Outlook 2016 - CBRE...2015/12/15  · 11 レッドウッド川越DC B棟 埼玉県川越市 2016.03...

1

首都圏物流不動産マーケット Outlook 2016 高橋 加寿子 2015年12月15日

1. 首都圏全体の需給動向

DIVIDER OPTION 2 • Use this option if you

want to use an image

• You can either replicate the image from the front cover or you can insert an alternative image

• To add an image, click on the picture placeholder icon

• Windows Explorer will open, find your required image and click ‘Insert’.

• When cover image inserted, right-click in the grey area directly below this text box and select ‘Reset slide’

3

物流施設形態の変遷

4

大型マルチテナント型物流施設（LMT*） 調査概要

大型マルチテナント型物流施設（*LMT: Large Multi-Tenant Properties）

対象

延床面積10,000坪以上

原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として

企画・設計された施設

エリア

首都圏：東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県を中心とする地域

（83棟、2015年Q3時点）

空室率

（1）3月末（2）6月末（3）9月末（4）12月末 時点集計

空室は集計時点で即入居可能であるものを対象

（新築施設は竣工済みのものが対象）

5

首都圏全体の需給動向

出所：CBRE, 2015年12月

0%

3%

6%

9%

12%

15%

18%

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,0002

00

4

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

坪 新規供給 新規需要 空室率

Forecast

リーマンショック

東日本大震災

6

四半期

首都圏全体の需給動向

出所：CBRE, 2015年12月

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

-20,000

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

201

0Q

1

201

0Q

2

201

0Q

3

201

0Q

4

201

1Q

1

201

1Q

2

201

1Q

3

201

1Q

4

201

2Q

1

201

2Q

2

201

2Q

3

201

2Q

4

201

3Q

1

201

3Q

2

201

3Q

3

201

3Q

4

201

4Q

1

201

4Q

2

201

4Q

3

201

4Q

4

201

5Q

1

201

5Q

2

201

5Q

3

201

5Q

4

201

6Q

1

201

6Q

2

201

6Q

3

201

6Q

4

201

7Q

1

201

7Q

2

201

7Q

3

201

7Q

4

坪 新規供給 新規需要 空室率

Forecast

3.5%

2. テナントの動向

DIVIDER OPTION 2 • Use this option if you

want to use an image

• You can either replicate the image from the front cover or you can insert an alternative image

• To add an image, click on the picture placeholder icon

• Windows Explorer will open, find your required image and click ‘Insert’.

• When cover image inserted, right-click in the grey area directly below this text box and select ‘Reset slide’

8

2014年竣工のLMT 契約テナント

入居企業の内訳

2014年竣工のLMT 契約テナント＋荷主

出所：CBRE, 2015年12月

物流業

52%

小売業

26%

卸売業

15%

その他

7%

日用品

43%

アパレル

22%

食品

20%

電子機器

2% その他

13%

9

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 Forecast

10億円

日立物流

SGホールディングス

ヤマトホールディングス

日本通運

日本郵便

物流業の売上高

入居企業の成長

出所：各社IR資料よりCBRE作成

*2016年予測値を公表していない企業については2015年値

10

ドラッグストアの売上高

入居企業の成長

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Forecast

10億円

コスモス薬品

ウエルシアホールディングス*

ツルハホールディングス

サンドラッグ

マツモトキヨシホールディン

グス

出所：IR, 報道資料等によりCBRE作成

11

通販（E-コマース）の売上高

入居企業の成長

出所：IR, 報道資料等によりCBRE作成

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

0

100

200

300

400

500

600

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Forecast

億$ 10億円

アスクル

ミスミグループ本社

ニッセンホールディングス

ジャパネットたかた

大塚商会（たのめーる）

アマゾンジャパン（億$）

12

電子商取引の市場規模

入居企業の成長

1.8%

2.1%

2.8%

3.2% 3.4%

3.9%

4.4%

3.6%

4.0%

4.4%

4.8%

5.2%

5.8%

6.4%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

0

3,000

6,000

9,000

12,000

15,000

18,000

21,000

24,000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

18

10億円 EC市場規模 EC化率(右軸） 米国におけるEC化率（右軸）

出所：経済産業省、Retail Indicators Branch, U.S. Census Bureau

13

2015～2016年竣工LMT

大型賃貸事例（一棟借り）

出所：会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成

テナント名称 業種 物件名 竣工年月 延床面積（坪） エリア

日本ロジテム 物流業 GLP綾瀬 2015.04 21,000 国道16号

アスクル

小売業

（通販）

レッドウッド生麦物流センター 2015.10 18,000 国道16号

大手製造業関連企業 製造業 GLP狭山日高 I 2015.12 13,000 圏央道

ダイワコーポレーション 物流業 本牧物流施設開発事業 2015.12 21,000 国道16号

大手物流会社 物流業 守谷ロジスティクスセンター 2016.04 14,000 圏央道

サンゲツ 卸売業 ロジスクエア久喜 2016.06 13,000 圏央道

3. エリア別予測

DIVIDER OPTION 2 • Use this option if you

want to use an image

• You can either replicate the image from the front cover or you can insert an alternative image

• To add an image, click on the picture placeholder icon

• Windows Explorer will open, find your required image and click ‘Insert’.

• When cover image inserted, right-click in the grey area directly below this text box and select ‘Reset slide’

15

主な開発計画 MAP（2015年Q4～2017年）

16

新規供給面積

エリア比較

0

30,000

60,000

90,000

120,000

150,000

180,000

Q1

20

14

Q2

20

14

Q3

20

14

Q4

20

14

Q1

20

15

Q2

20

15

Q3

20

15

Q4

20

15

Q1

20

16

Q2

20

16

Q3

20

16

Q4

20

16

Q1

20

17

Q2

20

17

Q3

20

17

Q4

20

17

坪 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア

Forecast

出所：CBRE, 2015年12月

17

竣工後の空室率

エリア比較

出所：CBRE, 2015年12月

0%

20%

40%

60%

80%

100%

竣工時 3 6 9 12

月数

2007- 2008

外環道エリア 国道16号エリア

圏央道エリア

0%

20%

40%

60%

80%

100%

竣工時 3 6 9 12

月数

2013- 2014

外環道エリア 国道16号エリア

圏央道エリア

18

東京ベイエリア

空室率予測

出所：CBRE, 2015年12月

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

30,000

60,000

90,000

120,000

150,000Q

1 20

11

Q2 2

011

Q3 2

011

Q4 2

011

Q1 2

012

Q2 2

012

Q3 2

012

Q4 2

012

Q1 2

013

Q2 2

013

Q3 2

013

Q4 2

013

Q1 2

014

Q2 20

14

Q3 2

014

Q4 2

014

Q1 2

015

Q2 2

015

Q3 2

015

Q4 2

015

Q1 2

016

Q2 2

016

Q3 2

016

Q4 2

016

Q1 2

017

Q2 2

017

Q3 20

17

Q4 2

017

坪 新規供給 空室率

Forecast

19

外環道エリア

空室率予測

出所：CBRE, 2015年12月

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

30,000

60,000

90,000

120,000

150,000Q

1 20

11

Q2 2

011

Q3 2

011

Q4 2

011

Q1 2

012

Q2 2

012

Q3 2

012

Q4 2

012

Q1 2

013

Q2 2

013

Q3 2

013

Q4 2

013

Q1 2

014

Q2 20

14

Q3 2

014

Q4 2

014

Q1 2

015

Q2 2

015

Q3 2

015

Q4 2

015

Q1 2

016

Q2 2

016

Q3 2

016

Q4 2

016

Q1 2

017

Q2 2

017

Q3 20

17

Q4 2

017

坪 新規供給 空室率

Forecast

20

国道16号エリア

空室率予測

出所：CBRE, 2015年12月

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

30,000

60,000

90,000

120,000

150,000Q

1 20

11

Q2 2

011

Q3 2

011

Q4 2

011

Q1 2

012

Q2 2

012

Q3 2

012

Q4 2

012

Q1 2

013

Q2 2

013

Q3 2

013

Q4 2

013

Q1 2

014

Q2 20

14

Q3 2

014

Q4 2

014

Q1 2

015

Q2 2

015

Q3 2

015

Q4 2

015

Q1 2

016

Q2 2

016

Q3 2

016

Q4 2

016

Q1 2

017

Q2 2

017

Q3 20

17

Q4 2

017

坪 新規供給 空室率

Forecast

21

圏央道エリア

空室率予測

出所：CBRE, 2015年12月

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

30,000

60,000

90,000

120,000

150,000Q

1 20

11

Q2 2

011

Q3 2

011

Q4 2

011

Q1 2

012

Q2 2

012

Q3 2

012

Q4 2

012

Q1 2

013

Q2 2

013

Q3 2

013

Q4 2

013

Q1 2

014

Q2 20

14

Q3 2

014

Q4 2

014

Q1 2

015

Q2 2

015

Q3 2

015

Q4 2

015

Q1 2

016

Q2 2

016

Q3 2

016

Q4 2

016

Q1 2

017

Q2 2

017

Q3 20

17

Q4 2

017

坪 新規供給 空室率

Forecast

22

実質賃料指数予測

出所：CBRE, 2015年12月

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

Q2

20

07

Q4

20

07

Q2

20

08

Q4

20

08

Q2

20

09

Q4

20

09

Q2

20

10

Q4

20

10

Q2

20

11

Q4

20

11

Q2

20

12

Q4

20

12

Q2

20

13

Q4

20

13

Q2

20

14

Q4

20

14

Q2

20

15

Q4

20

15

Q2

20

16

Q4

20

16

Q2

20

17

Q4

20

17

円／坪 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア

Forecast

23

実質賃料指数予測

出所：CBRE, 2015年12月

前年同期比増減率

2014 2014

2014

2014

2015

2015

2015

2015

2016

2016

2016

2016

2017

2017

2017

2017

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア

24

出所：会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成（一部仮称・推計含む）

主な開発計画（2015年Q4～2017年）

No. 物件名 所在地 竣工 延床面積（㎡）

1 GLP八千代 千葉県八千代市 2015.10 71,939

2 MFLP日野 東京都日野市 2015.10 212,853

3 レッドウッド生麦物流センター 神奈川県横浜市鶴見区 2015.10 60,535

4 レッドウッド佐倉 千葉県佐倉市 2015.11 85,437

5 GLP狭山日高I 埼玉県日高市 2015.12 41,818

7 本牧物流施設開発事業 神奈川県横浜市中区 2015.12 70,639

6 プロロジスパーク吉見 埼玉県比企郡吉見町 2016.01 104,857

8 ランドポート柏沼南I 千葉県柏市 2016.02 49,597

9 野田物流センター 千葉県野田市 2016.02 74,278

10 川崎市物流施設開発事業 神奈川県川崎市高津区 2016.02 49,900

11 レッドウッド川越DC B棟 埼玉県川越市 2016.03 38,353

12 プロロジスパーク習志野5 千葉県習志野市 2016.03 64,403

13 グッドマンビジネスパーク千葉イースト 千葉県印西市 2016.03 133,443

14 守谷ロジスティクスセンター 茨城県常総市 2016.04 47,849

15 プロロジスパーク千葉ニュータウン 千葉県印西市 2016.04 127,524

16 ランドポート柏沼南II 千葉県柏市 2016.04 54,136

17 DPL市川 千葉県市川市 2016.春 87,302

18 ロジスクエア久喜 埼玉県久喜市 2016.06 44,312

19 GLP厚木II 神奈川県愛甲郡愛川町 2016.06 89,104

20 習志野茜浜III 千葉県習志野市 2016.08 38,723

21 GLP狭山日高Ⅱ 埼玉県日高市 2016.09 85,148

22 MFLP船橋 千葉県船橋市 2016.09 198,136

23 ランドポート八王子II 東京都八王子市 2016.09 36,453

24 MFLP平塚I 神奈川県平塚市 2016.11 33,221

25 レッドウッド川島DC 埼玉県比企郡川島町 2017.02 39,796

26 DPL川崎夜光 神奈川県川崎市川崎区 2017.02 118,515

27 ロジスクエア浦和美園 埼玉県さいたま市緑区 2017.03 52,150

28 物流ビル 新B棟 東京都大田区 2017.夏 170,000

29 京浜トラックターミナル A棟 東京都大田区 2017.秋 105,000

30 プロロジスパーク東松山 埼玉県東松山市 2017 70,000

31 プロロジスパーク海老名2 神奈川県海老名市 2017 38,057

お問い合わせ 高橋 加寿子 ディレクター | CBREリサーチ

T 03 5288 9760

Email.kazuko.takahashi@cbre.co.jp