Sanya Competition

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海南陵水亚鸿清水湾项目物业发展建议

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物业发展建议

整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议

物业发展建议原则

园林景观建议

配套设施建议

物业管理建议

智能化建议


项目可借助清水湾的整体湾区价值来作为自身价值基础，并通过自身的产品打造进行拔高

1整体发展战略回顾

外区域：借助湾区的国际规划、高端完善的配

套以及整体开发的知名度，整合湾区整体价

值，并加以利用作为项目自身的价值基础

>内区域：项目通过对自身周边的资源进行整合

放大利用，通过差异化打造，形成精品产品，

最终在湾区中脱颖而出

通过外区域的借力以及内区域的价值打造，形成能突破市场竞争的项目，并实现项目溢价


可享受湾区高端度假配套设施，并依托原生态资源环境，打造安静、闲适的特色度假项目

2整体定位回顾

区域外

整体定位

海南国际旅游岛规划发展过程中新的“海岛名片”海南国际旅游岛规划发展过程中新的“海岛名片”

拥有原生态居住环境、可享受湾区高端配套和安静休闲度假生活体验的特色旅游度假物业

拥有原生态居住环境、可享受湾区高端配套和安静休闲度假生活体验的特色旅游度假物业

区域内


根据客户需求以及市场状况，确定物业类型为低密度别墅+高层，打造西班牙建筑和东南亚园林产品

3产品定位回顾

西班牙建筑风格

东南亚园林

物业形态容积率主力户型面积段㎡产品建面占比各物业建面㎡产品套数套数合计

别墅

（小独栋）0.3

120-140 35%21500

55150

140-160 65% 95

别墅

（大独栋）0.3

500 32%3500

210

300-350 68% 8

别墅

（联排）0.6 180-200 100% 21000 110 110

高层 2 .570-90 55%

120600830

132090-130 45% 490


项目的核心客户为岛外的高端客户，注重精神层面的追求，喜好高端、私密、独享的空间

4客户定位回顾

核心客户来源地置业特征

岛外大型企业

高层、私营企

业主、山西煤

老板

华东、长三角、

北京、山西等

>选择别墅类产品；

>注重私享服务，如主仆分离设置等

>追求思想上、精神上可以沉淀、净化的环境

>不仅仅只是度假，更喜好一个圈层的居住氛围

> 海南岛内高端政府高官、金融从业人员、公务员、生意人

> 各类投资需求

重要客户来源地置业特征

海南新移民珠

三角的老板、

大型贸易生意

人、政府高官

珠三角、上海

、江西、四川

、重庆

>青睐面积较大的公寓产品；

>追求功能空间的细化提升

核心客户

重要客户

潜在客户


繁华背后的奢华私密宁静度假项目——清水湾国际旅游度假区内奢华典藏精品度假区

5形象定位回顾

形象定位元素

高端奢华高端奢华文化风情文化风情私密尊享私密尊享以私密为主要设计打造点，突破区域繁华嘈杂的居住环境

风情主题的打造，突破区域缺少风情主题为核心打造的状况

打造区域内具有独创超越性的高端奢华产品，以突破区域竞争

客户的精神诉求：滨海度假生活，国际高度的配套服务、精神享受、未来的发展潜力、方便便捷

清水湾国际旅游度假区内奢华典藏精品度假区


充分考虑定位、物业类型、地块资源，综合考虑得出地块价值，并根据其进行物业类型排布

6规划排布回顾

综合住宅组团

> 利用C地块的规模优势，开发项

目综合性住宅组团；

> 分析项目可利用高尔夫资源景观

，打造高层和别墅相结合的物业

配置，实现组团地块价值；

低密度住宅

> 利用B地块的地势资源和私密性

特征，打造低密度度假产品；

精品酒店

> 利用A地块的昭示性和水库资源

打造项目特色精品酒店配套；A

B

C


物业发展建议的出发点

基于CVACVA，，即“竞争的价值增加”

(Competition Value Added)>

给出能形成价值点和竞争力的因素

>

解决从市场到产品对接的问题


物业发展建议的考量因素

Case:项目条件

Customer:客户敏感点

Competition:市场竞争

客户需求、敏感点当地的客户有什么需求？

认同什么样的项目特质？

市场竞争和现状

项目本体特征

市场现有项目水平？

项目的自身条件有哪些可

以构成核心竞争力？

基于3C法来构建项目物业发展建议的体系


项目能享受湾区价值以及湾区国际化的配套，同时与热点开发区域保留一定的私密空间距离

1

项目本体

国际配套：国际品牌城、高尔夫球场、洲际假日酒店、卓美亚酒店、莱

佛士酒店、507个泊位国际游艇会、JW万豪酒店、希尔顿酒

店、豪瑞阁酒店。

湾区价值：

> 处于国际国家重点规划、世界级的发展的国际旅游岛；

> 国际化热带旅游度假的高端规划必然带来片区良好发展前

景；

> 作为海南岛少有的微偏东南向海湾，具有罕有的湾区资源

价值；

> 处于城市旅游规划区域内，且由雅居乐进行区域主导带动

开发，旅游、生活、度假配套完善。

私密距离：处于湾区的腹地中，与雅居乐的重点开发组团

具有一定的私密空间距离，具有有别于湾区项

目的差异点价值。


项目所处区域面对湾区各大项目竞争，竞争对手多为大体量项目，占有良好的资源条件，且配套丰富

2市场竞争

（1/3）项目组团案名项目占地（㎡）容积率物业类型资源条件规划配套

雅居乐

清水湾

金色果岭 232038 0.4 独栋、高层高尔夫 2400平米洞高尔夫豪华

会所

蔚蓝海岸 176628 0.73 独栋、高层二线海景 2个18洞高尔夫，商业街

瀚海银滩 499363 0.78 别墅、高层、公寓一线海景 36栋高尔夫球场、豪华

高尔夫会所

蔚蓝高尔夫 500000 1.4 别墅、酒店公寓高尔夫游艇会、国际品牌城、

酒店

星海传说 602128 0.4 别墅、洋房、公寓二线海景高尔夫

6家国际超五星、超七星

酒店、商业街

绿城清水湾 176628 —— 别墅、洋房、公寓一线海景2公里海岸线

威斯汀酒店、高尔夫球

场

阿罗哈清水湾 550000 0.8 别墅、洋房、公寓一线海景800米海岸线

7000平米商业配套、星

级酒店、游艇会

钻石海岸 350355 0.33 别墅、洋房、公寓一线海景2公里海岸线

私密海滩、泰式风情酒

店

项目本体 181152 1.0 —— —— -----------


项目组团案名建筑风格园林风格主要特点

雅居乐清水湾

金色果岭欧式、泰式热带风情园林

讲究与自然的完美结合，简洁明快

，带有浓厚南亚特色，这种纯大自

然的建筑风格在众滨海度假区中独

树一帜

蔚蓝海岸欧式、泰式热带风情园林

瀚海银滩现代简约式公寓、泰式别墅热带风情园林融入巴厘岛特色

蔚蓝高尔夫欧式、泰式热带风情园林及自然田园风格

星海传说欧式、泰式东南亚热带水岸园林，打造泰式

风情

绿城清水湾现代简约热带风情建筑立面设计为波浪形，前后房间

错开

阿罗哈清水湾地中海式夏威夷风情红瓦白墙，颜色明亮、大胆、丰厚

又简单

钻石海岸现代简约典型热带风情线条简约、视野开阔、采光观景好

项目面对的竞争对手主要以泰式加欧式的建筑风格以及热带风情的园林为主，项目需要寻找突破点

2市场竞争

（2/3）


项目可通过产品创新、生活方式营造、主题风格突出为突破点，在市场竞争中脱颖而出

2市场竞争

（3/3）

产品创新

主题风格生活方式营造

突破点

主题风格：

> 利用芒果为主题，形成芒果

主题的餐厅、酒店以及各种

服务

> 将芒果种植进行原生态利

用，打造芒果别墅、芒果

SPA、芒果庄园

> 外区域的芒果延伸，形成大

区域性的芒果园

产品创新：

> 通过对产品的水系创新打造，营造与清水湾具有区别性识别系统的项目

> 通过对物管等人性化服务的打造，形成具有区域竞争力的软性服务

> 通过对产品的创新打造，在区域竞争中进行突破生活方式营造：

> 通过私密性地打造，以及休

闲生活、精神之旅的营造，

打造休闲静谧的度假生活

> 打造新的生活方式，区别于

繁华热闹的度假生活，具有

一定的私密静谧的度假生活


清水湾客户具有海南市场客户的典型特征，且区域客户对区域价值、旅游价值、投资、物管特为敏感

3客户敏感

点

配套

生活气氛

自然条

件

区域价值景观资源产品品质

养老型

投资型

度假型

资源型33.60%70.80%

39.10%12.70%

7.30%8%

5.80%6.40%

35.10%5.50%6.70%

0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00%

1

未来规划品牌信誉生活气息交通配套私密性产品品质物业管理生活配套投资价值旅游价值区域价值

客户关注点

客户敏感点：> 清水湾的客户具有海南客户的典型性，并且根据湾区自身的情形，客户

对投资以及旅游价值的关注点较高；

> 清水湾客户注重区域的配套设施、看重区域的投资价值以及规划前景；

> 项目客户定位注重私密性、精神上的追求。

产品打造：> 对产品进行高端、私密的打造，将私密尊贵进行

深度打造；

> 对区域配套进行无缝接驳，尽可能地进行引用；

> 整体打造私密尊贵、配套完善的精神度假项目。


将3C的三个维度研究给出的信息和结论综合，得到项目的物业意向原则：

项目具有湾区国际配套资源以及湾区国际规划的直接占有的基础

项目能通过产品创新、主题风情营造、资源配套的利用，打造具有私密性的静谧精神度假旅游项目

Case——国际配套+私密性

Customer——高端+私密享受

Competition——资源+创新产品+生活方式+主题风格

资源放大资源放大产品创新产品创新风情营造风情营造


以资源放大为项目核心竞争力的打造方向

分享清水湾国际滨海旅游度假区的高端形象项目享受片区的交通、旅游、度假设施配套

享受片区政策的利好

资源放大

景观展示

资源规划

高端配套

充分利用土地条件、自然环境打造园林景观

根据地形地貌设计和排布产品

项目入口打造、小品展示

园林景观道和外区域景观打造西班牙情景、东南亚热带风情园林的打造

小型奢华养生度假酒店

资源共享

完善的休闲养生配套


以产品创新为项目核心竞争力的打造方向

产品创新

创新的别墅、高层产品打造

芒果的原生态引入

多维度、大视野的观景面和阳台

高端私密宜居形象昭示

产品类型的丰富


以风情营造为项目核心竞争力的打造方向

高端私密风情营造

高端形象展示

东南亚热带风情打造

主题营造

住宅产品组合展示高端产品形象

高端私密居住环境的营造

东南亚热带园林的典型元素打造

打造茂密雨林配合项目的高端私密

芒果园的原生态运用，打造芒果私家庭院

形成外区域的芒果主题种植园区，形成区域整体性

打造东南亚园林的仪仗感

道路设计标示感和尊贵感

豪华装修、高品质服务


物业发展建议原则: 资源放大、产品创新、高端私密、风情营造

规划配套物业

建筑景观

> 注重热带园林景

观的最大化打造

> 通过产品的布局

以及规划达到资

源最大化

> 创新的产品排布

方式，确保别墅

产品的舒适性

> 产品的规划创新

排布

> 东南亚园林以及

水系划分组团

> 园林风情的私密

打造

> 外围芒果园打造

> 完美的接驳湾区各

大配套设施

> 西班牙建筑风格

的细致化打造，

形成景观性强、

具有私密性的产

品

> 纯粹的西班牙建

筑风格

> 高层以现代西班

牙建筑为主

> 通过西班牙的建

筑风格打造西班

牙风情

> 整体建筑风格营

造私密高端感

> 高层的全花园设计

概念、别墅的芒果

私家花园等设计，

打造舒适度、私密

度一流的产品

> 产品设计打造资源

景观的最大化

> 芒果园的原生态打

造，最大化产品的

价值资源

> 打造具有私密性

的高端产品

> 各物业类型融入

主题，营造整体

风情

> 人性化的物业管

理，包括度假服务、

家政服务、商务服

务等

> 私密管理、VIP接待

服务、入住前整理、

出行安排服务满足客

户的高端私密需求

> 东南亚主题融入物管

资源放大



产品创新

产品

> 园林景观的最大

化打造

> 外部关联区域的

联合打造

> 水系的打造

> 内外区域的联合

创新景观打造

> 具有强仪仗感的

景观大道

> 茂密的东南亚园

林打造私密的园

林风情

> 人车分流、园林

组团区别形成高

端私密


物业发展建议

整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议


园林景观建议

配套设施建议

物业管理建议

智能化建议


根据物业发展的整体原则进行规划设计

规划配套物业

建筑景观





源最大化



产品的舒适性


排布


水系划分组团


打造



大配套设施





品


筑风格


牙建筑为主



牙风情


造私密高端感





度一流的产品


景观的最大化



价值资源


的高端产品



风情




务等






资源放大



产品创新

产品


化打造


联合打造

> 水系的打造


创新景观打造


景观大道



林风情



端私密


规划理念一：项目整体打造要注重私密性，同时要注重对周边环境的利用，做到与周边的关联性

项目整体注重私密性营造

> 项目整体打造要注重私密性居住氛

围的营造，注重各种物业类型的私

密度假享受，打造私密、尊贵而不

封闭的生活氛围；

> 通过道路、水系、植被以及不同物

业类型排布打造私密的生活空间。

对周边环境充分利用，打造关联性

> 充分利用项目周边的地块资源打造各种特色旅游

度假项目为项目打造聚集人气，打造私密外的原

生态旅游度假资源；

> 周边道路打造与项目整体的协调性，同时也加强

项目与清水湾其他项目的联系。

道路设置植被设置水系设置排布设置


规划理念二：低密度强调资源及景观的占有，中高密度强调公共空间的打造，整体营造出私密舒适的滨海热带度假生活空间

> 低密度住宅朝向资源最优区域，打造观景休

息空间，扩大观景面，增加舒适性；

> 在规划可行的前提下尽可能扩大低密度住宅

前庭后院范围，并做到户户有景观面，物业

适当分散排布，扩大每户的周边面积；

> 低密度注重私密性营造，私家院落打造注重

绝对的私有与私密。

低密度资源最大化私有，私密度高高密度公共空间打造

> 高密度住宅在景观节点多设置观景平台、

水系小品及观景道，增强趣味性；> 注重社区广场、休闲绿地的打造，营造

舒适的公共休闲空间。

扩大景观面

前庭后院的私家院落低密度项目的私密性营造休闲活动区公共观景平台


规划理念三：保证户户观景，低密度保证观赏私密性的私家花园景观，中、高密度保证低层社区景观，高层区域配套景观

> 别墅所在设置前庭后院，主要景观为私家花

园景观，产品设置要注重大开间，同时要注

重整体园林与私家花园的衔接；

> 高密度产品的低层要保证户户观园景，同时

高密度产品高层要保证对区域丛林、高尔夫、

水库等景观的观赏性。

高密度产品的观景设置

高密度产品观景

> 高密度住宅注重在物业排布、

产品朝向设置、内部户型设

置、园林与建筑融合度等方

面的设置。

私家花园园林景观

项目外高尔夫、

水库丛林景观

低密度

住宅

高密度

住宅

低密度产品观景

> 低密度产品要保证对私家花

园及园林景观的私密占有，

要关注产品的观景面；

> 同时要考虑对内部园林景观

的最大化利用，从而形成宜

居舒适的低密度人文居住环

境。

私家花园景观及园林景观


规划理念四：项目整体打造要注重热带滨海度假氛围的营造，注重热带植被及东南亚风情的结合运用

> 项目要注重热带滨海风

情的氛围营造，大量的

热带植被以及热带的特

色风情水系打造一个热

带丛林里面的项目。大量的热带植物的绿化组合

东南亚风情园林的整体打造东南亚风情小品的植入

热带风情的营造

> 东南亚风情整体私密且

安逸，项目在充分植入

热带植被之后要注重结

合东南亚风情的细节进

行打造，以打造比较纯

粹的热带居住感受。

东南亚风情的植入


规划理念五：在保证项目整体高端形象的前提下，注意控制成本，产品排布要能够实现价值的最大化

形象成本价值

保证物业排布能够符合项目整体形象，体现整体调性

注重因地制宜，合理利用地形，注重成本的控制

物业排布要符合产品的价值增长规律，能够实现产品价值最大化

物业排布要综合项目整体形象体现，成本的控制及整体价值最大化这三个方面的因素，合理安排大独栋、小独栋、联排及高层的位置及方向，实现产品的最大价值空间。


理念总结：根据各个规划理念总结出相关的规划建议

理念一

理念二

理念三

理念五

理念四

项目整体打造要注重与外界的私密性，同时要注重对周边

环境的利用，做到与周边的关联性。

低密度强调资源及景观的占有，中高密度强调公共空间的

打造，整体营造出私密舒适的滨海热带度假生活空间。

保证户户观景，低密度保证观赏私密性私家花园景观，中、

高密度保证低层社区景观，高层区域配套景观。

项目整体打造要注重热带滨海度假氛围的营造，注重热带

植被及东南亚风情的结合运用。

在保证项目整体高端形象的前提下，注意控制成本，产品

排布要能够实现价值的最大化。

1.物业的空间分割2.外围空间的协调性打造

1.私家花园的设置2.物业公共景观带

1.别墅私密性打造，注重观赏性2.高层靠边缘打造，保证景观面

1.大量热带植被的植入2.东南亚风情元素的运用

1.大独栋、小独栋、联排、高层

根据地块价值分块排列

规划理念规划建议


项目主轴线：项目主体园林呈现“一心两翼”式打造，以保证私密性，同时结合沿项目中部的中轴线打造主体园林

主轴线的思考与设定

主轴线思考点

> 项目主轴线的设置关系到园林及所有

产品的排布，主轴线设置要注重区隔

不同密度住宅、保证户户对园林景观

的观赏性、参与性及可达性；

> 同时也要结合地块自身的的特点因地

制宜。

主轴线设定

> 项目主体园林呈“闭合”式打造，区

隔外界，保证私密性，便于各物业之

间的区隔，同时中部设置中轴线便于

户户观景及整体性打造。

外围轴线，沿轴线打造道

路，水系及园林景观系

统，但园林系统此处不用

过分强化。

中部主轴线，重点的景观

绿化带打造，大量的水景、

绿化及小品，横穿各个组

团项目。


园林整体设计：项目园林整体打造注重“纵向贯穿、横向区隔、合围组合”这样的设计理念，打造私密、风情而舒适的园林景观

纵向贯穿主体园林横向区隔水系园林合围组合景观园林

> 纵向贯穿：中心主体园林由

南向北呈“L”型贯穿项目整

体，以水系与热带植被结

合，打造风格一致的中心大

园林；

> 横向区隔：在主体园林上根

据不同物业类型设置区隔

带，以保证各物业之间的私

密性，以水系结合高大热带

树木区隔；

> 合围组合：通过围绕项目的

道路设置环绕的景观带，以

道路与植被结合，少量水系

点缀，保证整体私密性与联

通性。

通过水系、道路与植被打造私密紧密的空间

水系、植被形成立体中央园林

水系的巧妙设计区隔物业


物业类型排布：项目产品沿主轴线依次排布，联排、独栋、高层依次向后排列，低密度注重私密与资源占有，高密度注重区域景观

> 物业排布原则：产品排布沿主轴线打造，依次排

列联排、小独栋、大独栋及高层；

> 低密度产品：联排作为项目首开物业之一，通达

性要好，且便于营销的园林展示，独栋要注重私

密性及资源占有，同时考虑别墅产品整体性；

> 高密度产品：高层产品要注重对区域高尔夫、水

库及丛林景观资源的占有，同时也兼顾为低密度

产品提供屏障的功能，营造整体的私密性氛围。高层联排大独栋小独栋

酒店及商业配套

大独栋小独栋联排高层酒店+商业

占地

㎡11667 71667 35000 48240 15000

建面

㎡3500 21500 21000 120600 15000


项目组团划分：根据产品排布及整体的布局规律，将项目划分为蔓墅、蔓苑、蔓尚及蔓风四个组团，分四期开发

蔓苑组团占地68996㎡

蔓风酒店占地15000㎡

蔓墅

蔓尚

蔓苑

蔓风

根据产品排布，结合整体布局，分为蔓墅、蔓

苑、蔓尚及蔓风四个组团：

> 一期蔓苑组团：项目启动区，联排别墅35000

㎡+小独栋17916㎡+高层16080㎡；

> 二期蔓尚组团：可以与蔓墅组团同时开发，

高层21440㎡+小独栋26875㎡；

> 三期蔓墅组团：项目最后一期，以别墅产品

为主，大独栋11667㎡+小独栋26875㎡+高层

10720㎡；

> 四期蔓风组团：酒店与商业为主，项目最南

侧，后期开发。

> 注：产权式别墅因其总价低，走量快等特点

未来可考虑大量设置，占地在62060㎡左右，

考虑到项目开发节奏、地块组团容积率及舒

适度，建议设置在蔓苑、蔓墅两个组团里，

从而降低整体的容积率，提升舒适度。

蔓尚组团占地48315㎡

蔓墅组团占地49262㎡


朝向设置：考虑项目与外界私密性并充分结合项目自身的产品类型与功能，兼顾对景观资源的占有设置项目的整体朝向

我们通过调研发现，海南客户对产品朝向关注度并不高，所关注重点是对景观的最大化占有及私密性氛围的营造，应此项目的打造要兼顾各种景观的占有，同时也要注重整体私密性的打造。

> 别墅产品：资源主要在于中央园林景观，及私密的私家花

园，朝向设计要注重别墅对中央花园的“拥景”，同时要兼

顾与外界环境的私密性；

> 高层产品：高层产品主要景观为水库、高尔夫、周边丛林及

项目内部园林，朝向要注重对各种景观的合理利用，同时兼

顾项目整体的屏障作用；

> 酒店产品：酒店产品地块作为项目唯一对外的地块，产品朝

向要注重通达性与整体昭示型。


道路系统及核心节点：根据项目地形及物业排布设置中央园林广场、项目主出入口等重要的空间节点及项目内部的道路系统

中低植被联通性水系

中高植被下沉行车道路

车行出入道路

项目人行入口处

车行入口

车行出口

联排入口

联排出口

园林中央广场

高层车出入口

园林中央广场

项目出入口

中央景观园林带横向区隔景观带

大独栋入口

小独栋入口

小独栋出口

大独栋出口


物业发展建议

整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议


园林景观建议

配套设施建议

物业管理建议

智能化建议


根据前期项目定位，确定项目建筑风格可走地中海风格，其中可细分为多个地区的风格，各有自身的特色，项目需要进行筛选

地中海建筑风情

法国风格

意大利风格

西班牙风格

• 布局上突出轴线的对称• 柱廊搭配宝瓶栏杆设计• 法式廊柱、雕花、线条• 墙面、窗户、窗顶和屋檐等处有

精细的雕花装饰

• 法式经典的八角窗设计

• 四方形塔楼，低坡度四坡屋顶，

多半是两到三层;

• 细长的窗户配以拱形装饰上楣

(倒U字型);

• 大门上有许多雕花，门框的雕刻

也尽显繁杂

• 低坡屋顶,多为红色瓷瓦铺设,并

以亮浅色拉毛处理涂料为主,典

型为“红瓦白墙”

• 门廊和窗则运用拱形进行修饰。

屋沿朝两侧外伸,户内有庭院


本项目在地中海建筑风格中，从市场竞争、客户偏好、本体地形3 个纬度进行分析

市场竞争

项目建筑风格

客户偏好本体地形


本体地形：项目地块地势平坦，最大落差７米，总体地块平整，适合打造具有视线景观良好的西班牙建筑群

雅居乐

清水湾区域示意图

场地最高点：17.3m

场地最低点：10m >

地势较平坦，规划区内整体

坡度低于3％；>

地块开阔平坦，局部７米高

差，项目边缘地势较低，呈

现中高、外围低的地形；>

可打造具有高低落差的西班

牙建筑住宅群；>

地块呈现“L”字形状，不适

合打造具有对称感的欧式度

假区，视觉效果会感觉比较

密集；>

根据项目地块的不规则，项

目适合打造具有欧洲西班牙

风情的居住区域，打造出具

有西班牙风情小镇的项目。

地块平整


区域市场扫描：清水湾片区别墅主要以欧式、泰式风情为主，高层产品以现代风格为主，立面打造上偏向现代、简约

项目组团案名建筑风格园林风格主要特点

雅居乐清水湾

金色果岭欧式、泰式热带风情园林

讲究与自然的完美结合

，简洁明快，带有浓厚

南亚特色，这种纯大自

然的建筑风格在众滨海

度假区中独树一帜

蔚蓝海岸欧式、泰式热带风情园林

瀚海银滩现代简约式公寓、泰式别墅

热带风情园林融入巴厘

岛特色

蔚蓝高尔夫欧式、泰式热带风情园林及自然田

园风格

星海传说欧式、泰式东南亚热带水岸园林，

打造泰式风情

绿城清水湾现代简约热带风情建筑立面设计为波浪形

，前后房间错开

阿罗哈清水湾+ 地中海式夏威夷风情红瓦白墙，颜色明亮、

大胆、丰厚又简单

钻石海岸现代简约典型热带风情线条简约、视野开阔、

采光观景好钻石海岸

绿城清水湾

雅居乐清水湾 aloha清水湾


客户喜好：根据客户定位，未来客户主要以岛外高端客户为核心，注重品质感、尊贵感、以及拥有良好私密性的西班牙风格别墅

1. 根据客户定位进行筛选，西班牙建筑

风格的打造能满足客户对尊贵感、私

密感以及品质感的需求

2. 西班牙建筑风格也为片区客户所接受

客户关注


建筑风格小结：基于对市场竞争、客户需求以及项目自身条件的分析，本项目的建筑风格为西班牙建筑风格


西班牙风情打造：通过西班牙风情的典型元素的塑造，形成静谧、高端、奢华、神秘的西班牙度假风情

>低坡屋顶,多为红色瓷瓦铺设，并以亮浅色拉毛处理涂料为主，典型为“红瓦白墙”;>门廊和窗则运用拱形进行修饰，屋沿朝两侧外伸，户内有庭院；>拱开廊柱是西班牙风格建筑造型的主要特征，给建筑物外部增添了立体感和个性感。


根据物业发展的整体原则，打造具有西班牙风格的建筑

规划配套物业

建筑景观





源最大化



产品的舒适性


排布


水系划分组团


打造



大配套设施





品


筑风格


牙建筑为主



牙风情


造私密高端感





度一流的产品


景观的最大化



价值资源


的高端产品



风情




务等






资源放大



产品创新

产品


化打造


联合打造

> 水系的打造


创新景观打造


景观大道



林风情



端私密


西班牙建筑风格体现：从色彩、用材和造型几个方面嫁接西班牙建筑风格的元素，打造西班牙风情社区，营造高端舒适度假感受

明亮+暖色系：

>色彩的亮丽打造满足西班牙风情建筑的营造

>暖色系较具品质感和华丽感

>私密性的打造

石材+手工抹灰墙+木材+陶瓷彩釉：

>根据西班牙建筑的建筑部位，采用石材等材料

>营造本项目的西班牙风格度假区

采用各式造型：

>采用低坡屋顶、屋顶多为红瓷瓦铺设的建筑造型

>细部采用铁艺窗、门廊和窗多显拱形的风情打造

>主要通过认知较高的西班牙元素，给客户冲击感

色系

用材

造型

http://www.flickr.com/photos/61686198@N02/5771729279/

http://www.flickr.com/photos/ziranziwo1973/5772273544/



色系：建筑颜色选择需要表现出西班牙建筑风格、尊贵、私密的整体感受，并营造度假氛围

1

建筑风格

浅灰：作为地中海西班牙建筑风格一种经典表现颜色，表现建筑作

为一生活居住用途之外，更注重表现生活态度当中的宁静、自然、

淳朴

棕红色：作为西班牙的经典颜色，多用于屋顶瓦等建筑部位上，

体现西班牙建筑的主要建筑风格，表现产品的尊贵感

浅黄色：作为西班牙的经典颜色，多用于墙体的粉刷上，表现西班

牙的建筑风格，同时体现建筑的尊贵感




建筑采用底部石材、手工抹灰墙打造，以木材、陶瓷彩釉进行局部装饰，营造豪华尊贵感以及西班牙风格

2

建筑用材

底部石材木材装饰陶瓷彩釉

手工抹灰墙



运用西班牙典型的回廊、门廊、遮阴阳台、露台以及小而细长的窗洞设计，打造纯粹的西班牙住宅

3

建筑造型

墙体外观厚

重，窗洞较

小；厚墙以遮蔽

西班牙夏天

的炎热和直

接的日照；

众多的回廊、门廊、遮

阴阳台、露台；一方面增加欣赏景观的

空间，另外一方面是利

用风道的原理增加对流

、行成风压降温效果。








典型的西班牙建筑细节营造西班牙风情，并通过建筑细节营造度假生活方式

4

细部特征

红陶筒瓦（西班牙瓦）坡屋顶

弧型墙手工抹灰墙（STUCCO）木窗披、木挑阁、木阳台、木敞廊、木凉棚

通过西班牙的红陶筒瓦坡屋顶、手工抹灰墙、

弧形墙、木窗披、木挑阁、木阳台、木敞廊、

木凉棚等典型建筑细节来营造西班牙风情，讲

西班牙建筑风格表现淋漓尽致；

通过大量的使用木凉棚等度假功能区域的打

造，增强度假氛围，同时营造度假方式。







别墅建筑风格建议：通过整体风格、色彩的选择、造型方面及用材来打造别墅

11 整体风格：整体感觉为纯粹的西班牙建筑，以别墅、住宅打造出整体的西班牙风格

22 色彩选择：保持整体的西班牙建筑风格色彩

33 造型方面：根据西班牙建筑元素打造西班牙别墅造型

44 用材方面：使用石材、陶瓦、木材、彩釉等装饰性材料


别墅建筑风格打造——细节：别墅整体以纯粹的西班牙风格进行营造，将西班牙建筑细节做到极致，以营造西班牙风格别墅

整体打造

圆弧檐口托、弧面出挑红陶筒瓦（西班牙瓦）坡屋顶

铁艺挂件、窗栏、栏杆、标识

质朴的拱洞、拱璇

手工抹灰墙，弧型墙

木窗披、木挑阁、木阳台、木敞廊、木凉棚石墙面点缀

方格细浅雕饰简化柱托、窗托

砖瓦花栏简单线脚

墙角切削


别墅建筑风格打造——色彩：以棕红、浅黄、浅灰等具有西班牙建筑风格代表的颜色塑造外立面颜色，具有别墅的高端以及度假感

西班牙建筑色彩中融入了西班牙地区气候特色之一阳光

因素，采取质朴温暖柔和质感的浅色涂料，使建筑外立

面色彩明快，既醒目又不过分张扬、不产生反射光、不

晃眼，给人以踏实的感觉




别墅建筑风格打造——用材：采取石材、木材、涂料等材料以打造具有西班牙风格的别墅建筑，营造高贵、私密的度假别墅

贴石材处理贴石材处理人工抹灰

木材装饰木材装饰







高层建筑风格建议：在低密度建筑风格的基础上，给出高层的整体风格、色彩选择、造型、用材、电梯等方面的建议

11 整体风格：整体感觉为现代风格建筑，融入西班牙典型元素

22 色彩选择：保持整体的西班牙风格建筑色彩

33 造型方面：主要在底部和顶部营造风格，体现西班牙建筑的设计元素

44 用材方面：底部适当使用石材，增强品质感，观景面多使用玻璃，增强观景性

55 电梯方面：可以在适当位置选择使用观景电梯，最大化景观资源


高层建筑风格体现：造型上主要在项目的底部和顶部营造本项目的西班牙风格，打造细致以突显效果，中间部位以现代风格为主

石材底部打造

西班牙典型的扁平坡屋顶

底部造型：

建议采用石材装饰，体现产

品的高端尊贵以及材质感

中部造型：建议采用直线条，营造现代

建筑风格

顶部造型：

建议采用西班牙建筑的元

素，营造西班牙建筑风格




高层建筑风格体现：用材建议底部采用石材，增强项目品质感，并采用观景玻璃，增强项目的度假景观享受感

观景处理手法：>

材料：采用质感强通透的玻璃进行

搭配；

>

处理方式：通过转角凸窗等的设

置，突出项目高层的观景性。

石材处理手法：>

材料：与外立面基调相似的暖色调

石材或者高档仿石材；

>

施工方式：可使用干挂石材的处理

方式；

观景玻璃运用

底部石材



高层建筑风格体现：项目高层单位采用特色观景电梯，充分放大项目的景观资源，打造项目高层住宅的度假体验感

观景电梯效果图—入户

> 优势：放大景观资源，具有昭示

性，豪宅意向；

> 劣势：占用观景面，成本较高。

> 观光电梯外玻璃采取双层玻璃，玻璃内部做

水幕设计，并定时进行水循环以增加趣味

性，并且起降温作用；

> 电梯内部也采用中空玻璃，并加入海洋风情

元素：如海草等；

> 电梯内部细节进行景观打造，可考虑去掉部

分墙体，以增强电梯的通风性。

观景电梯效果图—外部水幕外立面

景观打造部分墙体去掉


高层建筑风格体现：电梯厅设置阳光电梯厅和水幕设计，打造具有海洋气息的度假生活体验感

电梯厅采用阳光电梯厅

的设计理念，可考虑透

明天幕、水幕过道等设

计，以增强项目的特色

以及度假休闲的体验感。


本项目建筑风格及立面价值关键点提炼：

选项私密度假产品环境融合营造风情

构造

> 朝向景观面（山景、风情园林景观）

而建设；

> 尽量采用朝向景观面开窗；> 多建观山景、园林景观阳台，提供封

闭、开敞两种选择；

> 别墅、高层的组团划分，打造私密度

假的排布方式。

>采用西班牙坡顶设计；>减少高度过高的烟囱等。

> 采用一些体现风情的装饰元素；> 增加昭示性强的部位的品质感，

如楼顶、底层。

材质 > 尽量多采用石材、木材等材料，并结合铁艺窗栏、陶瓷彩釉等西班牙典型元素，营造项目的尊贵、豪华、西班

牙风格

元素 >观景阳台、凸窗、落地玻璃 >庭院、栅栏、屋顶 > 采用西班牙建筑元素，红墙白瓦

、手工抹灰墙；

色调 > 暖色系、浅黄、棕红 > 整体西班牙色系的统一打造； > 西班牙风格的典型色系


物业发展建议

整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议


园林景观建议

配套设施建议

物业管理建议

智能化建议


根据物业发展的整体原则进行产品设计

规划配套物业

建筑景观





源最大化



产品的舒适性


排布


水系划分组团


打造



大配套设施





品


筑风格


牙建筑为主



牙风情


造私密高端感





度一流的产品


景观的最大化



价值资源


的高端产品



风情




务等






资源放大



产品创新

产品


化打造


联合打造

> 水系的打造


创新景观打造


景观大道



林风情



端私密


别墅市场：别墅产品设计对海洋、花园及其他景观依赖性大，产品自身设计鲜有创新，与内地项目多有雷同，内外衔接不紧密

户外空间与户内

空间的融合度不

高，虽然有前庭

后院，但整体参

与性不强产品设计太依赖于海洋，抛去海洋、花园，基本与内陆

项目一样，没有亮点，没有鲜明的度假感受

雅居乐清水湾

钻石海岸项目

我们通过调研发现，清水湾市场上别墅项目大多数缺乏

滨海度假氛围的打造，户型设计上与内地雷同，创新点

较少，除少部分项目能够做到户内户外的自然衔接外，

基本都停留在对海洋、花园等的依赖上。

部分别墅虽然拥有

较大的花园面积，

但是对资源的利用

并不强，仅仅是将

建筑摆放在花园

中，花园的度假风

情营造也不够充分


别墅客户：项目未来的潜在客户对别墅的家庭氛围、热带风情、度假享受及私密性空间营造关注度较高

部分客户倾向大家庭庭院式别墅聚居生活，对别墅居住的大家庭氛围较为看中家庭氛围

热带风情

度假享受

私密性空间

项目客户多为华北及华东地区客户，来海南的关注点体现在海与热带风情方面

客户关注滨海热带丛林度假的舒适性，享受纯粹的舒适度假生活，崇尚自然的享受

购买别墅的客户对私密性的要求更高，同时注重私密性与度假开放性性需求


独栋别墅：独栋别墅是项目的主力别墅产品，产品设计要注重室内室外的设计、产品排布及风情营造等方面的创新

大独栋产品是项目稀缺的别墅产品，未来推量

较少，因此要将度假生活享受做到极致，要注

重大开阔空间及私密性的打造

大独栋

小独栋产品是项目主体产品，本身易营造私密

度假氛围，但要注重开间及室内室外的过渡方

面的打造

小独栋


独栋产品：独栋别墅打造要从大独栋、小独栋两方面打造，注重内外空间、舒适度及风情营造方面打造

环绕式泳池/水系

挑高/下落空间/阁楼地下室

风情私密

芒果林无缝衔接、立体花园

入口处私密感与趣味性

资源独享凹凸阳台、飘窗

尊贵私密

资源放大

主卧和客厅的大面积落地窗主卧步入式阳台

设计要点

小独栋别墅

大独栋别墅

产品创新

产品创新

花园水系连接室内室外

空间变化及开放式空间组合

多种小独栋创新排布


大独栋资源独享：内部空间的挑高设计，引入半开放式阁楼及地下室的特色功能空间，增加居住的舒适感与趣味性

挑高客厅

> 注重公共空间的尊贵感，希望客厅

面积尽可能的宽敞、阔绰，挑高客

厅设计，结合大面积落地窗户及部

分高窗设计打造舒适的别墅生活。

阁楼（待选）

> 都市的阁楼是为了增加居住的面

积，营造居住舒适度，而度假物业

更多讲究观景性，可打造半开放式

阁楼来实现

地下室

> 地下私家娱乐室或健身室，引入特

色的红酒室或放映厅，同时设置半

封闭式的地下花园。

挑高客厅阁楼

地下室

挑高客厅

此面不设墙体，直接延伸

到户外露台

地下室打造半开放式


大独栋资源独享：设置特色观景飘窗，引入不同的凸窗，增加观景效果，同时设置特色景观及功能区提升舒适度与附加值

飘窗：

> 飘窗的运用，扩大视觉范

围，增加观赏性；

> 设置情境景观，与室外景

观相融合，促进室内室外

的过度；

> 提升舒适度和附加值。

凸阳台：

> 根据景观资源的不同设置

不同的凸阳台；

> 形成丰富的空间形式，同

时赋予空间不同的功能，

如休息台、床或写字台等。


大独栋资源独享：通过卧室及客厅等空间落地窗、大阳台的设置实现舒适的大尺度空间的生活享受

落地窗的应用

> 在卧室、客厅等空间设置大量落

地窗，增加房间采光度，同时也

利于观景，对空间开阔感的调节

也起到很大的作用，部分角落可

以引入“L”型270度全景落地

窗，以增加居住的舒适度。

阳台与露台

> 设置大露台与客厅相连接，通过

落地窗与大露台形成半开放的室

内空间，卧室可以设置步入式大

阳台，实现由室外到室内的完美

过渡，阳台的木质地板铺设与卧

室的地面相融合。

卧室落地窗客厅落地窗

客厅大露台卧室大阳台


大独栋尊贵私密：大独栋入口处设计要注重整体的私密感设计，加强进入别墅的区隔感与情趣，保证私密及最大化景观占有

创新入户方式

> 抛弃传统的路侧入户方式，

用中式园林的手法去打造东

南亚园林的入户方式，设置

溪流植被来区隔别墅，通过

栈道、楼梯或石板营造“曲

径通幽”的入户感受。

景观享受与趣味性

> 在进入别墅中不急于将所有

景观展开，通过如小木门、

纵深较大的门檐、石艺、水

系形成区隔的空间，以使得

有限的空间里面得到无限的

景观享受，同时增加入户的

趣味性。

楼梯入户木栈道入户

石溪入户趣味门檐入口趣味小品


大独栋产品创新：大独栋占地较大，可设置特色的立体大花园，实现室内室外的自然过渡，实现最大化引入景观的目的

二楼

一楼

二楼花园

一楼花园

斜坡花园

立体大花园

> 将独栋别墅的建筑本体与别墅花园融合为

一个整体，不仅仅是将建筑放进花园里

去，而是从别墅中将花园延伸出去；

> 在别墅二楼设计空中花园，并通过人造坡

地将一楼花园与二楼花园连接起来，形成

“楼上楼下，植树种花”的开放式度假享

受，最大化亲近自然。

二楼无边际泳池

> 在二楼设置无边际泳池，也

可以考虑在人工坡地上设置

互相重叠的梯田式泳池，具

体视工程实现程度而定；

> 泳池建议面积在40㎡左右。

立体花园二楼无边际泳池流水瀑布景观

流水瀑布景观

> 利用一楼二楼花园的高低

差打造流水瀑布景观，在

一楼瀑布墙面设置玻璃幕

墙，使室内可以观看到瀑

布景观，瀑布直接与一楼

水系相连形成循环的水景

系统。


大独栋产品创新：充分利用芒果树设置私家芒果林，同时在别墅的花园以及别墅建筑本体内部选择性保留部分原生态的芒果树

绿化与住宅的完美融合：

>

保留部分芒果树结合热带绿化景

观打造，并引入别墅内部，建筑

本体不影响植被生长，而植被树

木同时也作为别墅内部的特色景

观。

芒果树林的植入：

>

在别墅花园里保留原有的

芒果林，形成特色的芒果

林，规模不用太大，但要

形成特有的热带风情，同

时结合物业打造特色的芒

果系列服务。建筑在植物中生长，保留原生态的植被景观

芒果树引入室内花园芒果林引入


小独栋资源放大：在空间结构上弱化生活功能空间，强化卧室、卫浴及观景空间的视觉冲击

>

主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域

>

卧室结合衣帽间、浴室、情趣空间等设置成功能

齐备的套房

>

对主人套房来说，享受级的卫浴空间是提升整个

别墅舒适度的关键

全功能主卧

主卧套房

卫浴空间


小独栋资源放大：运用多种开放式空间，扩大景观面，在视觉上拓宽小独栋的规模，并增加了居住的趣味性

多种开放式空间结合：

>

在卧室设置大面积阳台，阳台设置泡澡池，同时设置半开放式生活空

间，并设置休闲区域；

>

地下室做开放式花园，结合一楼花园打造立体景观体系，一楼墙体玻

璃幕墙设计，部分开间可以做成全开放式，无阻隔视野。

露台景观休闲空间静谧的私家庭院地下室的开放空间

玻璃幕墙和水系的开放通透空间


小独栋产品创新：引入合围式和发散式两种小独栋的组合方式，集封闭私密与景观最大化为一体，满足不同客户需求

第一类：合围式第二类：发散式

>

合围式：家家前庭后院设计，合围式别墅整

体对外完全私密封闭，但是对内却是互相联

系的整体，小范围内实现邻里公共的生活空

间营造，满足家族式别墅居住需求。

>

发散式：方块式占地便于设计，四栋别墅四种不同朝

向，形成互不干扰的生活空间，同时保证了户户视线

与景观的最大化占有。


小独栋产品创新：花园与水系相贯穿，同时通过开放式户内空间的设计将花园与水系引入到建筑内部，实现引景入户

户外花园通过水系贯穿，同时在室内设置半开放式的空间，将户外花园引入到室内，从而将外界景观完美结合到

建筑内部，同时将水系贯穿前庭后院乃至建筑内部，部分别墅形成“流水别墅”的景观效果。


小独栋风情私密：利用小独栋精致私密的特性设置环绕式水系，部分小独栋可以引入环绕式泳池，结合植被打造热带风情

泳池结合水系打造水景观系统

泳池由室内延伸环绕式泳池设计泳池结合绿色植被

>

充分利用小独栋别墅精致私密的特性，打造

贯穿整个别墅的水系系统，通过泳池、水池

以及绿色树木相融合；

>

围绕别墅设计环绕泳池，并延伸至室内，使

住户在别墅中无论何时何个角落，都可以立

刻进入泳池，营造一种随心所欲的度假感受。


大独栋产品设计参考：建筑面积在320平米左右的大独栋别墅主要功能空间面积建议（首层、二层）

分层分层功能空间功能空间备注备注总面积总面积((㎡㎡))

首层

门厅+入户露台户外户内的过渡部分，面积扩大在25㎡

170

客厅+餐厅+家庭厅强化的度假空间面积建议100㎡

公用洗手间功能空间弱化，公共卫生间面积要小，开

放式厨房作为装饰全开放式厨房

次卧（带洗手间） 25 ㎡

二层

主卧套间（卧室+衣帽间+洗手间）

豪华主卧要凸显最贵及度假感受，面积在

50㎡左右

140

次卧套间1（卧室+洗手间）

次卧套间2（卧室+洗手间）

休息观景室（连接2楼花园） 20㎡连接2楼花园的开放式空间

家庭厅专供看书，思考的空间



地下室（赠送）

家庭影院家庭影院与健身房作为项目豪华

大独栋的基本配置，参造市场数

据，建议面积在60㎡左右，与花

园有机结合

160-180

健身房

酒吧+泳池源头酒吧与泳池源头是度假的亮点所

在，要强化其空间设置，建议面

积60㎡

车库 30-45㎡车库可供2辆车辆停用

工人房(包括洗手间、储藏间及洗衣间）作为豪华别墅标配，但要弱化其

空间大小，面积在15㎡左右

花园前庭花园200+后庭花园150++二楼花园100+坡地花园

100+半地下花园50

立体的花园体系形成600㎡的立体

景观

600

大独栋产品设计参考：建筑面积在320平米左右的大独栋别墅主要功能空间面积建议（地下室、花园）


小独栋产品设计参考：建筑面积在150平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议（首层、二层）


首层

门厅65㎡的度假空间，挑高

大尺度观景面

85

客厅+餐厅+家庭厅

公用洗手间强化洗手间景观面

厨房仅作为基本配套，弱化

设置

二层

主卧套间（卧室+衣帽间+洗手间）卧室空间放大，营造度

假的舒适感

65

次卧套间（带洗手间）



地下室

多功能开放式娱乐厅小独栋因其整体面积较小，不建议设置

车库，可在项目地块设置公共停车场，

二娱乐与泡澡这样的度假空间要强化，

建议娱乐厅面积在35㎡，泡澡池面积为

25㎡ 70泡澡池

工人房+设备房面积仅设置在10㎡左右

花园前庭花园150+后庭花园100+半地下花园50 前庭面积较大，同时半地下花园延伸 300

小独栋产品设计参考：建筑面积在150平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议（地下室、花园）


联排市场：联排产品目前市场上供应量较少，已有产品存在户型设计度假感不强，度假视觉冲击不强烈等问题

联排别墅标配泳池、且具有较大的花园，但是户型设计度假感不强烈，内部房间空间配置与内陆联排项目较为相似。

按摩浴池

较大的花园空间

阿罗哈清水湾雅居乐清水湾

联排别墅

的环绕式

花园实现

独栋居住

感受

地下室空

间设计度

假感较重

雅居乐的联排别墅整体设计度假氛围较重，户型开间大，设计上偏重度假，弱化了大部分的生活功能空间，同时环绕式花园设计实现了联排别墅独栋居住感受。

>

目前市场上联排别墅供应量较少，在湾区属于较

为稀缺的产品；

>

目前已有的联排别墅部分能够营造舒适的滨海度

假氛围，同时配置有泳池，SPA池等特色度假配

套，但是多数联排户型空间设计度假感不强，没

有强化度假空间。


联排客户：项目未来的潜在客户对联排别墅的居住感受、价格、私密性及度假空间较为敏感

大部分客户都希望联排能够有独栋的居住感受，实现物美价廉的目的居住感受

私密性

价格

度假空间

客户较顾虑联排别墅的私密性设计，对居住的私密度及舒适度有一定要求

客户对联排别墅的价格较为敏感，高溢价产品对客户吸引力较大

客户对度假产品的度假配套较敏感，泳池、SPA池等需求强烈


联排别墅：联排产品通过技术处理，实现独栋的居住感受，同时注重整体风情与私密性的打造

建议设置在靠近酒店的地块上，考虑到价格及

户型方面的问题，建议大量设置产权式别墅，

以满足投资客户的需求。

联排位置

通过一系列的技术处理，如形状排布等，实现

独栋别墅的居住感受。打造目标


联排产品：针对市场产品的不足，本项目联排别墅应着力打造项目的舒适度，营造出独栋别墅的居住感觉，体现项目稀缺性

空间设置

凹形花园的空间院落设置

度假尊享的标准配置（空间比）

大面积露台及室外泡澡

亮点配置

大尺度空间大量使用凹凸窗、飘窗

提升型设计要点

三联或四联为主

短进深大面宽设计

大面积挑高客厅独栋感受

产品创新

资源放大

排布设置

表明前面已经提及


大尺度空间：内部创新其纵向处理包含飘窗、凹凸阳台等设计的元素，扩大度假生活享受空间

飘窗：

> 飘窗的运用，扩大视觉空间；

> 提升舒适度和附加值。

凹凸阳台：

> 根据景观资源的不同设置不同

的凹凸阳台；

> 形成丰富的空间形式，同时赋

予空间不同的功能。

空间扩大

观景面宽

多变的空间形式


排布设置：为了保证联排别墅的舒适性，在满足地块占地要求的前提下，尽量以三联或四联为主，不超过四联

第一类：三联示意

优点：占地面积小，节约项目的空间；

缺点：舒适性较差，对舒适性有比较大的影响，私密性较差；

第二类：四联示意

优点：四面采光、通风，舒适度比较好，能够满足项目联排别墅的产品角色；

缺点：私密性较差，占地大；


空间设置：部分联排采用大面宽、短进深户型设置，增加居住观景面，营造大户开阔度假居住感受

22.2m

9m

入口博鳌亚洲湾联排户型图大面宽、短进深设计：

>

通过对海南滨海度假

项目研究我们发现很

多滨海度假的联排别

墅采用大面宽、短进

深的设计，如博鳌亚

洲湾，面宽进深比为

22.2：9；

>

项目的联排产品建议

部分设置大面宽、短

进深，前后花园横向

排布结合水系来保证

对景观的最大化吸

收，同时通过景观打

造营造私密度假感。


露台与泡澡池设置：引入大面积观景露台，营造户外休闲空间，设置户外泡澡洗浴设备

大面积观景阳台和露台设置：

> 露台设置注重观景效果，建议面积在30平米左右，露台建议与卧室及其他房间

相连，形成通透的效果，便于住户随时观景；

泡澡洗浴设备：

> 在露台上设置泡澡的大浴缸，可以提供舒适的视觉景观效果及惬意的生活享受。


花园设置：根据尊享景观最大化的原则设置引入凸形花园与凹形花园两种布局方式

整体布局一：凸形花园整体布局二：凹形花园

户外空间

户内空间

入户动线

凸形花园（如海南香水湾1号）：

> 将建筑物分建在两边，中轴路贯穿整个建筑，花园设置在后

侧，保证住户在入户前处处有景观，处处可观景；

凹形花园（如博鳌亚洲湾）：

> 将前后花园横向排布，入户无论在前花园还是后花园，还是

在客厅，均可以观海看景，泳池设置在后侧，保证私密性。


空间配比：根据典型的滨海旅游度假联排别墅的配置找到我们自己的户内户外比例以泳池、花园的配置

项目户内面积

户外面积花园露台泳池

户内/户外泳池户型图

香水湾1号 180㎡ 300 ㎡ 0.6 有

10*3

博鳌亚洲湾

135.86 ㎡

223.75 ㎡ 0.6 有

6.9*4

雅居乐清水湾 150 ㎡ 180 ㎡ 0.8 无

户内户外面积比：

> 我们发现典型的滨海型度假区的户

内面积与户外面积比例在0.6-0.8

之间，充分扩大了户外观景休闲的

面积，从而达到亲海观景的目的，

因此，我们建议联排别墅的户内户

外面积比同样在0.6-0.8之间。

泳池配置：

> 户外还原配置私家泳池，丰富旅游

度假生活，面积建议在20-30平方

米之间的狭长型泳池；

花园配置：

> 户户私家花园，花园面积尽量做

大，以营造联排别墅独栋享受，同

时要注重花园与外部空间的观景互

动性。


联排产品设计参考：建筑面积在190平米左右的联排主要功能空间面积建议（首层、二层）


首层

门厅

度假空间的强化，客厅

及门厅与外部衔接的空

间放大 100

客厅+餐厅+家庭厅

公用洗手间

厨房弱化的功能空间，开放

式的摆设空间

二层

主卧套间（卧室+衣帽间+洗手间）主卧建议面积为45㎡，

开阔的居住空间，同时半开放家庭休闲厅

做成20㎡的思考休闲空

间

90次卧套间（带洗手间）

半开放式家庭休闲厅



地下室

多功能娱乐厅建议设置20㎡的多功能娱乐厅，整

体半开放式，与花园相连，供举行

PARTY用设立玻璃里面的阳光车库，让车也

成为联排的景观资源，建议为20㎡度假享受的亮点在于地下室的观景

SPA，建议面积放大，在30㎡左右

85

车库

Spa池

工人房+设备房+洗衣房+洗手间尽量弱化功能空间，面积15㎡左右

花园前庭花园20+后庭花园60+半地下花园30 立体花园面积为110㎡ 110

联排产品设计参考：建筑面积在190平米左右的联排主要功能空间面积建议（地下室、花园）


高层市场：市场上高层产品以一到三房为主，注重度假空间的打造，弱化生活空间，但高端度假配套打造力度不够

雅居乐110㎡户型雅居乐80㎡户型

绿城80㎡户型

功能间

卧室

度假空间

功能间

卧室度假空间

卧室度假空间

> 经过对目前湾区市场上高层产

品的分析看出，高层产品多以

一房到三房为主，且产品设置

开间大，强化度假空间，弱化

生活功能空间，如开阔的起居

室、连接起居室的大阳台，大

露台；

> 目前高层产品较少配置泳池、

浴池，室内室外过渡多以阳台、

露台为主，空中花园打造较

弱，参与性不强；

> 针对湾区高层产品，项目高层

打造可考虑增加度假空间，同

时设置全景的空中花园，部分

户型可以考虑引入泳池或泡澡

池。


高层客户：项目未来的潜在客户对高层产品的观景效果、私密性及度假空间较为敏感

高层客户对景观要求较高，如高尔夫、水景等，是高层卖点之一观景效果

私密性

度假空间

高层客户对高层的私密性营造较敏感，希望得到不一样的高层居住体验

高层客户对高层阳台、入户花园等赠送的度假空间较敏感


高层产品：高层产品可分为普通大平层产品与特色空中复式单位，产品设置要注重对景观资源的最大化占有

高层产品设计：

> 高层产品的景观资源

较丰富，既拥有较好

的景观资源，同时也

能够观看园林景观，

因此产品设计要注重

对景观的最大化占有。

顶层复式产品：

> 高层产品的顶层复式

拥有无遮挡的景观资

源，同时通过对户型

细节的设置，可以形

成独特的空中别墅式

的居住感受。


高层产品：以一房和二房户型为主，分为普通高层产品与顶层复式产品，产品设置要注重舒适度与私密性的打造

顶层复式

高层单位

设计要点

尽量保证户户均带有凸窗

内部空间和外部空间的开放性打造

户户均带入户花园

“空墅”概念，设置顶层全景花园，立体观景

设置阳光房、入户花园、270度飘窗，保证舒适度

设置豪华主卧，功能齐全，达到类别墅的居住感受

高层可持续发展理念

私密性打造，错层+观光私家电梯+私家电梯大堂

顶层无边际泳池+露天SPA池


可持续发展概念：引入三种可持续发展的住宅理念，集环保、观景、舒适于一体，营造更舒适、更人性化的滨海度假生活

高层单位由大小不同的单位

组成，在不同楼层设置大小

不同的开放式空间，既可以

作为公用花园，也可以作为

紧急疏散地，通过变化的空

间实现整个建筑可持续发展。

“空中花园”理念 “三级变化”理念

“蓝色弯曲”理念

通过楼层之间的错位排列，

设置各种突出空间，保证高

层产品的通风与日照，同时

还营造出更多的公共活动空

间，水循环系统等，层层叠

加，节能环保。

根据风向设计层层扩张的外立

面风格，同时形成良好的遮蔽

效果，节能环保，也更利于高

层观景。


观景平层：保证户户都有飘窗，同时利用飘窗打造功能各异的休闲生活空间，扩大景观面同时增加实用面积与居住舒适度

高层产品尽量保证户户设置飘窗

利用飘窗打造特色的休闲空间，增加室内空间与观景面

高层产品观景效果较好，建议户

户设置飘窗，提升观景效果的同

时，增加室内实用空间；

同时通过对飘窗的改造利用，能

够形成特色的居家休闲享受。


观景平层：错层设计、私家电梯单独直接入户及私人电梯大堂的设计打造由外而内的私密独享生活

>

错层排布：错层排布，景观与

私密性得到保证；>

电梯刷卡入户：每户刷卡电梯

仅停靠对应楼层，相当于户户

私家电梯；>

私家入户大堂：电梯刷卡直达

私家入户大堂，私密独享。

电梯控制系统，电梯刷卡进入

错层排布，保证私

密性与景观独享

私家的电梯入户大堂，每户一个


观景平层：通过对内部空间的尺度颠覆性打造，泡澡池引入及无遮挡阳台，营造高层舒适度假生活

大尺度的室内空间设计，弱

化其他的空间设计，加强卧

室空间设计，强化度假概念

阳台泡澡池设计，增加高层

度假享受感，提升度假趣味

性与参与性。

>

内部空间的大尺度，增加度假享受

性，同时引入阳台泡澡池，提升趣

味性与参与性；

>

设置内外开放式空间，由内而外无

遮挡，同时阳台设计以玻璃或镂空

设计为主，以增加景观面，从而实

现自然舒适的热带度假感受

无遮挡阳台景观


观景平层：户户设置入户花园，同时结合半开放式阳光房和特色的休闲空间打造度假舒适性及趣味性

> 户户设置特色入户花园

景观，入户花园设置半

开放式，增加与户外的

融合度，增加高层居住

的舒适度，同时也为室

内生活带来生机，提升

居住品质；

尽量户户设置入户花园，设置特色景观

半开放阳光房与阳台结合，做成高层的内外景观


顶层复式：“空墅”概念，顶层空中花园、大露台及入户花园共同构建立体景观享受，空中别墅的享受

> 引入“空墅”概念，将入户花园空间向两边延伸，将整个住宅区域围合起来；

> 赠送的环形露台和大面积空中花园，提供一处清新绿意的健身场所；

> 打造一种豪华的别墅生活享受和配套，同时，大面积的赠送，也大大提升了产品性

价比。

室内主体部分

270度“L”型空中大露台

底层入户花园

顶层空中花园

顶层花园连接二楼主卧，通过

楼梯可由顶层花园下至底层露

台，露台可同入户花园


顶层复式：设置豪华舒适主卧，有步入式衣帽间，功能齐全，提升舒适度，达到类别墅的度假享受

设置豪华主卧：

> 卧室连接观景阳台，既增大

景观面，又扩大阳台的活动

景观空间，同时室外室内的

过度更加自然；

> 步入式衣帽间，这是品质提

升的重要标志之一；

> 独立洗手间、大尺度豪华浴

室，打造高品质度假生活。

主卧室功能齐全、装修豪华、奢侈享受，达到类别墅的度假生活体验

主卧室外接阳台，增加步出空间步入式衣帽间，井井有条的生活享受

豪华大开间主卧空间


顶层复式：复式标配阳光房、入户花园、270度飘窗，保证舒适度，达到最佳的度假观景感受

边套采用270度采光“L”型飘窗

充分享受阳光和景观的阳光房

客厅外接观景阳台，增加客厅空间感

通过各种户型设计的技

巧，增加了顶层复式的居

住度假享受和景观资源的

占有，将顶层复式的生活

品质打造成类别墅的生活

体验。

> 保证户户观景，扩大视觉

空间；

> 充分享受日光和室外景

观；

> 适当引入室外半开放空

间，提高舒适度；

> 增加情趣和观景，扩大生

活空间。

入户花园立体绿化，引入室外的景观空间


顶层复式：引入延伸出建筑本体的顶层透明泳池，打造公共的顶层天际泳池，同时结合私家观景spa池

顶层私家透明立面泳池

顶层公共无边际天际泳池

Spa观景池

> 顶层私家透明泳池：玻璃的立

面，延伸出建筑本体，让游泳者

感觉是在空中遨游；

> 顶层天际公共泳池：结合东南亚

风情的园林元素植入，使住户享

受到空中不一样的东南亚热带滨

海生活

> SPA观景池：无边际的SPA池，

更多观景享受。


户型建议小结：根据市场调研获取客户偏好，结合创新户型可实现性，我们建立高层产品设计价值体系，增强项目市场竞争力

顶层复式——尊贵舒适型平层产品——舒适享受型

三房一房二房

舒适度好，私密稀缺，营造大尺度

多功能的顶级豪宅的度假环境和身

份体验

保证较舒适居住尺度基础上，通过

多种创新进一步提升舒适度引入舒适的度假享受空间，扩大空间尺度，

创新引入细节，提升生活品质

户户观景大面宽客厅和主卧双阳台设计三面“空墅”概念卧室景观面设置270°飘窗半开放式阳光房跃层步入式衣帽间客厅挑高设计赠送大面积露台和入户花园顶层泳池与SPA池

户户观景大面宽客厅和主卧卧室阳台设计卧室景观面设置飘窗入户花园泡澡池

户户观景大面宽客厅和主卧双阳台设计露台卧室景观面设置飘窗阳光房主卧设置步入衣帽间入户花园部分泳池+SPA池


物业发展建议

整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议


园林景观建议

配套设施建议

物业管理建议

智能化建议


根据物业发展的整体原则，打造具有西班牙风情的建筑风格

规划配套物业

建筑景观





源最大化



产品的舒适性


排布


水系划分组团


打造



大配套设施





品


筑风格


牙建筑为主



牙风情


造私密高端感





度一流的产品


景观的最大化



价值资源


的高端产品



风情




务等






资源放大



产品创新

产品


化打造


联合打造

> 水系的打造


创新景观打造


景观大道



林风情



端私密


项目整体园林风格：结合市场现状、客户特点、项目本身条件，具有热带气息的园林最受青睐，建议打造东南亚园林

综合以上分析，建议本项目打造东南亚风情，并充分利用已有的生态资源融入特色元素。

市场现状

客户特点

项目本身

清水湾整体风情为热带园

林，又以典型的东南亚风

情园林为主流。

海南独有的热带气候是吸

引客户的核心因素，客户

对热带丛林私密性的向往

热带丛林、远山、近水，

在核心度假区的腹地，私

密、静逸。

遵循主流特色，与度假湾区的

风情保持一致

迎合客户的喜好特点，营造具

有特色热带气息的东南亚园林

湾区现有项目在园林的打造

上，没有形成联动性

利用茂盛东南亚植被，再次提

升项目的价值

超越在项目内部与项目外围

共同营造东南亚风情氛围

风情打造东南亚园林风情，

在细节上突出园林的纯粹性

私密性高大、茂密的热带植被，

能保证产品的私密性

价值最大化将已有的生态资源进行利用、

整合，扩大景观价值


东南亚园林风格简介：最大的特点是还原最自然的风情，充分运用当地材料，强调简朴、舒适的度假风情

风情区域特点风情营造代表地区

东南亚老挝、越南、泰国

、印尼、新加坡、

马来西亚等国家

注重与自然完美结合，充分运用植物

、桌椅、石材等就地取材；

婀娜多姿的热带植物，讲究植物的多

种形态，表达手法非常人性化，有四

季花常开

自然、原始，浓

郁的热带气息巴厘岛、芭提雅等


东南亚园林风情特点：注重与自然的结合，植被多种形态，并且有层次感，常直接就地取材打造小品、道路、亭榭桥等


东南亚园林景观要素：继承了自然、健康和休闲的特质，大到空间打造，小到细节装饰，体现了对自然的尊重，对手工艺制作的崇尚

建材选用建材选用水景运用水景运用色彩运用色彩运用环境交融环境交融

东南亚园林对建筑材料的

选用多以天然的石材、木

材为主

色彩绚丽，善于运用丰富

多彩的颜色来营造出强烈

的空间感

水景在东南亚园林中的运

用达到了极致，是整个园

林的灵魂所在

东南亚景观注重与自然环

境交融，在自然中找景，

景观中造景


突破点：项目注重外部和内部的联动性的打造，不仅是滨海度假项目，同时更将成为区域的游览圣地

产品定位----物业发展模式

东南亚园林东南亚园林风情风情

外部打造外部打造

联动性

内部打造内部打造


连接清水湾大道

规划道路：目前项目仅有一条道路与清水湾大道相连，建议项目主干道在打造上与项目特色保持一致，形成项目特色

清水湾大道规划完整，但缺少特点，昭示性不存在印象的延续。

龙岭水库做为景观资源，具有

一定的景观打造价值

项目形象内、外联动性外


道路建议：道路作为进出项目主通道，采用双向两车道配置，两侧以树木、花卉错落点缀，道路中水系设置，烘托静谧氛围

双向车道许愿池

水景的设置


分段道路设计：项目外区域道路分两段进行设计，以水库作为景观节点进行划分，整体表现以休闲旅游度假为主，注重行人的参与性

内接通道路

外接通道路道路中央节点

内接通道路

内接通道路打造以道路的休闲参与性为主，打造慢生活度假氛围，

让道路成为业主等客户的休闲生活之一，营造慢度假的高端生活方

式，道路通过细节打造，以木栈道、鹅卵石路、休息亭、小品等演

绎度假生活

道路中央节点

道路中央节点作为外接通道路与内接通道路的中转，需要形成景观

软转变的作用。同时起到景观节点的作用，与水库进行连接打造，

是水库与项目联动的核心

外接通道路

外接通道路打造要与清水湾大道形成一定的差异化，并且要形成一

定的昭示性，总体与项目的园林风格打造保持一致


内接通道路打造（1/2）：多样化的休闲元素的融入，以木栈道、鹅卵石路、休闲单车径等元素营造休闲度假生活氛围

内接通道路打造：> 以鹅卵石、

木栈道穿插

人行道，打

造具有趣味

参与性的人

行道路；> 人行道路的

景观节点设

置休息台，

并且沿路设

置休息用的

座椅，提高

人行道路的

休闲参与性。清幽小径木栈道与休息台

鹅卵石休闲道

休闲单车径


内接通道路打造（2/3）：道路的混合打造以及细节上的设计营造创新的休闲道路

道路亲水平台林间鹅卵石路林间木栈道

原木椅子休憩亭子

多层综合道路打造，营造鹅卵石、林间木栈道等

具有特色的人行道路，在道路固定节点设置亲水

平台，延长亲水平台的逗留时间；原木椅子、休憩亭子等休息用途细节打造人性的

度假生活体验。


内接通道路打造（3/3）：内接通道路小品打造以彰显园林风格为主，水景和小品进行精致地打造


外接道路打造：保持双向两车道的方式，以绿化、景观打造为主要表现，注重车行、人行的景观欣赏和细节打造所营造出来的风情


道路中央节点：中央节点作为外接通道与内接通道的中央接驳交换点，设置景观平台观赏水库景观，并从视觉上形成内外通道区隔

道路中央节点打造：> 中央节点作为外接通道路与内接通道路

的中央接驳点，形成项目道路的内外区

分的作用；> 提供观景停车坪以及观景平台，打造具

有参与性的景观节点，提供项目业主与

外来游客的观光的可能。

观景停车坪

观景平台

中央节点设计示意图


水库的打造运用：作为中央节点的设计，提供水景水库的打造以及参与的可能性，总体以亲水、临水、观水三层次进行最大化利用

打造与水库互动的亲水平台，以船艇、

垂钓、野营、观星为主，提供人与水

库之间的互动，让水库不只是景观性

的水体，而是具有参与性的活动场合

营造自然淳朴的心灵度假休闲方式

亲水：

临近水库打造水库的景观设计，并且

在水库堤岸上设计垂钓台、景观台，

设计打造具有一定景观性的休闲参与

场合，打造临水活动以及景观节点中

心，形成具有临水而不亲水的新体验

临水：

在道路以及远处设置水库观景

台，将水库的景观价值提升到

最高点，除了堤岸可观景，在

不同的观景台也能有不一样的

风景，打造观水的多样性

观水


小品设置：在道路上打造适宜游览的驻足景观节点，增强项目昭示性、提升热带异域风情主题印象、同时注重人文的关怀

休憩座椅水幕石墙


突破点：项目注重外部和内部的联动性的打造，不仅是滨海度假项目，同时更将成为区域的游览圣地

产品定位----物业发展模式

东南亚园林东南亚园林风情风情

外部打造外部打造

联动性

内部打造内部打造


园林景观建议：基于东南亚园林的要素和项目产品的私密性两点出发考虑，建议打造景观层次感的立体园林

重要节点

景观绿化

道路系统

四重演绎：结合不同产品区，设置各具特色的景观

注重与自然的结合，植被搭配的层次感

根据地块形状设置道路，花园中原木或鹅卵石的小道

景观小品

崇尚自然，立面层次丰富，水面到地面过渡自然

极具东南亚文化特色的动物雕塑，茅草、篷屋、亭榭等

人工水系

层次感————立体园林


一重演绎：气派、开阔的入口、典雅的广场，着重体现西班牙皇室的尊贵感，设计风情水系、音乐喷泉及精神景观雕塑

一重演绎—酒店广场

> 酒店前设置进门广场，气派、开

阔，突出尊贵感觉；

> 入口大门采用特色的工艺精致的大

喷泉，给客户一种皇室的尊贵；

> 设置精神雕塑，提升项目品质格

调，如西班牙塞万提斯的雕像等。

著名雕塑叠水系

1


二重演绎：打造最具东南亚特色的园林景观，与酒店的园林景观相互承接，自然过渡，注重原生态风情演绎

自然、质朴、原生态轻松、愉悦、清新2

二重演绎——酒店的后花园


三重演绎：打造自然、简洁的休闲空间，根据物业类型进行景观打造，沿途设置座椅、小桥、瀑布等，体现最人性的配套设置

3

三重演绎——休闲空间


四重演绎：打造大型中央景观，以水系的设置为主，较多亲水平台，突显东南亚园林中水景的生动趣味性

关键词：亲水、生活氛围>由于第四个节点是为了区分高层、低密度

别墅群；>打造大型的水景广场，有利于高层观园

景，和一个居住的氛围；>同时为了保障低密度别墅区的私密性，在

广场外围种植高大的棕榈树、阔叶树等植物广场外围植被

4

四重演绎——中央广场


植被的运用：依据不同密度的产品区，选择与其相适应的植被，高低错落，同时有助私密性的空间的保留

低密度别墅区选择中低高度的植

被，以绿色为背景，

点缀色彩缤纷的热带

花卉或者彩叶植物，

营造热情浪漫的感觉。

高层建筑区通过乔木、灌木及藤

草地被类植被高低错

落的搭配，并且能在

一定程度上遮蔽高层

建筑所带来的压抑感。


景观绿化：注重绿化带间的自然衔接，情景性的设计，点缀典型东南亚的雕塑、小品等，保持园林风格的完整性、联动性

重要节点

景观绿化

道路系统




景观小品



人工水系


园林绿化：根据东南亚园林特点，必须保证绿化的面积达最高的，多设置情境小景，展现东南亚园林的独特魅力


园林绿化：高层四周绿化带设计要注重参与性，较多住户共享，所以活动空间要较大；而别墅区主要注重私密性，可以多做绿化

别墅周围的园林绿化效果：

因为行人交通较少，可以较少设

置人行道，另外，别墅住户多注

重私密性，可以设置比较有单独

空间感的庭院，以及种植茂密的

树木，多做绿化。

高层周围的园林绿化效果：

因为小高层附近的园林绿化带属

于多户共用，所以需要设计要加

大园林的参与性，以及设置蜿蜒

的人行道，留有较大的集中型的

公共活动空间和休闲绿地。


园林绿化：绿化带相交叉的地方建设公共休闲空间，增加生活的情趣和社区的归属感

低密度区重视私密性，引用蜿蜒曲折的小路，幽静、闲适

充分利用景观相互连接性，增加生活情趣


园林绿化：在建筑外墙、别墅围墙、小径通过垂直绿化扩大绿化的面积，充分与自然结合

建筑墙体垂直

绿化：高层在

公共区间打造

此类绿化，强

化公共空间的

绿化程度，营

造自然生态的

度假氛围。

特色园艺绿化：

别墅区强调私

家的小景，趣

味无穷别致，

同时弱化了公

共走道间的距

离感，感受阳

光点点。


景观小品—观赏性：东南亚小品文化特征明显，精致的动物小品在彰显文化的同时带来美好的寓意

> 雕塑小品是东南亚园林景观的点睛之笔，是自

然和人工完美结合，提高庭园的价值和品味；

> 东南亚园林小品通常选用具有浓郁区域文化特

色的动物小品，如大象、孔雀及水鸟等，在

彰显文化的同时，带来美好的寓意。


景观小品—休息性：东南亚景观中休息的小品用材接近自然，一般以原木打造


景观小品—服务性：多采用精致的木雕或石雕，细节处彰显文化特色，还原生态色彩

在高层区的服务小品可设置极具设计感的门牌号，石雕的公用电话墙面，抽象复古的小雕塑，趣味性强

在别墅区的服务小品应注重艺术感和品质感的提升


亭：一般以茅草或者原木搭建，多放置于泳池边或散落于园林各个景观节点，做观景休闲、纳凉所用

在东南亚园林中，比较常见的一些茅草篷屋或原木的小亭

台，大都为了休闲、纳凉所用，既美观又实用，而且建造

简单，受到广泛欢迎。


榭：一般建在水中、水边或花畔，搭配高低错落的植物、雕刻精美的石雕、陶艺，富有情趣

榭是建在高台的房子。榭一般

建在水中、水边或花畔。建在

水边的又叫“水榭”如果不做

纳凉亭，也可以用一方原木平

台，榭栏代替在原木平台上放

置休闲桌椅，平台旁最好有高

低错落的植物、雕刻精美的石

雕、陶艺陪衬，才更有情趣。


桥：是东南亚园林不可缺少的造景元素，一般以造价低、景观效果好的木桥为主

桥一般用石材或木材打造

在东南亚景观园林中多见的是木桥。造价便宜，景观效果好，能很

好的软化混凝土结构，形态多样，自然。


人行入口处

车行入口

车行出口

联排入口

联排出口

中央广场

高层车出入口

大独栋入口

小独栋入口

小独栋出口

大独栋出口

道路系统：建议采取环绕景观道路系统，既可以保证社区私密性，同时也保证后期的社区开发的延续性

重要节点

景观绿化

道路系统



环形道路系统结合每个住在小区及中央广场的道路系统打造

景观小品



人工水系


道路形态：道路形状宜曲不宜直，结合绿化，弱化道路的生硬感，营造曲径通幽、移步易景的景观效果


道路标志：内部道路设置适当标识，增强项目的整体形象，形成区域特有形象符号

外道路与社区内道路保持同风格

与社区内部统一的导示系统

特色形态的路灯

带有社区标识的雨水井盖

融入芒果特色元素的路灯

芒果色彩

果篮设置


道路材质：以天然的石材、原木为主，如青石板、黄麻石、鹅卵石等具有原始朴实感觉的材料，表现东南亚园林自然质朴的感觉


水系打造：水景是东南亚建筑最为重要的景观体现，水景面积通常占总景观面积的百分之三十以上

重要节点

景观绿化

道路系统




景观小品



人工水系


打造原则：项目与水库进行水系有机联动，以水分隔项目的物业组团，同时将水系作为迎宾入道进行打造，将灵动的水贯穿项目

迎宾大道

设计理念：将水库的水进行运用，同时通过对自身水系的打造，形成具有溪流、流水概念的迎宾景观大道

水系联动

设计理念：将水库以及自身水系结合，打造对物业组团的划分以及丰富园林的多样性的功能


水的运用：东南亚建筑水景崇尚自然，立面层次丰富，水面到地面过渡自然，水生植物、浮生植物、挺水植物等协调搭配


浅水系打造：高层住宅出于成本、参与性及安全性的考虑，水景面积大，并且呈现不规则状，常以点状及带状的浅水系为主

浅水系相对深水来说

，流动性及参与性更

强。

同时能很好的解决住

宅区内水景过多带来

的安全隐患问题。

水景维护成本较高，

如果水景太深、水量

太大，将给后期物业

管理带来高成本和高

难度。


泳池打造：东南亚园林一般将泳池作为园林的核心景观节点进行重点打造，休闲娱乐功能性强

>

游泳池一般会结合

凉亭、休闲椅、遮

阳伞等共同打造一

个休闲空间

>

用树木、凉亭等分

隔出一些小型的家

庭池，保持相对私

密的空间


东和富湾：打造典型的西班牙建筑，设置拱廊、石柱、筒瓦、 STUCCO墙面、铁艺等经典元素

案例——建筑风格与园林风格的融合

筒瓦 Stucco墙拱廊


东和富湾：打造东南亚风情园林，采用粗糙的石材，质朴的原木与藤条贯穿，多样水系和体状瀑布


草棚亭陶罐石材


风格的融合：通过西班牙拱廊的半开放空间，将东南亚风情自然地过度到室内，浓郁的热带风情与西班牙热情完美结合


半开放空间的过渡

室内植物种植

入户区

庭院


金域蓝湾：项目是高层住宅中打造西班牙建筑风格的典型代表，采用暖黄色石材外立面，条形的玻璃幕墙，大气、恢宏



金域蓝湾：打造了纯粹的东南亚园林，设置大面积植和水系，融入典型的东南亚元素，桥、榭的引用


吊桥

榭石墙


风格的融合：将东南亚园林的小品引入住宅建筑中，使园林一直延伸入室内，与高贵的西班牙风格逐步融合


架空层

石铺小路入户区


风格融合度打造：将东南亚色彩丰富的植被，与西班牙的铁艺栅栏、石墙结合，更加体现西班牙的热情，又体现热带氛围

篱笆墙


风格融合度打造：打造时注重建筑的外墙和入户空间的色彩上、形式上的多样化，引入植物外墙，使建筑风格与园林风格完美结合


风格融合度打造：注重了室外景观与室内的自然过渡，强调内外融合，较多打造开放空间利于观景融入

建筑细节的设计：打造花架、

镂空护栏、拱门等延伸空

间，同时利于观景。


物业发展建议

整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议


园林景观建议

配套设施建议

物业管理建议

智能化建议


酒店类产品酒店类产品打造建议打造建议

精品酒店精品酒店

项目酒店打造建议：通过精品酒店与酒店运营模式及产权式别墅的研究三方面来研究项目的酒店类产品

酒店运营模式酒店运营模式

产权式别墅产权式别墅


小型精品奢华酒店：对市场的分析、项目自身条件的筛选，结合项目定位，建议打造小型精品奢华酒店

市场上的酒店多为大体量、大投入、大品牌的星级酒店，竞争激烈，必须寻求差异化竞争

A

B

C

小型精品

奢华酒店

> 利用A地块的昭

示性和水库资源

打造项目特色精

品酒店配套；

匹配度

规模

资源条件

地理位置

弯区成熟度

未来发展潜力

最优

次优

一般

较差


酒店造型：打造的整体建筑风格必须保持与项目一致，西班牙建筑精致的设计，可体现高端度假档次，成为项目标志性建筑

酒店造型原则：

>精品酒店设在项目的门户位

置，是整个项目的形象展示；

>精品酒店作为项目标志性建

筑之一，要注重其外立面的吸

引力，及与滨海气候的融合，

以流线通透风格为酒店设计主

格调；

>酒店外形上要与项目整体风

格一致，立面上突显华丽，同

时要体现东南亚园林的热带风

情

>酒店在设计上注重用材的选

择，细节处的设置，景观小品

等。


酒店昭示性打造：与酒店建筑主体连成一体的塔楼，作为酒店主体结构的一部分成为标志性的建筑，夜间配以灯光更具有昭示性

塔楼与酒店连成一体，具有昭示性以及风格的演绎功能夜间灯光营造，具有强烈的昭示性


塔楼构造：作为酒店一部分，底层打造特色会所，中部以上作为观光塔，顶楼作为钟楼的组成部分，演绎西班牙异域风情

整体保持西班牙建筑，形成标志性演绎西班牙风情的钟楼作为酒店的一部分，承担会所的功能

顶层提供观景平台，提高景观参与性


酒店服务区建面分配：依据拟定容积率为1.0，酒店总占地为 10000㎡，建议酒店主要的五大部分建面分配

总占地面积（m²）容积率类型建筑面积（m²）总建筑面积（m²）

10000 1.0

酒店大堂及休息区 1000

10000

酒店客房 4000

主题会所 2000

综合服务区 1000

公建配套及公用面积等 2000


酒店大堂（1/2）：体现出欧洲宫殿大气、明亮、华丽，也与西班牙热情的自然相契合，精致具有特色，突显酒店的档次

酒店大堂是酒店的门面，在这里有便捷易找的服务分区、周到热诚的服务态度以及由亲切的装饰触感、宜人的

环境色彩和照明、舒适的温湿度、体贴的家俱设置所营造共同的安逸祥和的氛围。

设计原则：

>酒店大堂应该比其他地方更

能给人第一（通常也是最难忘

的）印象，因此可以说大堂决

定一个酒店的基调。

>总服务台长度总和大都在15

米左右。将机票、留言、简单

商务等功能结合在一起；

>电梯厅应布置在从酒店入口

或前台登记处很容易看到的地

方；


酒店大堂（2/2）：设计具有特色的大堂造型，配有精致的装饰，给人十足的独特感，体现小型精品的奢华与极致

大堂休息区客房电梯


酒店客房设置：依据酒店服务区建面分配，和酒店的特色服务，将客房分为五类，以精品房为主

房间类型房间数面积段㎡建面㎡套数占比%

精品度假套房 4 85-90 340-360 6%

豪华套房 6 75-80 450-480 10%

精品房 25 55-60 1375-1500 42%

豪华房 15 65-70 975-1050 25%

度假套房 10 60 600 17%

总计 60 ----- 3640-3990 100%


精品度假套房：房间有4间，房间面积在85-90平米，豪华浴池，度假生活配套舒适，商务配备齐全

客房设施

高速互联网连接（免费）双线语音电话 270度旋转电视柜

5.1度比环绕音响系统飞利浦DVD机房间内个人保险箱

室内小酒吧及红酒架提供“芳香疗法”之卫浴用品多功能（四位一体）打印机

会客区所有房间均有原创艺术品出售微波炉、小冰箱等

独立阳光区域于是配有按摩浴缸及“热带雨林”花洒配备激光投影时钟与温度计

鸵鸟皮沙发遥控百叶窗全棉与日式两种浴袍供您选择

先煮咖啡/茶机静逸的书房

房间数量（间） 4

房间面积㎡ 85---90

卫生间面积㎡ 15---19


豪华套房：设有6间套房，面积在75—80平米之间，室内特设衣帽间和女士化妆台，服务人性化


房间面积㎡ 75--80

卫生间面积㎡ 15--20

客房设施



室内小酒吧及红酒架提供“芳香疗法”之卫浴用品多功能（四位一体）打印机

特色衣帽间所有房间均有原创艺术品出售微波炉、小冰箱等

独立阳光区域于是配有按摩浴缸及“热带雨林”花洒配备激光投影时钟与温度计

鸵鸟皮沙发遥控百叶窗全棉与日式两种浴袍供您选择

独立会客区域特设女士专用化妆台设施


精品房：设有25间房，房间面积在55-60平米，而且特设了两个宠物房，服务周全且人性化


房间面积㎡ 55--60

卫生间面积㎡ 11--16

客房设施


5.1度比环绕音响系统飞利浦DVD机微波炉、小冰箱等

室内小酒吧及红酒架提供“芳香疗法”之卫浴用品配备激光投影时钟与温度计

房间内个人保险箱所有房间均有原创艺术品出售

独立阳光区域于是配有按摩浴缸及“热带雨林”花洒

鸵鸟皮沙发遥控百叶窗

特设两个宠物房全棉与日式两种浴袍供您选择


豪华房：数量15间，面积在65-70平米，其中6间为双人床，装饰豪华，配套服务适合休闲度假等


房间面积㎡ 65--70

卫生间面积㎡ 17--23

客房设施

高速互联网连接（免费）双线语音电话

5.1度比环绕音响系统全棉与日式两种浴袍供您选择

室内小酒吧及红酒架提供“芳香疗法”之卫浴用品

微波炉、小冰箱等所有房间均有原创艺术品出售



6间豪华商务房为双人床 270度旋转电视柜


度假套房：数量10间，面积均为60平米，配套设施齐全，满足一般的度假要求


房间面积㎡ 60

卫生间面积㎡ 11-16

客房设施

高速互联网连接（免费）双线语音电话微波炉、小冰箱等


室内红酒架提供“芳香疗法”之卫浴用品全棉与日式两种浴袍供您选择

270度旋转电视柜所有房间均有原创艺术品出售




酒店客房设计关键点（1/2）：打造室外阳台，室内室外自然过渡，客房都观景，注重空间感的营造


酒店客房设计关键点（2/2）：浴室的设计采取多样，打造阳光浴池、室内小泳池等，富有热带气息


酒店功能配套：由酒店会所、综合服务区两大部分，以养生会所为主要特色，为入住酒店客户提供尊贵服务

功能区项目面积（㎡）

主题

会所

养生

SPA理疗鲜果SPA房、精油SPA屋、水边SPA阁等 1000

2000

有氧温泉理疗泉区、芳香温泉区、绿林泉区等 300

私家护理脸部护理，美甲美体等 200

健身地带

健身室提供健身器械，室内健身 150

球室乒乓球、台球 50

塑身馆逾迦舍宾、形体训练室 100

商务中心会客厅、多功能厅、雪茄房等 200

综合

服务

区

休闲、娱乐红酒房、咖啡厅、书吧、茶吧、香槟屋、酒吧等 150

1000

特色餐饮区米其林星级餐厅、

中、西餐厅、“天幕mango’餐厅、

360度星光餐厅、宴会厅 600

公共服务

健康室诊保健室、健康咨询室 50

生活服务部食杂、鲜花、洗衣、照相冲印等 100

办公用房会所服务用房 100

特色服务宠物照看、专属服务小组、VIP通道 --

酒店综合服务

酒店会所


会所大堂：会所大堂是客人对会所产生第一印象的地方，设计装修上要体现出高贵和品质感

大堂挑高空间


养生—鲜果SPA（1/2）：利用项目的芒果园，私密的地理位置，打造具有特色的鲜果养生SPA，身体与天然的亲密结合

项目拥有丰富的芒果资源，可利

用其作为SPA原料，天然、营养

成分高。

缓解紧张的身心，能够在短时间的

恢复疲劳，容颜和形体美。


养生—SPA理疗（2/2）：提供多种理疗方法，不同的疗效和感受，天然的矿物、专业按摩，使身心全方位放松和舒展

火山热油疗法法式香薰疗法亚尔鲁米双人按摩

将温热的精油传送到您身

体的每个部位，疏通经

络，消除肌肉酸痛，调理

平衡，促进血液循环，全

然恢复您的青春活力。

柔和的按摩技巧，

天然精油渗入肌肤，

安抚您疲惫的身躯，

减轻压力，缓解疲劳

，让您的精神与身体

得到全方位的放松。

结合了印度古老的传统滴

油护理，配合不同功效的

平衡精油，通过双人娴熟

并富有节奏的夏威夷式轻

快舞蹈按摩手法，使压力

慢慢释放，排除身体毒素

。

皇族洗礼出水芙蓉死海SPA之旅

专业的芳疗师带您进入古

老印度传统滴油洗礼，配

合不同功效的平衡精油，

通过双人娴熟并富有节奏

的夏威夷轻快舞蹈按摩，

伴您身心度过愉快，轻松

的旅程，使您的筋骨彻底

舒活，感官愉悦，神清气

爽。

国际芳香疗法，畅享人水一

体，水天一色、天人合一的美

妙体验，瑜珈、矿物温泉浴、

瑞典式芳香按摩、面部护理、

头部引流、茶点。

体验以色列死海盐、泥的

浸泡，让身体的每一寸肌

肤融在浓浓的矿物质中，

慢慢吸收能量，芳香精油

浸透、滋养您的肌肤，消

除疲劳，加速皮肤的新陈

代谢，放松您的身体和心

灵。


专属SPA别墅：利用部分产权式联排别墅打造SPA房，不仅与自然环境相依相存，同时拥有专属、私享的度假空间


养生—温泉：打造人工温泉分为不同泉区，用热带植被作屏障，与自然融合，设置茶艺馆，在舒适、高雅中感到身心愉悦

理疗泉区芳香泉区

绿林泉区泉区茶吧

服务

配套介绍

理疗

温泉

区

吸取天地灵气，融合矿物滋

养，萃取天然花草植物精华

，打造温泉理疗池，可接受

大自然的精华滋养

芳香

泉区

在薰衣草、迷迭香的精油香

薰中,诗意自然地按摩

绿林

泉区

灌木绿荫间，享受泉水带来

的清新和舒畅，心静如水

泉区

茶吧

在身心得到舒展、放松后，

享受茗茶，心灵也得以洗礼


养生—私家护理：为客户提供最优服务，随叫随到，体验超五星级酒店的尊容服务

服务项目疗效

足部反射按摩达到调节人体各脏腑器官的机能，取到防病治病以及保

健的效果

中式按摩放松肌肉、解除疲劳、调节人体机能，具有提高人体免

疫能力、疏通经络、平衡阴阳功效。

全身精油按摩恢复体内液体的正常循环，能促使体内毒素顺着人体的

淋巴腺系统排出体外。

时差修复克服时差减轻头痛，改善睡眠质量，提高机体免疫系统

，调节气血平衡的功效，调节人体各脏腑器官的机能，

旅人飨宴改善睡眠质量，提高机体免疫系统，调节气血平衡的功

效，调节人体各脏腑器官的机能，使您真正感到身心的

和谐，倍感活力再生。


主题会所—健身地帶：设置健身室、球室、塑身馆，健身设施齐全，同时提供全年室外温水浴

健身地帶可以是一個小型體育館(包括使

用最新型號的“泰諾健”健身器材),並包

含一個人的天台，提供全年的室外水浴。


主题会所—商务中心：设置私密的商务中心，配备全智能会议室，会客厅、雪茄房，提供优质的办公环境

智能会议室

会议音响扩音系统

数字会议系统：数字讨论、电子表决、

身份确认、同声翻译

会议摄像可视系统

多媒体数字信号、音视频信号系统、卫

星信号定位系统

集中控制系统

商务中心设备齐全，可供客人举行小型商务会议．会议室提供一个专人天井给予会者在會议或服务間隙提供一个

呼吸新鲜空气的场所。会议私人助理隨时滿足你的要求确保会议順利进行。


休闲、娱乐（1/2）：包括顶级红酒房、豪华咖啡厅、时尚书吧、逸情茶吧等高尚生活配套

香槟、红酒屋咖啡吧书吧、茶吧


休闲、娱乐（2/2）：打造露天酒吧，大量运用木质材料，融入东南亚园林中，设置特色泳池，增加更多乐趣


特色餐厅（1/2）：设置满足不同客户的餐厅、宴会厅，打造上遵循典雅、高端的原则，配有周到的服务

餐厅

宴会厅


特色餐厅（2/2）：利用芒果园优势打造果园中的餐厅，设计露天餐厅，只在夜晚开放，制作特色米其林食物

“天幕mango”餐厅

360度星光餐厅米其林星级餐厅


特色服务：设置宠物照看、专属服务小组、VIP通道，提供有别于星级酒店的人性化服务，树立为酒店特色

有别于星级酒店“宠物不许入内”，宠物将

在不影响其它客人的情况下进入离客房最近

的电梯，设计入住有宠物照看的客房中。最

重要的一点，所有的宠物房在客人离店后都

会进行彻底的清洁和消毒。宠物照看服务

VIP通道

专属服务小组


公共服务：设置日常的酒店服务，保证客户度假的基本需求


酒店公建配套之泳池：多样式泳池可以带来不一样的度假体验，同时还能感受到项目的海洋文化内涵

特色室内泳池

可以打造高

架泳池

叠式泳池


酒店公建配套配套之泳池：泳池设计的新领域，在东南亚风格的度假酒店已广泛应用

按摩池、水疗池属于泳池设计的新领域

一般搭配泳池设计，辅以凉亭、灌木遮挡，形成较好的私密性

目前广泛应用于东南亚风格的度假酒店中


酒店公建配套配套之东南亚园林：在小品打造上多采用自然材质，注重与自然的结合，塑造原生态的人文环境


商业设置之形式选择：综合考虑片区现状与未来需求，打造为社区服务型的商业配套，和满足部分度假需求的高端商业配套

确定商业功能>

湾区商业现状——湾区的商业配套齐全，国际化档次高，但是距项目仍有一段距离；>

湾区成熟程度——目前区域地地产开发成熟度高，居住小区多，但不具备商业氛围；>

项目周边状况——项目四周为规划用地，道路交通正在规划修建中；>

项目规模——项目为占地272亩的居住、度假用地，未来居住人口规模量较大；>

对外辐射力——项目打造的以服务性生活配套商业和高端度假商业，未来对周边项目辐射度大。

商业以社区服务功能，兼具部分高端商

业配套，弥补湾区商业带来的不便。

项目


精品商业规模建议：结合项目规模，5000平的商业配套，丰富的业态，能满足项目未来生活、度假需求

社区商业参考占地㎡

生活商业配套

药店面包房休闲酒吧

2000

洗衣店书店茶楼

便利店风味小吃健康咨询室

家政服务家居店儿童玩具店

布艺特色菜餐厅

快餐连锁快递公司

品质超市鲜花店

高端商业配套

小型酒楼西餐厅服饰、皮具店

3000小型珠宝店美容沙龙数码产品

咖啡店限量版KTV 商务会所

私房菜电影院 spa


生活商业业配套：一方面要满足社区生活体现居家性，另一方面仍要注重在商业的品质感上与社区品质匹配

快餐店、风味小吃、特色菜餐厅

……

品质超市、社区便利店、药店…

灯饰、床上用品店、家具装饰、

品牌电器……

银行网点、家政服务、快递公司

、干洗店…

花店、书店、精品店、儿童玩具

店……

餐饮

购物

服务

休闲

家居

其他其他健康咨询室、茶楼……


高端商业业配套：主要是满足度假客户生活的享受，高品质的商业氛围，提升生活品质感

典型商家

透明思考白草堂

City Super IMAX

法老皇Baby face








公寓分类：根据市场上各种公寓的种类我们从普通公寓、产权式酒店及酒店式公寓这三种形式来研究公寓产品

产权式酒店

有许多集办公和居住于一体的建筑，这类物业面积小，总价低，功能

全，宜商宜住，一般分布在商业、文化区或行政区等较为优越的区域，

投资和自住两相宜。

普通公寓

公寓研究

酒店式公寓

将酒店的每间客房都分割成独立的小产权并销售给客户，再由专业的

房地产公司在运作的过程中得到收益，这个收益分配给投资者和酒店

管理公司。产权式酒店属酒店物业，使用年限多为50年。

意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服

务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色

为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。


普通公寓：一般类型享受型小户型住宅产品，可以通过配备高档的酒店式物业管理，来提升产品服务和品质，购房者为物管买单

>旅游资源丰富的景区打造公寓类产品，一般控制小户型产品，开

发商作为快速回现的现金流产品，主要针对的是投资购房者。

>这种公寓产品经营模式比较简单，就是出售产权给业主。

>开发商可以引人高档的酒店式物业管理，提升产品的附加值和整

个项目的形象，物业管理成本由购房者承担相应的部分。


产权式酒店概述：产权式酒店将酒店房间产权分割出售，多产生于以景观或经济为导向的地区，拥有多种开发经营优势

公寓研究－－产权式公寓

地域特征> 强势景观资源或经济活跃区域

> 交通的易达性

客户定位> 城市的高收入阶层

经营特点

> 产权完全归属业主

> 专业第三方管理

> 管理方经营，不保证业主的收益

产权式酒店定义

由零散投资者投资购房开发商开发出的房地产

产品，委托给专业的酒店、管理公司经营运

作，由专业的房地产公司在运作的过程中得

到收益，这个收益分配给投资者和酒店管理

公司。

产生条件

建于具有强势景观资源和经济比较活跃地区，

保证酒店有较高出租率和物业升值空间。将

每间客房分割成独立产权出售。

产权式酒店优势

快速回现，减小开发商资金压力；

开发商可以减小甚至免除酒店经营风险；

开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部

分（如配套设施）的长期性收益。

> 开发商可保留酒店配套等的产权

> 投资客为主


产权式酒店经营模式：我们从业主的收益、业主入住权利及开发商权益来研究产权式酒店四种运营模式，并分析相应的风险


模式产权管理者业主收益业主入住权利开发商权益

按竭期间按竭到期后

模式一

产权完

全归属

业主

发展商

委托的

第三方

专业酒

店管理

机构

>月收益用于支付月供

款

>无分红

>根据经营状况每月

收取净收益

>每月可入住若干天

>入住不影响收益>参与酒店利

润分配

模式二>月收益用于抵冲供楼

款

>获得浮动分红


收取净收益+浮动分

红


>入住不影响收益>参与酒店利

润分配

模式三>自付供楼款，获得酒

店支付的月收益

>获得浮动分红


收取净收益+浮动分

红


>入住影响收益>参与酒店利

润分配

模式四>获得承诺的固定收益

＋浮动分红

>业主自付供楼款

>获得承诺的固定收

益＋浮动分红

>业主自付供楼款


>入住不影响收益

>参与酒店利

润分配

>承担保证业

主月固定收

益的义务

风险由业主

承担，可能

出现亏损

主要风险由

开发商担承


产权式酒店权益关系：投资客户、开发商及专业第三方分别通过对所有权、使用权及经营权的占有来获得相应的收益


开发商利润：投资合同期内

，开发商占有使用权因此

获得收益分配。

投资收益：业主拥有的产权

部分获得的收益分配。

佣金：由于开发商拥有使用

权，因此通过合同将使用

权衍生的经营权委托于第

三方，第三方因此获得佣

金。

合同到期后，若业主愿意，

仍可继续签订类似投资合

同。

产权酒店

所有权

使用权

专业第三方

开发商

投资客户

酒店住客

经营权图例：合同关系：权利素：现金流：

投资回报

开发商收益

佣金


产权式酒店开发的优劣势分析


优势分析1.

快速脱手，快速回现，减小资金压力。

2.

可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。

3.

通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户。

缺点分析

1.

通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％。

2.

若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损。

3.

当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围。

4.

从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型，投资物业持

有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的长线投资客户，这于当

前市场情况不符。

5.

现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的。没

有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收

入，酒店经营本身风险很大，做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。


产权式酒店市场情况：目前三亚市共有在建及投入运营的产权式酒店27家，三亚已运营的四、五星级产权式酒店已达18家

酒店名称价格酒店

状况

星

级

面积管理集团开盘时

间

客房数

量

克拉码头35000

元/㎡

在售 5 占地：2万㎡建面：3.9万㎡

北京凯莱物

业

2010-

1-23

364

三亚湾红树

林产权式酒

店

28000

元/㎡

在售 5 占地面：400亩总建面：68万㎡

今典集团/红

树林国际酒

店管理公司

2010-

3-19

5600，

一期

1300套

泰德白石郡78000

元/㎡

在售 5 占地：2.4万㎡建面：2.3万㎡

泰德投资置

业

2010-

10-01

229

三亚湾国际

公馆

62000

元/㎡

在售 5 占地：6.28万㎡建面：1.36万㎡

巴特勒物业 2009-

01-01

802

海航·辛特

拉

38000 在售 — 占地：0.6万㎡建面：0. 78万

㎡

海航集团 2011-

01-13

62


产权式酒店市场情况：目前除三亚外，其它各市区产权式酒店也逐步兴起，多为五星高档酒店

酒店名称所在

城市

酒店状

况

星

级

面积管理集团开业时

间

客房

数量

海南皇冠滨海温

泉酒店

海口经营中 5 占面：

62655.94㎡

，建面：

58274.8㎡

中国花源

集团

2002 298

海口明光海航大

酒店

海口经营中准5 建面：9.8万

㎡

海航酒店

管理集团

2009 331

博鳌亚洲湾琼海在建 5 —— 康源酒店 —— 约

500

兴隆康乐园大酒

店

万宁经营中 5 建面：2万

㎡

海航集团 2000-

9-26

354

兴隆老榕树酒店万宁经营中 5 建面：4.5万

㎡

—— 2009-

1-19-

301


产权式酒店客户情况：产权式酒店客户以北方居多，南方客户集中在江浙、上海等地

酒店名称日来访

量

近期成

交量项目去化

克拉码头 10组无剩30多套

三亚湾红树林产

权式酒店

7-8组 35套一期推出1300套

，售出800套左右

泰德白石郡 2-3组无剩100多套

三亚湾国际公馆 3-4组 2 售出2/3多

酒店名称来源地年龄置业敏

感点

职业

克拉码头北京、东北、

江浙、上海

40-50 享受企业老板、

政府官员

三亚湾红树林产

权式酒店

东北、江浙 30多 —— 投资客

泰德白石郡北方人、江浙

、上海

30-40 海景企业老板

三亚湾国际公馆东北、北京、

山西、江浙

30-50 —— ——


三亚产权式酒店整体情况：目前三亚四、五星级产权式酒店占三亚星级酒店总数的30%

>06-09年，三亚市产权式酒店累计建筑面积106.74万平

方米，销售均价30111元/平方米，部分高端产品达到6-

7万元。

>截至目前，三亚市共有在建及投入运营的产权式酒

店27家，三亚已运营的四、五星级产权式酒店已达

18家，四、五星级酒店分别为7家、11家，还有9家

在建，两者合计已占全市相同星级酒店总数的30%。

未来，三亚湾将成为中国目前最大的产权式酒店集

群。


市场现状总结：海南从资源优势到各种政策等利好因素的影响下， “分时度假+房产投资”的方式吸引大批购房者

酒店名称区域价格酒店状况星级面积管理集团开盘时间客房数

量

新标榜休闲

度假酒店

海口市 15700元/平在售 5占地：3000㎡建面：20000㎡

新标榜休闲度

假酒店

2011 258

福安大厦五指山市 13400元/平在售 5占地面：235033㎡总建面：308855㎡

福安集团有限

公司

2010-10 3576

世纪山水海口市 9500元/平在售 5占地：4875㎡建面：10165㎡

海南申鑫物业

管理

2010--01 300

乐清湾产权

式酒店

文昌市待定在售 5占地：6640.32㎡建面：21384.3㎡待定 2012年底 264

万联·晋海土福湾待定待定 5占地：158400

㎡建面：160000

㎡待定预计2011

年底

---

凤凰水城三亚湾 21000元/平在售 —占地：1300000 ㎡建面：2100000 ㎡

三亚凤凰水城

物业有限公司

2010-12 62


产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式

酒店管理公司重要性——服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必

须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从

而更为有效的保障投资者利益，置业者受酒店品牌的影响很大。

各方的

风险和

收益

经营方式产权酒店式

管理服务资金运营进入需要注意的事项

开发商

开发商通过出售产权客房

回笼资金, 扩大经营规模, 分散经营风险, 并借助国

际酒店网络提高客源质量

, 实现盈利

出卖产权

开发商聘请酒店

管理公司提供规

范的酒店式管理

和服务

将产权式酒店作

为融资渠道之一

，用以吸引个人

投资资金

从开发商角度来说，由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求

拉动的, 因此开发商要下大力气培育市场, 要运用好的促销手段

、示范方式, 通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的

跟进消费者，综合自身和社会各种资源优势为消费者提供额外

的利益和优惠，应积极运用房地产业的一些运作模式为消费者

提供银行按揭投资计划。

购房者投资房产者也可以跳出单

一的 “购房出租” 模式, 实现 “异地置业”

获得明确

界定的产

权

其产权除了单独

界定的酒店中某

间客房外, 还包括

酒店统一提供的

各种配套服务设

施的享用权

单纯的投资行为

站在兼具投资者和消费者两重身份的角度，投资购买产权式酒

店虽然有很多好处, 但投资回报的可靠性和投资的安全保障必须

要考虑, 关键在于酒店管理者的承诺是否兑现，酒店是否已经

落成、是否已加入可靠的分时度假变换公司、酒店经营管理能

力、未来市场潜力、开发商以往经营业绩和经济实力等等都是

客户关注的内容。


酒店式公寓特征分析：与普通酒店和一般住宅公寓相比较，酒店式公寓具有一些自身的特征

特点特点

>

酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；

>

酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；

>

酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；

>

酒店式公寓必须具有居家的氛围；

>

相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；


酒店式公寓分类：按经营模式上的不同将酒店式公寓进行划分，主要可分为三大类型

纯住宅型

售后返租型

只租不售型


只租不售型酒店式公寓：此类酒店式公寓的产权属于开发商所有，大多作为酒店经营，通过租金回报赢取利润

只租不售型酒店式公寓

特征分析优劣势分析

>

其特征是公寓整体产权为开发商

长期持有，公寓只做出租使用，

并不对外出售产权。一般由水准

较高的跨国酒店管理集团统一经

营；>

这类酒店式公寓一般都带有精装

修，客户以长租客为主，租金价

格不菲；>

称这类只租不售型酒店式公寓为

为“公寓式酒店”似乎更为合适

，这类酒店式公寓是各类产品中

综合品质及管理水准最高的。

>

优势分析：只租不售的模式，使

得产权控制权掌握在开发商手中，

开发商可随市场和自己意愿控制业

态，也可以提升价值，灵活性比较

大；

>

劣势分析：将公寓出租并将租金回

报作为主要收益，回款速度会比较

慢，不利于短期内现金回流；且这

类公寓作为酒店经营时，淡旺季分

布明显，受市场影响较大，收益相

对不稳定。


售出反租型酒店式公寓：该类酒店式公寓的产权可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营

开发商将公寓的产权对小业主出售

业主与开发商或者相关物业管理公司签订一定

期限的反租协议

业主通过将公寓反租，从中获得反租回报

反租方与相关酒店管理公司签订合同，将公寓

统一进行酒店经营

开发商出售公寓产权

签订反租协议

业主获得租金回报

统一酒店经营


纯住宅型酒店式公寓：该类酒店式公寓产权均属业主所有，业主可自行决定是否自住、出租，性质上更接近普通住宅

由此可见，严格的说目前市场上很多所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档酒店物业服务的精装小户型住宅，其实质与真正的“酒店式公寓”还存在着较大的区别。

由此可见，严格的说目前市场由此可见，严格的说目前市场上很多所谓上很多所谓的的““酒店式公寓酒店式公寓””均是均是““仿冒品仿冒品””，多为提供，多为提供高档酒店高档酒店物业物业服务的精装小户型住宅，其实质服务的精装小户型住宅，其实质与真正的与真正的““酒店式公寓酒店式公寓””还存在着较大的还存在着较大的区别。区别。

经营管理上全部做住宅使用

采用完善、全面的酒店式服务

付款方式、交易手续等与普通住宅相同

由于这类酒店式公寓的本质是“住宅”产权，从而决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”；更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，通过比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户；


酒店式公寓经营模式分析：

酒店式公寓经

营模式

盈利能力现金回收速度客户需求市场表现缺点资金

压力

只租不售型酒

店式公寓

经营情况受淡旺季影

响大，经营压力大，

盈利能力不稳定

只租不售型产

品回收期长，

大概在10-15

年左右回本

风景区内受旅游季节影响风景区内的度假型模

式比较少

回收期长大

售后返租型酒

店式公寓

经营方式灵活，收入

主要来自于公寓出售

，盈利能力较强

现金回收速度

快

经营方式灵活，符合市场

发展趋势，满足客户的多

种置业目的，接受程度高

市场上度假项目酒店

式公寓多采用这种模

式，市场表现好

后期经营与

酒店管理公

司有关，存

在很大不确

定性

小

纯住宅型酒店

式公寓

收入来自销售，收益

较大，盈利能力强

现金回收速度

快

高端的酒店式服务和物业

管理的度假公寓，市场客

户接受程度高

市场表现较好

酒店的档次

和规模不容

易实现高端

形象

小


酒店式公寓不同经营模式的市场表现：

从价格上分析：>提供返租、代租等服务的物业在价格上比普通公寓普遍要高，尤其是提供返租或者承诺回报率的物业价格

比普通公寓高出10%—20%左右。>从三级市场的表现来看，业主有固定收益的物业涨幅也较大，而不承诺固定收益，或者已经承诺固定收益

却未能使客户获得所承诺之收益的，价格上则上涨不大，甚至出现价格负增长。

对销售的影响：>从市场反映来看，有投资回报的项目销售最好，虽然价格较高，但承诺的投资收益使客户对项目更有信

心，特别是有固定收益的项目更受欢迎。>有后续升值服务的物业销售次之，普通公寓因服务水准及软件硬件设施不能适应现代公寓的要求，所以销

售速度一般，发展商一般会在后期引入一定的经营方式来改善销售。

对开发上回收投资的影响经营模式回收速度回收额后期资金压力后期管理压力

普通公寓较快较低无无

只租不售慢较高大大

售后返租快高较大较大

对业主获利的影响

经营模式业主获利方式业主获利稳定性风险

普通公寓自行出租或代租无保障较大

只租不售投资返利以市场情况而定一般

售后返租固定投资回报稳定较小


市场上的酒店式公寓有些会选择“售后返租型”经营模式

售后返租型酒店式公寓

客户需求

酒店式公寓的完善高档的配套服务符合客户需求，灵活的经验模式适合不同客户的度假、投资需求，从市场表现看，度假项目中酒店式公寓表现良好。

回现能力

售后返租型酒店式公寓的收入来自公寓出售，现金回流速度快，回现能力强，而且价格较普通公寓较高，开发商的资金压力小，收益大。

盈利能力

售后返租型酒店式公寓的产品前期以销售为主要收入回现，后期的盈利能力与酒店管理公司有很大关系，存在较大的不确定性。


售后返租的经营模式结构图：

酒店经营公司

项目管理公司

发展商

投资者

回报流程关系流程

出租经营或

合作经营

发展商子公

司管理酒店

事物

销售产权

委托经营

返租回报

此种经营模式下业主与开发

商的观点：

>此种物业的回报往往是固

定的，因此对业主而言，规

避了一定的投资风险，所以

市场反应较好，售价也较

高；

>但是对于开发商而言，后

期的管理较繁琐，若出租市

场不好，对业主的返利也会

是一个较大的资金负担。


产权式酒店与酒店式公寓经营操作方式的对比：

对比因素产权式酒店酒店式公寓

产权业主业主

物业用途基本不自住可自住、也可以出租

配套设施标准酒店设施生活配套齐全

经营管理委托酒店管理公司经营和出租由专业物管公司提供酒店式物业管理，或

者与酒店合作，委托管理

物管费高较住宅高，较产权式酒店低

价格较高较住宅高，较产权式酒店低

开发商资金回笼较快依营销方式不同而不同

业主获利方式客房利润分红或反利租金或返利

业主投资风险可控性高可控性低

投资回报有投资回报方案依协议不同而不同

主要影响因素酒店品牌及经营状况地段

所在地区人流量物业管理水平

陌生区域，景观导向，季节性人流量变

化，回现速度快，整体形象更高端








产权式别墅：产权式别墅是项目别墅中最大体量的别墅产品，大部分设计引用度假别墅设计，但要注意与普通度假别墅区别打造

项目的产权式别墅总体占地在62060㎡，占别墅总体用地的一般面

积，体量较大。

产权式别墅是项目未来回现与特色并存的产品，涵盖到大小独栋

和联排产品，在产品设计上除了要和对应度假别墅的整体风格一

致外，在排布、服务、空间设计以及户型设计上都要有别于普通

的度假别墅。


产品整体设计：产权式别墅整体风格沿用度假别墅风格，在建筑立面、园林打造上尽量保持整体的风格一致

西班牙建筑立面东南亚风格园林


产品开阔性设计：赋予产品与众不同的、彰显身份的物质标签，同时注重产权式别墅未来的功能性空间设计

更开阔的空间利于聚会、玩耍

更开放宽阔的半开放走廊

产权式别墅在空间设计上要注重其开阔性与可达性，未来可能作

为聚会或是会议场所，同时结合原生态植被打造多种过渡空间。更大的跨度空间


产品个性化功能：有别于度假别墅，产权式别墅的公共活动空间设置要更加丰富，同时功能分区也要更加明显

> 多功能空间的功能设置体现业主的个人喜好和专属享受

> 室外活动空间可预先设置供业主聚会的设施（如烧烤架等）

> 考虑到部分企业客户的需求，多功能

空间需要在设计上有一定的灵活性

会议室

收藏间

红酒窖烧烤架


顶级产品建议：设置两栋500平米左右的顶级企业大别墅，作为项目户型七星级体验的形象标杆

15m的公共泳池，延长视线视线豁然开朗，尽赏庭院美景

入口处的走廊增加仪式感和私密性

在露台上享受270度的开阔景观

透过走廊看到漂浮在水上的房间


物业发展建议

整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议


园林景观建议

配套设施建议

物业管理建议

智能化建议


根据物业发展的整体原则，打造具有人性化、智能化、超越性的物业管理服务

规划配套物业

建筑景观





源最大化



产品的舒适性


排布


水系划分组团


打造



大配套设施





品


筑风格


牙建筑为主



牙风情


造私密高端感





度一流的产品


景观的最大化



价值资源


的高端产品



风情




务等






资源放大



产品创新

产品


化打造


联合打造

> 水系的打造


创新景观打造


景观大道



林风情



端私密


价值最大化（1/2）：区域配套的完美接驳，以专线合作的方式连接清水湾的各大配套设施，使客户能方便使用

价值最大化：1、设置各大配套设施的专线接驳

小车，直接对湾区的国际配套：酒

店、购物中心、商务中心进行无缝

接驳；2、直接对接清水湾海滩，为项目

住户、酒店客户提供看海专线。

Shopping mall 酒店

各娱乐中心沙滩


价值最大化（2/2）：在湾区打造项目客户的特殊服务，为客户提供具有差异化的超值度假服务体验

> 为项目客户提供各大食肆的预定、订餐服务，菜肴准备妥

善之后，直接接送到餐厅品尝；并为项目特殊VIP客户打造

尊贵的用餐服务，如红地毯铺设、就餐音乐预定等服务；

> 为项目客户提供各大shopping mall的商品动态：如折扣信

息、新品上架、预定商品等，并与商家合作打造购物VIP通

道；

> 游艇俱乐部中私有的亚鸿游艇泊位，为客户提供游艇的

停泊，在平时空闲的时候，可提供泊位出租以减少泊位

带来的压力；并为游艇客户提供游艇保养，船只检查以

及发动预备的服务，为客户出行准备妥当；

> 项目可持有高尔夫等会籍，为客户使用提供方便以及优惠的

价格，并且与高尔夫俱乐部合作，可举行业主友谊赛等一系

列交流平台


超越性：人性化物管的多样性服务，使项目在区域项目竞争中脱颖而出，并形成项目溢价能力

产品管家：>聘请专业人士对产品进

行定期维护、清洁，确

保业主不在的时候产品

依旧保持完好状态>每月发送产品状况信

息，确保与业主能保持

联系

芒果管家：>聘请专业人士对别墅芒果进

行种植管理，并进行采摘收

获，加工制成产品，回馈住

户；>专业人士教导住户如何种植

芒果树，如何对芒果树进行

打理，并每月发送专业意见

与知识，进行互动


私享服务：高端圈层的私享服务打造，提供私人医生、私人营养师、私人教练、私人保镖等一系列专职人员为客户提供私人服务

为客户提供私人服

务，以安全、健康、

养生、新生活方式的

角度出发，打造高端

圈层的私人服务体系


度假服务：为客户提供从私人接送到出行规划等一系列全程服务，为客户解决出行的麻烦以及提供最人性的服务体验

为客户出行规划，包括订票、

线路规划等一系列安排，打造

放心的出行规划；

同时接送VIP客户，为客户在入

住前进行入住准备，确保客户

在回到住处的时候已经做好细

节打点


商务服务：为客户在在休闲度假之余，为突如其来的商务服务需求提供万全的准备服务

为高端商务客户提供在度假的

时候所需要的应急商务服务，

包括电话紧急联系，提供办公

室设施服务

为客户提供商务宴会的准备


安防：为客户提供远程可靠的安全防卫系统，同时项目24小时安全巡逻，并设置保险柜、安全室等系列安保设施

24小时安全保卫巡逻

红外线监控

远程监控系统

保险柜、安全室打造

人脸识别系统

住户远程监控系统红外线监控系统全天候监控室

人脸识别系统保险柜、安全室


物业发展建议

整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议


园林景观建议

配套设施建议

智能化建议

物业管理建议


引入先进科技手段，打造“绿色低碳”住宅，实现住宅的健康、舒适和环保、节能，营造宜居、高端氛围并成就项目盛名

绿色低碳理念不断深入人心，调研显示，不少客户希望住上节能环保、注重生态的低碳建筑，但另一方面又担

心无法承受过高的价格，因此我们打造的低碳住宅，推荐选用市场运用较普遍性价比较高的智能技术；

怎

样

实

现

“绿色低碳”？

> 通过规划布局，创造好的自然通风条件；

> 通过设有流动空气层的干挂幕墙、外窗设遮阳设施、使用断热铝

合金门窗、安装LOW-E玻璃等技术提高建筑物围护结构的保温隔热

性能，降低冬天取暖和夏季制冷的负荷；

> 通过选择高效节能的采暖制冷系统，降低使用能耗和提高舒适

度；

> 通过玻璃采光天井等建筑方法给地下空间提供自然通风与采光，

减少建筑物对电能的消耗。

> 利用太阳能光伏发电、地源热泵直供等可再生能源技术，为建筑

物补充采暖制冷系统所需的微能耗，达到夏季不用电力等传统化手

段使能源进行制冷的目的，实现“绿色低碳”。


外墙保温隔热：采用外墙外保温开放式干挂石材幕墙，起到保温、隔热功能，并且能及时有效的排放建筑物湿气，防止墙体发霉

>项目建筑外墙采用外墙外保温

开放式干挂石材幕墙，外墙总

设计厚度为360mm，其中保

温层厚度100mm，保温层与

外饰面之间设有流动空气间层

，幕墙体系具有良好的保温性

能、隔热性能，并且能够及时

有效的排放建筑物的湿气，防

止墙体发霉。

>此外，干挂石材幕墙还能有助

于提升项目的品质感，强化项

目高端、有档次的形象；


电动遮阳卷帘：外窗装有铝合金电动遮阳卷帘，遮挡太阳辐射热，防止夏季过多热量摄入室内，安装安全感更好的遮阳卷帘

电动遮阳卷帘窗优点：

1、防窥视：尽情享受您的私密、温馨的

生活。

2、更好的耐候性能：铝合金卷帘窗可以

非常有效地抵御风、雨、雪、冰雹以及

紫光射线。4、节省能源：一个保温玻璃

窗的保温性能在使用了明装卷帘窗后可

以被提升20%。

5、节能保温：无论在炎热的夏天还是严

寒的冬天，确保室内外温差比正常的建

筑提高4度，为您提供舒适的居住环境。

6、遮阳遮光：既能保护隐私也能透光透

气。

7、安全防盗：采用电机自锁功能和精巧

的隐形锁设计。


断热铝合金型材&LOW-E：室外门窗选用断热铝合金型材，玻璃采用LOW-E玻璃，能防止室内热量散失和门窗玻璃结露

>断热型铝合金型材可较大地降低铝合金

门窗的传热系数。断热型铝合金窗框是

指型材采用非金属材料将铝合金型材进

行断热。其构造有穿条式和灌注式两种

，前者在框中间采用高强度增强尼龙隔

热条(一般为黑色)，后者用聚氨基甲酸

乙酯灌注。

>断热铝合金窗也叫断桥铝合金窗是一种

节能门窗，通俗的讲，断热就是隔断热

桥，将铝合金窗框分成三部分组成复合

材料，它的其他方面的性能须满足门窗

的一般要求外，更重要的是它必须是一

种好的隔热材料（是热的不良导体）。

配合中空玻璃使用，达到节能保温的效

果。


毛细管顶板辐射方式：选择毛细管顶板辐射方式进行房间内采暖制冷，“告别空调暖气”，室内温度分布均匀，没有噪声和吹风感

>选择毛细管顶板辐射方式进行房间

内采暖制冷，这是一种在结构楼板

下部敷设毛细管路，水作为热量的

媒介在毛细管中循环给室内带来冷

量和热量的采暖制冷方式；

>采用PB管埋设在楼板内的方式，室

内看不到任何采暖制冷设施的末端

，即 “告别空调暖气”，室内温度

分布均匀，没有噪声和吹风感；

>这种告别了传统空调器和暖气片的

“低(零)能耗”房子，绝不仅仅是房

子的采暖制冷方式问题，她意味着

“高舒适”。


中央吸尘系统：地下设中央吸尘系统机房，在土建施工时即预埋管路，这套系统使住户打扫清洁卫生变得更简单

>地下设中央吸尘系统机房，管路在

土建施工时预埋，每户留有吸尘器

末端插口。

>中央吸尘系统具有轻便，吸力强劲

，噪音低，高效清洁的特点。清洁

时，您只需将软管插入室内的吸尘

口，开启手柄开关，居室内的灰尘

、杂质便会被吸入管道，直接排放

于集尘仓中。

>系统投入使用后，住户清洁卫生变

得很简单，避免了普通家用吸尘器

的二次扬尘和噪音污染，减少了居

室内灰尘等过敏原，保证了室内空

气品质和人们的健康。


同层排水模式：社区内的住宅可以采用同层排水模式，有效避免日后的居住纠纷及维修成本

传统排水模式同层排水模式 > 同层排水，是指卫生间内卫生器具的排水

管(包括排污横管和排水支管)不穿越本层

楼板进入下层空间，而是与卫生器具同层

敷设，在本层套内接入排水立管的建筑排

水系统。同层排水的技术在西方发达国家

已经广泛运用；

> 相对于传统的隔层排水处理方式，同层排

水方案最根本的理念改变是通过本层内的

管道合理布局，彻底摆脱了相邻楼层间的

束缚，避免了由于排水横管侵占下层空间

而造成的一系列麻烦和隐患，同时采用壁

挂式卫生器具，地面上不再有任何卫生死

角，清洁打扫变得格外方便。


送风口设置：房间内地板上设有送风口，卫生间设回风口，各房间通过门楣上方预留的消音通风口以平衡和保证各房间的风量

> 房间内地板上设有送风口，卫生

间设回风口，各房间通过门楣上

方预留的消音通风口以平衡和保

证各房间的风量，采用置换式新

风系统，冬夏季24小时送新风，

标准超过五星级酒店新风又节能

舒适。

>新风机房设于楼座地下。新风送

入室内前要经过净化、调节湿度

、预热(冷)，可以使室内空气品

质得到提升，并且能带走室内家

具装修等散发出来的有害物质，

保障人们的健康。


中水处理系统：中水处理系统既可以降低住户和后期物业管理的成本，还可以作为项目的营销宣传点

> 项目建设中水回用系统的水源取自

建筑项目内各建筑物所产生的杂排

水；

> 经过处理系统的中水就近回用作为

社区杂用水，用于冲洗厕所、绿化、

喷洒街道等，可有效降低住户的水

费，也可降低项目的后期物管成本。


雨水收集系统：利用雨水回收系统，可降低业主后期生活成本，成为项目的亮点

>

通过雨水收集系统，可将雨

水贮存于收集池，经处理后

用于绿化、冲厕、道路浇洒

等，有效降低生活成本。

>

虽然是细节处理，但是环保

节能的概念本身带给客户的

对产品高科技技术利用的体

验和理解，能够使得客户对

产品本身的价值和品质更加

的认可。


太阳能街灯：可以采用多种造型的太阳能街灯，做为社区内部的景观点缀，并减少后期社区的维护成本

街灯太阳能照明


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