1

MATERI TRAINING INDOBROKER

2

CARA MUDAH MENJADI BROKER PROPERTI YANG SUKSES

3

APA SIH BROKER PROPERTI ITU?

4

DEFINISI BROKER PROPERTI

BROKER = PERANTARA= MAKELAR= CALO

5

BROKER PROPERTI

Perantara Jual Beli Properti

RUMAHAPARTEMENRUKOGEDUNGTANAHDLL

6

BROKER PROPERTI

Mempertemukan dua kepentingan antar penjual dan pembeli sehingga terjadi transaksi Jual Beli

7

Broker Properti Wajib Memahami Seluk Beluk Transaksi Jual Beli, antara lain:

Bagaimana cara mendapatkan penjual/ MelistingBagaimana cara mendatangkan pembeli/ promosiBagaimana cara berpromosi yang efektifMengerti tentang jenis-jenis sertifikat tanahMengerti tentang pajak yang timbul untuk penjual dan pembelliMengetahui biaya-biaya notarisMenentukan harga jual yang saleableMengerti teknik-teknik negosiasiMengerti teknik berkomunikasi yang baik

8

Apa Saja Kelebihan

Menjadi Broker Properti

9

Inilah Kelebihan Profesi Broker Properti

Merupakan profesi yang dapat diandalkan untuk meningkatkan taraf hidup lebih baik dengan cepatMemudahkan Anda memiliki segalanya ( mobil, rumah, motor dll)Profesi dengan penghasilan yang tak terbatasJam kerja sangat flesibel sehingga waktu kerja bisa di atur sesuai keinginan

10

Kategori Broker Properti Apa Yang Anda Inginkan??

Broker Professional

Broker Tradisional

11

Broker Tradisional

Broker yang bekerja secara sendiri-sendiri dan tidak bernaung di sebuah lembaga institusi (tidak memiliki kantor)

12

Broker Professional

Broker yang dalam menjalankan profesinya bernaung dalam sebuah perusahaan/ kantor dan memiliki

Brand/ Merk sehingga wajib mematuhi aturan main yang berlaku

dalam dunia brokerage properti

13

Aturan Main Dalam Brokerage Properti Professional, diantaranya:

Tidak bolek me-Mark Up harga Tidak boleh meminta komisi dari pembeli Komisi hanya minta ke penjual dengan persentase proporsional

14

Bagaimana Cara Bergabung Menjadi Broker Professional

15

Sebelumnya, Silahkan Pilih Kantor Broker Professional, dulu!!

1. Brand afiliasi luar negeri / FranchiseSeperti : Dari USA : ERA, Century21, Coldwell BankerDari Australia : Ray White, Roy Weston, Professional, LJ HookerDari Belanda : Marvin Reeves

2. Kantor Broker Brand LokalSeperti : Da Vina Property, Indoproperti, Metro Mansion, Ten Realy,

Thomas & Mitra, Teras Realty, Chika Properti, Realty88, dll

16

Berapa Besar Komisi Yang Saya Dapatkan????

17

Contoh Transaksi senilai 5 M Komisi 2,5 %

Komisi DidapatRp. 125.000.000,-

Minus

Royalti 10% tinggal Rp. 112.500.000,-PPh 5% tinggal Rp. 106.875.000,-

Kantor 50% = Rp. 54.437.500,-MA 50% = Rp. 54. 437.500,-

Sisa Dibagi 2

18

Step by Step Menjadi Broker

Properti

19

PertamaMendapatkan Listing Sebanyak-banyaknya

Listing

objek properti yang dipasarkan baik dijual maupun disewakan dan telah mendapat kewenangan memasarkan dari pemiliknya yang sah.

Contoh objek listing: rumah tinggal, apartemen, ruko, tanah, villa, pabrik, gudang, dll.

20

Cara Mendapatkan Listing1. Mendapatkan referensi dari Teman, Saudara, Kolega, dll2. Kanvasing atau Hunting ke lokasi dan banyak bertanya

kepada Satpam, Penjual Rokok, Pembantu, Sopir, Penjaga Rumah, Fisbo (For by Owner) Dll

3. Hunting iklan Koran terutama Kompas atau Internet yang Pemiliknya memasang Iklan sendiri

4. Memantau Iklan Koran terutama Kompas atau Internet yang Broker Kompetitor memasang iklan

5. Farming (penyebaran flyer pribadi secara rutin)6. Pemasangan Sign Board dipohon-pohon pada lokasi

tertentu7. Dll

21

APA SAJA SPESIFIKASI LISTING

22

Spesifikasi yang dapat dilihat kasat mata di lokasi

(Khusus yang ini usahakan Jangan tanya ke Pemiliik tapi minta izinkan meninjau ke lokasi, dengan demikian pemilik merasa yakin bahwa broker tersebut serius untuk membantu memasarkan propertinya dan broker tersebutpun terkesan lebih proffesional)

Yaitu :

Jumlah Lantai, Jumlah Kamar Tidur, Kamar Mandi, Kamar Tidur dan Kamar Mandi Pembantu, Bahan Lantai, Jumlah Dapur, Garasi-Carport, Hadap Rumah, Swimming Pool, Jumlah AC, Telp Line, Daya PLN, Sumber Air Bersih Dll.

23

Spesifikasi yang tidak dapat dilihat secara kasat mata

(Wajib tanya ke Pemilik untuk keakuratan data)1. Luas Tanah dan Luas Bangunan

Plus Brand Gang jika ada (khusus Kebayoran baru)Bentuk Tanah (kotak, ngantong, kecil ke belakang, ngipas, trapesium, kepastiannya bisa dilihat di sertifikat)Usia bangunan atau kapan dibangun

2. Jenis SertifikatSHM (Sertifikat Hak Milik)HGB (Hak Guna Bangun) masa berlaku s/d Tahun ............ biasanya 20-25 tahun dan bisa diperpanjang atau ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik)Rumah Instansi yang belum disertifikatkan (Verfonding)

24

Spesifikasi yang tidak dapat dilihat secara kasat mata3. Harga Jual/Sewa

4. Besaran KomisiTransaksi Jual dibawah Rp. 3 Milyar sebesar 3%Transaksi Jual diatas Rp. 3 Milyar sebesar 2,5%Transaksi Sewa berapapun nilainya sebesar 5%

25

Selanjutnya!!!!Cek kelengkapan Listing

FC Sertifikat :Pembeli ingin melihat Bentuk Tanah (biasanya ada pengaruh Feng Shui) dan memastikan ukuran luas tanah dan jenis sertifikatnya.

FC PBB :Untuk mengetahui nilai NJOP yang akan dipergunakan untuk

menghitung Pajak Penjualan dan Pajak Pembelian.

#BUKTI FOTOCOPY SURAT-SURAT TERSEBUT SANGATLAH PENTING KARENA DOKUMEN TERSEBUT PASTI AKAN DITANYAKAN OLEH CALON PEMBELI SEBAGAI BAHAN PERTIMBANGAN SEBELUM

MEMUTUSKAN MEMBELI#

26

Pahami, Jenis-Jenis Listing!!

1. Exclusive (tertinggi)Terikat, hanya satu broker yang ditunjuk untuk memasarkan listing tersebut dengan jangka waktu tertentu biasanya 3 bulan, dalam jenis exclusive pemilik dilarang ikut memasarkan, kalau terpaksa dilakukan maka komisi tetap wajib dikeluarkan penuh.

2. Semi Exclusive (Menengah)Mirip dengan exclusive Cuma bedanya pemilik boleh memasarkan juga. Disini bila lakunya oleh pemilik sendiri maka broker tidak mendapatkan komisi apapun.

3. Open (Terendah)Tidak terikat hingga semua broker boleh memasarkan listing tersebut. Disini siapapun yang berhasil menjual maka hanya broker tersebutlah yang mendapatkan komisi dari pemilik.

27

KEWAJIBAN BROKER SETELAH

DAPAT LISTING

1. Wajib melaporkan ke kantor dengan cara mengisi form PJP (Perjanjian Jasa Pemasaran) yang telah disediakan

2. Dengan menyerahkan form PJP maka listing tersebut sah milik broker bersangkutan

3. Setiap listing dalam satu koantor hanya dimiliki oleh satu orang broker yang lebih awal menyerahkan form PJP

4. Bila terdapat broker yang belakangan menyerahkan form PJP denngan alamat listing yang sama maka form PJP tersebut dibatalkan

.

28

INILAH CARA TEPAT MEMASAR

KAN LISTING

ANDA

29

Cara Mempromosikan listing adalah:

1. Menyakinkan ke pemilik agar diizinkan memasang plang atau spanduk di lokasi listing

2. Menawarkan terlebih dahulu kepada database buyer potensial milik sendiri (bila sudah punya)

3. Menawarkan kepada teman-teman sekantor mungkin saja diantara mereka memiliki database buyer yang sedang membutuhkan spesifikasi listing yang anda miliki.

4. Pemasangan spanduk/plang dilokasi listing.5. Mengiklankan di harian Suara Merdeka atau Kompas dll6. Mengiklankan via internet indobroker.co.id,

atau di www.rumah123.com7. Menawarkan kepada broker kantor teman.

30

Langkah Selanjutnya Setelah Anda

Mendapatkan Calon Pembeli

31

a. Usahakan Mencatat Nama dan Nomor Telp/ HP yang bisa dihubungi

b. Tanyakan kebutuhan/ spesifikasi properti yang sedang dicarinya agar lebih cepat dan tidak salah kasih properti

c. Informasikan data listing yang tersedia lalu usahakan ajak calon pembeli untuk melihat/ survey ke lokasi listing yang Anda pasarkan

INGAT ! ... PEMBELI SEBELUIM MEMBELI PASTILAH INGIN MELIHAT-LIHAT DAHULU PROPERTI YANG DITAWARKAN, SEKALIAN MEMBANDING-BANDINGKAN.

32

PROMOSI BANYAK = CALON PEMBELI BANYAK

CALON PEMBELI BANYAK = BANYAK SURVEY

BANYAK SUVEI = BANYAK PELUANG CLOSING

BANYAK PELUANG CLOSING = CEPAT CLOSING

33

TAHAP NEGOSIASI

1. Negosiasi menentukan Deal Harga, Sistem Pembayaran, Tanggal Pelaksanaan AJB (Akte Jual Beli), Waktu Pengosongan, Pemilihan Notaris / PPAT

2. Tawar menawar awal biasanya by phone namun pada saat hampir deal atau tinggal sedikit selisihnya biasanya mereka minta dipertemukan.

3. Kalau bisa hindari penjual dan calon pembeli tawar menawar langsung by phone

4. Kalau selisih harga mendekati deal dan deadlock usahakan adakan pertemuan antara penjual dan calon pembeli.

34

PASTIKAN,, ANDA MENGETAHUI BIAYA-BIAYA YANG TIMBUL ATAS

TRANSAKSI JUAL BELI PROPERTI

35

KEWAJIBAN PEMBELI

1. Pajak Pembelian (BPHTB = Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)(Nilai Transaksi/harga NJOP – Rp. 60 Juta) x 5%

2. Biaya Notaris (All in) (50%-dengan Penjual)(Nilai Transaksi/harga NJOP x 0,5% x 50%)

3. Bea Bali Nama (BBN) ± Rp. 5 Juta

36

KEWAJIBAN PENJUAL 1 (Normal/Bukan Warisan)

1. Pajak Penjualan (PPh Final)Nilai Transaksi/harga NJOP x 5%

2. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dengan Pembeli)Nilai Transaksi/harga NJOP x 0,5% x 50%

3. Komisi Broker (Persentasi Sesuai Nilai Transaksi)

KEWAJIBAN PENJUAL 2 (Warisan)

1. Pajak Waris(Nilai Transaksi/harga NJOP – Rp. 300 Juta) x 5% x 50%

2. Bea Balik Nama ke Ahli Waris ± Rp. 5 Juta3. Pajak Penjualan (PPh Final)

Nilai Transaksi / harga NJOP x 5%4. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dengan Pembeli)

Nilai Transaksi / harga NJOP x 0,5% x 50%5. Komisi Broker (Persentasi Sesuai Nilai Transaksi)

37

Contoh :

Harga Transaksi : Rp. 5 MilyarHarga sesuai NJOP 2009 : Rp. 3 MilyarKomisi Broker : Rp. 2 %Biaya-biaya dihitung berdasarkan harga NJOP

Harga NJOP biasanya dipakai jual beli antar perseorangan, Harga Transaksi biasanya dipakai bila satu atau keduanya berbentuk peruahaan / PT

PEMBELI1. Pajak Pembelian / BPHTB

(Rp. 3.000.000.000 – Rp. 60.000.000 x 5% =Rp 147.000.000,-

2. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dgn Penjual)(Rp. 3.000.000.000 x 0,5% x 50% =Rp 7.500.000,-

3. Bea Balik Nama (BBN) =Rp 5.000.000,-

Total Biaya Pembeli =Rp. 159.500.000,-

38

PENJUAL 1 (Normal/Bukan Warisan)

1. Pajak Penjualan(Rp. 3.000.000.000 x 5% =Rp 150.000.000,-

2. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dgn Penjual)(Rp. 3.000.000.000 x 0,5% x 50% =Rp 7.500.000,-

3. Komisi Broker(Rp. 5.000.000.000 x 2% =Rp 100.000.000,-

Total Biaya Penjual =Rp 257.500.000,-

PENJUAL 1 (Normal/Bukan Warisan)1. Pajak Waris(Rp. 3.000.000.000 - Rp. 300.000.000 x 5% x 50% =Rp 67.500.000,-

2. Bea Balik Nama (BBN) ke Ahli Waris =Rp 5.000.000,-

3. Pajak PenjualanRp. 3.000.000.000. x 5% =Rp 150.000.000,-

4. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dgn Penjual) =Rp 7.500.000,-Rp. 3.000.000.000 x 0,5% x 50%

5. Komisi BrokerRp. 5.000.000.000 x 2% =Rp 100.000.000,-

Total Biaya Penjual =Rp 330.000.000,-

39

TAHAP CLOSINGLANGKAH TERAKHIR

40

LANGKAH-LANGKAH CLOSING

1. Pembayaran atau Penandatangan Akte Jual Beli (AJB)2. Sebelum penandatanganan AJB, Sertifikat wajib di cek

keasliannya di kantor BPN oleh staf Notaris sehari sebelumnya

3. Penjual dan Pembeli hadir di Notaris4. Lengkapi Persyaratan Dokumen Identitas

Penjual/Pembeli KTP, KK, Surat Nikah Dll.5. Membayar biaya-biaya yang menjadi kewajiban Pembeli

dan Penjual6. Cara Pembayaran umumnya Transfer atau KPR Bank.

41

SETELAH CLOSING,,KAPAN Anda Mendapatkan

KOMISI ????

42

PEMBAYARAN KOMISI BIASANYA BERBARENGAN DENGAN DITANDA TANGANINYA AKTE JUAL BELI ATAU PALING LAMBAT KEESOKAN HARINYA BY TRANSFER ATAU CEK CASH

PEMBAYARAN KOMISI WAJIB DISERAHKAN TERLEBIH DAHULU KE KANTOR ATAU TRANSFER KE REKENING KANTOR

43

SELAMAT MENIKMATI KOMISINYA, BISA UNTUK :

BELI RUMAHBELI MOBILBELI MOTORBUAT NIKAH

BUAT JALAN-JALANDLL....

44

SALAM INDOBROKER

"ALWAYS BE CLOSING"