.

ПОДХОДЫ К РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГООСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ (КОТ) В РОССИИII Московский Форум лидеров рынка недвижимости – MREF 2007

12 - 14 декабря 2007

ПЕРЕХОД ОТ СТИХИЙНОЙ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ ККОМПЛЕКСНОМУ ОСВОЕНИЮ ТЕРРИТОРИЙ

В современной России созданы объективные предпосылки для перехода к принципиально новому виду девелопмента – комплексномуосвоению территорий (КОТ). Стабильный рост экономики и бурное развитие мегаполисов потребовали отказа от практиковавшейся в последние 10-16 лет точечнойзастройки и перехода к осмысленному стратегическому планированию развития городов.

Российские города нуждаются в освоении новых прилегающих территорий. Развитие крупных региональных экономическихцентров, образующихся вокруг традиционных индустриальных городов, возможно за счет реализации масштабных комплексных проектов, подразумевающих создание в создаваемых районах комфортной жилой среды и деловой части города, формирующей экономику территории.

Традиционные виды девелопментаточечная застройка

Альтернативные виды девелопментапроект Комплексного Освоения Территории

Разрозненные проекты, включающие один-два типанедвижимостиРеализация на основе существующей, ужеперегруженной и устаревшей инфраструктуры илисоздание застройщиками локальной инфраструктуры, невписывающейся в планы городского развитияРасположение, в основном, в пределах городскойчерты, что создает проблемы, связанные сзагруженностью транспортом и невозможностьюреализовать целостную концепцию из-за существующихограниченийРиски задержек из-за взаимоотношений с властями

Комплексность, позволяющая реализоватьсинергетический эффект от присутствия разнообразныхучастников рынка и стать для них «полюсомпривлечения»Строительство независимой от города современнойинфраструктуры, позволяющей выгоднопозиционировать район КОТ на фоне остальных районовгородаЭкологическая направленность района, отражающаятенденцию вынесения за пределы городской черты какжилой, так и коммерческой недвижимости в развитых и вразвивающихся странахПолитическая поддержка проекта и снижение рискаинвесторов за счет благоприятных отношений свластями

Создание «города будущего» за счет комплексности, инфраструктурной независимости и экологии

2

ПРОЕКТ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ

Ключевой продукт, разработанный «Ренова-СтройГруп» в сфере девелопмента, – «Комплексное освоениетерриторий» (КОТ). Цель проекта КОТ - создание новой, привлекательной городской среды обитания.

Проект предполагает выработку комплексного исбалансированного градостроительного решения (жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализацию наопределенном земельном участке.

При реализации проектов комплексного освоениятерриторий во главу угла неизменно ставится соблюдениепринципов сохранения природной среды и устойчивогоразвития территории.

Проекты КОТ обладают значительным рыночнымпотенциалом и ориентированы на различные сегментыпотребителей.

Поиск иприобретениеЗемельныхучастков

Обеспечениевзаимодействияс властями

Оформлениеземельногоучастка всобственность

Разработкаградостроительногорешения

Инфра-структурноеобеспечениеучастка

Выполнениефункцийзаказчикапо отдельнымобъектам

Получениедолей всоздаваемыхбизнесах иоформлениепартнерств

Продажаучастков/продажаопционов

КОТ

3

ПЛОЩАДКИ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОТ

4

ЕкатеринбургЧелябинскПермь

Социально-экономическая ситуация благоприятна для реализации проектов КОТ в10-15 крупных городах Российской Федерации с населением свыше 1 миллионачеловек и стабильно высоким уровнем доходов.«Ренова-СтройГруп» сегодня начала реализацию двух проектов КОТ на территорииУрФО – в городах Екатеринбург и Челябинск и готовится приступить к реализациипроекта КОТ в Перми.

КраснодарМосковскаяобл.

РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОТ ДЛЯ РЕГИОНА

5

Поиск иприобретениеЗемельныхучастков

Обеспечениевзаимодействияс властями

Оформлениеземельногоучастка всобственность

Разработкаградостроительногорешения

Инфра-структурноеобеспечениеучастка

Выполнениефункцийзаказчикапо отдельнымобъектам

Получениедолей всоздаваемыхбизнесах иоформлениепартнерств

Продажаучастков/продажаопционов

КОТ

Привлечение существенного объема инвестиций в регион, причем какнепосредственно в строительство, так и в развитие промышленностистройматериалов и строительного комплекса

Проекты КОТ ориентированны на привлечение различных групп инвесторов ипартнеров, что обеспечивает диверсификацию и снижение совокупного риска проекта

Создание новых рабочих мест в строительной индустрии на время строительства* и всфере эксплуатирующих организаций по мере развития проекта

Создание условий для развития малого и среднего бизнеса за счет комплексногоподхода к решению среды обитания (жилье – бизнес/обеспечивающаянедвижимость** – социальная инфраструктура – транспортная инфраструктура)

Повышение надежности коммунальных сетей (снижение нагрузки на существующиесети, развитие новых), возможность комплексной реконструкции сетей и снижениязатрат на их последующую эксплуатацию

Повышение доступности жилья для граждан региона, за счет ограничения(сдерживания) роста стоимости жилья при массовой застройке

Проекты комплексного освоения территории (КОТ) повышаютинвестиционную привлекательность региона за счет своего масштаба, долгосрочности и надежности (участие государства)

* Для реализации проекта «Академический»(г.Екатеринбург) необходимо создание в городедополнительных 12 тыс. рабочих мест в строительнойиндустрии (общее количество занятых сейчас 49 600 тыс.человек)

**Объем недвижимости коммерческого назначения(офисы, магазины, индустриальный парк и т.д.) впервой очереди «Академического» - 488 тыс. кв. м

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТОВ КОТ С ПОМОЩЬЮ МЕХАНИЗМАГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОГО ПАРТНЕРСТВА

Механизмом, позволяющим эффективно реализовывать проекты комплексного освоения территорииявляется государственно-частное партнерство (ГЧП)

6

ПРОЕКТ КОТ

Федеральные властиФедеральные власти Субъект федерацииСубъект федерации

МуниципалитетМуниципалитет

Частные инвесторыЧастные инвесторы

Определение правового статуса проектов КОТПриоритетное финансирование в рамкахгосударственных программ по направлениям: здравоохранение, образование, физическаякультура и спорт;Целевое финансирование развитияинфраструктуры на участке;Создание зон градостроительногорегулирования с особым порядкомсогласования градостроительной документациипо комплексному освоению территорийПредоставление государственных гарантийдля привлечения финансовых ресурсов.

Строительство дорог;Юридическая поддержка проекта;Финансовая поддержка за счет средствобластного бюджета;Предоставление гарантий поинвестициям в инфраструктуру.

Предоставление участка земли, поддержка вконсолидации участка;Строительство транспортной инфраструктуры;Обеспечение юридической поддержкиреализации проекта;Предоставление гарантий участникам;Предоставление в концессию объектов ЖКХ;Финансирование строительства/выкупобъектов социальной инфраструктуры

Разработка проектной документации, втом числе по инженерным сетям;Обеспечение инвестиций;Со-инвестирование в развитиесоциальной инфраструктуры;Строительство и управление объектаминедвижимости;Создание управляющей структуры попроекту;Создание объектов малой энергетики вэнергодефицитных районах.

ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХСТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ

Начиная с середины 1980-х годов в старопромышленных городах РоссийскойФедерации (Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Ижевск и др.) начал менятьсяоблик городов. Происходящие здесь социальные процессы обнажили рядсерьезных структурных проблем (далее все цифры - на примере Екатеринбурга).Проблема 1 - автомобилизация:

Резко выросло количество автомобилей, они не вписываются в старопромышленнуюгородскую среду, рассчитанную на другой уровень автомобилизации:

– 1991 г. - 60 автомобилей на 1000 жителей– 2000 г. - 100– 2003 г. - 150– 2006 г. – 250

Это ограничивает деловую активность и приводит к необходимости модернизироватьсуществующую ткань города, отселять дома, расширять дороги. На ремонт дорог в г. Екатеринбурге из бюджетов всех уровней выделено:

– 2000 г. - 400 млн. руб., необходимо - 600 млн. руб.;– 2006 г. - 1,1 млрд. руб., необходимо - 1,8 млрд. руб.

7

ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХСТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ

Проблема 2 - изменение структуры времени горожанУменьшается доля времени, которое горожане проводят на работе, годовой объем рабочего времени всреднем на одного работника составлял:

– 1985 г. - 2100 часов;– 2005 г. - 1800 часов.

Уменьшается доля занятых в экономике города в общей численности трудоспособного населения:– 1985 г. - 92%;– 2005 г. - 76%.

Это ведет к тому, что у людей образуется больше свободного времени. Для его проведения им нужныпубличные места, места для отдыха, развлечения и общения. Их отсутствие часто приводит кзаполнению свободного времени антисоциальной деятельностью.Старопромышленные города не имеют достаточных резервов (земельных, финансовых, концептуальных) для развития этих публичных мест.

Проблема 3 - социальное расслоениеПереход к рыночной экономике объективно создал основу для формирования социальных слоев сразличным уровнем доходов.Однако российская традиция и требования социальной стабильности состоят в том, чтобы социальныеслои не отдалялись друг от друга. Всем слоям необходимо обеспечить качественные условия дляжизни.Решение этой проблемы в существующей застройке затратно по времени и деньгам, посколькустаропромышленные города изначально были поделены на богатый центр и бедные рабочие поселки.Проблема социального расслоения увязывается в сознании населения с действиями государственнойвласти, тем самым усиливая риски для государства.

8

ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХСТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ

Проблема 4 - реиндустриализацияПосле 1991 г. старые промышленные производства, особенно оборонные, постепенно приходили в упадок.В то же время постепенно развивалось новое производство, основанное на современных технологиях иудовлетворении массового или специализированного промышленного спроса, в т.ч. зарубежного.При этом новые предприятия не имеют адекватной технологической среды. Старые промзоны не отвечаютновым требованиям. Нужны новые экономические зоны и нужна реконструкция старых промышленных зон.Эти задачи носят коммерческий характер. Муниципалитеты обладают соответствующей компетенцией, но необладают необходимыми ресурсами для их решения.

Проблема 5 - встраивание во внешнюю средуВ 90-е годы резко сократился оборонный заказ и некогда «закрытые» города, работавшие на оборонку, «открылись». Это привело к тому, что в них стали развиваться непромышленные отрасли. Изменения внешней среды за 20 лет сказались на структуре занятости в Екатеринбурге: из промышленного онпревратился в многофункциональный город.

Новые отрасли требуют создания новой инфраструктуры (логистических центров, путей сообщения и т. д.), которая не вписывается в городскую среду. Необходима массовая реконструкция существующей застройки. Размер инвестиций, требуемых для создания новой инфраструктуры, превышает возможности местногобюджета, требует привлечения ресурсов федерального и областного бюджетов, внебюджетных средств, в томчисле частного капитала.

Занято в отраслях экономики, в % от общей численности занятых 1985 2005промышленность 43% 24%торговля 9% 19%

9

ПРОЕКТЫ КОТ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКИХСТАРОПРОМЫШЛЕННЫХ ГОРОДОВ

10

Проблема 6 - отставание инженерной инфраструктурыСуществует разрыв между возможностями инженерной инфраструктуры и новымиградостроительными решениями, которые необходимы городу (публичные места, новые дорогии т. д.).Развитие новых инфраструктурных комплексов возможно только на новых земельных участках. Нехватка инженерно подготовленных участков сдерживает жилищное строительство и непозволяет удовлетворить спрос населения на жилье.В настоящее время муниципалитеты не располагают ресурсами для того, чтобы самостоятельноинженерно подготовить крупные земельные участки, обеспечить их магистральными сетями иобъектами инфраструктуры и демонстрируют готовность сотрудничать в этой сфере с бизнесом.

Выводы:Все вышеперечисленные проблемы формируют в регионах спрос на масштабные и комплексныедевелоперские проекты – в первую очередь на комплексные проекты, развивающие сразунесколько сфер рынка недвижимости.Ресурсы, необходимые для решения вышеназванных проблем, выходят за рамки объективныхвозможностей муниципалитетов, местного и регионального бюджетов, и эта ситуацияподталкивает органы государственной и муниципальной власти к поиску путей сотрудничества скрупным девелоперским бизнесом.

Системные инфраструктурные проблемы большинства российских регионов сформировали длябизнеса новый перспективный сектор рынка недвижимости, который нуждается в качественноновом продукте.

ОСНОВНЫЕПРИНЦИПЫПРОЕКТОВ КОТ

Разрабатывая проекты КОТ, «Ренова-СтройГруп» внимательно исследовала мировой опыткомплексного освоения, начиная с периода активного создания и роста мегаполисов вСША и Японии в 60-е годы и в европейских странах – в 70-е годы. Изучение этого опытапозволило сформулировать основные принципы успешных проектов КОТ:

Принцип 1 - Баланс жилой и деловой частиВ проекте КОТ важно добиться баланса между комфортной жилой средой и деловой частью, создающей рабочие места для жителей территории. Одной из основных идей проекта являетсячередование жилой застройки с производственными зонами, складскими комплексами, торговыми центрами, офисными конгломератами. Классическим примером того, к какимпоследствиям приводит несоблюдение этого принципа является традиционный советский городпри промышленном предприятии – фактически еще один его цех, только жилой.

Принцип 2 – Социальная гармонияПереход России к рыночной экономике создал условия для появления слоев населения сразличным уровнем доходов. Ситуация усугубляется традицией градостроительстваиндустриального общества, предусматривавшей деление городов на богатый центр и бедныеокраины. В современных условиях необходимо обеспечить на территории разнородный, ногармоничный социальный состав жителей, для чего требуется создать различным слоямодинаково качественные условия для жизни. Разделение населения по территориям проживанияв соответствии с имущественным статусом приводит к социальной напряженности, стимулируетрост преступности и антисоциальную деятельность. Ярким примером такой ситуации сталинедавние события в пригородах Парижа.

11

ОСНОВНЫЕПРИНЦИПЫПРОЕКТОВ КОТ

Принцип 3 – Эффективность транспортно-логистической системыНовые комплексно застраиваемые территории, располагаются на периферии существующихгородов. Для их полноценного вовлечения в экономические процессы и обеспечениякомфортности проживания населения требуется создание эффективной транспортной системы, обеспечивающей связь района с центром мегаполиса. Логистические проблемы пагубносказывается на развитии этих территорий, как это случилось в 60-70-е годы с городами-спутникамиМосквы. Создаваемые с целью урбанизации столицы, они не выполнили тогда эту задачу, поскольку не имели развитой транспортной инфраструктуры, а у советских граждан не было вдостаточном количестве собственных автомобилей.

Принцип 4 – Гармония с окружающей средойМировая практика показывает, что мегаполис является конкурентоспособным, если в нём найденбаланс между экономическим развитием и окружающей средой. Через этот опыт прошли такиегорода как Сеул, Сингапур и Лондон. В этой связи важным элементом проектов КОТ, являетсяэкологическая направленность, позволяющая сохранять окружающую среду и использовать ее вкачестве конкурентного преимущества территории. Гармония с окружающей средой в проектахКОТ достигается за счет ответственного отношения к природе на этапе градостроительногопланирования и инженерной подготовки участка, а также путём использования современныхэкологичных материалов и технологий в строительстве.

12

ПРОЕКТ КОТ «АКАДЕМИЧЕСКИЙ»

«Ренова-СтройГруп» в качестве пилотногопроекта КОТ реализует проект «Академический»в г. Екатеринбурге.Параметры района "Академический":

новая среда для жизни, работы и отдыха;площадь территории - 1300 га;расчетная численность населения - 325 тыс. человек;площадь жилой застройки - 9 млн. кв. м;паркинги и стоянки - 160 тыс. машиномест;социальная и коммерческая инфраструктура в шаговойдоступности - 1,8 млн. кв. м;общественно-деловые и культурно-спортивныеобъекты городского и районного значения - 2,4 млн. кв. м;срок реализации проекта - до 2025 г.

13

ПРОЕКТ КОТ «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА»

14

Основные параметры проекта КОТ«Солнечная Долина»:

территория застройки – около 1200 Га;общая площадь жилой застройки - 3,2 млн. кв. м;общая площадь нежилой застройки – около2 млн. кв. м;население – 116 тыс. человексрок реализации – до 2024 года.

Классы жилья в проекте:Эконом-класс – 80%;Бизнес-класс – 10-12%;Элитное жилье – 7-8%;

Объем инвестиций в проект составит около 8 млрд. долларов США:

ПРОЕКТ КОТ в г. ПЕРМЬ

Основные параметры проекта КОТ в Перми:

территория застройки – более 872 Га;общая площадь жилой застройки – около 3,5 млн. кв. м;общая площадь нежилой застройки – 1,7 млн. кв. м;население – 140 тыс. человексрок реализации – до 2024 года