View
110
Download
7
Category
Preview:
DESCRIPTION
HIGHEST AND BEST USE. Dalam rangka sharing informasi KJPP Y& R. Disampaikan Oleh : Ir. Muhammad amin , MSc , mappi (cert.) nipp : pb-1.08.00012 mappi : 92-s-00212. PENGERTIAN. - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
HIGHEST AND BEST USE
Disampaikan Oleh : Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.)
nipp : pb-1.08.00012mappi : 92-s-00212
Dalam rangka sharing informasi KJPP Y& R
Tidak sedikit property dikembangkan memberikan hasil yang tidak memuaskan bagi pemiliknya, bahkan ada yang gagal sama sekali. Hal ini terjadi mungkin dikarenakan pengembangan dilaksanakan dengan opsi pemanfaatan bukan yang terbaik dan maksimal, dengan kata lain property tersebut tidak highest and best use.
Idealnya sebelum diambil keputusan tentang rencana pengembangan suatu lahan, terlebih dahulu dilaksanakan suatu kajian yang detail dan mendalam tentang alternatif-alternatif opsi pemanfaatan lahan tersebut dalam kerangka analisa penggunaan terbaik dan paling menguntungkan.
Kajian alternatif-alternatif opsi pemanfaatan lahan tersebut harus ditopang oleh analisa mendalam mengenai kondisi pasar sektor-sektor properti terkini maupun kajian mengenai rencana pengembangan itu sendiri.
PENGERTIAN
PENGERTIANBasic Concepts and Terminology (Market Analysis for Real Estate Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use, by Stephen F.Fanning, MAI) Highest and best use is the reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property that is physically possible, appropriately supported, financially feasible, and results in the highest value. The four criteria that highest and best use must meet are legal permissibility, physical possibility, financial feasibility, and maximum productivity.*) *) The Dictionary of Real Estate Appraisal, 4th ed
SPI 2007, KPUP 6.3 : Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
PENGERTIAN
Suatu property dikatakan Highest and Best Use harus memenuhi 4 (empat) kriteria yaitu :
Physically possible, secara fisik dimungkinkan Legally permissible, secara legal diizinkan Financially feasible, layak secara finansial Maximally productive, produktivitas maksimum (menghasilkan
nilai tertinggi)
Untuk mengetahui pengembangan suatu tanah memenuhi kriteria tersebut, maka diperlukan suatu kajian yang comprehensive yang meliputi aspek fisik, aspek legal, market dan finansial serta aspek produktivitas. Hasil analisa ini akan menghasilkan alternatif-alternatif produk pengembangan, alternatif yang diharapkan adalah alternatif pengembangan terbaik yang memberikan tingkat keuntungan tertinggi.
PENGERTIAN
Highest and Best Use Study merupakan suatu rangkaian kegiatan inspeksi lapangan, penelitian, analisa untuk mengetahui product development yang paling sesuai dan optimal atas suatu tanah. Sesuai dimaksudkan adalah penggunaan terbaik sementara optimal dimaksudkan memberikan keuntungan maksimal.
PENGERTIAN
HBU as Though Vacant• Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau
dibiarkan kosong ?• Jika sebaiknya dikembangkan, opsi
pengembangan seperti apa yang sebaiknya dilakukan dan kapan waktunya ?
HBU Property as Improved• Apakah bangunan saat ini telah memberikan
produktivitas yang maksimum sehingga tetap dibiarkan atau sebaiknya dibangun bangunan lain yang lebih bernilai ?
LINGKUP ANALISA
Problem DefinitionThe reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property that is physically possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the
highest value
The Six-Step Process and Four Parallel Test (by Stephen F.Fanning)
LINGKUP ANALISA
Location Macro Analysis
Site Characteristics Market Environment Accessibility, Circulation Supply & Demand Regulation (Current & Future)
Neighborhood Context Potential Market Infrastructure & Utilities SWOT Site Analysis
DCF MODEL (Forecast the expected future benefits and cost) INVESTMENT CRITERIA
POTENSI SITE
SITE ANALYSIS
MARKET ANALYSIS
ALTERNATIF OPSI PENGEMBANGAN
DEVELOP FINANCIAL ANALYSIS
REKOMENDASI OPSI PENGEMBANGAN
Tahap pertama, analisa lokasi merupakan pertimbangan pertama untuk menjawab dua pertanyaan : 1) pemanfaatan apa yang dapat direalisasikan secara fisik (tapak, lokasi, lingkungan). 2) pemanfaatan apa yang secara legal dizinkan. Tahapan ini sangat penting sebagai kajian awal untuk mengidentifikasikan karakteristik tertentu sebagai dasar pertimbangan atas opsi pengembangan yang dimungkinkan untuk dijadikan alternative produk pengembangan.
Analisa ini meliputi antara lain :
LINGKUP ANALISA
Location Site Characteristic: site area & dimension, shape, orientation,
topography, views, climate, and etc Infrastructure, Utilities & Public Facilities Accessibility, Traffic Circulation & Transportation Neighborhood Condition and Context Local Regulation Requirement (Zoning, BCR, FAR, Max High Level) SWOT Site Analysis
Tahap kedua, market dan marketability analysis untuk menjawab produk property apa yang marketable memungkinkan untuk dikembangkan di atas suatu site. Analisa ini dilaksanakan atas seluruh jenis property yang mungkin dapat dikembangkan yang meliputi potensi dan daya serap pasar, harga & tingkat persaingan. Analisa ini meliputi antara lain :
LINGKUP ANALISA
Macro Economic and Demographic Analysis : Macro and Micro Economic growth and Characteristics Investment climate Inflation rate Population growth & characteristics
Existing Demand & Supply Future Demand & Supply Catchment Area Analysis (khusus shopping center) Potential Market Target Market Pricing, Rental and Take up Rate Competitors Analysis
Melakukan analisa pasar detail per type property yang mungkin dapat dikembangkan di atas tanah tersebut (Residential, Shop Houses Complex, Office Park, Shopping Center, Apartment, Hotel, Convention, Recreation Center, Etc) meliputi :
Tahap ketiga, berdasarkan kombinasi hasil analisa lokasi (tahap-1) dan analisa pasar (tahap-2) selanjutnya ditentukan alternative opsi pengembangan yang memungkinkan untuk dikembangkan, meliputi :
LINGKUP ANALISA
Type of property product (classification, level/grade) Quantum (units, size) Facilities & Utilities Price, Rental, Service Charge, Take up rate Sales program, occupancy level Dan lain-lain
Tahap keempat, atas masing-masing alternative opsi pengembangan dilaksanakan analisa finansial untuk melihat tingkat kelayakan secara finansial atas masing-masing alternative opsi pengembangan. Analisa dimulai dengan analisa biaya pengembangan, analisa penjualan dan pendapatan, biaya operasional, proyeksi cash flow dan analisa kelayakan investasi :
LINGKUP ANALISA
Total and Draw Down Project Cost: Sales & Revenue Projection Operating Expenses Projection Cash Flow Projection Investment Criteria Analysis
- Net Present Value- Internal Rate of Return- Modified/Adjusted Internal Rate of Return
Risk Analysis
Tahap kelima, berdasarkan rangkaian analisa di atas, maka dapat direkomendasikan salah satu alternatif terbaik. Rekomendasi opsi pengembangan tersebut dapat saja berupa peruntukan tunggal (single-use) maupun peruntukan campuran (multi-use / mixed use).
LINGKUP ANALISA
Highest and Best Use Conclusions :
Propose development and the optimal target market Size, mix and pricing level of the propose development Timing and Development Stages
PROYEKSI CASH FLOW
Proyeksi cash flow dibuat untuk setiap alternatif opsi pengembangan, contoh model cash flow sebagai berikut :
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
DISCOUNTED CASH FLOW MODELS
Net Present Value (NPV)Investasi bisa diterima jika NPV > 0
Internal Rate Of Return (IRR)Project bisa diterima jika IRR > Tingkat balikan
yang diharapkan
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
USER PRICE SALES METHOD
LAND RESIDUAL METHOD
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
USER PRICE SALES METHOD
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
LAND RESIDUAL METHOD
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
DATA
Inspeksi Lapangan Secara Langsung Dinas Tata Kota / Bapeda / Pemda Pekerjaan Umum Badan Otoritas Pemegang Hak
Pengelolaan Tanah Referensi dari Lembaga Riset / Penelitian Pemilik Tanah Lain-Lain
MANFAAT DAN KEGUNAAN HBUHasil HBU Studi ini bermanfaat bagi :
Pemiliki Tanah Calon Investor Konsultan Pendamping Investasi (Investment
arranger) Konsultan Perencana
Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi pemilik tanah dalam rencana pengembangan tanah tersebut, acuan dalam menawarkan kerjasama pengembangan dengan pihak investor
Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Calon Investor dalam melakukan penawaran kerjasama atas rencana pengembangan suatu tanah
Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan Investment Arranger dalam menjalankan perannya sebagai mediasi rencana kerjasama pengembangan suatu tanah
Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan Perencana/Arsitek dalam perencanaan pengembangan suatu tanah
MANFAAT DAN KEGUNAAN HBU Win-win Situation
REKOMENDASI OPSI PENGEMBANGAN
REVIEW OF INVESTOR RECOURSES
DEVELOP of SCENARIO ANALYSIS
Acquisition
B. O.T
Joint Venture
RECOMMENDED OF INVESTMENT DECISION
HBU STUDY DALAM RANGKA OPTIMALISASI ASET
Kegiatan HBU Studi idealnya merupakan bagian dari suatu paket pekerjaan dalam rangka optimalisasi aset (Pemda, Pemko, Instansi/Lembaga/Departemen, BUMN/D).
Kegiatan ini ditujukan untuk mengetahui : Pemilahan mana aset yang sudah optimum
pemanfaatannya dan mana aset yang belum optimum pemanfaatannya
Mengetahui opsi pemanfaatan yang paling optimum atas aset yang belum optimum pemanfaatannya
Mengetahui Pola Kerjasama yang paling menguntungkan atas aset tersebut
HBU STUDY DALAM RANGKA OPTIMALISASI ASET
SISTEM INFORMASIMANAJEMEN ASET
(SIMA)
ASSETDAERAH
• Tanah• Bangunan
• Mesin & Peralatan• Fixture, Furniture &
Equipment
DATABASE ASET
AUDIT LEGAL
PENILAIAN
OPTIMALISASI ASET
MASALAH?
NILAI ASET
IDENTIFIKASI, VERIFIKASI DAN INVENTARISASI
FISIK
Tidak
Ya OPINI LEGAL REKOMENDASI SOLUSI
Feedback
Feedback
Feedback
I
II ASETOPERASIONAL? OPTIMAL?
Ya
Feedback
Ya
Belum
DAPATDIOPTIMALKAN?
OPTIMALISASI
RENCANA & STRATEGI DISPOSAL
STUDI HIGHEST & BEST USE
Tidak
PENGEMBANGANJV, KSO, BOT, Sendiri
Bukan
A
B
C
Step 1. Inventarisasi Aset
Pembentukan TIM INVENTARISASI yang melibatkan semua dinas/badan/unit kerja terkait yang terintegrasi dengan KONSULTAN secara formal dengan penunjukan Person In Charge yang jelasSosialisasi program ini kepada segenap instansi Pemda untuk mendukung kegiatan iniMempersiapkan kelengkapan data/dokumen aset yang tercatat di buku inventaris, kartu inventaris barang, kartu inventaris ruangan, laporan tahunan inventaris, laporan mutasi barang, laporan pengadaan barang, daftar barang yang dikuasai tetapi tidak masuk dalam Daftar Barang Milik Kekayaan Daerah, dan daftar inventaris lainnya (tidak boleh ada yang tidak tercatat!)Mempersiapkan peralatan inventarisasi : form entry data, aplikasi komputer untuk entry data, ruang studio kerja, peralatan survei lapangan dan lain-lain
1. Tahap Persiapan
1.
2.3.
4.
2. Tahap PelaksanaanIdentifikasi fisik aset : lokasi, luas/volume, kondisi, umur, peta, kategori aset, penguasaan aset, dan lain-lain
Identifikasi aspek legal : dokumen penguasaan, status legal aset menurut kategori (operasional, penyertaan, penggunausahaan, dll), status penguasaan aset (kuat, lemah, sengketa, dikuasai pihak lain, dll), dan aspek legal lainnya
Identifikasi potensi ekonomi : potensi pasar lokal & regional, potensi intrisik aset, rencana tata ruang, dan aspek potensi ekonomi aset lainnya
1.
2.
3.
Step 2. Penilaian Aset
Database Aset
INVENTARISASI ASET
OPERASIONAL
NON-OPERASIONAL
Nilai buku
JENIS NILAI
Nilai pasar
Nilai buku
JENIS NILAI
Nilai pasar
Nilai potensiProses
PENILAIAN
*) Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Step 3.(a) Penilaian Aspek Hukum Mempelajari dokumen dan surat bukti kepemilikan areal tanahnya:
Sertifikat Hak Penguasaan Sertifikat atau surat-surat tanah hak lainnya Surat-surat bukti pembebasan tanah berikut surat tanah sebelum dibebaskan Surat-surat tanah yang bermasalah Berita acara pengesahan tanah dan surat-surat perjanjian penyerahan penggunaan bidang-bidang tanah
(bagian-bagian dari tanah HPL) kepada pihak ketiga (instansi pemerintah, lembaga non departemen dan perusahaan swasta)
Surat-surat perjanjian dan pengembangan tanah dengan pihak ketiga (BOT, disewakan dll)
Mempelajari dan mengadakan pemeriksaan peta-peta rincikan dari masing-masing areal tanah kawasan, meliputi batas-batas areal tanah melalui plotting, gambar situasi atau surat-surat ukur setiap bidang tanah serta bidang-bidang tanah yang bermasalah pada areal bersangkutan
Mempelajari status tanah yang tersedia, peruntukan tanahnya sekarang dan peruntukan tanahnya menurut regulasi tata ruang
Mempelajari pemasalahan hukum yang berlangsung atas tanah-tanah yang bermasalah Analisis yuridis mengenai penyelesaian tanah-tanah bermasalah Tinjauan aspek hukum dalam penerapan estate management dalam rangka pengelolaan tanah pada areal
kawasan
Step 4.(a) Strategi Manajemen Aset
Investment
opportunity
Locationalquality
Assetperformanc
eUtilisation
quality
Marketopportunit
y
1. Identifikasi kinerja aset (asset performance)
Kinerja aset dapat dianalisis dengan 4 (empat) kriteria, yaitu : Kualitas lokasi, yaitu lokasi aset dilihat dari aspek aksesibilitas, nilai tanah,
pertumbuhan ekonomi kawasan, rencana tata ruang dan lain-lain. Utilisasi penggunaan, yaitu kinerja penggunaan aset dilihat dari okupansi ruang,
biaya sewa/operasional, level of services, dan aspek lainnya. Peluang pasar, yaitu potensi peluang pasar properti berkaitan dengan aset,
meliputi sektor properti, daya tarik pasar, daya saing aset, dan lainnya. Peluang investasi, yaitu peluang investasi berkaitan dengan aset bersangkutan,
meliputi daya tarik investasi, investment sustainability, preferensi pelaku investasi dan aspek lainnya.
Operational assets
Non operational ass.
Asset reformation framework
Utili
zati
on
Cost
mgm
t
Serv
ice
stan
dard
Loc a
t ion
qu
a l
Mar
ket
opp.
Inve
stm
ent
opp.
Ke-empat indikator tersebut akan diterapkan dalam dua kelompok : Aset operasional, yaitu aset-aset yang terkait dengan
operasionalisasi pemerintah daerah Aset non operasional, yaitu aset-aset yang tidak secara
langsung berkaitan dengan operasionalisasi, yaitu aset surplus, aset ditempatkan, aset disewakan, dan lain-lain
High Utilization
EFFICIENCY STANDARDIZED
UP GRADE OPTIMALIZED
Quadrant II Quadrant I
Quadrant IV Quadrant III
High Utilization
High cost
Low cost
Low Utilization
Step 4.(b) Strategi Manajemen Aset
2. Strategi pengelolaan aset operasional
Strategi pengelolaan aset operasional meliputi 4 (empat) hal, yaitu : Standarisasi, yaitu penetapan pengelolaan aset yang mampu mencapai tingkat
utilisasi tinggi dengan biaya yang rendah sebagai acuan baku (benchmark) Efisiensi, yaitu penetapan efisiensi dalam pengelolaan aset yang tingkat utilisasi
tinggi namun masih memerlukan biaya tinggi pula Optimalisasi, yaitu menetapkan strategi optimalisasi atas utilisasi aset yang
memiliki biaya rendah Up-grade, yaitu melakukan restrukturisasi untuk meningkatkan kinerja atas aset
yang memiliki kriteria tingkat utilisasi rendah namun berbiaya tinggi
Untuk implementasi ke-empat strategi pengelolaan aset operasional tersebut perlu dilakukan langkah-langkah, yaitu : Penetapan kriteria pemanfaatan aset berdasarkan tingkat utilisasi dan biaya operasional Pemetaan aset operasional berdasarkan kriteria tingkat utilisasi dan pemakaian biaya operasional Penetapan strategi pengelolaan aset : program, time frame, implementasi, monitoring, evaluasi
High UtilizationRESTRUCTUR
E& REVITALIZE
REVITALIZE
DISPOSE RESTRUCTURE
& REVITALIZE
Quadrant II Quadrant I
Quadrant IV Quadrant III
High Market opp.
High Inve stm
ent opp.
Low
Inve
stm
e nt
o pp.
Low Market opp.
Dis
pose
BOT
sche
me
Leas
e sc
hem
e
Join
t ve
ntur
e
Join
t op
erat
ion
Corp
o rat
ion
Asset restructuring
Asset revitalization
Asset Revitalization Framework
Step 4.(c] Strategi Manajemen Aset
3. Strategi pengelolaan aset non-operasional
Strategi pengelolaan aset operasional meliputi 4 (empat) hal, yaitu : Revitalisasi, yaitu strategi untuk pemanfaatan aset untuk meraih peluang pasar
dan keuntungan investasi yang tinggi Restrukturisasi dan revitalisasi, yaitu strategi untuk melakukan restrukturisasi
atas pemanfaatan aset untuk kemudian melakukan revitalisasi aset atas aset non operasional yang memiliki peluang pasar atau peluang investasi tinggi
Dispose, yaitu melakukan dispose actiaon atas aset yang dinilai kurang memiliki peluang pasar maupun keuntungan investasi, biasanya disinergikan dengan kebutuhan pemanfaatan aset untuk program non profit atau darurat
Strategic Planning Framework
Asset Infrastructure
Refo
rmat
ion
Rest
ruct
uri
ng Revi
taliz
atio
n
Fina
ncin
g
Inst
itut
iona
l
Tech
nolo
gy
Step 4.(d) Strategi Manajemen Aset
4. Strategi infrastruktur pengelolaan aset
Strategi infrastruktur pengelolaan aset daerah, yaitu : Keuangan, yaitu mekanisme, penganggaran maupun alokasi dana
dalam upaya pengelolaan aset daerah terkait dengan misi dan pencapaian kinerja pengelolaan aset daerah yang dituju
Institusional, yaitu penetapan infrastruktur kelembagaan (institusional) yang mendukung upaya pengelolaan aset daerah secara optimal, meliputi tugas, kewenangan, mekanisme & prosedur
Teknologi, yaitu infrastruktur teknologi yang memudahkan dan membantu upaya pengelolaan aset daerah berupa SIMA : sistem informasi manajemen aset daerah yang merupakan pengembangan dari SIMBADA : sistem informasi barang daerah
Accountable, Manageable, Implementable, Profitable
TERIMA KASIH
ATAS KESEMPATAN DAN PERHATIANNYA
Recommended