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Ciudad de MéxicoReporte de Mercado Industrial
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Reporte de Mercado Oficinas4t | 2014
Ciudad de México
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 1
COntenIdO
INTRODUCCIÓN
Panorama económico 2
Panorama oficinas 2
OFERTA
Inventario 3
Disponibilidad 4
Edificios en Construcción y Nuevos proyectos 6
Edificios en Proyecto en la Ciudad de México 8
Ciclo de mercado 9
DEMANDA 10
Absorción 11
Transacciones 12
PRECIOS
Precios de Renta 13
Precios de Venta 14
ACTIVIDADES DEL MERCADO DE OFICINAS DE CIUDAD DE MÉXICO 15
MAPA DE CORREDORES OFICINAS CIUDAD DE MÉXICO 16
GLOSARIO 17
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 2
INDICADORES DE MERCADO
Al término del cuarto trimestre de 2014, la economía cerró con una inflación de 4.08% y un PIB estimado de 2.2% para 2014.1 Se presume que la economía mexicana crecerá durante 2015, debido al repunte de la economía de Estados Unidos, una mejora de la demanda externa y un fuerte incremento de la inversión privada. Esto, a pesar de que la eurozona puede caer en una recesión, por otro lado China continúa con signos de desaceleración, y la caída de los precios del petróleo.3 A pesar de esta situación mundial, el Banco de México presenta un panorama optimista esperando un crecimiento anual del PIB de 3.05% para 2015.2
Actualmente el país empieza la etapa de la puesta en marcha de las reformas aprobadas durante el 2014, las cuales fueron percibidas positivamente a nivel internacional. En contraste los temas de inseguridad y descontento social podrían afectar la imagen del país durante el 2015.
De acuerdo con BBVA se pronostica que la inflación tenga niveles de 3.6% en el primer bimestre, con tendencia al alza hacia finales del año, estimando que llegue al 4.0% para finales de 2015.1 Mientras el tipo cambiario, acorde a Banxico, el peso mexicano permanecerá débil, recuperándose cuando el Banco de México aumente sus tasas.2
A nivel internacional, se espera que la economía de Estados Unidos siga creciendo y el dólar continúe con su tendencia de apreciación. El tipo de cambio al cierre del trimestre fue de $14.7, con un ajuste al alza respecto al trimestre anterior donde cerró en niveles de $13.40 pesos por dólar.
MERCADO DE OFICINAS
PAnORAMA eCOnÓMICO
PAnORAMA OFICInASEn el cuarto trimestre de 2014 se incorporaron al mercado de oficinas de la Ciudad de México nueve edificios nuevos, esto representa 262 mil m² aproximadamente. En comparación al inventario registrado en el tercer trimestre de 2014, hubo un aumento inferior al 1%. Durante el 3er trimestre del 2014 se registraron 217 mil m² de actividad en edificios de las 3 clases a comparación del 4to trimestre donde se registró una mayor actividad de 321 mil m².
FUENTE: 1 BBVA 2 Banco de México 3 CNN Expansión
2013 2014
Tasa deDisponibilidad
Tasa de Desempleo
Tipo de Cambio (USD)
Precio Promedio de Renta
Absorción Neta
Construcción
PIB
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 3
INVENTARIO CLASES “A”+, “A” Y “B” TOTAL: 7,501,772 M²
INVENTARIO (M²) Y TASA DE DISPONBILIDAD EN EDIFICIOS “A”+ Y “A” 2013 - 2014
38%
23%
39% A+
A
B
M² POR TRIMESTRE EN 2014
TRIMESTRE EDIFICIOS M² RENTABLES
1 3 40,681
2 5 67,673
3 5 75,438
4 9 262,151
TOTAL 22 445,943
EDIFICIOS NUEVOS 4T 2014
EDIFICIO CORREDOR CLASE M² RENTABLES
MONTES URALES 540 Lomas Palmas A 3,924
VIRREYES Lomas Palmas A+ 53,700
CORPORATIVO DIAMANTE TOREO Norte A+ 20,625
PERIFÉRICO 5010 Periférico Sur A+ 18,540
TORRE FUENTE BELLA Periférico Sur A+ 9,600
CENTRO POLANCO TORRE A Polanco A 10,082
CARSO II Polanco A+ 55,080
BOULEVARD REFORMA 5422 Santa Fe A 12,000
BBVA CORPORATIVO Reforma A+ 78,600
TOTAL 262,151
0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0%
-
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
3,000,000
1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014
Inventario (A)
Inventario (A+)
Tasa de Disponibilidad (A+)
Tasa de Disponibilidad (A)
INVENTARIO “A+”, “A” Y “B” 2013 vs 2014
AÑO # EDIFICIOS M²
2013 683 7,048,869
2014 705 7,501,772
Nuevos 22 452,903
TOTAL 22 445,943
Se monitoreó un inventario total de 7,501,772 m² en sus diez corredores principales al cierre del cuarto trimestre de 2014 en el mercado inmobiliario de oficinas de la Ciudad de México. Esto representa un crecimiento inferior al 1.0% con respecto al 3T de 2014.
Los edificios que se ingresaron- al inventario en este tercer trimestre de 2014 fueron Montes Urales 540, Virreyes, Corporativo Diamante Toreo, Periférico 5010, Torre Fuente Bella, Centro Polanco Torre A, Carso II, Boulevard Reforma 5422 y BBVA Corporativo.
Montes Urales 540 y Virreyes se incorporaron en el corredor de Lomas Palmas, Corporativo Diamante Toreo en el corredor Norte, Periférico 5010 y Torre Fuente Bella en el corredor Periférico Sur, Centro Polanco y Carso II en el corredor Polanco, Boulevard Reforma 5422 en el corredor Santa Fe y por último BBVA Corporativo en el corredor Reforma.
La segmentación del inventario por clase de edificio al cierre del 4T del 2014 es la siguiente: Edificios clase “A”+ con 2,834,736 m², clase “A” con 1,745,928 m² y clase “B” con 2,921,108 m². Edificios clase “A+” representan 38%; los edificios clase “A” el 23% y los edificios clase “B” el 39%. En 2014 ingresaron a inventario 22 nuevos edificios sumando 445,943 m².
OFERTA
InVentARIO
En el 2014, el inventario de la clase “A+”, “A” y “B” se registró un aumento de 22 inmuebles que equivalen a 452,903 m² respecto al 2013, cerrando el inventario final en 7,501,772 m².
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 4
SEGMENTACIÓN DE LA OFERTA DE ESPACIOS DISPONIBLES, CLASES “A+”,” A” Y “B” TOTAL: 662,230 M²
SEGMENTACIÓN DE LA OFERTA DE ESPACIOS DISPONIBLES,CLASES “A+”, “A” Y “B” TOTAL: 662,230 M²
A+ 63% A
14%
B 24%
21%
18%
12% 11%
11%
10%
10%
5%
1% 1%
Polanco Norte Reforma Periférico Sur Santa Fe Lomas Palmas Insurgentes Bosques de las Lomas Interlomas Lomas Altas
OFERTA DISPONIBLE (M²) POR CLASE “A+”, “A” Y “B” POR CORREDOR
-10,000
10,000
30,000
50,000
70,000
90,000
110,000
Bosques de las Lomas
Insurgentes Interlomas Lomas Altas Lomas Palmas
Norte Periférico Sur
Polanco Reforma Santa Fe
A+
A
B
La tasa de disponibilidad que se registró en 4T fue de 8.8%; tomando en cuenta los corredores de toda clase de edificios. Se tuvo un ajuste a la alza de 3 puntos porcentuales comparado con lo reportado al cierre del tercer trimestre de 2014.
La mayor tasa de disponibilidad se monitoreó en la clase “A+” con 14.8%, que equivale a 419,498 m², seguido de la clase “B” con un 5.5%, es decir, 160,262 m² y por último los edificios clase “A” con un 4.7%, equivalente a 82,470 m².
Polanco y Norte son los corredores con la mayor superficie disponible con 138 mil m² y 115 mil m² disponibles respectivamente; Polanco representa el 21% y Norte el 17% de la disponibilidad total del mercado de oficinas de la Ciudad de México, les sigue Reforma con 81 mil m² disponibles, un 12% de la disponibilidad total del mercado. La mayor disponibilidad en los inmuebles de clase “A+” y “A” fue registrada en los corredores Polanco (108 mil m²), Reforma (68 mil m²), Santa Fe (68 mil m²) y Norte (66 mil m²) .
dISPOnIBILIdAd
A continuación se detalla la disponibilidad en los corredores antes mencionados: POLANCO: 60% de la disponibilidad total del corredor está en Carso II (55 mil m²) mientras que Torre Terret Norte le sigue con 23 % de la disponibilidad. (21 mil m²)
REFORMA: Aproximadamente el 78% esta distribuido entre Corporativo Mapfre (19 mil m²), Capital Reforma-Torre Niza (19 mil m²) y Capital Reforma-Torre Reforma (14 mil m²)
SANTA FE: 50 % de la disponibilidad se encuentra distribuida entre Espacio Santa Fe (19 mil m²), Blu Corporativo (11 mil m² ) y Euro + Ten (6 mil m² )
NORTE: 85% de la disponibilidad está distribuida entre Pilcomayo (22 mil m² ), Forum Naucalpan ( 20 mil m²) y Tecnoparque B (17 mil m²)
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 5
HISTÓRICO: DISPONIBILIDAD EN EDIFICIOS CLASES “A+” Y “A” POR CORREDOR (M²) 4T 2013 – 4T 2014
EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN POR CORREDOR Y PROYECTO (M²). TOTAL: 1,460,973 M²
27%
17%
15%
10%
10%
10%
6% 4% 1%
Insurgentes Polanco Reforma Norte Periférico Sur
Santa Fe Interlomas Lomas Palmas
Bosques de las Lomas
EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN 2013-2014
AÑO # EDIFICIOS M²
2013 57 1,099,856
2014 51 1,025,432
El mercado de oficinas de la Ciudad de México es muy dinámico por lo que aún cuando se integran al inventario una cantidad importante de metros cuadrados, también se realizan una gran cantidad de transacciones de venta y renta en las clases “A+”, “A” y “B”, que mantienen la tasa de disponibilidad en niveles cercanos al 10%.
Algunos de los diez corredores que componen el mercado de oficinas han mostrado un crecimiento, principalmente en inmuebles clase “A+” y “A”.
dISPOnIBILIdAd
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
Bosques de las Lomas
Insurgentes Interlomas Lomas Altas Lomas Palmas
Norte Periférico Sur
Polanco Reforma Santa Fe
4T 2013
1T 2014
2T 2014
3T 2014
4T 2014
edIFICIOS en COnStRUCCIÓn Y nUeVOS PROYeCtOSAl cierre del 4T de 2014, se tienen monitoreados 51 edificios en construcción clases “A+”, “A” y “B”. Durante los siguientes 2 años (2015-2016) se espera que se aumenten al inventario más de 1 millón de metros cuadrados.
El corredor que presenta el mayor número de metros cuadrados en construcción es Reforma con 9 edificios (283 mil m²), en segundo Insurgentes con 13 edificios (224 mil m²) y en tercer lugar Norte con 5 edificios (149 mil m²)
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 6
EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN EN LA CIUDAD DE MÉXICO [1]
AÑO [2] # EDIFICIO CLASE CORREDOR M² RENTABLES
2015
1 SAN ISIDRO 97 B Norte 5,990
2 REFORMA 180 A+ Reforma 43,826
3 ELEMENT CORPORATIVO A+ Periférico Sur 18,400
4 CORPORATIVO CONDESA A+ Insurgentes 20,909
5 CORPORATIVO FELIX CUEVAS A+ Insurgentes 19,400
6 MISISIPPI 49 B Reforma 8,673
7 TORRE PERIFERICO LAS FLORES A+ Periférico Sur 10,100
8 PUNTO POLANCO A+ Polanco 44,428
9 TORRE NORTE A+ Norte 16,929
10 TORRE PATRIOTISMO A+ Insurgentes 8,228
11 ONCE CORPORATIVO A Norte 4,500
12 SAN JERÓNIMO 372 A+ Periférico Sur 4,457
13 TORRE REFORMA A+ Reforma 44,297
14 CENTRO DE NEGOCIOS SAN ANGEL A Insurgentes 13,000
15 MIGUEL DE CERVANTES SAAVEDRA 233 A+ Polanco 8,550
16 PARQUE TOREO TORRE B y C A+ Norte 63,404
17 METROPOLI II A+ Insurgentes 17,344
18 TORRE REFORMA LATINO A+ Reforma 46,630
19 TERRAZ INTERLOMAS A Interlomas 5,449
20 DOMMINIUM TOWER A+ Insurgentes 11,107
21 TORRE GLORIETA A+ Insurgentes 57,500
22 CENTRO POLANCO - TORRE B A Polanco 10,082
23 PARQUE TOREO TORRE A A+ Norte 62,893
24 MITIKAH OFFICE TOWER A+ Insurgentes 39,711
25 THE POINT A+ Santa Fe 19,000
26 DOWNTOWN - TORRE I A+ Santa Fe 21,858
27 TORRE DIANA A+ Reforma 57,844
28 VOLCAN 150 A+ Lomas Palmas 7,069
29 VARSOVIA 36 A+ Reforma 13,650
30 LAGO ANDROMACO A+ Polanco 21,560
31 MIGUEL CERVANTES SAAVEDRA 169 A+ Polanco 21,237
32 REVOLUCIÓN 507 A+ Insurgentes 12,038
33 BOSQUE DE ALISOS 13 A Bosques de las Lomas 2,931
SUBTOTAL 33 762,994
[1] Información proporcionada por comercializadores y desarrolladores.
[2] Fecha de entrega estimada y/o terminación de obra.
* Edificios con opción a venta.
edIFICIOS en COnStRUCCIÓn en LA CIUdAd de MÉXICO [1]
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 7
INVENTARIO ESPERADO POR CORREDOR 2014-2016 EDIFICIOS CLASE “A+” Y “A”
-
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1,400,000
Bosques de las Lomas
Insurgentes Interlomas Lomas Altas Lomas Palmas
Norte Periférico Sur
Polanco Reforma Santa Fe
Inventario
Construcción y Proyecto
EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN EN LA CIUDAD DE MÉXICO [1]
AÑO [2] # EDIFICIO CLASE CORREDOR M² RENTABLES
2015
1 CORPORATIVO CUARZO A+ Reforma 40,000
2 TORRE CONCRETA A+ Polanco 14,400
3 AGOR CORP A+ Interlomas 4,566
4 LA CITE A Santa Fe 4,053
5 TERRACOTA 130 A+ Santa Fe 12,768
6 CAMPUS CORPORATIVO SANTA FE A+ Santa Fe 30,000
7 TORRE MANACAR A+ Insurgentes 25,000
8 SEIS27 A+ Santa Fe 15,543
9 PERIFÉRICO 168 A+ Lomas Palmas 10,108
10 PUNTO CHAPULTEPEC A+ Reforma 28,000
11 PATIO BARRANCA DEL MUERTO A+ Insurgentes 78,000
SUBTOTAL 11 262,438
ND
1 HAMBURGO 32 ND Reforma ND
2 CENTRO PEDREGAL ND Periférico Sur ND
3 EMERSON 304 B Polanco ND
4 TORRE CARRACI A+ Insurgentes ND
5 CORPORATIVO JAIME NUNO A+ Insurgentes ND
6 CONJUNTO POLANCO A+ Polanco ND
7 LATITUD POLANCO A+ Polanco ND
SUBTOTAL 7
TOTAL 51 GENERAL 1,025,432
1] Información proporcionada por comercializadores y desarrolladores.
[2] Fecha de entrega estimada y/o terminación de obra.
* Edificios con opción de venta.
edIFICIOS en COnStRUCCIÓn en LA CIUdAd de MÉXICO [1]
De los inmuebles en proyecto reportados por los desarrolladores, los cuales todavía no inician construcción, se encuentran 36 edificios monitoreados, que representan alrededor de 435 mil m² de oficinas. Están distribuidos principalmente en los corredores de Insurgentes con 355 mil m²; Norte con un aproximado de 330 mil m² y Reforma con 316 mil m². De los edificios mencionados anteriormente, existen 17 proyectos de los cuales aún se desconoce su superficie.
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 8
EDIFICIOS EN PROYECTO EN LA CIUDAD DE MÉXICO[1]
AÑO[2] # EDIFICIO CLASE CORREDOR M² RENTABLES
ND
1 R432 A+ Reforma 33,928
2 ESPACIO CONDESA A+ Insurgentes 46,770
3 CENTRAL INTERLOMAS A+ Interlomas ND
4 CHAPULTEPEC 156 A Insurgentes 16,017
5 CORPORATIVO DIAMANTE UNIVERSIDAD A+ Insurgentes 6,851
6 CORPORATIVO VISTA REAL A+ Interlomas 6,896
7 INSURGENTES 700 A Insurgentes 8,400
8 CORPORATIVO ARHOP A Norte 9,000
9 DOWNTOWN - TORRE 2 A+ Santa Fe 11,127
10 CITY INNSUR A+ Insurgentes 17,181
11 PUNTA INSURGENTES A Insurgentes 23,900
12 DOWNTOWN - TORRE 3 A+ Santa Fe 31,327
13 ANTARA III A+ Polanco 32,671
14 TORRE NASA A+ Norte 34,726
15 TORRE SKALA A+ Norte 45,928
16 LIBERTY PLAZA A+ Santa Fe 50,000
17 TORRE COLÓN A+ Reforma ND
18 PABELLON CONDESA A Insurgentes ND
19 CONJUNTO COAPA A+ Periférico Sur ND
20 ENCUENTRO VILLA LATINA A+ Periférico Sur ND
21 PUERTA REFORMA A+ Polanco ND
22 CETRAM CHAPULTEPEC ND Reforma ND
23 SECRETARIA DE SALUD ND Reforma ND
24 CALAKMUL POLANCO A+ Polanco ND
25 PATRIOTISMO 435 A Insurgentes ND
26 CORPORATIVO CERVANTES SAAVEDRA 251 A+ Polanco ND
27 SIQUEIROS ND Insurgentes ND
28 CORPORATIVO SUR 4277 A+ Periférico Sur ND
29 MONTES URALES 315 A Lomas Palmas ND
30 EJÉRCITO NACIONAL 676 ND Polanco ND
31 INSURGENTES 929 A+ Insurgentes 12,318
32 PICACHO AJUSCO 207 A+ Periférico Sur 25,800
33 PERIFERICO SUR 4607 A Periférico Sur 15,200
34 LAGO FILT 7 A Polanco ND
35 RÍO SAN JOAQUÍN 406 B Polanco 7,501
36 CORPORATIVO PALMAS INTERLOMAS ND Interlomas ND
TOTAL 36 GENERAL 435,541
edIFICIOS en PROYeCtO en LA CIUdAd de MÉXICO [1]
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 9
CICLO DEL MERCADO
20122013
2014
Expansión
Sobreoferta
Recesión
Recu
pera
ción
CICLO DELMERCADO
SOBREOFERTA
RECESIÓN
RECUPERACIÓN
EXPANSIÓN
Aumenta la disponibilidad en inventario.Continúa nuevas construcciones.
Aumenta la disponibilidad en inventario.Se termina o posponen edicios.
IÓNDisminuye la disponiblidad en inventario.No existen nuevas construcciones.
Disminuye la disponiblidad en inventario.Comienzan nuevas construcciones.
El inventario del mercado de oficinas en la Ciudad de México ha presentado un crecimiento considerable en los últimos años, principalmente en edificios clase “A+” y “A”, esto derivado de la gran demanda de espacios de oficinas y de las condiciones económicas.
La tasa de disponibilidad presentó un ajuste a la alza, esto debido al gran número de inmuebles que se incorporaron al mercado en los últimos trimestres.
Para 2015 se espera que el mercado de oficinas de la Ciudad de México continuará ubicado en la etapa de expansión, debido a la gran cantidad de edificios que actualmente se encuentran en construcción, de igual forma se espera que la tasa de disponibilidad se siga manteniendo estable, ya que, cuando menos estos tres últimos años han presentado cifras récord en absorción de metros cuadrados y en número de operaciones realizadas.
El nivel de ocupación de edificios, principalmente en las clases “A+” y “A”, se ha mantenido elevado. Por lo anterior el mercado de oficinas en la Ciudad de México no ha caído en una sobreoferta, pero la posibilidad aún continúa latente por la introducción de edificios nuevos totalmente disponibles.
CICLO de MeRCAdO
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 10
SEGMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MERCADO POR CORREDOR, CLASE “A+”,” A” Y “B” TOTAL APROX: 321 MIL M²
29%
22% 13%
10%
9%
7%
6%
3% 1%
Reforma Lomas Palmas Santa Fe
Polanco
Norte
Interlomas Insurgentes
Periférico Sur
Bosques de las Lomas
SEGMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MERCADO POR CLASE TOTAL APROX: 321 MIL M²
62% 22%
16%
A+ A B
SEGMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MERCADO CLASE “A” Y “A+” TOTAL APROX: 270 MIL M²
30%
27% 15%
8%
7%
4% 4%
3% 2%
Reforma
Santa Fe
Norte
Periférico Sur
Interlomas
Polanco
Insurgentes
Lomas Palmas
Bosques de las Lomas
Durante el cuarto trimestre de 2014 se monitorearon 321 mil m² de transacciones de venta y renta de espacios en todas las categorías de inmuebles en los diez corredores principales de la Ciudad de México, esto representa un incremento del 47% con respecto al trimestre inmediato anterior (217 mil m²).
En este trimestre, de los edificios recién incorporados al inventario se registraron 167 mil m² pre arrendados en inmuebles clases “A+” y “A”. El edificio con mayor superficie pre arrendada es el de Corporativo BBVA, ubicado en Reforma 510, el cual fue desarrollado como built to suit.
La actividad total registrada en clases “A+” y “A” durante el cuarto trimestre de 2014 fue de 270 mil m². La mayor actividad de mercado, por corredor, en clases “A+” y “A” se monitoreó dentro del corredor Reforma con 81 mil m². Le siguen Lomas Palmas con 71 mil m² y Santa Fe con 40 mil m².
deMAndA
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 11
OCUPACIÓN VS DESOCUPACIÓN (M²), EDIFICIOS “A+” “A” Y “B” 3T 2012- 4T 2014
-100,000
-50,000
-
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
3T 2012 4T 2012 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014
Ocupado Desocupado
ACTIVIDAD Y ABSORCIÓN 2013- 2014
AÑO ACTIVIDAD ABSORCIÓN NETA ACUMULADA
2013 765,000 366,574
2014 807,000 495,670
ACTIVIDAD POR TRIMESTRE 2014
Trimestre M²
1T 165,000
2T 104,000
3T 217,000
4T 321,000
TOTAL 807,000
La absorción acumulada al cuarto trimestre de 2014 fue de 495 mil m². Únicamente la absorción del cuarto trimestre fue de 213,871 m² y se desglosa de la siguiente manera: edificios clase “A+”, con 165,267 m², clase “A” con 31,290 m² y, por último, 17,314 m² en clase “B”
Los corredores con mayor dinamismo en la absorción durante el cuarto trimestre de 2014 en edificios de las tres clases fueron Reforma con 78,500 m², Lomas Palmas con 38,518 m² y Santa Fe con 32,033 m².
En edificios clase “A+” y “A” la mayor absorción neta acumulada se encuentra en el corredor Santa Fe con 88 mil m², seguido por el corredor de Polanco con 80 mil m².
Únicamente en edificios clase “A+” la mayor absorción trimestral se encuentra en el corredor Reforma con 80 mil m². Para edificios clase “A”, la mayor absorción trimestral se encuentra en Santa Fe con 15 mil m².
ABSORCIÓn
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 12
OCUPACIÓN Y DESOCUPACIÓN POR CORREDOR EN EDIFICIOS CLASES “A+”, “A” Y “B” (M²)
tRAnSACCIOneS
TRIMESTRE PROPIEDAD SUBMERCADO TIPO DE OPERACIÓN CLASE M² RENTABLES
2T 2014 Centro Bancomer Insurgentes Venta B 101,348
3T 2014 Ejército Nacional 223 Polanco Venta A 31,168
4T 2014 Montes Urales 424 Lomas Palmas Venta A 16,384
4T 2014 Barranca Del Muerto 341 Insurgentes Renta A 11,982
1T 2014 Río Mixcoac 108 Insurgentes Venta B 11,010
2T 2014 Constituyentes No. 1070 Lomas Altas Renta A+ 10,591
2T 2014 Montes Urales 445 Lomas Palmas Renta A+ 8,708
3T 2014 Conjunto Masaryk - Torre I Polanco Renta B 8,003
3T 2014 Punta Santa Fe A Santa Fe Renta A+ 7,496
2T 2014 Capital Reforma Torre Niza Reforma Renta A+ 7,342
Durante el año se han registrado diversas transacciones de renta o venta, de las cuales las 10 principales, con base en la superficie ocupada en cualquiera de las tres clases se enumeran en la tabla siguiente.
ABSORCIÓn
-20000 -10000
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000
Bosques de las Lomas
Insurgentes Interlomas Lomas Palmas
Norte Periférico Sur
Polanco Reforma Santa Fe
Ocupado Desocupado
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 13
RANGOS DE PRECIOS DE LISTA EN RENTA MENSUAL (USD/M²) POR CORREDOR CLASE “A+”
$28 $30 $29 $23 $23 $19
$0
$18 $24 $21
$41 $35 $42
$34 $28
$19
$25 $24 $26
$0
$10
$20
$30
$40
$50
$0
$10
$20
$30
$40
$50
Reforma Polanco Lomas Palmas
Bosques de las Lomas
Insurgentes Interlomas Lomas Altas Norte Periférico Sur
Santa Fe
Precio Promedio Ponderado
RANGOS DE PRECIOS DE LISTA EN RENTA MENSUAL (USD/M²) POR CORREDOR CLASE “A”
$29
$24 $25 $23
$20 $18 $17 $18 $18 $19
$30
$35 $35
$30 $26
$28 $32
$18
$26 $26
$0
$5
$10
$15
$20
$25
$30
$35
$40
$0
$5
$10
$15
$20
$25
$30
$35
$40
Reforma Polanco Lomas Palmas
Bosques de las Lomas
Insurgentes Interlomas Lomas Altas Norte Periférico Sur
Santa Fe
Precio Promedio Ponderado
PRECIOS
RentAAl cierre del cuarto trimestre de 2014, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de $28 USD por m² mensual para edificios clase “A+”; de $25 USD para clase “A”, y $18 USD para clase B.
En los corredores que componen el CBD (Reforma, Polanco y Lomas Palmas), los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre $28 y $42 USD por m² para clase “A+”, de $24 a $35 USD por m² para clase “A”, y de $11 a $28 USD por m² para clase “B”.
En los corredores que componen el SUB (Bosques, Interlomas, Insurgentes, Santa Fe, Periférico Sur, Norte y Lomas Altas), los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre $18 y $34 USD por m² para clase “A+”, de $17 a $32 USD por m² para clase “A”, y de $11 a $27 USD por m² para clase “B”.
Los precios mínimos de renta monitoreados en edificios clases “A+” y “A”, se presentan, principalmente, en corredores ubicados en zonas suburbanas o con una gran disponibilidad de m².
Nota: El precio de cierre puede reflejar variaciones entre 5 y 15 por ciento por debajo del precio de lista. Dichas variaciones dependen de la zona, las condiciones de entrega de los espacios, porcentaje de ocupación en el edificio, las condiciones de
pago, los periodos de gracia para el pago de la renta, amortización de incentivos económicos otorgados por el propietario, garantías y capacidad crediticia del usuario, por mencionar algunas.
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 14
RANGO DE PRECIOS DE LISTA EN VENTA POR CLASE.
2,650
1,804
576
4,700
3,500
2,549
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
A+ A B
PRECIOS
VentADentro de los diez corredores principales, existen en venta aproximadamente 70 mil m² de los cuales el 90 por ciento se encuentra localizado en tres corredores que son:
• Periférico Sur, concentrando la mayor cantidad de superficie en venta, con un total de 31 mil m². • Insurgentes con 23 mil m².• Santa Fe, con 12 mil m².
Al cierre del cuarto trimestre de 2014, los rangos de precios de lista en venta mensual oscilan entre $2,600 y $4,700 UDS por m² para clase “A+”, de $1,800 a $3,500 USD por m² para clase “A”, y de $570 a $2,500 USD por m² para clase “B”, dentro de los diez corredores monitoreados.
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 15
CORREDOR CLASE INMUEBLES ANALIZADOS
INVENTARIO OFICINAS
(M²)
ESPACIO DISPONIBLE
(M²)
RENTA USD /M² % DISPONIBILIDAD TRIM. ACTUAL
ABSORCIÓN TRIMESTRAL
ACTUAL
ABSORCIÓN NETA
ACUMULADAPROMEDIO
PONDERADO MINÍMA MAXÍMA
CORREdORA+ 122.00 2,834,736.29 419,498.16 $28 $18 $42 14.8% 165,267.35 369,230.15
A- 186.00 1,745,927.71 82,470.14 $25 $17 $35 4.7% 31,289.82 75,289.11
B 397.00 2,921,107.95 160,262.08 $18 $11 $28 5.5% 17,313.86 51,150.42
total 705.00 7,501,771.95 662,230.38 $23 $15 $35 8.8% 213,871.03 495,669.68
REfORmAa+ 11.00 414,166.24 62,726.00 $32 $28 $41 15.1% 77,999.08 113,642.26
A 4.00 120,757.00 5,715.00 $29 $29 $30 4.7% -2,980.00 -2,172.00
B 60.00 516,884.64 13,299.00 $20 $11 $26 2.6% 3,481.39 14,491.79
total 75.00 1,051,807.88 81,740.00 $27 $23 $32 7.8% 78,500.47 125,962.05
POLANCOA+ 21.00 562,679.00 103,457.39 $30 $30 $35 18.4% -368.00 69,033.05
A 15.00 190,281.00 5,395.00 $30 $24 $35 2.8% 8,367.00 11,772.50
B 80.00 551,787.00 29,528.51 $20 $15 $28 5.4% 5,696.62 5,936.34
total 116.00 1,304,747.00 138,380.90 $27 $23 $33 10.6% 13,695.62 86,741.89
LOmAS PALmASA+ 16.00 334,126.92 44,876.54 $35 $29 $42 13.4% 37,385.97 33,150.46
A 51.00 263,382.20 17,492.51 $28 $25 $35 6.6% 3,027.99 10,905.48
B 30.00 136,775.87 5,407.80 $26 $18 $28 4.0% -1,895.80 -2,762.55
total 97.00 734,284.99 67,776.85 $30 $24 $35 9.2% 38,518.16 2,775.23CBD 3,090,839.87 287,897.75 $28 $23 $33 9.3% 130,714.25 253,997.33
BOSqUES dE LAS LOmAS
A+ 5.00 165,374.00 14,526.53 $26 $23 $34 8.8% 6,242.71 -1,444.29
A 11.00 114,430.55 2,969.00 $28 $23 $30 2.6% -442.50 841.00
B 31.00 231,355.00 17,070.14 $22 $19 $26 7.4% -4,184.00 -5,049.24
total 47.00 511,159.55 34,565.67 $25 $22 $30 6.8% 1,616.21 -5,652.53
SANTA fEA+ 25.00 628,400.44 48,245.76 $23 $21 $26 7.7% 16,042.95 65,954.46
A 40.00 456,559.00 20,095.36 $21 $19 $26 4.4% 15,304.96 22,830.07
B 16.00 124,440.84 4,074.00 $19 $27 $27 3.3% 685.00 2,734.65
total 81.00 1,209,400.28 72,415.12 $21 $22 $26 6.0% 32,032.91 91,519.18
PERiféRiCO SURA+ 9.00 107,523.97 36,245.94 $24 $24 $24 33.7% 10,111.54 11,153.54
A 33.00 304,323.00 19,160.00 $24 $18 $26 6.3% 5,642.37 3,755.37
B 39.00 219,967.00 19,957.00 $20 $19 $22 9.1% -768.15 582.85
total 81.00 631,813.97 75,362.94 $23 $20 $24 11.9% 14,985.76 15,492.76
iNSURGENTESA+ 21.00 398,437.20 40,644.00 $25 $23 $28 10.2% -5,503.00 63,206.00
A 14.00 145,196.15 3,267.45 $23 $20 $26 2.3% 4,070.00 16,874.00
B 107.00 920,464.60 20,983.00 $19 $11 $25 2.3% 15,328.80 27,924.80total 142.00 1,464,097.95 64,894.45 $22 $18 $26 4.4% 13,895.80 108,004.80
iNTERLOmASA+ 3.00 22,236.14 3,774.00 $19 $19 $19 17.0% 4,131.72 12,556.72
A 9.00 55,735.00 3,183.00 $21 $18 $28 5.7% -1,700.00 632.00
B 8.00 25,656.00 1,470.00 $16 $16 $16 5.7% -1,470.00 1,901.00
total 20.00 103,627.14 8,427.00 $19 $18 $21 8.1% 961.72 15,089.72
LOmAS ALTASA+ 1.00 13,753.00 0.00 ND ND ND ND 0.00 0.00
A 5.00 64,557.00 3,228.82 $21 $17 $32 5.0% 0.00 3,042.00
B 0.00 0.00 0.00 ND ND ND ND 0.00 0.00
total 6.00 78,310.00 3,228.82 $21 $17 $32 4.1% 0.00 3,042.00
A+10.00 188,039.38 65,002.00 21.23 $21 $18 $25 34.6% 1,977.38
A 4.00 30,706.81 1,964.00 $18 $18 $18 6.4% 6,809.00
B 26.00 193,777.00 48,472.63 $13 $11 $21 25.0% 440.00 5,390.00
total 40.00 412,523.19 115,438.63 $17 $16 $21 28.0% 19,664.38 14,176.38SUB 4,410,932.08 374,332.63 $21 $19 $26 8.5% 83,156.78 241,672.78
ACtIVIdAdeS deL MeRCAdO de OFICInAS de LA CIUdAd de MÉXICO
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 16
MAPA de CORRedOReS de OFICInASCIUdAd de MÉXICO
PASE
O DE
PAL
MAS
CUAU
HTÉ
MO
C
UNIVE
RSID
AD
AUTOP. M
ÉXICO -
TOLUCA
VIADUCTO MIGUEL ALEMÁN
VIAD
UCTO
TLA
LPA
N
CALZ
. DE
TLAL
PAN
DIVISIÓN DE DEL NORTE
PASEO DE LA REFORMA
LAZA
RO C
ÁRDE
NAS
RÍO SAN JOA QU ÍN
INSU
RGEN
TES
CIRC
UIT
O IN
TERI
OR
CIRCUITO INT ERIOR
CIRCUITO INTERIOR
VÍA
GUS
TAV
O BA
Z
ANILL
O
P
ERI FÉ
RIC
O
ANIL
LO P
ERIF
ÉRIC
O
ANILLO PERIFÉRICO
IN
SURG
ENTE
S
IN
SURG
ENTE
S
AAAALL
NT
NORTE
LOMAS PALMAS
INT
INTERLOMAS
PERIFERICO SUR
REFORMA
LOMAS ALTAS
BL
BOSQUES DE LAS LOMAS
INSURGENTES
PO
POLANCO
SANTA FE
IN
PS
RF
SF
LP
LA
IN
BL
PO
SF
NT
LP
INT
PS
RF
LA
4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 11
GLOSARIO
ABSORCIÓN: Es el cambio en el número de m² de espacios ocupados durante un periodo específico. Este indicador muestra el total de m² que fueron demandados. Si el resultado es negativo representa el exceso de oferta de espacios disponibles en el mercado.
INVENTARIO: Es todo inmueble terminado dentro de los principales corredores. (medido en m²)
DEMANDA: Medida de m² que muestra el total de espacios que se operaron durante un período determinado.
CORREDORES: Zona de la ciudad delimitada por una o varias colonias, así como avenidas que contienen una cantidad suficiente de espacios de oficinas.
SUBARRENDAMIENTO: Es la modalidad en la cual el arrendatario de un espacio lo ofrece en renta antes que finalice su contrato.
PRE-ARRENDAMIENTO: Es la transacción del espacio en un edificio que se efectúa antes del término de la construcción.
TASA DISPONIBILIDAD: Es el porcentaje de espacio disponible en venta ó renta del inventario total o por corredor.
FLUCTUACIÓN INMOBILIARIA: Variación de corto plazo en precios y rentas, dura poco tiempo.
TENDENCIA INMOBILIARIA: Movimientos a largo plazo de la demanda.
SOBREOFERTA: Efecto producido por el incremento excesivo de espacios que operan en el mercado inmobiliario. Este fenómeno se presenta cuando la cantidad de m² disponibles supera la superficie requerida por los compradores.
BUILT TO SUIT: Construcción hecha a la medida y con especificaciones particulares determinadas por la compañía que la va a ocupar.
CBD (CENTRAL BUSINESS DISTRICT): Lo conforman los corredores Reforma, Polanco y Lomas Palmas. Son los corredores de oficinas ubicados en la principal zona comercial de la ciudad.
SUB (SUBURBAN AREA): Lo conforman los corredores Bosques de las Lomas, Santa Fe, Periférico Sur, Insurgentes, Interlomas, Lomas Altas y Norte. Son los corredores de oficinas ubicados en la periferia o alejados del centro de la ciudad.disponibles del corredor, obteniendo así el porcentaje de disponibilidad de la propiedad. Este porcentaje se multiplica por el precio de la propiedad y se obtiene el precio ponderado. Al final se suman los precios ponderados de todas las propiedades, consiguiendo así el precio promedio ponderado de cada corredor.
COLLIERS INTERNATIONAL | CIUDAD DE MÉXICOPaseo de la Reforma No. 265 P.B.
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Ausencio Lomelín E.Director Ciudad de México
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José Luis Fernández A.Analista Investigación de Mercados
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15,800 profesionales
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