Real Estate ii

房地产投资拓展方式介绍

签 署：王彪George WTEL:189-7001-3120Email: 455133470@qq.com

REL

：REL Real Estate &Land城市战略、行业策略

城市基因 城市是独一无二的。城市的独一无二性体现在两个层面：物质层面的独一无二和精神层面的独一无二。

城市是有灵魂的。城市的文化就是城市的灵魂，城市的灵魂就是城市的精神。

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地产，一个城市的故事REAL ESTATE ,A STORY OF ONE CITY

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DOWN

我们，城市与发展WITH A SMALLER LIFE

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US

家庭，两个人与房子的暧昧

City 城市我们生存、发展与享受生活的物质基石，它可能是一条小街、马路，之后是集市，再后来变成不动产聚集——City。

Family 家庭家庭，无数的家庭组成城市，再建构国家。家庭，是人们赖以生存的港湾，关乎我们的生活起居，以及精神。——Spirit

People 两个人两个人：一个男人与一个女人的故事，请注意是一对一，不是一群的概念。掺杂纠葛、爱情、婚姻与争执破裂，以及孩子。

House 房子两个人——家庭——房子——城市城市——房子——家庭——两个人。

“手机、电视、平板、家用电器及未来的智能化科技”

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城市战略，行业聚合

城市基因，地产聚合力

地产策略，维度研究地产策略，多维度分析

投资决策，展望未来投资方式，资产大解密

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目录

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城市战略，行业聚合•PART•O

NE

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全球地产投资

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钢丝上的巨人之国

RealEstate

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城市战略

聚焦中国经济，策略研究分析

寰球视线

纵古论今

回顾人类发展历史，财富的积累总是与土地获取

联系在一起：幕府时期的日本、中世纪的欧洲、封建时期的中国，尽管文化迥异，但权势与地位都离不开土地占有。工业革命见证了圈地运动、新兴财富对贵族奢华生活的向往。

权力、财富及土地始终相互凝结、密不可分

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高盛研究：中国地产形势

RealEstate2010-2013年中国土地出让面积为07-09年平均水平的两倍；未来调整期2年。

数据分析

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RealEstate中等收入人群将是购房主力，房价未来降幅需达到10-15%

地产趋势

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中等和中上收入群体将是购房主力城镇居民的可支配收入区间细分

要在未来两年内改善中等和中高收入群体的住房承受能力，房价可能需要下降10-15%

不同收入群体和主要城市的房价收入比明细

RealEstate利好因素：城镇化、房产价值占GDP比例有上升空间

城市机会

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中国整体和城镇地区的商品住房拥有率依然较低，为11%和31%按住房来源分的家庭户户数

中国城镇地区的现代住房供应比例和发达国家相比依然较低

预计到2030年底住房需求约1.7-2亿套 与美国、日本相比，中国房地产价值占GDP的比例依然合理

寰球洞悉

摩根大通7.2%上调至7.3%

中国今年全年增

长预测调至同比增长7.3%。但产能过

剩行业将继续作为负面因素影响制造业投资，房地产市场也将仍是最大的宏观经济风险，房地产投资增速的下滑给经济增长带来不确定性。

澳新银行7.2%上调至7.5%

考虑到官方近期

推出的一系列“稳增长”政策，澳新将2014年中国经济增速预期从7.2%上调至7.5%

汇丰银行7.4%上调至7.5%

将三季度中国经济增速预期从7.3%上调至7.4%，将2014年全年中国经济增速从7.4%上调至7.5%，理由是微刺激效果将持续显现，且决策层料将继续保持宽松政策。

野村证券7.4%上调至7.5%

法兴银行6.9%上调至7.1%

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2014年整个行业的主动管理能力要好于历史每一次的行业调整，预计由于新开工下降快于销售，下半年将形成新的平衡。

预计2014年销售面积10.4亿㎡，同比去年下降约13%，而新开工面积约12.1万㎡，同比下降约17%。

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中国各省市：地产风险

中国房地产供需结构图

全国房地产供需基本均衡，供给过剩城市比例37.14%。 城市分化严重，一线城市供需比65%。二线城市基本均衡，供需比116%三四线城市供给过剩：

供需比125%

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地产驱动力

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中国地产驱动力

RealEstate

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城市战略

聚焦中国经济，策略研究分析

城市战略

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长期驱动力-人口基数

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长期驱动力-城市化

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长期驱动力-可支配收入

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中央政策研究

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增长模式断层：以前的增长模式很简单，就是一个GDP锦标赛，搞投资，特别是大量房地产投资或者各种各样的基础建设就可以了，现在GDP锦标赛可能正在慢慢变成一个改革的锦标赛，传统动力源没有了。

三个断层

改革的断裂带：金融市场化-包括利率市场化、汇率市场化。财税改革、资源要素价格改革还有混合所有制的改革。

全球化的断裂带：以前中国生产、美国消费、其他资源国提供大宗原材料的模式-全球化的3.0版本。2008年大危机以后，美国正在尝试地变成一个三合一的制造国、消费国跟能源国，同时用高标准的跨太平洋伙伴关系协议（TPP）来使得新兴市场第二次加入WTO。

对抗全球化4.0，所以最近发生的一系列事件，包括金砖银行设立在上海，推出中国版的马歇尔计划.。

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21世纪资本论

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法国经济学家皮克迪（Thomas Piketty）的新作《21世纪的资本》，正在引发一场思想的风暴。这本学术著作在国外引发的论争，已将著名经济学家克鲁格曼、索洛、曼昆、萨默斯、阿西莫格罗等悉数卷入。

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十大战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

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地产长期趋势变革

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地产长期之一：集中度提升

美国前五大开发商市场集中度 中国前五大开发商集中度进一步提升

资料来源：Bloomberg &CRIC

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地产长期之二：跨界转型

跨界投资，创造第二主业或完成行业退出

京津冀一体化区域热点

区域成长：京津冀一体化，相关企业受益：华夏幸福、荣盛发展&新兴地产互联网、物业管理、社区服务

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地产长期之三：并购重组

2014年并购重组交易：房地产持续扩大、金融机构缩水、工业企行业过剩企业暴涨

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地产长期之四：海外投融资

海外投融资，成为企业发展长期动力

近三年海外投资案例 近三年海外融资案例

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地产策略，维度研究•PART•T

WO

公园Park

政府Goverment

CBD中央商务区

CBD中央商务区

工业园Industry

工业园Industry

居民区Resident

居住区Resident

体育图书馆

学校医院购物中心

ShoppingMall

公寓酒店Hotel

居住区Resident产业配套区 城市郊

区化

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标杆地产研究

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Contact Us碧桂园控股http://www.bgy.com/

碧桂园资产负债

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碧桂园资产负债

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电话VOIP

碧桂园资产负债

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碧桂园资产负债

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碧桂园资产负债

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Contact Us绿城中国http://www.greentownchina.com/

绿城中国资产负债

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绿城中国资产负债

2013年绿城收入289.91亿，同比2012年353.93亿降低18.1%,股东利润48.66亿; 银行存款及现金余额112.81亿，足额覆盖一年内到期借款60.18亿。 2013年土地储备11个，总建面336万㎡；在建92个，在建总建面2020万㎡

3 of 5 Contact Us绿城中国http://www.greentownchina.com/

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绿城中国重点项目

4 of 5 Contact Us绿城中国http://www.greentownchina.com/

绿城中国重点项目

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投资决策，展望未来•PART•T

HREE

【城市区位】:长江中下游，鄱阳湖西南岸，是中国重要交通枢纽，重要制造业基地；承接长三角、珠三角、闽东南经济地区产业与总部转移，中国未来“绿色之都”

城市理解

珠三角经济圈

环渤海湾经济圈

南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，赣江贯穿于南昌市城区。是中国重要交通枢纽，重要制造业基地，长三角、珠三角、闵东南经济地区及国外大型产业与总部转移对接基地。中国未来“绿色之都”；

南昌是江西省省会，相比周边省会城市如武汉、杭州、长沙，城市规模不足，有较大扩展空间。

城市地理

【城市经济】:南昌经济发展较平稳，历年GDP增速高于全国平均水平4-5个百分点，目前保持年12%的增长速度，但与中部六省会城市差距仍较大

城市理解

从GDP来看，南昌经济发展比较平稳，但不及其他中部城市

2000年以来，南昌经济进入高速增长期，历年南昌GDP增速高于全国平均水平4-5个百分点，目前保持12%的增长速度。

从中部省会城市排名来看，南昌2012年GDP总值仅高于太原（落后于非省会城市洛阳），离第一名的武汉差距很大。

根据数据显示，武汉2007年、长沙&郑州2008年、合肥2011年就已经超过了3000亿元，南昌至少落后中部省会城市1-5年。

资料来源：中部六省会城市统计局

【城市人口】:南昌市人口规模增长缓慢，城市化率水平较低，与中部六省会城市人口对比，仅为武汉的50%，长沙的70%，发展仍有较大空间

城市理解

资料来源：中部六省会城市统计局

从人口来看，南昌人口增长缓慢，对比其他中部城市仍有较大空间

2006-2012年，南昌人口保持年1.5-2%的增长率，人口增长缓慢，到2012年，南昌市人口数量仅为507.87万；

与中部六省会城市人口对比，南昌人口数较低，仅为武汉的50%，郑州的55%，长沙的70%，发展仍有较大空间。

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房价模型

【城市房价】:1998-2013年中国100个城市的经济指标与房价变化，统计分析其规律，得出以下结论：城市

理解

公式一中性模型

Y=‐648.505+0.199X

公式二保守模型

Y=‐185.432+0.155X+0.010Z

公式三激进模型

Y=533.038+0.085X+0.015Z+2.776S

X：人均职工年工资；Z:人均GDP；S：储蓄存款余额

城市 GDP总值 人均GDP储蓄余额 职工月收入 年收入

南昌 3336.03 65009.55 2051.16 3209 38508

长沙 6400 90900 3507.51 3536 42432

南昌房价 长沙房价

公式一 7014.58 7759.46公式二 6433.4 6426.6公式三 10475.38 15240.1

【人口状况】：城市人口中心化特征及人口红利现象明显；经开、红谷滩人口教育水平及外来人口占比较高；老年人口占比较低，处于老龄化初级阶段

人口类别 人数 占户籍人口比例 全国值

0-14岁少年儿童 93.1万 18% 16.6%

家庭规模 3.39人/户 — 3.1人/户

60岁及以上老人 58.6万 12% 13.3%

市人口出生率为13.29%，人口自然增长率为7.21%，死亡率6.08%

南昌市处于人口红利阶段，人口快速增长

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2012年南昌市人口结构分布图19岁以下19-34岁35-59岁60岁以上

7

202123252939

5863

**** * ** * *

2012年南昌市各区本科学历以上人口情况

本科学历以上人口占比（%）

城市理解

【人口迁移】：外围四县人口随城市化进程逐步迁入，老城区人口随城市外拓逐步外迁；商办人口主要聚集红谷滩片区

城市外环

城市中环

中心城区

图例

主要发展方向

高速外环

向莆铁路 京九铁路

外部新建县、湾里城市化人口导入

中心城区商业商务人口导入红谷滩CBD

中心城区人口沿朝阳、红角洲逐步导出

南昌县人口随城市化逐步导入昌南、高新片区

中心城区人口逐步郊区化，向东外溢

城市理解

【城市固定资产投资】:南昌市固定资产投资额逐年增加，城市面貌日新月异，仍处于城镇化发展初期水平，与中部六省会城市相比，南昌的固定投资仅为武汉的40%，仅排在太原前

城市理解

资料来源：中部六省会城市统计局

从固定资产投资来看，南昌固定资产投资逐年增加，对比其他中部城市仍有较大差距

2006-2012年，南昌固定资产投资稳步增长，年增长率在30%以上，到2012年，南昌市固定资产投资达到2623.03亿元；

据南昌市历年固定资产投资情况看，南昌市仍处于城镇化发展初期水平，未来房地产发展空间较大；

与中部六省会城市相比，南昌的固定投资仅为武汉的40%，仅排在太原前。

【城市规划】:南昌近期2011-2015年建设战略——以城市外拓为主，拉伸城市框架，新城带动老城发展，新城建设将为南昌带来大量投资机会

打造双核三圈城市新格局：以红谷滩中心区、旧城中心区为城市核心；同时构造中心城区、城市拓展圈（布局五个城市组团）和一小时经济圈，三个圈层一体化发展的新格局；

目前，政府的政策落实主要集中于第二圈层以内，为城市重点建设区域。

摘自《南昌市近期建设规划(2011-2015年)》

区域 定位 主导产业区域面积 规划人口

政策落实平方公里 万人

中心城市圈 中心城区 现代服务、金融商贸 236 260 强化CBD集核

城市拓展圈

乐化组团 空港新城 航空科技、物流及相关产业 7.5 2-2.5 拉开路网，配套职住

瑶湖组团 综合产业新城 航空产业、LED及相关科技产业 8 2-2.5 完成一期，拓展麻丘

昌南组团 综合新城 汽车、零部件、制造业 41 36-40 优化产业，完善建设

九龙湖组团 副中心 省级行政中心、区域交通枢纽 13 4 构筑框架，建设市政梅岭组团 旅游新城 旅游休闲业 11.5 8 保护环境，提升设施

一小时经济圈 推动南昌省会都市合作示范区的建设 暂无落实

城市理解

【城市重点建设投资现状】：城市投资建设重点围绕九龙湖、朝阳片区，同时兼顾完善新区配套升级

西客站九龙湖片区，向莆高铁

南昌西站（2013年10月开通）

向莆铁路

象湖隧道、九洲高架高架快速路，拉近昌东和赣

江西岸距离（2014年12月通车）

昌南大道东延段连接昌东工业园与罗家板块

（2013年12月贯通）

万达文化旅游综合体九龙湖起步区，政府引进万

达城项目（2015年开业）

航空产业园

小微工业园

轨道交通建设1号线：2014年底通车2号线：2016年底通车

朝阳大桥朝阳洲片区，连接红谷

滩及朝阳洲（2014年12月通车）

轨道1号线

轨道2号线

城市理解

【城市规划投资方向】：城市其他区域通过建立城市片区副中心完善公共服务配套，西客站、望城中心区、滨江片区成为重点配套区域，经开区蛟桥副中心、昌南副中心成为城市发展附属重要片区

城南副中心

轨道1号线站点商业聚集区

紫阳大道、城东一路打造

枫林大道与庐山南大道、双港大道为依托

广州路、井冈山大道为依托

北京路、上海路为依托

西客站站前城市副中心

望城片区中心

滨江片区中心

红谷滩CBD核心商务区

红角洲副中心

城东副中心：以北京路、上海路为依托

瑶湖副中心：以紫阳大道、城东一路为依托

城南副中心：以广州路、井冈山大道为依托

蛟桥副中心：以枫林大道与庐山南大道、双港大道为依托

城市理解

【城市发展方向】:南昌城市发展呈现“西进、东拓、北控、南延”的框架，东拓主要是往高新方向发展、西进主要是往红谷滩新区发展

中心城区

北控

西进

东拓

南延

总体规划发展示意图 “西进”发展示意图

摘自《南昌市近期建设规划(2011-2015年)》

南昌城市发展呈现“西进、东拓、北控、南延”的框架；

东拓主要是往高新方向发展，高新已成为南昌市房地产发展的主要热点区域；

西进主要是往红谷滩新区发展，随着九龙湖西客站建成，绿地、万达等开发商已进驻。

城市理解

注：统计数据截止2013年10月。南昌市：指市域范围及郊县（新建县、南昌县）

南昌市2010年在国家宏观调控四万亿投资后，出让土地总可建面积达到963.47万㎡;

2011-2012年，土地供应面积呈现稳中上浮，并在2013年随着楼市销售步入上升通道，土地供应面积显著提升，达到1041.62万㎡，成交金额180.03亿，同比增长23.19%。

【市场概况】：近4年南昌土地供应可建面积，年均973.36万㎡；随着房产市场对土地量的消化，房企对投资拿地需求迫切，2013年南昌土地供应及成交金额同比上升约20%

土地市场

东湖区, 33.12

西湖区,

391.85 青山湖区, 224.08

青云谱区, 80.76

高新区, 756.79

红谷滩, 1116.96

经开区, 287.03

湾里区, 157.44

桑海区, 66.00

新建县, 372.87

南昌县,

406.57

【市场概况】2010-2013年南昌市土地供应，主要以新城区为主，老城区供应量有限。重点成交区县：红谷滩、高新区、西湖区及南昌县、新建县

2010-2013年南昌各区县土地可建面积示意图

2010-2013年红谷滩出让用地量增长迅速，总量达到1116.96万㎡；2013年该区出让土地可建面积占全市比例：47.8%;

2010-2013年郊县（南昌县、新建县）出让用地量稳步增长，城镇化进程推动郊县土地需求上升；2013年郊县（南昌县、新建县）出让土地可建面积占全市比例：19.96%。

土地市场

RealEstate

88

市场战略

聚焦城市土地，策略研究分析

南昌土地

注：统计参照南昌市(含市区及新建县、南昌县)房产数据，时间截至2013年10月。其中2013年11-12月房产销售面积参照2012年同期量。

2014-2016年预估销售面积，基于土地出让可建面积分摊及3年年均土地供应量估算。不含城中村改造量，每年约300万㎡。

【市场预估】房地产市场未来3年预估：2012年随着住房需求释放，房产销售面积同比增长44.26%，近两年来呈现稳步上升趋势；考虑到南昌市人口、产业及地铁基建投资的增长，2014-2016年房产市场将维持增长态势，预估在2015-2016年分别实现10%-13.61%的同比增长率

*

120

土地市场

南昌竞争房企土储概况

(一)土地储备充裕房企：绿地、万达、恒大；

（二）土地储备次充裕房企：联泰、保利、华南城、万科、正荣；

（三）土地储备欠充裕：城泰、铜锣湾、力高、联发、洪客隆、当代、恒茂、华润。

【竞争房企对比】万达、绿地、恒大土地储备充裕，其他房企则处于相对不足，未来土地市场竞争仍激烈。

土储充裕

土储次充裕 土储欠充裕

土地市场

基建投资与人口

2020年江西高铁大道1506公里

南昌市2014年上半年实现地区生产总值

1582.4亿同比增长9.3%

户籍改革一个月全市

73440人办理落户是去年同期5.8倍

至今，南昌人口总数达到518万，城市户籍人口243万。

洪都大飞机南昌航空城25平方公里开工建设进展迅速，首架C919大型客机前机身成功下线即将缴付 昌九一体化申报综合保税区。临空经济区铁、公、水、空

四位一体综合交通建设。临空经济区，签约落户企业，总投资额在115亿

南昌市2014年建设重点：

九龙湖新城

万达城、绿地博览城、联泰

智慧城

青山湖西岸2期

象山南路沿线

截至7月底，沿线棚户改造

完成房屋征收5870户，任务

完成率99.66%

（东至系马桩、西至船山路

，占地280亩）象湖隧道明

年2月通行。

幸福渠流域改造

基建投资与人口

2014年上半年，南昌市在中部六省会城市GDP排名中，名列第5，仅高于太原市，但GDP增速仍保持较高水平。

中部六省会城市，常住人口排名，南昌位列第5，人口导入效应不强

注：本次统计截至2013年底，2014年上半年。

户籍制度改革

国务院印发进一步推进户籍制度改革的意见：落户大城市对参保年限要求不得超过5年，进城落户农民目前不必退土地宅基地

目标：2020年，基本建立于全

面建成小康社会香适应，有效支撑社会管理和公共服务，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

管理：建立城乡统一的户口登记制度，取消农业户口和非农业户口性质区分，建立与统一户口登记制度相适应的教育、卫生计生、就业、社保、住房制度。

保障：按进城落户目前不必退土地承包经营权、宅基地、集体收益分配权。加强公共服务财力保障，转移支付挂钩农业人口市民化。

中等城市（城区人口50-

100万）

有序放开落户条件

合法稳定就业+稳定住所

（含租赁）+按照国家规定

参与城镇社会保险（年限

要求不超过3年）

大城市（城区人口

100-300万）

合理确定落户条件

合法稳定就业+稳

定住所（含租赁）

+参与社保一定年

限（年限要求不得

超过5年）

建制镇和小城市

全面放开落户限

制

特大城市（城区人口500万

以上）

严格控制人口规模

合法稳定就业+稳定住所

（含租赁）+参加城镇社保

年限+连续居住年限=合理

设置积分分值

政府债券

债券发行

总额：经国务院批准，江西地

方政府债券发行总额143亿元，品种为记账式固定利息附息债。

期限：分为一、二、三期分别

发行，债券期限分别为5年、7年、10年，计划发行规模

57.2亿、42.9亿、42.9亿。

偿债：按规定在全国银行间债券市场和证券交易所债券市场上上市流通，各期债券到期后一次性偿还本金，5年期及7年期债券利息按年支付，10年期按半年支付。

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03

04

01禁令根据财政部要求，自发自还地方债母鸡资金坚决杜绝用于楼堂馆所等项目建设支出

投向本期债券母鸡资金拟投向保障性安居工程和普通公路建设，偿债资金安排纳入各级财政预算，偿债保障高。

好处地方债募集资金投向重大公益项目，不仅能够较好保障地方经济社会发展，推动民生改善和社会事业发展，而且形成大量优质资产，大多有经营收入偿债。风险江西省作为全国今年第四个地方债省级政府，信用等级被新世纪评级AAA。

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未来战略

REL

谢谢Thanks for attention