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Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira
Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condomínio Três Figueiras Senior Residence
ABF Development Setembro de 2019
Estudo de Viabilidade
Mercadológica e Econômico-Financeira
Setembro de 2019
Cliente:
Realização:
Projeto:
ABF Development
Contrato de Investimento Coletivo CIC Condomínio Três Figueiras Senior Residence
Termo de Entrega do Estudo
Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa ABF Development, conforme
metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24
realizou este trabalho com o objetivo de verificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento residencial localizado na
R: Carlos Huber 173, Porto Alegre - RS.
O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat
Jacob, Engenheiro, Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP,
Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.
Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento
de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas
informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados
estimados neste estudo.
3
Termo de Entrega do Estudo
O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do
analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da
CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum
momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram
definidos para as estimativas de mercado e desempenho.
No período de Outubro de 2018 a Outubro de 2019, a ABF Development pagou à Caio Calfat Consultoria a título de remuneração por assessoria em investimentos
hoteleiros o montante de R$ 20.000,00, correspondente a contratação do estudo de mercado, não havendo valores recebidos antes desta data. O valor mencionado
anteriormente correspondem à parcela do valor do estudo contratado. O estudo de mercado contratado tem valor de R$ 34.0000,00
As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte
São Paulo, Setembro de 2019.
4
A Caio Calfat Real Estate Consulting
Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e
hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,
identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.
No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de
mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição
mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor
por meio de cursos, publicações e ações educacionais.
A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das
quais destacamos alguns na página seguinte:
Mais informações: www.caiocalfat.com 5
6
Estudos CVM dispensados nos últimos 05 anos
A Caio Calfat Real Estate Consulting
Nome do Processo CVM Ano Nome Fantasia
Royal Palm Tower 2014 Royal Palm Tower
Ibis Niterói Niemeyer 2014 Ibis Niterói Niemeyer
Rio Business Soft Inn 2014 Rio Business Soft Inn
Park Inn by Radisson 2015 Park Inn by Radisson
Best Western Multi Suites 2015 Best Western Multi Suites
Hotel Paiquere (BT Valinhos) 2015 BT Valinhos
Soft Inn São Paulo Business Hotel 2015 Soft Inn São Paulo Business Hotel
The Cityplex Osasco 2015 Comfort Osasco
Niterói Soft Inn Business Hotel 2015 Niterói Soft Inn Business Hotel
Comfort Campinas 2015 Comfort Campinas
Comfort São Bernardo 2015 Comfort São Bernardo
Best Western Eretez Copacabana 2015 Best Western Eretez Copacabana
Adágio Curitiba Batel 2015 Adágio Curitiba Batel
Condomínio Hotel Tatuapé 2015 Ibis Tatuapé
Sleep Inn Jacarei 2016 Sleep Inn Jacarei
Cidade Matarazzo 2016 Cidade Matarazzo
Hotel Premium SBC 2016 Intercity Premium São Bernardo do Campo
Edifício Hotel Itu Terras de São José 2016 Novotel Itu
Golden Tulip Campos Hotel 2016 Golden Tulip Campos dos Goytacazes
Condomínio Edifício HE Itatiba 2016 Ibis Budget Itatiba
Condomínio Hotel Florêncio de Abreu 2017 B&B Hotel Florêncio de Abreu
Share Apartamentos Inteligentes 2017 Share Apartamentos Inteligentes
EDIFÍCIO HOTEL EKO ARUJÁ 2017 Ibis Arujá
SAO International Square 2017 Comfort e Quality São Caetano do Sul
Comfort Hotel & Convention Americana 2017 Comfort Americana
Edifício Hotel Beira Mar 2017 Ibis Budget Piedade
Condomínio VN Faria Lima 2018 VN Faria Lima
Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves 2019 Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves
Processos dispensados na CVM
7
A Caio Calfat Real Estate Consulting
Os estudos obedecem à base metodológica do roteiro do Hotels & Motels Valuations and Market Studies, recomendado pelo Appraisal Institute e citado como modelo adequado pelo Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Pulverizados, publicado pelo SECOVI-SP em 2012.
Reunião com o cliente para informação quanto ao conceito e detalhes do projeto;
Pesquisa e levantamento de dados, sociais, políticos e econômicos;
Levantamento de empreendimentos concorrentes;
Entrevistas com representantes do município e /ou estado, do trade;
Análise de do terreno (condições de qualidade de vida e espaços ajardinados; vizinhanças e características locais de comércio,
serviços e entretenimento; indicativos de crescimento da região do terreno, em relação aos vetores de desenvolvimento urbano);
Análise de oferta e demanda do mercado hoteleiro, com intuito de estimar o impacto do projeto no mercado;
Estudo de Viabilidade Econômico Financeira com base nos parâmetros identificados no Estudo de Mercado.
O projeto segue a seguinte processo de aprovação:
A Caio Calfat Real Estate Consulting
8
ATUAÇÃO
Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário
Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro
Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico
Flat para estudantes
Comunidades Planejadas
Gestão Patrimonial
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Índice
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
10
Índice
Itens Página
Tendências e perspectivas macroeconômicas 14
Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura 24
Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 38
Análise do posicionamento competitivo 45
Análise da penetração do empreendimento no mercado 47
Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais 49
Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro 51
Metodologia escolhida 53
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 55
Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados
63
Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
71
11
Índice
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
12
Nota de Apoio
Contrato de Investimento Coletivo – CIC - Condomínio Três Figueiras Senior Residence
Categoria Residencial Senior
UHs 114
Previsão de Inauguração 2024
Administração SÃO PIETRO SAÚDE SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA
Projeto em estudo
13
Nota de Apoio
Administradora
A São Pietro Saúde, há mais de 7 anos no mercado e possuindo corpo
clínico aberto, tem a experiência de mais de 30.000 procedimentos
cirúrgicos realizados em diversas especialidades.
O Empreendimento, operado na modalidade de Residencial Senior,
terá como diferencial a individualização das unidades e a prestação de
diversos serviços colocados à disposição dos ocupantes dos
Apartamentos (Serviços Condominiais e Serviços de Saúde).
A OPERADORA São Pietro Saúde e Serviços, em virtude de sua
capacidade técnica e know how operacional, promoverá aos
ocupantes do Empreendimento certos Serviços Condominiais e
Serviços de Saúde, visando o atendimento das necessidades do
público idoso independente, semi-independente e dependente;
14
Rio Grande do Sul
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Com uma população estimada de 11,3 milhões de habitantes, o Rio
Grande do Sul é um dos estados com a maior proporção de idosos por
população total com 12,7% de pessoas acima de 65 anos em 2019.
O número absoluto de idosos em 2019 soma 1,4 milhões e a projeção é
que em 2060 este número passe do 3 milhões de habitantes.
O fato acima é influenciado diretamente pela expectativa de sobrevida
por faixa de idade no que vem aumentando ano a ano conforme quadro
ao lado.
Outro ponto importante é a taxa de fecundidade, de acordo com o
levantamento da Secretaria de Planejamento Orçamento e Gestão o
estado possui a menor taxa de fecundidade do país com 1,68 filhos.
A média estimada para reposição é de 2,1 filhos.
A projeção de longo prazo não prevê aumento deste indicador até 2050.
Fonte: Censo Demográfico Rio Grande do Sul e Brasil 2019
15
Rio Grande do Sul
Fonte: IBGE
As projeções do IBGE apontam para um crescimento de 120% no número de idosos até 2060, saltando de 1,4 milhões para 3,1 milhões.
Os dados indicam um crescimento médio ao ano de 1,94% nos próximos 41 anos.
Ainda segundo os dados, a faixa etária com maior crescimento médio é a de acima de 90 anos com 4,62% a.a , seguida pela faixa etária
superior a 80 anos com 3,12% a.a.
Em termos de gênero, as mulheres representam 57,73% do total de idosos em 2019, os números se mantém nas projeções futuras e em
2060 as mulheres vão representar cerca de 56% do total de idosos.
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2019 2030 2040 2050 2060 TCM
65-69 505.396 662.492 629.989 748.904 727.447 0,89%
70-74 373.055 549.411 594.088 630.258 672.381 1,45%
75-79 249.929 408.204 531.459 514.019 617.874 2,23%
80-84 163.915 265.588 389.145 431.085 465.646 2,58%
85-89 90.792 142.886 238.113 322.059 319.418 3,12%
90+ 58.107 106.691 180.006 289.858 370.819 4,62%
Total 1.441.194 2.135.272 2.562.800 2.936.183 3.173.585
16
Porto Alegre
Fonte: Observa POA, Anuário Estatístico de Porto Alegre 2017
A população idosa em Porto Alegre representa 15,04% do total de habitantes. A cidade é a
com maior população idosa dentre as capitais. A segunda capital com mais idosos é o Rio de
Janeiro com 14,89% da população.
A população idosa é a que mais cresce dentro das faixa etárias analisadas com 31,99% no
comparativo com os Censos de 2000 e 2010. As faixas etárias infantil e adolescentes tiveram
decréscimo de 16% e a faixa de jovens e adultos cresceu em média 7,49%.
Não há números atualizados sobre esta faixa de população, porém o último Censo de 2010
aponta as seguintes informações:
• Aumento da expectativa de vida de 69,9 anos para 76,4 anos
• Diminuição no índice de fecundidade de 2,0 para 1,5 filhos
• O Índice de Envelhecimento* passou de 51,18 para 80,44
• Faixa etária com maior aumento: 90-94 anos
* Índice de Envelhecimento da População: número de pessoas com idade menor ou igual a 60 anos para cada
100 pessoas menores de 15 anos. É a razão entre os componentes etários extremos da população.
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
17
Porto Alegre
Fonte: Observa POA
Com 92 bairros a cidade de Porto Alegre
buscou meios de se organizar
administrativamente para execução de
serviços e alocação de recursos.
Uma das divisões é o Orçamento
Participativo, que divide o município em 17
áreas distintas.
Para efeito de análise da região em estudo
foi adotado o critério acima conforme
apresentado nos próximos slides.
N° Região Central População em
2010 População Estimada
2017 Área (km²) Domicílios (2010)
1 Centro 273.212 287.866 25,79 124.434
2 Centro Sul 128.339 135.222 29,62 43.704
3 Partenon 120.187 126.633 14,73 40.021
4 Noroeste 117.603 123.911 14,93 47.288
5 Leste 115.261 121.443 18,59 38.642
6 Eixo Baltazar 107.157 112.904 12,37 37.550
7 Norte 95.044 100.142 30,05 31.585
8 Sul 83.072 87.528 31,65 28.064
9 Lomba do Pinheiro 60.437 63.679 38,61 18.520
10 Restinga 57.860 60.693 28,8 16.656
11 Cruzeiro 50.800 53.525 5,91 16.222
12 Humaitá Navegantes 45.520 47.961 19,06 16.020
13 Glória 40.195 43.109 23,56 13.218
14 Nordeste 38.116 40.160 7,5 11.181
15 Extremo Sul 35.552 37.459 125,98 11.334
16 Cristal 31.946 33.659 4,06 11.144
17 Ilhas 8.330 8.777 44,02 2.573
Total 1.408.631 1.484.671 508.156
Região em estudo
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
18
Porto Alegre
Fonte: Observa POA
1) Região do Humaitá - Bairros : Anchieta, Farrapos, Humaitá, Navegantes e São Geraldo 2) Região Noroeste - Bairros : Boa Vista, Cristo Redentor, Higienópolis, Jardim Europa, Jardim
Floresta, Jardim Lindóia, Jardim São Pedro, Passo D´Areia, Santa Maria Goretti, São João, São Sebastião e Vila Ipiranga
3) Região Leste - Bairros : Bom Jesus, Chácara das Pedras, Jardim Carvalho, Jardim do Salso, Jardim Sabará, Morro Santana, Três Figueiras e Vila Jardim
4) Região Lomba do Pinheiro – Bairros: Agronomia e Lomba do Pinheiro. 5) Região Norte - Bairros: Santa Rosa de Lima e Sarandi. 6) Região Nordeste - Bairros: Mário Quintana 7) Região Parternon – Bairros: Coronel Aparício Borges, Partenon, Santo Antônio, São José e Vila
João Pessoa. 8) Região Restinga – Bairros: Pitinga e Restinga 9) Região Glória - Bairros: Belém Velho, Cascata e Glória 10) Região do Cruzeiro - Bairros : Medianeira e Santa Tereza 11) Região do Cristal – Bairro do Cristal 12) Região Centrol Sul - Bairros :Camaquã, Campo Novo, Cavalhada, Nonoai, Teresópolis e Vila Nova 13) Região Extremo Sul – Bairros: Belém Novo, Boa Vista do Sul, Chapéu do Sol, Extrema, Lageado,
Lami, Ponta Grossa e São Caetano 14) Região Eixo Baltazar - Bairros : Costa e Silva, Jardim Itu, Jardim Leopoldina, Parque Santa Fé, Passo
das Pedras e Rubem Berta 15) Região Sul - Bairros : Aberta dos Morros, Espírito Santo, Guarujá, Hípica, Ipanema, Jardim Isabel,
Pedra Redonda, Serraria, Sétimo Céu, Tristeza, Vila Assunção e Vila Conceição 16) Região do Centro – Bairros: Auxiliadora, Azenha, Bela Vista, Bom Fim, Centro Histórico, Cidade
Baixa, Farroupilha, Floresta, Independência, Jardim Botânico, Menino Deus, Moinhos de Vento, Mont'Serrat, Petrópolis, Praia de Belas, Rio Branco, Santa Cecília e Santana.
17) Região do Arquipélago – Bairro do Arquipélago
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
19
População Idosa por Bairro
Fonte: Observa POA
O último dado estatístico disponível é de 2010. A pesquisa
aponta que a região do Centro é a de maior concentração de
população idosa com 60 mil habitantes, seguido pela região
Noroeste e Leste estas com 25 mil e 16 mil respectivamente.
A região que mais aumentou em termos populacionais dentre
os dois censos é a Noroeste com 74,26% de incremento
populacional.
Os dados do IBGE apontam que a população está segmentada
em 54,59% de idosos na faixa etária de 60 a 69 anos, 32% com
70 a 79 anos, 14% de 80 a 89 anos e 1,96% com idade
superior a 90 anos de idade.
Outro ponto importante é que da população total (211 mil
habitantes) cerca de 20% reside sozinho (43 mil).
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
20
Cidade Amiga do Idoso
Fonte: Prefeitura de Porto Alegre
Inspirado no Guia Cidade Amiga do Idoso da Organização Mundial da Saúde (OMS),
que aponta as características urbanas amigáveis aos idosos, com base em um
levantamento realizado em 33 cidades do mundo.
Porto Alegre foi eleita em 2015 como uma das primeiras capitais do país com este
título.
A partir do recebimento deste título a cidade elaborou o Plano Municipal da Pessoa Idosa de Porto Alegre que
estabelece 08 eixos de atuação: 1) assistência social 2) cultura, esporte, lazer 3) educação 4) habitação, urbanismo e
acessibilidade 5) saúde, 6) segurança, direitos humanos, 7) trabalho, previdência social, 8) transporte.
Dentre as metas vale destacar: o mapeamento das necessidades, projetos de obras de rebaixamento de calçadas,
promoção da autonomia e visibilidade do setor, promover eventos durante o ano voltados à educação para
envelhecimento, cidadania, promoção à saúde e qualidade de vida, entre outros.
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
21
Observações de Risco:- COVID -19
Fonte: OMS – Banco Itaú https://www.itau.com.br/itaubba-pt/analises-economicas/apresentacoes
A Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou, em 30 de janeiro de 2020, que o surto da doença causada pelo novo coronavírus (COVID-19) constitui
uma Emergência de Saúde Pública de Importância Internacional – o mais alto nível de alerta da Organização, conforme previsto no Regulamento Sanitário
Internacional. Em 11 de março de 2020, a COVID-19 foi caracterizada pela OMS como uma pandemia.
No Brasil, o primeiro caso oficial foi registrado em 26 de fevereiro. Fator que colocou o Brasil em meio a pandemia e suas implicações sociais, políticas e
econômicas.
Em abril de 2020, dois meses de evidências do avanço no Brasil e de observações internacionais, os efeitos de médio prazo, principalmente econômicos,
foram entendidos, como superáveis, porém abaixo do estimado no mês de março de 2020, conforme o Relatório Pesquisa Macroeconômica – Itaú -
Perspectivas Macro Econômicas Abril de 2020. A projeção do PIB para 2020 foi reavaliada para – 2,5%, com recuperação a partir de 2021 para 4,7%,
seguindo estável pelos próximos anos.
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Contudo, mantém-se a observação de risco futuro conforme a pandemia se estabeleça e seja tratada no Brasil, prolongando ou não seus efeitos na sociedade e economia, o que pode
alterar a curva de tendências dos dados sócio econômicos apresentados nesse trabalho e que deram suporte aos estudos de demanda e financeiros.
22
Considerações
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Assim com evidenciado no censo geral, o Estado e a capital gaúcha segue a tendência de envelhecimento populacional.
Os dados indicam reversão de pirâmide etária, com maior número do idosos do que jovens com menos de 14 anos.
Porto Alegre possui a maior concentração de idosos do país, principalmente na faixa etária superior a 85+ anos. Assim com
no censo geral a população feminina é de maior proporção.
A cidade já se antecipou à algumas necessidades de melhoria de mobilidade, saúde e qualidade de vida contribuindo para
que o idoso residente tenha uma vida mais ativa.
As tendências e perspectivas macroeconômicas são positivas para o projeto em estudo que é voltado para o residente
idoso da cidade de Porto Alegre e região que se insere em ambiente seguro e estabelecido social e economicamente.
Ressalva-se que pode haver impactos negativos os dados apresentados nesse trabalho caso perdure a crise social e
econômica deflagrada pela pandemia Covid-19 (ver página 20).
23
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
24 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
Mercado de Residenciais no Brasil
O Senior Living é um produto desenhado para atender as demandas de público maduro com serviços e produtos que visem melhorar a
qualidade de vida ao longo dos anos.
Nos Estados Unidos e Europa, o mercado já está bem estruturado se segue em crescimento acompanhando o envelhecimento da
população. No Brasil já se observa um movimento de profissionalização do setor com inciativas melhor estruturadas e atenta as mudanças
de demanda do público senior.
Atualmente o mercado brasileiro está ancorado em 03 produtos:
Residenciais para idosos independentes: Em menor número, são produtos que atendem as necessidades de mobilidade do idoso tanto na
área privativa como na área comum.
Residenciais senior: Esta faixa de mercado é a de maior desenvolvimento. O produto busca ofertar serviços hospitalidade, atividades
diárias e serviços de apoio de enfermaria e/ou médico que possam atender público independente, semi-independente e a possibilidade
de serviços complementares (home care) para dependentes.
ILPI (Instituição de Longa Permanência para Idosos): Corresponde a maior faixa de mercado, são produtos voltados exclusivamente para
o atendimento das necessidades de saúde do idoso. Podem oferecer ou não atividades de lazer e entretenimento.
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
25 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
Porto Alegre
Embora o produto em estudo seja um residencial para idosos a maior amostragem disponível e com histórico de oferta e
demanda é o de ILPI (Instituição de Longa Permanência para Idosos). Esta foi utilizada como referencial para levantamento
das características e serviços ofertados e práticas de valores cobrados.
Estima-se que existam cerca de 400 ILPIS em Porto Alegre, das quais segundo o Sindicato dos Hospitais e Clínicas de Porto
Alegre (SINDHOSPA), em torno de 20% a 30% da oferta está adequada em termos de legislação mínima para atendimento
de idosos.
Foram levantados cerca de 36 empreendimentos listados no site da Prefeitura de Porto Alegre e no site do Moderna Idade
pertencente ao SINDHOSPA. Destes, foram considerados os produtos com valor superior a R$ 6 mil reais para apartamento
single totalizando uma oferta de 22 empreendimentos.
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
26 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
Oferta
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Tabela de Oferta Geral
Item Inauguração Instituição UH Localização
1 2017 La Fontana 24 Rua Hipólito da Costa,536 A
2 NI Cuidando em Casa 31 Rua Ildelfonso Simôes Lopes
3 2003 Vitalis Morada Senior 8 Rua Carlos Huber, 60
4 1994 Novo Lar (Moinhos de Vento - Barão) 15 Rua Barão do Santo Ângelo, 406
5 1994 Novo Lar (Moinhos de Vento - Luciana) 20 Rua Luciana de Abreu, 151
6 1994 Novo Lar (Passo d'Areia) 15 Rua Brigadeiro Oliveira Neri, 175
7 2013 Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 1) 6 Rua Regente, 162
8 2013 Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 2) 6 Rua Regente, 200
9 1994 Villa Argento (Couto de Magalhães, 898) 4 Av. General Couto De Magalhaes, 898
10 1994 Villa Argento (Couto de Magalhães, 847) 12 Av. General Couto De Magalhaes, 847
11 1994 Villa Argento (Mario Totta, 470) 12 Rua Doutor Mario Totta, 470
27 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
Oferta
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Tabela de Oferta Geral
Item Inauguração Instituição UH Localização
12 1994 Villa Argento (Itapeva, 51) 12 Rua Itapeva, 51
13 2004 Santa Júlia Residencial 12 Rua Governador Roberto Silveira, 4 – Canoas
14 2000 La Vie Rose Hotel Residencial 54 Av. João Salomoni, 849
15 2007 Residencial Geriátrico Com Vivência 14 Rua Coronel Feijó, 429
16 1995 Residencial Pedra Redonda 32 Av. Cel. Marcos, 1322
17 2005 Gerontologia Santa Cecília 7 Rua Catumbi, 271
18 2013 Santa Madalena Residencial Geriátrico 12 Av. Guaíba, 2898
19 1965 Residencial Menino Deus 75 Rua Barbedo, 251
20 1995 Geriatria Morada das Flores 34 Rua Carlos Von Koseritz, 1076
21 2003 Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 1) 35 Travessa Desembargador Vieira Pires, 15
22 2003 Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 2) 8 Av. Plínio Brasil Milano, 1101
448
28 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
Oferta
Para análise de mercado foram selecionados alguns empreendimentos com valor superior a R$ 6 mil para
apartamento single. A amostragem chegou a cerca de 448 quartos em 22 empreendimentos.
Diferentemente de um mercado padronizado os empreendimentos operam com apartamentos single e duplos de
valores variados diferindo entre estes apenas a metragem.
Outro ponto que vale ressaltar é que para o levantamento de valores foi considerado um idoso sem nenhum tipo de
deficiência motora. Os empreendimentos costumam aplicar o mesmo tarifário independente da condição física,
porém pode haver variações valores.
Para o efeito de ponderação de mercado foram considerados: o maior valor disponível, o valor intermediário e o
menor valor disponível.
O mercado possui poucas variações de taxa de ocupação, boa parte destes opera entre 70% e 90% de ocupação. A
média geral do recorte analisado chegou a uma taxa de ocupação de 89%.
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
29 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
Oferta
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda
Item Inauguração Hotel UH Comp.
Quadro de Mensalidades - 01 pessoa
Maior valor disponível
Valor médio disponível
Menor Valor disponível
Média
1 2017 La Fontana 24 13.500 11.400 11.400 12.100
2 NI Cuidando em Casa 31 14.000 12.000 8.000 11.333
3 2003 Vitalis Morada Senior 8 13.300 8.000 10.650
4 1994 Novo Lar (Moinhos de Vento - Barão) 15 12.500 5.200 8.850
5 1994 Novo Lar (Moinhos de Vento - Luciana) 20 12.500 5.200 8.850
6 1994 Novo Lar (Passo d'Areia) 15 12.500 5.200 8.850
7 2013 Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 1) 6 12.500 9.800 8.800 10.366
8 2013 Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 2) 6 12.500 9.800 8.800 10.366
9 1994 Villa Argento (Couto de Magalhães, 898) 4 12.000 5.000 4.800 7.266
10 1994 Villa Argento (Couto de Magalhães, 847) 12 12.000 5.000 4.800 7.266
11 1994 Villa Argento (Mario Totta, 470) 12 12.000 5.000 4.800 7.266
30 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
Oferta
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda
Item Inauguração Hotel UH Comp.
Quadro de Mensalidades - 01 pessoa
Maior valor disponível
Valor médio disponível
Menor Valor disponível
Média
12 1994 Villa Argento (Itapeva, 51) 12 12.000 5.000 4.800 7.266
13 2004 Santa Júlia Residencial) 12 12.000 5.000 4.800 7.266,
14 2000 La Vie Rose Hotel Residencial 54 9.900 9.900
15 2007 Residencial Geriátrico Com Vivência 14 11.450 10.450 9.450 10.450
16 1995 Residencial Pedra Redonda 32 8.500 6.500 7.500
17 2005 Gerontologia Santa Cecília 7 7.500 4.200 5.850
18 2013 Santa Madalena Residencial Geriátrico 12 7.200 4.500 4.500 5.400
19 1965 Residencial Menino Deus 75 9.500 6.500 8.000
20 1995 Geriatria Morada das Flores 34 6.000 5.000 5.500
21 2003 Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 1) 35 10.000 10.000
22 2003 Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 2) 8 10.000 10.000
448 8.696
31 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
Característica da Oferta
O mercado de ILPI é formado por empreendimentos de pequeno porte (menos de 100 apartamentos). A maior unidade
identificada possui cerca de 75 apartamentos e a menor 6 apartamentos.
Boa parte da oferta é formada por construções que foram adaptadas para o mercado senior, porém projetos como Villa
Argento (R: Totta), La Vie Rose Residencial, Geriatria Morada das Flores e Residencial do Menino Deus já são produtos
desenhados para este fim.
A média de operação destes empreendimentos é de 21 anos, sendo que boa parte da oferta ( 80% ) já possui mais de 10 anos
de operação.
A oferta aumentou pouco nos últimos anos, houveram a entrada de apenas 02 novos empreendimentos, o La Fontana
Residencial (2017) e o Luka Residencial (2018). Este último foi desconsiderado por tratar apenas de pacientes com Alzheimer.
Em termos de estrutura física, a oferta tem poucas variações, no geral são prédios urbanos com pequena área verde, espaço
para exercícios, área de convivência, refeitório, cozinha, área de armazenamento e área de apartamentos.
Os quartos ofertados possuem variações de single a quadruplo, sendo a maior oferta disponível de apartamentos duplos e
triplos.
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
32 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
Característica da Oferta
O mobiliário ofertado nos quartos normalmente é de cama e criado-mudo e armários, não havendo móveis para recebimento
de parentes no quarto. O padrão de mobiliário varia conforme o empreendimento, alguns utilizam mobiliário de uso
doméstico outros optam por camas reclináveis ou camas hospitalares.
Outro ponto observado é a baixa existência de elevadores com capacidade de transporte de macas e áreas exclusivas para
remoção de idosos via ambulância.
No geral os empreendimentos trabalham com atividades voltadas para melhora da condição física e motora, apenas alguns
empreendimentos buscam outras atividades como musicoterapia, arte terapia, pet terapia, entre outros.
O convívio intergeracional é quase nulo em boa parte dos empreendimentos, apenas o Residencial Cuidando em Casa realiza
algumas ações de troca de experiências com outras faixas etárias.
Outro ponto que vale salientar é que poucas unidades realizam passeios externos. O uso de tecnologia é baixo na maior parte
dos empreendimentos, apenas o Residencial Com Vivência oferta opções de exercícios com games. Em nenhum dos
empreendimentos foi encontrado estímulos para aprendizados de ligados a novas tecnologias, possibilitando o convívio com
o mundo externo.
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
33
Demanda
O grau de independência é um dos critérios de escolha utilizado para o produto. Em linhas gerais a demanda pode ser
segmentada em 03 tipos de clientes:
01) Independentes: Na maior parte dos residenciais visitados o idoso independente possui mais de 85 anos, busca um local que
ele possa ter o convívio de outros idosos e mais facilidades no trato de uma residência. Pontualmente existem idosos na casa
dos 70 anos que optam por este tipo de moradia.
02) Semi-dependentes: Pode ter idades variadas, pois está atrelada a condição física do idoso, porém normalmente o público
está na casa dos 80 e 90 anos de idade.
03 ) Totalmente dependentes: Pode ter idades variadas, pois está atrelada a condição física do idoso, porém normalmente o
público normalmente está na casa dos 85 +.
Normalmente o tempo entre a visita ao empreendimento até a efetiva institucionalização demora em média de 06 meses a 02
anos, conforme o quadro do idoso e a decisão da família. Diversos administradores relatam ser comum a internação de
emergência devido a problemas de saúde.
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
34
Demanda
A estada neste tipo de produto varia em média de 02 a 03 anos, porém há casos de residentes que moram em residenciais a
mais de 05 anos. Casos superiores a 10 anos são pontuais.
Boa parte da oferta analisada trabalha com os níveis de 01 a 03, porém a demanda efetiva destes produtos está focada
principalmente nos níveis 02 e 03 quando há necessidade de atenção 24 horas e cuidados médicos ou, pelo menos, apoio de
enfermagem para medicação e acompanhamento supervisionado qualificado.
A demanda geralmente está ligada ao bairro onde o residencial onde está instalado para facilitar a proximidade com os filhos e
demais parentes.
Poucos produtos no mercado trabalham com o nível hospitalar de geriatria, apenas os empreendimentos Com Vivência e La
Fontana possuem estrutura para este tipo de atendimento.
De acordo com os administradores entrevistados, a demanda segue estável desde 2015 devido a contenção financeira de
muitas famílias. Um outro reflexo evidenciado é a grande sensibilidade de preço, que faz com que sejam constantes as
mudanças entre as clínicas.
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
35
Oferta Futura
Existem diversos projetos sendo prospectados na cidade para ILPI, porém nenhum deles está efetivamente andamento neste momento.
Para o mercado de idosos independentes há o Cyrella Vintage, localizado Av: Lageado, 265 Petrópolis.
O empreendimento possui 120 unidades e está com cerca de 52% destas vendidas.
Os valores de venda variam entre R$ 524 mil a R$ 628 mil e estima-se que o condomínio padrão está orçado em R$ 900,00. Caso o
cliente queira contratar serviços extras há pacotes de serviços entre R$ 3,2 mil a R$ 4,7 mil aproximadamente.
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate
36
Considerações
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
Com uma grande oferta de empreendimentos, ainda há espaço para se trabalhar a profissionalização deste tipo de
empreendimento. Já existem iniciativas neste sentido porém ainda é uma pequena fatia do mercado.
Algumas ILIPS já se mostram atentas a estas necessidades e vem se adequando em termos de produtos e serviços.
A nova oferta segue estável, porém existem diversas negociações em andamento. Vale ressaltar que com uma grande
oferta de produtos e serviços será necessário um produto diferenciado para se destacar no mercado.
A oferta de serviços tem potencial para ser melhor trabalhada na maior parte dos produtos, ainda há uma visão
sistematizada de atendimento limitada apenas aos cuidados de saúde.
37
Índice
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
38 Fonte: Google Maps
Macrolocalização
Localizado no bairro das Três Figueiras, o empreendimento em
estudo está localizado na R: Carlos Huber, 173.
O endereço em estudo está localizada a 160 metros da Av.
Protásio Alves, que parte da região do Centro Histórico até a
região da Viamão. Também estão próximo ao terreno as vias
Nilo Peçanha e Carlos Gomes
No entorno há os shoppings Iguatemi, o SESC Campestre,
Parque Germânia, além de diversas opções de comércio e
serviços.
Em um raio de 6km do terreno estão os hospitais: Moinhos de
Vento, Hospital Nossa Senhora da Conceição, Hospital Cristo
Redentor, Hospital da PUC, Hospital Fêmina entre outros.
Av. Protásio Alves
Av. Carlos Gomes
Av. Nilo Peçanha
Sesc Campestre
Shopping Iguatemi
Hospital Moinhos de Vento
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Terreno em estudo
39
Microlocalização
Residencial Val Ville e Genesis I e II Residencial Vila Velha
A área próxima ao terreno é predominantemente residencial, voltada
para alto padrão.
No início da R. Carlos Huber está a Av. Protássio Alves, onde está
localizada a oferta de apoio como bancos, comércio e serviços. A
Carlos Huber está interligada com a Av. João Waling que dá acesso a
Av. Dr. Nilo Peçanha que também possui uma boa oferta de comércio
e serviços além do Shopping Iguatemi.
Próximo ao terreno está o colégio Farroupilha que possui cerca de
2.400 alunos matriculados, o que em horários de pico acaba gerando
trânsito na região.
A região já é conhecida pelos residências para idosos existentes,
entre eles estão o Mont Blanc Residencial, Vitalis Morada Senior, Viva
Vida, Cuidando em Casa Hotelaria Assistida, Recanto da Vó Marlene e
Doce Sossego.
Residencial Mont Blanc
Viva Vida
Cuidado em Casa
Vitalis Morada Senior
Recanto da Vó Marlene
Doce Sossego
Terreno em estudo
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
40 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
Microlocalização – Terreno em estudo
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
41 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
Microlocalização - Entorno
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
42 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
Pontos de Interesse
Empreendimento Distância
1 Sesc Campestre 3,4 km - 8 minutos
2 Shopping Iguatemi 2,8 km - 9 minutos
3 Hospital São Lucas da PUCRS 3,0 km - 7 minutos
4 Hospital Nossa Sra. da Conceição 3,4 km - 10 minutos
5 Hospital Cristo Redentor 3,9 km - 12 minutos
6 Hospital Moinhos de Vento 6,1 km - 19 minutos
7 Hospital Mãe de Deus 9,3 km - 22 minutos
8 Laboratório Santa Helena 5,0 km - 13 minutos
9 Laboratório Endocrimeta 2,1 km - 5 minutos
Terreno em estudo
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
43 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
Considerações
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
A região em estudo possui boa estrutura de serviços e acessos à grandes vias de Porto Alegre. Há diversos hospitais
e laboratórios no entorno de 6 km.
Seu entorno próximo é amigável, silencioso e possui boa arborização. Como ponto de atenção está a questão do
trânsito em horários de pico.
Outro ponto a ser trabalhando é o calçamento do projeto para permitir a entrada e saída de idosos independentes.
Já existe um mercado formado de residenciais nesta região, o que facilitaria a instalação de um novo produto.
A oferta de restaurantes e cafés no entorno próximo é baixa, ponto que pode ser trabalhado pelo projeto em
estudo.
Desta maneira consideramos adequado o terreno em estudo
44
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
45 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
4. Análise do Posicionamento Competitivo
Posicionamento: O produto em estudo irá se posicionar como um Residencial Senior voltado para atendimento de demanda
60+ independente ou com algum tipo de limitação de mobilidade.
Pacote de serviços ofertados: Hospedagem, supervisão 24 horas, apoio de enfermagem, monitoramento básico e remédios,
programação de lazer de 12 horas por semana, lavanderia e fisioterapia, apoio psicológico e aulas variadas (idiomas,
informática, e outros).
Pacotes de valores: R$ 8 mil a R$ 12 mil com a alimentação cobrada à parte. Pacote estimado de alimentação R$ 2.400,00
por 06 refeições diárias.
Serviços opcionais: Musicoterapia, serviço de manicure, massoterapia, meditação, fonoterapia, psicoterapia, fisioterapia
individual, locação de equipamentos de mobilidade, entre outros.
46
Índice
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
47
• O empreendimento
O empreendimento é composto 114 unidades de cerca de 26 m², está
localizado em região nobre e com boa oferta de serviços.
O empreendimento deve se posicionar na categoria de Residencial
Senior de bom conforto em comparação direta à padrões existentes.
Os valores de aluguel que se sugerido pelo operador baseado em sua
expertise em produtos similares está em média de R$ 10.416,00 por
pessoa.
Os pacotes variam entre R$ 8 mil e R$ 18 mil conforma grau de
dependência e apartamento.
• A absorção
Não há barreira de entrada para esse tipo de produto no mercado,.
A absorção é imediata a partir do trabalho de divulgação da administradora
nas redes de venda virtuais e físicas que acionar.
O desempenho de vendas é estimado a partir da manutenção do atual
desempenho da oferta, entre 80% e 90% de ocupação.
Sustentam o negócio a constante expansão da população idosa acima de 80
anos da cidade de Porto Alegre, cerca de 5,40% a..a, e a projeção de
população idosa acima de 80 do Estado 4,07%. Dessa forma, o estudo
considerará para efeito de cenário de desempenho o intervalo de 75% a 80%
de taxa de ocupação.
Posicionamento tarifário reflete os valores apurados na pesquisa de mercado
realizada.
5. Análise do Penetração de Mercado
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Índice
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
49 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré
operacionais
O projeto foi dividido em 04 metragens apresentadas abaixo:
Venda à vista
Venda a prazo
Grupo Metragem Valor/m² Valor FF&E/m² K de Giro e Pré Operacional Total
Deluxe 21,22 R$ 381.752,34 R$ 73.152,86 R$ 7.099,05 R$ 462.004,25
Garden / Deluxe Plus 25,74 R$ 464.634,27 R$ 88.736,74 R$ 8.612,03 R$ 561.983,04
Premiére 30,42 R$ 547.274,13 R$ 104.870,62 R$ 10.177,70 R$ 662.322,45
Penthouse Garden 60,25 R$ 755.868,28 R$ 202.371,74 R$ 20.072,72 R$ 978.312,74
Grupo Metragem Valor/m² Valor FF&E K de Giro e Pré Operacional Total
Deluxe 21,22 R$ 355.029,68 R$ 68.031,97 R$ 7.099,05 R$ 430.160,70
Garden / Deluxe Plus 25,74 R$ 430.661,80 R$ 82.525,17 R$ 8.612,03 R$ 521.799,00
Premiére 30,42 R$ 508.964,94 R$ 97.529,68 R$ 10.177,70 R$ 616.672,32
Penthouse Garden 60,25 R$ 704.178,77 R$ 188.205,73 R$ 20.072,72 R$ 912.457,22
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1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
51 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
6. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC
Hoteleiro
Taxas administrativas:
Taxa de administração: R$ 53.900, 00 mensais
Incentive Fee: 16% GOP
Taxas tributárias: Será criada uma SCP – Sociedade em Conta de Participação para a exploração imobiliária do residencial, no modelo de pool, onde receitas e gastos são rateados proporcionalmente entre os sócios participantes conforme sua fração ideal na sociedade. A SCP terá taxas tributárias ligadas a receita: PIS e Cofins. A distribuição do aluguel será realizada conforme legislação vigente conforme o perfil do sócio participante caracterizado como pessoa física ou jurídica.
Incidem sobre o CIC ofertado as seguintes taxas abaixo:
52
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
53 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Metodologia
PREMISSAS
• Demonstrativo de Resultados do Exercício – DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas estimadas pelo operador, a
apresentação do resultado do empreendimento em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de
propriedade/capital. Receitas e Gastos foram sugeridos conforme expertise do operador.
• Centro de Receitas: Habitação, Alimentação e Departamentos Menores (outras receitas); foram consideradas receitas a estes
departamentos.
• Centro de Custos: Folha ( Fixa e terceirizada) , Apoio Senior (Suprimentos operacionais), Gastos Gerais, Gastos com Administração,
Manutenção e Conservação, Utilidades (Água, Luz e Gás).
• Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, fundo de
contenção judicial , que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais.
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Índice
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
55 Fonte: Quadro de áreas encaminhado pelo cliente
7. Estudo de Viabilidade Financeira
Receita de Aluguel:
A simulação foi feita pelos grupos de apartamentos definidos e média de diária e
aluguel mensal para os apartamentos em estudo.
A operadora potencializará a locação por meio de contratos de locação de
mensal
O projeto em estudo foi agrupado em 04 grupos de metragens conforme quadro
abaixo:
O quadro detalhado será apresentado no capítulo anexo.
Grupo Metragem
Deluxe 21,22
Garden /Deluxe Plus 25,74
Premiére 30,42
Penthouse Garden 60,25
56 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Estudo de Viabilidade Financeira
Metragem Unidades Leitos Valor do pacote* Mix de Ocupação* Ocupação
por leito Grau 1 Grau 2 Grau 3 Grau 1 Grau 2 Grau 3 21,22 26 26 8.000,00 10.000,00 12.000,00 10% 60% 30%
75% 21,22 24 48 6.000,00 7.500,00 9.000,00 10% 60% 30% 25,74 33 33 8.960,00 11.200,00 13.440,00 10% 60% 30% 30,42 29 29 10.000,00 12.500,00 15.000,00 10% 60% 30% 60,25 2 2 12.000,00 15.000,00 18.000,00 10% 60% 30%
114 138
Receita Mensal Grau 1
Receita Mensal Grau 2
Receita Mensal Grau 3
15.600 117.000 70.200 21.600 162.000 97.200 22.176 166.320 99.792 21.750 163.125 97.875 1.800 13.500 8.100
82.926 621.945 373.167 1.078.038 Total de pacientes 104
Média por paciente 10.416
2024
* Premissas sugeridas pelo operador
57 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Estudo de Viabilidade Financeira
2025
Metragem Unidades Leitos Valor Cobrado* Mix de Vendas* Ocupação
por leito Grau 1 Grau 2 Grau 3 Grau 1 Grau 2 Grau 3 21,22 26 26 8.240,00 10.300,00 12.360,00 10% 60% 30%
78% 21,22 24 48 6.180,00 7.725,00 9.270,00 10% 60% 30% 25,74 33 33 9.228,80 11.536,00 13.843,20 10% 60% 30% 30,42 29 29 10.300,00 12.875,00 15.450,00 10% 60% 30% 60,25 2 2 12.360,00 15.450,00 18.540,00 10% 60% 30%
114 138
Receita Mensal Grau 1
Receita Mensal Grau 2
Receita Mensal Grau 3
16.711 125.330 75.198 23.138 173.534 104.121 23.755 178.162 106.897 23.299 174.740 104.844 1.928 14.461 8.677
88.830 666.227 399.736 1.154.794 Total de pacientes 108
Média por paciente 10.728 * Premissas sugeridas pelo operador
58 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Estudo de Viabilidade Financeira
2026
Metragem Unidades Leitos Valor Cobrado* Mix de Vendas* Ocupação por leito Grau 1 Grau 2 Grau 3 Grau 1 Grau 2 Grau 3
21,22 26 26 8.487,20 10.609,00 12.730,80 10% 60% 30%
81% 21,22 24 48 6.365,40 7.956,75 9.548,10 10% 60% 30% 25,74 33 33 9.505,66 11.882,08 14.258,50 10% 60% 30% 30,42 29 29 10.609,00 13.261,25 15.913,50 10% 60% 30% 60,25 2 2 12.730,80 15.913,50 19.096,20 10% 60% 30%
114 138
Receita Mensal Grau 1
Receita Mensal Grau 2
Receita Mensal Grau 3
17.874 134.055 80.433 24.749 185.615 111.369 25.409 190.565 114.339 24.921 186.904 112.142 2.062 15.468 9.281
95.014 712.607 427.564 1.235.186 Total de pacientes 112
Média por paciente 11.050
* Premissas sugeridas pelo operador
59 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Estudo de Viabilidade Financeira
2027
Ano Metragem Unidades Leitos Valor Cobrado* Mix de Vendas * Ocupação
por leito Grau 1 Grau 2 Grau 3 Grau 1 Grau 2 Grau 3 2027 21,22 26 26 8.656,94 10.821,18 12.985,42 10% 60% 30%
84% 2027 21,22 24 48 6.492,71 8.115,89 9.739,06 10% 60% 30% 2027 25,74 33 33 9.695,78 12.119,72 14.543,67 10% 60% 30% 2027 30,42 29 29 10.821,18 13.526,48 16.231,77 10% 60% 30% 2027 60,25 2 2 12.985,42 16.231,77 19.478,12 10% 60% 30%
114 138
Receita Mensal Grau 1
Receita Mensal Grau 2
Receita Mensal Grau 3
18.907 141.801 85.080 26.179 196.339 117.804 26.877 201.575 120.945 26.360 197.703 118.622 2.182 16.362 9.817
100.504 753.780 452.268 1.306.552 Total de pacientes 116
Média por paciente 11.271
* Premissas sugeridas pelo operador
60 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Estudo de Viabilidade Financeira
2028
Metragem Unidades Leitos Valor Cobrado * Mix de Vendas* Ocupação
por leito Grau 1 Grau 2 Grau 3 Grau 1 Grau 2 Grau 3 21,22 26 26 8.830,08 11.037,60 13.245,12 10% 60% 30%
86% 21,22 24 48 6.622,56 8.278,20 9.933,84 10% 60% 30% 25,74 33 33 9.889,69 12.362,12 14.834,54 10% 60% 30% 30,42 29 29 11.037,60 13.797,00 16.556,41 10% 60% 30% 60,25 2 2 13.245,12 16.556,41 19.867,69 10% 60% 30%
114 138
Receita Mensal Grau 1
Receita Mensal Grau 2
Receita Mensal Grau 3
19.744 148.080 88.848 27.338 205.035 123.021 28.067 210.502 126.301 27.528 206.458 123.875 2.278 17.086 10.252
104.955 787.162 472.297 1.364.414 Total de pacientes 119
Média por paciente 11.497
* Premissas sugeridas pelo operador
61 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria/ Anvisa
Legenda:
Unidades: Apartamentos disponíveis para venda, Leitos: Leitos por apartamento, Valor Cobrado: preços por grau de paciente, Mix de Vendas: Segmentação de vendas por tipo de paciente, Ocupação: Oferta vendida (Mês), Receita: Valores totais por tipo de paciente mensal Total de pacientes: Total de pacientes por mês
Grau de dependência:
a) Grau de Dependência I – idosos independentes, mesmo que requeiram uso de equipamentos de auto-ajuda;
b) Grau de Dependência II – idosos com dependência em até três atividades de autocuidado para a vida diária tais como: alimentação, mobilidade, higiene; sem comprometimento cognitivo ou com alteração cognitiva controlada;
c) Grau de Dependência III – idosos com dependência que requeiram assistência em todas as atividades de autocuidado para a vida diária e ou com comprometimento cognitivo.
7. Estudo de Viabilidade Financeira
Valor em R$ - Correntes de outubro de 2019- sem inflação.
62 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
DRE 1/2
7. Estudo de Viabilidade Financeira
2024 2025 2026 2027 2028
Leitos 138 138 138 138 138
Disponibilidade leitos por ano 1.656 1.656 1.656 1.656 1.656
Taxa de ocupação 75% 78% 81% 84% 86%
Leitos ocupados por ano 1.242 1.292 1.341 1.391 1.424
Mensalidade Média por Leito 10.416 10.728 11.050 11.271 11.497
Receita Total Leitos 12.936.468 13.857.545 14.822.243 15.678.639 16.372.979
Receita de Alimentação 2.161.080 2.269.998 2.380.646 2.493.022 2.577.160
Outras Receitas 258.729 277.151 296.445 313.573 327.460
Receita Total 15.356.277 100% 16.404.694 100% 17.499.333 100% 18.485.234 100% 19.277.598 100%
Impostos Iss, Pis, Cofins 1.328.318 1.419.006 1.513.692 1.598.973 1.667.512
Receita Líquida 14.027.959 91% 14.985.688 91% 15.985.641 91% 16.886.261 91% 17.610.086 91%
Gastos com pessoal direto e terceirizado 3.149.677 21% 3.181.174 19% 3.233.727 18% 3.308.381 18% 3.406.855 18%
Gastos de Apoio Senior 2.417.816 16% 2.539.200 15% 2.662.965 15% 2.786.834 15% 2.880.715 15%
Gastos Gerais de Operação 627.576 4% 652.377 4% 678.285 4% 702.254 4% 722.456 4%
Gastos com Administração & Geral 598.980 4% 623.143 4% 649.267 4% 674.167 4% 696.330 4%
Manutenção e Conservação 594.628 4% 622.946 4% 652.523 4% 679.491 4% 701.738 4%
Gastos com Água, Gás e Energia 718.428 5% 743.474 5% 768.873 4% 794.626 4% 814.602 4%
63 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
DRE 2/2
7. Estudo de Viabilidade Financeira
Resultado Antes de Honorários e Taxas 5.920.854 39% 6.623.375 40% 7.340.001 42% 7.940.509 43% 8.387.392 44%
Honorários e Serviços Centralizados 646.800 4% 653.268 4% 659.736 4% 666.204 4% 672.672 3%
Serviços Centralizados 646.800 4% 653.268 4% 659.736 4% 666.204 4% 672.672 3%
Resultado Após Honorários e Serviços Centralizados 5.274.054 34% 5.970.107 36% 6.680.265 38% 7.274.305 39% 7.714.720 40%
Gastos de Capital 1.327.854 9% 1.523.826 9% 1.733.751 10% 1.932.960 10% 2.112.060 11%
Seguros 13.158 0% 13.290 0% 13.421 0% 13.553 0% 13.684 0%
Taxas da Propriedade 136.800 1% 138.168 1% 140.931 1% 145.159 1% 150.966 1%
Fundo de Reposição 194.047 1% 277.151 2% 370.556 3% 470.359 3% 573.054 3%
Fundo de Contencioso jurídico 140.000 1% 140.000 1% 140.000 1% 140.000 1% 140.000 1%
Honorário de Incentivo 843.849 5% 955.217 7% 1.068.842 7% 1.163.889 7% 1.234.355 6%
Resultado Antes do IR 3.946.200 26% 4.446.281 27% 4.946.514 28% 5.341.345 29% 5.602.660 29%
• Receitas e Gastos foram sugeridos conforme expertise do operador.
64
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
65 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
• Premissa para o Cálculo da taxa Interna de Retorno (TIR)
a) A base do fluxo de caixa (FC) para o cálculo da TIR foi a projeção 2024-
2028 apresentado no item 6 desse relatório.
b) Entre 2029 e 2033 , o FC foi majorado em 0,5 a.a. .para simular a curva
do ciclo de vida do produto, deve estabilizar a partir de então.
c) O CapRate utilizado foi de 4,72% conforme relatório FIPE –ZAP.
d) A TIR – Taxa Interna de Retorno foi calculada somando o FC de 2033
com o FC capitalizado pela taxa de CapRate definida.
e) A forma de pagamento utilizada no cálculo é referencial, a
incorporadora e comprador poderão adotar outras formas de
pagamento, o que poderá alterar a TIR indicada nesse estudo.
f) Não foi considerado taxas de financiamento por terceiros, o que poderá
adicionar custos com juros, o que também alterará a TIR do negócio de
forma negativa em relação a apurada no estudo .
g) O FC está em valores correntes de outubro de 2019, sem inflação.
h) O FC é uma projeção de mercado baseada em dados coletados para esse
relatório e relacionados com o momento atual. Mudanças nas premissas adotadas
ao longo do estudo podem afetar os resultados estimados. Não é promessa de
resultado qualquer número apresentado ao longo do relatório.
i) As receitas e gastos apontados ao longo desse relatório são as consideradas para
a análise financeira , qualquer outro gasto ou receita além dos citados ao longo do
relatório terão impacto na TIR apurada.
j) O valor de venda já contempla Construção + Decoração+ Gastos Pré-
Operacionais.
k) O desempenho do empreendimento em estudo é uma fotografia do mercado
atual, por não haver barreiras de entrada nesse segmento de mercado, as
projeções de absorção ficam prejudicadas. O cenário é referencial do potencial
de mercado conforme o nível atual de oferta e demanda apurado.
l) O resultado é distribuído conforme fração ideal do apartamento.
m) Há risco do cenário apresentado não ser atingido, não é promessa de resultado.
7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
66 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
Valor de venda à vista
Valores de referência da tabela curta e longa apresentados pelo cliente. Valores de FF&E e K de Giro pagos diretamente para Incorporadora
Grupo Metragem Valor/m² Valor FF&E K de Giro e Pré Operacional Total
Deluxe 21,22 R$ 355.029,68 R$ 68.031,97 R$ 7.099,05 R$ 430.160,70
Garden / Deluxe Plus 25,74 R$ 430.661,80 R$ 82.525,17 R$ 8.612,03 R$ 521.799,00
Premiére 30,42 R$ 508.964,94 R$ 97.529,68 R$ 10.177,70 R$ 616.672,32
Penthouse Garden 60,25 R$ 704.178,77 R$ 188.205,73 R$ 20.072,72 R$ 912.457,22
67 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
Valor de venda à vista
Valores de referência da tabela curta e longa apresentados pelo cliente. Valores de FF&E e K de Giro pagos diretamente para Incorporadora
Deluxe (21,22 m²) Garden/ Deluxe Plus (25,74 m²) Premiére ( 30,42 m²) Penthouse Garden (60 m²)
-430.161 Rentabilidade -521.799 Rentabilidade -616.672 Rentabilidade -912.457 Rentabilidade
2021 -430.161 -521.799 -616.672 -912.457
2022
2023
2024 29.049 6,80% 35.238 6,80% 41.645 6,80% 61.599 6,80%
2025 32.730 7,60% 39.703 7,60% 46.922 7,60% 69.406 7,60%
2026 36.413 8,50% 44.170 8,50% 52.201 8,50% 77.214 8,50%
2027 39.319 9,10% 47.696 9,10% 56.368 9,10% 83.377 9,10%
2028 41.243 9,60% 50.029 9,60% 59.125 9,60% 87.457 9,60%
2029 41.449 9,60% 50.279 9,60% 59.421 9,60% 87.894 9,60%
2030 41.656 9,70% 50.531 9,70% 59.718 9,70% 88.333 9,70%
2031 41.865 9,70% 50.783 9,70% 60.017 9,70% 88.775 9,70%
2032 42.074 9,80% 51.037 9,80% 60.317 9,80% 89.219 9,80%
2033 42.284 9,80% 51.293 9,80% 60.618 9,80% 89.665 9,80%
FC com CapRate 895.856 1.086.707 1.284.286 1.899.681
TIR 11,10% 11,10% 11,10% 11,10%
VPL 358.240 434.561 513.568 759.363
68 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
Grupo Metragem Valor/m² Valor FF&E/m² K de Giro e Pré Operacional Total
Deluxe 21,22 R$ 381.752,34 R$ 73.152,86 R$ 7.099,05 R$ 462.004,25
Garden / Deluxe Plus 25,74 R$ 463.062,23 R$ 88.736,74 R$ 8.612,03 R$ 560.411,00
Premiére 30,42 R$ 547.274,13 R$ 104.870,62 R$ 10.177,70 R$ 662.322,45
Penthouse Garden 60,25 R$ 755.868,28 R$ 202.371,74 R$ 20.072,72 R$ 978.312,74
Valor de venda a prazo
69 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
Valor de venda a prazo
Deluxe (21,22 m²) Garden/Deluxe Plus (25,74 m²) Premiére ( 30,42 m²) Penthouse Garden (60 m²)
-462.004 Rentabilidade -560.411 Rentabilidade -662.322 Rentabilidade -978.313 Rentabilidade
2021 -154.001 -186.804 -220.774 -326.104
2022 -154.001 -186.804 -220.774 -326.104
2023 -154.001 -186.804 -220.774 -326.104
2024 29.049 6,3% 35.238 6,3% 41.645 6,3% 61.599 6,3%
2025 32.730 7,1% 39.703 7,1% 46.922 7,1% 69.406 7,1%
2026 36.413 7,9% 44.170 7,9% 52.201 7,9% 77.214 7,9%
2027 39.319 8,5% 47.696 8,5% 56.368 8,5% 83.377 8,5%
2028 41.243 8,9% 50.029 8,9% 59.125 8,9% 87.457 8,9%
2029 41.449 9,0% 50.279 9,0% 59.421 9,0% 87.894 9,0%
2030 41.656 9,0% 50.531 9,0% 59.718 9,0% 88.333 9,0%
2031 41.865 9,1% 50.783 9,1% 60.017 9,1% 88.775 9,1%
2032 42.074 9,1% 51.037 9,1% 60.317 9,1% 89.219 9,1%
2033 42.284 9,2% 51.293 9,2% 60.618 9,2% 89.665 9,2%
FC com CapRate 895.856 1.086.707 1.284.286 1.899.681
TIR 11,5% 11,5% 11,5% 11,5%
VPL 346.908 420.829 497.322 736.941
70 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
Para efeito de cálculo a rentabilidade do ano 1 foi calculado por 12 meses
Tabela Longa Deluxe Pagamentos FC Hotel FC Final 2021 -109.935,42 -109.935,42
2022 -64.444,92 -64.444,92
2023 -287.623,83 -287.623,83
2024 29.049 29.049
2025 32.730 32.730
2026 36.413 36.413
2027 36.413 36.413
2028 41.243 41.243
2029 41.449 41.449
2030 41.656 41.656
2031 41.865 41.865
2032 42.074 42.074
2033 42.284 42.284
895.856 895.856
VPL 4,72% 329.225
TIR 12%
Tipo Garden/ Deluxe Plus
Pagamentos FC Hotel FC Final
2021 -133.351,38 -133.351,38
2022 -78.171,48 -78.171,48
2023 -348.888,04 -348.888,04
2024 35.238 35.238
2025 39.703 39.703
2026 44.170 44.170
2027 47.696 47.696
2028 50.029 50.029
2029 50.279 50.279
2030 50.531 50.531
2031 50.783 50.783
2032 51.037 51.037
2033 51.293 51.293
1.086.707 1.086.707
VPL 4,72% 402.052
TIR 12%
71 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
Para efeito de cálculo a rentabilidade do ano 1 foi calculado por 12 meses
Tipo Premiére Pagamentos FC Hotel FC Final
2021 -157.602 -157.601,60
2022 -92.387 -92.387,12
2023 -412.334 -412.333,60
2024 41.645 41.645
2025 46.922 46.922
2026 52.201 52.201
2027 56.368 56.368
2028 59.125 59.125
2029 59.421 59.421
2030 59.718 59.718
2031 60.017 60.017
2032 60.317 60.317
2033 60.618 60.618
1.284.286 1.284.286
VPL 4,72% 475.132
TIR 12%
Tipo Penth House Garden
Pagamentos FC Hotel FC Final
2021 -231.574,67 -231.574,67
2022 -135.750,67 -135.750,67
2023 -610.987,41 -610.987,41
2024 61.599 61.599
2025 69.406 69.406
2026 77.214 77.214
2027 83.377 83.377
2028 87.457 87.457
2029 87.894 87.894
2030 88.333 88.333
2031 88.775 88.775
2032 89.219 89.219
2033 89.665 89.665
1.899.681 1.899.681
VPL 4,72% 704.232
TIR 12%
72 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
• Valores correntes de outubro de 2019, sem inflação. • Preço: Valor de venda (desembolso total do comprador) • Cenário a vista e em três pagamentos: apenas referencial - há diversas de negociação
para se adquirir uma unidade. • Rentab. : Rentabilidade simples do FC do ano contra o valor total pago. Este valor pode
variar conforme forma de financiamento. • FC com CapRate: FC de 2033 aplicado a CapRate de mercado de 4,72%. • TIR: Cálculo da Taxa Interna de Retorno conforme a forma de pagamento. Valor apenas
referencial, pode variar conforme forma de pagamento. Não considera gastos adicionais com financiamentos e cobrança de juros.
• VPL: Valor Presente Líquido, taxa de desconto de 4,72%, rentabilidade média (CapRate) de operações de aluguel na cidade de Porto Alegre.
• Não é promessa de resultado, valores estimados conforme premissas apresentadas ao longo desse estudo.
73
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
74 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
Conforme o Relatório Índice FIPEZAP Locação Residencial de Setembro de 2019 , o CapRate para operações de aluguel residencial na cidade de Porto Alegre é de 4,72%, conforme quadro ao lado (último dados disponível).
75
1. Tendências e perspectivas macroeconômicas
2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do posicionamento competitivo
5. Análise da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais
7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro
8. Metodologia escolhida
9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
12. Anexos
Índice
76
8. Anexos .
Metragem Ofertada:
Anexos
Metragem Quantidade
21,02 40
21,22 4
22,07 1
22,62 4
22,83 1
25,58 14
25,72 7
25,74 7
25,78 2
25,92 1
26,76 1
26,91 1
30,01 4
30,28 7
30,37 1
30,44 13
30,48 1
30,57 1
31,55 1
31,56 1
45 2
Total 114
77
8. Anexos .
Preços a prazo :
Anexos
78
8. Anexos .
Glossário :
Anexos
79
8. Anexos .
Glossário :
Anexos
80
8. Anexos .
Glossário :
Anexos
81
8. Anexos .
Glossário :
Anexos
82
8. Anexos .
Glossário :
Anexos
83
8. Anexos .
Glossário :
Anexos
84
8. Anexos .
Fórmula do Cálculo da Taxa Interna de Desconto
Legenda:
F: Fluxo de Caixa
Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente
TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos
de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.
No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se a perpetuidade ao valor correspondente ao FC 10. Essa metodologia é utilizada
uma vez que o hotel é um investimento de longo prazo e a capacidade de geração de caixa não se exaure no décimo ano de
operação.
Anexos
Rua Pamplona, 145 cj.1318 São Paulo – SP – Brasil – 01405-000 Fone – fax (55.11) 3034.2824 www.caiocalfat.com.br info@caiocalfat.com
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