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MISE EN EXPLOITATION
D’UN SITE
Didier LAHAYE MRICS
Novembre2016
1ère Partie
1ère partie
La réception des travaux
L’exploitation
L’inventaire des équipements
Coûts d’exploitation maintenance
Présentation étude de cas
Conclusion
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2 phases distinctes: construction et exploitation
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INT
ER
FA
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C’est une action entre le maitre d’ouvrage et les entreprises.
La réception est une phase très importante qui est utilisée à la fois pour:
les responsabilités (responsable de la garde de l’immeuble)
Le point de départ des assurances construction:
Garantie de parfait achèvement (1 an)
Garantie de bon fonctionnement (2 ans)
Garantie décennale (10 ans)
Garantie des dommages intermédiaires (10 ans)
Le changement de régime fiscal (LASM)
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La livraison se fait entre le vendeur (promoteur ou autre) et l’acheteur (investisseur).
Elle est différente de la réception.
Elle a souvent lieu au même moment
Comme pour la réception, elle peut faire l’objet d’opérations préalables à la livraison.
Si l’investissement est pour louer, il y aura dans un 2ème temps une livraison au preneur.
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La phase exploitation qui suit la phase de réception comprend une prise en charge par l’exploitant qui va préparer l’arrivée des occupants
Lorsque les occupants arrivent, c’est la livraison et en terme de maintenance, le bâtiment est géré en occupation.
Pendant l’exploitation, le bâtiment peut faire l’objet de travaux importants: grosses réparations, mise en conformité, améliorations
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Démarrage
/ Prise en
charge
Conduite /
ExploitationRénovation
CONSTRUCTION
Petits Travaux
Mise en conformité
Travaux de renouvellement
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L’ensemble des équipes de gestion immobilière et de maintenance sont mises en place avant la réception
Pour les bonnes pratiques, il est recommandé que le gestionnaire immobilier (PropertyManager) soit désigné 3 mois avant la réception, voire 6 mois pour les gros ouvrages ( > 15 000 m² Surface Utile).
Les mandats ou contrats sont de 3 ans souvent afin de permettre la mise en place d’une politique de maintenance.
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Avant réception des travaux:
L’objectif est de s’assurer que les exploitants aient la connaissance technique du bâtiment pour assurer la qualité de prestation souhaitée dès la réception
En immobilier commercial, la réception des travaux correspond souvent à l’ouverture au public être opérationnel à la réception
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Finalisation et adaptation suivant occupation des paramétrages de la GTB.
le taux d’occupation n’est pas de 100% à la réception ainsi qu’au cours de la vie du bâtiment.
La période d’1 an de parfait achèvement permet de tester la fiabilité des équipements sans surcoût.
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Reprise des documents initiaux: ◦ DOE: Dossier des ouvrages exécutés
◦ Rapport des bureaux de contrôle électricité, levage, sécurité. (RFCT et RVRAT)
◦ Le DIUO venant du CSPS. Evolue avec la vie du bâtiment
◦ Le dossier d’identité SSI du CSSI. Donne la photo et le fonctionnement des systèmes de sécurité incendie.
◦ Registre de sécurité (pour les ERP)
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Les principaux acteurs:
Maitre d’ouvrage
Les mandataires
Le Facility Management
Les sociétés de service
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Le Facility Manager est un prestataire multi technique et multiservice d’exploitation de bâtiment. Il n’apparait pas toujours dans les exploitations maintenance de bâtiments tertiaires ou commerciaux.
Les sociétés de services ou de prestations techniques assurent la gestion des différents éléments (maintenance et exploitation)
Parfois, contrat d’engagement sur les fluides en intéressant le prestataire sur le gain en consommation
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Le fait de l’ouverture au public simultanément à la prise en charge par l’exploitant oblige ce dernier à intervenir avant réception.
Le gestionnaire immobilier désigné 6 mois à l’avance, prépare un budget de mise en exploitation pour les systèmes non prévus dans les contrats travaux:◦ Equipements toilette, Poubelles◦ Système de vidéosurveillance◦ Systèmes d’ambiance: auditif, visuel et olfactif
Mise en place Task force 15 jours avant ouverture
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Récupérer la liste des matériels à travers la GMAO (si existante)
Analyse des contrats de maintenance technique
Analyse des différents diagnostics: Dossier Technique Amiante (DTA)
Diag exposition au plomb CREP (En logement< 1948)
Diag exposition aux termites
Dossier ERNMT
Visite sur site: équipements visibles
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Analyse des rapports Bureau de contrôle: Rapport de vérification équipements électriques
Rapport de vérification équipements mécaniques
Rapport de vérification des moyens de secours (ERP &
IGH)
Rapport techniques: Rapport Thermographique infrarouge
Rapport analyse équipement chauffage et climatisation
Rapport visuel bâtiment (structure et étanchéité)
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Climatisation chauffage ventilation: P1
◦ Organes de production
◦ Organes de distribution
◦ Organes de diffusion
Courants forts: p2
◦ Raccordement réseau électrique
◦ Groupe électrogène
◦ Distribution
Courants faibles: p3
◦ Baies de brassage
◦ Contrôle d’accès
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Mécanique/Levage: p4
◦ Ascenseurs monte charge
◦ Escalators/travelators
Système de sécurité incendie: p5
◦ Centralisateur
◦ Equipements terminaux
Système de sureté vol:◦ Vidéo surveillance
◦ Télésurveillance
◦ Systèmes antivol
Bâtiment:◦ Hors air et hors eau
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Analyse des contrats de maintenance:
Exemple d’un magasin situé en province non dépendant d’une galerie marchande au niveau technique
ERP 1
Analyse des rapports bureau de contrôle:
C’est une source d’information souvent ignorée mais très utile, que ce soit en code du travail (arrêté du 14/11/1988) qu’en ERP ou IGH
Elec 1
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Les types de maintenance: rappelo Maintenance correctiveo Maintenance préventive: conditionnelle ou
systématique
Les 5 niveaux de maintenanceo 1 à 3 constituent la maintenance couranteo 4 et 5 constituent la grosse maintenance
Les gros entretiens et réparations (GER):o Sont planifiéso En action urgente parfois: continuité d’exploitation du
bâtiment en jeu, problème de sécurité (solidité ou incendie)
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Centre commercial de 50 000 m² de surface GLA
3 niveaux de commerce
3 niveaux de parking public
Gestion en copropriété
Travaux de rénovation tous les 10 ans environ
Budget maintenance et exploitation: 3 M€HT/an
Budget GER et travaux: 2,5 M€HT /an environ
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Postes de charge Coût (K€HT)
Nettoyage 400
Elimination dechets 220
Entretien immeuble 400
Liaisons mécaniques 100
Espace verts 10
Securité incendie 800
Surveillance 350
Fonctionnement Général 500
Taxes 20
Honoraires gestion 250
Total Général 3 050
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Détails
Postes GER/travaux K€ 2017 2018 2019 2020 2021
Bâtiment
3 000 2 300 600 800 9002
Electricité
Climatisation
Levage
Sécurité incendie
Sureté
Accueil Clientèle
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L’exploitation d’un immeuble est une composante majeur de la vie du bâtiment
La bonne préparation de la livraison facilite la maintenance pour les années qui suivent
Le maintien de la mise à jour de l’inventaire est essentiel à la tenue de la bonne qualité de service et de la bonne gestion de l’immeuble.
Programmation des gros entretiens tout en préservant l’exploitation du bâtiment
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Présentation du sujet: bâtiment commercial existant depuis plusieurs décennies a fait l’objet d’un PV de commission de sécurité défavorable.
Liste des demandes de mise en conformité
Présentation liste des équipements techniques
Proposer une estimation et une planification des travaux de mise en conformité et de GER des équipements.
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RESEAU VAPEUR
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Distribution Vapeur
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Production d’eau glacée sur réseau urbain
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Production Chaud et froid
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PRODUCTION CHAUD ET FROID
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ECHANGES THERMIQUES
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DISTRIBUTION FLUIDES
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CENTRALES DE TRAITEMENT D’AIR
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CENTRALES DE TRAITEMENT D’AIR
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Centrale traitement d’air Ancien
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Centrale traitement d’air: Schéma
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Centrale traitement d’air nouveau R
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Poste HT/BT
Transformateurs
Armoires
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Poste HT/BT
Alimentation ERDF
Transformateurs
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Poste TGBT
Ancien
Nouveau
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GROUPE ELECTROGENE
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Groupes électrogènes: installation importante R
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Courants faibles: baie de brassage
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Courants faibles: baie de brassage R
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ASCENSEURS ET MONTE
CHARGE
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ESCALATORS
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R
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Centrale SSI
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INSTALLATIONS D’EXTINCTION AUTOMATIQUE A EAU
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INSTALLATIONS D’EXTINCTION AUTOMATIQUE A EAU
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Ventilateurs de désenfumage grands
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Ventilateurs de désenfumage Petits R
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