View
7
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
Stalni sudski vještak URED OVLAŠTENOG INŽENJERA
za građevinarstvo GRAĐEVINARSTVA
DAMIR GRGAS , dipl.ing. građ.
Damir Grgas , dipl. ing. građ . MB Ureda : 80463045
S. Radića 9, 31400 Đakovo OIB : 37412949434
damir.grgas@djakovoprojekt.hr 31400 Đakovo, S. Radića 9
Žiro-račun: 2340009-1160336744
ELABORAT BR. 60/12
SA
PROCJENOM VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
U VLANIŠTVU V.G.M. GRUPA d.o.o. u stečaju
VEZA : St-296/12
NARUČITELJ : ZA POTREBE PROVOĐENJA
STEČAJNOG POSTUPKA
Broj : St-296/2012
ADRESA NEKRETNINE : S. Radića 9, 31400 Đakovo
Đakovo, prosinac, 2012.g.
procjena grgas.xls 1
Predmet procjene : Utvrđivanje prometne vrijednosti nekretnina,
STAMBENO POSLOVNE GRAĐEVINE sa zemljištem
na adresi :
S. Radića 9, 31400 Đakovo
Naručitelj : ZA POTREBE PROVOĐENJA
STEČAJNOG POSTUPKA
VGM GRUPA d.o.o. u stečaju, P. Preradovića 188, 31400 Đakovo
MBS : 030091714 OIB : 74959356782
Broj stečaja : St-296/12
Lokacija nekretnine : S. Radića 9
31400 Đakovo
Procjenu izradio : Damir Grgas, dipl. ing. građ .
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
Đakovo prosinac, 2012.g.
procjena grgas.xls 2
SADRŽAJ :
str.
1. ZAHTJEV ZA PROCJENU 4
2. IDENTIFIKACIJA I OPIS STANJA NEKRETNINE 5
3. PROCJENA 8
4. ZAKLJUČAK 22
5. PRILOZI I DOKUMENTACIJA 23
procjena grgas.xls 3
1. ZAHTJEV ZA PROCJENU
PRIJEDLOG ZA IZRADU ELABORATA
Na temelju rješenja Trgovačkog suda u Osijeku određeno je i izvršeno vještačenje
tijekom prosinca 2012.g. na licu mjesta u S. Radića 9, 31400 Đakovo
a vezano uz izradu elaborata o procjeni prometne vrijednosti predmetne nekretnine.
Predmet procjene su stambeni i poslovni prostori u predmetnoj zgradi, a koji su u
vlasništvu VGM d.o.o. u stečaju.
ZADATAK VJEŠTAČENJA
Zadatak ovog vještačenja je utvrđivanje građevinske i prometne vrijednosti i to
stambenih i poslovnih prostora u predmetnoj zgradi na lokaciji S. Radića 9 u Đakovu.
a na temelju pregleda stanja na terenu u vrijeme vršenja vještačenja, te na osnovu
dostavljene i naknadno prikupljene dokumentacije vezane uz predmetne nekretnine
( kopija plana,identifikacija čestica, vlasnički listovi, projektna dokumentacija,
građevinske ili uporabne dozvole građevina i slično. )
Predmet ove procjene nije utvrđivanje i usklađivanje imovinsko pravnog stanja
predmetnih nekretnina , već samo procjena njihove vrijednosti, a na osnovu
dostavljene mi dokumentacije.
Procjena se izrađuje uvidom u dostavljene preslike vlasničke dokumentacije, stoga
je potrebno izvršiti provjeru istovjetnosti originalne i dokumentacije priložene u
procjeni.
LOKACIJA PREDMETNE NEKRETNINE
Dajem grafički prikaz lokacije predmetne nekretnine sa njenom makro lokacijom.
procjena grgas.xls 4
2. IDENTIFIKACIJA , OPIS I LEGALNOST NEKRETNINA
IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE
Kat. općina : Đakovo
Z.k.ul.br. : 4908
Z.k.čest.br. : 513/2
K.č.br.(identifik.): 7473/2 k.o. Đakovo
Površina čest. : 871 m2
Opis nekretnine : Dvorište 524 m2
Zgrada mješovite uporabe 347 m2
Ukupno 871 m2
Vlasnik nekretnine : V.G.M. GRUPA d.o.o. Đakovo, P. Preradovića 188 1/1
OPIS STANJA NEKRETNINE
Predmetna nekretnina nalazi se u Đakovu , S. Radića 9 . U naravi radi se o novoj
stambeno poslovnoj zgradi u kojoj je VGM GRUPA d.o.o. vlasnik pojedinih etažnih
dijelova i to dva stana i šest poslovnih prostora i to kako slijedi :
1. Etaža 1504/10000 Poslovni prostor P3 u podrumu 187,65 m2
2. Etaža 252/10000 Poslovni prostor P1 u prizemlju 31,40 m2
5. Etaža 345/10000 Poslovni prostor P5 na 1.katu 43,05 m2
6. Etaža 635/10000 Poslovni prostor P6 na 1.katu 79,20 m2
7. Etaža 675/10000 Poslovni prostor P7 na 1.katu 84,30 m2
11. Etaža 327/10000 Stan A4 na 2.katu 40,85 m2
19. Etaža 702/10000 Poslovni prostor P8 u prizemlju 86,53 m2
20. Etaža 638/1000 Stan A10 na 4.katu 79,65 m2
Napomena : Ostale čestice i podulošci iz zk.ul. 4908 ispušteni jer nisu predmet ove procjene
U prilogu nalaza dani su vlasnički listovi podulošci za sve predmetne etažne dijelove ( etaže ).
LEGALNI STATUS NEKRETNINE
Nekretnina je u naravi u skladu sa upisom u zemljišnu knjigu. Za predmetnu zgradu
izdana je uporabna dozvola, te izvršen upis u gruntovne knjige u skladu sa uporabnom
dozvolom. Ista ja dana u prilogu ovog nalaza.
Također mi je bio dostupan Građevni plan Etažne diobe br ET-87/11 od lipnja 2011.g., a na
temelju kojeg je izvršen konačni upis etažnog vlasništva.
procjena grgas.xls 5
TEHNIČKI OPIS OBJEKTA
STAMBENO POSLOVNA ZGRADA ( zajednički opis svih prostora )
Neto KP: m2
BrutoKP : m2
Namjena : stambeno poslovna ( dva stana i šest poslovnih prostora )
Godina izgradnje 2010 godina
Godina adaptacije
Katnost : podrum + prizemlje + 4 kata
Zona grada / naselja prva
Konstrukcija Temelji : betonski trakasti i bet ploča
Nosiva kons. : zidovi od betona i blok opeke
Međukatna kons. : betonske stropne ploče
Pregradni zid : blok i gips zid
Krovna konstr.: ravni krov sa slojevima hidro i termo izolacije
Pokrov : ravni krov sa slojevima hidro i termo izolacije
Limarija : izvedena
Hidroizolacija : izvedena
Pročelje : obojano , demit termo fasada
Obrada zidova : ožbukani i obojani, gips zid
Obrada podova: keramika , parket, kamen
Stolarija Unutrašnja : drvena
Vanjska : aluminijska , izo staklo , al roletne
Instalacije : elektro, gradska voda, kanalizacija, telefon
elektro dizalo
Sanitarije : ugrađene u stanovima
Grijanje : elektro, stanovi pomoću dizalice topline, ostalo
inverterski klima uređaji
Oprema : dizalo podrum - 4 kat, hidrostanica
Održavanje: vrlo dobro
Vanjsko uređenje : dvorište izvedeno od betonskih popločnjaka, dio
kao manipulativna površina a dio kao parkiralište
sa kontroliranim ulazom- rampom
ograda po rubu parcele sa parapetnim betonskim
dijelom i limenim pločama
procjena grgas.xls 6
Napomena : Stambeni prostori su u potpunosti završeni i spremni za useljenje, dok
su poslovni prostori izvedeni i završeni samo u rohbau izvedbi.
Izvedeni su samo svi građevinski, grubi instalaterski te strojarski radovi,
( grijanje i hlađenje prostora ),potrebno je još izvesti kompletne završne
radove.
Procjenu sam izradio na osnovu sve dostupne mi dokumentacije, kako
kompletne tehničke dokumentacije zgrade, dokumentacije o izgradnji iste,
tako i podacima o troškovima i prodajnim cijenama do sada prodanih
stambenih i poslovnih prostora.
U jediničnoj cijeni novo sagrađene zgrade uključeni su apsolutno svi
troškovi vezani uz zemljište , priključnu infrastrukturu, samo građenje kao
i svi troškovi vezani uz tehničku dokumentaciju, nadzor i ishođenje svih
potrebnih dozvola i upisa u katastar i gruntovnicu.
U danoj jediničnoj cijeni novosagrađene zgrade uključeni su i troškovi
izgradnje pripadajućih spremišta u podrumu i parkirališnih mjesta u
dvorišnom dijelu parcele. U izračunu površina za svaki predmetni
prostor ista su uzeta u obračun sa korekcionim koeficjentima koji su
uobičajni i propisani u izračunu neto i bruto površina prostora.
Izvršio sam mjerenje svakog pojedinog prostora pojedinačno, te isto
usporedio sa podacima iz etažnog elaborata i upisa u gruntovne podatke.
Podaci su uglavnom vrlo slični sa manjim odstupanjima, ali u granicama
koje su uobičajne u praksi ( +- dva posto ).Razlike su bile samo u površini
stana A 10 i to radi zatvaranja lođa u tome stanu. Kako je isto bilo određeno
tehničkim pregledom i uporabnom dozvolom kao mjerodavne podatke
uzeo sam površine iz elaborata etažiranja i gruntovnih izvadaka.
Za sve poslovne prostore koji su predmet procjene sanitarni čvor je
zajednički i nalazi se u podrumu predmetne zgrade i u potpunosti je
završen i u funkciji.
procjena grgas.xls 7
3. PROCJENA
Procjena tržišne vrijednosti nekretnine izrađuje se prema dostupnoj dokumentaciji,
podacima od stranke te uvida u stanje nekretnine na predmetnoj lokaciji.
Izačun se radi prema metodama definiranim za potrebe utvrđivanja vrijednosti nekretnina.
Pri izračunu se koriste podaci objavljeni od mjerodavnih institucija, podaci o trenutačnim
kretanjima vrijednosti nekretnina za predmetnu lokaciju i eventualni objekt, te vlastita
iskustva.
Za izračun tržišne vrijednosti nekretnine koriste se sljedeći propisi i izvori podataka:
- Zakon o gradnji
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
- Zakon o prostornom uređenju
- Bilten, Standarda kalkulacija radova u visokogradnji Instituta građevinarstva
Hrvatske
- HRN U.C2.100. Standard za obračunavanje površina objekata u korištenju
prihvaćen u RH
- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekta.
- Podatak o etalonskoj cijeni građenja
- Podaci o cijenama zemljišta za predmetnu lokaciju
- Zakon o komunalnom doprinosu i Odluka o komunalnom doprinosu za predmetno
područje
- Uredba o visini vodnog doprinosa
procjena grgas.xls 8
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
Nova građevinska vrijednost se izračunava kao umnožak netto korisne površine (NKP) i
jedinične cijene građenja za 1,0 m2
ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta
dobivena je prema standardu gradnje u odnosu na etalonsku cijenu građenja, prema
podacima iz Biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na
prosječnoj lokaciji i prema tržnim cijenama ekvivalentnih objekata na predmetnoj lokaciji.
U jediničnoj cijeni obuhvaćena je sva projektna dokumentacija, svi građevinsko-obrtnički
i instalaterski radovi, priključci na magistralne instalacije, te uređeni okoliš.
Ng = NKP x Cj
Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti objekta, dobiva se kao zbroj
umanjenih vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i ošpreme, tj. umanjenja zbog
starosti i trošnosti nosive konstrukcije, završnih radova, obrtničkih radova i instalacija u
određenom postotku učešća, a sve u odnosu na vrijednost novog objekta. Umanjenje zbog
starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog vremena trajanja konstrukcije (N),
starosti konstrukcije (n) i postotka učešća, a računa se prema izrazu:
U = 0,80 x n / N x (N +n) / 2 x N
Sadašnja tržišna vrijednost nekretnine (Stg) računa se prema izrazu:
Stg = (Cz +Sg x Fkp x Fp x Fki) x Fl x Fpp + Kd + Vd, gdje je:
Cz vrijednost zemljišta
Sg sadašnja građevinska vrijednost = NKP x Cj
Faktori korekcije tržišne vrijednosti nekretnine:
Fkp faktor korisne površine (080 - 1,20)
ovisi o korisnoj površini nekretnine
Fp faktor za poslovne objekte (1,00 - 1,50)
ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te djelatnosti
Fki faktor kvalitetne izgrađenosti (0,20 - 1,50)
ovisno o izgrađenosti i opremljenosti objekta u odnosu na tipski,
prosječni građevinski objekt izveden po srednjim standardima,
te o kvaliteti materijala i opreme.
Fl faktor lokacije (0,70 - 1,50)
ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orjentaciji, infrastrukturi,
katnosti, broju stambenih jedinica i dr.
Fpp faktor ponude i potražnje (0,20 - 2,00)
ovisno o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za
navedenu lokaciju
Kd vrijednost komunalnog doprinosa
Vd vrijednost vodnog doprinosa
procjena grgas.xls 9
IZRAČUN POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA
GRAĐEVINA : Stambeno poslovna zgrada visina bruto : 3
bruto / neto : 1,25
tlocrtna
površina
m2
koef.
neto
korisna
površina
m2
bruto
površina
m2
POSLOVNI PROSTOR P3 u podrumu- 1. Etaža
187,65 1,00 187,65
11,50 0,15 1,73
199,15 189,38 248,94
tlocrtna
površina
m2
koef.
neto
korisna
površina
m2
bruto
površina
m2
POSLOVNI PROSTOR P1 u prizemlju- 2. Etaža
31,40 1,00 31,40
31,40 31,40 39,25
tlocrtna
površina
m2
koef.
neto
korisna
površina
m2
bruto
površina
m2
POSLOVNI PROSTOR P5 na 1. katu- 5. Etaža
43,05 1,00 43,05
11,50 0,15 1,73
54,55 44,78 68,19
poslovni prostor
parkirno mjesto
204,56
P.PROSTOR P1 u prizemlju 117,75
BVO m3
P.PROSTOR P5 na 1.katu
BVO m3
746,81
BVO m3PROSTORIJA
poslovni prostor
PROSTORIJA
poslovni prostor
parkirno mjesto
P.PROSTOR P3 u podrumu
PROSTORIJA
procjena grgas.xls 10
tlocrtna
površina
m2
koef.
neto
korisna
površina
m2
bruto
površina
m2
POSLOVNI PROSTOR P6 na 1.katu- 6. Etaža
79,20 1,00 79,20
11,50 0,15 1,73
90,70 80,93 113,38
tlocrtna
površina
m2
koef.
neto
korisna
površina
m2
bruto
površina
m2
POSLOVNI PROSTOR P7 na 1. katu- 7. Etaža
84,30 1,00 84,30
11,50 0,15 1,73
95,80 86,03 119,75
tlocrtna
površina
m2
koef.
neto
korisna
površina
m2
bruto
površina
m2
POSLOVNI PROSTOR P8 u prizemlju- 19. Etaža
86,53 1,00 86,53
11,00 0,15 1,65
97,53 88,18 121,91
P.PROSTOR P7 na 1.katu 359,25
P.PROSTOR P8 u prizemlju 365,74
PROSTORIJA BVO m3
poslovni prostor
parkirno mjesto
poslovni prostor
parkirno mjesto
P.PROSTOR P6 na 1.katu 340,13
PROSTORIJA BVO m3
PROSTORIJA BVO m3
poslovni prostor
parkirno mjesto
procjena grgas.xls 11
visina : 2,7
bruto / neto : 1,25
4,25 1,00 4,25
9,25 1,00 9,25
12,35 1,00 12,35
9,40 1,00 9,40
Kupaonica 4,65 1,00 4,65
Ostava 0,95 1,00 0,95
Spremište podrum 1,40 0,50 0,70
42,25 41,55 52,81
visina : 2,7
bruto / neto : 1,25
11,15 1,00 11,15
2,35 1,00 2,35
18,25 1,00 18,25
7,60 1,00 7,60
Kuhnja 7,70 1,00 7,70
Ostava 2,25 1,00 2,25
Degažman 4,00 1,00 4,00
Kupaonica 5,90 1,00 5,90
Spavaća soba 8,85 1,00 8,85
Spavaća soba 11,60 1,00 11,60
Loggia 14,00 0,75 10,50
Terasa 12,55 0,50 6,28
11,00 0,15 1,65
2,30 0,50 1,15
119,50 99,23 149,38
STAN A 10 na 4katu - 20. etaža
Parkirno mjesto
STAN A 4 na 2.katu - 11. etaža 142,59
Ulaz hodnik
Kuhnja i blagovaonica
Dnevna soba
Spavaća soba
STAN A 4 na 2.katu - 11. etaža
Spremište podrum
STAN A 10 na 4katu - 20. etaža
Wc
Blagovaonica
403,31
Ulaz hodnik garderoba
Dnevna soba
procjena grgas.xls 12
IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
GRAĐEVINA : Poslovni prostor P3 1. Etaža podrum
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
Neto kom. površina - m2
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI PROSTORA
nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m2
umanjenje
%
umanjenje
kn/m2
60 6.300,00 0,91 57,2444
10 1.050,00 100,00 1050
10 1.050,00 100,00 1050
20 2.100,00 50,00 1050
100 10.500,00 3207,24
Elementi vrijednosti nekretnine
Fkp Fp Fki
0,80 1,25 1,00
Kn = eura
IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA P3
Red. br.
Fl Fpp
1,25 0,65
Kn = Eura
Jed.cij.ekv.obj. kn/m2
189,38 10.500,00
6.242,76
0,00
0,00
1.122.145,41
Starost objekta u godinama n =
Vijek trajanja objekta u godinama N=
1.988.490,00
U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N
U %
2
nova gr. vrijednost - kn
Sadašnja cijena - kn/m2
VRIJEDNOST KNNEKRETNINA
Vrijednost prostora
1.381.102,05
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST P3
1.122.145,41 148.981,75
1.122.145,41
Sadašnja građevinska vrijednost - kn
90
0,0091
0,91
7.292,76
vrsta radova Sadašnja građ. vrijednost kn/m2
završni radovi
instalacije 1.050,00
konstrukcija
obrtnički radovi
1.381.102,05
VRIJEDNOST OBJEKTA
IZRAČUN VRIJEDNOSTI PROSTORA
Ukupno:
Neto komercijalna površina - m2
1.381.102,05 1.381.102,05
1.381.102,05 183.362,15
189,38 7.292,76
procjena grgas.xls 13
GRAĐEVINA : Poslovni prostor P1 2. Etaža prizemlje
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
Neto kom. površina - m2
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI PROSTORA
nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m2
umanjenje
%
umanjenje
kn/m2
60 6.300,00 0,91 57,2444
10 1.050,00 100,00 1050
10 1.050,00 100,00 1050
20 2.100,00 50,00 1050
100 10.500,00 3207,24
Elementi vrijednosti nekretnine
Fkp Fp Fki
1,00 1,50 1,00
Kn = eura
IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA P1
Red. br.
Fl Fpp
1,4 0,65
Kn = Eura
GRAĐEVINA : Poslovni prostor P5 5. Etaža 1 kat
312.574,80 41.499,02
343.488,79 312.574,80
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST P1 312.574,80
VRIJEDNOST OBJEKTA
228.992,52 343.488,79
343.488,79 45.603,32
NEKRETNINA VRIJEDNOST KN
Vrijednost prostora
Ukupno: 7.292,76
Neto komercijalna površina - m2 Sadašnja cijena - kn/m
2 Sadašnja građevinska vrijednost - kn
31,40 7.292,76 228.992,52
IZRAČUN VRIJEDNOSTI PROSTORA
1.050,00
Jed.cij.ekv.obj. kn/m2
nova gr. vrijednost - kn
31,40 10.500,00 329.700,00
Starost objekta u godinama n = 2
završni radovi 0,00
instalacije
vrsta radova Sadašnja građ. vrijednost kn/m2
konstrukcija 6.242,76
obrtnički radovi 0,00
Vijek trajanja objekta u godinama N= 90
U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091
U % 0,91
procjena grgas.xls 14
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
Neto kom. površina - m2
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI PROSTORA
nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m2
umanjenje
%
umanjenje
kn/m2
60 6.300,00 0,91 57,2444
10 1.050,00 100,00 1050
10 1.050,00 100,00 1050
20 2.100,00 50,00 1050
100 10.500,00 3207,24
Elementi vrijednosti nekretnine
Fkp Fp Fki
1,00 1,50 1,00
Kn = eura
IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA P 5
Red. br.
Fl Fpp
1,3 0,65
Kn = Eura
GRAĐEVINA : Poslovni prostor P6 6. Etaža 1 kat
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST P 5 413.926,96
Vrijednost prostora
489.854,39 413.926,96
413.926,96 54.955,05
IZRAČUN VRIJEDNOSTI PROSTORA
VRIJEDNOST OBJEKTA
326.569,59 489.854,39
489.854,39 65.035,57
NEKRETNINA VRIJEDNOST KN
instalacije 1.050,00
Ukupno: 7.292,76
Neto komercijalna površina - m2 Sadašnja cijena - kn/m
2 Sadašnja građevinska vrijednost - kn
44,78 7.292,76 326.569,59
U % 0,91
vrsta radova Sadašnja građ. vrijednost kn/m2
konstrukcija 6.242,76
obrtnički radovi 0,00
završni radovi 0,00
44,78 10.500,00 470.190,00
Starost objekta u godinama n = 2
Vijek trajanja objekta u godinama N= 90
U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091
Jed.cij.ekv.obj. kn/m2
nova gr. vrijednost - kn
procjena grgas.xls 15
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
Neto kom. površina - m2
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI PROSTORA
nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m2
umanjenje
%
umanjenje
kn/m2
60 6.300,00 0,91 57,2444
10 1.050,00 100,00 1050
10 1.050,00 100,00 1050
20 2.100,00 50,00 1050
100 10.500,00 3207,24
Elementi vrijednosti nekretnine
Fkp Fp Fki
0,90 1,50 1,00
Kn = eura
IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA P 6
Red. br.
Fl Fpp
1,3 0,7
Kn = Eura
GRAĐEVINA : Poslovni prostor P7 7. Etaža 1 kat
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
725.064,03 96.263,20
NEKRETNINA VRIJEDNOST KN
Vrijednost prostora
796.773,65 725.064,03
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST P6 725.064,03
80,93 7.292,76 590.202,71
IZRAČUN VRIJEDNOSTI PROSTORA
VRIJEDNOST OBJEKTA
590.202,71 796.773,65
796.773,65 105.783,73
završni radovi 0,00
instalacije 1.050,00
Ukupno: 7.292,76
Neto komercijalna površina - m2 Sadašnja cijena - kn/m
2 Sadašnja građevinska vrijednost - kn
U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091
U % 0,91
vrsta radova Sadašnja građ. vrijednost kn/m2
konstrukcija 6.242,76
obrtnički radovi 0,00
Jed.cij.ekv.obj. kn/m2
nova gr. vrijednost - kn
80,93 10.500,00 849.765,00
Starost objekta u godinama n = 2
Vijek trajanja objekta u godinama N= 90
procjena grgas.xls 16
Neto kom. površina - m2
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI PROSTORA
nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m2
umanjenje
%
umanjenje
kn/m2
60 6.300,00 0,91 57,2444
10 1.050,00 100,00 1050
10 1.050,00 100,00 1050
20 2.100,00 50,00 1050
100 10.500,00 3207,24
Elementi vrijednosti nekretnine
Fkp Fp Fki
0,90 1,50 1,00
Kn = eura
IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA P 7
Red. br.
Fl Fpp
1,3 0,7
Kn = Eura
GRAĐEVINA : Poslovni prostor P8 19. Etaža prizemlje
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
770.755,69 102.329,46
NEKRETNINA VRIJEDNOST KN
Vrijednost prostora
846.984,28 770.755,69
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST P 7 770.755,69
86,03 7.292,76 627.395,76
IZRAČUN VRIJEDNOSTI PROSTORA
VRIJEDNOST OBJEKTA
627.395,76 846.984,28
846.984,28 112.449,95
obrtnički radovi 0,00
završni radovi 0,00
instalacije 1.050,00
Ukupno: 7.292,76
Neto komercijalna površina - m2 Sadašnja cijena - kn/m
2 Sadašnja građevinska vrijednost - kn
Vijek trajanja objekta u godinama N= 90
U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091
U % 0,91
vrsta radova Sadašnja građ. vrijednost kn/m2
konstrukcija 6.242,76
Jed.cij.ekv.obj. kn/m2
nova gr. vrijednost - kn
86,03 10.500,00 903.315,00
Starost objekta u godinama n = 2
procjena grgas.xls 17
Neto kom. površina - m2
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI PROSTORA
nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m2
umanjenje
%
umanjenje
kn/m2
60 6.300,00 0,91 57,2444
10 1.050,00 100,00 1050
10 1.050,00 100,00 1050
20 2.100,00 50,00 1050
100 10.500,00 3207,24
Elementi vrijednosti nekretnine
Fkp Fp Fki
0,90 1,50 1,00
Kn = eura
IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA P 8
Red. br.
Fl Fpp
1,4 0,7
Kn = Eura
GRAĐEVINA : Stambeni prostor A4 11. Etaža
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
850.788,47 112.955,02
NEKRETNINA VRIJEDNOST KN
Vrijednost prostora
868.151,50 850.788,47
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST P 8 850.788,47
88,18 7.292,76 643.075,18
IZRAČUN VRIJEDNOSTI PROSTORA
VRIJEDNOST OBJEKTA
643.075,18 868.151,50
868.151,50 115.260,22
obrtnički radovi 0,00
završni radovi 0,00
instalacije 1.050,00
Ukupno: 7.292,76
Neto komercijalna površina - m2 Sadašnja cijena - kn/m
2 Sadašnja građevinska vrijednost - kn
Vijek trajanja objekta u godinama N= 90
U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091
U % 0,91
vrsta radova Sadašnja građ. vrijednost kn/m2
konstrukcija 6.242,76
Jed.cij.ekv.obj. kn/m2
nova gr. vrijednost - kn
88,18 10.500,00 925.890,00
Starost objekta u godinama n = 2
procjena grgas.xls 18
Neto kom. površina - m2
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI PROSTORA
nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m2
umanjenje
%
umanjenje
kn/m2
50 5.250,00 0,91 47,7037
15 1.575,00 0,00 0
15 1.575,00 0,00 0
20 2.100,00 0,00 0
100 10.500,00 47,7037
Elementi vrijednosti nekretnine
Fkp Fp Fki
1,00 1,00 1,00
Kn = eura
IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA A4
Red. br.
Fl Fpp
1,25 0,65
Kn = Eura
GRAĐEVINA : Stambeni prostor A 10 20. Etaža
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
352.862,99 46.847,89
NEKRETNINA VRIJEDNOST KN
Vrijednost prostora
434.292,91 352.862,99
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST A 4 352.862,99
41,55 10.452,30 434.292,91
IZRAČUN VRIJEDNOSTI PROSTORA
VRIJEDNOST OBJEKTA
434.292,91 434.292,91
434.292,91 57.658,94
obrtnički radovi 1.575,00
završni radovi 1.575,00
instalacije 2.100,00
Ukupno: 10.452,30
Neto komercijalna površina - m2 Sadašnja cijena - kn/m
2 Sadašnja građevinska vrijednost - kn
Vijek trajanja objekta u godinama N= 90
U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091
U % 0,91
vrsta radova Sadašnja građ. vrijednost kn/m2
konstrukcija 5.202,30
Jed.cij.ekv.obj. kn/m2
nova gr. vrijednost - kn
41,55 10.500,00 436.275,00
Starost objekta u godinama n = 2
procjena grgas.xls 19
Neto kom. površina - m2
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI PROSTORA
nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m2
umanjenje
%
umanjenje
kn/m2
50 5.250,00 0,91 47,7037
15 1.575,00 0,00 0
15 1.575,00 0,00 0
20 2.100,00 0,00 0
100 10.500,00 47,7037
Elementi vrijednosti nekretnine
Fkp Fp Fki
0,90 1,00 1,10
Kn = eura
IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA A 10
Red. br.
Fl Fpp
1,3 0,7
Kn = Eura
REKAPITULACIJA PROMETNE VRIJEDNOSTI POSLOVNIH I STAMBENIH
PROSTORA U STAMBENO POSLOVNOJ ZGRADI S. RADIĆA 9 U ĐAKOVU.
934.396,69 124.055,27
NEKRETNINA VRIJEDNOST KN
Vrijednost prostora
1.026.809,55 934.396,69
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST A 10 934.396,69
99,23 10.452,30 1.037.181,36
IZRAČUN VRIJEDNOSTI PROSTORA
VRIJEDNOST OBJEKTA
1.037.181,36 1.026.809,55
1.026.809,55 136.324,47
obrtnički radovi 1.575,00
završni radovi 1.575,00
instalacije 2.100,00
Ukupno: 10.452,30
Neto komercijalna površina - m2 Sadašnja cijena - kn/m
2 Sadašnja građevinska vrijednost - kn
Vijek trajanja objekta u godinama N= 90
U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091
U % 0,91
vrsta radova Sadašnja građ. vrijednost kn/m2
konstrukcija 5.202,30
Jed.cij.ekv.obj. kn/m2
nova gr. vrijednost - kn
99,23 10.500,00 1.041.915,00
Starost objekta u godinama n = 2
procjena grgas.xls 20
Br. Etaže Lokacija Površina
m2
1. Etaža podrum 189,38
2.Etaža prizemlje 31,4
5.Etaža 1 kat 44,78
6.Etaža 1kat 80,93
7. Etaža 1kat 86,03
19. Etaža prizemlje 88,18
11. Etaža 2kat 41,55
20. Etaža 4kat 99,23
SVEUKUPNO STAMBENO POSLOVNI
PROSTORI
Napomena : Sve su cijene u bruto iznosima, procjenjena tržišna vrijednost obuhvaća i PDV
4.
Poslovni p. P1
Poslovni p. P3 1.122.145,41 148.981,75
312.574,80 41.499,02
413.926,96
Oznaka stana
kune euri
Prometna vrijednost
54.955,05Poslovni p. P5
850.788,47 112.955,02Poslovni p. P8
Poslovni p. P6 725.064,03 96.263,20
Poslovni p. P7 770.755,69 102.329,46
ZAKLJUČAK
Stan A4 352.862,99 46.847,89
Stan A10 934.396,69 124.055,27
5.482.515,04 727.886,65
procjena grgas.xls 21
Procjenjena tržišna vrijednosti nekretnine
Zgrada mješovite uporabe osam posebnih dijelova ( šest poslovnih prostora i dva stana )
na kčbr. 513/2 K.o. Đakovo
S. Radića 9, 31400 Đakovo
iznosi : KN = EURA
Slovima : petmilionačetristoosamdesetdvijetisućepetstopetnaestkuna4lipe.
Tečaj Eura-a obračunat je prema srednjem tečaju HNB od
i iznosi kn za euro.
Elaborat procjene nekretnina izrađen je u tri primjeraka i predan naručitelju, a arhivski
primjerak u digitalnom obliku pohranjen je u vlastitoj arhivi.
Đakovo,
Procjenu izradio :
Damir Grgas, dipl. ing. građ .
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
5. PRILOZI I DOKUMENTACIJA
Rješenje
7,5321
prosinac, 2012.g.
5.482.515,04 727.886,65
20.prosinca 2012.g
procjena grgas.xls 22
1. Preslik vlasničkog lista-etažni dijelovi
2. Preslik kopije katastarskog plana
3. Orto foto karta - lokacija
4. Preslik uporabne dozvole
5. Fotografije predmetnih etažnih dijelova
6.
procjena grgas.xls 23
procjena grgas.xls 24
procjena grgas.xls 25
procjena grgas.xls 26
procjena grgas.xls 27
procjena grgas.xls 28
procjena grgas.xls 29
procjena grgas.xls 30
procjena grgas.xls 31
procjena grgas.xls 32
procjena grgas.xls 33
procjena grgas.xls 34
procjena grgas.xls 35
procjena grgas.xls 36
procjena grgas.xls 37
procjena grgas.xls 38
procjena grgas.xls 39
procjena grgas.xls 40
procjena grgas.xls 41
procjena grgas.xls 42
0,95 1
0,8 0,7
procjena grgas.xls 43
EURA / M2
786,682
1321,62
1227,22
1189,46
1189,46
1280,96
1127,51
1250,18
727886,6498
procjena grgas.xls 44
Recommended