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REGENS INTERNATIONAL Mercato Immobiliare Russo

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gennaio - ottobre 2014

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Archivio articoli gennaio - ottobre 2014

Indice dei contenuti

3 | La crescente popolarità dei mini-uffici a Mosca (11.02.2014) 4 | Crollo del rublo e mercato immobiliare (10.03.2014) 7 | I contratti di locazione di immobili in Russia (04.04.2014) 9 | Tendenze sul segmento degli uffici dall'inizio dell'anno (13.05.2014) 10 | La cauzione nelle locazioni residenziali (10.06.2014) 12 | Effetto delle sanzioni sui mercati immobiliari (04.09.2014) 14 | Al vaglio della Duma la riforma della tassazione immobiliare (02.10.2014) 17 | Contatti Regens Immobiliare Russia




La crescente popolarità dei mini-uffici arredati a Mosca - 11/02/2014

Sempre più imprese straniere optano per questa soluzione come prima base operativa in Russia

Per molte piccole e medie imprese l'ingresso sul mercato russo presuppone delle spese non facilmente sostenibili nella fase di start-

up. Tra le varie cose, già il solo affitto di un ufficio in zona non troppo periferica o se non altro in un contesto di livello confacente

all'immagine che la società vuole dare di sé, spesso comporta costi fissi non trascurabili.

In questo senso non è un mistero che molti nelle prime fasi preferiscano considerare opzioni forse meno "rappresentative" ma allo

stesso tempo che tengono conto delle necessità di limitare i costi o almeno di non farsi carico di esborsi eccessivi ed ingiustificati.

Cavalcando l'onda di questo trend in aumento anche a Mosca da alcuni mesi ad operatori internazionali quali ad esempio Regus

(rete specializzata in questo segmento con uffici arredati per locazioni temporanee in tutto il mondo) si sono affiancate società

russe che offrono praticamente la stessa gamma di servizi in contesti forse meno prestigiosi, ma pur sempre all'altezza di quelle che

potrebbero essere le legittime aspettative di un'impresa straniera.

In molti casi detti operatori prendono in affitto piani interi all'interno di centri direzionali (solitamente di classe B o B+)

possibilmente siti a breve distanza dal metrò più vicino per frazionarli poi in mini-uffici o stanze di superficie variabile tra i 13-30 mq

che vengono poi messe a disposizione dei conduttori. Ciascuna stanza è attrezzata con un numero concordato di postazioni di lavoro

interamente ammobiliate, permettendo così al conduttore di poter essere operativo fin da subito.

A parte la convenienza in termini di prezzo, il punto forte di queste soluzioni è senz'altro l'ampio ventaglio di servizi forniti dalla

società di gestione, che comprendono tra le altre cose: accesso internet illimitato, servizi di segreteria (tra cui l'uso della

fotocopiatrice, scanner, fax), elevati standard di sicurezza con videosorveglianza e servizio di guardiania 24 ore su 24, aria-

condizionata, sale-riunioni per organizzare incontri o trattative (affitto a ore), servizi di pulizia dei locali, aree comuni di ristoro,

nonché (cosa di non poco conto) la possibilità di registrare la sede legale della società presso il domicilio dell'ufficio.

Quanto può costare affittare una soluzione di questo genere a Mosca?

Se si escludono contesti equiparabili ai centri direzionali di classe-A, che ovviamente presentano quotazioni tutt'altro che

"economiche", ad oggi è realistico trovare opzioni simili puntando su un budget ricompreso tra 50.000-110.000 rubli a seconda della

superficie della stanza e del conseguente numero di postazioni di lavoro richiesto, nonché di altre caratteristiche intrinseche

variabili, quali ad esempio l'affaccio o la posizione.

Articolo redatto in data 11/02/2014 La riproduzione parziale o totale dei contenuti di cui sopra non è consentita

senza la previa autorizzazione dell'autore.




Crollo del rublo e mercato immobiliare - 10/03/2014

Quali ripercussioni è lecito attendersi nel breve periodo in virtù dell'attuale situazione valutaria in Russia

E' comprensibile come il crollo delle quotazioni della valuta nazionale nei confronti di Euro e Dollaro stia provocando una certa

apprensione tra i russi (e non solo) che si chiedono quale possa essere l'investimento più sicuro in una fase di generale incertezza.

Per quanto possa sembrare strano molti continuano ad indicare proprio l'immobiliare come uno dei segmenti più affidabili in questo

senso.

Se parliamo del segmento residenziale, gli esperti del settore non prevedono nel breve periodo significativi sbalzi nel livello medio

dei valori di mercato. Addirittura c'è chi sostiene che non vi siano i presupposti per un decremento e pronosticano anzi un rialzo

che, seppur non proporzionale alla svalutazione del rublo, potrebbe pur tuttavia assestarsi su valori superiori all'inflazione.

Un altro elemento che potrebbe giocare un ruolo non secondario in sostegno dei valori immobiliari è il fatto che, soprattutto a

seguito delle recenti revoche delle licenze da parte della Banca Centrale della Federazione Russa a diversi istituti di credito, la già

cronica diffidenza dei russi nei confronti del sistema bancario del proprio paese e la loro scarsa propensione ai depositi bancari sono

andati ulteriormente accentuandosi. In questo modo la casa sempre più anche qui sta assurgendo nell'immaginario di molti al ruolo

di "bene-rifugio" per antonomasia.

Sullo sfondo di questi avvenimenti il mercato è comunque pervaso da un certo "nervosismo": da un lato molti acquirenti temono

un'ulteriore indebolimento del rublo (con conseguente ridimensionamento del proprio "potere d'acquisto") e sono più motivati a

chiudere in tempi più rapidi le transazioni, mentre dall'altro i venditori sono ovviamente tentati di aumentare i prezzi prendendo

come spunto il nuovo cambio del dollaro.

Se le tendenze relative alle trattative tra privati sono sempre più difficili da ricondurre a parametri oggettivi, per i prezzi di vendita

delle nuove costruzioni è plausibile attendersi rincari ricompresi tra il 10-15% in virtù degli incrementati costi di costruzione e di

montaggio per le imprese edili, legati al fatto che per la maggior parte attrezzature e macchine per l'edilizia sono di importazione e

che anche il valore di alcune materie prime ampiamente impiegate nel settore è indicizzato in dollari.

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Sul segmento degli immobili di lusso già da diversi mesi molti costruttori hanno cominciato ad applicare la valuta-dollaro come

unità di misura dei listini-prezzi dei loro interventi. A fronte dei recenti sbalzi taluni venditori, pur di mantenere viva la domanda

preferiscono "fissare" il tasso di cambio per non assoggettarlo ad ulteriori sbalzi e di norma si mostrano disposti a concedere una

scontistica in media del 5% per facilitare la chiusura delle trattative.

Sul segmento delle locazioni residenziali la conseguenza delle fluttuazioni nei rapporti valutari - com'era prevedibile - ha già

indotto molti proprietari a fissare il prezzo del canone per nuovi contratti non in rubli, bensì in dollari, o ad apportare (laddove

possibile) le dovute "correzioni" al rialzo dei canoni già precedentemente concordati.

Il segmento delle locazioni commerciali si presenta parzialmente difforme dal precedente anche per il fatto che molto spesso i

canoni di locazione di uffici o locali commerciali sono indicati anche nei contratti di locazione in dollari o in "unità convenzionali"

che spesso identificano o la media aritmetica tra i cambi di Euro e Dollaro nei confronti del Rublo, oppure un minimo ed un

massimo prefissati nelle fluttuazioni di una delle valute di cui sopra rispetto a quest'ultimo. Per fare un esempio pratico, capitano

casi in cui suddetta "unità convenzionale" prende come riferimento il dollaro, ma ad un tasso di cambio non inferiore ai 33 RUR.

Quando - come nella fase attuale - si registrano forti fluttuazioni, non di rado capita che i conduttori chiedano al locatore una

riduzione (anche temporanea) del canone. E' chiaro che il buon esito di simili trattative può dipendere da una miriade di fattori

assolutamente soggettivi, non da ultimo dai rapporti già consolidati tra le due parti e dall'eventuale facilità o meno di

"rimpiazzare" il conduttore in tempi brevi, qualora lo sconto, dal punto di vista del locatore, non sia conveniente o giustificato.

Stando agli addetti ai lavori è probabile tuttavia che, se il rublo continuerà a scendere (soprattutto rispetto al dollaro) per

preservare la sostenibilità di questo segmento di mercato si addiverrà ad un ribasso generale dei canoni quantificabile in una

media del 10%.

Per quanto concerne i locali commerciali le fluttuazioni del rublo non dovrebbero comportare nel brevissimo termine degli

scossoni significativi ai canoni di locazione. Se però ciò farà da preludio ad esempio ad un rincaro generale delle tariffe sulle

importazioni, ad una flessione dei consumi e, per i negozianti, alla conseguente riduzione del fatturato dei punti-vendita, tutti

questi elementi non potranno non indurre una revisione dei valori medi tanto nei centri commerciali che per i locali fronte strada.

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Il segmento degli immobili a destinazione logistica (capannoni) pare invece abbastanza predisposto a risentire delle fluttuazioni

valutarie già nell'immediato in quanto le stesse incidono sul costo dei servizi correlati alla gestione del magazzino e delle scorte

nonché ai processi produttivi. Gli esperti in questo senso prevedono un rincaro medio dei costi della logistica ricompreso tra il 5-

10%.

In generale gli addetti ai lavori dell'immobiliare manifestano una certa tranquillità e ribadiscono che il mercato ad oggi è sotto

controllo e sembra "tenere bene". La svalutazione del rublo di per sé non genera dunque particolare apprensione, ma certo

potrebbe avere ripercussioni più profonde e negative qualora - come da alcune parti si paventa - la stessa debba presagire ad una

seconda ondata di crisi con conseguenze quali ad esempio il rincaro dei prezzi dei prodotti e dei beni di prima necessità, del

carburante, delle tariffe per energia elettrica, acqua e gas e via di questo passo.






I contratti di locazione immobiliare in Russia - 04/04/2014

Per la legge russa i contratti di locazione devono essere redatti in forma scritta e contenere determinati elementi fondamentali che individuino chiaramente: l'oggetto del contratto, la durata, le modalità di pagamento, diritti e doveri delle parti contraenti. Se nel contratto non viene indicata una scadenza precisa, allora lo stesso si intende a tempo indeterminato. Un allegato essenziale del contratto è l'atto di consegna dei locali che sancisce il formale passaggio del possesso dell'immobile dal locatore al conduttore.

Il Codice Civile della Federazione Russa determina che i contratti di locazione di durata superiore a 12 mesi sono soggetti a registrazione obbligatoria presso gli organi statali preposti (il servizio di registrazione federale) che provvedono ad immettere le relative iscrizioni nel registro unico delle transazioni immobiliari. Solo dal momento dell'iscrizione il contratto acquisisce piena validità e peso legale. A seguito della formalizzazione della richiesta delle parti con contestuale presentazione di tutti i documenti necessari, l'organo competente è tenuto a provvedere alla registrazione entro 1 mese. A procedura ultimata alle parti vengono restituiti i rispettivi esemplari del contratto debitamente vidimati dall'organo competente a riprova dell'avvenuta registrazione.

Nel caso in cui una delle parti provveda a dare disdetta da un contratto di locazione di immobile debitamente registrato o che al contratto vengano in una seconda fase apportate modifiche concordate tra le parti o vengano aggiunti allegati integrativi, tutte queste azioni dovrebbero essere parimenti notificate agli organi competenti per aggiornare conformemente l'iscrizione nei registri immobiliari.

La legge prevede che la richiesta di registrazione possa essere avanzata da una qualunque delle parti contraenti. Per quanto concerne i costi correlati, l'entità degli stessi e le modalità di ripartizione vengono individuate dall'art.333 del Codice Tributario della Federazione Russa. L'imposta di registrazione nel caso di contratti tra persone giuridiche ammonta a 15.000 rubli, da dividersi in egual misura tra le parti contraenti. Se il contratto avviene tra due persone fisiche l'entità dell'imposta è notevolmente ridotta per un totale di 1.000 rubli, anche qui da ripartire proporzionalmente tra locatore/i e conduttore/i.

Nel caso in cui le parti contraenti la locazione siano una persona fisica ed una giuridica, l'ammontare dell'imposta varia a seconda di quale delle due provveda a fare richiesta di registrazione: se vi provvede la persona fisica l'entità sarà pari a 1.000 rubli, in caso contrario a 15.000. Invece, se le parti presentano richiesta di registrazione congiuntamente, allora l'una (la persona fisica) sarà tenuta a versare 500 rubli, mentre l'altra (la persona giuridica) 7.500.

Lista di documenti necessari per la registrazione di un contratto di locazione di immobile a destinazione commerciale:

contratto di locazione con relativi allegati (tanti esemplari, quante sono le parti contraenti);

copia del contratto di locazione comprensivo dei relativi allegati autenticata dal notaio e con le firme di tutte le parti

contraenti;

copia del documento attestante la proprietà dell'immobile;

originale ed 1 copia del certificato del catasto (кадастровый паспорт) dell'immobile (se rilasciato prima del 1° marzo

2008) o del certificato tecnico (технический паспорт) dell'immobile, se di data successiva al 1° marzo 2008, che individui

l'ente oggetto del contratto di locazione;

planimetria dell'immobile che individui la superficie ceduta in locazione;

documenti costitutivi delle persone giuridiche coinvolte, tra cui statuto (copia asseverata dal notaio), estratto dal registro

unico di stato delle persone giuridiche (originale rilasciato non più di 30 giorni prima), certificato di attribuzione di codice

fiscale (copia asseverata), protocollo di costituzione della società e disposizione di nomina dell'amministratore delegato

(copie) da parte degli azionisti, copia rilasciata dal Rosstat dei codici statistici relativi all'attività svolta dalla società;

copie firmate e timbrate dell'avallo scritto dei consigli di amministrazione delle società coinvolte comprovante il consenso

al perfezionamento della transazione (se ciò è previsto dai rispettivi statuti);

copia della procura con timbro della società, se il contratto è firmato da un rappresentante di una delle parti contraenti

della transazione;

ricevuta di avvenuto versamento dell'imposta di registrazione.

Lista di documenti necessari per la registrazione di un contratto di locazione di immobile a destinazione abitativa:

contratto di locazione (originali);




Lista di documenti necessari per la registrazione di un contratto di locazione di immobile a destinazione abitativa:

contratto di locazione (originali);

nel caso di persone fisiche: documenti comprovanti l'identità;

nel caso di persone giuridiche: documenti costitutivi della società, certificato comprovante l'iscrizione della società nel registro unico di stato delle persone giuridiche e copia comprovante l'avvenuto ottenimento di codice fiscale (originali e copie);

certificato catastale dell'immobile con relativo estratto descrittivo e planimetria (originale e copia con timbro dell'organo che ha rilasciato questi documenti);

nel caso l'immobile ceduto in locazione fosse (in toto o per quote) intestato a soggetto di età inferiore ai 14 anni o riconosciuto incapace di intendere e di volere è necessario presentare il consenso alla transazione del competente organo di curatela;

nel caso in cui intestatario dell'immobile fosse un minore di età compresa tra i 14 e i 18 anni o persona riconosciuta dal tribunale inidonea a disporre in prima persona del patrimonio, i genitori (naturali o adottivi) o i tutori devono ricevere avallo scritto dal competente organo di curatela per cedere in locazione l'immobile;

in caso di comunione dei beni, consenso del coniuge alla cessione dell'immobile in locazione, altrimenti documento attestante la separazione dei beni.






Tendenze sul segmento degli uffici dall'inizio dell'anno - 13/05/2014

E' lecito attendersi un ribasso generale dei prezzi?

Secondo i ben informati il segmento degli uffici nella regione di Mosca è destinato ad attraversare quest'anno una fase di rallentamento dovuto ad una riduzione degli investimenti da parte dei fondi stranieri e ad una generale flessione della domanda. Questa tendenza si registrerà in parte come conseguenza della situazione politico-economica legata anche alle sanzioni internazionali nei confronti della Russia ed alla svalutazione del rublo.

Anche per questo è probabile che dei più di 1.000.000 mq di uffici previsti in consegna per il 2014, solo poco più della metà verranno effettivamente ultimati ed immessi sul mercato entro la fine dell'anno; i costruttori infatti, se non riusciranno a sottoscrivere contratti preliminari di locazione nel corso dell'avanzamento dei lavori, cercheranno plausibilmente di "rallentare" i ritmi di costruzione e di far slittare conseguentemente i tempi di consegna, confidando che nel giro di qualche mese il mercato si rivitalizzi.

E' probabile in questo senso che acquisiscano maggior popolarità le superfici direzionali ubicate oltre MKAD, ad esempio nel contesto di parchi multifunzionali con offerta di uffici ed aree a destinazione logistica, anche in virtù dei canoni più competitivi che vengono maggiormente incontro alle necessità di quegli operatori che tentano di limitare al minimo i costi.

A causa delle fluttuazioni del rublo diverse società hanno deciso di interrompere o mettere momentaneamente in stand-by la ricerca dei nuovi uffici per minimizzare i rischi. Dato che la maggior parte dei contratti di locazione su questo segmento di mercato sono indicizzati in USD, diventa quanto mai fondamentale fissare contrattualmente in modo chiaro e perentorio un tetto massimo oltre al quale eventuali "sbalzi" valutari non vengano applicati, sì da evitare che il canone diventi all'improvviso insostenibile.

Tutti questi fattori hanno lasciato il segno anche sul segmento dei centri direzionali di classe A, dove più di qualche proprietario dall'inizio dell'anno ha già ridimensionato le proprie aspettative di prezzo per cercare di contrastare il momento non facile. La sopracitata situazione sui mercati valutari ha indotto a maggior prudenza e saggezza anche i locatori che - fatta esperienza della crisi del 2008 - vogliono ora evitare una fuga generale di conduttori verso complessi, anche di categoria inferiore, meno costosi. Non a caso proprio nella fascia più alta del mercato (uffici di classe "premium") si è assistito ad un ribasso medio dei canoni ricompreso tra il 7-10% rispetto all'inizio dell'anno.

In parte, come detto, il fenomeno è diretta conseguenza anche dell'immissione sul mercato di nuove metrature di pari categoria. In questo senso nel primo trimestre 2014 l'offerta si è rimpolpata di circa 200.000 mq di nuovi uffici, tra cui un complesso a Khimki e l'ennesima torre a Moscow-City. Il tasso attuale di locali sfitti sul segmento degli uffici di classe A - secondo le statistiche raccolte da CBRE - ad oggi è pari al 20,6% (rispetto al 13% che è l'indicatore medio generale di Mosca per gli immobili a destinazione direzionale).






La cauzione nelle locazioni di immobili residenziali - 10/06/2014

Cosa prevede la legge e... cosa succede in realtà

L'articolo 380 del Codice Civile della Federazione Russa definisce la cauzione come quella somma di denaro che viene pagata da un soggetto ad un altro soggetto a riconferma della sua volontà di tener fede ad un impegno concordato. Essa è dunque una forma di garanzia molto diffusa сon cui le parti contraenti della transazione dimostrano di accettare gli oneri derivanti dall'accordo raggiunto. Questa somma viene scalata dall'ammontare complessivo dovuto dal soggetto che la versa al soggetta che la riceve.

La sua funzione di garanzia è individuata più concretamente al punto successivo del Codice, laddove si dichiara che, se il contratto non viene perfezionato per colpa o responsabilità della parte che ha versato la cauzione, l'altra parte non è tenuta alla restituzione della somma, mentre se è l'altra parte a venir meno agli impegni presi, allora deve restituire il doppio della somma. In questo senso la stessa presenta molte analogie con la caparra penitenziale prevista nel diritto italiano (art.1386 del nostro Codice Civile). E' previsto anche il caso in cui i contraenti concordino di rescindere congiuntamente l'accordo. In tal caso la cauzione inizialmente versata viene semplicemente restituita senza ulteriori pretese delle parti nei reciproci confronti (art.381, paragrafo 1). La cauzione in Russia è usata in molte transazioni commerciali ed è assolutamente tipica anche in ambito immobiliare, tanto che nelle compravendite il cosiddetto "Accordo di cauzione" ("Соглашение о задатке" o "Договор задатка") prende spesso il posto di un preliminare di vendita ed in sé già racchiude tutti gli elementi vincolanti e delinea le tempistiche con cui le parti contraenti si impegnano a perfezionare l'operazione. Molto comune è anche la cauzione applicata alle locazioni degli immobili residenziali. Per mezzo della stessa il potenziale inquilino, a fronte di un esborso proporzionalmente esiguo, ha la possibilità di "bloccare" l'immobile di suo interesse già nel corso della visita alla proprietà. Di solito le persone che vanno alla ricerca di un appartamento da prendere in affitto al momento dei sopralluoghi non portano con sé grosse somme di denaro. Cionondimeno, può capitare di trovare una soluzione completamente in linea con le proprie esigenze e di decidere già sul posto di voler chiudere la trattativa. In questi casi si lascia una somma forfettaria (di solito il 10% del canone mensile, ma può essere anche di più o di meno) a titolo di cauzione per dare prova concreta al proprietario del proprio interessamento e convincerlo a "togliere l'immobile dal mercato", ovvero non mostrarlo più ad altri possibili inquilini, in quanto è intenzione del proponente affittarlo. All'atto del versamento della cauzione tuttavia è assolutamente essenziale provvedere contestualmente anche alla compilazione di una scrittura privata accompagnatoria (la cosiddetta "расписка") che confermi il passaggio di denaro dal promissario inquilino al proprietario (o chi ne fa le veci sulla base di procura o delega). In teoria questa scrittura privata dovrebbe essere redatta dalla persona autorizzata a ricevere la somma e compilata a mano su un foglio di carta semplice, auspicabilmente con penna blu. Sarebbe meglio evitare correzioni o cancellazioni al testo: in caso di sbagli o modifiche, meglio riscriverlo per intero.





La forma di questa scrittura privata è abbastanza rigida, nel senso che vi sono tutta una serie di elementi essenziali che devono assolutamente esservi menzionati affinché la stessa, all'occorrenza, possa essere fatta valere. In questo senso il testo deve auspicabilmente contenere:

- luogo e data; - dati completi del proprietario/ricevente (dati anagrafici completi, numero di passaporto ed estremi della sua

domiciliazione); - dati completi del promissario inquilino (con l'indicazione delle stesse informazioni richieste anche dal proprietario); - entità della somma versata; - causale del versamento (ad esempio "come cauzione per la locazione dell'appartamento"); - indirizzo completo dell'appartamento; - cognome, nome e patronimico (in calligrafia leggibile) del proprietario/ricevente e firma dello stesso.

Nella prassi può succedere che, qualora il proprietario non sia presente al momento della visita, sia l'agente che ne fa le veci a predisporre la scrittura privata di cui sopra e prendere in consegna - pur non essendo provvisto di procura formale o mandato di rappresentanza - la somma versata a titolo di cauzione dal promissario inquilino. E' da tener presente dunque che, anche in questo caso - come non di rado capita in Russia - spesso la lettera della legge viene almeno parzialmente contraddetta, o perlomeno disattesa, dai cosiddetti "usi di piazza".






Effetto delle sanzioni sui mercati immobiliari - 04/09/2014

Come reagirà il mercato immobiliare russo alla "guerra delle sanzioni"?

Nella fase attuale di incertezza politica a livello internazionale venutasi a creare a seguito della crisi ucraina, la "guerra di sanzioni" che vede contrapposte da un lato UE e Stati Uniti e dall'altro la Russia, già abbattutasi pesantemente su diversi settori dell'economia, è destinata inevitabilmente ad avere ripercussioni anche sul mercato immobiliare.

In realtà alcuni operatori locali sono portati a credere che ciò contribuirà ad un cospicuo rientro di capitali russi in patria, con la probabilità che molti funzionari, politici o imprenditori dalle ampie possibilità finanziarie si sentano più sicuri a reinvestire in proprietà di lusso sul mercato immobiliare moscovita (o magari nelle proprie città o regioni d'origine), piuttosto che rischiare un domani il sequestro dei loro beni immobili oltre i confini del paese o il congelamento dei loro conti in banche all'estero. Se suddetto approccio attecchisse realmente, all'effetto rinfrancante di questo fenomeno per il mercato russo si contrapporrebbe un vero e proprio "colpo di grazia" ai mercati immobiliari europei che vedrebbero così ridursi drasticamente il numero di acquirenti russi capaci - con le loro disponibilità economiche ed il loro approccio talvolta spregiudicato agli investimenti immobiliari - di instillare speranza nel desolante panorama degli ultimi anni.

Intanto dall'inizio di quest'anno gli investitori stranieri operanti in Russia per la maggior parte hanno preferito optare per una tattica attendista manifestando scarsa aggressività in termini di nuove acquisizioni: se prima la loro quota di mercato rappresentava circa il 25-30% (quasi completamente concentrata sul segmento degli immobili commerciali), nel 2014 la stessa difficilmente supererà il10%. Anche qui però, gli esperti del settore sono concordi nel dire che ciò non dovrebbe avere contraccolpi critici sull'andamento del mercato, in quanto non mancano oggi investitori russi che possono colmare senza grosse difficoltà una simile lacuna. D'altro canto, nonostante tutte le legittime preoccupazioni per i futuri sviluppi della situazione internazionale, è alquanto improbabile che le grosse holding straniere presenti sul mercato russo da tanti anni prendano la decisione di disimpegnarsi totalmente o dismettere i propri portafogli immobiliari locali, soprattutto considerando che chi ha creduto in questo mercato lo ha fatto principalmente per le rendite e gli incentivanti ritorni economici che lo stesso è in grado di offrire rispetto ad altre realtà. Il medesimo discorso vale anche per quelle imprese di altri settori che oramai hanno legato a doppio filo i propri destini a questo paese esponendosi con investimenti sostanziali nell'economia locale.

Il terzo pacchetto di sanzioni approvato dall'UE ad inizio agosto, che ha vietato agli investitori europei di effettuare operazioni finanziarie con titoli emessi da banche russe a partecipazione statale, quali Sberbank, Rosselkhozbank, VTB, Gasprombank e Vneshekonombank e ha limitato l'accesso di queste ultime a finanziamenti internazionali, contribuisce ad incrementare il cosiddetto rischio-paese associato alla Federazione Russa, il che probabilmente indurrà molti istituti di credito (non solo dell'UE o statunitensi) a rinunciare a transazioni con controparti russe o magari, come misure cautelative, ad aumentare i tassi d'interesse o a ridurre i tetti massimi di erogazione. Quest'elemento è d'importanza tutt'altro che marginale, infatti i finanziamenti internazionali ricoprono un ruolo essenziale in svariati settori dell'economia russa, quindi il venir meno di questo "canale" anche per le società locali non sarà sicuramente indolore. Sullo sfondo di tutte queste novità non sarà probabilmente un caso se la Banca Centrale di Russia in data 25 luglio ha aumentato per la terza volta dall'inizio dell'anno il tasso chiave portandolo all'8%, motivando il tutto con l'accentuarsi dei rischi inflazionistici correlati con le crescenti tensioni geopolitiche e l'influenza che le stesse possono comportare sull'andamento della valuta rublo.





Come conseguenza già nel breve periodo ci si attende un rincaro medio dei tassi d'interesse sui mutui fino al +1% rispetto a prima, il che inciderà inevitabilmente anche sui finanziamenti ai costruttori, creando qualche difficoltà per la realizzazione di nuovi interventi edili.

Contraccolpi si avranno anche a seguito delle sanzioni russe relative al veto all'importazione di determinate categorie di prodotti alimentari dall'UE e dagli USA per la durata di 1 anno. Le stesse, se da un lato hanno messo in ginocchio produttori di tutta Europa per i quali la Russia era diventata uno sbocco fondamentale per tenere in piedi le proprie aziende, dall'altro in Russia complicano non di poco la vita ai supermercati di segmento medio-alto ed alle catene di ristorazione le cui forniture erano incentrate principalmente su prodotti di importazione. Per alcuni operatori del settore questo tipo di prodotti rappresentavano infatti fino al 30-50% dell'assortimento.

Nonostante questo non è plausibile che le grosse catene di alimentari (beni "di prima necessità" per eccellenza) decidano di chiudere punti-vendita già operativi anche laddove da tutto ciò ne derivasse un calo di fatturato: più probabile in questo caso che le stesse puntino a strappare ai proprietari dei locali affittati uno sconto di canone, tanto nel caso di negozi fronte strada che all'interno di centri commerciali (dove spesso questi gruppi fungono da "anchor-tenant"). Altrettanto prevedibile che questi operatori si vedano costretti a rivedere la propria strategia di espansione nel breve e medio termine, in attesa di capire dove andrà a parare la situazione.

Se questa guerra di sanzioni continuerà, difficile poter immaginare che non ne risentiranno anche gli operatori di altri settori: i consumatori, o per un calo delle proprie finanze e, conseguentemente, del proprio potere d'acquisto, o per maggior prudenza indotta dall'incertezza generale, probabilmente saranno portati a tagliare i costi ritenuti non fondamentali e ciò si ripercuoterà anche sui beni di consumo di massa quali l'abbigliamento, le calzature, ma anche gli elettrodomestici e l'elettronica. Questo scenario si rifletterebbe inevitabilmente anche sul mercato immobiliare inducendo plausibilmente, tra le altre cose, un'insistente e trasversale richiesta di riduzione dei canoni da parte dei negozianti e delle catene dedite ad attività di vendita al dettaglio con conseguenze quali ad esempio il ridimensionamento dei valori di mercato o un aumento esponenziale di locali sfitti, tanto per citarne alcune.






Al vaglio della Duma la riforma dalla tassazione immobiliare - 02/10/2014

In fase di approvazione nuove norme di legge destinate a generare un certo scontento tra i proprietari di immobili e tra gli interessati ad investire "nel mattone"

Il 2015 si preannuncia un anno ricco di novità per quanto concerne la legislazione immobiliare in Russia.

In base ad un disegno di legge di cui si discute oramai dal lontano 2004 e сhe è stato approvato solo in questi giorni dalla

Duma, dal 1° gennaio 2015 l'imposta patrimoniale verrà sostituita dalla nuova imposta sugli immobili. L'entità di quest'ultima

per i proprietari di beni di questa categoria andrà ad aumentare sensibilmente in quanto la base imponibile passerà dal

cosiddetto valore di inventario (spesso obsoleto e spropositatamente inferiore ai parametri reali di mercato attuali) al valore

catastale (di solito - almeno a Mosca - decisamente inferiore al valore di mercato, ma notevolmente superiore al primo, anche

del triplo).

La determinazione delle aliquote sarà lasciata ai comuni, ma in linea di massima per gli immobili residenziali queste dovranno

essere ricomprese tra 0,1 - 0,3% all'anno, mentre per immobili a destinazione commerciale e per gli immobili di lusso di valore

catastale pari o superiore a 300 milioni di rubli (circa 6 milioni di Euro al cambio attuale) l'aliquota non potrà eccedere il 2%.

Nelle regioni si prevede di lasciare un periodo di transizione di 5 anni in cui le autorità locali avranno modo di decidere se

continuare momentaneamente ad applicare il valore di inventario o se allinearsi fin da subito al valore catastale. In ogni caso

saranno tenute a provvedere a questo passaggio entro e non oltre il 2020.

Un'ulteriore novità che per molti potrebbe rivelarsi poco piacevole è la proposta del Ministero delle Finanze di ampliare il

novero dei casi cui venga prevista un'imposta a carico del venditore nel caso di vendita di immobili a destinazione

residenziale.

Se ad oggi i residenti fiscali sono esentati dal versamento di imposte in fase di alienazione di immobili di cui sono stati

proprietari per almeno 3 anni, presto potrebbero rischiare di dover pagare per tutte le transazioni perfezionate laddove

l'immobile non sia l'unico a loro intestato.

Da un lato, se il venditore risulta proprietario solo di quell'abitazione, potrà venderla in qualsiasi momento senza incorrere nel

versamento di tasse anche qualora non siano intercorsi 3 anni dall'acquisto, ma dall'altro chi è titolare anche per quote della

proprietà di più unità residenziali sarà tenuto al saldo di un'imposta.

In questo secondo caso è prevista esenzione totale laddove il prezzo incassato per la vendita sia inferiore a 5 milioni di rubli

(ca.100.000 Euro al cambio attuale) oppure nel caso in cui l'immobile sia una dacia di metratura pari o inferiore a 50 mq che è

stata detenuta in proprietà almeno per 3 anni (nelle regioni le autorità locali potranno decidere se portare questo termine a

10 anni). Anche qualora il venditore sia nel momento della vendita intestatario unico o per quote di diverse unità residenziali,

l'imposta non verrà applicata in caso di vendita dell'abitazione che meno di 1 anno prima risultava l'unica a lui intestata.





Conformemente al progetto di legge federale "Sull'introduzione di emendamenti al capitolo 23 parte seconda del Codice

Tributario della Federazione Russa" il venditore sarà soggetto al pagamento d'imposta anche laddove nel contratto di

compravendita venga indicata una cifra inferiore al valore catastale dell'immobile.

Allo stadio attuale la bozza è in fase di esame ed entro fine autunno dovrebbe venir trasmessa alla Duma che la vaglierà punto

per punto.

Tutto ciò è mirato a limitare le operazioni speculative di quegli investitori (soprattutto privati) che acquistano immobili "sulla

carta" nelle fasi iniziali dei cantieri per poi rivenderli a costruzione ultimata con una notevole plusvalenza che spesso non

viene dichiarata per eludere il pagamento delle imposte previste.

Per le autorità fiscali fino ad oggi risultava quasi impossibile dimostrare lo schema di cui sopra; da qui è nata l'esigenza per il

Ministero delle Finanze di porre freno a questa situazione e costringere ad indicare il valore reale fissando la base imponibile

in modo certo ed inequivocabile, ovvero facendola coincidere con il valore catastale come risultante dai documenti rilasciati

dall'ente competente.

Per evitare dunque che nel caso di rivendita di unità abitative di nuova costruzione le parti contraenti dichiarino valori ridotti

allo scopo di eludere il pagamento delle imposte dovute il Ministero ha previsto che, indipendentemente da quale sia il prezzo

di vendita pattuito o dichiarato, verrà applicata un'imposta la cui base imponibile minima sarà non meno del 70% del valore

castastale dell'immobile. Alle regioni si dà facolta di aumentare questo valore fino al 90% o portarlo a zero laddove non sia

stato definito il valore catastale dell'immobile compravenduto.

Ciononostante, se l'immobile compravenduto è l'unico di cui è intestatario il venditore, nessuna imposta sarà dovuta, come

detto, indipendentemente dal tempo intercorso dal momento dell'acquisto.

Per quanto concerne gli immobili a destinazione commerciale invece l'imposta sarà dovuta in ogni caso.

Alcuni sostengono che quest'iniziativa non sia mirata solamente a mettere in difficoltà gli aspiranti evasori d'imposta, ma

anche a portare gli investimenti immobiliari sullo stesso piano degli investimenti in titoli azionari e in beni di altra natura, sui

quali il controllo fiscale è di norma più efficace.

La verità è probabilmente che le casse dello Stato hanno bisogno di nuove entrate, e dato che fino ad oggi operazioni

speculative da parte di privati cittadini come quelle sopra descritte spesso riuscivano ad eludere il pagamento di qualsivoglia

tassa, le autorità non hanno potuto fare a meno di prestare maggiore attenzione a questo "problema".

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Una qualche incertezza la desta però il concetto stesso di "valore catastale" in quanto in alcune regioni della Federazione

Russa capita non di rado che lo stesso risulti addirittura superiore al valore di mercato dell'immobile. In questi casi chi vende

il proprio appartamento sarà tenuto poi a tutelare i propri diritti in tribunale per dimostrare che il valore catastale è gonfiato

e non in linea con i valori di mercato, il che comporta un dispiego di tempo, energie e denaro per l'assistenza legale e da

parte di periti specializzati.

Questa iniziativa potrebbe comportare risvolti negativi anche per l'edilizia in generale perché non si può negare come anche

questo tipo di operazioni speculative diano un contributo importante agli interventi di sviluppo immobiliare in quanto fanno

affluire fondi di vitale importanza nelle casse dei costruttori fin dalle prime fasi del cantiere, garantendo in questo modo

anche un rispetto delle tempistiche previste per l'avanzamento dei lavori.

Frenando o bloccando del tutto questo flusso potrebbe mettere in difficoltà un settore che in realtà è cruciale anche per il

vasto indotto che alimenta (materiali da costruzione, posti di lavoro, infrastrutture stradali ed a sfondo sociale, ecc.)

Ad ogni modo, qualcuno sicuramente starà già pensando a qualche "soluzione" per non rinunciare ai vantaggi sfruttati fino

ad ora, quali ad esempio intestare gli immobili acquistati nell'ottica di una rapida rivendita a fini di lucro a familiari o

comunque a terzi/prestanome che risultino formalmente nullatenenti.

Altri probabilmente decideranno semplicemente di rivalersi sull'acquirente "incrementando" il prezzo di vendita

proporzionalmente all'ammontare dell'imposta dovuta.





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