidoost Bijlmerdreef 0 561283 Amsterdam-‐Zuidoost De entree 0 550992 Amsterdam-‐Zuidoost De entree 0 552170 Amsterdam-‐Zuidoost Haaksbergweg 0 551294 Amsterdam-‐Zuidoost Haarlerbergweg 0 561289 Amsterdam-‐Zuidoost Herikerbergweg 0 561287 Amsterdam-‐Zuidoost Herikerbergweg 0 561288 Amsterdam-‐Zuidoost Herikerbergweg 0 561290 Amsterdam-‐Zuidoost Herikerbergweg 0 550596 Amsterdam-‐Zuidoost Hessenbergweg 0 552020 Amsterdam-‐Zuidoost Hessenbergweg 0 550757 Amsterdam-‐Zuidoost Hettenheuvelweg 0 550241 Amsterdam-‐Zuidoost Hettenheuvelweg 0 551677 Amsterdam-‐Zuidoost Hoekenrodeplein 0 551447 Amsterdam-‐Zuidoost Hogehilweg 0 552162 Amsterdam-‐Zuidoost Hogehilweg 0 550650 Amsterdam-‐Zuidoost Hogehilweg 0 561295 Amsterdam-‐Zuidoost Hogehilweg 0 551859 Amsterdam-‐Zuidoost Hogehilweg 0 561296 Amsterdam-‐Zuidoost Hogehilweg 0 562907 Amsterdam-‐Zuidoost Hogehilweg 0 562817 Amsterdam-‐Zuidoost Hogehilweg 0 562986 Amsterdam-‐Zuidoost Hogehilweg 0 552200 Amsterdam-‐Zuidoost Hoogoorddreef 0 552257 Amsterdam-‐Zuidoost Hoogoorddreef 0 551927 Amsterdam-‐Zuidoost Hoogoorddreef 0 550509 Amsterdam-‐Zuidoost Hullenbergweg 0 550430 Amsterdam-‐Zuidoost Hullenbergweg 0 551171 Amsterdam-‐Zuidoost Hullenbergweg 0 561300 Amsterdam-‐Zuidoost Hullenbergweg 0 561299 Amsterdam-‐Zuidoost Hullenbergweg 0 561302 Amsterdam-‐Zuidoost Karspeldreef 0 550772 Amsterdam-‐Zuidoost Karspeldreef 0 550473 Amsterdam-‐Zuidoost Karspeldreef 0 552081 Amsterdam-‐Zuidoost Karspeldreef 0 561306 Amsterdam-‐Zuidoost Laarderhoogtweg 0

158

561304 Amsterdam-‐Zuidoost Laarderhoogtweg 0 551135 Amsterdam-‐Zuidoost Paalbergweg 0 551198 Amsterdam-‐Zuidoost Paalbergweg 0 562895 Amsterdam-‐Zuidoost Paalbergweg 0 562884 Amsterdam-‐Zuidoost Paalbergweg 0 563073 Amsterdam-‐Zuidoost Paalbergweg 0 551184 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 551093 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 551917 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 550751 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 550102 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 550759 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 550449 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 561308 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 550431 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 552076 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 550913 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 562832 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 563006 Amsterdam-‐Zuidoost Paasheuvelweg 0 551922 Amsterdam-‐Zuidoost Pietersbergweg 0 561009 Amsterdam Bos en Lommerplein 0 550341 Amsterdam Bos en Lommerweg 0 561047 Amsterdam Delflandlaan 0 552103 Amsterdam Delflandlaan 0 561049 Amsterdam Delflandlaan 0 551849 Amsterdam Derkinderenstraat 0 551019 Amsterdam Derkinderenstraat 0 562988 Amsterdam Jan Tooropstraat 0 552123 Amsterdam Koningin Wilhelminaplein 0 551635 Amsterdam Koningin Wilhelminaplein 0 562979 Amsterdam Koningin Wilhelminaplein 0 552198 Amsterdam Maassluisstraat 0 551422 Amsterdam Ottho Heldringstraat 0 561195 Amsterdam Overschiestraat 0 551470 Amsterdam Overschiestraat 0 550404 Amsterdam Overschiestraat 0 561194 Amsterdam Overschiestraat 0 551360 Amsterdam Overschiestraat 0 551169 Amsterdam Overschiestraat 0 550867 Amsterdam Overschiestraat 0 551283 Amsterdam Overschiestraat 0 552009 Amsterdam Postjesweg 0 562887 Amsterdam Vlaardingenlaan 0 563230 Amsterdam Amstelplein 0 561368 Amsterdam Daniel Goedkoopstraat 0

159

550611 Amsterdam Daniel Goedkoopstraat 0 561359 Amsterdam Daniel Goedkoopstraat 0 550909 Amsterdam Ellermanstraat 0 561063 Amsterdam Ellermanstraat 0 560289 Amsterdam Ellermanstraat 0 551395 Amsterdam Ellermanstraat 0 562797 Amsterdam Ellermanstraat 0 552169 Amsterdam Entrada 0 562843 Amsterdam Entrada 0 562870 Amsterdam Entrada 0 552211 Amsterdam H.J.E. Wenckebachweg 0 561084 Amsterdam H.J.E. Wenckebachweg 0 562862 Amsterdam H.J.E. Wenckebachweg 0 561502 Amsterdam H.J.E. Wenkebachweg 0 550183 Amsterdam Joan Muyskenweg 0 551047 Amsterdam Joan Muyskenweg 0 550595 Amsterdam Johan Huizingalaan 0 561127 Amsterdam Johann Siegerstraat 0 561132 Amsterdam Joop Geesinkweg 0 550100 Amsterdam Joop Geesinkweg 0 561135 Amsterdam Joop Geesinkweg 0 550916 Amsterdam Joop Geesinkweg 0 561133 Amsterdam Joop Geesinkweg 0 551180 Amsterdam Joop Geesinkweg 0 561205 Amsterdam Pieter Braaijweg 0 561226 Amsterdam Spaklerweg 0 561919 Amsterdam Spaklerweg 0 561258 Amsterdam Van Marwijk Kooystraat 0 551004 Amsterdam Willem Fenengastraat 0 561284 Amsterdam-‐Zuidoost Entrada 0 551864 Gravenhage, 's-‐ Binckhorstlaan 0 560341 Gravenhage, 's-‐ Binckhorstlaan 0 552012 Gravenhage, 's-‐ Binckhorstlaan 0 551107 Gravenhage, 's-‐ Grote Beerstraat 0 560389 Gravenhage, 's-‐ Junostraat 0 560428 Gravenhage, 's-‐ Maanplein 0 562700 Gravenhage, 's-‐ Maanweg 0 560463 Gravenhage, 's-‐ Regulusweg 0 552207 Gravenhage, 's-‐ Regulusweg / Zonweg 0 552161 Gravenhage, 's-‐ Zonweg 0 563421 Gravenhage, 's-‐ Zonweg 0 550818 Rijswijk (ZH.) Burgemeester Elsenlaan 0 562971 Rijswijk (ZH.) Burgemeester Elsenlaan 0 551363 Rijswijk (ZH.) Cobbenhagenstraat 0 562576 Rijswijk (ZH.) Cort van der Lindenstraat 0

160

552222 Rijswijk (ZH.) De Bruyn Kopsstraat 0 551990 Rijswijk (ZH.) De Bruyn Kopsstraat 0 552165 Rijswijk (ZH.) De Bruyn Kopsstraat 0 562991 Rijswijk (ZH.) De Bruyn Kopsstraat 0 550923 Rijswijk (ZH.) Diepenhorstlaan 0 562924 Rijswijk (ZH.) Diepenhorstlaan 0 563101 Rijswijk (ZH.) Frijdastraat 0 550996 Rijswijk (ZH.) Handelskade 0 554188 Rijswijk (ZH.) Polakweg 0 552148 Rijswijk (ZH.) Polakweg 0 558610 Rijswijk (ZH.) Steenplaetsstraat 0 558611 Rijswijk (ZH.) Steenplaetsstraat 0 550932 Rijswijk (ZH.) Steenplaetsstraat 0 554190 Rijswijk (ZH.) Steenplaetsstraat 0 562673 Rijswijk (ZH.) Steenplaetsstraat 0 554191 Rijswijk (ZH.) Treubstraat 0 550508 Rijswijk (ZH.) Treubstraat 0 550081 Rijswijk (ZH.) Van Gijnstraat 0 554192 Rijswijk (ZH.) Van Gijnstraat 0 562545 Rijswijk (ZH.) van Gijnstraat 0 563107 Rijswijk (ZH.) van gijnstraat 0 550515 Rijswijk (ZH.) Veraartlaan 0 551486 Rijswijk (ZH.) Veraartlaan 0 563109 Rijswijk (ZH.) Veraartlaan 0 563108 Rijswijk (ZH.) Veraartlaan 0 563435 Rijswijk (ZH.) Verrijn Stuartlaan 0 554193 Rijswijk (ZH.) Verryn Stuartlaan 0 563046 Rijswijk (ZH.) Verryn Stuartlaan 0 563090 Rijswijk (ZH.) Visseringlaan 0 552330 Rijswijk (ZH.) Volmerlaan 0 550405 Rijswijk (ZH.) Volmerlaan 0 551205 Rijswijk (ZH.) Volmerlaan 0 554196 Rijswijk (ZH.) Volmerlaan 0 551406 Rotterdam Essenlaan 0 563819 Rotterdam IJsclubstraat 0 550413 Rotterdam K.P. van der Mandelelaan 0 550294 Rotterdam K.P. van der Mandelelaan 0 550293 Rotterdam K.P. van der Mandelelaan 0 551965 Rotterdam K.P. van der Mandelelaan 0 550496 Rotterdam K.P. van der Mandelelaan 0 551644 Rotterdam K.P. van der Mandelelaan 0 551215 Rotterdam Kralingseweg 0 554372 Rotterdam Lichtenauerlaan 0 551913 Rotterdam Lichtenauerlaan 0 551750 Rotterdam Lichtenauerlaan 0

161

551073 Rotterdam Lichtenauerlaan 0 563083 Rotterdam Lichtenauerlaan 0 551465 Rotterdam Max Euwelaan 0 562824 Rotterdam Max Euwelaan 0 562788 Rotterdam Max Euwelaan 0 550592 Rotterdam Oostmaaslaan 0 552121 Capelle aan den Ijssel Fascinatio Boulevard 0 562954 Capelle aan den Ijssel Fascinatio Boulevard 0 562618 Capelle aan den Ijssel Fascinatio Boulevard 0 562617 Capelle aan den Ijssel Fascinatio Boulevard 0 561892 Capelle aan den Ijssel Fascinatio Boulevard 0 551710 Capelle aan den Ijssel Rhijnspoor 0 562620 Capelle aan den Ijssel Rhijnspoor 0 563079 Capelle aan den Ijssel Rhijnspoor 0 551311 Capelle aan den Ijssel Rivium 1e straat 0 550807 Capelle aan den Ijssel Rivium 1e Straat 0 551866 Capelle aan den Ijssel Rivium 1e Straat 0 561908 Capelle aan den Ijssel Rivium 1e straat 0 561909 Capelle aan den Ijssel Rivium 1e Straat 0 562871 Capelle aan den Ijssel Rivium 1e Straat 0 551530 Capelle aan den Ijssel Rivium Boulevard 0 550769 Capelle aan den Ijssel Rivium Boulevard 0 550425 Capelle aan den Ijssel Rivium Boulevard 0 551149 Capelle aan den Ijssel Rivium Boulevard 0 551210 Capelle aan den Ijssel Rivium Boulevard 0 561914 Capelle aan den Ijssel Rivium Boulevard 0 563034 Capelle aan den Ijssel Rivium Oostlaan 0 562850 Capelle aan den Ijssel Rivium Promenade 0 550402 Capelle aan den Ijssel Rivium Quadrant 0 550351 Capelle aan den Ijssel Rivium Quadrant 0 551177 Capelle aan den Ijssel Rivium Quadrant 0 550823 Capelle aan den Ijssel Rivium Quadrant 0 561916 Capelle aan den Ijssel Rivium Quadrant 0 562852 Capelle aan den Ijssel Rivium Quadrant 0 562651 Capelle aan den Ijssel Rivium Westlaan 0 561917 Capelle aan den Ijssel Rivium Westlaan 0 554261 Rotterdam Bahialaan 0 562841 Rotterdam Bahialaan 0 562848 Rotterdam Bahialaan 0 552057 Rotterdam Fascinatio Boulevard 0 550151 Rotterdam Fascinatio Boulevard 0 550832 Arnhem kleffensstraat 0 550833 Arnhem kleffensstraat 0 550836 Arnhem kleffensstraat 0 551161 Arnhem Mr B.M. Teldersstraat 0

162

561412 Arnhem Mr B.M. Teldersstraat 0 561413 Arnhem Mr B.M. Teldersstraat 0 562830 Arnhem Mr B.M. Teldersstraat 0 562829 Arnhem Mr B.M. Teldersstraat 0 561414 Arnhem Mr E N van Kleffensstr 0 561415 Arnhem Mr E N van Kleffensstr 0 561416 Arnhem Mr E N van Kleffensstr 0 561417 Arnhem Mr E.N. van Kleffensstraat 0 561423 Arnhem Rijksweg-‐West 0

Arnhem stickerstraat 0

552174 Arnhem Tivolilaan 0 552100 Arnhem Velperweg 0 550368 Arnhem Velperweg 0 561439 Arnhem Velperweg 0 561440 Arnhem Velperweg 0 550834 Arnhem Vosdijk 0 552176 Arnhem Delta 0 561373 Arnhem Delta 0 552079 Arnhem Delta 0 561408 Arnhem Meander 0 561409 Arnhem Meander 0 552114 Hoofddorp Antareslaan 0 562920 Hoofddorp Antareslaan 0 550147 Hoofddorp Capellalaan 0 550594 Hoofddorp Capellalaan 0 553046 Hoofddorp Polarisavenue 0 562851 Hoofddorp Polarisavenue 0 551877 Hoofddorp Regulusplein 0 553053 Hoofddorp Siriusdreef 0 550139 Hoofddorp Siriusdreef 0 553055 Hoofddorp Siriusdreef 0 552275 Hoofddorp Siriusdreef 0 550749 Hoofddorp Siriusdreef 0 551468 Hoofddorp Siriusdreef 0 562826 Hoofddorp Siriusdreef 0 552122 Hoofddorp Spicalaan 0 553056 Hoofddorp Wegalaan 0 550185 Hoofddorp Wegalaan 0 553057 Hoofddorp Wegalaan 0 563373 Hoofddorp Wegalaan 0 550136 Hoofddorp Jupiterstraat 0 562925 Hoofddorp Jupiterstraat 0 562872 Hoofddorp Kruisweg 0 563375 Hoofddorp Mercuriusplein 0 550152 Hoofddorp Neptunusstraat 0

163

562918 Hoofddorp Neptunusstraat 0 551768 Hoofddorp Planetenweg 0 552203 Hoofddorp Saturnusstraat 0 551156 Hoofddorp Saturnusstraat 0 552347 Hoofddorp Saturnusstraat 0 550332 Hoofddorp Saturnusstraat 0 551060 Hoofddorp Saturnusstraat 0 551880 Hoofddorp Saturnusstraat 0 550499 Schiphol-‐Rijk Beechavenue 0 554592 Schiphol-‐Rijk Beechavenue 0 554591 Schiphol-‐Rijk Beechavenue 0 563002 Schiphol-‐Rijk Beechavenue 0 562981 Schiphol-‐Rijk Beechavenue 0 562854 Schiphol-‐Rijk Beechavenue 0 551884 Schiphol-‐Rijk Boeingavenue 0 552019 Schiphol-‐Rijk Boeingavenue 0 554596 Schiphol-‐Rijk Boeingavenue 0 554594 Schiphol-‐Rijk Boeingavenue 0 552015 Schiphol-‐Rijk Boeingavenue 0 554598 Schiphol-‐Rijk Boeingavenue 0 554595 Schiphol-‐Rijk Boeingavenue 0 563380 Schiphol-‐Rijk Boeingavenue 0 563381 Schiphol-‐Rijk Boeingavenue 0 554600 Schiphol-‐Rijk Tupolevlaan 0 554599 Schiphol-‐Rijk Tupolevlaan 0 554602 Schiphol-‐Rijk Tupolevlaan 0 562928 Schiphol-‐Rijk Tupolevlaan 0 550244 Hertogenbosch, 's-‐ Pettelaarpark 0 551277 Hertogenbosch, 's-‐ Pettelaarpark 0 550978 Hertogenbosch, 's-‐ Pettelaarpark 0 550782 Hertogenbosch, 's-‐ Europalaan 0 550664 Hertogenbosch, 's-‐ Europalaan 0 552134 Hertogenbosch, 's-‐ Europalaan 0 550109 Hertogenbosch, 's-‐ Europalaan 0 560526 Hertogenbosch, 's-‐ Europalaan 0 551717 Hertogenbosch, 's-‐ Ploegweg 0

BIJLAGE 3: TRANSACTIEDATABASE

ID GEMCODEL straat huisnr huurder

refit op risico

164

1= ja 0= nee

169829 Den Haag Wilhelmina van Pruisenweg 104 AT&T Global Networks Nederland 1

160530 Utrecht Daltonlaan 700 BCN Utrecht 1 163926 Rotterdam Oostmaaslaan 53 Bolton Adhesives bv 1 168509 Amsterdam Johann Siegerstraat 22 CMB Publishers 1 170175 Den Bosch pettelaarpark 30 dechra 1 170174 Den Bosch pettelaarpark 30 enci 1 171562 Utrecht Atoomweg 50 Experis Nederland bv 1 168553 Amsterdam Spaklerweg 50 G+J Uitgevers 1 170197 Den Bosch Utopialaan 1 Gazprom 1

160892 Rotterdam K.P. van der Mandelelaan 41 Grontmij Nederland 1

168605 Amsterdam Entree 99 INC 1 161960 Utrecht Computerweg 2 Inter Fideles 1 171559 Utrecht Euclideslaan 2 KBS advocaten 1 162801 Utrecht Atoomweg 75 Koop kantoormeubelen 1 168751 Amsterdam Hoogoorddreef 15 Microbais 1 168739 Amsterdam De Entree 99 Palo Alto Networks 1 159890 Amsterdam De Entree 99 PSA Benelux 1 168510 Amsterdam Johann Siegerstraat 22 Quanza Engineering 1 170172 Den Bosch utopialaan 25 Quintiq 1 171572 Utrecht Papendorpseweg 100 Regus 1 161519 Utrecht Fermiweg 10 Schenker High Tech Logistics bv 1

163660 Utrecht Euclideslaan 201 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Detailh 1

163642 Utrecht Daltonlaan 600 Stichting PGOsupport 1 171570 Utrecht Papendorpseweg 100 Unit4 1 162718 Utrecht Atoomweg 50 Vitea 1 161531 Utrecht Archimedeslaan 6 VRU 1 168740 Amsterdam Hoogoorddreef 5 Wessanen Nederland 1 171571 Utrecht Papendorpseweg 100 Wincor Nixdorf 1 160983 Amsterdam Paasheuvelweg 9 2ML 0 162514 Eindhoven Luchthavenweg 53 Adeas 0 160982 Amsterdam Hogehilweg 19 Adversitement 0 162407 Haarlemmermeer Scorpius 58 AKZO Nobel nv 0 163714 Amsterdam Herikerbergweg 74 Alphabet Capital Advisors 0 159888 Amsterdam Herikerbergweg 145 Alphabet Nederland bv 0 172377 Haarlemmermeer Kruisweg 835 AM 0 161051 Den Haag Koninginnegracht 63 Ambassade van Soedan 0 159881 Amsterdam Haarlerbergweg 13 American Medical Systems bv 0 158640 Arnhem De Wetstraat 1 AMN Software 0 160985 Amsterdam Haaksbergweg 75 AngioDynamics 0 163232 Rotterdam Max Euwelaan 60 Arbo Unie bv 0

165

161048 Utrecht Ptolemaeuslaan 40 AXIANS 0 162123 Utrecht Papendorpseweg 91 Baker & Tilly Berk 0 163912 Amsterdam Willem Fenengastraat 37 Bakker Media 0 162518 Amsterdam De Passage 50 Beiersdorf N.V. 0 160984 Amsterdam Mediarena 13 Benecke 0

160101 Rotterdam Honingerdijk 70 Bijzonder personenvervoerder BIOS Groep 0

161508 Haarlemmermeer Taurusavenue 1 Bioventus 0 160557 Haarlemmermeer Taurusavenue 23 Bluewater Energy Services 0 164342 Rotterdam Coolsingel 65 Bouwmeester van Leeuwen bv 0 162724 Utrecht Zonnebaan 9 Buckaroo 0 161822 Amsterdam Hogehilweg 6 Buro Scanbrit 0 161532 Utrecht Janssoniuslaan 80 Caesar 0

162323 Den Bosch Europalaan 14 Cauberg-‐Huygen Raadgevende Ingenieurs 0

170280 Haarlemmermeer Siriusdreef 30 CGI Nederland 0 160672 Amsterdam Joop Geesinkweg 202 Chasin Wholesale 0 163352 Den Haag Koningin Julianaplein 10 CMIS 0 159918 Utrecht Maarssenbroeksedijk 13 CNS Beheer bv 0 172173 Rotterdam Lichtenauerlaan 202 Concordia de Keizer B.V. 0 159893 Haarlemmermeer Planeetbaan 4 Crocs Europe bv 0 164336 Rijswijk Verrijn Stuartlaan 1 Das Rechtbijstand 0

163621 Son en Breugel Science Park Eindhoven 5709 Demcon Advanced Mechatronics Zuid bv 0

162454 Eindhoven Flight Forum 3570 DHL Supply Chain 0

159409 Den Haag Burgemeester van Karnebeeklaan 19 een ambassade 0

163819 Amsterdam Aletta Jacobslaan 7 een Turkse vliegmaatschappij 0 161748 Rijswijk Polakweg 7 Eleven bv 0 162424 Den Bosch Pettelaarpark 67 Epic 0 162116 Amsterdam Hoogoorddreef 5 Esomar 0 159880 Amsterdam De Entree 99 Euroflorist 0 163893 Haarlemmermeer Taurusavenue 1 Euroports Netherlands bv 0 162382 Amsterdam Willem Fenengastraat 37 Eye Film Instituut 0 160719 Rotterdam Delftseplein 31 Fabrique 0 163057 Den Haag Anna Paulownastraat 76 Franse Ambassade 0 162600 Arnhem Velperweg 8 Fysiotherapiepraktijk 0 159273 Amsterdam Arena Boulevard 105 Grant Thornton 0 163699 Groningen Rozenburglaan 11 Grontmij 0 163911 Amsterdam Willem Fenengastraat 37 Haghefilm Digitaal 0 160824 Rotterdam Aert van Nesstraat 45 Harmony Financial Services bv 0 159886 Amsterdam De Entree 99 Heussen Advocaten 0 161495 Amsterdam Nachtwachtlaan 20 IcePay 0 164038 Haarlemmermeer Planeetbaan 4 Imation 0

160885 Capelle aan den IJssel Fascinatio Boulevard 1242 Infor Global Solutions Netherlands bv 0

166

158597 Amsterdam De entree 201 ING 0

160465 Amsterdam Hettenheuvelweg 51 Inter Hospitality Holding, Scandinavian Hospitalit 0

161494 Amsterdam Poeldijkstraat 4 Interswitch bv 0 170278 Haarlemmermeer Antareslaan 47 Inteva CBA 0 161001 Amsterdam De entree 11 IntraLinks EMEA 0 159903 Haarlemmermeer Tupolevlaan 109 Intrum Justitia 0 162899 Groningen De Mudden 10 Invivast 0 159771 Den Haag Carnegielaan 4 IOM 0 170279 Haarlemmermeer Polarisavenue 1 JLG 0 161596 Den Haag Alexanderstraat 26 kindergarden Nederland 0

161099 Amsterdam Hoogoorddreef 9 Konica Minolta Business Solutions Nederland bv 0

160880 Haarlemmermeer Scorpius 1 Krauthammer 0 163459 Groningen Rozenburglaan 13 Lanthiopep bv 0 160999 Amsterdam Hogehilweg 17 Leaseproces 0

160102 Rotterdam Honingerdijk 70 Marketing-‐ en communicatiebureau BVH Groep 0

160894 Amsterdam H.J.E. Wenckebachweg 131 Media Verspreiders 0 163290 Amsterdam Hoogoorddreef 5 Mediabrands Netherlands bv 0

163297 Eindhoven Jan Hilgersweg 7 Mibra Office en Staal (beide onderdeel van Pami) 0

161976 Den Haag Prinses Beatrixlaan 13 Mn Services 0

162896 Capelle aan den IJssel Fascinatio Boulevard 522 Mobilis 0

170298 Haarlemmermeer Wegalaan 2 Murata 0 163548 Amsterdam Willem Fenengastraat 21 Notice Branded Media bv 0 159889 Amsterdam Hoogoorddreef 5 Novagraaf 0 170291 Haarlemmermeer Antareslaan 65 NSI Kantoren B.V. 0 159335 Rotterdam Kralingseweg 201 Omega Pharma Nederland bv 0 160464 Amsterdam Hettenheuvelweg 45 Oogziekenhuis Amsterdam 0 163271 Eindhoven Fellenoord 320 Open Universiteit 0 163794 Den Bosch Pettelaarpark 101 Orgaworld Nederland bv 0 160248 Utrecht Savannahweg 71 Otto Holding BV 0 162158 Eindhoven Flight Forum 1700 P.H.C. Telecom bv 0 164316 Amsterdam MediArena 12 Palo Alto Networks 0 162566 Den Bosch Meerendonkweg 21 Pink Roccade 0 164149 Den Haag Koningin Julianaplein 10 Platform31 0 161573 Eindhoven Flight Forum 3000 PNO Consultants bv 0 161922 Haarlemmermeer Siriusdreef 40 PostNL Pakketten Benelux bv 0

159018 Den Haag Koningin Julianaplein 1 Property Works, NDI, Health Works Fitness en DOC-‐W 0

160873 Amsterdam Overschiestraat 61 PsyQ en i-‐psy 0 171317 Haarlemmermeer Boeingavenue 50 QAD 0 162215 Amsterdam Laarderhoogtweg 7 Raet bv 0 164096 Utrecht Ptolemaeuslaan 53 RAM Mobile Data Netherlands bv 0

167

162380 Utrecht Savannahweg 25 Randstad 0 158789 Amsterdam Spaklerweg 50 Randstad Professionals 0 161962 Haarlemmermeer Boeingavenue 275 RCI Financial Services 0 164322 Rotterdam Hofplein 20 Red Box Group bv 0 160724 Amsterdam De entree 220 Red Hat® 0 159898 Haarlemmermeer Jupiterstraat 42 Reggefiber bv 0 159937 Utrecht Varrolaan 51 Remobis Refund Service 0 159939 Den Haag Mercuriusweg 1 Robin Radar Systems bv 0 162528 Amsterdam Overschiestraat 176 Rochdale 0

163877 Capelle aan den IJssel Rivium 1e Straat 62 Rontgen Technische Dienst bv 0

163675 Rijswijk Verrijn Stuartlaan 25 Schoonheidssalon Roha 0 164344 Rotterdam Delftseplein 27 Sea Trucks 0 162916 Utrecht Papendorpseweg 91 SHL Nederland bv 0 163908 Utrecht Isotopenweg 15 Sitar 0 164106 Groningen Leonard Springerlaan 23 Staatsbosbeheer 0 163799 Amsterdam Ottho Heldringstraat 5 Stchting SEZO 0 159013 Rijswijk Frijdastraat 20 Stichting Haagse Gezondheidscentra 0 159770 Den Haag Koninginnegracht 15 Stichting Lezen en Schrijven 0 162508 Haarlemmermeer Planetenweg 115 Stichting OnderwijsAdvies 0

158759 Rotterdam K.P. van der Mandelelaan 20

Stichting PameijerKeerkring gehandicaptenzorg (GZ) 0

159804 Amsterdam Marius Bauerstraat 30 Stichting Samenwonen-‐Samenleven 0 162516 Amsterdam Hettenheuvelweg 14 SunConnex 0 164329 Utrecht Papendorpseweg 91 Swunghouse 0 161528 Den Haag Maanplein 1 Tech Mahindra Limited 0

162586 Capelle aan den IJssel Fascinatio Boulevard 522 Technip-‐EPG 0

159601 Amsterdam Herikerbergweg 74 Tempo Team 0 158954 Utrecht Orteliuslaan 891 Tempo-‐Team Group bv 0 161984 Groningen Leonard Springerlaan 7 The Add Factory 0 161963 Amsterdam De entree 220 The valley 0 160203 Rotterdam Lichtenauerlaan 122 TIBCO Software bv 0 159772 Den Haag Bezuidenhoutseweg 27 Topic Travel 0 162626 Groningen De Mudden 10 Transcom (uitbreiding) 0

164226 Den Haag Binckhorstlaan 340 Tumsiad Nederlandse Ondernemers Vereniging 0

161503 Haarlemmermeer Boeingavenue 8 UPC 0 172373 Haarlemmermeer Boeingavenue 235 UPC Broadband Operations 0 159007 Den Bosch Meerendonkweg 19 Van Iersel Luchtman Advocaten 0 163788 Amsterdam Entrada 500 Vastgoed Beheer PBG bv 0 162512 Amsterdam Hoogoorddreef 5 Vesteda Investment Management 0 160989 Amsterdam Paul van vlissingenstraat 8 Virtual Affairs Holding bv 0

160865 Capelle aan den IJssel Rivium Quadrant 1 Yacht en FunktieMediair 0

158720 Den Haag Houtweg 60 Young Executive Recruitment (YER) 0

168

163920 Rijswijk Veraartlaan 6 Zicht bv 0 159781 Den Bosch europalaan 28 Zicht bv 0 163355 Utrecht Reactorweg 187 Ziggo 0 163719 Utrecht Reactorweg 291 Ziggo (uitbreiding) 0 164124 Amsterdam Overschiestraat 176 Zone 3 0 160772 Arnhem Velperweg 76

0

159550 Amsterdam Haaksbergweg 75 Milliman 0 159272 Amsterdam Hoekenrode 1 Nuon Energy 0