View
7
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
SAKSFRAMLEGG
Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato:
07/123 /25876/15-PLNID
1657
Robert Larsen 24.06.2015
Telefon:
77 79 01 12
Saken skal behandles i følgende utvalg:
X Byrådet
X Byutviklingskomité
X Kommunestyret
PLAN 1657 – DETALJREGULERING LANESBUKT – 2.GANGSBEHANDLING
::: Sett inn innstillingen under denne linja IKKE SLETT LINJA â
Innstilling til vedtak:
Forslag til detaljreguleringsplan 1657 Lanesbukt, 119/114 m.fl., med planbestemmelser
og plankart av 28.05.15, anbefales vedtatt.
Saken oversendes Tromsø kommunestyre for endelig behandling, jf. plan- og
bygningslovens § 12-12.
::: Sett inn innstillingen over denne linja IKKE SLETT LINJAÆ
Øyvind Hilmarsen Britt Hege Alvarstein
Byrådsleder Byråd for byutvikling
... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE SLETT LINJAâ
Saksutredning:
Sammendrag
Bakgrunn Lanesbukt er lokalisert sørøst på Tromsøya omtrent 2 km sør for
Tromsø sentrum. I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt
til framtidig sentrumsformål, boligbebyggelse og friområder. En uløst
innsigelse i kommuneplanen medfører at det er begrenset hvor mye
forretning som kan etableres her. Det er vedtatt et områdeprogram
som legger rammer og føringer for de ulike planområdene innenfor
området som benevnes Lanesbukt.
Mål for planen Lanesbukt Eiendom ønsker å regulere sin eiendom hovedsakelig til
boligformål. Planforslaget legger opp til en reguleringsplan med
boliger, parkering under terreng, barnehage og sjøpark.
Hovedinnhold Planforslaget legger til rette for blokkbebyggelse med 217 boenheter.
I en av blokkene tilrettelegges det for barnehage for ca. 70 barn. I
tillegg er det avsatt areal til en offentlig sjøpark på ca. 10 daa samt
gang/sykkelveger og en grønn buffersone fra Strandvegen som skal
sikre allmenheten tilgang til sjøparken.
Offentlig ettersyn
Byrådets vurdering
Planforslaget ble vedtatt lagt ut på offentlig ettersyn 10.07.14. Ved
utgangen av fristen var det kommet inn merknader fra 9 instanser, jf
eget vedlegg. Fylkesmannen hadde innsigelse til planforslaget,
knyttet til støy.
Byrådet ønsker velkommen en tettere utnytting av bynære områder,
og anbefaler at planforslaget vedtas.
01 Saksdokumenter Dato:
Vedlagte saksdokument
De som er merket med
* foreligger bare
digitalt
01. Oversiktskart + lokaliseringskart udatert
02. Forslag til reguleringsplankart 28.05.15
03. Forslag til reguleringsplanbestemmelser 28.05.15
04. Forslagstillers planbeskrivelse Juni 2015
05. Uteromsplan 16.10.14
06. Parkeringsplan 16.10.14
Ikke vedlagte
saksdokument
07. Sol/skyggediagram
08. Støyrapport
09. Trafikkutredning
10. Merknadsoversikt
06.05.13
24.11.14
04.10.12
21.05.15
01. ROS-analyse 05.12.13
02. VA rammeplan 15.05.14
03A.Geoteknisk vurdering (RAMBØLL) 12.12.13
03B.Datarapport grunnundersøkelser
(RAMBØLL)*
04.11.13
04. Miljøtekniske grunnundersøkelser
(RAMBØLL)*
12.10.13
05. Sedimentundersøkelser (RAMBØLL)*
13.11.13
Berørte planer og
planstrategiske
dokument – ikke
vedlagt
Kommuneplanens arealdel 28.09.11
rev 28.11.12
Områdeprogram førende prinsipper for
detaljregulering i Lanesbukt
12.10.10
Plan 1426 Strandkanten boligbydel 26.04.00
Plan 09045 Sørøya senter og småbåthavn 29.04.87
Plan 1448 Høgskulen i Tromsø, området
Mellomvegen – Strandvegen
24.09.03
Plan 1455 Bjerkakerstranda boligområde 07.12.00
Områdeplan for lek og rekreasjon på Sør Tromsøya
(temaplan)
21.01.07
02 Planfakta
Lokalisering
Planstatus
Fig 1a) hvitt omriss viser hoveddelen av planområdet til
Lanesbukt Eiendom. Sjøpark og noe mer vegareal reguleres i
tillegg.
I kommuneplanens arealdel (KPA) 2011-2022 er planområdet
vist som framtidig område for sentrumsformål, boligbebyggelse,
grønnstruktur og friluftsområde.
På grunn av en uløst innsigelse i KPA er det begrenset hvor mye
forretning som kan etableres her.
I reguleringsplan 0945 er området avsatt til industri, forretning og
småbåthavn. De kommunale føringene jf. KPA er at her ikke skal
være industri og småbåthavn i framtida. En omregulering til bolig
og offentlig sjøpark er ikke vurdert å utløse krav til
konsekvensutredning, jf. PBL § 4-2. Kommunen har i dette
tilfelle vedtatt en overordnet plan som følges opp i dette
reguleringsplanforslaget.
Formål i planforslag
Fig 1b) viser utsnitt av kommuneplanens arealdel.
Innenfor planområdet er det avsatt areal til formål i tabell under:
Formål Areal (m2) BRA (m2)
Boligbebyggelse og anlegg
BB1
BB2
BB3
BB4
BB5/BHG
BB6
1885
1524
1535
1979
1273
1155
5660
3790
5950
6000
4500
3100
totalt 9351 29000
Annet uteareal (f_AU1-8) 7265
Samferdselsanlegg og
teknisk infrastruktur
9275
Grønnstruktur
O_park1 og O_park2
gangveg
10718
2079
Bruk og vern av sjø og
vassdrag med tilhørende
strandsone
11503
Fig 2) tabell med oversikt over formål og areal
03 Beskrivelse av
planprosessen
Oppstartsmøte med byutvikling
Annonsert oppstart av planarbeid (og
tilskrevet partene)
Komplett forslag til reguleringsplan
01.03.2011
23.03.2011
28.05.2014
Planprosessens
spesielle sider
Lanesbukt er lokalisert sør for sentrum mellom Strandkanten
boligbydel og Bjerkakerstranda. Planarbeidet for deler av
området innenfor Lanesbukt startet så smått opp i 2007.
Byutvikling så tidlig et problem med å regulere hver eiendom for
seg innenfor Lanesbukt, og forsøkte i utgangspunktet å få alle
eierne i området til å gå sammen om en felles reguleringsplan. På
grunn av ulik framdrift og uavklarte ønsker for de ulike
eiendommene måtte man gi opp dette forsøket. Byutvikling
fremmet derfor i 2010 et områdeprogram som legger rammer og
føringer for de ulike planområdene innenfor Lanesbukt.
Områdeprogrammet ble vedtatt 12.10.2010. Et av de viktigste
grepene i dette planprogrammet var å avsette areal til en offentlig
sjøpark som skal kunne benyttes av allmenheten.
Områdeprogrammet gir samtidig føringer for etablering av
grøntkorridorer og gangveger ned til sjøparken. Det er også satt
begrensninger på byggehøyder og BRA for de enkelte
planområdene innenfor Lanesbukt. Områdeprogrammet stilte
krav til vurdering av barnehage dersom det ble aktuelt å etablere
100 boenheter eller mer. Foreliggende planforslag imøtekommer
dette med å tilrettelegge for en barnehage med plass til ca. 70
barn.
I kommuneplanens arealdel (KPA) er deler av området avsatt til
framtidig sentrumsformål, sjøpark og Lanesbukt er foreslått som
bydelssenter.
04 Planvurdering
Bakgrunn OPUS Bergen AS fremmet på vegne av Lanesbukt eiendom et
planforslag for eiendom 119/414. Lanesbukt grenser til studentboligene
på Strandvegen i nordvest, og «gamle ASKO» og Sjøkanten senter i
nordøst. I sør ligger det fire bolighus. Pr tiden pågår det regulering
både i nordøst (Strandvegen 108 med planident 1801 og Sjøkanten
senter med planident 1722) og i sør (Bjerkakerfjæra med planident
1760).
Boligbebyggelse Planforslaget forholder seg til høyde- og BRA-begrensningene som
områdeprogrammet gir. Det tilrettelegger for seks blokker med opptil
217 boenheter. Bygningsvolumene er høyest mot nord og lavest i sør.
Blokk A, B og D har 6 boligetasjer, blokk C har 7 boligetasjer og blokk
E og F har 5 boligetasjer. Barnehagen inngår som plan 1 i blokk E.
Utbygginga skal skje i to byggetrinn, der man bygger ut blokk E, F og
C (utbyggingsområde 1) i første byggetrinn.
Fig 3a) illustrasjonsplan viser hvilke blokker som inngår i byggetrinn
1 (oransje) og byggetrinn 2 (røde)
Fig 3b) snitt fra Strandvegen til sjøpark i den del av planområdet der
det tillates høyest byggehøyder (blokk A, B og C alle på maks kote+26)
I en tidligere versjon av planforslaget (mottatt januar 2014) var blokk
A og B foreslått tre meter høyere (kote +28,5). Dette var tre meter over
rammene i områdeprogrammet. Byutvikling foreslo at man beholdt
høyden på disse to blokkene forutsatt at man kuttet en del av blokk C
(rød firkant i fig 3c). Forslagstiller foreslo derimot å kutte høyden på
blokk A og B, men beholde utstrekningen til blokk C, og vri denne
blokka mot sør (se fig 3c og 3d). Forslaget forholder seg dermed til
rammene i områdeprogrammet.
D
A
B
F
C
E
Fig 3c) viser tidligere versjon av illustrasjonsplan der blokk A og B er
foreslått å være 3 m høyere enn blokk C.
Fig 3d) viser utsnitt av de to versjonene oppå hverandre. Blokk A, B og
C har alle maks høyde på kote +26, men blokk C er vridd ca. 11 m sør
(se rød pil)
Private uterom
Det er tilrettelagt for ni nærlekeplasser på 150 m2 innenfor
planområdet, samt at det er satt av uteromsareal (f_AU) som
tilfredsstiller krav på 100 m2 + minimum 25 m2 pr boenhet. F_AU1 og
f_AU8 må støyskjermes, øvrige uteromsareal tilfredsstiller krav uten
støyskjerming.
Blokk A Kote 28,5
Blokk B kote kote 28,5
Blokk C kote 25,5
C
Fig 4) uteromsplan som viser hvordan man tenker uterom mellom
blokkene
Offentlige uterom
Det er avsatt en sjøpark på 10.7 daa innenfor planområdet som skal
være offentlig tilgjengelig. Det skal legges til rette for en
strandpromenade med fast dekke eller trillbar grus gjennom området.
Det er videre satt av en grøntkorridor i nord som er 20 m bred. I sør er
det en tilsvarende grøntkorridor, men her er denne i store trekk satt av
til uterom for barnehage/kvartalslek. Dette er løst slik fordi området
har en underdekning på barnehageplasser, og det ble derfor vesentlig å
få på plass en barnehage innenfor planområdet. Fordi kommunen ikke
praktiserer kommunal overtagelse av barnehager, vil barnehagen og
barnehagens uterom som også tjener som kvartalslekeplass være avsatt
som fellesareal (f) og ikke offentlig areal (o). En 3 m bred gang- og
sykkelveg skal etableres som transportåre ned til strandpromenaden (se
figur 5). Kvartalslekeplassen vil være offentlig tilgjengelig etter
barnehagens stengetid.
Fig 5) viser utsnitt av plankartet. o_G1 er grøntkorridoren i sør samt
f_BUT6 som er utearealet til barnehagen og o_SGS1 som er gang- og
sykkelveg ned til strandpromenaden.
Fig 6) viser uteromsplan for omtrent samme utsnitt som i figur 5
Trafikk
Planområdet har adkomst fra Strandvegen. Strandvegen er pr i dag bare
delvis tilrettelagt med gang- og sykkelveg. Fartsgrensen forbi
planområdet er 30 km/t.
Reguleringsplanen tilrettelegger for en utbedring av Strandvegen med
fortau på vestsiden av vegen, og sykkelfelt med fortau på østsiden av
vegen. Overganger skal være opphøyde. Eksisterende busslommer
foreslås opprettholdt som i dag.
Rute 34 UNN-sentrum / sentrum-UNN, passerer området i dag. Bussen
har avgang 3-4 ganger i timen mellom klokka 0700 og 1800 på
hverdager.
Universell
tilgjengelighet
Alle boenheter vil ha tilgang på heis og alle offentlige gangveger og
uteoppholdsområder vil være tilgjengelig i henhold til prinsipper om
universell tilgjengelighet.
Barnehage Det tilrettelegges for barnehage på plan 1 i blokk E. Barnehagens
inneareal tilfredsstiller krav til 4 baser, ca. 70 barn. Barnehagens
uteareal er på ca. 2 200 m2.
Skole
Bjerkaker skole er nærmeste barneskole. Skolen har pr i dag ikke
restkapasitet. Byrådet har i 2015 lagt opp til at skolekretsgrenser kan
for å imøtekomme fremtidig utbygging. Alternativt kan det bli satt opp
midlertidig lokaler på Bjerkaker eller skolebuss til andre skoler.
Tromsø kommune har fritt skolevalg, men mengden boliger under
utbygging og regulering i nærområdet til Bjerkaker er i dette området
en utfordring.
Kvartalslekeplass Utearealet til barnehagen skal gjerdes inn, men skal kunne fungere som
kvartalslek etter barnehagens stengetid, jf. bestemmelse § 1.2 d.
Støy Det er utarbeidet en felles støyanalyse for alle pågående planer i
Lanesbukt. Denne analysen viser at planlagt bebyggelse i hovedsak
ligger utenfor støysoner, men to blokker nær Strandvegen vil være
påvirket av trafikkstøy. En detaljert støyutredning basert på
foreliggende prosjekt viser likevel at det vil være uproblematisk å løse
krav til innendørsstøy og uteområder i det aktuelle området med
støydempende tiltak. Det stilles krav i bestemmelsene som ivaretar
dette.
Kulturminner Planforslaget vil ikke få konsekvenser for kulturminner.
Grunnforhold Rambøll har gjennomført geotekniske undersøkelser samt
miljøtekniske undersøkelser av tomta. For å oppnå setningsfri
fundamentering forutsettes det at byggene fundamenteres på
spissbærende pæler til fjell og /eller at man skifter ut masser under
fundamentene med sprengstein ned til original mineralsk grunn eller
fjell. Jf. bestemmelse V,1.2. Grunnforhold: Anbefalinger og
forutsetninger fra Rambølls geotekniske vurdering datert 12.12.2013
skal følges.
Analyserte prøver fra undersøkelsesområdet viser overskridelse av
normverdien for noen av de analyserte parametrene. Ved utbygging
stilles det derfor krav til utarbeidelse av tiltaksplan for forurenset
grunn. Tiltaksplanen skal godkjennes av forurensningsmyndighet
(Fylkesmannen) før igangsettingstillatelse kan gis.
ROS Det er utført en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) for planområdet.
Kapittel 9.15 i planbeskrivelsen (vedlegg 04) kommenterer hvilke
tiltak og avbøtende tiltak som er aktuelle i området. Det er listet opp
tiltak rettet mot stormflo, klimatiske forhold, grunnforhold, trafikk og
støy.
Avfallsløsninger Det planlegges for søppelsug eller andre nedgravde løsninger i
planområdet. Avfallsløsning skal godkjennes før igangsettingstillatelse
gis.
Vann & avløp Det er utarbeidet en rammeplan for VA løsning i området. Detaljplaner
skal godkjennes før igangsettingstillatelse gis.
05 Vurdering av
merknader etter
offentlig ettersyn
Det kom inn 9 merknader til planforslaget.
Innsigelse fra Fylkesmannen (17.09.14): Støyforholdene for
boenheter og uteoppholdsareal i gul støysone for vegtrafikk fra
Strandvegen ikke er tilstrekkelig utredet. Støyrapporten må
revideres, og reguleringsbestemmelsene oppdateres tilsvarende.
Videre må det i bestemmelsenes pkt. V.5.1 c fremkomme at
støykravet gjelder bygge- og anleggsstøy, og at kravet skal skjerpes
etter korreksjonene i tabell 5T-1442.
Kommentar: Sweco har utarbeidet en oppdatert støyutredning til
erstatning for støyrapport av 29.05.13. På denne bakgrunn er også
bestemmelser, plankart og planbeskrivelse endret i samsvar med
funnene og de krav som stilles til støydokumentasjon og avbøtende
tiltak.
Troms fylkeskommune v/ Samferdselsetaten (11.09.14):
kollektivholdeplass endres til formål for fortau = kantsteinstopp.
Endringer i plankart, tekstforklaring i uteromsplan («buss») og ny
formulering i reguleringsbestemmelsene under 2.2 – «bussholdeplass
skal utformes som kantsteinstopp»
Kommentar: Merknaden tas delvis til følge, jf. egen
merknadsoversikt.
Bølgen 2 borettslag (09.09.14): traseen til strandpromenaden må
treffe «påkoblingpunktet» i sør (utenfor planområdet). Justere
plankart/uteromsplan iht. merknad.
Remiks husholdning (23.07.14): justeringer i teksten i avsnitt 04 i
planbeskrivelsen. Få inn rekkefølgekrav i bestemmelsene om
godkjenning av avfallsløsning før igangsettingstillatelse gis.
Kommentar: Merknaden tas til følge.
Troms kraft nett (28.07.14): spørsmål vedr. kapasiteten i
eksisterende nett til å forsyne boligområdet. Må tas inn en
formulering i reguleringsbestemmelsene (pkt. 1.7 -
Fellesbestemmelser) at nettløsning skal avklares med TKN. Ellers
bør den eksisterende pumpestasjonen i området angis som
«kommunalteknisk formål», for å synliggjøre at denne skal bestå.
Kommentar: Når det gjelder Troms kraft nett ble det i merknad til
oppstart opplyst om at det måtte avsettes areal til nettstasjon i
området. Dette er sikret med en bestemmelse om at den kan
etableres innenfor f_AU områdene, i tillegg til trafo.
Oversikt over samtlige merknader samt vurderinger er redegjort for i
eget vedlegg.
Endringer etter
offentlig ettersyn
• Planbestemmelsene er oppdatert i hht. innsigelse og merknader.
• Plankartet er oppdatert med korrekte planlinjer, formålsflater og
hensynssoner for vegskjæringer, fortau, parkering og
busslommer langs Strandvegen.
• Plankart endret ift. kommunens prioriteringer for gående og
syklende. Valg av løsning er sykkelveg med fortau.
• Plankartet er oppdatert med korrekte feltnavn.
• Planbeskrivelsen er oppdatert med korrekte illustrasjoner.
06 Konklusjon
Planforslaget tilrettelegger for 217 boenheter i et sentrumsnært
område med god bussforbindelse til Universitetet og UNN.
Barnehagen, den offentlige sjøparken, krav til gang- og sykkelvegnett
og annen offentlig grønnstruktur vil være med å heve bokvaliteten i
området.
Byrådet anbefaler at planforslaget vedtas.
... Sett inn saksutredningen over denne linja IKKE SLETT LINJAÆ
Recommended