Penilaian Properti Untuk Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Kepentingan Umum

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

01

Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum

Pendahuluan

02

Pemerintah dan Pemerintah Daerah menjamin tersedianya tanah untuk Kepentingan Umum dan pendanaannya.

Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan:Rencana Tata Ruang Wilayah;a. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah; b. Rencana Strategis; dan c. Rencana Kerja setiap Instansi yang

memerlukan tanah.

03

Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 butir 2)

Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah (pasal 1 butir 10).

Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah (pasal 1 butir 11).

04

Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah (Pasal 1 butir 3).

Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai (Pasal 1 butir 4).

Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).

05

Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum

Penerapan Penilaian

06

• Kerugian lain yang dapat dinilai• Kerugian lain yang dapat dinilai

Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi:

kerugian fisik/langsung atas real

properti

kerugian fisik/langsung atas real

properti

kerugian non fisik/tdk langsung

kerugian non fisik/tdk langsung

• tanah;• ruang atas tanah dan bawah tanah;• bangunan• tanaman• Benda yang berkaitan dengan

tanah; dan/atau

07

Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:Tanah;

- dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian, pemukiman, industri atau komersialRuang atas tanah dan bawah tanah; - (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)

08

Bangunan;

- dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil

Tanaman; - dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanaman keras

Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

09

Yang dimaksud dengan “kerugian lain yang dapat dinilai” adalah kerugian nonfisik yang dapat disetarakan dengan nilai uang, misalnya : kerugian karena kehilangan usaha atau

pekerjaan, biaya pemindahan tempat, biaya alih profesi, dan nilai atas properti sisa.

10

Kerugian non fisik meliputi:

1.Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium dalam bentuk uang dapat meliputi hal-hal sebagai berikut :

1. kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan kerugian yang berkaitan dengan kehilangan usaha atau kehilangan pekerjaan

2. biaya alih profesi (bila ada)3. kerugian emosional (solatium) dengan

pertimbangan adanya kerugian tidak berwujud yang biasanya dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal utama dari pemilik.

11

2. Biaya transaksi, meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.

4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.

5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

12

Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud.

Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.”Nilai Pengganti Wajar seharusnya tidak lebih

rendah dari Nilai Pasar Properti”

13

Kepentingan pemilik (value to the owner); dapat diartikan penguasaan, kepemilikan, kepentingan, keuntungan dari suatu properti;

Kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk beberapa Properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya;

Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan tanah berdasarkan ketentuan perundangan yang berlaku;

14

Unsur luar biasa; terkait dengan kerugian non fisik dan/atau premium yang disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam SPI 306 ini dan peraturan pelaksanaan lainnya;

kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan atas properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku.

15

Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:Tanah;Ruang atas tanah dan bawah tanah;Bangunan;Tanaman;Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

Kerugian ini didasarkan kepada “Nilai Pasar”

16

Kerugian non fisik meliputi:

1.Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium (P) :

kerugian emosional (solatium) untuk hanya hunian rumah tinggal

kerugian yang berkaitan dengan kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi (bila ada)

2.Biaya transaksi (T),

3.Kompensasi masa tunggu (bunga) (B),

4.Kerugian sisa tanah (K),

5.Kerusakan fisik lain (R),

17

18

Penilaian untuk keperluan Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum hanya dapat dilakukan sepanjang memenuhi beberapa persyaratan sebagai berikut :Dilakukan oleh Penilai yang kompeten dalam pemenuhan penilaian untuk kepentingan pengadaan tanahAdanya kerangka acuan atau lingkup penugasan yang jelas sebelum penugasan dimulai dan disepakati antara pemberi tugas dan PenilaiSeluruh pelaksanaan penilaian untuk objek dan tujuan yang sama apakah dilakukan untuk pemberi tugas yang sama atau tidak, harus dilaksanakan sesuai kepada Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)

19

20

21

22

Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum

Profesi Penilai

23

Perbankan dan Pajak

Perbankan, Pajak & Pasar Modal

Perbankan, Pajak & Pasar Modal

Perbankan, Pajak, Pasar Modal, Pelaporan Keuangan & Pengadaan Tanah

Penilai Properti

Penilai Properti & Bisnis

Penilai dari masa ke masa

24

Standar

Akuntansi

Peraturan

OJK/Bapepam

Ketentuan

Pengadaan

Tanah

UU PBB/BPHTB/PD

RD

Peraturan

BI/OJK

25

Standar Penilaian Internasional, Penilai adalah : Seorang yang memiliki kualifikasi,

kemampuan dan pengalaman untuk melakukan penilaian.

Anggaran Dasar MAPPI adalah : Penilai adalah seseorang yang berdasarkan

pendidikan, keterampilan dan pengalaman yang telah dinyatakan memiliki kualifikasi untuk mengestimasi nilai ekonomis.

26

Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/PMK/01/2008 : Penilaian, adalah proses pekerjaan untuk

memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu objek pada saat tertentu sesuai dengan SPI

Penilai, adalah seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian.

Penilai Publik, yang telah memperoleh ijin dari Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan atau Penilai eksternal sebagaimana dimaksud dalam PMK di bidang Kekayaan Negara dan Lelang

27

Peraturan dan perundangan yang terkait dengan Penilaian seperti pada : Undang-Undang Pasar Modal No. 8/1995 PP No. 6/2006 juncto PP No. 38/2008 ttg BMN Permendagri No.17/2007 ttg BMD Undang-Undang Pengadaan Tanah No. 2/2012 Peraturan Presiden No. 71/2012 ttg Pgdn Tanah Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No.

125/2008 Peraturan Bapepam VIII.C.1/2008 Dan ketentuan lainnya yang terkait.

28

Perizinan (Psl 3, PMK 125/2008) : Klasifikasi Penilai Publik :

Penilaian Properti (P) Penilaian Bisnis (B)

Penilai Publik wajib mempunyai Kantor Jasa Penilai Publik /KJPP (Psl 7, PMK 125/2008)

Lingkup Jasa (Psl 16/PMK No. 125/2008) : Bidang jasa Penilaian Properti (psl 2.2); Bidang jasa Penilaian Bisnis (psl 2.3) Bidang jasa lainnya yang terkait (psl 2.4)

29

Bidang jasa Penilaian Properti meliputi :a.Tanah dan bangunan beserta kelengkapan, serta

pengembangan lainnya atas tanahb. Instalasi dan peralatan yang dirangkai dalam satu

kesatuan dan/atau berdiri sendiri yang digunakan dalam proses produksi

c. Alat transportasi, alat berat, alat komunikasi, alat kesehatan, alat laboratorium dan utilitas, peralatan dan perabotan kantor dan peralatan militer

d.Pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan kehutanan

e.Pertambangan

30

Bidang jasa Penilaian Bisnis meliputi :a. Entitas bisnisb. Penyertaanc. Surat berharga termasuk derivasinyad. Hak dan kewajiban perusahaane. Aktiva tidak berwujudf. Kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh

suatu kegiatan atau peristiwa tertentu (economic damage) untuk mendukung berbagai tindakan korporasi atau atas transaksi material

g. Opini kewajaran

31

Bidang jasa lainnya yang terkait meliputi :a. Konsultasi pengembangan propertib. Desain sistem informasi asetc. Pengelolaan propertid. Studi kelayakan usahae. Jasa agen propertif. Pengawasan pembiayaan proyek

32

Dalam pengembangan basis kompetensinya seorang Penilai Profesional harus memiliki dan dapat mengembangkan :

Kemampuan melakukan analisis dan riset Kemampuan personal Kemampuan berkomunikasi Kemampuan dalam penggunaan teknologi Manajemen proyek Kemampuan memberikan pendapat

profesional

33

1.PENDEKATAN DATA PASAR(Market Data Approach)

2. PENDEKATAN BIAYA(Cost Approach)

3. PENDEKATAN PENDAPATAN(Income Approach)

34

35

Untuk memenuhi tingkat kompentensi yang profesional maka bagi Penilai dibutuhkan :

1. Pendidikan (education), 2. Pengalaman (experience)3. Etika (ethics)4. Continuing Professional Development

(CPD)5. Ujian (examination) dan Sertifikasi

36

PDP + PLP/Univ

ersity Degree

PDP + PLP/Univ

ersity Degree

Structured

training in ethic

& standard

Structured

training in ethic

& standard

Work experien

ce

Work experien

ce

Continuing

education

Continuing

education

Professional

Valuer

Licensing

Licensing

Professional exam (USP)

Professional exam (USP)

37

Penilai

Publik

Penilai

Publik

38

MAPPI berdiri pada tahun 1981 dengan jumlah anggota dari tahun ketahun mengalami peningkatan. Hingga akhir 2012, jumlah anggota MAPPI tercatat sebesar 3.500 orang dengan jumlah Penilai Publik sebanyak 370 orang

MAPPI berdiri pada tahun 1981 dengan jumlah anggota dari tahun ketahun mengalami peningkatan. Hingga akhir 2012, jumlah anggota MAPPI tercatat sebesar 3.500 orang dengan jumlah Penilai Publik sebanyak 370 orang

39

Jl. Kalibata Raya No. 11 -12EJakarta 12740Telepon: 021-7949079Fax: 021-79181706Email:mappi@cbn.net.idWebsite:

www.mappi.or.id

40

Negara Asosiasi Tahun Berdiri

Jumlah Anggota

Populasi (jiwa)

Income per Kapita (USD)

Penilai per 1 juta

Australia Australian Property Institute (API)

1926 8.600 22,3 43.740 385

Canada Appraisal Institute of Canada (AIC)

1938 4.500 34,2 46.215 132

China China Real Estate Valuers Association (CREVA)

- 21.668 1.338,3 4.260 16

Hongkong

Hongkong Institute of Surveyor (HIS)

1929 7.300 7,0 32.900 1.043

Indonesia Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

1981 3.400 242 3.500 14

Japan The Japanese Association of Real Estate Appraisal

1965 5.900 127,4 42.150 46

Malaysia Royal Institution of Surveyors Malaysia (RISM)

1961 1.200 27,9 7.900 43

New Zealand

The New Zealand Institute of Valuers (NZIV)

1948 2.800 4,4 32.145 636

Singapore

Singapore Institute of Surveyors and Valuers (SISV)

1968 1.350 5,1 40.920 265

South Korea

The Korea Association of Property Appraisers (KAPA)

1989 3.000 48,9 19.890 61

Taiwan Real Estate Appraisers Association of ROC Taiwan

2005 322 23,2 18.458 14

Thailand Thai Valuers Association 1996 1.200 68,1 4.210 18

USA Appraisal Institute (AI) 1932 24.436 309,7 47.140 79

41

Organisasi Penilai Tahun Mulai

Jumlah Angota

(Negara)

Frekwensi Pertemuan

Internatioal Valution Standards Council (IVSC)

1981 54 2 tahunan

World Association of Valuer Organization (WAVO)

2002 11 2 tahunan

Pan Pacific Congress (PPC)

1956 11 2 tahunan

The Asean Valuers Association (AVA)

1981 8 2 tahunan

42

TERIMA KASIHMasyarakat Profesi Penilai Indonesia

(MAPPI)Jl. Kalibata Raya No. 11-12 E, Jakarta 12740

Telepon: 021-79181706

Fax: 021-79181706

Email: mappi@cbn.net.id

Website: www.mappi.or.id

43

Jakarta, BP/MAPPI/XI/2013