Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i ... · Synteza Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 7 koniec omawianego

1

Raport o sytuacji na rynku

nieruchomości mieszkaniowych

i komercyjnych w Polsce w 2017 r.

Departament Analiz Ekonomicznych

Warszawa, 2018 r.

2

Informacja została przygotowana w Departamencie Analiz Ekonomicznych na potrzeby

organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie

przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego.

3

Opracował zespół pod kierownictwem

Jacka Łaszka Departament Analiz Ekonomicznych

przy współpracy redakcyjnej:

Jarosława Jakubika Departament Analiz Ekonomicznych

Piotra Szpunara Departament Analiz Ekonomicznych

Zespół autorski:

Hanna Augustyniak Departament Analiz Ekonomicznych

Jacek Łaszek Departament Analiz Ekonomicznych

Krzysztof Olszewski Departament Analiz Ekonomicznych

Joanna Waszczuk Departament Analiz Ekonomicznych

Marzena Zaczek Departament Analiz Ekonomicznych

Grażyna Baldowska Oddział Okręgowy NBP Warszawa

Ewa Białach Oddział Okręgowy NBP Lublin

Krystyna Gałaszewska Oddział Okręgowy NBP Gdańsk

Izabela Hulboj Oddział Okręgowy NBP Zielona Góra

Robert Leszczyński Oddział Okręgowy NBP Białystok

Maciej Misztalski Oddział Okręgowy NBP Wrocław

Barbara Myszkowska Oddział Okręgowy NBP Warszawa

Zbigniew Opioła Oddział Okręgowy NBP Katowice

Robert Tyszkiewicz Oddział Okręgowy NBP Łódź

Anna Stołecka Oddział Okręgowy NBP Rzeszów

4

Spis treści

Synteza ........................................................................................................................................................... 6

1. Wprowadzenie ..................................................................................................................................... 9

2. Sektor nieruchomości w Polsce ........................................................................................................ 12

3. Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r. ................ 22

3.1 Ceny mieszkań .............................................................................................................................. 23

3.2 Podaż mieszkań ............................................................................................................................ 28

Analiza projektu deweloperskiego ............................................................................................. 29

Analiza wskaźnikowa firm deweloperskich ............................................................................. 38

Sytuacja firm deweloperskich i budowlanych na podstawie badań ankietowych NBP .... 51

3.3 Popyt mieszkaniowy .................................................................................................................... 59

Analiza wskaźnikowa popytu mieszkaniowego ...................................................................... 59

Popyt mieszkaniowy w badaniach ankietowych NBP ............................................................ 66

4. Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r. ........................... 71

4.1 Transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych, analiza podaży i popytu ................... 73

4.2 Czynsze transakcyjne nieruchomości komercyjnych .............................................................. 80

4.3 Szacunkowe stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomość biurową klasy B w Warszawie 82

Słownik pojęć i skrótów ............................................................................................................................. 84

Wykaz skrótów ........................................................................................................................................... 89

Synteza

Narodowy Bank Polski 6

Synteza

W 2017 r. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych zaobserwowano następujące

zjawiska i tendencje:

W analizowanym okresie średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na

lokalnych rynkach pierwotnych i wtórnych nieznacznie rosły. Ceny w ujęciu nominalnym

zbliżały się do poziomów notowanych w okresie napięć (2006-2008), natomiast ceny

deflowane wskaźnikiem CPI, mimo niewielkiego wzrostu, wciąż były niższe od wartości

z tych lat. Najwyższe ceny mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych notowano

w Warszawie oraz w 6 największych miastach wojewódzkich (6M), szczególnie w Gdańsku

i Gdyni. Wyższe ceny dotyczyły transakcji mieszkaniami małymi (o powierzchni do

40 mkw.) oraz dużymi (o powierzchni powyżej 80 mkw.). Natomiast na rynkach

pozostałych 10 miast (10M) najwyższe ceny mkw. notowano dla mieszkań małych

metrażowo.

Średnie stawki najmu (ofertowe i transakcyjne) mkw. mieszkań wzrosły w porównaniu do

2016 r., zwłaszcza w Warszawie i 6M. Stanowiło to czynnik skłaniający zamożniejsze

gospodarstwa domowe do inwestycyjnego zakupu mieszkania na wynajem.

Przy obecnym poziomie stawek czynszów podmioty inwestujące w mieszkania na

wynajem osiągały wyższe stopy zwrotu (liczone jako różnice w poziomach stóp

procentowych) niż z obligacji skarbowych lub depozytów bankowych oraz podobne do

zyskiwanych z inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy jednak podkreślić duże

różnice w płynności, kosztach transakcyjnych, a także poziomie ryzyka lokaty w banku czy

obligacji w porównaniu z inwestycją w mieszkanie na wynajem.

Obserwowano istotny wzrost popytu oraz podaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym

analizowanych miast. Wysoki popyt na mieszkania był konsekwencją silnego wzrostu

wynagrodzeń gospodarstw domowych, utrzymywania się historycznie niskich

nominalnych stóp procentowych (zarówno depozytów, jak i kredytów), a także

przyspieszenia zakupów mieszkań deweloperskich dla celów własnych oraz

inwestycyjnych, wobec wyczerpywania się środków na dopłaty do nabywania mieszkań

w ramach rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM).

W 2017 r. dynamika złotowej akcji kredytowej banków była dodatnia (10,6% r/r) i stabilna,

saldo złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosło do 257,4 mld zł. Kredyty walutowe

są stale spłacane, dodatkowo przez aprecjację złotego wartość zadłużenia walutowego

wyrażonego w złotych zmniejszyła się w porównaniu z 2016 r. o 18,9% do 131,1 mld zł.

Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynkach pierwotnych 7M zmalał w porównaniu

do poprzedniego roku i na koniec 2017 r. i wyniósł zaledwie ok. 2,7 kwartału. Oznacza to

szybką sprzedaż pojawiających się ofert i zmniejszenie możliwości wyboru mieszkań dla

nabywców. Natomiast szacowany czas sprzedaży mieszkań na rynkach wtórnych na

Synteza

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 7

koniec omawianego okresu w 6M oscylował wokół 6 miesięcy, w Warszawie nieznacznie

wzrósł do ok. 7,5 miesiąca, natomiast w 10M zmniejszył się do ok. 5 miesięcy.

W 2017 r. oddano do użytkowania ponad 178 tys. mieszkań, (wzrost o 9,1% r/r), rozpoczęto

budowę ok. 206 tys. nowych inwestycji mieszkaniowych (wzrost o 18,4% r/r) i wydano

ok. 250 tys. pozwoleń na budowę mieszkań (wzrost o 18,3% r/r). Aktywność budownictwa

mieszkaniowego kształtowała się na rekordowym poziomie, jednak ze względu na wysoki

popyt i sprzedaż nie zaobserwowano nadpodaży mieszkań na rynku.

Istotny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym w 2017 r. wpływał pozytywnie na

sytuację ekonomiczną dużych firm deweloperskich oraz nieco słabszą małych

deweloperów. Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań

utrzymywał się na wysokim poziomie. Czynnikiem umożliwiającym firmom

deweloperskim osiąganie wysokich stóp zwrotu z kapitału własnego było dobre

dopasowanie struktury oferowanych mieszkań do preferencji oraz finansowych

możliwości nabywców. Negatywnie na sytuację deweloperów oddziaływały rosnące ceny

robót budowlano-montażowych oraz braki kadrowe, zwłaszcza wobec utrzymującej się

wysokiej liczby sprzedanych mieszkań. Wyhamowanie produkcji mieszkań w ostatnim

okresie 2017 r. może wynikać zarówno z braku możliwości dalszego zwiększania mocy

produkcyjnych (bariery po stronie wykonawstwa), jak też z ostrożności deweloperów

w obawie o przeinwestowanie. Wyniki badania BaRN wskazują, że ceny ziemi pod

budownictwo wielorodzinne w największych miastach wzrosły, jednak deweloperzy nie

prognozowali, aby w okresie najbliższych lat miało zabraknąć ziemi pod budownictwo

mieszkaniowe. Firmy deweloperskie nadal w znacznej części finansowały się kapitałem

własnym oraz obligacjami i kredytami, ale także częściowo opóźnionymi spłatami

zobowiązań. Wysoka koniunktura na pierwotnym rynku mieszkaniowym oraz

w budownictwie infrastrukturalnym nie przyniosła dużym firmom budowlanym

znaczących korzyści ekonomicznych. Straty generowane w wyniku wzrostu kosztów

materiałów budowlanych i kosztów pracy ograniczyły aktywność części podmiotów na

rynku wykonawstwa szeroko rozumianych usług budowlanych. Nowe kontrakty,

podpisywane na mniejsze etapy prac i tym samych krótsze okresy, lepiej uwzględniają

rosnące ryzyko kosztów budowy.

Na większości analizowanych rynków lokalnych odnotowano dalszą poprawę

wskaźników sytuacji ekonomicznej i mieszkaniowej gospodarstw domowych. Zwiększyła

się liczba mieszkańców największych miast, jednak w mniejszych ośrodkach obserwowano

ich wyludnianie się, częściowo na skutek migracji lub suburbanizacji. Dalszemu

pogorszeniu uległ wskaźnik obciążenia demograficznego. W grupie miast o największej

liczbie ludności notowano wyższy poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych,

mierzony wskaźnikami nasycenia i zaludnienia. Na większości regionalnych rynków

obserwowany był wzrost liczby nowo zawartych małżeństw oraz wzrost liczby urodzeń.

Poprawa wskaźników przyrostu naturalnego była jednak zbyt mała, by zniwelować

utrzymujące się niekorzystne tendencje dotyczące struktury wiekowej ludności. Kolejny

rok w grupie największych miast budowane były mniejsze lokale. Wyjątkiem była

Synteza


Warszawa w której po raz pierwszy od 2012 r. odnotowano wzrost powierzchni

przeciętnego mieszkania oddanego do użytkowania.

Na rynku nieruchomości biurowych zaobserwowano wzrost popytu, przy stale rosnącej

podaży. Zmniejszyło to nierównowagi mierzone stopą pustostanów, która spadła

w dużych miastach. W środowisku niskich stóp procentowych w strefie euro inwestorzy

nadal są zainteresowani nowymi inwestycjami. Na rynku powierzchni handlowych

kolejny rok z rzędu obserwowano zmniejszanie się nowo oddanej powierzchni. Może to

oznaczać, że zasób rynkowy wystarczająco zaspokaja popyt na tego typu powierzchnie.

Rosnąca podaż powierzchni komercyjnych może wywołać spadki czynszów w budynkach

starszych lub niekorzystnie położonych, co wpłynie na dochody właścicieli oraz może

utrudnić im spłaty zobowiązań. Dominującą rolę inwestorów na rynku wielkich

nieruchomości komercyjnych na wynajem wciąż odgrywali inwestorzy zagraniczni,

finansujący się poza Polską.

W 2017 r. czynsze transakcyjne w budynkach biurowych klasy A (notowane

w euro/mkw./m-c) w Warszawie i pozostałych miastach pozostawały stabilne. Czynsze

dla budynków biurowych klasy B (notowane w euro/mkw./m-c) w Warszawie i Łodzi

wykazały lekki wzrost, na pozostałych miastach były stabilne. Czynsze transakcyjne

w centrach handlowych zlokalizowanych w ekonomicznie istotnych częściach miasta

(mierzone w euro/mkw./m-c) w dużych miastach pozostawały stabilne lub lekko spadały,

natomiast w Warszawie lekko wzrosły.

Wprowadzenie


1. Wprowadzenie

Sytuacja na rynku nieruchomości jest istotna z punktu widzenia utrzymania stabilności systemu

finansowego i szerzej - stabilności makroekonomicznej. Istotnym źródłem ryzyka systemowego

może być nadmierna dynamika kredytu i związane z nią nierównowagi w zakresie cen aktywów,

w tym zwłaszcza nieruchomości. Najbardziej kosztowne kryzysy finansowe były najczęściej

wynikiem boomu na rynku nieruchomości finansowanego kredytem1.

Sektor nieruchomości mieszkaniowych, na który wpływa sektor finansowy oraz otoczenie

regulacyjne, obejmuje budowę nowych mieszkań oraz obroty istniejącym zasobem mieszkań.

Natomiast sektor nieruchomości komercyjnych obejmuje budowę nowych budynków,

zarządzanie istniejącymi budynkami (w tym przeprowadzanie znacznych modernizacji

i rozbudów) i wynajmowanie powierzchni komercyjnych. Rynek nieruchomości i pozostałe

sektory gospodarki są ze sobą silnie powiązane, dlatego też wpływają na sytuację

makroekonomiczną oraz finansową kraju.

Niezwykle ważne dla oceny stabilności systemu finansowego oraz sytuacji makroekonomicznej

jest zatem bieżące monitorowanie i ocena sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych

i komercyjnych.

Celem Raportu jest kompleksowe przedstawienie wyników analizy procesów zachodzących

na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w 2017 r. oraz dostarczenie informacji

zainteresowanym podmiotom, w tym uczestnikom rynku nieruchomości.

Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce w 2017 r., jednak

niektóre analizy wykraczają poza ten okres. Zaprezentowano główne kierunki zmian sytuacji na

rynkach nieruchomości oraz wskazano ich wybrane determinanty. Zwrócono uwagę na

możliwości finansowe podmiotów kupujących mieszkania, a także omówiono wpływ na popyt

mieszkaniowy kończącego się w 2018 r. rządowego programu wsparcia nabywania mieszkań

Mieszkanie dla młodych (MDM). Opisano zjawisko istotnie zwiększonego popytu mieszkaniowego

oraz wysokiej produkcji mieszkań deweloperskich, przewyższającej skalę z okresu napięć w latach

2006-2008. Omówiono tendencje kształtowania się cen ofertowych i transakcyjnych na rynkach

pierwotnych i wtórnych analizowanych miast oraz wzrost stawek czynszów na rynku najmu.

Omówiono również sytuację ekonomiczną i finansową firm deweloperskich. Dodatkowo,

w ramce, opisano wyniki badań dotyczące terenów pod budownictwo wielorodzinne oraz zmian

w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Przedstawiono także sytuację na

rynku nieruchomości komercyjnych, na którym zaobserwowano zmniejszenie się nierównowag,

szczególnie na rynku biurowym, gdzie odnotowano zwiększenie się popytu. W ramkach

przedstawiono: potencjalne zagrożenia dla właścicieli nieruchomości komercyjnych na wynajem,

1 Crowe C. i in. [2011], Policies for macrofinancial stability: options to deal with real estate booms, IMF Staff Discussion

Note, IMF, 25 February 2011.

Wprowadzenie


wynikające ze zjawisk e-commerce i współdzielenia powierzchni biurowych oraz uproszczoną

analizę inwestycji w nieruchomości biurowe.

Ze względu na lokalny charakter rynków mieszkaniowych i komercyjnych, przedmiotem

pogłębionej analizy w niniejszym raporcie, jest szesnaście miast - stolic województw oraz Gdynia.

Dane dotyczące rynków mieszkaniowych w większości przeprowadzanych analiz

zaprezentowano w podziale na: Warszawę, 6 miast (dalej 6M - Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź,

Poznań, Wrocław) oraz 10 miast (dalej 10M - Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin,

Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Zastosowany podział wynika z porównywalnej

wielkości oraz stopnia rozwoju rynków nieruchomości.

Analizy cen metra kwadratowego (mkw.) przeciętnych mieszkań na rynku pierwotnym (RP)

i wtórnym (RW), ofertowych (O), transakcyjnych (T) i hedonicznych (hed.) oraz analiza rynku

nieruchomości komercyjnych (NK) bazują na danych pozyskiwanych przez analityków

z Oddziałów Okręgowych Narodowego Banku Polskiego (OO NBP) w ramach badań ankietowych

rynku mieszkaniowego (Baza Rynku Nieruchomości BaRN)2 oraz nieruchomości komercyjnych

(Baza Nieruchomości Komercyjnych BaNK). Udział w badaniu różnorodnych podmiotów

operujących na rynku (tj. pośredników, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych, urzędów

miast, urzędów skarbowych, firm doradczych) pozwala pozyskiwać szeroki zakres informacji.

W analizach wykorzystano także dane z bazy firmy PONT Info Nieruchomości (PONT)

zawierające dane o cenach ofertowych mieszkań w Polsce, dane z baz SARFIN (dane

o finansowaniu rynku nieruchomości w Polsce) i AMRON (wyceny i ceny transakcyjne mieszkań

finansowanych kredytami mieszkaniowymi) należących do Związku Banków Polskich (ZBP),

dane firmy REAS dotyczące mieszkaniowego rynku pierwotnego. Korzystano również z analiz

i raportów Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura

Informacji Kredytowej (BIK). Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane statystyczne

Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe3.

Wykorzystano też wyniki badań CBOS oraz TNS Polska. Informacja o rynku nieruchomości

komercyjnych bazuje na danych przekazywanych przez pośredników w obrocie

nieruchomościami komercyjnymi i firmy zarządzające nieruchomościami oraz zajmujące się

doradztwem na tymże rynku. Analiza została wsparta danymi i informacjami agencji4 doradczych.

2 Por. „Program badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2018”. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia

19 grudnia 2017 r. w sprawie programu badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2018 (Dz.U. 2017 poz. 2471).

Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, symbol badania 1.26.09(080) prowadzone jest przez Prezesa

Narodowego Banku Polskiego. Zob. Monografie, NBP, 2018.

3 W szczególności dotyczy to badań Sekocenbud nt. struktury i wysokości kosztów budownictwa, Polskiej Agencji

Badawczej Budownictwa (PAB) dotyczących sektora budowlanego oraz wielu innych podmiotów i stowarzyszeń

działających na tym rynku, m.in. Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Związek Pracodawców-Producentów

Materiałów dla Budownictwa.

4 Skorzystano z danych oraz informacji następujących agencji: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL,

Knight Frank oraz stowarzyszeń Retail Research Forum Polskiej Rady Centrów Handlowych, Polish Office Research

Forum. Dane o transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych pochodzą z bazy NBP i Comparables.pl.

Wprowadzenie


Terminy specjalistyczne oznaczono symbolem # oraz wyjaśniono w słowniku pojęć i wykazie

skrótów. W sytuacjach braku danych lub niedostatecznej ich jakości stosowano szacunki, które

weryfikowano wykorzystując opinie ekspertów.

Sektor nieruchomości w Polsce


2. Sektor nieruchomości w Polsce

W Polsce od okresu transformacji cały czas następuje przyrost majątku mieszkaniowego. Pierwsze

przyśpieszenie tempa wzrostu zasobu mieszkaniowego nastąpiło w okresie wokół akcesyjnym,

natomiast ostatnie przyśpieszenie rozpoczęło się w 2015 r. w środowisku historycznie niskiego

poziomu nominalnych stóp procentowych. Majątek nieruchomości komercyjnych rośnie od 2012

r., w tym zwłaszcza w sektorze biur i magazynów.

Szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2017 r. wyniosła

ok. 3,25 bln zł (wobec 3,15 bln zł w 2016 r., por. wykres 2.1). Wartość nieruchomości komercyjnych

to ok. 0,24 bln zł, co oznacza wzrost r/r o ok. 14%, wynikający ze zwiększonej podaży biur oraz

wzrostu wyceny powierzchni handlowych względem 2016 r. (por. wykres 2.3).

Wykres 2.1 Szacunek wartości zasobu

mieszkaniowego w Polsce (mld zł)

Wykres 2.2 Powierzchnia zasobu mieszkaniowego

w Polsce (mln mkw.)

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

Warszawa 6M 10M PP

0100200300400500600700800900

1 0001 100

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

Warszawa 6M 10M PP

Uwaga: 6M# – Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław; 10M# – Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce,

Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; PP# – pozostała Polska. Szacunek powstał na podstawie

danych GUS o powierzchni użytkowej zasobu mieszkaniowego w wyszczególnionych jednostkach. Zasób ten został

przemnożony przez ceny transakcyjne mieszkań (średnie z rynku pierwotnego i wtórnego) w 16 miastach (baza

NBP), w pozostałej Polsce przez ceny odtworzeniowe. Wykresy pokazują wartości skumulowane.

Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info Źródło: szacunki NBP na podst. GUS



Wykres 2.3 Szacunek wartości zasobu komercyjnego

w Polsce (mld zł, L oś) oraz kurs PLN/EUR (P oś)

Wykres 2.4 Szacunek powierzchni zasobu

komercyjnego w Polsce (mln mkw.)

Szacowany majątek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce na koniec 2017 r.,

podobnie jak w poprzednim roku, wartościowo stanowił ok. 182% PKB oraz ok. 54% majątku

trwałego w gospodarce. Nieruchomości mieszkaniowe to 170%, a komercyjne ok. 12% PKB

(por. wykres 2.5 i 2.6 ). Pomimo ok. 1,4% wzrostu r/r powierzchni zasobu mieszkaniowego

(por. wykres 2.2 ), relacja jego szacowanej wartości do PKB w 2017 r. zmniejszyła się nieznacznie

wobec obserwowanej w 2016 r. Wynika to z wysokiego wzrostu nominalnego PKB (6,7%) przy

ok. 5,8% wzroście wartości zasobu mieszkaniowego. Dostosowania całkowitej podaży istniejącego

zasobu nieruchomości do popytu odbywają się głównie poprzez budowę nowych obiektów.

W Polsce jak dotąd, podaż mieszkań dostosowuje się do wzrostu popytu z opóźnieniem

wynoszącym ok. 8 kwartałów, co oznacza, że na tle doświadczeń międzynarodowych podaż

w Polsce jest dość elastyczna.

W zasobie powierzchni nieruchomości komercyjnych ok. jedną trzecią stanowią powierzchnie

magazynowe, które mają najmniejszą cenę mkw., zatem mają mały udział w majątku

komercyjnym (por. wykresy 2.3 i 2.4).

3

3,2

3,4

3,6

3,8

4

4,2

4,4

4,6

4,8

5

0

50

100

150

200

250

30020

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

Handel MagazynyBiura, Warszawa Biura, pozostałe miastaKurs PLN/EUR (P oś)

-

5

10

15

20

25

30

35

40

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

Handel Magazyny Biura, Warszawa Biura, pozostałe miasta

Uwaga do wykresu 2.3 i 2.4: Szacunek powstał na podstawie publicznie dostępnych danych o zasobach

nieruchomości komercyjnych. Biura to nowoczesne powierzchnie biurowe, handel to centra handlowe, a magazyny

to nowoczesne, wielkopowierzchniowe magazyny. Zasób został przemnożony przez hedoniczne ceny transakcyjne

nieruchomości komercyjnych. Ceny podawane w euro zostały przewalutowane na zł. Wykresy pokazują wartości

skumulowane.

Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP BaNK i danych firm doradczych; ceny transakcyjne z Comparables.pl



Wykres 2.5 Relacja szacunku wartości bieżącej

majątku mieszkaniowego (MM) do PKB i do

środków trwałych (ŚT) w Polsce

Wykres 2.6 Relacja szacunku wartości bieżącej

majątku komercyjnego (NK) do PKB i do środków

trwałych (ŚT) w Polsce

Inwestycje mieszkaniowe brutto wzrosły w 2017 r. i w relacji do PKB wyniosły ok. 1,5%. Inwestycje

deweloperskie stanowiły ok. 50% tej wartości. Udział inwestycji mieszkaniowych w nakładach

inwestycyjnych (ok. 40%) jest wysoki w skali międzynarodowej, co jest wynikiem relatywnie

niskiego obecnie poziomu inwestycji w Polsce. Oznacza to jednak, że popyt mieszkaniowy jest

istotnym elementem zagregowanego popytu i PKB. Udział produkcji budowlano-montażowej

(obejmującej roboty o charakterze inwestycyjnym i remontowym) w PKB zwiększył się w 2017 r.

o ok. 0,3 p.p. i wyniósł ok. 5,1% (por. wykres 2.7 i 2.8)5, podczas gdy udział nakładów na produkcję

mieszkaniową w produkcji ogółem wzrósł do ok. 1,5% i wynosił 30% całej produkcji. Udział

pracujących w sektorze nieruchomości w ogóle pracujących w gospodarce narodowej w 2017 r.

wyniósł ok. 7,0%, i nieznacznie wzrósł względem obserwowanego w poprzednich latach.

Długowieczność zasobu mieszkaniowego powoduje, że rejestrowane ubytki mieszkań w Polsce to

tylko 0,02% zasobu mieszkaniowego (średnia dla lat 2005-2017), podczas gdy jego faktyczną

długookresową stopę deprecjacji można szacować na ok. 0,3-0,5% rocznie. Biorąc pod uwagę

powyższe dane szacujemy, że inwestycje mieszkaniowe netto stanowią ok. 1% PKB,

a deweloperskie 0,3 – 0,4% PKB.

5 Zgodnie z wynikami analizy The Economist Intelligence Unit Limited 2017 w całej Europie obserwowano ożywienie

działalności budowlanej, co jest zgodne ze wzrostową fazą cyklu koniunkturalnego następującą po okresie dekoniunktury

po światowym kryzysie finansowym. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej w 2017 r. również odnotowały wzrost

inwestycji w budownictwie. Projekty finansowane przez UE wspierają inwestycje publiczne w regionie, a prywatnej

działalności budowlanej sprzyjają rosnące dochody gospodarstw domowych i niski koszt kredytu.

45%

50%

55%

60%

65%

70%

100%

120%

140%

160%

180%

200%

220%

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

MM / PKB (L oś) MM / ŚT (P oś)

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

NK / PKB (L oś) NK / ŚT (P oś)

Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info Uwaga: por. uwagę do wykresu 2.3 i 2.4

Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP i danych firm

doradczych, ceny transakcyjne z Comparables.pl.



Wykres 2.7 Struktura produkcji budowlano-

montażowej w Polsce według rodzajów obiektów

(% PKB)

Wykres 2.8 Relacje inwestycji w budownictwie

mieszkaniowym w Polsce (%)

W Polsce po roku 2000 miała miejsce stopniowa poprawa sytuacji mieszkaniowej, która była

związana z budową nowych mieszkań, remontami istniejącej substancji mieszkaniowej oraz

procesami demograficznymi ograniczającymi zapotrzebowanie na nowe mieszkania (por. wykres

2.12). Poprawa ta dokonała się w wyniku dużej liczby nowo wybudowanych mieszkań, niewielka

skala rozbiórek starych jednostek oraz ubytek liczby ludności w części miast wskutek migracji.

Zgodnie z danymi GUS6 zwiększyła się w Polsce liczba mieszkań na 1000 ludności (z 371 w 2016 r.

do 376 w 2017 r.) i przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę (z 27,4 w 2016 r. do

27,8 w 2017 r.), nieznacznie zmalała natomiast przeciętna liczba osób przypadająca na mieszkanie

(por. wykresy 2.9 - 2.11). W 2017 r. przeciętna powierzchnia domu jednorodzinnego (zazwyczaj

budowanych przez inwestorów indywidualnych) w Polsce zwiększyła się z 134,6 mkw. w 2016 r.

do 145,1 mkw. Przeciętna wielkość mieszkania przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem

zwiększyła się z 58,2 mkw. w 2016 do 61,2 w 2017 r., przy czym mieszkania z najmniejszą

powierzchnią użytkową były oddawane w Warszawie.

Wykres 2.9 Liczba mieszkań w zasobie na 1000

ludności w Polsce

Wykres 2.10 Przeciętna liczba osób w mieszkaniu

w Polsce

Źródło: szacunki NBP na podst. GUS Źródło: szacunki NBP na podst. GUS

6 W 2018 r. GUS wprowadził zmianę obowiązujących definicji mieszkań: których budowę rozpoczęto, na których

realizację wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia i oddanych do użytkowania. Szczegółowe informacje na stronie

GUS w Banku Danych Lokalnych: https://bdl.stat.gov.pl/BDL/metadane/metryka/3747?back=True#. W 2017 r. zmieniły

się granice administracyjne Opola.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

obiekty inżynierii lądowej i wodnej

budownictwo niemieszkaniowe

budownictwo mieszkaniowe

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

do nakładów inwestycyjnych

do nakładów brutto na środki trwałe

do PKB (P.oś)

300

325

350

375

400

425

450

475

500

525

550

200

5

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Warszawa 6M 10M Polska

1,7

1,9

2,1

2,3

2,5

2,7

2,9

3,1

200

5

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Warszawa 10M Polska

Źródło: GUS Źródło: GUS

https://bdl.stat.gov.pl/BDL/metadane/metryka/3747?back=True



Wykres 2.11 Przeciętna powierzchnia użytkowa

mieszkania na osobę (mkw.) w Polsce

Wykres 2.12 Dynamika zmiany liczby mieszkań

w zasobie oraz liczby ludności w roku 2017 względem

2006 r. w wybranych miastach w Polsce

Źródło: szacunki NBP na podst. GUS Uwaga do wykresu 2.12: w Rzeszowie, Zielonej Górze

i Opolu rozszerzano granice administracyjne miast.

Źródło: szacunki NBP na podst. GUS

Wartość strumienia usług mieszkaniowych w Polsce (por. wykres 2.13), szacowana na podstawie

wysokości rynkowych stawek transakcyjnych czynszów najmu wyniosła w 2017 r. ok. 12% PKB,

tj. nie uległa zmianie względem ostatnich czterech lat7. Dynamika wartości tych usług wzrosła r/r

o 11% w 6M, w 10M o 9%, natomiast w Warszawie o 4%.

Również wartość usług generowana przez nieruchomości komercyjne (por. wykres 2.14)

z dochodów czynszowych dla ich właścicieli nie zmieniła się znacznie w porównaniu z 2016 r.,

można ją szacować na około 0,7% PKB. Jest to wartość mniejsza niż w rozwiniętych krajach UE,

gdzie zasób nieruchomości komercyjnych na wynajem jest znacznie większy.

Wykres 2.13 Szacunek wartości usług

mieszkaniowych (czynsze imputowane) w Polsce

w relacji do PKB (%)

Wykres 2.14 Szacunek wartości usług komercyjnych

w Polsce w relacji do PKB (L. oś, %)

Źródło: szacunki NBP na podst. GUS .

7 W 2017 r. obserwowano wzrost zarówno poziomu stawek czynszów (wartości usług mieszkaniowych), jak i PKB.

20,0

22,0

24,0

26,0

28,0

30,0

32,0

34,0

200

5

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7


-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

dyn.zmiany zasobu mieszkaniowego dyn.zmiany liczby ludności

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

Warszawa 6M 10M PP

3,0

3,2

3,4

3,6

3,8

4,0

4,2

4,4

4,6

4,8

5,0

0,0%

0,1%

0,2%

0,3%

0,4%

0,5%

0,6%

0,7%

0,8%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Magazyny Biura, WarszawaBiura, pozostałe miasta HandelKurs PLN/EUR (P oś)

Uwaga: Powierzchnia użytkowa nieruchomości

mieszkaniowych została przemnożona przez średnie

transakcyjne stawki najmu na koniec roku na

poszczególnych 16 rynkach według bazy NBP. Dla

pozostałej Polski stawkę najmu oszacowano jako 50%

średniej stawki najmu wyznaczonej dla 10M.

Uwaga: Wartość nieruchomości komercyjnych została

przemnożona przez stopy kapitalizacji podawane przez

firmy doradcze.

Źródło: szacunki NBP na podstawie bazy NBP, danych

firm doradczych, cen transakcyjnych z Comparables



Dochody z tytułu umowy najmu nieruchomości mieszkaniowych opodatkowane są w Polsce

ryczałtem lub według skali podatkowej8. Zgodnie z danymi Ministerstwa Finansów zarówno

liczba podatników płacących ryczałt od najmu, jak i dochody z tego tytułu stale rosną. Na koniec

2017 r. liczba podatników wykazujących wyłącznie ryczałt należny wyniosła ponad 575 tys. osób,

tj. wzrosła r/r o ok. 70 tys. osób, czyli o 13,9%. Kwota ryczałtu należnego wyniosła ok. 927 mln zł

(por. wykres 2.15 i 2.16). Kwota przeciętnego rocznego ryczałtu wyłącznie z tytułu najmu

nieruchomości wyniosła ponad 1,6 tys. zł (tj. wzrosła o ok. 3,0% r/r). W 2017 r. ok. 14,9 tys.

podatników dokonało zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego (tj. o ok. 5 tys. więcej niż

w 2016 r.).

Stale rosną także dochody jednostek samorządu terytorialnego z tytułu podatku

od nieruchomości, które z poziomu ok. 12,1 mld zł w 2006 r. osiągnęły w 2017 r. wartość

ok. 21,8 mld zł, tj. o 5,3% więcej niż w 2016 r.

Szacowany udział podatków od nieruchomości w 2017 r. liczonych w relacji zarówno do PKB,

jak i do wartości majątku nieruchomości (czyli jako podatków od kapitału mieszkaniowego

i komercyjnego) wyniósł ok. 1,2% PKB oraz ok. 0,7% ich majątku. Wielkości te nie zmieniły się

istotnie w porównaniu do ub.r. Podatki od nieruchomości stanowią w Polsce ok. 11% wartości

brutto usług produkowanych przez zasób nieruchomości mieszkaniowych (por. wykres 2.17).

Pokazuje to, że nieruchomości nie są więc w Polsce traktowane w sposób szczególnie

uprzywilejowany. Oszacowana wartość podatków jest równoznaczna z opodatkowaniem tych

usług stawką podatkową ok. 12% od ich wartości netto (przychody razem z kosztami), czyli są to

wartości zbliżone do stawki CIT (19%).9

Wykres 2.15 Przychody ryczałtowe z tytułu umowy

najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy (tys.

osób, l. oś) oraz dochody jst# z tytułu podatku od

nieruchomości (tys. zł, P. oś)

Wykres 2.16 Liczba podatników wykazujących

przychody z tytułu najmu (tys. osób)

Źródło: MF Źródło: MF

8 Stawki podatku od nieruchomości określa Rada gminy w drodze uchwały. Szczegółowe informacje o podatkach

od nieruchomości: http://www.finanse.mf.gov.pl/podatki-i-oplaty-lokalne/podatki-od-nieruchomosci .

9 W analizie odniesiono płacone w 2017 r. przez gospodarstwa domowe podatki (podatek od nieruchomości - w części

dot. nieruchomości mieszkaniowych, wartość ryczałtu, oszacowaną wartość podatku najmu przy zastosowaniu skali

podatkowej i dodatkowo doszacowaną szarą strefę – 50% ryczałtu i podatku przy zastosowaniu skali podatkowej) do

oszacowanej wartości usług mieszkaniowych brutto (por. wykres 2.13) oraz wartości usług mieszkaniowych netto (od

oszacowanej wartości usług mieszkaniowych brutto odjęto koszty utrzymania nieruchomości – ok. 10 zł./mkw. oraz 3%

amortyzację).

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

0

200

400

600

800

1000

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Ryczałt należny (L.oś)

Liczba podatników wykazujących ryczałt należny (L.oś)

Przeciętna kwota ryczałtu należnego * 10000 (P.oś)

Dochody jednostek samorządu terytorialnego z tytułu podatku od nieruchomości (P.oś)

0

100

200

300

400

500

600

700

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Liczba podatników wykazujących ryczałt należny

Liczba podatników wykazujących przychody z najmu opodatkowane przyzastosowaniu skali podatkowej

http://www.finanse.mf.gov.pl/podatki-i-oplaty-lokalne/podatki-od-nieruchomosci



Wykres 2.17 Relacje dochodów podatkowych

z nieruchomości (%)

Uwaga do wykresu 2.17: podatki obejmują dochody

jednostek samorządu terytorialnego z tytułu podatku

od nieruchomości oraz ryczałt należny; MMiK =

wartość majątku mieszkaniowego i komercyjnego;

UMiK = wartość usług mieszkaniowych

i komercyjnych;

Źródło: MF

Sektor finansowy ma kluczowe znaczenie dla sektora nieruchomości, gdyż zapewnia płynność

tego rynku oraz wycenę wartości nieruchomości. Sektor nieruchomości jest też ważnym klientem

sektora finansowego, który oferuje jego finansowanie oraz szereg innych usług. Na koniec 2017 r.

aktywa sektora bankowego w postaci kredytów dla gospodarstw domowych na nieruchomości

mieszkaniowe stanowiły 35,1% kredytów ogółem10 oraz ok. 21,9% wszystkich aktywów banków.

Sektor nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza tych największych, opierał swój rozwój na kapitale

zagranicznym. Wartość kredytów udzielonych przedsiębiorstwom na nieruchomości, w tym na

nieruchomości mieszkaniowe, biurowe oraz pozostałe wynosiła na koniec 2017 r. 54 mld zł. Udział

tych kredytów wyniósł ok. 5,2% portfela sektora bankowego oraz ok. 3% aktywów banków.

Wartość kredytów udzielonych przedsiębiorstwom, zabezpieczonych nieruchomościami wyniosła

na koniec 2017 r. 132 mld złotych, to znaczy ok. 12,7% portfela oraz ok. 7,4% aktywów banków.

Pomimo, że portfele kredytów na nieruchomości dla przedsiębiorstw są jeszcze znacząco niższe

od przeciętnie obserwowanej wielkości notowanej w UE (gdzie stanowią przeciętnie 17% PKB11),

to stanowią już istotny czynnik wpływający na bezpieczeństwo sektora finansowego. Jakość

kredytów na nieruchomości mieszkaniowe dla gospodarstw domowych, mierzona udziałem

kredytów zagrożonych, była dobra i pozostaje stabilna od dłuższego czasu. Udział kredytów

zagrożonych do kredytów ogółem to 2,9%, w tym złotowych 2,5%, zaś walutowych 3,5%.

Natomiast udział kredytów zagrożonych wśród kredytów dla przedsiębiorstw na poziomie 9%

utrzymuje się od początku 2016 r.

Długookresowy stan zadłużenia gospodarstw domowych w Polsce związany z kredytami

mieszkaniowymi rósł w miarę rozwoju rynku mieszkaniowego i sektora finansowego. W końcu

2017 r. osiągnął ok. 388,5 mld zł i był niższy niż w poprzednim roku, na co złożył się wzrost stanu

10 Kredyty i inne należności banków od pozostałych sektorów krajowych (Instytucje niemonetarne bez instytucji

rządowych szczebla centralnego) składające się z kredytów dla gospodarstw domowych, przedsiębiorstw i instytucji

działających na rzecz gospodarstw domowych na koniec 2017 r. wyniosły ok. 1105,2 mld zł.,

http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/nal_zobow.html .

11 Por. ESRB (2015) Report on commercial real estate and financial stability in the EU. Wykres 14. Total direct exposure

of the financial system to CRE relative to GDP (2013).

7,0%

7,5%

8,0%

8,5%

9,0%

9,5%

10,0%

10,5%

11,0%

0,4%

0,5%

0,6%

0,7%

0,8%

0,9%

1,0%

1,1%

1,2%

1,3%

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

podatki z nieruchomości / PKB (L.oś)

podatki z nieruchomości / MMiK (L.oś)

podatki z nieruchomości / UMiK (P.oś)

http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/nal_zobow.html



kredytów złotowych (o 24,6 mld zł) oraz spadek stanu kredytów walutowych (o 30,5 mld zł)12. Stan

należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych stanowił na koniec

2017 r. ok. 21,9% aktywów sektora finansowego oraz ok. 11,5% szacowanej wartości zasobu

mieszkaniowego. Mimo wzrostu zadłużenia zasobu mieszkaniowego w Polsce, nadal jest ono

niewielkie w relacji do spożycia gospodarstw domowych (ok. 34%), a także w porównaniu do

poziomu tego zadłużenia w innych krajach UE. W końcu 2017 r. kredyty mieszkaniowe w Polsce

stanowiły ok. 217% kapitałów własnych banków.

Wykres 2.18 Kredyt mieszkaniowy w Polsce, zmiany

kwartalne w mld zł (L. oś) oraz stan w mld zł (P. oś)

Wykres 2.19 Struktura walutowa portfela kredytu

mieszkaniowego w Polsce

12 Od 2012 r. systematycznie maleje udział kredytów nominowanych w walutach obcych w strukturze walutowej

kredytów mieszkaniowych w bankach, co jest korzystne dla stabilności finansowej i makroekonomicznej. Zmniejszanie

się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych jest wynikiem zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie

otrzymującym regularnych dochodów w tej walucie, kursu walutowego niższego względem 2016 r. oraz regularnej

amortyzacji, wcześniejszych spłat i refinansowania kredytów walutowych kredytami złotowymi.

-100

0

100

200

300

400

500

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

I 20

04

I 20

05

I 20

06

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18

stan w mld zł

zmiany kwartalne w m

ld zł

mieszkaniowe kredyty walutowe po korektach (zm.kw.) (L oś)mieszkaniowe kredyty złotowe (zm.kw) (L oś)stan kredytu mieszkaniowego (P oś)w tym stan kredytu walutowego (P oś)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

I 2

00

3

I 2

00

4

I 2

00

5

I 2

00

6

I 2

00

7

I 2

00

8

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8

kredyty walutowe

kredyty złotowe

Źródło: NBP Źródło: NBP



Wykres 2.20 Jakość portfela kredytu

mieszkaniowego dla gospodarstw domowych w

Polsce

Wykres 2.21 Kredyty przedsiębiorstw na

nieruchomości (w mld zł, L. oś) i wskaźnik

kredytów uznanych za zagrożone (w %, P. oś)

Wykres 2.22 Relacje kredytu mieszkaniowego (KM)

w Polsce do PKB, majątku mieszkaniowego,

aktywów bankowych (L. oś) i kapitałów własnych

banków (P. oś)

Wykres 2.23 Spłaty kredytów mieszkaniowych

(L. oś) i ich relacja do spożycia (P. oś)

Relacja szacunkowych kosztów obsługi zadłużenia mieszkaniowego (rata kapitałowo-odsetkowa)

do spożycia w gospodarce narodowej na koniec 2017 r. zmniejszyła się nieznacznie i wyniosła

ok. 1,5% (por. wykres 2.23)13.

13 Przeprowadzenie dokładnej analizy sytuacji kredytobiorców uniemożliwia brak szczegółowych danych dotyczących

kredytobiorców. Z tego powodu stosujemy przybliżenia, w tym odniesienie do spożycia w gospodarce narodowej.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

0

50

100

150

200

250

300

350

400

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8

Kredyty hipoteczne mieszkaniowe (L. oś)

Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. (P oś)

Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. złotowych (P oś)

Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. walutowych (P oś)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

0

10

20

30

40

50

60

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8

Kredyty na powierzchnię biurową

Kredyty na nieruchomości mieszkaniowe

Kredyty na nieruchomości pozostałe

Wskaźnik kredytów zagrożonych na nieruchomości mieszkaniowe

Wskaźnik kredytów zagrożonych na powierzchnię biurową

Wskaźnik kredytów zagrożonych na pozostałe nieruchomości

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

I 2

00

5

I 2

00

6

I 2

00

7

I 2

00

8

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8

KM / PKB KM / Majątek mieszkaniowy

KM / Aktywa banków KM / Kapitały własne banków (P oś)

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

GD obsł.kr.M GD obsł.kr.M / Spożycie

Źródło: NBP Uwaga: dane bez BGK.

Źródło: NBP

Źródło: NBP, GUS Uwaga: kredyt udzielony na 25 lat.

Źródło: NBP, GUS



W 2017 r. odnotowano poprawę struktury portfela kredytowego stosunku do końca 2016 r.,

wyrażającą się zmniejszeniem liczby i wartości kredytów o wysokich LTV (liczba kredytów o LTV

100% zmniejszyła się o ponad 30%, a ich wartość o ponad 40%), co wynikało m.in. z umocnienia

PLN względem walut głównych oraz wzrostu cen na rynku nieruchomości.14

Pomimo słabego oddziaływania na popyt w ujęciu globalnym, kredyty mieszkaniowe silnie

oddziaływały na wydatki gospodarstw domowych kupujących mieszkanie. Przeciętne wartości

DSTI dla lat 2013-2017 kształtowało się na poziomie ok. 38%. Oznacza to, że zmiany stóp

procentowych silniej przekładają się na ryzyko kredytowe kredytobiorców niż na globalne spadki

popytu15.

Wykres 2.24 Rozkład wartości stanu kredytów

mieszkaniowych według wskaźnika LTV

Wykres 2.25 Średnia wartość wskaźnika DSTI

kredytów mieszkaniowych (stany)

14 Zob. Wyniki badania portfela kredytów mieszkaniowych i konsumpcyjnych gospodarstw domowych według stanu na

koniec 2017 r., KNF.

15 Wzrost stóp procentowych o 1 p.p. powoduje wzrost obciążenia budżetów gospodarstw domowych (DSTI) z 38% do

43%, tj. o 8%. Jednocześnie spadek globalnego popytu w gospodarce z tego tytułu wyniesie ok. 0,2%.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2013 2014 2015 2016 2017

LtV do 50% LtV powyżej 50% do 80% LtV powyżej 80% do 90%

LtV powyżej 90% do 100% LtV powyżej 100% do 110% LtV powyżej 110% do 120%

LtV powyżej 120% do 130% LtV powyżej 130%

37%

38%

39%

40%

41%

2013 2014 2015 2016 2017

Źródło: szacunki NBP na podstawie danych

ankietowych UKNF

Źródło: szacunki NBP na podstawie danych ankietowych

UKNF

Procesy zachodzące na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.


3. Procesy zachodzące na rynku nieruchomości

mieszkaniowych w Polsce w 2017 r.

Cykliczność jest strukturalną cechą rynku mieszkaniowego. Ważnym czynnikiem oceny zjawisk

na rynku jest faza cyklu, a jednym z podstawowych mierników fazy cyklu w sektorze jest liczba

sprzedanych mieszkań. Do monitorowania cykli, diagnozy zachowań spekulacyjnych i napięć

na rynku kredytowym używane są również wskaźniki bazujące na cenach mieszkań16.

Na rynkach mieszkaniowych największych miast w Polsce od 2013 r. obserwujemy ożywienie,

które w 2015 r. przerodziło się w ekspansję, czemu towarzyszyła bardzo wysoka aktywność

budowlana – przekroczone zostały poziomy produkcji z poprzedniego cyklu (por. wykresy

3.1 i 3.2). W 2017 r. podaż dość elastycznie reagowała na wysoki popyt, co można stwierdzić na

podstawie znacznego przyrostu nowych projektów mieszkaniowych, przekraczających wielkości

z lat 2006-2008. Jednocześnie, w odróżnieniu od poprzedniego okresu napięć, akcja kredytowa

jedynie nieznacznie wzrosła względem poprzedniego roku. Istotny wzrost sprzedaży mieszkań

przy względnie stabilnym wzroście kredytu potwierdza większe zaangażowanie środków

własnych gospodarstw domowych, m.in na skutek wyższych stóp zwrotu z czynszów niż lokat

bankowych. Dynamiczne procesy notowano zwłaszcza na rynkach mieszkaniowych 6M,

natomiast w Warszawie wystąpiła stabilizacja niektórych zjawisk po wysokich wcześniejszych

wzrostach. Istotnym czynnikiem popytu obok mieszkań kupowanych na własne potrzeby stały się

mieszkania kupowane z przeznaczeniem na rynkowy wynajem.

Wykres 3.1 Cykl mieszkaniowy w Warszawie Wykres 3.2 Cykl mieszkaniowy w 6M

16 Por. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 r.

-10 000

-5 000

0

5 000

10 000

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

M.sprzedane M.wprowadzone do sprzedaży

Liczba kredytów Wartość kredytów (mln zł)

M.rozpoczęte dew. M.oddane dew.

Prod.M.w toku(P.oś)

ekspansja

załamanie

stagnacja ożywienie

ekspansja

-20 000

-15 000

-10 000

-5 000

0

5 000

10 000

15 000

20 000

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

M.sprzedane M.wprowadzone do sprzedaży

Liczba kredytów Wartość kredytów (mln zł)

M.rozpoczęte dew. M.oddane dew.

Wsk.prod.M.(P oś)

stagnacja ożywienie

załamanie

ekspansja

ekspansja

Źródło: NBP, GUS, REAS, BIK Źródło: NBP, GUS, REAS, BIK



3.1 Ceny mieszkań

W 2017 r. średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań17 na rynkach pierwotnych

i wtórnych w badanych miastach w Polsce wzrastały. Cena korygowana indeksem hedonicznym#,

czyli uwzględniająca różnice jakościowe badanych dóbr oraz zmieniającą się strukturę próby

mieszkań podlegających analizie w kolejnych kwartałach również wzrosła na wszystkich

analizowanych rynkach.

Wykres 3.3 Średnie ceny mieszkań w wybranych

miastach w Polsce na rynku pierwotnym, ofertowe,

transakcyjne (zł/mkw.)

Wykres 3.4 Średnie ceny mieszkań w wybranych

miastach w Polsce na rynku wtórnym, ofertowe,

trans., hedoniczne (zł/mkw.)

Wykres 3.5 Relacja cen mkw. mieszkań na TRP do

TRW

Wykres 3.6 Relacja cen mkw. ofertowych do

transakcyjnych mieszkań na RP, RW oraz ich

średnia z RP i RW

Analiza cen mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych wskazuje na to, że ceny w ujęciu

nominalnym zbliżają się do poziomów notowanych w okresie napięć, tj. w latach 2006-2008,

natomiast ceny deflowane wskaźnikiem CPI, mimo niewielkiego wzrostu wciąż plasują się poniżej

wartości z lat 2006-2008. Również ceny realne względem dynamiki przeciętnego wynagrodzenia

17 Dane o cenach mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym pochodzą z bazy cen nieruchomości BaRN prowadzonej

przez Narodowy Bank Polski. Więcej informacji o badaniu na stronie internetowej NBP:

http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/ankieta.html.

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

III

20

06

III

20

07

III

20

08

III

20

09

III

20

10

III

20

11

III

20

12

III

20

13

III

20

14

III

20

15

III

20

16

III

20

17

Warszawa RPT 6M RPT 10M RPT

Warszawa RPO 6M RPO 10M RPO

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

III

20

06

III

20

07

III

20

08

III

20

09

III

20

10

III

20

11

III

20

12

III

20

13

III

20

14

III

20

15

III

20

16

III

20

17

Warszawa RWT 6M RWT 10M RWT

Warszawa RWO 6M RWO 10M RWO

Warszawa hed. 5M hed. 10M hed.

0,80

0,85

0,90

0,95

1,00

1,05

1,10

1,15

1,20

1,25

III

20

06

III

20

07

III

20

08

III

20

09

III

20

10

III

20

11

III

20

12

III

20

13

III

20

14

III

20

15

III

20

16

III

20

17

Warszawa 6M 10M

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

0,95

1,00

1,05

1,10

1,15

1,20

1,25

1,30

1,35

III

20

06

III

20

07

III

20

08

III

20

09

III

20

10

III

20

11

III

20

12

III

20

13

III

20

14

III

20

15

III

20

16

III

20

17

O/T Warszawa RP O/T 6M RP O/T 10M RP

O/T Warszawa RW O/T 6M RW O/T 10M RW

Śr.O/T Warszawa (P.oś) Śr.O/T 6M (P.oś) Śr.O/T 10M (P.oś)



http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/ankieta.html



w sektorze przedsiębiorstw były we wszystkich analizowanych miastach istotnie niższe od tych

obserwowanych w okresie napięć, co oznacza że dochody rosły szybciej niż ceny.

W 6M oraz 10M średnie ceny mkw. mieszkań na rynku pierwotnym przewyższały ceny na rynku

wtórnym, co można uznać za zjawisko typowe dla tych rynków, gdyż charakteryzuje te dane od

początku prowadzenia badania. Natomiast w Warszawie średnie ceny transakcyjne na rynku

pierwotnym i wtórnym kształtują się obecnie na porównywalnym poziomie18.

W Warszawie, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, najwyższe ceny mkw. odnotowano

w przypadku transakcji mieszkaniami małymi (o powierzchni do 40 mkw.) oraz dużymi

(o powierzchni od 80 mkw.). Również na rynku pierwotnym 6 największych miast najwyższe ceny

obserwowano w segmentach mieszkań o powierzchni do 40 mkw. oraz powyżej 80 mkw., zaś na

rynku wtórnym na tle pozostałych segmentów wyższa średnia cena charakteryzuje mieszkania

małe (do 40 mkw.). Natomiast na rynkach pierwotnych pozostałych 10 miast najwyższe ceny mkw.

odnotowano dla mieszkań małych i dużych metrażowo (do 40 mkw. oraz powyżej 80 mkw.), zaś

na rynkach wtórnych najwyższe ceny notowane są dla mieszkań małych (do 40 mkw.), a najniższe

dla mieszkań dużych (powyżej 80 mkw.).

Wykres 3.7 Indeks średniej ważonej ceny TRP

mkw. mieszkania oraz realnej względem CPI (III

kw. 2006 r. = 100)

Wykres 3.8 Indeks średniej ważonej ceny TRW

mkw. mieszkania oraz realnej względem CPI

(III kw. 2006 r. = 100)

18 Analiza nie bierze pod uwagę różnic jakościowych i lokalizacyjnych mieszkań na rynkach pierwotnym i wtórnym.

8090

100110120130140150160170180190200

III

20

06

III

20

07

III

20

08

III

20

09

III

20

10

III

20

11

III

20

12

III

20

13

III

20

14

III

20

15

III

20

16

III

20

17

Warszawa RPT Warszawa RPT defl. CPI

6M RPT 6M RPT defl. CPI

10M RPT 10M RPT defl. CPI

80

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

200

III

20

06

III

20

07

III

20

08

III

20

09

III

20

10

III

20

11

III

20

12

III

20

13

III

20

14

III

20

15

III

20

16

III

20

17

Warszawa RW T Warszawa RW T defl. CPI

6M RW T 6M RW T defl. CPI.

10M RW T 10M RW T defl. CPI

Źródło: NBP, GUS Źródło: NBP, GUS



Wykres 3.9 Indeks średniej ważonej ceny TRP

mkw. mieszkania oraz realnej względem

przeciętnego wynagrodzenia w sektorze

przedsiębiorstw (III kw. 2006 r. = 100)

Wykres 3.10 Indeks średniej ważonej ceny TRW

mkw. mieszkania oraz realnej względem

przeciętnego wynagrodzenia w sektorze

przedsiębiorstw (III kw. 2006 r. = 100)

Wykres 3.11 Średnie ceny mieszkań w Warszawie

na RP, ofertowe, transakcyjne wg powierzchni

(zł/mkw.; oferta < 40 P. oś)

Wykres 3.12 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na

RW, ofertowe, transakcyjne wg powierzchni

(zł/mkw.)

Wykres 3.13 Średnie ceny mieszkań w 6M na RP,

ofertowe, transakcyjne wg powierzchni (zł/mkw.)

Wykres 3.14 Średnie ceny mieszkań w 6M na RW,


0

5000

10000

15000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

Warszawa RPT <40 Warszawa RPO (40; 60]Warszawa RPT (40; 60] Warszawa RPO (60; 80]Warszawa RPT (60; 80] Warszawa RPO >80Warszawa RPT >80 Warszawa RPO <40

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017

III

2017

I 2

018

Warszawa RWO <40 Warszawa RWT <40

Warszawa RWO (40; 60] Warszawa RWT (40; 60]

Warszawa RWO (60; 80] Warszawa RWT (60; 80]

Warszawa RWO >80 Warszawa RWT >80

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

6M RPO <40 6M RPT <406M RPO (40; 60] 6M RPT (40; 60]6M RPO (60; 80] 6T RPT (60; 80]6M RPO >80 6M RPT >80

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

6M RWO <40 6M RWT <40

6M RWO (40; 60] 6M RWT (40; 60]

6M RWO (60; 80] 6M RWT (60; 80]

6M RWO >80 6M RWT >80




60708090

100110120130140150160170180190200

III

20

06

III

20

07

III

20

08

III

20

09

III

20

10

III

20

11

III

20

12

III

20

13

III

20

14

III

20

15

III

20

16

III

20

17

Warszawa RPT. Warszawa RPT defl. WYN

6M RPT 6M RPT defl. WYN.

10M RPT 10M RPT defl. WYN

60708090

100110120130140150160170180190200

III

20

06

III

20

07

III

20

08

III

20

09

III

20

10

III

20

11

III

20

12

III

20

13

III

20

14

III

20

15

III

20

16

III

20

17

Warszawa RWT Warszawa RWT defl. WYN

6M RWT 6M RWT defl. WYN.

10M RWT 10M RWT defl. WYN



Wykres 3.15 Średnie ceny mieszkań w 10M na RP,


Wykres 3.16 Średnie ceny mieszkań w 10M na RW,



Zestawienie struktury ceny mkw. mieszkań na wybranych rynkach pierwotnych pokazuje

relatywnie wysoki i stabilny udział zysku deweloperskiego, co związane jest z typową dla tego

rynku ograniczoną konkurencją i różnicowaniem cen przez sprzedawców19. Udział zysku20. jest

przy tym zróżnicowany dla poszczególnych rynków oraz w poszczególnych latach, w IV kw.

2017 r wahał się w przedziale 20-30%.

Wykres 3.17 Gdańsk, szacunek struktury ceny TRP

mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-302#)

Wykres 3.18 Kraków, szacunek struktury ceny TRP

mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-302)

Wykres 3.19 Łódź, szacunek struktury ceny TRP


Wykres 3.20 Poznań, szacunek struktury ceny TRP


19 Por. „Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2015 r.”

20 Szerszy opis podaży na rynku nieruchomości mieszkaniowych w rozdziale 3.2 Podaż mieszkań.

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

6500

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

10M RPO <40 10M RPT <4010M RPO (40; 60] 10M RPT (40; 60]10M RPO (60; 80] 10M RPT (60; 80]10M RPO >80 10M RPT >80

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

10M RWO <40 10M RWT <40

10M RWO (40; 60] 10M RWT (40; 60]

10M RWO (60; 80] 10M RWT (60; 80]

10M RWO >80 10M RWT >80

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18

ziemia + zagosp.terenu projekt koszty budowy

koszt kredytu koszty ogólne zysk deweloperski

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18



0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18



0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18







Wykres 3.21 Warszawa, szacunek struktury ceny

TRP mkw. pow.uż.mieszk. (ob.1122-302)

Wykres 3.22 Wrocław, szacunek struktury ceny TRP


Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki czynszów najmu w badanych grupach miast w Polsce

wzrastają od 2015 r. (por. wykresy 3.23 - 3.24 ). W IV kwartale 2017 r. wzrosty r/r czynszu najmu

wynosiły odpowiednio: 1,9% w Warszawie, 9,1% w 6 miastach oraz 4,5% w 10 miastach. Według

danych Ministerstwa Finansów rośnie liczba zeznań podatkowych osób wynajmujących

mieszkania, co świadczy o tym, że rynek w coraz większym stopniu przestaje być częścią szarej

strefy i staje się bardziej przejrzysty21.

Wykres 3.23 Średnie miesięczne (oferta i transakcja)

stawki najmu mieszkań na RW w Polsce (zł/mkw.)

Wykres 3.24 Średnie miesięczne (oferta

i transakcja) stawki najmu mieszkań na RW

w największych miastach w Polsce (zł/mkw.)

21 Ministerstwo Finansów podaje w „Informacji dotyczącej ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych”, że w 2003 r. było

ok. 39 tys., 2006 r. ok. 108,1 tys., w 2016 r. ok. 509 tys., a w 2017 r. ok. 563 tys. podatników osiągających przychody

wyłącznie z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze,

niezawieranych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W 2017 r. 14 886 podatników (o 5002

więcej niż w 2015 r.) dokonało zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Trudno jest oszacować jaką cześć rynku

stanowi najem niebędący oficjalnie zarejestrowany.

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18



0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18



15

20

25

30

35

40

45

50

55

III

20

06

III

20

07

III

20

08

III

20

09

III

20

10

III

20

11

III

20

12

III

20

13

III

20

14

III

20

15

III

20

16

III

20

17

Warszawa 6M 10M

15

20

25

30

35

40

45

50

55

I 2

00

6

I 2

00

7

I 2

00

8

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8

Gdańsk Gdynia Kraków

Łódź Poznań Warszawa

Wrocław 6M śr.waż.zasobem

Uwaga do wykresów 3.17 - 3.22: cena transakcyjna netto (bez VAT)





3.2 Podaż mieszkań

Podaż mieszkań tworzą mieszkania wystawione na sprzedaż i wynajem, pochodzące zarówno

z istniejącego zasobu (rynek wtórny), jak też nowo budowane (rynek pierwotny), skorygowane

o ubytki oraz zmiany przeznaczenia obiektów22. W warunkach wzrostu popytu mieszkaniowego

oraz relatywnie rzadkiej zamiany mieszkań podstawowym czynnikiem decydującym

o równowadze na tym rynku staje się budownictwo mieszkaniowe.

Struktura podaży budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest stabilna od końca lat 90.

W największych miastach dominuje budownictwo deweloperskie. Inwestycje spółdzielni

mieszkaniowych mają w tych miastach marginalne znaczenie, choć ostatnio rośnie

zainteresowanie nimi. W średnich i mniejszych miastach oraz na obszarach wiejskich dominuje

budownictwo jednorodzinne, wykonywane częściowo systemem gospodarczym (por. wykres

3.25). Szacunki NBP wskazują, że około 30% transakcji zakupu mieszkań deweloperskich

finansowane jest kredytem, co przekłada się na stały wzrost portfela kredytów mieszkaniowych.

Budownictwo jednorodzinne jest realizowane w dużym stopniu ze środków własnych, a kredyt

ma jedynie charakter uzupełniający.

Wykres 3.25 Struktura form budownictwa mieszkaniowego

w Polsce

Źródło: GUS

Silny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym w 2017 r. wpływał pozytywnie na sytuację firm

deweloperskich. Liczba oddanych i nowo rozpoczętych mieszkań kształtowały się na rekordowym

poziomie. Od roku 2013 obserwujemy spadek wskaźnika ofert mieszkań na rynku (por. wykres

3.28), co wynika z wysokiego popytu.

Podaż nowych mieszkań w Polsce w 2017 r. dosyć elastycznie reagowała na wysoki popyt (por.

wykres 43). Oddano do użytkowania 178,3 tys. mieszkań, tj. 14,9 tys. więcej niż w 2016 r. (wzrost

r/r o 9,1%). Rozpoczęto budowę 206,0 tys. mieszkań, tj. 32,1 tys. więcej niż w 2016 r. (wzrost r/r

o 18,4%). W 2017 r. wydano 250,2 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. 38,7 tys. więcej niż

w 2016 r. (wzrost r/r o 18,3%).

22 W Polsce dostępne są dane dotyczące rozmiarów budownictwa mieszkaniowego. Nie są natomiast dostępne informacje

o rynku kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań oraz sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

ind

yw

idu

aln

e

dew

elo

pers

kie

spółdzielcze

pozostałe

ind

yw

idu

aln

e

dew

elo

pers

kie

spółdzielcze

pozostałe

ind

yw

idu

aln

e

dew

elo

pers

kie

spółdzielcze

pozostałe

mieszkania oddane mieszkania rozpoczęte pozwolenia na budowę

IV 2014 IV 2015 IV 2016 IV 2017



Przy analizie ryzyka wystąpienia gwałtownego szoku na rynku mieszkaniowym szczególne

znaczenie ma elastyczność podaży nowych mieszkań względem szoków popytowych. Informuje

ona, jak szybko sektor deweloperski może dostosować się do zwiększonego popytu, a rynek

uniknąć ryzyka nadmiernego wzrostu cen. Miernikiem napięć może być porównanie liczby

pozwoleń na budowę i mieszkań w trakcie realizacji z wielkością sprzedaży mieszkań.

Z porównania tego wynika, że jeżeli sprzedaż mieszkań w przyszłości utrzyma się na obecnym

poziomie, to przewidywana produkcja mieszkań może nie być wystarczająca, żeby zaspokoić

popyt. Zarówno liczba pozwoleń na budowę, mieszkań noworozpoczynanych, jak też produkcja

w toku, powinna z pewnym opóźnieniem podążać za rosnąca sprzedażą. Wykresy 3.26 i 3.27

pokazują, że w 2017 r. podaż mieszkań zazwyczaj dopasowywała się do popytu. W drugiej

połowie 2017 r. wystąpiły jednak zjawiska sygnalizujące jej usztywnianie się. Były to:

utrzymywanie się niskiego udziału mieszkań gotowych w ofercie na rynku w relacji do sprzedaży

oraz spadek liczby mieszkań w toku w odniesieniu do wysokiej bieżącej sprzedaży mieszkań.

Wykres 3.26 Budownictwo mieszkaniowe w Polsce

(liczba mieszkań, 4 kwartały kroczące)

Wykres 3.27 Wskaźniki projektów mieszkaniowych

i budowy mieszkań w toku oraz oferta mieszkań

w 7M odniesione do sprzedaży w 7M

Analiza projektu deweloperskiego

Podstawą analizy sektora deweloperskiego jest analiza opłacalności produkcji. Opiera się ona

na analizie procesu deweloperskiego, cen sprzedawanych obiektów oraz kosztów czynników

produkcji. Z kosztów produkcji dodatkowo wyodrębniono koszty pracy, kapitału i ziemi,

a następnie zbadano ich udział w kosztach produkcji konkretnych obiektów. W ramach

monitoringu cen czynników produkcji analizowane są przeciętne stawki kosztorysowe robocizny

(według rodzajów prac por. wykres 3.28) oraz przeciętne ceny i zmiany stawek materiałów i najmu

sprzętu budowlanego (por. wykres 3.29 ) oraz ceny działek budowlanych.

Analiza procesu deweloperskiego prowadzona przez NBP od 2006 r. opiera się na specjalnie

przygotowanych kosztorysach firmy Sekocenbud z okresu 2007-2018 oraz na modelu budynku

wielorodzinnego typu 1122-302# obejmującym elementy zagospodarowania terenu wraz

-100

0

100

200

300

0

50

100

150

200

250

300

I 2

00

6

I 2

00

7

I 2

00

8

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8

Tysią

ce

Mieszkania rozpoczęteMieszkania oddanePozwolenia na budowę mieszkańWskaźnik budowy mieszk.w toku (P.oś)Wskaźnik projektów w toku (P.oś)

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

- 4,0

- 2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

18,0

20,0I 2009

I 2010

I 2011

I 2012

I 2013

I 2014

I 2015

I 2016

I 2017

I 2018

M.sprzedane w kwartale / 1000Projekty budowy M. w toku / sprzedażBudowa mieszkań w toku 7M*10Oferta M.na rynku / sprzedażM.gotowe w ofercie / sprzedaż (P.oś)

Uwaga do wykresów: Projekty w toku to pozwolenia na budowę mieszkań minus mieszkania oddane; budowa

mieszkań w toku to mieszkania, których budowę rozpoczęto minus mieszkania oddane; obydwa wskaźniki są

sumowane w 4 kwartałach. W wykresie 3.28 zostały podzielone przez sprzedaż w danym okresie.

Źródło: NBP na podstawie GUS Źródło: NBP na podstawie GUS, REAS



z przyłączami. Założenia dotyczące budynku są podstawą obliczania wpływu zmian cen

czynników produkcji na koszty budowy.

Monitoring cen terenów budowlanych od 2014 r. prowadzony jest przez analityków lokalnych

z Oddziałów Okręgowych NBP metodami statystycznymi, porównania parami, średniej

korygowanej oraz metodą mieszaną. Szacunki cen mkw. terenów budowlanych stosowane są przy

analizie struktury ceny mkw. przeciętnego mieszkania w analizowanych miastach.

Zestawienie kosztów budowy z cenami mieszkań pozyskiwanymi na podstawie własnych badań

wraz z kosztami terenów budowlanych daje możliwość kwantyfikacji struktury ceny mieszkania

i osiąganego zysku deweloperskiego. Znajomość typowych projektów inwestycyjnych

stosowanych przez deweloperów umożliwia oszacowanie uzyskiwanych przez nich stóp zwrotu

z projektów, co jest podstawowym czynnikiem umożliwiającym ocenę ich aktywności.

Podstawową zaletą tego podejścia jest to, że opiera się na względnie „twardych” danych

oraz zależnościach i nie jest podatne na zmiany reprezentatywności próby czy efekt optymalizacji

podatkowej, czym obciążona jest metoda wskaźnikowej analizy finansowej.

Wykres 3.28 Stawki kosztorysowe średnie brutto

(zł/roboczogodzinę) w budownictwie deweloperskim

w drugich kwartałach

Wykres 3.29 Dynamika (r/r) cen materiałów

budowlanych i stawek najmu sprzętu

w budownictwie deweloperskim

Źródło: NBP, Sekocenbud Źródło: NBP, Sekocenbud

Wykres 3.30 Struktura kosztów budowy połowy

obiektu 1122-302 (mln zł) Wykres 3.31 Dynamika (kw./kw.) kosztów budowy

mkw. pow. użyt. bud. mieszk. (typ 1122-302)

Źródło: NBP, Sekocenbud Źródło: NBP, Sekocenbud

Uwaga do wykresu 3.31: szacunek jest ważony powierzchnią oddanego do użytkowania budownictwa deweloperskiego

w 6M.

24

25

26

27

28

29

30

31

32

II2012

II2013

II2014

II2015

II2016

II2017

II2018

robotyokołobudowlaneinwestycyjnerobotyokołobudowlaneremontoweroboty instalacjisanitarnych

roboty instalacjielektrycznych

roboty inżynieryjne

robotywykończeniowe(wysoki standard)średnia

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

IV 2

00

4

IV 2

00

5

IV 2

00

6

IV 2

00

7

IV 2

00

8

IV 2

00

9

IV 2

01

0

IV 2

01

1

IV 2

01

2

IV 2

01

3

IV 2

01

4

IV 2

01

5

IV 2

01

6

IV 2

01

7

II 2

018

Zmiany (r/r) cen materiałów budowlanych ogółem

Zmiany (r/r) cen najmu i sprzętu budowlanego

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18

robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany

90%

92%

94%

96%

98%

100%

102%

104%

106%

108%

110%

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18

robocizna materiały sprzęt

koszty pośrednie zysk budowlany ziemia+zag.ter.

RAZEM



W 2017 r. dynamiki kosztów budowy i cen materiałów budowlanych pozostawały stabilne,

natomiast istotny wzrost stawek pracowników zanotowano w połowie 2018 r. Dużą zmienność

wykazuje dynamika cen ziemi, co jest charakterystyczne dla czynnika produkcji, którego cena

w warunkach wzrostu popytu jest kształtowana przez koszty krańcowe, a nie przeciętne

(por. wykres 3.31).

Wykres 3.32 Przewidywane zmiany cen robót

bud.-mont.(+3M) oraz dynamika kosztów budowy

pow. użytk. bud. mieszk. (typ 1122-302#)

Wykres 3.33 Przeciętny koszt budowy mkw.

powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (typ

1122-302; zł)

Na sytuację firm deweloperskich pozytywnie wpływało również dobre dopasowanie struktury

oferowanych mieszkań do struktury popytu. Na rynku nadal dominuje popyt na niewielkie

metrażowo mieszkania gdyż są one bardziej płynne jako inwestycja i dostępne dla klientów

konsumpcyjnych z racji na niską całkowitą cenę. Lokale te przeznaczone są często dla małych

gospodarstw domowych, na inwestycje (na wynajem), jak też mieszkania dla osób starszych.

Dlatego mieszkania ≤ 50 mkw. dominowały w transakcjach na rynku pierwotnym, a ich oferta była

bardziej dopasowana do popytu niż mieszkań >50 mkw. (por. wykresy 3.34 –3.35). Na rynku

wtórnym utrzymywało się większe niedopasowanie oferty mieszkań do popytu względem

powierzchni użytkowej (por. wykresy 3.36–3.37), stąd niższe ceny w mniej dostosowanych do

klienta segmentach, zwłaszcza na rynku wtórnym.

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18

Przewid. zmiany cen robót bud.-montaż. (+3M) wg ankiety GUS (L.oś)

Dynamika kw/kw faktycznych kosztów budowy wg Sekocenbud (P.oś)

2400

2500

2600

2700

2800

2900

3000

3100

3200

3300

3400

3500

3600

I 2

00

7

I 2

00

8

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8


Źródło: NBP na podst. GUS, Sekocenbud Źródło: NBP na podst. Sekocenbud



Wykres 3.34 Miernik dopasowania oferowanych

mieszkań do popytu* względem powierzchni ≤ 50

mkw., RP w wybranych miastach Polski


mieszkań do popytu* względem powierzchni >50

mkw., RP w wybranych miastach Polski



mieszkań do popytu* względem powierzchni ≤ 50

mkw., RW w wybranych miastach Polski


mieszkań do popytu* względem powierzchni >50

mkw., RW w wybranych miastach Polski

Odnotowany wysoki poziom sprzedaży na koniec 2017 r. sprawił, że szacowany czas wyprzedaży

mieszkania na rynku pierwotnym uległ dalszemu skróceniu (por. wykres 3.38). Na rynku

wtórnym czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym na koniec omawianego okresu w 6M

oscylował wokół 6 miesięcy, w Warszawie nieznacznie wzrósł do ok. 7,5 miesiąca, natomiast

w 10M zmniejszył się do ok. 5 miesięcy (por. wykres 3.39). W okresie II kw. 2012 - II kw. 2015

w Warszawie obserwowano zwiększenie czasu sprzedaży, co można wiązać z brakiem akceptacji

ceny oferowanych mieszkań przez kupujących i odrzucaniem ofert.

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

I 2

00

7

I 2

00

8

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

016

I 2

017

I 2

018

Warszawa 6M 10M

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

I 2

00

7

I 2

00

8

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

016

I 2

017

I 2

01

8

Warszawa 6M 10M

-60%

-50%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

I 2

007

I 2

008

I 2

009

I 2

010

I 2

011

I 2

012

I 2

013

I 2

014

I 2

015

I 2

016

I 2

017

I 2

018

Warszawa 6M 10M

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

I 2

007

I 2

008

I 2

009

I 2

010

I 2

011

I 2

012

I 2

013

I 2

014

I 2

015

I 2

016

I 2

017

I 2

018

Warszawa 6M 10M

*Uwaga: wykres 3.34 przedstawia procentowe, krótkookresowe niedopasowanie podaży (oferty deweloperskie

mieszkań) i szacunkowego popytu (transakcje) względem wielkości mieszkania na RP, według danych z bazy BaRN.

Niedopasowanie liczone jest jako relacja udziału liczby mieszkań o powierzchni użytkowej do 50 mkw., będących

w ofercie, do udziału liczby transakcji, których przedmiotem są mieszkania o powierzchni do 50 mkw. (średnia

z 4 ostatnich kwartałów). Wynik dodatni (powyżej czarnej linii) świadczy o nadmiarze mieszkań o danej wielkości,

ujemny natomiast o niedoborze. Wykres 3.35 jest analogiczny dla RP dla mieszkań o powierzchni powyżej 50 mkw.,

wykresy 3.36–3.37 są analogiczne, tylko dla RW.




Wykres 3.38 Czas wyprzedaży mieszkań będących

w ofercie na RP w wybranych miastach (liczba

kwartałów)

Wykres 3.39 Czas sprzedaży mieszkań na RW

w wybranych miastach (liczba kwartałów)

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

I 2

01

2

III 2

01

2

I 2

01

3

III 2

01

3

I 2

01

4

III 2

01

4

I 2

01

5

III 2

01

5

I 2

01

6

III 2

01

6

I 2

01

7

III 2

01

7

I 2

01

8

Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto

Poznań Łódź 6M

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

I 200

7

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 201

2

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18

Warszawa śr. 6M śr. 10M

Uwaga: czas sprzedaży to relacja liczby mieszkań

będących w ofercie na koniec bieżącego kwartału do

liczby sprzedanych mieszkań w ostatnich czterech

kwartałach.

Źródło: REAS

Uwaga: rzeczywisty czas sprzedaży mieszkań

uśredniony z czterech ostatnich kwartałów; dane

nieporównywalne z wykresem 3.38. Czas sprzedaży

mieszkań na wtórnych rynkach nieruchomości

uwzględnia tylko transakcje zakończone sprzedażą.

Dane te są zaniżone, gdyż nie zawierają ofert

wprowadzonych i jeszcze nie sprzedanych.

Źródło: NBP

Ramka A. Wyniki analizy podaży i cen gruntów w 2017 r. (na podstawie bazy NBP)

Planowanie przestrzenne w Polsce

Powierzchnia Polski objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) na

koniec 2017 r. wynosiła 30,5% powierzchni kraju, wobec 30,2% w poprzednim roku. Największym

pokryciem planistycznym charakteryzują się województwa: śląskie (69,4%), małopolskie (66,9%)

oraz dolnośląskie (63,3%). Najmniejszym województwa: kujawsko-pomorskie (6,5%),

podkarpackie (8,9%) i lubuskie (9,2%).

W głównych miastach Polski w 2017 r. najwyższy udział powierzchni objętej obowiązującymi

MPZP w powierzchni terenów wskazanych do sporządzenia planów odnotowano w Sopocie

(66,1%), Gdańsku (65,6%), Wrocławiu (57,4%), Olsztyn (54,8%) oraz Lublin (51,4%). Najniższy

wykazano w: Zielonej Górze (16,0%), Rzeszowie (17,3%), Kielcach (17,6%) oraz Łodzi (18,1%).

Tereny objęte MPZP stanowiły średnio 40% gruntów przeznaczonych do objęcia planami.

Na koniec 2017 r. w trakcie sporządzania MPZP (w 18 głównych miastach Polski) było 82 tys. ha

powierzchni, co stanowiło 22,2% terenów dla których przewidziano sporządzenie MPZP. Główną

barierą spowalniającą tempo sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego są wysokie

koszty finansowe oraz złożoność procedur. Z uwagi na relatywnie niskie pokrycie MPZP, jak też

niespełnianie przez te tereny oczekiwań deweloperów powszechną stała się praktyka budowy

w oparciu o Warunki Zabudowy (WZ).



Wykres A1 Udział powierzchni objętej obowiązującymi MPZP w powierzchni wskazanej do sporządzenia

MPZP w wybranych miastach

Źródło: GUS

Problem kompromisu pomiędzy restrykcyjnością planowania a podażą mieszkań

deweloperskich i tego typu działalności gospodarczej próbowano rozstrzygnąć już wielokrotnie.

Obecnie w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają konsultuje społeczne dot. projektu

zmian kodeksu urbanistyczno-budowlanego. W założeniach ustawa ma uprościć i przyspieszyć

proces inwestycyjno-budowlany. Główne zmiany dotyczą możliwości uzyskiwania decyzji

o warunkach zabudowy, które były dotąd powszechnie stosowane jako narzędzie umożliwiające

planowanie inwestycji na terenach, dla których nie został uchwalony MPZP, w tym określenia

funkcji zabudowy i zagospodarowania działki, która musi być zgodna z funkcją dominującą na

tym obszarze, dostępu do drogi publicznej i uzbrojenia terenu. Planuje się również

wprowadzenie przepisu, zgodnie z którym decyzja dotycząca WZ będzie wygasać po 3 latach,

licząc od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna (obecnie bezterminowo).

Nowelizacja mająca na celu ułatwienie procesu inwestycyjno-budowlanego może wpłynąć na

działania deweloperów. W sytuacji szybkiego wygasania obowiązywania WZ wielu inwestorów

zacznie budowę znacznie wcześniej niż planowało. Projekt może mieć istotny wpływ na

ograniczenie dostępności do gruntów, wzrost ich cen oraz cen mieszkań ponieważ będzie można

budować tylko na terenach objętych MPZP.

W 2017 r. w miastach na prawach powiatu wydano ok. 18,6 tys. pozytywnych decyzji o WZ,

w tym dotyczących:

zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (8,5 tys.),

zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (1,8 tys.),

zabudowy usługowej (3,2 tys.),

lokalizacji inwestycji celu publicznego (5,1 tys.).

W sierpniu 2018 r. weszła w życie Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji

mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z dnia 7 sierpnia 2018 r., poz. 1496),

która zgodnie z intencją ustawodawcy powinna przyśpieszyć i uprościć proces inwestycyjny.

Określone w ustawie inwestycje mieszkaniowe (co najmniej 25 lokali mieszkalnych lub 10

domów jednorodzinnych) będzie można realizować niezależnie od ustaleń MPZP, ale zgodnie

z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Szczególne ułatwienia mają dotyczyć terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako

tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na

tych terenach realizowane.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

2016 2017



Zgodnie z zapisem w ustawie, na tych terenach, najczęściej należących do Skarbu Państwa,

będzie można zrealizować inwestycję mieszkaniową niezgodną ze studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W przypadku gdy nie uchwalono MPZP,

inwestor, który zdecyduje się na skorzystanie z ustawy, będzie mógł uzyskać pozwolenie na

budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a nie –

jak dotąd – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Inwestycje mieszkaniowe mają być realizowane na podstawie koncepcji urbanistyczno-

architektonicznej, która będzie przyjmowana uchwałą przez radę gminy. Inwestycje muszą

spełniać określone standardy, np. w zakresie dostępu do drogi publicznej, sieci uzbrojenia terenu

czy odległości od komunikacji, placówek oświatowych lub rekreacyjnych. Niektóre z nich mogą

być modyfikowane przez radę gminy w uchwale o ustaleniu lokalnych standardów

urbanistycznych. W standardach gmina może dodatkowo określić obowiązek dostępu do sieci

ciepłowniczej oraz odpowiednią liczbę miejsc parkingowych.

Przepisy wspomnianej ustawy mają ułatwić m. in. budowę mieszkań na wynajem, ale skorzystać

z nich mogą również deweloperzy. Ustawa umożliwi również obrót gruntami rolnymi

w granicach miast i łatwiejsze przekształcenie ich na tereny budowlane (zwolnienie z opłat).

Pewnym niebezpieczeństwem płynącym z ułatwień inwestycji budowlanych może być

intensywna zabudowa terenów bez odpowiedniej infrastruktury i dostępu do komunikacji

zbiorowej. Ustawa ma obowiązywać 10 lat.

Grunty rolne

W dniu 1 maja 2016 r. przestał obowiązywać w Polsce 12-letni okres ochronny na zakup ziemi

rolnej przez cudzoziemców z państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym

(głównie państwa UE) oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Wprowadzono przepisy ograniczające

obrót ziemią rolną od 30 kwietnia 2016 r. uzasadniając je obawą przed spekulacją gruntami.

Zgodnie z nowymi przepisami właścicielami ziemi rolnej mogą zostać tylko rolnicy, którzy będą

ją uprawiać oraz kościoły, związki wyznaniowe, parki narodowe, jednostki samorządu

terytorialnego (np. gmina) i Skarb Państwa. Wolny obrót ziemią jest dozwolony dla

nieruchomości o powierzchni do 0,3 ha. Pozostali muszą uzyskać zgodę dyrektora generalnego

Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa – następcy Agencji Nieruchomości Rolnych

zlikwidowanej w 2017 r.

Przeciętne ceny gruntów rolnych (za 1 ha) w obrocie prywatnym w Polsce w latach 1999 - 2017

wzrosły ponad dziewięciokrotnie. Ceny ziemi rolnej zanotowane w obrocie przez Agencję

Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w 2017 r. były przeciętnie o 4% wyższe od

obserwowanych w 2016 r. wobec wzrostu ok. 20% w 2015 r. Ceny hektara ziemi rolnej mieściły

się w przedziale 24-57 zł, i wzrosły w większości województw, z wyjątkiem łódzkiego.



23 Do 31 sierpnia 2017 r. działała Agencja Nieruchomości Rolnych, a od 1 września 2017 r. Krajowy Ośrodek Wsparcia

Rolnictwa. 24 Dz. U. z dnia 7.08.2018 r. poz. 1496

Wykres A2 Przeciętne ceny gruntów ornych (za 1 ha) w obrocie prywatnym w wybranych

województwach w latach 1999-2017

Źródło: GUS Źródło: GUS

Z danych uzyskanych w Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa23 wynika, że w 2017 r. o zgody

na przeniesienie własności nieruchomości rolnych wystąpiono 17 716 razy. Łącznie wydano

15 176 decyzji administracyjnych, które dotyczyły nieruchomości rolnych o powierzchni 44,4 tys.

ha. W 13 975 sprawach wydano decyzje pozytywne na łączną powierzchnię 38,1 tys. ha, w 246

negatywne (2,5 tys. ha), umorzono 955 wniosków (3,7 tys. ha).

Można prognozować, że problem wzrostu cen terenów budowlanych będzie narastał, ale raczej

powoli. Można też przypuszczać, że próbą jego ograniczenia jest uchwalona w 2018 r. ustawa

o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji

towarzyszących24, która umożliwia (w określonych przypadkach na obszarach dużych miast)

stosowanie uproszczonych przepisów związanych z odrolnieniem gruntów ornych

i przeznaczeniem ich pod budownictwo mieszkaniowe.

Transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną

Udział budownictwa indywidulanego w ogólnej liczbie oddanych mieszkań w 2017 r, według

danych GUS, kształtuje się na poziomie 37,9% i jest o 9,9 p.p. mniejszy niż w 2016 r.

W 2017 r. w bazie BaRN zgromadzono ok. 2 tys. transakcji gruntami przeznaczonymi pod

budownictwo jednorodzinne. Prowadzenie analizy tych gruntów utrudnia fakt istotnego

zróżnicowania ich cech, w tym ich uzbrojenia technicznego oraz brak uchwalanych miejscowych

planów zagospodarowania przestrzennego. Do analizy przyjęto działki o powierzchni 250-2500

mkw. Około 27% wszystkich transakcji dotyczyło gruntów położonych w granicach miast

wojewódzkich oraz Gdyni. Spośród tych transakcji przeciętnie najwyższą cenę mkw.

powierzchni użytkowej działki pod zabudowę jednorodzinną odnotowano w Gdyni (598

zł/mkw.), Warszawie (564 zł/mkw.) oraz Poznaniu (424 zł/mkw.). Najniższą cenę odnotowano

w Rzeszowie (157 zł/mkw.), Zielonej Górze (191 zł/mkw.) i Bydgoszczy (194 zł/mkw.).

-

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

Wielkopolskie Kujawsko-Pomorskie Opolskie Warmińsko-Mazurskie

Pomorskie Mazowieckie Podlaskie Dolnośląskie

-

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

Łódzkie Śląskie Małopolskie

Lubelskie Lubuskie Zachodniopomorskie

Świętokrzyskie Podkarpackie Polska



Transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną

Dane zgromadzone w bazie BaRN obejmują transakcje zakupu gruntów przeznaczonych pod

budownictwo wielorodzinne dokonane przez firmy deweloperskie w miastach wojewódzkich.

Ceny działek były bardzo zróżnicowane, w największych miastach były działki zarówno po kilka

tysięcy zł/mkw. (w centrach miast pod zabudowę plombową o wysokim standardzie), jak

i grunty na obrzeżach w cenach 100-200 zł/mkw. Porównanie cen działek utrudnia brak

informacji o planowanej zabudowie. Czynnikiem determinującym cenę gruntu jest powierzchnia

przyszłego budynku oraz cena sprzedaży mieszkań. Stąd optymalnym wskaźnikiem do

porównań byłaby cena mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM). Dzięki szczegółowym

informacjom o inwestycjach na rynku pierwotnym w BaRN oraz danym o transakcjach zakupu

gruntów można było przeanalizować cenę mkw. PUM w wybranych miastach. Analizie poddano

35 inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych z 8 miast wojewódzkich, wprowadzonych do

oferty w 2017 r. Średni czas pomiędzy zakupem gruntu a rozpoczęciem sprzedaży mieszkań

wyniósł 5 kwartałów. Najwyższe ceny transakcyjne gruntów z obserwowanych inwestycji,

zanotowano w Krakowie (1761 zł/mkw.), Poznaniu (1718 zł/mkw.) i Warszawie (1646 zł/mkw.).

Gdy uwzględnimy powierzchnię użytkową mieszkań to najwyższe ceny na mkw. PUM

zanotowano w Krakowie (1450 zł/mkw.), Gdańsku (1439 zł/mkw.) i w Poznaniu (1364 zł/mkw.).

Porównując ceny PUM z cenami mieszkań w konkretnych inwestycjach na rynku pierwotnym,

zgromadzonymi w BaRN w 2017 r., można stwierdzić, że udział ceny gruntu w cenie mkw.

mieszkania wyniósł od 25% w Łodzi, przez 17% w Warszawie i Poznaniu, 15% w Gdańsku do

13% we Wrocławiu. Średni udział ceny gruntu w cenie mkw. mieszkania wyniósł 15%, tj. był na

zbliżonym poziomie do 2016 r.

Tabela A1 Statystyki dotyczące transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową

wielorodzinną

Miasto Cena mkw.

gruntu brutto w zł

Cena mkw. mieszkania brutto w zł

Cena gruntu w cenie mkw. PUM w zł

Udział ceny gruntu w cenie PUM

Bydgoszcz 473 5 812 354 6%

Gdańsk 1 619 9 243 1 439 15%

Kraków 1 761 10 349 1 450 14%

Łódź 812 4 719 1 158 25%

Opole 280 4 951 343 7%

Poznań 1 718 7 709 1 364 17%

Warszawa 1 646 7 686 1 318 17%

Wrocław 1 096 6 065 777 13%

Średnia 1 379 x 1 094 15%

Źródło: NBP



Analiza wskaźnikowa firm deweloperskich

W celu oceny strony podażowej na rynku nieruchomości25 przeanalizowano kondycję

ekonomiczno-finansową deweloperów26 oraz podmiotów z nimi powiązanych. Uzupełnieniem

informacji o rentowności działalności deweloperskiej jest prowadzona od wielu lat przez oddziały

okręgowe NBP analiza pojedynczych projektów mieszkaniowych realizowanych na szesnastu

rynkach lokalnych (cena terenów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, bezpośrednie

i pośrednie koszty budowy, stopy zwrotu z projektów deweloperskich). Uwzględniono też

informację o podmiotach zajmujących się wykonawstwem robót budowlanych w budownictwie

mieszkaniowym i pozostałym za I i II kwartał 2018 r. z elementami prognozy na III kwartał 2018 r.

zebrana w badaniu NBP „Szybki Monitoring”.

Według danych publikowanych w kwartalnych Biuletynach Statystycznych Głównego Urzędu

Statystycznego podmioty (powyżej 49 pracujących) zajmujące się realizacją projektów oraz robót

budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41)

w 2017 r. odnotowały wartość podstawowych wskaźników ekonomicznych na poziomie znacznie

wyższym niż w 2016 r. i zbliżonym do notowanego w 2015 r. W 2017 r. w porównaniu z 2016 r.

wzrosła wartość zysku netto o ponad 51%, przychodów ze sprzedaży o około 12% i kosztów

własnych sprzedaży o ponad 10%. Średnia rentowność sprzedaży w 2017 r. ukształtowała się na

poziomie 4% i była o 1 p.p. wyższa od notowanej przed rokiem. W ogólnej liczbie badanych z 15%

w 2016 r. do około 17% w 2017 r. zwiększył się udział liczby przedsiębiorstw wykazujących ujemny

wynik finansowy netto. W I kwartale 2018 r. podobnie jak w analogicznych okresach poprzednich

lat z uwagi na sezonowość prac w budownictwie udział przedsiębiorstw z ujemnym wynikiem

netto sięgał ponad 33%. Rentowność sprzedaży odnotowana w I kwartale 2018 r. sięgała 1,2% i była

znacznie niższa niż w którymkolwiek z kwartałów od 2013 r.

25 Do analizy wykorzystano dane ze sprawozdań F-01 przekazywanych do GUS w latach 2007 – 2017 przez podmioty

z PKD 41.10#. Wyniki przedstawiono w podziale na dwie grupy firm (mniejsze – z liczbą pracujących od 9 do 49, oraz

duże – zatrudniające powyżej 49 osób). Istotnym uzupełnieniem jest analiza danych finansowych siedemnastu

deweloperów wchodzących w skład indeksu sektorowego WIG-nieruchomości (poprzednio WIG-deweloperzy),

których obecna działalność jest skoncentrowana w całości lub w zdecydowanej większości na budownictwie

mieszkaniowym wielorodzinnym. Dodatkowo NBP przeprowadził własne badanie ankietowe podaży mieszkań na

rynku pierwotnym w Polsce w okresie listopad – grudzień 2017 r. oraz badanie ankietowe popytu na mieszkania na

rynku pierwotnym i wtórnym w budownictwie wielorodzinnym w maju 2018 r. 26 Deweloper - inwestor, czyli osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje w budowę nieruchomości budynkowych

(domów mieszkalnych, obiektów biurowych, handlowych, przemysłowych) z przeznaczeniem na sprzedaż

lub wynajem. Zwyczajowo deweloper kupuje nieruchomość, nadzoruje pełny proces inwestycyjny od fazy

projektowania do zakończenia budowy (również rozbudowy lub renowacji), aż po jej sprzedaż bądź wynajem

(https://pl.wikipedia.org/wiki/Deweloper_budowlany)



Wykres 3.40 Wskaźniki ekonomiczne

przedsiębiorstw w poszczególnych kwartałach

(PKD 41)

Wykres 3.41 Udział liczby przedsiębiorstw

wykazujących zysk/stratę netto w ogólnej liczbie

przedsiębiorstw (PKD 41) narastająco w kwartałach

Według analizy zapisów księgowych w sprawozdaniach F-01 przekazanych do GUS przez

podmioty zajmujące się realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem

budynków (PKD 41.10) w podziale na grupy podmiotów mniejszych i dużych widoczna jest

utrzymująca się dobra sytuacja dużych firm deweloperskich i słabsza kondycja finansowa

mniejszych podmiotów w branży. W 2017 r. swoją pozycję wzmocniły duże firmy deweloperskie,

stanowiące około 18% ogółem badanych spółek. Podmioty te wygenerowały 64% przychodów

oraz 70% wyniku netto w branży (w 2016 r. odpowiednio 48% i 39%). Według stanu na koniec

2017 r. w porównaniu ze stanem na koniec 2016 r. firmy z PKD 41.10 zwiększyły zatrudnienie

o około 8%. Poprawiła się także średnia wydajność pracy.

Wykres 3.42 Liczba firm deweloperskich

zatrudniających powyżej 49 osób

Wykres 3.43 Liczba firm deweloperskich

zatrudniających 9 - 49 osób

W 2017 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych charakteryzował się wysoką aktywnością

głównie dużych firm deweloperskich realizujących projekty mieszkaniowe oraz wysokim

poziomem podaży i popytu na nowe mieszkania. Pomimo rosnącej liczby sprzedanych mieszkań

zapisy księgowe w sprawozdaniach finansowych dużych i mniejszych firm deweloperskich nie

potwierdziły proporcjonalnej dynamiki wzrostu realizowanych projektów. W 2017 r. wartość

-300

0

300

600

900

1200

0

3000

6000

9000

12000

15000

18000

I 2

01

1

III

20

11

I 2

01

2

III

20

12

I 2

01

3

III

20

13

I 2

01

4

III

20

14

I 2

01

5

III

20

15

I 2

01

6

III

20

16

I 2

01

7

III

20

17

I 2

01

8

mln zł

mln zł

przychody ze sprzedażykoszt własny sprzedażywynik finansowy netto ze sprzedaży

0

20

40

60

80

100

I 2

01

1

I-II

I 20

11

I 2

01

2

I-II

I 20

12

I 2

01

3

I-II

I 20

13

I 2

01

4

I-II

I 20

14

I 2

01

5

I-II

I 20

15

I 2

01

6

I-II

I 20

16

I 2

01

7

I-II

I 20

17

I 2

01

8

%

przedsiębiorstwa wykazujące stratę nettoprzedsiębiorstwa wykazujące zysk netto

0

10

20

30

40

50

60

0

50

100

150

200

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18

liczba firm

liczba pracujących

średnia liczba pracującychliczba firm (P oś)liczba rentownych firm (P oś)

0

50

100

150

200

250

0

5

10

15

20

25

II 2

00

7

II 2

00

8

II 2

00

9

II 2

01

0

II 2

01

1

II 2

01

2

II 2

01

3

II 2

01

4

II 2

01

5

II 2

01

6

II 2

01

7

licz

ba

firm

licz

ba

pra

cują

cych

średnia liczba pracujących

liczba firm (P oś)

liczba rentownych firm (P oś)

Źródło: NBP na podstawie GUS Źródło: NBP na podstawie GUS

Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)

*/ Liczba rentownych firm oznacza liczbę przedsiębiorstw z dodatnim wynikiem netto



projektów w toku utrzymywała się na wysokim, ale stabilnym poziomie. Zapasy mieszkań

gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży większości deweloperów utrzymywały się na

niskim poziomie. Wyższe wartości przychodów i kosztów w końcówce roku mogą potwierdzać

dążenie deweloperów do oddawania mieszkań do użytkowania i przenoszenia praw własności na

nabywców przed zakończeniem roku kalendarzowego w celu wykazania w sprawozdaniach

finansowych wyższego wyniku finansowego.

Według danych raportowanych w sprawozdaniu F-01 za 2017 r. w porównaniu z 2016 r.

na podobnym poziomie (75% udziału) utrzymała się liczba dużych deweloperów generujących

dodatni wynik finansowy netto. W tej grupie podmiotów w poszczególnych kwartałach 2017 r. na

wyższych poziomach niż w analogicznych okresach 2016 r. ukształtowały się wskaźniki

rentowności sprzedaży, kapitałów własnych oraz aktywów, co świadczy o opłacalności

prowadzonej działalności, efektywnym gospodarowaniu majątkiem i dobrej kondycji finansowej

podmiotów.

W I kwartale 2018 r. wartość projektów realizowanych przez grupę dużych, wiodących na rynku

deweloperów zmniejszyła się o około 19% w stosunku do analogicznego kwartału 2017 r. i o ponad

20% w porównaniu z kwartałem poprzednim. Znacznie zmniejszyła się podaż mieszkań

wybudowanych. W I kwartale 2018 r. w porównaniu z IV kwartałem 2017 r. w grupie dużych firm

deweloperskich zmniejszyła się o ponad 48% raportowana wartość przychodów ze sprzedaży

(przed rokiem spadek był mniejszy i sięgał około 22%). Koszty z działalności operacyjnej osiągnęły

wartość niższą o około 47% (przed rokiem były niższe zaledwie o ponad 7%). Może to wskazywać

na wyhamowanie produkcji mieszkań wynikające z ostrożności deweloperów w obawie

o przeinwestowanie lub z powodu braku możliwości dalszego zwiększania mocy produkcyjnych

z uwagi na bariery po stronie wykonawstwa. W strukturze kosztów działalności operacyjnej

dużych deweloperów przeważały usługi obce (ponad 56% udziału), koszty zużytych materiałów

i energii elektrycznej (ponad 14% udziału) oraz wynagrodzeń (ponad 11% udziału). Pogorszył się

wskaźnik poziomu kosztów działalności operacyjnej w I kwartale 2018 r. i w IV kwartale 2017 r.

(odpowiednio wynosił 0,93 i 0,91) w stosunku do notowanego w III i w II kwartale 2017 r.

(odpowiednio wynosił 0,89 i 0,84) z uwagi na wyższy wzrost kosztów z działalności podstawowej

w stosunku do osiągniętych przychodów ze sprzedaży.

W 2017 r. uruchomienie znacznej liczby nowych inwestycji spowodowało zmniejszenie

posiadanych zasobów działek budowlanych, które następnie deweloperzy systematycznie

uzupełniali. W przeprowadzonym przez NBP badaniu ankietowym przy obecnym tempie

produkcji deweloperzy swoje zasoby banku ziemi oszacowali średnio na okres do 3 lat.

W finansowaniu działalności dużych firm deweloperskich istotną rolę odgrywa kapitał własny,

którego średnia wartość zmniejszyła się w skali roku o około 23%. Według stanu na koniec 2017 r.

jego udział w łącznej grupie pasywów zmniejszył się do około 39% z ponad 43% notowanych przed

rokiem. Wysokość kapitałów własnych nadal utrzymuje się na bezpiecznym poziomie i pozwala

na ewentualne pokrycie wkładu wierzycieli. W skali roku zwraca też uwagę zmniejszenie się stanu

wartości zobowiązań z tytułu kredytów bankowych (o ponad 27%) i dłużnych papierów

wartościowych (o około 40%). Znacznie (o ok. 65%) wzrósł natomiast wolumen przedpłat

nabywców mieszkań, które stanowią istotne źródło finansowania działalności deweloperskiej.



Jak pokazują dane księgowe deweloperzy po otrzymaniu całości należności za lokale oddane do

użytkowania w IV kwartale 2017 r. uregulowali część swoich zobowiązań handlowych wobec

wykonawców. W 2017 r. w grupie dużych firm deweloperskich wraz ze spłatą części zobowiązań

poprawiły się wskaźniki płynności i zwiększyła się samodzielność finansowa podmiotów.

Na wysokim poziomie znajduje się wskaźnik płynności bieżącej, który oznacza zdolność

do regulowania bieżących zobowiązań aktywami obrotowymi, uznawanymi za szybko zbywalne.

Na niższym, ale nadal korzystnym poziomie kształtuje się wskaźnik płynności szybkiej, który

uwzględnia pozostałe aktywa obrotowe z pominięciem zapasu lokali wybudowanych i w trakcie

budowy, które w większości są już sprzedane. Poprawiło się też przeciętne pokrycie majątku oraz

zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym. Na nieznacznie słabszym lecz nadal

korzystnym poziomie kształtował się wskaźnik ogólnego zadłużenia oraz zadłużenia kapitału

własnego, co potwierdza utrzymanie bezpieczeństwa wierzycieli spółek, w tym instytucji

finansowych. Poprawiły się wskaźniki rotacji zapasów, należności i zobowiązań wobec

dostawców. W IV kwartale 2017 r. skrócił się do około 57 dni średni czas ściągania należności, do

125 dni średni okres regulacji zobowiązań oraz do 246 dni okres rotacji zapasów. Oznacza to

jednak, że firmy deweloperskie finansują swoją działalność opóźnionymi spłatami zobowiązań.

Na umiarkowane zróżnicowanie sytuacji w branży wskazuje odsetek firm

o niesatysfakcjonującym poziomie wybranych wskaźników. W grupie dużych deweloperów

zaobserwowano tutaj poprawę. W skali roku zmniejszył się z 20% do 10% odsetek przedsiębiorstw,

u których wystąpiło zagrożenie bieżącej zdolności firmy do terminowego regulowania

zobowiązań, deweloperów ze zbyt wysokim poziomem kosztów z działalności operacyjnej

w stosunku do osiąganych przychodów oraz ze zbyt długim okresem rotacji zapasów.

W przypadku 30% deweloperów na niekorzystnym poziomie utrzymała się płynność finansowa.

Nadal blisko połowa dużych podmiotów miała problemy ze ściągnięciem należności w okresie do

dwóch miesięcy. Na poziomie 20% utrzymał się odsetek deweloperów z ujemnym wynikiem

finansowym netto oraz z ujemnym wynikiem ze sprzedaży, rentowności kapitału własnego

i rentowności majątku przedsiębiorstwa.


deweloperów zatrudniających powyżej 49 osób

Wykres 3.45 Struktura aktywów deweloperów


0

2

4

6

8

10

0

10

20

30

40

50

60

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

mln zł

mln zł

przychody ogółem koszty ogółem wynik finansowy netto

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

aktywa trwałe zapasy materiałów mieszkania gotoweprojekty w toku bank ziemi gotówkanależ. od odbiorców




Wykres 3.46 Struktura pasywów deweloperów


Wykres 3.47 Źródła finansowania zewnętrznego


Wykres 3.48 Sytuacja deweloperów


Wykres 3.49 Koszty działalności operacyjnej


Wykres 3.50 Struktura kosztów działalności

operacyjnej deweloperów zatrudniających

powyżej 49 osób

Wykres 3.51 Wskaźnik poziomu kosztów działalności

operacyjnej według grup deweloperów

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

%

kapitał własny kredyty dłużne pap. wart. przedpłaty inne zobow.

05

1015202530354045

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

mln zł

długoterminowe kredyty

długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe

krótkoterminowe kredyty

krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe

0

1

2

3

4

5

6

0

20

40

60

80

100

120

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 2012

III 2

012

I 2013

III 2

013

I 2014

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

lata

mln zł

mieszkania projekty w toku

bank ziemi bank ziemi w latach prod. (P oś)

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

0

5

10

15

20

25

30

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

mln zł

mln zł

zuż mater i energii usługi obce

inne koszty dz. oper. wynagrodzenia (P oś)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

amortyzacja zuż mater i energii

usługi obce podatki i opłaty

ZUS wynagrodzenia

poz. koszty rodz. wartość sprzed. tow. i mat.

0,6

0,7

0,8

0,9

1

notowani na GPW

zatrudniający powyżej 49 osób

zatrudniający 9-49 osób



Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Poziom niekorzystny wskaźnika poziomu kosztów

działalności operacyjnej - powyżej 1 (100%)

Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01)



Wykres 3.52 Rotacja zapasów, należności i

zobowiązań deweloperów zatrudniających

powyżej 49 osób

Wykres 3.53 Rentowność działalności deweloperów


Wykres 3.54 Aktywność inwestycyjna


Wykres 3.55 Wskaźniki zadłużenia oraz

zabezpieczenia zobowiązań deweloperów


Wykres 3.56 Wskaźniki płynności deweloperów


Wykres 3.57 Odsetek firm deweloperskich

zatrudniających powyżej 49 osób o poziomie

wybranych wskaźników na poziomie

niesatysfakcjonującym

0

100

200

300

400

500

600

0

10

20

30

40

50

60

I 200

7

IV 2

007

III 2

008

II 2

009

I 201

0

IV 2

010

III 2

011

II 2

012

I 201

3

IV 2

013

III 2

014

II 2

015

I 201

6

IV 2

016

III 2

017

liczb

a dn

i

mln zł

przychody ze sprzedażyokres ściągania należności w dniach (P oś)okres regulacji zobowiązań krótkoterm. w dniach (P oś)okres pokrycia zapasów w dniach (P oś)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

1

2

3

4

5

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

mln zł

Wynik finansowy netto ROS (Poś)ROE (Poś) ROA (Poś)

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

mln zł

zobow. finansowe z tyt kredytów i papierów dłużnych

wartość nakładów inwestycyjnych (P oś - mln zł)

udział nakładów inwestycyjnych w amortyzacji (P oś - %)

0%

40%

80%

120%

160%

200%

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

wsk. ogólnego zadłużeniawsk. pokrycia majątku kapitałem własnymwsk. zabezpieczenia zob. finansowych kapitałem własnymwsk. zadłużenia kapitału własnego

0

1

2

3

4

020406080

100120140160180200220

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

mln zł

aktywa obrotowe zapasyzob. krókoterminowe wsk. szyb. płynnności (P oś)wsk. płynności bieżącej (P oś)

0 10 20 30 40 50

poziom kosztów działaln. oper. powyżej 1

firmy z ujemnym wynikiem

ROA ujemna rentowność majątku

ROE ujemna rentowność kapitału

ROS ujemny wynik ze sprzedaży

inkaso należności powyżej 60 dni

rotacja zapasów powyżej 200 dni

wsp. długu powyżej 0,8

szybka płynność poniżej 1

w %

2017 2016 2015 2014

Poziom niekorzystny wskaźnika ściągania należności –

pow. 60 dni, pokrycia zapasów – pow. 200 dni

Poziom niekorzystny wskaźnika ROS, ROE, ROA – pon. 0


Uwaga do wykresu 3.55: Poziomy niekorzystne wskaźników: ogólnego zadłużenia – pow. 80%, pokrycia majątku

kapitałem własnym – pon. 100%, zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym – pow. 125%,

zadłużenia kapitału własnego – pow. 220%


Poziom niekorzystny wskaźnika płynności bieżącej – pon. 1,2, płynności szybkiej – pon. 1




W 2017 r. odnotowano gorszą sytuację w grupie mniejszych deweloperów (tj. zatrudniających 9-

49 pracowników). Zaobserwowano pogorszenie się wydajności pracy oraz wzrost kosztów z tytułu

wynagrodzeń mimo utrzymania się zatrudnienia na poziomie zbliżonym do notowanego przed

rokiem. Według stanu na koniec 2017 r. wartość projektów w trakcie realizacji była zbliżona

(wzrost o około 3%) do prowadzonych w 2016 r., natomiast o około 10% zwiększyła się liczba

mieszkań gotowych do zamieszkania, których zapas pozostaje na stosunkowo niskim poziomie.

Zwiększył się natomiast „bank ziemi” pod budownictwo wielorodzinne. Nieznacznie wzrosła też

liczba rentownych podmiotów (do poziomu 79% udziału deweloperów z dodatnim wynikiem

finansowym). Zyskowność mniejszych firm deweloperskich jest niższa niż dużych spółek

w branży pozostając jednak na bezpiecznych poziomach. W II połowie 2017 r. w porównaniu

z I półroczem 2017 r. oraz z II półroczem 2016 r. pogorszyła się przeciętna rentowność sprzedaży

netto (ROS 3,8%), rentowność kapitałów własnych (ROE 2,1%) oraz majątku (ROA 0,9%). Ponad

dwukrotnie wyższa rentowność kapitału własnego od rentowności majątku oznacza, że

zyskowność spółek jest wynikiem znacznego uzależnienia od finansowania zewnętrznego.

Mniejsze podmioty według danych wykazanych w sprawozdaniu F-01 w II półroczu 2017 r.

w porównaniu z I półroczem oraz z analogicznym okresem w 2016 r. wypracowały łącznie niższą

wartość przeciętnego poziomu wyniku finansowego netto (odpowiednio o ponad 62% i o ponad

75%), przychodów z działalności (odpowiednio o około 9% i o około 42%) i poniesionych kosztów

(odpowiednio o ponad 6% i o ponad 40%). Do niekorzystnego zbliżył się poziom kosztów

działalności operacyjnej, ponieważ zwiększyła się proporcja poniesionych kosztów z działalności

podstawowej w stosunku do osiągniętych przychodów ze sprzedaży. Głównymi źródłami

finansowania mniejszych deweloperów był kapitał własny, którego udział zmniejszył się

w niewielkim stopniu po roku (z około 48% do około 42%) i był wyższy niż w grupie dużych

spółek w branży. Zwiększył się też udział zewnętrznych źródeł finansowania - do ponad 17%

udziału z tytułu kredytów bankowych, ponad 4% z tytułu pożyczek i papierów wartościowych

oraz do około 28% z tytułu zobowiązań wobec innych podmiotów. Finansowanie działalności

deweloperskiej z niepłaconych zobowiązań dotyka głównie wykonawców usług budowlanych.

Wraz ze wzrostem wartości zewnętrznych źródeł finansowania i niewielkim zmniejszeniem

wartości kapitałów własnych pogorszyło się zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem

własnym oraz zadłużenie kapitału własnego. Mimo to wskaźniki ogólnego zadłużenia

i zabezpieczenia zobowiązań mniejszych deweloperów nadal utrzymują się poziomie na

uważanym za bezpieczny. W tej grupie podmiotów przedpłaty klientów na mieszkania są mniej

istotnym źródłem finansowania, a ich udział na koniec 2017 r. w strukturze zobowiązań sięgał

nieco ponad 9%, podczas gdy w przypadku dużych deweloperów było to ponad 20%. Wartość

nakładów inwestycyjnych utrzymała się na poziomie z 2016 r.

Płynność finansowa mniejszych podmiotów z branży utrzymuje się na znacznie mniej korzystnym

poziomie niż dużych i na tyle niskim, że może to powodować trudności płatnicze przedsiębiorstw

i problemy z pozyskaniem kredytów bankowych. Okres regulacji zobowiązań, ściągania

należności i pokrycia zapasów w dniach utrzymuje się jak dotąd na bezpiecznym poziomie.

O zróżnicowaniu sytuacji w tej grupie podmiotów świadczy odsetek firm deweloperskich

o poziomie wybranych wskaźników poniżej satysfakcjonującego. Z 20% do 30% zwiększył się



odsetek firm, które utraciły płynność finansową i tym samym zdolność do terminowego

regulowania zaciągniętych zobowiązań. Nadal połowa mniejszych deweloperów ma trudności

z terminowym ściąganiem należności. Zmniejszył się natomiast odsetek firm osiągających zbyt

wysokie koszty z działalności operacyjnej w stosunku do wypracowywanych przychodów (z 30%

do 20%). Trzeci rok z rzędu na poziomie 20% utrzymał się odsetek firm o niskiej zdolności

kredytowej, z wypracowanym ujemnym wynikiem finansowym, z ujemnym wynikiem ze

sprzedaży, z ujemną rentownością kapitału własnego i z rentownością zaangażowanego majątku.


deweloperów zatrudniających 9 - 49 osób







Wykres 3.62 Sytuacja deweloperów


Wykres 3.63 Koszty działalności operacyjnej


-1,00

-0,50

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

14,00

16,00

18,00

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01

6

II 2

01

7

IV 2

01

7

mln zł

mln zł

przychody ogółem koszty ogółem wynik finansowy netto

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

II 2

007

IV 2

00

7

II 2

008

IV 2

00

8

II 2

009

IV 2

00

9

II 2

010

IV 2

01

0

II 2

011

IV 2

01

1

II 2

012

IV 2

01

2

II 2

013

IV 2

01

3

II 2

014

IV 2

01

4

II 2

015

IV 2

01

5

II 2

016

IV 2

01

6

II 2

017

IV 2

01

7

aktywa trwałe zapasy materiałów mieszkania gotoweprojekty w toku bank ziemi gotówkanależ. od odbiorców

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01

6

II 2

01

7

IV 2

01

7

%


0

2

4

6

8

10

12

II 2

007

IV 2

00

7

II 2

008

IV 2

00

8

II 2

009

IV 2

00

9

II 2

010

IV 2

01

0

II 2

011

IV 2

01

1

II 2

012

IV 2

01

2

II 2

013

IV 2

01

3

II 2

014

IV 2

01

4

II 2

015

IV 2

01

5

II 2

016

IV 2

01

6

II 2

017

IV 2

01

7

mln zł

długoterminowe kredyty

długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe

krótkoterminowe kredyty

krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe

0

1

2

3

4

5

6

0

2

4

6

8

10

12

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

II 2

017

IV 2

017

lata

mln zł

mieszkania projekty w toku

bank ziemi bank ziemi w latach prod. (P oś)

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0

1

2

3

4

5

6

7

II 2

010

IV 2

01

0

II 2

011

IV 2

01

1

II 2

012

IV 2

01

2

II 2

013

IV 2

01

3

II 2

014

IV 2

01

4

II 2

015

IV 2

01

5

II 2

016

IV 2

01

6

II 2

017

IV 2

01

7

mln zł

mln zł

zuż mater i energii usługi obceinne koszty dz. oper. wynagrodzenia (P oś)






Wykres 3.64 Struktura kosztów działalności

operacyjnej deweloperów zatrudniających 9 - 49

osób


zobowiązań deweloperów zatrudniających 9 - 49 osób

Wykres 3.66 Aktywność inwestycyjna




Poziom niekorzystny wskaźnika ROS, ROE, ROA – pon. 0






Poziom niekorzystny wskaźnika płynności bieżącej –

pon. 1,2, płynności szybkiej – pon. 1

Poziomy niekorzystne wskaźników: ogólnego zadłużenia –

pow. 80%, pokrycia majątku kapitałem własnym – pon. 100%,

zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym –

pow. 125%, zadłużenia kapitału własnego – pow. 220%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

amortyzacja zuż mater i energiiusługi obce podatki i opłatyZUS wynagrodzeniapoz. koszty rodz. wartość sprzed. tow. i mat.

0306090120150180210

0

2

4

6

8

10

12

liczba d

ni

mln zł


0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

0

2

4

6

8

10

mln zł

zobow. finansowe z tyt kredytów i papierów dłużnychwartość nakładów inwestycyjnych (P oś - mln zł)udział nakładów inwestycyjnych w amortyzacji (P oś - %)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

mln zł

Wynik finansowy netto ROS (Poś)ROE (Poś) ROA (Poś)

0

1

2

3

4

0

5

10

15

20

25

30

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01

6

II 2

01

7

IV 2

01

7

mln zł

aktywa obrotowe zapasyzob. krókoterminowe wsk. szyb. płynnności (P oś)wsk. płynności bieżącej (P oś)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

II 2

007

IV 2

00

7

II 2

008

IV 2

00

8

II 2

009

IV 2

00

9

II 2

010

IV 2

01

0

II 2

011

IV 2

01

1

II 2

012

IV 2

01

2

II 2

013

IV 2

01

3

II 2

014

IV 2

01

4

II 2

015

IV 2

01

5

II 2

016

IV 2

01

6

II 2

017

IV 2

01

7


Źródło: NBP na podstawie GUS (F-01) Poziom niekorzystny wskaźnika ściągania należności –







Wykres 3.70 Odsetek firm deweloperskich

zatrudniających 9 - 49 osób o poziomie

wybranych wskaźników na poziomie

niesatysfakcjonującym

Uzupełnieniem analizy firm deweloperskich w oparciu o dane GUS, może być analiza

deweloperów giełdowych. Według szacunków produkują oni około 30% mieszkań

sprzedawanych na rynku pierwotnym, mogą więc być traktowani jako grupa reprezentatywna dla

największych firm. W 2017 r. zrealizowana przez nich sprzedaż mieszkań sięgała łącznie około

29,7 tys. lokali i była o około 24% wyższa niż w roku poprzednim. Pomimo prognoz wyższej

sprzedaży w 2018 r. w I półroczu 2018 r. podmioty te osiągnęły sprzedaż o 4% niższą niż

w I półroczu 2017 r. Zapisy w sprawozdaniach finansowych siedemnastu deweloperów

giełdowych za 2017 r. potwierdzają ogólnie dobrą kondycję ekonomiczną dużych podmiotów w

branży. W 2017 r. w porównaniu z rokiem poprzednim grupa ta wypracowała o około 20% wyższe

przychody przy wzroście kosztów o około 17% i wynik finansowy wyższy o ponad 28%. Tym

samym na satysfakcjonującym poziomie utrzymała się rentowność sprzedaży i obniżył się poziom

kosztów działalności operacyjnej. Wzrost wartości zapasów w strukturze aktywów o ponad 15%

świadczy o rozpoczęciu nowych inwestycji w 2017 r. Podstawowym źródłem finansowania jest

kapitał własny, który wzrósł do ponad 48% udziału w strukturze pasywów i poprawił ich

rentowność w stosunku do 2016 r. Zmniejszyła się też (o 3%) wartość zewnętrznego finansowania

z tytułu kredytów bankowych (ponad 17% udziału w pasywach) oraz zwiększyła się o ponad 30%

z tytułu pożyczek i dłużnych papierów wartościowych (około 9% udział w strukturze pasywów).

Według danych z rynku Catalyst spadło oprocentowanie kuponów obligacji firm deweloperskich.

Łączna wartość obligacji emitowana przez 25 deweloperów na koniec I kwartału 2018 r. wynosiła

5175 mln zł i była wyższa o ponad 9% od wolumenu notowanego na koniec 2016 r. Biorąc pod

uwagę wysoki poziom popytu na nowe mieszkania i specyfikę działalności deweloperskiej wysoki

udział zadłużenia długoterminowego należy ocenić pozytywnie, ponieważ projekty

deweloperskie to projekty długoterminowe. Możliwość zadłużania zewnętrznego świadczy

o dobrej kondycji spółek. Znaczącym źródłem finansowania w 2017 r. były też przedpłaty

nabywców mieszkań, których wartość wzrosła o ponad 38% (do ponad 17% udziału

w zobowiązaniach zewnętrznych). Wydatki inwestycyjne utrzymały się na zbliżonym poziomie.

W stosunkowo krótkim czasie ściągano należności. Okres regulacji zobowiązań

krótkoterminowych był jednak znacznie dłuższy. W tej grupie deweloperów od dłuższego czasu

0 10 20 30 40 50

poziom kosztów działaln. oper. powyżej 1

firmy z ujemnym wynikiem

ROA ujemna rentowność majątku

ROE ujemna rentowność kapitału…

ROS ujemny wynik ze sprzedaży

inkaso należności powyżej 60 dni

rotacja zapasów powyżej 200 dni

wsp. długu powyżej 0,8

szybka płynność poniżej 1

w %

2017 2016 2015 2014




poniżej satysfakcjonującego poziomu utrzymuje się też wskaźnik szybkiej płynności, który nie

uwzględnia wartości zapasów. Jest on istotny, ponieważ przy obecnie notowanej wysokiej

sprzedaży mieszkań pozostała wartość majątku uznawanego za szybko zbywalny jest niewielka

w stosunku do istniejących zobowiązań. Utrzymujące się od połowy 2016 r. dodatnie przepływy

z działalności operacyjnej świadczą o pozytywnej sytuacji finansowej. Ujemna wartość

przepływów z działalności inwestycyjnej od początku 2017 r. potwierdza wydatki na nowe

inwestycje, zarówno rzeczowe, jak i finansowe. Przy wysokich poziomach sprzedaży produktów

częsta wartość ujemnych przepływów finansowych w minionych kwartałach jest rezultatem

spłaty zaciąganych zobowiązań, wykupu własnych papierów wartościowych oraz wypłaty

dywidendy.

W I kwartale 2018 r. odnotowano wzrost wartości kapitałów własnych, co zwiększyło

wiarygodność deweloperów wobec wierzycieli i banków kredytujących. Zwiększyły się

zobowiązania z tytułu emisji papierów wartościowych i przedpłat wobec nabywców mieszkań.

Oznacza to, że deweloperzy ci w większym zakresie finansowali się z przedpłat i emisji obligacji

a nie w systemie bankowym. Jednocześnie spadł udział innych zobowiązań, co oznacza,

że deweloperzy ci lepiej też płacili swoim kontrahentom. Zmniejszyły się zobowiązania z tytułu

kredytów bankowych i wykonawców usług budowlanych. Nieznacznie pogorszyły się wskaźniki

rentowności utrzymując się nadal na satysfakcjonującym poziomie. Wartość zapasów obejmująca

głównie mieszkania gotowe i w trakcie realizacji była wyższa niż w I i w IV kwartale 2017 r.,

co przy niższych wynikach sprzedaży w I półroczu 2018 r. może świadczyć o zmianie polityki

sprzedażowej deweloperów lub wyhamowaniu popytu.

Wykres 3.71 Wskaźniki ekonomiczne deweloperów

notowanych na GPW


notowanych na GPW


notowanych na GPW


deweloperów notowanych na GPW

0

5

10

15

20

25

0

20

40

60

80

100

120

140

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

mln zł

mln zł

przychody ogółem koszty ogółem

wynik finansowy netto

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

aktywa trwałe zapasy gotówka należ. od odb.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

%


020406080

100120140160180200

mln zł

długoterminowe kredytydługoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowekrótkoterminowe kredytykrótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wartościowe

Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych





zobowiązań deweloperów notowanych na GPW

Wykres 3.76 Aktywność inwestycyjna deweloperów

notowanych na GPW


notowanych na GPW


notowanych na GPW



notowanych na GPW

Wykres 3.80 Wartość obligacji firm deweloperskich

i liczba emitentów obligacji deweloperskich na

rynku Catalyst

0

200

400

600

800

1000

1200

020406080

100120140

I 2

00

7

IV 2

00

7

III

200

8

II 2

00

9

I 2

01

0

IV 2

01

0

III

201

1

II 2

01

2

I 2

01

3

IV 2

01

3

III

201

4

II 2

01

5

I 2

016

IV 2

01

6

III

201

7

liczb

a d

ni

mln zł


0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

0

50

100

150

200

250

300

mln zł

zobow. finansowe z tyt kredytów i papierów dłużnychwartość nakładów inwestycyjnych (P oś - mln zł)udział nakładów inwestycyjnych w amortyzacji (P oś - %)

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18


0

5

10

15

20

25

30

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

liczb

a

mln zł

wartość obligacji firm deweloperskich

liczba emitentów obligacji deweloperskich

Poziom niekorzystny wskaźnika ściągania należności –


Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych


Poziom niekorzystny wskaźnika ROS, ROE, ROA -

poniżej 0

Poziom niekorzystny wskaźnika płynności bieżącej –

poniżej 1,2, płynności szybkiej - poniżej 1


Poziomy niekorzystne wskaźnika: ogólnego zadłużenia –

pow. 80%, pokrycia majątku kapitałem własnym – pon.

100%, zabezpieczenie zobowiązań finansowych

kapitałem własnym – pow. 125%, zadłużenia kapitału

własnego – pow. 220%

Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych Źródło: NBP na podstawie Catalyst

0%

5%

10%

15%

20%

02468

1012141618202224

I 20

10

III 2

010

I 201

1

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 20

13

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 201

6

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

mln zł

Wynik finansowy netto ROS (Poś)

ROE (Poś) ROA (Poś)

0

1

2

3

4

0100200300400500600700800900

1000

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

mln zł

aktywa obrotowe zapasy

zob. krókoterminowe wsk. szyb. płynnności (P oś)

wsk. płynności bieżącej (P oś)



Wykres 3.81 Oprocentowanie kuponów obligacji

firm deweloperskich notowanych na rynku Catalyst

Wykres 3.82 Przepływy deweloperów notowanych

na GPW

Wykres 3.83 Przepływy operacyjne deweloperów

notowanych na GPW

Wykres 3.84 Przepływy inwestycyjne deweloperów

notowanych na GPW

Wykres 3.85 Przepływy finansowe deweloperów

notowanych na GPW

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

%.

minimalne maksymalne

średnie mediana

-30

-20

-10

0

10

20

30

201

0 I

201

0 II

I

201

1 I

201

1 II

I

201

2 I

201

2 II

I

201

3 I

201

3 II

I

201

4 I

201

4 II

I

201

5 I

201

5 II

I

201

6 I

201

6 II

I

201

7 I

201

7 II

I

201

8 I

mln zł

przepływy operacyjne przepływy inwestycyjne

przepływy finansowe

-50

-30

-10

10

30

50

201

0 I

201

0 II

I

201

1 I

201

1 II

I

201

2 I

201

2 II

I

201

3 I

201

3 II

I

201

4 I

201

4 II

I

201

5 I

201

5 II

I

201

6 I

201

6 II

I

201

7 I

201

7 II

I

201

8 I

mln zł

przepływy operacyjne

zmiana stanu należności

zmiana stanu zobowiązań

-30

-20

-10

0

10

20

30

2010

I

2010

III

2011

I

2011

III

2012

I

2012

III

2013

I

2013

III

2014

I

2014

III

2015

I

2015

III

2016

I

2016

III

2017

I

2017

III

2018

Imln zł

przepływy inwestycyjne wydatki inwestycyjne

-25

-15

-5

5

15

25

2010

I

2010

III

2011

I

2011

III

2012

I

2012

III

2013

I

2013

III

2014

I

2014

III

2015

I

2015

III

2016

I

2016

III

2017

I

2017

III

2018

Imln zł

przepływy finansowe odsetki uzyskane

odsetki zapłacone dywidenda

Źródło: NBP na podstawie Catalyst Źródło: NBP na podstawie Sprawozdań finansowych





Sytuacja firm deweloperskich i budowlanych na podstawie badań ankietowych NBP

W listopadzie i w grudniu 2017 r. na terenie jedenastu miast Polski27 o najwyższej liczbie

budowanych mieszkań przeprowadzono ankietowe badanie podaży mieszkań na rynku

pierwotnym w budownictwie wielorodzinnym. Dane uzupełniono o informacje zebrane w trakcie

wywiadów z deweloperami realizującymi projekty mieszkaniowe na terenie kraju oraz

z przedstawicielami hurtowni materiałów budowlanych. Ankieta swoim zakresem objęła ocenę

stanu zapasu mieszkań gotowych, w trakcie realizacji, możliwości produkcyjnych deweloperów

oraz czynników wpływających na kształtowanie się poziomu podaży i popytu. W strukturze

ankietowanych respondentów odnotowano wysoką koncentrację deweloperów pod względem

poziomu rocznej sprzedaży mieszkań, zgodnie z ich strukturą w sektorze. Ponad 53% sprzedaży

należało do około 6% największych deweloperów, których sprzedaż w 2017 r. przekraczała 500

mieszkań. Najmniejsi deweloperzy, których sprzedaż w 2017 r. nie przekroczyła 100 lokali

stanowili około 73% respondentów z ich 16% udziałem w łącznej liczbie sprzedanych lokali.

Wyniki badań różniły się na poszczególnych rynkach. W opracowaniu prezentujemy wyniki

zagregowane.

Według zebranych danych ankietowych na koniec października 2017 r. respondenci badania

w swojej ofercie sprzedaży posiadali około 39 tysięcy mieszkań, w tym tylko 13% lokali gotowych

do odbioru (w budynkach oddanych do użytkowania). Szacowana przez ankietowanych

deweloperów liczba mieszkań, którą mogą wybudować na posiadanym „banku ziemi” w 2018 r.

sięgała ponad 43 tysięcy lokali i była znacznie większa od liczby mieszkań wybudowanych

w 2017 r. oraz, że w 2019 r. i w latach późniejszych na posiadanych gruntach są w stanie

zrealizować ponad 91 tysięcy mieszkań. Deweloperzy budują na gruntach, które w ponad 50%

posiadają uchwalone plany zagospodarowania przestrzennego. Ponad 56% mieszkań

planowanych przez nich do realizacji posiada pozwolenie na budowę, co oznacza możliwość

rozpoczęcia budowy tych mieszkań w stosunkowo krótkim czasie. Zakładając utrzymanie

wysokiej skali produkcji większość respondentów oceniła swoje zapasy gruntów pod

budownictwo wielorodzinne jako wystarczające na najbliższe dwa lub trzy lata. Mniejsi

respondenci posiadali zapasy ziemi na znacznie krótszy okres realizacji swojej działalności niż

większe podmioty. Na moment badania około 67% respondentów odczuwało utrudnienia

z nabyciem gruntu pod inwestycje mieszkaniowe. Pod koniec 2017 r. zdecydowana większość

podmiotów, bez względu na skalę inwestycji i wielkość posiadanego „banku ziemi” intensywnie

uzupełniała swoje zapasy terenów pod budowę, co znalazło odzwierciedlenie we wzroście cen

ziemi (netto) - od kilku do 20% na obrzeżach i do kilkudziesięciu procent w atrakcyjnych

lokalizacjach. Respondenci, szczególnie kluczowi dla rynku, mimo wzrostu cen ziemi i różnych

utrudnień w jej dostępie, nie prognozowali, aby w okresie najbliższych lat miało zabraknąć ziemi

pod budownictwo mieszkaniowe.

W czwartym kwartale 2017 r. respondenci badania główne ryzyko w prowadzeniu działalności

deweloperskiej widzieli w zmianie otoczenia prawnego. Ważnym utrudnieniem w prowadzeniu

działalności było stosowanie krótkiego vacatio legis wprowadzanych unormowań prawnych.

27 Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Rzeszów, Szczecin, Poznań, Lublin, Łódź, Białystok, Katowice.



Krótki czas na dostosowanie się do nowej sytuacji może powodować podejmowanie

nieracjonalnych decyzji. Zmiana unormowań o obrocie ziemią rolną ograniczyła wielkość gruntów

pod budownictwo mieszkaniowe, co w opinii badanych nie stanowiło jednak znacznej przeszkody

w nabyciu gruntów. W miastach z niskim pokryciem MPZP istnieje możliwość w miarę

sprawnego odrolnienia ziemi. Respondenci zwrócili uwagę, że sprzedaż pewnej części gruntów

państwowych została wstrzymana i przeznaczona pod realizację inwestycji w ramach programu

„Mieszkanie plus”. W opinii 83% respondentów uruchomienie rządowego programu „Mieszkanie

plus” w najbliższym okresie, w niewielkim stopniu ograniczy podaż mieszkań planowanych do

realizacji przez deweloperów. Wyrazili obawy i niepewność, co do skali programu „Mieszkanie

plus” w dalszej przyszłości. Proponowana przez UOKiK zmiana w ustawie deweloperskiej mająca

na celu pozostawienie tylko rachunków powierniczych zamkniętych odbierze możliwość

finansowania inwestycji z przedpłat nabywców mieszkań, co może skutkować problemami

mniejszych deweloperów. Proponowana zmiana zasad wydawania decyzji o warunkach

zabudowy może skutkować w perspektywie dwóch, trzech lat wzrostem cen ziemi z uchwalonymi

MPZP oraz zmniejszeniem podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Zdaniem 41% respondentów

zapowiadane zmiany będą miały znaczny wpływ, a w opinii większości (59% badanych)

w niewielkim stopniu zmniejszą poziom produkcji mieszkań. Na nieco niższym, ale również

wysokim poziomie istotności wśród barier mogących ograniczyć podaż, oznaczono politykę władz

lokalnych w zakresie uchwalanych planów zagospodarowania przestrzennego. Zaledwie

ok. 30% obszaru kraju ma obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Poza zagrożeniami ze strony zmian regulacji prawnych, w obliczu znacznej liczby rozpoczynanych

i planowanych inwestycji, znaczące utrudnienie w realizacji projektów widziano po stronie

wykonawstwa usług budowlanych. Były to trudności w znalezieniu wykonawców projektów oraz

odczuwane pośrednio przez deweloperów, a bezpośrednio przez wykonawców rosnące koszty

budowy. Wzrost kosztów budowy, cen ziemi i problemy ze zdobyciem wykonawcy w większym

stopniu odczuwali mniejsi słabsi ekonomicznie przedsiębiorcy. W opinii respondentów koszt

realizacji projektów z tytułu wzrostu cen niektórych materiałów budowlanych na jednym mkw.

PUM zwiększył się w 2017 r. średnio o ponad 5%. Koszty robocizny zwiększyły się o ponad 8%

z tytułu rosnących żądań płacowych i braku pracowników budowlanych. Mimo rosnących

kosztów, znacząca część respondentów osiągała marże na poziomie do 30% lub wyżej. Wysoki

udział zysku w strukturze ceny metra kwadratowego mieszkania był buforem, który

neutralizował rosnące koszty. Projekty realizowane przez mniejszych deweloperów zamykały się

znacznie niższym zyskiem, na poziomie kilku - kilkunastu procent. W opinii dystrybutorów

materiałów budowlanych, sytuacja w zakresie dostępności i cen materiałów budowlanych

powinna ustabilizować się po około dwóch latach wraz ze spadkiem popytu na rynku

mieszkaniowym oraz w budownictwie infrastrukturalnym.



Wykres 3.86 Struktura respondentów oraz

sprzedanych mieszkań w 2017 r. w podziale

na deweloperów w zależności od liczby mieszkań

przez nich sprzedanych w 2017 r. (%)

Wykres 3.87 Udział mieszkań planowanych do

realizacji w najbliższych latach przez

respondentów, którzy posiadają pozwolenia na

budowę w zależności od udziału deweloperów

posiadających pozwolenia (%)

Wykres 3.88 Szacunkowa liczba mieszkań, którą

respondenci mogą wybudować w kolejnych

latach na posiadanym „banku ziemi” (liczba)

Tabela 3.1 Średni udział ceny ziemi w cenie mkw.

PUM w budownictwie wielorodzinnym w

podziale na miasta (%)

Wykres 3.89 Struktura respondentów, którzy

odczuwają problemy z nabyciem gruntu pod

inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne (%)

Wykres 3.90 Struktura odpowiedzi na temat zmian

cen ziemi (netto) pod projekty mieszkaniowe

wielorodzinne w 2017 r. w porównaniu z 2016 r.

(%)

73%

16%

10%

8%

11%

22%

6%

53%

deweloperzy

mieszkaniasprzedane

do 100 101 - 200 201 - 500 powyżej 501

26%

10%

14%

4%

4%

44%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

0%

od 1% do 25%

od 26% do 50%

od 51% do 75%

od 76% do 99%

100%

udział deweloperów posiadającychpozwolenia na budowę

43415

91155

24405

54209

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

90000

100000

w 2018 r. w 2019 r. i później

łącznie na posiadanym banku ziemi

w tym na posiadanym banku ziemi z MPZP

Miasto średnia mediana minimum maksimum

Bydgoszcz 10% 8% 4% 21%

Gdańsk 14% 13% 9% 19%

Katowice 9% bd. bd. bd.

Kraków 16% 13% 11% 34%

Lublin 13% 11% 2% 25%

Łódź 12% 9% 6% 25%

Opole 11% 12% 7% 17%

Warszawa 19% 18% 5% 38%

Wrocław 15% 14% 5% 36%

67% 33%

udział deweloperów, którzy

odczuwają problemy z

nabyciem gruntu pod inwestycje

mieszkaniowe wielorodzinne

Tak Nie

63% 18% 19%

zmiana cen ziemi (netto) pod

projekty mieszkaniowe w

budownictwie wielorodzinnym w

2017 r. w porównaniu z 2016 r.

zwiększyły się

pozostały bez większych zmian

zmniejszyły się*

nie nabywano gruntów pod budownictwo wielorodzinne






Wykres 3.91 Struktura odpowiedzi na pytanie:

czy uruchomienie programu rządowego

„Mieszkanie plus” może ograniczyć podaż

mieszkań realizowanych przez przedsiębiorstwo

(%)

Wykres 3.92 Struktura odpowiedzi na pytanie: jaki

wpływ na wielkość produkcji mieszkań w

przedsiębiorstwie respondenta może mieć

planowana zmiana regulacji o planowaniu

przestrzennym (WZ) – ustawa o zmianie

niektórych ustaw w związku z uproszczeniem

procesu inwestycyjno-budowlanego (%)

W maju 2018 r. w badaniu ankietowym popytu na mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym,

w tym na rynku wynajmu w budownictwie wielorodzinnym w Polsce, z uwagi na dynamicznie

zmieniającą się sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych i utrzymującą się na wysokim

poziomie sprzedaż mieszkań, podniesiono m.in. kwestię zdolności produkcyjnych i kondycji

ekonomicznej generalnych wykonawców i podwykonawców projektów mieszkaniowych oraz

dynamikę zmian sytuacji na rynku producentów materiałów budowlanych. Uaktualniono

informacje i wnioski do poprzedniego badania podaży, zwłaszcza utrzymujących się problemów

po stronie przedsiębiorstw deweloperskich.

Dane GUS oraz zebrane podczas badania ankietowego i w trakcie wywiadów potwierdziły

utrzymującą się bardzo dobrą koniunkturę w budownictwie mieszkaniowym. Według danych

GUS w 2017 r. w porównaniu z 2016 r. oddano do użytkowania więcej mieszkań (o 9,2%), wzrosła

liczba pozwoleń na budowę mieszkań (o 18,3%) i liczba lokali, których budowę rozpoczęto

(o 18,4%).

Zaobserwowano rosnące ryzyka po stronie firm deweloperskich z uwagi na dużą liczbę inwestycji

w trakcie realizacji i sprzedaż na bardzo wczesnym etapie produkcji. Deweloperzy z trudem

dostosowują podaż do wysokiego poziomu popytu.

Głównymi wyzwaniami branży deweloperskiej w 2018 r. są rosnące koszty materiałów

budowlanych, brak pracowników do podstawowych prac budowlanych i znaczne opóźnienia

w regulowaniu zobowiązań wobec wykonawców usług. Część firm deweloperskich, głównie

średnich i mniejszych finansuje się z niezapłaconych zobowiązań, w dużym stopniu realizując

projekty na koszt firm budowlanych. Wzrost cen ziemi w okresie roku do kwietnia 2018 r.

oszacowano średnio na poziomie 20% w zależności od lokalizacji.

17% 83%

czy uruchomienie programu rządowego „Mieszkanie plus”

może ograniczyć podaż

mieszkań realizowanych przez przedsiębiorstwo

w znacznym stopniu w niewielkim stopniu

41% 59%

jaki wpływ na wielkość produkcji mieszkań w

przedsiębiorstwie respondenta

może mieć planowana zmiana regulacji o planowaniu

przestrzennym (WZ) – ustawa

o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem

procesu inwestycyjno-

budowlanego

znaczny niewielki




Sektor budowlany i materiałów budowlanych

W opinii generalnych wykonawców cena wykonawstwa ustalona pierwotnie w umowie nie

zawsze pozwala na rentowne zrealizowanie usługi budowlanej, zwłaszcza w przypadku

kontraktów zawartych w poprzednich latach. Wykonawcy lub podwykonawcy nie będąc w stanie

udźwignąć rosnących kosztów (w 2017 r. od 5% do 12%) renegocjują kontrakty, czasowo posiłkują

się kredytem bankowym lub zrywają umowy. Kumulacja robót w budownictwie sprzyja

utrzymaniu się wzrostu cen materiałów budowlanych. Coraz więcej deweloperów, aby oszczędzić

na kosztach wykonawstwa decyduje się na realizację nowych inwestycji własnymi siłami. Według

generalnych wykonawców jednym z najważniejszych problemów firm budowlanych (obok

rosnących cen materiałów budowlanych) jest skompletowanie zespołów podwykonawczych

właściwej jakości z uwagi na brak odpowiednio wykwalifikowanych osób. Sytuację łagodzi

zatrudnianie pracowników z Ukrainy (około 50% robotników u podwykonawców). Marża

osiągana przez wykonawców na kosztach bezpośrednich sięga do 10%, po dodaniu kosztów

ogólnych możliwe jest wygenerowanie czystego zysku na poziomie od 2% do 3%.

W badaniu ankietowym NBP „Szybki Monitoring” większa część przedsiębiorstw zajmujących się

wznoszeniem budynków mieszkalnych (wykonawcy i podwykonawcy) odczuła pogorszenie

swojej sytuacji w II kwartale 2018 r. w porównaniu z I kwartałem br. Z 12% do 8% zmniejszył się

odsetek oceniających swoją sytuację, jako bardzo dobrą, a z 22% do 25% wzrósł udział

określających ją, jako słabą lub złą. Sytuacja pozostałych 67% firm budowlanych była dosyć dobra.

O 4% więcej firm prognozuje pogorszenie swojej sytuacji ekonomicznej w III kwartale 2018 r. W II

kwartale 2018 r. w porównaniu z okresem poprzednim z 11% do 5% zmniejszył się odsetek

przedsiębiorstw budowlanych ponoszących straty na swojej działalności. Natomiast u 47% firm

(u 5% respondentów więcej niż w I kwartale br.) rentowność była dodatnia, ale

na niesatysfakcjonującym poziomie. W obu okresach rentowność 48% firm była zadowalająca.

W II kwartale br. ogół respondentów deklarował wykorzystanie mocy produkcyjnych na poziomie

około 90%. O 4% więcej firm doświadczyło problemów z utrzymaniem płynności finansowej (10%

często i 19% sporadycznie). Z 21% do 32% zwiększył się odsetek problemów z terminowym

regulowaniem zobowiązań, przy czym 60% badanych nie miało takich problemów. Około 16%

należności i zobowiązań kwalifikowało się do przeterminowanych. W III kwartale 2018 r. 80%

przedsiębiorstw zajmujących się budownictwem mieszkaniowym prognozowało utrzymanie

poziomu zatrudnienia. Wzrost wynagrodzeń planowało 24% firm, a około 75% utrzymanie

dotychczasowego.

W przeprowadzonych wywiadach producenci materiałów budowlanych potwierdzili wzrost cen

swoich produktów w 2017 r. (średnio styropianu o około 10%, cegieł o 15%, cementu w granicach

10%) i prognozują dalszy ich wzrost w 2018 r. w powiązaniu z rosnącymi cenami surowców do

produkcji, paliw i pracy. W I półroczu 2018 r. część cen materiałów budowlanych się

ustabilizowała, część natomiast dalej wykazywała tendencję wzrostową (ok 2% - 5% kwartalnie).

Opóźnienia w terminach realizacji zleceń sięgały kilku tygodni i powodowane były znaczącym

brakiem rąk do pracy na liniach produkcyjnych oraz nieterminowymi dostawami materiałów do

produkcji.



Ramka B. Analiza wskaźnikowa firm budownictwa budynków mieszkalnych i niemieszkalnych

Utrzymujący się od dwóch lat gwałtowny wzrost popytu na usługi budowlane, w tym

w budownictwie mieszkaniowym stał się dużym wyzwaniem dla firm budowlanych i odbiorców

ich usług. Nastąpiła kumulacja popytu zarówno mieszkaniowego (krajowe stopy procentowe), jak

i związanego z pozostałymi nieruchomościami budynkowymi (niskie stopy EBC) oraz

budownictwem infrastrukturalnym (kumulacja kontraktów realizowanych przy współudziale EU).

Rosnący popyt wygenerował znaczny wzrost zapotrzebowania na materiały budowlane i siłę

roboczą, a w konsekwencji wzrost ich cen. W warunkach dosyć stabilnych cen w okresie

wcześniejszym, koszty kontraktów zostały niedoszacowane przez wiele firm budowlanych,

przynosząc im straty w ostatecznych rozliczeniach finansowych. Dotychczasowe, negatywne

doświadczenia firm budowlanych będą bez wątpienia rzutować na dalszy rozwój sytuacji

w sektorze. W analizie skupiono się głównie na wynikach finansowych firm jako kluczowych dla

oceny sytuacji.

Według analizy zapisów w raportowanych sprawozdaniach finansowych, problem strat pojawił się

na szerszą skalę wśród dużych podmiotów. Analiza danych ze sprawozdań F-01 przekazanych GUS

przez największe firmy (zatrudniające powyżej 249 osób) oraz duże i średnie podmioty

(zatrudniające od 50 do 249 osób) zajmujące się realizacją projektów oraz robót budowlanych

związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 4120) za okres 2010-

2018 wykazała, że rok 2017 zamknął się stratą netto dla 20% dużych firm, co nie jest wartością

znacznie większą niż w latach poprzednich. Znacząca jest tym razem wielkość strat i przypomina

poprzedni taki incydent, który miał miejsce w roku 2013. Znaczny spadek przychodów dużych firm

budowlanych od 2017 r. może potwierdzać ich rezygnację z realizacji długoterminowych

kontraktów, które z uwagi na obowiązujące je stałe ceny i rosnące koszty budowy stały się

nierentowne.

Struktura kosztów operacyjnych w dwóch kwartałach 2018 r. wskazuje duży spadek udziału usług

obcych w dużych przedsiębiorstwach, które oznaczają prace budowlane wykonywane przez

podwykonawców. Może to oznaczać zmniejszenie skali działalności lub zwiększenie wykonawstwa

prac we własnym zakresie i rezygnację z podwykonawstwa w celu zwiększenia rentowności

realizowanych kontraktów, o czym sygnalizowały te firmy wcześniej. O zmianie polityki

prowadzenia działalności może świadczyć zwiększenie się udziału kosztów z tytułu wynagrodzeń

oraz z tytułu zużycia materiałów i energii w kosztach działalności operacyjnej. Zjawisko to nie

występuje w przypadku średnich firm, gdzie udział usług obcych w kosztach operacyjnych rośnie

wraz ze rosnącymi przychodami.



W grupie dużych firm budowlanych w kilku ostatnich kwartałach wraz ze znacznym wzrostem

ujemnej wartości przeciętnego poziomu wyniku finansowego netto w branży, do niekorzystnego

poziomu obniżyły się wskaźniki rentowności (sprzedaży, kapitałów własnych i majątku spółek).

Przeciętny wynik finansowy oraz rentowność w grupie średnich podmiotów utrzymuje się

na niskim, dodatnim poziomie. W obu grupach podmiotów w II kwartale 2018 r. obniżyła się

płynność finansowa pozostając jednak na bezpiecznym poziomie. Znaczna zmienność

współczynnika płynności dużych firm w latach 2017/2018 może też wynikać ze spadku zobowiązań

wobec podwykonawców usług budowlanych związanych z zakończeniem części nierentownych,

długoterminowych kontraktów.

Przeciętny okres regulowania zobowiązań oraz ściągania należności w grupie dużych firm

budowlanych utrzymuje się na dotychczas bezpiecznym poziomie. W I półroczu 2018 r. pogorszyła

się ściągalność należności i wydłużył się czas spłaty zobowiązań w grupie średnich podmiotów.

Dotychczas obie grupy firm budowlanych otrzymywały należności w krótszym okresie niż

regulowały swoje zobowiązania. Ponieważ podobne zjawiska miały miejsce również w sektorze

deweloperskim, oznacza to, że cały sektor był w pewnym zakresie finansowany przez

podwykonawców oraz zapewne też przez hurtownie i producentów materiałów budowlanych.

Wysoka koniunktura na pierwotnym rynku mieszkaniowym oraz w budownictwie

infrastrukturalnym nie przyniosła dużym firmom budowlanym (wiodącym w tym sektorze)

znaczących korzyści ekonomicznych. Straty generowane wzrostem kosztów materiałów

budowlanych i kosztów pracy ograniczyły aktywność części podmiotów na rynku wykonawstwa

szeroko rozumianych usług budowlanych. Nowe kontrakty, już są podpisywane na mniejsze etapy

prac i tym samych krótsze okresy i lepiej uwzględniają rosnące ryzyko kosztów budowy.

Wykres B1 Uśrednione przychody w mln i

wskaźnik poziomu kosztów operacyjnych

Wykres B2 Wskaźniki rentowności sprzedaży i wynik

netto firm budowlanych




Wykres B3 Struktura wybranych kosztów

operacyjnych w dużych firmach

Wykres B4 Struktura wybranych kosztów

operacyjnych w średnich firmach

Wykres B5 Wskaźniki płynności ekonomiczne

przedsiębiorstw w poszczególnych kwartałach

Wykres B6 Okres regulowania zobowiązań i

otrzymywania należności w dniach

Wykres B7 Wskaźniki rentowności średnich firm

budowlanych

Wykres B8 Wskaźniki rentowności dużych firm

budowlanych






3.3 Popyt mieszkaniowy

W 2017 roku obserwowano wysoki popyt na mieszkania na rynkach nieruchomości wszystkich

Polskich miast. Popyt ten był konsekwencją stabilnego wzrostu gospodarczego, korzystnej

sytuacji na rynku pracy oraz niskiego kosztu kredytu. Finansowanie transakcji nadal odbywało

się ze znacznym udziałem środków własnych nabywców, zaś akcja kredytowa przyspieszyła

w porównaniu do poprzedniego roku. Obok popytu konsumpcyjnego coraz większe znaczenie

ma popyt inwestycyjny związany z zakupami mieszkań na wynajem. Nie zaobserwowano

natomiast popytu spekulacyjnego.

Analiza wskaźnikowa popytu mieszkaniowego

Czynnikiem strukturalnym kształtującym długookresowy wysoki popyt konsumpcyjny na

mieszkania jest utrzymujący się deficyt mieszkań w największych miastach Polski. Wskaźnik

liczby mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce kształtuje się na poziomie 363, podczas gdy

średnia dla 28 krajów UE wynosi ok. 480 mieszkań/1000 mieszkańców, zaś dla 15 krajów Unii

Europejskiej, które jako pierwsze do niej przystąpiły – ok. 500 lokali/1000 mieszkańców28.

Czynnikiem strukturalnym kształtującym popyt mieszkaniowy był brak profesjonalnego zasobu

mieszkań na wynajem. Przyspieszenie popytu na tego typu mieszkania wiązało się z silnymi

procesami migracyjnymi na rynku pracy, co jest typowe dla krajów o gospodarce rynkowej.

Czynniki ekonomiczne, tj. wzrost wynagrodzeń gospodarstw domowych, niskie bezrobocie, niski

koszt kredytu oraz dobra sytuacja gospodarki wpływają korzystnie na wysoki popyt

mieszkaniowy, głównie o charakterze konsumpcyjnym. Natomiast czynniki demograficzne (liczba

ludności, przyrost naturalny), które silniej oddziaływały w poprzednich cyklach mieszkaniowych

(lata 2004-2013), obecnie mają mniejsze znaczenie. Pozytywnie na popyt na rynku nieruchomości

mieszkaniowych wpłynęły natomiast migracje. Według szacunków Departamentu Statystyki NBP

w 2017 r. jednorazowo przebywało w Polsce około miliona pracowników z zagranicy, z czego

około 87,0% stanowili obywatele Ukrainy29. Według danych MSWiA w 2017 r. zawarto 4822

transakcji lokalami mieszkaniowymi, co stanowi ok. 3,7% wzrost w porównaniu z 2016 r.30,

Najwięcej nieruchomości zostało nabytych przez cudzoziemców w trybie zwolnionym

z obowiązku zezwolenia, jako samodzielne lokale mieszkaniowe – 2753 mieszkań. Wśród tych

nabywców31 dominowały podmioty z Ukrainy (ok 53% transakcji) oraz Białorusi (10,2%)32.

28 Źródło: OECD, Affordable Housing Database. Brak danych dla Belgii, dane dotyczą 2015 r., z wyjątkiem: Cypru - 2010;

Czech, Estonii, Grecji, Włoch, Łotwy, Malty, Rumunii, Słowacji, Hiszpanii - 2011; Chorwacji - 2013; Francji, Litwy,

Luksemburgu, Polski, Wielkiej Brytanii - 2014.

29 „Obywatele Ukrainy pracujący w Polsce – raport z badania”. Badanie zrealizowane w 2017 r. przez NBP.

30 Wielkości według danych MSWiA dostępnych na stronie internetowej:

https://mswia.gov.pl/pl/bezpieczenstwo/koncesje-i-zezwolenia .

31 Na podst. Art. 8 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dn. 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. (dot.

„nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego” w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).

32 Według badania ankietowego dotyczącego Ukraińców w Polsce wynika, że 5% ankietowanych kupiło tu w ostatnich

pięciu latach nieruchomość, ale aż 45% planuje jej zakup w przyszłości (dwie trzecie z nich zamierza zaciągnąć na ten cel

https://mswia.gov.pl/pl/bezpieczenstwo/koncesje-i-zezwolenia



Wykres 3.93 Popyt mieszkaniowy na RP (śr. w 7M)

i szacunek jego składowych

Wykres 3.94 Opłacalność wynajmu mieszk. (śr.

w 7M) wobec alternatywnych inwestycji GD

(różnice stóp procentowych)

Źródło: szacunki NBP, REAS Źródło: NBP, MF, raporty firm doradczych

Motywy inwestycyjne osób zgłaszających popyt na nieruchomości mieszkaniowe występują przy

sprzyjającej relacji stóp zwrotu z wynajmu do kosztu kredytu, odsetek od ulokowanych w banku

oszczędności czy stóp zwrotu z innych rodzajów aktywów. Niskie stopy procentowe depozytów

przy rosnącym poziomie stawek czynszu za wynajem nieruchomości mieszkaniowych wpłynęły

na wzrost opłacalności zakupu mieszkania na wynajem, jako alternatywnego do dominującego

w Polsce sposobu oszczędzania na rachunku bankowym (por. wykres 3.94). Ponadto niskie koszty

kredytów mieszkaniowych spowodowały, że wzrósł popyt inwestycyjny finansowany środkami

własnymi nabywcy uzupełnianymi przez kredyt. W sytuacji dużego wzrostu cen nieruchomości

popyt inwestycyjny może przekształcić się w spekulacyjny i doprowadzić do pojawienia się

problemów w sektorze nieruchomości. Relatywnie niewielkie realne wzrosty cen oraz brak

oczekiwań na ich duży wzrost w przyszłości powodują, że jak dotąd to zagrożenie nie

materializuje się.

Zakup nieruchomości mieszkaniowych finansowany był zarówno kredytami, jak i środkami

własnymi nabywców (por. tabela 3.2), przy czym podobnie jak w poprzednim roku rósł udział

finansowania ze środków własnych. Według szacunków NBP obecnie ok. 70% środków

przeznaczanych na zakup mieszkania na rynku pierwotnym 7M stanowi gotówka. Skala

przepływów środków z depozytów bankowych na ten cel nie jest jednak łatwa do uchwycenia

kredyt w Polsce). Źródło: ARC Rynek i Opinia, "Ukraińcy w Polsce 2018", [cyt. za:] Rzeczpospolita z dn. 03.08.2018

„Ukraińcy: cenni pracownicy i coraz cenniejsi klienci”.

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18

popyt konsumpcyjny popyt inwestycyjny sprzedane 7M

-0,03

-0,02

-0,01

0,00

0,01

0,02

0,03

0,04

0,05

0,06

III

20

06

III

20

07

III

20

08

III

20

09

III

20

10

III

20

11

III

20

12

III

20

13

III

20

14

III

20

15

III

20

16

III

20

17

najem - opr.kred.mieszk.GD najem - opr.obl.10l.najem - stopy kap.nier.kom. najem do inw.finans.GDnajem - opr.dep.stan GD

Uwagi do wykresu 3.93: Popyt konsumpcyjny to średnia liczba mieszkań sprzedanych w kwartale (średnia z 2010 r.)

wymnożona przez dynamikę ważonej kredytowej dostępności mieszkania. Popyt inwestycyjny to liczba mieszkań

sprzedanych w kwartale (średnia z 2010 r.) wymnożona przez 10% (w okresie I kw. 2007 - II kw. 2013), 20% (III kw.

2013 - IV kw. 2016) oraz 30% (pow. I kw. 2017), wymnożona przez dynamikę (I kw. 2010 =100) opłacalności najmu

wzgl. inwestycji gotówkowej (90% oprocentowanie depozytów, 10% oprocentowania obligacji skarbowych).

Uwagi do wykresu 3.94: wartości powyżej 0 oznaczają większą opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem

osobom trzecim od lokowania kapitału w innych inwestycjach. Analiza ta nie uwzględnia wysokich kosztów

transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji.



statystycznie w zagregowanych przepływach finansowych w gospodarce narodowej i można ją

jedynie orientacyjnie szacować na podstawie danych z rynku mieszkaniowego i bankowego33.

Tabela 3.2 Szacunek popytu kredytowego i gotówkowego na mieszkania w Polsce oraz szacunek gotówki

i kredytu przy zakupie mieszkań*/ deweloperskich w 7M (mln zł)

Data

Szacunkowa wypłata kredytów

mieszkaniowych w Polsce

Szacunkowa wartość

transakcji mieszkaniowych

na RP w 7M

Popyt kredytowy

wraz z udziałem

własnym na RP 7M

Wkład własny do

kredytów na RP 7M

Popyt gotówkowy (bez wkładu własnego) dla RP 7M

Szacunkowy udział zakupów

gotówkowych mieszkań wraz z

wkładem własnym na RP w 7M

I 2014 7571 3870 1726 432 2144 67%

II 2014 8899 3673 2029 507 1644 59%

III 2014 8894 3709 2028 507 1681 59%

IV 2014 8416 3953 1919 480 2034 64%

I 2015 8996 3980 2051 513 1929 61%

II 2015 10640 4437 2426 606 2011 59%

III 2015 10341 4711 2358 589 2354 62%

IV 2015 11237 5115 2562 641 2553 62%

I 2016 9742 5142 2221 555 2921 68%

II 2016 11661 5409 2659 665 2750 63%

III 2016 9632 5218 2196 549 3022 68%

IV 2016 9933 6617 2265 566 4352 74%

I 2017 10945 6961 2495 624 4465 73%

II 2017 12139 6581 2768 692 3813 68%

III 2017 11794 6755 2689 672 4066 70%

IV 2017 10652 7236 2429 607 4807 75%

I 2018 11914 7191 2716 679 4475 72%

33 Banki zazwyczaj niechętnie finansują mieszkania inwestycyjne oraz spekulacyjne, dlatego w tych przypadkach większe

znaczenie odgrywa finansowanie ze środków własnych tzw. popyt gotówkowy.

Uwaga: szacunek opiera się na następujących założeniach:

W okresie I – IV 2014 szacunek nowo udzielonych kredytów w Polsce w poszczególnych kwartałach bazował na przyrostach

salda kredytów dla gospodarstw domowych skorygowanych o amortyzację kredytów i przepływy pomiędzy portfelem

walutowym a złotowym, dostępnych w sprawozdawczości NBP. Uwzględniono cały system bankowy oraz SKOK-i.

Od I 2015 r. szacunek wartości wypłat kredytów bazuje na danych zbieranych od banków.

*/ Zakupy kredytowe mieszkań obejmują zakupy dokonane z kredytu i minimalnego udziału gotówki (przyjęto wkład

własny na poziomie 25%; ostrożniej w dużych miastach niż wymóg wkładu własnego 20% ze znowelizowanej Rekomendacji

S), natomiast zakupy gotówkowe mieszkań stanowią różnicę miedzy wartością transakcji a środkami kredytowymi.

Szacunkową wartość transakcji na RP w 7M (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) obliczono

poprzez przemnożenie średniej ceny mieszkania przez jego średnią wielkość w mkw. (GUS) oraz liczbę sprzedanych

mieszkań (REAS). Na podstawie danych ZBP przyjęto, że wartość nowo udzielonych kredytów na zakup mieszkań na

rynkach pierwotnych 7M w 2012 r. stanowiła 50% wartości kredytów mieszkaniowych w tych miastach, natomiast pod

koniec 2013 r. udział ten wynosił ok. 57%. Szacunek transakcji gotówkowych stanowi różnicę wartości transakcji na rynku

7M oraz wypłat kredytów wraz z udziałem własnym. Dane cenowe oraz powierzchniowe za wszystkie okresy zostały

zaktualizowane.

Ze względu na szereg nieporozumień w interpretacji takich kategorii jak środki kredytowe, popyt kredytowy, wkład własny,

popyt gotówkowy w tabeli przedstawiono te kategorie w postaci niezagregowanej.

Źródło: NBP, REAS, ZBP, GUS



Stopy procentowe złotowych kredytów mieszkaniowych, które od 2015 r. mają historycznie

najniższy poziom, miały pozytywny wpływ na zdolność kredytową gospodarstw domowych.

W 2017 r. obserwowano utrzymującą się na wysokim poziomie kredytową dostępność mieszkania

oraz wzrost wskaźnika prezentującego dostępny kredyt mieszkaniowy. Zarówno w przypadku

szacowanej kredytowej dostępności mieszkania i szacowanego dostępnego kredytu

mieszkaniowego głównym czynnikiem oddziałującym pozytywnie na oba wskaźniki są rosnące

wynagrodzenia.

Wykres 3.95 Nominalne oprocentowanie kredytu

mieszkaniowego

Wykres 3.96 Realne oprocentowanie złotowego

nowego kredytu mieszkaniowego (deflowane

CPI i wynagrodzeniami)

Wykres 3.97 Kredytowa dostępność mieszkania# Wykres 3.98 Szacunek dostępnego kredytu

mieszkaniowego# waż. (l. oś) + ZKPK (p. oś)

34 Indeks opracowywany przez NBP. Szerszy opis w Raporcie o stabilności sektora finansowego, czerwiec 2018.

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

I 20

05

I 20

06

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18

PLN nowe CHF nowe EUR nowe

PLN stan CHF stan

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

I 20

05

I 20

06

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18

PLN nowe PLN defl.CPI PLN defl. wyn.

30,0

50,0

70,0

90,0

110,0

130,0

150,0

III

20

06

I 2

00

7

III

20

07

I 2

00

8

III

20

08

I 2

00

9

III

20

09

I 2

01

0

III

20

10

I 2

01

1

III

20

11

I 2

01

2

III

20

12

I 2

01

3

III

20

13

I 2

01

4

III

20

14

I 2

01

5

III

20

15

I 2

01

6

III

20

16

I 2

01

7

III

20

17

I 2

01

8

Gdańsk Gdynia Kraków Łódź

Poznań Warszawa Wrocław śr.7M

-10,00

-8,00

-6,00

-4,00

-2,00

0,00

2,00

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

III 2

006

III 2

007

III 2

008

III 2

009

III 2

010

III 2

011

III 2

012

III 2

013

III 2

014

III 2

015

III 2

016

III 2

017

Gdańsk Gdynia Kraków

Łódź Poznań Warszawa

Wrocław śr.7M waż.bud. indeks ZKPK


Uwaga do wykresu 3.98: ważenie strukturą walutową przyrostu kredytu mieszkaniowego dla gospodarstw

domowych (od początku 2012 r. występują praktycznie wyłącznie kredyty złotowe); ZKPK – zakumulowany indeks

polityki kredytowej mieszkaniowej banków 34obrazujący kierunek zmian (spadek= zaostrzenie kryteriów).

Źródło: NBP. GUS Źródło: NBP, GUS



Wykres 3.99 Kwartalne zmiany szacowanej

kredytowej dostępności mieszkania średniej dla 7M

oraz siła i kierunki wpływu poszczególnych

składowych

Wykres 3.100 Kwartalne zmiany szacowanego

dostępnego kredytu mieszkaniowego średniego

dla 7M oraz siła i kierunki wpływu

poszczególnych składowych

Dynamika akcji kredytowej była dodatnia i stabilna, a saldo kredytów mieszkaniowych (stan

zadłużenia) cały czas rosło. Roczne tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych wyniosło 3,4% r/r

na koniec grudnia 2017 r.35 W 2017 roku banki udzieliły ponad 190 tys. kredytów mieszkaniowych

o łącznej wartości 44 mld zł. Zarówno wartość, jak i liczba, kredytów nowo udzielonych w 2017 r.

była wyższa niż w 2016 r. o odpowiednio 12,9% i 6,9%36.

Historyczne niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych oraz koszty prowadzonej

działalności (m.in. podatek od aktywów) banki kompensowały marżami odsetkowymi, które

długookresowo rosły.

Wykres 3.101 Szacunek wypłat kredytów (w mld zł, l.

oś) i dyn. akcji kredytowej w latach 2012 – 2017 (p. oś)

Wykres 3.102 Szacunkowa zyskowność złotowych

kredytów mieszkaniowych dla banków w Polsce

35 Zob. Raport o stabilności sektora finansowego, czerwiec 2018.

36 Zob. Raport AMRON–SARFiN 4/2017. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych

nieruchomości, luty 2018, ZBP.

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

I 2

01

2

III

20

12

I 2

01

3

III

20

13

I 2

01

4

III

20

14

I 2

01

5

III

20

15

I 2

01

6

III

20

16

I 2

01

7

III

20

17

I 2

01

8

Różnica salda kredytów złotowych Spłata kapitału kredytów złotowych

Przyrost % na samych saldach Przyrost uwzględniający szacunek wypłat

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8

Obciążenie kredytów odpisamiEfektywny koszt finansowania kredytówEfektywne oprocentowanie kredytówSkorygowana marża odsetkowa na kredytachROE (P oś)



-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

I 2

00

6

I 2

00

7

I 2

00

8

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8

cena (śr.RP i RW)

wynagrodzenia

maks.udział dochodu przezn.na spłatę

stopa procentowa

kredytowa dostępność mieszkania

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

I 2

00

6

I 2

00

7

I 2

00

8

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8

wynagrodzeniamaks.udział dochodu przezn.na spłatęstopa procentowadostępność kredytu



Struktura rozkładu przestrzennego wartości nowych umów kredytowych nie zmieniła się istotnie

w 2017 r. w porównaniu do poprzedniego roku. Pomimo niewielkiego spadku, nadal najwyższy

udział tych kredytów obserwowano w tzw. pozostałej Polsce (strefy podmiejskie, mniejsze miasta

i wsie37).

Wykres 3.103 Struktura geograficzna wartości

nowego kredytu mieszkaniowego w Polsce (w

mld PLN)

Wykres 3.104 Struktura geograficzna liczby nowych

kredytów mieszkaniowych w Polsce

W 2017 r. banki deklarowały zacieśnianie polityki kredytowej, tj. kryteriów przyznawania kredytu

mieszkaniowego, jednak analiza wskaźników ostrożnościowych oraz polityki kredytowej

wskazuje, że ten cel realizowany był tylko w pewnym zakresie. Restrykcyjność polityki kredytowej

znajduje pewne odzwierciedlenie w stabilnym i stosunkowo wysokim udziale

niezaakceptowanych wniosków kredytowych (szacunkowo ok. 59%). Banki przestały też udzielać

kredytów o LTV powyżej 90% dostosowując politykę kredytową do Rekomendacji S. Jednakże

wskaźnik DSTI utrzymuje się na średnim poziomie ok. 40% w sytuacji niskich stóp procentowych.

Wysoki wskaźnik DSTI dla kredytów nowo udzielonych przy niskich stopach procentowych

oznacza podwyższone ryzyko portfela w przyszłości, gdy stopy wzrosną, powodując wzrost

obciążeń kredytobiorców.

Udzielanie kredytów mieszkaniowych było wciąż rentowne dla banków, dlatego ich podaż

podążała za popytem. Generalnie można ocenić, że sektor bankowy nie był czynnikiem

ograniczającym popyt mieszkaniowy, lecz raczej stymulującym go.

37 Statystyka kredytów mieszkaniowych nie zawiera możliwości precyzyjnego generowania danych według miejsca

kredytowanej nieruchomości.

-

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

I 20

05

I 20

06

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

I 20

16

I 20

17

I 20

18

Warszawa 6M 10M Pozostała Polska Polska (P.oś)

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

I 20

05

III 2

005

I 20

06

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

Warszawa 6M 10M Pozostała Polska Polska (P. oś)

Źródło: NBP na podstawie BIK Źródło: NBP na podstawie BIK



Wykres 3.105 Indeks oszacowanego popytu i podaży

kredytów mieszkaniowych

Uwagi do wykresu 3.105 Wykres ma na celu

zaprezentowanie dynamiki oszacowanych popytu

oraz podaży kredytów mieszkaniowych w latach

2006-2017. Podaż została oszacowana na podstawie

informacji o kredytach uruchomionych w

poszczególnych latach. Szacunek popytu opiera się na

informacjach o wnioskach gospodarstw domowych

na kredyty mieszkaniowe.

Wykres 3.106 Rozkład wartości nowo udzielanych

kredytów mieszkaniowych według wskaźnika LTV

Wykres 3.107 Rozkład wartości nowo udzielanych

kredytów mieszkaniowych według wskaźnika

DSTI

Istotny wpływ na stronę popytową miała w 2017 r. polityka mieszkaniowa rządu, przyspieszając

decyzję o zakupie mieszkania wobec zamykania programu dopłat do kredytu na mieszkanie MDM

z końcem 2018 roku. W ramach obowiązującego programu MDM wyłącznie w 2017 r. podpisano

ok. 26,3 tys. umów kredytowych na kwotę ponad 4,5 mld zł, przy czym udzielono ok. 0,7 mld zł

wsparcia. Z powyższych kwot na rynek wtórny trafiło ok. 0,3 mld zł wsparcia dla ok. 10,5 tys.

kredytobiorców (na łączną kwotę kredytu ok. 1,3 mld zł). Łącznie w latach 2014-2017 w ramach

programu MDM wypłacono wsparcie ponad 84,3 kredytobiorcom w kwocie 2,16 mld zł38.

W kolejnych latach funkcję zamykanego programu MDM ma przejąć program Mieszkanie Plus39.

38 Szczegółowe uwagi o programie MDM w części Monografie.

39 Więcej informacji na temat zmian zachodzących w programie Mieszkanie Plus w Informacjach kwartalnych, NBP.

0

0,5

1

1,5

2

2,5

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

liczba wniosków wartość wniosków

liczba kredytów wartość kredytów


UKNF


UKNF


UKNF

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

3-2

01

1

7-2

01

1

11-2

011

3-2

01

2

7-2

01

2

11-2

012

3-2

01

3

7-2

01

3

11-2

013

3-2

01

4

7-2

01

4

11-2

014

3-2

01

5

7-2

01

5

11-2

015

3-2

01

6

7-2

01

6

11-2

016

3-2

01

7

7-2

01

7

<=30% 30-50% 50-80% 80-90% 90-100% >100%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2013 2014 2015 2016 2017

do 20 20-30 30-40 40-50 50-60 powyżej 60



Wykres 3.108 Limity maks. cen mkw. na RP

w prog. rząd. MDM w największych miastach

w Polsce

Wykres 3.109 Limity maks. cen mkw. na RW w prog.

rząd. MDM w największych miastach w Polsce)

Popyt mieszkaniowy w badaniach ankietowych NBP

Według danych zebranych w badaniu ankietowym podaży mieszkań na rynku pierwotnym

w budownictwie wielorodzinnym w Polsce przeprowadzonym w okresie od listopada do grudnia

2017 r. odnotowano wyższą niż w poprzednich latach sprzedaż mieszkań i wzrost cen mieszkań

na poziomie od 2% do 5%. W 2017 r., w porównaniu z 2016 r., wzrost sprzedaży mieszkań na

potrzeby własne nabywcy i w celach inwestycyjnych (wynajem) deweloperzy oszacowali na

poziomie kilkunastu procent. Wśród nabywców przeważał pogląd, że inwestowanie w mieszkania

było bezpieczniejsze niż w inne instrumenty finansowe.

Popyt generowali głównie nabywcy mieszkań na własne potrzeby. Udział mieszkań sprzedanych

cudzoziemcom w 2016 r. i w 2017 r. nie przekraczał 2% sprzedaży. W opinii respondentów

głównym stymulatorem wysokiego popytu były niskie stopy procentowe.

Deweloperzy biorąc pod uwagę rosnące koszty realizacji projektów prognozowali wzrost cen

mieszkań od 5% do 10% w 2018 r. i o kolejne 5% - 10% w 2019 r.

Tabela 3.3 Dynamika mieszkań sprzedanych/do

sprzedaży oraz wprowadzonych/możliwych do

wprowadzenia do sprzedaży w budownictwie

wielorodzinnym przez respondentów badania

w poszczególnych latach (r/r w %)

Tabela 3.4 Liczba i dynamika mieszkań

sprzedanych na RP przez respondentów badania

w poszczególnych latach w zależności

od przeznaczenia lokalu przez kupującego

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

I 2

00

7

I 2

00

8

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8

Warszawa 6M 10M

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

I 2

00

7

I 2

00

8

I 2

00

9

I 2

01

0

I 2

01

1

I 2

01

2

I 2

01

3

I 2

01

4

I 2

01

5

I 2

01

6

I 2

01

7

I 2

01

8

Warszawa 6M 10M

LataSprzedane /

do sprzedaży

Wprowadzone /

do wprowadzenia

2017 108,7% 112,2%

2018 121,8% 140,3%

2019 104,6% 98,9%

LataZamieszkanie

własne nabywcy

Inwestycja

(wynajem)

2016 21194 8207

2017 24605 9419

dyn. r/r 116,1% 114,8%

Uwaga do wykresu 3.108 i 3.109: czerwone pionowe linie oddzielają okres bez programów rządowych wspierających

nabywanie mieszkań.

Źródło: NBP na podst. BGK Źródło: NBP na podst. BGK




W maju 2018 r. na terenie największych miast przeprowadzono ankietowe badanie popytu

na mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym, w tym na rynku wynajmu w budownictwie

wielorodzinnym w Polsce. Ankiety odpowiednio zostały skierowane do deweloperów

realizujących projekty mieszkaniowe oraz do pośredników w obrocie nieruchomościami.

Zakresem badania objęto między innymi ocenę na obu rynkach skali popytu, struktury nabywców,

celu zakupu i wynajmu lokali oraz źródeł finansowania nabytych mieszkań.

Rynek pierwotny

Zdaniem ankietowanych deweloperów czynnikami utrzymującymi popyt na wysokim poziomie

była dobra i stabilna sytuacja na rynku pracy, wzrost wynagrodzeń oraz w dalszym ciągu

historycznie niskie stopy procentowe, przy stabilnym wzroście cen mieszkań. Większość

deweloperów w maju 2018 r. sygnalizowała możliwość kontynuacji wysokich rezultatów

sprzedaży w 2018 r. i przewidywała niewielkie wyhamowanie popytu w 2019 r. Ponad połowa

respondentów prognozowała wzrost cen sprzedaży mieszkań w 2018 r. o około 5%. W 2019 r.

utrzymanie 5% wzrostu sprzedaży oraz 5% wzrostu cen mieszkań przewidywało mniej

podmiotów niż w 2018 r. Ponad 30% deweloperów oczekuje spadku popytu w 2019 r. (więcej niż

w 2018 r.).

Według danych NBP w I kwartale 2018 r. na rynku pierwotnym i wtórnym ceny mieszkań

zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych wzrosły na poziomie 2%-3%. Ankietowani deweloperzy

podwyższali ceny mieszkań głównie w nowych projektach wprowadzanych na rynek. Wzrost cen

uzasadniano rosnącymi kosztami budowy i potrzebą zwiększenia budżetu na realizację kolejnej

inwestycji. W opinii deweloperów wysoka sprzedaż mieszkań w coraz większym stopniu wynika

z innych motywów niż zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Według szacunku

respondentów od kwietnia 2017 r. do kwietnia 2018 r. 68% lokali na rynku pierwotnym zakupiono

na pierwsze mieszkanie swoje lub członka rodziny lub w celu poprawy warunków bytowych.

Około 30% kupuje w celach inwestycyjnych (na wynajem) lub nabywa mieszkania z myślą o innej

formie lokaty kapitału niż deponowanie oszczędności na nisko oprocentowanym rachunku

bankowym. Wzmożone zainteresowanie zakupem pod wynajem utrzymuje się od około dwóch

lat i głównie dotyczy mieszkań małych, w dobrych lokalizacjach. Wzrasta też zainteresowanie osób

krajowych i zagranicznych najmem krótkoterminowym. Zakup mieszkań w celu odsprzedaży

w korzystnym okresie kształtuje się na poziomie kilku procent (3% - 5%). Niewielki odsetek

stanowią też kupujący jednocześnie na wynajem i na odsprzedaż z zyskiem w korzystnym okresie.

Udział funduszy inwestycyjnych nabywających mieszkania w celu ich odsprzedaży nie przekracza

5%.

Podstawowym źródłem finansowania zakupu mieszkań na rynku pierwotnym na potrzeby

własne był kredyt bankowy lub znaczna przewaga środków bankowych (67% transakcji).

Mieszkania zakupione z głównym przeznaczeniem na wynajem w 71% zostały zakupione

wyłącznie ze środków własnych lub ze znaczną ich przewagą. Niewielki odsetek mieszkań

zakupiony z zamiarem ich odsprzedaży w korzystnym okresie w 77% został sfinansowany

środkami własnymi lub ze znaczną ich przewagą. Udział poszczególnych źródeł finansowania



nabywanych mieszkań według respondentów nie uległ istotnej zmianie w ostatnich czterech

kwartałach.

W opinii deweloperów głównymi nabywcami mieszkań na rynku pierwotnym są osoby fizyczne

krajowe (ponad 94% sprzedanych mieszkań). Zagranicznym osobom fizycznym sprzedano ok. 6%

lokali, a około 2% osobom zagranicznym, którzy przyjechali za pracą. Około 63% nabywców

zamieszkuje w tej samej miejscowości, w której znajduje się zakupiony lokal. Na skutek migracji

wewnętrznej lub bardziej opłacalnego zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych, znaczna część

kupujących (ponad 32%) zakupiła mieszkanie w innym mieście niż ich miejsce zamieszkania.

Około 87% kupujących nabyło jedno mieszkanie, ponad 9% dwa mieszkania, ponad 4% trzy lokale

lub więcej. Najwięcej nabywców to osoby w wieku od 31 do 40 lat (około 41%), następnie młodsi,

w wieku od 21 do 30 lat (ponad 26%). Pozostały odsetek kupujących (około 33%) to osoby starsze,

powyżej 41 lat. Ponad 40% osób, które zakupiły mieszkania na rynku pierwotnym tworzy

dwuosobowe gospodarstwa domowe, ponad 25% nabywców wchodzi w skład trzyosobowych

gospodarstw domowych. Sporą liczbę kupujących (około 21%) stanowili single i około 14%

nabywców to gospodarstwa czteroosobowe lub bardziej liczne rodziny.

Zdaniem 56% ankietowanych deweloperów dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym

utrzyma się od 1 roku do 2 lat, natomiast 32% firm przewiduje utrzymanie się wysokiego popytu

dłużej. W przypadku wystąpienia symptomów pogorszenia koniunktury 68% deweloperów

w pierwszej kolejności przewiduje obniżenie cen ofertowych mieszkań w celu szybszej

wyprzedaży zapasów, 71% rezygnację z rozpoczynania nowych projektów lub etapów inwestycji.

Są to zachowania, które miały miejsce po załamaniu koniunktury w latach 2008-2009, co pokazuje

że firmy korzystają z doświadczeń historycznych. W opinii respondentów pogorszenie

koniunktury na rynku mieszkaniowym w perspektywie trzech lat może nastąpić głównie w efekcie

dalszego wzrostu cen mieszkań, spadku popytu na mieszkania, zwiększenia trudności

z uzyskaniem kredytu, wzrostu stóp procentowych oraz niepewności lub pogorszenia ogólnej

sytuacji w kraju.

Wykres 3.110 Struktura deweloperów ogółem

oceniająca swoją sytuację ekonomiczną w I

kwartale 2018 r. w porównaniu z II półroczem

2017 r. (w %)

Wykres 3.111 Struktura odpowiedzi deweloperów

ogółem oceniających popyt na nieruchomości

mieszkaniowe na rynku pierwotnym (w %)

10%

28%

60%

1%

0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

znacznie poprawiła się

poprawiła się w niewielkim stopniu

nie zmieniła się

pogorszyła się

pogorszyła się i firmie grozi upadłość

37%30%

14%

58%63%

56%

4% 7%

30%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

I półrocze 2018 r. do IIpółrocza 2017 r.

II półrocze 2018 r. do Ipółrocza 2018 r.

w 2019 r. do 2018 r.

wzrost pozostanie na zbliżonym poziomie spadek





ogółem na temat zmian cen netto mieszkań

na rynku pierwotnym (w %)


na pytanie, jaki był udział różnych źródeł

finansowania w poszczególnych rodzajach nabytych

mieszkań na rynku pierwotnym w okresie od

kwietnia 2017 r. do kwietnia 2018 r. (w %)

Rynek wtórny

Zdaniem pośredników w obrocie nieruchomościami, jak dotąd zakupy mieszkań na rynku

wtórnym w celu odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie miały miejsce na niewielką skalę

(8%), natomiast przeważały zakupy inwestycyjne (około 34% na wynajem, 7% na wynajem

i potrzeby własne oraz 5% na wynajem i na odsprzedaż z zyskiem) i konsumpcyjne (47% na własne

potrzeby). Przedmiotem zakupu mieszkań na wynajem najczęściej są lokale najmniejsze - do 40

mkw. w większości nabywane za gotówkę (około 50% sprzedaży) i częściowo na kredyt (około

24% transakcji). W przypadku zakupu na potrzeby własne przeważały lokale 40-60 mkw. i zakup

w 60% finansowany był kredytem bankowym i w około 38% środkami własnymi. Wśród

nabywców 9% stanowiły osoby zagraniczne i Polacy przebywający za granicą, 25% osoby

zamieszkujące w innej miejscowości niż zakupiona nieruchomość. Na rynku wtórnym zwiększa

się znaczenie i oferta mieszkań nowych40. Udział ofert tych lokali według danych NBP

w 6 analizowanych miastach w I kwartale 2018 r. stanowił średnio 10%, przy czym w Krakowie

i w Gdańsku przekroczył 15%. Coraz częściej przedmiotem najmu są nowe mieszkania, przy

rosnącej podaży i pomimo znacznie wyższych stawek niż w przypadku starszych mieszkań.

Według badań NBP w I kwartale 2018 r. w sześciu największych miastach udział wynajętych

„nowych” mieszkań stanowił 20%. Skutkiem rosnącego popytu inwestycyjnego jest zanotowany

w 2017 r. wzrost cen sprzedaży mieszkań. Średnia cena mieszkań na rynku wtórnym w tych

miastach wzrosła o 6% r/r, w Warszawie wzrost był niższy, wyniósł 2 % r/r. Dane NBP za I kwartał

2018 r. wskazują na osłabienie dynamiki wzrostu cen sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.

W opinii większości pośredników dobra koniunktura na rynku wtórnym utrzyma się przez dwa

lata, przy jednoczesnym wzroście cen średnio na poziomie do 5% w skali roku.

40 W badaniu przyjęto definicję, że nowe mieszkanie to takie, które wybudowano w ostatnich 2-3 latach.

72%

54%40%

28%

45%

50%

0% 1%10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

I półrocze 2018 r. do IIpółrocza 2017 r.

II półrocze 2018 r. do Ipółrocza 2018 r.

w 2019 r. do 2018 r.

wzrost pozostanie na zbliżonym poziomie spadek

18%15%

34% 33%

0%

45%

26%

15%13%

0%

52%

25%

12%10%

0%0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

wyłącznieśrodki własne

znacznaprzewagaśrodkówwłasnych

kredytbankowy

znacznaprzewagakredytu

bankowego

inne źródła

potrzeby własne wynajem odsprzedaż w korzystnym okresie




Najwyższy historycznie popyt na najem mieszkań spowodowany jest zwiększeniem się udziału

na rynku pracy osób zagranicznych (około 20% najemców). Około 28% najemców

to menadżerowie i wysoko wykwalifikowani specjaliści. Blisko 1/3 najmujących stanowili studenci

krajowi i zagraniczni. Dla 82% najmujących kryterium decydującym o najmie jest wysokość stawki

najmu. W 2017 r. dynamika wzrostu średnich stawek najmu w sześciu miastach (7,2% r/r) była

większa niż dynamika wzrostu cen sprzedanych mieszkań. Zdaniem 64% ankietowanych

pośredników w obrocie nieruchomościami w 2019 r. będą miały miejsce kolejne wzrosty stawek

najmu. Zdaniem respondentów rynek najmu jest nadal chłonny i wynajem mieszkań może rosnąć

przez najbliższe 2-3 lata. Przy rocznych stopach zwrotu brutto z najmu mieszkań na poziomie

6- 7% i dużym popycie pozostaje przestrzeń dla dalszych wzrostów cen sprzedaży oraz stawek

najmu lokali mieszkalnych.

Tendencje rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r.


4. Tendencje rozwoju rynku nieruchomości

komercyjnych w Polsce w 2017 r.

Na rynkach nieruchomości biurowych zmniejszyły się nierównowagi wynikające z nadmiaru

podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. W ostatnim roku popyt na

powierzchnię biurową wzrósł mocniej niż obserwowano dotychczas, czemu sprzyjała korzystna

sytuacja gospodarcza, w tym tworzenie nowych miejsc pracy, również przez firmy

międzynarodowe. Jednak poziom pustostanów w biurowcach w 9 największych miastach41

pozostał znaczny i wynosił łącznie 10,8%, w tym w Warszawie 11,7%. W budowie pozostaje

1,8 mln mkw. nowej powierzchni biurowej, co może w przyszłości przyczynić się do wzrostu

współczynnika pustostanów, szczególnie w budynkach o gorszej jakości lub lokalizacji. Również

na rynku nieruchomości magazynowych odnotowano silny wzrost podaży na poziomie

2,3 mln mkw., który został zrównoważony przez popyt na tę powierzchnie, a udział pustostanów

nie zmienił się w stosunku do 2016 r. Jedynie na rynku powierzchni handlowych zaobserwowano

kolejny rok z rzędu zmniejszanie nowo oddanej powierzchni, co może oznaczać, iż inwestorzy

uważają, że zasób rynkowy wystarczająco zaspokaja popyt na tego typu powierzchnie.

Podobnie jak w latach poprzednich dominująca część inwestycji na rynku nieruchomości

komercyjnych dokonana została przez inwestorów zagranicznych. Nie można jednak na tej

podstawie wyciągać wniosków o rozkładzie własności nieruchomości na inwestorów krajowych

i zagranicznych42. Stan kredytów udzielonych przedsiębiorstwom na biura i na pozostałe

nieruchomości niemieszkalne przez banki działające w Polsce na koniec 2017 r. wynosił 48,7 mld

zł i był o 2 mld zł wyższy niż na koniec 2016 r. Wielkość tych kredytów pozostaje mała na tle

kredytów udzielonych na nieruchomości mieszkaniowe, co można tłumaczyć istotnie mniejszą

wielkością zasobu nieruchomości komercyjnych niż mieszkalnych.

Pomimo, że nierównowagi na rynku biurowym zostały zmniejszone, wobec dalszego silnego

budownictwa powierzchni biurowych, NBP w Raporcie o stabilności systemu finansowego, Czerwiec

2018 r. podtrzymał rekomendację dotyczącą prowadzenia przez banki polityki udzielania

kredytów na nieruchomości komercyjne43. Zastosowanie się do tych rekomendacji powinno

ograniczyć ewentualne problemy banków krajowych.

41 9 miast to Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin.

42 Powyższe inwestycje dotyczą sprzedaży całej funkcjonującej spółki, która wynajmuje budynek i czerpie z tego tytułu

przychody. Takie transakcje odbywają się pomiędzy: 1/ deweloperem, który skomercjalizował nieruchomość i sprzedaje

ją inwestorowi, lub 2/ dwoma inwestorami. Należy jednak podkreślić, że dane te nie pozwalają na formułowanie

wniosków o udziale inwestorów zagranicznych w posiadaniu nieruchomości komercyjnych w Polsce. Istnieje bardzo

duży zasób nieruchomości, które właściciel wybudował na cele własne, niekiedy nawet dekady temu. Ponadto, część

inwestorów krajowych powołuje spółkę deweloperską, która dla nich buduje nieruchomość na wynajem i nią potem

zarządza. Powyższe wydarzenia ekonomiczne nie są odnotowywane w statystyce o inwestycjach komercyjnych.

43 Rekomendacja 6 zawarta w Raporcie o stabilności systemu finansowego. Czerwiec 2018 r. brzmi: „Banki powinny prowadzić

ostrożną politykę w zakresie kredytowania nieruchomości. W kontekście wysokiej aktywności na rynku nieruchomości



Inwestorzy zagraniczni wciąż angażują się w budowę nowych powierzchni komercyjnych

w Polsce, do czego motywują ich stały wzrost gospodarczy, niskie stopy procentowe kredytów

zagranicą i wciąż wyższe w Polsce stopy zwrotu. Spadające powoli czynsze na rynku biurowym

oraz na rynku powierzchni handlowych w większości dużych miast są jednak sygnałem, że podaż

powierzchni przekracza popyt na nią. Nowoczesne budynki biurowe mogą generować dalszą

presję na czynsze starszych budynków. Obserwowana sytuacja może obniżyć dochody

inwestorów posiadających starsze lub gorzej zlokalizowane budynki, przez co mogą wystąpić

problemy z obsługą długu lub wypłatą dywidendy. Ponieważ, jak oszacowano na początku

raportu, dominuje finansowanie przez banki zagraniczne, rośne też ryzyko tych banków.

W obliczu istniejącego ryzyka, banki krajowe powinny stosować szczególnie ostrożną wycenę

wartości oraz ocenę możliwości spłaty kredytu przez inwestora.

Ramka C. Potencjalne zagrożenia dla właścicieli nieruchomości biurowych i handlowych na

wynajem

Z informacji rynkowych można wnioskować, że pojawiają się wyzwania dla właścicieli

nieruchomości na wynajem, które mogą negatywnie wpłynąć na uzyskiwane przez nich

dochody z wynajmu. Na rynku powierzchni biurowych zagrożenie może płynąć ze zjawiska

współdzielenia powierzchni biurowych przez pracowników jednego najemcy, zaś na rynku

powierzchni handlowych zagrożenie może stanowić rozwój e-commerce.

Na rynku biurowym można zauważyć rosnące zainteresowanie najemców współdzielonymi

powierzchniami biurowymi. Dzieje się tak, gdyż pracownicy zarówno wielkich jak i małych

firm znaczną część pracy wykonują bezpośrednio u klienta lub pracują zdalnie, np. z domu.

W takiej sytuacji najemca szuka możliwości ograniczenia kosztów, przy jednoczesnym

skróceniu czasu dojazdu pracowników do klienta oraz własnego domu. W ubiegłych latach

firmy, których pracownicy spędzali większość czasu przy swoim miejscu pracy, szukały też

tańszych biur, o gorszej jakości lub lokalizacji. Jednak w przypadku współdzielenia

powierzchni przez wielu pracowników jednej firmy, ta sama powierzchnia jest

wykorzystywana bardziej intensywnie, a zatem potrzebna jest znacznie mniejsza powierzchnia

ogółem. Nowoczesne, bardzo dobrze skomunikowane budynki biurowe mają co prawda około

dwa razy wyższy czynsz niż te o gorszej jakości, jednak współdzielenie powierzchni znacznie

redukuje koszty wynajmu na pracownika, zatem te powierzchnie stają się konkurencyjne.

Może to wpłynąć na spadki czynszów lub wzrost pustostanów w starszych, gorzej

zlokalizowanych biurowcach.

Na rynku powierzchni handlowych wyzwaniem może być coraz silniej rozwijający się handel

elektroniczny, tak zwany e-commerce. W wyniku rozwoju technologii i rosnącej świadomości

konsumentów, szczególnie poszukujących danego produktu za najniższą cenę, w ostatnim

czasie zauważalny jest znaczący wzrost sprzedaży w sektorze e-commerce. Problem ten został

mieszkaniowych oraz istniejącej nierównowagi na rynku nieruchomości komercyjnych, banki powinny zachowywać

ostrożność w polityce kredytowej. Banki powinny szczególnie ostrożnie badać jakość zabezpieczenia kredytu oraz

zdolność kredytobiorcy do obsługi zadłużenia. Ewentualny nadmierny wzrost kredytu na nieruchomości w dłuższej

perspektywie mógłby doprowadzić do akumulacji nierównowag, których korekta negatywnie wpłynęłaby zarówno na

gospodarkę realną jak i system finansowy.”



zauważony na świecie już w 2014 r. Z badania przeprowadzonego wtedy przez Cushman &

Wakefield na targach MAPIC44 wynika, że e-commerce ma największy wpływ na obiekty

średniej wielkości, natomiast duże i mniejsze centra handlowe łatwiej radzą sobie z rozwojem

handlu internetowego, a nawet mogą na nim zyskać. W Polsce zakupy przez internet dają

klientom lepsze prawa do zwrotu towarów, niż klientom stacjonarnym. Ponadto istnieje też

szeroka oferta zakupów spożywczych, które dostarczane są bezpośrednio do klienta.

Obserwacje funkcjonowania powierzchni handlowych w Polsce pokazują, że małe obiekty

skupiają się głównie na zaspokajaniu codziennych potrzeb ludzi mieszkających w pobliżu,

zatem e-commerce prawdopodobnie nie jest dla nich bezpośrednią konkurencją. Natomiast

duże obiekty oferują szeroką gamę sklepów i usług, mogą zatem pozyskać klienta który,

„tylko” chce odebrać towar zamówiony elektronicznie, do skorzystania z innych ofert. To

jednak wymaga zmiany strategii ze strony nowoczesnych centrów handlowych, żeby przestały

być postrzegane jako wyłącznie miejsce do robienia zakupów, lecz jako miejsce spędzania

wolnego czasu np. na sporcie, rozrywce, spotkaniach towarzyskich. Stanowi to wyzwanie dla

właścicieli i zarządców tych obiektów, gdyż muszą rozszerzać swoja ofertę rozrywkową,

gastronomiczną, wprowadzać różnorodne rozwiązania technologiczne. W celu

przeprowadzenia zmian niezbędne są duże, kosztowne i czasochłonne inwestycje, które

podczas ich trwania wymagają częściowego zamknięcia punktów handlowych powodując

czasowy spadek obrotów lokali i dochodów właścicieli galerii handlowych. Wszystkie te

zmiany mają na celu przyciągnięcie większej liczby klientów po dokonaniu modernizacji.

4.1 Transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych, analiza podaży i popytu

Na rynku nieruchomości komercyjnych w 2017 r. kolejny rok notowano historycznie wysoką

wartość transakcji inwestycyjnych. Wartość tych transakcji wyniosła 4,68 mld euro, to jest więcej

niż w rekordowym 2006 r. (por. wykres 4.1). Zgodnie z danymi Comparables.pl transakcje

obiektami biurowymi wynosiły ok. 31,8% łącznej wartości transakcji, handlowymi ok. 39,6%

natomiast nieruchomościami magazynowymi 20,9%. Podobnie jak w latach poprzednich, znaczna

część transakcji dotyczyła zmiany właściciela funkcjonującego i wynajętego już budynku

komercyjnego. W wyniku nadpłynności na rynku finansowym Unii Europejskiej, wynikającym

z polityki monetarnej Europejskiego Banku Centralnego, inwestorzy chętni byli podejmować coraz

większe ryzyko. Materializowało się to w coraz wyższych cenach transakcyjnych przy stabilnych

lub spadających czynszach, co skutkowało dalszym obniżeniem się stopy kapitalizacji (relacja

rocznego czynszu do ceny zakupu nieruchomości). Stopy kapitalizacji na rynku biurowym

kształtowały się w granicach 6%, natomiast na rynku handlowym ok. 5% w największych

miastach.

44 Cushman & Wakefield, Wpływ e-commerce na rynek centów handlowych w Europie, 2014. Targi branży

nieruchomości handlowych przyciągają największe firmy tej branży z całego świata. Firmy w jednym miejscu

mają możliwość zapoznania się z najnowszymi trendami tej branży jak i zaprezentować swoje projekty.



Wykres 4.1 Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości

komercyjnych (mld euro)

Portfel kredytów udzielonych przez banki działające w Polsce dla przedsiębiorców na

nieruchomości (bez kredytów dla deweloperów mieszkaniowych) wynosił 48,7 mld zł (por.

wykres 19), i wzrósł w stosunku do roku poprzedniego o 2 mld zł. Udział kredytów zagrożonych

wśród kredytów na nieruchomości biurowe na koniec IV kw. 2017 r. wyniósł 6,7%, zaś wskaźnik

ten dla kredytów udzielonych na pozostałe nieruchomości nieznacznie poprawił się i wyniósł

8,9%. Jeżeli polscy inwestorzy będą wchodzili na znaczną skalę na rynek nieruchomości

komercyjnych, można oczekiwać wzrostu zadłużenia polskich inwestorów w bankach z tytułu

tych nieruchomości.

Ponieważ nie ma oficjalnych danych o kredytach udzielonych na nieruchomości komercyjne przez

banki z zagranicy, można tę wartość oszacować ekspercko na 73 mld zł45.

Na koniec 2017 r. w Warszawie było ponad 5,28 mln mkw. powierzchni biurowej a w całej Polsce

9,7 mln mkw. Pomimo silnego przyrostu powierzchni o 700 tys. mkw., poziom stopy pustostanów

na najważniejszych rynkach biurowych spadł o 1,9 p.p. do 10,8% a w Warszawie o 2,5 p.p.

do 11,7%, r/r46. Wynikało to ze wzmożonego popytu na powierzchnie biurowe. Wielkość

powierzchni biurowej w budowie w Warszawie kształtuje się na poziomie ok 787 tys. mkw. a w

całej Polsce 1,8 mln mkw.

45 Zgodnie z doświadczeniami międzynarodowymi można założyć, że wskaźnik LTV na całym zasobie wynosi 50%.

Opierając się na szacunku wartości zasobu nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych, który wyniósł 243

mld zł na koniec 2017 r. można wnioskować, że łączna wartość kredytów na te nieruchomości wynosiła na koniec 2017 r.

122 mld zł. Odejmując kredyty udzielone przez banki działające w Polsce, otrzymuje się szacunek kredytów udzielonych

pośrednio i bezpośrednio przez banki działające za granicą, to jest 73 mld zł. W przypadku Polski, maksymalne LTV na

nieruchomości komercyjne wynosi zgodnie z rekomendacją S UKNF od czerwca 2013 r. 75%, lub 80%, w przypadku, gdy

część ekspozycji przekraczająca 75% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe

zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych

dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

46 Por. Colliers International „Market Insights – Raport roczny 2018”.

0

1

2

3

4

5

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

I 2

01

8

Biura Handlowe Magazyny Pozostałe

Uwaga: Dane za 2018 r. dotyczą I kw.

Źródło: Comparables.pl



Całkowita podaż powierzchni handlowych w Polsce na koniec 2017 r. wynosiła 11,5 mln mkw.

W omawianym okresie oddano do użytku około 360 tys. mkw. nowych powierzchni, to jest około

15% mniej niż w 2016 r.47. Zmniejszona aktywność deweloperów może wynikać z rosnącego

poziomu nasycenia obiektami na mieszkańca (które wynosiło 301 mkw. na 1000 osób). Poziom ten

jest niższy niż dla państw Europy zachodniej, jednak e-commerce rozwija się w Polsce prężnie

i może stanowić istotne zagrożenie dla klasycznych centrów handlowych. Już obserwuje się

przerabianie starych oraz nawet nowych centrów handlowych w kierunku szeroko rozumianych

usług rozrywkowych oraz sportowych.

Średnie ceny transakcyjne nieruchomości biurowych notowane w euro za mkw. w 2017 r. wzrosły

w stosunku do 2016 r. w całej Polsce, a szczególnie w Warszawie (por. wykres 4.2 - 4.3). Również

analogiczna dynamika ceny hedonicznej nieruchomości biurowych (która koryguje zmiany cen

wynikające ze zmiany próbki nieruchomości będących przedmiotem transakcji) wzrosła, choć

słabiej niż indeks średniej. Można wnioskować, że nawet korygując o zmiany jakościowe

obserwuje się inflację cenową nieruchomości biurowych. Do podobnych wniosków prowadzi

analiza stopy kapitalizacji, która spada, co oznacza, że przy względnie stabilnych czynszach

kupujący akceptują coraz wyższe ceny za mkw. powierzchni.

Na rynku sprzedaży nieruchomości handlowych w całej Polsce zaobserwować można lekkie

odbicie cen, jednak od 2013 r. ceny zarówno średnie jak i te mierzone indeksem hedonicznym

oscylują wokół jednego poziomu (por. wykres 4.4 i 4.5). Wynika to ze względnie małej próby oraz

faktu, że w jednych latach dominują transakcje w dużych miastach wojewódzkich, w innych latach

dominują transakcję w miastach peryferyjnych.

Poza wielkopowierzchniowymi nieruchomościami istnieje też rynek poszczególnych lokali,

usytuowanych na parterach budynków mieszkalnych. Mediany ceny transakcyjnej małych lokali

handlowo-usługowych w Polsce i Warszawie wykazały niewielkie spadki, a w niektórych

miastach wojewódzkich pozostawały stabilne. Natomiast mediany cen ofertowych małych lokali

biurowych na większości rynków pozostają stabilne od początku 2016 r., w Warszawie zaś stale

lekko maleją. Prawdopodobnym wytłumaczeniem tego zjawiska dla Warszawy jest bardzo duży

zasób powierzchni biurowej, która oferuje nawet małym najemcom konkurencyjne czynsze.

47 Por. Colliers International „Market Insights – Raport roczny 2018”.



Wykres 4.2 Cena średnia nieruchomości biurowych w

Warszawie i całej Polsce (euro za mkw.), linia trendu

dla średniej ceny

Wykres 4.3 Dynamika cen średnich i hedonicznych

nieruchomości biurowych w Warszawie i całej

Polsce (2004=100), linia trendu dla indeksu

hedonicznego

Wykres 4.4 Cena średnia nieruchomości handlowych

w Polsce (euro za mkw.), linia trendu dla średniej

ceny

Wykres 4.5 Dynamika cen średnich i hedonicznych

nieruchomości handlowych w Polsce (2004=100),

linia trendu dla indeksu hedonicznego

Wykres 4.6 Mediana ceny ofertowej sprzedaży

małych lokali usługowo–handlowych na RW

(zł/mkw.)

Wykres 4.7 Mediana ceny ofertowej sprzedaży

małych lokali biurowych na RW (zł/mkw.)

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

cena średnia - Warszawa

cena średnia - Polska

80

100

120

140

160

180

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

indeks ceny hedonicznej - Warszawa (L.oś)

indeks ceny średniej - Warszawa (L.oś)

indeks ceny hedonicznej - Polska (P.oś)

indeks ceny średniej - Polska (P.oś)

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

cena średnia

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

indeks ceny hedonicznejindeks ceny średniej

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III2

01

7

I20

18

Polska Wrocław Łódź Warszawa

Gdańsk Katowice Kielce Poznań

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

III 2

017

I 20

18

Polska Wrocław Łódź Warszawa

Gdańsk Katowice Kielce Poznań






Ramka D. Analiza inwestycji w nieruchomości biurowe oraz szacunkowe stopy zwrotu

przy różnych LTV48

Ramka przedstawia uproszczoną analizę inwestycji w biura na wynajem oraz szacunkowe

stopy zwrotu przy założeniu LTV od 60% do 80%. Założono, że inwestor kupuje budynek

biurowy klasy B w Warszawie, którego cena za mkw. kosztuje 2 700 euro, a który wynajmuje

potem za 14 euro za mkw. za miesiąc. Szacunkowa stopa kapitalizacji (ang. yield), to jest roczny

czynsz w stosunku do ceny metra wynosi 6,2% (12x14 euro/2 700 euro), co jest zgodne

z informacjami płynącymi z rynku. Zakłada się, że przeciętny budynek ma 9 000 mkw.

powierzchni do wynajmu. Koszty operacyjne (utrzymanie czystości, ogrzewanie, podatki, etc.)

dla inwestora wynoszą 3,2 euro za mkw. za miesiąc i zostają przenoszone na najemcę. Zarządca

nieruchomości otrzymuje 110 000 euro za rok.

W analizie zakłada się, że 60%, 70% lub nawet 80% wartości inwestycji finansowana jest

kredytem, zaciągniętym na 25 lat, z rocznym oprocentowaniem w euro na poziomie 2,5%.

Należy podkreślić, że inwestycje trwają około 10 lat, co znaczy że taki kredyt nie zostanie do

końca zamortyzowany przez spłaty, zostanie dopiero spłacony dochodem ze sprzedaży

nieruchomości. Taki wybór kredytu wydaje się korzystny, gdyż inwestycja generuje w każdym

roku dodatnie przepływy. Dla inwestora ważny jest przepływ wolnych środków pieniężnych

oraz wskaźnik ROE, to jest stopa zwrotu na kapitale własnym. Z kolei z punktu widzenia

banku finansującego nieruchomość ważny jest wskaźnik pokrycia obsługi kredytu dochodem

z najmu (DSCR) oraz wskaźnik pokrycia odsetek dochodem z najmu (ISCR). W poniższej

analizie skupiono się wyłącznie na pierwszym roku inwestycji49. W pierwszym kroku należy

przeprowadzić rachunek zysków i strat, przedstawiony w tabeli R1. Analiza zaczyna się od

wyliczenia przychodu rocznego, tj. przypływ pieniężny pozyskiwany od najemców z tytułu

wynajmu oraz opłaty eksploatacyjnej z mkw. powierzchni, przemnożone przez powierzchnię

wynajętą (14 euro / mkw./ m-c + 3,2 euro / mkw. / m-c) x 12 x 9000 x 0,95 = 1 761 084 euro. Wartość

uzyskaną należy pomniejszyć o stałe koszty operacyjne budynku (3,2 euro / mkw. / m-c) x 12 x

9000, uzyskując w ten sposób dochód operacyjny netto (DON) = 1 419 311 euro.

W kolejnym kroku należy odjąć koszty związane z zarządzaniem budynkiem, to jest

administracyjne i ogólne. Wynikiem tych obliczeń są dochody przed opłatą podatków, kosztów

finansowych i obliczeniem amortyzacji zwane EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation

and amortization), które wynoszą 1 309 311 euro. Od tych dochodów trzeba odjąć amortyzację

budynku, którą założono jako 2,5% wartości rocznie, co generuje dochód przed kosztami

odsetkowymi i podatkiem (EBIT). Zysk brutto otrzymuje się po odjęciu kosztów finansowych,

to znaczy odsetek od kredytu, natomiast po odjęciu podatku dochodowego pozostaje zysk

netto. Przy założeniu poziomu LTV = 60% wynosi on 413 756 euro. Gdy podzielimy zysk netto

48 Analiza i jej opis bazują na opracowaniu Trojanowskiego, Olszewskiego i Gałaszewskiej (2017), Trojanowskiego (2011)

oraz klasycznej analizie zysków i strat inwestycji i analizie przepływów wolnych środków dla właściciela kapitału.

49 Klasyczna analiza opłacalności inwestycji skupia się też na wewnętrznej stopie zwrotu (IRR) w całym okresie jej trwania.



przez kapitał własny inwestora, otrzymujemy współczynnik opłacalności inwestycji ROE

(return over equity). Wynik ROE został przedstawiony w tabeli R3.

Tabela D1 Rachunek zysków i strat dla inwestora przy różnych poziomach LTV

Rachunek zysków i strat LTV = 60% LTV = 70% LTV = 80%

Przychody 1 761 084 1 761 084 1 761 084

Koszty operacyjne 341 772 341 772 341 772

DON - dochód operacyjny netto 1 419 311 1 419 311 1 419 311

Koszty Spółki 110 000 110 000 110 000

koszty administracyjne i ogólne 110 000 110 000 110 000

EBITDA 1 309 311 1 309 311 1 309 311

Amortyzacja 437 970 437 970 437 970

EBIT 871 341 871 341 871 341

Koszty finansowe 360 531 420 620 480 708

Zysk brutto 510 810 450 721 390 633

Rozliczenie straty z lat ubiegłych 0 0 0

stawka podatku dochodowego 19% 19% 19%

Podatek dochodowy 97 054 85 637 74 220

Zysk netto 413 756 365 084 316 413

Źródło: Opracowanie NBP na podstawie artykułu

Tabela D2 Analiza FCFE - wolne przepływy pieniężne dla inwestora przy różnych poziomach LTV

LTV = 60% LTV = 70% LTV = 80%

Wpływy

EBITDA 1 309 311 1 309 311 1 309 311

Suma wpływów 1 309 311 1 309 311 1 309 311

Wydatki

Podatek dochodowy 97 054 85 637 74 220

Odsetki od kredytu 360 531 420 620 480 708

Rata kapitałowa 425 543 496 467 567 391

Suma wydatków 883 128 1 002 724 1 122 320

FCFE 426 183 306 587 186 992


Analiza wolnych przepływów pieniężnych dla inwestora (FCFE – free cash flow to equity) bazuje

na wcześniej obliczonym dochodzie przed podatkami, odsetkami i amortyzacją EBITDA

i została przedstawiona w tabeli R2. Aby obliczyć FCFE, od EBITDA należy odjąć wydatki, to

jest podatek dochodowy, spłatę odsetek od kredytu i raty kapitałowej. Przy założeniu poziomu

LTV = 60% FCFE wynosi 426 183 euro.

Bank finansujący inwestycje ocenia ryzyko kredytowe inwestycji za pomocą wskaźnika DSCR,

który obliczany jest jako relacja EBITDA pomniejszonej o podatek do spłaty odsetek i raty

kapitałowej (DSCR = (EBITDA - podatek)/(odsetki + rata kapitałowa)). Przy założeniu poziomu

LTV = 60% lub 70% wskaźnik DSCR przekracza wartości 1,2, którą uznaje się za bezpieczny

poziom. Jednak w przypadku poziomu LTV = 80% wskaźnik wynosi tylko 1,18, co znaczy że

przy obsłudze długu inwestorowi zostaje bufor o wielkości tylko 18%. Gdyby na przykład

dochody z wynajmu spadły o 20%, nie jest w stanie w pełni obsłużyć długu.



Z analizy wynika, że wraz ze zwiększeniem dźwigni finansowej rośnie ROE, to znaczy

krótkookresowy wskaźnik opłacalności. Jednak, przy kredycie nie amortyzowanym w pełni

w trakcie trwania inwestycji, podnoszenie dźwigni finansowej generuje ryzyko, że nawet po

upływie 10 lat i zakończeniu inwestycji pozostanie znaczne zadłużenie. W przypadku

początkowego LTV=60%, LTV na koniec inwestycji wynosi 40%, natomiast w przypadku

początkowego LTV=80% końcowe LTV wynosi 54%. Wielu inwestorów optymistycznie uważa,

że wartość nieruchomości może tylko rosnąć, jednak istnieje uzasadnione ryzyko, że

w momencie sprzedaży inwestor nie uzyska oczekiwanej ceny za budynek i zostanie

z długiem. Trzeba też podkreślić, że po 10 latach właściciel będzie musiał dokonać istotnych

nakładów inwestycyjnych, żeby budynek pozostał konkurencyjny i przyciągał najemców.

Gdyby natomiast inwestor zaciągnął kredyt tak samo długi jak czas trwania inwestycji, musiał

by go bardzo szybko spłacać, co zmniejszyło by znacznie wolne przepływy. Jednak w tym

przypadku budynek byłby na koniec trwania inwestycji w pełni oddłużony, a cena uzyskana

przy sprzedaży po opodatkowaniu stanowiłaby zysk dla inwestora. Opisany przykład

pokazuje, że zyski z inwestowania na rynku nieruchomości komercyjnych nie są wysokie,

natomiast ryzyko, zwłaszcza dla banku finansującego, jest znaczne. Optymalna strategia

inwestycyjna, to znaczy wysoka dźwignia finansowa oraz szybkie wychodzenie z rynku przez

sprzedaż budynku, jest, gdy zjawisko występuję masowo, prostą receptą na generowanie cyklu

na rynku nieruchomości.

Tabela D3 Analiza DSTI oraz stopy zwrotu z wolnych przepływów pieniężnych dla inwestora przy

różnych poziomach LTV

LTV = 60% LTV = 70% LTV = 80%

DSCR 1,54 1,33 1,18

stopa zwrotu na kapitale

własnym (ROE) 4,3% 5,0% 6,5%

LTV na końcu trwania inwestycji 40% 47% 54%


Literatura

Trojanowski D. (2011), Model wyceny nieruchomości biurowych w warunkach polskiego rynku

nieruchomości; p. z. pod red. A. Nalepki; Inwestycje i nieruchomości wyzwania XXI wieku; Fundacja

Uniwersytetu ekonomicznego w Krakowie; Kraków; ISBN 978-83-62511-80-8; str. 419-427.

Trojanowski, D., Olszewski, K., i Gałaszewska, K. (2017). Analiza odporności inwestycji

w nieruchomości biurowe na wzrost kosztów kredyt lub stopy pustostanów. MPRA working

paper nr. 81395.



4.2 Czynsze transakcyjne nieruchomości komercyjnych50

Czynsze budynków biurowych klasy A, które na ogół notowane są w euro, w Warszawie,

pozostałych dużych miastach oraz 9 mniejszych miastach pozostawały stabilne. Najwyższe

czynsze miesięczne w tej klasie notowane są w Warszawie, gdzie wynosiły ok. 20 euro/mkw./m-c.

W pozostałych 6 dużych miastach oraz 9 pozostałych mniejszych miastach wojewódzkich

wynosiły od 12 do 14 euro. Na większości rynków czynsze dla biurowców klasy B, notowanych

w euro, czynsze były stabilne, natomiast w Warszawie i Łodzi wykazywały lekki wzrost pod

koniec 2017 roku. Warto podkreślić, że czynsze dla biurowców klasy B w Warszawie były na

podobnym poziomie jak czynsze budynków A w 6 dużych miastach.

Wykres 4.8 Czynsze transakcyjne dla

powierzchni biurowych klasa A (średnie w

euro/mkw./m-c)

Wykres 4.9 Czynsze transakcyjne dla

powierzchni biurowych klasy B (średnie w

euro/mkw./m-c)

Uwaga: A - biurowce klasy A, B - biurowce klasy B.

Klasyfikacja budynków zgodnie ze standardami BOMA

International.

9 miast to Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Lublin, Olsztyn,

Opole, Rzeszów, Szczecin, Wrocław.

Źródło: NBP

Uwaga: 6 miast to Katowice, Kraków, Łódź, Poznań,

Trójmiasto, Wrocław.

9 miast to Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Lublin, Olsztyn,

Opole, Rzeszów, Szczecin, Wrocław.

Źródło: NBP

Na rynku powierzchni w centrach handlowych można było zaobserwować ogólną stabilizację

czynszów, z małymi spadkami, natomiast w Warszawie odnotowuje się nieznaczny wzrost

czynszów. Może to świadczyć o dużym popycie najemców na powierzchnie handlowe w centrach

handlowych, zlokalizowanych w Warszawie. Wynikać to może z rosnącej siły nabywczej osób

mieszkających w oraz odwiedzających Warszawę.

50 Analiza czynszów bazuje na bazie BaNK prowadzonej przez NBP, notowania odbywają się półrocznie.

8

10

12

14

16

18

20

22

24

IV 2

01

3

II 2

014

IV 2

01

4

II 2

015

IV 2

01

5

II 2

016

IV 2

01

6

II 2

017

IV 2

01

7

Trójmiasto Katowice Kraków

Łódź Poznań Warszawa A

Wrocław 9 miast Warszawa B

8

10

12

14

16

18

20

22

24

IV 2

01

3

II 2

014

IV 2

01

4

II 2

015

IV 2

01

5

II 2

016

IV 2

01

6

II20

17

IV 2

01

7

Warszawa 6 miast 9 miast



Wykres 4.10 Czynsze transakcyjne wynajmu

powierzchni w centrach handlowych (galeriach

handlowych) o wielkości 100-500 mkw.

(euro/mkw./m-c)

Uwaga: począwszy od IV kw. 2015 r. liczba rekordów

w bazie, w tym respondentów znacznie wzrosła,

przez co zmieniła się analizowana próba.

Analizowane są czynsze transakcyjne, dla lokali

o powierzchni od 100 do 500 mkw. w obiektach

handlowych zlokalizowanych w ekonomicznie

istotnych częściach miasta51.

Trzeba podkreślić, że począwszy od IV kw. 2015 r., informacje o czynszach transakcyjnych

zbierane są dla coraz większej liczby obiektów handlowych oraz liczby poszczególnych

powierzchni w tych obiektach. Należy zatem analizować sytuację na rynkach najmu też za pomocą

indeksu hedonicznego, który jest odporny na wyżej opisane zmiany analizowanej próbki. Na

podstawie metodyki przedstawionej w raporcie za 2016 r., zostały stworzone indeksy cen

hedonicznych dla Warszawy, Poznania i Trójmiasta. Na rynku biurowym indeks średniego

czynszu jest bardzo zbliżony do indeksu hedonicznego, gdyż czynsze dla poszczególnych lokali

lub powierzchni w danym budynku są względnie podobne. Natomiast na rynku powierzchni

w centrach handlowych analiza hedoniczna52 wykazała, że wraz z wielkością lokalu czynsz

transakcyjny za mkw. spada. W przypadku centrów handlowych w Trójmieście od początku

notowania indeks czynszów średnich i indeks hedoniczny są bardzo zbliżone, natomiast

w Warszawie i Poznaniu zauważyć to można dopiero od końca 2016 r.

51 To obszar, w którym można znaleźć szeroki zakres oferty handlowej i usługowej, dla osób o różnym stopniu

zamożności, dobrze skomunikowany, może być położony poza ścisłym centrum miasta. 52 Wynika to z faktu, że w przypadku Trójmiasta od początku notowań badana jest ta sama próbka centrów handlowych,

natomiast w przypadku Warszawy.

i Poznania próbka analizowanych centrów handlowych zwiększała się w kolejnych edycjach badania.

20

25

30

35

40

45

50

55

60

IV 2

013

II 2

01

4

IV 2

014

II 2

01

5

IV 2

015

II 2

01

6

IV 2

016

II 2

01

7

IV 2

017

Trójmiasto Katowice Kraków

Poznań Warszawa Wrocław

średnia dla Polski Łódź

Źródło: NBP



Wykres 4.11 Indeks czynszów dla biur, średni i

hedoniczny (2017 IV = 100)

Wykres 4.12 Indeks czynszów dla centrów

handlowych, średni i hedoniczny (2017 IV = 100)

4.3 Szacunkowe stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomość biurową klasy B w Warszawie

Szacunkowe stopy zwrotu z kapitału własnego inwestycji w powierzchnię biurową w Warszawie

pozwalają syntetycznie przedstawić opłacalność takiej inwestycji. Stopy te (zysk netto do kapitału

własnego) zostały obliczone na podstawie analizy opłacalności inwestycji przedstawionej w

ramce D. Założono dwa poziomy dźwigni finansowej. Pierwszy, uznawany za względnie

bezpieczny, to udział finansowania zewnętrznego na poziomie 50% (LTC=50%). Drugi, choć

ryzykowny, jest pożądany przez inwestorów i wynosi 80% (LTC=80%). Założenia o długości

inwestycji, kosztach operacyjnych i oprocentowaniu kredytu w euro zostały przejęte z ramki D.

Do analizy użyto czynszów dla biurowców klasy B w Warszawie, które zostały obliczone metodą

hedoniczną (por. wykres 4.11). Średnia cena mkw. nieruchomości biurowych dla roku 2017 została

przejęta z ramki D i wynosiła 2700 EURO. Średnie ceny z mkw. Dla okresu IV 2013 - IV 2016 zostały

obliczone za pomocą indeksu hedonicznego ceny transakcyjnej, przedstawionego na wykresie 4.3.

Dane korygowane regresją hedoniczną są bardziej odporne na zmiany w analizowanej próbce.

W pierwszej kolejności została obliczona stopa kapitalizacji, liczona jako relacja rocznego czynszu

do ceny transakcyjnej mkw. powierzchni. Tak obliczona stopa kapitalizacji jest zbliżona do

rynkowej stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości53 (por. tabela 4.1), można zatem

wykorzystać dane wyjściowe do szacunku stopy zwrotu na kapitale własnym. Należy podkreślić,

że podawany jest zawsze szacunek dla pierwszego roku inwestycji, rozpoczętej w danym

półroczu.

Szacunkowa stopa zwrotu z inwestycji przy założeniu konserwatywnego LTC=50% wynosi około

5%, nie jest istotnie bardziej zyskowna niż uznawana za bezpieczną stopa zwrotu z obligacji,

wynosząca średnio 3,2% w analizowanym okresie (por. tabela 4.1). Trzeba pamiętać, że w wyniku

silnej konkurencji na rynku oraz ciągłej i znacznej nowej produkcji powierzchni biurowej czynsze

z najmu mogą spaść. Znacznie większa jest szacunkowa stopa zwrotu z analizowanej inwestycji

przy bardzo wysokim LTC=80%, i wynosi około 10%. Wynik ten wydaje się już atrakcyjny, lecz

53 Por. Raporty Colliers International: Polska Market Insights, Raport roczny 2018 oraz wcześniejsze wydania.

80

90

100

110

120

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01

6

II 2

01

7

IV 2

01

7

Trójmiasto - średni Trójmiasto - hedoniczny

Poznań - średni Poznań - hedoniczny

Warszawa - średni Warszawa - hedoniczny

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01

6

II 2

01

7

IV 2

01

7

Trójmiasto - średni Trójmiasto - hedoniczny

Poznań - średni Poznań - hedoniczny

Warszawa - średni Warszawa - hedoniczny




trzeba podkreślić, że taka inwestycja jest jeszcze bardziej narażona na spadki czynszów. Ponadto,

przy tak dużym stopniu zadłużenia nawet po 10 latach trwania inwestycji budynek pozostaje w

znacznej mierze zadłużony. Jednocześnie postępuje deprecjacja budynku. Gdy właściciel będzie

chciał sprzedać budynek, będzie musiał albo ponieść znaczne nakłady modernizacyjne, albo

zgodzić się na otrzymanie mniejszej ceny. Pozostaje więc pytanie, czy będzie w ogóle w stanie

spłacić zadłużenie. Analiza szacunkowej stopy zwrotu pokazuje zatem, że zysk z inwestycji nie

jest bardzo duży, natomiast istnieje ryzyko dla inwestora oraz dla banku finansującego taką

inwestycje. Ryzyko inwestycyjne może się zmaterializować, gdy banki centralne za granicą

podniosą stopy procentowe.

Tabela 4.1 Szacunkowa stopa zwrotu na kapitale własnym z inwestycji w biurowiec klasy B w Warszawie

Data

Hedoniczny czynsz za

mkw. powierzchni w

EUR

Hedoniczna cena za mkw. powierzchni w

EUR

Obliczona stopa

kapitalizacji (yield)

Rynkowa stopa

kapitalizacji (yield)

ROE (LTC = 50%)

ROE (LTC = 80%)

Średnie rynkowe stopy

10 letnich obligacji

skarbowych

IV 2013 14,4 2309 7,5% 7,0% 5,0% 9,9% 4,3%

II 2014 14,7 2163 8,2% 7,0% 5,5% 11,4% 3,9%

IV 2014 14,9 2163 8,2% 7,0% 5,6% 11,6% 2,9%

II 2015 14,9 2496 7,2% 7,0% 4,9% 9,4% 2,5%

IV 2015 14,9 2496 7,2% 7,0% 4,9% 9,4% 2,9%

II 2016 14,6 2489 7,0% 6,5% 4,7% 8,9% 3,0%

IV 2016 14,8 2489 7,1% 6,5% 4,8% 9,2% 3,1%

II 2017 14,4 2700 6,4% 6,0% 4,1% 7,3% 3,2%

IV 2017 14,5 2700 6,4% 6,0% 4,1% 7,3% 3,3%

Uwaga: Szczegółowa metoda szacunku została opisana w Ramce D Raportu, a obliczenie hedonicznego czynszu mkw.

powierzchni biurowej zostało opisane w podrozdziale 4.2 Raportu. Metoda obliczenia hedonicznej ceny mkw.

powierzchni biurowej została opisana w Ramce 2 Raportu za 2013 r. Obliczona stopa kapitalizacji to iloraz czynszu, który

otrzymuje inwestor i ceny, którą zapłacił w półroczu nabycia budynku. Rynkowa stopa kapitalizacji pochodzi z raportów

firmy Colliers International i służy jako punkt odniesienia. Stopa zwrotu (ROE) została obliczona dla dwóch

alternatywnych poziomów finansowania zewnętrznego. Pierwszy zakłada udział kredytu do kosztów inwestycji (LTC,

loan to cost) na poziomie 50%, drugi 80%. Obliczone szacunkowe stopy zwrotu z inwestycji są porównywane ze średnią

rynkową stopą 10 letnich obligacji skarbowych, uznawaną za wolną od ryzyka.

Źródło: NBP (dane i obliczenia), Colliers International (rynkowa stopa kapitalizacji), MF (stopy zwrotu 10 letnich obligacji)

Słownik pojęć i skrótów



Arbitraż - Transakcja kupna/sprzedaży dóbr podlegających wymianie handlowej (np. towarów,

papierów wartościowych, mieszkań), umożliwiająca uzyskanie zysku bez ponoszenia ryzyka.

Istotą arbitrażu jest zauważenie różnicy cen tego samego produktu na różnych rynkach lub na tym

samym rynku. W przypadku, gdy owa różnica jest większa od kosztów transakcyjnych, inwestor

osiąga zysk kupując produkt na rynku tańszym, a sprzedając na droższym.

BaRN – Baza Rynku Nieruchomości. Baza danych zawierająca dane o cenach ofertowych

i transakcyjnych mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych oraz o rynkowych stawkach najmu

w 16 miastach stolicach województw. Dane pochodzą od pośredników, spółdzielni

mieszkaniowych oraz deweloperów dobrowolnie biorących udział w badaniu, a częściowo także

powiatowych Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości. Dane są gromadzone i weryfikowane

przez oddziały okręgowe NBP.

Budowa mieszkań w toku – wskaźnik elastyczność podaży nowych mieszkań względem szoków

popytowych; są to mieszkania, których budowę rozpoczęto minus mieszkania oddane.

Budynek wielorodzinny typ 1122-302 – budynek przeciętny mieszkalny, wielorodzinny,

pięciokondygnacyjny, z podziemnym garażem; technologia budowy: ławy fundamentowe, ściany

konstrukcyjne i stropy – żelbetowe monolityczne, ściany osłonowe murowane z pustaków MAX;

połowa budynku monitorowana przez NBP od II połowy 2016 r. na podstawie danych

Sekocenbud. Zmiana w 2016 r. typu analizowanego budynku wiąże się z zamknięciem

kosztorysowania obiektu 1121. Przyjęto dla uproszczenia, że koszt budowy mkw. garażu oraz

pomieszczeń usługowych jest zbliżony do kosztu budowy mieszkania w standardzie

deweloperskim. Rzeczywista, oparta na kosztach budowy cena mkw. mieszkania zależy od

udziału zewnętrznych powierzchni, odmiennych dla różnych budynków. Przy obliczaniu ceny

mkw. pow. użytkowej mieszkania dla konsumenta przyjęto 20-procentowy udział powierzchni

zewnętrznych w stosunku do powierzchni mieszkania i o tę wielkość skorygowano w górę cenę

mkw. mieszkania. Model deweloperskiego procesu budowlanego, szerzej opisano w artykule

3 w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011 r., NBP

2012.

Centrum handlowe – nieruchomość handlowa, która została zaplanowana, zbudowana oraz jest

zarządzana jako jeden podmiot handlowy. Składa się ona ze wspólnych części o minimalnej

powierzchni najmu (GLA) 5000 mkw. oraz zawiera minimum 10 sklepów.

DI – (ang. Disposable Income) dochód do dyspozycji brutto gospodarstw domowych.

Dostępny kredyt mieszkaniowy – miara określająca potencjalny maksymalny kredyt

mieszkaniowy; wyrażona w tys. zł na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych

banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie

jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian

i zróżnicowanie regionalne a nie wysokość wskaźnika.



Dostępność mieszkania – miara potencjalnej możliwości zakupu powierzchni mieszkania w cenie

transakcyjnej za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w danym

mieście. Wyraża liczbę metrów kwadratowych mieszkania możliwych do nabycia przy

przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście (GUS), oraz przeciętnej

cenie transakcyjnej na danym rynku (40% z RP i 60% z RW według bazy NBP).

DTI – (ang. Debt to Income) – wskaźnik określający wysokość kosztów obsługi kredytu (spłaty)

kredytu do przeciętnego dochodu do dyspozycji brutto gospodarstw domowych.

Indeks hedoniczny cen mieszkań – odzwierciedla czystą zmianę cen, tj. zmianę wynikającą z

innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. W opracowaniu cena hedoniczna to cena

średnia z okresu bazowego mnożona przez indeks hedoniczny. Cena ta odzwierciedla zatem

średni poziom cen ustalonej próby mieszkań z okresu bazowego (stały koszyk mieszkań), po

uwzględnieniu „czystej” dynamiki cen mieszkań, które były sprzedawane w kolejnych okresach.

Podawana w opracowaniu cena hedoniczna informuje więc o tym, ile w kolejnych okresach

wynosiłaby średnia cena stałej próby mieszkań z ustalonego okresu referencyjnego, biorąc pod

uwagę rzeczywistą, „czystą” zmianę cen transakcyjnych. Indeks hedoniczny wykorzystywany do

wyznaczenia ceny hedonicznej odróżnia się tym od dynamiki średniej ceny czy mediany w próbie,

że uwzględnia zmianę jakości sprzedawanych w danym okresie mieszkań, (np. indeks hedoniczny

powinien słabiej zareagować na zwiększenie liczby mieszkań małych z wyższą ceną mkw. niż

wskaźnik ceny średniej lub mediany). Więcej informacji w artykule M. Widłak (2010) „Metody

wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian jakości dóbr”, Wiadomości

Statystyczne nr 9.

IRR – (ang. Internal Rate of Return), wewnętrzna stopa zwrotu - metoda ekonomicznej oceny

efektywności projektów inwestycyjnych. Inwestycja jest opłacalna, gdy wewnętrzna stopa zwrotu

jest wyższa od stopy granicznej, będącej najniższą stopą rentowności możliwą do zaakceptowania

przez inwestora.

Kredytowa dostępność mieszkania – miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania

w średniej cenie ofertowej i transakcyjnej na danym rynku (NBP), która można zakupić

z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego uzyskanego w oparciu o przeciętne miesięczne

wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem

parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalna pensja, jako minimalny

dochód po spłacie rat kredytowych) i wymogów kredytowych banku. Znaczenie informacyjne ma

tempo zmian indeksu i rozpiętości pomiędzy rynkami.

LTV – (ang. Loan to Value), wskaźnik określający wysokość udzielanego kredytu lub pożyczki do

wartości zabezpieczeń spłaty tego kredytu.

DFD – przeciętna duża firma deweloperska podlegająca analizie, wyodrębniona na podstawie

numeru PKD2007. Duża firma deweloperska zatrudnia więcej niż 50 pracowników.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - zawiera ustalenia o przeznaczeniu

terenów oraz sposobie ich zagospodarowania i zabudowy. MPZP jest aktem prawa miejscowego.

http://pl.wikipedia.org/wiki/J%C4%99zyk_angielski

https://pl.wikipedia.org/wiki/J%C4%99zyk_angielski

https://pl.wikipedia.org/wiki/J%C4%99zyk_angielski

http://pl.wikipedia.org/wiki/J%C4%99zyk_angielski

http://pl.wikipedia.org/wiki/Kredyt_bankowy

http://pl.wikipedia.org/wiki/Po%C5%BCyczka



Mieszkanie dla Młodych (MDM) – rządowy program wspierania nabywania mieszkań, poprzez

dopłaty typu grantowego do kredytu mieszkaniowego, dla gospodarstw domowych spełniających

warunki tj. wiek do 35 roku życia, brak własności mieszkania, powierzchnia użytkowa mieszkania

nie przekracza odpowiednio 75 mkw. dla lokalu mieszkalnego i 100 mkw. dla domu

jednorodzinnego. Program wszedł w życie na początku 2014 r. W 2015 r. program rozszerzono na

rynek wtórny mieszkań.

OOH – (ang. Owner Occupied Housing) mieszkania zamieszkałe przez właściciela.

P/I – (ang. Price to Income), wskaźnik określający w latach relację wysokość ceny przeciętnego

mieszkania na danym rynku do przeciętnego rocznego dochodu do dyspozycji.

PKD 41.10 - realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Wybierając kody PKD dla firmy powinno się zacząć od wyboru tzw. rodzaju działalności

przeważającej. Kod określający tę działalność powinien być wpisany na pierwszym miejscu

w wypełnianym formularzu. Podział według grup PKD jest umowny. Na potwierdzenie

wiarygodności wyników analizy finansowej wykorzystano różne zbiory.

PONT – baza danych o cenach ofertowych nieruchomości mieszkaniowych, gromadzona przez

firmę PONT Info Nieruchomości.

P/R – (ang. Price to Rent), wskaźnik określający relację wysokość ceny przeciętnego mieszkania na

danym rynku do przeciętnego kosztu najmu podobnego mieszkania.

Projekty budowy mieszkań w toku - wskaźnik elastyczność podaży nowych mieszkań względem

szoków popytowych; są to pozwolenia na budowę mieszkań minus mieszkania oddane.

Przednajem (ang. Pre-let) – wynajmowanie powierzchni nieruchomości komercyjnych podczas

procesu budowy nieruchomości. Określony jego poziom jest wymagany przez bank finansujący

inwestycję, jako zabezpieczenie dochodów z inwestycji.

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkalna. Miara, która pokazuje, ile metrów kwadratowych

powierzchni użytkowej mieszkalnej można wybudować na jednym metrze kwadratowym gruntu,

określona w planach zagospodarowania przestrzennego.

Racjonowanie kredytu (ang. Credit Rationing) – oznacza ograniczanie przez banki udzielania

kredytu w związku z ich własną oceną rosnącego ryzyka. W specyficznych sytuacjach może to

powodować spadki wartości nowo udzielanego kredytu pomimo braku istotnych zmian bieżącej

zdolności kredytowej podmiotu, co może prowadzić do samosprawdzającej się prognozy.

Rekomendacja S – stanowi zbiór zasad dobrych praktyk dotyczących ekspozycji kredytowych

zabezpieczonych hipoteką. Została wprowadzona w 2006 r, przez Komisję Nadzoru Bankowego

wydana na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665

z późniejszymi zmianami).

Rekomendacja T – dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych

ekspozycji kredytowych. Została wprowadzona w 2010 r, przez Komisję Nadzoru Finansowego

wydana na podstawie art. 137 pkt 5 ustawy - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665

z późniejszymi zmianami).



Rekomercjalizacja obiektów komercyjnych - ponowny wynajem obiektów, które były wcześniej

wynajmowane.

Rodzina na Swoim (RNS) – rządowy program wspierania budownictwa mieszkaniowego

poprzez dopłaty do odsetek od kredytów mieszkaniowych, działający w latach 2007-2012 r.

Sekocenbud – wydawnictwo gromadzące dane o kosztach w budownictwie. Zespół korzysta

z kwartalnych zeszytów Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych BCO, część I, obiekty kubaturowe.

Standard deweloperski nowego mieszkania - może to być mieszkanie z wylewką betonową na

podłodze i tynkami na ścianach oraz drzwiami wejściowymi, do całkowicie samodzielnego

wykończenia przez kupującego. Dokładna realizacja standardu może się różnić w zależności od

dewelopera. Wskazane jest opisanie tego stanu w umowie kupna mieszkania.

Standard nieruchomości biurowych – powierzchnię biurową klasyfikuje się według standardu,

który ona oferuje. Klasyfikacja zależy od wieku budynku, lokalizacji, możliwości przekształcania

powierzchni według potrzeb najemcy, specyfikacji technicznej (np. podnoszonych podłóg oraz

podwieszanych sufitów), parkingów podziemnych i naziemnych oraz innych czynników, które są

ważne z punktu widzenia najemcy.

Stopa kapitalizacji - iloraz dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na rynku, i ceny

rynkowej nieruchomości (zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny).

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy - określa

politykę przestrzenną gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Studium

nie jest aktem prawa miejscowego.

Sytuacja mieszkaniowa – rozumiana jako wskaźnik zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

społeczeństwa. Opisują ją takie wskaźniki jak: liczba mieszkań na 1000 ludności, wielkość

przeciętnego mieszkania, stan techniczny mieszkania, dostęp do komunikacji publicznej, mierzony

np. średnim czasem dojazdu do miejsca pracy.

TBS – Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest firmą działającą w oparciu o Ustawę z dnia 26

października 1995 r, o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst

jednolity Dz. U. z 2000 r, Nr 98, poz. 1070 ze zm.), której przedmiotem działania jest budowanie

domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, świadczenie usług zarządzania

i administrowania oraz prowadzenie działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym

i infrastrukturą towarzyszącą. W założeniu oferta TBS-ów jest skierowana dla niezamożnych

rodzin, które mogą korzystać z dotowanego przez budżet państwa kredytu z Krajowego Funduszu

Mieszkaniowego (KFM). Lokatorzy płacą czynsz, który z reguły jest wyższy niż w czynszówkach

komunalnych (ponieważ z tego czynszu spłacany jest kredyt), ale niższy od rynkowego.

Wskaźnik obciążenia demograficznego - relacja liczebności ludności w grupach wieku

wynikających z ustawowej zdolności do pracy: ludność w wieku przedprodukcyjnym,

produkcyjnym i poprodukcyjnym. Wartości podawane w przeliczeniu na 100 osób.



Wskaźnik pustostanów (ang. Vacancy Rate)– relacja niewynajętej powierzchni do skumulowanej

(całkowitej) podaży powierzchni nieruchomości komercyjnych w danej lokalizacji, np. mieście lub

dzielnicy.

Wskaźniki rentowności – ROA (ang. Return on Assets) – relacja wyniku netto do aktywów na

koniec okresu, ROE (ang. Return on Equity) – relacja wyniku netto do kapitału własnego na koniec

okresu, rentowność sprzedaży netto – zysk netto w relacji do dochodów ze sprzedaży.

Wynajem profesjonalny – proces wynajmowania powierzchni mieszkalnej specjalnie w tym celu

zbudowanej; właścicielem zasobu na wynajem może być zarówno podmiot prawny (gmina,

samorząd, fundusz nieruchomościowy), jak i osoba fizyczna; w Polsce rynek ten jest niewielki

i zdekapitalizowany.

Wykaz skrótów


Wykaz skrótów

500+ Rządowy program Rodzina 500+

+3M 3 miesięczne zmiany

5M 5 miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław

6M 6 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław

7M 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław

10M 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów,

Szczecin, Zielona Góra

AMRON System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami

BaNK Baza Rynku Nieruchomości Komercyjnych

BaRN Baza Rynku Nieruchomości

BGK Bank Gospodarstwa Krajowego

BIK Biuro Informacji Kredytowej

CPI Consumer Price Index

DI Dochód do dyspozycji

DTI Debt to Income

GD Gospodarstwa domowe

GUS Główny Urząd Statystyczny

IRR Internal Rate of Return

EURIBOR Euro Interbank Offer Rate

IKM Indywidualne Konta Mieszkaniowe

jst Jednostki samorządu terytorialnego

KNF Komisji Nadzoru Finansowego

KRS Krajowy Rejestr Sądowy

l. oś Lewa oś

LIBOR London Interbank Offered Rate

LTV Loan-to-Value

MDM Mieszkanie dla Młodych

NBP Narodowy Bank Polski

NFM Narodowy Fundusz Mieszkaniowy

NPM Narodowy Program Mieszkaniowy

NSP Narodowy Spis Powszechny

O/O Oddział Okręgowy

OOH Owner Occupied Housing

Wykaz skrótów


P/I Price to Income

p. oś Prawa oś

PAB Polska Agencja Badawcza Budownictwa

PP Pozostała Polska

PUM powierzchnia użytkowa mieszkalna

RNS Rodzina na Swoim

RP Rynek pierwotny mieszkań

RPO Oferta na rynku pierwotnym

RPT Transakcja na rynku pierwotnym

RW Rynek wtórny mieszkań

RWO Oferta na rynku wtórnym

RWT Transakcja na rynku wtórnym

ROA Return on Assets

ROE Return on Equity

SARFIN System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości.

TBS Towarzystwo Budownictwa Społecznego

UE Unia Europejska

WIBOR Warsaw Interbank Offered Rate

WIG20 Indeks grupujący 20 spółek z GPW o najwyższej wartości akcji pozostających

w wolnym obrocie

ZBP Związek Banków Polskich

ZKPK Zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków

Documents

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i ... · Synteza Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2017 r. 7 koniec omawianego