View
223
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
1
Raport o sytuacji na rynku
nieruchomości mieszkaniowych
i komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Departament Analiz Ekonomicznych
Warszawa, 2018 r.
2
Informacja została przygotowana w Departamencie Analiz Ekonomicznych na potrzeby
organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie
przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego.
3
Opracował zespół pod kierownictwem
Jacka Łaszka Departament Analiz Ekonomicznych
przy współpracy redakcyjnej:
Jarosława Jakubika Departament Analiz Ekonomicznych
Piotra Szpunara Departament Analiz Ekonomicznych
Zespół autorski:
Hanna Augustyniak Departament Analiz Ekonomicznych
Jacek Łaszek Departament Analiz Ekonomicznych
Krzysztof Olszewski Departament Analiz Ekonomicznych
Joanna Waszczuk Departament Analiz Ekonomicznych
Marzena Zaczek Departament Analiz Ekonomicznych
Grażyna Baldowska Oddział Okręgowy NBP Warszawa
Ewa Białach Oddział Okręgowy NBP Lublin
Krystyna Gałaszewska Oddział Okręgowy NBP Gdańsk
Izabela Hulboj Oddział Okręgowy NBP Zielona Góra
Robert Leszczyński Oddział Okręgowy NBP Białystok
Maciej Misztalski Oddział Okręgowy NBP Wrocław
Barbara Myszkowska Oddział Okręgowy NBP Warszawa
Zbigniew Opioła Oddział Okręgowy NBP Katowice
Robert Tyszkiewicz Oddział Okręgowy NBP Łódź
Anna Stołecka Oddział Okręgowy NBP Rzeszów
4
Spis treści
Synteza ........................................................................................................................................................... 6
1. Wprowadzenie ..................................................................................................................................... 9
2. Sektor nieruchomości w Polsce ........................................................................................................ 12
3. Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r. ................ 22
3.1 Ceny mieszkań .............................................................................................................................. 23
3.2 Podaż mieszkań ............................................................................................................................ 28
Analiza projektu deweloperskiego ............................................................................................. 29
Analiza wskaźnikowa firm deweloperskich ............................................................................. 38
Sytuacja firm deweloperskich i budowlanych na podstawie badań ankietowych NBP .... 51
3.3 Popyt mieszkaniowy .................................................................................................................... 59
Analiza wskaźnikowa popytu mieszkaniowego ...................................................................... 59
Popyt mieszkaniowy w badaniach ankietowych NBP ............................................................ 66
4. Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r. ........................... 71
4.1 Transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych, analiza podaży i popytu ................... 73
4.2 Czynsze transakcyjne nieruchomości komercyjnych .............................................................. 80
4.3 Szacunkowe stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomość biurową klasy B w Warszawie 82
Słownik pojęć i skrótów ............................................................................................................................. 84
Wykaz skrótów ........................................................................................................................................... 89
Synteza
Narodowy Bank Polski 6
Synteza
W 2017 r. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych zaobserwowano następujące
zjawiska i tendencje:
W analizowanym okresie średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na
lokalnych rynkach pierwotnych i wtórnych nieznacznie rosły. Ceny w ujęciu nominalnym
zbliżały się do poziomów notowanych w okresie napięć (2006-2008), natomiast ceny
deflowane wskaźnikiem CPI, mimo niewielkiego wzrostu, wciąż były niższe od wartości
z tych lat. Najwyższe ceny mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych notowano
w Warszawie oraz w 6 największych miastach wojewódzkich (6M), szczególnie w Gdańsku
i Gdyni. Wyższe ceny dotyczyły transakcji mieszkaniami małymi (o powierzchni do
40 mkw.) oraz dużymi (o powierzchni powyżej 80 mkw.). Natomiast na rynkach
pozostałych 10 miast (10M) najwyższe ceny mkw. notowano dla mieszkań małych
metrażowo.
Średnie stawki najmu (ofertowe i transakcyjne) mkw. mieszkań wzrosły w porównaniu do
2016 r., zwłaszcza w Warszawie i 6M. Stanowiło to czynnik skłaniający zamożniejsze
gospodarstwa domowe do inwestycyjnego zakupu mieszkania na wynajem.
Przy obecnym poziomie stawek czynszów podmioty inwestujące w mieszkania na
wynajem osiągały wyższe stopy zwrotu (liczone jako różnice w poziomach stóp
procentowych) niż z obligacji skarbowych lub depozytów bankowych oraz podobne do
zyskiwanych z inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy jednak podkreślić duże
różnice w płynności, kosztach transakcyjnych, a także poziomie ryzyka lokaty w banku czy
obligacji w porównaniu z inwestycją w mieszkanie na wynajem.
Obserwowano istotny wzrost popytu oraz podaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym
analizowanych miast. Wysoki popyt na mieszkania był konsekwencją silnego wzrostu
wynagrodzeń gospodarstw domowych, utrzymywania się historycznie niskich
nominalnych stóp procentowych (zarówno depozytów, jak i kredytów), a także
przyspieszenia zakupów mieszkań deweloperskich dla celów własnych oraz
inwestycyjnych, wobec wyczerpywania się środków na dopłaty do nabywania mieszkań
w ramach rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM).
W 2017 r. dynamika złotowej akcji kredytowej banków była dodatnia (10,6% r/r) i stabilna,
saldo złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosło do 257,4 mld zł. Kredyty walutowe
są stale spłacane, dodatkowo przez aprecjację złotego wartość zadłużenia walutowego
wyrażonego w złotych zmniejszyła się w porównaniu z 2016 r. o 18,9% do 131,1 mld zł.
Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynkach pierwotnych 7M zmalał w porównaniu
do poprzedniego roku i na koniec 2017 r. i wyniósł zaledwie ok. 2,7 kwartału. Oznacza to
szybką sprzedaż pojawiających się ofert i zmniejszenie możliwości wyboru mieszkań dla
nabywców. Natomiast szacowany czas sprzedaży mieszkań na rynkach wtórnych na
Synteza
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 7
koniec omawianego okresu w 6M oscylował wokół 6 miesięcy, w Warszawie nieznacznie
wzrósł do ok. 7,5 miesiąca, natomiast w 10M zmniejszył się do ok. 5 miesięcy.
W 2017 r. oddano do użytkowania ponad 178 tys. mieszkań, (wzrost o 9,1% r/r), rozpoczęto
budowę ok. 206 tys. nowych inwestycji mieszkaniowych (wzrost o 18,4% r/r) i wydano
ok. 250 tys. pozwoleń na budowę mieszkań (wzrost o 18,3% r/r). Aktywność budownictwa
mieszkaniowego kształtowała się na rekordowym poziomie, jednak ze względu na wysoki
popyt i sprzedaż nie zaobserwowano nadpodaży mieszkań na rynku.
Istotny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym w 2017 r. wpływał pozytywnie na
sytuację ekonomiczną dużych firm deweloperskich oraz nieco słabszą małych
deweloperów. Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań
utrzymywał się na wysokim poziomie. Czynnikiem umożliwiającym firmom
deweloperskim osiąganie wysokich stóp zwrotu z kapitału własnego było dobre
dopasowanie struktury oferowanych mieszkań do preferencji oraz finansowych
możliwości nabywców. Negatywnie na sytuację deweloperów oddziaływały rosnące ceny
robót budowlano-montażowych oraz braki kadrowe, zwłaszcza wobec utrzymującej się
wysokiej liczby sprzedanych mieszkań. Wyhamowanie produkcji mieszkań w ostatnim
okresie 2017 r. może wynikać zarówno z braku możliwości dalszego zwiększania mocy
produkcyjnych (bariery po stronie wykonawstwa), jak też z ostrożności deweloperów
w obawie o przeinwestowanie. Wyniki badania BaRN wskazują, że ceny ziemi pod
budownictwo wielorodzinne w największych miastach wzrosły, jednak deweloperzy nie
prognozowali, aby w okresie najbliższych lat miało zabraknąć ziemi pod budownictwo
mieszkaniowe. Firmy deweloperskie nadal w znacznej części finansowały się kapitałem
własnym oraz obligacjami i kredytami, ale także częściowo opóźnionymi spłatami
zobowiązań. Wysoka koniunktura na pierwotnym rynku mieszkaniowym oraz
w budownictwie infrastrukturalnym nie przyniosła dużym firmom budowlanym
znaczących korzyści ekonomicznych. Straty generowane w wyniku wzrostu kosztów
materiałów budowlanych i kosztów pracy ograniczyły aktywność części podmiotów na
rynku wykonawstwa szeroko rozumianych usług budowlanych. Nowe kontrakty,
podpisywane na mniejsze etapy prac i tym samych krótsze okresy, lepiej uwzględniają
rosnące ryzyko kosztów budowy.
Na większości analizowanych rynków lokalnych odnotowano dalszą poprawę
wskaźników sytuacji ekonomicznej i mieszkaniowej gospodarstw domowych. Zwiększyła
się liczba mieszkańców największych miast, jednak w mniejszych ośrodkach obserwowano
ich wyludnianie się, częściowo na skutek migracji lub suburbanizacji. Dalszemu
pogorszeniu uległ wskaźnik obciążenia demograficznego. W grupie miast o największej
liczbie ludności notowano wyższy poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych,
mierzony wskaźnikami nasycenia i zaludnienia. Na większości regionalnych rynków
obserwowany był wzrost liczby nowo zawartych małżeństw oraz wzrost liczby urodzeń.
Poprawa wskaźników przyrostu naturalnego była jednak zbyt mała, by zniwelować
utrzymujące się niekorzystne tendencje dotyczące struktury wiekowej ludności. Kolejny
rok w grupie największych miast budowane były mniejsze lokale. Wyjątkiem była
Synteza
Narodowy Bank Polski 8
Warszawa w której po raz pierwszy od 2012 r. odnotowano wzrost powierzchni
przeciętnego mieszkania oddanego do użytkowania.
Na rynku nieruchomości biurowych zaobserwowano wzrost popytu, przy stale rosnącej
podaży. Zmniejszyło to nierównowagi mierzone stopą pustostanów, która spadła
w dużych miastach. W środowisku niskich stóp procentowych w strefie euro inwestorzy
nadal są zainteresowani nowymi inwestycjami. Na rynku powierzchni handlowych
kolejny rok z rzędu obserwowano zmniejszanie się nowo oddanej powierzchni. Może to
oznaczać, że zasób rynkowy wystarczająco zaspokaja popyt na tego typu powierzchnie.
Rosnąca podaż powierzchni komercyjnych może wywołać spadki czynszów w budynkach
starszych lub niekorzystnie położonych, co wpłynie na dochody właścicieli oraz może
utrudnić im spłaty zobowiązań. Dominującą rolę inwestorów na rynku wielkich
nieruchomości komercyjnych na wynajem wciąż odgrywali inwestorzy zagraniczni,
finansujący się poza Polską.
W 2017 r. czynsze transakcyjne w budynkach biurowych klasy A (notowane
w euro/mkw./m-c) w Warszawie i pozostałych miastach pozostawały stabilne. Czynsze
dla budynków biurowych klasy B (notowane w euro/mkw./m-c) w Warszawie i Łodzi
wykazały lekki wzrost, na pozostałych miastach były stabilne. Czynsze transakcyjne
w centrach handlowych zlokalizowanych w ekonomicznie istotnych częściach miasta
(mierzone w euro/mkw./m-c) w dużych miastach pozostawały stabilne lub lekko spadały,
natomiast w Warszawie lekko wzrosły.
Wprowadzenie
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 9
1. Wprowadzenie
Sytuacja na rynku nieruchomości jest istotna z punktu widzenia utrzymania stabilności systemu
finansowego i szerzej - stabilności makroekonomicznej. Istotnym źródłem ryzyka systemowego
może być nadmierna dynamika kredytu i związane z nią nierównowagi w zakresie cen aktywów,
w tym zwłaszcza nieruchomości. Najbardziej kosztowne kryzysy finansowe były najczęściej
wynikiem boomu na rynku nieruchomości finansowanego kredytem1.
Sektor nieruchomości mieszkaniowych, na który wpływa sektor finansowy oraz otoczenie
regulacyjne, obejmuje budowę nowych mieszkań oraz obroty istniejącym zasobem mieszkań.
Natomiast sektor nieruchomości komercyjnych obejmuje budowę nowych budynków,
zarządzanie istniejącymi budynkami (w tym przeprowadzanie znacznych modernizacji
i rozbudów) i wynajmowanie powierzchni komercyjnych. Rynek nieruchomości i pozostałe
sektory gospodarki są ze sobą silnie powiązane, dlatego też wpływają na sytuację
makroekonomiczną oraz finansową kraju.
Niezwykle ważne dla oceny stabilności systemu finansowego oraz sytuacji makroekonomicznej
jest zatem bieżące monitorowanie i ocena sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych
i komercyjnych.
Celem Raportu jest kompleksowe przedstawienie wyników analizy procesów zachodzących
na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w 2017 r. oraz dostarczenie informacji
zainteresowanym podmiotom, w tym uczestnikom rynku nieruchomości.
Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce w 2017 r., jednak
niektóre analizy wykraczają poza ten okres. Zaprezentowano główne kierunki zmian sytuacji na
rynkach nieruchomości oraz wskazano ich wybrane determinanty. Zwrócono uwagę na
możliwości finansowe podmiotów kupujących mieszkania, a także omówiono wpływ na popyt
mieszkaniowy kończącego się w 2018 r. rządowego programu wsparcia nabywania mieszkań
Mieszkanie dla młodych (MDM). Opisano zjawisko istotnie zwiększonego popytu mieszkaniowego
oraz wysokiej produkcji mieszkań deweloperskich, przewyższającej skalę z okresu napięć w latach
2006-2008. Omówiono tendencje kształtowania się cen ofertowych i transakcyjnych na rynkach
pierwotnych i wtórnych analizowanych miast oraz wzrost stawek czynszów na rynku najmu.
Omówiono również sytuację ekonomiczną i finansową firm deweloperskich. Dodatkowo,
w ramce, opisano wyniki badań dotyczące terenów pod budownictwo wielorodzinne oraz zmian
w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Przedstawiono także sytuację na
rynku nieruchomości komercyjnych, na którym zaobserwowano zmniejszenie się nierównowag,
szczególnie na rynku biurowym, gdzie odnotowano zwiększenie się popytu. W ramkach
przedstawiono: potencjalne zagrożenia dla właścicieli nieruchomości komercyjnych na wynajem,
1 Crowe C. i in. [2011], Policies for macrofinancial stability: options to deal with real estate booms, IMF Staff Discussion
Note, IMF, 25 February 2011.
Wprowadzenie
Narodowy Bank Polski 10
wynikające ze zjawisk e-commerce i współdzielenia powierzchni biurowych oraz uproszczoną
analizę inwestycji w nieruchomości biurowe.
Ze względu na lokalny charakter rynków mieszkaniowych i komercyjnych, przedmiotem
pogłębionej analizy w niniejszym raporcie, jest szesnaście miast - stolic województw oraz Gdynia.
Dane dotyczące rynków mieszkaniowych w większości przeprowadzanych analiz
zaprezentowano w podziale na: Warszawę, 6 miast (dalej 6M - Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź,
Poznań, Wrocław) oraz 10 miast (dalej 10M - Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin,
Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Zastosowany podział wynika z porównywalnej
wielkości oraz stopnia rozwoju rynków nieruchomości.
Analizy cen metra kwadratowego (mkw.) przeciętnych mieszkań na rynku pierwotnym (RP)
i wtórnym (RW), ofertowych (O), transakcyjnych (T) i hedonicznych (hed.) oraz analiza rynku
nieruchomości komercyjnych (NK) bazują na danych pozyskiwanych przez analityków
z Oddziałów Okręgowych Narodowego Banku Polskiego (OO NBP) w ramach badań ankietowych
rynku mieszkaniowego (Baza Rynku Nieruchomości BaRN)2 oraz nieruchomości komercyjnych
(Baza Nieruchomości Komercyjnych BaNK). Udział w badaniu różnorodnych podmiotów
operujących na rynku (tj. pośredników, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych, urzędów
miast, urzędów skarbowych, firm doradczych) pozwala pozyskiwać szeroki zakres informacji.
W analizach wykorzystano także dane z bazy firmy PONT Info Nieruchomości (PONT)
zawierające dane o cenach ofertowych mieszkań w Polsce, dane z baz SARFIN (dane
o finansowaniu rynku nieruchomości w Polsce) i AMRON (wyceny i ceny transakcyjne mieszkań
finansowanych kredytami mieszkaniowymi) należących do Związku Banków Polskich (ZBP),
dane firmy REAS dotyczące mieszkaniowego rynku pierwotnego. Korzystano również z analiz
i raportów Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura
Informacji Kredytowej (BIK). Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane statystyczne
Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe3.
Wykorzystano też wyniki badań CBOS oraz TNS Polska. Informacja o rynku nieruchomości
komercyjnych bazuje na danych przekazywanych przez pośredników w obrocie
nieruchomościami komercyjnymi i firmy zarządzające nieruchomościami oraz zajmujące się
doradztwem na tymże rynku. Analiza została wsparta danymi i informacjami agencji4 doradczych.
2 Por. „Program badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2018”. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia
19 grudnia 2017 r. w sprawie programu badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2018 (Dz.U. 2017 poz. 2471).
Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, symbol badania 1.26.09(080) prowadzone jest przez Prezesa
Narodowego Banku Polskiego. Zob. Monografie, NBP, 2018.
3 W szczególności dotyczy to badań Sekocenbud nt. struktury i wysokości kosztów budownictwa, Polskiej Agencji
Badawczej Budownictwa (PAB) dotyczących sektora budowlanego oraz wielu innych podmiotów i stowarzyszeń
działających na tym rynku, m.in. Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Związek Pracodawców-Producentów
Materiałów dla Budownictwa.
4 Skorzystano z danych oraz informacji następujących agencji: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL,
Knight Frank oraz stowarzyszeń Retail Research Forum Polskiej Rady Centrów Handlowych, Polish Office Research
Forum. Dane o transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych pochodzą z bazy NBP i Comparables.pl.
Wprowadzenie
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 11
Terminy specjalistyczne oznaczono symbolem # oraz wyjaśniono w słowniku pojęć i wykazie
skrótów. W sytuacjach braku danych lub niedostatecznej ich jakości stosowano szacunki, które
weryfikowano wykorzystując opinie ekspertów.
Sektor nieruchomości w Polsce
Narodowy Bank Polski 12
2. Sektor nieruchomości w Polsce
W Polsce od okresu transformacji cały czas następuje przyrost majątku mieszkaniowego. Pierwsze
przyśpieszenie tempa wzrostu zasobu mieszkaniowego nastąpiło w okresie wokół akcesyjnym,
natomiast ostatnie przyśpieszenie rozpoczęło się w 2015 r. w środowisku historycznie niskiego
poziomu nominalnych stóp procentowych. Majątek nieruchomości komercyjnych rośnie od 2012
r., w tym zwłaszcza w sektorze biur i magazynów.
Szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2017 r. wyniosła
ok. 3,25 bln zł (wobec 3,15 bln zł w 2016 r., por. wykres 2.1). Wartość nieruchomości komercyjnych
to ok. 0,24 bln zł, co oznacza wzrost r/r o ok. 14%, wynikający ze zwiększonej podaży biur oraz
wzrostu wyceny powierzchni handlowych względem 2016 r. (por. wykres 2.3).
Wykres 2.1 Szacunek wartości zasobu
mieszkaniowego w Polsce (mld zł)
Wykres 2.2 Powierzchnia zasobu mieszkaniowego
w Polsce (mln mkw.)
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Warszawa 6M 10M PP
0100200300400500600700800900
1 0001 100
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Warszawa 6M 10M PP
Uwaga: 6M# – Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław; 10M# – Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce,
Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; PP# – pozostała Polska. Szacunek powstał na podstawie
danych GUS o powierzchni użytkowej zasobu mieszkaniowego w wyszczególnionych jednostkach. Zasób ten został
przemnożony przez ceny transakcyjne mieszkań (średnie z rynku pierwotnego i wtórnego) w 16 miastach (baza
NBP), w pozostałej Polsce przez ceny odtworzeniowe. Wykresy pokazują wartości skumulowane.
Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info Źródło: szacunki NBP na podst. GUS
Sektor nieruchomości w Polsce
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 13
Wykres 2.3 Szacunek wartości zasobu komercyjnego
w Polsce (mld zł, L oś) oraz kurs PLN/EUR (P oś)
Wykres 2.4 Szacunek powierzchni zasobu
komercyjnego w Polsce (mln mkw.)
Szacowany majątek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce na koniec 2017 r.,
podobnie jak w poprzednim roku, wartościowo stanowił ok. 182% PKB oraz ok. 54% majątku
trwałego w gospodarce. Nieruchomości mieszkaniowe to 170%, a komercyjne ok. 12% PKB
(por. wykres 2.5 i 2.6 ). Pomimo ok. 1,4% wzrostu r/r powierzchni zasobu mieszkaniowego
(por. wykres 2.2 ), relacja jego szacowanej wartości do PKB w 2017 r. zmniejszyła się nieznacznie
wobec obserwowanej w 2016 r. Wynika to z wysokiego wzrostu nominalnego PKB (6,7%) przy
ok. 5,8% wzroście wartości zasobu mieszkaniowego. Dostosowania całkowitej podaży istniejącego
zasobu nieruchomości do popytu odbywają się głównie poprzez budowę nowych obiektów.
W Polsce jak dotąd, podaż mieszkań dostosowuje się do wzrostu popytu z opóźnieniem
wynoszącym ok. 8 kwartałów, co oznacza, że na tle doświadczeń międzynarodowych podaż
w Polsce jest dość elastyczna.
W zasobie powierzchni nieruchomości komercyjnych ok. jedną trzecią stanowią powierzchnie
magazynowe, które mają najmniejszą cenę mkw., zatem mają mały udział w majątku
komercyjnym (por. wykresy 2.3 i 2.4).
3
3,2
3,4
3,6
3,8
4
4,2
4,4
4,6
4,8
5
0
50
100
150
200
250
30020
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Handel MagazynyBiura, Warszawa Biura, pozostałe miastaKurs PLN/EUR (P oś)
-
5
10
15
20
25
30
35
40
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Handel Magazyny Biura, Warszawa Biura, pozostałe miasta
Uwaga do wykresu 2.3 i 2.4: Szacunek powstał na podstawie publicznie dostępnych danych o zasobach
nieruchomości komercyjnych. Biura to nowoczesne powierzchnie biurowe, handel to centra handlowe, a magazyny
to nowoczesne, wielkopowierzchniowe magazyny. Zasób został przemnożony przez hedoniczne ceny transakcyjne
nieruchomości komercyjnych. Ceny podawane w euro zostały przewalutowane na zł. Wykresy pokazują wartości
skumulowane.
Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP BaNK i danych firm doradczych; ceny transakcyjne z Comparables.pl
Sektor nieruchomości w Polsce
Narodowy Bank Polski 14
Wykres 2.5 Relacja szacunku wartości bieżącej
majątku mieszkaniowego (MM) do PKB i do
środków trwałych (ŚT) w Polsce
Wykres 2.6 Relacja szacunku wartości bieżącej
majątku komercyjnego (NK) do PKB i do środków
trwałych (ŚT) w Polsce
Inwestycje mieszkaniowe brutto wzrosły w 2017 r. i w relacji do PKB wyniosły ok. 1,5%. Inwestycje
deweloperskie stanowiły ok. 50% tej wartości. Udział inwestycji mieszkaniowych w nakładach
inwestycyjnych (ok. 40%) jest wysoki w skali międzynarodowej, co jest wynikiem relatywnie
niskiego obecnie poziomu inwestycji w Polsce. Oznacza to jednak, że popyt mieszkaniowy jest
istotnym elementem zagregowanego popytu i PKB. Udział produkcji budowlano-montażowej
(obejmującej roboty o charakterze inwestycyjnym i remontowym) w PKB zwiększył się w 2017 r.
o ok. 0,3 p.p. i wyniósł ok. 5,1% (por. wykres 2.7 i 2.8)5, podczas gdy udział nakładów na produkcję
mieszkaniową w produkcji ogółem wzrósł do ok. 1,5% i wynosił 30% całej produkcji. Udział
pracujących w sektorze nieruchomości w ogóle pracujących w gospodarce narodowej w 2017 r.
wyniósł ok. 7,0%, i nieznacznie wzrósł względem obserwowanego w poprzednich latach.
Długowieczność zasobu mieszkaniowego powoduje, że rejestrowane ubytki mieszkań w Polsce to
tylko 0,02% zasobu mieszkaniowego (średnia dla lat 2005-2017), podczas gdy jego faktyczną
długookresową stopę deprecjacji można szacować na ok. 0,3-0,5% rocznie. Biorąc pod uwagę
powyższe dane szacujemy, że inwestycje mieszkaniowe netto stanowią ok. 1% PKB,
a deweloperskie 0,3 – 0,4% PKB.
5 Zgodnie z wynikami analizy The Economist Intelligence Unit Limited 2017 w całej Europie obserwowano ożywienie
działalności budowlanej, co jest zgodne ze wzrostową fazą cyklu koniunkturalnego następującą po okresie dekoniunktury
po światowym kryzysie finansowym. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej w 2017 r. również odnotowały wzrost
inwestycji w budownictwie. Projekty finansowane przez UE wspierają inwestycje publiczne w regionie, a prywatnej
działalności budowlanej sprzyjają rosnące dochody gospodarstw domowych i niski koszt kredytu.
45%
50%
55%
60%
65%
70%
100%
120%
140%
160%
180%
200%
220%
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
MM / PKB (L oś) MM / ŚT (P oś)
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
NK / PKB (L oś) NK / ŚT (P oś)
Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info Uwaga: por. uwagę do wykresu 2.3 i 2.4
Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP i danych firm
doradczych, ceny transakcyjne z Comparables.pl.
Sektor nieruchomości w Polsce
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 15
Wykres 2.7 Struktura produkcji budowlano-
montażowej w Polsce według rodzajów obiektów
(% PKB)
Wykres 2.8 Relacje inwestycji w budownictwie
mieszkaniowym w Polsce (%)
W Polsce po roku 2000 miała miejsce stopniowa poprawa sytuacji mieszkaniowej, która była
związana z budową nowych mieszkań, remontami istniejącej substancji mieszkaniowej oraz
procesami demograficznymi ograniczającymi zapotrzebowanie na nowe mieszkania (por. wykres
2.12). Poprawa ta dokonała się w wyniku dużej liczby nowo wybudowanych mieszkań, niewielka
skala rozbiórek starych jednostek oraz ubytek liczby ludności w części miast wskutek migracji.
Zgodnie z danymi GUS6 zwiększyła się w Polsce liczba mieszkań na 1000 ludności (z 371 w 2016 r.
do 376 w 2017 r.) i przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę (z 27,4 w 2016 r. do
27,8 w 2017 r.), nieznacznie zmalała natomiast przeciętna liczba osób przypadająca na mieszkanie
(por. wykresy 2.9 - 2.11). W 2017 r. przeciętna powierzchnia domu jednorodzinnego (zazwyczaj
budowanych przez inwestorów indywidualnych) w Polsce zwiększyła się z 134,6 mkw. w 2016 r.
do 145,1 mkw. Przeciętna wielkość mieszkania przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem
zwiększyła się z 58,2 mkw. w 2016 do 61,2 w 2017 r., przy czym mieszkania z najmniejszą
powierzchnią użytkową były oddawane w Warszawie.
Wykres 2.9 Liczba mieszkań w zasobie na 1000
ludności w Polsce
Wykres 2.10 Przeciętna liczba osób w mieszkaniu
w Polsce
Źródło: szacunki NBP na podst. GUS Źródło: szacunki NBP na podst. GUS
6 W 2018 r. GUS wprowadził zmianę obowiązujących definicji mieszkań: których budowę rozpoczęto, na których
realizację wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia i oddanych do użytkowania. Szczegółowe informacje na stronie
GUS w Banku Danych Lokalnych: https://bdl.stat.gov.pl/BDL/metadane/metryka/3747?back=True#. W 2017 r. zmieniły
się granice administracyjne Opola.
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
obiekty inżynierii lądowej i wodnej
budownictwo niemieszkaniowe
budownictwo mieszkaniowe
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
7,5%
8,0%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
do nakładów inwestycyjnych
do nakładów brutto na środki trwałe
do PKB (P.oś)
300
325
350
375
400
425
450
475
500
525
550
200
5
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Warszawa 6M 10M Polska
1,7
1,9
2,1
2,3
2,5
2,7
2,9
3,1
200
5
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Warszawa 10M Polska
Źródło: GUS Źródło: GUS
Sektor nieruchomości w Polsce
Narodowy Bank Polski 16
Wykres 2.11 Przeciętna powierzchnia użytkowa
mieszkania na osobę (mkw.) w Polsce
Wykres 2.12 Dynamika zmiany liczby mieszkań
w zasobie oraz liczby ludności w roku 2017 względem
2006 r. w wybranych miastach w Polsce
Źródło: szacunki NBP na podst. GUS Uwaga do wykresu 2.12: w Rzeszowie, Zielonej Górze
i Opolu rozszerzano granice administracyjne miast.
Źródło: szacunki NBP na podst. GUS
Wartość strumienia usług mieszkaniowych w Polsce (por. wykres 2.13), szacowana na podstawie
wysokości rynkowych stawek transakcyjnych czynszów najmu wyniosła w 2017 r. ok. 12% PKB,
tj. nie uległa zmianie względem ostatnich czterech lat7. Dynamika wartości tych usług wzrosła r/r
o 11% w 6M, w 10M o 9%, natomiast w Warszawie o 4%.
Również wartość usług generowana przez nieruchomości komercyjne (por. wykres 2.14)
z dochodów czynszowych dla ich właścicieli nie zmieniła się znacznie w porównaniu z 2016 r.,
można ją szacować na około 0,7% PKB. Jest to wartość mniejsza niż w rozwiniętych krajach UE,
gdzie zasób nieruchomości komercyjnych na wynajem jest znacznie większy.
Wykres 2.13 Szacunek wartości usług
mieszkaniowych (czynsze imputowane) w Polsce
w relacji do PKB (%)
Wykres 2.14 Szacunek wartości usług komercyjnych
w Polsce w relacji do PKB (L. oś, %)
Źródło: szacunki NBP na podst. GUS .
7 W 2017 r. obserwowano wzrost zarówno poziomu stawek czynszów (wartości usług mieszkaniowych), jak i PKB.
20,0
22,0
24,0
26,0
28,0
30,0
32,0
34,0
200
5
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Warszawa 6M 10M Polska
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
dyn.zmiany zasobu mieszkaniowego dyn.zmiany liczby ludności
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Warszawa 6M 10M PP
3,0
3,2
3,4
3,6
3,8
4,0
4,2
4,4
4,6
4,8
5,0
0,0%
0,1%
0,2%
0,3%
0,4%
0,5%
0,6%
0,7%
0,8%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Magazyny Biura, WarszawaBiura, pozostałe miasta HandelKurs PLN/EUR (P oś)
Uwaga: Powierzchnia użytkowa nieruchomości
mieszkaniowych została przemnożona przez średnie
transakcyjne stawki najmu na koniec roku na
poszczególnych 16 rynkach według bazy NBP. Dla
pozostałej Polski stawkę najmu oszacowano jako 50%
średniej stawki najmu wyznaczonej dla 10M.
Uwaga: Wartość nieruchomości komercyjnych została
przemnożona przez stopy kapitalizacji podawane przez
firmy doradcze.
Źródło: szacunki NBP na podstawie bazy NBP, danych
firm doradczych, cen transakcyjnych z Comparables
Sektor nieruchomości w Polsce
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 17
Dochody z tytułu umowy najmu nieruchomości mieszkaniowych opodatkowane są w Polsce
ryczałtem lub według skali podatkowej8. Zgodnie z danymi Ministerstwa Finansów zarówno
liczba podatników płacących ryczałt od najmu, jak i dochody z tego tytułu stale rosną. Na koniec
2017 r. liczba podatników wykazujących wyłącznie ryczałt należny wyniosła ponad 575 tys. osób,
tj. wzrosła r/r o ok. 70 tys. osób, czyli o 13,9%. Kwota ryczałtu należnego wyniosła ok. 927 mln zł
(por. wykres 2.15 i 2.16). Kwota przeciętnego rocznego ryczałtu wyłącznie z tytułu najmu
nieruchomości wyniosła ponad 1,6 tys. zł (tj. wzrosła o ok. 3,0% r/r). W 2017 r. ok. 14,9 tys.
podatników dokonało zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego (tj. o ok. 5 tys. więcej niż
w 2016 r.).
Stale rosną także dochody jednostek samorządu terytorialnego z tytułu podatku
od nieruchomości, które z poziomu ok. 12,1 mld zł w 2006 r. osiągnęły w 2017 r. wartość
ok. 21,8 mld zł, tj. o 5,3% więcej niż w 2016 r.
Szacowany udział podatków od nieruchomości w 2017 r. liczonych w relacji zarówno do PKB,
jak i do wartości majątku nieruchomości (czyli jako podatków od kapitału mieszkaniowego
i komercyjnego) wyniósł ok. 1,2% PKB oraz ok. 0,7% ich majątku. Wielkości te nie zmieniły się
istotnie w porównaniu do ub.r. Podatki od nieruchomości stanowią w Polsce ok. 11% wartości
brutto usług produkowanych przez zasób nieruchomości mieszkaniowych (por. wykres 2.17).
Pokazuje to, że nieruchomości nie są więc w Polsce traktowane w sposób szczególnie
uprzywilejowany. Oszacowana wartość podatków jest równoznaczna z opodatkowaniem tych
usług stawką podatkową ok. 12% od ich wartości netto (przychody razem z kosztami), czyli są to
wartości zbliżone do stawki CIT (19%).9
Wykres 2.15 Przychody ryczałtowe z tytułu umowy
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy (tys.
osób, l. oś) oraz dochody jst# z tytułu podatku od
nieruchomości (tys. zł, P. oś)
Wykres 2.16 Liczba podatników wykazujących
przychody z tytułu najmu (tys. osób)
Źródło: MF Źródło: MF
8 Stawki podatku od nieruchomości określa Rada gminy w drodze uchwały. Szczegółowe informacje o podatkach
od nieruchomości: http://www.finanse.mf.gov.pl/podatki-i-oplaty-lokalne/podatki-od-nieruchomosci .
9 W analizie odniesiono płacone w 2017 r. przez gospodarstwa domowe podatki (podatek od nieruchomości - w części
dot. nieruchomości mieszkaniowych, wartość ryczałtu, oszacowaną wartość podatku najmu przy zastosowaniu skali
podatkowej i dodatkowo doszacowaną szarą strefę – 50% ryczałtu i podatku przy zastosowaniu skali podatkowej) do
oszacowanej wartości usług mieszkaniowych brutto (por. wykres 2.13) oraz wartości usług mieszkaniowych netto (od
oszacowanej wartości usług mieszkaniowych brutto odjęto koszty utrzymania nieruchomości – ok. 10 zł./mkw. oraz 3%
amortyzację).
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
0
200
400
600
800
1000
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Ryczałt należny (L.oś)
Liczba podatników wykazujących ryczałt należny (L.oś)
Przeciętna kwota ryczałtu należnego * 10000 (P.oś)
Dochody jednostek samorządu terytorialnego z tytułu podatku od nieruchomości (P.oś)
0
100
200
300
400
500
600
700
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Liczba podatników wykazujących ryczałt należny
Liczba podatników wykazujących przychody z najmu opodatkowane przyzastosowaniu skali podatkowej
Sektor nieruchomości w Polsce
Narodowy Bank Polski 18
Wykres 2.17 Relacje dochodów podatkowych
z nieruchomości (%)
Uwaga do wykresu 2.17: podatki obejmują dochody
jednostek samorządu terytorialnego z tytułu podatku
od nieruchomości oraz ryczałt należny; MMiK =
wartość majątku mieszkaniowego i komercyjnego;
UMiK = wartość usług mieszkaniowych
i komercyjnych;
Źródło: MF
Sektor finansowy ma kluczowe znaczenie dla sektora nieruchomości, gdyż zapewnia płynność
tego rynku oraz wycenę wartości nieruchomości. Sektor nieruchomości jest też ważnym klientem
sektora finansowego, który oferuje jego finansowanie oraz szereg innych usług. Na koniec 2017 r.
aktywa sektora bankowego w postaci kredytów dla gospodarstw domowych na nieruchomości
mieszkaniowe stanowiły 35,1% kredytów ogółem10 oraz ok. 21,9% wszystkich aktywów banków.
Sektor nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza tych największych, opierał swój rozwój na kapitale
zagranicznym. Wartość kredytów udzielonych przedsiębiorstwom na nieruchomości, w tym na
nieruchomości mieszkaniowe, biurowe oraz pozostałe wynosiła na koniec 2017 r. 54 mld zł. Udział
tych kredytów wyniósł ok. 5,2% portfela sektora bankowego oraz ok. 3% aktywów banków.
Wartość kredytów udzielonych przedsiębiorstwom, zabezpieczonych nieruchomościami wyniosła
na koniec 2017 r. 132 mld złotych, to znaczy ok. 12,7% portfela oraz ok. 7,4% aktywów banków.
Pomimo, że portfele kredytów na nieruchomości dla przedsiębiorstw są jeszcze znacząco niższe
od przeciętnie obserwowanej wielkości notowanej w UE (gdzie stanowią przeciętnie 17% PKB11),
to stanowią już istotny czynnik wpływający na bezpieczeństwo sektora finansowego. Jakość
kredytów na nieruchomości mieszkaniowe dla gospodarstw domowych, mierzona udziałem
kredytów zagrożonych, była dobra i pozostaje stabilna od dłuższego czasu. Udział kredytów
zagrożonych do kredytów ogółem to 2,9%, w tym złotowych 2,5%, zaś walutowych 3,5%.
Natomiast udział kredytów zagrożonych wśród kredytów dla przedsiębiorstw na poziomie 9%
utrzymuje się od początku 2016 r.
Długookresowy stan zadłużenia gospodarstw domowych w Polsce związany z kredytami
mieszkaniowymi rósł w miarę rozwoju rynku mieszkaniowego i sektora finansowego. W końcu
2017 r. osiągnął ok. 388,5 mld zł i był niższy niż w poprzednim roku, na co złożył się wzrost stanu
10 Kredyty i inne należności banków od pozostałych sektorów krajowych (Instytucje niemonetarne bez instytucji
rządowych szczebla centralnego) składające się z kredytów dla gospodarstw domowych, przedsiębiorstw i instytucji
działających na rzecz gospodarstw domowych na koniec 2017 r. wyniosły ok. 1105,2 mld zł.,
http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/nal_zobow.html .
11 Por. ESRB (2015) Report on commercial real estate and financial stability in the EU. Wykres 14. Total direct exposure
of the financial system to CRE relative to GDP (2013).
7,0%
7,5%
8,0%
8,5%
9,0%
9,5%
10,0%
10,5%
11,0%
0,4%
0,5%
0,6%
0,7%
0,8%
0,9%
1,0%
1,1%
1,2%
1,3%
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
podatki z nieruchomości / PKB (L.oś)
podatki z nieruchomości / MMiK (L.oś)
podatki z nieruchomości / UMiK (P.oś)
Sektor nieruchomości w Polsce
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 19
kredytów złotowych (o 24,6 mld zł) oraz spadek stanu kredytów walutowych (o 30,5 mld zł)12. Stan
należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych stanowił na koniec
2017 r. ok. 21,9% aktywów sektora finansowego oraz ok. 11,5% szacowanej wartości zasobu
mieszkaniowego. Mimo wzrostu zadłużenia zasobu mieszkaniowego w Polsce, nadal jest ono
niewielkie w relacji do spożycia gospodarstw domowych (ok. 34%), a także w porównaniu do
poziomu tego zadłużenia w innych krajach UE. W końcu 2017 r. kredyty mieszkaniowe w Polsce
stanowiły ok. 217% kapitałów własnych banków.
Wykres 2.18 Kredyt mieszkaniowy w Polsce, zmiany
kwartalne w mld zł (L. oś) oraz stan w mld zł (P. oś)
Wykres 2.19 Struktura walutowa portfela kredytu
mieszkaniowego w Polsce
12 Od 2012 r. systematycznie maleje udział kredytów nominowanych w walutach obcych w strukturze walutowej
kredytów mieszkaniowych w bankach, co jest korzystne dla stabilności finansowej i makroekonomicznej. Zmniejszanie
się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych jest wynikiem zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie
otrzymującym regularnych dochodów w tej walucie, kursu walutowego niższego względem 2016 r. oraz regularnej
amortyzacji, wcześniejszych spłat i refinansowania kredytów walutowych kredytami złotowymi.
-100
0
100
200
300
400
500
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
I 20
04
I 20
05
I 20
06
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
stan w mld zł
zmiany kwartalne w m
ld zł
mieszkaniowe kredyty walutowe po korektach (zm.kw.) (L oś)mieszkaniowe kredyty złotowe (zm.kw) (L oś)stan kredytu mieszkaniowego (P oś)w tym stan kredytu walutowego (P oś)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I 2
00
3
I 2
00
4
I 2
00
5
I 2
00
6
I 2
00
7
I 2
00
8
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
kredyty walutowe
kredyty złotowe
Źródło: NBP Źródło: NBP
Sektor nieruchomości w Polsce
Narodowy Bank Polski 20
Wykres 2.20 Jakość portfela kredytu
mieszkaniowego dla gospodarstw domowych w
Polsce
Wykres 2.21 Kredyty przedsiębiorstw na
nieruchomości (w mld zł, L. oś) i wskaźnik
kredytów uznanych za zagrożone (w %, P. oś)
Wykres 2.22 Relacje kredytu mieszkaniowego (KM)
w Polsce do PKB, majątku mieszkaniowego,
aktywów bankowych (L. oś) i kapitałów własnych
banków (P. oś)
Wykres 2.23 Spłaty kredytów mieszkaniowych
(L. oś) i ich relacja do spożycia (P. oś)
Relacja szacunkowych kosztów obsługi zadłużenia mieszkaniowego (rata kapitałowo-odsetkowa)
do spożycia w gospodarce narodowej na koniec 2017 r. zmniejszyła się nieznacznie i wyniosła
ok. 1,5% (por. wykres 2.23)13.
13 Przeprowadzenie dokładnej analizy sytuacji kredytobiorców uniemożliwia brak szczegółowych danych dotyczących
kredytobiorców. Z tego powodu stosujemy przybliżenia, w tym odniesienie do spożycia w gospodarce narodowej.
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
0
50
100
150
200
250
300
350
400
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
Kredyty hipoteczne mieszkaniowe (L. oś)
Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. (P oś)
Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. złotowych (P oś)
Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. walutowych (P oś)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
0
10
20
30
40
50
60
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
Kredyty na powierzchnię biurową
Kredyty na nieruchomości mieszkaniowe
Kredyty na nieruchomości pozostałe
Wskaźnik kredytów zagrożonych na nieruchomości mieszkaniowe
Wskaźnik kredytów zagrożonych na powierzchnię biurową
Wskaźnik kredytów zagrożonych na pozostałe nieruchomości
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
I 2
00
5
I 2
00
6
I 2
00
7
I 2
00
8
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
KM / PKB KM / Majątek mieszkaniowy
KM / Aktywa banków KM / Kapitały własne banków (P oś)
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
GD obsł.kr.M GD obsł.kr.M / Spożycie
Źródło: NBP Uwaga: dane bez BGK.
Źródło: NBP
Źródło: NBP, GUS Uwaga: kredyt udzielony na 25 lat.
Źródło: NBP, GUS
Sektor nieruchomości w Polsce
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 21
W 2017 r. odnotowano poprawę struktury portfela kredytowego stosunku do końca 2016 r.,
wyrażającą się zmniejszeniem liczby i wartości kredytów o wysokich LTV (liczba kredytów o LTV
100% zmniejszyła się o ponad 30%, a ich wartość o ponad 40%), co wynikało m.in. z umocnienia
PLN względem walut głównych oraz wzrostu cen na rynku nieruchomości.14
Pomimo słabego oddziaływania na popyt w ujęciu globalnym, kredyty mieszkaniowe silnie
oddziaływały na wydatki gospodarstw domowych kupujących mieszkanie. Przeciętne wartości
DSTI dla lat 2013-2017 kształtowało się na poziomie ok. 38%. Oznacza to, że zmiany stóp
procentowych silniej przekładają się na ryzyko kredytowe kredytobiorców niż na globalne spadki
popytu15.
Wykres 2.24 Rozkład wartości stanu kredytów
mieszkaniowych według wskaźnika LTV
Wykres 2.25 Średnia wartość wskaźnika DSTI
kredytów mieszkaniowych (stany)
14 Zob. Wyniki badania portfela kredytów mieszkaniowych i konsumpcyjnych gospodarstw domowych według stanu na
koniec 2017 r., KNF.
15 Wzrost stóp procentowych o 1 p.p. powoduje wzrost obciążenia budżetów gospodarstw domowych (DSTI) z 38% do
43%, tj. o 8%. Jednocześnie spadek globalnego popytu w gospodarce z tego tytułu wyniesie ok. 0,2%.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2013 2014 2015 2016 2017
LtV do 50% LtV powyżej 50% do 80% LtV powyżej 80% do 90%
LtV powyżej 90% do 100% LtV powyżej 100% do 110% LtV powyżej 110% do 120%
LtV powyżej 120% do 130% LtV powyżej 130%
37%
38%
39%
40%
41%
2013 2014 2015 2016 2017
Źródło: szacunki NBP na podstawie danych
ankietowych UKNF
Źródło: szacunki NBP na podstawie danych ankietowych
UKNF
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 22
3. Procesy zachodzące na rynku nieruchomości
mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Cykliczność jest strukturalną cechą rynku mieszkaniowego. Ważnym czynnikiem oceny zjawisk
na rynku jest faza cyklu, a jednym z podstawowych mierników fazy cyklu w sektorze jest liczba
sprzedanych mieszkań. Do monitorowania cykli, diagnozy zachowań spekulacyjnych i napięć
na rynku kredytowym używane są również wskaźniki bazujące na cenach mieszkań16.
Na rynkach mieszkaniowych największych miast w Polsce od 2013 r. obserwujemy ożywienie,
które w 2015 r. przerodziło się w ekspansję, czemu towarzyszyła bardzo wysoka aktywność
budowlana – przekroczone zostały poziomy produkcji z poprzedniego cyklu (por. wykresy
3.1 i 3.2). W 2017 r. podaż dość elastycznie reagowała na wysoki popyt, co można stwierdzić na
podstawie znacznego przyrostu nowych projektów mieszkaniowych, przekraczających wielkości
z lat 2006-2008. Jednocześnie, w odróżnieniu od poprzedniego okresu napięć, akcja kredytowa
jedynie nieznacznie wzrosła względem poprzedniego roku. Istotny wzrost sprzedaży mieszkań
przy względnie stabilnym wzroście kredytu potwierdza większe zaangażowanie środków
własnych gospodarstw domowych, m.in na skutek wyższych stóp zwrotu z czynszów niż lokat
bankowych. Dynamiczne procesy notowano zwłaszcza na rynkach mieszkaniowych 6M,
natomiast w Warszawie wystąpiła stabilizacja niektórych zjawisk po wysokich wcześniejszych
wzrostach. Istotnym czynnikiem popytu obok mieszkań kupowanych na własne potrzeby stały się
mieszkania kupowane z przeznaczeniem na rynkowy wynajem.
Wykres 3.1 Cykl mieszkaniowy w Warszawie Wykres 3.2 Cykl mieszkaniowy w 6M
16 Por. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 r.
-10 000
-5 000
0
5 000
10 000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
M.sprzedane M.wprowadzone do sprzedaży
Liczba kredytów Wartość kredytów (mln zł)
M.rozpoczęte dew. M.oddane dew.
Prod.M.w toku(P.oś)
ekspansja
załamanie
stagnacja ożywienie
ekspansja
-20 000
-15 000
-10 000
-5 000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
M.sprzedane M.wprowadzone do sprzedaży
Liczba kredytów Wartość kredytów (mln zł)
M.rozpoczęte dew. M.oddane dew.
Wsk.prod.M.(P oś)
stagnacja ożywienie
załamanie
ekspansja
ekspansja
Źródło: NBP, GUS, REAS, BIK Źródło: NBP, GUS, REAS, BIK
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 23
3.1 Ceny mieszkań
W 2017 r. średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań17 na rynkach pierwotnych
i wtórnych w badanych miastach w Polsce wzrastały. Cena korygowana indeksem hedonicznym#,
czyli uwzględniająca różnice jakościowe badanych dóbr oraz zmieniającą się strukturę próby
mieszkań podlegających analizie w kolejnych kwartałach również wzrosła na wszystkich
analizowanych rynkach.
Wykres 3.3 Średnie ceny mieszkań w wybranych
miastach w Polsce na rynku pierwotnym, ofertowe,
transakcyjne (zł/mkw.)
Wykres 3.4 Średnie ceny mieszkań w wybranych
miastach w Polsce na rynku wtórnym, ofertowe,
trans., hedoniczne (zł/mkw.)
Wykres 3.5 Relacja cen mkw. mieszkań na TRP do
TRW
Wykres 3.6 Relacja cen mkw. ofertowych do
transakcyjnych mieszkań na RP, RW oraz ich
średnia z RP i RW
Analiza cen mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych wskazuje na to, że ceny w ujęciu
nominalnym zbliżają się do poziomów notowanych w okresie napięć, tj. w latach 2006-2008,
natomiast ceny deflowane wskaźnikiem CPI, mimo niewielkiego wzrostu wciąż plasują się poniżej
wartości z lat 2006-2008. Również ceny realne względem dynamiki przeciętnego wynagrodzenia
17 Dane o cenach mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym pochodzą z bazy cen nieruchomości BaRN prowadzonej
przez Narodowy Bank Polski. Więcej informacji o badaniu na stronie internetowej NBP:
http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/ankieta.html.
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
III
20
06
III
20
07
III
20
08
III
20
09
III
20
10
III
20
11
III
20
12
III
20
13
III
20
14
III
20
15
III
20
16
III
20
17
Warszawa RPT 6M RPT 10M RPT
Warszawa RPO 6M RPO 10M RPO
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
III
20
06
III
20
07
III
20
08
III
20
09
III
20
10
III
20
11
III
20
12
III
20
13
III
20
14
III
20
15
III
20
16
III
20
17
Warszawa RWT 6M RWT 10M RWT
Warszawa RWO 6M RWO 10M RWO
Warszawa hed. 5M hed. 10M hed.
0,80
0,85
0,90
0,95
1,00
1,05
1,10
1,15
1,20
1,25
III
20
06
III
20
07
III
20
08
III
20
09
III
20
10
III
20
11
III
20
12
III
20
13
III
20
14
III
20
15
III
20
16
III
20
17
Warszawa 6M 10M
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
0,95
1,00
1,05
1,10
1,15
1,20
1,25
1,30
1,35
III
20
06
III
20
07
III
20
08
III
20
09
III
20
10
III
20
11
III
20
12
III
20
13
III
20
14
III
20
15
III
20
16
III
20
17
O/T Warszawa RP O/T 6M RP O/T 10M RP
O/T Warszawa RW O/T 6M RW O/T 10M RW
Śr.O/T Warszawa (P.oś) Śr.O/T 6M (P.oś) Śr.O/T 10M (P.oś)
Źródło: NBP Źródło: NBP
Źródło: NBP Źródło: NBP
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 24
w sektorze przedsiębiorstw były we wszystkich analizowanych miastach istotnie niższe od tych
obserwowanych w okresie napięć, co oznacza że dochody rosły szybciej niż ceny.
W 6M oraz 10M średnie ceny mkw. mieszkań na rynku pierwotnym przewyższały ceny na rynku
wtórnym, co można uznać za zjawisko typowe dla tych rynków, gdyż charakteryzuje te dane od
początku prowadzenia badania. Natomiast w Warszawie średnie ceny transakcyjne na rynku
pierwotnym i wtórnym kształtują się obecnie na porównywalnym poziomie18.
W Warszawie, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, najwyższe ceny mkw. odnotowano
w przypadku transakcji mieszkaniami małymi (o powierzchni do 40 mkw.) oraz dużymi
(o powierzchni od 80 mkw.). Również na rynku pierwotnym 6 największych miast najwyższe ceny
obserwowano w segmentach mieszkań o powierzchni do 40 mkw. oraz powyżej 80 mkw., zaś na
rynku wtórnym na tle pozostałych segmentów wyższa średnia cena charakteryzuje mieszkania
małe (do 40 mkw.). Natomiast na rynkach pierwotnych pozostałych 10 miast najwyższe ceny mkw.
odnotowano dla mieszkań małych i dużych metrażowo (do 40 mkw. oraz powyżej 80 mkw.), zaś
na rynkach wtórnych najwyższe ceny notowane są dla mieszkań małych (do 40 mkw.), a najniższe
dla mieszkań dużych (powyżej 80 mkw.).
Wykres 3.7 Indeks średniej ważonej ceny TRP
mkw. mieszkania oraz realnej względem CPI (III
kw. 2006 r. = 100)
Wykres 3.8 Indeks średniej ważonej ceny TRW
mkw. mieszkania oraz realnej względem CPI
(III kw. 2006 r. = 100)
18 Analiza nie bierze pod uwagę różnic jakościowych i lokalizacyjnych mieszkań na rynkach pierwotnym i wtórnym.
8090
100110120130140150160170180190200
III
20
06
III
20
07
III
20
08
III
20
09
III
20
10
III
20
11
III
20
12
III
20
13
III
20
14
III
20
15
III
20
16
III
20
17
Warszawa RPT Warszawa RPT defl. CPI
6M RPT 6M RPT defl. CPI
10M RPT 10M RPT defl. CPI
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
200
III
20
06
III
20
07
III
20
08
III
20
09
III
20
10
III
20
11
III
20
12
III
20
13
III
20
14
III
20
15
III
20
16
III
20
17
Warszawa RW T Warszawa RW T defl. CPI
6M RW T 6M RW T defl. CPI.
10M RW T 10M RW T defl. CPI
Źródło: NBP, GUS Źródło: NBP, GUS
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 25
Wykres 3.9 Indeks średniej ważonej ceny TRP
mkw. mieszkania oraz realnej względem
przeciętnego wynagrodzenia w sektorze
przedsiębiorstw (III kw. 2006 r. = 100)
Wykres 3.10 Indeks średniej ważonej ceny TRW
mkw. mieszkania oraz realnej względem
przeciętnego wynagrodzenia w sektorze
przedsiębiorstw (III kw. 2006 r. = 100)
Wykres 3.11 Średnie ceny mieszkań w Warszawie
na RP, ofertowe, transakcyjne wg powierzchni
(zł/mkw.; oferta < 40 P. oś)
Wykres 3.12 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na
RW, ofertowe, transakcyjne wg powierzchni
(zł/mkw.)
Wykres 3.13 Średnie ceny mieszkań w 6M na RP,
ofertowe, transakcyjne wg powierzchni (zł/mkw.)
Wykres 3.14 Średnie ceny mieszkań w 6M na RW,
ofertowe, transakcyjne wg powierzchni (zł/mkw.)
0
5000
10000
15000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
12000
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
Warszawa RPT <40 Warszawa RPO (40; 60]Warszawa RPT (40; 60] Warszawa RPO (60; 80]Warszawa RPT (60; 80] Warszawa RPO >80Warszawa RPT >80 Warszawa RPO <40
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
12000III
2006
I 2
007
III
2007
I 2
008
III
2008
I 2
009
III
2009
I 2
010
III
2010
I 2
011
III
2011
I 2
012
III
2012
I 2
013
III
2013
I 2
014
III
2014
I 2
015
III
2015
I 2
016
III
2016
I 2
017
III
2017
I 2
018
Warszawa RWO <40 Warszawa RWT <40
Warszawa RWO (40; 60] Warszawa RWT (40; 60]
Warszawa RWO (60; 80] Warszawa RWT (60; 80]
Warszawa RWO >80 Warszawa RWT >80
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
6M RPO <40 6M RPT <406M RPO (40; 60] 6M RPT (40; 60]6M RPO (60; 80] 6T RPT (60; 80]6M RPO >80 6M RPT >80
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
6M RWO <40 6M RWT <40
6M RWO (40; 60] 6M RWT (40; 60]
6M RWO (60; 80] 6M RWT (60; 80]
6M RWO >80 6M RWT >80
Źródło: NBP, GUS Źródło: NBP, GUS
Źródło: NBP Źródło: NBP
Źródło: NBP Źródło: NBP
60708090
100110120130140150160170180190200
III
20
06
III
20
07
III
20
08
III
20
09
III
20
10
III
20
11
III
20
12
III
20
13
III
20
14
III
20
15
III
20
16
III
20
17
Warszawa RPT. Warszawa RPT defl. WYN
6M RPT 6M RPT defl. WYN.
10M RPT 10M RPT defl. WYN
60708090
100110120130140150160170180190200
III
20
06
III
20
07
III
20
08
III
20
09
III
20
10
III
20
11
III
20
12
III
20
13
III
20
14
III
20
15
III
20
16
III
20
17
Warszawa RWT Warszawa RWT defl. WYN
6M RWT 6M RWT defl. WYN.
10M RWT 10M RWT defl. WYN
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 26
Wykres 3.15 Średnie ceny mieszkań w 10M na RP,
ofertowe, transakcyjne wg powierzchni (zł/mkw.)
Wykres 3.16 Średnie ceny mieszkań w 10M na RW,
ofertowe, transakcyjne wg powierzchni (zł/mkw.)
Źródło: NBP Źródło: NBP
Zestawienie struktury ceny mkw. mieszkań na wybranych rynkach pierwotnych pokazuje
relatywnie wysoki i stabilny udział zysku deweloperskiego, co związane jest z typową dla tego
rynku ograniczoną konkurencją i różnicowaniem cen przez sprzedawców19. Udział zysku20. jest
przy tym zróżnicowany dla poszczególnych rynków oraz w poszczególnych latach, w IV kw.
2017 r wahał się w przedziale 20-30%.
Wykres 3.17 Gdańsk, szacunek struktury ceny TRP
mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-302#)
Wykres 3.18 Kraków, szacunek struktury ceny TRP
mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-302)
Wykres 3.19 Łódź, szacunek struktury ceny TRP
mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-302)
Wykres 3.20 Poznań, szacunek struktury ceny TRP
mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-302)
19 Por. „Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2015 r.”
20 Szerszy opis podaży na rynku nieruchomości mieszkaniowych w rozdziale 3.2 Podaż mieszkań.
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
6000
6500
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
10M RPO <40 10M RPT <4010M RPO (40; 60] 10M RPT (40; 60]10M RPO (60; 80] 10M RPT (60; 80]10M RPO >80 10M RPT >80
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
6000
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
10M RWO <40 10M RWT <40
10M RWO (40; 60] 10M RWT (40; 60]
10M RWO (60; 80] 10M RWT (60; 80]
10M RWO >80 10M RWT >80
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy
koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy
koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy
koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy
koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski
Źródło: NBP Źródło: NBP
Źródło: NBP Źródło: NBP
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 27
Wykres 3.21 Warszawa, szacunek struktury ceny
TRP mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-302)
Wykres 3.22 Wrocław, szacunek struktury ceny TRP
mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-302)
Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki czynszów najmu w badanych grupach miast w Polsce
wzrastają od 2015 r. (por. wykresy 3.23 - 3.24 ). W IV kwartale 2017 r. wzrosty r/r czynszu najmu
wynosiły odpowiednio: 1,9% w Warszawie, 9,1% w 6 miastach oraz 4,5% w 10 miastach. Według
danych Ministerstwa Finansów rośnie liczba zeznań podatkowych osób wynajmujących
mieszkania, co świadczy o tym, że rynek w coraz większym stopniu przestaje być częścią szarej
strefy i staje się bardziej przejrzysty21.
Wykres 3.23 Średnie miesięczne (oferta i transakcja)
stawki najmu mieszkań na RW w Polsce (zł/mkw.)
Wykres 3.24 Średnie miesięczne (oferta
i transakcja) stawki najmu mieszkań na RW
w największych miastach w Polsce (zł/mkw.)
21 Ministerstwo Finansów podaje w „Informacji dotyczącej ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych”, że w 2003 r. było
ok. 39 tys., 2006 r. ok. 108,1 tys., w 2016 r. ok. 509 tys., a w 2017 r. ok. 563 tys. podatników osiągających przychody
wyłącznie z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze,
niezawieranych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W 2017 r. 14 886 podatników (o 5002
więcej niż w 2015 r.) dokonało zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Trudno jest oszacować jaką cześć rynku
stanowi najem niebędący oficjalnie zarejestrowany.
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy
koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy
koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski
15
20
25
30
35
40
45
50
55
III
20
06
III
20
07
III
20
08
III
20
09
III
20
10
III
20
11
III
20
12
III
20
13
III
20
14
III
20
15
III
20
16
III
20
17
Warszawa 6M 10M
15
20
25
30
35
40
45
50
55
I 2
00
6
I 2
00
7
I 2
00
8
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
Gdańsk Gdynia Kraków
Łódź Poznań Warszawa
Wrocław 6M śr.waż.zasobem
Uwaga do wykresów 3.17 - 3.22: cena transakcyjna netto (bez VAT)
Źródło: NBP Źródło: NBP
Źródło: NBP Źródło: NBP
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 28
3.2 Podaż mieszkań
Podaż mieszkań tworzą mieszkania wystawione na sprzedaż i wynajem, pochodzące zarówno
z istniejącego zasobu (rynek wtórny), jak też nowo budowane (rynek pierwotny), skorygowane
o ubytki oraz zmiany przeznaczenia obiektów22. W warunkach wzrostu popytu mieszkaniowego
oraz relatywnie rzadkiej zamiany mieszkań podstawowym czynnikiem decydującym
o równowadze na tym rynku staje się budownictwo mieszkaniowe.
Struktura podaży budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest stabilna od końca lat 90.
W największych miastach dominuje budownictwo deweloperskie. Inwestycje spółdzielni
mieszkaniowych mają w tych miastach marginalne znaczenie, choć ostatnio rośnie
zainteresowanie nimi. W średnich i mniejszych miastach oraz na obszarach wiejskich dominuje
budownictwo jednorodzinne, wykonywane częściowo systemem gospodarczym (por. wykres
3.25). Szacunki NBP wskazują, że około 30% transakcji zakupu mieszkań deweloperskich
finansowane jest kredytem, co przekłada się na stały wzrost portfela kredytów mieszkaniowych.
Budownictwo jednorodzinne jest realizowane w dużym stopniu ze środków własnych, a kredyt
ma jedynie charakter uzupełniający.
Wykres 3.25 Struktura form budownictwa mieszkaniowego
w Polsce
Źródło: GUS
Silny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym w 2017 r. wpływał pozytywnie na sytuację firm
deweloperskich. Liczba oddanych i nowo rozpoczętych mieszkań kształtowały się na rekordowym
poziomie. Od roku 2013 obserwujemy spadek wskaźnika ofert mieszkań na rynku (por. wykres
3.28), co wynika z wysokiego popytu.
Podaż nowych mieszkań w Polsce w 2017 r. dosyć elastycznie reagowała na wysoki popyt (por.
wykres 43). Oddano do użytkowania 178,3 tys. mieszkań, tj. 14,9 tys. więcej niż w 2016 r. (wzrost
r/r o 9,1%). Rozpoczęto budowę 206,0 tys. mieszkań, tj. 32,1 tys. więcej niż w 2016 r. (wzrost r/r
o 18,4%). W 2017 r. wydano 250,2 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. 38,7 tys. więcej niż
w 2016 r. (wzrost r/r o 18,3%).
22 W Polsce dostępne są dane dotyczące rozmiarów budownictwa mieszkaniowego. Nie są natomiast dostępne informacje
o rynku kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań oraz sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
ind
yw
idu
aln
e
dew
elo
pers
kie
spółdzielcze
pozostałe
ind
yw
idu
aln
e
dew
elo
pers
kie
spółdzielcze
pozostałe
ind
yw
idu
aln
e
dew
elo
pers
kie
spółdzielcze
pozostałe
mieszkania oddane mieszkania rozpoczęte pozwolenia na budowę
IV 2014 IV 2015 IV 2016 IV 2017
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 29
Przy analizie ryzyka wystąpienia gwałtownego szoku na rynku mieszkaniowym szczególne
znaczenie ma elastyczność podaży nowych mieszkań względem szoków popytowych. Informuje
ona, jak szybko sektor deweloperski może dostosować się do zwiększonego popytu, a rynek
uniknąć ryzyka nadmiernego wzrostu cen. Miernikiem napięć może być porównanie liczby
pozwoleń na budowę i mieszkań w trakcie realizacji z wielkością sprzedaży mieszkań.
Z porównania tego wynika, że jeżeli sprzedaż mieszkań w przyszłości utrzyma się na obecnym
poziomie, to przewidywana produkcja mieszkań może nie być wystarczająca, żeby zaspokoić
popyt. Zarówno liczba pozwoleń na budowę, mieszkań noworozpoczynanych, jak też produkcja
w toku, powinna z pewnym opóźnieniem podążać za rosnąca sprzedażą. Wykresy 3.26 i 3.27
pokazują, że w 2017 r. podaż mieszkań zazwyczaj dopasowywała się do popytu. W drugiej
połowie 2017 r. wystąpiły jednak zjawiska sygnalizujące jej usztywnianie się. Były to:
utrzymywanie się niskiego udziału mieszkań gotowych w ofercie na rynku w relacji do sprzedaży
oraz spadek liczby mieszkań w toku w odniesieniu do wysokiej bieżącej sprzedaży mieszkań.
Wykres 3.26 Budownictwo mieszkaniowe w Polsce
(liczba mieszkań, 4 kwartały kroczące)
Wykres 3.27 Wskaźniki projektów mieszkaniowych
i budowy mieszkań w toku oraz oferta mieszkań
w 7M odniesione do sprzedaży w 7M
Analiza projektu deweloperskiego
Podstawą analizy sektora deweloperskiego jest analiza opłacalności produkcji. Opiera się ona
na analizie procesu deweloperskiego, cen sprzedawanych obiektów oraz kosztów czynników
produkcji. Z kosztów produkcji dodatkowo wyodrębniono koszty pracy, kapitału i ziemi,
a następnie zbadano ich udział w kosztach produkcji konkretnych obiektów. W ramach
monitoringu cen czynników produkcji analizowane są przeciętne stawki kosztorysowe robocizny
(według rodzajów prac por. wykres 3.28) oraz przeciętne ceny i zmiany stawek materiałów i najmu
sprzętu budowlanego (por. wykres 3.29 ) oraz ceny działek budowlanych.
Analiza procesu deweloperskiego prowadzona przez NBP od 2006 r. opiera się na specjalnie
przygotowanych kosztorysach firmy Sekocenbud z okresu 2007-2018 oraz na modelu budynku
wielorodzinnego typu 1122-302# obejmującym elementy zagospodarowania terenu wraz
-100
0
100
200
300
0
50
100
150
200
250
300
I 2
00
6
I 2
00
7
I 2
00
8
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
Tysią
ce
Mieszkania rozpoczęteMieszkania oddanePozwolenia na budowę mieszkańWskaźnik budowy mieszk.w toku (P.oś)Wskaźnik projektów w toku (P.oś)
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
- 4,0
- 2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
18,0
20,0I 2009
I 2010
I 2011
I 2012
I 2013
I 2014
I 2015
I 2016
I 2017
I 2018
M.sprzedane w kwartale / 1000Projekty budowy M. w toku / sprzedażBudowa mieszkań w toku 7M*10Oferta M.na rynku / sprzedażM.gotowe w ofercie / sprzedaż (P.oś)
Uwaga do wykresów: Projekty w toku to pozwolenia na budowę mieszkań minus mieszkania oddane; budowa
mieszkań w toku to mieszkania, których budowę rozpoczęto minus mieszkania oddane; obydwa wskaźniki są
sumowane w 4 kwartałach. W wykresie 3.28 zostały podzielone przez sprzedaż w danym okresie.
Źródło: NBP na podstawie GUS Źródło: NBP na podstawie GUS, REAS
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 30
z przyłączami. Założenia dotyczące budynku są podstawą obliczania wpływu zmian cen
czynników produkcji na koszty budowy.
Monitoring cen terenów budowlanych od 2014 r. prowadzony jest przez analityków lokalnych
z Oddziałów Okręgowych NBP metodami statystycznymi, porównania parami, średniej
korygowanej oraz metodą mieszaną. Szacunki cen mkw. terenów budowlanych stosowane są przy
analizie struktury ceny mkw. przeciętnego mieszkania w analizowanych miastach.
Zestawienie kosztów budowy z cenami mieszkań pozyskiwanymi na podstawie własnych badań
wraz z kosztami terenów budowlanych daje możliwość kwantyfikacji struktury ceny mieszkania
i osiąganego zysku deweloperskiego. Znajomość typowych projektów inwestycyjnych
stosowanych przez deweloperów umożliwia oszacowanie uzyskiwanych przez nich stóp zwrotu
z projektów, co jest podstawowym czynnikiem umożliwiającym ocenę ich aktywności.
Podstawową zaletą tego podejścia jest to, że opiera się na względnie „twardych” danych
oraz zależnościach i nie jest podatne na zmiany reprezentatywności próby czy efekt optymalizacji
podatkowej, czym obciążona jest metoda wskaźnikowej analizy finansowej.
Wykres 3.28 Stawki kosztorysowe średnie brutto
(zł/roboczogodzinę) w budownictwie deweloperskim
w drugich kwartałach
Wykres 3.29 Dynamika (r/r) cen materiałów
budowlanych i stawek najmu sprzętu
w budownictwie deweloperskim
Źródło: NBP, Sekocenbud Źródło: NBP, Sekocenbud
Wykres 3.30 Struktura kosztów budowy połowy
obiektu 1122-302 (mln zł) Wykres 3.31 Dynamika (kw./kw.) kosztów budowy
mkw. pow. użyt. bud. mieszk. (typ 1122-302)
Źródło: NBP, Sekocenbud Źródło: NBP, Sekocenbud
Uwaga do wykresu 3.31: szacunek jest ważony powierzchnią oddanego do użytkowania budownictwa deweloperskiego
w 6M.
24
25
26
27
28
29
30
31
32
II2012
II2013
II2014
II2015
II2016
II2017
II2018
robotyokołobudowlaneinwestycyjnerobotyokołobudowlaneremontoweroboty instalacjisanitarnych
roboty instalacjielektrycznych
roboty inżynieryjne
robotywykończeniowe(wysoki standard)średnia
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
IV 2
00
4
IV 2
00
5
IV 2
00
6
IV 2
00
7
IV 2
00
8
IV 2
00
9
IV 2
01
0
IV 2
01
1
IV 2
01
2
IV 2
01
3
IV 2
01
4
IV 2
01
5
IV 2
01
6
IV 2
01
7
II 2
018
Zmiany (r/r) cen materiałów budowlanych ogółem
Zmiany (r/r) cen najmu i sprzętu budowlanego
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany
90%
92%
94%
96%
98%
100%
102%
104%
106%
108%
110%
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
robocizna materiały sprzęt
koszty pośrednie zysk budowlany ziemia+zag.ter.
RAZEM
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 31
W 2017 r. dynamiki kosztów budowy i cen materiałów budowlanych pozostawały stabilne,
natomiast istotny wzrost stawek pracowników zanotowano w połowie 2018 r. Dużą zmienność
wykazuje dynamika cen ziemi, co jest charakterystyczne dla czynnika produkcji, którego cena
w warunkach wzrostu popytu jest kształtowana przez koszty krańcowe, a nie przeciętne
(por. wykres 3.31).
Wykres 3.32 Przewidywane zmiany cen robót
bud.-mont.(+3M) oraz dynamika kosztów budowy
pow. użytk. bud. mieszk. (typ 1122-302#)
Wykres 3.33 Przeciętny koszt budowy mkw.
powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (typ
1122-302; zł)
Na sytuację firm deweloperskich pozytywnie wpływało również dobre dopasowanie struktury
oferowanych mieszkań do struktury popytu. Na rynku nadal dominuje popyt na niewielkie
metrażowo mieszkania gdyż są one bardziej płynne jako inwestycja i dostępne dla klientów
konsumpcyjnych z racji na niską całkowitą cenę. Lokale te przeznaczone są często dla małych
gospodarstw domowych, na inwestycje (na wynajem), jak też mieszkania dla osób starszych.
Dlatego mieszkania ≤ 50 mkw. dominowały w transakcjach na rynku pierwotnym, a ich oferta była
bardziej dopasowana do popytu niż mieszkań >50 mkw. (por. wykresy 3.34 –3.35). Na rynku
wtórnym utrzymywało się większe niedopasowanie oferty mieszkań do popytu względem
powierzchni użytkowej (por. wykresy 3.36–3.37), stąd niższe ceny w mniej dostosowanych do
klienta segmentach, zwłaszcza na rynku wtórnym.
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
Przewid. zmiany cen robót bud.-montaż. (+3M) wg ankiety GUS (L.oś)
Dynamika kw/kw faktycznych kosztów budowy wg Sekocenbud (P.oś)
2400
2500
2600
2700
2800
2900
3000
3100
3200
3300
3400
3500
3600
I 2
00
7
I 2
00
8
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
Warszawa 6M 10M Polska
Źródło: NBP na podst. GUS, Sekocenbud Źródło: NBP na podst. Sekocenbud
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 32
Wykres 3.34 Miernik dopasowania oferowanych
mieszkań do popytu* względem powierzchni ≤ 50
mkw., RP w wybranych miastach Polski
Wykres 3.35 Miernik dopasowania oferowanych
mieszkań do popytu* względem powierzchni >50
mkw., RP w wybranych miastach Polski
Źródło: NBP Źródło: NBP
Wykres 3.36 Miernik dopasowania oferowanych
mieszkań do popytu* względem powierzchni ≤ 50
mkw., RW w wybranych miastach Polski
Wykres 3.37 Miernik dopasowania oferowanych
mieszkań do popytu* względem powierzchni >50
mkw., RW w wybranych miastach Polski
Odnotowany wysoki poziom sprzedaży na koniec 2017 r. sprawił, że szacowany czas wyprzedaży
mieszkania na rynku pierwotnym uległ dalszemu skróceniu (por. wykres 3.38). Na rynku
wtórnym czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym na koniec omawianego okresu w 6M
oscylował wokół 6 miesięcy, w Warszawie nieznacznie wzrósł do ok. 7,5 miesiąca, natomiast
w 10M zmniejszył się do ok. 5 miesięcy (por. wykres 3.39). W okresie II kw. 2012 - II kw. 2015
w Warszawie obserwowano zwiększenie czasu sprzedaży, co można wiązać z brakiem akceptacji
ceny oferowanych mieszkań przez kupujących i odrzucaniem ofert.
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
I 2
00
7
I 2
00
8
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
016
I 2
017
I 2
018
Warszawa 6M 10M
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
I 2
00
7
I 2
00
8
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
016
I 2
017
I 2
01
8
Warszawa 6M 10M
-60%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
I 2
007
I 2
008
I 2
009
I 2
010
I 2
011
I 2
012
I 2
013
I 2
014
I 2
015
I 2
016
I 2
017
I 2
018
Warszawa 6M 10M
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
I 2
007
I 2
008
I 2
009
I 2
010
I 2
011
I 2
012
I 2
013
I 2
014
I 2
015
I 2
016
I 2
017
I 2
018
Warszawa 6M 10M
*Uwaga: wykres 3.34 przedstawia procentowe, krótkookresowe niedopasowanie podaży (oferty deweloperskie
mieszkań) i szacunkowego popytu (transakcje) względem wielkości mieszkania na RP, według danych z bazy BaRN.
Niedopasowanie liczone jest jako relacja udziału liczby mieszkań o powierzchni użytkowej do 50 mkw., będących
w ofercie, do udziału liczby transakcji, których przedmiotem są mieszkania o powierzchni do 50 mkw. (średnia
z 4 ostatnich kwartałów). Wynik dodatni (powyżej czarnej linii) świadczy o nadmiarze mieszkań o danej wielkości,
ujemny natomiast o niedoborze. Wykres 3.35 jest analogiczny dla RP dla mieszkań o powierzchni powyżej 50 mkw.,
wykresy 3.36–3.37 są analogiczne, tylko dla RW.
Źródło: NBP Źródło: NBP
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 33
Wykres 3.38 Czas wyprzedaży mieszkań będących
w ofercie na RP w wybranych miastach (liczba
kwartałów)
Wykres 3.39 Czas sprzedaży mieszkań na RW
w wybranych miastach (liczba kwartałów)
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
I 2
01
2
III 2
01
2
I 2
01
3
III 2
01
3
I 2
01
4
III 2
01
4
I 2
01
5
III 2
01
5
I 2
01
6
III 2
01
6
I 2
01
7
III 2
01
7
I 2
01
8
Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto
Poznań Łódź 6M
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
I 200
7
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 201
2
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
Warszawa śr. 6M śr. 10M
Uwaga: czas sprzedaży to relacja liczby mieszkań
będących w ofercie na koniec bieżącego kwartału do
liczby sprzedanych mieszkań w ostatnich czterech
kwartałach.
Źródło: REAS
Uwaga: rzeczywisty czas sprzedaży mieszkań
uśredniony z czterech ostatnich kwartałów; dane
nieporównywalne z wykresem 3.38. Czas sprzedaży
mieszkań na wtórnych rynkach nieruchomości
uwzględnia tylko transakcje zakończone sprzedażą.
Dane te są zaniżone, gdyż nie zawierają ofert
wprowadzonych i jeszcze nie sprzedanych.
Źródło: NBP
Ramka A. Wyniki analizy podaży i cen gruntów w 2017 r. (na podstawie bazy NBP)
Planowanie przestrzenne w Polsce
Powierzchnia Polski objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) na
koniec 2017 r. wynosiła 30,5% powierzchni kraju, wobec 30,2% w poprzednim roku. Największym
pokryciem planistycznym charakteryzują się województwa: śląskie (69,4%), małopolskie (66,9%)
oraz dolnośląskie (63,3%). Najmniejszym województwa: kujawsko-pomorskie (6,5%),
podkarpackie (8,9%) i lubuskie (9,2%).
W głównych miastach Polski w 2017 r. najwyższy udział powierzchni objętej obowiązującymi
MPZP w powierzchni terenów wskazanych do sporządzenia planów odnotowano w Sopocie
(66,1%), Gdańsku (65,6%), Wrocławiu (57,4%), Olsztyn (54,8%) oraz Lublin (51,4%). Najniższy
wykazano w: Zielonej Górze (16,0%), Rzeszowie (17,3%), Kielcach (17,6%) oraz Łodzi (18,1%).
Tereny objęte MPZP stanowiły średnio 40% gruntów przeznaczonych do objęcia planami.
Na koniec 2017 r. w trakcie sporządzania MPZP (w 18 głównych miastach Polski) było 82 tys. ha
powierzchni, co stanowiło 22,2% terenów dla których przewidziano sporządzenie MPZP. Główną
barierą spowalniającą tempo sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego są wysokie
koszty finansowe oraz złożoność procedur. Z uwagi na relatywnie niskie pokrycie MPZP, jak też
niespełnianie przez te tereny oczekiwań deweloperów powszechną stała się praktyka budowy
w oparciu o Warunki Zabudowy (WZ).
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 34
Wykres A1 Udział powierzchni objętej obowiązującymi MPZP w powierzchni wskazanej do sporządzenia
MPZP w wybranych miastach
Źródło: GUS
Problem kompromisu pomiędzy restrykcyjnością planowania a podażą mieszkań
deweloperskich i tego typu działalności gospodarczej próbowano rozstrzygnąć już wielokrotnie.
Obecnie w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają konsultuje społeczne dot. projektu
zmian kodeksu urbanistyczno-budowlanego. W założeniach ustawa ma uprościć i przyspieszyć
proces inwestycyjno-budowlany. Główne zmiany dotyczą możliwości uzyskiwania decyzji
o warunkach zabudowy, które były dotąd powszechnie stosowane jako narzędzie umożliwiające
planowanie inwestycji na terenach, dla których nie został uchwalony MPZP, w tym określenia
funkcji zabudowy i zagospodarowania działki, która musi być zgodna z funkcją dominującą na
tym obszarze, dostępu do drogi publicznej i uzbrojenia terenu. Planuje się również
wprowadzenie przepisu, zgodnie z którym decyzja dotycząca WZ będzie wygasać po 3 latach,
licząc od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna (obecnie bezterminowo).
Nowelizacja mająca na celu ułatwienie procesu inwestycyjno-budowlanego może wpłynąć na
działania deweloperów. W sytuacji szybkiego wygasania obowiązywania WZ wielu inwestorów
zacznie budowę znacznie wcześniej niż planowało. Projekt może mieć istotny wpływ na
ograniczenie dostępności do gruntów, wzrost ich cen oraz cen mieszkań ponieważ będzie można
budować tylko na terenach objętych MPZP.
W 2017 r. w miastach na prawach powiatu wydano ok. 18,6 tys. pozytywnych decyzji o WZ,
w tym dotyczących:
zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (8,5 tys.),
zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (1,8 tys.),
zabudowy usługowej (3,2 tys.),
lokalizacji inwestycji celu publicznego (5,1 tys.).
W sierpniu 2018 r. weszła w życie Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji
mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z dnia 7 sierpnia 2018 r., poz. 1496),
która zgodnie z intencją ustawodawcy powinna przyśpieszyć i uprościć proces inwestycyjny.
Określone w ustawie inwestycje mieszkaniowe (co najmniej 25 lokali mieszkalnych lub 10
domów jednorodzinnych) będzie można realizować niezależnie od ustaleń MPZP, ale zgodnie
z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Szczególne ułatwienia mają dotyczyć terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako
tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na
tych terenach realizowane.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
2016 2017
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 35
Zgodnie z zapisem w ustawie, na tych terenach, najczęściej należących do Skarbu Państwa,
będzie można zrealizować inwestycję mieszkaniową niezgodną ze studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W przypadku gdy nie uchwalono MPZP,
inwestor, który zdecyduje się na skorzystanie z ustawy, będzie mógł uzyskać pozwolenie na
budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a nie –
jak dotąd – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Inwestycje mieszkaniowe mają być realizowane na podstawie koncepcji urbanistyczno-
architektonicznej, która będzie przyjmowana uchwałą przez radę gminy. Inwestycje muszą
spełniać określone standardy, np. w zakresie dostępu do drogi publicznej, sieci uzbrojenia terenu
czy odległości od komunikacji, placówek oświatowych lub rekreacyjnych. Niektóre z nich mogą
być modyfikowane przez radę gminy w uchwale o ustaleniu lokalnych standardów
urbanistycznych. W standardach gmina może dodatkowo określić obowiązek dostępu do sieci
ciepłowniczej oraz odpowiednią liczbę miejsc parkingowych.
Przepisy wspomnianej ustawy mają ułatwić m. in. budowę mieszkań na wynajem, ale skorzystać
z nich mogą również deweloperzy. Ustawa umożliwi również obrót gruntami rolnymi
w granicach miast i łatwiejsze przekształcenie ich na tereny budowlane (zwolnienie z opłat).
Pewnym niebezpieczeństwem płynącym z ułatwień inwestycji budowlanych może być
intensywna zabudowa terenów bez odpowiedniej infrastruktury i dostępu do komunikacji
zbiorowej. Ustawa ma obowiązywać 10 lat.
Grunty rolne
W dniu 1 maja 2016 r. przestał obowiązywać w Polsce 12-letni okres ochronny na zakup ziemi
rolnej przez cudzoziemców z państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym
(głównie państwa UE) oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Wprowadzono przepisy ograniczające
obrót ziemią rolną od 30 kwietnia 2016 r. uzasadniając je obawą przed spekulacją gruntami.
Zgodnie z nowymi przepisami właścicielami ziemi rolnej mogą zostać tylko rolnicy, którzy będą
ją uprawiać oraz kościoły, związki wyznaniowe, parki narodowe, jednostki samorządu
terytorialnego (np. gmina) i Skarb Państwa. Wolny obrót ziemią jest dozwolony dla
nieruchomości o powierzchni do 0,3 ha. Pozostali muszą uzyskać zgodę dyrektora generalnego
Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa – następcy Agencji Nieruchomości Rolnych
zlikwidowanej w 2017 r.
Przeciętne ceny gruntów rolnych (za 1 ha) w obrocie prywatnym w Polsce w latach 1999 - 2017
wzrosły ponad dziewięciokrotnie. Ceny ziemi rolnej zanotowane w obrocie przez Agencję
Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w 2017 r. były przeciętnie o 4% wyższe od
obserwowanych w 2016 r. wobec wzrostu ok. 20% w 2015 r. Ceny hektara ziemi rolnej mieściły
się w przedziale 24-57 zł, i wzrosły w większości województw, z wyjątkiem łódzkiego.
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 36
23 Do 31 sierpnia 2017 r. działała Agencja Nieruchomości Rolnych, a od 1 września 2017 r. Krajowy Ośrodek Wsparcia
Rolnictwa. 24 Dz. U. z dnia 7.08.2018 r. poz. 1496
Wykres A2 Przeciętne ceny gruntów ornych (za 1 ha) w obrocie prywatnym w wybranych
województwach w latach 1999-2017
Źródło: GUS Źródło: GUS
Z danych uzyskanych w Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa23 wynika, że w 2017 r. o zgody
na przeniesienie własności nieruchomości rolnych wystąpiono 17 716 razy. Łącznie wydano
15 176 decyzji administracyjnych, które dotyczyły nieruchomości rolnych o powierzchni 44,4 tys.
ha. W 13 975 sprawach wydano decyzje pozytywne na łączną powierzchnię 38,1 tys. ha, w 246
negatywne (2,5 tys. ha), umorzono 955 wniosków (3,7 tys. ha).
Można prognozować, że problem wzrostu cen terenów budowlanych będzie narastał, ale raczej
powoli. Można też przypuszczać, że próbą jego ograniczenia jest uchwalona w 2018 r. ustawa
o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji
towarzyszących24, która umożliwia (w określonych przypadkach na obszarach dużych miast)
stosowanie uproszczonych przepisów związanych z odrolnieniem gruntów ornych
i przeznaczeniem ich pod budownictwo mieszkaniowe.
Transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną
Udział budownictwa indywidulanego w ogólnej liczbie oddanych mieszkań w 2017 r, według
danych GUS, kształtuje się na poziomie 37,9% i jest o 9,9 p.p. mniejszy niż w 2016 r.
W 2017 r. w bazie BaRN zgromadzono ok. 2 tys. transakcji gruntami przeznaczonymi pod
budownictwo jednorodzinne. Prowadzenie analizy tych gruntów utrudnia fakt istotnego
zróżnicowania ich cech, w tym ich uzbrojenia technicznego oraz brak uchwalanych miejscowych
planów zagospodarowania przestrzennego. Do analizy przyjęto działki o powierzchni 250-2500
mkw. Około 27% wszystkich transakcji dotyczyło gruntów położonych w granicach miast
wojewódzkich oraz Gdyni. Spośród tych transakcji przeciętnie najwyższą cenę mkw.
powierzchni użytkowej działki pod zabudowę jednorodzinną odnotowano w Gdyni (598
zł/mkw.), Warszawie (564 zł/mkw.) oraz Poznaniu (424 zł/mkw.). Najniższą cenę odnotowano
w Rzeszowie (157 zł/mkw.), Zielonej Górze (191 zł/mkw.) i Bydgoszczy (194 zł/mkw.).
-
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Wielkopolskie Kujawsko-Pomorskie Opolskie Warmińsko-Mazurskie
Pomorskie Mazowieckie Podlaskie Dolnośląskie
-
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Łódzkie Śląskie Małopolskie
Lubelskie Lubuskie Zachodniopomorskie
Świętokrzyskie Podkarpackie Polska
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 37
Transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną
Dane zgromadzone w bazie BaRN obejmują transakcje zakupu gruntów przeznaczonych pod
budownictwo wielorodzinne dokonane przez firmy deweloperskie w miastach wojewódzkich.
Ceny działek były bardzo zróżnicowane, w największych miastach były działki zarówno po kilka
tysięcy zł/mkw. (w centrach miast pod zabudowę plombową o wysokim standardzie), jak
i grunty na obrzeżach w cenach 100-200 zł/mkw. Porównanie cen działek utrudnia brak
informacji o planowanej zabudowie. Czynnikiem determinującym cenę gruntu jest powierzchnia
przyszłego budynku oraz cena sprzedaży mieszkań. Stąd optymalnym wskaźnikiem do
porównań byłaby cena mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM). Dzięki szczegółowym
informacjom o inwestycjach na rynku pierwotnym w BaRN oraz danym o transakcjach zakupu
gruntów można było przeanalizować cenę mkw. PUM w wybranych miastach. Analizie poddano
35 inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych z 8 miast wojewódzkich, wprowadzonych do
oferty w 2017 r. Średni czas pomiędzy zakupem gruntu a rozpoczęciem sprzedaży mieszkań
wyniósł 5 kwartałów. Najwyższe ceny transakcyjne gruntów z obserwowanych inwestycji,
zanotowano w Krakowie (1761 zł/mkw.), Poznaniu (1718 zł/mkw.) i Warszawie (1646 zł/mkw.).
Gdy uwzględnimy powierzchnię użytkową mieszkań to najwyższe ceny na mkw. PUM
zanotowano w Krakowie (1450 zł/mkw.), Gdańsku (1439 zł/mkw.) i w Poznaniu (1364 zł/mkw.).
Porównując ceny PUM z cenami mieszkań w konkretnych inwestycjach na rynku pierwotnym,
zgromadzonymi w BaRN w 2017 r., można stwierdzić, że udział ceny gruntu w cenie mkw.
mieszkania wyniósł od 25% w Łodzi, przez 17% w Warszawie i Poznaniu, 15% w Gdańsku do
13% we Wrocławiu. Średni udział ceny gruntu w cenie mkw. mieszkania wyniósł 15%, tj. był na
zbliżonym poziomie do 2016 r.
Tabela A1 Statystyki dotyczące transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową
wielorodzinną
Miasto Cena mkw.
gruntu brutto w zł
Cena mkw. mieszkania brutto w zł
Cena gruntu w cenie mkw. PUM w zł
Udział ceny gruntu w cenie PUM
Bydgoszcz 473 5 812 354 6%
Gdańsk 1 619 9 243 1 439 15%
Kraków 1 761 10 349 1 450 14%
Łódź 812 4 719 1 158 25%
Opole 280 4 951 343 7%
Poznań 1 718 7 709 1 364 17%
Warszawa 1 646 7 686 1 318 17%
Wrocław 1 096 6 065 777 13%
Średnia 1 379 x 1 094 15%
Źródło: NBP
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 38
Analiza wskaźnikowa firm deweloperskich
W celu oceny strony podażowej na rynku nieruchomości25 przeanalizowano kondycję
ekonomiczno-finansową deweloperów26 oraz podmiotów z nimi powiązanych. Uzupełnieniem
informacji o rentowności działalności deweloperskiej jest prowadzona od wielu lat przez oddziały
okręgowe NBP analiza pojedynczych projektów mieszkaniowych realizowanych na szesnastu
rynkach lokalnych (cena terenów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, bezpośrednie
i pośrednie koszty budowy, stopy zwrotu z projektów deweloperskich). Uwzględniono też
informację o podmiotach zajmujących się wykonawstwem robót budowlanych w budownictwie
mieszkaniowym i pozostałym za I i II kwartał 2018 r. z elementami prognozy na III kwartał 2018 r.
zebrana w badaniu NBP „Szybki Monitoring”.
Według danych publikowanych w kwartalnych Biuletynach Statystycznych Głównego Urzędu
Statystycznego podmioty (powyżej 49 pracujących) zajmujące się realizacją projektów oraz robót
budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41)
w 2017 r. odnotowały wartość podstawowych wskaźników ekonomicznych na poziomie znacznie
wyższym niż w 2016 r. i zbliżonym do notowanego w 2015 r. W 2017 r. w porównaniu z 2016 r.
wzrosła wartość zysku netto o ponad 51%, przychodów ze sprzedaży o około 12% i kosztów
własnych sprzedaży o ponad 10%. Średnia rentowność sprzedaży w 2017 r. ukształtowała się na
poziomie 4% i była o 1 p.p. wyższa od notowanej przed rokiem. W ogólnej liczbie badanych z 15%
w 2016 r. do około 17% w 2017 r. zwiększył się udział liczby przedsiębiorstw wykazujących ujemny
wynik finansowy netto. W I kwartale 2018 r. podobnie jak w analogicznych okresach poprzednich
lat z uwagi na sezonowość prac w budownictwie udział przedsiębiorstw z ujemnym wynikiem
netto sięgał ponad 33%. Rentowność sprzedaży odnotowana w I kwartale 2018 r. sięgała 1,2% i była
znacznie niższa niż w którymkolwiek z kwartałów od 2013 r.
25 Do analizy wykorzystano dane ze sprawozdań F-01 przekazywanych do GUS w latach 2007 – 2017 przez podmioty
z PKD 41.10#. Wyniki przedstawiono w podziale na dwie grupy firm (mniejsze – z liczbą pracujących od 9 do 49, oraz
duże – zatrudniające powyżej 49 osób). Istotnym uzupełnieniem jest analiza danych finansowych siedemnastu
deweloperów wchodzących w skład indeksu sektorowego WIG-nieruchomości (poprzednio WIG-deweloperzy),
których obecna działalność jest skoncentrowana w całości lub w zdecydowanej większości na budownictwie
mieszkaniowym wielorodzinnym. Dodatkowo NBP przeprowadził własne badanie ankietowe podaży mieszkań na
rynku pierwotnym w Polsce w okresie listopad – grudzień 2017 r. oraz badanie ankietowe popytu na mieszkania na
rynku pierwotnym i wtórnym w budownictwie wielorodzinnym w maju 2018 r. 26 Deweloper - inwestor, czyli osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje w budowę nieruchomości budynkowych
(domów mieszkalnych, obiektów biurowych, handlowych, przemysłowych) z przeznaczeniem na sprzedaż
lub wynajem. Zwyczajowo deweloper kupuje nieruchomość, nadzoruje pełny proces inwestycyjny od fazy
projektowania do zakończenia budowy (również rozbudowy lub renowacji), aż po jej sprzedaż bądź wynajem
(https://pl.wikipedia.org/wiki/Deweloper_budowlany)
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 39
Wykres 3.40 Wskaźniki ekonomiczne
przedsiębiorstw w poszczególnych kwartałach
(PKD 41)
Wykres 3.41 Udział liczby przedsiębiorstw
wykazujących zysk/stratę netto w ogólnej liczbie
przedsiębiorstw (PKD 41) narastająco w kwartałach
Według analizy zapisów księgowych w sprawozdaniach F-01 przekazanych do GUS przez
podmioty zajmujące się realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem
budynków (PKD 41.10) w podziale na grupy podmiotów mniejszych i dużych widoczna jest
utrzymująca się dobra sytuacja dużych firm deweloperskich i słabsza kondycja finansowa
mniejszych podmiotów w branży. W 2017 r. swoją pozycję wzmocniły duże firmy deweloperskie,
stanowiące około 18% ogółem badanych spółek. Podmioty te wygenerowały 64% przychodów
oraz 70% wyniku netto w branży (w 2016 r. odpowiednio 48% i 39%). Według stanu na koniec
2017 r. w porównaniu ze stanem na koniec 2016 r. firmy z PKD 41.10 zwiększyły zatrudnienie
o około 8%. Poprawiła się także średnia wydajność pracy.
Wykres 3.42 Liczba firm deweloperskich
zatrudniających powyżej 49 osób
Wykres 3.43 Liczba firm deweloperskich
zatrudniających 9 - 49 osób
W 2017 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych charakteryzował się wysoką aktywnością
głównie dużych firm deweloperskich realizujących projekty mieszkaniowe oraz wysokim
poziomem podaży i popytu na nowe mieszkania. Pomimo rosnącej liczby sprzedanych mieszkań
zapisy księgowe w sprawozdaniach finansowych dużych i mniejszych firm deweloperskich nie
potwierdziły proporcjonalnej dynamiki wzrostu realizowanych projektów. W 2017 r. wartość
-300
0
300
600
900
1200
0
3000
6000
9000
12000
15000
18000
I 2
01
1
III
20
11
I 2
01
2
III
20
12
I 2
01
3
III
20
13
I 2
01
4
III
20
14
I 2
01
5
III
20
15
I 2
01
6
III
20
16
I 2
01
7
III
20
17
I 2
01
8
mln zł
mln zł
przychody ze sprzedażykoszt własny sprzedażywynik finansowy netto ze sprzedaży
0
20
40
60
80
100
I 2
01
1
I-II
I 20
11
I 2
01
2
I-II
I 20
12
I 2
01
3
I-II
I 20
13
I 2
01
4
I-II
I 20
14
I 2
01
5
I-II
I 20
15
I 2
01
6
I-II
I 20
16
I 2
01
7
I-II
I 20
17
I 2
01
8
%
przedsiębiorstwa wykazujące stratę nettoprzedsiębiorstwa wykazujące zysk netto
0
10
20
30
40
50
60
0
50
100
150
200
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
liczba firm
liczba pracujących
średnia liczba pracującychliczba firm (P oś)liczba rentownych firm (P oś)
0
50
100
150
200
250
0
5
10
15
20
25
II 2
00
7
II 2
00
8
II 2
00
9
II 2
01
0
II 2
01
1
II 2
01
2
II 2
01
3
II 2
01
4
II 2
01
5
II 2
01
6
II 2
01
7
licz
ba
firm
licz
ba
pra
cują
cych
średnia liczba pracujących
liczba firm (P oś)
liczba rentownych firm (P oś)
Źródło: NBP na podstawie GUS Źródło: NBP na podstawie GUS
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
*/ Liczba rentownych firm oznacza liczbę przedsiębiorstw z dodatnim wynikiem netto
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 40
projektów w toku utrzymywała się na wysokim, ale stabilnym poziomie. Zapasy mieszkań
gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży większości deweloperów utrzymywały się na
niskim poziomie. Wyższe wartości przychodów i kosztów w końcówce roku mogą potwierdzać
dążenie deweloperów do oddawania mieszkań do użytkowania i przenoszenia praw własności na
nabywców przed zakończeniem roku kalendarzowego w celu wykazania w sprawozdaniach
finansowych wyższego wyniku finansowego.
Według danych raportowanych w sprawozdaniu F-01 za 2017 r. w porównaniu z 2016 r.
na podobnym poziomie (75% udziału) utrzymała się liczba dużych deweloperów generujących
dodatni wynik finansowy netto. W tej grupie podmiotów w poszczególnych kwartałach 2017 r. na
wyższych poziomach niż w analogicznych okresach 2016 r. ukształtowały się wskaźniki
rentowności sprzedaży, kapitałów własnych oraz aktywów, co świadczy o opłacalności
prowadzonej działalności, efektywnym gospodarowaniu majątkiem i dobrej kondycji finansowej
podmiotów.
W I kwartale 2018 r. wartość projektów realizowanych przez grupę dużych, wiodących na rynku
deweloperów zmniejszyła się o około 19% w stosunku do analogicznego kwartału 2017 r. i o ponad
20% w porównaniu z kwartałem poprzednim. Znacznie zmniejszyła się podaż mieszkań
wybudowanych. W I kwartale 2018 r. w porównaniu z IV kwartałem 2017 r. w grupie dużych firm
deweloperskich zmniejszyła się o ponad 48% raportowana wartość przychodów ze sprzedaży
(przed rokiem spadek był mniejszy i sięgał około 22%). Koszty z działalności operacyjnej osiągnęły
wartość niższą o około 47% (przed rokiem były niższe zaledwie o ponad 7%). Może to wskazywać
na wyhamowanie produkcji mieszkań wynikające z ostrożności deweloperów w obawie
o przeinwestowanie lub z powodu braku możliwości dalszego zwiększania mocy produkcyjnych
z uwagi na bariery po stronie wykonawstwa. W strukturze kosztów działalności operacyjnej
dużych deweloperów przeważały usługi obce (ponad 56% udziału), koszty zużytych materiałów
i energii elektrycznej (ponad 14% udziału) oraz wynagrodzeń (ponad 11% udziału). Pogorszył się
wskaźnik poziomu kosztów działalności operacyjnej w I kwartale 2018 r. i w IV kwartale 2017 r.
(odpowiednio wynosił 0,93 i 0,91) w stosunku do notowanego w III i w II kwartale 2017 r.
(odpowiednio wynosił 0,89 i 0,84) z uwagi na wyższy wzrost kosztów z działalności podstawowej
w stosunku do osiągniętych przychodów ze sprzedaży.
W 2017 r. uruchomienie znacznej liczby nowych inwestycji spowodowało zmniejszenie
posiadanych zasobów działek budowlanych, które następnie deweloperzy systematycznie
uzupełniali. W przeprowadzonym przez NBP badaniu ankietowym przy obecnym tempie
produkcji deweloperzy swoje zasoby banku ziemi oszacowali średnio na okres do 3 lat.
W finansowaniu działalności dużych firm deweloperskich istotną rolę odgrywa kapitał własny,
którego średnia wartość zmniejszyła się w skali roku o około 23%. Według stanu na koniec 2017 r.
jego udział w łącznej grupie pasywów zmniejszył się do około 39% z ponad 43% notowanych przed
rokiem. Wysokość kapitałów własnych nadal utrzymuje się na bezpiecznym poziomie i pozwala
na ewentualne pokrycie wkładu wierzycieli. W skali roku zwraca też uwagę zmniejszenie się stanu
wartości zobowiązań z tytułu kredytów bankowych (o ponad 27%) i dłużnych papierów
wartościowych (o około 40%). Znacznie (o ok. 65%) wzrósł natomiast wolumen przedpłat
nabywców mieszkań, które stanowią istotne źródło finansowania działalności deweloperskiej.
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 41
Jak pokazują dane księgowe deweloperzy po otrzymaniu całości należności za lokale oddane do
użytkowania w IV kwartale 2017 r. uregulowali część swoich zobowiązań handlowych wobec
wykonawców. W 2017 r. w grupie dużych firm deweloperskich wraz ze spłatą części zobowiązań
poprawiły się wskaźniki płynności i zwiększyła się samodzielność finansowa podmiotów.
Na wysokim poziomie znajduje się wskaźnik płynności bieżącej, który oznacza zdolność
do regulowania bieżących zobowiązań aktywami obrotowymi, uznawanymi za szybko zbywalne.
Na niższym, ale nadal korzystnym poziomie kształtuje się wskaźnik płynności szybkiej, który
uwzględnia pozostałe aktywa obrotowe z pominięciem zapasu lokali wybudowanych i w trakcie
budowy, które w większości są już sprzedane. Poprawiło się też przeciętne pokrycie majątku oraz
zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym. Na nieznacznie słabszym lecz nadal
korzystnym poziomie kształtował się wskaźnik ogólnego zadłużenia oraz zadłużenia kapitału
własnego, co potwierdza utrzymanie bezpieczeństwa wierzycieli spółek, w tym instytucji
finansowych. Poprawiły się wskaźniki rotacji zapasów, należności i zobowiązań wobec
dostawców. W IV kwartale 2017 r. skrócił się do około 57 dni średni czas ściągania należności, do
125 dni średni okres regulacji zobowiązań oraz do 246 dni okres rotacji zapasów. Oznacza to
jednak, że firmy deweloperskie finansują swoją działalność opóźnionymi spłatami zobowiązań.
Na umiarkowane zróżnicowanie sytuacji w branży wskazuje odsetek firm
o niesatysfakcjonującym poziomie wybranych wskaźników. W grupie dużych deweloperów
zaobserwowano tutaj poprawę. W skali roku zmniejszył się z 20% do 10% odsetek przedsiębiorstw,
u których wystąpiło zagrożenie bieżącej zdolności firmy do terminowego regulowania
zobowiązań, deweloperów ze zbyt wysokim poziomem kosztów z działalności operacyjnej
w stosunku do osiąganych przychodów oraz ze zbyt długim okresem rotacji zapasów.
W przypadku 30% deweloperów na niekorzystnym poziomie utrzymała się płynność finansowa.
Nadal blisko połowa dużych podmiotów miała problemy ze ściągnięciem należności w okresie do
dwóch miesięcy. Na poziomie 20% utrzymał się odsetek deweloperów z ujemnym wynikiem
finansowym netto oraz z ujemnym wynikiem ze sprzedaży, rentowności kapitału własnego
i rentowności majątku przedsiębiorstwa.
Wykres 3.44 Wskaźniki ekonomiczne
deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób
Wykres 3.45 Struktura aktywów deweloperów
zatrudniających powyżej 49 osób
0
2
4
6
8
10
0
10
20
30
40
50
60
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
mln zł
mln zł
przychody ogółem koszty ogółem wynik finansowy netto
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
aktywa trwałe zapasy materiałów mieszkania gotoweprojekty w toku bank ziemi gotówkanależ. od odbiorców
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 42
Wykres 3.46 Struktura pasywów deweloperów
zatrudniających powyżej 49 osób
Wykres 3.47 Źródła finansowania zewnętrznego
deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób
Wykres 3.48 Sytuacja deweloperów
zatrudniających powyżej 49 osób
Wykres 3.49 Koszty działalności operacyjnej
deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób
Wykres 3.50 Struktura kosztów działalności
operacyjnej deweloperów zatrudniających
powyżej 49 osób
Wykres 3.51 Wskaźnik poziomu kosztów działalności
operacyjnej według grup deweloperów
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
%
kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow.
05
1015202530354045
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
mln zł
długoterminowe kredyty
długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe
krótkoterminowe kredyty
krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe
0
1
2
3
4
5
6
0
20
40
60
80
100
120
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 2012
III 2
012
I 2013
III 2
013
I 2014
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
lata
mln zł
mieszkania projekty w toku
bank ziemi bank ziemi w latach prod. (P oś)
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
0
5
10
15
20
25
30
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
mln zł
mln zł
zuż mater i energii usługi obce
inne koszty dz. oper. wynagrodzenia (P oś)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
amortyzacja zuż mater i energii
usługi obce podatki i opłaty
ZUS wynagrodzenia
poz. koszty rodz. wartość sprzed. tow. i mat.
0,6
0,7
0,8
0,9
1
notowani na GPW
zatrudniający powyżej 49 osób
zatrudniający 9-49 osób
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Poziom niekorzystny wskaźnika poziomu kosztów
działalności operacyjnej - powyżej 1 (100%)
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 43
Wykres 3.52 Rotacja zapasów, należności i
zobowiązań deweloperów zatrudniających
powyżej 49 osób
Wykres 3.53 Rentowność działalności deweloperów
zatrudniających powyżej 49 osób
Wykres 3.54 Aktywność inwestycyjna
deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób
Wykres 3.55 Wskaźniki zadłużenia oraz
zabezpieczenia zobowiązań deweloperów
zatrudniających powyżej 49 osób
Wykres 3.56 Wskaźniki płynności deweloperów
zatrudniających powyżej 49 osób
Wykres 3.57 Odsetek firm deweloperskich
zatrudniających powyżej 49 osób o poziomie
wybranych wskaźników na poziomie
niesatysfakcjonującym
0
100
200
300
400
500
600
0
10
20
30
40
50
60
I 200
7
IV 2
007
III 2
008
II 2
009
I 201
0
IV 2
010
III 2
011
II 2
012
I 201
3
IV 2
013
III 2
014
II 2
015
I 201
6
IV 2
016
III 2
017
liczb
a dn
i
mln zł
przychody ze sprzedażyokres ściągania należności w dniach (P oś)okres regulacji zobowiązań krótkoterm. w dniach (P oś)okres pokrycia zapasów w dniach (P oś)
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
0
1
2
3
4
5
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
mln zł
Wynik finansowy netto ROS (Poś)ROE (Poś) ROA (Poś)
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
mln zł
zobow. finansowe z tyt kredytów i papierów dłużnych
wartość nakładów inwestycyjnych (P oś - mln zł)
udział nakładów inwestycyjnych w amortyzacji (P oś - %)
0%
40%
80%
120%
160%
200%
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
wsk. ogólnego zadłużeniawsk. pokrycia majątku kapitałem własnymwsk. zabezpieczenia zob. finansowych kapitałem własnymwsk. zadłużenia kapitału własnego
0
1
2
3
4
020406080
100120140160180200220
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
mln zł
aktywa obrotowe zapasyzob. krókoterminowe wsk. szyb. płynnności (P oś)wsk. płynności bieżącej (P oś)
0 10 20 30 40 50
poziom kosztów działaln. oper. powyżej 1
firmy z ujemnym wynikiem
ROA ujemna rentowność majątku
ROE ujemna rentowność kapitału
ROS ujemny wynik ze sprzedaży
inkaso należności powyżej 60 dni
rotacja zapasów powyżej 200 dni
wsp. długu powyżej 0,8
szybka płynność poniżej 1
w %
2017 2016 2015 2014
Poziom niekorzystny wskaźnika ściągania należności –
pow. 60 dni, pokrycia zapasów – pow. 200 dni
Poziom niekorzystny wskaźnika ROS, ROE, ROA – pon. 0
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Uwaga do wykresu 3.55: Poziomy niekorzystne wskaźników: ogólnego zadłużenia – pow. 80%, pokrycia majątku
kapitałem własnym – pon. 100%, zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym – pow. 125%,
zadłużenia kapitału własnego – pow. 220%
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Poziom niekorzystny wskaźnika płynności bieżącej – pon. 1,2, płynności szybkiej – pon. 1
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 44
W 2017 r. odnotowano gorszą sytuację w grupie mniejszych deweloperów (tj. zatrudniających 9-
49 pracowników). Zaobserwowano pogorszenie się wydajności pracy oraz wzrost kosztów z tytułu
wynagrodzeń mimo utrzymania się zatrudnienia na poziomie zbliżonym do notowanego przed
rokiem. Według stanu na koniec 2017 r. wartość projektów w trakcie realizacji była zbliżona
(wzrost o około 3%) do prowadzonych w 2016 r., natomiast o około 10% zwiększyła się liczba
mieszkań gotowych do zamieszkania, których zapas pozostaje na stosunkowo niskim poziomie.
Zwiększył się natomiast „bank ziemi” pod budownictwo wielorodzinne. Nieznacznie wzrosła też
liczba rentownych podmiotów (do poziomu 79% udziału deweloperów z dodatnim wynikiem
finansowym). Zyskowność mniejszych firm deweloperskich jest niższa niż dużych spółek
w branży pozostając jednak na bezpiecznych poziomach. W II połowie 2017 r. w porównaniu
z I półroczem 2017 r. oraz z II półroczem 2016 r. pogorszyła się przeciętna rentowność sprzedaży
netto (ROS 3,8%), rentowność kapitałów własnych (ROE 2,1%) oraz majątku (ROA 0,9%). Ponad
dwukrotnie wyższa rentowność kapitału własnego od rentowności majątku oznacza, że
zyskowność spółek jest wynikiem znacznego uzależnienia od finansowania zewnętrznego.
Mniejsze podmioty według danych wykazanych w sprawozdaniu F-01 w II półroczu 2017 r.
w porównaniu z I półroczem oraz z analogicznym okresem w 2016 r. wypracowały łącznie niższą
wartość przeciętnego poziomu wyniku finansowego netto (odpowiednio o ponad 62% i o ponad
75%), przychodów z działalności (odpowiednio o około 9% i o około 42%) i poniesionych kosztów
(odpowiednio o ponad 6% i o ponad 40%). Do niekorzystnego zbliżył się poziom kosztów
działalności operacyjnej, ponieważ zwiększyła się proporcja poniesionych kosztów z działalności
podstawowej w stosunku do osiągniętych przychodów ze sprzedaży. Głównymi źródłami
finansowania mniejszych deweloperów był kapitał własny, którego udział zmniejszył się
w niewielkim stopniu po roku (z około 48% do około 42%) i był wyższy niż w grupie dużych
spółek w branży. Zwiększył się też udział zewnętrznych źródeł finansowania - do ponad 17%
udziału z tytułu kredytów bankowych, ponad 4% z tytułu pożyczek i papierów wartościowych
oraz do około 28% z tytułu zobowiązań wobec innych podmiotów. Finansowanie działalności
deweloperskiej z niepłaconych zobowiązań dotyka głównie wykonawców usług budowlanych.
Wraz ze wzrostem wartości zewnętrznych źródeł finansowania i niewielkim zmniejszeniem
wartości kapitałów własnych pogorszyło się zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem
własnym oraz zadłużenie kapitału własnego. Mimo to wskaźniki ogólnego zadłużenia
i zabezpieczenia zobowiązań mniejszych deweloperów nadal utrzymują się poziomie na
uważanym za bezpieczny. W tej grupie podmiotów przedpłaty klientów na mieszkania są mniej
istotnym źródłem finansowania, a ich udział na koniec 2017 r. w strukturze zobowiązań sięgał
nieco ponad 9%, podczas gdy w przypadku dużych deweloperów było to ponad 20%. Wartość
nakładów inwestycyjnych utrzymała się na poziomie z 2016 r.
Płynność finansowa mniejszych podmiotów z branży utrzymuje się na znacznie mniej korzystnym
poziomie niż dużych i na tyle niskim, że może to powodować trudności płatnicze przedsiębiorstw
i problemy z pozyskaniem kredytów bankowych. Okres regulacji zobowiązań, ściągania
należności i pokrycia zapasów w dniach utrzymuje się jak dotąd na bezpiecznym poziomie.
O zróżnicowaniu sytuacji w tej grupie podmiotów świadczy odsetek firm deweloperskich
o poziomie wybranych wskaźników poniżej satysfakcjonującego. Z 20% do 30% zwiększył się
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 45
odsetek firm, które utraciły płynność finansową i tym samym zdolność do terminowego
regulowania zaciągniętych zobowiązań. Nadal połowa mniejszych deweloperów ma trudności
z terminowym ściąganiem należności. Zmniejszył się natomiast odsetek firm osiągających zbyt
wysokie koszty z działalności operacyjnej w stosunku do wypracowywanych przychodów (z 30%
do 20%). Trzeci rok z rzędu na poziomie 20% utrzymał się odsetek firm o niskiej zdolności
kredytowej, z wypracowanym ujemnym wynikiem finansowym, z ujemnym wynikiem ze
sprzedaży, z ujemną rentownością kapitału własnego i z rentownością zaangażowanego majątku.
Wykres 3.58 Wskaźniki ekonomiczne
deweloperów zatrudniających 9 - 49 osób
Wykres 3.59 Struktura aktywów deweloperów
zatrudniających 9 - 49 osób
Wykres 3.60 Struktura pasywów deweloperów
zatrudniających 9 - 49 osób
Wykres 3.61 Źródła finansowania zewnętrznego
deweloperów zatrudniających 9 - 49 osób
Wykres 3.62 Sytuacja deweloperów
zatrudniających 9 - 49 osób
Wykres 3.63 Koszty działalności operacyjnej
deweloperów zatrudniających 9 - 49 osób
-1,00
-0,50
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
0,00
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
12,00
14,00
16,00
18,00
II 2
00
7
IV 2
00
7
II 2
00
8
IV 2
00
8
II 2
00
9
IV 2
00
9
II 2
01
0
IV 2
01
0
II 2
01
1
IV 2
01
1
II 2
01
2
IV 2
01
2
II 2
01
3
IV 2
01
3
II 2
01
4
IV 2
01
4
II 2
01
5
IV 2
01
5
II 2
01
6
IV 2
01
6
II 2
01
7
IV 2
01
7
mln zł
mln zł
przychody ogółem koszty ogółem wynik finansowy netto
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
II 2
007
IV 2
00
7
II 2
008
IV 2
00
8
II 2
009
IV 2
00
9
II 2
010
IV 2
01
0
II 2
011
IV 2
01
1
II 2
012
IV 2
01
2
II 2
013
IV 2
01
3
II 2
014
IV 2
01
4
II 2
015
IV 2
01
5
II 2
016
IV 2
01
6
II 2
017
IV 2
01
7
aktywa trwałe zapasy materiałów mieszkania gotoweprojekty w toku bank ziemi gotówkanależ. od odbiorców
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
II 2
00
7
IV 2
00
7
II 2
00
8
IV 2
00
8
II 2
00
9
IV 2
00
9
II 2
01
0
IV 2
01
0
II 2
01
1
IV 2
01
1
II 2
01
2
IV 2
01
2
II 2
01
3
IV 2
01
3
II 2
01
4
IV 2
01
4
II 2
01
5
IV 2
01
5
II 2
01
6
IV 2
01
6
II 2
01
7
IV 2
01
7
%
kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow.
0
2
4
6
8
10
12
II 2
007
IV 2
00
7
II 2
008
IV 2
00
8
II 2
009
IV 2
00
9
II 2
010
IV 2
01
0
II 2
011
IV 2
01
1
II 2
012
IV 2
01
2
II 2
013
IV 2
01
3
II 2
014
IV 2
01
4
II 2
015
IV 2
01
5
II 2
016
IV 2
01
6
II 2
017
IV 2
01
7
mln zł
długoterminowe kredyty
długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe
krótkoterminowe kredyty
krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe
0
1
2
3
4
5
6
0
2
4
6
8
10
12
II 2
007
IV 2
007
II 2
008
IV 2
008
II 2
009
IV 2
009
II 2
010
IV 2
010
II 2
011
IV 2
011
II 2
012
IV 2
012
II 2
013
IV 2
013
II 2
014
IV 2
014
II 2
015
IV 2
015
II 2
016
IV 2
016
II 2
017
IV 2
017
lata
mln zł
mieszkania projekty w toku
bank ziemi bank ziemi w latach prod. (P oś)
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0
1
2
3
4
5
6
7
II 2
010
IV 2
01
0
II 2
011
IV 2
01
1
II 2
012
IV 2
01
2
II 2
013
IV 2
01
3
II 2
014
IV 2
01
4
II 2
015
IV 2
01
5
II 2
016
IV 2
01
6
II 2
017
IV 2
01
7
mln zł
mln zł
zuż mater i energii usługi obceinne koszty dz. oper. wynagrodzenia (P oś)
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 46
Wykres 3.64 Struktura kosztów działalności
operacyjnej deweloperów zatrudniających 9 - 49
osób
Wykres 3.65 Rotacja zapasów, należności i
zobowiązań deweloperów zatrudniających 9 - 49 osób
Wykres 3.66 Aktywność inwestycyjna
deweloperów zatrudniających 9 - 49 osób
Wykres 3.67 Rentowność działalności deweloperów
zatrudniających 9 - 49 osób
Poziom niekorzystny wskaźnika ROS, ROE, ROA – pon. 0
Wykres 3.68 Wskaźniki płynności deweloperów
zatrudniających 9 - 49 osób
Wykres 3.69 Wskaźniki zadłużenia oraz
zabezpieczenia zobowiązań deweloperów
zatrudniających 9 - 49 osób
Poziom niekorzystny wskaźnika płynności bieżącej –
pon. 1,2, płynności szybkiej – pon. 1
Poziomy niekorzystne wskaźników: ogólnego zadłużenia –
pow. 80%, pokrycia majątku kapitałem własnym – pon. 100%,
zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym –
pow. 125%, zadłużenia kapitału własnego – pow. 220%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
amortyzacja zuż mater i energiiusługi obce podatki i opłatyZUS wynagrodzeniapoz. koszty rodz. wartość sprzed. tow. i mat.
0306090120150180210
0
2
4
6
8
10
12
liczba d
ni
mln zł
przychody ze sprzedażyokres ściągania należności w dniach (P oś)okres regulacji zobowiązań krótkoterm. w dniach (P oś)okres pokrycia zapasów w dniach (P oś)
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
0
2
4
6
8
10
mln zł
zobow. finansowe z tyt kredytów i papierów dłużnychwartość nakładów inwestycyjnych (P oś - mln zł)udział nakładów inwestycyjnych w amortyzacji (P oś - %)
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
mln zł
Wynik finansowy netto ROS (Poś)ROE (Poś) ROA (Poś)
0
1
2
3
4
0
5
10
15
20
25
30
II 2
00
7
IV 2
00
7
II 2
00
8
IV 2
00
8
II 2
00
9
IV 2
00
9
II 2
01
0
IV 2
01
0
II 2
01
1
IV 2
01
1
II 2
01
2
IV 2
01
2
II 2
01
3
IV 2
01
3
II 2
01
4
IV 2
01
4
II 2
01
5
IV 2
01
5
II 2
01
6
IV 2
01
6
II 2
01
7
IV 2
01
7
mln zł
aktywa obrotowe zapasyzob. krókoterminowe wsk. szyb. płynnności (P oś)wsk. płynności bieżącej (P oś)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
II 2
007
IV 2
00
7
II 2
008
IV 2
00
8
II 2
009
IV 2
00
9
II 2
010
IV 2
01
0
II 2
011
IV 2
01
1
II 2
012
IV 2
01
2
II 2
013
IV 2
01
3
II 2
014
IV 2
01
4
II 2
015
IV 2
01
5
II 2
016
IV 2
01
6
II 2
017
IV 2
01
7
wsk. ogólnego zadłużeniawsk. pokrycia majątku kapitałem własnymwsk. zabezpieczenia zob. finansowych kapitałem własnymwsk. zadłużenia kapitału własnego
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Poziom niekorzystny wskaźnika ściągania należności –
pow. 60 dni, pokrycia zapasów – pow. 200 dni
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 47
Wykres 3.70 Odsetek firm deweloperskich
zatrudniających 9 - 49 osób o poziomie
wybranych wskaźników na poziomie
niesatysfakcjonującym
Uzupełnieniem analizy firm deweloperskich w oparciu o dane GUS, może być analiza
deweloperów giełdowych. Według szacunków produkują oni około 30% mieszkań
sprzedawanych na rynku pierwotnym, mogą więc być traktowani jako grupa reprezentatywna dla
największych firm. W 2017 r. zrealizowana przez nich sprzedaż mieszkań sięgała łącznie około
29,7 tys. lokali i była o około 24% wyższa niż w roku poprzednim. Pomimo prognoz wyższej
sprzedaży w 2018 r. w I półroczu 2018 r. podmioty te osiągnęły sprzedaż o 4% niższą niż
w I półroczu 2017 r. Zapisy w sprawozdaniach finansowych siedemnastu deweloperów
giełdowych za 2017 r. potwierdzają ogólnie dobrą kondycję ekonomiczną dużych podmiotów w
branży. W 2017 r. w porównaniu z rokiem poprzednim grupa ta wypracowała o około 20% wyższe
przychody przy wzroście kosztów o około 17% i wynik finansowy wyższy o ponad 28%. Tym
samym na satysfakcjonującym poziomie utrzymała się rentowność sprzedaży i obniżył się poziom
kosztów działalności operacyjnej. Wzrost wartości zapasów w strukturze aktywów o ponad 15%
świadczy o rozpoczęciu nowych inwestycji w 2017 r. Podstawowym źródłem finansowania jest
kapitał własny, który wzrósł do ponad 48% udziału w strukturze pasywów i poprawił ich
rentowność w stosunku do 2016 r. Zmniejszyła się też (o 3%) wartość zewnętrznego finansowania
z tytułu kredytów bankowych (ponad 17% udziału w pasywach) oraz zwiększyła się o ponad 30%
z tytułu pożyczek i dłużnych papierów wartościowych (około 9% udział w strukturze pasywów).
Według danych z rynku Catalyst spadło oprocentowanie kuponów obligacji firm deweloperskich.
Łączna wartość obligacji emitowana przez 25 deweloperów na koniec I kwartału 2018 r. wynosiła
5175 mln zł i była wyższa o ponad 9% od wolumenu notowanego na koniec 2016 r. Biorąc pod
uwagę wysoki poziom popytu na nowe mieszkania i specyfikę działalności deweloperskiej wysoki
udział zadłużenia długoterminowego należy ocenić pozytywnie, ponieważ projekty
deweloperskie to projekty długoterminowe. Możliwość zadłużania zewnętrznego świadczy
o dobrej kondycji spółek. Znaczącym źródłem finansowania w 2017 r. były też przedpłaty
nabywców mieszkań, których wartość wzrosła o ponad 38% (do ponad 17% udziału
w zobowiązaniach zewnętrznych). Wydatki inwestycyjne utrzymały się na zbliżonym poziomie.
W stosunkowo krótkim czasie ściągano należności. Okres regulacji zobowiązań
krótkoterminowych był jednak znacznie dłuższy. W tej grupie deweloperów od dłuższego czasu
0 10 20 30 40 50
poziom kosztów działaln. oper. powyżej 1
firmy z ujemnym wynikiem
ROA ujemna rentowność majątku
ROE ujemna rentowność kapitału…
ROS ujemny wynik ze sprzedaży
inkaso należności powyżej 60 dni
rotacja zapasów powyżej 200 dni
wsp. długu powyżej 0,8
szybka płynność poniżej 1
w %
2017 2016 2015 2014
Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 48
poniżej satysfakcjonującego poziomu utrzymuje się też wskaźnik szybkiej płynności, który nie
uwzględnia wartości zapasów. Jest on istotny, ponieważ przy obecnie notowanej wysokiej
sprzedaży mieszkań pozostała wartość majątku uznawanego za szybko zbywalny jest niewielka
w stosunku do istniejących zobowiązań. Utrzymujące się od połowy 2016 r. dodatnie przepływy
z działalności operacyjnej świadczą o pozytywnej sytuacji finansowej. Ujemna wartość
przepływów z działalności inwestycyjnej od początku 2017 r. potwierdza wydatki na nowe
inwestycje, zarówno rzeczowe, jak i finansowe. Przy wysokich poziomach sprzedaży produktów
częsta wartość ujemnych przepływów finansowych w minionych kwartałach jest rezultatem
spłaty zaciąganych zobowiązań, wykupu własnych papierów wartościowych oraz wypłaty
dywidendy.
W I kwartale 2018 r. odnotowano wzrost wartości kapitałów własnych, co zwiększyło
wiarygodność deweloperów wobec wierzycieli i banków kredytujących. Zwiększyły się
zobowiązania z tytułu emisji papierów wartościowych i przedpłat wobec nabywców mieszkań.
Oznacza to, że deweloperzy ci w większym zakresie finansowali się z przedpłat i emisji obligacji
a nie w systemie bankowym. Jednocześnie spadł udział innych zobowiązań, co oznacza,
że deweloperzy ci lepiej też płacili swoim kontrahentom. Zmniejszyły się zobowiązania z tytułu
kredytów bankowych i wykonawców usług budowlanych. Nieznacznie pogorszyły się wskaźniki
rentowności utrzymując się nadal na satysfakcjonującym poziomie. Wartość zapasów obejmująca
głównie mieszkania gotowe i w trakcie realizacji była wyższa niż w I i w IV kwartale 2017 r.,
co przy niższych wynikach sprzedaży w I półroczu 2018 r. może świadczyć o zmianie polityki
sprzedażowej deweloperów lub wyhamowaniu popytu.
Wykres 3.71 Wskaźniki ekonomiczne deweloperów
notowanych na GPW
Wykres 3.72 Struktura aktywów deweloperów
notowanych na GPW
Wykres 3.73 Struktura pasywów deweloperów
notowanych na GPW
Wykres 3.74 Źródła finansowania zewnętrznego
deweloperów notowanych na GPW
0
5
10
15
20
25
0
20
40
60
80
100
120
140
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
mln zł
mln zł
przychody ogółem koszty ogółem
wynik finansowy netto
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
aktywa trwałe zapasy gotówka należ. od odb.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
%
kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow.
020406080
100120140160180200
mln zł
długoterminowe kredytydługoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowekrótkoterminowe kredytykrótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe
Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych
Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 49
Wykres 3.75 Rotacja zapasów, należności i
zobowiązań deweloperów notowanych na GPW
Wykres 3.76 Aktywność inwestycyjna deweloperów
notowanych na GPW
Wykres 3.77 Rentowność działalności deweloperów
notowanych na GPW
Wykres 3.78 Wskaźniki płynności deweloperów
notowanych na GPW
Wykres 3.79 Wskaźniki zadłużenia oraz
zabezpieczenia zobowiązań deweloperów
notowanych na GPW
Wykres 3.80 Wartość obligacji firm deweloperskich
i liczba emitentów obligacji deweloperskich na
rynku Catalyst
0
200
400
600
800
1000
1200
020406080
100120140
I 2
00
7
IV 2
00
7
III
200
8
II 2
00
9
I 2
01
0
IV 2
01
0
III
201
1
II 2
01
2
I 2
01
3
IV 2
01
3
III
201
4
II 2
01
5
I 2
016
IV 2
01
6
III
201
7
liczb
a d
ni
mln zł
przychody ze sprzedażyokres ściągania należności w dniach (P oś)okres regulacji zobowiązań krótkoterm. w dniach (P oś)okres pokrycia zapasów w dniach (P oś)
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
0
50
100
150
200
250
300
mln zł
zobow. finansowe z tyt kredytów i papierów dłużnychwartość nakładów inwestycyjnych (P oś - mln zł)udział nakładów inwestycyjnych w amortyzacji (P oś - %)
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
wsk. ogólnego zadłużeniawsk. pokrycia majątku kapitałem własnymwsk. zabezpieczenia zob. finansowych kapitałem własnymwsk. zadłużenia kapitału własnego
0
5
10
15
20
25
30
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
liczb
a
mln zł
wartość obligacji firm deweloperskich
liczba emitentów obligacji deweloperskich
Poziom niekorzystny wskaźnika ściągania należności –
pow. 60 dni, pokrycia zapasów – pow. 200 dni
Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych
Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych
Poziom niekorzystny wskaźnika ROS, ROE, ROA -
poniżej 0
Poziom niekorzystny wskaźnika płynności bieżącej –
poniżej 1,2, płynności szybkiej - poniżej 1
Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych
Poziomy niekorzystne wskaźnika: ogólnego zadłużenia –
pow. 80%, pokrycia majątku kapitałem własnym – pon.
100%, zabezpieczenie zobowiązań finansowych
kapitałem własnym – pow. 125%, zadłużenia kapitału
własnego – pow. 220%
Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych Źródło: NBP na podstawie Catalyst
0%
5%
10%
15%
20%
02468
1012141618202224
I 20
10
III 2
010
I 201
1
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 20
13
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 201
6
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
mln zł
Wynik finansowy netto ROS (Poś)
ROE (Poś) ROA (Poś)
0
1
2
3
4
0100200300400500600700800900
1000
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
mln zł
aktywa obrotowe zapasy
zob. krókoterminowe wsk. szyb. płynnności (P oś)
wsk. płynności bieżącej (P oś)
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 50
Wykres 3.81 Oprocentowanie kuponów obligacji
firm deweloperskich notowanych na rynku Catalyst
Wykres 3.82 Przepływy deweloperów notowanych
na GPW
Wykres 3.83 Przepływy operacyjne deweloperów
notowanych na GPW
Wykres 3.84 Przepływy inwestycyjne deweloperów
notowanych na GPW
Wykres 3.85 Przepływy finansowe deweloperów
notowanych na GPW
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
%.
minimalne maksymalne
średnie mediana
-30
-20
-10
0
10
20
30
201
0 I
201
0 II
I
201
1 I
201
1 II
I
201
2 I
201
2 II
I
201
3 I
201
3 II
I
201
4 I
201
4 II
I
201
5 I
201
5 II
I
201
6 I
201
6 II
I
201
7 I
201
7 II
I
201
8 I
mln zł
przepływy operacyjne przepływy inwestycyjne
przepływy finansowe
-50
-30
-10
10
30
50
201
0 I
201
0 II
I
201
1 I
201
1 II
I
201
2 I
201
2 II
I
201
3 I
201
3 II
I
201
4 I
201
4 II
I
201
5 I
201
5 II
I
201
6 I
201
6 II
I
201
7 I
201
7 II
I
201
8 I
mln zł
przepływy operacyjne
zmiana stanu należności
zmiana stanu zobowiązań
-30
-20
-10
0
10
20
30
2010
I
2010
III
2011
I
2011
III
2012
I
2012
III
2013
I
2013
III
2014
I
2014
III
2015
I
2015
III
2016
I
2016
III
2017
I
2017
III
2018
Imln zł
przepływy inwestycyjne wydatki inwestycyjne
-25
-15
-5
5
15
25
2010
I
2010
III
2011
I
2011
III
2012
I
2012
III
2013
I
2013
III
2014
I
2014
III
2015
I
2015
III
2016
I
2016
III
2017
I
2017
III
2018
Imln zł
przepływy finansowe odsetki uzyskane
odsetki zapłacone dywidenda
Źródło: NBP na podstawie Catalyst Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych
Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych
Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 51
Sytuacja firm deweloperskich i budowlanych na podstawie badań ankietowych NBP
W listopadzie i w grudniu 2017 r. na terenie jedenastu miast Polski27 o najwyższej liczbie
budowanych mieszkań przeprowadzono ankietowe badanie podaży mieszkań na rynku
pierwotnym w budownictwie wielorodzinnym. Dane uzupełniono o informacje zebrane w trakcie
wywiadów z deweloperami realizującymi projekty mieszkaniowe na terenie kraju oraz
z przedstawicielami hurtowni materiałów budowlanych. Ankieta swoim zakresem objęła ocenę
stanu zapasu mieszkań gotowych, w trakcie realizacji, możliwości produkcyjnych deweloperów
oraz czynników wpływających na kształtowanie się poziomu podaży i popytu. W strukturze
ankietowanych respondentów odnotowano wysoką koncentrację deweloperów pod względem
poziomu rocznej sprzedaży mieszkań, zgodnie z ich strukturą w sektorze. Ponad 53% sprzedaży
należało do około 6% największych deweloperów, których sprzedaż w 2017 r. przekraczała 500
mieszkań. Najmniejsi deweloperzy, których sprzedaż w 2017 r. nie przekroczyła 100 lokali
stanowili około 73% respondentów z ich 16% udziałem w łącznej liczbie sprzedanych lokali.
Wyniki badań różniły się na poszczególnych rynkach. W opracowaniu prezentujemy wyniki
zagregowane.
Według zebranych danych ankietowych na koniec października 2017 r. respondenci badania
w swojej ofercie sprzedaży posiadali około 39 tysięcy mieszkań, w tym tylko 13% lokali gotowych
do odbioru (w budynkach oddanych do użytkowania). Szacowana przez ankietowanych
deweloperów liczba mieszkań, którą mogą wybudować na posiadanym „banku ziemi” w 2018 r.
sięgała ponad 43 tysięcy lokali i była znacznie większa od liczby mieszkań wybudowanych
w 2017 r. oraz, że w 2019 r. i w latach późniejszych na posiadanych gruntach są w stanie
zrealizować ponad 91 tysięcy mieszkań. Deweloperzy budują na gruntach, które w ponad 50%
posiadają uchwalone plany zagospodarowania przestrzennego. Ponad 56% mieszkań
planowanych przez nich do realizacji posiada pozwolenie na budowę, co oznacza możliwość
rozpoczęcia budowy tych mieszkań w stosunkowo krótkim czasie. Zakładając utrzymanie
wysokiej skali produkcji większość respondentów oceniła swoje zapasy gruntów pod
budownictwo wielorodzinne jako wystarczające na najbliższe dwa lub trzy lata. Mniejsi
respondenci posiadali zapasy ziemi na znacznie krótszy okres realizacji swojej działalności niż
większe podmioty. Na moment badania około 67% respondentów odczuwało utrudnienia
z nabyciem gruntu pod inwestycje mieszkaniowe. Pod koniec 2017 r. zdecydowana większość
podmiotów, bez względu na skalę inwestycji i wielkość posiadanego „banku ziemi” intensywnie
uzupełniała swoje zapasy terenów pod budowę, co znalazło odzwierciedlenie we wzroście cen
ziemi (netto) - od kilku do 20% na obrzeżach i do kilkudziesięciu procent w atrakcyjnych
lokalizacjach. Respondenci, szczególnie kluczowi dla rynku, mimo wzrostu cen ziemi i różnych
utrudnień w jej dostępie, nie prognozowali, aby w okresie najbliższych lat miało zabraknąć ziemi
pod budownictwo mieszkaniowe.
W czwartym kwartale 2017 r. respondenci badania główne ryzyko w prowadzeniu działalności
deweloperskiej widzieli w zmianie otoczenia prawnego. Ważnym utrudnieniem w prowadzeniu
działalności było stosowanie krótkiego vacatio legis wprowadzanych unormowań prawnych.
27 Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Rzeszów, Szczecin, Poznań, Lublin, Łódź, Białystok, Katowice.
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 52
Krótki czas na dostosowanie się do nowej sytuacji może powodować podejmowanie
nieracjonalnych decyzji. Zmiana unormowań o obrocie ziemią rolną ograniczyła wielkość gruntów
pod budownictwo mieszkaniowe, co w opinii badanych nie stanowiło jednak znacznej przeszkody
w nabyciu gruntów. W miastach z niskim pokryciem MPZP istnieje możliwość w miarę
sprawnego odrolnienia ziemi. Respondenci zwrócili uwagę, że sprzedaż pewnej części gruntów
państwowych została wstrzymana i przeznaczona pod realizację inwestycji w ramach programu
„Mieszkanie plus”. W opinii 83% respondentów uruchomienie rządowego programu „Mieszkanie
plus” w najbliższym okresie, w niewielkim stopniu ograniczy podaż mieszkań planowanych do
realizacji przez deweloperów. Wyrazili obawy i niepewność, co do skali programu „Mieszkanie
plus” w dalszej przyszłości. Proponowana przez UOKiK zmiana w ustawie deweloperskiej mająca
na celu pozostawienie tylko rachunków powierniczych zamkniętych odbierze możliwość
finansowania inwestycji z przedpłat nabywców mieszkań, co może skutkować problemami
mniejszych deweloperów. Proponowana zmiana zasad wydawania decyzji o warunkach
zabudowy może skutkować w perspektywie dwóch, trzech lat wzrostem cen ziemi z uchwalonymi
MPZP oraz zmniejszeniem podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Zdaniem 41% respondentów
zapowiadane zmiany będą miały znaczny wpływ, a w opinii większości (59% badanych)
w niewielkim stopniu zmniejszą poziom produkcji mieszkań. Na nieco niższym, ale również
wysokim poziomie istotności wśród barier mogących ograniczyć podaż, oznaczono politykę władz
lokalnych w zakresie uchwalanych planów zagospodarowania przestrzennego. Zaledwie
ok. 30% obszaru kraju ma obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.
Poza zagrożeniami ze strony zmian regulacji prawnych, w obliczu znacznej liczby rozpoczynanych
i planowanych inwestycji, znaczące utrudnienie w realizacji projektów widziano po stronie
wykonawstwa usług budowlanych. Były to trudności w znalezieniu wykonawców projektów oraz
odczuwane pośrednio przez deweloperów, a bezpośrednio przez wykonawców rosnące koszty
budowy. Wzrost kosztów budowy, cen ziemi i problemy ze zdobyciem wykonawcy w większym
stopniu odczuwali mniejsi słabsi ekonomicznie przedsiębiorcy. W opinii respondentów koszt
realizacji projektów z tytułu wzrostu cen niektórych materiałów budowlanych na jednym mkw.
PUM zwiększył się w 2017 r. średnio o ponad 5%. Koszty robocizny zwiększyły się o ponad 8%
z tytułu rosnących żądań płacowych i braku pracowników budowlanych. Mimo rosnących
kosztów, znacząca część respondentów osiągała marże na poziomie do 30% lub wyżej. Wysoki
udział zysku w strukturze ceny metra kwadratowego mieszkania był buforem, który
neutralizował rosnące koszty. Projekty realizowane przez mniejszych deweloperów zamykały się
znacznie niższym zyskiem, na poziomie kilku - kilkunastu procent. W opinii dystrybutorów
materiałów budowlanych, sytuacja w zakresie dostępności i cen materiałów budowlanych
powinna ustabilizować się po około dwóch latach wraz ze spadkiem popytu na rynku
mieszkaniowym oraz w budownictwie infrastrukturalnym.
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 53
Wykres 3.86 Struktura respondentów oraz
sprzedanych mieszkań w 2017 r. w podziale
na deweloperów w zależności od liczby mieszkań
przez nich sprzedanych w 2017 r. (%)
Wykres 3.87 Udział mieszkań planowanych do
realizacji w najbliższych latach przez
respondentów, którzy posiadają pozwolenia na
budowę w zależności od udziału deweloperów
posiadających pozwolenia (%)
Wykres 3.88 Szacunkowa liczba mieszkań, którą
respondenci mogą wybudować w kolejnych
latach na posiadanym „banku ziemi” (liczba)
Tabela 3.1 Średni udział ceny ziemi w cenie mkw.
PUM w budownictwie wielorodzinnym w
podziale na miasta (%)
Wykres 3.89 Struktura respondentów, którzy
odczuwają problemy z nabyciem gruntu pod
inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne (%)
Wykres 3.90 Struktura odpowiedzi na temat zmian
cen ziemi (netto) pod projekty mieszkaniowe
wielorodzinne w 2017 r. w porównaniu z 2016 r.
(%)
73%
16%
10%
8%
11%
22%
6%
53%
deweloperzy
mieszkaniasprzedane
do 100 101 - 200 201 - 500 powyżej 501
26%
10%
14%
4%
4%
44%
0% 10% 20% 30% 40% 50%
0%
od 1% do 25%
od 26% do 50%
od 51% do 75%
od 76% do 99%
100%
udział deweloperów posiadającychpozwolenia na budowę
43415
91155
24405
54209
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
100000
w 2018 r. w 2019 r. i później
łącznie na posiadanym banku ziemi
w tym na posiadanym banku ziemi z MPZP
Miasto średnia mediana minimum maksimum
Bydgoszcz 10% 8% 4% 21%
Gdańsk 14% 13% 9% 19%
Katowice 9% bd. bd. bd.
Kraków 16% 13% 11% 34%
Lublin 13% 11% 2% 25%
Łódź 12% 9% 6% 25%
Opole 11% 12% 7% 17%
Warszawa 19% 18% 5% 38%
Wrocław 15% 14% 5% 36%
67% 33%
udział deweloperów, którzy
odczuwają problemy z
nabyciem gruntu pod inwestycje
mieszkaniowe wielorodzinne
Tak Nie
63% 18% 19%
zmiana cen ziemi (netto) pod
projekty mieszkaniowe w
budownictwie wielorodzinnym w
2017 r. w porównaniu z 2016 r.
zwiększyły się
pozostały bez większych zmian
zmniejszyły się*
nie nabywano gruntów pod budownictwo wielorodzinne
Źródło: NBP Źródło: NBP
Źródło: NBP Źródło: NBP
Źródło: NBP Źródło: NBP
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 54
Wykres 3.91 Struktura odpowiedzi na pytanie:
czy uruchomienie programu rządowego
„Mieszkanie plus” może ograniczyć podaż
mieszkań realizowanych przez przedsiębiorstwo
(%)
Wykres 3.92 Struktura odpowiedzi na pytanie: jaki
wpływ na wielkość produkcji mieszkań w
przedsiębiorstwie respondenta może mieć
planowana zmiana regulacji o planowaniu
przestrzennym (WZ) – ustawa o zmianie
niektórych ustaw w związku z uproszczeniem
procesu inwestycyjno-budowlanego (%)
W maju 2018 r. w badaniu ankietowym popytu na mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym,
w tym na rynku wynajmu w budownictwie wielorodzinnym w Polsce, z uwagi na dynamicznie
zmieniającą się sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych i utrzymującą się na wysokim
poziomie sprzedaż mieszkań, podniesiono m.in. kwestię zdolności produkcyjnych i kondycji
ekonomicznej generalnych wykonawców i podwykonawców projektów mieszkaniowych oraz
dynamikę zmian sytuacji na rynku producentów materiałów budowlanych. Uaktualniono
informacje i wnioski do poprzedniego badania podaży, zwłaszcza utrzymujących się problemów
po stronie przedsiębiorstw deweloperskich.
Dane GUS oraz zebrane podczas badania ankietowego i w trakcie wywiadów potwierdziły
utrzymującą się bardzo dobrą koniunkturę w budownictwie mieszkaniowym. Według danych
GUS w 2017 r. w porównaniu z 2016 r. oddano do użytkowania więcej mieszkań (o 9,2%), wzrosła
liczba pozwoleń na budowę mieszkań (o 18,3%) i liczba lokali, których budowę rozpoczęto
(o 18,4%).
Zaobserwowano rosnące ryzyka po stronie firm deweloperskich z uwagi na dużą liczbę inwestycji
w trakcie realizacji i sprzedaż na bardzo wczesnym etapie produkcji. Deweloperzy z trudem
dostosowują podaż do wysokiego poziomu popytu.
Głównymi wyzwaniami branży deweloperskiej w 2018 r. są rosnące koszty materiałów
budowlanych, brak pracowników do podstawowych prac budowlanych i znaczne opóźnienia
w regulowaniu zobowiązań wobec wykonawców usług. Część firm deweloperskich, głównie
średnich i mniejszych finansuje się z niezapłaconych zobowiązań, w dużym stopniu realizując
projekty na koszt firm budowlanych. Wzrost cen ziemi w okresie roku do kwietnia 2018 r.
oszacowano średnio na poziomie 20% w zależności od lokalizacji.
17% 83%
czy uruchomienie programu rządowego „Mieszkanie plus”
może ograniczyć podaż
mieszkań realizowanych przez przedsiębiorstwo
w znacznym stopniu w niewielkim stopniu
41% 59%
jaki wpływ na wielkość produkcji mieszkań w
przedsiębiorstwie respondenta
może mieć planowana zmiana regulacji o planowaniu
przestrzennym (WZ) – ustawa
o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem
procesu inwestycyjno-
budowlanego
znaczny niewielki
Źródło: NBP Źródło: NBP
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 55
Sektor budowlany i materiałów budowlanych
W opinii generalnych wykonawców cena wykonawstwa ustalona pierwotnie w umowie nie
zawsze pozwala na rentowne zrealizowanie usługi budowlanej, zwłaszcza w przypadku
kontraktów zawartych w poprzednich latach. Wykonawcy lub podwykonawcy nie będąc w stanie
udźwignąć rosnących kosztów (w 2017 r. od 5% do 12%) renegocjują kontrakty, czasowo posiłkują
się kredytem bankowym lub zrywają umowy. Kumulacja robót w budownictwie sprzyja
utrzymaniu się wzrostu cen materiałów budowlanych. Coraz więcej deweloperów, aby oszczędzić
na kosztach wykonawstwa decyduje się na realizację nowych inwestycji własnymi siłami. Według
generalnych wykonawców jednym z najważniejszych problemów firm budowlanych (obok
rosnących cen materiałów budowlanych) jest skompletowanie zespołów podwykonawczych
właściwej jakości z uwagi na brak odpowiednio wykwalifikowanych osób. Sytuację łagodzi
zatrudnianie pracowników z Ukrainy (około 50% robotników u podwykonawców). Marża
osiągana przez wykonawców na kosztach bezpośrednich sięga do 10%, po dodaniu kosztów
ogólnych możliwe jest wygenerowanie czystego zysku na poziomie od 2% do 3%.
W badaniu ankietowym NBP „Szybki Monitoring” większa część przedsiębiorstw zajmujących się
wznoszeniem budynków mieszkalnych (wykonawcy i podwykonawcy) odczuła pogorszenie
swojej sytuacji w II kwartale 2018 r. w porównaniu z I kwartałem br. Z 12% do 8% zmniejszył się
odsetek oceniających swoją sytuację, jako bardzo dobrą, a z 22% do 25% wzrósł udział
określających ją, jako słabą lub złą. Sytuacja pozostałych 67% firm budowlanych była dosyć dobra.
O 4% więcej firm prognozuje pogorszenie swojej sytuacji ekonomicznej w III kwartale 2018 r. W II
kwartale 2018 r. w porównaniu z okresem poprzednim z 11% do 5% zmniejszył się odsetek
przedsiębiorstw budowlanych ponoszących straty na swojej działalności. Natomiast u 47% firm
(u 5% respondentów więcej niż w I kwartale br.) rentowność była dodatnia, ale
na niesatysfakcjonującym poziomie. W obu okresach rentowność 48% firm była zadowalająca.
W II kwartale br. ogół respondentów deklarował wykorzystanie mocy produkcyjnych na poziomie
około 90%. O 4% więcej firm doświadczyło problemów z utrzymaniem płynności finansowej (10%
często i 19% sporadycznie). Z 21% do 32% zwiększył się odsetek problemów z terminowym
regulowaniem zobowiązań, przy czym 60% badanych nie miało takich problemów. Około 16%
należności i zobowiązań kwalifikowało się do przeterminowanych. W III kwartale 2018 r. 80%
przedsiębiorstw zajmujących się budownictwem mieszkaniowym prognozowało utrzymanie
poziomu zatrudnienia. Wzrost wynagrodzeń planowało 24% firm, a około 75% utrzymanie
dotychczasowego.
W przeprowadzonych wywiadach producenci materiałów budowlanych potwierdzili wzrost cen
swoich produktów w 2017 r. (średnio styropianu o około 10%, cegieł o 15%, cementu w granicach
10%) i prognozują dalszy ich wzrost w 2018 r. w powiązaniu z rosnącymi cenami surowców do
produkcji, paliw i pracy. W I półroczu 2018 r. część cen materiałów budowlanych się
ustabilizowała, część natomiast dalej wykazywała tendencję wzrostową (ok 2% - 5% kwartalnie).
Opóźnienia w terminach realizacji zleceń sięgały kilku tygodni i powodowane były znaczącym
brakiem rąk do pracy na liniach produkcyjnych oraz nieterminowymi dostawami materiałów do
produkcji.
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 56
Ramka B. Analiza wskaźnikowa firm budownictwa budynków mieszkalnych i niemieszkalnych
Utrzymujący się od dwóch lat gwałtowny wzrost popytu na usługi budowlane, w tym
w budownictwie mieszkaniowym stał się dużym wyzwaniem dla firm budowlanych i odbiorców
ich usług. Nastąpiła kumulacja popytu zarówno mieszkaniowego (krajowe stopy procentowe), jak
i związanego z pozostałymi nieruchomościami budynkowymi (niskie stopy EBC) oraz
budownictwem infrastrukturalnym (kumulacja kontraktów realizowanych przy współudziale EU).
Rosnący popyt wygenerował znaczny wzrost zapotrzebowania na materiały budowlane i siłę
roboczą, a w konsekwencji wzrost ich cen. W warunkach dosyć stabilnych cen w okresie
wcześniejszym, koszty kontraktów zostały niedoszacowane przez wiele firm budowlanych,
przynosząc im straty w ostatecznych rozliczeniach finansowych. Dotychczasowe, negatywne
doświadczenia firm budowlanych będą bez wątpienia rzutować na dalszy rozwój sytuacji
w sektorze. W analizie skupiono się głównie na wynikach finansowych firm jako kluczowych dla
oceny sytuacji.
Według analizy zapisów w raportowanych sprawozdaniach finansowych, problem strat pojawił się
na szerszą skalę wśród dużych podmiotów. Analiza danych ze sprawozdań F-01 przekazanych GUS
przez największe firmy (zatrudniające powyżej 249 osób) oraz duże i średnie podmioty
(zatrudniające od 50 do 249 osób) zajmujące się realizacją projektów oraz robót budowlanych
związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 4120) za okres 2010-
2018 wykazała, że rok 2017 zamknął się stratą netto dla 20% dużych firm, co nie jest wartością
znacznie większą niż w latach poprzednich. Znacząca jest tym razem wielkość strat i przypomina
poprzedni taki incydent, który miał miejsce w roku 2013. Znaczny spadek przychodów dużych firm
budowlanych od 2017 r. może potwierdzać ich rezygnację z realizacji długoterminowych
kontraktów, które z uwagi na obowiązujące je stałe ceny i rosnące koszty budowy stały się
nierentowne.
Struktura kosztów operacyjnych w dwóch kwartałach 2018 r. wskazuje duży spadek udziału usług
obcych w dużych przedsiębiorstwach, które oznaczają prace budowlane wykonywane przez
podwykonawców. Może to oznaczać zmniejszenie skali działalności lub zwiększenie wykonawstwa
prac we własnym zakresie i rezygnację z podwykonawstwa w celu zwiększenia rentowności
realizowanych kontraktów, o czym sygnalizowały te firmy wcześniej. O zmianie polityki
prowadzenia działalności może świadczyć zwiększenie się udziału kosztów z tytułu wynagrodzeń
oraz z tytułu zużycia materiałów i energii w kosztach działalności operacyjnej. Zjawisko to nie
występuje w przypadku średnich firm, gdzie udział usług obcych w kosztach operacyjnych rośnie
wraz ze rosnącymi przychodami.
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 57
W grupie dużych firm budowlanych w kilku ostatnich kwartałach wraz ze znacznym wzrostem
ujemnej wartości przeciętnego poziomu wyniku finansowego netto w branży, do niekorzystnego
poziomu obniżyły się wskaźniki rentowności (sprzedaży, kapitałów własnych i majątku spółek).
Przeciętny wynik finansowy oraz rentowność w grupie średnich podmiotów utrzymuje się
na niskim, dodatnim poziomie. W obu grupach podmiotów w II kwartale 2018 r. obniżyła się
płynność finansowa pozostając jednak na bezpiecznym poziomie. Znaczna zmienność
współczynnika płynności dużych firm w latach 2017/2018 może też wynikać ze spadku zobowiązań
wobec podwykonawców usług budowlanych związanych z zakończeniem części nierentownych,
długoterminowych kontraktów.
Przeciętny okres regulowania zobowiązań oraz ściągania należności w grupie dużych firm
budowlanych utrzymuje się na dotychczas bezpiecznym poziomie. W I półroczu 2018 r. pogorszyła
się ściągalność należności i wydłużył się czas spłaty zobowiązań w grupie średnich podmiotów.
Dotychczas obie grupy firm budowlanych otrzymywały należności w krótszym okresie niż
regulowały swoje zobowiązania. Ponieważ podobne zjawiska miały miejsce również w sektorze
deweloperskim, oznacza to, że cały sektor był w pewnym zakresie finansowany przez
podwykonawców oraz zapewne też przez hurtownie i producentów materiałów budowlanych.
Wysoka koniunktura na pierwotnym rynku mieszkaniowym oraz w budownictwie
infrastrukturalnym nie przyniosła dużym firmom budowlanym (wiodącym w tym sektorze)
znaczących korzyści ekonomicznych. Straty generowane wzrostem kosztów materiałów
budowlanych i kosztów pracy ograniczyły aktywność części podmiotów na rynku wykonawstwa
szeroko rozumianych usług budowlanych. Nowe kontrakty, już są podpisywane na mniejsze etapy
prac i tym samych krótsze okresy i lepiej uwzględniają rosnące ryzyko kosztów budowy.
Wykres B1 Uśrednione przychody w mln i
wskaźnik poziomu kosztów operacyjnych
Wykres B2 Wskaźniki rentowności sprzedaży i wynik
netto firm budowlanych
Źródło: NBP na podstawie GUS Źródło: NBP na podstawie GUS
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 58
Wykres B3 Struktura wybranych kosztów
operacyjnych w dużych firmach
Wykres B4 Struktura wybranych kosztów
operacyjnych w średnich firmach
Wykres B5 Wskaźniki płynności ekonomiczne
przedsiębiorstw w poszczególnych kwartałach
Wykres B6 Okres regulowania zobowiązań i
otrzymywania należności w dniach
Wykres B7 Wskaźniki rentowności średnich firm
budowlanych
Wykres B8 Wskaźniki rentowności dużych firm
budowlanych
Źródło: NBP na podstawie GUS Źródło: NBP na podstawie GUS
Źródło: NBP na podstawie GUS Źródło: NBP na podstawie GUS
Źródło: NBP na podstawie GUS Źródło: NBP na podstawie GUS
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 59
3.3 Popyt mieszkaniowy
W 2017 roku obserwowano wysoki popyt na mieszkania na rynkach nieruchomości wszystkich
Polskich miast. Popyt ten był konsekwencją stabilnego wzrostu gospodarczego, korzystnej
sytuacji na rynku pracy oraz niskiego kosztu kredytu. Finansowanie transakcji nadal odbywało
się ze znacznym udziałem środków własnych nabywców, zaś akcja kredytowa przyspieszyła
w porównaniu do poprzedniego roku. Obok popytu konsumpcyjnego coraz większe znaczenie
ma popyt inwestycyjny związany z zakupami mieszkań na wynajem. Nie zaobserwowano
natomiast popytu spekulacyjnego.
Analiza wskaźnikowa popytu mieszkaniowego
Czynnikiem strukturalnym kształtującym długookresowy wysoki popyt konsumpcyjny na
mieszkania jest utrzymujący się deficyt mieszkań w największych miastach Polski. Wskaźnik
liczby mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce kształtuje się na poziomie 363, podczas gdy
średnia dla 28 krajów UE wynosi ok. 480 mieszkań/1000 mieszkańców, zaś dla 15 krajów Unii
Europejskiej, które jako pierwsze do niej przystąpiły – ok. 500 lokali/1000 mieszkańców28.
Czynnikiem strukturalnym kształtującym popyt mieszkaniowy był brak profesjonalnego zasobu
mieszkań na wynajem. Przyspieszenie popytu na tego typu mieszkania wiązało się z silnymi
procesami migracyjnymi na rynku pracy, co jest typowe dla krajów o gospodarce rynkowej.
Czynniki ekonomiczne, tj. wzrost wynagrodzeń gospodarstw domowych, niskie bezrobocie, niski
koszt kredytu oraz dobra sytuacja gospodarki wpływają korzystnie na wysoki popyt
mieszkaniowy, głównie o charakterze konsumpcyjnym. Natomiast czynniki demograficzne (liczba
ludności, przyrost naturalny), które silniej oddziaływały w poprzednich cyklach mieszkaniowych
(lata 2004-2013), obecnie mają mniejsze znaczenie. Pozytywnie na popyt na rynku nieruchomości
mieszkaniowych wpłynęły natomiast migracje. Według szacunków Departamentu Statystyki NBP
w 2017 r. jednorazowo przebywało w Polsce około miliona pracowników z zagranicy, z czego
około 87,0% stanowili obywatele Ukrainy29. Według danych MSWiA w 2017 r. zawarto 4822
transakcji lokalami mieszkaniowymi, co stanowi ok. 3,7% wzrost w porównaniu z 2016 r.30,
Najwięcej nieruchomości zostało nabytych przez cudzoziemców w trybie zwolnionym
z obowiązku zezwolenia, jako samodzielne lokale mieszkaniowe – 2753 mieszkań. Wśród tych
nabywców31 dominowały podmioty z Ukrainy (ok 53% transakcji) oraz Białorusi (10,2%)32.
28 Źródło: OECD, Affordable Housing Database. Brak danych dla Belgii, dane dotyczą 2015 r., z wyjątkiem: Cypru - 2010;
Czech, Estonii, Grecji, Włoch, Łotwy, Malty, Rumunii, Słowacji, Hiszpanii - 2011; Chorwacji - 2013; Francji, Litwy,
Luksemburgu, Polski, Wielkiej Brytanii - 2014.
29 „Obywatele Ukrainy pracujący w Polsce – raport z badania”. Badanie zrealizowane w 2017 r. przez NBP.
30 Wielkości według danych MSWiA dostępnych na stronie internetowej:
https://mswia.gov.pl/pl/bezpieczenstwo/koncesje-i-zezwolenia .
31 Na podst. Art. 8 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dn. 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. (dot.
„nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego” w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).
32 Według badania ankietowego dotyczącego Ukraińców w Polsce wynika, że 5% ankietowanych kupiło tu w ostatnich
pięciu latach nieruchomość, ale aż 45% planuje jej zakup w przyszłości (dwie trzecie z nich zamierza zaciągnąć na ten cel
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 60
Wykres 3.93 Popyt mieszkaniowy na RP (śr. w 7M)
i szacunek jego składowych
Wykres 3.94 Opłacalność wynajmu mieszk. (śr.
w 7M) wobec alternatywnych inwestycji GD
(różnice stóp procentowych)
Źródło: szacunki NBP, REAS Źródło: NBP, MF, raporty firm doradczych
Motywy inwestycyjne osób zgłaszających popyt na nieruchomości mieszkaniowe występują przy
sprzyjającej relacji stóp zwrotu z wynajmu do kosztu kredytu, odsetek od ulokowanych w banku
oszczędności czy stóp zwrotu z innych rodzajów aktywów. Niskie stopy procentowe depozytów
przy rosnącym poziomie stawek czynszu za wynajem nieruchomości mieszkaniowych wpłynęły
na wzrost opłacalności zakupu mieszkania na wynajem, jako alternatywnego do dominującego
w Polsce sposobu oszczędzania na rachunku bankowym (por. wykres 3.94). Ponadto niskie koszty
kredytów mieszkaniowych spowodowały, że wzrósł popyt inwestycyjny finansowany środkami
własnymi nabywcy uzupełnianymi przez kredyt. W sytuacji dużego wzrostu cen nieruchomości
popyt inwestycyjny może przekształcić się w spekulacyjny i doprowadzić do pojawienia się
problemów w sektorze nieruchomości. Relatywnie niewielkie realne wzrosty cen oraz brak
oczekiwań na ich duży wzrost w przyszłości powodują, że jak dotąd to zagrożenie nie
materializuje się.
Zakup nieruchomości mieszkaniowych finansowany był zarówno kredytami, jak i środkami
własnymi nabywców (por. tabela 3.2), przy czym podobnie jak w poprzednim roku rósł udział
finansowania ze środków własnych. Według szacunków NBP obecnie ok. 70% środków
przeznaczanych na zakup mieszkania na rynku pierwotnym 7M stanowi gotówka. Skala
przepływów środków z depozytów bankowych na ten cel nie jest jednak łatwa do uchwycenia
kredyt w Polsce). Źródło: ARC Rynek i Opinia, "Ukraińcy w Polsce 2018", [cyt. za:] Rzeczpospolita z dn. 03.08.2018
„Ukraińcy: cenni pracownicy i coraz cenniejsi klienci”.
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
popyt konsumpcyjny popyt inwestycyjny sprzedane 7M
-0,03
-0,02
-0,01
0,00
0,01
0,02
0,03
0,04
0,05
0,06
III
20
06
III
20
07
III
20
08
III
20
09
III
20
10
III
20
11
III
20
12
III
20
13
III
20
14
III
20
15
III
20
16
III
20
17
najem - opr.kred.mieszk.GD najem - opr.obl.10l.najem - stopy kap.nier.kom. najem do inw.finans.GDnajem - opr.dep.stan GD
Uwagi do wykresu 3.93: Popyt konsumpcyjny to średnia liczba mieszkań sprzedanych w kwartale (średnia z 2010 r.)
wymnożona przez dynamikę ważonej kredytowej dostępności mieszkania. Popyt inwestycyjny to liczba mieszkań
sprzedanych w kwartale (średnia z 2010 r.) wymnożona przez 10% (w okresie I kw. 2007 - II kw. 2013), 20% (III kw.
2013 - IV kw. 2016) oraz 30% (pow. I kw. 2017), wymnożona przez dynamikę (I kw. 2010 =100) opłacalności najmu
wzgl. inwestycji gotówkowej (90% oprocentowanie depozytów, 10% oprocentowania obligacji skarbowych).
Uwagi do wykresu 3.94: wartości powyżej 0 oznaczają większą opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem
osobom trzecim od lokowania kapitału w innych inwestycjach. Analiza ta nie uwzględnia wysokich kosztów
transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji.
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 61
statystycznie w zagregowanych przepływach finansowych w gospodarce narodowej i można ją
jedynie orientacyjnie szacować na podstawie danych z rynku mieszkaniowego i bankowego33.
Tabela 3.2 Szacunek popytu kredytowego i gotówkowego na mieszkania w Polsce oraz szacunek gotówki
i kredytu przy zakupie mieszkań*/ deweloperskich w 7M (mln zł)
Data
Szacunkowa wypłata kredytów
mieszkaniowych w Polsce
Szacunkowa wartość
transakcji mieszkaniowych
na RP w 7M
Popyt kredytowy
wraz z udziałem
własnym na RP 7M
Wkład własny do
kredytów na RP 7M
Popyt gotówkowy (bez wkładu własnego) dla RP 7M
Szacunkowy udział zakupów
gotówkowych mieszkań wraz z
wkładem własnym na RP w 7M
I 2014 7571 3870 1726 432 2144 67%
II 2014 8899 3673 2029 507 1644 59%
III 2014 8894 3709 2028 507 1681 59%
IV 2014 8416 3953 1919 480 2034 64%
I 2015 8996 3980 2051 513 1929 61%
II 2015 10640 4437 2426 606 2011 59%
III 2015 10341 4711 2358 589 2354 62%
IV 2015 11237 5115 2562 641 2553 62%
I 2016 9742 5142 2221 555 2921 68%
II 2016 11661 5409 2659 665 2750 63%
III 2016 9632 5218 2196 549 3022 68%
IV 2016 9933 6617 2265 566 4352 74%
I 2017 10945 6961 2495 624 4465 73%
II 2017 12139 6581 2768 692 3813 68%
III 2017 11794 6755 2689 672 4066 70%
IV 2017 10652 7236 2429 607 4807 75%
I 2018 11914 7191 2716 679 4475 72%
33 Banki zazwyczaj niechętnie finansują mieszkania inwestycyjne oraz spekulacyjne, dlatego w tych przypadkach większe
znaczenie odgrywa finansowanie ze środków własnych tzw. popyt gotówkowy.
Uwaga: szacunek opiera się na następujących założeniach:
W okresie I – IV 2014 szacunek nowo udzielonych kredytów w Polsce w poszczególnych kwartałach bazował na przyrostach
salda kredytów dla gospodarstw domowych skorygowanych o amortyzację kredytów i przepływy pomiędzy portfelem
walutowym a złotowym, dostępnych w sprawozdawczości NBP. Uwzględniono cały system bankowy oraz SKOK-i.
Od I 2015 r. szacunek wartości wypłat kredytów bazuje na danych zbieranych od banków.
*/ Zakupy kredytowe mieszkań obejmują zakupy dokonane z kredytu i minimalnego udziału gotówki (przyjęto wkład
własny na poziomie 25%; ostrożniej w dużych miastach niż wymóg wkładu własnego 20% ze znowelizowanej Rekomendacji
S), natomiast zakupy gotówkowe mieszkań stanowią różnicę miedzy wartością transakcji a środkami kredytowymi.
Szacunkową wartość transakcji na RP w 7M (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) obliczono
poprzez przemnożenie średniej ceny mieszkania przez jego średnią wielkość w mkw. (GUS) oraz liczbę sprzedanych
mieszkań (REAS). Na podstawie danych ZBP przyjęto, że wartość nowo udzielonych kredytów na zakup mieszkań na
rynkach pierwotnych 7M w 2012 r. stanowiła 50% wartości kredytów mieszkaniowych w tych miastach, natomiast pod
koniec 2013 r. udział ten wynosił ok. 57%. Szacunek transakcji gotówkowych stanowi różnicę wartości transakcji na rynku
7M oraz wypłat kredytów wraz z udziałem własnym. Dane cenowe oraz powierzchniowe za wszystkie okresy zostały
zaktualizowane.
Ze względu na szereg nieporozumień w interpretacji takich kategorii jak środki kredytowe, popyt kredytowy, wkład własny,
popyt gotówkowy w tabeli przedstawiono te kategorie w postaci niezagregowanej.
Źródło: NBP, REAS, ZBP, GUS
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 62
Stopy procentowe złotowych kredytów mieszkaniowych, które od 2015 r. mają historycznie
najniższy poziom, miały pozytywny wpływ na zdolność kredytową gospodarstw domowych.
W 2017 r. obserwowano utrzymującą się na wysokim poziomie kredytową dostępność mieszkania
oraz wzrost wskaźnika prezentującego dostępny kredyt mieszkaniowy. Zarówno w przypadku
szacowanej kredytowej dostępności mieszkania i szacowanego dostępnego kredytu
mieszkaniowego głównym czynnikiem oddziałującym pozytywnie na oba wskaźniki są rosnące
wynagrodzenia.
Wykres 3.95 Nominalne oprocentowanie kredytu
mieszkaniowego
Wykres 3.96 Realne oprocentowanie złotowego
nowego kredytu mieszkaniowego (deflowane
CPI i wynagrodzeniami)
Wykres 3.97 Kredytowa dostępność mieszkania# Wykres 3.98 Szacunek dostępnego kredytu
mieszkaniowego# waż. (l. oś) + ZKPK (p. oś)
34 Indeks opracowywany przez NBP. Szerszy opis w Raporcie o stabilności sektora finansowego, czerwiec 2018.
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
I 20
05
I 20
06
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
PLN nowe CHF nowe EUR nowe
PLN stan CHF stan
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
I 20
05
I 20
06
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
PLN nowe PLN defl.CPI PLN defl. wyn.
30,0
50,0
70,0
90,0
110,0
130,0
150,0
III
20
06
I 2
00
7
III
20
07
I 2
00
8
III
20
08
I 2
00
9
III
20
09
I 2
01
0
III
20
10
I 2
01
1
III
20
11
I 2
01
2
III
20
12
I 2
01
3
III
20
13
I 2
01
4
III
20
14
I 2
01
5
III
20
15
I 2
01
6
III
20
16
I 2
01
7
III
20
17
I 2
01
8
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław śr.7M
-10,00
-8,00
-6,00
-4,00
-2,00
0,00
2,00
100
150
200
250
300
350
400
450
500
550
III 2
006
III 2
007
III 2
008
III 2
009
III 2
010
III 2
011
III 2
012
III 2
013
III 2
014
III 2
015
III 2
016
III 2
017
Gdańsk Gdynia Kraków
Łódź Poznań Warszawa
Wrocław śr.7M waż.bud. indeks ZKPK
Źródło: NBP Źródło: NBP
Uwaga do wykresu 3.98: ważenie strukturą walutową przyrostu kredytu mieszkaniowego dla gospodarstw
domowych (od początku 2012 r. występują praktycznie wyłącznie kredyty złotowe); ZKPK – zakumulowany indeks
polityki kredytowej mieszkaniowej banków 34obrazujący kierunek zmian (spadek= zaostrzenie kryteriów).
Źródło: NBP. GUS Źródło: NBP, GUS
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 63
Wykres 3.99 Kwartalne zmiany szacowanej
kredytowej dostępności mieszkania średniej dla 7M
oraz siła i kierunki wpływu poszczególnych
składowych
Wykres 3.100 Kwartalne zmiany szacowanego
dostępnego kredytu mieszkaniowego średniego
dla 7M oraz siła i kierunki wpływu
poszczególnych składowych
Dynamika akcji kredytowej była dodatnia i stabilna, a saldo kredytów mieszkaniowych (stan
zadłużenia) cały czas rosło. Roczne tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych wyniosło 3,4% r/r
na koniec grudnia 2017 r.35 W 2017 roku banki udzieliły ponad 190 tys. kredytów mieszkaniowych
o łącznej wartości 44 mld zł. Zarówno wartość, jak i liczba, kredytów nowo udzielonych w 2017 r.
była wyższa niż w 2016 r. o odpowiednio 12,9% i 6,9%36.
Historyczne niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych oraz koszty prowadzonej
działalności (m.in. podatek od aktywów) banki kompensowały marżami odsetkowymi, które
długookresowo rosły.
Wykres 3.101 Szacunek wypłat kredytów (w mld zł, l.
oś) i dyn. akcji kredytowej w latach 2012 – 2017 (p. oś)
Wykres 3.102 Szacunkowa zyskowność złotowych
kredytów mieszkaniowych dla banków w Polsce
35 Zob. Raport o stabilności sektora finansowego, czerwiec 2018.
36 Zob. Raport AMRON–SARFiN 4/2017. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych
nieruchomości, luty 2018, ZBP.
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
I 2
01
2
III
20
12
I 2
01
3
III
20
13
I 2
01
4
III
20
14
I 2
01
5
III
20
15
I 2
01
6
III
20
16
I 2
01
7
III
20
17
I 2
01
8
Różnica salda kredytów złotowych Spłata kapitału kredytów złotowych
Przyrost % na samych saldach Przyrost uwzględniający szacunek wypłat
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
Obciążenie kredytów odpisamiEfektywny koszt finansowania kredytówEfektywne oprocentowanie kredytówSkorygowana marża odsetkowa na kredytachROE (P oś)
Źródło: NBP, GUS Źródło: NBP, GUS
Źródło: NBP Źródło: NBP
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
I 2
00
6
I 2
00
7
I 2
00
8
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
cena (śr.RP i RW)
wynagrodzenia
maks.udział dochodu przezn.na spłatę
stopa procentowa
kredytowa dostępność mieszkania
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
I 2
00
6
I 2
00
7
I 2
00
8
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
wynagrodzeniamaks.udział dochodu przezn.na spłatęstopa procentowadostępność kredytu
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 64
Struktura rozkładu przestrzennego wartości nowych umów kredytowych nie zmieniła się istotnie
w 2017 r. w porównaniu do poprzedniego roku. Pomimo niewielkiego spadku, nadal najwyższy
udział tych kredytów obserwowano w tzw. pozostałej Polsce (strefy podmiejskie, mniejsze miasta
i wsie37).
Wykres 3.103 Struktura geograficzna wartości
nowego kredytu mieszkaniowego w Polsce (w
mld PLN)
Wykres 3.104 Struktura geograficzna liczby nowych
kredytów mieszkaniowych w Polsce
W 2017 r. banki deklarowały zacieśnianie polityki kredytowej, tj. kryteriów przyznawania kredytu
mieszkaniowego, jednak analiza wskaźników ostrożnościowych oraz polityki kredytowej
wskazuje, że ten cel realizowany był tylko w pewnym zakresie. Restrykcyjność polityki kredytowej
znajduje pewne odzwierciedlenie w stabilnym i stosunkowo wysokim udziale
niezaakceptowanych wniosków kredytowych (szacunkowo ok. 59%). Banki przestały też udzielać
kredytów o LTV powyżej 90% dostosowując politykę kredytową do Rekomendacji S. Jednakże
wskaźnik DSTI utrzymuje się na średnim poziomie ok. 40% w sytuacji niskich stóp procentowych.
Wysoki wskaźnik DSTI dla kredytów nowo udzielonych przy niskich stopach procentowych
oznacza podwyższone ryzyko portfela w przyszłości, gdy stopy wzrosną, powodując wzrost
obciążeń kredytobiorców.
Udzielanie kredytów mieszkaniowych było wciąż rentowne dla banków, dlatego ich podaż
podążała za popytem. Generalnie można ocenić, że sektor bankowy nie był czynnikiem
ograniczającym popyt mieszkaniowy, lecz raczej stymulującym go.
37 Statystyka kredytów mieszkaniowych nie zawiera możliwości precyzyjnego generowania danych według miejsca
kredytowanej nieruchomości.
-
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I 20
05
I 20
06
I 20
07
I 20
08
I 20
09
I 20
10
I 20
11
I 20
12
I 20
13
I 20
14
I 20
15
I 20
16
I 20
17
I 20
18
Warszawa 6M 10M Pozostała Polska Polska (P.oś)
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
Warszawa 6M 10M Pozostała Polska Polska (P. oś)
Źródło: NBP na podstawie BIK Źródło: NBP na podstawie BIK
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 65
Wykres 3.105 Indeks oszacowanego popytu i podaży
kredytów mieszkaniowych
Uwagi do wykresu 3.105 Wykres ma na celu
zaprezentowanie dynamiki oszacowanych popytu
oraz podaży kredytów mieszkaniowych w latach
2006-2017. Podaż została oszacowana na podstawie
informacji o kredytach uruchomionych w
poszczególnych latach. Szacunek popytu opiera się na
informacjach o wnioskach gospodarstw domowych
na kredyty mieszkaniowe.
Wykres 3.106 Rozkład wartości nowo udzielanych
kredytów mieszkaniowych według wskaźnika LTV
Wykres 3.107 Rozkład wartości nowo udzielanych
kredytów mieszkaniowych według wskaźnika
DSTI
Istotny wpływ na stronę popytową miała w 2017 r. polityka mieszkaniowa rządu, przyspieszając
decyzję o zakupie mieszkania wobec zamykania programu dopłat do kredytu na mieszkanie MDM
z końcem 2018 roku. W ramach obowiązującego programu MDM wyłącznie w 2017 r. podpisano
ok. 26,3 tys. umów kredytowych na kwotę ponad 4,5 mld zł, przy czym udzielono ok. 0,7 mld zł
wsparcia. Z powyższych kwot na rynek wtórny trafiło ok. 0,3 mld zł wsparcia dla ok. 10,5 tys.
kredytobiorców (na łączną kwotę kredytu ok. 1,3 mld zł). Łącznie w latach 2014-2017 w ramach
programu MDM wypłacono wsparcie ponad 84,3 kredytobiorcom w kwocie 2,16 mld zł38.
W kolejnych latach funkcję zamykanego programu MDM ma przejąć program Mieszkanie Plus39.
38 Szczegółowe uwagi o programie MDM w części Monografie.
39 Więcej informacji na temat zmian zachodzących w programie Mieszkanie Plus w Informacjach kwartalnych, NBP.
0
0,5
1
1,5
2
2,5
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
liczba wniosków wartość wniosków
liczba kredytów wartość kredytów
Źródło: szacunki NBP na podstawie danych ankietowych
UKNF
Źródło: szacunki NBP na podstawie danych ankietowych
UKNF
Źródło: szacunki NBP na podstawie danych ankietowych
UKNF
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
3-2
01
1
7-2
01
1
11-2
011
3-2
01
2
7-2
01
2
11-2
012
3-2
01
3
7-2
01
3
11-2
013
3-2
01
4
7-2
01
4
11-2
014
3-2
01
5
7-2
01
5
11-2
015
3-2
01
6
7-2
01
6
11-2
016
3-2
01
7
7-2
01
7
<=30% 30-50% 50-80% 80-90% 90-100% >100%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2013 2014 2015 2016 2017
do 20 20-30 30-40 40-50 50-60 powyżej 60
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 66
Wykres 3.108 Limity maks. cen mkw. na RP
w prog. rząd. MDM w największych miastach
w Polsce
Wykres 3.109 Limity maks. cen mkw. na RW w prog.
rząd. MDM w największych miastach w Polsce)
Popyt mieszkaniowy w badaniach ankietowych NBP
Według danych zebranych w badaniu ankietowym podaży mieszkań na rynku pierwotnym
w budownictwie wielorodzinnym w Polsce przeprowadzonym w okresie od listopada do grudnia
2017 r. odnotowano wyższą niż w poprzednich latach sprzedaż mieszkań i wzrost cen mieszkań
na poziomie od 2% do 5%. W 2017 r., w porównaniu z 2016 r., wzrost sprzedaży mieszkań na
potrzeby własne nabywcy i w celach inwestycyjnych (wynajem) deweloperzy oszacowali na
poziomie kilkunastu procent. Wśród nabywców przeważał pogląd, że inwestowanie w mieszkania
było bezpieczniejsze niż w inne instrumenty finansowe.
Popyt generowali głównie nabywcy mieszkań na własne potrzeby. Udział mieszkań sprzedanych
cudzoziemcom w 2016 r. i w 2017 r. nie przekraczał 2% sprzedaży. W opinii respondentów
głównym stymulatorem wysokiego popytu były niskie stopy procentowe.
Deweloperzy biorąc pod uwagę rosnące koszty realizacji projektów prognozowali wzrost cen
mieszkań od 5% do 10% w 2018 r. i o kolejne 5% - 10% w 2019 r.
Tabela 3.3 Dynamika mieszkań sprzedanych/do
sprzedaży oraz wprowadzonych/możliwych do
wprowadzenia do sprzedaży w budownictwie
wielorodzinnym przez respondentów badania
w poszczególnych latach (r/r w %)
Tabela 3.4 Liczba i dynamika mieszkań
sprzedanych na RP przez respondentów badania
w poszczególnych latach w zależności
od przeznaczenia lokalu przez kupującego
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
I 2
00
7
I 2
00
8
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
Warszawa 6M 10M
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
I 2
00
7
I 2
00
8
I 2
00
9
I 2
01
0
I 2
01
1
I 2
01
2
I 2
01
3
I 2
01
4
I 2
01
5
I 2
01
6
I 2
01
7
I 2
01
8
Warszawa 6M 10M
LataSprzedane /
do sprzedaży
Wprowadzone /
do wprowadzenia
2017 108,7% 112,2%
2018 121,8% 140,3%
2019 104,6% 98,9%
LataZamieszkanie
własne nabywcy
Inwestycja
(wynajem)
2016 21194 8207
2017 24605 9419
dyn. r/r 116,1% 114,8%
Uwaga do wykresu 3.108 i 3.109: czerwone pionowe linie oddzielają okres bez programów rządowych wspierających
nabywanie mieszkań.
Źródło: NBP na podst. BGK Źródło: NBP na podst. BGK
Źródło: NBP Źródło: NBP
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 67
W maju 2018 r. na terenie największych miast przeprowadzono ankietowe badanie popytu
na mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym, w tym na rynku wynajmu w budownictwie
wielorodzinnym w Polsce. Ankiety odpowiednio zostały skierowane do deweloperów
realizujących projekty mieszkaniowe oraz do pośredników w obrocie nieruchomościami.
Zakresem badania objęto między innymi ocenę na obu rynkach skali popytu, struktury nabywców,
celu zakupu i wynajmu lokali oraz źródeł finansowania nabytych mieszkań.
Rynek pierwotny
Zdaniem ankietowanych deweloperów czynnikami utrzymującymi popyt na wysokim poziomie
była dobra i stabilna sytuacja na rynku pracy, wzrost wynagrodzeń oraz w dalszym ciągu
historycznie niskie stopy procentowe, przy stabilnym wzroście cen mieszkań. Większość
deweloperów w maju 2018 r. sygnalizowała możliwość kontynuacji wysokich rezultatów
sprzedaży w 2018 r. i przewidywała niewielkie wyhamowanie popytu w 2019 r. Ponad połowa
respondentów prognozowała wzrost cen sprzedaży mieszkań w 2018 r. o około 5%. W 2019 r.
utrzymanie 5% wzrostu sprzedaży oraz 5% wzrostu cen mieszkań przewidywało mniej
podmiotów niż w 2018 r. Ponad 30% deweloperów oczekuje spadku popytu w 2019 r. (więcej niż
w 2018 r.).
Według danych NBP w I kwartale 2018 r. na rynku pierwotnym i wtórnym ceny mieszkań
zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych wzrosły na poziomie 2%-3%. Ankietowani deweloperzy
podwyższali ceny mieszkań głównie w nowych projektach wprowadzanych na rynek. Wzrost cen
uzasadniano rosnącymi kosztami budowy i potrzebą zwiększenia budżetu na realizację kolejnej
inwestycji. W opinii deweloperów wysoka sprzedaż mieszkań w coraz większym stopniu wynika
z innych motywów niż zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Według szacunku
respondentów od kwietnia 2017 r. do kwietnia 2018 r. 68% lokali na rynku pierwotnym zakupiono
na pierwsze mieszkanie swoje lub członka rodziny lub w celu poprawy warunków bytowych.
Około 30% kupuje w celach inwestycyjnych (na wynajem) lub nabywa mieszkania z myślą o innej
formie lokaty kapitału niż deponowanie oszczędności na nisko oprocentowanym rachunku
bankowym. Wzmożone zainteresowanie zakupem pod wynajem utrzymuje się od około dwóch
lat i głównie dotyczy mieszkań małych, w dobrych lokalizacjach. Wzrasta też zainteresowanie osób
krajowych i zagranicznych najmem krótkoterminowym. Zakup mieszkań w celu odsprzedaży
w korzystnym okresie kształtuje się na poziomie kilku procent (3% - 5%). Niewielki odsetek
stanowią też kupujący jednocześnie na wynajem i na odsprzedaż z zyskiem w korzystnym okresie.
Udział funduszy inwestycyjnych nabywających mieszkania w celu ich odsprzedaży nie przekracza
5%.
Podstawowym źródłem finansowania zakupu mieszkań na rynku pierwotnym na potrzeby
własne był kredyt bankowy lub znaczna przewaga środków bankowych (67% transakcji).
Mieszkania zakupione z głównym przeznaczeniem na wynajem w 71% zostały zakupione
wyłącznie ze środków własnych lub ze znaczną ich przewagą. Niewielki odsetek mieszkań
zakupiony z zamiarem ich odsprzedaży w korzystnym okresie w 77% został sfinansowany
środkami własnymi lub ze znaczną ich przewagą. Udział poszczególnych źródeł finansowania
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 68
nabywanych mieszkań według respondentów nie uległ istotnej zmianie w ostatnich czterech
kwartałach.
W opinii deweloperów głównymi nabywcami mieszkań na rynku pierwotnym są osoby fizyczne
krajowe (ponad 94% sprzedanych mieszkań). Zagranicznym osobom fizycznym sprzedano ok. 6%
lokali, a około 2% osobom zagranicznym, którzy przyjechali za pracą. Około 63% nabywców
zamieszkuje w tej samej miejscowości, w której znajduje się zakupiony lokal. Na skutek migracji
wewnętrznej lub bardziej opłacalnego zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych, znaczna część
kupujących (ponad 32%) zakupiła mieszkanie w innym mieście niż ich miejsce zamieszkania.
Około 87% kupujących nabyło jedno mieszkanie, ponad 9% dwa mieszkania, ponad 4% trzy lokale
lub więcej. Najwięcej nabywców to osoby w wieku od 31 do 40 lat (około 41%), następnie młodsi,
w wieku od 21 do 30 lat (ponad 26%). Pozostały odsetek kupujących (około 33%) to osoby starsze,
powyżej 41 lat. Ponad 40% osób, które zakupiły mieszkania na rynku pierwotnym tworzy
dwuosobowe gospodarstwa domowe, ponad 25% nabywców wchodzi w skład trzyosobowych
gospodarstw domowych. Sporą liczbę kupujących (około 21%) stanowili single i około 14%
nabywców to gospodarstwa czteroosobowe lub bardziej liczne rodziny.
Zdaniem 56% ankietowanych deweloperów dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym
utrzyma się od 1 roku do 2 lat, natomiast 32% firm przewiduje utrzymanie się wysokiego popytu
dłużej. W przypadku wystąpienia symptomów pogorszenia koniunktury 68% deweloperów
w pierwszej kolejności przewiduje obniżenie cen ofertowych mieszkań w celu szybszej
wyprzedaży zapasów, 71% rezygnację z rozpoczynania nowych projektów lub etapów inwestycji.
Są to zachowania, które miały miejsce po załamaniu koniunktury w latach 2008-2009, co pokazuje
że firmy korzystają z doświadczeń historycznych. W opinii respondentów pogorszenie
koniunktury na rynku mieszkaniowym w perspektywie trzech lat może nastąpić głównie w efekcie
dalszego wzrostu cen mieszkań, spadku popytu na mieszkania, zwiększenia trudności
z uzyskaniem kredytu, wzrostu stóp procentowych oraz niepewności lub pogorszenia ogólnej
sytuacji w kraju.
Wykres 3.110 Struktura deweloperów ogółem
oceniająca swoją sytuację ekonomiczną w I
kwartale 2018 r. w porównaniu z II półroczem
2017 r. (w %)
Wykres 3.111 Struktura odpowiedzi deweloperów
ogółem oceniających popyt na nieruchomości
mieszkaniowe na rynku pierwotnym (w %)
10%
28%
60%
1%
0%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
znacznie poprawiła się
poprawiła się w niewielkim stopniu
nie zmieniła się
pogorszyła się
pogorszyła się i firmie grozi upadłość
37%30%
14%
58%63%
56%
4% 7%
30%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I półrocze 2018 r. do IIpółrocza 2017 r.
II półrocze 2018 r. do Ipółrocza 2018 r.
w 2019 r. do 2018 r.
wzrost pozostanie na zbliżonym poziomie spadek
Źródło: NBP Źródło: NBP
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 69
Wykres 3.112 Struktura odpowiedzi deweloperów
ogółem na temat zmian cen netto mieszkań
na rynku pierwotnym (w %)
Wykres 3.113 Struktura odpowiedzi deweloperów
na pytanie, jaki był udział różnych źródeł
finansowania w poszczególnych rodzajach nabytych
mieszkań na rynku pierwotnym w okresie od
kwietnia 2017 r. do kwietnia 2018 r. (w %)
Rynek wtórny
Zdaniem pośredników w obrocie nieruchomościami, jak dotąd zakupy mieszkań na rynku
wtórnym w celu odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie miały miejsce na niewielką skalę
(8%), natomiast przeważały zakupy inwestycyjne (około 34% na wynajem, 7% na wynajem
i potrzeby własne oraz 5% na wynajem i na odsprzedaż z zyskiem) i konsumpcyjne (47% na własne
potrzeby). Przedmiotem zakupu mieszkań na wynajem najczęściej są lokale najmniejsze - do 40
mkw. w większości nabywane za gotówkę (około 50% sprzedaży) i częściowo na kredyt (około
24% transakcji). W przypadku zakupu na potrzeby własne przeważały lokale 40-60 mkw. i zakup
w 60% finansowany był kredytem bankowym i w około 38% środkami własnymi. Wśród
nabywców 9% stanowiły osoby zagraniczne i Polacy przebywający za granicą, 25% osoby
zamieszkujące w innej miejscowości niż zakupiona nieruchomość. Na rynku wtórnym zwiększa
się znaczenie i oferta mieszkań nowych40. Udział ofert tych lokali według danych NBP
w 6 analizowanych miastach w I kwartale 2018 r. stanowił średnio 10%, przy czym w Krakowie
i w Gdańsku przekroczył 15%. Coraz częściej przedmiotem najmu są nowe mieszkania, przy
rosnącej podaży i pomimo znacznie wyższych stawek niż w przypadku starszych mieszkań.
Według badań NBP w I kwartale 2018 r. w sześciu największych miastach udział wynajętych
„nowych” mieszkań stanowił 20%. Skutkiem rosnącego popytu inwestycyjnego jest zanotowany
w 2017 r. wzrost cen sprzedaży mieszkań. Średnia cena mieszkań na rynku wtórnym w tych
miastach wzrosła o 6% r/r, w Warszawie wzrost był niższy, wyniósł 2 % r/r. Dane NBP za I kwartał
2018 r. wskazują na osłabienie dynamiki wzrostu cen sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.
W opinii większości pośredników dobra koniunktura na rynku wtórnym utrzyma się przez dwa
lata, przy jednoczesnym wzroście cen średnio na poziomie do 5% w skali roku.
40 W badaniu przyjęto definicję, że nowe mieszkanie to takie, które wybudowano w ostatnich 2-3 latach.
72%
54%40%
28%
45%
50%
0% 1%10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I półrocze 2018 r. do IIpółrocza 2017 r.
II półrocze 2018 r. do Ipółrocza 2018 r.
w 2019 r. do 2018 r.
wzrost pozostanie na zbliżonym poziomie spadek
18%15%
34% 33%
0%
45%
26%
15%13%
0%
52%
25%
12%10%
0%0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
wyłącznieśrodki własne
znacznaprzewagaśrodkówwłasnych
kredytbankowy
znacznaprzewagakredytu
bankowego
inne źródła
potrzeby własne wynajem odsprzedaż w korzystnym okresie
Źródło: NBP Źródło: NBP
Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 70
Najwyższy historycznie popyt na najem mieszkań spowodowany jest zwiększeniem się udziału
na rynku pracy osób zagranicznych (około 20% najemców). Około 28% najemców
to menadżerowie i wysoko wykwalifikowani specjaliści. Blisko 1/3 najmujących stanowili studenci
krajowi i zagraniczni. Dla 82% najmujących kryterium decydującym o najmie jest wysokość stawki
najmu. W 2017 r. dynamika wzrostu średnich stawek najmu w sześciu miastach (7,2% r/r) była
większa niż dynamika wzrostu cen sprzedanych mieszkań. Zdaniem 64% ankietowanych
pośredników w obrocie nieruchomościami w 2019 r. będą miały miejsce kolejne wzrosty stawek
najmu. Zdaniem respondentów rynek najmu jest nadal chłonny i wynajem mieszkań może rosnąć
przez najbliższe 2-3 lata. Przy rocznych stopach zwrotu brutto z najmu mieszkań na poziomie
6- 7% i dużym popycie pozostaje przestrzeń dla dalszych wzrostów cen sprzedaży oraz stawek
najmu lokali mieszkalnych.
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 71
4. Tendencje rozwoju rynku nieruchomości
komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Na rynkach nieruchomości biurowych zmniejszyły się nierównowagi wynikające z nadmiaru
podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. W ostatnim roku popyt na
powierzchnię biurową wzrósł mocniej niż obserwowano dotychczas, czemu sprzyjała korzystna
sytuacja gospodarcza, w tym tworzenie nowych miejsc pracy, również przez firmy
międzynarodowe. Jednak poziom pustostanów w biurowcach w 9 największych miastach41
pozostał znaczny i wynosił łącznie 10,8%, w tym w Warszawie 11,7%. W budowie pozostaje
1,8 mln mkw. nowej powierzchni biurowej, co może w przyszłości przyczynić się do wzrostu
współczynnika pustostanów, szczególnie w budynkach o gorszej jakości lub lokalizacji. Również
na rynku nieruchomości magazynowych odnotowano silny wzrost podaży na poziomie
2,3 mln mkw., który został zrównoważony przez popyt na tę powierzchnie, a udział pustostanów
nie zmienił się w stosunku do 2016 r. Jedynie na rynku powierzchni handlowych zaobserwowano
kolejny rok z rzędu zmniejszanie nowo oddanej powierzchni, co może oznaczać, iż inwestorzy
uważają, że zasób rynkowy wystarczająco zaspokaja popyt na tego typu powierzchnie.
Podobnie jak w latach poprzednich dominująca część inwestycji na rynku nieruchomości
komercyjnych dokonana została przez inwestorów zagranicznych. Nie można jednak na tej
podstawie wyciągać wniosków o rozkładzie własności nieruchomości na inwestorów krajowych
i zagranicznych42. Stan kredytów udzielonych przedsiębiorstwom na biura i na pozostałe
nieruchomości niemieszkalne przez banki działające w Polsce na koniec 2017 r. wynosił 48,7 mld
zł i był o 2 mld zł wyższy niż na koniec 2016 r. Wielkość tych kredytów pozostaje mała na tle
kredytów udzielonych na nieruchomości mieszkaniowe, co można tłumaczyć istotnie mniejszą
wielkością zasobu nieruchomości komercyjnych niż mieszkalnych.
Pomimo, że nierównowagi na rynku biurowym zostały zmniejszone, wobec dalszego silnego
budownictwa powierzchni biurowych, NBP w Raporcie o stabilności systemu finansowego, Czerwiec
2018 r. podtrzymał rekomendację dotyczącą prowadzenia przez banki polityki udzielania
kredytów na nieruchomości komercyjne43. Zastosowanie się do tych rekomendacji powinno
ograniczyć ewentualne problemy banków krajowych.
41 9 miast to Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin.
42 Powyższe inwestycje dotyczą sprzedaży całej funkcjonującej spółki, która wynajmuje budynek i czerpie z tego tytułu
przychody. Takie transakcje odbywają się pomiędzy: 1/ deweloperem, który skomercjalizował nieruchomość i sprzedaje
ją inwestorowi, lub 2/ dwoma inwestorami. Należy jednak podkreślić, że dane te nie pozwalają na formułowanie
wniosków o udziale inwestorów zagranicznych w posiadaniu nieruchomości komercyjnych w Polsce. Istnieje bardzo
duży zasób nieruchomości, które właściciel wybudował na cele własne, niekiedy nawet dekady temu. Ponadto, część
inwestorów krajowych powołuje spółkę deweloperską, która dla nich buduje nieruchomość na wynajem i nią potem
zarządza. Powyższe wydarzenia ekonomiczne nie są odnotowywane w statystyce o inwestycjach komercyjnych.
43 Rekomendacja 6 zawarta w Raporcie o stabilności systemu finansowego. Czerwiec 2018 r. brzmi: „Banki powinny prowadzić
ostrożną politykę w zakresie kredytowania nieruchomości. W kontekście wysokiej aktywności na rynku nieruchomości
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 72
Inwestorzy zagraniczni wciąż angażują się w budowę nowych powierzchni komercyjnych
w Polsce, do czego motywują ich stały wzrost gospodarczy, niskie stopy procentowe kredytów
zagranicą i wciąż wyższe w Polsce stopy zwrotu. Spadające powoli czynsze na rynku biurowym
oraz na rynku powierzchni handlowych w większości dużych miast są jednak sygnałem, że podaż
powierzchni przekracza popyt na nią. Nowoczesne budynki biurowe mogą generować dalszą
presję na czynsze starszych budynków. Obserwowana sytuacja może obniżyć dochody
inwestorów posiadających starsze lub gorzej zlokalizowane budynki, przez co mogą wystąpić
problemy z obsługą długu lub wypłatą dywidendy. Ponieważ, jak oszacowano na początku
raportu, dominuje finansowanie przez banki zagraniczne, rośne też ryzyko tych banków.
W obliczu istniejącego ryzyka, banki krajowe powinny stosować szczególnie ostrożną wycenę
wartości oraz ocenę możliwości spłaty kredytu przez inwestora.
Ramka C. Potencjalne zagrożenia dla właścicieli nieruchomości biurowych i handlowych na
wynajem
Z informacji rynkowych można wnioskować, że pojawiają się wyzwania dla właścicieli
nieruchomości na wynajem, które mogą negatywnie wpłynąć na uzyskiwane przez nich
dochody z wynajmu. Na rynku powierzchni biurowych zagrożenie może płynąć ze zjawiska
współdzielenia powierzchni biurowych przez pracowników jednego najemcy, zaś na rynku
powierzchni handlowych zagrożenie może stanowić rozwój e-commerce.
Na rynku biurowym można zauważyć rosnące zainteresowanie najemców współdzielonymi
powierzchniami biurowymi. Dzieje się tak, gdyż pracownicy zarówno wielkich jak i małych
firm znaczną część pracy wykonują bezpośrednio u klienta lub pracują zdalnie, np. z domu.
W takiej sytuacji najemca szuka możliwości ograniczenia kosztów, przy jednoczesnym
skróceniu czasu dojazdu pracowników do klienta oraz własnego domu. W ubiegłych latach
firmy, których pracownicy spędzali większość czasu przy swoim miejscu pracy, szukały też
tańszych biur, o gorszej jakości lub lokalizacji. Jednak w przypadku współdzielenia
powierzchni przez wielu pracowników jednej firmy, ta sama powierzchnia jest
wykorzystywana bardziej intensywnie, a zatem potrzebna jest znacznie mniejsza powierzchnia
ogółem. Nowoczesne, bardzo dobrze skomunikowane budynki biurowe mają co prawda około
dwa razy wyższy czynsz niż te o gorszej jakości, jednak współdzielenie powierzchni znacznie
redukuje koszty wynajmu na pracownika, zatem te powierzchnie stają się konkurencyjne.
Może to wpłynąć na spadki czynszów lub wzrost pustostanów w starszych, gorzej
zlokalizowanych biurowcach.
Na rynku powierzchni handlowych wyzwaniem może być coraz silniej rozwijający się handel
elektroniczny, tak zwany e-commerce. W wyniku rozwoju technologii i rosnącej świadomości
konsumentów, szczególnie poszukujących danego produktu za najniższą cenę, w ostatnim
czasie zauważalny jest znaczący wzrost sprzedaży w sektorze e-commerce. Problem ten został
mieszkaniowych oraz istniejącej nierównowagi na rynku nieruchomości komercyjnych, banki powinny zachowywać
ostrożność w polityce kredytowej. Banki powinny szczególnie ostrożnie badać jakość zabezpieczenia kredytu oraz
zdolność kredytobiorcy do obsługi zadłużenia. Ewentualny nadmierny wzrost kredytu na nieruchomości w dłuższej
perspektywie mógłby doprowadzić do akumulacji nierównowag, których korekta negatywnie wpłynęłaby zarówno na
gospodarkę realną jak i system finansowy.”
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 73
zauważony na świecie już w 2014 r. Z badania przeprowadzonego wtedy przez Cushman &
Wakefield na targach MAPIC44 wynika, że e-commerce ma największy wpływ na obiekty
średniej wielkości, natomiast duże i mniejsze centra handlowe łatwiej radzą sobie z rozwojem
handlu internetowego, a nawet mogą na nim zyskać. W Polsce zakupy przez internet dają
klientom lepsze prawa do zwrotu towarów, niż klientom stacjonarnym. Ponadto istnieje też
szeroka oferta zakupów spożywczych, które dostarczane są bezpośrednio do klienta.
Obserwacje funkcjonowania powierzchni handlowych w Polsce pokazują, że małe obiekty
skupiają się głównie na zaspokajaniu codziennych potrzeb ludzi mieszkających w pobliżu,
zatem e-commerce prawdopodobnie nie jest dla nich bezpośrednią konkurencją. Natomiast
duże obiekty oferują szeroką gamę sklepów i usług, mogą zatem pozyskać klienta który,
„tylko” chce odebrać towar zamówiony elektronicznie, do skorzystania z innych ofert. To
jednak wymaga zmiany strategii ze strony nowoczesnych centrów handlowych, żeby przestały
być postrzegane jako wyłącznie miejsce do robienia zakupów, lecz jako miejsce spędzania
wolnego czasu np. na sporcie, rozrywce, spotkaniach towarzyskich. Stanowi to wyzwanie dla
właścicieli i zarządców tych obiektów, gdyż muszą rozszerzać swoja ofertę rozrywkową,
gastronomiczną, wprowadzać różnorodne rozwiązania technologiczne. W celu
przeprowadzenia zmian niezbędne są duże, kosztowne i czasochłonne inwestycje, które
podczas ich trwania wymagają częściowego zamknięcia punktów handlowych powodując
czasowy spadek obrotów lokali i dochodów właścicieli galerii handlowych. Wszystkie te
zmiany mają na celu przyciągnięcie większej liczby klientów po dokonaniu modernizacji.
4.1 Transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych, analiza podaży i popytu
Na rynku nieruchomości komercyjnych w 2017 r. kolejny rok notowano historycznie wysoką
wartość transakcji inwestycyjnych. Wartość tych transakcji wyniosła 4,68 mld euro, to jest więcej
niż w rekordowym 2006 r. (por. wykres 4.1). Zgodnie z danymi Comparables.pl transakcje
obiektami biurowymi wynosiły ok. 31,8% łącznej wartości transakcji, handlowymi ok. 39,6%
natomiast nieruchomościami magazynowymi 20,9%. Podobnie jak w latach poprzednich, znaczna
część transakcji dotyczyła zmiany właściciela funkcjonującego i wynajętego już budynku
komercyjnego. W wyniku nadpłynności na rynku finansowym Unii Europejskiej, wynikającym
z polityki monetarnej Europejskiego Banku Centralnego, inwestorzy chętni byli podejmować coraz
większe ryzyko. Materializowało się to w coraz wyższych cenach transakcyjnych przy stabilnych
lub spadających czynszach, co skutkowało dalszym obniżeniem się stopy kapitalizacji (relacja
rocznego czynszu do ceny zakupu nieruchomości). Stopy kapitalizacji na rynku biurowym
kształtowały się w granicach 6%, natomiast na rynku handlowym ok. 5% w największych
miastach.
44 Cushman & Wakefield, Wpływ e-commerce na rynek centów handlowych w Europie, 2014. Targi branży
nieruchomości handlowych przyciągają największe firmy tej branży z całego świata. Firmy w jednym miejscu
mają możliwość zapoznania się z najnowszymi trendami tej branży jak i zaprezentować swoje projekty.
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 74
Wykres 4.1 Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości
komercyjnych (mld euro)
Portfel kredytów udzielonych przez banki działające w Polsce dla przedsiębiorców na
nieruchomości (bez kredytów dla deweloperów mieszkaniowych) wynosił 48,7 mld zł (por.
wykres 19), i wzrósł w stosunku do roku poprzedniego o 2 mld zł. Udział kredytów zagrożonych
wśród kredytów na nieruchomości biurowe na koniec IV kw. 2017 r. wyniósł 6,7%, zaś wskaźnik
ten dla kredytów udzielonych na pozostałe nieruchomości nieznacznie poprawił się i wyniósł
8,9%. Jeżeli polscy inwestorzy będą wchodzili na znaczną skalę na rynek nieruchomości
komercyjnych, można oczekiwać wzrostu zadłużenia polskich inwestorów w bankach z tytułu
tych nieruchomości.
Ponieważ nie ma oficjalnych danych o kredytach udzielonych na nieruchomości komercyjne przez
banki z zagranicy, można tę wartość oszacować ekspercko na 73 mld zł45.
Na koniec 2017 r. w Warszawie było ponad 5,28 mln mkw. powierzchni biurowej a w całej Polsce
9,7 mln mkw. Pomimo silnego przyrostu powierzchni o 700 tys. mkw., poziom stopy pustostanów
na najważniejszych rynkach biurowych spadł o 1,9 p.p. do 10,8% a w Warszawie o 2,5 p.p.
do 11,7%, r/r46. Wynikało to ze wzmożonego popytu na powierzchnie biurowe. Wielkość
powierzchni biurowej w budowie w Warszawie kształtuje się na poziomie ok 787 tys. mkw. a w
całej Polsce 1,8 mln mkw.
45 Zgodnie z doświadczeniami międzynarodowymi można założyć, że wskaźnik LTV na całym zasobie wynosi 50%.
Opierając się na szacunku wartości zasobu nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych, który wyniósł 243
mld zł na koniec 2017 r. można wnioskować, że łączna wartość kredytów na te nieruchomości wynosiła na koniec 2017 r.
122 mld zł. Odejmując kredyty udzielone przez banki działające w Polsce, otrzymuje się szacunek kredytów udzielonych
pośrednio i bezpośrednio przez banki działające za granicą, to jest 73 mld zł. W przypadku Polski, maksymalne LTV na
nieruchomości komercyjne wynosi zgodnie z rekomendacją S UKNF od czerwca 2013 r. 75%, lub 80%, w przypadku, gdy
część ekspozycji przekraczająca 75% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe
zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych
dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
46 Por. Colliers International „Market Insights – Raport roczny 2018”.
0
1
2
3
4
5
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
I 2
01
8
Biura Handlowe Magazyny Pozostałe
Uwaga: Dane za 2018 r. dotyczą I kw.
Źródło: Comparables.pl
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 75
Całkowita podaż powierzchni handlowych w Polsce na koniec 2017 r. wynosiła 11,5 mln mkw.
W omawianym okresie oddano do użytku około 360 tys. mkw. nowych powierzchni, to jest około
15% mniej niż w 2016 r.47. Zmniejszona aktywność deweloperów może wynikać z rosnącego
poziomu nasycenia obiektami na mieszkańca (które wynosiło 301 mkw. na 1000 osób). Poziom ten
jest niższy niż dla państw Europy zachodniej, jednak e-commerce rozwija się w Polsce prężnie
i może stanowić istotne zagrożenie dla klasycznych centrów handlowych. Już obserwuje się
przerabianie starych oraz nawet nowych centrów handlowych w kierunku szeroko rozumianych
usług rozrywkowych oraz sportowych.
Średnie ceny transakcyjne nieruchomości biurowych notowane w euro za mkw. w 2017 r. wzrosły
w stosunku do 2016 r. w całej Polsce, a szczególnie w Warszawie (por. wykres 4.2 - 4.3). Również
analogiczna dynamika ceny hedonicznej nieruchomości biurowych (która koryguje zmiany cen
wynikające ze zmiany próbki nieruchomości będących przedmiotem transakcji) wzrosła, choć
słabiej niż indeks średniej. Można wnioskować, że nawet korygując o zmiany jakościowe
obserwuje się inflację cenową nieruchomości biurowych. Do podobnych wniosków prowadzi
analiza stopy kapitalizacji, która spada, co oznacza, że przy względnie stabilnych czynszach
kupujący akceptują coraz wyższe ceny za mkw. powierzchni.
Na rynku sprzedaży nieruchomości handlowych w całej Polsce zaobserwować można lekkie
odbicie cen, jednak od 2013 r. ceny zarówno średnie jak i te mierzone indeksem hedonicznym
oscylują wokół jednego poziomu (por. wykres 4.4 i 4.5). Wynika to ze względnie małej próby oraz
faktu, że w jednych latach dominują transakcje w dużych miastach wojewódzkich, w innych latach
dominują transakcję w miastach peryferyjnych.
Poza wielkopowierzchniowymi nieruchomościami istnieje też rynek poszczególnych lokali,
usytuowanych na parterach budynków mieszkalnych. Mediany ceny transakcyjnej małych lokali
handlowo-usługowych w Polsce i Warszawie wykazały niewielkie spadki, a w niektórych
miastach wojewódzkich pozostawały stabilne. Natomiast mediany cen ofertowych małych lokali
biurowych na większości rynków pozostają stabilne od początku 2016 r., w Warszawie zaś stale
lekko maleją. Prawdopodobnym wytłumaczeniem tego zjawiska dla Warszawy jest bardzo duży
zasób powierzchni biurowej, która oferuje nawet małym najemcom konkurencyjne czynsze.
47 Por. Colliers International „Market Insights – Raport roczny 2018”.
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 76
Wykres 4.2 Cena średnia nieruchomości biurowych w
Warszawie i całej Polsce (euro za mkw.), linia trendu
dla średniej ceny
Wykres 4.3 Dynamika cen średnich i hedonicznych
nieruchomości biurowych w Warszawie i całej
Polsce (2004=100), linia trendu dla indeksu
hedonicznego
Wykres 4.4 Cena średnia nieruchomości handlowych
w Polsce (euro za mkw.), linia trendu dla średniej
ceny
Wykres 4.5 Dynamika cen średnich i hedonicznych
nieruchomości handlowych w Polsce (2004=100),
linia trendu dla indeksu hedonicznego
Wykres 4.6 Mediana ceny ofertowej sprzedaży
małych lokali usługowo–handlowych na RW
(zł/mkw.)
Wykres 4.7 Mediana ceny ofertowej sprzedaży
małych lokali biurowych na RW (zł/mkw.)
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
cena średnia - Warszawa
cena średnia - Polska
80
100
120
140
160
180
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
indeks ceny hedonicznej - Warszawa (L.oś)
indeks ceny średniej - Warszawa (L.oś)
indeks ceny hedonicznej - Polska (P.oś)
indeks ceny średniej - Polska (P.oś)
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
cena średnia
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
indeks ceny hedonicznejindeks ceny średniej
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III2
01
7
I20
18
Polska Wrocław Łódź Warszawa
Gdańsk Katowice Kielce Poznań
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
I 20
13
III 2
013
I 20
14
III 2
014
I 20
15
III 2
015
I 20
16
III 2
016
I 20
17
III 2
017
I 20
18
Polska Wrocław Łódź Warszawa
Gdańsk Katowice Kielce Poznań
Źródło: NBP Źródło: NBP
Źródło: NBP Źródło: NBP
Źródło: NBP Źródło: NBP
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 77
Ramka D. Analiza inwestycji w nieruchomości biurowe oraz szacunkowe stopy zwrotu
przy różnych LTV48
Ramka przedstawia uproszczoną analizę inwestycji w biura na wynajem oraz szacunkowe
stopy zwrotu przy założeniu LTV od 60% do 80%. Założono, że inwestor kupuje budynek
biurowy klasy B w Warszawie, którego cena za mkw. kosztuje 2 700 euro, a który wynajmuje
potem za 14 euro za mkw. za miesiąc. Szacunkowa stopa kapitalizacji (ang. yield), to jest roczny
czynsz w stosunku do ceny metra wynosi 6,2% (12x14 euro/2 700 euro), co jest zgodne
z informacjami płynącymi z rynku. Zakłada się, że przeciętny budynek ma 9 000 mkw.
powierzchni do wynajmu. Koszty operacyjne (utrzymanie czystości, ogrzewanie, podatki, etc.)
dla inwestora wynoszą 3,2 euro za mkw. za miesiąc i zostają przenoszone na najemcę. Zarządca
nieruchomości otrzymuje 110 000 euro za rok.
W analizie zakłada się, że 60%, 70% lub nawet 80% wartości inwestycji finansowana jest
kredytem, zaciągniętym na 25 lat, z rocznym oprocentowaniem w euro na poziomie 2,5%.
Należy podkreślić, że inwestycje trwają około 10 lat, co znaczy że taki kredyt nie zostanie do
końca zamortyzowany przez spłaty, zostanie dopiero spłacony dochodem ze sprzedaży
nieruchomości. Taki wybór kredytu wydaje się korzystny, gdyż inwestycja generuje w każdym
roku dodatnie przepływy. Dla inwestora ważny jest przepływ wolnych środków pieniężnych
oraz wskaźnik ROE, to jest stopa zwrotu na kapitale własnym. Z kolei z punktu widzenia
banku finansującego nieruchomość ważny jest wskaźnik pokrycia obsługi kredytu dochodem
z najmu (DSCR) oraz wskaźnik pokrycia odsetek dochodem z najmu (ISCR). W poniższej
analizie skupiono się wyłącznie na pierwszym roku inwestycji49. W pierwszym kroku należy
przeprowadzić rachunek zysków i strat, przedstawiony w tabeli R1. Analiza zaczyna się od
wyliczenia przychodu rocznego, tj. przypływ pieniężny pozyskiwany od najemców z tytułu
wynajmu oraz opłaty eksploatacyjnej z mkw. powierzchni, przemnożone przez powierzchnię
wynajętą (14 euro / mkw./ m-c + 3,2 euro / mkw. / m-c) x 12 x 9000 x 0,95 = 1 761 084 euro. Wartość
uzyskaną należy pomniejszyć o stałe koszty operacyjne budynku (3,2 euro / mkw. / m-c) x 12 x
9000, uzyskując w ten sposób dochód operacyjny netto (DON) = 1 419 311 euro.
W kolejnym kroku należy odjąć koszty związane z zarządzaniem budynkiem, to jest
administracyjne i ogólne. Wynikiem tych obliczeń są dochody przed opłatą podatków, kosztów
finansowych i obliczeniem amortyzacji zwane EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation
and amortization), które wynoszą 1 309 311 euro. Od tych dochodów trzeba odjąć amortyzację
budynku, którą założono jako 2,5% wartości rocznie, co generuje dochód przed kosztami
odsetkowymi i podatkiem (EBIT). Zysk brutto otrzymuje się po odjęciu kosztów finansowych,
to znaczy odsetek od kredytu, natomiast po odjęciu podatku dochodowego pozostaje zysk
netto. Przy założeniu poziomu LTV = 60% wynosi on 413 756 euro. Gdy podzielimy zysk netto
48 Analiza i jej opis bazują na opracowaniu Trojanowskiego, Olszewskiego i Gałaszewskiej (2017), Trojanowskiego (2011)
oraz klasycznej analizie zysków i strat inwestycji i analizie przepływów wolnych środków dla właściciela kapitału.
49 Klasyczna analiza opłacalności inwestycji skupia się też na wewnętrznej stopie zwrotu (IRR) w całym okresie jej trwania.
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 78
przez kapitał własny inwestora, otrzymujemy współczynnik opłacalności inwestycji ROE
(return over equity). Wynik ROE został przedstawiony w tabeli R3.
Tabela D1 Rachunek zysków i strat dla inwestora przy różnych poziomach LTV
Rachunek zysków i strat LTV = 60% LTV = 70% LTV = 80%
Przychody 1 761 084 1 761 084 1 761 084
Koszty operacyjne 341 772 341 772 341 772
DON - dochód operacyjny netto 1 419 311 1 419 311 1 419 311
Koszty Spółki 110 000 110 000 110 000
koszty administracyjne i ogólne 110 000 110 000 110 000
EBITDA 1 309 311 1 309 311 1 309 311
Amortyzacja 437 970 437 970 437 970
EBIT 871 341 871 341 871 341
Koszty finansowe 360 531 420 620 480 708
Zysk brutto 510 810 450 721 390 633
Rozliczenie straty z lat ubiegłych 0 0 0
stawka podatku dochodowego 19% 19% 19%
Podatek dochodowy 97 054 85 637 74 220
Zysk netto 413 756 365 084 316 413
Źródło: Opracowanie NBP na podstawie artykułu
Tabela D2 Analiza FCFE - wolne przepływy pieniężne dla inwestora przy różnych poziomach LTV
LTV = 60% LTV = 70% LTV = 80%
Wpływy
EBITDA 1 309 311 1 309 311 1 309 311
Suma wpływów 1 309 311 1 309 311 1 309 311
Wydatki
Podatek dochodowy 97 054 85 637 74 220
Odsetki od kredytu 360 531 420 620 480 708
Rata kapitałowa 425 543 496 467 567 391
Suma wydatków 883 128 1 002 724 1 122 320
FCFE 426 183 306 587 186 992
Źródło: Opracowanie NBP na podstawie artykułu
Analiza wolnych przepływów pieniężnych dla inwestora (FCFE – free cash flow to equity) bazuje
na wcześniej obliczonym dochodzie przed podatkami, odsetkami i amortyzacją EBITDA
i została przedstawiona w tabeli R2. Aby obliczyć FCFE, od EBITDA należy odjąć wydatki, to
jest podatek dochodowy, spłatę odsetek od kredytu i raty kapitałowej. Przy założeniu poziomu
LTV = 60% FCFE wynosi 426 183 euro.
Bank finansujący inwestycje ocenia ryzyko kredytowe inwestycji za pomocą wskaźnika DSCR,
który obliczany jest jako relacja EBITDA pomniejszonej o podatek do spłaty odsetek i raty
kapitałowej (DSCR = (EBITDA - podatek)/(odsetki + rata kapitałowa)). Przy założeniu poziomu
LTV = 60% lub 70% wskaźnik DSCR przekracza wartości 1,2, którą uznaje się za bezpieczny
poziom. Jednak w przypadku poziomu LTV = 80% wskaźnik wynosi tylko 1,18, co znaczy że
przy obsłudze długu inwestorowi zostaje bufor o wielkości tylko 18%. Gdyby na przykład
dochody z wynajmu spadły o 20%, nie jest w stanie w pełni obsłużyć długu.
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 79
Z analizy wynika, że wraz ze zwiększeniem dźwigni finansowej rośnie ROE, to znaczy
krótkookresowy wskaźnik opłacalności. Jednak, przy kredycie nie amortyzowanym w pełni
w trakcie trwania inwestycji, podnoszenie dźwigni finansowej generuje ryzyko, że nawet po
upływie 10 lat i zakończeniu inwestycji pozostanie znaczne zadłużenie. W przypadku
początkowego LTV=60%, LTV na koniec inwestycji wynosi 40%, natomiast w przypadku
początkowego LTV=80% końcowe LTV wynosi 54%. Wielu inwestorów optymistycznie uważa,
że wartość nieruchomości może tylko rosnąć, jednak istnieje uzasadnione ryzyko, że
w momencie sprzedaży inwestor nie uzyska oczekiwanej ceny za budynek i zostanie
z długiem. Trzeba też podkreślić, że po 10 latach właściciel będzie musiał dokonać istotnych
nakładów inwestycyjnych, żeby budynek pozostał konkurencyjny i przyciągał najemców.
Gdyby natomiast inwestor zaciągnął kredyt tak samo długi jak czas trwania inwestycji, musiał
by go bardzo szybko spłacać, co zmniejszyło by znacznie wolne przepływy. Jednak w tym
przypadku budynek byłby na koniec trwania inwestycji w pełni oddłużony, a cena uzyskana
przy sprzedaży po opodatkowaniu stanowiłaby zysk dla inwestora. Opisany przykład
pokazuje, że zyski z inwestowania na rynku nieruchomości komercyjnych nie są wysokie,
natomiast ryzyko, zwłaszcza dla banku finansującego, jest znaczne. Optymalna strategia
inwestycyjna, to znaczy wysoka dźwignia finansowa oraz szybkie wychodzenie z rynku przez
sprzedaż budynku, jest, gdy zjawisko występuję masowo, prostą receptą na generowanie cyklu
na rynku nieruchomości.
Tabela D3 Analiza DSTI oraz stopy zwrotu z wolnych przepływów pieniężnych dla inwestora przy
różnych poziomach LTV
LTV = 60% LTV = 70% LTV = 80%
DSCR 1,54 1,33 1,18
stopa zwrotu na kapitale
własnym (ROE) 4,3% 5,0% 6,5%
LTV na końcu trwania inwestycji 40% 47% 54%
Źródło: Opracowanie NBP na podstawie artykułu
Literatura
Trojanowski D. (2011), Model wyceny nieruchomości biurowych w warunkach polskiego rynku
nieruchomości; p. z. pod red. A. Nalepki; Inwestycje i nieruchomości wyzwania XXI wieku; Fundacja
Uniwersytetu ekonomicznego w Krakowie; Kraków; ISBN 978-83-62511-80-8; str. 419-427.
Trojanowski, D., Olszewski, K., i Gałaszewska, K. (2017). Analiza odporności inwestycji
w nieruchomości biurowe na wzrost kosztów kredyt lub stopy pustostanów. MPRA working
paper nr. 81395.
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 80
4.2 Czynsze transakcyjne nieruchomości komercyjnych50
Czynsze budynków biurowych klasy A, które na ogół notowane są w euro, w Warszawie,
pozostałych dużych miastach oraz 9 mniejszych miastach pozostawały stabilne. Najwyższe
czynsze miesięczne w tej klasie notowane są w Warszawie, gdzie wynosiły ok. 20 euro/mkw./m-c.
W pozostałych 6 dużych miastach oraz 9 pozostałych mniejszych miastach wojewódzkich
wynosiły od 12 do 14 euro. Na większości rynków czynsze dla biurowców klasy B, notowanych
w euro, czynsze były stabilne, natomiast w Warszawie i Łodzi wykazywały lekki wzrost pod
koniec 2017 roku. Warto podkreślić, że czynsze dla biurowców klasy B w Warszawie były na
podobnym poziomie jak czynsze budynków A w 6 dużych miastach.
Wykres 4.8 Czynsze transakcyjne dla
powierzchni biurowych klasa A (średnie w
euro/mkw./m-c)
Wykres 4.9 Czynsze transakcyjne dla
powierzchni biurowych klasy B (średnie w
euro/mkw./m-c)
Uwaga: A - biurowce klasy A, B - biurowce klasy B.
Klasyfikacja budynków zgodnie ze standardami BOMA
International.
9 miast to Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Lublin, Olsztyn,
Opole, Rzeszów, Szczecin, Wrocław.
Źródło: NBP
Uwaga: 6 miast to Katowice, Kraków, Łódź, Poznań,
Trójmiasto, Wrocław.
9 miast to Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Lublin, Olsztyn,
Opole, Rzeszów, Szczecin, Wrocław.
Źródło: NBP
Na rynku powierzchni w centrach handlowych można było zaobserwować ogólną stabilizację
czynszów, z małymi spadkami, natomiast w Warszawie odnotowuje się nieznaczny wzrost
czynszów. Może to świadczyć o dużym popycie najemców na powierzchnie handlowe w centrach
handlowych, zlokalizowanych w Warszawie. Wynikać to może z rosnącej siły nabywczej osób
mieszkających w oraz odwiedzających Warszawę.
50 Analiza czynszów bazuje na bazie BaNK prowadzonej przez NBP, notowania odbywają się półrocznie.
8
10
12
14
16
18
20
22
24
IV 2
01
3
II 2
014
IV 2
01
4
II 2
015
IV 2
01
5
II 2
016
IV 2
01
6
II 2
017
IV 2
01
7
Trójmiasto Katowice Kraków
Łódź Poznań Warszawa A
Wrocław 9 miast Warszawa B
8
10
12
14
16
18
20
22
24
IV 2
01
3
II 2
014
IV 2
01
4
II 2
015
IV 2
01
5
II 2
016
IV 2
01
6
II20
17
IV 2
01
7
Warszawa 6 miast 9 miast
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 81
Wykres 4.10 Czynsze transakcyjne wynajmu
powierzchni w centrach handlowych (galeriach
handlowych) o wielkości 100-500 mkw.
(euro/mkw./m-c)
Uwaga: począwszy od IV kw. 2015 r. liczba rekordów
w bazie, w tym respondentów znacznie wzrosła,
przez co zmieniła się analizowana próba.
Analizowane są czynsze transakcyjne, dla lokali
o powierzchni od 100 do 500 mkw. w obiektach
handlowych zlokalizowanych w ekonomicznie
istotnych częściach miasta51.
Trzeba podkreślić, że począwszy od IV kw. 2015 r., informacje o czynszach transakcyjnych
zbierane są dla coraz większej liczby obiektów handlowych oraz liczby poszczególnych
powierzchni w tych obiektach. Należy zatem analizować sytuację na rynkach najmu też za pomocą
indeksu hedonicznego, który jest odporny na wyżej opisane zmiany analizowanej próbki. Na
podstawie metodyki przedstawionej w raporcie za 2016 r., zostały stworzone indeksy cen
hedonicznych dla Warszawy, Poznania i Trójmiasta. Na rynku biurowym indeks średniego
czynszu jest bardzo zbliżony do indeksu hedonicznego, gdyż czynsze dla poszczególnych lokali
lub powierzchni w danym budynku są względnie podobne. Natomiast na rynku powierzchni
w centrach handlowych analiza hedoniczna52 wykazała, że wraz z wielkością lokalu czynsz
transakcyjny za mkw. spada. W przypadku centrów handlowych w Trójmieście od początku
notowania indeks czynszów średnich i indeks hedoniczny są bardzo zbliżone, natomiast
w Warszawie i Poznaniu zauważyć to można dopiero od końca 2016 r.
51 To obszar, w którym można znaleźć szeroki zakres oferty handlowej i usługowej, dla osób o różnym stopniu
zamożności, dobrze skomunikowany, może być położony poza ścisłym centrum miasta. 52 Wynika to z faktu, że w przypadku Trójmiasta od początku notowań badana jest ta sama próbka centrów handlowych,
natomiast w przypadku Warszawy.
i Poznania próbka analizowanych centrów handlowych zwiększała się w kolejnych edycjach badania.
20
25
30
35
40
45
50
55
60
IV 2
013
II 2
01
4
IV 2
014
II 2
01
5
IV 2
015
II 2
01
6
IV 2
016
II 2
01
7
IV 2
017
Trójmiasto Katowice Kraków
Poznań Warszawa Wrocław
średnia dla Polski Łódź
Źródło: NBP
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Narodowy Bank Polski 82
Wykres 4.11 Indeks czynszów dla biur, średni i
hedoniczny (2017 IV = 100)
Wykres 4.12 Indeks czynszów dla centrów
handlowych, średni i hedoniczny (2017 IV = 100)
4.3 Szacunkowe stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomość biurową klasy B w Warszawie
Szacunkowe stopy zwrotu z kapitału własnego inwestycji w powierzchnię biurową w Warszawie
pozwalają syntetycznie przedstawić opłacalność takiej inwestycji. Stopy te (zysk netto do kapitału
własnego) zostały obliczone na podstawie analizy opłacalności inwestycji przedstawionej w
ramce D. Założono dwa poziomy dźwigni finansowej. Pierwszy, uznawany za względnie
bezpieczny, to udział finansowania zewnętrznego na poziomie 50% (LTC=50%). Drugi, choć
ryzykowny, jest pożądany przez inwestorów i wynosi 80% (LTC=80%). Założenia o długości
inwestycji, kosztach operacyjnych i oprocentowaniu kredytu w euro zostały przejęte z ramki D.
Do analizy użyto czynszów dla biurowców klasy B w Warszawie, które zostały obliczone metodą
hedoniczną (por. wykres 4.11). Średnia cena mkw. nieruchomości biurowych dla roku 2017 została
przejęta z ramki D i wynosiła 2700 EURO. Średnie ceny z mkw. Dla okresu IV 2013 - IV 2016 zostały
obliczone za pomocą indeksu hedonicznego ceny transakcyjnej, przedstawionego na wykresie 4.3.
Dane korygowane regresją hedoniczną są bardziej odporne na zmiany w analizowanej próbce.
W pierwszej kolejności została obliczona stopa kapitalizacji, liczona jako relacja rocznego czynszu
do ceny transakcyjnej mkw. powierzchni. Tak obliczona stopa kapitalizacji jest zbliżona do
rynkowej stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości53 (por. tabela 4.1), można zatem
wykorzystać dane wyjściowe do szacunku stopy zwrotu na kapitale własnym. Należy podkreślić,
że podawany jest zawsze szacunek dla pierwszego roku inwestycji, rozpoczętej w danym
półroczu.
Szacunkowa stopa zwrotu z inwestycji przy założeniu konserwatywnego LTC=50% wynosi około
5%, nie jest istotnie bardziej zyskowna niż uznawana za bezpieczną stopa zwrotu z obligacji,
wynosząca średnio 3,2% w analizowanym okresie (por. tabela 4.1). Trzeba pamiętać, że w wyniku
silnej konkurencji na rynku oraz ciągłej i znacznej nowej produkcji powierzchni biurowej czynsze
z najmu mogą spaść. Znacznie większa jest szacunkowa stopa zwrotu z analizowanej inwestycji
przy bardzo wysokim LTC=80%, i wynosi około 10%. Wynik ten wydaje się już atrakcyjny, lecz
53 Por. Raporty Colliers International: Polska Market Insights, Raport roczny 2018 oraz wcześniejsze wydania.
80
90
100
110
120
IV 2
01
3
II 2
01
4
IV 2
01
4
II 2
01
5
IV 2
01
5
II 2
01
6
IV 2
01
6
II 2
01
7
IV 2
01
7
Trójmiasto - średni Trójmiasto - hedoniczny
Poznań - średni Poznań - hedoniczny
Warszawa - średni Warszawa - hedoniczny
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
IV 2
01
3
II 2
01
4
IV 2
01
4
II 2
01
5
IV 2
01
5
II 2
01
6
IV 2
01
6
II 2
01
7
IV 2
01
7
Trójmiasto - średni Trójmiasto - hedoniczny
Poznań - średni Poznań - hedoniczny
Warszawa - średni Warszawa - hedoniczny
Źródło: NBP Źródło: NBP
Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 83
trzeba podkreślić, że taka inwestycja jest jeszcze bardziej narażona na spadki czynszów. Ponadto,
przy tak dużym stopniu zadłużenia nawet po 10 latach trwania inwestycji budynek pozostaje w
znacznej mierze zadłużony. Jednocześnie postępuje deprecjacja budynku. Gdy właściciel będzie
chciał sprzedać budynek, będzie musiał albo ponieść znaczne nakłady modernizacyjne, albo
zgodzić się na otrzymanie mniejszej ceny. Pozostaje więc pytanie, czy będzie w ogóle w stanie
spłacić zadłużenie. Analiza szacunkowej stopy zwrotu pokazuje zatem, że zysk z inwestycji nie
jest bardzo duży, natomiast istnieje ryzyko dla inwestora oraz dla banku finansującego taką
inwestycje. Ryzyko inwestycyjne może się zmaterializować, gdy banki centralne za granicą
podniosą stopy procentowe.
Tabela 4.1 Szacunkowa stopa zwrotu na kapitale własnym z inwestycji w biurowiec klasy B w Warszawie
Data
Hedoniczny czynsz za
mkw. powierzchni w
EUR
Hedoniczna cena za mkw. powierzchni w
EUR
Obliczona stopa
kapitalizacji (yield)
Rynkowa stopa
kapitalizacji (yield)
ROE (LTC = 50%)
ROE (LTC = 80%)
Średnie rynkowe stopy
10 letnich obligacji
skarbowych
IV 2013 14,4 2309 7,5% 7,0% 5,0% 9,9% 4,3%
II 2014 14,7 2163 8,2% 7,0% 5,5% 11,4% 3,9%
IV 2014 14,9 2163 8,2% 7,0% 5,6% 11,6% 2,9%
II 2015 14,9 2496 7,2% 7,0% 4,9% 9,4% 2,5%
IV 2015 14,9 2496 7,2% 7,0% 4,9% 9,4% 2,9%
II 2016 14,6 2489 7,0% 6,5% 4,7% 8,9% 3,0%
IV 2016 14,8 2489 7,1% 6,5% 4,8% 9,2% 3,1%
II 2017 14,4 2700 6,4% 6,0% 4,1% 7,3% 3,2%
IV 2017 14,5 2700 6,4% 6,0% 4,1% 7,3% 3,3%
Uwaga: Szczegółowa metoda szacunku została opisana w Ramce D Raportu, a obliczenie hedonicznego czynszu mkw.
powierzchni biurowej zostało opisane w podrozdziale 4.2 Raportu. Metoda obliczenia hedonicznej ceny mkw.
powierzchni biurowej została opisana w Ramce 2 Raportu za 2013 r. Obliczona stopa kapitalizacji to iloraz czynszu, który
otrzymuje inwestor i ceny, którą zapłacił w półroczu nabycia budynku. Rynkowa stopa kapitalizacji pochodzi z raportów
firmy Colliers International i służy jako punkt odniesienia. Stopa zwrotu (ROE) została obliczona dla dwóch
alternatywnych poziomów finansowania zewnętrznego. Pierwszy zakłada udział kredytu do kosztów inwestycji (LTC,
loan to cost) na poziomie 50%, drugi 80%. Obliczone szacunkowe stopy zwrotu z inwestycji są porównywane ze średnią
rynkową stopą 10 letnich obligacji skarbowych, uznawaną za wolną od ryzyka.
Źródło: NBP (dane i obliczenia), Colliers International (rynkowa stopa kapitalizacji), MF (stopy zwrotu 10 letnich obligacji)
Słownik pojęć i skrótów
Narodowy Bank Polski 84
Słownik pojęć i skrótów
Arbitraż - Transakcja kupna/sprzedaży dóbr podlegających wymianie handlowej (np. towarów,
papierów wartościowych, mieszkań), umożliwiająca uzyskanie zysku bez ponoszenia ryzyka.
Istotą arbitrażu jest zauważenie różnicy cen tego samego produktu na różnych rynkach lub na tym
samym rynku. W przypadku, gdy owa różnica jest większa od kosztów transakcyjnych, inwestor
osiąga zysk kupując produkt na rynku tańszym, a sprzedając na droższym.
BaRN – Baza Rynku Nieruchomości. Baza danych zawierająca dane o cenach ofertowych
i transakcyjnych mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych oraz o rynkowych stawkach najmu
w 16 miastach stolicach województw. Dane pochodzą od pośredników, spółdzielni
mieszkaniowych oraz deweloperów dobrowolnie biorących udział w badaniu, a częściowo także
powiatowych Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości. Dane są gromadzone i weryfikowane
przez oddziały okręgowe NBP.
Budowa mieszkań w toku – wskaźnik elastyczność podaży nowych mieszkań względem szoków
popytowych; są to mieszkania, których budowę rozpoczęto minus mieszkania oddane.
Budynek wielorodzinny typ 1122-302 – budynek przeciętny mieszkalny, wielorodzinny,
pięciokondygnacyjny, z podziemnym garażem; technologia budowy: ławy fundamentowe, ściany
konstrukcyjne i stropy – żelbetowe monolityczne, ściany osłonowe murowane z pustaków MAX;
połowa budynku monitorowana przez NBP od II połowy 2016 r. na podstawie danych
Sekocenbud. Zmiana w 2016 r. typu analizowanego budynku wiąże się z zamknięciem
kosztorysowania obiektu 1121. Przyjęto dla uproszczenia, że koszt budowy mkw. garażu oraz
pomieszczeń usługowych jest zbliżony do kosztu budowy mieszkania w standardzie
deweloperskim. Rzeczywista, oparta na kosztach budowy cena mkw. mieszkania zależy od
udziału zewnętrznych powierzchni, odmiennych dla różnych budynków. Przy obliczaniu ceny
mkw. pow. użytkowej mieszkania dla konsumenta przyjęto 20-procentowy udział powierzchni
zewnętrznych w stosunku do powierzchni mieszkania i o tę wielkość skorygowano w górę cenę
mkw. mieszkania. Model deweloperskiego procesu budowlanego, szerzej opisano w artykule
3 w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011 r., NBP
2012.
Centrum handlowe – nieruchomość handlowa, która została zaplanowana, zbudowana oraz jest
zarządzana jako jeden podmiot handlowy. Składa się ona ze wspólnych części o minimalnej
powierzchni najmu (GLA) 5000 mkw. oraz zawiera minimum 10 sklepów.
DI – (ang. Disposable Income) dochód do dyspozycji brutto gospodarstw domowych.
Dostępny kredyt mieszkaniowy – miara określająca potencjalny maksymalny kredyt
mieszkaniowy; wyrażona w tys. zł na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych
banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie
jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian
i zróżnicowanie regionalne a nie wysokość wskaźnika.
Słownik pojęć i skrótów
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 85
Dostępność mieszkania – miara potencjalnej możliwości zakupu powierzchni mieszkania w cenie
transakcyjnej za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w danym
mieście. Wyraża liczbę metrów kwadratowych mieszkania możliwych do nabycia przy
przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście (GUS), oraz przeciętnej
cenie transakcyjnej na danym rynku (40% z RP i 60% z RW według bazy NBP).
DTI – (ang. Debt to Income) – wskaźnik określający wysokość kosztów obsługi kredytu (spłaty)
kredytu do przeciętnego dochodu do dyspozycji brutto gospodarstw domowych.
Indeks hedoniczny cen mieszkań – odzwierciedla czystą zmianę cen, tj. zmianę wynikającą z
innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. W opracowaniu cena hedoniczna to cena
średnia z okresu bazowego mnożona przez indeks hedoniczny. Cena ta odzwierciedla zatem
średni poziom cen ustalonej próby mieszkań z okresu bazowego (stały koszyk mieszkań), po
uwzględnieniu „czystej” dynamiki cen mieszkań, które były sprzedawane w kolejnych okresach.
Podawana w opracowaniu cena hedoniczna informuje więc o tym, ile w kolejnych okresach
wynosiłaby średnia cena stałej próby mieszkań z ustalonego okresu referencyjnego, biorąc pod
uwagę rzeczywistą, „czystą” zmianę cen transakcyjnych. Indeks hedoniczny wykorzystywany do
wyznaczenia ceny hedonicznej odróżnia się tym od dynamiki średniej ceny czy mediany w próbie,
że uwzględnia zmianę jakości sprzedawanych w danym okresie mieszkań, (np. indeks hedoniczny
powinien słabiej zareagować na zwiększenie liczby mieszkań małych z wyższą ceną mkw. niż
wskaźnik ceny średniej lub mediany). Więcej informacji w artykule M. Widłak (2010) „Metody
wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian jakości dóbr”, Wiadomości
Statystyczne nr 9.
IRR – (ang. Internal Rate of Return), wewnętrzna stopa zwrotu - metoda ekonomicznej oceny
efektywności projektów inwestycyjnych. Inwestycja jest opłacalna, gdy wewnętrzna stopa zwrotu
jest wyższa od stopy granicznej, będącej najniższą stopą rentowności możliwą do zaakceptowania
przez inwestora.
Kredytowa dostępność mieszkania – miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania
w średniej cenie ofertowej i transakcyjnej na danym rynku (NBP), która można zakupić
z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego uzyskanego w oparciu o przeciętne miesięczne
wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem
parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalna pensja, jako minimalny
dochód po spłacie rat kredytowych) i wymogów kredytowych banku. Znaczenie informacyjne ma
tempo zmian indeksu i rozpiętości pomiędzy rynkami.
LTV – (ang. Loan to Value), wskaźnik określający wysokość udzielanego kredytu lub pożyczki do
wartości zabezpieczeń spłaty tego kredytu.
DFD – przeciętna duża firma deweloperska podlegająca analizie, wyodrębniona na podstawie
numeru PKD2007. Duża firma deweloperska zatrudnia więcej niż 50 pracowników.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - zawiera ustalenia o przeznaczeniu
terenów oraz sposobie ich zagospodarowania i zabudowy. MPZP jest aktem prawa miejscowego.
Słownik pojęć i skrótów
Narodowy Bank Polski 86
Mieszkanie dla Młodych (MDM) – rządowy program wspierania nabywania mieszkań, poprzez
dopłaty typu grantowego do kredytu mieszkaniowego, dla gospodarstw domowych spełniających
warunki tj. wiek do 35 roku życia, brak własności mieszkania, powierzchnia użytkowa mieszkania
nie przekracza odpowiednio 75 mkw. dla lokalu mieszkalnego i 100 mkw. dla domu
jednorodzinnego. Program wszedł w życie na początku 2014 r. W 2015 r. program rozszerzono na
rynek wtórny mieszkań.
OOH – (ang. Owner Occupied Housing) mieszkania zamieszkałe przez właściciela.
P/I – (ang. Price to Income), wskaźnik określający w latach relację wysokość ceny przeciętnego
mieszkania na danym rynku do przeciętnego rocznego dochodu do dyspozycji.
PKD 41.10 - realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.
Wybierając kody PKD dla firmy powinno się zacząć od wyboru tzw. rodzaju działalności
przeważającej. Kod określający tę działalność powinien być wpisany na pierwszym miejscu
w wypełnianym formularzu. Podział według grup PKD jest umowny. Na potwierdzenie
wiarygodności wyników analizy finansowej wykorzystano różne zbiory.
PONT – baza danych o cenach ofertowych nieruchomości mieszkaniowych, gromadzona przez
firmę PONT Info Nieruchomości.
P/R – (ang. Price to Rent), wskaźnik określający relację wysokość ceny przeciętnego mieszkania na
danym rynku do przeciętnego kosztu najmu podobnego mieszkania.
Projekty budowy mieszkań w toku - wskaźnik elastyczność podaży nowych mieszkań względem
szoków popytowych; są to pozwolenia na budowę mieszkań minus mieszkania oddane.
Przednajem (ang. Pre-let) – wynajmowanie powierzchni nieruchomości komercyjnych podczas
procesu budowy nieruchomości. Określony jego poziom jest wymagany przez bank finansujący
inwestycję, jako zabezpieczenie dochodów z inwestycji.
PUM – powierzchnia użytkowa mieszkalna. Miara, która pokazuje, ile metrów kwadratowych
powierzchni użytkowej mieszkalnej można wybudować na jednym metrze kwadratowym gruntu,
określona w planach zagospodarowania przestrzennego.
Racjonowanie kredytu (ang. Credit Rationing) – oznacza ograniczanie przez banki udzielania
kredytu w związku z ich własną oceną rosnącego ryzyka. W specyficznych sytuacjach może to
powodować spadki wartości nowo udzielanego kredytu pomimo braku istotnych zmian bieżącej
zdolności kredytowej podmiotu, co może prowadzić do samosprawdzającej się prognozy.
Rekomendacja S – stanowi zbiór zasad dobrych praktyk dotyczących ekspozycji kredytowych
zabezpieczonych hipoteką. Została wprowadzona w 2006 r, przez Komisję Nadzoru Bankowego
wydana na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665
z późniejszymi zmianami).
Rekomendacja T – dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych
ekspozycji kredytowych. Została wprowadzona w 2010 r, przez Komisję Nadzoru Finansowego
wydana na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665
z późniejszymi zmianami).
Słownik pojęć i skrótów
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 87
Rekomercjalizacja obiektów komercyjnych - ponowny wynajem obiektów, które były wcześniej
wynajmowane.
Rodzina na Swoim (RNS) – rządowy program wspierania budownictwa mieszkaniowego
poprzez dopłaty do odsetek od kredytów mieszkaniowych, działający w latach 2007-2012 r.
Sekocenbud – wydawnictwo gromadzące dane o kosztach w budownictwie. Zespół korzysta
z kwartalnych zeszytów Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych BCO, część I, obiekty kubaturowe.
Standard deweloperski nowego mieszkania - może to być mieszkanie z wylewką betonową na
podłodze i tynkami na ścianach oraz drzwiami wejściowymi, do całkowicie samodzielnego
wykończenia przez kupującego. Dokładna realizacja standardu może się różnić w zależności od
dewelopera. Wskazane jest opisanie tego stanu w umowie kupna mieszkania.
Standard nieruchomości biurowych – powierzchnię biurową klasyfikuje się według standardu,
który ona oferuje. Klasyfikacja zależy od wieku budynku, lokalizacji, możliwości przekształcania
powierzchni według potrzeb najemcy, specyfikacji technicznej (np. podnoszonych podłóg oraz
podwieszanych sufitów), parkingów podziemnych i naziemnych oraz innych czynników, które są
ważne z punktu widzenia najemcy.
Stopa kapitalizacji - iloraz dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na rynku, i ceny
rynkowej nieruchomości (zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny).
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy - określa
politykę przestrzenną gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Studium
nie jest aktem prawa miejscowego.
Sytuacja mieszkaniowa – rozumiana jako wskaźnik zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
społeczeństwa. Opisują ją takie wskaźniki jak: liczba mieszkań na 1000 ludności, wielkość
przeciętnego mieszkania, stan techniczny mieszkania, dostęp do komunikacji publicznej, mierzony
np. średnim czasem dojazdu do miejsca pracy.
TBS – Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest firmą działającą w oparciu o Ustawę z dnia 26
października 1995 r, o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst
jednolity Dz. U. z 2000 r, Nr 98, poz. 1070 ze zm.), której przedmiotem działania jest budowanie
domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, świadczenie usług zarządzania
i administrowania oraz prowadzenie działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym
i infrastrukturą towarzyszącą. W założeniu oferta TBS-ów jest skierowana dla niezamożnych
rodzin, które mogą korzystać z dotowanego przez budżet państwa kredytu z Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego (KFM). Lokatorzy płacą czynsz, który z reguły jest wyższy niż w czynszówkach
komunalnych (ponieważ z tego czynszu spłacany jest kredyt), ale niższy od rynkowego.
Wskaźnik obciążenia demograficznego - relacja liczebności ludności w grupach wieku
wynikających z ustawowej zdolności do pracy: ludność w wieku przedprodukcyjnym,
produkcyjnym i poprodukcyjnym. Wartości podawane w przeliczeniu na 100 osób.
Słownik pojęć i skrótów
Narodowy Bank Polski 88
Wskaźnik pustostanów (ang. Vacancy Rate)– relacja niewynajętej powierzchni do skumulowanej
(całkowitej) podaży powierzchni nieruchomości komercyjnych w danej lokalizacji, np. mieście lub
dzielnicy.
Wskaźniki rentowności – ROA (ang. Return on Assets) – relacja wyniku netto do aktywów na
koniec okresu, ROE (ang. Return on Equity) – relacja wyniku netto do kapitału własnego na koniec
okresu, rentowność sprzedaży netto – zysk netto w relacji do dochodów ze sprzedaży.
Wynajem profesjonalny – proces wynajmowania powierzchni mieszkalnej specjalnie w tym celu
zbudowanej; właścicielem zasobu na wynajem może być zarówno podmiot prawny (gmina,
samorząd, fundusz nieruchomościowy), jak i osoba fizyczna; w Polsce rynek ten jest niewielki
i zdekapitalizowany.
Wykaz skrótów
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 89
Wykaz skrótów
500+ Rządowy program Rodzina 500+
+3M 3 miesięczne zmiany
5M 5 miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław
6M 6 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław
7M 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław
10M 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów,
Szczecin, Zielona Góra
AMRON System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami
BaNK Baza Rynku Nieruchomości Komercyjnych
BaRN Baza Rynku Nieruchomości
BGK Bank Gospodarstwa Krajowego
BIK Biuro Informacji Kredytowej
CPI Consumer Price Index
DI Dochód do dyspozycji
DTI Debt to Income
GD Gospodarstwa domowe
GUS Główny Urząd Statystyczny
IRR Internal Rate of Return
EURIBOR Euro Interbank Offer Rate
IKM Indywidualne Konta Mieszkaniowe
jst Jednostki samorządu terytorialnego
KNF Komisji Nadzoru Finansowego
KRS Krajowy Rejestr Sądowy
l. oś Lewa oś
LIBOR London Interbank Offered Rate
LTV Loan-to-Value
MDM Mieszkanie dla Młodych
NBP Narodowy Bank Polski
NFM Narodowy Fundusz Mieszkaniowy
NPM Narodowy Program Mieszkaniowy
NSP Narodowy Spis Powszechny
O/O Oddział Okręgowy
OOH Owner Occupied Housing
Wykaz skrótów
Narodowy Bank Polski 90
P/I Price to Income
p. oś Prawa oś
PAB Polska Agencja Badawcza Budownictwa
PP Pozostała Polska
PUM powierzchnia użytkowa mieszkalna
RNS Rodzina na Swoim
RP Rynek pierwotny mieszkań
RPO Oferta na rynku pierwotnym
RPT Transakcja na rynku pierwotnym
RW Rynek wtórny mieszkań
RWO Oferta na rynku wtórnym
RWT Transakcja na rynku wtórnym
ROA Return on Assets
ROE Return on Equity
SARFIN System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości.
TBS Towarzystwo Budownictwa Społecznego
UE Unia Europejska
WIBOR Warsaw Interbank Offered Rate
WIG20 Indeks grupujący 20 spółek z GPW o najwyższej wartości akcji pozostających
w wolnym obrocie
ZBP Związek Banków Polskich
ZKPK Zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków
Recommended