View
9
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
i
TESIS
PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) PADA
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) DI KOTA MAKASSAR
The Selling Value of Tax Objects (SVTO) Determination of Land and
Buildings Tax (LBT) in the City of Makassar
Oleh :
ONASIS
P3600214074
MAGISTER KENOTARIATAN
SEKOLAH PASCASARJANA
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS HASANUDDIN
MAKASSAR
2017
ii
iii
PERNYATAAN KEASLIAN
Dengan ini saya,
Nama : ONASIS
NIM : P3600214074
Judul : PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) PADA
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) DI KOTA MAKASSAR
Menyatakan bahwa tesis yang saya buat adalah benar merupakan hasil
dari karya saya sendiri dan tidak menjiplak hasil karya orang lain, serta
bukan buatan dari orang lain.
Apabila di kemudian hari terbukti bahwa saya melakukan pelanggaran
sebagaimana tersebut diatas, maka saya bersedia
mempertanggungjawabkannya sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Makassar, 31 Mei 2017
ONASIS
iv
KATA PENGANTAR
Pertama-tama syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kepada Allah
Rabbul Alamin, karena atas rahmat-Nyalah sehingga penulis dapat
menyelesaikan tesis ini dengan baik.
Disadari bahwa, dalam penyusunan tesis ini penulis banyak
menghadapi kendala namun atas berkat bantuan semua pihak, dapat
diselesaikan dengan baik. Oleh karena itu, seyogyanya penulis
menyampaikan penghormatan dan ucapan terima kasih yang setulus-
tulusnya, kekhususnya ditujukan kepada yang terhormat Bapak Prof. Dr.
Achmad Ruslan, S.H., M.H., dan Bapak Ruslan Hambali, S.H., M.H., sebagai
pembimbing dalam tesis ini. Selanjutnya ucapan terima kasih yang sebesar-
besarnya disampaikan kepada :
1. Rektor Universitas Hasanuddin.
2. Kepala Sekolah Pascasarjana Universitas Hasanuddin.
3. Ibu Dr. Nurfaidah Said, S.H., M.H., M.Si., Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Hasanuddin.
4. Bapak Prof. Dr. Abdul Razak, S.H., M.H., Bapak Dr. Mustafa Bola,
S.H., M.H., Bapak Dr. Zulkifli Aspan, S.H., M.H., dimana beliau yang
menjadi penguji dalam tesis ini.
5. Bapak/Ibu dosen Program Studi Magister Kenotariatan Pascasarjana
Universitas Hasanuddin atas ilmu yang telah diberikan.
6. Kepada Ayahanda Drs. Tanawalinono, MSi., Ibunda Farida Madjid,
Bapak Mertua Dr. Abdul Latief Fattah, MSi., dan Ibu Mertua Syamsinar
atas dukungan serta motivasi yang diberikan kepada penulis. Doa
v
penulis senantiasa kami panjatkan kepada mereka, agar diberi
kesehatan, keselematan dunia dan akhirat.
7. Kepada Istri dan anak-anak yang tecinta, Nurul Hidayah Latief, Amd.,
Rezky Ghany Ramadhan, Maysita Nur Afiqah, yang selalu mendoakan
dan mendukung sampai terwujudnya proposal tesis ini.
8. Saudara-saudari kandung dan saudara-saudara ipar yang tidak bisa
penulis sebutkan semuanya, atas segala doa, motivasi serta
dukungan baik moril maupun materiil kepada penulis.
9. Ibu Epy dan Pak Aksa, serta seluruh civitas akademika Fakultas
Hukum Universitas Hasanuddin yang tidak bisa penulis sebutkan
semuanya, atas segala doa, motivasi, dan bantuannya sampai
selesainya tesis ini.
10. Teman-teman yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu,terima
kasih atas partisipasi, doa dan dukungan kepada penulis sehingga
selesainya tesis ini. Semoga tesis ini bermanfaat bagi penulis dan
setiap orang yang membacanya dan mudah-mudahan semua pihak
yang telah membantu, mendapatkan balasan pahala yang setimpal.
Dan akhirnya semoga Allah Subhanahu Wataala memberikan yang
terbaik kepada kita semua. Amin.
Makassar, April 2017
ONASIS, SH.
vi
vii
viii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ............................................................................... i
HALAMAN PERSETUJUAN ................................................................ ii
PERNYATAAN KEASLIAN................................................................... iii
KATA PENGANTAR ............................................................................. iv
ABSTRAK ............................................................................................. vi
ABSTRACT ........................................................................................... vii
DAFTAR ISI .......................................................................................... viii
DAFTAR TABEL ................................................................................... xii
DAFTAR GAMBAR ............................................................................... xii
BAB I. PENDAHULUAN ...................................................................... 1
A. Latar Belakang ............................................................................ 1
B. Rumusan Masalah ....................................................................... 6
C. Tujuan Penulisan ........................................................................ 7
D. Manfaat Penulisan ....................................................................... 7
E. Keaslian Penulisan...................................................................... 8
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA .............................................................. 9
A. Pengertian Pajak ........................................................................ 9
B. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Dasar Hukumnya ......... 15
1. Objek Pajak Bumi dan Bangunan ............................................ 20
2. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan PBB ................................. 21
3. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan ........................................... 22
ix
4. Dasar Pengenaan, Tarif, dan Cara Perhitungan
Pajak Bumi dan Bangunan ...................................................... 22
C. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) .................................................... 25
1. Pengertian dan Pendekatan NJOP .......................................... 25
2. Mekanisme Penetapan NJOP .................................................. 29
D. Sistem Pemungutan Pajak ......................................................... 34
1. Official Assessment ................................................................. 35
2. Self Assessment ...................................................................... 37
3. Withholding System ................................................................. 38
E. Teori Kewenangan ...................................................................... 39
F. Teori Efektifitas ........................................................................... 43
G. Kerangka Pikir ............................................................................. 55
H. Bagan Kerangka Pikir ................................................................. 57
I. Definisi Operasional ................................................................... 58
BAB III. METODE PENELITIAN .......................................................... 55
A. Jenis dan Tipe Penelitian ........................................................... 59
B. Lokasi Penelitian ........................................................................ 59
C. Populasi dan Sampel ................................................................. 59
D. Sumber dan Jenis Data .............................................................. 60
E. Teknik Pengumpulan Data ......................................................... 60
F. Analisis Data ............................................................................... 60
BAB IV. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ............................. 62
1. Realisasi Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pada
x
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) di Kota Makassar .............. 62
A. Profil Kota Makassar ............................................................... 62
B. Realisasi Penetapan NJOP Pada PBB di Kota Makassar ....... 63
I. Penentuan Nilai Jual Terhadap Bumi (Tanah) ................... 65
II. Penentuan Nilai Jual Terhadap Bangunan ......................... 69
2. Faktor Yang Menjadi Dasar Dalam Penetapan Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP) Pada Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Di Kota Makassar ..................................................................... 79
A. Faktor Lokasi .......................................................................... 79
B. Faktor Karakteristik Objek PBB............................................... 81
C. Faktor Lingkungan .................................................................. 82
D. Faktor Ukuran Objek PBB ...................................................... 82
E. Jenis Kegunaan Objek PBB .................................................... 84
F. Faktor Sosial, Budaya, dan Ekonomi ...................................... 84
G. Faktor Komponen Material (harga material, upah kerja,
penyusutan fisik, fungsi, dan ekonomi)................................... 86
H. Faktor Waktu .......................................................................... 87
3. Hambatan/Kendala Serta Upaya Mengatasi Kendala Dalam
Penentuan NJOP PBB P2 Di Kota Makassar ........................... 93
BAB V. PENUTUP ................................................................................ 97
A. Kesimpulan ............................................................................... 97
B. Saran .......................................................................................... 99
DAFTAR PUSTAKA............................................................................. 101
xi
DAFTAR TABEL DAN GAMBAR
TABEL
Tabel 2.1 : Rumus Perhitungan Dasar PBB P2 .................................. 24
Tabel 4.1 : Kenaikan NJOP dari tahun 2013-2015 .............................. 71
Tabel 4.2 : Kenaikan NJOP pertahun perkecamatan
kota Makassar ................................................................... 73
Tabel 4.3 : Efektivitas Penetapan NJOP di Kota Makassar ............... 77
Tabel 4.4 : Faktor-Faktor dasar dalam penetapan NJOP .................. 89
GAMBAR
Gambar 4.1 : Siklus Dalam Penentuan NJOP di Dispenda
Kota Makassar ............................................................... 69
Gambar 4.2 : Siklus Penentuan Nilai Bangunan dengan
Pendekatan Biaya ......................................................... 70
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Dalam struktur penerimaan negara, penerimaan perpajakan
mempunyai peranan yang strategis dan merupakan komponen terbesar
serta sumber utama (potencial coast) disamping penerimaan dari minyak
bumi dan gas alam dalam negara untuk menopang pembiayaan
penyelenggaraan pemerintahan dan pembangunan nasional. Selama
krisis ekonomi berkepanjangan yang mulai melanda bangsa ini pada
tahun 1997/1998 hingga saat ini, memberikan gambaran bahwa
penerimaan perpajakan memberikan peranan dan sumbangan yang
sangat berarti melalui penyediaan sumber dana bagi pembiayaan dari
berbagai program penanggulangan dari dampak krisis tersebut.
Pajak adalah iuran rakyat kepada kas Negara berdasarkan undang-
undang sehingga dapat dipaksakan dengan tiada mendapat balas jasa
secara langsung. Pajak dipungut penguasa berdasarkan norma-norma
hukum guna menutup biaya produksi barang-barang dan jasa kolektif
untuk mencapai kesejahteraan umum.
Pajak memiliki beberapa karakteristik, yaitu :
1. Pajak dipungut berdasarkan undang-undang. Asas ini sesuai dengan
perubahan ketiga Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia
tahun 1945 Pasal 23A yang menyatakan "pajak dan pungutan lain yang
2
bersifat memaksa untuk keperluan negara diatur dalam undang-
undang."
2. Tidak mendapatkan jasa timbal balik (kontra prestasi perseorangan)
yang dapat ditunjukkan secara langsung. Misalnya, orang yang taat
membayar pajak kendaraan bermotor akan melalui jalan yang sama
kualitasnya dengan orang yang tidak membayar pajak kendaraan
bermotor.
3. Pemungutan pajak diperuntukkan bagi keperluan pembiayaan umum
pemerintah dalam rangka menjalankan fungsi pemerintahan, baik rutin
maupun pembangunan.
4. Pemungutan pajak dapat dipaksakan. Pajak dapat dipaksakan apabila
wajib pajak tidak memenuhi kewajiban perpajakan dan dapat dikenakan
sanksi sesuai peraturan perundag-undangan.
5. Selain fungsi budgeter (anggaran) yaitu fungsi mengisi Kas
Negara/Anggaran Negara yang diperlukan untuk menutup pembiayaan
penyelenggaraan pemerintahan, pajak juga berfungsi sebagai alat
untuk mengatur atau melaksanakan kebijakan negara dalam lapangan
ekonomi dan sosial (fungsi mengatur / regulatif).
Berdasarkan kewenangannya, pajak dapat dibedakan menjadi
pajak Pusat dan pajak Daerah, adapun yang termasuk sebagai pajak
Pusat meliputi diantaranya adalah ;
1. Pajak Penghasilan (PPh)
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
3
3. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)
4. Bea Meterai
Sedangkan pajak-pajak yang dipungut oleh Pemerintah Daerah baik
Propinsi maupun Kabupaten/Kota adalah sebagai berikut:
1. Pajak Propinsi, meliputi:
a. Pajak Kendaraan Bermotor;
b. Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor;
c. Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bemotor;
d. Pajak Air Permukaan;
e. Pajak Rokok.
2. Pajak Kabupaten/Kota, meliputi:
a. Pajak Hotel;
b. Pajak Restoran;
c. Pajak Hiburan;
d. Pajak Reklame;
e. Pajak Penerangan Jalan;
f. Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan;
g. Pajak Parkir;
h. Pajak Air Tanah;
i. Pajak sarang Burung Walet;
j. Pajak Bumi dan Bangunan perdesaan dan perkotaan;
k. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan.
4
“PBB adalah pajak yang dikenakan atas kepemilikan atau pemanfaatan tanah dan atau bangunan. PBB merupakan Pajak Pusat namun demikian hampir seluruh realisasi penerimaan PBB diserahkan kepada Pemerintah Daerah baik Propinsi maupun Kabupaten/Kota. Mulai 1 Januari 2010, PBB Perdesaan dan perkotaan menjadi Pajak Daerah sepanjang Peraturan Daerah tentang PBB yang terkait dengan Perdesaan dan Perkotaan telah diterbitkan. Apabila dalam jangka waktu dari 1 Januari 2010 s.d Paling lambat 31 Desember 2013 Peraturan Daerah belum diterbitkan, maka PBB Perdesaan dan Perkotaan tersebut masih tetap dipungut oleh Pemerintah Pusat. Mulai 1 januari 2014, PBB pedesaan dan Perkotaan merupakan pajak daerah. Untuk PBB Perkebunan, Perhutanan, Pertambangan masih tetap merupakan Pajak Pusat.”1
Dilihat dari peranannya terhadap struktur keuangan Pemerintah
Daerah, meski angkanya bervariasi untuk antar daerah, namun secara
umum dapat dikatakan bahwa sumbangan penerimaan yang berasal dari
PBB ini cukup signifikan dalam menopang keuangan Pemerintahan
Daerah khususnya untuk Daerah Kabupaten/Kota, sehingga dapat
dikatakan bahwa PBB ini merupakan salah satu sumber utama
penerimaan khususnya bagi Pemerintahan Daerah.
PBB ini merupakan pajak property yang lebih menganut pada
prinsip manfaat (beneficial principle), dikenakan atas harta tak bergerak
dan dalam penghitungan pajaknya di dasarkan pada objeknya. Oleh
karena itu PBB sifatnya Objektif atau disebut sebagai Pajak Objektif. PBB
dikenakan setiap tahun dan pajak terhutang tersebut harus dipikul sendiri
oleh wajib pajak dan tidak dapat dilimpahkan pada orang lain, jadi PBB
merupakan pajak langsung yang dasar pengenaannya didasarkan pada
1 Direktorat Jenderal Pajak Kementerian Keuangan, Belajar Pajak,
http://www.pajak.go.id/content/belajar-pajak, diakses pada tanggal 13 Maret 2017, pukul 09.00 Wita
http://www.pajak.go.id/content/belajar-pajak
5
penilaian atas Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang akan dikenakan pajak,
sebagaimana yang diatur dalam Pasal 79 Undang-Undang Republik
Indonesia Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah, dan Peraturan Daerah Kota Makassar Nomor 3 Tahun 2010
tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Mengingat pentingnya kedudukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
tersebut sebagai dasar/acuan pengenaan pajak dalam berbagai jenis
kegiatan khususnya yang berkaitan dengan akurasi data objek pajak dan
NJOP terdapat ketidakjelasan dalam penentuan nilai jual objek PBB ini
terindikasi antara lain adanya kesepakatan antara dua pihak yaitu
Penguasa/Pemerintah (fiscus) dan masyarakat (wajib pajak), yang pada
kenyataannya tidak melibatkan pemilik objek pajak dalam penentuan
NJOP PBB tersebut namun hanya Camat PPAT dan Lurah saja.
Dalam era demokrasi sekarang ini berbagai hal termasuk di
dalamnya demokratisasi dalam penentuan NJOP PBB perlu dilibatkannya
unsur masyarakat (wajib pajak/pemilik objek PBB) secara langsung untuk
mendapatkan harga yang wajar dalam penentuan NJOP PBB, sehingga
tidak terjadi adanya keluhan di masyarakat akan tingginya NJOP PBB
yang tidak sesuai dengan harga pasar.
Penentuan NJOP yang tinggi sebagai dasar untuk pengenaan atas
PBB, di satu sisi memang memberikan kontribusi terhadap penerimaan
yang besar bagi kas Negara, namun disisi lain NJOP yang sangat tinggi
6
tersebut tentunya akan dirasa memberatkan masyarakat karena
pembayaran PBBnya menjadi lebih tinggi.
Pada tahun 2015 lalu di kota Makassar telah terjadi kenaikan
NJOP kurang lebih 300 % (tiga ratus persen), hal tersebut tertuang dalam
Surat Keputusan Walikota Makassar Nomor : 1008/982/Kep/II/2015
tentang Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar
pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan di kota Makassar. Kenaikan NJOP
memang sudah seharusnya terjadi, tetapi dalam tingkat kenaikannya
berbeda-beda. Salah satu contohnya adalah kota Surabaya, dimana
kebijakan dalam hal kenaikan NJOP tahun 2015 tidak melebihi dari 30 %
(tiga puluh persen), itupun hanya di beberapa wilayah saja, dalam arti
tidak merata. Menurut Ketua Komisi A Dewan Perwakilan Rakyat Daerah
(DPRD) Kota Makassar Abd Wahab Thahir2, kebijakan yang dikeluarkan
oleh Walikota Makassar adalah keliru. Lebih lanjut mengatakan bahwa
ada perbedaan harga NJOP diberbagai lokasi, karena itu tidak bisa
disamakan kenaikannya antara masyarakat menengah kebawah dengan
masyarakat menengah keatas. Dari kenaikan tersebut, Sekretaris DPRD
Kota Makassar3 menerima banyak pengaduan dari warga masyarakat
Kota Makassar.
B. RUMUSAN MASALAH
Melihat fenomena tersebut diatas, maka penulis tertarik untuk
2 Abd. Wahab Thahir, Tarif PBB Naik 300 Persen, Langgar Perda, Media Cetak Harian
Tribun Timur, Hari Kamis Tanggal 1 Oktober 2015, hal. 9 3 Ibid
7
mengkaji tentang Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pada
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) di kota Makassar. Adapun rumusan
masalahnya yaitu :
1. Bagaimanakah realisasi penetapan Nilai Jual Objek Pajak pada
Pajak Bumi dan Bangunan di kota Makassar ?
2. Faktor-faktor apa saja yang menjadi dasar dalam penentuan NJOP
PBB ?
3. Apakah hambatan/kendala dalam penentuan NJOP PBB dan
bagaimana upaya untuk mengatasi kendala tersebut ?
C. TUJUAN PENULISAN
1. Untuk mengetahui bagaimanakah realisasi penetapan Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP) pada PBB di kota Makassar.
2. Untuk mengetahui faktor-faktor apakah yang menjadi dasar dalam
penentuan NJOP PBB di kota Makassar.
3. Untuk mengetahui apakah hambatan/kendala dalam realisasi
penetapan NJOP PBB di kota Makassar dan bagaimana upaya
untuk mengatasi kendala tersebut
D. MANFAAT PENULISAN
1. Manfaat Teoritis
Hasil penulisan ini diharapkan dapat memberikan manfaat pada
perkembangan ilmu pegetahuan, khususnya di bidang Ilmu
8
Hukum. Hasil penulisan ini dapat dipakai sebagai acuan terhadap
penulisan sejenis untuk tahapan berikutnya.
2. Manfaat Praktis
a. Menambah pengetahuan dan kemampuan penulis dalam
menganalisa dan memecahkan masalah hukum khususnya
yang berkaitan dengan Pemerintahan Daerah dalam
pembuatan peraturan-peraturan daerah yang demokratis.
b. Hasil penulisan ini diharapkan dapat membantu dan
memberikan masukan kepada semua pihak yang
membutuhkan, terutama Pemerintahan Daerah Kota Makassar
dalam pelaksanaan otonomi daerah, khususnya dalam
masalah penentuan NJOP PBB.
E. KEASLIAN PENULISAN
Penulisan karya ilmiah ini merupakan hasil pemikiran dan
pekerjaan penulis sendiri dan menurut penulis belum ada yang pernah
menulis tentang hal ini. Penulisan ini ditujukan sebagai suatu
persyaratan akademik untuk menyelesaikan perkuliahan pada
Sekolah Pasca Sarjana Program Studi Magister Kenotariatan
Universitas Hasanuddin Makassar.
Recommended