View
9
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
1as. Jornadas de Mantenimiento de Edificios
EPSEB
La contractació del manteniment
Activitats diàries en la gestió tècnica d’un
edifici
Manteniment de les Instal·lacions i
obra civil de l’edifici
Serveis Generals
Gestió d’avisos
Subministraments
energètics i control de
Despeses
Inspeccions normatives
Pla d’Emergència
Planificació d’actuacions
correctores (Pla Director
d’Obres)
Famílies de Serveis• SERVEIS DE MANTENIMIENT PREVENTIU
Manteniment de les instal·lacions elèctriques (baixa tensió)
Manteniment de les instal·lacions mecàniques
Manteniment de les góndoles
Manteniment de les instal·lacions de prevenció i extincions d’incendis
Manteniment del centre de transformació (mitja tensió)
Manteniment del Grup electrogen.
Manteniment d’Ascensors
Manteniment menors (porta automàtica, parallamps, etc...)
Manteniment del sistema de control i comunicació
Manteniment de torns i barreres de control d’accessos
Manteniment de càmeres i seguretat
Manteniment de la Central de Recepció d‘Alarmes
• SERVEIS GENERALS
Neteja Zones Comuns
Neteja façanes
Desratització, Desinfecció, Desinsectació.
Jardineria
Tractaments contra la Legionel·la
Personal de Seguretat de l’edifici
Personal de consergeria
• AVISOS
Avisos dels usuaris de la instal·lació
Avisos dels propis proveïdors del servei.
Avisos del sistema.
Famílies de Serveis
• Serveis de Manteniment Preventiu
Manteniment de les instal·lacions elèctriques (baixa tensió)
Manteniment de les instal·lacions mecàniques
Manteniment de les góndoles
Manteniment de les instal·lacions de prevenció i extincions d’incendis
Manteniment del centre de transformació (mitja tensió)
Manteniment del Grup electrogen.
Manteniment d’Ascensors
Manteniments menors (porta automàtica, parallamps, etc...)
Manteniments del sistema de control i comunicació
Manteniment de torns i barreres de control d’accessos
Manteniment de càmeres i seguretat
Manteniment de la Central de Recepció d’Alarmes
Famílies de Serveis
• Serveis Generals
Neteja de Zones Comuns
Neteja façanes
Desratització, Desinfecció, Desinsectació
Jardineria
Tractament contra la Legionel·la
Personal de Seguretat de l’edifici
Personal de consergeria
Estratègies de Contractació
Ús de l’Edifici?
Tipus de Propietat de l’Edifici?
Equips propis o externalització del manteniment?
Serveis de manteniment integrals o agrupació racional de
serveis?
Estratègies de Contractació
Avantatge d’equips propis
Fidelització del treballador
El coneixement es queda en l‘organització
Implicació en els objectius de la companyia
Cost més econòmic (és discutible)
Inconvenients dels equips propis
Gran especialització d’algunes activitats(robòtica, automatismes...)
Reposició del personal
Formació del personal
Puntes amb necessitat de més número de recursos
Gestió de recanvis (immobilitzat)
Magatzem propi.
Disposició d’eines o equips complexes
Major dificultat en aplicar indicadors de qualitat
Avantatges i inconvenients del manteniment
integral
Permet aprofitar les
economies d’escala del
proveïdor
Permet millors sinergies
entre diferents serveis
Interlocutor únic
Millora en les despeses del
contracte
Reduir les gestions
administratives
Es perd part de la informació i
el coneixement
Poca transparència en les
despeses
Lent en la correcció de
inèrcies equivocades
Manca de confiança
Manteniment integral o per famílies de serveis?
Avantatges del
manteniment integral
Inconvenients del
manteniment integral
L’agrupació del manteniment i els serveis
generalsSERVEIS I MANTENIMENT
• Manteniment de les instal·lacions elèctriques (baixa tensió)
• Manteniment de les instal·lacions mecàniques
• Manteniment del centre de transformació (mitja tensió)
• Manteniment del Grup electrogen
• Manteniments menors (porta automàtica, parallamps, etc...)
• Tractament contra la Legionel·la
• Manteniment de les instal·lacions de prevenció i extinció.
• Manteniment de la Central de recepció d’alarmes
• Manteniment de les góndoles
• Neteja façanes
• Manteniment d’Ascensors
• Manteniments del sistema de control i comunicació
• Manteniment de torns i barreres de control d’accessos
• Manteniment de càmeres i seguretat
• Neteja Zones Comunes
• Desratització, Desinfecció, Desinsectació
• Jardineria
• Personal de Seguretat de l’edifici
• Personal de consergeria
MANTENIMENT I SERVEIS “PAQUETITZATS”
• Manteniment de les instal·lacions (mecàniques, elèctriques, legionel·la, petits manteniments i mitja tensió)
• Manteniment de les instal·lacions de prevenció, extinció d’incendis i Central d’Alarmes
• Manteniment de góndoles i Neteja de Murs cortina
• Manteniment d’Ascensors
• Manteniment de sistemes de control informàtic, torns d’accés, barrera aparcament, càmeres, etc..)
• Neteja, jardinera i 3D.
• Seguretat i Consergeria
Contractes de Manteniment i Serveis Generals
Acords addicionals en els contractes Assegurances i Avals.
Resolució del contracte
Inventari d’equips i Instal·lacions.
Pla de Manteniment Preventiu.
Freqüències.
Horaris.
Llibre de Manteniment
Manteniment corrector i contingències.
Disponibilitat del personal i localització.
Temps d’Intervenció i Resolució.
Subministrament de Materials i Reparacions.
Franquícies.
Garanties sobre materials i noves Instal·lacions
Gestió del Coneixement.
Normes de Seguretat.
Controls i informes.
Acord de Nivells de Servei.
Bonus Malus.
Eficiència energètica i gestió Mediambiental.
Control de Qualitat dels Serveis Contractats
NEGOCIACIÓ
CONTRACTACIÓ
EXPLOTACIÓ
SUPERVISIÓ
PREU TERMINI QUALITAT NIVELLS DE
SERVEI
Indicadors de Qualitat
Exemples d’indicadors:
Complir amb el Pla de Manteniment Preventiu acordat.
Estat de conservació de les instal·lacions i equips de l’edifici. Temps de resposta i reparació en cas d’incidència.
Propostes de Millora
Qualitat dels treballs realitzats
Rotació del Personal.
Capacitació del Personal.
Formació del Personal en temes tècnics i de seguretat.
Gestió dels documents.
Compliment amb l'Avaluació de Riscos.
Enquestes de satisfacció dels usuaris
Pagaments a la seguretat Social i als seus proveïdors.
Contractació del manteniment
Criteris de Racionalització dels
Contractes de Manteniment
– Número de contractes vigents 82
– Número de famílies de serveis contractats 16
– Número de proveïdors de serveis 44
– Plecs de condicions amb inventaris annexes 50%
– Plecs de condicions amb plans de mant. annexes 15%
– Antiguitat dels contractes 2007 - 2011
Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització
dels Contractes de Manteniment
Situació Inicial
• Ascensors, escales i muntacàrregues.
• Sais
• Climatització
• Contraincendis
• Grups electrògens
• Mitja tensió
• Gòndoles
• Portes automàtiques
• Legionel·la i anàlisis d’aigua, acs
• Depuradora d’aigües
• Fred industrial
• Fonts de canaletes
• GLP
• Energia solar térmica
• Ascensors 15
• PCI 5
• Técniques 12
• Energia 5
• Legionel·la 3
• Fonts d’aigua 1
• Portes automàtiques 3
Objectius del Projecte
– Reduir número de proveïdors.
– Unificar criteris de contractació.
– Reduir el número de contractes.
– Unificar criteris tècnics de prestació dels serveis.
– Reduir el cost dels contractes.
Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització
dels Contractes de Manteniment
Pla d’Accions
– Definir una estratègia per agrupar serveis.
– Redacció de nous plecs de condicions tècniques.
– Revisió de la documentació annexa.
– Licitació de serveis.
Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització
dels Contractes de Manteniment
Definir estratègia d’agrupació de serveis.
–Agrupació per sinèrgies entre serveis 16 7.
–Increment massa crítica dels contractes.
–Reduir el número de interlocutors del contracte.
–Perfil de proveïdor més homogeni.
Pla d’Accions
• Ascensors, escales
i muntacàrregues.
• Sais
• Climatització
• Contraincendis
• Grups electrògens
• Mitja tensió
• Gòndoles
• Portes
automàtiques
• Legionel·la i anàlisis
d’aigua, ACS
• Depuradora d’aigües
• fred industrial
• fonts de canaletes
• GLP
• energia solar tèrmica
• Aparells elevadors
• Instal·lacions tèrmiques
• Instal·lacions de detecció i extinció
d’incendis
• Energia
• Legionel·la i anàlisis d’aigua
• Portes automàtiques
• Fonts de canaletes
Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització
dels Contractes de Manteniment
Pla d’Accions
Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització
dels Contractes de Manteniment
Redacció de nous plecs de condicions
Els nous adjudicataris han d’assumir l’estat de conservació de les instal·lacions actuals en la
seva zona.
Cal preveure que, tot i que la factura sigui única, cadascun dels proveïdor ha d’incorporar el
desglossament corresponent als costos de cada centre.
Modificar les clàusules de rescissió actuals.
Concretar una normativa pel personal de l’empresa que treballi en el edifici.
Unificar criteris quan a definir el nivell de qualificació i especialització del personal.
Presentació de l’avaluació de riscos de la activitat especifica per part de cada empresa.
Creació del llibre de manteniment de les instal·lacions tèrmiques amb indicació de la
documentació a incorporar.
Unificar tipologies de manteniment i definir games mínimes.
Pla d’Accions
Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització
dels Contractes de Manteniment
Redacció de nous plecs de condicions
Unificació d’horaris d’assistència a reparacions o incidències.
Prescriure una central d’atenció 24 hores en cas d’incidències.
No admetre revisió de preus
Garantia de subministrament i subministrament de peces de recanvis, temps màxim i qualitat.
Definició de nivells de servei (KPI)
Assistència, notificació i assumir el cost de les inspeccions oficials normatives.
Informes trimestral i anuals d’obligat compliment.
Incorporació de penalitzacions per incompliment del servei.
Incorporació de l’obligació de treballar amb el software informàtic que defineixi la diputació
Incorporació de un “tot risc” en el manteniment corrector fins una franquícia de 600€
Preus unitaris de ma d’obra prèviament pactats per la realització del manteniment corrector.
Revisió de la documentació annexa.
Relació d’edificis.
Inventari de les instal·lacions.
Plans de Manteniment.
Pla d’Accions
Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització
dels Contractes de Manteniment
Pla d’Accions
Contractació del manteniment. Criteris de
Racionalització dels Contractes de Manteniment
.
Licitació dels serveis.
Redacció d’un plec de licitació
Selecció i homologació d’empreses
Avaluació de les ofertes
Proposta empresa adjudicatària
Situació Final Prevista
– Número de contractes de manteniment 13
– Número de families de serveis contractats 7
– Número de proveïdors de serveis 13
– Inventaris actualitzats. 100%
– Plans de manteniment genèrics o de mínims. 100%
– Relació actualitzada d’edificis. 100%
– Situació licitació del projecte 70%
• Aparells elevadors
• Instal·lacions tèrmiques
• Instal·lacions de detecció i extinció
d’incendis
• Energia
• Legionel·la i anàlisis d’aigua
• Portes automàtiques
• Fonts de canaletes
• Ascensors 5
• PCI 2
• Técniques 2
• Energia 1
• Legionel·la 1
• Fonts d’aigua 1
• Portes automàtiques 1
Contractació del manteniment. Criteris de Racionalització
dels Contractes de Manteniment
Recommended