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INCOIN 1T2017, CDMX www.tinsamexico.mx
CIUDAD DE MÉXICO
Cuauhtémoc
REPORTE DE MERCADO DELEGACIONAL1er TRIMESTRE DEL 2017
MERCADO DE VIVIENDA VERTICAL (DEPTOS)
DEMO
INCOIN 1T2017. CDMX www.tinsamexico.mx 2
DIRECTOR GENERAL
DIRECCIÓN CONSULTORÍA INMOBILIARIA
GERENTE TINSA RESEARCH LATAM
COORDINADOR INCOIN
COLABORADORES
COORDINADOR DE DISEÑO GRÁFICO
DISEÑO GRÁFICO
Profesionales participantes
DEMO
INCOIN 1T2017, CDMX www.tinsamexico.mx 3
PRESENTACIÓN
TINSA (ANTECEDENTES)
INTRODUCCIÓN ANÁLISIS DEL MERCADO DE DEPARTAMENTOS
GLOSARIO
48
16
DEMO
INCOIN 1T2017, CDMX www.tinsamexico.mx
TINSA México, forma parte de un grupo internacional con sede en España y con experiencia desde 1985 en el sector inmobiliario. Actualmente, además de su sede central, la compañía tiene delegaciones en Argentina, Chile, Uruguay, Perú,
Colombia, Ecuador, Francia y Portugal, estando en vías de apertura en otros países de América Latina y Europa.
TINSA, fue constituida en México en mayo del 2000 y cuenta con un importante reconocimiento y experiencia en el mercado inmobiliario, producto de la relación de confianza y buen servicio que mantiene con su amplia cartera de clientes. Somos la
primera unidad de valuación en el país con autorización de la SHF, para realizar avalúos de créditos garantizados a la vivienda.
El equipo técnico está conformado por arquitectos, ingenieros y profesionales altamente calificados, con diferentes especialidades enfocadas al asesoramiento inmobiliario.
Actualmente, los servicios que TINSA ofrece en México, se dividen en dos áreas:
TINSA Avalúos, se dedica a la valoración de todo tipo de bienes (muebles e inmuebles), tanto para empresas (privadas ypúblicas) como para personas particulares. La cobertura del servicio es a lo largo de todo el país y para cualquier tipo de
finalidad.
TINSA Consultoría, a través de sus departamentos de asesoramiento, análisis y evaluación de proyectos, ofrece diversosservicios de manera integrada en todos los sectores de inversión inmobiliaria, entre los que destacan la viabilidad de cualquier
tipo de inversión inmobiliaria, los estudios de mercado sistemáticos y “adhoc” a la evaluación.
Dentro de nuestra cartera de clientes destacan Infonavit, bancos, otras entidades financieras, constructoras, notarias y clientes particulares.
NUESTRA EMPRESA
Tinsa antecedentes
DEMO
Con motivo del cierre de los indicadores del primer trimestre del 2017, se
presenta la información más relevante, análisis y conclusiones de los proyectos
en venta en la Ciudad de México y su Zona Metropolitana. Esta información es
estratégica para la toma de decisiones en el sector inmobiliario y permite afrontar
los actuales retos en los que cada participante está inmerso.
En nuestro boletín concentramos la información más importante del Informe de
Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN) en la Ciudad de México y su Zona
Metropolitana, que reúne información clave del mercado inmobiliario a partir de
un censo de vivienda nueva para conocer e interpretar los principales indicadores
del sector inmobiliario en el corto y mediano plazo.
PANORAMA DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2017 (1T2017)
Al cierre del primer trimestre del año en la ZMCDMX existen 934 proyectos
activos; la Ciudad de México con 732, siendo la plaza con el mayor número de
proyectos, seguido de la ZMCM con 202 proyectos activos. En el primer trimestre
del año anterior (1T2016) se tenían registrados 738 proyectos activos en la
ZMCDMX, por lo que se observa un aumento de 26.6% en el número de
proyectos activos respecto al mismo periodo del 2016.
El inventario disponible a la venta, reporta 48,123 unidades en la ZMCDMX,
destacando la ZMCM con el mayor número volumen, con 33,638 y la CDMX con
14,485 unidades, al cierre del actual trimestre.
Los precios promedio tienen marcadas diferencias en ambas plazas, donde
la vivienda de bajo costo ha migrado a la ZMCM, destacando los municipios
de Acolman, Huehuetoca y Zumpango; y la vivienda Residencial y
Residencial Plus tiene una fuerte presencia en la CDMX, sobre todo en las
delegaciones Cuajimalpa, Miguel Hidalgo y Benito Juárez. Los precios
promedio de venta más altos están en la CDMX, con un valor promedio de
$4,816,412, mientras que la ZMCM tiene un valor promedio de $1,125,466.
Fuente: TINSA, México (www.tinsamexico.mx)
EN LA ZMCDMX (ZONA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MÉXICO) SE DETECTARON INCREMENTOS
ANUALES DEL 26.6% EN EL NÚMERO DE PROYECTOS TOTALES
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Ciudad de México ZMCM
Stock Disponible 1T2017 14,485 33,638
N°Proyectos 732 202
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Número de proyectos y stock disponible DEMO
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ANTECEDENTES
La Metodología utilizada para el levantamiento de la información requerida para la
elaboración del INCOIN consta de dos etapas.
En la primera se efectúa un empadronamiento total de la oferta inmobiliaria de cada
delegación, registrando las características generales del proyecto, con el fin de obtener
datos preliminares que nos permitan llegar al proceso de encuestado con una
información completa y confiable. Esta información se recaba con diferentes fuentes
tanto oficiales, como comerciales.
En la segunda etapa se analiza cada proyecto identificado en la primera etapa,
verificando los datos con diversas fuentes a la vez, que incluye a la inmobiliaria o
constructora, visita directamente al proyecto y/o un cliente de incógnito que visite la
caseta de ventas. Este grado de detalle y cruce de información nos permite detectar en
forma oportuna, disonancias e incompatibilidades de cualquier dato y así corregirlo
antes de que forme parte del análisis del informe final.
Para un adecuado levantamiento, análisis, interpretación y posterior conclusión de la
información, nuestro equipo se encuentra integrado por profesionales (arquitectos y
urbanistas) con formación y experiencia en el sector de la construcción y el inmobiliario.
Los profesionales involucrados en el planteamiento, diagramación y construcción del
INCOIN, son capacitados en las metodologías desarrolladas por TINSA a nivel
internacional y validado previamente a través de rigurosas pruebas y seguimientos en la
verificación de su aplicación cumpliendo con nuestros estándares de calidad.
Es importante mencionar que TINSA realiza análisis de información sobre sectores
inmobiliarios desde hace más de 30 años en diversos países y ha recibido importantes
reconocimientos, por mencionar el Salón Inmobiliario en Madrid y el Banco de España
por estos trabajos. Dicha metodología es la misma en la que soportamos nuestro
Informe de Coyuntura en México.
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INCOIN 1T2017, CDMX www.tinsamexico.mx
ANTECEDENTES
El presente estudio, Informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN), representa un arduo
trabajo de nuestro equipo de estudios de mercado que consiste en: visitar la totalidad
de las delegaciones y detectar todas las ofertas de proyectos de vivienda nueva. Sigue
una labor en gabinete, realizando el procesamiento y análisis de la información
levantada; aclarando que esta información se actualizará trimestralmente, ofreciéndole
al cliente, una fotografía exacta de lo que ocurre con los proyectos y el stock de
vivienda de la Ciudad de México.
El informe es el resultado del análisis y procesamiento de la información pormenorizada
de los proyectos inmobiliarios, dentro de la CDMX, abarcando 15 delegaciones.
En el primer trimestre de 2017, se levantaron datos de un total de 732 proyectos
inmobiliarios tanto de vivienda horizontal como vertical; se encontraron 75 proyectos
nuevos y 60 proyectos vendidos. Los proyectos se encuentran repartidos en 15
delegaciones.
Un aspecto fundamental a tener en cuenta, es que el 93% de los proyectos de vivienda
nueva corresponden a departamentos y el 7% son proyectos de casas dentro de la
CDMX.
En la primera sección del presente informe, se muestran los resultados generales para
la CDMX, incluyendo todos los productos y proyectos encontrados. En la segunda
sección se analizan los resultados del mercado de departamentos en cada delegación y
en una tercera sección se presenta la información de las casas habitación por
delegación.
Ésta estructura permitirá al lector del INCOIN tener información indispensable para la
toma de decisiones, según las características particulares de sus proyectos,
considerando que cada cliente tiene necesidades diferentes.
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La delegación Cuauhtémoc se ubica en la zona central de la Ciudad de México y ocupa un 2.2% del territorio y se ha dividido en seis sectores: Sector 1 Santa María La Ribera, Sector 2 Condesa, Sector 3 Roma, Sector 4 Tlatelolco, Sector 5 Reforma y Sector 6 Eje Central. El Sector 5 Reforma es el de mayor importancia debido a su alta concentración de proyectos. El mercado de vivienda nueva en esta delegación está compuesto por departamentos y casas. En este capítulo, hablaremos de departamentos.
GENERALIDADES
Stock vs ventas intertrimestrales
Participación de desarrolladores por stock actual
Stock actual vs u/mes por sector
CUAUHTÉMOC
14%
10%
7%
7%
6% 4% 4% 3% 3%
3%
39%
3 MIL
ELITE RESIDENCES/ IQ REALESTATE
INDEPENDIENTE
DIM INGENIEROS Y ARQUITECTOS
ARA
DEKAH INMOBILIARIA
DESARROLLADORA DEL PARQUE
QUIERO CASA
GRUPO RETO
BAITA
OTROS 301 393 176 464 257 452
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SECTOR 1 SECTOR 2 SECTOR 3 SECTOR 4 SECTOR 5 SECTOR 6
U/M
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STOCK ACTUAL U/M ACUM
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TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIALPLUS
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Stock 1T2017 U. Vendidas 1T2017 DEMO
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En el actual trimestre se encontraron un total de 108 proyectos de departamentos, los cuales reportan un valor de venta promedio de $3,398,161 por unidad. El segmento económico que predomina por el stock actual es el Media (MED) con el 40%, el Residencial Plus (RESP) con el 36%, el Residencial (RES) con el 22% y el Tradicional (TRAD) con el 2%.
El comportamiento de los valores de venta, en comparación al trimestre anterior, reportan un variaciones positivas; en el segmento Media (MED) del 7.6%, Residencial (RES) 6.0% y Residencial Plus (RESP) de 2.7%.
Para el caso de los valores unitarios de venta, estos están concentrados en un rango de $16,419 / m2 en el segmento Tradicional (TRAD) a los $71,878 / m2 para el segmento Residencial Plus (RESP).
VALORES DE VENTAS OFERTADOS Valores de venta promedio por segmento
Valores unitarios de venta por segmento
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CUAUHTÉMOC
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TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS Valor $ M.N. Prom. 3T2015 $1,206,568 $1,973,332 $4,730,503 Valor $ M.N. Prom. 4T2015 $717,112 $1,311,867 $2,069,818 $5,585,994 Valor $ M.N. Prom. 1T2016 $1,297,988 $2,000,816 $5,669,529 Valor $ M.N. Prom. 2T2016 $1,235,671 $2,055,478 $6,002,235 Valor $ M.N. Prom. 3T2016 $1,301,934 $2,098,007 $6,018,042 Valor $ M.N. Prom. 4T2016 $1,340,000 $2,155,745 $6,215,448 Valor $ M.N. Prom. 1T2017 $763,500 $1,442,383 $2,285,084 $6,385,699
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TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS Valor $ M.N. Prom. 3T2015 $23,040 $30,849 $57,445 Valor $ M.N. Prom. 4T2015 $13,206 $25,209 $33,370 $66,313 Valor $ M.N. Prom. 1T2016 $24,312 $32,169 $66,753 Valor $ M.N. Prom. 2T2016 $23,803 $32,438 $70,352 Valor $ M.N. Prom. 3T2016 $24,367 $33,305 $70,103 Valor $ M.N. Prom. 4T2016 $24,588 $33,546 $69,519 Valor $ M.N. Prom. 1T2017 $16,419 $26,127 $33,908 $71,878
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El producto con más unidades en venta es el de dos recámaras con el 75% del mercado total, mientras que el 24% lo ocupa la tipología de una recámara y el 0.4% restante lo ocupa la tipología con tres recámaras. Referente a la superficie promedio construida, los rangos de superficies abarcan desde 47 m2 en vivienda Tradicional (TRAD), 55 m2 en vivienda Media (MED), 68 m2 en vivienda residencial (RES) y 90m2 para vivienda Residencial Plus (RESP). La superficie promedio para departamentos en la delegación de 71 m2. Para el número de cajones de estacionamientos que incluyen los departamentos, el 77% lo abarcan las tipologías que incluyen un cajón de estacionamiento, mientras que el 15% para las unidades que ofrecen 2 cajones de estacionamiento y solo el 7% son unidades que no ofrecen espacio de estacionamiento.
SEGMENTACIÓN Y TIPO DE PRODUCTO
Superficie promedio (m2) construída por cantidad de dormitorios y segmento Cajones de estacionamiento por segmento y número de
stock disponible
Distribución de stock disponible por segmento y cantidad de dormitorios
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TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS 3 Recamaras 9 2 Recamaras 44 725 399 376 1 Recamara 100 41 349
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TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS
3 Estacionamiento 5
2 Estacionamiento 112 203
1 Estacionamiento 745 310 521
0 Estacionamiento 44 80 18 5
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TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS
1 Recamara 52 66 81 2 Recamaras 47 56 68 98 3 Recamaras 126 Superficie 47 55 68 90
Su
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La evolución del stock nos indica una lijera disminución en el número de unidades ofertadas, pasando de 2,124 en el trimestre anterior a un 2, 043 unidades en el trimestre actual.
En cuanto a la velocidad de ventas, la delegación presenta un 4.8% de velocidad de venta promedio. El segmento con el mejor comportamiento en ventas es el segmento Media (MED) con 76 unidades vendidas por mes.
EVOLUCIÓN DEL STOCK ACTUAL
Unidad mes y velocidad de ventas
Evolución del stock por segmento y cantidad de dormitorios
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CUAUHTÉMOC
0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0%
0 10 20 30 40 50 60 70 80
TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS
Unidad mes 1T2017 16 76 75 75 Vel Venta (%) 18.8% 4.3% 5.2% 4.3%
VE
L. V
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(%
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4T2014
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TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RES PLUS 1 Rec 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13 67 48 0 0 0 0 0 0 100 206 115 0 138 46 67 43 28 29 41 128 50 0 439 361 352 617 432 370 349 2 Rec 74 0 0 0 1 1 0 0 0 44 346 372 53 436 315 493 860 793 729 725 212 211 65 269 132 205 523 379 490 399 378 60 114 136 75 131 266 228 474 376 3 Rec 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11 11 67 19 7 7 4 4 1 0 13 56 63 103 80 76 44 32 21 0 20 21 126 21 11 28 28 20 10 9 TOTAL 74 0 0 0 1 1 0 0 0 44 370 450 168 455 322 500 864 797 730 825 431 382 128 510 258 348 610 439 540 440 526 131 240 596 447 511 911 680 854 734
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Para las unidades vendidas en trimestre actual, el segmento Tradicional participa con el 14%, el Medio (MED) participa con el 28%, mientras que el segmento Residencial (RES) participa con 31% y el Residencial Plus (RESP) registran 27% de las ventas en la delegación.
Analizando los resultados, se determina que tomará 7 meses agotar el stock en la delegación. Para el Sector 5 Tlatelolco se estima el menor tiempo para que agote su stock en 4 meses.
Respecto al avance de obra de los proyectos, indicador de los ritmos de construcción, el 37% se encuentra en Bardeado, 24% en Preliminares, 15% en Acabados, 16% en Obra Negra y 8% en Entrega Inmediata.
UNIDADES VENDIDAS INTERTRIMESTRALES
Unidades vendidas en el trimestre Estado de obra del stock actual
STOCK ACTUAL 3T2013
STOCK ACTUAL 4T2013
STOCK ACTUAL 1T2014
STOCK ACTUAL 2T2014
STOCK ACTUAL 3T2014
STOCK ACTUAL 4T2014
STOCK ACTUAL 1T2015
STOCK ACTUAL 2T2015
STOCK ACTUAL 3T2015
STOCK ACTUAL 4T2015
STOCK ACTUAL 1T2016
STOCK ACTUAL 2T2016
STOCK ACTUAL 3T2016
STOCK ACTUAL 4T2016
STOCK ACTUAL 1T2017
% VEL VTA MESES AGOT
STOCK 1 122 175 335 308 274 314 269 231 184 92 90 417 293 301 301 5.6% 8
SANTA MARIA
LA RIBERA
2 42 41 16 28 84 71 76 38 85 62 52 408 366 444 393 7.7% 7 CONDESA
3 74 93 94 89 77 40 23 34 43 18 75 113 109 187 176 6.9% 7 ROMA
4 16 10 59 121 87 37 31 30 27 25 189 275 413 534 464 6.7% 8 TLATELOLCO
5 763 736 679 635 668 642 192 291 686 444 521 488 244 262 257 6.1% 4 REFORMA
6 284 242 351 535 422 297 372 374 536 387 432 684 491 396 452 4.0% 9 EJE CENTRAL
TOTALES
1,301 1,297 1,534 1716 1612 1401 963 998 1561 1028 1359 2385 1916 2124 2,043 6.0% 7
CUAUHTÉMOC
37%
24%
15%
16%
8%
BARDEADO
PRELIMINARES
ACABADOS
OBRA NEGRA
ENTREGA INMEDIATA
14%
28%
31%
27%
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIALPLUS DEMO
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▪ CAJÓN DE ESTACIONAMIENTO (EST.): Es el área designada para elresguardo del automóvil.
▪ FECHA DE INICIO DE VENTAS: Corresponde a la fecha de inicio deventas de los proyectos. No necesariamente esta coincide con el inicio deobras (en esta caso se le conoce como pre-venta).
▪ MESES PARA AGOTAR STOCK:Se refiere al plazo estimado (número demeses) para vender todas las unidades de un proyecto o una muestradeterminada. Este plazo no considera que existan incrementos en el stock.
▪ PROYECTO: Cualquier conjunto o etapa de una obra que pueda ser evaluable económicamente de forma independiente. En el caso de proyectos nuevos, las ventas son calculadas tomando en cuenta las unidades vendidas mensuales acumuladas.
▪ PROYECTO INMOBILIARIO: Cualquier conjunto, fase de una obra mayor, compuesta de varias etapas sucesivas, que pueda ser evaluable económicamente en forma independiente, aislándola del conjunto total.
▪ RECÁMARA: Se entiende por recámara al espacio privado, con iluminación natural, cuyas dimensiones le permiten ser amueblado con al menos una cama y dispone de un espacio de uso mínimo.
▪ SEGMENTO ECONÓMICO: Segmentación creada por TINSA para elmejor análisis de la información levantada, según el valor de venta de cadavivienda. Para la creación de estos sectores se han considerado los límitespreestablecidos por instituciones de vivienda, límites de productoshipotecarios, clasificaciones oficiales y la sectorización económica por gradode ingresos; dando como resultado la siguiente clasificación, que tiene comoúnica finalidad la mejor compresión de los resultados presentados en elinforme:
▪ STOCK ACTUAL: Corresponde al total de unidades disponibles para laventa, incluyendo todas las etapas en venta en el periodo analizado.
▪ SUPERFICIE CONSTRUIDA:Hace referencia a la superficie edificada quereporta el desarrollo, sin considerar la superficie de terrazas descubiertas yvolados, así como amenidades y áreas comunes.
▪ STOCK INICIAL: Corresponde al total de unidades de vivienda queconsideran los proyectos, claramente separadas por etapas en los casos deexistir más de una. Se desglosan en total por proyecto y total por tipologías. ▪ VALOR DE VENTA EN PESOS M.N.: Corresponde al valor comercialofertado para cada una de las viviendas en un desarrollo, sin considerar (en su caso) los valores por estacionamientos extras y/o bodegas que se vendan por separado. El valor comercial es obtenido de cotizaciones o consultas directas, comparado y validado con información que aparezca en medios publicitarios e incluso vía telefónica como un proceso de control de calidad en la información. ▪ VALOR UNITARIO PESOS M.N./M2: Relación entre el valor de venta delinmueble y su superficie construida. ▪ VELOCIDAD DE ABSORCIÓN (VEL%): Indicador que relaciona las ventasobtenidas por desarrollo mensualmente en contraste con su stock. De tal forma que este indicador da información sobre el porcentaje de venta de cada desarrollo o muestra analizada. Como ejemplo para una velocidad del 50%, de cada 100 viviendas se venden 50 por mes.
Glosario
DEMO
INCOIN 1T2017. ZMCM www.tinsamexico.mx
ESTUDIO DE OFERTA INMOBILIARIA VIGENTE Y DIAGNÓSTICO DE MERCADO
INCOIN
Ciudad de México
1er Trimestre del 2017
1ª Edición.
Impreso en México. MAYO 2017
DIRECTIVAS DE RESPONSABILIDAD LEGAL
La información que contiene este informe representa una descripción general del
mercado inmobiliario y en un momento puntual del tiempo. Si bien la mayor parte
de la información es recopilada en forma directa por TINSA, parte de ella tiene su
origen en antecedentes informales obtenidos de diferentes fuentes, no siempre es
posible comprobar la veracidad de los mismos en el 100 por ciento de los casos,
siendo esto un sesgo natural de esta actividad. Por todo lo anterior, Tasaciones
Inmobiliarias de México S.A. de C.V., no puede asumir ninguna responsabilidad por
las decisiones que terceros tomen o pudieran tomar sobre la base de la
información o contenido del presente informe.
Tasaciones Inmobiliarias de México S.A. de C.V., declina cualquier responsabilidad
acerca de la información proporcionada por los equipos de ventas de los distintos
desarrollos. En el caso de que algún desarrollo tuviese diferentes etapas a la venta,
cada una de estas se ha tomado como un desarrollo distinto de los otros, por tener
diferente dinámica e incluso diferencias en producto y precios, (inicios de venta,
tipologías, valores, superficies, stock, etcétera).
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