Dieter Weissenstein

OS CONTRATOS DE CORRETAGEM NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS E O DIREITO AO RECEBIMENTO DA COMISSÃO

Curso de Direito

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SUBPRIME 2008 INTENSIFICAÇÃO DOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

CORRETOR DE IMÓVEIS É ESSENCIAL

RELEVÂNCIA SOCIAL E

RELEVÂNCIA CIENTÍFICA

SUBSÍDIO AO LEITOR PARA A

COMPREENSÃO DO TEMA PROPOSTO

MODESTA CONTRIBUIÇÃO

PARA A FRONTEIRA LEGAL

COMISSÃO OU HONORÁRIOS É

DEVIDA E EM QUE MOMENTO?

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OS CONTRATOS DE CORRETAGEM NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS E O DIREITO

AO RECEBIMENTO DA COMISSÃO

O corretor de imóveis

A remuneração do corretor

As controvérsias

jurídicas acerca da

remuneração do corretor

Lei 4.116 27/08/1962

• Regulamentação do exercício da profissão de Corretor de Imóveis

Lei 6.530 12/05/1978

• Revogou a Lei anterior

Decreto 81.871/78

• Regulamentou a Lei 6.530/78

CÓDIGO CIVIL 2002Art. 722 a 729

Art. 722 Aquele em que uma pessoa não ligada a outra, em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda, um ou mais negócios conforme as instruções recebidas.

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1.1 A CORRETAGEM

ACORDO OU CONTRATO FUNÇÃO OU

OFÍCIO HONORÁRIOS

CORRETAR – CC 2002

OFICIAL OU LIVRE

LIVRE - SEM SUBORDINAÇÃO

Marco Aurélio da Silva Viana (2008, p. 533) colaciona que "Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte

obriga-se para com outra a aproximar interessados e

obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante uma remuneração“.

1. O CORRETOR DE IMÓVEIS

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1.2 REQUISITOS DA CORRETAGEM

OBRIGAÇÃO DE FAZERART. 104

SUBJETIVOS: 2 OU + PESSOAS

CAPACIDADE GENÉRICAAPTIDÃO PARA CONTRATARCONSENTIMENTO

OBJETIVOS LICITUDE

POSSIBILIDADE JURÍDICA DO

OBJETO OBJETO

DETERMINADO

1. O CORRETOR DE IMÓVEIS

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1.3 A CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

IMÓVEL CERTO PARA A PESSOA CERTA PROMOTOR DE TRANSAÇÕES

IMOBILIÁRIAS POSSUIR CRECI

COMPRADOR E VENDEDOR

DONO DE SUA PRÓPRIA ATIVIDADE

NÃO SE CONFUNDE CONTRATO EMPREGO

RELAÇÃO JURÍDICA/EFETIVAÇÃO

DO NEGÓCIO CONTRATO DE RESULTADO

EMPREGO/INDEPENDE RESULTADO

1. O CORRETOR DE IMÓVEIS

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1.4 BREVE HISTÓRICO DA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA NO BRASIL

TERRENOS E MORADIAS A

ESTRANGEIROSD.JOÃO VI – 50.000

PARA 100.000PESSOAS - PONTOS

DE ENCONTRO

NÃO ERA UMA PROFISSÃO REGULAR

1927 – PRIMEIRO SINDICATO/RJ

LEIS JÁ MENCIONADAS

POSSUIR TITULO E TTI

VINCULAÇÃO AOS CONSELHOS

1. O CORRETOR DE IMÓVEIS

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• Natureza jurídica da corretagem imobiliária: contrato típico – bilateral – oneroso – consensualidade – aleatório (resultado) -

acessório/autônomo• Objeto do contrato de corretagem imobiliária: resultado útil• Forma do contrato de corretagem imobiliária: verbal, escrito, tácito• Mathias Coltro: – autorização para mediar – aproximação da

partes – resultado útil – intuito probatório testemunhal

NOÇÕES CONCEITUAIS DO CONTRATO DE CORRETAGEM

• Responsabilidade civil do corretor imobiliário perante o Código Civil e o Código de Ética profissional dos corretores de imóveis – lealdade – Art. 723 – perdas e danos – diligência e prudência, boa-fé objetiva – código de ética

• Responsabilidade civil do corretor de imóveis perante a legislação consumerista – vulnerabilidade – CDC – profissional liberal

RESPONSABILIDADES DO CORRETOR IMOBILIÁRIO

1. O CORRETOR DE IMÓVEIS

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• ter plena capacidade para a celebração do contrato de mediação, • a estar apto a manifestar sua vontade, considerado a inexistência

das incapacidades genéricas, de restrições acaso existentes e que o impeçam de praticar o ato.

RESPONSABILIDADES DO COMITENTE NO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

• PAGAMENTO DA COMISSÃO – EXPIRAÇÃO DO PRAZO – DISTRATO – FORÇA MAIOR – CASO FORTUÍTO – NULIDADE DO NEGÓCIO – RENÚNCIA DO CORRETOR – REVOGAÇÃO – MORTE DO CORRETOR OU COMITENTE – INCAPACIDADE DO CORRETOR – FALÊNCIA

EXTINÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM

1. O CORRETOR DE IMÓVEIS

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Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com DILIGÊNCIA E PRUDÊNCIA, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010) Parágrafo único. Sob pena de responder por PERDAS E DANOS, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010)

Art. 724. A REMUNERAÇÃO do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Art. 725. A remuneração é DEVIDA ao corretor uma vez que tenha conseguido o RESULTADO previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente ENTRE AS PARTES, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com EXCLUSIVIDADE, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o NEGÓCIO SE REALIZAR POSTERIORMENTE, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de MAIS DE UM CORRETOR, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da LEGISLAÇÃO ESPECIAL.

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2. A REMUNERAÇÃO DO CORRETORMédia cobrada

no mercado: 5%

Contrato celebrado de forma verbal

A Lei 6.530 e o CC não tratam de forma de remuneração e da responsabilidade pelo pagamento

Impossibilidade de gratuidade

Tabela de honoráriosCOFECI/CRECI

Deve haver remuneração, mesmo com a eventual desistência de qualquer uma das partes

• O AJUSTAMENTO DA COMISSÃO EM VALOR CERTO E DETERMINADO - Over price – tem que ser pactuado – proibido pelo CRECI

3.1

• A EXISTÊNCIA OU NÃO DA CORRETAGEM GRATUITA - Renúncia de crédito – fraude a terceiros

3.2

• A ATUAÇÃO NA INTERMEDIAÇÃO SEM QUALIFICAÇÃO -

Sanção penal por exercício ilegal de profissão - Com boa-fé atribuir-se-á compensação

3.3

• O ARREPENDIMENTO DA PARTE E O DIREITO DO CORRETOR - Arrependimento e desistência – art. 725

3.4

3. AS CONTROVÉRSIAS JURÍDICAS ACERCA DA REMUNERAÇÃO DO CORRETOR

• A FALTA DE RESULTADO ÚTIL E O DIREITO A COMISSÃO - Sem remuneração sem resultado – “estou interessado”

3.5

• O REEMBOLSO DAS DESPESAS CONTRAÍDAS PELO CORRETOR NA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA - Não faz jus, exceto previsão

3.6

• O NEGÓCIO IMOBILIÁRIO DIRETAMENTE ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR - iniciado e concluído, não caberá comissão, mas em contrato sim

3.7

• A ATUAÇÃO DE DOIS OU MAIS CORRETORES PARA A CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO - Paga a todos partes iguais – como valorar – descartada a exclusividade

3.8

3. AS CONTROVÉRSIAS JURÍDICAS ACERCA DA REMUNERAÇÃO DO CORRETOR

• A CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA CORRETAGEM IMOBILIÁRIA - Exclusividade com horizonte de tempo – opção de venda – contrato – exclusividade indefinida

3.9

• A CORRETAGEM MÚLTIPLA - Comissão de cada um dos imóveis

3.10

• O PAGAMENTO DA COMISSÃO PELO COMPRADOR - Vendas de incorporadores – contratos de adesão

3.11

3. AS CONTROVÉRSIAS JURÍDICAS ACERCA DA REMUNERAÇÃO DO CORRETOR

Dieter Weissenstein

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Curso de Direito

CONSIDERAÇÕES FINAISInformações em conformidade com a contemporaneidade

Necessários para a circulação de riquezas e o aperfeiçoamento dos serviços

A falta cada vez maior de tempo

Traçar um quadro atual da corretagem

Contrato especificamente no que se refere a remuneração do corretor imobiliário

Resultado previsto no contrato e de acordo com o que neste houver sido convencionado

Ainda que as partes se arrependam antes da conclusão

Sem a participação do corretor, se este tiver obtido a exclusividade

Sendo vários participantes, a comissão será dividida igualitariamente

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Maioria das situações vivenciadas neste segmento econômico estão superadas por definições legais e jurisprudenciais

O leigo, que se encontra num dos lados das operações imobiliárias, caracterizado como vendedor, com frequência encontra dificuldades de compreensão

Oferecer informações ao interessado no assunto de Corretagem Imobiliária

Discente: Dieter Weissenstein

Curso de Direito

Orientador: Avraham Lax

22/10/2014

MUITO OBRIGADO!