View
0
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
Faculteit Rechtsgeleerdheid
Universiteit Gent
Academiejaar 2010-11
Invloed van het Grond- en pandendecreet
op vastgoedtransacties
- Aandachtspunten voor het notariaat-
Masterproef van de opleiding
Master in het Notariaat
Ingediend door
Dejonckheere Didier
20040033
Manama Notariaat
Promotor: G. Van Hoorick Commissaris: L. Dekimpe
I
Inhoudstafel
1 Inleiding........................................................................................................................................... 1
2 Het decreet betreffende het Grond- en pandenbeleid: een algemene introductie ............................ 2
3 Activering van gronden en panden .................................................................................................. 7
3.1 Stimulerende maatregelen ....................................................................................................... 7
3.1.1 Activeringsprojecten........................................................................................................ 7
3.1.2 Belastingsvermindering voor renovatie-overeenkomsten ............................................... 8
3.1.3 Vermindering van de heffingsgrondslag van registratierechten ...................................... 9
3.2 Bindende maatregelen ........................................................................................................... 13
3.2.1 Activeringstoezicht ........................................................................................................ 13
3.2.2 Activeringsheffing ......................................................................................................... 13
3.2.3 Leegstandsheffing.......................................................................................................... 14
4 Maatregelen betreffende betaalbaar wonen ................................................................................... 20
5 Wonen in eigen streek. .................................................................................................................. 24
5.1 Algemeen............................................................................................................................... 24
5.2 Toepassingsvoorwaarden ...................................................................................................... 25
5.2.1 Doelgemeenten .............................................................................................................. 25
5.2.2 In aanmerking komende onroerende goederen .............................................................. 26
5.2.3 Geviseerde overdrachten ............................................................................................... 30
5.3 De bijzondere overdrachtsvoorwaarde .................................................................................. 32
5.3.1 Voldoende band met de gemeente ................................................................................. 32
5.3.2 Provinciale beoordelingscommissie .............................................................................. 34
5.3.3 Verval ............................................................................................................................ 35
5.4 De rol van de notaris ............................................................................................................. 36
6 Kritische bedenkingen ................................................................................................................... 39
7 Besluit ............................................................................................................................................ 48
1
1 Inleiding
1. Op 18 maart 2009 werd het fel gecontesteerde Grond- en pandendecreet goedgekeurd door
het Vlaams Parlement. Zowel voor de overheid, particulieren als de private bouwsector zijn er
vanaf 1 september 2009, de dag dat het decreet in werking is getreden, heel wat belangrijke
zaken gewijzigd. Ook voor de instrumenterende ambtenaar werden nieuwe verplichtingen
gecreëerd. Deze masterproef zal de juridische impact van dit decreet op vastgoedtransacties
onderzoeken. Hierbij wordt vooral de nadruk gelegd op wat voor de notaris belangrijk is in de
praktijk. Er werd ervoor geopteerd een kort overzicht van het Grond- en pandendecreet te
geven, waarbij ik telkens de zaken uitlicht die voor het notariaat van meer specifiek belang
zijn. Deze algemene inleiding lijkt me noodzakelijk daar de notaris die wel weet wat hij
specifiek omtrent deze regelgeving dient neer te pennen, maar bij de rest van het decreet
verontschuldigend zijn schouders dient op te halen, niet meteen de voorbeeldfunctie
weerspiegelt die de Ventôsewet voor ogen had.
De meeste aandacht wordt toegespitst op het vijfde boek van het decreet. Het 'wonen in eigen
streek'- lijkt immers de grootste directe impact te hebben op het notariaat.
Ten slotte wordt ook even ingegaan op de kritiek en de vele vraagtekens die het decreet in zijn
kielzog achter zich aan lijkt te slepen.
2
2 Het decreet betreffende het Grond- en pandenbeleid:
een algemene introductie
2. Dat de aankoop van een woonst of een bouwgrond in Vlaanderen het laatste decennium
een stuk duurder geworden is, is geen nieuws meer. Ook het huren van een woonst is voor hoe
langer hoe meer mensen financieel moeilijk geworden. Teneinde aan deze brede
maatschappelijke problematiek het hoofd te bieden is het decreet Grond- en pandenbeleid
ontstaan.
3. Het decreet Grond- en pandenbeleid van 27 maart 20091 is, behoudens een aantal
bepalingen, sinds 1 september 2009 in werking getreden in het Vlaamse Gewest. Op dezelfde
dag werd overigens het aanpassingsdecreet Ruimtelijke Ordening bekrachtigd2. Deze decreten
zorgden voor een grondige opsmuk in het ruimtelijk bestuursrecht. Toch werd er bewust voor
gekozen om een afzonderlijk decreet uit te werken en het grond- en pandenbeleid niet te
beschouwen als een aanhangsel van de ruimtelijke ordening waar het uiteraard, nauw mee
verbonden is.3 Niet veel later was het reeds aan zijn eerste opsmuk toe; zo werden door het
decreet van 18 december 20094 en het decreet van 9 juli 2010
5 enkele lacunes en
onvolmaaktheden weggewerkt.6
4. „Grond- en pandenbeleid‟ kan volgens de Memorie van toelichting bij het decreet worden
omschreven als „een doelgerichte aansturing door de overheid van aspecten van de markt van
onroerende goederen (gronden en panden)‟.7 Bij het voeren van een grond- en pandenbeleid
kan de overheid zowel faciliterend als activerend optreden. In een faciliterend grond- en
pandenbeleid8 beïnvloedt de overheid de gebruiksmogelijkheden en de marktwaarde van de
grond door bepaalde soorten gebruik toe te staan of tegen te gaan, of door afspraken te maken
met de partijen die tot de ontwikkeling van de grond willen overgaan. In een actief beleid
1 Decr.Vl. 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 15 mei 2009 (hierna afgekort; Grond- en
pandendecreet, decreet Grond- en pandenbeleid, DGPB of „het decreet‟). 2 Decr.Vl. 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-, vergunningen- en
handhavingsbeleid, BS 15 mei 2009. 3 Zie hiervoor T. VANDROMME, “Het nieuwe grond- en pandenbeleid is gearriveerd!(2), Juristenkrant 2009, afl.
192, 4-5. 4 Decr.Vl. 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2010, BS 30 december
2009. 5 Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009
betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 19 juli 2010 (hierna afgekort wijzigingsdecreet). 6 X., “Grond- en pandendecreet”, Juristenkrant 2010, afl. 213, 2.
7 Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 1.
8De doelgerichte aansturing door de overheid van de vastgoedmarkt kan bijvoorbeeld door de opmaak van
ruimtelijke ordeningsplannen en het verlenen van stedenbouwkundige of verkavelingsvergunningen met het oog
op een verhoging van het aanbod van betaalbare woningen en kavels.
3
koopt de overheid zelf grond aan en realiseert ze vervolgens een plan of verkoopt de grond
aan een ontwikkelende partij. De decreetgever heeft ervoor geopteerd om maatregelen van
beide soorten in het decreet op te nemen.
5. Dat een overheid een grond- en pandenbeleid gaat voeren, is geen nieuw gegeven. Zowel
de Vlaamse overheid als de verschillende provincies en gemeenten beschikten hiervoor reeds
over een instrumentarium. Verschillende specifieke maatregelen en instrumenten waren reeds
onder meer opgenomen in de bestaande decreetgeving en reglementering inzake ruimtelijke
ordening, huisvesting, de bestrijding en voorkomen van leegstand en verwaarlozing van
bedrijfsruimten, gebouwen en woningen, enzovoort. Het ging echter telkens om
fragmentarische regelingen, zodat de behoefte aan een geïntegreerd decretaal kader voor een
integraal grond- en pandenbeleid (en een verdere uitwerking via uitvoeringsbesluiten)
duidelijk werd.9
6. De verschillende bestuursniveaus die ons Vlaams Gewest rijk is, worden op basis van het
subsidiariteitsbeginsel ingeschakeld in de bewerkstellingen en doelstellingen van het decreet.
De gewestelijke overheid wordt hierbij aangewezen als de principiële organisator-coördinator,
daar het gewest het niveau bij uitstek is om de samenwerking tussen de verschillende
betrokken overheden te verbeteren, de professionaliteit te vergroten en te zorgen voor een
betere toerusting van die overheden. De provincies en de gemeenten worden echter
uitdrukkelijk aangeduid als „meewerkende‟ overheden: zij worden belast met het nemen van
aanvullende en beleidsversterkende maatregelen.
7. Gelet op de omvang en de urgentie van het probleem en anderzijds de schaarse
beschikbare ruimte in het Vlaamse Gewest, bood het aanwenden van het bestaande
woningaanbod, het faciliterende grond- en pandenbeleid en zelfs het relatief nieuwe
instrument van de publiekprivate samenwerking geen afdoende oplossing. De overheid zag
zich dan ook genoodzaakt om ook beroep te doen op particulieren en private
projectontwikkelaars teneinde op korte en middellange termijn zichtbare resultaten te kunnen
boeken.10
De directe overheidsinterventie in de grond- en pandenmarkt wordt beperkt tot die
gevallen wanneer de private actoren niet, of niet alleen bij machte zijn om gestelde publieke
9 T. NULENS, “Het decreet Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009. Een algemene introductie”, TBO 2009,
afl.3, 112. 10
P. THOMAES, “Het decreet grond- en pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 1.
4
doelen te bereiken, of wanneer zulks noodzakelijk is om kwetsbare maatschappelijke groepen
gelijke kansen te bieden om vrij aan de markt te participeren.11
8. Het nieuwe Vlaamse grond- en pandenbeleid moet in het licht van artikel 23 van de
Grondwet worden gekaderd; luidens dit sociaal-economisch grondrecht heeft eenieder het
recht op een menswaardig leven en daartoe waarborgen de wet en het decreet o.a. het recht op
behoorlijke huisvesting. Anders gesteld, de realisatie van dit grondrecht veronderstelt het
uitvaardigen van effectieve decretale maatregelen aangaande betaalbaar wonen; het doet zich
met andere woorden voor als een instructienorm, dit is een „overheids‟opdracht tot het
uitwerken van het noodzakelijke juridische instrumentarium12
met het oog op het realiseren
van dit grondrecht.13
14
9. Als basis voor het beleid dient door de Vlaamse Regering een Grond- en
pandenbeleidsplan15
opgesteld te worden, telkens als het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen
geheel herzien wordt.16
17
10. Een geobjectiveerd grond- en pandenbeleid kan slechts operationeel zijn als er voldoende
adequate parameters beschikbaar zijn. Het decreet voorziet daarom in een aantal
monitoringsinstrumenten.
11. Vooreest is er het register van de onbebouwde percelen. Dit is een reeds bestaand register
dat elke gemeente moet bijhouden en dat een overzicht biedt van de onbebouwde gronden en
kavels die een potentie tot bebouwing hebben. Het nieuwe decreet voorziet hierin nu ook dat
11
T. VANDROMME, “Het nieuwe grond- en pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, 475. 12
Te denken valt aan bijvoorbeeld (huur)subsidiemechanismen, sociale leningen, voorkooprechten, sociale
woonorganisaties, fiscale stimuli, ingrijpen op de vrije woningmarkt (o.a. de uitvaardiging van
behoorlijkheidsnormen voor het verhuren van woningen op het valk van veiligheid, gezondheid en
woonkwaliteit), … dit alles zonder een geleide woonplaneconomie en met voldoende ruimte voor de particuliere
woningmarkt (Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 32). 13
Daarnaast is de bevoegdheid van het Vlaamse Gewest gesteund op artikel 6, §1, I, 6° Bijzondere wet 8
augustus 1980 tot hervorming der instellingen waar onder de notie „stadsvernieuwing‟, enerzijds, uitdrukkelijk
aan het „grondbeleid‟ wordt gerefereerd en, anderzijds, eronder tevens herstructurering, sanering en renovatie
van wijken en woningen kan worden begrepen; zie infra. 14
L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het grond- en pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in J.
DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die
Keure, 2010, 61. 15
Het plan is een beleidsdocument dat de visie op het grond- en pandenbeleid uiteenzet, beleidskeuzen maakt ten
aanzien van het instrumentarium en structurele waarborgen moet ontwikkelen voor een coherent grond- en
pandenbeleid in Vlaanderen. 16
Art. 2.2.1 tot 2.2.4 DGPB. 17
I. VOGELAERE, “Grond- en pandenbeleidsplanning zowel op gewestelijk als lokaal vlak”, Jura nieuwsarchief,
18 mei 2009, http://www.jura.be/.
5
men kan nagaan of deze eigendom zijn van Vlaamse besturen18
of Vlaamse semipublieke
rechtspersonen. Deze percelen zullen immers een belangrijke rol spelen binnen de
maatregelen inzake betaalbaar wonen.19
12. Een tweede monitoringsinstrument is het leegstandsregister. Elke gemeente dient
voortaan een register van leegstaande gebouwen en woningen bij te houden. Art. 2.2.6 van het
decreet bepaalt uitdrukkelijk welke gebouwen en welke woningen als leegstaand moeten
worden beschouwd en grijpt daarmee grotendeels terug naar de bestaande definities uit het
Heffingsdecreet20
. Ook de procedure van vaststelling van de leegstand wordt grotendeels
beschreven. Samengevat komt het er op neer dat de eigenaars door de gemeente in kennis
worden gesteld van de opname van het pand in het leegstandsregister. Hiertegen kan de
eigenaar binnen termijn van dertig dagen beroep aantekenen bij het college van burgemeester
en schepenen. Om uit dit register geschrapt te worden, dient men aan te tonen dat de leegstand
gedurende een termijn van ten minste zes opeenvolgende maanden is beëindigd. De opname
van gebouwen of woningen in leegstandsregister kan op termijn aanleiding geven tot de
verplichte betaling van een gemeentelijke leegstandsheffing.21
22
23
13. Als derde en laatste monitoringsinstrument voorziet het decreet in een digitale koppeling
van een aantal gegevensbanken. Het gaat meer in bijzonder om het plannenregister, het
vergunningsregister, het register van onbebouwde percelen, het leegstandregister, de
inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten en de lijst van ongeschikte
en/of onbewoonverklaarde woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen.24
Mijns
inziens lijkt het me wat bedenkelijk dat men hiervoor dit recente decreet nodig heeft.
Eigenlijk zou men dit toch al veel vroeger (al dan niet bij het ontstaan van vorige registers)
18
Kerkfabrieken worden gelijkgesteld met Vlaamse besturen. De opname van de onbebouwde bouwgronden en
kavels in eigendom van de kerkfabrieken worden ook in dit register opgenomen. Het Grondwettelijk Hof
beschouwt die opnamen niet als inmenging in het recht van de erkende erediensten om hun werking autonoom te
regelen; zie GwH 29 juli 2010, nr. 93/2010, A.GrwH 2010, afl.3, 1315; zie infra. 19
Met het oog op de 25% bestemming voor het sociaal woonaanbod en, bij miskenning daarvan, het zogenaamd
„activeringstoezicht‟; zie infra. 20
Decr.Vl. 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, BS 30 december
1995. 21
Zie infra. 22
Het leegstandsregister werd verder uitgewerkt door het B.Vl.Reg. 10 juli 2009 houdende nadere regelen
betreffende het leegstandsregister en houdende wijzigingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 april
1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/ of woningen, BS 23
september 2009. 23
Door het wijzigingsdecreet van 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van
27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid kan de gemeente de opmaak en de opbouw van haar
leegstandsregister voortaan geheel of gedeeltelijk overdragen naar een intergemeentelijke administratieve
overheid. Ervoor kon ze slechts een volledige overdracht toestaan. 24
Art. 2.2.10 DGPB.
6
hebben moeten voorzien. Pas met dergelijke methode kan men immers gemakkelijk en in
detail dergelijke zaken per gemeente overschouwen.
14. Naast het algemene luik met basisbegrippen, beginselen en plannings- en
monitoringsinstrumenten (boek 1 en 2) zoals hierboven geschetst, bevat het decreet, dat uit
zeven boeken bestaat, verder nog;
- een instrumentarium voor het voeren van een activeringsbeleid voor gronden en
panden via enerzijds stimulerende maatregelen en anderzijds dwingende maatregelen
(boek 3);
- een kader voor de afbakening van objectieven en normen op het vlak van betaalbaar
wonen (boek 4);
- de regeling van „wonen in eigen streek‟ (boek 5);
- een methodiek voor de compensatie van kapitaalschade (boek 6);
- slotbepalingen (boek 7).
15. Hoewel vooral het vijfde boek omtrent „wonen in eigen streek‟ een directe impact heeft
op het notariaat, kan een algemeen overzicht betreffende de overige boeken van het decreet
niet ontbreken. Zoals in de inleiding vermeld, wordt bij zaken die de notaris specifieker
aanbelangen wat dieper ingegaan.
7
3 Activering van gronden en panden
16. Boek drie van het decreet richt zijn pijlen volledig op de activering van gronden en
panden. De gereedschapskist waaruit de Vlaamse overheid hiervoor kan putten bestaat uit een
aantal stimuli en bindende maatregelen om slapende en /of verloederde panden te activeren.
3.1 Stimulerende maatregelen
3.1.1 Activeringsprojecten
17. Vooreerst wordt voorzien in het systeem van „gesubsidieerde activeringsprojecten.25
Hierbij richt het subsidiëringsbeleid van de overheid zich bij voorkeur op grootschalige
huisvestingsprojecten waarbij leegstaande gebouwen (die vaak als een kanker de stad
verzieken), worden gerenoveerd en later ter beschikking gesteld voor de creatie van een
bescheiden woonaanbod.26
Het gaat om projecten gekenmerkt door een hoge complexiteit met
een noodzakelijke samenwerking tussen publieke en private actoren. Vanaf 2017 zal ook
worden geïnvesteerd in bijvoorbeeld de herinrichting van industriële, commerciële en
dienstencentra. De financiering van deze projecten verloopt deels via de geactiveerde
planbatenheffing.27
25
Art. 3.1.1 en 3.1.2 DGPB. 26
Zie infra. 27
P. THOMAES, “Het decreet grond- en pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 2.
8
3.1.2 Belastingsvermindering voor renovatie-overeenkomsten
18. Vervolgens wordt een belastingsvermindering toegestaan aan de (particuliere)
kredietverstrekker die middels een kredietovereenkomst een lening toestaat aan een andere
particulier voor de renovatie van een verwaarloosd pand. Een zogenaamde
renovatieovereenkomst. Het decreet omschrijft dit als een overeenkomst tussen een
particuliere kredietgever en een particuliere kredietnemer waarvan de oorzaak gelegen is in de
renovatie van een leegstaand, verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar pand dat na de
renovatie bestemd wordt tot hoofdverblijfplaats van (ten minste één van) de kredietnemers
voor een periode van minstens acht opeenvolgende jaren. Dergelijke overeenkomst heeft een
looptijd van ten hoogste dertig jaar. De belastingsvermindering voor de kredietgever duurt
zolang de kredietnemer het onroerend goed als hoofdverblijfplaats gebruikt en zolang de
renovatieovereenkomst loopt. Als basis voor de belastingsvermindering wordt het uitgeleende
bedrag opgenomen met een maximum van 25.000 euro per belastingsplichtige. De
belastingsvermindering bedraagt 2.5% van de berekeningsgrondslag.28
Met deze belastingsvermindering poogt men rijkere particulieren aan te moedigen om
leningen toe te staan aan minder vermogende personen die via renovatie voor zichzelf
woongelegenheden wensen te creëren. Zo slaat men twee vliegen in één klap; want tegelijk
draagt deze renovatie natuurlijk bij tot de sanering van leegstaande en verkrotte panden.29
Hierbij wordt vooral gedacht aan ouders die hun financiële reserves aanwenden om hun
kinderen financieel bij te staan bij de renovatie van een woning, waardoor men deze
maatregel in de volksmond reeds de „mama- en papalening‟ gedoopt heeft.30
28
Art. 3.1.8 DGPB. 29
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 17. 30
De Vlaamse Regering nam hiervoor reeds het noodzakelijke uitvoeringsbesluit; B.Vl.Reg 19 juni 2009
betreffende de belastingsvermindering voor renovatieovereenkomsten, BS 31 augustus 2009.
9
3.1.3 Vermindering van de heffingsgrondslag van registratierechten
19. De derde en laatste stimulerende maatregel is belangrijker voor de notaris. Bij aankoop
van een leegstaand, verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar pand dat na de aankoop wordt
gerenoveerd en waarin een hoofdverblijfplaats wordt gevestigd binnen een bepaalde termijn,
wordt immers een abattement ingesteld: de heffingsgrondslag voor de registratierechten wordt
daarbij verminderd met 30.000 euro.31
Daartoe werd een nieuw artikel 46ter in het Vlaams
Wetboek Registratierechten ingevoegd. Dit nieuw abattement gaat voortaan als het „renovatie-
abattement‟ door het leven.
20. Indien de aankoop onderworpen is aan het „normaal‟ aankooprecht van 10% (art. 44
Vl.W.Reg.), impliceert dit een fiscaal voordeel van 3.000 euro. Wordt het goed aangekocht
met het gunstregime van het „klein beschrijf‟ aan 5% (art. 53 Vl.W.Reg.), dan bedraagt het
fiscaal voordeel 1.500 euro. Het nieuwe abattement is cumuleerbaar met de andere reeds
bestaande abattementen32
, zijnde het basisabattement (vermindering van de heffingsgrondslag
met 15.000 euro) en het verhoogd abattement bij aankoop met hypothecaire financiering
(verhoging van het abattement tot 25.000 euro bij aankoop met toepassing van 10%
registratierechten en tot 35.000 euro bij aankoop met 5% registratierechten).33
Cumul is ook
mogelijk met de meeneembaarheidsregelingen (art. 61/3 en 212bis Vl.W.Reg).
21. Het gunstregime van het renovatie-abattement is onderworpen aan vier voorwaarden.
Ten eerste moet het een aankoop betreffen. Het kan niet toegepast worden op de
ruilovereenkomst noch op de inbreng in een vennootschap. De hoedanigheid van de koper
speelt echter geen rol. Zowel natuurlijke personen als rechtspersonen kunnen van het
renovatie-abattement genieten. Dit is een duidelijk verschilpunt met de twee andere
abattementen die enkel openstaan voor natuurlijke personen. Dit kan verklaard worden door
de ratio legis van deze regelgeving. Er moet er tenslotte voor gezorgd worden dat gebouwen
gerenoveerd worden met het oog op het gebruik als hoofdverblijfplaats. Wie de aankoper,
renoveerder, de uiteindelijke bewoner is, doet er niet toe; als er maar panden geactiveerd
worden. Personen die onroerende goederen die leegstaan of ongeschikt, onbewoonbaar of
verwaarloosd zijn, renoveren dragen bij tot een duurzaam ruimtelijk beleid en verminderen de
31
Art. 3.1.10 DGPB. 32
Art. 46bis Vl.W.Reg. 33
In het ontwerp van decreet werd deze cumulatiemogelijkheid expliciet vermeld en het is te betreuren dat de
decreetgever heeft geoordeeld deze verduidelijking te moeten schrappen in de definitieve tekst (A. WITTENS,
“Nieuw Vlaams abattement moet woningmarkt stimuleren”, Vastgoed info 2009, afl. 11, 6).
10
druk op de woningbouwmarkt. De keuze voor dergelijke operatie is echter allerminst evident;
een fiscale bonusregeling wordt hierdoor dan ook verantwoord.34
Het is ook in dit licht dat het
er, in tegenstelling tot het basisabattement en het verhoogd abattement, niet toe doet of men
reeds eigenaar is van een ander tot bewoning bestemd onroerend goed. Opletten is dus de
boodschap voor de notaris bij de beoordeling van de al dan niet toepasbaarheid van de
verschillende fiscale gunstmaatregelen.35
De aankoop hoeft geen betrekking te hebben op de volle eigendom van de geheelheid van het
goed. Zo komen de aankoop van de blote eigendom, van het recht van vruchtgebruik en een
onverdeeld deel ook in aanmerking voor het gunstregime.36
22. Ten tweede moet het een gebouw betreffen. Bij de aankoop van een bouwgrond kan dit
gunstregime niet worden toegepast. Het aangekocht gebouw moet bovendien in het Vlaamse
Gewest gelegen zijn en moet op het ogenblik van de aankoop sinds maximaal vier37
opeenvolgende jaren gelijktijdig of opeenvolgend opgenomen zijn in één of meer van de
volgende registers: het leegstandregister38
, de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde
bedrijfsruimten39
en/of de lijsten van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en
verwaarloosde gebouwen en/of woningen.40
23. Ten derde moet het aangekochte goed gerenoveerd worden en moet er een
hoofdverblijfplaats gevestigd worden binnen de wettelijk bepaalde termijn.
„Hoofdverblijfplaats‟ impliceert dat een persoon effectief en voornamelijk het goed
bewoont.41
Het is niet vereist dat de koper er zelf zijn hoofdverblijfplaats vestigt. Zo mag de
koper het goed verhuren of verder verkopen. Het is aangewezen dat hij in deze contracten
uitdrukkelijk bepaalt dat de huurder respectievelijk de nieuwe koper binnen de resterende
termijn zijn hoofdverblijfplaats vestigt in het goed. De termijn tot vestiging van de
hoofdverblijfplaats bedraagt 2 jaar, indien een appartement of een woning werd aangekocht. 34
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 18. 35
A. WITTENS, “Nieuw Vlaams abattement moet woningmarkt stimuleren”, Vastgoed info 2009, afl. 11, 6. 36
Zo kan de koper die de onverdeelde helft koopt genieten van het abattement ten belope van 15.000 euro. 37
De maximumtermijn van 4 jaar wil de overdrachten bespoedigen en wil ook vermijden dat de regeling zou
worden gebruikt voor panden die de facto niet meer voor renovatie in aanmerking komen of zelfs via intensieve
saneringswerken niet meer tot hoogwaardige woongelegenheid kunnen worden omgevormd (Memorie van
toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 17). 38
Cf. art. 2.2.6 DGPB. 39
Cf. art. art. 3, §1 Decr.Vl. 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en
verwaarlozing van bedrijfsruimte, BS 13 september 1995. 40
Art. 28, §1 Decr.Vl. 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, BS 30
december 1995. 41
De vraag of er een hoofdverblijfplaats is gevestigd, is een feitenkwestie die niet noodzakelijk overeenstemt
met de inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister.
11
Indien het goed in een dermate slechte staat is dat het perceel door de Administratie met een
bouwgrond wordt gelijkgesteld, bedraagt de termijn 5 jaar. De termijn begint te lopen vanaf
de datum van de registratie van het document dat tot heffing van het verkooprecht aanleiding
geeft, of indien de registratie laattijdig plaatsvindt, vanaf de uiterste datum voor tijdige
aanbieding ter registratie. De wet vereist geen minimumduur voor het behoud van de
hoofdverblijfplaats. Wel wordt doorgaans aangenomen dat er slechts sprake kan zijn van een
hoofdverblijf, indien dit zes maanden behouden blijft.42
24. Ten vierde zijn er twee vormvereisten waaraan de notariële koopakte43
moet voldoen.44
Zo moet de akte vooreerst expliciet vermelden dat de toepassing van het renovatie-abattement
wordt gevraagd. Ook moet er uitdrukkelijk worden verklaard dat er voldaan is aan de door de
wet gestelde vereisten van opname van het goed in één van de registers en dat de verplichting
in verband met de renovatie en het vestigen van de hoofdverblijfplaats zullen worden
nageleefd.
25. Blijkt de verklaring omtrent de opname in een register, inventaris of lijst onjuist te zijn,
dan zullen de verkrijgers ondeelbaar gehouden zijn tot betaling van de aanvullende rechten en
tot een boete gelijk aan die aanvullende rechten. Dezelfde sanctie wordt toegepast, indien de
verbintenissen tot renovatie en tot het vestigen van de hoofdverblijfplaats niet worden
nagekomen. Is dit echter toe te schrijven aan overmacht, dan zullen enkel de aanvullende
rechten en geen boete verschuldigd zijn.45
Werd het abattement niet aangevraagd of niet
bekomen naar aanleiding van de registratie van de oorspronkelijke aankoopakte, dan kunnen
de teveel betaalde rechten alsnog worden teruggevraagd via een verzoekschrift conform 217/2
W.Vl.Reg, met opname van alle verplichte vermeldingen, in te dienen binnen een termijn van
6 maanden vanaf de datum van registratie van het document dat aanleiding heeft gegeven tot
de heffing van het verkooprecht (art. 212ter Vl.W.Reg). Nadien gaat het voordeel van het
renovatie-abattement onherroepelijk verloren. Indien duidelijk blijkt dat de toepassing van dit
abattement werd gevraagd, maar vergeten werd het renovatie-abattement effectief aan te
vragen, dan zal de ontvanger hopelijk de aandacht van de notaris op dit euvel vestigen vóór de
42
M. MASSCHELEIN, “Het renovatie-abattement in het Vlaams Gewest”, NNK 2010, afl.2, 27. 43
Elke akte die aanleiding geeft tot de heffing van het evenredig registratierecht moet deze vermeldingen
bevatten. Deze is meestal de authentieke aankoopakte, maar het kan ook in de compromis of in de verklaring
overeenkomstig art. 31,2° W.Vl.Reg.). 44
Deze kunnen in of onderaan het document. 45
L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het grond- en pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in J.
DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die
Keure, 2010, 72.
12
registratie om toe te laten de nodige rechtzettingen te doen, indien dit nog kan voor het
verstrijken van de registratietermijn.46
26. Het renovatie-abattement treedt in werking op 1 september 2009. Dit impliceert dat alle
onderhandse koopovereenkomsten die vanaf die datum worden gesloten van het abattement
kunnen genieten. Hetzelfde geld voor een onderhandse koopovereenkomst die gesloten werd
voor 31 augustus 2009, indien er een opschortende voorwaarde is voorzien die slechts vervuld
wordt na deze datum. Er kan hier in herinnering worden gebracht dat bij een aankoopoptie er
pas sprake is van een aankoopovereenkomst vanaf het moment van het lichten van de optie.47
46
P. VAN MELKEBEKE, “Het renovatie-abattement in het Vlaamse Gewest of de vermindering van de
heffingsgrondslag registratierechten ten behoeve van de activering van panden”, Registratierechten 2009, afl.2,
7. 47
Ibid., 8.
13
3.2 Bindende maatregelen
3.2.1 Activeringstoezicht
27. Vooreerst wordt in hoofde van de Vlaamse Regering het activeringstoezicht ingesteld.
Dit systeem voorziet in de mogelijkheid om steden en gemeenten die hun „bindend sociaal
objectief‟48
niet halen, aan te manen en desgevallend te verplichten om hun in woongebied
gelegen onbebouwde bouwgronden en –kavels te activeren. De Vlaamse Regering beschikt in
deze optiek bovendien over de mogelijkheid om eigenhandig een (semi-) publieke grond te
verkopen met bijvoorbeeld de verplichte opname in de verkoopovereenkomst van de plicht
het goed te bebouwen in functie van de creatie van een sociaal woonaanbod of de opname van
een opstalrecht aan een sociale woonorganisatie.49
Op de Vlaamse besturen rust immers als
publieke overheid een voorbeeldfunctie in het activeren van slapende gronden ten behoeve
van het beheersen van de grondprijs.50
3.2.2 Activeringsheffing
28. Een tweede bindende maatregel is de activeringsheffing51
die gemeenten kunnen
aanwenden om de eigenaar(s) van onbebouwde bouwgronden aan te zetten om deze te
ontwikkelen.52
In de praktijk gaat het om een verfijning van de bestaande gemeentelijke
heffing op onbebouwde percelen en gronden als vermeld in (het voor de inwerkingtreding van
dit decreet geldende) artikel 143 van het Decreet Ruimtelijke Ordening. Gemeenten zijn zo
gemachtigd om – in uitvoering van de decretaal opgelegde verplichting om potentiële
woonlocaties vrij te maken en grondspeculatie tegen te gaan – een jaarlijkse belasting te
heffing op onbebouwde bouwgronden in woongebied en/of op onbebouwde kavels.53
Gelet op
het verregaande karakter van dergelijke maatregel werd in een uitgebreid systeem van
uitzonderingen voorzien.54
Zo zal bijvoorbeeld iemand die slechts één stuk bouwgrond bezit
niet kunnen verplicht worden deze heffing te betalen.55
48
Het „bindend sociaal objectief‟ bestaat uit het aantal tegen 2020 te realiseren sociale koopwoningen,
huurwoningen en kavels binnen een bepaalde gemeente; zie infra. 49
P. THOMAES, “Het decreet grond- en pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 3. 50
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 18. 51
Art. 3.2.5 tot 3.2.16 DGPB. 52
Deze maatregel is een verfijning van de reeds bestaande gemeentelijke heffing op onbebouwde percelen die
gericht is op het vrijmaken van potentiële woonlocaties en het tegengaan van grondspeculatie. 53
T. NULENS, “Het decreet Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009. Een algemene introductie”, TBO 2009,
afl.3, 117. 54
M. DEPRAETERE, “Ruimtelijke ordening. Nieuw decreet versoepelt regime zonevreemdheid”, Vastgoed Info
2009, afl. 8, 5. 55
Men weze aandachtig dat ook buitenlandse gronden hiervoor worden meegerekend.
14
3.2.3 Leegstandsheffing
29. Als derde en laatste bindende maatregel voorziet het decreet in een gemeentelijke
leegstandsheffing.
30. Dit is an sich niets nieuws. Reeds in het begin van de jaren negentig stelde de Vlaamse
overheid vast dat de leegstand en verwaarlozing van onroerende goederen in de stad een
nefaste impact had op het gehele maatschappelijk leven en ruimtelijke ordening. Zo gaven
vervallen bedrijfsgebouwen aanleiding tot uitholling en uitdeining van de stad; deze werden
niet meer gebruikt waardoor buiten de stad nieuwe percelen werden aangesproken. Ook
verwaarloosde woningen, al dan niet voorafgegaan of gevolgd door leegstand, waren
ziektekiemen voor achteruitgang van de leefomgeving waarvan sociale achterstelling en
degradatie van het maatschappelijk weefel vaak het gevolg waren. Vanuit deze vaststellingen
en de impact van de problemen op de maatschappij werd aldus een bestrijdingsbeleid56
uitgewerkt, waarin men bepaalde heffingen kaderde.57
Zo kreeg aldus de bestrijding van
leegstand via het heffen van belastingen, dat initieel enkel op het gemeentelijk niveau werd
geregeld door middel van lokale belastingenreglementen naderhand ook gewestelijke
belangstelling. In het Vlaamse Gewest werd een eerste stap gezet met het decreet van 19 april
1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing
van bedrijfsruimten.58
Daarna werd de leegstand en verwaarlozing van gebouwen en
woningen aangepakt. Dit gebeurde op grond van het decreet van 22 december 1995 houdende
bepalingen tot begeleiding van de begroting 199659
, in afdeling 2 van hoofdstuk VII. Beide
decreten werden doorheen de jaren herhaaldelijk gewijzigd. De laatste wijziging gebeurde
door het decreet Grond- en pandenbeleid. Met het DGPB werd de heffing op leegstand van de
gebouwen en woningen uit het decreet van 22 december 1995 gehaald en werd in een aparte
regeling voorzien waardoor de leegstand van gebouwen en woningen nu op gemeentelijk
niveau wordt belast. Deze „vergemeentelijking‟ vond ondermeer zijn oorzaak in het grote
aantal bezwaarschriften. Deze betroffen vooral de „feitelijke gegevens eigen aan de zaak‟ die
moeten uitmaken of er al dan niet sprake is van leegstand in relatie tot de bestemming van de
woning en in het geval van langdurige renovatiewerkzaamheden. Die problematiek stelde zich 56
Globaal gesproken kan dit op twee manieren gebeuren: enerzijds door het heffen van belastingen als
afschrikking en als sanctie, anderzijds door het verlenen van subsidies als positieve stimulans. 57
J. GOETHALS, “Actualia inzake leegstandheffingen: het nieuwe gemeentelijk leegstandregister gekaderd”, NNK
2010, afl. 4, 39. 58
Decr.Vl. 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing
van bedrijfsruimte, BS 13 september 1995. 59
Decr.Vl. 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, BS 30 december
1995.
15
in veel mindere mate ten aanzien van de leegstandsheffing op bedrijfsgebouwen of op
ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde gebouwen of woningen. In tegenstelling tot het
gewest hebben gemeenten onmiddellijk zicht op de realiteitswaarde van de aangedragen
oorzaken voor de leegstand.60
61
Het feit dat de leegstandsbelasting op gemeentelijk niveau
wordt georganiseerd op grond van een decretale machtiging, belet niet dat in uitzonderlijke
gevallen nog een Vlaamse belasting kan worden gevoerd.62
31. De leegstand van de bedrijfsgebouwen wordt aldus nog steeds geregeld door het decreet
van 19 april 1995, net zoals de verwaarlozing van gebouwen en woningen nog steeds geregeld
wordt door het decreet van 22 december 1995. Deze heffingen blijven aldus nog steeds
gewestelijk. Gezien het onderwerp van deze masterproef worden deze twee heffingen niet
behandeld.63
32. In tegenstelling tot de verplichting om een register van leegstaande gebouwen en
woningen te moeten aanleggen, is het invoeren van de hier beschreven leegstandsheffing voor
elke Vlaamse gemeente facultatief. Met ingang van 1 januari 2010 worden de gemeenteraden
enkel gemachtigd om een gemeentelijke leegstandsheffing te vestigen.64
Het is dus niet
verplicht, maar wanneer een gemeente ervoor opteert een leegstandsheffing in te voeren, dient
ze wel enkele minimale regels in acht te nemen.65
Deze verplichte bepalingen hebben
betrekking op de minimale heffingsbedragen, nodig om de effectiviteit van de heffing te
garanderen. Zo is de minimumaanslag voor een leegstaand gebouw 990 euro. Voor een
leegstaande woning maakt men sinds het wijzigingsdecreet van 9 juli 201066
onderscheid
tussen een eengezinswoning, een kamer of studentenkamer, of een andere woning. Voor een
eengezinswoning bedraagt de minimumheffing 990 euro, voor een kamer- of studentenkamer
75 euro en voor een andere woning (bv. appartement of studio) 300 euro.67
Deze
60
M. BASTENIE, “Gewestelijke leegstandsheffing verhuist naar gemeenten”, Vastgoed info 2009, afl. 21, 4. 61
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 28-29. 62
Zie infra. 63
Hiervoor verwijs ik graag ondermeer naar: D. DEVOS en P. CALLEBAUT, “Actualia van de gewestbelastingen”,
LRB 2010, afl. 2-3, 3-46, J. ASTAES, “Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen. Een overzicht”, AFT 2010,
afl. 10, 3-45 en T. VANDROMME, “De invloed van een huurcontract en mogelijke huurdersproblemen op de
heffing op leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten, Huur 2009, afl. 4, 171-179. 64
X., “Inoccupation de bâtiments et d‟habitations en Région flamande”, Immoblier 2009, afl. 15, 5. 65
Men kan de decretale bepalingen met betrekking tot de leegstandsheffing aldus onderdelen in twee groepen.
De eerste groep bestaat uit bepalingen van suppletief recht (de gemeenten kunnen in het licht van hun fiscale
autonomie hiervan afwijken), de tweede groep uit bepalingen van dwingend recht. 66
Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009
betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 19 juli 2010. Over dit decreet en zijn wijzigingen; zie infra. 67
I. VOGELAERE, “Vlaanderen schaaft aan grond- en pandenbeleid”, Jura nieuwsarchief, 19 juli 2010,
http://www.jura.be/.
16
minimumbedragen68
zijn gekoppeld aan de ABEX-index.69
De vaststelling van
minimumbedragen werd noodzakelijk geacht om te voorkomen dat het normale
verwachtingspatroon van burgers zou worden geschokt door een plotse ontplooiing van te
zeer uiteenlopende gemeentelijke initiatieven.70
Daarnaast is de leegstandsheffing ook
onderworpen aan het proceduredecreet van 30 mei 2008.71
De gemeenten moeten er
bovendien op toezien dat zij bij de opmaak van hun begroting een equivalent van de in het
vorig begrotingsjaar geïnde bedragen bestemmen voor de operationalisering van het
gemeentelijk woonbeleid.72
33. Het decreet legt eveneens een aantal suppletieve regels vast.73
Artikel 3.2.18 DGPB is
hieromtrent duidelijk: de betreffende bepalingen vinden slechts toepassing in zoverre het
gemeentelijk belastingreglement daarvan niet afwijkt. Het decreet schetst met andere woorden
het algemeen kader en stelt daarbinnen bepaalde niet-bindende regels voorop, waarop de
belastingheffende overheid kan afwijken of die kan aanvullen. Dit is het geval voor de
omschrijving van de grondslag van de belasting, de aanduiding van de belastingplichtige en
de vrijstellingen. De gemeente kan bijvoorbeeld andere of bijkomende vrijstellingen toestaan
of zelfs achterwege laten. Wanneer de gemeente wil afwijken van deze suppletieve
bepalingen, moet ze dat wel uitdrukkelijk doen: bijvoorbeeld door te bepalen dat de in het
gemeentereglement opgesomde vrijstellingen worden toegepast.74
34. De gemeentelijke leegstandsheffing wordt geheven op gebouwen en woningen die
gedurende twaalf opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het leegstandsregister.75
De
heffing is tekens verschuldigd op het moment van het verstrijken van elke nieuwe periode van
twaalf maanden vanaf de datum van de eerste verjaardag, behalve indien het gebouw of de
woning uit het leegstandsregister is geschrapt. De aanslag kan worden gevestigd vanaf dat
moment tot uiterlijk de laatste dag van het kwartaal dat volgt op het verstrijken van een
nieuwe periode van twaalf maanden. Dit betekent dat voor elk individueel leegstaand gebouw
68
Deze in het DGP vermelde bedragen zijn minima; de gemeente beschikt aldus over de mogelijkheid om
hogere tarieven vast te stellen. De belasting dient echter redelijk te blijven. Ze is bedoeld om de houder van het
zakelijk recht aan te zetten om „iets‟ te doen tegen de leegstand, zonder hem te dwingen zijn eigendom met de
handen in het haar te moeten verkopen. 69
Art. 3.2.17 DGPB. 70
BASTENIE, “Gewestelijke leegstandsheffing verhuist naar gemeenten”, Vastgoed info 2009, afl. 21, 4. 71
Decr.Vl 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en
gemeentebelastingen, BS 4 juli 2008. 72
Art. 3.2.23 DGPB. 73
Artikelen 3.2.18 tot en met 3.2.21 DGPB. 74
J. ASTAES, “Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen. Een overzicht”, AFT 2010, afl. 10, 27. 75
Over het leegstandsregister; zie supra.
17
of woning precies zal moeten worden nagegaan wanneer het werd opgenomen om de
uiterlijke datum van de vestiging van de belasting te kennen.
35. De belastingsplichte is diegene die op het ogenblik van het verschuldigd worden van de
belasting zakelijk gerechtigde is van het leegstaande gebouw of de leegstaande woning. Bij
recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik is de belasting verschuldigd door degene die op het
ogenblik van de opname in het leegstandsregister houder is van dat betrokken recht. Die
heffing zal jaarlijks verschuldigd zijn, tenzij het gebouw of de woning uit het register is
geschrapt. Zijn er meerdere heffingsplichtigen, dan zullen die hoofdelijk gehouden zijn de
heffing te betalen.76
36. Het DGPB voorziet in een aantal vrijstellingen77
. Zo is de leegstandsheffing niet
verschuldigd door diegene die (1°) volle eigenaar is van één enkele woning, bij uitsluiting van
enige andere woning, (2°) in een erkende ouderenvoorziening verblijft, of voor een langdurig
verblijf werd opgenomen in een psychiatrische instelling, (3°) diegene die beperkt werd
ingevolge een gerechtelijke beslissing, (4°) sinds minder dan één jaar zakelijk gerechtigde is
van het gebouw of de woning, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt voor het
heffingsjaar volgend op het verkrijgen van het zakelijk recht.
Er zijn eveneens vrijstellingen verbonden aan het gebouw of de woning in plaats van aan de
persoon. Vrijgesteld is een gebouw dat of een woning die (1°) gelegen is binnen de grenzen
van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan, (2°) geen voorwerp meer
kan uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning omdat een voorlopig of definitief
onteigeningsplan is vastgesteld, (3°) krachtens decreet beschermd is als monument, of
opgenomen is op een bij besluit vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als monument
(4°) deel uitmaakt van een krachtens decreet beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap,
of van een stads- of dorpsgezicht of landschap dat opgenomen is op een bij besluit vastgesteld
ontwerp van lijst tot bescherming als stads- of dorpsgezicht of landschap, (5°) vernield of
beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, met dien verstande dat deze vrijstelling
slechts geldt gedurende een periode van drie jaar volgend op de datum van de vernieling of
beschadiging, (6°) onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van een
verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het
76
Zo zal, bij de situatie waarin ingevolge het openvallen van een erfenis er vier onverdeelde mede-eigenaars van
een leegstaande woning zijn en er een gemeentelijke leegstandsbelasting van 1.000 euro moet betaald worden,
deze 1.000 euro bij elk van de erfgenamen kunnen verhaald worden. Ook al moet in principe elk van de vier
erfgenamen slechts ingekohierd worden voor 1.000/4 = 250 euro (J. ASTAES, “Leegstands- en krotbelastingen in
Vlaanderen. Een overzicht”, AFT 2010, afl. 10, 28). 77
Art. 3.2.21 DGPB.
18
kader van een gerechtelijke procedure, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt
gedurende een periode van twee jaar volgend op de aanvang van de onmogelijkheid tot
daadwerkelijk gebruik, (7°) gerenoveerd wordt blijkens een niet vervallen
stedenbouwkundige vergunning voor stabiliteitswerken of sloopwerkzaamheden, met dien
verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een termijn van drie jaar volgend op
het uitvoerbaar worden van de stedenbouwkundige vergunning, (8°) het voorwerp uitmaakt
van een overeenkomst met het oog op renovatie-, verbeterings- of
aanpassingswerkzaamheden in de zin van artikel 18, § 2, van de Vlaamse Wooncode, (9°) het
voorwerp uitmaakt van een door de gemeente, het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk
Welzijn of een sociale woonorganisatie verkregen sociaal beheersrecht, overeenkomstig
artikel 90 van de Vlaamse Wooncode.
Er wordt tenslotte nog een vrijstelling verleend ingeval de leegstand te wijten is aan een
vreemde oorzaak die niet aan heffingsplichtige kan worden toegekend.78
Dit begrip wordt niet
nader omschreven, maar komt nagenoeg overeen met de notie „overmacht‟.79
37. Hoewel de gemeentelijke leegstandsheffing een facultatieve heffing is, kan het Vlaamse
Gewest in gemeenten die geen dergelijke heffing hanteren, onder bepaalde voorwaarden
alsnog een uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing opleggen.80
Deze mogelijkheid
wordt alleen voorzien wanneer de gemeente behoort tot de 10 procent gemeenten waar de
leegstand het hoogst is en er een stijging van de gemiddelde leegstand merkbaar is.81
38. De uitvoeringsmodaliteiten van de gemeentelijke leegstandsheffing werden vastgesteld in
het Besluit van de Vlaamse Regering van 10 juli 2009 houdende nadere regelen betreffende
het leegstandsregister en houdende wijzigingen van het besluit van de Vlaamse Regering van
2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen
en/ of woningen.82
Zij betreffen onder meer de opmaak en actualisering van het
leegstandsregister, de kennisgeving van de opname in het register, de beroepsprocedure, de
78
L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het grond- en pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in J.
DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die
Keure, 2010, 79. 79
Zie naar analogie Brussel 19 maart 2008, TFR 2008, afl. 344, 671 en D. DEVOS en P. CALLEBAUT, “Actualia
van de gewestbelastingen”, LRB 2010, afl. 2-3, 42. 80
Dit mogelijk eigenstandige optreden van het Vlaamse Gewest kan onder meer gemotiveerd worden vanuit de
overweging dat de Vlaamse decreetgever de principieel bevoegde legifererende overheid is ten aanzien van
heffingen die ingeschakeld worden in het grond- en pandenbeleid en het stadsvernieuwingsbeleid (Memorie van
toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 27). 81
M. BASTENIE, “Gewestelijke leegstandsheffing verhuist naar gemeenten”, Vastgoed info 2009, afl. 21, 4. 82
B.Vl.Reg. 10 juli 2009 houdende nadere regelen betreffende het leegstandsregister en houdende wijzigingen
van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en
verkrotting van gebouwen en/ of woningen, BS 23 september 2009.
19
voorwaarden voor schrapping uit het register, de tegemoetkomingen in de kosten, de
toegankelijkheid en het toezicht.83
39. Deze bepalingen van de vernieuwde leegstandsheffing treden in werking op 1 januari
2010.84
Als overgangsregel is bepaald dat de gewestelijke of gemeentelijke heffingen op
leegstaande gebouwen of woningen waarvoor het kohier op 31 december 2009 uitvoerbaar is
verklaard, afgehandeld worden volgens de decretale of reglementaire bepalingen op basis
waarvan deze heffingen zijn vastgesteld. Hetzelfde geldt overigens voor de gemeentelijke
opcentiemen die op de gewestelijke heffing werden geheven.85
40. De specifieke rol van de notaris wordt in artikel 3.2.20, §4 van het decreet gestipuleerd.
Zo dient in geval van overdracht van een goed dat op het leegstandsregister voorkomt, de
instrumenterende ambtenaar de verkrijger van het volle eigendomsrecht, of van een recht van
opstal, erfpacht of van vruchtgebruik, voorafgaand aan de overdracht in kennis te stellen van
de opname van het goed in het leegstandsregister. De notaris stelt tevens binnen de twee
maanden na het verlijden van de overdrachtsakte de gemeente in kennis van de overdracht, de
datum en de identiteitsgegevens van de nieuwe eigenaar.86
83
M. BASTENIE, “Gewestelijke leegstandsheffing verhuist naar gemeenten”, Vastgoed info 2009, afl. 21, 4. 84
Art. 7.5.1 DGPB. 85
Art. 7.3.5 DGPB. 86
P. THOMAES, “Nieuwe of gewijzigde verplichtingen van de notaris in de Codex Ruimtelijke Ordening,
Notariaat 2010, afl. 3, 7.
20
4 Maatregelen betreffende betaalbaar wonen
41. Hoewel boek vier het meest omvangrijke en wellicht het belangrijkste onderdeel van het
decreet vormt, is het voor de notaris niet meteen van cruciaal belang in de praktijk. Daarom
worden hier slechts de hoofdlijnen geschetst.
42. Voorgaande stimuli en bindende maatregelen zijn hoofdzakelijk gericht op het
aanmoedigen van eigenaars van slapende en verwaarloosde panden om het potentieel
aanwezige woonaanbod te ontwikkelen.
Naast deze eerder op individuele leest geschoeide initiatieven, heeft de Vlaamse overheid
tevens getracht om het in Vlaanderen aanwezige sociale woonaanbod uit te breiden. Er waren
weliswaar anno 2009 reeds 155.000 bestaande sociale woningen, maar de praktijk leerde dat
er nog steeds gemiddeld 55.000 mensen twee jaar lang op de wachtlijst voor de aankoop of
het huren van dergelijke sociale woning stonden. Deze cijfers instrueerden dan ook dat er te
weinig sociale huurwoningen waren om mensen vanuit marginale woonvormen te laten
instromen.87
Om dit te verhelpen heeft de Vlaamse Regering deze ambitieuze decretale
regelgeving uitgewerkt om het sociaal woonaanbod tegen 2020 uit te breiden met 43.000
sociale huurwoningen, 21.000 sociale koopwoningen en 1000 sociale kavels.
43. Met bovenvermelde stimuli en bindende maatregelen viel een dergelijk cijfer niet binnen
de tien jaar te realiseren. Daarom werd een systeem uitgewerkt waarin de sociale
huisvestingsmaatschappijen hun monopolie verloren met betrekking tot het bouwen van
sociale woningen. Ook de private bouwsector werd (onder decretale druk) ingeschakeld en zal
nu moeten participeren aan de uitbreiding van het sociaal woonaanbod dat bovendien
„evenwichtiger‟ gespreid zal worden over het Vlaams grondgebied.88
89
44. Deze maatregelen moeten het in artikel 23 van de Grondwet opgenomen recht op een
behoorlijke huisvesting helpen garanderen, door voldoende kwalitatieve
huisvestigingsmogelijkheden te creëren voor de minder kapitaalkrachtige gezinnen en
alleenstaanden.
87
T. NULENS, “Het decreet Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009. Een algemene introductie”, TBO 2009,
afl.3, 118. 88
P. THOMAES, “Het decreet grond- en pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 4. 89
Men wilde af van de gecentreerde sociale woonblokken zoals we die vroeger kenden.
21
45. In de eerste plaats moet aldus het sociaal woonaanbod gevoelig uitgebreid worden: voor
de periode 2009-2020 legt het decreet de verwezenlijking op van 43.000 sociale
huurwoningen, 21.000 sociale koopwoningen en 1.000 sociale kavels. Die ambitieuze
aantallen worden verdeeld over alle Vlaamse gemeenten en vormen het bindend sociaal
objectief van elke gemeente: een gemeentelijke omschrijving van het sociaal woonaanbod dat
binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) ten minste moet
worden verwezenlijkt. Voor de verdeling van de sociale huurwoningen per gemeente wordt
rekening gehouden met het aantal huishoudens in elke gemeente, met een extra inspanning
voor gemeenten met minder dan 3 procent sociaal huuraanbod en een vrijstelling voor
gemeenten die al een sociaal huuraanbod van minstens 9 procent hebben. Het bindend sociaal
objectief voor de sociale koopwoningen en kavels wordt vastgelegd per provincie en moet
door de deputatie van de provincie nog verdeeld worden per gemeente.
46. Bij de verwezenlijking van dit sociaal woonaanbod moeten in de eerste plaats de
overheden en de semipublieke rechtspersonen het goede voorbeeld geven. Zo moet de
gemeente er over waken dat ten minste een kwart van de gezamenlijke oppervlakte van
onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van Vlaamse besturen en semipublieke
rechtspersonen wordt aangewend voor de verwezenlijking van dit sociaal woonaanbod.90
47. Nieuw in het decreet is, zoals vermeld, dat het sociaal woonaanbod niet enkel door
publieke initiatiefnemers zal worden verwezenlijkt (sociale huisvestingsmaatschappijen,
gemeenten, OCMW‟s, …), maar ook door private actoren.91
Per groot bouw- of
verkavelingsproject92
moet in principe steeds een bepaald percentage als sociaal woonaanbod
verwezenlijkt worden (10 tot 20 procent voor private gronden en 20 tot 40 procent voor
90
Zie supra. 91
Op te merken is dat de bouw van de sociale woningen tot voor kort exclusief in handen van de
huisvestingsmaatschappijen was. Vlaanderen bleek hierbij in het Europese landschap de enige regio te zijn waar
de particuliere sector zich niet kon begeven op de sociale woningmarkt. Voortaan krijgt die sector nu aldus
eveneens de mogelijkheid om samen met de gemeenten een sociaal woonbeleid te creëren (L. VENY, “De
Vlaamse regelgeving inzake het grond- en pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in J. DE MEYER, C.
ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die Keure, 2010,
62). 92
Bedoeld worden: (i) verkavelingen van ten minste 10 loten bestemd voor woningbouw of met een
grondoppervlakte groter dan een halve hectare; (ii) groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste 10
woongelegenheden ontwikkeld worden; (iii) de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten
minste 50 appartementen gecreëerd worden of (iv) projecten die afzonderlijk genomen niet voldoen aan de
voorwaarden, maar die aansluiten bij andere projecten van dezelfde ontwikkelaar en die minstens een halve
hectare beslaan. Deze laatste bepaling is ingevoerd om slimmerds die vanonder deze last wilden muizen door te
hun kavels dan gewoon maar te splitsen ( in plaats van 10 kavels er twee van 5 te maken), toch bij de kraag te
kunnen vatten.
22
publieke gronden). Die verplichtingen worden als sociale last opgelegd via de
stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning.
48. Indien men derhalve een verkavelingsvergunningsaanvraag indient voor een project dat
gelegen is in dergelijk gebied, dan wordt de afgifte van de verkavelingsvergunning
afhankelijk gemaakt van die last.93
Een sociale last kan bijgevolg worden geformuleerd als de
eis om binnen een woonproject, waarvoor een verkavelings- of stedenbouwkundige
vergunning wordt gevraagd, een gedeelte te reserveren voor de totstandkoming van een
sociaal woonaanbod en om die totstandkoming daadwerkelijk via diverse wegen te
bewerkstelligen.94
49. De projectontwikkelaar kan deze last inderdaad op verschillende wijzen uitvoeren. Zo
kan hij dit zelf (in natura95
) doen in de verkaveling of, als de gemeente akkoord gaat, op een
andere economisch en ruimtelijk gelijkaardig terrein in de gemeente.96
Daarnaast kan de
ontwikkelaar de gronden ook verkopen aan de plaatselijke huisvestingsmaatschappijen, of als
deze niet wil, aan de VMSW, die de woningen vervolgens zelf realiseert.97
De woningen
kunnen ook worden verhuurd via het sociale huurkantoor.98
99
Tot slot kan de
projectontwikkelaar de verplichting tot het bouwen van sociale woningen uitzonderlijk ook
afkopen100
, als de gemeente hierin toestemt.101
102
Op te merken is dat deze sociale
bouwnormen op uitdrukkelijk en gemotiveerd verzoek van de bouwheer of verkavelaar
verhoogd worden zodat hij in een bepaald bouwproject extra sociale woningen in kavels kan
realiseren die hij op een ander bouw- of verkavelingproject in de gemeente kan uitsparen.103
50. Ook RUP‟s en BPA‟s die een bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren,
kunnen procentuele objectieven en voorschriften vaststellen voor de verwezenlijking van een
sociaal woonaanbod. Voor gemeenten waar het bindend sociaal objectief nog niet is
93
S. VERBIST en I. VAN AKEN, “Over de sociale lasten bij de verkaveling van een woonuitbreidingsgebied”,
NNK 2009, afl. 3, 118. 94
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 58. 95
Art. 4.1.20 tot 4.1.24 DGPB. 96
De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) controleert tijdens en na het bouwproces of de
gebruikte materialen aan de strenge kwaliteitsvereisten van de sociale huur- of koopsector beantwoorden. 97
Art. 4.1.25 DGPB. 98
Art. 4.1.26 DGPB. 99
Voor de bescheiden woningen wordt gevraagd ze te verhuren of verkopen volgens een systeem van
richtprijzen dat de Vlaamse overheid zal uitdokteren. Zie infra. 100
Dat geld moet de gemeente dan aan het lokale woonbeleid besteden, wat dus breder kan zijn dan louter het
realiseren van betaalbare woningen. 101
X. BUIJS, “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het decreet Grond- en Pandenbeleid?”, Lokaal 2009, afl. 4, 31. 102
Onnodig te vermelden dat dit aldus de uitzondering is en geenszins de bedoeling van het decreet. 103
Art. 4.1.16, §2 DGPB.
23
verwezenlijkt, geldt de verplichting om hiervoor in het RUP of BPA een hoger percentage op
te leggen.104
51. Daarnaast voert het decreet een nieuwe categorie in: het bescheiden wonen, waarbij de
betaalbaarheid wordt gegarandeerd door ruimtelijke beperkingen (kavelgrootte of
bouwvolume). Het bescheiden woonaanbod wordt verwezenlijkt door de verplichting om in
de grote bouw- of verkavelingsprojecten steeds 40 procent betaalbaar wonen (sociaal +
bescheiden wonen) te realiseren voor publieke gronden en 20 procent voor private gronden.
Ook deze verplichting wordt via het systeem van een last in de stedenbouwkundige of
verkavelingsvergunning opgelegd. Deze vormen van bescheiden wonen zullen verkocht of
verhuurd worden op basis van vastgestelde indicatieve streefprijzen.105
52. Samengevat kan men dus stellen dat teneinde het bijkomend sociaal woonaanbod te
realiseren de Vlaamse Regering een stappenplan hanteert waarbij een bindend sociaal
objectief wordt omgezet in concrete sociale bouwnormen die aan een verkavelaar/bouwheer
worden opgelegd door middel van sociale lasten die overheden/projectontwikkelaars op een
aantal vastgestelde wijzen kunnen realiseren.106
104
T. VANDROMME, “Het nieuwe grond- en pandenbeleid is gearriveerd, Juristenkrant 2009, afl.191, 5. 105
Daartoe zal een kruispuntbank Betaalbaar Wonen worden opgezet. 106
P. THOMAES, “Het decreet grond- en pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 4.
24
5 Wonen in eigen streek.
5.1 Algemeen
53. Het vijfde boek van het grond- en pandendecreet voorziet maatregelen om bijkomende
woongelegenheden in bepaalde gemeenten prioritair voor te behouden aan bewoners uit de
eigen gemeente. In veel gemeenten is het namelijk voor de eigen bevolking moeilijk
geworden een betaalbare kavel of woning te vinden, daar kapitaalkrachtige burgers van buiten
de gemeente er hun oog op hebben laten vallen.107
Hierdoor stijgt de grondprijs in deze
gemeenten waar er dergelijke hoge migratiedruk is. Dit geeft vaak aanleiding tot sociale
verdringing: minder kapitaalkrachtige bevolkingsgroepen worden uit de markt geprijsd door
de intrede van financieel sterkere bevolkingsgroepen uit andere gemeenten. Op die manier
worden zij gedwongen naar goedkopere zones te trekken, waar zij op hun beurt opnieuw druk
uitoefenen op de lokale bevolking en zo een nieuwe sociale verdringing creëren.108
54. Het decreet probeert dit tegen te gaan en tracht aldus het betaalbaar wonen in eigen regio
te bevorderen. Met het concept „wonen in eigen streek‟ wordt een bijzondere voorwaarde
ingevoerd voor de overdracht van bepaalde gronden en daarop opgerichte panden.109
Bepaalde gronden en de daarop opgerichte woningen kunnen slechts worden overgedragen
aan personen die volgens het oordeel van een provinciale beoordelingscommissie beschikken
over een voldoende band met de gemeente.110
107
X. BUIJS, “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het decreet Grond- en Pandenbeleid?”, Lokaal 2009, afl. 4, 31. 108
T. NULENS, “Het decreet Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009. Een algemene introductie”, TBO 2009,
afl.3,129. 109
J. VANSTEENE, “Wonen in eigen streek in 69 gemeenten in Vlaanderen, Vastgoed Info 2010, afl. 3, 2. 110
Art. 5.2.1, §1 DGPB.
25
5.2 Toepassingsvoorwaarden
5.2.1 Doelgemeenten
55. Opdat deze bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing zou zijn, dienen de grond
en de daarop opgerichte woningen, op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse
akte, vooreerst gelegen te zijn in één van de doelgemeenten die voorkomen op een
welbepaalde lijst.111
De Vlaamse Regering stelt om de drie jaar dergelijke lijst vast. Deze
bevat een overzicht van de gemeenten die behoren tot enerzijds de 40% Vlaamse gemeenten
met de hoogste gemiddelde bouwgrondprijs per vierkante meter, en anderzijds de 25 Vlaamse
gemeenten met de hoogste interne migratie-intensiteit of de 10% Vlaamse gemeenten met de
hoogste externe migratie-intensiteit.112
113
56. De eerste lijst werd op 22 september 2009 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad114
en
telt 69 gemeenten voor de periode van 22 september 2009 tot en met 21 september 2012.
Deze zijn; Aartselaar, Affligem, Antwerpen, Arendonk, Asse, Baarle-Hertog, Beersel,
Bertem, Bierbeek, Blankenberge, Boechout, Boom, Boortmeerbeek, Borsbeek, Brasschaat,
Bredene, De Haan, De Panne, Destelbergen, Dilbeek, Drogenbos, Duffel, Edegem, Essen,
Gent, Grimbergen, Hemiksem, Herent, Hoeilaart, Hoogstraten, Hove, Kalmthout, Kapellen,
Koksijde, Kortenberg, Kraainem, Leuven, Liedekerke, Linkebeek, Lovendegem, Machelen,
Meise, Melle, Merchtem, Merelbeke, Middelkerke, Mortsel, Niel, Nieuwpoort, Oudenburg,
Ravels, Rumst, Schelle, Sint-Genesius-Rode, Sint-Martens-Latem, Sint-Pieters-Leeuw,
Stabroek, Steenokkerzeel, Tervuren, Vilvoorde, Waasmunster, Wachtebeke, Wemmel,
Wezembeek-Oppem, Wijnegem, Wommelgem, Zaventem, Zingem en Zuienkerke.
111
Indien tussen de datum van ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte en de datum van verkrijging
van een vaste datum meer dan zes maanden gelegen zijn, wordt de onderhandse overdrachtsakte geacht zes
maanden voor het verkrijgen van een vaste datum te zijn ondertekend. Zie infra. 112
Art. 5.1.1 DGPB. 113
Interne migratie omvat alle verhuisbewegingen binnen België. Externe migratie wijst op verhuisbewegingen
van en naar het buitenland. Het gaat voornamelijk om de rand van grootstedelijke agglomeraties (Gent,
Antwerpen en Brussel), de kustgemeenten, de Vlaams-Brabantse gemeenten en de gemeenten tegen de
Nederlandse grens. 114
B.Vl.Reg. 19 juni 2009 houdende vaststelling van de lijst van gemeenten in de zin van artikel 5.1.1, eerste lid,
van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 22 september 2009.
26
5.2.2 In aanmerking komende onroerende goederen
57. Niet alle onroerende goederen gelegen in voornoemde doelgemeenten worden echter
geviseerd. Deze gronden en daarop opgerichte woningen moeten behoren tot één van de
volgende drie categorieën.
58. De eerste categorie bestaat uit onroerende goederen in
„woonuitbreidingsgebied115
gelegen in één van de doelgemeenten‟, of onder de in de
gewestplannen aangegeven gebiedsbestemming „reservegebieden voor woonwijken‟ of
„woonaansnijdingsgebieden‟.116
59. Op te merken valt dat deze laatste twee „gebieden‟ recent ingevoerd werden door het
decreet van 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27
maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid117
. Het Grond- en pandendecreet van 2009
was namelijk al aan zijn eerste opkuis toe. Dit wijzingsdecreet sleutelde ook aan wat andere
artikelen om enkele lacunes, interpretatieproblemen en onvolmaaktheden weg te werken. Zo
werd in de inleidende zin van het eerste lid van artikel 5.2.1§1 de woorden „gronden en de
daarop opgerichte constructies in de gebieden‟ vervangen door „gronden en de daarop
opgerichte woningen118
‟. De vorige term was namelijk veel te ruim waardoor ook
parkeergarages, serres en elektriciteitspalen hierdoor onder de bijzondere regeling vielen.
Voortaan gaat het dus enkel om gronden en woningen.119
Ook werd verholpen aan een onrechtvaardig gegeven dat zich in de praktijk vaak stelde. Zo
bleken vele woonuitbreidingsgebieden in het verleden ontwikkeld te zijn op basis van een
verkavelingsvergunning of op basis van een bouwvergunning voor groepswoningsbouw. Deze
gronden hadden dan ook nog steeds de bestemming woonuitbreidingsgebied volgens het
gewestplan. Hierdoor vielen vrij veel bebouwde kavels ook onder de bijzondere
overdrachtsprocedure. Dit strookte niet met de initiële doelstelling van de regelgever, die in
115
Vermeldt in het KB 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de
ontwerpgewestplannen en gewestplannen, BS 10 februari 1973. 116
Art. 5.2.1.§1 DGPB. 117
Art. 14 Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009
betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 19 juli 2010. 118
Een woning is elk onroerend goed of een deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een
gezin of alleenstaande (bijvoorbeeld eengezinswoningen, appartementen, studio‟s, kamers, studentenkamers) (E.
DE KEYSER, “Wonen in eigen streek. Grond- en pandenbeleid in Vlaanderen”, Notarius 2010, afl.4, 26). 119
I. VOGELAERE, “Vlaanderen schaaft aan grond- en pandenbeleid”, Jura nieuwsarchief, 19 juli 2010,
http://www.jura.be/.
27
beginsel enkel onbebouwde kavels wilde viseren.120
Daarom werd een nieuw hoofdstuk121
ingevoegd waarin specifieke uitzonderingen worden vermeld zodat het „wonen in eigen
streek‟ niet geldt voor kavels in woonuitbreidingsgebieden, reservegebieden of
woonaansnijdingsgebieden waarvan de eigenaars reeds voor 22 september 2009122
bouw- of
ontwikkelingsrechten hadden. Dit betekent concreet dat de bijzondere
overdrachtsvoorwaarden niet van toepassingen zijn op (i) woningen opgericht voor 22
september 2009, (ii) voor onroerende goederen waarvoor een algemeen of bijzonder plan van
aanleg definitief is aangenomen voor 22 september 2009 en (iii) voor onroerende goederen
waarvoor een niet-vervallen verkavelingsvergunning in laatste administratieve aanleg is
verleend voor 22 september 2009. Deze drie uitzonderingen zijn aldus van toepassing sinds
19 juli 2010. Indien een onderhandse overdrachtsakte werd ondertekend voor 19 juli 2010 en
dus onderhevig was aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarden, zijn de uitzonderingen alsnog
van toepassing en dient er zelf met een negatief oordeel van de commissie geen rekening meer
gehouden te worden indien de authentieke akte na die datum wordt verleden en één van deze
drie uitzonderingen toegepast kan worden.123
60. Kavels in woongebied, ook in die 69 doelgemeenten, kunnen dus nog steeds vrij verkocht
worden aan de hoogstbiedende, of aan wie de eigenaar maar wil. Ook als de koper geen
enkele band heeft met de streek. De optie om de maatregel te beperken tot de betreffende
gebieden is ingegeven door het feit dat dit nog geen woonzones zijn en eigenaars er dus
vandaag ook geen aanspraak kunnen maken op (individuele) bouw- of ontwikkelingsrechten.
Enige verwarring ontstond daar bepaalde persberichten melding maakten dat de band met die
69 gemeenten zou gelden voor alle bouwkavels. Foutief dus, zeker als men zich realiseert dat
betreffende gebieden uiteindelijk slechts een relatief klein deel van de totale woongebieden in
Vlaanderen uitmaken.124
125
120
M. MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat 2010, afl. 2, 2. 121
Art. 21 Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009
betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 19 juli 2010 voegt het nieuwe hoofdstuk 7/1 toe, dat bestaat uit een
artikel 7.3.13/1. 122
Dit is de dag waarop de lijst met 69 gemeenten waar de bijzondere overdrachtsregeling geldt, in het
Staatsblad is gepubliceerd. 123
E. DE KEYSER, “Wonen in eigen streek. Grond- en pandenbeleid in Vlaanderen”, Notarius 2010, afl.4, 26. 124
M. DEPRAETERE, “Wonen in eigen streek kan op wugs in 69 gemeenten”, Vastgoed Info 2009, afl. 16, 6. 125
Zo gaat het bijvoorbeeld in totaal om maximaal 16.000 ha woonuitbreidingsgebied in Vlaanderen ten opzichte
van een totaal van meer dan 230.000 ha woongebied in Vlaanderen (Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl.
2008/09, nr. 2012/1, 82, nr.156).
28
61. Naast de algemene toepassing van de regel in woonuitbreidingsgebieden,
reservegebieden voor woonwijken of woonaansnijdingsgebieden, geldt de bijzondere
overdrachtsvoorwaarde verder ook in volgende twee categorieën.
62. Zo is er het verruimd toepassingsgebied; gebieden die het voorwerp uitmaken van een
planologische afwijking, hervorming of vervanging van artikel 8, § 2, van het gewestplan
Halle-Vilvoorde-Asse, toegekend of ingevoerd bij een bestemmingsplan dat vanaf 1
september 2009 voorlopig vastgesteld of aangenomen wordt, met dien verstande dat het
bestemmingsplan meer woonlagen dient toe te laten dan daarvoor het geval was.126
Algemeen
kan gesteld worden dat deze bepaling is ingevoegd omwille van het feit dat dit gebied al zeer
verstedelijkt is, waardoor er nog weinig woonuitbreidingsgebieden en dergelijke overblijven.
Daarom heeft men gepoogd om de regelgeving omtrent wonen in eigen streek via een
alternatieve manier toch een belangrijke impact te geven in het gewestplan Halle-Vilvoorde-
Asse.127
Gelet op het zeer lokale toepassingsgebied van deze bepaling wordt hier niet dieper
op ingegaan.
63. De laatste categorie bestaat ten slotte uit onroerende goederen gelegen in een reglement
van een doelgemeente dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde vrijwillig van toepassing
verklaart voor eigendommen die deel uitmaken van een bestemmingsplan of
verkavelingsvergunning, ook al zijn zij gelegen in reeds bestaande woongebieden van de
doelgemeenten. In dit geval is het dus de gemeente die hiertoe zelf facultatief – men is er niet
toe verplicht – beslist om de bijzondere overdrachtsvoorwaarde in beperkte mate uit te
breiden tot woongebieden128
. Dit mag echter niet tot gevolg hebben dat deze bijzondere
overdrachtsvoorwaarde van toepassing wordt op een oppervlakte die ten opzichte van de op 1
september 2009 bestaande totale gemeentelijke oppervlakte van woongebieden en
woonuitbreidingsgebieden groter is dan 10 procent. Deze bepaling is ingevoegd op vraag van
enkele gemeenten in het noorden van de Kempen, met een sterk agrarisch karakter en
bijzonder weinig woonuitbreidingsgebied. Door deze bepaling hebben dergelijke gemeenten
aldus de mogelijkheid om voor bepaalde woongebieden de bijzondere overdrachtsprocedure
toch van toepassing te maken.129
Op die manier wordt gegarandeerd dat alle gemeenten die
onder de voorwaarden inzake grondprijzen en migratiestromen vallen, dezelfde
126
Art. 5.3.1. DGPB. 127
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 83-84 en 135-136. 128
Zo kan het gemeentelijk reglement bepalen dat een bestemmingsplan (RUP of BPA) of een
verkavelingsvergunning de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing kan verklaren ten aanzien van de
gronden en de daarop opgerichte woningen die zijn gelegen in woongebied. 129
M. MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat 2010, afl. 2, 3.
29
mogelijkheden hebben wat het voeren van een beleid inzake „wonen in eigen streek‟
betreft.130
Aan de gemeenten wordt zo de nodige vrijheid gelaten om via hun planologisch en
vergunningsbeleid „maatwerk‟ te leveren.131
De bepalingen van deze laatste, facultatieve
regeling worden na drie jaar geëvalueerd.
Men weze er aan herinnerd dat voor deze laatste twee categorieën nog steeds geldt dat de
gemeente moet voorkomen op de lijst van doelgemeenten.
64. De notaris zal aan deze twee laatste categorieën extra aandacht moeten schenken. Het zal
immers vaak onduidelijk zijn of deze bijzondere categorieën van toepassing zijn. Daarom
wordt in de praktijk best bij de aanvraag van de notariële inlichtingen voor de voorbereiding
van de akte tevens bij de gemeente hierover navraag gedaan. Op die manier dekt de notaris
zijn notariële verantwoordelijkheid af. Dit betekent wel dat, indien de gemeente meldt dat de
bijzondere procedure van toepassing is, de notaris mogelijks in tijdnood kan komen met het
oog op het verlijden van de akte. Hij zal dan immers nog het oordeel van de provinciale
beoordelingscommissie moeten vragen.132
65. Ten slotte wordt artikel 5.2.1, §1, eerste lid van het decreet zo geïnterpreteerd dat de
regeling van toepassing is als de over te dragen gronden geheel of gedeeltelijk gelegen zijn in
één van de genoemde gebieden. Een gedeeltelijke ligging in bijvoorbeeld een
woonuitbreidingsgebied geeft dus eveneens aanleiding tot de toepassing van de bijzondere
overdrachtsvoorwaarde.133
130
Volgens het bevoegde kabinet waren er op datum van 1 juli 2010 nog geen gemeenten die van deze
mogelijkheid gebruik maakten. 131
P. DEFOORT, “De doorwerking van het grond- en pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en
bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”,
TROS 2009, afl. 55, 240. 132
M. MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat 2010, afl. 2, 3. 133
Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen
betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het
grond- en pandenbeleid.
30
5.2.3 Geviseerde overdrachten
66. De bijzondere overdrachtsprocedure is van toepassing op overdrachten waarvan de
onderhandse akte op of na 1 september 2009 is ondertekend. Voor die datum was de lijst van
gemeenten immers nog niet bekendgemaakt in het Staatsblad en konden de gebieden waarin
de over te dragen gronden gelegen zijn, zich aldus niet bevinden in één van de
doelgemeenten.
67. Onder „overdragen‟ wordt conform art. 5.2.1, §1, tweede lid van het decreet vooreerst
„verkopen‟ verstaan; dit zowel van de volle eigendom als van de louter blote eigendom.
Verder ook het „verhuren voor meer dan negen jaar‟; dit enkel ten aanzien van woninghuur en
gemene huur (dus niet voor handelshuur en pacht). Onroerende leasing (indien meer dan
negen jaar) lijkt er ook toe te behoren.134
Ook het „bezwaren met een recht van erfpacht‟ of een „recht van opstal‟ sorteert eronder.
Sinds het wijzigingsdecreet135
valt nu ook de „inbreng van een vennootschap‟ onder de
geviseerde overdrachten.
68. De bijzondere overdrachtsvoorwaarde geldt echter niet:
1° in het geval van een gedwongen overdracht;
2° indien de overdracht geschiedt op grond van een krachtens decreet vastgesteld
toewijzingsreglement;
3° indien de overdracht geschiedt aan een natuurlijke of rechtspersoon die in de uitoefening
van zijn beroep of activiteit onroerende goederen koopt, verkavelt, bouwt, overdraagt of
verhuurt, in zoverre deze overdracht gericht is op de ontwikkeling van een verkavelings- of
bouwproject, en met dien verstande dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde wel geldt ten
aanzien van het overdragen, in de zin van het tweede lid, van onroerende goederen binnen dat
verkavelings- of bouwproject;
4° indien de overdracht geschiedt aan een sociale woonorganisatie, het Investeringsfonds voor
Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant136
, vermeld in artikel 16 van het decreet van 25
134
M. MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat 2010, afl. 2, 3. 135
Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009
betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 19 juli 2010. 136
Afgekort als Vlabinvest.
31
juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992137
, of een
openbaar bestuur, vermeld in artikel 33, § 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode.138
69. Na analyse kan geconcludeerd worden dat ook het verhuren voor negen jaar of minder en
de vestiging van een vruchtgebruik er niet onder vallen.139
70. Een schenking, erfenis of legaat wordt beschouwd als een vorm van verkrijging „om
niet‟, waarvoor geen onderhandse akte moet worden opgesteld. De regeling is bijgevolg niet
van toepassing op dergelijke vormen van overdracht.140
71. Men herinnert zich ook de nieuw ingevoerde uitzonderingen betreffende de overdrachten
voor kavels in woonuitbreidingsgebieden, reservegebieden of woonaansnijdingsgebieden
waarvan de eigenaars voor 22 september 2009 reeds bouw- of ontwikkelingsrechten
hadden.141
137
Decr. Vl.25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, BS 11 juli 1992. 138
Die actoren kunnen volgens de toelichting bij het amendement dat deze vrijstelling invoerde, zelf in hun
toewijzingsreglementering een beleid inzake het „wonen in eigen streek‟ voeren (Amendementen, Parl.St.
Vl.Parl. 2008/09, nr.2012/2,11, amendement nr.26). 139
M. MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat 2010, afl. 2,3. 140
Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen
betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het
grond- en pandenbeleid. 141
Zie supra.
32
5.3 De bijzondere overdrachtsvoorwaarde
72. De bijzondere overdrachtsvoorwaarde houdt in dat gronden en daarop opgerichte
woningen slechts overgedragen en (gedurende een periode van twintig jaar) verder
overgedragen kunnen worden aan personen die beschikken over een “voldoende band” met de
gemeente.
5.3.1 Voldoende band met de gemeente
73. Een kandidaat-overnemer beschikt over een voldoende band met de gemeente als hij
voldoet aan één of meer van de volgende voorwaarden;
1° gedurende ten minste zes jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente of in
een aangrenzende gemeente, op voorwaarde dat deze eveneens voorkomt op de hoger
genoemde lijst van gemeenten;
2° op de datum van de overdracht werkzaamheden verrichten in de gemeente, voor zover deze
werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen;
3°op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke,
familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd. 142
74. De eerste twee voorwaarden zijn relatief eenduidig en weinig voor interpretatie vatbaar.
Zo is aan de eerste voorwaarde voldaan als de kandidaat-overnemer achtereenvolgens
gewoond heeft in twee gemeenten die aan elkaar grenzen (en beide voorkomen op de lijst)
gedurende opeenvolgende periodes die samen ten minste zes jaar bedragen.143
75. De derde voorwaarde is ruimer144
en voor heel wat meer interpretatie vatbaar. De praktijk
zal dan ook moeten uitwijzen hoe deze voorwaarden toegepast zullen worden en hoe men
openstaande termen145
zal invullen. Hopelijk houden de beoordelingscommissies in de
142
Art. 5.2.1, §2 DGPB. 143
Zo beschikt een persoon die vier jaar onafgebroken in Bertem gewoond heeft, en de twee daaropvolgende
jaren in Leuven, over een voldoende band met elk van beide gemeenten. 144
Men wou deze vereiste band voldoende ruim invullen en niet enkel rekening houden met wonen of werken.
Via deze restcategorie kunnen zo ook sociale, familiale, economische of maatschappelijke beweegredenen in
overweging genomen worden. 145
Hoe zullen de termen „zwaarwichtig‟ en „langdurig‟ bijvoorbeeld ingekleurd worden? Of hoe zal de band
tussen een vennootschap en de gemeente beoordeeld worden (bv. in functie van haar aandeelhoudersstructuur, in
functie van haar bestuurders of in functie van haar statutair doel,…)?
33
onderscheiden provincies een gelijklopende beleidslijn aan. Het is de verwachting dat de
Afdeling Woonbeleid van het Departement RWO hierbij een faciliterende rol zal spelen.
76. De kandidaat-overnemer van het onroerend goed kan zowel een natuurlijk persoon als
een rechtspersoon zijn. Rechtspersonen kunnen echter enkel een voldoende band aantonen op
grond van de derde voorwaarde.
77. Als meerdere personen het onroerend goed gezamenlijk willen overnemen (bijvoorbeeld
een echtpaar), volstaat het dat één van hen beschikt over een voldoende band met de
gemeente. Eenzelfde redenering gaat op als het onroerend goed wordt overgenomen met een
splitsing van het eigendomsrecht in blote eigendom en in vruchtgebruik.146
146
Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen
betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het
grond- en pandenbeleid.
34
5.3.2 Provinciale beoordelingscommissie
78. In elke provincie wordt door de deputatie een beoordelingscommissie samengesteld.147
Het is deze commissie die geval per geval gaat oordelen of een kandidaat-overnemer wel een
voldoende band met de gemeente heeft.
79. De provinciale beoordelingscommissie bestaat uit een voorzitter-jurist en personen met
deskundigheid op het vlak van vormen van toewijzingsbeleid inzake wonen (onder andere
personeelsleden van de VMSW, sociale huisvestigingsmaatschappijen, Vlabinvest,…). Het
lidmaatschap van de commissie is onverenigbaar met het lidmaatschap van een wetgevende
vergadering, een provincieraad, een gemeenteraad, een districtsraad of een OCMW-raad.148
80. De beoordelingscommissie dient zich over de voldoende band met de gemeente uit te
spreken binnen een termijn van zestig kalenderdagen, te rekenen vanaf de betekening van het
verzoek daartoe. Als zij van oordeel is dat de kandidaat-overnemer niet beschikt over een
voldoende band met de gemeente, kan de overdracht niet plaatsvinden. Als zij geen beslissing
neemt binnen die gestelde termijn, wordt ze conform artikel 5.2.1, §4 DGPB geacht een
voldoende band met de gemeente te hebben vastgesteld en kan de overdracht wel
plaatsvinden.
81. Het decreet voorziet niet in een beroepsprocedure tegen de beslissing van de provinciale
beoordelingscommissie. Aangenomen kan worden dat deze aangevochten kan worden
middels een schorsing- of vernietigingsberoep bij de Raad van State.
147
In vier van de vijf Vlaamse provincies is er ondertussen dergelijke commissie samengesteld. Limburg heeft er
voorlopig nog geen omdat er geen Limburgse gemeenten voorkomen op de lijst. 148
Art. 5.2.1, §3 DGPB.
35
5.3.3 Verval
82. Zoals hoger vermeld, geldt de regeling initieel voor overdrachten van onroerende
goederen in gebieden die op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse
overdrachtsakte gelegen zijn in de doelgemeenten die voorkomen op de meest recente in het
Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst. Elke latere overdracht van diezelfde onroerende
goederen is bovendien eveneens onderworpen aan de regeling, ook al komt de gemeente
waarin het onroerend goed gelegen is, niet meer voor op de meest recente lijst van
doelgemeenten.
83. De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt, definitief en zonder dat zij kan worden
hernieuwd, na twintig jaar vanaf het ogenblik waarop de initieel aan de voorwaarde
onderworpen overdracht vaste datum heeft verkregen.149
Volgens artikel 1328 van het Burgerlijk Wetboek krijgt een onderhandse akte vaste datum
door ofwel de registratie van de akte op het registratiekantoor, door het feit dat één (of
meerdere) van de onderhandelaars van de akte overleden is of door het opnemen van de
hoofdinhoud van de onderhandse akte in een authentieke akte.
Als tussen de datum van ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte en de datum van
het verkrijgen van een vaste datum meer dan zes maanden gelegen zijn (of als er nooit vaste
datum is verkregen), dan wordt de vaste datum voor de toepassing van deze regeling geacht
zes maanden na de ondertekening van de onderhandse akte verkregen te zijn. Deze juridische
fictie150
is gecreëerd om het beginpunt (en dus ook het eindpunt) van de twintigjarige termijn
objectief te kunnen vaststellen.151
84. De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt tevens ten aanzien van die gronden die
blijkens een voorlopig vastgesteld of aangenomen bestemmingsplan niet onder de categorie
„wonen‟ zullen worden ondergebracht.
149
Art. 5.2.1, §1 DGPB. 150
Zie artikel 5.2.1, §1, eerste lid, 2°, artikel 5.3.1, eerste lid, 2°, en artikel 5.3.3, §1, tweede lid van het DGPB. 151
Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen
betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het
grond- en pandenbeleid.
36
5.4 De rol van de notaris
85. Het decreet Grond- en pandenbeleid bepaalt niet wie het verzoek152
tot beoordeling van
de voldoende band met de gemeente bij de provinciale beoordelingscommissie moet indienen.
In de praktijk zal het echter vaak de instrumenterende ambtenaar zijn die dit doet.153
Dit
betekent wel dat de notaris zo een bijkomende verantwoordelijkheid op zich neemt ten
aanzien van zijn cliënten. De bewijsplicht ligt immers bij de aanvrager. Het is aldus belangrijk
dat de aanvrager (of dus zijn notaris) een goed onderbouwd dossier154
neerlegt155
bij de
beoordelingscommissie.156
Indien zij dit niet doen, lopen ze het risico dat er een negatieve
beslissing volgt.
De vraag is of de beoordelingscommissie dan nadien, op basis van eventuele nieuwe stukken,
een eerder genomen negatieve beslissing kan „overrulen‟ door een nieuwe positieve
beslissing. Het decreet voorziet hierover niets, zodat de algemene beginselen van behoorlijk
bestuur zullen gelden.157
86. Elementair voor de notaris te weten is dat de provinciale beoordelingscommissie en
derden-benadeelden de nietigheid kunnen vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd
met Titel 2 van Boek 5 van het decreet. Het komt er dus op neer dat de overeenkomsten en
authentieke akten houdende een overdracht, die gebeurd is zonder de toelating van de
provinciale beoordelingscommissie of in strijd met een beslissing, het voorwerp kunnen
uitmaken van een nietigheidsvordering voor de bevoegde burgerlijke rechter.
Uiterst belangrijk voor de notaris is dat hij in alle akten betreffende overdrachten die
onderworpen zijn aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarden inzake „wonen in eigen streek‟
bijzondere clausules dient op te nemen.
152
Het verzoek moet via een beveiligde zending aan de beoordelingscommissie gericht worden. Deze kan
bestaan uit een aangetekend schrijven, een afgifte tegen ontvangstbewijs of elke andere door de Vlaamse
Regering toegelaten betekeningswijze waarbij de datum van kennisgeving met zekerheid kan worden
vastgesteld. 153
Maar in principe kunnen aldus ook de kandidaat-overnemers zelf het verzoek indienen. 154
Dit zal onder andere bevatten: een kopie van de onderhandse akte en bewijsstukken die de band met de
gemeente aantonen (uittreksel bevolkingsregister, domicilie, briefje van de werkgever,…). 155
Gezien de provinciale beoordelingscommissie over een termijn van zestig dagen beschikt, is het aangeraden
dat de notaris tijdig dit dossier neerlegt. 156
Hierdoor gebeurt er eigenlijk al een eerste filtering; wanneer de notaris vaststelt dat er overduidelijk geen
band bestaat, informeert hij zijn cliënten dat de overdracht waarschijnlijk niet zal kunnen doorgaan. 157
M. MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat 2010, afl. 2, 5.
37
Vooreerst een verwijzing naar de desbetreffende bepalingen uit het grond- en pandendecreet
(Titel 2 van Boek 5 DGPB).
Verder dient hij ook expliciet te verwijzen naar het oordeel van de provinciale
beoordelingscommissie.
Sinds de inwerkingtreding158
van het wijzigingsdecreet159
moet de notaris in de
overdrachtsakte nu ook expliciet vermelden dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde ook
geldt voor verdere overdrachten. Dit aldus voor een periode van twintig jaar vanaf het
moment waarop de initieel aan de voorwaarden onderworpen overdracht vaste datum heeft
gekregen.160
De medewerking van de instrumenterende ambtenaar wordt door de decreetgever dermate
essentieel geacht dat inbreuken op deze informatieplicht worden gelijkgesteld met de
inbreuken vermeldt in artikel 146, eerste lid, 4°, van het Decreet Ruimtelijke Ordening (thans
artikel 6.1.1.4° van de Codex Ruimtelijke Ordening), en dus strafrechtelijk sanctioneerbaar
zijn.
87. Uit een combinatie van de artikelen 5.2.2 DGPB (de informatieplicht van de notaris) en
art. 5.2.3 DGPB (nietigheidsvordering van de provinciale beoordelingscommissie en van
derden benadeelden) blijkt dat de overdracht van gronden aan een koper die volgens het
oordeel van de commissie niet over een voldoende band beschikt mogelijk blijft. Een
overdracht in strijd met het oordeel van de provinciale beoordelingscommissie is immers niet
strafrechtelijk gesanctioneerd. Er bestaat enkel een burgerrechtelijke nietigheidsvordering op
initiatief van de commissie of een derde-benadeelde. Een overdracht van gronden die
onderworpen is aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarde inzake „wonen in eigen streek‟ lijkt
evenwel niet mogelijk zonder dat hierover voorafgaand een verzoek werd ingediend bij de
commissie. Artikel 5.2.2 van het decreet bepaalt immers dat de instrumenterende ambtenaar
in de overdrachtsakte steeds verplicht is om een verwijzing op te nemen naar het oordeel van
de commissie. Gelet op artikel 5.2.1, §4 kan dit ook een verwijzing zijn naar een stilzwijgende
goedkeuring. Indien er echter nooit een verzoek werd ingediend, of indien de 60-dagen
termijn om over het verzoek te beslissen niet is verstreken, zal de notaris moeten weigeren om
158
Het decreet treedt in werking op 19 juli 2010. Een aantal bepalingen treedt echter retroactief in werking op 1
september 2009 (dag van inwerkingtreding van het Grond- en pandendecreet zelf) en de overdrachtsregeling van
het beheer van het leegstandsregister geldt vanaf 1 januari 2010. 159
Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009
betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 19 juli 2010. 160
Zie supra.
38
de overdrachtsakte te verlijden, aangezien hij slechts op wettige wijze de akte kan opstellen
indien hij verwijst naar het (al dan niet stilzwijgende) oordeel van de commissie. Indien hij
desondanks toch een overdrachtsakte opmaakt, stelt hij zich bloot aan een strafvervolging.161
88. Verder bevat het decreet nog een zesde boek over kapitaalschade voor eigenaars van
percelen met bestemming landbouw, die door een ruimtelijk uitvoeringsplan worden
gewijzigd in een groengebied.162
Evenals het zevende boek, dat de slotbepalingen herbergt,
wordt dit niet behandeld.
161
P. DEFOORT, “De doorwerking van het grond- en pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en
bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”,
TROS 2009, afl. 55, 242. 162
T. VANDROMME, “Het nieuwe grond- en pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, 486.
39
6 Kritische bedenkingen
89. Het Grond- en pandendecreet is reeds van in het begin fel omstreden en doet
verschillende vraagtekens rijzen.163
90. Omtrent de bevoegdheid van het Vlaamse Gewest inzake het uitvaardigen van decretale
regels om een grond- en pandenbeleid te voeren waarin betaalbaar wonen voor haar inwoners
wordt nagestreefd, bestaat echter weinig discussie. De rechtsgrond daarvoor is vooreerst terug
te vinden in artikel 23, derde lid, 3° van de Grondwet. Luidens dit sociaal-economische
grondrecht heeft iedereen immers het recht op een menswaardig leven, veruitwendigd in
onder meer het recht op behoorlijke huisvesting. Hiervoor moet de bevoegde overheid
effectieve decretale maatregelen kunnen nemen.164
Daarnaast is de bevoegdheid van het
Vlaamse Gewest gesteund op artikel 6, §1, I, 6° van de Bijzondere Wet op de Hervorming
van de Instellingen van 8 augustus 1980165
, waar onder de notie „stadvernieuwing‟, enerzijds,
uitdrukkelijk aan het „grondbeleid‟ wordt gerefereerd en, anderzijds, eronder tevens
herstructurering, sanering en renovatie van wijken en woningen kan worden begrepen.
Bovendien kan worden gewezen op art.6, §1, IV BWHI waar het Grond- en pandenbeleid het
beleid aangaande sociale huisvesting uittekent.166
91. Meer onduidelijkheid rijst echter omtrent de bevoegdheid van het Vlaamse Gewest
inzake de leegstandsheffing. Art. 170, §4 GW bepaalt namelijk dat geen belasting van de
gemeente kan worden ingevoerd dan door een beslissing van haar raad en dat de wet ten
aanzien van die belastingen de uitzonderingen bepaalt waarvan de noodzakelijkheid blijkt.
Het beperken van de gemeentelijke belastingsbevoegdheid is dus uitdrukkelijk voorbehouden
aan de federale overheid. Uit de lectuur van de decretale bepalingen met betrekking tot de
leegstandsbelasting blijkt echter dat het Vlaams Gewest deze belastingsbevoegdheid van de
gemeenten in een bepaalde mate beperkt; namelijk door ze te koppelen aan voorwaarden.167
168 Het gaat dus duidelijk om een ingreep in de gemeentelijke belastingsautonomie. Volgens
de afdeling Wetgeving van de Raad van State kunnen de gewesten slechts ingrijpen in de
163
Sinds het wijzigingsdecreet zijn bepaalde kritiekpunten echter reeds wat afgevlakt. 164
Zie supra. 165
Bijzondere wet 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, BS 15 augustus 1980. 166
De Raad van State, afdeling Wetgeving, wijst evenwel uitdrukkelijk op het legaliteitsvereiste waarmee het
voormelde grondwetsartikel gepaard gaat. 167
Het gaat dus onder andere om de „bindende‟ minimumvoorwaarden van art. 3.2.17 DGPB; zie supra. 168
Zo stipuleert art. 3.2.17 DGPB dat de gemeenten gemachtigd worden tot het heffen van een
leegstandsbelasting.
40
gemeentelijke fiscale autonomie via een beroep op de zogenaamde „impliciete
bevoegdheden‟169
van art. 10 BWHI. Daartoe moeten een aantal voorwaarden zijn vervuld: zo
is vereist dat de voorbehouden aangelegenheid zich leent tot een gedifferentieerde regeling,
dat de weerslag op de betrokken federale regeling slechts marginaal is en dat het beroep op
deze impliciete bevoegdheden noodzakelijk is.170
Naar aanleiding van de adviesverstrekking
van de afdeling Wetgeving meende deze echter te weinig informatie hieromtrent te vinden in
de Memorie van toelichting bij het voorontwerp van het decreet. Daarom motiveert de
Vlaamse decreetgever in de definitieve Memorie van toelichting omstandiger naar de
voorwaarden van haar impliciete bevoegdheden aangaande de leegstandsheffing.171
Zo zou de
noodzakelijkheid onder ander terug te vinden zijn in de leegstandsheffing als instrument van
het grond- en pandenbeleid en de problemen die hieromtrent bestaan met een gelijkaardige
gewestheffing. De weerslag op de federale overheid zou bovendien slechts marginaal zijn
daar enkele deze gemeentelijke heffing wordt gereglementeerd en er geen algemene regeling
op gemeentelijke heffingen wordt ingevoerd. De differentiatie, tenslotte, zou terug te vinden
zijn in de bevoegdheid „stadsvernieuwing‟ wat in de BWHI als een gewestbevoegdheid is
ingeschreven.172
Hoewel het Grondwettelijk Hof zich recentelijk over deze materie (in het
kader van de vroegere gewestelijke leegstandsheffing) gebogen heeft173
, is haast zeker dat
rechtsgedingen over gemeentelijke reglementen betreffende de leegstandsheffing opnieuw
vlotjes aanleiding zullen gegeven tot het stellen van prejudiciële vragen aan het Hof wegens
de schending van de bevoegdheidsverdelende regels.174
Zo zal vrij zeker de vraag opduiken of
een gemeentebelasting op leegstand voortaan noodzakelijk een instrument is van het grond-
en pandenbeleid, i.e. een belasting waarvan het karakter als belasting met een hoofdzakelijk
niet-fiscaal doel vast staat. Indien dit wel zo is, rijst de vraag waar het gewest de bevoegdheid
haalt om het „doel‟ van een lokale belasting op een bindende wijze te bepalen. Indien dit niet
zo is, dan rijst dan weer dan vraag of de minimumheffing wel een bindende bepaling is
169
Impliciete bevoegdheden zijn deze die strikt genomen niet binnen de eigen competenties vallen, maar die
noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de eigen bevoegdheid. 170
J. ASTAES, “Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen. Een overzicht”, AFT 2010, afl. 10, 23. 171
L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het grond- en pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in
J. DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die
Keure, 2010, 63. 172
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 26-27. 173
GwH 20 januari 2010, nr. 2010/49, TFR 2010, afl. 385, 665. 174
J. GOETHALS, “Actualia inzake leegstandheffingen: het nieuwe gemeentelijk leegstandregister gekaderd”,
NNK 2010, afl. 4, 41.
41
wanneer de gemeente een leegstandsbelasting zou invoeren met een ander „hoofddoel‟ dan het
tegengaan van leegstand.175
92. Bij de gemeenten zelf heerste er vanaf het begin reeds een zekere ongerustheid over het
DGPB. Wegens de verhoogde werklast (inzake een register van onbebouwde percelen, een
leegstandsregister, een gemeentelijk objectief, …) en het weinig flexibele regime werd dit
decreet niet bepaald met open armen ontvangen.176
Ook werd vanuit juridisch oogpunt
opgemerkt dat de regeling bijzonder ingewikkeld is, terwijl de ruimtelijke
ordeningswetgeving op zich al uiterst complex was en sinds het aanvullings- en
aanpassingsdecreet RO bovendien nog gecompliceerder is geworden.177
93. Naast deze algemene en an sich onschuldige klaaggezangen, gingen bepaalde ontevreden
partijen ook daadwerkelijk tot actie over. Zo stapte de barmhartige en allerheiligste
Kerkfabriek Sint-Clemens te Hoeilaart naar het Grondwettelijk Hof om artikel 1.2, eerste lid,
20°, g) en art. 3.2.12 van het Grond- en pandendecreet vernietigd te zien. Het feit dat de
Kerkfabrieken met Vlaamse besturen werden gelijkgesteld betekende immers dat hun
onbebouwde bouwgronden en kavels zo in het register van onbebouwde percelen werden
opgenomen met het oog op de 25% bestemming voor het sociaal woonaanbod en, bij
miskenning daarvan, het „activeringstoezicht‟ zou kunnen worden toegepast.178
Ook zeurden
ze over het feit dat ze geen belastingsvrijstelling in verband met de activeringsheffing
genoten. Het Hof stelde in zijn arrest van 29 juli 2010179
dat het activeringstoezicht wel
degelijk een maatregel is die een inmenging inhoud in het recht van de erkende erediensten
om hun werking autonoom te regelen. Maar het achtte deze inmenging als verantwoord en
verenigbaar met de vrijheid van godsdienst en eredienst (dat de Kerkfabriek geschonden
achtte). In het bijzonder maakt de maatregel het voorwerp uit van een voldoende
toegankelijke en precieze regeling, streeft hij een wettig doel na en is hij nodig in een
democratische samenleving.180
181
Het activeringstoezicht beoogt immers dat de bijkomende
175
M. DE JONCKHEERE, “Gewestelijk ingrijpen in de lokale leegstandsbelasting: deel 1” (noot onder GwH 20
januari 2010), TFR 2010, afl. 385, 672. 176
X. BUIJS, “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het decreet Grond- en Pandenbeleid?”, Lokaal 2009, afl. 4, 29. 177
P. DEFOORT, “De doorwerking van het grond- en pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en
bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”,
TROS 2009, afl. 55, 247. 178
Over deze rechtsfiguren; zie supra. 179
GwH 29 juli 2010, nr. 93/2010, A.GrwH 2010, afl.3, 1315. 180
L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het grond- en pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in
J. DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die
Keure, 2010, 74.
42
gronden vrijkomen voor de creatie van een sociaal woonaanbod, i.e. het vooruithelpen van de
sociaal zwakkeren in onze maatschappij. Mijns inziens was dergelijke bevestiging van het
Grondwettelijk Hof hieromtrent nu niet meteen nodig, wanneer de Kerkfabriek zich
voorafgaandelijk misschien wat plichtsbewuster had bezonnen over de ware intentie van hun
„geschonden‟ godsdienst(svrijheid).
94. Vooral boek vier van het DGPB omtrent betaalbaar wonen met zijn sociale lasten werd
overladen met bijtende kritiek. Bij deze maatregelen grijpt de overheid immers vrij
verregaand in op de eigendomsrechten van de bouwontwikkelaars.
Hierbij rijst dan ook de vraag of hierbij het eigendomsrecht, gewaarborgd in artikel 1 Eerste
Protocol EVRM, juncto artikel 16 van de Grondwet niet geschonden wordt.
De motivering hiervoor vloeit, volgens de Memorie van toelichting, vooreerst voort uit het
bouwrecht, nu de last verbonden is aan de afgifte van een stedenbouwkundige of
verkavelingsvergunning. Refererend aan het arrest-Stouthuyzen van de Raad van State182
kan
in het algemeen gesteld worden dat de vergunningverlenende overheid, zonder zich uit te
spreken over de vraag of de aanvrager een subjectief recht op bouwen op de betrokken grond
bezit, zich mag uitspreken over de wijze van uitoefenen van dit recht en de vraag of deze
wijze van uitvoering verenigbaar is met het openbaar belang waarvan de behartiging haar is
toevertrouwd. Het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens laat inderdaad plaats voor
eigendomsbeperkingen die noodzakelijk zijn voor een goede ruimtelijke ordening in de brede
zin, waarbij een ruime beoordelingsruimte wordt gelaten aan de overheden.183
In dat verband
komt het aan de vergunningverlenende overheid toe om lasten of voorwaarden te verbinden
aan stedenbouwkundige en verkavelingsvergunningen. Wanneer nu geoordeeld wordt dat het
ruimtelijk-demografisch beleid dient in te spelen op de noodzaak aan een extra inspanning op
het vlak van het sociaal woonbeleid, dan kan de koppeling tussen vergunningverlening en het
opnemen van bepaalde maatschappelijke lasten in het kader van betaalbaar wonen vanuit
beleidsmatig en mensenrechtelijk oogpunt verantwoord worden. Ook wijst de decreetgever
erop dat de tweede paragraaf van artikel 1 van de het Eerste Protocol EVRM uitdrukkelijk
stelt dat de overheid in staat is om die wetten toe te passen, welke zij noodzakelijk acht om
181
Verder werd de opname van hun onbebouwde bouwgronden en kavels in het register van onbebouwde
percelen niet als een inmenging in het recht van de erkende erediensten om hun werking autonoom te regelen
gezien. Ook werd geen discriminatie vastgesteld ten opzicht van de belastingsvrijstelling die andere Vlaamse
besturen kunnen genieten. 182
RvS 9 november 1989, nr. 33.357. 183
EHRM, Pine Valley Developments, 29 november 1991, , Ltd e.a, Serie A, Vol.222.
43
toezicht uit te oefenen op het gebruik van eigendom onder bepaalde voorwaarden
(eigendomsreglementering). Een snelle blik op de Straatsburgse rechtspraak lijkt inderdaad te
vertellen dat redelijke en proportionele inmengingen of beperkingen in het eigendomsrecht
toegestaan zijn wanneer dit het algemene huisvestingsbeleid ten goede komt. Zo oordeelde het
Europees Hof in het arrest-Motais de Narbonne184
dat eigendomsbeperkingen die verband
houden met het grondbeleid en het sociaal beleid (in casu de aanleg van een reserve aan
bouwgrond voor sociale woningen), een rechtmatig doel van algemeen belang nastreven. Ook
in het arrest-Zubani185
werden eigendomsbeperkingen in het kader van de constructie van
sociale woningen eveneens aanvaardbaar geacht.186
Hoe mooi gemotiveerd ook, het blijft
echter maar de vraag of de sociale lasten van het DGPB zoals ze nu bestaan, daadwerkelijk de
toets van het EHRM zouden kunnen doorstaan.
95. Verder zouden sommige bepalingen van het DGPB onverenigbaar kunnen zijn met de
Europese regels inzake staatssteun. De bouw van sociale woningen door privé-
ondernemingen, die daarvoor kunnen rekenen op verlaagde belastingstarieven en op een
gegarandeerde afname de woning door de sociale huisvestingsmaatschappijen kan immers als
overheidssteun bestempeld worden. Nu is het zo dat alle steunmaatregelen die de overheid
rechtstreeks of onrechtstreeks toekent de toets van artikel 107 VwEU187
188
en art. 108 VwEU
moeten doorstaan. Zo moet in beginsel iedere staatssteun bij de Europese Commissie worden
aangemeld. Deze zal vervolgens exclusief oordelen over de verenigbaarheid van de steun met
de principes van de gemeenschappelijke markt. Feit is nu dat België de betrokken steun niet
vooraf aangemeld heeft bij de Commissie conform art. 108 VwEU. De Vlaamse Regering was
namelijk van mening dat dergelijke steun niet hoefde aangemeld te worden omdat de
beschikking van de Commissie nr. 2005/842/EG189
toepasselijk zou zijn. Deze verleent
vrijstelling van aanmelding voor diensten van algemeen economisch belang. Als voldaan is
aan de voorwaarden vermeld in de beschikking en voor zover het werkelijk om diensten van
algemeen economisch belang gaat, is het dus mogelijk voor de sociale huisvesting die
184
EHRM, Motais De Narbonne, 2 juli 2002, TROS 2003, afl. 30, 103. 185
EHRM, Zubani, 7 augustus 1996, Receuil/Reports 1996, §45. 186
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1. 187
Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, Pb.L. 9 mei 2008 (afgekort VwEU). 188
Het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VwEU) is een gewijzigde versie van het Verdrag
tot oprichting van de Europese Gemeenschap (EG). In het VwEU staat wat de bevoegdheden zijn van de
Europese Unie en op welke manier de Europese Unie die bevoegdheden kan uitoefenen. Dit verdrag vormt
samen met het Verdrag betreffende de Europese Unie de basis van de Europese Unie. 189
Beschikking van de Commissie 28 november 2005 betreffende de toekenning van artikel 86, lid 2 van het
EG-Verdrag op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst die aan bepaalde met het beheer
van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen worden toegekend, Pb.EG 29 november
2005, L 312, 67.
44
activiteiten te financieren zonder te moeten worden aangemeld. Worden de daarin
vooropgestelde voorwaarden strikt nageleefd dan is aldus geen voorafgaande aanmelding
nodig en moet evenmin de Commissie de steun verenigbaar verklaren met de
gemeenschappelijke markt. Het is maar de vraag of de Vlaamse Regering aan die
voorwaarden voldoet. Zo moet voor de sociale woningbouw de steun betrekking hebben op
dienstverlening voor „achterstandsgroepen‟. De vraag stelt zich dan ook of het volstaat louter
bepaalde inkomensgrenzen te bepalen voor kopers van sociale woningen en kavels zonder
enige andere voorwaarde om te voldoen aan het criterium van „achterstandsgroep‟.
Ook bestaan er andere uitzonderingen op de meldingsplicht. Zo kan er sprake zijn van steun
die niet als staatssteun in de zin artikel 107 VwEU wordt beschouwd. Dit is met name het
geval als aan de voorwaarden190
is voldaan die het Hof van Justitie vooropstelde in het -
Altmark-arrest.191
In dat geval zal het voordeel geen staatssteun vormen, maar een loutere
tegenprestatie voor de openbare dienst die ze levert. In het DGPB is echter niet duidelijk
vooropgesteld welke dienst van algemeen economisch belang door de overheid wordt
gefinancierd en hoe de berekening van de compensatie is gebeurd. Bijgevolg blijkt dan ook
niet hoeveel geld de overheid zal betalen voor het leveren van een bepaalde dienst. Het risico
is dan ook reëel dat het decreet de Altmark-toets niet zal doorstaan.
Indien het decreet noch onder de vrijstellingsbeschikking noch onder Altmark valt, dan moet
de steun wel degelijk worden aangemeld en mag die niet worden uitgekeerd vooraleer de
Commissie hiervoor groen licht gegeven heeft.192
96. Meer praktisch gezien vreest de bouwsector dat naast het verlies van jobs (door de
verzwaring van de procedures), door de sociale lasten van boek vier, bovendien een
gemiddelde woning in een nieuwe verkaveling ongeveer 12.000 tot 15.000 euro duurder zal
worden.193
De bouwfirma‟s moeten immers de zowat 20% sociale panden onder de
marktprijs verkopen en het is niet uitgesloten dat ze dit verlies compenseren door hogere
190
Primo moet de onderneming die daadwerkelijk een voordeel ontvangt, belast zijn met de uitvoering van
openbare dienstverplichtingen, secundo moet de berekening van de kosten op objectieve en transparante wijze
worden vastgesteld, tertio mag de compensatie niet hoger zijn dan de kosten voor de uitvoering van de openbare
dienstverplichting en quarto moeten de kosten worden vastgesteld op grond van de kosten die een gemiddelde
goed beheerde onderneming zou hebben gemaakt. 191
HvJ 24 juli 2003, C-280/00, Jur. 2003, I-7747. 192
L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het grond- en pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in
J. DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die
Keure, 2010, 108. 193
M. DEPRAETERE, “Ruimtelijke ordening. Nieuw decreet versoepelt regime zonevreemdheid”, Vastgoed Info
2009, afl. 8, 4.
45
prijzen aan te reken voor de andere loten. Aldus bestaat de kans dat de modale consument de
dupe wordt voor de „geste‟ van de Vlaamse Regering naar de minder bemiddelde
consumenten. Mogelijke alternatieve oplossingen die kunnen worden overwogen zijn
huursubsidies die de armste bevolkingscategorieën onmiddellijk kunnen helpen. Men kan
inderdaad niet aan de vaststelling voorbij dat sociale koopwoningen voor de groep gezinnen
met de laagste inkomens nog steeds te duur zullen blijven.194
97. Maar ook de regelgeving van „wonen in eigen streek‟ wordt niet door iedereen kritiekloos
geslikt. Niet alleen mopperen de instrumenterende ambtenaren over een verhoogde werkdruk,
maar er wordt vooral een bepaald gevoel van onrechtvaardigheid waargenomen. A fortiori
voor mensen die hun huis niet meer aan om het even wie kunnen verkopen in de betreffende
gebieden en anderzijds de mensen die er zich juist heel graag hadden genesteld maar dit
geweigerd worden. Zo stapten bepaalde benadeelden die een woonhuis hadden in de
gemeente Bertem (die voorkomt op voormelde lijst van doelgemeenten) naar de Raad van
State. Ze riepen zowel morele als financiële argumenten in om te stellen dat hun huis
„nagenoeg onverkoopbaar‟ was geworden door de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van
artikel 5.2.1 van het DGPB195
, evenals dat de marktwaarde ervan drastisch gedaald was. De
Raad stelde dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde ongetwijfeld een zekere weerslag heeft
op de vastgoedmarkt in de betrokken doelgemeenten en dat daardoor inderdaad de
marktcondities ongunstig kunnen zijn voor mensen die er hun woning willen verkopen.
Wegens het ontbreken van een ernstige en grondige onderbouwing via expertise, konden de
verzoekers echter niet aantonen dat de negatieve weerslag zo ingrijpend was als ze
beweerden. Het schorsingsberoep werd daardoor dan ook verworpen.
98. Verder kunnen ook vraagtekens geplaatst worden of het „wonen in eigen streek‟-principe
niet strijdig is met het recht op vrije woonstkeuze, het eigendomsrecht of het gelijkheids- en
non-discriminatiebeginsel. In zijn adviesverstrekking liet de Raad van State alvast weten dat
het hiervoor geen zwaarwichtige redenen voorhanden zag om dergelijke onverenigbaarheden
vast te stellen.196
194
L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het grond- en pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in
J. DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die
Keure, 2010, 107. 195
De vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging was gericht tegen het besluit van de Vlaamse Regering
van 19 juni 2009 dat het desbetreffende artikel 5.2.1 van het DGPB van toepassing maakte. 196
Advies Raad van State, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 542.
46
Zo herinnert het eraan dat het recht van vrije woonkeuze (zoals dat voortvloeit uit artikel 12
van de Grondwet en artikel 2 van het Vierde Protocol EVRM), slechts kan worden beperkt
ingeval i) een wettelijke regeling daartoe is uitgevaardigd, in casu het DGPB, ii) de
beperkingen een rechtmatig doel nastreven, waarbij die doelstellingen doorheen de Memorie
van toelichting worden meegegeven, en iii) de genomen maatregelen in een redelijk
evenredigheidsverband met de nagestreefde doelstelling(en) staan. Ook aan die laatste
vereiste wordt volgens de afdeling Wetgeving tegemoetgekomen door de relatief uitgebreide
criteria die de vooropgestelde „voldoende band met de gemeente‟ aantonen, de
kleinschaligheid van de vooropgestelde regeling en vooral het gegeven dat de rechten van de
eigenaars in woonuitbreidingsgebieden nu reeds bijzonder beperkt zijn. De Memorie van
toelichting verwijst in dit verband naar de uitspraak van het Europees Hof voor de Rechten
van de Mens in de Gillow-zaak197
waarbij het Hof oordeelde dat het toekennen bij het
afleveren van woonvergunningen van een zeker voorrecht voor personen die een sterke band
hebben met het eiland Guernsey of er een voor de gemeenschap essentiële functie vervullen,
een legitiem doel nastreeft en dat een dergelijk stelsel in een redelijke verhouding tot dat doel
kan staan.
99. De Afdeling Wetgeving van de Raad van State erkent ook dat de voorgestelde regeling
tot gevolg kan hebben dat personen, woonachtig buiten de gemeente, maar in de door het
ontwerp geviseerde gemeente een eigendom hebben, behouden of verwerven, aan
beperkingen onderworpen worden wat de uitoefening van hun eigendomsrecht betreft. De
eigenaar wordt weliswaar niet van zijn goederen beroofd, maar hem wordt wel in zekere mate
belet er vrij over te beslissen.198
De regeling moet dan ook worden beschouwd als een
regeling van het gebruik van eigendom, in de zin van art. 1, tweede lid van het Eerste
Aanvullend Protool bij het EVRM. Het is dus een eigendomsbeperkende maatregel en geen
eigendomsberovende maatregel. Net zoals hierboven behandeld, moet opdat een maatregel
met dit grondrecht verenigbaar zou zijn aan de drie voorwaarden voldaan zijn, met name dat
de maatregel in overeenstemming is met de nationale wet, dat de maatregel een doel van
algemeen belang nastreeft en dat de maatregel in evenredigheid staat met het nagestreefde
doel. Om dezelfde redens als hierboven behandeld, ziet men geen schending.
100. Evenmin acht de afdeling Wetgeving van de Raad van State de regeling „Wonen in
eigen streek‟ strijdig met het gelijkheids- en non-discriminatiebeginsel, in de zin dat personen
197
EHRM, Gillow, 24 november 1986, NJB (Ned.) 1987, 57. 198
Voor bijvoorbeeld het goed voor bewoning te verhuren, etc.
47
met vergelijkbare belangen, maar woonachtig in een andere gemeente, een ander gewest of
taalgebied, alsmede buitenlanders het recht op woonkeuze in de woonuitbreidingsgebieden in
bepaalde gemeenten wordt onthouden; volgens het voormelde advies bestaat hiervoor in het
DGPB een redelijke verantwoording.
101. Ten slotte vinden sommige het (terecht) jammer dat, ofschoon er dan wel sprake is van
een „grond- en pandenbeleid‟, de nadruk toch voornamelijk gelegd is op het beleidsveld
„wonen‟. Aanverwante en even belangrijke beleidsvelden als natuur, bedrijvigheid, open
ruimte, waardevol en kwetsbaar erfgoed, inpassen van constructiewijzigingen in de
landschapswaarden van de omgeving komen niet of nauwelijks aan bod.199
Het grondbeleid zou immers niet alleen moeten zorgen voor voldoende aanbod, maar tevens
voor het vrijwaren van waardevolle bestaande elementen die ervan reeds een integer deel
vormen.200
102. Dat het laatste woord omtrent deze kritiekpunten nog niet is beslecht, staat vast.
Dit bewijzen bovendien ook de verschillende beroepen tot vernietiging van het decreet die
momenteel hangende zijn bij het Grondwettelijk Hof.201
202
199
X. BUIJS, “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het decreet Grond- en Pandenbeleid?”, Lokaal 2009, afl. 4, 28-
31. 200
L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het grond- en pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in
J. DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die
Keure, 2010, 108. 201
GwH beroep 16/11/2009, RN 8404, BS 25 januari 2010 (in zake: het beroep tot vernietiging van het decreet
van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het grond en pandenbeleid en het decreet van het
Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijke plannings-, vergunningen-
en handhavingsbeleid, ingesteld door de nv " All Projects & Developments " en anderen); GwH beroep
16/11/2009, RN 8405, BS 31 december 2009 (in zake: het beroep tot vernietiging van de artikelen 5.1.1 tot 5.3.3
van het decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, ingesteld
door de vzw « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat » en Olivier de Clippele) en GwH beroep
13/11/2009, RN 4800, BS 31 december 2009 (in zake: het beroep tot vernietiging van artikel 5.2.1 van het
decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, ingesteld door Eric
Libert en anderen). 202
In het arrest van 6 april 2011 (GwH 6 april 2011, nr. 49/2011) stelt het Grondwettelijk Hof, alvorens uitspraak
te doen ten gronde, aan het Hof van Justitie een prejudiciële vraag. Deze vraag omhelst of de artikelen 21, 45,
49, 56 en 63 VWEU en de artikelen 22 en 24 van de richtlijn 2004/38/EG van het Europees Parlement en de
Raad, 29 april 2004 „betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor
de burgers van de Unie en hun familieleden, tot wijziging van Verordening (EEG) nr. 1612/68 en tot intrekking
van de Richtlijnen 64/221/EEG, 68/360/EEG , 72/194/EEG, 73/148/EEG, 75/34/EEG, 75/35/EEG, 90/364/EEG,
90/365/EEG en 93/96/EEG‟ in die zin dienen te worden geïnterpreteerd dat zij zich verzetten tegen de regeling
die is ingevoerd bij boek 5 van het decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het grond- en
pandenbeleid, met als opschrift „wonen in eigen streek‟, namelijk de regeling waarbij in bepaalde zogenaamde
doelgemeenten de overdracht van gronden en daarop opgerichte constructies afhankelijk wordt gesteld van het
aantonen, door de koper of door de huurder, van een voldoende band met die gemeenten in de zin van artikel
5.2.1, § 2, van het decreet.
48
7 Besluit
103. Vlaanderen wil wonen betaalbaar houden. Het decreet van 27 maart 2009 betreffende
het grond- en pandenbeleid moet daarvoor zorgen. Met dit nieuwe Grond- en pandendecreet
wil de Vlaamse overheid aldus aspecten van de markt van onroerende goederen (gronden en
panden) doelgericht aansturen. Naast de stimuli en bindende maatregelen die voornamelijk
gericht zijn op het aanmoedigen van eigenaars van slapende en verwaarloosde panden om het
potentieel aanwezige woonaanbod te ontwikkelen, heeft men ook vooral het sociale
woonaanbod willen uit breiden. Hierbij worden alle actoren die deelnemen aan de
woningmarkt voor de kar gespannen: de Vlaamse overheid, de gemeentebesturen, de sociale
huisvestingsmaatschappijen en 'last but not least' de particuliere sector.
104. Het hoeft dan ook geen betoog dat er een merkbare invloed op vastgoedtransacties
bestaat. Het decreet heeft een aanzienlijke impact op zowel de overdracht, de renovatie en de
ontwikkeling van woningen en bouwgronden in het Vlaams Gewest.
Zo kunnen sinds 1 september 2009 in woonuitbreidingsgebieden, reservegebieden voor
woonwijken of woonaansnijdingsgebieden in zesennegentig Vlaamse gemeenten niet zomaar
meer gronden en gebouwen aan om het even wie overgedragen worden. De kopers moeten
immers volgens een provinciale beoordelingscommissie een voldoende band met de gemeente
kunnen aantonen. Onnodig te benadrukken dat dit ook zijn weerslag heeft op de
vastgoedprijzen.
Ook het feit dat het vierde boek van het DGPB onder meer inlast dat bij elke verkaveling van
een bouwpromotor van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw of met een
grondoppervlakte groter dan een halve hectare, er 10 tot 20 procent bestemd moet worden
voor sociale woningbouw, laat zijn sporen na in de vastgoedsector. Deze sociale lasten,
waardoor er uiteraard wel meer sociale woningen op de markt komen, zullen de bouwheren
immers doorreken op de prijs van andere 'normale' loten.
Ook de stimulerende maatregelen van het decreet zullen ongetwijfeld een invloed hebben. Zo
zullen er in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid minder leegstaande en verkrotte
woningen het straatbeeld kleuren. Naast een subsidieverlening om vervallen buurten te
renoveren, is de kracht van financiële stimuli zoals de renovatielening, die een substantiële
belastingaftrek omvat voor al wie particulier kapitaal aan familie of vrienden verschaft om
een verwaarloosde woning te renoveren, niet te onderschatten. Evenals het renovatie-
49
abattement, dat een verlaging van de aanslagbasis voor registratierechten omvat voor de koper
van een verkrotte woning met het oog op renovatie en zo een fiscaal voordeel van algauw
enkele duizenden euro's voor de koper kan bedragen.
Aan andere kant is in de zakken van de burger graaien wanneer ze hun onbebouwde
bouwgrond niet ontwikkelen of hun panden laten verkommeren via respectievelijk de
activerings- en leegstandsheffing eveneens uiterst doeltreffend om mensen uit hun luie zetel te
doen veren en woongelegenheden te laten creëren.
105. Ook voor de instrumenterende ambtenaar veranderen er wat zaken. Vooral de
maatregelen van boek vijf om het wonen in eigen streek betaalbaar te maken, hebben een
directe impact op de notariële praktijk.
Zo dient hij in alle akten betreffende overdrachten die onderworpen zijn aan de bijzondere
overdrachtsvoorwaarde inzake 'wonen in eigen streek' bijzondere clausules op te nemen. Zo
moet verwezen worden naar dit betreffende hoofdstuk uit het decreet (titel twee van boek
vijf), evenals naar het oordeel van de provinciale beoordelingscommissie. Evenzeer moet
vermeld worden dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarden tevens gelden voor verdere
overdrachten in de periode tot 20 jaar vanaf het ogenblik waarop de initiële overdracht vaste
datum heeft verkregen. Niet onbelangrijk is dat een inbreuk op deze informatieplicht
strafrechtelijke gesanctioneerd wordt.
Bovendien is het vaak de notaris die de taak op zich neemt om het verzoek tot beoordeling
van de voldoende band met de gemeente bij de provinciale beoordelingscommissie in te
dienen. Deze handeling zal zo deel uitmaken van de notariële werkzaamheden in het kader
van de voorbereiding van een compromis en een authentieke akte. Vooral in verband met de
bijzondere categorieën (de as Halle-Vilvoorde-Asse en de mogelijkheid van facultatieve
toepassing van gemeenten) is het aan te raden dat de notaris zich hiervoor bij de gemeente
goed informeert. Aanbevolen is dat hij dit zo snel mogelijk doet; indien de gemeente meldt
dat de bijzondere procedure van toepassing is, zal hij immers nog het oordeel van de
commissie moeten vragen. En daar deze over een beslissingstermijn van zestig dagen
beschikt, is aldus een tijdige neerlegging van het dossier aangeraden.
106. Maar ook ander delen van het decreet laten de notaris niet op zijn lauweren rusten.
Zo zal hij moeten nagaan of zijn cliënt niet van het fiscale voordeel van het nieuwe renovatie-
abattement kan genieten. Daar de toepasbaarheid van de verschillende fiscale
gunstmaatregelen in het registratierecht onderling verschillen zal de notaris hier extra
aandacht moeten zijn. Zo doet het er, in tegenstelling tot het gewone basisabattement en het
50
verhoogd abattement, bij deze vermindering van de heffingsgrondslag niet toe of men reeds
eigenaar is van een ander tot bewoning bestemd onroerend goed. Verder zal hij in de notariële
koopakte expliciet de toepassing van het renovatie-abattement dienen aan te vragen en
uitdrukkelijk moeten verklaren dat er is voldaan aan de door de wet gestelde vereisten van
opname van het goed in één van de registers en dat de verplichtingen in verband met de
renovatie en het vestigen van de hoofdverblijfplaats zullen worden nageleefd.
Ook de artikelen in verband met de leegstandsheffing bevatten plichten voor het notariaat. Zo
dient de notaris de verkrijger op de hoogte te brengen van de opname in het leegstandsregister
bij overdracht van het eigendomsrecht of de vestiging van een recht van opstal, erfpacht of
vruchtgebruik. Eveneens dient hij binnen de twee maanden na het verlijden van de
overdrachtsakte de gemeente in kennis te stellen van de overdracht, de datum en de
identiteitsgegevens van de nieuwe eigenaar.
107. Niet iedereen is echter even opgetogen met dit decreet. Naast de verschillende
vraagtekens die achter deze regelgeving geplaatst kunnen worden, krijgt het DGPB ook
bakken bijtende kritiek over zich heen. Hoewel sommige bezwaren begrijpbaar zijn, mag men
toch de achterliggende gedachte van dit decreet niet uit het oog verliezen. Men wil wonen in
Vlaanderen betaalbaar houden voor iedereen. A fortiori voor de minder bedeelden in onze
maatschappij. Dit poogt men te doen door het aanbod aan sociale woningen te vergroten, in
het bijzonder door tienduizenden betaalbare kavels en koopwoningen extra te voorzien.
Deze nobele gedachte moet men mijns inziens telkens in het achterhoofd houden wanneer
men zijn kritisch oordeel over een regelgeving van het decreet velt.
Zo lijkt het me in een periode van steeds stijgende grond- en woningprijzen inderdaad
onaanvaardbaar dat panden blijven leegstaan en verkrotten. Uiteraard is de burger er niet mee
gediend dat men hem hierop financieel gaat belasten. Maar wanneer men dit afweegt tegen
het doel dat er tegenover staat, lijkt het door de beugel te kunnen.
Desondanks kan ik mij niet van de indruk ontdoen dat sommige bepalingen, hoewel in
intentie edelmoedig van gedachte, toch niet helemaal de weegschaal van rechtvaardigheid
feilloos naar haar kant doen overslaan.
Zo kan ik er gerust inkomen dat het een enorme zegen is voor jonge gezinnen om een
betrekkelijk goedkope woning te kunnen aanschaffen rond de kerktoren waar ze opgegroeid
zijn. Maar wanneer men dit afweegt tegen de nadelen die andere mensen hiervan
ondervinden, doet het me toch even de wenkbrauwen fronsen; a fortiori omdat dergelijk
principe toch wel wat balanceert op het randje van schending van bepaalde vrijheden. En ook
51
al is het idee van een gezondere ruimtelijke spreiding van het sociaal woonaanbod
lovenswaardig, toch doen dergelijke zware sociale lasten voor een private bouwontwikkelaar
me even nadenken.
108. Gezien er, tijdens het schrijven van deze masterproef, ondertussen reeds 3 arresten voor
het Grondwettelijk Hof hangende zijn, zal de toekomst moeten uitwijzen of het decreet in zijn
huidige vorm een duurzaam leven zal beschoren blijven.
- 1 -
Bibliografie
Wetgeving
Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, Pb.L. 9 mei 2008 (afgekort VwEU).
Beschikking Commissie 28 november 2005 betreffende de toekenning van artikel 86, lid 2 van
het EG-Verdrag op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst die aan
bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste
ondernemingen worden toegekend, Pb.EG 29 november 2005, L 312, 67.
Gecoördineerde Grondwet 17 februari 1994, BS 17 februari 1944.
Bijzondere wet 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, BS 15 augustus 1980
(afgekort Bijzondere Wet Hervorming Instellingen of BWHI).
Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27
maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 19 juli 2010.
Decr.Vl. 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2010, BS
30 december 2009.
Decr.Vl. 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 15 mei 2009.
Decr.Vl. 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-,
vergunningen- en handhavingsbeleid, BS 15 mei 2009.
Decr.Vl 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van
provincie- en gemeentebelastingen, BS 4 juli 2008.
Decr.Vl. 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, BS
30 december 1995.
Decr.Vl. 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en
verwaarlozing van bedrijfsruimte, BS 13 september 1995.
Decr.Vl.25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, BS
11 juli 1992.
KB 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de
ontwerpgewestplannen en gewestplannen, BS 10 februari 1973.
B.Vl.Reg. 10 juli 2009 houdende nadere regelen betreffende het leegstandsregister en
houdende wijzigingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende
de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/ of woningen, BS 23
september 2009.
B.Vl.Reg. 19 juni 2009 houdende vaststelling van de lijst van gemeenten in de zin van artikel
5.1.1, eerste lid, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid,
BS 22 september 2009.
B.Vl.Reg. 19 juni 2009 betreffende de belastingsvermindering voor renovatieovereenkomsten,
BS 31 augustus 2009.
Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01betreffende de activering van gronden en panden,
maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van
27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid.
Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1.
Advies Raad van State, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1.
Amendementen, Parl.St. Vl.Parl. 2008/09, nr.2012/2,11.
- 2 -
Rechtspraak
EHRM, Motais De Narbonne, 2 juli 2002, TROS 2003, afl. 30, 103.
EHRM, Zubani, 7 augustus 1996, Receuil/Reports 1996, §45.
EHRM, Pine Valley Developments, 29 november 1991, , Ltd e.a, Serie A, Vol.222.
EHRM, Gillow, 24 november 1986, NJB (Ned.) 1987, 57.
HvJ 24 juli 2003, C-280/00, Jur. 2003, I-7747.
GwH 6 april 2011, nr. 49/2011.
GwH 29 juli 2010, nr. 93/2010, A.GrwH 2010, afl.3, 1315.
GwH 20 januari 2010, nr. 2010/49, TFR 2010, afl. 385, 665.
GwH beroep 16/11/2009, RN 8404, BS 25 januari 2010.
GwH beroep 16/11/2009, RN 8405, BS 31 december 2009.
GwH beroep 13/11/2009, RN 4800, BS 31 december 2009.
RvS 9 augustus 2007, nr. 173.942, TROS 2009, afl. 53, 18.
RvS 9 november 1989, nr. 33.357.
Gent 24 maart 2009, nr. 2008/AR/1098, LRB 2009, afl.3, 200.
Gent 9 maart 2004, nr. 2004/79, TFR 2004, afl. 267, 828.
Brussel 19 maart 2008, TFR 2008, afl. 344, 671.
Rechtsleer
Boeken
VAN HOORICK, G., Handboek Ruimtelijke bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2011, 344 p.
VAN HOORICK, G., “De Vlaamse regelgeving inzake het grond- en pandenbeleid, een
vergiftigd sociaal geschenk?” in DE MEYER, J., ENGELS, C., VAN HOORICK, G.en VENY, L.
(eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die Keure, 2010, 109-142.
VENY, L., “De Vlaamse regelgeving inzake het grond- en pandenbeleid, een vergiftigd sociaal
geschenk?” in DE MEYER, J., ENGELS, C., VAN HOORICK, G. en VENY, L. (eds.),
Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die Keure, 2010, 57-108.
Tijdschriften
ASTAES, J., “Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen. Een overzicht”, AFT 2010, afl. 10,
3-45.
BASTENIE, M., “Gewestelijke leegstandsheffing verhuist naar gemeenten”, Vastgoed info
2009, afl. 21, 4.
BOUCKAERT, J. en GERNAEY, T., “Ruimtelijke ordening en sociale woningbouw” (noot onder
RvS 9 augustus 2007), TROS 2009, afl. 53, 24-33.
BUIJS, X., “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het decreet Grond- en Pandenbeleid?”, Lokaal
2009, afl. 4, 28-31.
- 3 -
BUIJS, X., “Herziening Decreet Grond- en Pandenbeleid: minder betutteling voor
gemeenten?”, Lokaal 2011, afl. 3, 39.
DE JONCKHEERE, M., “Gewestelijk ingrijpen in de lokale leegstandsbelasting: deel 1” (noot
onder GwH 20 januari 2010), TFR 2010, afl. 385, 669-672.
DE KEUSTER, D., “Hof van beroep neemt soepele houding aan voor het begrip woning in de
Vlaamse leegstandheffing”, TFR 2007, afl. 331, 1004-1006.
DE KEUSTER, D., “Nietigheid van het aanslagbiljet heeft terugbetaling van de belasting tot
gevolg in de Vlaamse leegstandsheffing” (noot onder Gent 9 maart 2004), TFR 2004, afl. 267,
832-836.
DE KEYSER, E., “Wonen in eigen streek. Grond- en pandenbeleid in Vlaanderen”, Notarius
2010, afl.4, 26-28.
DEFOORT, P., “De doorwerking van het grond- en pandendecreet in de ruimtelijke ordening:
het sociaal en bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en
kapitaalschadecompensatie”, TROS 2009, afl. 55, 213-247.
DEPRAETERE, M., “Wonen in eigen streek kan op wugs in 69 gemeenten”, Vastgoed Info
2009, afl. 16, 6-7.
DEPRAETERE, M., “Ruimtelijke ordening. Nieuw decreet versoepelt regime zonevreemdheid”,
Vastgoed Info 2009, afl. 8, 4-7.
DEVOS, D., en CALLEBAUT, P., “Actualia van de gewestbelastingen”, LRB 2010, afl. 2-3, 3-46.
GOETHALS, J., “Actualia inzake leegstandheffingen: het nieuwe gemeentelijk leegstandregister
gekaderd”, NNK 2010, afl. 4, 39-43.
MASSCHELEIN, M., “Het renovatie-abattement in het Vlaams Gewest”, NNK 2010, afl.2, 26-
27.
MICHIELS, M., “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat
2010, afl. 2, 1-6.
MUYLLE, M. en WILLEMS, E., “De bouwovertreding en de overdracht van onroerend goed op
de vooravond van het wijzigingsdecreet ruimtelijke ordening. Actuele en toekomstige
aandachtspunten voor het notariaat”, Not.Fisc.M. 2009, afl. 1-2, 3-33.
NULENS, T., “Het decreet Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009. Een algemene
introductie”, TBO 2009, afl.3, 112-131.
ROSELETH, J., CLAES, A. en VANDEN BROECK, S., “De principiële belastingsautonomie van de
gemeenten aan banden gelegd door het Vlaamse Gewest”(noot onder Gent 24 maart 2009),
LRB 2009, afl.3, 204-213.
THOMAES, P., “Nieuwe of gewijzigde verplichtingen van de notaris in de Codex Ruimtelijke
Ordening, Notariaat 2010, afl. 3, 1-7.
THOMAES, P., “Het decreet grond- en pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 1-8.
- 4 -
VAN MELKEBEKE, P., “Het renovatie-abattement in het Vlaamse Gewest of de vermindering
van de heffingsgrondslag registratierechten ten behoeve van de activering van panden”,
Registratierechten 2009, afl.2, 1-8.
VANDROMME, T., “De invloed van een huurcontract en mogelijke huurdersproblemen op de
heffing op leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten, Huur 2009, afl. 4, 171-179.
VANDROMME, T., “Het nieuwe grond- en pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-
10, afl. 12, 474-486.
VANDROMME, T., “Het nieuwe grond- en pandenbeleid is gearriveerd!(2), Juristenkrant 2009,
afl. 192, 4-5.
VANDROMME, T., “Het nieuwe grond- en pandenbeleid is gearriveerd, Juristenkrant 2009,
afl.191, 4-5.
VANSTEENE, J., “Wonen in eigen streek in 69 gemeenten in Vlaanderen, Vastgoed Info 2010,
afl. 3, 2-4.
VERBIST, S., en VAN AKEN, I., “Over de sociale lasten bij de verkaveling van een
woonuitbreidingsgebied”, NNK 2009, afl. 3, 118-121.
VOGELAERE, I., “Vlaanderen schaaft aan grond- en pandenbeleid”, Jura nieuwsarchief, 19 juli
2010, http://www.jura.be/.
VOGELAERE, I., “Grond- en pandenbeleidsplanning zowel op gewestelijk als lokaal vlak”,
Jura nieuwsarchief, 18 mei 2009, http://www.jura.be/.
WITTENS, A., “Nieuw Vlaams abattement moet woningmarkt stimuleren”, Vastgoed info
2009, afl. 11, 5-7.
X., “Grond- en pandendecreet”, Juristenkrant 2010, afl. 213, 2.
X., “Inoccupation de bâtiments et d‟habitations en Région flamande”, Immoblier 2009, afl. 15,
5.
Recommended