i

TESIS

PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) PADA

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) DI KOTA MAKASSAR

The Selling Value of Tax Objects (SVTO) Determination of Land and

Buildings Tax (LBT) in the City of Makassar

Oleh :

ONASIS

P3600214074

MAGISTER KENOTARIATAN

SEKOLAH PASCASARJANA

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS HASANUDDIN

MAKASSAR

2017

ii

iii

PERNYATAAN KEASLIAN

Dengan ini saya,

Nama : ONASIS

NIM : P3600214074

Judul : PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) PADA

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) DI KOTA MAKASSAR

Menyatakan bahwa tesis yang saya buat adalah benar merupakan hasil

dari karya saya sendiri dan tidak menjiplak hasil karya orang lain, serta

bukan buatan dari orang lain.

Apabila di kemudian hari terbukti bahwa saya melakukan pelanggaran

sebagaimana tersebut diatas, maka saya bersedia

mempertanggungjawabkannya sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Makassar, 31 Mei 2017

ONASIS

iv

KATA PENGANTAR

Pertama-tama syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kepada Allah

Rabbul Alamin, karena atas rahmat-Nyalah sehingga penulis dapat

menyelesaikan tesis ini dengan baik.

Disadari bahwa, dalam penyusunan tesis ini penulis banyak

menghadapi kendala namun atas berkat bantuan semua pihak, dapat

diselesaikan dengan baik. Oleh karena itu, seyogyanya penulis

menyampaikan penghormatan dan ucapan terima kasih yang setulus-

tulusnya, kekhususnya ditujukan kepada yang terhormat Bapak Prof. Dr.

Achmad Ruslan, S.H., M.H., dan Bapak Ruslan Hambali, S.H., M.H., sebagai

pembimbing dalam tesis ini. Selanjutnya ucapan terima kasih yang sebesar-

besarnya disampaikan kepada :

1. Rektor Universitas Hasanuddin.

2. Kepala Sekolah Pascasarjana Universitas Hasanuddin.

3. Ibu Dr. Nurfaidah Said, S.H., M.H., M.Si., Ketua Program Studi

Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Hasanuddin.

4. Bapak Prof. Dr. Abdul Razak, S.H., M.H., Bapak Dr. Mustafa Bola,

S.H., M.H., Bapak Dr. Zulkifli Aspan, S.H., M.H., dimana beliau yang

menjadi penguji dalam tesis ini.

5. Bapak/Ibu dosen Program Studi Magister Kenotariatan Pascasarjana

Universitas Hasanuddin atas ilmu yang telah diberikan.

6. Kepada Ayahanda Drs. Tanawalinono, MSi., Ibunda Farida Madjid,

Bapak Mertua Dr. Abdul Latief Fattah, MSi., dan Ibu Mertua Syamsinar

atas dukungan serta motivasi yang diberikan kepada penulis. Doa

v

penulis senantiasa kami panjatkan kepada mereka, agar diberi

kesehatan, keselematan dunia dan akhirat.

7. Kepada Istri dan anak-anak yang tecinta, Nurul Hidayah Latief, Amd.,

Rezky Ghany Ramadhan, Maysita Nur Afiqah, yang selalu mendoakan

dan mendukung sampai terwujudnya proposal tesis ini.

8. Saudara-saudari kandung dan saudara-saudara ipar yang tidak bisa

penulis sebutkan semuanya, atas segala doa, motivasi serta

dukungan baik moril maupun materiil kepada penulis.

9. Ibu Epy dan Pak Aksa, serta seluruh civitas akademika Fakultas

Hukum Universitas Hasanuddin yang tidak bisa penulis sebutkan

semuanya, atas segala doa, motivasi, dan bantuannya sampai

selesainya tesis ini.

10. Teman-teman yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu,terima

kasih atas partisipasi, doa dan dukungan kepada penulis sehingga

selesainya tesis ini. Semoga tesis ini bermanfaat bagi penulis dan

setiap orang yang membacanya dan mudah-mudahan semua pihak

yang telah membantu, mendapatkan balasan pahala yang setimpal.

Dan akhirnya semoga Allah Subhanahu Wataala memberikan yang

terbaik kepada kita semua. Amin.

Makassar, April 2017

ONASIS, SH.

vi

vii

viii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ............................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ................................................................ ii

PERNYATAAN KEASLIAN................................................................... iii

KATA PENGANTAR ............................................................................. iv

ABSTRAK ............................................................................................. vi

ABSTRACT ........................................................................................... vii

DAFTAR ISI .......................................................................................... viii

DAFTAR TABEL ................................................................................... xii

DAFTAR GAMBAR ............................................................................... xii

BAB I. PENDAHULUAN ...................................................................... 1

A. Latar Belakang ............................................................................ 1

B. Rumusan Masalah ....................................................................... 6

C. Tujuan Penulisan ........................................................................ 7

D. Manfaat Penulisan ....................................................................... 7

E. Keaslian Penulisan...................................................................... 8

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA .............................................................. 9

A. Pengertian Pajak ........................................................................ 9

B. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Dasar Hukumnya ......... 15

1. Objek Pajak Bumi dan Bangunan ............................................ 20

2. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan PBB ................................. 21

3. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan ........................................... 22

ix

4. Dasar Pengenaan, Tarif, dan Cara Perhitungan

Pajak Bumi dan Bangunan ...................................................... 22

C. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) .................................................... 25

1. Pengertian dan Pendekatan NJOP .......................................... 25

2. Mekanisme Penetapan NJOP .................................................. 29

D. Sistem Pemungutan Pajak ......................................................... 34

1. Official Assessment ................................................................. 35

2. Self Assessment ...................................................................... 37

3. Withholding System ................................................................. 38

E. Teori Kewenangan ...................................................................... 39

F. Teori Efektifitas ........................................................................... 43

G. Kerangka Pikir ............................................................................. 55

H. Bagan Kerangka Pikir ................................................................. 57

I. Definisi Operasional ................................................................... 58

BAB III. METODE PENELITIAN .......................................................... 55

A. Jenis dan Tipe Penelitian ........................................................... 59

B. Lokasi Penelitian ........................................................................ 59

C. Populasi dan Sampel ................................................................. 59

D. Sumber dan Jenis Data .............................................................. 60

E. Teknik Pengumpulan Data ......................................................... 60

F. Analisis Data ............................................................................... 60

BAB IV. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ............................. 62

1. Realisasi Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pada

x

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) di Kota Makassar .............. 62

A. Profil Kota Makassar ............................................................... 62

B. Realisasi Penetapan NJOP Pada PBB di Kota Makassar ....... 63

I. Penentuan Nilai Jual Terhadap Bumi (Tanah) ................... 65

II. Penentuan Nilai Jual Terhadap Bangunan ......................... 69

2. Faktor Yang Menjadi Dasar Dalam Penetapan Nilai Jual

Objek Pajak (NJOP) Pada Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Di Kota Makassar ..................................................................... 79

A. Faktor Lokasi .......................................................................... 79

B. Faktor Karakteristik Objek PBB............................................... 81

C. Faktor Lingkungan .................................................................. 82

D. Faktor Ukuran Objek PBB ...................................................... 82

E. Jenis Kegunaan Objek PBB .................................................... 84

F. Faktor Sosial, Budaya, dan Ekonomi ...................................... 84

G. Faktor Komponen Material (harga material, upah kerja,

penyusutan fisik, fungsi, dan ekonomi)................................... 86

H. Faktor Waktu .......................................................................... 87

3. Hambatan/Kendala Serta Upaya Mengatasi Kendala Dalam

Penentuan NJOP PBB P2 Di Kota Makassar ........................... 93

BAB V. PENUTUP ................................................................................ 97

A. Kesimpulan ............................................................................... 97

B. Saran .......................................................................................... 99

DAFTAR PUSTAKA............................................................................. 101

xi

DAFTAR TABEL DAN GAMBAR

TABEL

Tabel 2.1 : Rumus Perhitungan Dasar PBB P2 .................................. 24

Tabel 4.1 : Kenaikan NJOP dari tahun 2013-2015 .............................. 71

Tabel 4.2 : Kenaikan NJOP pertahun perkecamatan

kota Makassar ................................................................... 73

Tabel 4.3 : Efektivitas Penetapan NJOP di Kota Makassar ............... 77

Tabel 4.4 : Faktor-Faktor dasar dalam penetapan NJOP .................. 89

GAMBAR

Gambar 4.1 : Siklus Dalam Penentuan NJOP di Dispenda

Kota Makassar ............................................................... 69

Gambar 4.2 : Siklus Penentuan Nilai Bangunan dengan

Pendekatan Biaya ......................................................... 70

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Dalam struktur penerimaan negara, penerimaan perpajakan

mempunyai peranan yang strategis dan merupakan komponen terbesar

serta sumber utama (potencial coast) disamping penerimaan dari minyak

bumi dan gas alam dalam negara untuk menopang pembiayaan

penyelenggaraan pemerintahan dan pembangunan nasional. Selama

krisis ekonomi berkepanjangan yang mulai melanda bangsa ini pada

tahun 1997/1998 hingga saat ini, memberikan gambaran bahwa

penerimaan perpajakan memberikan peranan dan sumbangan yang

sangat berarti melalui penyediaan sumber dana bagi pembiayaan dari

berbagai program penanggulangan dari dampak krisis tersebut.

Pajak adalah iuran rakyat kepada kas Negara berdasarkan undang-

undang sehingga dapat dipaksakan dengan tiada mendapat balas jasa

secara langsung. Pajak dipungut penguasa berdasarkan norma-norma

hukum guna menutup biaya produksi barang-barang dan jasa kolektif

untuk mencapai kesejahteraan umum.

Pajak memiliki beberapa karakteristik, yaitu :

1. Pajak dipungut berdasarkan undang-undang. Asas ini sesuai dengan

perubahan ketiga Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia

tahun 1945 Pasal 23A yang menyatakan "pajak dan pungutan lain yang

2

bersifat memaksa untuk keperluan negara diatur dalam undang-

undang."

2. Tidak mendapatkan jasa timbal balik (kontra prestasi perseorangan)

yang dapat ditunjukkan secara langsung. Misalnya, orang yang taat

membayar pajak kendaraan bermotor akan melalui jalan yang sama

kualitasnya dengan orang yang tidak membayar pajak kendaraan

bermotor.

3. Pemungutan pajak diperuntukkan bagi keperluan pembiayaan umum

pemerintah dalam rangka menjalankan fungsi pemerintahan, baik rutin

maupun pembangunan.

4. Pemungutan pajak dapat dipaksakan. Pajak dapat dipaksakan apabila

wajib pajak tidak memenuhi kewajiban perpajakan dan dapat dikenakan

sanksi sesuai peraturan perundag-undangan.

5. Selain fungsi budgeter (anggaran) yaitu fungsi mengisi Kas

Negara/Anggaran Negara yang diperlukan untuk menutup pembiayaan

penyelenggaraan pemerintahan, pajak juga berfungsi sebagai alat

untuk mengatur atau melaksanakan kebijakan negara dalam lapangan

ekonomi dan sosial (fungsi mengatur / regulatif).

Berdasarkan kewenangannya, pajak dapat dibedakan menjadi

pajak Pusat dan pajak Daerah, adapun yang termasuk sebagai pajak

Pusat meliputi diantaranya adalah ;

1. Pajak Penghasilan (PPh)

2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

3

3. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)

4. Bea Meterai

Sedangkan pajak-pajak yang dipungut oleh Pemerintah Daerah baik

Propinsi maupun Kabupaten/Kota adalah sebagai berikut:

1. Pajak Propinsi, meliputi:

a. Pajak Kendaraan Bermotor;

b. Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor;

c. Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bemotor;

d. Pajak Air Permukaan;

e. Pajak Rokok.

2. Pajak Kabupaten/Kota, meliputi:

a. Pajak Hotel;

b. Pajak Restoran;

c. Pajak Hiburan;

d. Pajak Reklame;

e. Pajak Penerangan Jalan;

f. Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan;

g. Pajak Parkir;

h. Pajak Air Tanah;

i. Pajak sarang Burung Walet;

j. Pajak Bumi dan Bangunan perdesaan dan perkotaan;

k. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan.

4

“PBB adalah pajak yang dikenakan atas kepemilikan atau pemanfaatan tanah dan atau bangunan. PBB merupakan Pajak Pusat namun demikian hampir seluruh realisasi penerimaan PBB diserahkan kepada Pemerintah Daerah baik Propinsi maupun Kabupaten/Kota. Mulai 1 Januari 2010, PBB Perdesaan dan perkotaan menjadi Pajak Daerah sepanjang Peraturan Daerah tentang PBB yang terkait dengan Perdesaan dan Perkotaan telah diterbitkan. Apabila dalam jangka waktu dari 1 Januari 2010 s.d Paling lambat 31 Desember 2013 Peraturan Daerah belum diterbitkan, maka PBB Perdesaan dan Perkotaan tersebut masih tetap dipungut oleh Pemerintah Pusat. Mulai 1 januari 2014, PBB pedesaan dan Perkotaan merupakan pajak daerah. Untuk PBB Perkebunan, Perhutanan, Pertambangan masih tetap merupakan Pajak Pusat.”1

Dilihat dari peranannya terhadap struktur keuangan Pemerintah

Daerah, meski angkanya bervariasi untuk antar daerah, namun secara

umum dapat dikatakan bahwa sumbangan penerimaan yang berasal dari

PBB ini cukup signifikan dalam menopang keuangan Pemerintahan

Daerah khususnya untuk Daerah Kabupaten/Kota, sehingga dapat

dikatakan bahwa PBB ini merupakan salah satu sumber utama

penerimaan khususnya bagi Pemerintahan Daerah.

PBB ini merupakan pajak property yang lebih menganut pada

prinsip manfaat (beneficial principle), dikenakan atas harta tak bergerak

dan dalam penghitungan pajaknya di dasarkan pada objeknya. Oleh

karena itu PBB sifatnya Objektif atau disebut sebagai Pajak Objektif. PBB

dikenakan setiap tahun dan pajak terhutang tersebut harus dipikul sendiri

oleh wajib pajak dan tidak dapat dilimpahkan pada orang lain, jadi PBB

merupakan pajak langsung yang dasar pengenaannya didasarkan pada

1 Direktorat Jenderal Pajak Kementerian Keuangan, Belajar Pajak,

http://www.pajak.go.id/content/belajar-pajak, diakses pada tanggal 13 Maret 2017, pukul 09.00 Wita

http://www.pajak.go.id/content/belajar-pajak

5

penilaian atas Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang akan dikenakan pajak,

sebagaimana yang diatur dalam Pasal 79 Undang-Undang Republik

Indonesia Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi

Daerah, dan Peraturan Daerah Kota Makassar Nomor 3 Tahun 2010

tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Mengingat pentingnya kedudukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

tersebut sebagai dasar/acuan pengenaan pajak dalam berbagai jenis

kegiatan khususnya yang berkaitan dengan akurasi data objek pajak dan

NJOP terdapat ketidakjelasan dalam penentuan nilai jual objek PBB ini

terindikasi antara lain adanya kesepakatan antara dua pihak yaitu

Penguasa/Pemerintah (fiscus) dan masyarakat (wajib pajak), yang pada

kenyataannya tidak melibatkan pemilik objek pajak dalam penentuan

NJOP PBB tersebut namun hanya Camat PPAT dan Lurah saja.

Dalam era demokrasi sekarang ini berbagai hal termasuk di

dalamnya demokratisasi dalam penentuan NJOP PBB perlu dilibatkannya

unsur masyarakat (wajib pajak/pemilik objek PBB) secara langsung untuk

mendapatkan harga yang wajar dalam penentuan NJOP PBB, sehingga

tidak terjadi adanya keluhan di masyarakat akan tingginya NJOP PBB

yang tidak sesuai dengan harga pasar.

Penentuan NJOP yang tinggi sebagai dasar untuk pengenaan atas

PBB, di satu sisi memang memberikan kontribusi terhadap penerimaan

yang besar bagi kas Negara, namun disisi lain NJOP yang sangat tinggi

6

tersebut tentunya akan dirasa memberatkan masyarakat karena

pembayaran PBBnya menjadi lebih tinggi.

Pada tahun 2015 lalu di kota Makassar telah terjadi kenaikan

NJOP kurang lebih 300 % (tiga ratus persen), hal tersebut tertuang dalam

Surat Keputusan Walikota Makassar Nomor : 1008/982/Kep/II/2015

tentang Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar

pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan di kota Makassar. Kenaikan NJOP

memang sudah seharusnya terjadi, tetapi dalam tingkat kenaikannya

berbeda-beda. Salah satu contohnya adalah kota Surabaya, dimana

kebijakan dalam hal kenaikan NJOP tahun 2015 tidak melebihi dari 30 %

(tiga puluh persen), itupun hanya di beberapa wilayah saja, dalam arti

tidak merata. Menurut Ketua Komisi A Dewan Perwakilan Rakyat Daerah

(DPRD) Kota Makassar Abd Wahab Thahir2, kebijakan yang dikeluarkan

oleh Walikota Makassar adalah keliru. Lebih lanjut mengatakan bahwa

ada perbedaan harga NJOP diberbagai lokasi, karena itu tidak bisa

disamakan kenaikannya antara masyarakat menengah kebawah dengan

masyarakat menengah keatas. Dari kenaikan tersebut, Sekretaris DPRD

Kota Makassar3 menerima banyak pengaduan dari warga masyarakat

Kota Makassar.

B. RUMUSAN MASALAH

Melihat fenomena tersebut diatas, maka penulis tertarik untuk

2 Abd. Wahab Thahir, Tarif PBB Naik 300 Persen, Langgar Perda, Media Cetak Harian

Tribun Timur, Hari Kamis Tanggal 1 Oktober 2015, hal. 9 3 Ibid

7

mengkaji tentang Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pada

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) di kota Makassar. Adapun rumusan

masalahnya yaitu :

1. Bagaimanakah realisasi penetapan Nilai Jual Objek Pajak pada

Pajak Bumi dan Bangunan di kota Makassar ?

2. Faktor-faktor apa saja yang menjadi dasar dalam penentuan NJOP

PBB ?

3. Apakah hambatan/kendala dalam penentuan NJOP PBB dan

bagaimana upaya untuk mengatasi kendala tersebut ?

C. TUJUAN PENULISAN

1. Untuk mengetahui bagaimanakah realisasi penetapan Nilai Jual

Objek Pajak (NJOP) pada PBB di kota Makassar.

2. Untuk mengetahui faktor-faktor apakah yang menjadi dasar dalam

penentuan NJOP PBB di kota Makassar.

3. Untuk mengetahui apakah hambatan/kendala dalam realisasi

penetapan NJOP PBB di kota Makassar dan bagaimana upaya

untuk mengatasi kendala tersebut

D. MANFAAT PENULISAN

1. Manfaat Teoritis

Hasil penulisan ini diharapkan dapat memberikan manfaat pada

perkembangan ilmu pegetahuan, khususnya di bidang Ilmu

8

Hukum. Hasil penulisan ini dapat dipakai sebagai acuan terhadap

penulisan sejenis untuk tahapan berikutnya.

2. Manfaat Praktis

a. Menambah pengetahuan dan kemampuan penulis dalam

menganalisa dan memecahkan masalah hukum khususnya

yang berkaitan dengan Pemerintahan Daerah dalam

pembuatan peraturan-peraturan daerah yang demokratis.

b. Hasil penulisan ini diharapkan dapat membantu dan

memberikan masukan kepada semua pihak yang

membutuhkan, terutama Pemerintahan Daerah Kota Makassar

dalam pelaksanaan otonomi daerah, khususnya dalam

masalah penentuan NJOP PBB.

E. KEASLIAN PENULISAN

Penulisan karya ilmiah ini merupakan hasil pemikiran dan

pekerjaan penulis sendiri dan menurut penulis belum ada yang pernah

menulis tentang hal ini. Penulisan ini ditujukan sebagai suatu

persyaratan akademik untuk menyelesaikan perkuliahan pada

Sekolah Pasca Sarjana Program Studi Magister Kenotariatan

Universitas Hasanuddin Makassar.