房地产投资拓展方式介绍

签 署：王彪George WTEL:189-7001-3120Email: 455133470@qq.com

REL

：REL Real Estate &Land城市战略、行业策略

城市基因 城市是独一无二的。城市的独一无二性体现在两个层面：物质层面的独一无二和精神层面的独一无二。

城市是有灵魂的。城市的文化就是城市的灵魂，城市的灵魂就是城市的精神。

2

地产，一个城市的故事REAL ESTATE ,A STORY OF ONE CITY

>

DOWN

我们，城市与发展WITH A SMALLER LIFE

>

DOWN

US

家庭，两个人与房子的暧昧

City 城市我们生存、发展与享受生活的物质基石，它可能是一条小街、马路，之后是集市，再后来变成不动产聚集——City。

Family 家庭家庭，无数的家庭组成城市，再建构国家。家庭，是人们赖以生存的港湾，关乎我们的生活起居，以及精神。——Spirit

People 两个人两个人：一个男人与一个女人的故事，请注意是一对一，不是一群的概念。掺杂纠葛、爱情、婚姻与争执破裂，以及孩子。

House 房子两个人——家庭——房子——城市城市——房子——家庭——两个人。

“手机、电视、平板、家用电器及未来的智能化科技”

Loading…

城市战略，行业聚合

城市基因，地产聚合力

地产策略，维度研究地产策略，多维度分析

投资决策，展望未来投资方式，资产大解密

1

2

3

目录

8

9

城市战略，行业聚合•PART•O

NE

>

DOWN

全球地产投资

10

11

钢丝上的巨人之国

RealEstate

12

城市战略

聚焦中国经济，策略研究分析

寰球视线

纵古论今

回顾人类发展历史，财富的积累总是与土地获取

联系在一起：幕府时期的日本、中世纪的欧洲、封建时期的中国，尽管文化迥异，但权势与地位都离不开土地占有。工业革命见证了圈地运动、新兴财富对贵族奢华生活的向往。

权力、财富及土地始终相互凝结、密不可分

13

>

DOWN

高盛研究：中国地产形势

RealEstate2010-2013年中国土地出让面积为07-09年平均水平的两倍；未来调整期2年。

数据分析

1 of 3 Contact Us

14

RealEstate中等收入人群将是购房主力，房价未来降幅需达到10-15%

地产趋势

2 of 3 Contact Us

15

中等和中上收入群体将是购房主力城镇居民的可支配收入区间细分

要在未来两年内改善中等和中高收入群体的住房承受能力，房价可能需要下降10-15%

不同收入群体和主要城市的房价收入比明细

RealEstate利好因素：城镇化、房产价值占GDP比例有上升空间

城市机会

3 of 3 Contact Us

16

中国整体和城镇地区的商品住房拥有率依然较低，为11%和31%按住房来源分的家庭户户数

中国城镇地区的现代住房供应比例和发达国家相比依然较低

预计到2030年底住房需求约1.7-2亿套 与美国、日本相比，中国房地产价值占GDP的比例依然合理

寰球洞悉

摩根大通7.2%上调至7.3%

中国今年全年增

长预测调至同比增长7.3%。但产能过

剩行业将继续作为负面因素影响制造业投资，房地产市场也将仍是最大的宏观经济风险，房地产投资增速的下滑给经济增长带来不确定性。

澳新银行7.2%上调至7.5%

考虑到官方近期

推出的一系列“稳增长”政策，澳新将2014年中国经济增速预期从7.2%上调至7.5%

汇丰银行7.4%上调至7.5%

将三季度中国经济增速预期从7.3%上调至7.4%，将2014年全年中国经济增速从7.4%上调至7.5%，理由是微刺激效果将持续显现，且决策层料将继续保持宽松政策。

野村证券7.4%上调至7.5%

法兴银行6.9%上调至7.1%

18

2014年整个行业的主动管理能力要好于历史每一次的行业调整，预计由于新开工下降快于销售，下半年将形成新的平衡。

预计2014年销售面积10.4亿㎡，同比去年下降约13%，而新开工面积约12.1万㎡，同比下降约17%。

19

>

DOWN

中国各省市：地产风险

中国房地产供需结构图

全国房地产供需基本均衡，供给过剩城市比例37.14%。 城市分化严重，一线城市供需比65%。二线城市基本均衡，供需比116%三四线城市供给过剩：

供需比125%

21

>

DOWN

地产驱动力

22

中国地产驱动力

RealEstate

23

城市战略

聚焦中国经济，策略研究分析

城市战略

24

长期驱动力-人口基数

25

长期驱动力-城市化

26

长期驱动力-可支配收入

>

DOWN

中央政策研究

27

28

29

31

32

33

增长模式断层：以前的增长模式很简单，就是一个GDP锦标赛，搞投资，特别是大量房地产投资或者各种各样的基础建设就可以了，现在GDP锦标赛可能正在慢慢变成一个改革的锦标赛，传统动力源没有了。

三个断层

改革的断裂带：金融市场化-包括利率市场化、汇率市场化。财税改革、资源要素价格改革还有混合所有制的改革。

全球化的断裂带：以前中国生产、美国消费、其他资源国提供大宗原材料的模式-全球化的3.0版本。2008年大危机以后，美国正在尝试地变成一个三合一的制造国、消费国跟能源国，同时用高标准的跨太平洋伙伴关系协议（TPP）来使得新兴市场第二次加入WTO。

对抗全球化4.0，所以最近发生的一系列事件，包括金砖银行设立在上海，推出中国版的马歇尔计划.。

>

DOWN

21世纪资本论

34

法国经济学家皮克迪（Thomas Piketty）的新作《21世纪的资本》，正在引发一场思想的风暴。这本学术著作在国外引发的论争，已将著名经济学家克鲁格曼、索洛、曼昆、萨默斯、阿西莫格罗等悉数卷入。

35>

DOWN

十大战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

房地产企业十种战略

>

DOWN

地产长期趋势变革

49

地产长期之一：集中度提升

美国前五大开发商市场集中度 中国前五大开发商集中度进一步提升

资料来源：Bloomberg &CRIC

50

地产长期之二：跨界转型

跨界投资，创造第二主业或完成行业退出

京津冀一体化区域热点

区域成长：京津冀一体化，相关企业受益：华夏幸福、荣盛发展&新兴地产互联网、物业管理、社区服务

51

地产长期之三：并购重组

2014年并购重组交易：房地产持续扩大、金融机构缩水、工业企行业过剩企业暴涨

52

地产长期之四：海外投融资

海外投融资，成为企业发展长期动力

近三年海外投资案例 近三年海外融资案例

53

地产策略，维度研究•PART•T

WO

公园Park

政府Goverment

CBD中央商务区

CBD中央商务区

工业园Industry

工业园Industry

居民区Resident

居住区Resident

体育图书馆

学校医院购物中心

ShoppingMall

公寓酒店Hotel

居住区Resident产业配套区 城市郊

区化

Add your logo here

55

Add your logo here

56

Add your logo here

57

Add your logo here

58

Add your logo here

59

Add your logo here

60

Add your logo here

61

Add your logo here

62

>

DOWN

标杆地产研究

1 of 363

Contact Us碧桂园控股http://www.bgy.com/

碧桂园资产负债

2 of 3 Contact 碧桂园控股http://www.bgy.com/

64

碧桂园资产负债

3 of 3 Contact Us碧桂园控股http://www.bgy.com/

65

电话VOIP

碧桂园资产负债

1 of 3 Contact 碧桂园控股http://www.bgy.com/

66

碧桂园资产负债

2 of 3 Contact 碧桂园控股http://www.bgy.com/

67

碧桂园资产负债

3 of 3 Contact 碧桂园控股http://www.bgy.com/

68

1 of 569

Contact Us绿城中国http://www.greentownchina.com/

绿城中国资产负债

2 of 5 Contact Us绿城中国http://www.greentownchina.com/

70

绿城中国资产负债

2013年绿城收入289.91亿，同比2012年353.93亿降低18.1%,股东利润48.66亿; 银行存款及现金余额112.81亿，足额覆盖一年内到期借款60.18亿。 2013年土地储备11个，总建面336万㎡；在建92个，在建总建面2020万㎡

3 of 5 Contact Us绿城中国http://www.greentownchina.com/

71

绿城中国重点项目

4 of 5 Contact Us绿城中国http://www.greentownchina.com/

绿城中国重点项目

5 of 5 Contact Us绿城中国http://www.greentownchina.com/

74

投资决策，展望未来•PART•T

HREE

【城市区位】:长江中下游，鄱阳湖西南岸，是中国重要交通枢纽，重要制造业基地；承接长三角、珠三角、闽东南经济地区产业与总部转移，中国未来“绿色之都”

城市理解

珠三角经济圈

环渤海湾经济圈

南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，赣江贯穿于南昌市城区。是中国重要交通枢纽，重要制造业基地，长三角、珠三角、闵东南经济地区及国外大型产业与总部转移对接基地。中国未来“绿色之都”；

南昌是江西省省会，相比周边省会城市如武汉、杭州、长沙，城市规模不足，有较大扩展空间。

城市地理

【城市经济】:南昌经济发展较平稳，历年GDP增速高于全国平均水平4-5个百分点，目前保持年12%的增长速度，但与中部六省会城市差距仍较大

城市理解

从GDP来看，南昌经济发展比较平稳，但不及其他中部城市

2000年以来，南昌经济进入高速增长期，历年南昌GDP增速高于全国平均水平4-5个百分点，目前保持12%的增长速度。

从中部省会城市排名来看，南昌2012年GDP总值仅高于太原（落后于非省会城市洛阳），离第一名的武汉差距很大。

根据数据显示，武汉2007年、长沙&郑州2008年、合肥2011年就已经超过了3000亿元，南昌至少落后中部省会城市1-5年。

资料来源：中部六省会城市统计局

【城市人口】:南昌市人口规模增长缓慢，城市化率水平较低，与中部六省会城市人口对比，仅为武汉的50%，长沙的70%，发展仍有较大空间

城市理解

资料来源：中部六省会城市统计局

从人口来看，南昌人口增长缓慢，对比其他中部城市仍有较大空间

2006-2012年，南昌人口保持年1.5-2%的增长率，人口增长缓慢，到2012年，南昌市人口数量仅为507.87万；

与中部六省会城市人口对比，南昌人口数较低，仅为武汉的50%，郑州的55%，长沙的70%，发展仍有较大空间。

>

DOWN

房价模型

【城市房价】:1998-2013年中国100个城市的经济指标与房价变化，统计分析其规律，得出以下结论：城市

理解

公式一中性模型

Y=‐648.505+0.199X

公式二保守模型

Y=‐185.432+0.155X+0.010Z

公式三激进模型

Y=533.038+0.085X+0.015Z+2.776S

X：人均职工年工资；Z:人均GDP；S：储蓄存款余额

城市 GDP总值 人均GDP储蓄余额 职工月收入 年收入

南昌 3336.03 65009.55 2051.16 3209 38508

长沙 6400 90900 3507.51 3536 42432

南昌房价 长沙房价

公式一 7014.58 7759.46公式二 6433.4 6426.6公式三 10475.38 15240.1

【人口状况】：城市人口中心化特征及人口红利现象明显；经开、红谷滩人口教育水平及外来人口占比较高；老年人口占比较低，处于老龄化初级阶段

人口类别 人数 占户籍人口比例 全国值

0-14岁少年儿童 93.1万 18% 16.6%

家庭规模 3.39人/户 — 3.1人/户

60岁及以上老人 58.6万 12% 13.3%

市人口出生率为13.29%，人口自然增长率为7.21%，死亡率6.08%

南昌市处于人口红利阶段，人口快速增长

*

*

*

*

2012年南昌市人口结构分布图19岁以下19-34岁35-59岁60岁以上

7

202123252939

5863

**** * ** * *

2012年南昌市各区本科学历以上人口情况

本科学历以上人口占比（%）

城市理解

【人口迁移】：外围四县人口随城市化进程逐步迁入，老城区人口随城市外拓逐步外迁；商办人口主要聚集红谷滩片区

城市外环

城市中环

中心城区

图例

主要发展方向

高速外环

向莆铁路 京九铁路

外部新建县、湾里城市化人口导入

中心城区商业商务人口导入红谷滩CBD

中心城区人口沿朝阳、红角洲逐步导出

南昌县人口随城市化逐步导入昌南、高新片区

中心城区人口逐步郊区化，向东外溢

城市理解

【城市固定资产投资】:南昌市固定资产投资额逐年增加，城市面貌日新月异，仍处于城镇化发展初期水平，与中部六省会城市相比，南昌的固定投资仅为武汉的40%，仅排在太原前

城市理解

资料来源：中部六省会城市统计局

从固定资产投资来看，南昌固定资产投资逐年增加，对比其他中部城市仍有较大差距

2006-2012年，南昌固定资产投资稳步增长，年增长率在30%以上，到2012年，南昌市固定资产投资达到2623.03亿元；

据南昌市历年固定资产投资情况看，南昌市仍处于城镇化发展初期水平，未来房地产发展空间较大；

与中部六省会城市相比，南昌的固定投资仅为武汉的40%，仅排在太原前。

【城市规划】:南昌近期2011-2015年建设战略——以城市外拓为主，拉伸城市框架，新城带动老城发展，新城建设将为南昌带来大量投资机会

打造双核三圈城市新格局：以红谷滩中心区、旧城中心区为城市核心；同时构造中心城区、城市拓展圈（布局五个城市组团）和一小时经济圈，三个圈层一体化发展的新格局；

目前，政府的政策落实主要集中于第二圈层以内，为城市重点建设区域。

摘自《南昌市近期建设规划(2011-2015年)》

区域 定位 主导产业区域面积 规划人口

政策落实平方公里 万人

中心城市圈 中心城区 现代服务、金融商贸 236 260 强化CBD集核

城市拓展圈

乐化组团 空港新城 航空科技、物流及相关产业 7.5 2-2.5 拉开路网，配套职住

瑶湖组团 综合产业新城 航空产业、LED及相关科技产业 8 2-2.5 完成一期，拓展麻丘

昌南组团 综合新城 汽车、零部件、制造业 41 36-40 优化产业，完善建设

九龙湖组团 副中心 省级行政中心、区域交通枢纽 13 4 构筑框架，建设市政梅岭组团 旅游新城 旅游休闲业 11.5 8 保护环境，提升设施

一小时经济圈 推动南昌省会都市合作示范区的建设 暂无落实

城市理解

【城市重点建设投资现状】：城市投资建设重点围绕九龙湖、朝阳片区，同时兼顾完善新区配套升级

西客站九龙湖片区，向莆高铁

南昌西站（2013年10月开通）

向莆铁路

象湖隧道、九洲高架高架快速路，拉近昌东和赣

江西岸距离（2014年12月通车）

昌南大道东延段连接昌东工业园与罗家板块

（2013年12月贯通）

万达文化旅游综合体九龙湖起步区，政府引进万

达城项目（2015年开业）

航空产业园

小微工业园

轨道交通建设1号线：2014年底通车2号线：2016年底通车

朝阳大桥朝阳洲片区，连接红谷

滩及朝阳洲（2014年12月通车）

轨道1号线

轨道2号线

城市理解

【城市规划投资方向】：城市其他区域通过建立城市片区副中心完善公共服务配套，西客站、望城中心区、滨江片区成为重点配套区域，经开区蛟桥副中心、昌南副中心成为城市发展附属重要片区

城南副中心

轨道1号线站点商业聚集区

紫阳大道、城东一路打造

枫林大道与庐山南大道、双港大道为依托

广州路、井冈山大道为依托

北京路、上海路为依托

西客站站前城市副中心

望城片区中心

滨江片区中心

红谷滩CBD核心商务区

红角洲副中心

城东副中心：以北京路、上海路为依托

瑶湖副中心：以紫阳大道、城东一路为依托

城南副中心：以广州路、井冈山大道为依托

蛟桥副中心：以枫林大道与庐山南大道、双港大道为依托

城市理解

【城市发展方向】:南昌城市发展呈现“西进、东拓、北控、南延”的框架，东拓主要是往高新方向发展、西进主要是往红谷滩新区发展

中心城区

北控

西进

东拓

南延

总体规划发展示意图 “西进”发展示意图

摘自《南昌市近期建设规划(2011-2015年)》

南昌城市发展呈现“西进、东拓、北控、南延”的框架；

东拓主要是往高新方向发展，高新已成为南昌市房地产发展的主要热点区域；

西进主要是往红谷滩新区发展，随着九龙湖西客站建成，绿地、万达等开发商已进驻。

城市理解

注：统计数据截止2013年10月。南昌市：指市域范围及郊县（新建县、南昌县）

南昌市2010年在国家宏观调控四万亿投资后，出让土地总可建面积达到963.47万㎡;

2011-2012年，土地供应面积呈现稳中上浮，并在2013年随着楼市销售步入上升通道，土地供应面积显著提升，达到1041.62万㎡，成交金额180.03亿，同比增长23.19%。

【市场概况】：近4年南昌土地供应可建面积，年均973.36万㎡；随着房产市场对土地量的消化，房企对投资拿地需求迫切，2013年南昌土地供应及成交金额同比上升约20%

土地市场

东湖区, 33.12

西湖区,

391.85 青山湖区, 224.08

青云谱区, 80.76

高新区, 756.79

红谷滩, 1116.96

经开区, 287.03

湾里区, 157.44

桑海区, 66.00

新建县, 372.87

南昌县,

406.57

【市场概况】2010-2013年南昌市土地供应，主要以新城区为主，老城区供应量有限。重点成交区县：红谷滩、高新区、西湖区及南昌县、新建县

2010-2013年南昌各区县土地可建面积示意图

2010-2013年红谷滩出让用地量增长迅速，总量达到1116.96万㎡；2013年该区出让土地可建面积占全市比例：47.8%;

2010-2013年郊县（南昌县、新建县）出让用地量稳步增长，城镇化进程推动郊县土地需求上升；2013年郊县（南昌县、新建县）出让土地可建面积占全市比例：19.96%。

土地市场

RealEstate

88

市场战略

聚焦城市土地，策略研究分析

南昌土地

注：统计参照南昌市(含市区及新建县、南昌县)房产数据，时间截至2013年10月。其中2013年11-12月房产销售面积参照2012年同期量。

2014-2016年预估销售面积，基于土地出让可建面积分摊及3年年均土地供应量估算。不含城中村改造量，每年约300万㎡。

【市场预估】房地产市场未来3年预估：2012年随着住房需求释放，房产销售面积同比增长44.26%，近两年来呈现稳步上升趋势；考虑到南昌市人口、产业及地铁基建投资的增长，2014-2016年房产市场将维持增长态势，预估在2015-2016年分别实现10%-13.61%的同比增长率

*

120

土地市场

南昌竞争房企土储概况

(一)土地储备充裕房企：绿地、万达、恒大；

（二）土地储备次充裕房企：联泰、保利、华南城、万科、正荣；

（三）土地储备欠充裕：城泰、铜锣湾、力高、联发、洪客隆、当代、恒茂、华润。

【竞争房企对比】万达、绿地、恒大土地储备充裕，其他房企则处于相对不足，未来土地市场竞争仍激烈。

土储充裕

土储次充裕 土储欠充裕

土地市场

基建投资与人口

2020年江西高铁大道1506公里

南昌市2014年上半年实现地区生产总值

1582.4亿同比增长9.3%

户籍改革一个月全市

73440人办理落户是去年同期5.8倍

至今，南昌人口总数达到518万，城市户籍人口243万。

洪都大飞机南昌航空城25平方公里开工建设进展迅速，首架C919大型客机前机身成功下线即将缴付 昌九一体化申报综合保税区。临空经济区铁、公、水、空

四位一体综合交通建设。临空经济区，签约落户企业，总投资额在115亿

南昌市2014年建设重点：

九龙湖新城

万达城、绿地博览城、联泰

智慧城

青山湖西岸2期

象山南路沿线

截至7月底，沿线棚户改造

完成房屋征收5870户，任务

完成率99.66%

（东至系马桩、西至船山路

，占地280亩）象湖隧道明

年2月通行。

幸福渠流域改造

基建投资与人口

2014年上半年，南昌市在中部六省会城市GDP排名中，名列第5，仅高于太原市，但GDP增速仍保持较高水平。

中部六省会城市，常住人口排名，南昌位列第5，人口导入效应不强

注：本次统计截至2013年底，2014年上半年。

户籍制度改革

国务院印发进一步推进户籍制度改革的意见：落户大城市对参保年限要求不得超过5年，进城落户农民目前不必退土地宅基地

目标：2020年，基本建立于全

面建成小康社会香适应，有效支撑社会管理和公共服务，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

管理：建立城乡统一的户口登记制度，取消农业户口和非农业户口性质区分，建立与统一户口登记制度相适应的教育、卫生计生、就业、社保、住房制度。

保障：按进城落户目前不必退土地承包经营权、宅基地、集体收益分配权。加强公共服务财力保障，转移支付挂钩农业人口市民化。

中等城市（城区人口50-

100万）

有序放开落户条件

合法稳定就业+稳定住所

（含租赁）+按照国家规定

参与城镇社会保险（年限

要求不超过3年）

大城市（城区人口

100-300万）

合理确定落户条件

合法稳定就业+稳

定住所（含租赁）

+参与社保一定年

限（年限要求不得

超过5年）

建制镇和小城市

全面放开落户限

制

特大城市（城区人口500万

以上）

严格控制人口规模

合法稳定就业+稳定住所

（含租赁）+参加城镇社保

年限+连续居住年限=合理

设置积分分值

政府债券

债券发行

总额：经国务院批准，江西地

方政府债券发行总额143亿元，品种为记账式固定利息附息债。

期限：分为一、二、三期分别

发行，债券期限分别为5年、7年、10年，计划发行规模

57.2亿、42.9亿、42.9亿。

偿债：按规定在全国银行间债券市场和证券交易所债券市场上上市流通，各期债券到期后一次性偿还本金，5年期及7年期债券利息按年支付，10年期按半年支付。

02

03

04

01禁令根据财政部要求，自发自还地方债母鸡资金坚决杜绝用于楼堂馆所等项目建设支出

投向本期债券母鸡资金拟投向保障性安居工程和普通公路建设，偿债资金安排纳入各级财政预算，偿债保障高。

好处地方债募集资金投向重大公益项目，不仅能够较好保障地方经济社会发展，推动民生改善和社会事业发展，而且形成大量优质资产，大多有经营收入偿债。风险江西省作为全国今年第四个地方债省级政府，信用等级被新世纪评级AAA。

>

DOWN

未来战略

REL

谢谢Thanks for attention