Nachhaltige Wohnungspolitik

`*Copyright-Hinweis:

Diese Arbeit (Konzept + Inhalt) ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte bleiben beim Autor Josef Hennebrüder.

Veröffentlichungen oder weitere Verwendung (auch auszugsweise) sind nur mit Hinweis auf den Autor zulässig.

Josef Hennebrüder

Geschlossene - I.D.G.-Nutzergenossenschaft + Dach

Immobilien Dienstleistungs

Aktien Gesellschaft

Erik-Nölting-Str. 24 - 40227 Düsseldorf

Unter Linden 1 - 50859 Köln-Widdersdorf

Idee + Konzeption: Josef Hennebrüder




Josef Hennebrüder




Josef Hennebrüder

Volkswirtschaftliche

Hintergrundbetrachtung !

Öffentliche Haushalte werden zunehmend durch Zahlungen für soziale Transferleistungen

(SGB II/Wohngeld /Pflegeleistungen/Grundsicherung etc.) belastet.

Die demographische Struktur der Bevölkerung weist auf weiter zunehmende Belastungen der öffentlichen Haushalte (u.a. Altersarmut) hin.

Die Gesamtentwicklung geht einher mit zunehmender Anonymisierung und

Vereinsamung, besonders älterer Menschen.

Ohne rechtzeitiges „Gegensteuern“ droht nicht nur den Sozialsystemen der wirtschaftliche Kollaps, sondern auch die weitere Anonymisierung der Gesellschaft.

Die Gesamt-Volkswirtschaft wird durch ständig steigende Energiekosten belastet.

Klimaschutz, Ressourcen-Schonung und sichere Energieversorgung rücken treten mehr und mehr in das Bewusstsein.




Josef Hennebrüder




Der Besitz eines bezahlten Hauses oder einer bezahlten Wohnung bietet

in Kombination mit geringen Kosten für die Energieversorgung die

Grundlage für wirtschaftliche Unabhängigkeit im Alter.

-öffentliche Kassen werden entlastet-

Nicht alle Menschen sind aufgrund wirtschaftlicher

Rahmenbedingungen in der Lage, Eigentum zu erwerben.

Manche haben „Angst“ , sich hoch zu verschulden,

um Eigentum zu erlangen.

Andere möchten sich nicht fest an einen Standort binden, Immobilien machen „immobil“, werden als „Klotz am Bein“

betrachtet.




Josef Hennebrüder







Josef Hennebrüder


Tabu-Thema Rentenniveau !

Rentenmittel gem. Rentenreport 2014

• Frauen 450,00 bis 750,00 Euro Rente

• Männer 950,00 bis 1.250,00 Euro Rente

Was nutzt eine bezahlte Immobilie, wenn durch hohe

Wohnnebenkosten „zum Leben“ nicht mehr viel bleibt!




Josef Hennebrüder


Lösungsangebot !

I.D.G.-Nutzergenossenschaft + Dach als

ganzheitliches Konzept

Geschlossene Nutzergenossenschaft als alternative Eigentumsform

Nur ein Mitglied je Nutzungseinheit

Investierende Mitglieder (mit geringerem Stimmrecht) zulässig

Nach Einkommen gestaffelte Pflichtanteile zum Einstieg in die

Genossenschaft

20 Jahre Mietsicherheit (Kostenmiete – keine Gewinnerzielung)




Josef Hennebrüder


Lösungsangebot !

I.D.G.-Nutzergenossenschaft + Dach

Reduzierung der Miete nach Entschuldung (ca.1,50 - 2,00 Euro/m2 mtl.)

Professionelle, zielorientierte Projektentwicklung, Projektsteuerung und

Betreuung sowie Genossenschafts-Management in Entwicklungs- und

Betriebsphase. (kein Selbsthilfe- Wohngruppenkonzept)

Barierefreie Passivhäuser unter Mitwirkung künftiger Nutzer bei

Grundrissgestaltung und Ausstattung

Quartierskonzept zur Wirkung der Genossenschaft in das Wohnumfeld

Kommunikations- und Begegnungsbereiche für Bewohner




Josef Hennebrüder


Lösungsangebot !

Ein Angebot für alle,

die sich ein „Miteinander“

in einem Mehr-Generationen-Wohnprojekt

vorstellen können.

Singles - Jung und Alt

Paare mit und ohne Kinder – Alleinerziehende

Menschen mit Behinderung - Migrationshintergrund

Ziel = 1/3tel Alters-Mix der Bewohner




Josef Hennebrüder


Lösungsangebot !

I. Für junge Menschen mit geringem Eigenkapital (ab 100,00 Euro/qm gewünschter Wohnfläche / Mietkauf- Nachsparvariante)

die sichere + trotzdem flexible Wohnverhältnisse anstreben und gleichzeitig eine Alterssicherung aufbauen wollen.

(Die Freiheit des Mieters und die Sicherheit von Eigentum in einem Konzept vereint)

II. Für ältere Menschen/Rentner mit bezahlten

Immobilien deren Immobilien nicht den Anforderungen des Alters entsprechen,

(z.B. Grundstücksgröße/Wohnfläche/fehlende barrierefreiheit) oder bei denen Wohnnebenkosten wesentliche Teile der

Altersbezüge/Renten verschlingen und die mit höherem Kapitaleinstieg sehr geringe mtl. Kosten und höhere

Lebensqualität anstreben.




Josef Hennebrüder


Genossenschaft

ist Bauherr !

Sie wird in der Entwicklungs- Realisierungs- und

Betriebsphase von einem professionellen Team begleitet.

Kein Bauträgermodell !




Josef Hennebrüder


Genossenschaftliche Eckwerte !

Der Erwerb von Pflichtanteilen an einer Genossenschaft nach

dem I.D.G.-Konzept ist verbunden mit:

Vererbbarem Wohnrecht

Freiwilliger Kostenmiete + Mietreduzierung nach Entschuldung (Nach Rückzahlung der Darlehen erfolgt eine Reduzierung der Miete, um den

Kostenanteil, der zur Darlehensrückzahlung notwendig war = vergleichbar mit

Aufwand aus bezahltem Eigentum , Folge für die Volkswirtschaft = kein oder nur

minimaler Transferleistungsbedarf für Kommunen

Recht zur Untervermietung

Möglichkeit zum Wohnungstausch im Projekt

und

Überregional innerhalb satzungsgleicher Genossenschaften




Josef Hennebrüder


Der Erwerb von Pflichtanteilen an einer Genossenschaft nach dem

I.D.G.-Konzept ist verbunden mit:

• Streitschlichter + Mediatorenkonzept mit Satzungsrang Streitschlichter und Mediatoren sind Satzungsbestandteil und dienen dazu, Auseinandersetzungen in geordnete Bahnen zu lenken, um das „Miteinander“ nicht zu gefährden.

• Erweiterte Mitgliederrechte mit Satzungsrang Mitglieder haben Einfluss auf die äußere Gebäudeoptik inkl. der Gestaltung von Grünanlagen und Freibereiche




Josef Hennebrüder


Sozialpolitische Eckwerte !

• Mehr - Generationen – Wohnanlagen mit 1/3tel-Mix der

Generationen (Alter-Familienstand-Migrationshintergrund etc.)

• Bewohner-Mix nach Einkommensgruppen

• Aktive Gestaltung des „Miteinanders“ in Projekt und Wohnumfeld

mit Gemeinschaftseinrichtungen , aber auch Streitschlichter- und

Mediatorenkonzept zur Konfliktlösung

• Kein rendite-, sondern kostenorientiertes Nutzungsentgelt

(Geld dient dem Menschen)

• Alterssicherung durch Reduzierung des Nutzungsentgelts nach

Tilgung von Fremddarlehen

• Vorhandenes Immobilienvermögen kann zur Alterssicherung

und für mehr Lebensqualität benutzt werden.




Josef Hennebrüder


Wirtschaftliche Eckwerte !

• Geschlossene Nutzergenossenschaft als alternative

Eigentumsform mit der Möglichkeit zum Tausch vererbbarer

Nutzungsrechte

• Grundsatz der Nachhaltigkeit bei der Konzeption von Bau-

vorhaben. (Baustoffe / Energieverbrauch / Energieproduktion / Umwelt- und Klimaschutz )

• Nach Einkommen und Kosten gestaffelte Mieten und Pflichtanteile

zum Einstieg in die Genossenschaft. (A + B-Förderung + frei finanziert)




Josef Hennebrüder



• Eigenkapitalanteile ab 100,00 Euro je qm Wohnfläche

Restbetrag ist zinsgünstig über 10 – 15 Jahre finanzierbar

• Freiwillige, verzinsliche Anteile reduzieren den mtl. Nettoaufwand.

• Die Kompletteinlage des Wohnungswertes reduziert den Monats-

aufwand sofort auf Betriebs- und Bewirtschaftungskosten .

(Rentner mit Immobilien- Geldvermögen und geringen Renten erhalten WBS A- oder B-

Berechtigung)




Josef Hennebrüder



Nach Einkommen gestaffeltes Nutzungsentgelt

unter Berücksichtigung der jeweils zulässigen Netto-Kaltmiete für Einkommensgruppe „ A „ + „ B „, sofern Wohnbaufördermittel

des Landes eingesetzt werden.

Möglichkeit durch Einmalzahlung, das Nutzungsentgelt zu

reduzieren

Die Umwandlung von Einzeleigentum in eine Genossenschaftsbeteiligung setzt Kapital frei, um einen besseren „Lebensabend“ bei geringem Renteneinkommen sicherzustellen.

Altersarmut wird damit verhindert.




Josef Hennebrüder



Einkommensbeispiel - Einkommensgruppe „ A „

1-Personen-Haushalt

Arbeitnehmer bis ca. 29.650,00 Euro Brutto-Jahreseinkommen Rentner bis ca. 21.125,00 Euro Brutto-Rente

2-Personen-Haushalt


4-Personen-Haushalt (Ehepaar + 2 Kinder) Arbeitnehmer bis zu ca. 53.400,00 Euro Brutto-Jahreseinkommen

-junge Familien bis ca. 59.000,00 Euro-




Josef Hennebrüder



Einkommensbeispiel Einkommensgruppe „ B „.

1-Personen-Haushalt


2-Personen-Haushalt


4-Personen-Haushalt (Ehepaar + 2 Kinder) Arbeitnehmer bis zu ca. 70.800,00 Euro Brutto-Jahreseinkommen

-junge Familien bis ca. 76.000,00 Euro-




Josef Hennebrüder


Nutzergenossenschaft + Gen.-Dach zur

Entwicklung - Mitgliederwerbung – Finanzierungs-Sicherstellung -

Projektsteuerung in der Bauzeit

Management und Verwaltung in der Betriebsphase. (Profi-Dienstleistung für ehrenamtliche Gremien

und für die Mitglieder der Genossenschaft)

als Tauschbörse

für Anteile an Genossenschaften mit unterschiedlichen Standorten „Ein kleines Stück Mobilität für Immobilien als Vision und Antwort auf die

Herausforderung der modernen Arbeitswelt“

für die Nutzung von Gäste-Appartements an Standorten mit Genossenschaften nach I.D.G.-Konzept

(Stadt- Land- und Ferienstandorte angedacht)




Josef Hennebrüder


Projektentwicklung Nutzergenossenschaft




Josef Hennebrüder


•Vermietung •Eigennutzer

• WBS

• WBS

A B

Invest Frei

Genossenschaftssatzung mit Verankerung der Kostenmiete, mindestens 51%

Wohnungen mit Mieten gem. A oder B Fördermodell – gedeckelte Kostenmiete im

frei finanzierten Bereich

Schritte zur Umsetzung

Standort und Grundstückssicherung

Genossenschaftsgründung durch

Entwicklungsteam

Einwerben von Mitgliedern

Gründungsprüfung durch Gen.-Verband

Einzahlung Pflichtanteile




Josef Hennebrüder


Schritte zur Umsetzung

Sicherstellung Gesamtfinanzierung

Ausschreibung + Auftragsvergabe

Baubeginn

Fertigstellung und Bezug

Ab Fertigstellung 5 Jahre Begleitung durch

Profiteam




Josef Hennebrüder


Pilotprojekt = 16,5 Mill. Investment - Bezug Frühjahr 2013




Josef Hennebrüder


I.D.G.- Pilot-Projekt in Köln-Widdersdorf




Josef Hennebrüder


Passivhaus KfW 40 „Primärenergie-optimiert „

Klimaschutzprojekt des Landes NRW

Gefördert mit Mitteln des experimentellen Wohnungsbaus

durch das Land NRW

http://www.gut-in-widdersdorf.de/








Josef Hennebrüder


I.D.G. – Nutzergenossenschaft Neue Bahnstadt Opladen eG

54 WE - Passivhaus KfW 40 „Primärenergie-optimiert „ -Baubeginn im Frühjahr. 2015 geplant-

Immobilien Dienstleistungs Aktien Gesellschaft


Tel.: 0211 - 7100020 - www.i-d-g.de - Mail: [email protected]

Immobilien Dienstleistungs Aktien Gesellschaft


Tel.: 0211 - 7100020 - www.i-d-g.de - Mail: [email protected]

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