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Objetivo
Solicitante:
Comuna:
Región :
PAR-3919
TASACION URBANA
INF
OR
ME
DE
TA
SA
CIÓ
N
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo
(Las Dunas SII)
Valparaíso
Dirección:
San Antonio
REAL DATA Avda. Presidente Errázuriz Nº 2999 Of 202, Las Condes.
F: 56 2 2232 9560 - email: info@realdata.cl - www.realdata.cl
PUERTOS Y LOGÍSTICA S.A.
RESUMEN EJECUTIVO
Dirección: Nº solicitud
Comuna: Tipo de bien
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919
San Antonio Terreno
Introducción.
La sociedad Puertos y Logística S.A. (la “Sociedad” o “Pulogsa”) nos ha solicitado la preparación de un informe de evaluadorindependiente en el marco de una operación con parte relacionada consistente en la posible venta del inmueble descrito en eldesarrollo de la presente tasación.
Según se nos informó, por carta de fecha 18 de enero de 2019, la sociedad Minera Valparaíso S.A., controladora de Pulogsa,notificó al Directorio de la Sociedad acerca de la operación indicada. En sesión de Directorio de la Sociedad de fecha 21 de enerode 2019 se revisó la oferta y en dicha oportunidad la totalidad de sus miembros se abstuvo de pronunciarse sobre la operación,sometiendo en consecuencia la aprobación de la misma a la junta extraordinaria de accionistas de la Sociedad, en cumplimiento delo establecido en el Título XVI de la Ley 18.046 sobre Sociedades Anónimas.
En virtud de lo anterior, el presente informe está dirigido a los accionistas de la Sociedad y tiene por objeto pronunciarse, encumplimiento a lo establecido en el artículo 147 del referido Título XVI de la Ley 18.046 sobre Sociedades Anónimas, respecto delas condiciones, efectos y potencial impacto que puede tener para la Sociedad, la eventual venta del Sitio Eriazo ubicado en LoteLas Dunas-Camino Internacional Llolleo, Rol 9034-02 de la comuna de San Antonio de propiedad de su filial Puertos y LogísticasS.A. (en adelante el “Inmueble”).
Para ello, analizaremos si la operación tiene por objeto contribuir al interés social y si ésta se ajusta en precio, términos ycondiciones a aquellas que prevalecen en el mercado al tiempo de su aprobación.
En relación a lo anterior, el presente informe presenta las condiciones comerciales normales de enajenación respecto a este tipo deinmuebles, estableciendo rangos de precio que se ajusten al mercado vigente de acuerdo a un enfoque o metodología decomparables de mercado, y bajo la metodología de valor residual de terrenos.
A modo de antecedente, es de público conocimiento que con fecha 21 de enero de 2019, Minera Valparaíso S.A., a través dehecho esencial informó que en el contexto de la venta de sus participación en la sociedad Pulogsa a la sociedad DP World HoldingUK., el directorio de la Sociedad acordó formular una oferta sobre activos no operaciones de su filial Puertos y Logísticas S.A.,dentro de los cuales se encuentra el Inmueble, los cuales no fueron considerados en dicha transacción.
El análisis de la operación propuesta se hace bajo el entendido que el Inmueble no forma parte del giro de la operación portuaria.
Conclusiones.
De acuerdo con el objetivo del presente trabajo y en virtud de la información analizada, se obtiene las siguientes conclusiones:
a) Se establece como hipótesis de trabajo que el terreno analizado no forma parte de la operación del solicitante y por lo tanto nogeneraría actualmente ingresos adiconales a los que eventualmente podrían percibirse de su venta a valor de mercado.
b) El Inmueble se encuentra ubicado al costado de la carretera y con acceso al Puerto San Antonio, en sector de uso mixto,rodeado de sectores residenciales consolidados. Asimismo, presenta accesos por avenidas troncales y conectividad con sectorcéntrico de la cuidad, locales de Llolleo, San Juan Leyda, Santo Domingo y Ruta 78 a Santiago.
c) De acuerdo con el método de comparables, las condiciones normales de enajenación respecto a inmuebles de similarescaracterísticas fijan un rango que va desde 0,6 UF/m2 a 10 UF/m2, dispersión que obedece a emplazamiento, aptitud y tamaño delos testigos. El promedio general de la muestra es de 2,56 UF/m2, mientras que el promedio de muestras comparables es de 1,89UF/m2.
d) Por su parte, conforme al método de valor residual, considerando proyectos de desarrollo de departamentos en 2 etapas, lamuestra arroja un valor terreno total de 22.329 UF. Asimismo, conforme al mismo método, pero considerando proyectos dedesarrollo de casas en 2 etapas, la muestra arroja un valor terreno total de 17.109 UF.
e) Conforme lo anterior, se fija un valor comercial para el Inmueble de 39.381 Unidades de Fomento y un Valor Liquidación (-20%)de 31.505 Unidades de Fomento.
f) Considerando que el Inmueble no forma parte del giro de la operación portuaria, su eventual enajenación en condiciones demercado puede resultar conveniente para el interés social, particularmente considerando que permitirá hacer líquidos estos activos.
Respecto a lo antes señalado, y luego de analizar los efectos e impacto que generaría la referida venta para la Sociedad,estimamos que la venta del Inmueble en los términos indicados se ajusta el interés social de Pulogsa. Asimismo, y de conformidada lo señalado en el presente informe, estimamos que el resultado de la valoración efectuada, se ajusta a las condiciones queprevalecen en el mercado inmobiliario para este tipo de inmuebles, en el sector en el que se encuentran ubicados.
$
IDENTIFICACION DE SOLICITANTE Y CLIENTE
IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD
90%
50%
80%
/
RUT tasador
/
DIAGNOSTICO DE LA PROPIEDAD / POTENCIALIDADES Y DETRACTORES
ADVERTENCIAS
Comuna
9034-2
39.381
35.443
VALOR TASACION
Ajuste Hipotecas
Afecto a utilidad pública
FOTOGRAFIA PRINCIPAL O FACHADA
Arquitecto
$
Bien tasado corresponde a lote Y, producto de la fusión de lotes B4 y B12, inscrito en Foja 1136 N°1267 de 1967, emplazado
en zona sur de Barrancas, San Antonio, Ex camino a Fundo Llolleo. Terreno de forma semi regular, en sector sur de
Barrancas, San Antonio, cuenta con topografía de pendiente leve, semi plano, eriazo, cuenta con zonas despejadas y otras
con vegetación de baja altura.
La propiedad deslinda al oriente con Nuevo Acceso al Puerto, en zona residencial de nivel medio y medio Bajo, cuenta con una
superficie de 45.068,75 m², en donde existen 2 zonas normativas. ZM4 con un 53,15% del predio y ZR4 con un 46,85% del predio.
Se reconoce que el terreno cuenta con una buena accesibilidad desde el centro de la ciudad y con fácil acceso a vías estructurantes,
que conectan con rutas intercomunales. Inserto en una zona fundamentalmente residencial.
Terreno con aptitud inmobiliaria para edificación de casas y/o edificación de 5 pisos.
Rol(es)
-
REAL DATA S.A.
Tasador
Visador RD
16300569-7
El profesional que firma declara lo siguiente: 1.- Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro,
interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma
independiente. 2.- Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de
la tasación. 3.- Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La
información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4.- Que todos
los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están
mencionados. 5.- Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en
este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente
responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al articulo 168 del
Nuevo Reglamento de Sociedades Anónimas publicado el 06/07/2012. 6.- Que se mantendrá
un nivel de confidencialidad de la información obtenida, acorde a las exigencias del cliente,
que desde ya declara conocer y aceptar.
Francisco Jeria Durán
Claudia Vergara H. Arquitecto
Avalúo $ 277.569
Código RD
Nº solicitante
Fecha tasación
Visita original
82777100-7
PAR-3919
-
30/01/2019
05/04/2018
27.547,11Valor UF
Rut
Ajuste Prendas
Calidad garantía
1.084.827.229
Casa Matriz
82777100-7
Si
39.381
Oficina
PUERTOS Y LOGÍSTICA S.A.
ValparaísoRegiónSan Antonio
INFORME DE TASACION URBANA
UF
Rut
PUERTOS Y LOGÍSTICA S.A.
Diego Tagle
Solicitante
Ejecutivo
Cliente
Dirección
(1).- Terreno en 2 zonas normativas, en zona de nivel medio y medio bajo.
(2).- Terreno con afectaciones a utilidad publica, por apertura de calle Manuel Montt Torres; apertura calle Copiapó; y ensanche de Pasaje 13
Ensenada. Superficies aproximadas, se recomienda obtener certificados.
(3).- Se recomienda acreditar factibilidad sanitaria. Valor de tasación condicionado al aporte de documentos técnico legales que lo certifiquen.
(4).- Se realizan dos ejercicios Residuales optando por un mix de productos, que si bien pudiera implicar un menor retorno, diversifica la oferta
acelerando las ventas.
(5)-. La visita a la propiedad fue realizada originalmente en abril de 2018. Se asume que todas las condiciones descritas se mantienen iguales.
Aceptable
Media
Si
867.861.784 31.505
35.443 976.344.507
-
1.084.827.229
VALOR LIQUIDACION
976.344.507
TOTAL AJUSTE (SBIF)
VALOR GARANTIA
-
Terreno
Agricola
Tipo bien
Destino SII
Unidad(es)
Liquidez
Mercado objetivo
(ver advertencias)
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)
PLANO DE CALLES CERCANAS
Contexto inmediato
(Marcar contorno de la propiedad)
CARACTERIZACION DEL SECTOR Y LA PROPIEDAD PAR-3919
Dirección: N° solicitud
Comuna: Región:
ANTECEDENTES TECNICO LEGALES Y ORIGEN DE LAS SUPERFICIES
SI Escrituras SI Plano del terreno
NO Expediente DOM NO Planos de arquitectura
NO Certificado de Informes Previos NO Cert. de expropiación
CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR
Calidad general de la urbanización Condiciones específicas del sector:
Usos predominantes Agua potable
Calzada Alcantarillado
Acera Electricidad
Paisajismo Gas
NORMATIVA Fuente:
ZONA EDIFICACION USOS DE SUELO : Residencial Mixta
Usos de suelo principales:
Usos de suelo prohibidos:
VISTAS GENERALES DEL TERRENO
FOTO PRESPECTIVA GOOGLE EARTH
Vista inclinada; señala relieve o
contexto edificado
DESCRIPCION DEL TERRENO
DESLINDES Y SUPERFICIE DEL TERRENO
Norte : En metros con Superficie total
Sur : En metros con Cesión U.P.
Oriente : En metros con
Poniente : En metros con195,00 Apertura calle Manuel Montt
Nuevo acceso al puerto
Antiguo camino a Fundo Llolleo
-
Valparaíso
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)
San Antonio
Residencial
Otros
Se cuenta con antecedente de expropiación de plano de vialidad y detalle
de PRC.
Red pública Zona urbanizada, con buena accesibilidad, enfocado en segmento medio y
medio bajo, en predio vecino cuenta con sub estación eléctrica.
Distanciamientos según OGUC.Asfalto
Cemento
No considera
Frente predial mínimo
% ocup. de suelo
Constructibidad base
Altura edificación
Sup. predial mínima
42.440,75
Red pública
Red aérea
ZR4 Y ZM4
500
Red condominio
160 - 350
Cuenta con 2 zonas normativas, ver anexos PRC.
m²
m
%
Distancia medianero
Calle Maule
Sistema agrupamiento
Densidad habitacional
195,00
300,00
Cuenta con 2 zonas normativas, ver anexos PRC.
m
h/há
AISL.-PAR.
Terreno de forma semi regular, en sector sur de Barrancas, San Antonio, cuenta con topografía de pendiente leve, semi
plano, eriazo, cuenta con zonas despejadas y otras con vegetación de baja altura. Con buen grado de exposición desde
Nuevo acceso al puerto, con buena conectividad y proximidad a servicios y comercio de escala vecinal en barrio de nivel
medio y medio bajo.
Terreno cuenta con una superficie de 46.067,75m² totales, con una superficie de 3628m² afecta a expropiación por apertura
de Avenida Manuel Montt. Predio cuenta con 2 zonas normativas. ZM4 con un 53,15% del predio y ZR4 con un 46,85% del
predio. Terreno con aptitud inmobiliaria para edificación de casas y/o edificación de 5 pisos.
46.068,75
125,00 3.628,00
Superficie
neta
METODOS DE VALORACION
REAL DATA Avda. Presidente Errázuriz Nº 2999 Of 202, Las Condes.
T: 56 2 2232 9560 - email: info@realdata.cl - www.realdata.cl
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)
METODO DE COMPARACION DE MERCADO
Dirección Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) N° solicitud PAR-3919
Comuna San Antonio Tipo de bien Terreno
PLANO DE EMPLAZAMIENTO DE LAS REFERENCIAS
REFERENCIA | OFERTAS DE TERRENOS
Nº Fecha Dirección referencias Fuente/ Teléfono/ Comentarios Comp. Sup. Terr. Total UF UF/m² T. a
1 dic-17 Cerro Panteón CPI 3759040 Superior 2.600,0 20.800 8,00 2 ene-18 Los Geranios/LLO LLEO CPI 3801007 Comp. 1.050,0 3.150 3,00 3 oct-17 Zona emergente de San Antonio CPI 3650577 Comp. 7.600,0 13.900 1,83 4 ene-18 Los Geranios/LLO LLEO CPI 3812048 Comp. 10.000,0 30.000 3,00 5 nov-17 Los Aromos, sector comercial Llo-lleo CPI 3726714 Superior 15.984,0 159.840 10,00 6 nov-17
San Antonio - V Región/Camino San Juan
-CPI 3726863 Comp. 19.830,0 25.800 1,30
7 mar-17 Diego Dublé Urrutia 240 CPI 3269017 Superior 6.000,0 24.104 4,02 8 ene-18 Baquedano / Las Ñipas CPI 3787942 Superior 3.600,0 14.400 4,00 9 nov-17 Leyda CPI 3720896 Inferior 40.000,0 30.000 0,75
10 feb-18 Antonio Nuñez Fonseca/Borde Costero CPI 3860502 Inferior 25.000,0 14.897 0,60
PROMEDIO GENERAL DE LA MUESTRA 13.166 33.689 2,56
PROMEDIO MUESTRAS COMPARABLES 9.620 18.213 1,89
VALOR TERRENO SEGÚN COMPARABLES 63.240 1,89
VALORES DE TASACION (incluye valor de construcciones en el índice de terreno) 39.381 1,18
Tasación V/S Valor según comparables -38% -38%
ANALISIS DE LAS REFERENCIAS Y CRITERIO DE VALORIZACION
Se realiza una muestra de referencias de terrenos con diversas características, emplazados en zonas urbanas de San Antonio.
La muestra cuanta con un rango que va desde las 0,6 UF/m² hasta las 10 UF/m². La dispersión responde a el emplazamiento, aptitud y tamaño de
los testigos.
Dentro de la muestra destacan las referencias 3 y 6, terrenos con emplazamientos homologables, es decir zonas ubicadas en los límites de zonas
desarrolladas.
Las referencias 2 y 4, también consideradas como comparables, pero con un índice mayor, consistente con sus superficies.
Paralelamente se realizan dos ejercicios residuales, según normativa vigente y consistente con el mercado de productos nuevos, metodología que
entrega otra mirada de valor maximizado.
33.404
1
2 34
5
P
6
1
A
P Propiedad
Ofertas
Ventas
7
9
8
10
METODO VALOR RESIDUAL | DEPARTAMENTOS
Dirección: Nº solicitud
Comuna: Tipo de bien
METODO DE VALOR RESIDUAL DE TERRENOS
COMENTARIOS GENERALES - ORIGEN DE LA INFORMACION DE PROYECTO
REFERENCIAS DE UNIDADES VENDIBLES: Depto DFL-2m² útil +
50% terr.UF/m²
48,8 36,9
57,1 34,1
56,6 35,3
67,5 34,1
57,9 26,4
62,2 27,3
62,2 32,5
64,0 31,9
52,2 28,4
62,2 27,7
44,2 31,7
48,6 28,8
54,4 34,0
58,5 34,0
52,9 30,3
57,6 30,4
31,46
30,20
IMÁGENES DE PRODUCTOS DE REFERENCIA
Cumbres de Miramar
Cumbres de Miramar Cód 6236 San Antonio 9 96389600 1.800
Limache 9 94363029 2.000
San Antonio 9 96389600 1.950
Altos De San Francisco II Cód 5570
VALORES PROMEDIO SUGERIDOS PARA EL PROYECTO 1.712 56,68
Villa Alemana 9 42114335 1.750 Condominio Los Molinos Cód 7923
Altos De San Francisco II Cód 5570
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)
San Antonio
Esta metodología permite determinar el valor maximizado de un terreno edificable que un desarrollador medio estaría
dispuesto a pagar, en función de un proyecto inmobiliario potencial. Se deben internalizar todas las inversiones, egresos
e ingresos de este proyecto el que, para efectos de tasación, debe basarse siempre en el contexto inmobiliario
observado. En el caso de terrenos con desarrollo a largo plazo, se opta por una evaluación en etapas, replicando el valor
del terreno de esa etapa en las sucesivas etapas, en los plazos de entrada al mercado de cada una.
Zona de San Antonio, presenta una escases de oferta de inmuebles nuevos enfocado en segmento medio, se registra
oferta en zonas homologables en Limache, Quilpué y Villa Alemana, considerando edificación de 5 pisos
aproximadamente con superficie en torno a los 57m², con valores en torno a las 19,6 UF/m². Toda la oferta contempla
similar nivel de terminaciones, de tipo corriente a standard.
Dirección referencial Fuente, Código o Teléfono; Comentarios UF Total
Terreno
PAR-3919
VALORES PROMEDIO 1.783
Condominio Jardines de Valdivia Cód 7642 Villa Alemana 9 97520970 1.400
Condominio Jardines de Valdivia Cód 7642 Villa Alemana 9 97520970 1.990
Condominio Cumbres de Quilpué Cód 7152 Quilpue 9 77654368 1.720
Cumbres de Miramar Cód 6236
Condominio Cumbres de Quilpué Cód 7152 Quilpue 9 77654368 1.480
Limache 9 94363029 2.300
Condominio Don Pedro Cód 7643 Limache 9 63080197 1.530
Condominio Don Pedro Cód 7643 Limache 9 63080197 1.700
Lomas del Sol 3 – Etapa 2 Cód 7186 Quilpue 9 56672675 2.020
Lomas del Sol 3 – Etapa 2 Cód 7186 Quilpue 9 56672675 2.040
Condominio Jardines de Valdivia Cód 7642 Villa Alemana 9 97520970 1.400
Condominio Jardines de Valdivia Cód 7642 Villa Alemana 9 97520970 1.850
Condominio Los Molinos Cód 7923 Villa Alemana 9 42114335 1.600
METODO VALOR RESIDUAL | DEPARTAMENTOS
Dirección: Nº solicitud
Comuna: Tipo de bien
IMÁGENES DE PRODUCTOS DE REFERENCIA (Continuación)
Condominio Don Pedro
Lomas del Sol 3
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919
San Antonio Terreno
Altos de San Francisco
METODO VALOR RESIDUAL | DEPARTAMENTOS
Dirección: Nº solicitud
Comuna: Tipo de bien
IMÁGENES DE PRODUCTOS DE REFERENCIA (Continuación)
Condominio Jardines de Valdivia
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919
San Antonio Terreno
Condominio Cumbres de Quilpué
METODO VALOR RESIDUAL | DEPARTAMENTOS
Dirección: Nº solicitud
Comuna: Tipo de bien
IMÁGENES DE PRODUCTOS DE REFERENCIA (Continuación)
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919
San Antonio Terreno
Condominio Los Molinos
METODO VALOR RESIDUAL | DEPARTAMENTOS
Dirección: Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) Nº solicitud
Comuna: San Antonio Tipo de bien
RESUMEN DE ANTECEDENTES Y RESULTADOS ETAPA EVALUADA
Origen proyecto evaluado:
Superficies de terreno
Terreno total (bruto) 17.272,0 m²
Terreno total (neto) 17.272,0 m²
Nº de etapas 2
Terreno neto de la etapa 8.636,0 m²
Plazo de desarrollo de la primera etapa: 2,8 años.
Superficies generales etapa Índice Por normativa base 1,60
Construcción total sobre terreno 6.237,1 m² Constructib. No considera 1,60
Superficie balcones 561,3 m² Aplicado en proyecto 0,65
Superficie zócalo (si lo hay) No considera Densidades Según normativa 500
Superficie subterráneos 363,8 m² (hab/ha) Resultante del proyecto 481
Depto DFL-2 Sup. útil* 56,70 Unidades Total de Depto DFL-2 vendibles 104
Promedio UF/m² 30,0 vendibles Nº Estacionamientos 104 / 100 UF c/u
* Incluye 50% balcón Total UF 1.701 Nº Bodegas 62,4 / 60 UF c/u
Ingresos y Egresos Construcción 18 meses
Total Ventas Etapa 190.960 UF 33 meses
Total Egresos Etapa 147.061 UF 2,8 años
Construcción y urbaniz. 119.078 UF Velocidad Mes inicio ventas 4
Costo unitario losa construcción 18,0 UF/m² de Venta Venta inicial (unid.) 3
Costos indirectos* 27.984 UF Mes estabilización 16
% Costos Indirectos / C. Constr. 24% Ventas en régimen 4
% venta mensual/ total unidades 3,0%
Rentabilidad exigida (después de impuestos)
UF/m² neto TIR proyecto puro 13,0%
1,38 TIR proyecto financiado 27,6%
Etapas y plazos totales
Nº de etapas del proyecto total 2
17.272,00 1,29 Plazo total del proyecto 2,8 años
17.272,00 1,29 Total unidades del proyecto 208
COMENTARIOS PLAZOS DE DESARROLLO POR ETAPAS
Etapa
Año de inicio
etapa
Años venta
Etapa
Valor UF/m²
actualizado
1 1,0 2,8 1,38
2 3,8 2,7 1,20
Plazos
Se optó por hacer dos residuales, departamentos y casas, mix de
productos que permite diversificar la oferta y acelerar las ventas.
Ejercicio Residual sobre la porción de terreno emplazada en zona ZM4.
El producto evaluado corresponde a referencias catastradas en San
Antonio y en otras ciudades homologables. El desarrollo se estima en
dos etapas, se le exige una TIR de 13% adecuada para este tipo de
evaluaciones. Con un año de maduración, plazo mínimo necesario para
la gestión de un proyecto de las características evaluadas.
,
Total UF
por etapa
11.926
10.403
-
-
-
-
-
-
PAR-3919
Terreno
ELABORADO POR REAL DATA DE ACUERDO A NORMATIVA Y MERCADO
Para terrenos de gran magnitud y desarrollo de largo plazo, se opta por
la evaluación de éste en etapas. El valor determinado en la primera
etapa se replica en las sucesivas etapas, en los plazos de entrada al
mercado de cada una.
Este proyecto se ha evaluado en etapas. Se presentan resultados de la
ETAPA 1 de 2
Total UF Incidencia
terreno/
ventas6%
11.926
El terreno alcanza un valor de 1,45 UF/m² neto para desarrollo inmediato. Pero se estima un plazo de 1 año(s) para poder incorporarse al mercado. El
valor se descuenta al 5% anual en ese plazo. Para REAL DATA, este ejercicio no define necesariamente el valor de tasación.
VALOR TERRENO TOTAL
Duración total de la etapa base
Superficie
terreno (m²) UF/m² bruto Total UF
22.329
VALOR TERRENO ETAPA
*Costos indirectos: Proyectos, permisos, empalmes, mitigación
vial, marketing, comercialización y administración.
METODO EVALUACION RESIDUAL DE TERRENO
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO Código de tasación:
48 49 50
Período desde inicio de ventas 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 48 49 50
Valor promedio de la vivienda (UF) - - - - 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 1.701 - - -
Ventas Totales 1 - - - 3,1 3,2 3,2 3,2 3,2 3,3 3,3 3,3 3,4 3,4 3,4 3,5 3,5 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 - - -
Ventas Totales por período - - - 3,1 3,2 3,2 3,2 3,2 3,3 3,3 3,3 3,4 3,4 3,4 3,5 3,5 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 - - -
INGRESOS
Departamentos promesados - - - 265 268 271 274 276 279 282 285 287 290 293 296 298 309 309 - - - - - - - -
Unidades promesadas - - - 265 268 271 274 276 279 282 285 287 290 293 296 298 309 309 - - - - - - - -
Saldo venta Departamentos - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 87.555 6.189 6.189 6.189 - - -
Saldo venta unidades - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 87.555 6.189 6.189 6.189 - - -
Bodegas y Estacionam. (proporcional) - - - 21 21 22 22 22 22 23 23 23 23 23 24 24 25 25 - 7.000 495 495 495 - - -
Venta local(es) piso 1 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Venta local(es) piso zócalo - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Total Ingresos - - - 286 289 292 295 298 301 304 307 310 313 316 319 322 334 334 - 94.555 6.684 6.684 6.684 - - -
COSTOS
Terreno Contable - - - (19) (19) (19) (19) (20) (20) (20) (20) (20) (21) (21) (21) (21) (22) (22) - (6.200) (438) (438) (438) - - -
Construcción, Urbanización y OOCC - - - (179) (180) (182) (184) (186) (188) (190) (192) (194) (195) (197) (199) (201) (208) (208) - (58.962) (4.168) (4.168) (4.168) - - -
Proyectos - - - (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (6) (7) (7) - (1.853) (131) (131) (131) - - -
Administración del Proyecto - - - (14) (14) (15) (15) (15) (15) (15) (15) (16) (16) (16) (16) (16) (17) (17) - (4.728) (334) (334) (334) - - -
Permisos y Derechos - - - (6) (6) (6) (6) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) - (2.075) (147) (147) (147) - - -
Marketing y Ventas - - - (315) (318) (322) (325) (328) (331) (335) (338) (341) (345) (348) (351) (354) (368) (368) (368) (368) (368) (368) (368) - - -
Total Costos - - - (539) (544) (550) (556) (561) (567) (572) (578) (584) (589) (595) (600) (606) (628) (628) (368) (74.186) (5.585) (5.585) (5.585) - - -
Utilidad Antes de Impuestos - - - (252) (255) (258) (260) (263) (265) (268) (271) (273) (276) (279) (281) (284) (294) (294) (368) 20.369 1.098 1.098 1.098 - - -
Impuesto - - - 68 69 70 70 71 72 72 73 74 74 75 76 77 79 79 99 (5.500) (297) (297) (297) - - -
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS - - - (184) (186) (188) (190) (192) (194) (196) (198) (199) (201) (203) (205) (207) (215) (215) (268) 14.869 802 802 802 - - -
Reversiones - - - 224 226 228 231 233 235 238 240 242 245 247 249 252 261 261 - 73.818 5.218 5.218 5.218 - - -
Inversiones
Terrenos (12.522)
Proyectos, Permisos y Derechos (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) (240) - - -
Administración del Proyecto (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) (289) - - -
Inversión Física (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) - - - - - - - -
Total Inversión Física - (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) (6.615) - - - - - - - -
FLUJO PURO a. de i. (12.522) (7.145) (7.145) (7.145) (7.174) (7.174) (7.174) (7.175) (7.175) (7.175) (7.176) (7.176) (7.176) (7.176) (7.177) (7.177) (7.177) (7.179) (7.179) (897) 93.657 5.786 5.786 5.786 - - -
FLUJO PURO d. de i. (12.522) (7.145) (7.145) (7.145) (7.106) (7.105) (7.105) (7.104) (7.104) (7.104) (7.103) (7.103) (7.102) (7.102) (7.102) (7.101) (7.101) (7.099) (7.099) (798) 88.158 5.490 5.490 5.490 - - -
Flujo Acumulado (12.522) (19.667) (26.812) (33.958) (41.063) (48.169) (55.273) (62.378) (69.482) (76.586) (83.689) (90.792) (97.894) (104.996) (112.097) (119.199) (126.299) (133.398) (140.498) (141.296) (53.138) (47.648) (42.158) (36.668) 22.905 22.905 22.905
TIR PROYECTO PURO a. de i. 17,5% anual
TIR PROYECTO PURO d. de i. 13,0% anual
FLUJO DEL FINACIAMIENTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 48 49 50
Préstamos 0 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 0 0 0 0 0 0 0 0
Capital Adeudado 0 6.206 12.412 18.618 24.824 31.030 37.236 43.442 49.648 55.854 62.060 68.266 74.472 80.678 86.884 93.090 99.296 105.502 111.708 111.708 111.708 26.769 21.623 16.213 0 0 0
Intereses del período 0 25 51 76 101 127 153 179 204 230 257 283 309 336 362 389 416 442 469 471 109 88 66 0 0 0
Pago de Intereses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.409 471 109 88 0 0 0
Deuda Total (Capital+Intereses) 0 6.206 12.412 18.643 24.900 31.182 37.489 43.822 50.181 56.566 62.976 69.413 75.875 82.364 88.879 95.421 101.989 108.584 115.205 115.648 116.117 27.240 21.732 16.301 0 0 0
Amortización de Capital e Intereses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 89.348 5.617 5.519 5.514 0 0 0
Amortización de Capital 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 84.940 5.146 5.410 5.425 0 0 0
FLUJO PURO (12.522) (7.145) (7.145) (7.145) (7.106) (7.105) (7.105) (7.104) (7.104) (7.104) (7.103) (7.103) (7.102) (7.102) (7.102) (7.101) (7.101) (7.099) (7.099) (798) 88.158 5.490 5.490 5.490 - - -
Préstamos - 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 6.206 - - - - - - - -
Intereses - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - (4.409) (471) (109) (88) - - -
Beneficio Tributario - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1.190 127 29 24 - - -
Amortizaciones de Deuda - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - (84.940) (5.146) (5.410) (5.425) - - -
FLUJO CON FINANCIAMIENTO (12.522) (939) (939) (939) (900) (899) (899) (898) (898) (898) (897) (897) (896) (896) (896) (895) (895) (893) (893) (798) - - - - - - -
Flujo Acumulado (12.522) (13.461) (14.400) (15.340) (16.239) (17.138) (18.037) (18.936) (19.834) (20.731) (21.628) (22.525) (23.422) (24.318) (25.213) (26.108) (27.003) (27.896) (28.789) (29.587) (29.587) (29.587) (29.587) (29.587) 19.102 19.102 19.102
TIR PROYECTO FINANCIADO d. de .i. 27,6% anual
PAR-3919
METODO VALOR RESIDUAL PAR-3919
Dirección: Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) Nº solicitud
Comuna: San Antonio Tipo de bien Terreno
DEFINICIONES, APRECIACION COMERCIAL Y APLICACIÓN AL PROYECTO
REFERENCIAS DE UNIDADES VENDIBLES
m² sitio m² casa UF/m² casa
128,0 86,0 22,0
92,8 70,0 30,7
100,5 70,0 28,6
137,9 79,1 31,2
141,2 79,1 31,6
104,0 52,7 29,9
122,4 60,1 27,8
202,2 64,9 25,4
135,0 60,0 29,6
129,33 69,09 28,54
IMÁGENES DE PRODUCTOS DE REFERENCIA
Condominio Alto Limache
Villa Galilea
El Alba de Quillota Cód 6205 Quillota 9 72185662 1.647
Roberto Parra 1307 (Usada) Tel: 569 9949 6307 1.779
VALORES PROMEDIO 1.965
Este método establece una aproximación maximizada al valor de un terreno, basado en un proyecto inmobiliario potencial el que, para
efectos de tasación, debe basarse siempre en el contexto inmobiliario observado o el más asimilable. Se define como el valor que un
desarrollador medio estaría dispuesto a pagar de acuerdo a estos resultados. Una vez determinados los parámetros de superficies,
egresos e ingresos del proyecto, se disponen estos montos en un Flujo de Caja, que agrega la condición del tiempo a la evaluación.
Finalmente, el valor del terreno se determina como la variable a modificar para obtener una rentabilidad (TIR) esperada, adecuada al
mercado que se aborda.
Zona de San Antonio, presenta una escases de oferta de inmuebles nuevos enfocado en segmento medio, se registra oferta en zonas
homologables en Limache y quillota, considerando viviendas de 2 pisos aproximadamente con superficie en torno a los 70m2, con
valores en torno a las 2804UF/m2. Toda la oferta contempla similar nivel de terminaciones, de tipo corriente a standard.
Dirección referencial Fuente, Código o Teléfono; Comentarios UF Total
Villa Galilea Limache Cód 6714 Limache 9 42919684 1.890
Condominio Alto Limache Cód 6977 Limache 9 89209053 2.150
Condominio Alto Limache Cód 6977 Limache 9 89209053 2.000
Condominio República Cód 7220 Limache 332419746 2.470
Condominio República Cód 7220 Limache 332419746 2.500
El Alba de Quillota Cód 6205 Quillota 9 72185662 1.575
El Alba de Quillota Cód 6205 Quillota 9 72185662 1.670
METODO VALOR RESIDUAL | DEPARTAMENTOS
Dirección: Nº solicitud
Comuna: Tipo de bien
IMÁGENES DE PRODUCTOS DE REFERENCIA (Continuación)
El Alba de Quillota
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919
San Antonio Terreno
Condominio República
METODO VALOR RESIDUAL (Continuación) PAR-3919
Dirección: Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) Nº solicitud
Comuna: San Antonio Tipo de bien Terreno
RESUMEN DE ANTECEDENTES Y RESULTADOS DE LA EVALUACION
Origen proyecto evaluado:
Superficies de terreno
Terreno total (bruto) 16.132,0 m²
Terreno total (neto) 16.132,0 m²
Nº de etapas 2
Plazo de desarrollo de la Etapa 1: 2 años.
Superficies construidas Etapa 1 Índice de constructibilidad
Construcción total 3.010,0 m² Por normativa
Nº total de casas de la Etapa 1 43 Aplicado en el proyecto evaluado 0,56
Vivienda promedio Densidad
Superficie lote 124,0 Según normativa 500 hab/há
Sup. construida 70,0 Resultante del proyecto 235 hab/há
Ingresos y Egresos Plazo de construcción
Valor de venta casa promedio 1.858 UF
Valor UF/m² construido 27 UF/m²
Total Ventas Etapa 79.898 UF 3
Total Egresos Etapa 61.746 UF 2
Construcción y urbaniz. 51.091 9
Costo UF/m² por m² constr. 17,0 2
Costos indirectos* 10.655
% C.Ind. / C. Constr. 21%
Rentabilidad exigida e incidencia terreno
UF/m² útil TIR proyecto puro 13,0%
1,11 TIR proyecto financiado 0,0%
Etapas y plazos totales
Nº de etapas del proyecto total 2
Período de maduración proyecto 1 año(s)
16.132,00 1,06 Plazo total del proyecto 3,9 años
16.132,00 1,06 Total viviendas del proyecto 86
COMENTARIOS PLAZOS DE DESARROLLO POR ETAPAS
Etapa
Año de inicio
etapa
Años venta
Etapa
Valor UF/m²
actualizado
1 1,0 2,0 1,11
2 3,0 1,9 1,01
Tasa de descuento anual aplicada = 5% anual
Venta inicial (unid.)
ELABORADO POR REAL DATA DE ACUERDO A NORMATIVA Y MERCADO
Para terrenos de gran magnitud y desarrollo de largo plazo, se opta por
la evaluación de éste en etapas. El valor determinado en la primera
etapa se replica en las sucesivas etapas, en los plazos de entrada al
mercado de cada una.
Proyecto evaluado en etapas. Se presentan resultados de la
Etapa 1 de 2.Terreno neto de la Etapa 1 8.066,0 m²
12 meses
Duración total de la primera etapa24 meses
2,0 años
Mes inicio ventas
17.109
Mes estabilización
Ventas en régimen
*Costos indirectos: Proyectos, permisos, empalmes, mitigación vial, marketing,
comercialización y administración inmobiliaria.
VALOR TERRENO ETAPA
Total UF Incidencia
terreno/
ventas11%
8.972
El terreno alcanza un valor de 1,16789887262536 UF/m² neto para desarrollo inmediato. Pero se estima un plazo de 1 año(s) para poder incorporarse
al mercado. El valor se descuenta al 5% anual en ese plazo. Para REAL DATA, este ejercicio no define necesariamente el valor de tasación.
VALOR TERRENO TOTAL
Superficie
terreno (m²)UF/m² bruto Total UF
Se optó por hacer dos residuales, departamentos y casas,
mix de productos que permite diversificar la oferta y
acelerar las ventas.
Ejercicio Residual sobre la porción de terreno emplazada en
zona ZR4. El producto evaluado corresponde a referencias
emplazadas en ciudades homologables, dada la inexistencia de
ofertas nuevas en San Antonio. El desarrollo se estima en dos
etapas, se le exige una TIR de 13% adecuada para este tipo de
evaluaciones. Con un año de maduración, plazo mínimo
necesario para la gestión de un proyecto de las características
evaluadas
Total UF
por etapa
8.972
8.138
-
-
-
-
-
-
-
-
METODO VALOR RESIDUAL 48 49 50
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTOPeríodo desde inicio de ventas 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 48 49 50
Valor promedio de la vivienda (UF) - - - 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 1.858 - - -
Ventas (unidades) - - 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 - - -
Ventas Totales por período - - 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 - - -
INGRESOS
Casas promesadas - - 186 186 186 186 186 186 186 186 186 186 186 - - - - - - - - -
Saldo venta Casas - - - - - - - - - - - - - 38.834 3.716 3.716 3.716 3.716 3.716 - - -
Total Ingresos - - 186 186 186 186 186 186 186 186 186 186 186 38.834 3.716 3.716 3.716 3.716 3.716 - - -
COSTOS
Terreno Contable - - (22) (22) (22) (22) (22) (22) (22) (22) (22) (22) (22) (4.579) (438) (438) (438) (438) (438) - - -
Construcción, Urbanización y OOCC - - (119) (119) (119) (119) (119) (119) (119) (119) (119) (119) (119) (24.833) (2.376) (2.376) (2.376) (2.376) (2.376) - - -
Proyectos - - (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) (614) (59) (59) (59) (59) (59) - - -
Administración del Proyecto - - (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (7) (1.553) (149) (149) (149) (149) (149) - - -
Permisos y Derechos - - (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (4) (875) (84) (84) (84) (84) (84) - - -
Marketing y Ventas - - (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) (204) - - -
Total Costos - - (360) (360) (360) (360) (360) (360) (360) (360) (360) (360) (360) (32.659) (3.310) (3.310) (3.310) (3.310) (3.310) - - -
Utilidad Antes de Impuestos - - (174) (174) (174) (174) (174) (174) (174) (174) (174) (174) (174) 6.175 406 406 406 406 406 - - -
Impuesto - - 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 (1.667) (110) (110) (110) (110) (110) - - -
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS - - (127) (127) (127) (127) (127) (127) (127) (127) (127) (127) (127) 4.508 296 296 296 296 296 - - -
Reversiones - - 155 155 155 155 155 155 155 155 155 155 155 32.454 3.106 3.106 3.106 3.106 3.106 - - -
Inversiones
Terrenos (9.420)
Permisos y Derechos (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) (75) - - -
Administración del Proyecto (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) (133) - - -
Inversión Física (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) (4.258) - - - - - - - - - -
FLUJO PURO d. de .i (9.420) (4.466) (4.466) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (4.484) (227) 38.422 3.304 3.304 3.304 3.304 3.304 - - -
FLUJO PURO d. de .i (9.420) (4.466) (4.466) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (180) 36.754 3.194 3.194 3.194 3.194 3.194 - - -
Flujo Acumulado (9.420) (13.886) (18.352) (22.789) (27.227) (31.664) (36.102) (40.539) (44.976) (49.414) (53.851) (58.289) (62.726) (62.906) (26.152) (22.958) (19.764) (16.570) (13.376) (10.182) 7.638 7.638 7.638
TIR PROYECTO PURO antes de impuestos 16,9% anual
TIR PROYECTO PURO después de imp. 13,0% anual
% financiado de la construcción 97,5%
Tasa de interés anual 5,00%Tasa de interés mensual 0,41%
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 48 49 50
Deuda Total (Capital+Intereses) 0 4.151 8.303 12.471 16.656 20.858 25.078 29.314 33.568 37.838 42.127 46.432 50.755 50.944 51.151 14.244 11.051 7.887 4.713 1.529 0 0 0
Amortización de Capital e Intereses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 37.115 3.250 3.209 3.206 3.203 1.529 0 0 0
Amortización de Capital 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 35.780 3.042 3.152 3.161 3.171 1.510 0 0 0
FLUJO PROYECTO PURO (9.420) (4.466) (4.466) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (4.437) (180) 36.754 3.194 3.194 3.194 3.194 3.194 - - -
Préstamos - 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 4.151 - - - - - - - - - -
Intereses - - - - - - - - - - - - - - (1.334) (208) (57) (45) (32) (19) - - -
Beneficio Tributario - - - - - - - - - - - - - - 360 56 15 12 9 5 - - -
Amortizaciones de Deuda - - - - - - - - - - - - - - (35.780) (3.042) (3.152) (3.161) (3.171) (1.510) - - -
FLUJO CON FINANCIAMIENTO (9.420) (314) (314) (286) (286) (286) (286) (286) (286) (286) (286) (286) (286) (180) - - - - - 1.670 - - -
Flujo Acumulado (9.420) (9.735) (10.049) (10.335) (10.621) (10.907) (11.193) (11.479) (11.765) (12.051) (12.337) (12.623) (12.910) (13.089) (13.089) (13.089) (13.089) (13.089) (13.089) (11.419) 6.396 6.396 6.396
TIR PROYECTO FINANCIADO d. de .i. 26,6% anual
CUADRO DE VALORACION DE LA PROPIEDAD -
Dirección Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) N° solicitud
Comuna San Antonio Tipo de bien Terreno
N° Tipo
UF/m²
base
Factor
Mercado
UF/m²
tasación Total UF Total $
1 Terr 1,29 1,00 1,29 22.281 613.773.852
2 Terr 1,06 1,00 1,06 17.100 471.053.377
3 Terr - - - -
4 Terr - - - -
5 Terr - - - -
SUBTOTAL TERRENOS 1,18 39.381 1.084.827.229
SUBTOTAL EDIFICACIONES - - -
SUBTOTAL OO.CC. - -
Valor de la UF: $ 27.547,11 VALOR TASACION 39.381 1.084.827.229
DIAGRAMA DE IDENTIFICACION DE LOS TERRENOS TASADOS
Afectación AUP Copiapó (5.653m²) -
Afectación AUP Pje.13 Ensenada (3.983,75m²) -
33.404,00
-
Nombre del ítem valorizado
Terreno Zona ZM4 - Departamentos
Terreno Zona ZR4 - Casas
Afectación AUP Manuel Montt (3.028m²)
Superf. m²
17.272,00
16.132,00
-
Atendiendo las características del mercado en el cual se inserta el terreno tasado, con un escaso universo de activosdirectamente comparables, cobra especial relevancia el resultado de los ejercicios de análisis de valor residual, comoindicativos de un precio fundamentado en el ejercicio práctico que realizan los potenciales demandantes de tierra paragenerar con esta un negocio rentable de riesgo medio.
El resultado conjunto de los análisis de valor residual concluye en 1,18 UF/m2 para 33.404m2, encontrándoserazonablemente ajustado sobre a los referentes considerados de manera preliminar como los más comparables (3 y 6)que promedian 1,45 UF/m2 para 13.715 m2, asumiéndose que se trata de valores de oferta sujetos a descuentos yademás tratan de superficies menores y más líquidas.
De acuerdo a lo expresado, se estima que la convergencia entre la comparación de mercado inicial y resultado delanálisis residual, permite establece que éste último entrega un índice de valor de suelo razonable para establecerlocomo una aproximación muy cercana al valor de tasación comercial.
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)
ANTECEDENTES
COMPLEMENTARIOS
REAL DATA Avda. Presidente Errázuriz Nº 2999 Of 202, Las Condes.
T: 56 2 2232 9560 - email: info@realdata.cl - www.realdata.cl
PLANOS GENERALES DE UBICACIÓN
Dirección: N° solicitud:
Comuna: Tipo bien
Plano de vialidad (escala general)
Imagen satelital Google Earth (escala próxima)
COORDENADAS S.I.G. ° ' " Lat - S Long - O
Latitud - Sur 33 36 2,33 33,6006 71,6016
Longitud - Oeste 71 36 5,77
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)
San Antonio
-33,6006-71,6016
PAR-3919
Terreno
P
PLANOS PROPIEDAD
Dirección: N° solicitud:
Comuna: Tipo bien
46.068,75 Lote Superficie Bruta
Terreno
PAR-3919Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)
San Antonio
FOTOGRAFIAS PROPIEDAD
Dirección: N° solicitud:
Comuna: Tipo bien
Entorno zona Poniente
Insertar Fotografía de Fachada Principal
Insertar Fotografía de vista interior de Recintos PrincipalesInsertar Fotografía de vista interior de Recintos Principales
o Ampliaciones
Terreno
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)
San Antonio
Vista desde el sur Vista desde el sur
Insertar Fotografía de vista interior de Recintos Principales
Húmedos (Baño)
Insertar Fotografía de vista exterior de fachada posterior,
ampliaciones, obras complementarias u otros.
Vista desde el sur Vista desde el sur
Insertar Fotografía de vista interior de Recintos Principales
o Ampliaciones
Insertar Fotografía de vista interior de Recintos Principales
Húmedos (Cocina)
Insertar Fotografía del Sector
Entorno zona Poniente
Vista desde el Oriente Vista desde el Oriente
FOTOGRAFIAS PROPIEDAD
Dirección: N° solicitud:
Comuna: Tipo bien
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)
San Antonio Terreno
Insertar Fotografía del Sector Insertar Fotografía de Fachada Principal
Vista desde el Poniente Vista desde el Poniente
Insertar Fotografía de vista interior de Recintos PrincipalesInsertar Fotografía de vista interior de Recintos Principales
o Ampliaciones
Vista desde el Poniente Zona central terreno
Zona central terreno Zona central terreno
Insertar Fotografía de vista interior de Recintos Principales
o Ampliaciones
Insertar Fotografía de vista interior de Recintos Principales
Húmedos (Cocina)
Zona central terreno Zona central terreno
Insertar Fotografía de vista interior de Recintos Principales
Húmedos (Baño)
Insertar Fotografía de vista exterior de fachada posterior,
ampliaciones, obras complementarias u otros.
ANTECEDENTES SII
Dirección: N° solicitud:
Comuna: Tipo bien:
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919
San Antonio Terreno
ANEXO DE NORMATIVA
Dirección: N° solicitud:
Comuna: Tipo bien:
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII)
San Antonio
PAR-3919
Terreno
ANEXO DE NORMATIVA
Dirección: N° solicitud:
Comuna: Tipo bien:
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919
San Antonio Terreno
Vialidad y afectaciones
ANEXO DE NORMATIVA
Dirección: N° solicitud:
Comuna: Tipo bien:
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919
San Antonio Terreno
ANEXO DE NORMATIVA
Dirección: N° solicitud:
Comuna: Tipo bien:
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919
San Antonio Terreno
ANEXO DE NORMATIVA
Dirección: N° solicitud:
Comuna: Tipo bien:
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919
San Antonio Terreno
ANEXO DE NORMATIVA
Dirección: N° solicitud:
Comuna: Tipo bien:
Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) PAR-3919
San Antonio Terreno
METODOLOGIAS DE VALORIZACION
Dirección: Camino Inter. de acceso al Fundo Llo-Lleo (Las Dunas SII) N° solicitud: PAR-3919
Comuna: San Antonio Región: Terreno
D. Método de
Valor Residual
de Terrenos
Permite determinar el valor maximizado para un terreno con potencial de desarrollo inmobiliario, que un gestor
medio estaría dispuesto a pagar, en función de un proyecto potencial. Para ello se definen las inversiones,
egresos e ingresos de este proyecto. Para los objetivos de la tasación, los parámetros del proyecto deben
basarse siempre en el contexto inmobiliario observado. Las variables necesarias corresponden principalmente a:
• Superficie edificable
• Unidades de casas/departamentos/oficinas/lotes
• Valores de venta
• Plazos de venta de las unidades
• Costos de construcción
• Costos indirectos (permisos, proyectos, empalmes, mitigaciones, etc.)
• Se debe definir la rentabilidad o tasa de descuento que se exigirá al proyecto, basado en tasas convencionales
de mercado.
Con todos estos parámetros definidos, se determina el valor de terreno como variable a despejar, conocida la
rentabilidad meta del proyecto (en base a su TIR). Se habla de valor maximizado, toda vez que este proyecto
teórico no internaliza en su evaluación factores de riesgo o incertidumbres del contexto, aplicación de normas o
del mercado al que apunta el desarrollo.
1. Método
Comparativo
Considera la asignación de un valor a la propiedad en base a la comparación de ésta con otros bienes de
similares características u homologables de acuerdo a criterios objetivos (ubicación, emplazamiento, programa,
calidad constructiva entre otros). Las fuentes utilizadas son la base de datos de REALDATA levantada de
transacciones del Conservador de Bienes Raíces y de las propias tasaciones de nuestra oficina y las ofertas
detectadas en medios escritos o portales inmobiliarios.
Típicamente este criterio se aplica para todas las tasaciones realizadas por nuestra oficina, tanto de orden
hipotecario como para garantías de oficinas, locales comerciales y otros similares. No obstante, en casos de
propiedades de características muy particulares, la comparación con otras propiedades no resulta del todo
aplicable.
B. Valor Físico o
Valor de
Reposición
Depreciado
Consiste en asignar a) valor al terreno en función de los valores registrados en emplazamientos alternativos para
la actividad que se desarrolla en la propiedad; ya sea por referencias directas en el sector o por homologación
con sectores similares con oferta de suelo a la fecha y b) el valor físico de las construcciones, que corresponde al
costo de reposición a nuevo del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución, depreciado según la
antigüedad de sus componentes, grado de obsolescencia y estado de mantención.
La depreciación de las obras se estimará de acuerdo a su edad efectiva en años y su expectativa de vida en
años, utilizando las tablas de Marshall & Swift, consultora norteamericana con amplia experiencia en este rubro y
el modelo de depreciación de Ross & Heidecke.
Normalmente, esta corresponde a la valorización más conservadora de un inmueble, pero permite a la vez fijar
una cota con bastante objetividad, esta es la razón por la que estimamos siempre útil su aplicación.
C. Valor por
Capitalización
de Rentas
En propiedades con destino comercial y en oficinas, a menudo el régimen de arriendo que alcanzan constituye un
soporte para justificar el valor de una propiedad. Esta aproximación consiste en correlacionar el canon de
arriendo con un plazo de contrato, una tasa de rentabilidad (o reflejo de riesgo) y el valor residual del bien o del
flujo.
Normalmente, este criterio soporta un valor superior al valor físico de los inmuebles, y debe ser considerado para
no subvalorar la capacidad de pago de un bien raíz. Para su aplicación se requiere:
• Estimar los flujos de caja de ingreso o de pago, imputables al inmueble hasta el final de su vida útil o del período
considerado.
• Estimar el valor mercado previsible al final de su vida útil o del período . Otra opción es la de continuar el
arriendo en forma perpetua, estableciendo las nuevas condiciones una vez terminado el período de arriendo final.
En este caso, se utilizará la primera alternativa.
• Elegir tipo de actualización (tasa porcentual representativa) dependiendo del riesgo y grado de demanda de
cada tipo de inmueble.
Para estimar los flujos de caja futuros se debe aplicar un criterio de prudencia, utilizando una hipótesis de la
situación más probable. Si son arriendos con ocupación actual, la probabilidad de ocupación futura, las
condiciones del contrato de arriendo legales y pactadas, las rentas, plazos y morosidades. Además se debe
considerar si los gastos que se generen son o serán pagados por el arrendador o el arrendatario.
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