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T O U R S
Chiffres clefs 2014ANALYSE ET TENDANCESLe marché de l’immobilier d’entrepriseBureaux et locaux d’activités
ARTHUR LOYDUN RÉSEAU
UNE MARQUE NATIONALEUNE RÉFÉRENCE DE 1er ORDRE
1er RÉSEAU PARTENAIRE
2Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
SOMMAIREm Édito ....................................................... P. 3
m En bref .................................................... P. 3
m Cartographie des secteurs ......................... P. 4
m Le marché des bureaux Évolution des transactions .......................... P. 5 Chiffres 2014 ........................................... P. 6 - 7
m Le marché des locaux d’activités et entrepôts Évolution des transactions .......................... P. 8 Chiffres 2014 ........................................... P. 9 - 10
m Les activités d’Arthur Loyd .......................... P. 11
ARTHUR LOYD EN 201463 AGENCES PARTENAIRES + de 300 COLLABORATEURS+ de 3 000 TRANSACTIONS+ DE 1 000 000 M2 COMMERCIALISÉS
3 Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
ÉDITO2014 est globalement une année satisfaisante compte
tenu du contexte économique.
Pour notre cabinet, elle est même bonne avec 17 000 m² de bureaux commercialisés et 4 500 m² pour les locaux d’activité.
Notre marché avec 14 322 m² de bureaux neufs a démontré son attractivité et dynamisme.
L’offre neuve à un an est très faible, nous l’estimons à ce jour inférieur à 3 000 m².
Cette bonne santé suscite une forte activité d’investisseurs locaux et nationaux.
Les bureaux de seconde main (et plus) subissent un recul et notamment pour les petites surfaces.
En volume, ils passent derrière les bureaux neufs. Ce constat traduit, sans doute, une mutation de la demande, dont l’origine est l’évolution technique et thermique du neuf, avec comme corollaire un faible coût d’exploitation.
Le marché de seconde main devra lui aussi évoluer, se qualifier ou disparaître pour partie.
Pour les locaux d’activité, le volume augmente de 49,20 % par rapport à 2013, avec une part significative du neuf (30 %), qui s’explique par une certaine obsolescence de l’offre existante.
La transaction porte largement sur des surfaces inférieures à 1 000 m².
L’année 2014 se situe dans la moyenne décennale, avec un dynamisme que l’on n’avait pas connu depuis plusieurs années.
En bureaux, quelques dossiers importants ont tiré le marché, notamment pour notre cabinet, le transfert Orange dans le quartier des Deux Lions et Sogarep dans la zone de la Boitardière à Amboise.
Nous pouvons espérer une année 2015 dans cette continuité.
François BOILLE
en brefTOURS9 DémographieTours ville : 138 323 habitantsTour(s) Plus* : 296 506 habitantsPôle urbain de Tours (36 communes) : 349 430 habitantsIndre et Loire : 612 305 habitants :Habitants de moins de 20 ans : 24,1 %Habitants de 20 à 59 ans : 51,1 %Habitants de 60 ans et plus : 24,8 %
9 Développement économique en Indre-et-Loire
247 000 emplois dont : 2,9 % dans l’agriculture, 21,3 % dans l’industrie et
la construction, 75,7 % dans le commerce et
les services.40 660 établissements privés et publics33 153 étudiants et apprentis4 pôles de compétitivité1 cluster2 526 chercheursSalaire moyen brut annuel : 28 715 €
9 Les liaisons rail-avion-route
Air :Tours - Marseille en 1 h 20 Tours - Londres en 1 h 00Tours - Porto en 1 h 00TGV Atlantique :PARIS à 55’BORDEAUX en 2 h 20Autoroutes :A10 (Axe Paris-Tours-Espagne)A85 (Axe Nantes-Tours-Lyon)A28 (Axe Calais-Tours-Espagne)
*Les 22 communes de Tour(s) Plus :Ballan-Miré / Berthenay / Chambray-lès-Tours / Chanceaux-sur-Choisille / Druye / Fondettes / Joué-lès-Tours / La Membrolle-sur-Choisille / La Riche / Luynes / Mettray / Notre-Dame-d’Oé / Parçay Meslay / Rochecorbon / Saint-Avertin / Saint-Cyr-sur-Loire / Saint-Etienne-de-Chigny / Saint-Genouph / Saint-Pierre-des-Corps / Savonnières / Tours / Villandry
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I
4Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
Cartographie des secteurs
Agglomération
Zone d’Activités
Zone Tertiaires
Zone Commerciales
Autoroutes
Périphérique
Routes principales
Voie ferrée
Gare
Sour
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grap
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Paris
ToursDépartementIndre-et-Loire37
Cartographie TOURS& Agglomération
Légende
5 Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
Le marché des bureaux9 Évolution des transactions
2010 2011 2012 2013 Année 2014
Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté
moins de 100 m² 3 250 m2 51 3 087 m2 53 1 429 m2 26 2 045 m2 34 1 157 m2 17
de 100 m² à 199 m² 4 098 m2 30 3 235 m2 26 3 216 m2 24 2 950 m2 22 3 303 m2 24
de 200 m² à 499 m² 7 565 m2 23 6 044 m2 20 3 293 m2 12 6 677 m2 21 5 419 m2 19
de 500 m² à 999 m² 3 236 m2 5 5 545 m2 9 7 900 m2 12 5 864 m2 8 4 736 m2 7
1 000 m² et plus 5 516 m2 3 9 630 m2 5 14 438 m2 6 7 286 m2 6 13 430 m2 5
TOTAL 23 665 m2 112 27 541 m2 113 30 276 m2 80 24 822 m2 91 28 045 m2 72
selon LA SUPERFICIE
5 000 m2
8 083 m2
14 322 m2
19 962 m213 723 m2
5 000 m2
20102010 20112012 2013 2014 20142011 2012 2013
10 000 m2
10 000 m215 000 m2
15 000 m2
20 000 m2
20 000 m2
25 000 m2
25 000 m2
30 000 m2
35 000 m2
0 0
Location
Vente
2nde main
selon LE TYPE DELA TRANSACTION
selon LA NATURE DE L’OPÉRATION
Le chiffre de 2014 de 28 000 m² de bureaux se situe dans la moyenne de la décennale. Toutefois, le nombre de transactions est en recul, même si le volume en raison d’opérations importantes, est en hausse de 13 % par rapport à 2013.
La location représente 67 % des transactions, comme traditionnellement.La vente représente un peu moins de 33 % des transactions.
Pour la première fois, les opérations des bureaux neufs dépassent en volume les opérations de seconde main avec 51.10 %.
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15.
Neuf
6Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
Le marché des bureaux
Transactions selon LA SUPERFICIE
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
9 2014
moins de 100 m² 4 17 (23,6 %)
de 100 m² à 199 m² 4 24 (33,3 %)
de 200 m² à 499 m² 4 19 (26,4 %)
de 500 m² à 999 m² 4 7 ( 9,7 %)
1 000 m² et plus 4 5 ( 6,9 %)
I 72 (100,0 %)
3 303 m2
2014 est marqué par la réalisation de quelques opérations importantes (+ de 1 000 m2) représentant 48 % de la surface placée contre 29 % l’année précédente.Nous constatons un recul de la demande, notamment pour les petites surfaces.
58,3 % des surfaces placées sont situées sur la commune de Tours et la moitié sur le seul quartier des Deux Lions avec des opérations de bureaux neuves pour l’essentiel.
Quantité5 419 m2
4 736 m2
13 430 m2
28 045 m2
1 157 m2
4,1 %
11,8 %
19,3 %
16,9 %
47,9 %
Localisation Nombre % Surface %
SCOT de l’agglomération de Tours 69 95,8 % 25 964 92,1 %
dont Tour(s) plus 68 94,4 % 26 395 93,6 %
dont Tours 42 58,3 % 18 295 64,9 %
Tours Nord 11 15,3 % 2 312 8,2 %
Tours Centre 28 38,9 % 6 496 23 %
Tours Sud 3 4,2 % 9 487 33,6%
Total 72 100 % 28 045 100 %
7 Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
Le marché des bureaux
Transactions selon LE TYPE DE LA TRANSACTION
Les valeurs FINANCIÈRES
9 2014
neuf 4 10 (13,9 %)
seconde main 4 50 (69,4 %)
neuf 4 3 ( 4,2 %)
seconde main 4 9 (12,5 %)
I 72 (100,0 %)
Comme d’usage la location représente plus de 80% du marché de la transaction et les 2/3 du volume de surface.
Maintien des valeurs dans le neuf ou les bureaux récents. Un certain tassement des valeurs dans les bureaux de seconde main en raison d’une offre importante.
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
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15.
QuantitéLocation
Vente5 160 m2
2 923 m2
28 045 m2
9 162 m2
10 800 m2
Prix de vente HT le m2 Prix de location le m2/an
Tours Centre Agglomération Tours Centre Agglomération
Neuf 2 000 € - 2 300 € 1 800 € - 2 000 € 140 € - 150 € 125 € - 140 €
Seconde Main 1 100 € - 2 700 € 800 € - 1 500 € 100 € - 145 € 80 € - 125 €
Quantité Surface
Bureaux neufs 13 14 322 m2
Bureaux «seconde main» 59 13 723 m2
Sogarep - Zone de la Boitardière37 Amboise
32,7 %
38,5 %
18,4 %
10,4 %
8Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
9 Évolution des transactions
2010 2011 2012 2013 Année 2014
Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté
moins de 250 m² 767 m2 5 945 m2 6 1 133 m2 8 2 507 m2 18 1 581 m2 9
de 250 m² à 499 m² 3 738 m2 11 3 615 m2 10 3 652 m2 10 4 472 m2 14 4 554 m2 13
de 500 m² à 999 m² 9 374 m2 14 14 006 m2 20 8 082 m2 11 5 977 m2 9 8 687 m2 14
de 1000 m² à 2999 m² 11 574 m2 8 14 253 m2 10 18 711 m2 11 11 666 m2 6 17 864 m2 11
3000 m² et plus 11 000 m2 3 12 608 m2 3 20 340 m2 5 9 700 m2 3 18 535 m2 2
TOTAL 36 453 m2 41 45 427 m2 49 51 918 m2 45 34 322 m2 50 51 221 m2 49
selon LA SUPERFICIE
5 000 m2
2010 20102011 20112012 2013 2012 2013 20142014
10 000 m2
20 000 m2
10 000 m2
15 000 m2
30 000 m2
20 000 m2
40 000 m2
25 000 m2
50 000 m2
30 000 m2
35 000 m2
45 000 m2
40 000 m2
0
Location
NeufVente
2nde main
selon LE TYPE DELA TRANSACTION
selon LA NATURE DE L’OPÉRATION
2014, comme en matière tertiaire, le volume transacté est en net augmentation. Comme pour le bureau, le marché a été tiré par quelques opérations importantes. Le nombre de transactions est constant.
Après la chute spectaculaire de 2013, la location est repartie. Toutefois, la vente est importante avec la moitié du volume des transactions.
On peut estimer que le neuf représente la moitié du volume de transactions, si l’on considère la transaction réalisée à Sorigny d’un immeuble logistique (12 000 m2), de plus de cinq ans, qui connaît sa première occupation pour partie.
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
24 887 m2
36 543 m226 334 m2
14 678 m2
9 Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
Transactions selon LA SUPERFICIE
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
9 2014
moins de 250 m² 4 9 (18,4 %)
de 250 m² à 499 m² 4 13 (26,5 %)
de 500 m² à 999 m² 4 14 (28,6 %)
de 1 000 m² à 2 999 m² 4 11 (22,4 %)
3 000 m² et plus 4 2 ( 4,1 %)
I 49 (100,0 %)
CA Tour(s) plus 4 35 (71,4 %)
CC de l’Est tourangeau 4 6 (12,2 %)
CC du Val de l’Indre 4 6 (12,2 %)
CC du Vouvrillon 4 2 ( 4,1 %)
SCOT de l’agglomération de Tours I 49 (100,0 %)
Deux opérations représentent 36,20 % de la surface placée. L’augmentation du volume placée globale a pratiquement doublé par rapport à l’année précédente.
La zone de Sorigny- Isoparc capte 39 % de la demande placée en raison de deux opérations importantes.Dans l’’agglomération de TOUR(S) PLUS se réalise toujours l’essentiel des transactions.
Quantité
Quantité
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s de
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r 20
15.
51 221 m2
51 221 m2
4 554 m2
17 864 m2
8 687 m218 535 m2
36,2 %
8,9 %
34,9 %
17 %
1 581 m2
19 978 m2
25 617 m2
50 %
9 %
1 026 m2
4 600 m2
2 %
39 %
3,1 %
10Chiffres clefs 2014 du marché de l’immobilier d’entreprise
Le marché des locaux d’activités et entrepôts 9 2014
Transactions selon LA NATURE DE L’OPÉRATION
neuf 4 3 ( 6,1 %)
seconde main 4 28 (57,1 %)
neuf 4 8 (16,3 %)
seconde main 4 10 (20,4 %)
I 49 (100 %)
Il existe en 2014 un quasi équilibre dans le neuf entre la vente et la location.
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
QuantitéLocation
Vente
Quantité Surface
Neufs 11 14 678 m2
«Seconde main» 38 36 543 m2
Sour
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15.
7 058 m2
17 829 m2
18 714 m2
7 620 m2
Les valeurs FINANCIÈRES
Année 2014
Location Vente
Locaux neufsen agglomération 50 € - 60 € 500 € - 800 €
Locaux “Seconde Main”en agglomération 30 € - 50 € 150 € - 600 €
51 221 m2
13,8 %
14,9 %
34,8 %
36,5 %
Investissement
Étude
Expertise
Montage d’opération
Bureaux
+
+
=
Commerces
Bâtiments IndustrielsLocaux d’activités
Entrepôts
CONSEIL
LOCATION
VENTE
T O U R S
CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
www.arthur-loyd.com
BOILLE Immobilier47, rue Édouard Vaillant 37000 TOURS
Tél. : 02 47 750 750Fax : 02 47 750 908
Email : contact@arthurloyd-tours.com www.arthur-loyd-tours.com
Docu
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