View
0
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
1 Market Insights | Raport roczny 2017 | POLSKA
Rynek
magazynowy
Zarys ogólny
> W 2016r. tempo rozwoju rynku magazynowego utrzymało
się na wysokim poziomie. W ciągu roku wzrastała
aktywność zarówno wśród deweloperów, jak i najemców,
co pozwoliło osiągnąć kolejny rekord po obu stronach.
Łączna podaż powierzchni magazynowej klasy A
dostarczonej na rynek w analizowanym okresie osiągnęła
poziom ponad 1,26 mln m2 (w porównaniu do około
941 tys. m2 dostarczonych w 2015 r.).
> Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej
na głównych rynkach w Polsce osiągnęła poziom powyżej
11,2 mln m2 na koniec 2016 r.
Całkowita podaż i wskaźnik pustostanów na
głównych rynkach magazynowych
Źródło: Colliers International
> Rok 2016 okazał się rekordowy pod względem popytu
i podaży. Wolumen transakcji był o ponad 600 tys. m2
większy niż w 2015 r. osiągając na koniec IV kw. poziom
ponad 3,32 mln m2.
> Dodatkowo 203 tys. m2 zostało wynajęte w ramach
umów krótkookresowych, które nie są uwzględnianie
w statystykach zbiorczych.
> W porównaniu ze stanem na IV kw. 2015 r. (4,6%),
wskaźnik pustostanów wzrósł o 0,8 p.p. i na koniec 2016 r.
wyniósł 5,4%. Jest to w skali roku nieznaczny wzrost,
który spowodowany został przede wszystkim ukończeniem
realizowanych projektów spekulacyjnych.
> Stawki czynszów na głównych rynkach w ciągu minionego
roku utrzymywały stabilny poziom.
Sytuacja na głównych rynkach
magazynowych w Polsce
> Warszawa – na koniec 2016 r. łączne zasoby nowoczesnej
powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach
wyniosły 3,1 mln m2. W ciągu ubiegłego roku deweloperzy
dostarczyli na warszawski rynek ponad 240 tys. m2 nowej
powierzchni magazynowej – najwyższy wynik wśród
analizowanych rynków. Najwięcej powierzchni oddane
zostało do użytku w pierwszym kwartale (137 tys. m2).
Wolumen transakcji dla wszystkich stref na koniec roku
wyniósł prawie 900 tys. m2 w ramach 206 transakcji.
Ponad połowę z nich stanowiły nowe umowy, ok. 58,5%
popytu, z kolei renegocjacje 41,5%. Zdecydowana
większość powierzchni została wynajęta w strefie II
(662,8 tys. m2), co stanowi najwyższy wynik w skali kraju
i świadczy o tym, że zainteresowanie tą lokalizacją nie
maleje (2015 r. – 473 tys. m2). Ponadto, rynek warszawski
jest największy pod względem wolumenu powierzchni
pozostającej w budowie - 349,4 tys. m2 w ramach 15
projektów. Współczynnik pustostanów utrzymuje się na
stabilnym poziomie - na koniec 2016 r. w Warszawie
niewynajęte pozostawało 6,4% powierzchni
magazynowych w stosunku do 6,7% odnotowanych przed
rokiem. Pustostany w poszczególnych strefach kształtowały
się na poziomie 7,0% (strefa I i strefa II) oraz 3,2% (strefa III).
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0
250 000
500 000
750 000
1 000 000
1 250 000
1 500 000
1 750 000
2 000 000
2 250 000
Podaż Wskaźnik pustostanów
m2
Rynek magazynowy | Polska
Market InsightsMarket InsightsMarket InsightsMarket Insights Podsumowanie roku 2016
2 Market Insights | Raport roczny 2017 | POLSKA
> Górny Śląsk – drugi, co do wielkości rynek magazynowy
w Polsce, którego całkowita podaż na koniec roku osiągnęła
poziom ponad 2 mln m2. W minionym roku do użytkowania
oddano 228,1 tys. m2 nowej powierzchni w ramach 14
projektów. W budowie znajduje się obecnie 7 kolejnych
obiektów o łącznej powierzchni ok. 150,5 tys. m2. W ciągu
ostatnich 12 miesięcy popyt na powierzchnię magazynową
na rynku śląskim osiągnął poziom 538 tys. m2, co stawia
Górny Śląsk na drugim miejscu po Warszawie.
Z 75 zawartych transakcji 66% dotyczyło nowych
umów najmu. Wskaźnik pustostanów z utrzymał się na tym
samym poziomie – 5,5%, w porównaniu do końca
ubiegłego roku.
> Polska Centralna (region łódzki) – całkowite zasoby
powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2016 r.
wyniosły ponad 1,37 mln m2. W ubiegłym roku do użytku
oddano 172,4 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej,
co stanowi wysoki wynik w porównaniu z rokiem
poprzednim - 47 tys. m2. Aktualnie w trakcie budowy
pozostaje ok 77,8 tys. m2 w ramach 3 projektów
(Panattoni Business Center Łódź IV i Prologis Park
Piotrków II i Goodman Łódź Logistics Centre).
W 2016 r. w Polsce Centralnej podpisano 40 umów, na
łączną powierzchnię 348 tys. m2. Współczynnik wolnych
powierzchni uległ obniżeniu i ukształtował się na poziomie
2% (2,7% w 2015 r.).
> Poznań – na trzecim co do wielkości rynku magazynowym
w Polsce w ostatnim roku dostarczono 206,4 tys. m2 nowej
powierzchni. Tym samym zasoby powierzchni
magazynowej klasy A sięgnęły blisko 1,6 mln m2.
W 2016 r. w Poznaniu podpisano umowy najmu na łączną
powierzchnię 285,5 tys. m2. Wśród zawartych transakcji
wyróżnić możemy m.in. Trioline w Panattoni Park
Poznań V (32,3 tys. m2), czy Arvato w Logicor Poznań I
(27 tys. m2) oraz BTS dla tej samej firmy przygotowywany
przez Panattoni (20,9 tys. m2). Współczynnik pustostanów
wzrósł do 7,3% na koniec grudnia 2016 roku, na co wpływ
miało ukończenie dużego projektu spekulacyjnego
w IV kwartale.
> Wrocław – obecne zasoby powierzchni magazynowej
wynoszą ponad 1,4 mln m2. W 2016 r. do użytku oddano
129 tys. m2 w ramach sześciu projektów, a około 100 tys. m2
pozostaje w budowie. Pod względem wolumenu transakcji
rok 2016 okazał się najlepszym od 2013 r. (460 tys. m2).
Zawarto 64 umowy na łączną powierzchnię 388,5 tys. m2.
Dużą część popytu objęły renegocjacje (56%).
Współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym
poziomie i na koniec roku wyniósł 5,3%.
> Trójmiasto – na koniec 2016 r. całkowita podaż
nowoczesnej powierzchni magazynowej zbliżyła się do
poziomu 380 tys. m2. Na rynku pojawiła się kolejna faza
Pomorskiego Centrum Logistycznego, dwa budynki
w ramach Panattoni Park Gdańsk II (28,9 tys. m2) oraz
kolejny etap Centrum Logistycznego Gdańsk Kowale 4
(16,4 tys. m2). Trójmiejski rynek zanotował rekordowy
popyt – w ramach 41 umów wynajęto prawie 110 tys. m2.
Z tego aż 88% to nowe umowy. Współczynnik powierzchni
niewynajętej na koniec 2016 r. utrzymał się na poziomie
zbliżonym do poprzedniego roku - 5,8%.
Wybrane transakcje najmu w 2016 r.
Najemca Budynek Pow.
(m2) Rodzaj umowy
Amazon BTS Szczecin 161 500 BTS
Zalando Goodman Szczecin 130 000 BTS
JYSK Logistic City Piotrków DC 65 600
Renegocjacja +ekspansja
Kaufland BTS Bydgoszcz 45 600 BTS
Agata Meble
Prologis Park Piotrków II
43 000 BTS
H&M BTS Grodzisk Mazowiecki
37 400 BTS
IFA Rotorion
Panattoni Park Ujazd 34 000 BTS
Trioline Panattoni Park Poznań V 32 300 Nowa umowa
Eurocash Goodman
Sosnowiec Logistic Center
30 000 Nowa umowa
Źródło: Colliers International
Efektywne stawki czynszu (EUR/m2/miesiąc)
Region Min. (EUR/m²) Max. (EUR/m²)
Warszawa I 3,50 4,80
Warszawa II 1,90 2,90
Warszawa III 1,90 2,70
Polska Centralna 1,90 2,90
Poznań 2,10 2,70
Górny Śląsk 2,00 2,70
Kraków 2,80 4,50
Wrocław 1,90 3,20
Trójmiasto 2,20 2,90
Toruń/Bydgoszcz 2,20 2,80
Szczecin 2,40 3,50
Lublin 2,40 2,90
Rzeszów 2,50 3,20
Źródło: Colliers International
3 Market Insights | Raport roczny 2017 | POLSKA
> Kraków – w minionym roku na rynku krakowskim do użytku
oddano 48,2 tys. m2 w ramach trzech projektów –
największy z nich to Panattoni Park Kraków III
(34,5 tys. m2). Tym samym zasoby powierzchni
magazynowych Krakowa osiągnęły poziom 247 tys. m2.
Obecnie w budowie znajdują się dwa kolejne etapy Centrum
Logistycznego Kraków-Kokotów o powierzchni 19,3 tys. m2
oraz Hala Magazynowa PBP Łęgprzem (4,6 tys. m2).
W analizowanym okresie podpisano 17 umów najmu na
łączną powierzchnię 83,2 tys. m2. Ponad 68% całkowitego
popytu stanowiły nowe umowy, a największa transakcja
w regionie zawarta została przez Valeo i Goodman
(renegocjacja oraz nowa umowa łącznie na ponad
46 tys. m2). Na koniec grudnia 2016 r. niewynajęte
pozostawało 9,9% powierzchni, która ulokowana jest
głównie w budynkach oddanych do użytkowania
w minionym roku.
> Toruń / Bydgoszcz – pod względem podaży jest to nadal
najmniejszy rynek magazynowy w Polsce. Na koniec
2016 r. całkowite zasoby wynosiły 174,5 tys. m2. Nowa
powierzchnia na rynku to kolejne etapy Panattoni Park
Bydgoszcz. W budowie znajduje się ponad 110 tys. m2.
W Bydgoszczy powstają dwa duże projekty BTS – dla sieci
Carrefour (38 tys. m2) oraz Kaufland (45,7 tys. m2)–
obydwa realizowane przez Panattoni. Wskaźnik
pustostanów odnotował kolejny spadek, z poziomu 1,3% na
koniec roku 2015 do 1% w grudniu 2016 r. i jest najniższy
na tle innych analizowanych regionów. W minionym roku
podpisano 14 umów na łączną powierzchnię aż
130,8 tys. m2. 67% popytu stanowiły umowy BTS.
> Szczecin – w 2016 r. do użytku oddano 43,4 tys. m2 nowej
powierzchni w ramach 4 projektów (kolejne etapy Panattoni
Park Szczecin i North-West Logistic Park). Tym samym
całkowite zasoby powierzchni magazynowej na
szczecińskim rynku osiągnęły poziom 186,9 tys. m2.
Rosnące zainteresowanie rynkiem szczecińskim po stronie
najemców doprowadziło do spadku poziomu pustostanów
– 3% na koniec grudnia 2016 roku. O rosnącej
popularności regionu świadczy ilość projektów w budowie
oraz wielkość podpisywanych umów - aktualnie na rynku
w budowie znajduje się 313 tys. m2 nowoczesnej
powierzchni magazynowej, wśród których największymi
inwestycjami są projekty BTS dla firm Amazon i Zalando.
Rynek szczeciński po raz kolejny obserwuje znaczny
wzrost popytu, osiągając tym samym rekord wynoszący
prawie 350 tys. m2 wynajętej powierzchni. Z uwagi na dwa
duże projekty liderów branży e-commerce, powierzchnia
wynajęta w ramach umów BTS stanowi aż 83% całego
popytu.
Całkowity popyt w 2016 r. na głównych rynkach
magazynowych w Polsce
Źródło: Colliers International
Prognozy
> Obecnie w całej Polsce w budowie znajduje się ponad
1,51 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej,
z czego około 75% jest już wynajęte. Warto zauważyć, że
deweloperzy coraz częściej decydują się na inwestycje
częściowo spekulacyjnie.
> W 2017 r. przewidujemy dalszy rozwój mniejszych rynków
magazynowych (Toruń/Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów,
Szczecin).
> Obok dużych umów typu BTS na rynku będziemy
obserwowali kolejne transakcje typu BTO (znane również,
jako fee development), w których klient zleca deweloperowi
budowę magazynu na własność.
> Poza utrzymującą się dominacją sektora 3PL obserwujemy
znaczący wzrost branży e-commerce.
> Rozwijać się będą również mniejsze firmy z sektora
e-commerce, co przełożyć się może na zwiększone
zainteresowanie obiektami Small Business Units (SBU).
> Dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej i bliskość
ośrodków akademickich coraz częściej są czynnikami
decydującymi o wyborze lokalizacji przez firmy zarówno
produkcyjne, jak i logistyczne.
> W dalszym ciągu spodziewamy się ekspansji firm
niemieckich i skandynawskich, które lokują swoje centra
dystrybucyjne przede wszystkim w zachodnich regionach
Polski. Obserwujemy również napływający przemysł
z innych europejskich krajów oraz z USA.
> Pomimo stosunkowo niskiej stopy pustostanów, efektywne
stawki czynszów pozostaną stabilne.
> W najbliższym roku nie przewidujemy znaczących spadków
popytu na powierzchnię magazynową.
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000m2
SZUKASZ NOWEJ NIERUCHOMOŚCI?
Znajdź swój nowy magazyn
www.warehouses.pl
Znajdź swój nowy lokal handlowy
www.retailmap.pl
Znajdź swoje nowe biuro
www.officemap.pl
NASZE WYSZUKIWARKITWOJA NOWA LOKALIZACJA
NASZA WIEDZA
Wszelkie prawa zastrzeżone © 2017 Colliers International.
Informacja zawarte w niniejszym dokumencie zostały pozyskane ze źródeł uważanych za rzetelne. Pomimo dołożenia należytych starań, nie gwarantujemy precyzyjności tych informacji. W związku z powyższym, zachęcamy czytelników do konsultacji informacji i treści zawartych w tym raporcie z ich profesjonalnymi doradcami.
554 biura w 66 krajach na 6 kontynentachStany Zjednoczone: 153 Kanada: 34 Ameryka Łacińska: 24 Azja Pacyfik: 231 EMEA: 112
2,3 mld €roczny przychód w 2015
185 mln m2
powierzchni w zarządzaniu
16 000pracowników
Colliers InternationalColliers International Group Inc. (NASDAQ i TSX: CIGI) jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada sieć 554 biur w 66 krajach zatrudniającą 16 000 pracowników. Colliers International oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Firma doradza najemcom, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom na całym świecie. Oferuje pośrednictwo w zakresie wynajmu i sprzedaży, globalne rozwiązania korporacyjne, obsługę transakcji inwestycyjnych i rynków kapitałowych, zarządzanie projektami, usługi w zakresie workplace strategy, zarządzanie nieruchomościami oraz majątkiem spółek, wycenę nieruchomości, a także badania rynku dostosowane do potrzeb klientów oraz doradztwo strategiczne. Colliers International znalazł się w rankingu Global Outsourcing 100 – liście czołowych firm działających w sektorze outsourcingu. Spółka została wyróżniona już po raz dziesiąty z rzędu, czyli więcej niż którakolwiek spośród firm doradzających na rynku nieruchomości. Autorem rankingu jest International Association of Outsourcing Professionals.
www.colliers.com
Colliers International w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia ponad 250 specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in. w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Ostatnio otrzymane przez Colliers wyróżnienia to nagroda Outsourcing Star dla jednej z firm nieruchomościowych najprężniej działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu przyznawane najdynamiczniej rozwijającym się firmom w Polsce.
www.colliers.pl
KONTAKT:
Dominika JedrakDirectorResearch and Consultancy Services+48 666 819 242dominika.jedrak@colliers.com
Colliers International Pl. Piłsudskiego 300-078 Warszawa+48 22 331 78 00
Recommended