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DENSIDADE
DENSIDADE
PROPOSTA DA PROEMPI para estudo:
• Diminuir a densidade populacional na Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos
Quais os parâmetros propostos no PL que permitiram este aumento de densidade populacional em relação a lei vigente (argumento de que passou de 1600 para 3000 hab/ha)?
A combinação de 3 parâmetros:
- Cota de terreno por unidade (regula a densidade populacional)– passou de 25m2/UH para 10m2/UH
- CA (regula a densidade construtiva) – passou de 2,4 para 4- Gabarito (regula altura e densidade construtiva) – passou de 12
pavimentos para 10, 15 ou 20 pavimentos
DENSIDADECONTRAPROPOSTA DE GOVERNO:
Alterar os parâmetros da Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos para:
• COTA DE TERRENO POR UNIDADE- Aumentar cota de terreno por unidade para diminuir o número máximo de unidades e baixar densidade populacional
• Proposta: 14 m2/unidade onde era permitido 10m2/unidade• CONFLITO – PROPOSTA PROEMPI – 20M2/UH
• CA - Diminuir CA para diminuir área construtiva, baixar densidade construtiva e estimular a implantação de apartamentos menores
• Proposta: 3,5 onde era permitido 4• CA CONSENSUADO EM PLENÁRIA
• GABARITO - Diminuindo o CA temos que diminuir gabarito, para manter as tipologias propostas que garantem a qualidade do espaço urbano e a relação das edificações com a rua
• Proposta: altura máxima - 15 pavimentos, onde era permitido 20• CONFLITO – PROPOSTA PROEMPI – MANTER 20
PAVIMENTOS ONDE ERA PERMITIDO
OUTORGA ONEROSAFÓRMULA CONSENSUADA
CONTRAPROPOSTA CONSENSUADA EM PLENÁRIA (QUE DEPENDE DE ANÁLISE TÉCNICA DA ÁREA DE FINAÇAS DA PMJ)
PAGAMENTODE 100% SERÁ FEITO EM ATÉ 1 ANO APÓS O ALVARÁ DE EXECUÇÃO – CASO NÃO HAJA PAGAMENTO, SERÁ INSCRITO NA DÍVIDA ATIVA,COM MULTAS/ GATILHOS, O HABITE-SE NÃO SERÁ LIBERADO SE NÃO FOR EFETUADO O PAGAMENTO DA OUTORGA.
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Zonas onde será aplicado
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Zona C.A. básico C.A. máximo
Zona de Reabilitação Central 1,0 3,5Zona de Qualificação dos Bairros 1,0 2,4Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos 1,0 3,5
Zona Industrial e de Desenvolvimento Regional Urbano 1,0 3,0
Zona de Desenvolvimento Periurbano 2 1,0 2,0Zona de Expansão e Estruturação Urbana 1,0 2,0
fórmula
Valor do m²
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
C – contrapartida financeira referente ao m² de potencial construtivo adicional
At – área de terreno em metros quadrados
CAu – coeficiente de aproveitamento utilizado
CAb – coeficiente de aproveitamento básico
V – valor do metro quadrado de terreno
Fs – fator social, entre 0 (zero) e 1 (um)
C = At x (CAu – CAb) x V x Fs
valor venal
Fs – Fator social
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Uso habitacional Valor de Fs
Entidades mantenedoras sem fins lucrativos
Valor de Fs
Habitação de Interesse Social, vinculado à demandada FUMAS 0,0 Templos religiosos 0,3
Habitação com área até 50m² 0,6 Hospitais e clínicas 0,3
Habitação com área 51 até 70m² 0,8 Universidades 0,3
Habitação com área maior 70m² 1,0 Escolas e Creches 0,3
Equipamentos culturais 0,3
Outras entidades mantenedoras
Uso Institucional Hospitais 0,7
Equipamentos sociais públicos 0,0 Universidades 0,7
Escolas 0,7
Equipamentos culturais 0,7
Outras atividades 1,0
Simulações - ZDCU
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
SIMULAÇÃO CONSIDERANDO:
Área máxima de terreno = 10.000m²CAmax = 3,5
SITUAÇÕES:
• Apartamentos de até 50m² (Fs = 0,6)
• Apartamentos de 51 a 70m² (Fs = 0,8)
• Apartamentos maiores que 70m² (Fs = 1,0)
Simulação – ZDCU
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Valor venal mínimo = R$100,00Valor venal máximo = R$300,00
Utilizando Fs=0,6 (hab. Até 50m² - 700UH)
C = At x (CAu – CAb) x V x FsC = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 0,6C = R$1.500.000,00 ou R$4.500.000,00Valor de venda aprox. por unidade = R$250.000,00Valor de venda total do empreendimento = R$175.000.000,00Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 0,85% ou 2,5%
Valor de 25.000m² de solo criado = R$ 1.500.000,00 ou R$4.500.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 1,5% ou 4,5%
Simulação – ZDCU
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Utilizando Fs=0,8 (habitação de 70m² - 500UH)
C = At x (CAu – CAb) x V x FsC = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 0,8C = R$2.000.000,00 ou R$6.000.000,00Valor de venda aprox. por unidade = R$350.000,00Valor de venda total do empreendimento = R$175.000.000,00Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 1,1% ou 3,4%
Valor de 25.000m² de solo criado = R$2.000.000,00 ou R$6.000.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 2,0% ou 6,0%
Valor venal mínimo = R$100,00Valor venal máximo = R$300,00
Simulação – ZDCU
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Utilizando Fs=1,0 (habitação de 120m² - 290UH)
C = At x (CAu – CAb) x V x FsC = 10000 x (3,5 - 1) x 100 ou 300 x 1,0C = R$2.500.000,00 ou R$7.500.000,00Valor de venda aprox. por unidade = R$500.000,00Valor de venda total do empreendimento = R$145.000.000,00Impacto do valor da outorga no valor de venda final = 1,7% ou 5,1%
Valor de 25.000m² de solo criado = R$2.500.000,00 ou R$7.500.000,00 Valor de 25.000m² de terreno no mercado (considerando R$4.000,00/m² = R$100.000.000,00 Valor do solo criado/valor real do solo = 2,5% ou 7,5%
Valor venal mínimo = R$100,00Valor venal máximo = R$300,00
PROPOSTA SOBRE USO EM CORREDORES - PROEMPI
PROPOSTA da proempi em estudo – pactuada em plenária
Rever as funçoes urbanísticas das vias garantindo a centralidade dos bairros
Rever o porte dos usos das vias de indução "para frente”
Ex: Grandes áreas de supermercado, lojas de interesse do bairro (conjunto de lojinhas no bairro) devem ser previstas para garantir centralidades
PARCELAMENTO DO SOLO
1- PROPOSTA PROEMPI – LOTEAMENTO FECHADO, DESMEMBRAMENTO
2 - PROPOSTA PROEMPI – ESCLARECER ITENS
5- PROPOSTA IAB – REMEMBRAMENTO
8 – PROPOSTA COMDEMA – DEFINIÇÃO DAS ÁREAS LIVRES DE USO PÚBLICO
9- PROPOSTA COMDEMA – ATENDIMENTO AO DECRETO DA APA
10- PROPOSTA REGIÃO RAFAEL – TESTADA MÍNIMA
15B – PROPOSTA IAB - TESTADA MÍNIMA, ADENSAMENTO E VERTICALIZAÇÃO
PARCELAMENTO DO SOLO
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