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Vorbereitende Untersuchung Innenstadt Selb - mit Rahmenplan
Entwurf
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Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Vorbereitende Untersuchung Innenstadt Selb - mit Rahmenplan
Auftraggeber
Bearbeitung
Layout
Stand
Stadt Selb
Helmut Resch
Stefan Manthey
FORUM - Huebner, Karsten und Partner
Klaus-Martin Hesse Felix Matthes Martin Karsten
Felix Göbel
Februar 2019
Entwurf
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Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Hinweis:Für eine leichtere Lesbarkeit des Textes wurde von einer geschlechtsspezifischen Differenzierung von Worten und Formulierungen abgesehen; entsprechende Textstellen gelten gleichwertig für beide Geschlechter.
Alle Abbildungen (wenn nicht gesondert gekennzeichnet):
FORUM // Stadt Selb // Gerhard Bock
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Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Inhalt
1 Allgemeines 1.1 Einführung 1.2 AbgrenzungdesUntersuchungsgebietes 1.3 LagederStadtSelbunddesUntersuchungsgebiets 1.4 Selbgesternundheute 1.4.1 GeschichteundaktuelleSituationderStadtSelb
1.4.2 BevölkerungsentwicklungundAltersstruktur 1.4.3 WirtschaftundArbeitsmarkt 1.4.4 InfrastrukturundTourismus
2 Übergeordnete Planungen 2.1 Landesentwicklungsprogramm,Regionalplan 2.2 ISEK 2.3 FlächennutzungspläneundBebauungspläne 2.4 SanierungsgebieteimUntersuchungsgebiet 2.5 MasterplanInnenstadtSelb 2.6 ExkursBayerisch-TschechischeFreundschaftswochen
3 Strukturanalyse und SWOT des Untersuchungsraums 3.1 SozialräumlicheStrukturdaten 3.1.1 Demografie 3.1.2 Migration 3.1.3 Eigentümerstruktur 3.2 Stadtgestalt,Nutzung,baulicheStrukturundDenkmalschutz 3.3 Einzelhandel 3.4 Grün-undFreiflächen 3.5 Verkehr 3.5.1 RegionaleundüberregionaleVerkehrsanbindung 3.5.2 VerkehrsnetzimUntersuchungsgebiet 3.5.3 RuhenderVerkehr 3.5.4 FußgängerundRadfahrer 3.5.5 ÖffentlicherPersonenverkehr
4 Städtebauliche und funktionale Missstände
5 SWOT-Analyse
6 ÖffentlichkeitsarbeitundBeteiligung
7 Ziele für die Neuordnung
8 Erläuterungen zum städtebaulichen Rahmenplan
9 Zeit-, Kosten- und Maßnahmenplan
10 Auswahl des Sanierungsverfahrens
11 Vorschlag zur Abgrenzung eines Sanierungsgebiets
12 Umsetzung des Verfahrens und Ausblick
1234461012
161819232528
303032353641434646 47474848
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Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Abbildungsverzeichnis Abb.1:AbgrenzungdesUntersuchungsgebietesAbb.2:LagederStadtSelbinderRegionAbb.3:SelberStadtbrandvon1856Abb.4:UraufnahmederStadtSelbvon1852Abb.5:LangfristigeEinwohnerentwicklungStadtSelbAbb.6:EinflussvonWanderungundnatürlicherEntwicklungaufdieEinwohner- entwicklungSelbsAbb.7:AltersstrukturSelbundVergleichsräume Abb.8:BevölkerungsskizzeimJahr2014bzw.2034Abb.9:Beschäftigtenentwicklung1985-2015Abb.10:PendlersaldoSelb1996-2015 Abb.11:WirtschaftsstrukturSelb2008und2014imVergleich Abb.12:Kino-CenterinderPoststraße Abb.13:StadtbüchereiinderFriedrich-Ebert-Straße Abb.14:JugendzentrumJAMundFamilienzentrumFAM Abb.15:PorzellinerfestAbb.16:AuftaktdesWiesenfest Abb.17:TourismusentwicklunginderStadtSelb Abb.18:AusschnittdesFlächennutzungsplansderGroßenKreisstadtSelb Abb.19:DasUntersuchungsgebiettangierendeBebauungspläneimInnen- stadtbereichAbb.20:Sanierungs-undStadtumbaugebieteimUntersuchungsgebiet Abb. 21: StrategiesäulenundProjektedesMasterplansInnenstadtSelbAbb.22:Teilraum-TypengemäßMasterplanInnenstadt: Abb.23:LogoderBayerisch-TschechischenFreundschaftswochen Abb.24:VergleichderEinwohnerentwicklungimUntersuchungsgebietundinder GesamtstadtAbb.25:AltersstrukturimUntersuchungsgebietundinderStadtSelb Abb.26:DemografieimUntersuchungsgebiet Abb.27:HeatmapderWohndichtevonPersonenimAltervonüber75Jahren Abb.28:HeatmapderWohndichtevonPersonenimAltervon0-17Jahren Abb.29:AusländeranteilimUntersuchungsgebietundinderGesamtstadt Abb.30:AusländeranteilimUntersuchungsgebietnachAltersgruppen Abb.31:Eigentümer-Wohnorte/-Typen Abb.32:GebäudenutzungimUntersuchungsgebietAbb.33:LeerstandsschwerpunkteundortsbildprägendeLeerstände Abb.34:GebäudezustandimUntersuchungsgebietAbb.35:VerbreiteteSanierungsrückständeindergesamtenInnenstadtAbb.36:VieleWohn-undGeschäftsgebäudesindnichtbarrierefreizugänglich Abb.37:EinzelhandelimUntersuchungsgebiet Abb.38:ZwischennutzungsflächeBürgerparkanderSchillerstraßeAbb.39:PlacedeBeaucouzé Abb.40:Martin-Luther-Platz Abb.41:Selbbach-Aue Abb.42:FlächennutzungimUntersuchungsgebiet Abb.43:VerkehrundVerbindungenimUntersuchungsgebiet Abb.44:MissständeimUntersuchungsgebietAbb.45:BarrierewirkunganderSchillerstraßeAbb.46:NutzungskonflikteundGestaltungsdefiziteamMarktplatzAbb.47:StrategiesäulendesMasterplansInnenstadtAbb.48:EbenendesRahmenplans Abb.49:TeilrahmenplanOrtsbildundStadtgestalt Abb.50:SkizzedesÜbergangbereichs Abb.51:TeilrahmenplanGrün-undFreiflächenAbb.52:TeilrahmenplanVerkehr:WegeundVerbindungenAbb.53:TeilrahmenplanNeueGebäudenutzung Abb.54:RahmenplanInnenstadtSelb Abb.55:VorschlagzurAbgrenzungeinesSanierungsgebietes
23457 78810101112121213 131319
2024262728
3031313333343435363738393941434343444546505151 62 68 72 747882848696
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6 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
1 Allgemeines
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1 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
1.1 Einführung
AnlassundZielderUntersuchungDieInnenstadtderGroßenKreisstadtSelbbefindetsichimUmbruch.AngefachtdurchdieStrukturkrisederPor-zellanindustriehatdieInnenstadtindenzurückliegendenJahrzehnteneinenkontinuierlichenAuszehrungsprozesserlebt,dersichinzunehmendemMaßeinGeschäfts-schließungen,LeerstandinWohn-undGeschäftsge-bäudenundfortschreitendenSanierungsrückständenniedergeschlagenhat.UmdenEntwicklungenentgegen-zuwirkensindimISEKausdemJahr2004verschiedeneHandlungsansätzeerarbeitetworden.ImInnenstadtbe-reichund-umfeldsindseitdemEndeder1990erJahrezudemmehrereSanierungsgebieteundeinStadtumbau-gebieteingerichtetworden.
InjüngsterZeithatsichSelbzwarinsgesamtwirtschaft-lichdeutlicherholt,eineWiederbelebungderInnenstadtistdennochbislangnurinAnsätzenzuregistrieren.MitdemZiel,eineaufdieverändertendemografischen,öko-nomischenundgesellschaftlichenRahmenbedingungenangepasste,nachhaltigtragfähigeAufwertunganzusto-ßen,hatdieStadtSelbdaherimJahr2016einenMaster-plan-Prozessinitiiert,andemsichBürger,EigentümerundweiterelokaleAkteureintensivbeteiligthaben.DievorliegendenVorbereitendenUntersuchungenmitRahmenplansetzenunmittelbaraufdenErhebungenundErgebnissendesMasterplansaufundberücksichtigendesWeiterendieaktuellenPlanungeneinesInvestorsfüreinenstädtebaulichenNeuordnungsbereichmitEinzel-handels-,Dienstleistungs-undWohnangeboten.DerNeuordnungsbereichsolldieStrahlkraftderIn-nenstadterhöhen,indemereinestädtebaulichundfunktionalqualitätsvolleVerbindungdesgewachsenenGeschäftszentrumSelbsmiteinemaufeinerKonver-sionsflächeamwestlichenInnenstadtrandentwickeltenOutlet-Centerherstellt.
DerStadtrathatdiesbezüglichimJanuar2017denBe-schlusszurAufstellungeinesBebauungsplansfürgroßeTeiledesMasterplangebietsalsSondergebietEinzelhan-delgetroffen.ImDezember2017ergingderBeschluss„VorbereitendeUntersuchungen“durchzuführenumzuprüfen,inwieweitdieEntwicklungsbedarfeinderInnen-stadtdieAusweisungeinesSanierungsgebietserforder-lichmachen.
MitdenvorliegendenVorbereitendenUntersuchungenerhältdieStadtSelbsomitAufschlussüberdiesozialenundstädtebaulichenStrukturensowiedieNotwendig-keiteinerSanierungsmaßnahmeineinemTeilbereichdesUntersuchungsgebiets.ZudemwerdenEmpfehlun-genzuübergeordnetenZielsetzungendesAufwertungs-prozessesundderNeuordnungerarbeitetundkonkreteHandlungsansätzeundProjekteformuliert.
DieVorbereitendenUntersuchungenmitRahmenplanbauenaufderintensivenBeteiligungvonPolitik,Bür-gernundAkteurenaufundsindimkonstruktivenDialogmitVerwaltungsowiemitExperten(insbes.Fachgutach-tenEinzelhandel,Verkehr)entstanden.
VorgehenDiefürdenMasterplanInnenstadtSelbvorgenommeneumfangreicheBestandsaufnahmederSelberInnenstadtistimZugederErarbeitungderVorbereitendenUnter-suchungenzwischenSeptember2017undFrühjahr2018vertieft,erweitertundaktualisiertworden.ZudemwurdendieimMasterplan-ProzesserarbeitetenProjek-teundMaßnahmenergänztundineinenRahmenplanüberführtsowiemitzeitlichgestaffeltenFinanzierungs-ansätzenhinterlegt.
ImHinblickaufdieFokus-Themender2017/2018mit-telsEinzelgutachtenerfolgtenFortschreibungdesISEKsausdemJahr2004(Mobilität,Einzelhandel,Wohnen)sowiederMaßnahmenfelderderBayerisch-Tschechi-schenFreundschaftswochen2023inSelbwurdendiefachlichenEinarbeitungeninAbstimmungmitderStadtverwaltungunddenbeauftragtenBürosvorge-nommen.
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2Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
1.2 AbgrenzungdesUntersuchungsgebietes
Abb.1:AbgrenzungdesUntersuchungsgebietes
DieAbgrenzungdesUntersuchungsgebieteszurVorbereitendenUntersuchungentsprichtdemUntersuchungsgebietimVorha-ben„MasterplanInnenstadtSelb“.
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3 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
1.3 LagederStadtSelbunddesUntersuchungsgebiets
DieGroßeKreisstadtSelbmit15.444Einwohnern(Erst-undHauptwohnsitz,Stand:01/2017)liegtimNordostenBayernsimLandkreisWunsiedelimFichtelgebirge,unmittelbarangrenzendandieGrenzezuTschechienunddienordwestböhmischeStadtAš(Asch).DasStadt-gebietSelbsistimNordostenderSelb-WunsiedelerHochebenegelegen,diedashufeisenförmige,sichnachOstenöffnendeFichtelgebirgeausfüllt.Dienächstge-legenengrößerenStädtesindMarktredwitzimSüden(EntfernungderStadtzentrenetwa24km)sowiediejeweilsetwa30kmentferntenStädteMünchberg(west-lich)unddasOberzentrumHofimNordwesten.
DieStadtSelbumfasstnebenderKernstadtweitere44Stadtteile,überwiegendeingemeindete,ehemalsselbst-ständigeOrtschaften.
DievorliegendenVorbereitendenUntersuchungenbefassensichmitderInnenstadtSelbs,diedenhistori-schenStadtkernbildetundsichbeidseitsdesSelb-Taleserstreckt.DieSelb,derdieStadtihrenNamenverdankt,durchfließtdieKernstadtinwestlicherRichtung,bevorsiewestlichdesGoldbergseinesüdlichebissüdwest-licheRichtungeinschlägtundaufdemGebietderGe-meindeThiersteinindieEgerentwässert.
ÜberdieWittelsbacherStraßeunddieSedanstraßesinddienordöstlichdesStadtkerns,außerhalbdesUnter-suchungsgebietsgelegenenGewerbeansiedlungenderRosenthalGmbH(mitRosenthal-Outlet)undderNetzsch-Gruppeangebunden.DerBahnhof„SelbStadt“befindetsichamRandederInnenstadt,nördlichdesGe-schäftszentrums(außerhalbdesUntersuchungsgebietes).
Abb.2:LagederStadtSelbinderRegion
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4Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
1.4 Selbgesternundheute
1.4.1 GeschichteundaktuelleSituation derStadtSelbSteinzeitlicheSpurenbelegen,dassschonindieserPhaseMenschendieRegionzumindestdurchstreiften.DeutlicheHinweiseaufeinedauerhafteBesiedlungdesSelberRaumesverdichtensichfürdieZeitumdieJahrtausendwende.Im12.JahrhundertbrachtedieKolonisationSiedlerausdembayerischenRaumindieRegionumSelb.DieältestebekannteurkundlicheEr-wähnungvonSelbdatiertaufdasJahr1281.ZudieserZeitgehörtendieKirch-undGerichtssprengelSelbundAschpolitischzumVogtland.
ImJahr1357wurdeSelbalsReichslehenandasGe-schlechtder„Forster“übertragen.1412wurdeSelbandieBurggrafenvonNürnbergverkauft,die1437das„Sechsämterland“schufen,indemdieVerwaltungsauf-gabendezentralaufsechsAmtsstädteverteiltwaren.Einesdieser„Sechsämter“warSelb.
SeinerstesStadtrechtbekamSelb1426verliehen.SelbbliebzunächstZentrumdesmarkgräflichenForstesundbevorzugtesJagdrevierderBayreutherFürsten.NochheuteerinnerndieHirschgeweiheimStadtwappenandiejagdgeschichtlicheBedeutungderStadt.
NachmehrerenBesitzwechselnundkriegerischenZer-störungenerlangteSelbbisweitins18.JahrhundertzunehmendeBedeutungalsBergbaustandortinVer-bindungmitHammer-undEisenschmelzwerken.Im18.JahrhundertließsichSelbmitseinendamalsca.1.500EinwohnerndennochprimäralseineHandwerkerstadtcharakterisieren,mitZünftenderWeber,Schreiner,Zim-merleute,Gerber,MüllerundSchuster.1709errichtetderPapiermacherJohannGeorgJägereinePapier-mühle.SiekannalsersterIndustriebetriebderStadtangesehenwerdenundhattebisindie1970erJahreBedeutungfürdieDruckindustrie.
Nachdemesab1792demKönigreichPreußenangeglie-dertwurdeundab1806unterfranzösischerHerrschaftstand,wurdeSelbnachdemFriedensschlussvonWienam30.Juni1810bayerisch.
BiszurMittedes19.JahrhundertshattesichSelb,genauwiedasbenachbarteAsch,zueinemWeberstädt-chenentwickelt.InihrenbeengtenHäusernlebtenundarbeitetenvieleHandweber,zudemgabeseinige Tuchmacher,Tuchfärber,StrumpfwirkerundSchneider. MehralsdieHälftederSelberBevölkerungerzielteihrEinkommendurchdieTextilherstellungund-verarbei-tung.AlsinfolgederErfindungdesmechanischenWeb-stuhlsum1850dieErwerbsgrundlagederHausweberzunehmendwegbrach,standSelbbereitsunmittelbarvordemeinschneidendenWendepunktderStadtge-schichte:ImMärz1856zerstörteeinvondenGebäudenderAltenApothekeausgehenderverheerenderStadt-branddiegesamteStadt,einschließlichAmtsgebäuden,Kirche,JagdschlossundGericht.221Häuserund408WirtschaftsgebäudegingeninFlammenaufundmehrals3.000Einwohnerwurdenobdachlos.
Weilesaneinemgroßräumigen,neuordnendenWieder-aufbau-Konzeptfehlte,bautendieobdachlosenBürgernochimselbenJahrvielederGebäudeaufihrenaltenParzellenwiederauf.WeitausstärkeralsdasStadtbildändertesichdieErwerbsstrukturinSelbinfolgedesBrands:DasohnehinkriselndeWeberhandwerkverlorseineVorrangstellungunddiePorzellanstadtwurdegeboren.
ImpulsgeberfürdenindustriellenAufschwungderStadtdesPorzellanswarLorenzHutschenreuther,derbereitseinJahrnachdemStadtbranddieerstePorzellanfabrik
Abb.3:SelberStadtbrandvon1856
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5 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
1.4 Selbgesternundheute
aufderLudwigsmühleerrichtete.AlsVorreiterbeiderindustriellenSerienfertigungvonPorzellanließerdas„weißeGold“auchfürNormalbürgererschwinglichwer-den.InseinerFabrikfandenvieledermittellosenWebereineneueZukunft.
Der1864erfolgteBahnanschlussandieStreckeHof–Egerfördertdieeinsetzende,rasanteIndustrieent-wicklunginSelbzusätzlich.IndenFolgejahrengründensichzahlreicheweiterePorzellanfabrikenimStadtgebietundimZugederraschenIndustrialisierungstiegdieEinwohnerzahlvonetwa3.500PersonenvordemBrandbisetwa14.200biszumJahr1930an–dasentsprichtinetwaderheutigenEinwohnerzahl.
ImZugedeswirtschaftlichenAufschwungsunddesEin-wohnerwachstumsergabensichNotwendigkeitenundMöglichkeitenzumAuf-bzw.AusbauderstädtischenIn-frastruktur.SoentstandenAnfangdes20.JahrhundertsdieleitungsgebundeneWasserversorgung,dasStadt-krankenhaus,diefür1.000SchülerausgelegteLuitpold-schuleunddaskohlebetriebeneElektrizitätswerk.UmangemessenenWohnraumfürihreBelegschaftundihreleitendenAngestelltensicherzustellen,betriebendie
größerenPorzellanfirmenauchselberWohnungsbau,teilsauchingehobenerWohnqualität.
DieZahlderPorzellanfabrikengingschließlichbedingtdurchdieWeltwirtschaftskriseunddieInflationder1920erJahrewiederzurück;vieleFabrikengingeninFusionenauf.DieübriggebliebenenUnternehmenentwickelnsichjedochzuWeltmarken–Rosenthal,Hut-schenreutherundVilleroy&Boch(vorm.Heinrich)sindbisheuteinSelbansässig.
ZumEndedeszweitenWeltkriegeswurdeSelbvonamerikanischenTruppeneingenommen.3.500Flücht-lingeausdendeutschenOstgebietenkamennachSelb.ImZugederGebietsreformwurdeSelb1972alsGroßeKreisstadtdemLandkreisWunsiedelzugeordnet.1978wurdendieGemeindenErkersreuth,Heidelheim-Stein-selb,Längenau,Lauterbach-Wildenau,Mühlbach,Oberweißenbach,Selb-Plößberg,Silberbach,Spielberg,UnterweißenbachundVielitzeingegliedert.
WieschonderAufstiegabderzweitenHälftedes19.Jahrhundertsprägteauchdieum1990einsetzendeKrisederPorzellanindustriedieStadtnachhaltig.
Abb.4:UraufnahmederStadtSelbvon1852
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6Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
DieZahlderArbeitsplätzeindenPorzellanfirmengingvonzeitweise5.000aufunter1.000Beschäftigtezurück.Technisierung,RationalisierungunddiekostenbedingteProduktionsverlagerunginsAuslandführtenabermalszueinemeinschneidendenStrukturwandelinStadtundRegion.InzwischenkonntendieArbeitsplatzverlusteweitgehendwiederaufgefangenwerden,weilsich–teilshervorgehendausdemPorzellanschwerpunkt–neue,spezialisierteWirtschaftszweige(u.a.Maschinen-undAnlagenbau,technischeKeramik,Elektrotechnik,Kunst-stoffverarbeitung)dynamischentwickelten.DennochstellenverfestigteEinwohnerrückgänge,sinkendeKaufkraft,Fachkräfte-EngpässeundLeerständeweiter-hingroßeHerausforderungenfürSelbdar,diesichinbesondererWeiseinStrukturproblemenderInnenstadtmanifestieren(abnehmendeAngebotsvielfalt,Leerstän-deusw.).
DurchmehreregroßeStadtumbau-undSanierungs-vorhabenmitbeträchtlichemInvestitionsvolumenhatdieStadtSelbseitderJahrtausendwendeältereWoh-nungsbestände(Selb-Vorwerk,Selb-Ost)ertüchtigtoderrückgebautaberauchRevitalisierungenbrachgefallener,ehemalsindustriellgenutzterFlächenvorgenommen.FürdiekünftigeInnenstadt-EntwicklungbesitztindiesemKontextdasunmittelbarandasUntersuchungs-gebietgrenzendeStammwerkvonVilleroy&BocheinebesondereBedeutung:EinInvestorplant,dasauseinerRevitalisierungimZugedesStadtumbaushervorgegan-geneFactory-Outlet-Centerweiterzuentwickelnunddavonausgehendineinemöstlichangrenzendengroß-räumigenNeuordnungsbereicheineVerbindungzumgewachsenenGeschäftszentrumLudwigstraße/Markt-platzzuschaffen.
(Darstellung unter Nutzung der Zeitleiste der Stadtge-schichte auf der Internetseite der Stadt Selb sowie der Veröffentlichung Hackl, . H. / Arzberger, D.: „Selb. Eine Stadtgeschichte mit Bildern“ aus 1994).
1.4.2 Bevölkerungsentwicklungund Altersstruktur DieEinwohnerzahlderStadtSelbhatihrenHöchstwertvonetwa25.000PersonenindenNachkriegsjahrener-reicht,alsvieleFlüchtlingeZufluchtinSelbfanden.DasEinwohnerniveaubliebdaraufhinbisindie1970erJahrerelativkonstant,bevoranschließendeinlangsamerRückgangeinsetzte,dersichmitderKrisederPorzellan-industrieinden1990erJahrenbeschleunigte.ImJahr2015wurdenachamtlicherZählungdesBayerischenLandesamtsfürStatistikerstmalsdieMarkevon15.000Personenunterschritten.Innerhalbvongut50JahrenhatsomitdieZahlderinSelbwohnendenMenschenum39%abgenommen.AlsFolgederausgeprägtenStrukturprob-lemebüßteSelbauchdenStatusalseinwohnerstärksteKommuneimLandkreisWunsiedeleinundwurdeumdieJahrtausendwendevonMarktredwitzabgelöst.
IndenJahren2016/17istdieSchrumpfungSelbserstmalswiederzumStillstandgekommenunddieEinwohnerzahlkonntesichleichtauf15.111(12/2017)Personenerholen.
ZerlegtmandieEinwohnerentwicklungderletztenJahreinihreKomponentennatürlicheEntwicklungundWanderungen,zeigensichsehrdeutlichdieAuswirkun-gendesbereitsweitfortgeschrittenendemografischenWandelsinSelb:JahrfürJahrverliertSelbinzwischenzwischen150und200EinwohnerdurchseinGeburten-defizit(mitleichtsteigenderTendenz)d.h.eswerdendeutlichwenigerMenschengeborenalsnotwendigwären,umdieVerlustedurchSterbefälleauszugleichen.Bis2013kamdarüberhinausaucheinWanderungsde-fizitzumTragen,weilJahrfürJahrwenigerNeubürgerindieStadtgezogensindalsSelberBürgerdieStadtverlassenhaben.Erstseit2014hatsichbeidenWande-rungeneineTrendwendevollzogen,unddererwähn-teleichteZuwachsderEinwohnerzahlimJahr2016konntedurcheinenpositivenWanderungssaldovon241Personen(DatenbasiskommunalesMelderegister)erreichtwerden(vgl.Abb.6).
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7 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
1.4 Selbgesternundheute
24.336 24.532 24.039
19.615
16.999 15.425 14.928
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
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Jahre
Langfristige Einwohnerentwicklung Stadt Selb
Daten: Bayerisches Landesamt für Statistik Bayern
Rückgang um 39 % seit 1961 Rückgang um 39 % seit 1950
Abb.5:LangfristigeEinwohnerentwicklungStadtSelb
Abb.6:EinflussvonWanderungenundnatürlicherEntwicklungaufdieEinwohnerentwicklungSelbs
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8Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Daten: Bayerisches Landesamt für Statistik 2018
Altersstruktur Selb und Vergleichsräume
Daten: Bayerisches Landesamt für Statistik
Abb.7:AltersstrukturSelbundVergleichsräumeam31.13.2015
Abb.8:BevölkerungsskizzeimJahr2014bzw.2034(Quelle:BayerischesLandesamtfürStatistik)
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9 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
1.4 Selbgesternundheute
NebendemWiedererstarkenderlokalenWirtschaftdürftentemporäre,überregionalunddeutschlandweitrelevanteAspekte–insbesonderediestarkgestiegene AuslandszuwanderunginVerbindungmitüberhitztenWohnungsmärkteninvielenBallungsräumen–zudieserEntwicklungbeigetragenhaben.
DurchdendemografischenAuszehrungsprozesshatsichderAltersstrukturaufbauderEinwohnerderStadtSelbimregionalenVergleichüberdurchschnittlichstarkzuungunstenjüngererAltersgruppenverschoben. DerAlterungsprozessist–wieauchAbb.7zeigt–imregionalenVergleichweitvorangeschritten:InSelblebeninzwischenmehrüber75-JährigealsKinderundJugendliche(Verhältnis1:0,9),wohingegenesdeutsch-landweitdeutlichwenigerSeniorenimAlter75+gibtalsKinderundJugendliche(Verhältnis1:1,48).Alleinezwischen2008und2015hatsichdieGruppederKinderundJugendlicheninSelbum17%vermindert,unddiederSeniorenab75Jahrenum10%erhöht.BesondersausgeprägtistinSelbheutedieAltersgruppeder50-bis59-Jährigen,diemit17,9%fasteinFünftelderBe-völkerungausmacht.52%derBevölkerungwarenamJahresende2015mindestens50Jahrealt–gegenüber43%bundesweit(LandkreisWunsiedel:51%).
Trotzderaktuellen„Atempause“,die–wieerwähnt–inhohemMaßeaufäußere,überregionalwirksameProzes-sezurückzuführenseindürfte,istmittel-bislangfristigmiteinemweiterenFortschreitendesdemografischenWandelszurechnen.NachBerechnungendesBayeri-schenLandesamtsfürStatistikkönntedieEinwohnerzahlbiszurMitteder2030erJahreaufunter13.000PersonenfallenunddasDurchschnittsalterumetwa2Jahreauf51Jahresteigen.DieseAlterungderBevölkerungundSchrumpfungsprozessewerdendahervoraussichtlichauchkünftigdiestrukturellenRahmenbedingungenderStadtentwicklungSelbsstarkbeeinflussen.
WiesehrderAltersaufbauderSelberBevölkerungschonheutedurchdiebeschriebenendemografischenEntwick-lungengeprägtist,zeigtdieAbb.8.ImJahr2034werdendieetwa70-JährigendiestärksteAlterskohortebilden.
1.4.3WirtschaftundArbeitsmarktDerWirtschaftsstandortSelbistdurchdietiefgreifen-deStrukturkriseinderPorzellanindustrienachhaltiggeschwächtworden.NichtnurindenbetreffendenUnternehmensindzahlreicheArbeitsplätzefortge-fallen,zusätzlichwarenauchvor-undnachgelagerteBetriebebetroffen.DurchBevölkerungsrückgangundKaufkraftverlustehabensichauchdieökonomischenRahmenbedingungenfürEinzelhandel,GastronomieundDienstleistungsbetriebeverschlechtert.Eineüberschlä-gigeRechnungzeigt,dassalleinedieKaufkraftderSelberBevölkerungohnedieSchrumpfungderletztendreiJahr-zehnteheuteum95Mio.EURjährlichhöherliegenwürde. Innerhalbvonnuretwa15JahrenistdieZahldersozial-versicherungspflichtigBeschäftigtenamArbeitsortum 40%eingebrochen.MännlicheBeschäftigte(-44%)warendabeinochetwasstärkerbetroffenalsweiblicheBeschäftigte(-35%).SeitdemTiefpunktimJahr2009hatsichderSelberArbeitsmarktjedochwiederkontinu-ierlicherholt.MittlerweilekonnteetwaeinVierteldervorherigenArbeitsplatzverlustevon4.000Arbeitsplätzenkompensiertwerden.
WährenddiewirtschaftlicheKriseunmittelbaraufdieökonomischeSituationderStadtundaufihreEinwoh-nerzahldurchgeschlagenist,hatSelbvonderpositivenEntwicklungnurteilweiseprofitiert:Auffälligist,dassdasWiedererstarkenderWirtschaftvornehmlichaußerhalbSelbswohnendenBeschäftigtenzugutegekommenist.DerPendlersaldohatmit+1.600PersoneninzwischenwiederannähernddasNiveauvonvorzwanzigJahrenerreicht,obwohldieArbeitsplatzzahlnochdeutlichgeringerist.MehralsdieHälftedersozialvericherungs-pflichtigBeschäftigteninSelbwohntheuteaußerhalbderStadt,davonwiederummehralszweiDrittelinHof,imLandkreisWunsiedeloderimLandkreisTirschenreuth.DennochistauchinSelbdieZahlderArbeitslosenalleinezwischen2009und2016um30%zurückgegangen.Gemessenanallen19-bis65-JährigenSelbernlagderArbeitslosenanteil2016nurnochbei5%,verglichenmit7%imJahr2008.
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10Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
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Pendlersaldo Selb 1996 - 2015
Daten: Bayerisches Landesamt für Statistik
Abb.10:PendlersaldoSelb1996-2015
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Beschäftigtenentwicklung 1985 - 2015 (Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort)
Daten: Bayerisches Landesamt für Statistik
Abb.9:Beschäftigtenentwicklung1985-2015
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11 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Wirtschafts-undArbeitsmarktstrukturSelbshabensichinfolgederbeschriebenenVerwerfungentiefgreifendgewandelt.DerWirtschaftsstandortistinzwischenvielbreiteraufgestelltundlängstnichtmehrsostarkindus-triellgeprägtwieeinst.Alleinezwischen2008und2014istderAnteilderBeschäftigtendesproduzierendenGe-werbesumgut8Prozentpunktegefallenundliegtseit2010durchwegunter50%(2014:46,5%;Bayern:33,5%).ObwohlauchderproduzierendeSektorinzwischenwiederbeträchtlicheArbeitsplatzzuwächseaufweist,sinddochUnternehmensdienstleisterdermitAbstanddynamischsteWirtschaftszweig:Zwischen2008und2014hatsichdessenBeschäftigtenzahlinSelbmehralsverdoppeltundstelltinzwischenfastjedenfünftenArbeitsplatz(19,3%;Bayern:20,1%).
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Wirtschaftsstruktur Selb 2008 und 2014 im Vergleich
2014 2008
Daten: Bayerisches Landesamt für Statistik
Abb.11:WirtschaftsstrukturSelb2008und2014imVergleich
1.4 Selbgesternundheute
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12Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
1.4.4InfrastrukturundTourismus ImNovember2017hatderBayerischeLandtageinerÄnderungzurVerordnungüberdasLandesentwicklungs-programmBayern(LEP)zugestimmt,aufderenGrund-lageSelbmitdertschechischenNachbarstadtAškünftigalsgrenzüberschreitendesOberzentrumgeführtwird(vgl.Kapitel2.1). ImBildungsbereichhältSelbu.a.mitdemStaatlichenBe-ruflichenSchulzentrumfürProduktdesignundPrüftech-nikSelbsowiedervondenKommunendesLandkreisesgetragenenVolkshochschuleSelb-Fichtelgebirge(inner-halbdesUntersuchungsgebiets)überörtlichbedeutsameEinrichtungenvor.KulturelleAnziehungskraftbesitzennebendiversenjährlichstattfindendentraditionsreichenGroßveranstaltungeninsbesonderedasRosenthal-Thea-ter,dessenStandortunmittelbarsüdlichandasUnter-suchungsgebietgrenzt,unddasPorzellanikonSelb,einstaatlichesMuseumzurHerstellungsgeschichtevonPorzellanimOrtsteilSelb-Plößberg. DasSelberKino-CenteranderPoststraßeistdurchdieGrenzland-Filmtageüberregionalbekanntundeinwich-tigerweicherStandortfaktorSelbs.DerbisherigeEigen-tümerundBetreiberhatjedochsignalisiert,denBetriebinderbisherigenFormnichtweiterfortzuführen,sodassdieZukunftdieserKultureinrichtungmitgroßerStrahl-kraftungewissist.SchonimJahr2018wardasKinovorü-bergehendgeschlossen.SeitensderStadtbestehtwegenderBedeutungderEinrichtungeinerseitsunddesStand-ortsfürdiestädtebaulicheundstrukturelleEntwicklungimÜbergangsbereichzwischenFOC-ErweiterungundgewachsenerInnenstadtandererseitsInteresse,dieIm-mobilienaufzukaufenundeinneuesNutzungskonzeptzuentwickeln.DiesessollauchdieimMasterplan-Prozess
entwickelteIdeeeinesDesign-Cafésaufgreifen,sodassimZusammenspielmitdembenachbartenneuenBiblio-theks-StandorteinneueskulturellesAnziehungsclusteretabliertwerdenkönnte.WestlichderInnenstadtbefin-detsichderSelberStandortdesKlinikumsFichtelgebirge(HaupthausinMarktredwitz).
DasEinzelhandels-,Gastronomie-undDienstleistungs-zentrumSelbsistinsbesondereentlangderLudwigstraßeundderSchillerstraßezufinden.Hier,nochstärkeraberindenNebenlagen,sindAngebotsvielfaltund-tiefebe-dingtdurchStrukturwandelundKaufkraftverlusteindenletztenJahrenstetigzurückgegangen.
NichtzuletztangesichtsderwegbrechendenUmsätzeimtraditionelleninnerstädtischenEinzelhandelbe-sitzeninzwischendiebeidenimStadtgebietansässigenFactoryOutletCenter(FOC)einebesondereBedeutungfürdieAttraktivitätderGroßenKreisstadtalsEinkaufs-standort.Etwa1kmöstlichdesUntersuchungsgebietsbefindetsichaufdemRosenthalWerksgeländedasRo-
Abb.12:Kino-CenterinderPoststraße
Abb.13:StadtbüchereiinderFriedrich-Ebert-Straße
Abb.14:JugendzentrumJAMundFamilienzentrumFAM
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13 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
senthalOutletCenter.ImWestengrenztdasFactoryInOutletCenterunmittelbarandasUntersuchungsgebiet.WährenddasFactoryIneineIndustriebrachenrevitali-sierungeinesstillgelegtenehemaligenPorzellanwerksdarstellt(PorzellanfabrikHeinrich),istdasRosen-thal-OutletaneinefortbestehendeProduktioninSelbgekoppelt.GemeinsammitdemFachmarktzentrumanderSchillerstraßekommendiebeidenFOCsauf13.500
qmVerkaufsfläche;dietraditionellenzentralenEin-kaufslagenLudwigstraße,Martin-Luther-Platz,Marien-straßeundBahnhofstraßeumfassendagegenlediglichca.5.600m²Verkaufsfläche.
DieStadtbücherei(Friedrich-Ebert-Straße)unddasJugend-&KulturzentrumJAM(Karl-Marx-Straße)stellennebendemRathausanderLudwigstraßediewichtigs-
Abb.16:AuftaktdesWiesenfestsAbb.15:Porzellinerfest
Abb.17:TourismusentwicklunginderStadtSelb
1.4 Selbgesternundheute
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14Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
tenkommunalenInfrastruktureinrichtungeninnerhalbdesUntersuchungsgebietsdar.DesWeiterenbefindensichdieevangelisch-lutherischeStadtkircheSt.AndreasunddieSeniorenwohnanlagePaul-Gerhardt-HausderDiakonieSelb-WunsiedelimGebiet.
ObgleichSelbkeinausgeprägtesTourismusprofilbe-sitzt,hatsichinderjüngerenVergangenheiteinespür-bareundimregionalenVergleichüberproportionaleBelebungdesFremdenverkehrseingestellt.DieZahlderGästeankünftehatsichzwischen2009und2016annäherndverdoppelt,dieÜbernachtungensindumetwa50%gestiegen(vgl.Abb.17).AusschlaggebendhierfürdürfteeinerseitsdieÖffnungeineszusätzlichenÜbernachtungsbetriebessein,aberaucheinneuer,gutangenommenerstädtischerWohnmobilstellplatzsüdwestlichderInnenstadthatzusätzlicheImpulsenachsichgezogen.NebenFichtelgebirgs-Erholungs-tourismus,dersichvornehmlichaufÜbernachtungs-betriebeaußerhalbderKernstadtkonzentriert,sowieEventtourismusspielenzunehmendauchdieFOCsalsAnziehungspunkteeinegrößereRolle.ZusätzlichwirdalsFolgedeswirtschaftlichenAufschwungseinAnstiegderGeschäftsreisennachSelbwahrgenommen.WeilimmermehrBesuchernurkurzinSelbverweilen,istdiedurchschnittlicheAufenthaltsdauerderBesucherindenletztensiebenJahrenvon2,3auf1,9Tagezu-rückgegangen.BesucherstärksterMonatistderJuli. NachEinschätzunglokalerExpertenbesitztSelbnochbeträchtlichestouristischesEntwicklungspotenzial,dessenAusschöpfungbislangaberu.a.durchdasFehlenattraktiverundmodernerÜbernachtungsmög-lichkeitenundinnerstädtischerAnziehungspunktegehemmtwird.
Abb.16:AuftaktdesWiesenfests
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2 ÜbergeordnetePlanungen
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16Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
2.1 Landesentwicklungsprogramm,Regionalplan
LandesentwicklungsprogrammEinwesentlichesLeitzielderbayerischenLandesent-wicklungspolitikbildetdieErhaltungundSchaffunggleichwertigerLebens-undArbeitsbedingungeninallenLandesteilen.DieübergeordnetenFestlegungenzurRaumordnungaufLandesebenewerdenimaktuellgel-tenden,2013inKraftgetretenenLandesentwicklungs-programm(LEP)desFreistaatsBayerndargestellt.EineTeilfortschreibungist2017vombayerischenMinisterratundvomLandtagbeschlossenwordenundam1.3.2018inKraftgetreten.
InderTeilfortschreibungwirdu.a.dasZentrale-Orte-SystemdesFreistaatsweiterentwickelt,dasnunfünfzentralörtlicheAbstufungenumfasst,undeswerdenzahlreicheKommunenneueingestuft.ZudemwirddernachLEPaufgrundvonStrukturschwächeinbeson-deremMaßezuentwickelndeRaummitbesonderemHandlungsbedarf(sogenannter„RmbH“)erheblicherweitert.DieseRaumkategoriesollimHinblickaufdieSicherstellungderDaseinsvorsorge,beiräumlichenFörderschwerpunktenbzw.-maßnahmenundderVer-teilungvonFinanzmittelnnachdemVorrangprinzipberücksichtigtwerden.
DieStadtSelbwurdeimbislanggeltendenLEPalsMittelzentrumgeführt.FortanistSelbgemeinsammitAšgemeinsames,grenzüberschreitendesOberzentrum.SomitisteskünftigraumordnerischesZiel,dassSelbnichtnurdenGrundbedarfunddengehobenenBedarfabdeckt,sondern–gemeinsammitAsch–auchdiezen-tralörtlichenEinrichtungendesspezialisiertenhöherenBedarfsvorhaltensoll.
ImLEPwirddieStadtSelbnachwievordemallgemei-nenländlichenRaumzugeordnet,derdurcheineunter-durchschnittlicheVerdichtunggekennzeichnetistundinderRegelkeinespezifischen,überdielandesplane-rischenFestlegungenzumländlichenRaumhinaus-gehendenRegelungenerfordert.DerländlicheRaumsollnachdemLEPsoentwickeltundgeordnetwerden,dasserseineFunktionalseigenständigerLebens-undArbeitsraumnachhaltigsichernundweiterentwickelnkann,seineBewohnermitallenzentralörtlichenEin-richtungeninzumutbarerErreichbarkeitversorgtsind,
erseineeigenständigeSiedlungs-undWirtschaftsstruk-turbewahrenundseinelandschaftlicheVielfaltsichernkann.ZudemsollimländlichenRaumeinezeitgemäßeInformations-undKommunikationsinfrastrukturgeschaf-fenunderhaltenwerden.
MitdemgesamtenRegierungsbezirkOberfrankengehörtSelbsowohlimbisherigenalsauchimfortgeschriebenenLEPzumRaummitbesonderemHandlungsbedarf(s.o.).
RegionalplanDieRegionalplänewerdenausdemLandesentwick-lungsprogrammentwickeltundkonkretisierendiedor-tigenFestlegungenräumlichundinhaltlich.SiewerdenvondenRegionalenPlanungsverbändenaufgestelltundbeiBedarffortgeschriebenundenthaltenFestlegungenzuüberfachlichenundfachlichenBelangenwiez.B.ZieleundGrundsätzezurSiedlungs-undFreiraument-wicklung.
Der1987inKraftgetreteneRegionalplandesRegionalenPlanungsverbandsOberfranken-Ost,demdieStadtSelbangehört,zieltinbesondererWeisedaraufab,dielagebedingtenundstrukturellenNachteilederRegion–damalsnochbegründetinderNähezum„EisernenVorhang“-auszugleichen.Lebens-undArbeitsbedin-gungensollenverbessert,überregionaleVerbindungenundVerflechtungenausgebautundweiterentwickeltwerden–u.a.durcheineverstärkteBerücksichtigungmitbayerischenFördermitteln.AuchderStärkungderWirtschaftskraftundWirtschaftsstrukturunddemquan-titativenundqualitativenAusbaudesArbeitsplatz-undBerufsausbildungsangebotskommteinehoheBedeu-tungzu,umeiner(weiteren)Abwanderungentgegen-zuwirkenunddieVoraussetzungenfürZuwanderungzuverbessern.
NachMaßgabedesRegionalplanssollSelbinseinenmittelzentralenVersorgungsaufgabennachhaltigge-stärktwerden–insbesonderedurch• dieSicherungderVersorgungsinfrastrukturundihre
VerbesserungimKultur-undBildungswesenundimGesundheitswesen,
• dieStärkungderVersorgungsfunktiondesEinzel-handels,
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17 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
• dieSchaffungweiterer,insbesonderequalifizierterArbeitsplätzeimVersorgungs-undSiedlungskern,vorallemimHandelundimHandwerk,
• dieErweiterungderBranchenstrukturimverarbei-tendenGewerbe,
• dieBeseitigungstädtebaulicherundfunktionalerMängel,
• dieVerbesserungderErreichbarkeitmitöffentli-chenVerkehrsmitteln.
ImHinblickaufdieimRegionalplanbenanntenfach-lichenZielesindfürdenUntersuchungsraumvorallemfolgendeweitereVorgabenvonBedeutung:DieWohnungsversorgungsolldurchdieNeuerrichtungvonWohnungen,insbesonderedieSchaffungkosten-günstigerWohnungensowieverdichteterBebauung/ErrichtungvonGeschosswohnungen,durchdieModer-nisierungdesWohnungsbestandesunddieRevitali-sierungleerstehenderWohnbausubstanznachhaltigverbessertwerden.
ImBereichderWirtschaftwirdeineVerbreiterungundDifferenzierungdesArbeitsplatzangebotsdurchAuf-fächerungderBranchenstrukturundVerstärkungdesDienstleistungsbereichsangestrebt.DieWarenversor-gungderBevölkerungundderWirtschaftsollgesichertunddiezentralörtlicheFunktiondurchdenAusbauderHandelseinrichtungenunddieVerbreiterungdesArbeitsplatzangebotsgestärktwerden,u.a.durchdieVerbesserungderstädtebaulichenundinfrastrukturel-lenVoraussetzungen.
WeitereImpulsesollendurchdieIntensivierungdesStädtetourismusunddesGeschäftsreiseverkehrs,dieErweiterungundverstärkteNutzungvonTagungs-undKongressinfrastrukturunddieErrichtungweitererHo-telbetriebegehobenerQualitätsowiedieVerbesserungderQualitätgastronomischerEinrichtungenunddieSchaffungderVoraussetzungenfüreinelängereAufent-haltsdauerderGästeerzeugtwerden.
ImHandlungsfeldBildung und Kultur wirddieNot-wendigkeitderBereitstellungvonWohnmöglichkeitenfürAuszubildendesowiefürFortbildungs-undUm-schulungswillige,u.a.durchdenBauvonWohnheimen
angesprochen.ZudemsolleninallenTeilenderRegionDenkmälergeschätzt,erhaltenundgepflegtwerden.AusdrücklichfürdenMittelbereichSelbwirdeineVer-besserungderVersorgungmitLiteraturundInformationangestrebt. AuchdurchdieWeiterentwicklungderVerkehrsinfra-struktursolldieRegionnachhaltiggestärktwerden.DieSchaffungbzw.VerbesserungzentralerUmsteige-möglichkeitenwirdhierbeialsspezifischesZielfürdasMittelzentrumSelbformuliert.
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18Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
2.2 ISEK
Das„IntegrierteStädtebaulicheEntwicklungskonzeptfürdieGroßeKreisstadtSelb“(imFolgenden„ISEK“)istimJahr2004imKontextderBeteiligungamExWoSt-Mo-dellvorhabenStadtumbauWesterstelltworden. ZentraleHerausforderungwardabeidieAnpassunganveränderteRahmenbedingungenderEntwicklung–ins-besonderezunehmende(Über-)Alterung,Bevölke-rungsrückgang,LeerständeundSanierungsrückstände,veränderteEntwicklungsbedingungenderBetriebeimStadtgebietundAnpassungsbedarfederInfrastruktur.IndiesemKontextwurdemitdemISEK„einräumlichdurchstrukturierterundinsichstimmigerVorschlagvor-gelegt,wesentlicheTeilederunbesiedeltenundbesie-deltenFlächenSelbsunterdenverändertenRahmenbe-dingungenzukünftigneuzudefinierenundzubewerten.FürausgewählteFlächendesStadtgebieteswurdenimDetailräumlicheundsachlicheHandlungsanweisungenneufestgeschrieben.“ DieStärkungderInnenstadtdurchSanierungvonGe-bäudenundFlächenwirdimISEKalseinesderwichtigs-tenVorhabenimRahmendesStrukturwandelsderStadtSelbbezeichnet.InderAnalysewurdenfürdieInnenstadterheblichestädtebaulicheMissstände,diesichinleerstehendenLädenundGebäudensowieBrachenmanifestierenundeineerheblichbeeinträchtigteWohnqualitätdurchteilsschlechtenBauzustandundImmissionsbelastungenfestgestellt.Zudemwurdefestgestellt,dassdieVer-netzungspotenzialederKernstadtmitderumgebendenLandschaftnichtoptimalgenutztwerden.
ImBereichderInnenstadtwirdimISEKzwischen„Er-haltungsflächen“,deneneininsgesamtguterZustandattestiertwird,und„Umstrukturierungsflächen“unter-schieden.IndenUmstrukturierungsflächensolltedurchgezielteMaßnahmendenstädtebaulichenMängelnbegegnetwerden,ohneaberingrößeremUmfangeinenRückbauvonGebäudenvorzunehmen.KleinereRück-bautensolltenjedochinsbesonderezurVerbesserungdesinnerstädtischenFreiflächenangebotsvorgenom-menwerden,zudemsolltenImpulsprojektebevorzugtimBereichvonUmstrukturierungsflächenvorgenom-menwerden.
AlsUmstrukturierungsflächenwurdenimBereichdesUntersuchungsgebietsInnenstadtSelbdieGebietewestlichdesStraßenzugsBahnhofstraße/TalstraßesowiealleBereichenordöstlichvonPost-undLudwig-straßefestgelegt.
AlszentraleVorhabenmitbesonderemInitialcharakterimUntersuchungsgebietwerdenimISEKdieImpuls-projekte„Marienplatz“und„BürgerwettbewerbRauh&Ploß-Brache“(heuteBürgerpark)beschrieben.ImBereichdesMarienplatzessollteeineSanierungundNeustrukturierungvorgenommenwerden,mitdemZiel,FactoryInundSelbbachauenbesserzuvernetzenundVerkehrsströmezuentflechten.ImHinblickaufdieBrachenentwicklungsindGestaltungsüberlegungenausderBürgerschaftinSanierungsvorschlägeörtlicherArchitekteneingeflossen.LetztlichwurdemitdemBürgerparkeineattraktiveFreiflächenlösunggefunden–ausdrücklichaberalsZwischennutzungbiszueinerspäterenbaulichenEntwicklungderFläche.
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19 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
2.3 FlächennutzungspläneundBebauungspläne
FlächennutzungsplanGemäßBauGBistimFlächennutzungsplan(FNP)„fürdasganzeGemeindegebietdiesichausderbeabsich-tigtenstädtebaulichenEntwicklungergebendeArtderBodennutzungnachdenvoraussehbarenBedürfnissenderGemeindeindenGrundzügendarzustellen“.EshandeltsichsomitumeinePlandarstellung,indemdiebestehendenundfürdieZukunfterwünschtenFlächen-nutzungendargestelltsind.
DerSelberFlächennutzungsplanistzwischen1978und1988entwickeltwordenundam14.11.1988inKraftge-treten.AlsPlanungsgrundlagenwurdendasStadtent-wicklungskonzeptvonProf.WalterGropiussowiederGesamtverkehrsplanvonProf.Leibrandausden1970erJahrenherangezogen.
AufgrunddersichstetigveränderndenAnforderungenderstädtebaulichenEntwicklungsindwiederholtTeil-bereichedesFlächennutzungsplansgeändertundfort-geschriebenworden.Seit1988sindetwa35Änderungs-verfahrendurchgeführtworden.
DiezentralenInnenstadtbereichesindimFNPimWesentlichenalsKerngebietdargestelltunddienensomitvorwiegendderUnterbringungvonHandelsbetrie-
bensowiederzentralenWirtschafts-,Verwaltungs-undKultureinrichtungen.DiesbetrifftsämtlichedurchdieBahnhofstraße,SchillerstraßeundLudwigstraßeum-schlossenenBereiche,abgesehenvomBürgerparkunddensüdlichdavongelegenenFlächenbiszurLudwig-straße,diealsMischgebietausgewiesensind.
WeiterhingehörendiesüdlichandieLudwigstraßean-grenzendenBereichezumKerngebiet–mitAusnahmedesRathauses(Gemeinbedarf).AlsGemeinbedarfs-flächensinddarüberhinausdieGrundstückederStadt-kirche,desFamilien-undJugendzentrumsFAM/JAManderKarl-Marx-StraßesowiederVolkshochschuleanderLessingstraßedargestellt.
DieverbleibendenFlächensindmitfolgendenAusnah-menüberwiegendalsMischgebietausgewiesen:• Wohnbauflächenbefindensichvorallemsüdlich
derMühlstraße,zwischenVolkshochschuleundPoststraßesowiesüdöstlichvonPfaffenleithe/Otto-straße(einFlurstück).
• EntlangdesSelbbachsundineinemKorridorGrafenmühlwegbiszumGrafenmühlweihersindGrünflächendargestellt.
• DasEinzelhandelszentrumnördlichderSchillerstra-ßeistalsgewerblicheBauflächeausgewiesen.
Abb.18:AusschnittdesFlächennutzungsplansderGroßenKreisstadtSelb(Quelle:StadtSelb)
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20Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
2.3 FlächennutzungspläneundBebauungspläne
• Parkplätze(„RuhenderVerkehr“)sindimFNPamEinzelhandelszentrum,amRathaussowieamneu-enWohnkomplexIQ( jeweilsalsTiefgaragen)undkleinteiliganeinemStichwegnördlichderMühl-straßesowieinzweiArealenanderPfaffenleithedargestellt.
• ImFlächennutzungsplansindzudemdieinzwischenverworfenenPlanungeneinesVerkehrsrings(Nord-,Ost-undWesttangente)umdenInnenstadtkerndargestellt.RealisiertwurdelediglichdernördlicheStreckenabschnitt(Schillerstraße).
InsgesamtdrückendieDarstellungenimFNPdiever-dichtetegemischteNutzungsstrukturimStadtzentrumausundverdeutlichendievergleichsweisegeringeBedeutungöffentlicherGrünflächen.ObgleichdieWohnfunktioninderInnenstadtvonerheblicherBe-deutungist,besitzenreineWohnbauflächennurgeringeFlächenanteile.
Bebauungspläne im UntersuchungsgebietFürdasUntersuchungsgebietInnenstadtliegenderzeitsechsverschiedenerechtskräftigeBebauungsplänevor–teilweisemitspätererfolgtenÄnderungenbzw.Ergänzungen.WieAbb.19zeigt,existierenkeineBebau-ungsplänefürweiteBereicheimOstenundimSüdwestendesGebietes.DievorliegendenPlänestammenvielfachnochausPhasenmitdeutlichaufWachstumausgerich-teterPlanungsprämisse,wassichu.a.andentiefindasSiedlungsgefügeeingreifendenTrassenverläufenfürdenVerkehrsringumdieInnenstadtausdrückt.DesWeiterensindausgedehnteFußgängerbereicheindenzentra-lenBereichendargestellt.DieBebauungsplänesetzenüberwiegendKerngebiete,MischgebieteundallgemeineWohngebietefürdieInnenstadtfest.
SofernkeineBebauungsplänevorliegen,kommtbeiderGenehmigungvonBauvorhaben§34BauGB(Innenbe-reich)zurAnwendung,wonachsicheinVorhaben„nachArtundMaßderbaulichenNutzung,derBauweiseundderGrundstücksfläche,dieüberbautwerdensoll,indieEigenartdernäherenUmgebung“einfügensollunddassdasOrtsbilddabeinichtbeeinträchtigtwerdendarf.
Abb.19:DasUntersuchungsgebiettangierendeBebauungspläneimInnenstadtbereich (Quelle:BayernAtlas,BayerischesStaatsministeriumderFinanzen,fürLandesentwicklungundHeimat)
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21 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
DiesechsfürdasUntersuchungsgebietvorliegendenbzw.dasUntersuchungsgebiettangierendenBebauungsplänewerdenimFolgendenkurzskizziert:
B-Plan Nr. Bezeichnung / Lage Inkrafttreten Art der Nutzung Besonderheiten
169,(169_1:außerhalbdesU-Gebietsgele-generTeilbereich)
UrplanfürdasGebietzwischenSchiller-,Post-,Martin-Pöhl-mann-undBahnhof-straße
31.8.1999Ände-rungvom7.10.2000
Mischgebiet
170 UrplanfürdenBe-reichzwischenLud-wig-,Pfarr-,Ottostra-ße,PfaffenleithemitGrenzlandtheater,Hohenberger-,Tal-undMühlstraße
12.1.2000,Änderung11/2017
Mischgebiet Urplan:ZielderNeuordnung:StärkungeinerverträglichenMisch-nutzungenaufGrundlagevonErgebnissenVorbereitenderUnter-suchungen.U.a.SchließenvonBaulückenundSchaffungeinerFußgängerpassagezwischenSchiller-undLudwig-straße.Änderung2017:DieimUrplanvor-geseheneFußgängerpassagewirdaufgegeben.Festlegungenwerdengetroffenfüreinevorgesehenebiszu4-geschossigeBebauunganderSchillerstraße/Poststraße(Woh-nen/Stadtbibliothek).
InnenstadtTeil1 UrplanfürdenBe-reichzwischenLud-wig-,Pfarr-,Ottostra-ße,PfaffenleithemitGrenzlandtheater,Hohenberger-,Tal-undMühlstraße
7.7.1979 ÜberwiegendKern-gebiet(imWestendesGeltungs-be-reiches),östlichundsüdöstlichderStadtkircheMisch-gebietundallge-meinesWohngebiet
GrundlageVerkehrsplanungenBüroAltmann/SchelzkeOst-/Westtan-gente,diverseAbbruchgeboteimTrassen-verlaufsowieimKerngebiet,Dar-stellungweiträumigerFußgänger-zonenimZentrum(Ludwigstraße,Marktplatz,Martin-Luther-Platz,Schloßstraße)
2.3 FlächennutzungspläneundBebauungspläne
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22Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
B-Plan Nr. Bezeichnung / Lage Inkrafttreten Art der Nutzung Besonderheiten
Nordtangente UrplanfürdenAb-schnittOst
13.4.1978 Verkehrsflächen–GebietumfasstdieSchillerstraßeein-schließlichZuwe-gungen
GrundlageVerkehrsplanungenBüroAltmann/Schelzke,AusbauderSchillerstraßeabPoststraßebisVon-der-Tann-Straße
Westtangente UrplanfürdieWest-tangente
26.1.1979 Straße/Gehweg GrundlageVerkehrsplanungenBüroAltmann/Schelzke,TrassesollteVerbindungzwischenSchloßplatz/AnschlussOsttangentebiszumSparkassenplatzschaffen
Baulinienfestsetzung102
UrplanzwischenRing-,Bayreuther-,Lessing-,Hinden-burg-undWiesen-straße
3.8.1936 NeueBaulinienfestsetzungan-lässlichderAusbauarbeitenbzw.NeuanlageHeinestraße/Bahnhof-straße/Lessingstraße.FestlegungmaximalzweigeschossigerBau-weisemitAusnahmeBahnhof-straßesowieBaublockBahnhof-,Lessing-,Martin-Pöhlmann-,Fried-rich-Ebert-Straße(hiermaximaldreiGeschosse)
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23 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Sanierungsgebiet I, Innenstadt (1979-2019):VorbereitendeUntersuchungenimJahr1972stelltenimErgebniseineReihestädtebaulicherMissständefest.Alsausschlaggebendfüreine„offenkundigeFunk-tionsschwächederInnenstadt“wurdeninsbesondereNutzungskonfliktezwischen(Durchgangs-)VerkehrundEinkaufszentrumherausgearbeitet,zudemeinFehlenfußgängergerechterFlächenundSpielflächenundeinMangelanParkraum.ImZugederinzwischenabge-schlossenenundabgerechnetenSanierungwurdederMartin-Luther-PlatzundderGerberplatzzurFußgänger-zoneausgebautundgestalterischqualifiziert,u.a.durchdensog.Porzellanbrunnen.
DieöstlicheLudwigstraßeunddieKarl-Marx-StraßewurdenzumverkehrsberuhigtenBereichausgebautundeswurdenParkflächengeschaffen.AuchwurdenmitHilfederStädtebauförderungeinigeObjektsanierungendurchgeführt(u.a.Martin-Luther-Platz4/5,Marktplatz13).AußerhalbdesUntersuchungsgebietswurdeimSanierungsgebietIderNeubaudesRosenthal-Theaters(südlichdesUntersuchungsgebiets)nebstGrundstücks-erwerbenundGebäudeabbrüchenrealisiert.
DieSanierungssatzungwurdeimJanuar2019aufgeho-ben.
Sanierungsgebiet IV, „Bereich zwischen Schillerstraße, Poststraße, Ludwigstraße und Schmiedbergl“, (1999):AufgrundderBetriebsaufgabederBrauereiRauh&PloßimJahr1995bestanddieMöglichkeit,dasArealeinerstädtebaulichenNeuordnungzuzuführen.UrsprünglicheZielsetzungenaufGrundlagederVorbereitendenUnter-suchungenimSanierungsgebietwareninsbesonderedieSchaffungeinerattraktivenFußgängerpassagezwischenSchiller-undLudwigstraße,derBaueinerQuartiersga-rage,EntkernendesBrauereigeländesbzw.AbbruchdervormaligenBrauereigebäudeunddasSchließenvonBau-lückendurchmaßstabsgerechteNeubauten.
WeilzunächstkeingeeigneterInvestorgefundenwerdenkonnte,wurdengroßeTeiledesBrauereigeländeseinerZwischennutzungalsBürgerparkzugeführt.Erst2017habensichmitdenPlanungenfüreinWohngebäudemitRäumlichkeitenfürdieStadtbüchereiNachnutzungs-
optionenkonkretisiert,aufdiemitderÄnderungdesBe-bauungsplan170reagiertwurde.AufdieUmsetzungderursprünglichgeplantenPassagewurdeverzichtet.
Sanierungsgebiet VII,„Blücherstraße“-Bereichzwi-schenGeschwister-Scholl-Straße,Wittelsbacherstraße,Schillerstraße,Poststraße,Martin-Pöhlmann-Straße,Hermann-Löhns-Straße(2009):SanierungszielistdieBehebungvielfältigerstädtebau-licherMissständeimGebiet.Insbesonderewurdenum-fassendeNeuordnungenimVorfeldderAnsiedlungdesEinzelhandelszentrumsdurchgeführtwiez.B.Erwerb/AbbruchvonGebäuden,Grunderwerbe,Betriebsver-lagerungundBaueinesQuartiersplatzes(PlacedeBeaucouze).ÜberlegungenbestehenseitLängerem,dieGeschwister-Scholl-StraßefürbeideFahrtrichtungenfreizugeben,umdieAnbindungdesBahnhofsmitderöst-lichenKernstadtzuverbessern(vgl.Verkehrskonzept).
Stadtumbaugebiet III Innenstadt 1 (BereichzwischenObererBergstraße,Pfarrstraße,Bachstraße,Ludwigstra-ßeundVon-der-Tann-Straße)aufGrundlagedesISEKausdemJahr2004.DasStadtumbaugebietistimOktober2013eingerichtetwordenumindemGebietwieimISEKbeschriebenStrukturstärkungen(StärkungderWohn-funktion,AngebotefürjüngereZielgruppen)zuerreichen.ImGebietwurdeninsbesonderedienotwendigenAbbrü-cheundNeuordnungenunddieeigentlicheBaumaßnah-me„WohnanlageIQ“derSelbwerkGmbHumgesetzt.
2.4 SanierungsgebieteimUntersuchungsgebiet
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24Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Abb.20:Sanierungs-undStadtumbaugebieteimUntersuchungsgebietEntw
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25 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
2.5 MasterplanInnenstadtSelb
UnterdemLeitbild„MutigBewährtesundNeuesver-binden“istzwischenJuli2016undMai2017unterEinbe-ziehungvonBürgern,EigentümernundweiterenlokalenAkteurenderMasterplanInnenstadtSelberarbeitetworden.DadasMasterplan-GebietdeckungsgleichmitdemindiesemGutachtenfokussiertenUntersuchungs-gebietist,kanndieVU-ErarbeitungunmittelbaraufdenMasterplan-Ergebnissenaufsetzen.
ZieldesMasterplan-Prozesseswares,einaufdieverän-dertendemografischen,ökonomischenundgesellschaft-lichenRahmenbedingungenunddiespezifischenPoten-zialeSelbsangepasstesZukunftsbildderInnenstadtzuentwickeln.DerMasterplanbasiertaufeinerAnalysederStrukturenundEntwicklungdesGebietesundumfasstfünfmaßgeblicheStrategiefelder.GemeinsammitdenAkteurenwurdenzudemfüralleStrategiebereicheersteUmsetzungsprojektedefiniert,dieimSinnedesLeitbildszueinerStärkungderInnenstadtbeitragensollen.
FolgendefünfSäulenbildendasstrategischeGerüstdesMasterplans:
Design: DiePorzellanstadtSelbpflegttraditionellengeBezügezuDesignundGestaltungskultur.Dieslässtsichu.a.andenfortbestehendenBetriebenundanderhiesi-gen„BerufsfachschulefürProduktdesign“festmachen,aberauchanKunstwerkenimöffentlichenRaumundanmutigerneuerArchitektur.Designsolldahereintra-gendesMotivderWiederbelebungderSelberInnenstadtwerden.U.a.sollenspannendeundneugierigmachendeDesignelementeinderInnenstadtetabliertwerden,De-signinderInnenstadterlebbargemachtwerdenundDe-signalsVermarktungselementfürdieSelberInnenstadtinWertgesetztwerden.KonkreteAnsatzpunktesindu.a.dievorgeseheneGründungeinesDesign-Cafésundeindezentrales„Puzzle-Hotel“mitspeziellemDesign-Kon-zept.Zudemsolldie(architektonische)DesignqualitätgrößererBauvorhabenkünftigeinerintensivenPrüfungunterzogenwerden.
Verbindungen: FürdieBelebungderSelberInnenstadtfehlenwichtigefußläufigeVerbindungen.DasbetrifftsowohlBesuchermagnetewiedasFactoryIn,dasFach-
marktzentrumanderSchillerstraßeunddasRosenthalOutletwieauchdieattraktivenGrünräumeamRandederInnenstadt.Ansätzeliegendaherdarin,dasFactoryInwieauchdasFachmarktzentrumSchillerstraßemitderLudwigstraßefußläufigzuverbindensowieGrünräumeamRandederInnenstadtwiedenSelbbachunddenGra-fenmühlweiherfußläufigbessererreichbarzumachen. Aufenthalt: DieErlebnisqualitätistheuteeinesderwichtigstenQualitätsmerkmaledesEinzelhandels-,aberauchdesWohnstandortsInnenstadt.Aufenthaltsquali-tätspieltbeimInnenstadterlebniseinewichtigeRolle.AktuellkonzentrierensichdieAufenthaltsqualitäteninderSelberInnenstadtaufdenMartin-Luther-PlatzundTeilederLudwigstraße.DasPotenzialdesGerberplatzeswirdnichtausgeschöpft,beimMarktplatzstehtdiehoheVer-kehrsbelastungeinerInwertsetzungentgegen.Esistdahervorgesehen,dieAufenthaltsqualitätderSelberInnenstadtdurchbaulicheMaßnahmenzuverbessern,dieöffentlicheNutzungderFreiräumeimgeplantenNeuordnungsbereich zusichern,attraktivierteöffentlicheRäumemitattraktivenNutzungenanzureichern(z.B.Außengastronomie,SpielundBewegung)unddieSelbbachauefürSelberinnenundSelberundfürBesuchernutzbarzumachen. Invest: InderSelberInnenstadtgibteseinenmassivenIn-vestitionsstauanvielenGebäudenundeinenrelativhohenLeerstand.NichtzuletztweileineschriftlicheBefragungderEigentümereinebeträchtlicheInvestitionsbereit-schaftgezeigthat,sollenüberdengeplantenNeuord-nungsbereichhinausZukunftsinvestitionenangestoßenwerden,umdieInnenstadtnachhaltigaufzuwerten.DafürsollenunterschiedlicheAnsätzeverfolgtwerden.NebenUnterstützungvonSanierungs-undModernisierungsmaß-nahmenbeiprivatenEigentümerngiltesbeiBedarfauchEigentumsübergängezubegleiten.Ggf.kommtauchderZwischenerwerbderStadtSelbinfrage,umstädtebaulichbedeutsamenGebäudenoderGrundstückenzurAuf-wertungzuverhelfen.AuchdieErrichtungvonNeubautendurchdieSelbwerkGmbHmitFinanzierungdurchinvesti-tionsbereiteSelberinnenundSelberz.B.imRahmeneinesFondsmodellsstellteineOptionimMasterplandar.
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26Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Magnete:InfolgedesKaufkraftverlustesinSelbunddemgrundsätzlichenStrukturwandelimEinzelhandelhatsichdieAngebotsbreiteund–tiefeunddamitauchdieAnzie-hungskraftderehemalsdurchkleinteiligenEinzelhandelgeprägtenInnenstadtvonSelbindenzurückliegendenJahrzehntenerheblichverschlechtert.EineStärkungdesStandortsInnenstadtsetztdahervoraus,neueBesucher-magneteindieInnenstadtentwicklungeinzubinden.SelbkannmitseinenOutletsunddenderzeitigenPlanungenaufeinembesonderenPotenzialaufbauen.NebendemgeplantenNeuordnungsbereichzwischenFactoryInundehemaligemKaufhausStorgsollengemäßMasterplanzusätzlichneueHotel-undGastronomieangeboteindieInnenstadtziehenundeinStadtbücherei-NeubaualsInnenstadt-MagnetfürdieInnenstadtfungieren.
33
So machen w
ir das
Selber InnenstadtDesign
Selber InnenstadtVerbindungen
Selber InnenstadtInvest
Selber InnenstadtMagnete
Selber InnenstadtAufenthalt
P 1.1 Design Café: lebendiges Labor für Design-Akti-vitäten und einen guten Kaffee
P 3.1Erholen am Selbbach: Selbbach-Strand an der Mühlstraße
P 1.2 Mach‘ in Design:Gründerinitiative im Einzelhandel und bei Dienstleistungen
P 2.1 Komm‘ mal rüber:zu Fuß vom Fachmarktzentrum zur Ludwigstraße
P 2.2 Drunter und drüber:Fußgängertunnel unter dem Rathausplatz, Kreisverkehr oben.
P 3.4 Das Shoppen genießen:Attraktive Aufenthaltsräume im Cityoutlet.
P 2.3 Mit dem Rad in die Innenstadt: Verbindungsweg zum Brückenradweg und Rad-Infrastruktur
P 5.4 Puzzle-Hotel: Mehrstandort-Hotel (garni)
P 5.5 Bücher blättern: städtische Bibliothek am Bürgerpark
P 5.3 Essen und trinken: neue Gastronomie-angebote
P 5.1 Outlet shoppen: Cityoutlet vom Factory In bis zum Storg
P 4.1 SelbInvest:ein Finanzierungsfonds von Selbern für Selb
P 4.2 Schöner Wohnen: Wohnungsneubau in der Selber Innenstadt
P 3.3 Leben in der guten Stube: Nutzungsansätze für den Gerberplatz
P 4.3 Hübsch anzusehen: Stadtsanierungs- programm für private Eigentümer (Sanierungs-, Fassaden- und Hofflächenprogramm)
P 3.2 Genial Zentral: Umgestaltung des Marktplatzes
P 5.2 Genusshaus Selb: regionale Spezialitäten in der Selber Innenstadt
Abb.21:StrategiesäulenundProjektedesMasterplansInnenstadtSelb
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27 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Abb.22:Teilraum-TypengemäßMasterplanInnenstadt
HinsichtlichderAusmaßederanstehendenEingriffeindiebestehendenSiedlungsstrukturenlässtsichdasMas-terplan-GebietindreiRaumtypenunterteilen:Ineinem„Konservierungsraum“–der„gutenStube“anderStadtkircheundamMartin-Luther-Platz–sollennurGestaltungsmaßnahmenvorgenommenwerden,diedas„Bewährte“betonen.Ineinem„Gestaltungsraum“,demflächenmäßiggrößtenTeilderInnenstadt,sollBewährtesundNeuesmutigverbundenwerden.Sanierung,Ergän-zungundNeubauvonGebäudenundaufEinzelgrundstü-
ckensollenermöglichtunddiesbezüglicheInvestitionenPrivaterunterstütztwerden.UmdenwestlichenInnen-stadteingangumdasFactoryInmitderInnenstadtzuver-binden,wirdderVerbindungsraumbiszumehemaligenKaufhausStorgals„Transformationsraum“definiert.HiersollengroßflächigeNeuordnungsmaßnahmendurch-geführtwerden.
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28Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
ImJahr2023werdenschwerpunktmäßiginSelbdie„Bayerisch-TschechischenFreundschaftswochen“statt-finden.DiesegrenzüberschreitendeFestveranstaltung,diediegelebteZusammenarbeitundpartnerschaftlicheZukunftbeiderStaatenzumAusdruckbringensoll,wirdsichmitvielfältigenProgrammkomponentenüberetwazwölfWochenimSommer2023erstrecken.DieVeran-staltungwirdvoneiner2017gegründetengemeinnützi-genGesellschaft–derSelb2023gGmbH–vorbereitet.DerSitzderGesellschaftbefindetsichinSelb.
FürdieDurchführungderFreundschaftswochenunter-stütztderFreistaatverschiedeneInvestitionsmaßnah-menderStadtSelb,mitdenendieerforderlicheVer-anstaltungsinfrastrukturgeschaffenwird.HierzuzählenauchstädtebaulicheProjektewiebeispielsweisedieGestaltungdesBahnhofsumfelds,dieErrichtungeinesPark&Ride-Parkplatzes,dieAufwertungundErweite-rungvonFreiflächenundöffentlichemRaumsowiederBaueinerneuenRadwegeverbindung.
ObgleichdiestädtebaulichenInvestitionenschwer-punktmäßigaußerhalbdesUntersuchungsgebietsstattfindenwerden,giltesdoch,dieImpulsefüreineAufwertungderInnenstadtzunutzenundetwaigeräumlicheoderthematischeAnknüpfungspunktefürdieInnenstadtgezieltzuentwickeln.
ParallelzurErstellungdieserVorbereitendenUnter-suchungenhabenFORUMunddieDSKGmbHimAuftragderSelb2023gGmbHRahmenbedingungenfürmöglicheVeranstaltungsortesowienotwendigeInvestitionsbe-darfeimKontextdieserVeranstaltungsorterecherchiertundindiesemZusammenhangdiebisherigenPlanungs-überlegungenweiterkonkretisiert.
ZumZeitpunktdesRedaktionsschlussesdieserVUistdavonauszugehen,dassfolgendegrößerestädtebau-licheMaßnahmenmiträumlichemBezugzumUnter-suchungsgebietzurVorbereitungderBayerisch-Tsche-chischenFreundschaftswochenumgesetztwerden,dieauchüber2023hinausBestandhabenwerden:
• UmgestaltungundAufwertungdesRosenthal-ParksbiszumGrafenmühlweiheralsBewegungs-undEr-holungsbandmitzusammenhängendenBewegungs-angeboten,Erholungszonen,Gastronomie-undEventbereichen,
• ErwerbundUmgestaltungdesBahnhofsumfeldesSelb-Stadt,
• NeuordnungVerkehrsknotenGoetheplatzvordemBahnhofSelb-StadtmitUmfeldgestaltung,
• AufwertungUmfeldLokschuppen,• ZentralebarrierefreieBushaltestelleninderSchiller-
straßeundamBahnhofSelb-Stadt,• UmgestaltungundAufwertungderBahnhofstraße,• AufwertungdesBachlaufsdesSelbbachesinder
Innenstadtinkl.ErrichtungeinesWasserspielplatzes,• NeugestaltungderFrei-undVerkehrsanlagenam
Marienplatzund• RadwegverbindungzwischenPorzellanikonund
Rosenthal-Park.
2.6 ExkursBayerisch-TschechischeFreundschaftswochen
Abb.23:LogoderBayerisch-TschechischenFreundschaftswochen
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29 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3 StrukturanalyseundSWOTdesUntersuchungsraums
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30Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.1 SozialräumlicheStrukturdaten
3.1.1DemografieImSeptember2017waren840PersonenmitHaupt-wohnungimUntersuchungsgebietgemeldet.Imlang-fristigenVergleichhatdasUntersuchungsgebietzwareinenEinwohnerrückgangzuverzeichnen–gegenüberJanuar2005lagdieEinwohnerzahlAnfang2017um2%niedriger–aberdiejüngsteEntwicklungwardennochvergleichsweisepositiv.IndenJahren2015und2016verzeichnetedasUntersuchungsgebietwiedersubstan-zielleEinwohnerzuwächsevonetwa6%,davonalleineimJahr2016umetwa50Personen.DieseZahlenlassensichjedochnichtalsgenerelleTrendwendedeuten:SiesindprimäraufeinegrößereBaumaßnahmezurückzu-führen,nämlichdenBauderWohnanlageIQzwischenKarl-Marx-undObererBergstraße.
WieAbb.24zeigt,hatsichimUntersuchungsgebietgegenüberderGesamtstadtvorallemdurchdieseEinzelmaßnahmeeinedeutlichgünstigereEinwohner-entwicklungvollzogen,denndieStadtistindiesem12-Jahres-Zeitraumumfast11%geschrumpft.
AuchdiedemografischeZusammensetzungimUntersu-chungsgebietunterscheidetsichauffälligvonderjenigenderStadtinsgesamt:InderInnenstadtliegenDurch-schnitts-undMedianaltermit45bzw.46JahrennochdeutlichunterdervonderStadtbevölkerungbereitsübersprungenenMarkevon50Jahren.BesonderszweiAltersgruppenfallendabeiinsAuge:ZumeinengibtesinderInnenstadteinendeutlichgeringerenAnteilanSeniorenundHochbetagten,zumanderenlebenimZentrumgemessenanderEinwohnerzahlvielmehrjungeErwachsene.DasInteressejungerErwachseneranzentralgelegenenWohnstandortenisteindeutschlandweitzu-nehmendesPhänomen.InSelbdürftejedochwenigerdiefürdiesePersonengrupperelevanteInfrastrukturaus-stattung(Kultur,Gastronomie,Freizeit)ausschlaggebendfürdieWohnstandortwahlsein.Vielmehristanzuneh-men,dassdervergleichsweisegünstige,vielfachnichtmodernisierteWohnraumeinewesentlicheRollespielt,aberauchdaserwähnteWohnprojekt„IQ“dieZielgruppejüngererMenschenüberdurchschnittlichstarkanspricht.
Abb.24:VergleichderEinwohnerentwicklungimUntersuchungsgebietundinderGesamtstadt
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31 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Altersstruktur im Untersuchungsgebiet und in der Stadt Selb
Daten: Stadt Selb
Abb.26:DemografieimUntersuchungsgebiet
Abb.25:AltersstrukturimUntersuchungsgebietundinderStadtSelb
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32Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.1 SozialräumlicheStrukturdaten
DassinSelbsInnenstadtrelativgesehenwenigerältereMenschenwohnenalsamStadtrandbzw.indenOrts-teilenkorrespondiertmitdenBeobachtungenausvielenanderendeutschenStädten.HierspiegeltsichdiezunehmendeAlterungderSiedlungserweiterungenausdenNachkriegsjahrzehntenwider.InSelbdürfteaberdarüberhinausauchderMangelanmodernemundbar-rierearmemWohnraumeinewesentlicheRollespielen.
AnhandderkleinräumigenAnalysederdemografischenStrukturenimUntersuchungsgebiet(vgl.KarteinAbb.26)lassensichbemerkenswerteUnterschiedezwischendenTeilräumenderInnenstadtausmachen,dieaufdieunterschiedlicheAnziehungskraftdereinzelnenMikro-standortefürbestimmtePersonengruppenhindeuten. DenjüngstenTeilraumstelltdasimOstengelegene,starkdurchdieWohnanlageIQgeprägteTeilquartierzwischenObererBergstraßeundKarl-Marx-Straßedar:HieristfastdieHälftederBewohner(47%)jüngerals30Jahreundnur6%gehörenzurAltersgruppe75+.Ganzandersderdirektangrenzendesüd-östlicheInnenstadtbereichsüdlichvonPfarrstraßeundMartin-Luther-Platz:ObwohlnureinkleinererTeilderSenioreneinrichtung„Paul-Ger-hardt-Haus“imGebietliegt,stichtderhoheSeniorenan-teilvon42%über65-Jährigerdeutlichhervorundnur13%derEinwohnersindjüngerals30Jahre. AuchderzugroßenTeilenüberplantenordwestlicheTeilraumdesUntersuchungsgebietesentlangMarien-undBahnhofstraßeistdurchüberdurchschnittlichhoheAnteileÄlterergekennzeichnet–hieristetwajedervier-teEinwohnermindestens65JahrealtunddasMedian-alterliegtwieinSelbinsgesamtbeiüber50Jahren.
AuffälligistderhoheAnteiljüngererMenschenandenRändernderInnenstadt:ImBereichvonMühlstraßeundGrafenmühlwegsindvergleichsweisevieleHaushaltemitKindernzufinden.HoheAnteilejungerErwachsenerzwischen18und29JahrensindzusätzlichzumUmfelddesIQauchindenzentralenBereichenderInnenstadtentlangderLudwigstraßeanzutreffen.DiesstütztdieeingangsaufgestellteThese,dassdieseGruppenviel-fachgünstige,nichtmodernisierteWohnraumangeboteinAnspruchnehmen.
MitHilfesog.Heatmap-Darstellung(vgl.Abb.27-28)lassensichräumlicheKonzentrationenvonWohnstand-
ortenbestimmterPersonengruppenimUntersuchungs-gebietfarblichhervorheben.ImHinblickaufdieGruppederSeniorenimAlter75+sindSchwerpunkteinderSeniorenwohnanlage,imBereichdesIQundindernördlichenLudwigstraßezuerkennen.BeidenKindernundJugendlichenhingegenstecheninsbesonderedasIQunddienördlicheLudwigstraßesowiedieWohnanla-geamGrafenmühlweghervor,währendindenzentralenLagenscheinbarpraktischkeineFamilienmitKindernwohnen.
3.1.2 Migration ImUntersuchungsgebietsindzumStichtag2.Januar2017140EinwohnermitausländischerStaatsangehörig-keitgemeldetgewesen.SomitbeträgtderAusländer-anteilimUntersuchungsgebiet18,4%-gegenüber8,4%stadtweit.JederzehnteausländischeEinwohnerSelbswohntimUntersuchungsgebiet,wohingehenderEinwohneranteildesUntersuchungsgebietsanallenBürgerinnenundBürgernSelbsnur5,5%beträgt.Ent-sprechendlässtsichfesthalten,dassdieSelberInnen-stadteinebesondereAnziehungskraftfürzugewandertePersonenbesitzt.DieswarauchbereitsinderVergan-genheitderFall,wieAbb.29zeigt:DerAusländeranteilderInnenstadtlagkontinuierlichmarkantüberdemNiveauderGesamtstadt.Nacheinemzwischenzeit-lichenRückganghateszwischen2016und2017zudemwiedereinendeutlichenZuwachsbeimAusländeranteilimUntersuchungsgebietgegeben.
DieserBefundistalscharakteristischfürInnenstädtemithohemAnteilansanierungsbedürftigemWohnraumanzusehenundstehtvielfachauchinVerbindungmitsozialenProblemlagen.DafürdieVorbereitendeUnter-suchungkeinekleinräumigenSozialdatenzurVerfügungstanden,lässtsichdieseAnnahmenichtverifizieren.
InteressanterWeisefälltderAusländeranteilanderBevölkerungimUntersuchungsgebietindenmittlerenundhöherenAltersgruppendeutlichhöherausalsbeijüngerenPersonen(vgl.Abb.30).SolebtenAnfang2017geradeeinmalsechsausländischeKinderundJugend-licheunter18Jahren(AnteilandieserAltersgruppe4,8%)imUntersuchungsgebiet,aber27ausländischePersonenzwischen60und69Jahren(Anteil25%).Diesdeutetdaraufhin,dassessichbeidenAusländernüber-wiegendumPersonenhandelt,dieschonvorlängererZeitzugewandertsind.
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33 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Abb.28:HeatmapderWohndichtevonPersonenimAltervon0-17Jahren
Abb.27:HeatmapderWohndichtevonPersonenimAltervonüber75Jahren
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34Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.1 SozialräumlicheStrukturdaten
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Ausl
ände
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Jahre
Ausländeranteil im Untersuchungsgebiet und in der Gesamtstadt
Stadt Selb
Untersuchungsgebiet
Daten: Stadt Selb
4,6
10,1 10,4
22,3
19,1
16,1
25,0
17,9
6,1
0,0
Ausl
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Ausländeranteil im Untersuchungsgebiet nach Altersgruppen
Daten: Stadt Selb
Abb.29:AusländeranteilimUntersuchungsgebietundinderGesamtstadt
Abb.30:AusländeranteilimUntersuchungsgebietnachAltersgruppen(2017)
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35 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.1.3 EigentümerstrukturImZugederErarbeitungdesMasterplansInnenstadtSelbistimJahr2016eineumfassendeAuswertungderEigentümerstrukturenvorgenommenworden.DarüberhinauswurdeeineschriftlicheBefragungderEigen-tümerdurchgeführtmitdemZiel,EinschätzungenzumSanierungsbedarfundzurInvestitionsbereitschaftzuerhalten.
GrundsätzlichsinddieEigentümerstrukturensehrklein-teiligorganisiert,mitinsgesamt332unterschiedlichenEigentümern.AuffälligistderhoheAnteillokalbzw.regionalverwurzelterEigentümerimUntersuchungsge-biet.MehralsjederdritteEigentümer(34%)istSelbst-nutzer,istalsoamStandortderImmobilieauchselbergemeldet.Weitere42%wohneninderStadtSelboderinderRegionOberfranken.DerAnteilinstitutioneller
Eigentümeristmit6%vergleichsweisegering.
DieStrukturendeutenbereitsaufeinehoheIdentifika-tionmitdemStandorthin,wasdurchdieBefragungs-ergebnissebestätigtwurde:AufeinerSkalazwischen1(sehrstarkeVerbundenheitmitderSelberInnenstadt)und5(garkeineVerbundenheit)gaben77%derteilneh-mendenEigentümereine1oder2an.
IndiesemKontextgiltesaberzubedenken,dasssichbeivielenImmobilienimUmgriffdesgeplantenNeu-ordnungsbereichszeitnaheinEigentumsübergangvoll-ziehendürfte.DerInvestorhatnacheigenerAussagemitfastallenEigentümernVorverträgegeschlossen,diezurUmsetzungkommen,sobaldBaurechtfürdasVorhabenbesteht.
34,2%
29,1%
12,6%
16,6%
1,6% 5,9%
Eigentümer-Wohnorte / -Typen
Selbstnutzer
Eigentümer aus Selb
Eigentümer aus Umland / Region
Eigentümer aus übrigem Deutschland
Eigentümer im Ausland
Institutioneller Eigentümer
Daten: Stadt Selb
Abb. 31: Eigentümer-Wohnorte/-Typen
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36Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.2 Stadtgestalt,Nutzung,baulicheStrukturundDenkmalschutz
DieInnenstadtistdurcheinevergleichsweiseheteroge-neBebauungsstrukturgekennzeichnet,wobeidasdurchdenverheerendenStadtbrandvon1856begründeteweitgehendeFehleneineshistorischenStadtkernseinenauffälligenUnterschiedzuanderenStädtenderRegionindieserGrößenordnungdarstellt.GrundsätzlichistdieSelberInnenstadterkennbardurchdieindustriel-leAusrichtungSelbsindenvergangenenanderthalbJahrhundertengeprägt,dieGebäudegestaltungistüberwiegendanZweckmäßigkeitorientiert.NurwenigeInnenstadtgebäudesindinderjüngerenVergangenheitentstanden,architektonischeAttraktionensindinderInnenstadtnurvereinzeltanzutreffen(z.B.FAM/JAM,IQ–vgl.unten).
ImKernderInnenstadtherrschteinedichteBebauungvor,insbesondereentlangderLudwigstraßesowieanderPfarrstraße,Pfaffenleithe,Karl-Marx-Straße,MarienstraßeundderSüdseitederTalstraßebildetsie
überwiegendeineklareRaumkante.DeralsTeildesursprünglichgeplantenTangentenringsumdieAltstadtgeplantenSchillerstraßefehltdiebaulicheEinfassungdagegeninweitenBereichennochheute.IndenübrigenBereichenistdieBebauungdeutlichaufgelockertermitgrößeren,überwiegendprivatenFreiflächen(Garten-bzw.Hofflächen).
InsgesamtdominiereninderInnenstadtälteretrauf-ständigeSatteldachbautenmitzweibisdreiVollge-schossen.Größere,ausschließlichgewerblich(Banken,Fachmarktzentrum,Gastronomie)genutzteBaukörperausdenletztenJahrzehntensindvornehmlichnördlichderSchillerstraßezufinden.HieristvoreinigenJahrenaucheinauszweiGebäudekörpernbestehendesein-geschossigesEinzelhandelszentrummitzugehörigemKundenparkplatzerrichtetworden.
Abb.32:GebäudenutzungimUntersuchungsgebiet
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37 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
PositivebaukulturelleundnutzungsbezogeneImpulseimUntersuchungsgebiethabenzweiBauvorhabenderjüngerenVergangenheitgesetzt:MitderWohnbauanla-geIQzwischenObereBergstraßeundKarl-Marx-StraßesindsehrerfolgreichmoderneWohnbauflächenmitattraktiverFreiraumgestaltunginintegrierterLageaufeineruntergenutztenFlächegeschaffenworden.DirektbenachbarthatderNeubaudesJugend-undKultur-zentrums„JAM“unddesFamilienzentrums„FAM“nichtnurdasInfrastrukturangebotimZentrumerheblichgestärkt.DieimEUROPAN-WettbewerbfürjungeArchi-tekteninEuropaausgezeichnete,mutigeundmoderneArchitekturstelltaucheinenmarkantenpositivenstäd-tebaulichenAkzentineinemüberwiegenderneuerungs-bedürftigenUmfelddar.
InderKarteinAbb.32sinddieGebäudenutzungenimUntersuchungsgebietzumErhebungszeitpunktimSeptember2017dargestellt.ImBereichLudwigstraße–Martin-Luther-Platz–Schillerstraße–BahnhofstraßekonzentrierensichgewerblicheErdgeschossnutzungen(Einzelhandel,Dienstleistungen,Gastronomie)undöf-fentlicheEinrichtungenwieStadtverwaltungundStadt-bibliothek.EtwadieHälftederDienstleistungsnutzun-genmachenFriseure/Kosmetikstudios,ArztpraxenundVersicherungsbürosaus.GewerblicheNutzungensindzudemindenErdgeschossenmehrererGebäudeanderTalstraßezufinden.ZumeistsindimObergeschossbzw.indenObergeschossenderimErdgeschossgewerblichgenutztenGebäudeWohnnutzungenanzutreffen,viel-fachallerdingsmit(Teil-)Leerstand.
Marienplatz Marienstraße
KaufhausStorg GebäudeMarktplatz1
Abb.33:LeerstandsschwerpunkteundortsbildprägendeLeerstände
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38Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
IndenFachworkshopsimKontextderErarbeitungdesMasterplanInnenstadtSelbwurdedeutlich,dassderWohnungsbestandindenälterenGebäudenderInnen-stadtvielfachstarkerneuerungsbedürftigistundnichtdenheutigenAnsprüchenentspricht.DieInvestitions-bereitschaftwiederumistaufgrundder(zu)geringenMieterlöse,Leerstandsrisikenundvielfacheinkommens-schwächererHaushaltesehrverhalten.EbensostellenfehlendeErfahrungenderEigentümermitgrößerenUmbau-/SanierungsvorhabeneinenHemmfaktordar.GleichzeitigwurdeeinanhaltendhoherBedarfanzeitgemäßen,differenziertenWohnangebotenfürunter-schiedlicheZielgruppenidentifiziert.BesondersgroßscheintderNachholbedarfbeikleinerenundbarrierear-menWohnungenzusein.
AuffälligeKonzentrationenvonErdgeschoss-undKom-plettleerstandsindvorallemamMarienplatzundinderMarienstraßeanzutreffen,undzwarsowohlbeireinenWohngebäudenalsauchbeigewerblichenEinheitenim
Erdgeschoss.DarüberhinausfallenauchdieBahnhof-straße(vomSparkassenplatzausRichtungNorden),dieLudwigstraße(mehrereLeerstände,vorallemGastrono-mieundEinzelhandel,imAbschnittzwischenMarkplatzundPfarrstraße)undderBereichKarl-Marx-Straße/Pfarrstraße/OttostraßemitLeerstandskonzentrationenauf.ImZugederBegehungenwurdenbei13der299HauptgebäudeimUntersuchungsgebietKomplettleer-standfestgestellt,diesentsprichteinerLeerstandsquotevon4%.Beiweiteren64Gebäuden(21%)ließsichaufeinenTeilleerstandschließen,sodassinsgesamtjedesvierteHauptgebäudezumindestteilweisevonLeerstandbetroffenist.
AbseitsdesGeschäftszentrumsunddergenanntenBe-reichewerdenimUntersuchungsgebietInnenstadtSelbüberwiegendauchdieErdgeschossezuWohnzweckengenutzt.NurinwenigenFällenhandeltessichumgröße-reMehrfamilienhäusermitmehralsdreiWohneinheiten.
3.2 Stadtgestalt,Nutzung,baulicheStrukturundDenkmalschutz
Abb.34:GebäudezustandimUntersuchungsgebiet
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39 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
InderKarteinAbb.34werdendieErgebnissederBe-standsaufnahmeimHinblickaufdenSanierungszustandunddiebarrierefreieZugänglichkeitderGebäudemitdenInformationenzumDenkmalschutzkombiniertdar-gestellt.
AlsErgebnisderBestandsaufnahmedesSanierungs-zustandesimUntersuchungsgebietistbei14der299HauptgebäudeeinsehrhoherSanierungsbedarfanFassade,Türen/Fensternbzw.imBereichdesDacheszukonstatieren.DiesentsprichteinemGebäudeanteilvon5%.EinenmittlerenbishohenSanierungsbedarfweisenweitere67Gebäudeauf,sodassinsgesamtbeimehralseinemViertelderGebäude(26%)einerheblicherSanie-rungsstauzukonstatierenist.
BeidenräumlichenSchwerpunktenlassensichauffälli-geÜberschneidungenmitdenErgebnissenderNutzungs-kartierungfeststellen:Vielederstärkersanierungsbedürf-tigenGebäudeweisengleichzeitigaucheinenzumindestteilweisenLeerstandauf,sodasseinZusammenhangzwi-schenNutzungbzw.VermietbarkeitundGebäudezustandanzunehmenist.DieserBefundwirdimÜbrigenauchdieAuswertungderEigentümerbefragungaus2016gestützt:UnterdenRückläufernwurdevondenEigentümernbei40%dervonLeerstandbetroffenenGebäudenderbau-licheZustandalszumindestmitausschlaggebendfürdenLeerstandangegeben.EineweiterewichtigedenLeer-
standbetreffendeErkenntnisausderEigentümerbefra-gungliegtindessenausgesprochenhoherPersistenz:Bei69%derLeerständegabendieEigentümeran,dassdieseschonseitmindestensdreiJahrenbestehenwürden,41%derLeerständesogarseitmehralsfünfJahren.
TrotzdesFehlensvollständigerhaltenermittelalter-licherBausubstanzsindimUntersuchungsgebietvieleunterDenkmalschutzstehendeGebäudeanzutreffen.
Insgesamthandeltessichum31Gebäude,dasent-sprichtetwa10%desGebäudebestands.EineReihedieserGebäudeistnachdemStadtbrand1856unterEinbeziehungdeutlichältererBausubstanzneuerrichtetworden.RäumlicheSchwerpunktevonBaudenkmälernsindderBereichrundumdenMartin-Luther-PlatzunddieLudwigstraße(vornehmlichsüdöstlicheStraßen-hälfte).Denkmalgeschütztsindu.a.dieStadtkirche,dasRathaus,dasGebäudederVHS,dieehemaligeMühleinderMühlstraße(heute„RistoranteAlteMühle“)sowiedieGrafenmühle(heuteSultan-Ahmet-Moschee)imGrafenmühlweg.
Grundsätzlichlässtsichfeststellen,dassdieBaudenk-mälerimUntersuchungsgebietnichtüberdurchschnitt-lichstarksanierungsbedürftigsindundauchnichtstärkervonLeerstandbetroffensindalsdieGesamtheitderGebäude.DennochweiseneinigegeschützteGebäu-
3.2 Stadtgestalt,Nutzung,baulicheStrukturundDenkmalschutz
Abb.35:VerbreiteteSanierungsrückständesindindergesamtenInnenstadtanzutreffen
Abb.36:VieleWohn-undGeschäftsgebäudesindnichtbarrierefreizugänglich
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40Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
deoffensichtlicheSanierungsrückständeauf,darunterauchöffentlicheGebäudewiedasRathausunddieVHS.
DieBestandserhebunghatzudemaufgezeigt,dasseinbarrierefreier–d.h.inderRegelschwellenfreier–Zu-gangnurbeietwa15%derGebäudegegebenist.Spe-ziellfürältere,aberauchfüranderemobilitätseinge-schränkteMenschenistdamiteinGroßteilderGebäudeinderInnenstadtwennüberhauptnurmitgrößeremAufwandbzw.mitUnterstützungzuerreichen.BeidenbarrierefreizugänglichenGebäudenhandeltessichfastausschließlichumnichtdenkmalgeschützteGebäudemitgewerblicheroderöffentlicherNutzungimErd-geschoss.MitwenigenAusnahmensindWohngebäudeinderSelberInnenstadtsomitnichtschwellenfreierreichbar.InwieweitinnerhalbderGebäudeBarrierenbestehenkonnteausnachvollziehbarenGründennichtermitteltwerden.
3.2 Stadtgestalt,Nutzung,baulicheStrukturundDenkmalschutz
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41 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.3 Einzelhandel
DieEntwicklungiminnerstädtischenstationärenEinzel-handelderStadtSelbistindenvergangenenJahrendifferenziertverlaufen.BesondersunterDruckgeratensinddieAnbieterindentraditionellenEinkaufslagenderInnenstadt.ZusätzlichzudenohnehinschwierigenRahmenbedingungenspeziellfürinhabergeführte,klein-teiligeAnbieterimEinzelhandel(StrukturwandelinFormvonZuwächsenimOnline-Handel,Anbieterkonzent-ration,Filialisierung,Flächengrößenwachstumusw.)hatsichderKaufkraftrückganginfolgederindustriellenStrukturkriseunddesEinwohnerrückgangsausgewirkt.AuchSelbseinwohnerbezogeneKaufkraftkennzifferliegtheuteunterdembundesweitenDurchschnitt(97,8%desBundeswertes). NebendembereitsseitmehralseinemJahrzehntleerste-hendenehemaligenKaufhausStorgsindinderHauptlageLudwigstraßeundinsbesondereindenNebenstraßenetlicheweitere,teilslangjährigeLeerständezuverzeich-nen.ZumZeitpunktderBestandsaufnahmestandinder
InnenstadtetwajedesfünfteLadenlokalleer,wobeieinebesondereLeerstandskonzentrationimBereichMarien-straße/Bahnhofstraßeanzutreffenwar. DemgegenüberhabensichdieFactory-Outlet-StandorteamRande(Factory-In)bzw.außerhalbderInnenstadt(Rosenthal)mitihremdurchtouristischeStrahlkrafter-weitertenüberregionalenEinzugsbereichpositiventwi-ckelt.DieOutletsmachennacheineraktuellenErhebungderBBEHandelsberatungknapp30%derEinzelhandels-flächenunddesEinzelhandelsumsatzesinderGroßenKreisstadtaus.WährendSelbdurchdiehohetouristischeStrahlkraftderWerksverkäufeindenSortimentsberei-chenderOutlets(Porzellan,Glas,Textilien)Kaufkraftzu-flüsseverzeichnet,sindinverschiedenenanderen,auchinnenstadtrelevantenSortimentsbereichenVersorgungs-lückenundKaufkraftabflüssefestzustellen.
Abb.37:EinzelhandelimUntersuchungsgebiet
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42Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
ImangesprochenenEinzelhandelsgutachtenwirddenoriginärenInnenstadtlagenentlangderLudwigstraßesowieindenNachbarstraßenderzeiteineschwachePosi-tionalsEinzelhandelsstandortkonstatiert:„HierbefindensichkleinteiligeLadenlokalemitgeringerüberörtlicherAttraktivität,einerhohenLeerstandsproblematikundteilweiseMängelninderBausubstanz.DieseLageweistderzeitkeineMagnetbetriebeauf.[…]OhnedasnördlichderHaupteinkaufstraßeinderSchillerstraßegelegeneFachmarktzentrum[…]liegtderAnteilderVerkaufsflächederInnenstadtnurbei2.320qm,waseinemAnteilanderGesamtverkaufsflächevonnurrd.7%entspricht.“
DaserwähnteneueFachmarktzentrumnördlichderSchillerstraßeimSanierungsgebietVIIhatsichgutetab-liert.HierhabensichAnbieterdeskurz-bismittelfristigenBedarfswieRossmannundNormaangesiedelt.PositiveAusstrahlungseffekteaufdiebenachbarteEinkaufslageLudwigstraßesindjedochnichtnachweisbar.IndiesemZusammenhangistdasFehleneinerattraktivenVerbin-dungfürFußgängerzwischenFachmarktzentrumundLudwigstraßeanzusprechen.AuchdiepositiveEntwick-lungderFOC-StandortehatbislangkeineImpulswirkungaufdiegewachsenenInnenstadtlagengezeigt.
ImgeplantenstädtebaulichenNeuordnungsbereichsindVerkaufsflächenimUmfangvonetwa10.000qmimÜber-gangsbereichzwischenheutigemFactoryInunddengeschwächtenkleinteiligenEinzelhandelsstrukturenindengewachsenenHaupt-undNebenlagenderInnen-stadtvorgesehen.EinerheblicherTeildesderzeitigenLeerstandswürdedurchdieÜberplanungundNeuord-nungdesGebietsbehobenwerden.Bereitsim„Master-planInnenstadtSelb“ausdemJahr2017,aberauchimaktuellenEinzelhandelskonzeptwirddaheralsweiterewesentlichestrategischeZielsetzungderFOC-PlanungendieAnbindungdesneuenKomplexesandieGeschäfts-lagenimBereichLudwigstraße/Marktplatz/Martin-Lu-ther-PlatzunddamitdienachhaltigeWeiterentwicklungundStabilisierungdeszentralenVersorgungsbereichsgesehen.
3.3 Einzelhandel
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43 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.4 Grün-undFreiflächen
Umfang,Zustand/GestaltungundNutzbarkeitvonGrün-undFreiflächenstelleneinenwesentlichenStand-ortfaktorderinderRegeldichtbebautenInnenstädtedar.InderSelberInnenstadtgibtesderzeitnurwenigeöffentlichebzw.öffentlichzugängliche,Fußgängernvor-behalteneGrün-undFreiflächenmitbesondererAufent-haltsqualität.
InersterLinieisthierdervonOrtsbildprägendenGebäu-dengesäumteMartin-Luther-PlatzvorderStadtkirchezunennen,derimZugederzurückliegendenSanierunggestaltetwurde(u.a.AnlagedesPorzellanbrunnens).ErwirdvondenSelberBürgerinnenundBürgernals„guteStube“ihrerStadtempfundenundintensivbespielt(z.B.Porzellinerfest).InunmittelbarerNähezumMartin-Lu-
ther-PlatzbefindetsichderebenfallsbeiderSanierunggestalteteGerberplatz,derjedochderzeitnichtseinemPotenzialangemesseninWertgesetztwird.Erwirdteil-weisealsAnliegerparkplatzgenutztundöffentlichkaumwahrgenommenbzw.bespielt.DerBereichMartin-Lu-ther-Platz/Gerberplatz/GerbergässchenbildetzugleichdieeinzigeoriginäreFußgängerzoneinSelb,währenddieLudwigstraßealseigentlichetraditionelleEinkaufsstraßeSelbslediglichverkehrsberuhigtist.DieAufenthaltsquali-tätdesanMartin-Luther-PlatzundLudwigstraßeangren-zendenMarktplatzesistdurcheinehoheVerkehrsbelas-tungundgestalterischeDefizitestarkeingeschränkt.
AlsmäßigfrequentierteFreiflächeistder„Bürgerpark“–eineterrassierte,teilweisebepflanzteMehrzweckflächemitGestaltungselementenzumThema„Porzellan“am
Abb.38:ZwischennutzungsflächeBürgerparkanderSchiller- straße
Abb.39:PlacedeBeaucouzé Abb.40:Martin-Luther-Platz
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44Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.4 Grün-undFreiflächen
RandederInnenstadtimDreieckSchillerstraße/Post-straßegelegen.DieseauseinemBürgerideenwettbewerbhervorgegangene,2004realisierteZwischennutzungei-nerlangjährigungenutztenehemaligenIndustriebrachesollinKürzebebautwerdenundwirdsomitalsFreiflächeentfallen.
ImZugederNeuordnungdesBereichesnördlichderSchillerstraßeistzwischendemParkplatzdesEinzelhan-delszentrumsundMaximilianstraßeeineneueFreiflächeentstanden,dieinWürdigungderPartnerschaftmitderfranzösischenGemeindeBeaucouzé„PlacedeBeaucou-zé“benanntwurde.Derkaumgestaltete,gepflastertePlatzistinzwischenrechtumstrittenweildieNutzungbspw.durchSkater,motorisierteFahrzeugeoderAlkoholkonsumierendePersonenhäufigKonfliktemitderNach-barschafthervorruft. WeiterenennenswerteGrün-undFreiflächensindzwarinunmittelbarerNähezurInnenstadtzufinden,liegenaberaußerhalbdesUntersuchungsgebietes.ZumeinenisthierdasnördlichderInnenstadtgelegene,etwa2haumfassendeAreal„Grafenmühlweiher“zunennen.DerGrafenmühlweihermitumgebendenGrünflächenundFußwegenistausderInnenstadtüberdenGrafenmühl-wegzuerreichen.Erwirdu.a.wegenseinerungünstigenErschließungundwenigattraktivenZugängenbislangnurbedingtalsattraktiverFreiraumwahrgenommenundnurverhaltengenutztundsolldaherimKontextderBayerisch-TschechischenFreundschaftswochenauf-gewertetwerden.WeitereFreiraumpotenzialebietetderimSüdenbzw.südlichdesUntersuchungsgebietsver-laufendeSelbbachmitdenumgebendenAuenflächen.ImUntersuchungsgebietselbstisterdurchBebauungundVegetationderzeitkaumwahrnehmbar/zugänglich.Süd-östlichdesUntersuchungsgebietsschließtsichjedocheindurchFuß-undRadwegebeiderseitsdesFlusslaufserschlossenerBereichmiterhöhterAufenthaltsqualitätan.HierverläuftauchdergrenzüberschreitendeFern-radweg„BrückenradwegBöhmen-Bayern“.ÜberdieTal-straßeunddenGoldbergsteigistzudemderGoldbergzuerreichen,deralsPark,mehrfachimJahraberauchalsVeranstaltungsortfürgrößereFestivitätengenutztwird(Wiesenfest,FestivalMediaval).
Erwähnenswertistzudem,dassimstädtebaulichenNeu-ordnungsbereichauchneueöffentlichzugänglicheFrei-flächenundPlatzsituationengeschaffenwerdensollen.
Abb.41:Selbbachaue
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45 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.4 Grün-undFreiflächen
Abb.42:FlächennutzungimUntersuchungsgebiet
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46Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.5 Verkehr
IneinerErgänzungzumIntegriertenStadtentwicklungs-konzept(ISEK)derGroßenKreisstadtSelbist2017/2018einseparatesGutachtenzumBaustein„Mobilität“erstelltworden.IndiesemMobilitätskonzeptwirddieBestands-situationausführlichdargestelltundeswerdenunterEin-beziehungderaktuellenPlanungenverschiedeneAlter-nativszenariendargestellt,hinsichtlichihrerEffekteaufdieVerkehrsflüssemodelliertundfachlichbewertet.DasMobilitätskonzeptistsomitwesentlicheGrundlagefürdieDarstellungenindiesemAbschnitt.
3.5.1 Regionaleundüberregionale Verkehrsanbindung DiejahrzehntelangeNäheSelbszumsogenannten„EisernenVorhang“–StaatsgrenzezurTschechoslowakeiundderinnerdeutschenGrenze–hatteweitreichendeundnachhaltigeverkehrsgeografischeLagenachteilederStadtzurFolge.DurchdiemitdemZusammenbruchdesOstblockseingetretenenpolitischenUmbrücheundan-
schließendeInvestitionenindieüberregionaleVerkehrs-infrastrukturistSelbsAnbindungandieüberregionalenVerkehrsachseninzwischendeutlichverbessertworden.InersterLiniesindhierdieausgebautenBundesautobah-nenA9,A72undA93zunennen.Diegeplantenumfang-reichenprivatenInvestitionenwärenohnedieausgebau-teVerkehrsanbindungnichtdenkbar.
SelbverfügtüberzweiAutobahnanschlüsse(Selb-NordundSelb-West)zurA93,überdiedasUntersuchungs-gebietentsprechendvonNorden(überdieHoferStraßeundBahnhofstraßebzw.Friedrich-Ebert-Straße)undvonWesten(überdieWeißenbacherStraße)erreichtwird.ÜberdieSt2178(WeißenbacherStraße/HohenbergerStraße)wirdSelbzudemregionalerschlossen,dieSt.2179führtzurtschechischenGrenze.DieStraßenzügeRingstraße,HoferStraße,Albert-Pausch-RingundChris-tian-Höfer-RingbildeneinenvonWestenbisSüdostenreichendenErschließungsstrangumdieKernstadt.
Abb.43:VerkehrundVerbindungenimUntersuchungsgebiet
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47 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.5 Verkehr
SelbsBahnanbindungerfolgtmaßgeblichvonNordenüberRehau,OberkotzauundHof.Seit2015verkehrenerstmalsnach70JahrenauchwiederPersonenzügezwischenHof,Rehau,Selb-PlößbergundAšsowieCheb(Eger)inTschechien.SelbverfügtüberinsgesamtvierHaltepunkte–Selb-Stadt,Selb-Nord,ErkersreuthundSelb-Plößberg.DerKopfbahnhofSelbStadtistvomUn-tersuchungsgebietinetwa350müberdieBahnhofstraßeinRichtungNordenerreichbar.EbenfallsvomBahnhofSelbStadtauskönnenFahrgästemitdemAnbieter„Flix-bus“täglichohneUmstiegu.a.Berlin,RegensburgundPassauerreichen.DieHaltestelleSchillerstraßeistaktuellderwichtigsteKnotenpunktfürdieRegional-undStadt-buslinien.
SelbistüberverschiedeneRoutenandasdeutscheRad-fernwegenetzangeschlossen.AnersterStelleistderBrückenradwegBayern-Böhmenzunennen.ErverbindetFichtelbergimSüdostendesLandkreisesWunsiedelmitSelbstschechischerNachbarstadtAšüberwiegendaufstillgelegtenBahntrassenundquertinetwaentlangdesSelbbachsinSW-NO-RichtungdasSelberStadtgebiet.
DieBestandsaufnahmeimRahmendesMobilitätskon-zeptshatgezeigt,dassderModalSplitderVerkehrsmittelinSelbklarvommotorisiertenIndividualverkehrdomi-niertwird,selbstbeikürzerenStrecken.DieVerkehrs-erhebungenbelegen,dassbereitsbeiStreckenzwischen500mund1.000mmehralsdieHälfteallerWegemitdemPkwzurückgelegtwird.DiesdeutetaufeinenichtunerheblicheBelastungspezielldesInnenstadtbereichsdurchdenMIVhin,aberauchaufInfrastrukturdefizitebeialternativenVerkehrsmodi.BesondersdiegeringenAn-teiledesÖVunddesFahrradsamModalSplitfallenauf:BeiallenStreckenlängenliegtderÖV-AnteilimuntereneinstelligenBereich,undderdesFahrradsbeiunter10%.
3.5.2 VerkehrsnetzimUntersuchungs- gebietDieAchseMarienplatz–Marienstraße–Schillerstraßeistmitüber7.000Kfz/24hderamstärkstenfrequen-tierteStraßenzugimInnenstadtgebietSelbs,mitdencharakteristischennegativenBegleiterscheinungen.SodürftedieVerkehrsbelastungimZusammenspielmit
demengenStraßenquerschnitteinwesentlicherGrundfürdenhohenLeerstandentlangderMarienstraßesein,währenddiewesentlichbreitereSchillerstraßeeineer-heblicheBarrierewirkungaufdieangrenzendenRäumeentfaltet.EineVerkehrsbelastungvonetwa5.000Kfz/24histfürdieVerbindungvonderBahnhofstraßeüberdieLudwigstraßeundSchloßstraßezurHohenbergerStraßefestzustellen.AlleübrigenStraßensindalsWohn-oderErschließungs-bzw.Verbindungsstraßenwesentlichgeringerbefahren,mitunter2.000,inderRegelunter1.000Kfz/24h,vielfachauchmitsehrgeringemStraßen-querschnitt.WeildiegeplanteGroßinvestitionnichtnurmehrVerkehrgenerierenwirdsondernmitdenBau-körpernauchdieamstärkstengenutztenStraßenzügederInnenstadtunmittelbartangiertbzw.geschnittenwerden,kommtderNeuordnungderVerkehreimZugederPlanungeneinewesentlicheRollezu.WährendimVerkehrskonzeptfürdenMarienplatzeineKreisverkehrs-lösungfavorisiertwird–ggf.miteinerAbhängungderMühlstraße–sollderVerkehramSparkassenplatzdurcheineDiagonalsperrefürdenmotorisiertenVerkehrent-flochtenwerden.EineDurchfahrtvonderMarienstraßeindieSchillerstraße(undumgekehrt)würdedannnichtmehrmöglichsein.EbensowürdediesüdlicheBahnhof-straßenurnochindieMarienstraßeführen,unddernörd-licheAbschnittderBahnhofstraßeindieSchillerstraße(undumgekehrt).
3.5.3 RuhenderVerkehr ObgleichbeiderbegleitendenBefragungeinwahrge-nommenerMangelanParkplätzendasamhäufigstengenannteThemenfelddarstellt,bestehtnachEinschät-zungderGutachterimRegelfallbislangkeingravieren-desParkplatzproblemimengerenInnenstadtbereich.Handlungsansätzewerdenu.a.ineinerVerlagerungvonLangzeitparkernausdemInnenstadtbereichundeinerstärkerenParkraumbewirtschaftunggesehen.FürdenkurzfristigerhöhtenParkraumdruckbeiGroßveranstal-tungeno.ä.werdenAuffangparkplätzeempfohlen.AuchdiefürdieErweiterungdesNeuordnungsbereichsvor-gesehenenzusätzlichenStellplätzelassensichggf.ent-sprechendnutzen.
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48Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
3.5 Verkehr
3.5.4 FußgängerundRadfahrerFußgängerundRadfahrerfindeninSelbbislangnichtüberallidealeBedingungenvor,sodassdasVerlage-rungspotenzialdesMIVnachAnsichtderGutachternochnichtausgeschöpftist.ImGutachtenwieauchbereitsimMasterplanprozesswirdindiesemKontextu.a.dasProblemfehlenderbzw.unattraktiverVerbindungen/Ver-knüpfungenaufgegriffen.SokönntenattraktiveErschlie-ßungenfürFußgängerundRadfahrerdieAnziehungskraftundAufenthaltsqualitätderInnenstadterhöhenundauchdiebenachbartenGrünräumebesseranbinden.VielerortsfindenFußgängerundRadfahrerinderInnen-stadtaufdenmotorisiertenVerkehrzugeschnittene,we-nigeinladendeSituationenvor.AnzusprechensindhierbeispielhaftdieschwerzuquerendeSchillerstraße,diedurchdenmotorisiertenVerkehrdominiertenRäumedesMarktplatzunddesSparkassenplatzunddieschmalenFußwegeinderMarienstraße.RadwegesindimInnen-stadtbereichnurausnahmsweisevorzufinden–undwenn,dannzumeistsuboptimalausgestaltet.SowirdderBrückenradweganderTalstraßeinbeideFahrtrichtun-gengemeinsammitdemFußwegaufderNordseitederStraßegeführt,woraushäufigergefährlicheSituationenresultieren.FehlendeodernureinseitigeRadwegesindauchbeiderEinwohnerbefragungalsmitgroßemAb-standbedeutendstesProblemimThemenfeldFuß-/Rad-verkehrgenanntworden.Fahrradabstellanlagenfindensichnurganzvereinzelt,zukunftsorientierteInfrastrukturwieLadestationenfürE-Bikesgibtesbislangnicht.
3.5.5 ÖffentlicherPersonenverkehrAufdenStadtbus,dessenzentraleHaltestelleanderSchillerstraße(HöheBrauhaus)gelegenist,entfälltderzeitetwa1%desBinnenverkehrsinnerhalbderKernstadt–einBeitrag,derdeutlichunterdenWertenvergleichbarerStädteliegt.TäglichwirdderStadtbusvonlediglichetwa350Fahrgästengenutzt,vorallemSchülern.WeitereStadt-undRegionalbus-HaltestellenimUntersuchungsgebietbefindensichamRathaus,inderHeinestraßeundinderObereBergstraße(nurStadtbus).ImRahmenderBefragungsindsowohlLinienverlaufwieauchTaktungalsverbesserungsbedürftiggenanntwor-den–Aspekte,diesichauchimVerkehrskonzeptnieder-schlagen.ZudemwerdenimVerkehrskonzeptÜberlegun-genzurAnlageeinesZOBdargelegt,derebenfallszu
einerAngebotsoptimierungbeitragenwürdeundfüreineVerbesserungderAbläufealsnotwendigerachtetwird.AufgrundderDistanzzwischenBahnhofundGeschäfts-zentrumwirdeinZOB-StandortanderSchillerstraßefavorisiert,imBereichdesderzeitigenParkplatzeshinterdemBrauhaus.
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49 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
4 StädtebaulicheundfunktionaleMissstände
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50Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
4 StädtebaulicheundfunktionaleMissstände
WiedieDarstellungenunter3)zeigen,sindimUntersu-chungsgebietweitverbreiteterheblichestädtebaulicheundfunktionaleMissständevorzufinden.InAbb. 44sinddieräumlichenSchwerpunktederimZugederVorberei-tendenUntersuchungenfestgestelltenMissständekar-tiertworden. ZusammenfassendlassensichfolgendestädtebaulichenMissständeimUntersuchungsgebietfeststellen:
• ImgesamtenUntersuchungsgebietsindGebäudemitmittlerembishohemSanierungsbedarfanderAußenhüllevorzufinden,vielfachinVerbindungmitteilweisemodervollständigemGebäudeleerstand.RäumlicheSchwerpunktesanierungsbedürftigerBausubstanzbestehenimBereichBahnhofstraße/Marienstraße/Marienplatz/westlicheSchillerstraße,anderKarl-Marx-Straße,anderPfarrstraßesowieimKreuzungsbereichSchillerstraße/Ludwigstraße/
ObereBergstraße.BetroffensindsämtlicheGebäu-detypen,alsosowohlreineWohngebäude,alsauchgemischtgenutzteundreingewerblichgenutzteImmobilien.
• VielfachsinderkennbarseitJahrzehntenkeinenen-nenswertenInvestitionenindieBausubstanzmehrvorgenommenworden,sodasserheblicheFinanz-mittelerforderlichwären,umdenSanierungsrück-standnachhaltigzubeheben.
• AufGrundlagemündlicherAuskünfte,derErgeb-nissederArbeitsgruppe„Wohnungswirtschaft“imZugederMasterplan-ErarbeitungunddesäußerenSanierungsstandesistdavonauszugehen,dassvieleWohnungennichtdenAnforderungenimHinblickaufzeitgemäßeWohnbedingungenentsprechen.DerhoheAnteilvielfachlangeleerstehenderWoh-nungenistsomitnichtaufgenerellmangelndeoder
Abb.44:MissständeimUntersuchungsgebiet
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51 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
rückläufigeWohnraumnachfrageimInnenstadtbe-reichzurückzuführen,sonderninersterLinieaufeinvielfachnichtmehrmarktfähigesAngebot.
• GeradeinBereichenmitKonzentrationenstarksanierungsbedürftigerGebäude(insbesondereamMarienplatz,inderBahnhofstraßeoderanderKarl-Marx-Straße)oderbeisanierungsbedüftigen,inbesonderemMaßeOrtsbildprägendenGebäuden/Ensembles(speziellMarienplatz,Storg-Leerstand,
GebäudeMarktplatz1)ergebensicherheblichene-gativeAusstrahlungseffekteaufdasUmfeld,sodasshierdringenderHandlungs-undNeuordnungsbedarfbesteht.
• VieleGewerbeeinheitensindzudemaufgrundgerin-gerFlächengrößen,nichtzeitgemäßerAusstattung,nichtgegebenerBarrierefreiheitusw.kaumkonkur-renzfähig.
• SpeziellanderSchillerstraßeundimBereichdesSparkassenplatzes,eingeschränktauchamMarkt-platzstelltsichderStraßenraumfürnichtmoto-risierteVerkehrsteilnehmeralsBarrieredarundentfaltetsomiteineunerwünschtetrennendeWir-kung.ImOstenderSchillerstraßeistdieseWirkungausSichtdesgewachsenenEinzelhandels-undDienstleistungsstandortsLudwigstraßebesonders
problematisch,dahiereinebessereAnbindungandasneueEinzelhandelszentrumnördlichderSchil-lerstraßeanzustrebenwäre.
• GestalterischeDefizitebzw.NutzungskonfliktesteheneinerbedarfsgerechtenunddenPotenzialenderFlächenentsprechendenNutzungderGrün-undFreiflächenindenBereichenMarktplatz,PlacedeBeaucouzéundGerberplatzentgegen.
• IndergesamtenInnenstadtwirddieAufenthaltsqua-litätdurcheineinweiterenBereichenerneuerungs-bedürftigebzw.nichtzeitgemäßeundnurbedingtharmonierendeStadtmöblierungeingeschränkt.
• AngesichtsverbreiteterLeerständesowohlbeiEinzelhandels-bzw.GewerbeflächenalsauchbeiWohnraumsindindergesamtenInnenstadterhebli-chestädtebaulicheFunktionsverlustefestzustellen,denentrotzvergleichsweisegünstigerwirtschaft-licherEntwicklungderindustriellenBasisderStadtinjüngsterZeitbislangnichtentscheidendbegeg-netwerdenkonnte.
• SpeziellandersüdlichenStraßenseitederSchiller-straßeverstärktdienichtgegebenebzw.durch-brocheneRaumkantedenEindruckeinesfüreinenInnenstadtraumunangemessendimensioniertenStraßenraums.
Abb.45:SchillerstraßemitausgeprägterBarrierewirkungfürFußgängerundRadfahrer
Abb.46:DurchNutzungskonflikteundGestaltungsdefizitege-prägterMarktplatz
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52Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
4 StädtebaulicheundfunktionaleMissstände
• DurchnichtoptimaleAnbindungenundfehlendeWahrnehmbarkeitsinddieVerknüpfungenderInnenstadtmitdenumgebendenGrün-undFrei-flächen(insbesondereSelbbach/Grafenmühlweiher,tendenziellauchGoldberg)defizitär.
• NutzungskonfliktezumNachteilvonFußgängernundRadfahrerntretenvorallementlangderTal-straße,amMarktplatzundamSparkassenplatzauf.GenerellistdieInfrastrukturfürRadfahrerinSelbsInnenstadtausgesprochenschwachausgeprägt.
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53 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
5 SWOT-Analyse
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54Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
5 SWOT-Analyse
ImFolgendenwerdendiesichausderBestandsaufnah-meergebendenstädtebaulichenundstrukturellenStär-kenundChanceneinerseitssowieSchwächenundRisi-kendesUntersuchungsgebietsandererseitsstrukturiertalsSWOT-Darstellungaufbereitet.
Lage und Infrastruktur
Stärken und Chancen: DiezentraleLageimStadtraumisteinewesentlicheStär-kedesUntersuchungsgebiets.EsstelltdasgewachseneZentrumderStadtdarundistderOrt,mitdemsichdieBürgerinnenundBürgerammeistenidentifizieren.DieInnenstadtistauchfürdieOrtsteilezentralgelegenundinsbesondereimMIVgutzuerreichen.DieNähezurAuto-bahnA93undzumBahnhofSelbStadtstellenweitereLagevorteiledesUntersuchungsgebietsdar,auchimHin-blickaufweitereInvestitionenprivaterAkteure. DieInfrastrukturausstattungistebenfallsgrundsätzlichalspositivzubewerten,mitRathaus,Tourist-Info,Stadt-kirche,Schulen,Kindergarten,Stadtbücherei,JAM/FAM,Kino(allerdingsbestandsbedroht),Banken,weiterenDienstleisternundEinzelhandelsangeboten.MiteinerNeupositionierungdesKinosunterBerücksichtigungderProjektidee„Design-Café“undeinesBistroskönntege-meinsammitderStadtbüchereizudemeinneueskultu-rellesAnziehungsclusterinderInnenstadtetabliertwer-den.DiegeplanteNeuordnungmitmodernenFlächenfürEinzelhandels-,Dienstleistungs-undWohnnutzungwirdalsgroßeChancegesehen,derInnenstadteinennachhal-tigenAttraktivitätsschubzugeben,insbesonderewenndieAnbindungdergewachsenenLagenandasVorhaben gelingt.
Schwächen und Risiken: AlsproblematischerweistsichbislanginsbesonderederUmstand,dasssichmitdemFactory-InunddemRosen-thalOutletdiebeidengrößtenregionalenundüberregio-nalenAttraktionsfaktorenaußerhalbdesUntersuchungs-gebietsbefindenundeineAnbindungdereigentlichenInnenstadtbislangnichtgegebenist.AuchdasPorzellan-museumPorzellanikumistweitaußerhalbderInnenstadtgelegen.DerStandortdesneuenEinzelhandelszentrumsliegtzwarimUntersuchungsgebiet,eineVerknüpfung
mitderEinkaufslageLudwigstraßewirdaberdurchdieBarriereSchillerstraßeerheblicherschwert.InnerhalbdesUntersuchungsgebietsstellenvorallemdiesukzes-siveVerschlechterungdesEinzelhandelsangebotsunddieschwacheAusstattungmitGastronomieangebotenHemmfaktorenfüreinepositivereEntwicklungdar.
Demografie und Sozialstruktur:
Stärken und Chancen: GrundsätzlichhatdieSelberInnenstadteinerelativjungeBevölkerungundhatsichindenvergangenenJahrenimVergleichzurGesamtstadtpositiventwickelt.InderjüngstenVergangenheitistdieEinwohnerzahlderInnen-stadtdurchdieFertigstellungdesIQsogardeutlichge-stiegen.DieungemeinpositiveResonanzdesIQbelegtzudemdasPotenzialfürweiterevergleichbareInvestitio-nenunddieweitereStärkungderBevölkerungsstrukturimGebiet.EineInvestitionsoffensivezurSchaffungviel-fältigenneuen,marktgerechtenWohnraums(Eigentums-wieauchMietwohnungen)sowohlimBestandalsauchimNeubaubietetdieChance,dieInnenstadtnachhaltigzustabilisierenundzubeleben.
Schwächen und Risiken: ZurSozialstrukturliegenwenigbelastbareDatenvor.Je-dochlassensichderhoheAusländeranteilwieauchderhoheAnteilgünstigerabernichtmehrzeitgemäßerWoh-nungendahingehenddeuten,dassinderInnenstadtver-mutlichüberproportionalvielePersonenmitgeringeremEinkommenbzw.sozialemUnterstützungsbedarfwoh-nen.FürÄltereistdieInnenstadtbislangaufgrunddesfrappierendenMangelsanbarrierefreiembzw.-armemWohnraumnursehrbedingtalsWohnstandortgeeignet,wasauchdenvergleichsweiseniedrigenSeniorenanteilimZentrumerklärt.Wennnichtweitere/mehrzeitgemä-ßeWohnangebotefürunterschiedlicheZielgruppen,ins-besonderekleinereHaushalte,geschaffenwerdenistzubefürchten,dasssichderWohnstandortInnenstadtnichtnachhaltigstabilisierenlässt.
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55 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
Nutzung und Leerstand
Stärken und Chancen: Speziellinden1a-LagenistderLeerstandbeiEinzel-handels-undGewerbeflächenbislangnochnichtsoverbreitet,dassvoneinerstarkeingeschränktenAufent-haltsqualitätauszugehenist.LeerständekonzentrierensichvorallemaufdieRandlagenundsindvielfachauchindenObergeschossenanzutreffen,wosiewenigerau-genfälligsind.TrotzderlangjährigenAuszehrungspro-zesseistnocheinegewisseAngebotsvielfaltimZentrumvorzufinden,diejedochtendenziellabnimmt.DennochsindgeradeinderjüngerenVergangenheitauchimmerwiederbelebendeNeueröffnungenzustandegekom-men(z.B.IrishPub),diezumindestvorübergehenddieAnziehungskraftdesUntersuchungsgebietsstabilisierenkonnten.AucheineNeupositionierungdesdannkultu-rellenAnziehungsclustersKino/Design-Café/Bistro/Stadtbücherei“könntekünftigerheblichepositiveIm-pulsenachsichziehen. Die,trotzanhaltendenLeerstandsimBestand,überaushoheAkzeptanzneugeschaffenerWohnangebotefürunterschiedlicheZielgruppeninderInnenstadt(IQ-Are-al)bzw.innenstadtnah(Sedanstraße)belegtdieNach-fragepotenzialefürmodernenWohnrauminzentralerLageSelbs.ImderzeitinderErarbeitungbefindlichenWohnungsmarktkonzeptSelbwerdenerheblichewei-tereEntwicklungschancenspeziellfürdifferenziertenWohnrauminMehrfamilienhäusernidentifiziert,dienichtüberdieAktivierungbestehendenLeerstandsbe-reitgestelltwerdenkönnen.
Konzentrationenleerstehender(undstarksanierungs-bedürftiger)GebäudestellenletztlichaucheinPotenzialfürumfassendereNeuordnungenunddenEinstiegneu-er,insbesondereprivaterInvestorendar.GeradeindenRandlagendesUntersuchungsgebietssindzudemFlä-chenpotenzialefürneueWohnangeboteanzunehmen.AuchindenObergeschossendesgeplantenstädtebauli-chenNeuordnungsbereichsergebensichweitreichendePotenzialezurSchaffungzusätzlichermodernerundvielfältigerWohnangebote.
Schwächen und Risiken: MitdemMarktplatz1unddemStorgstehenzweiOrts-bildprägendeGebäudeleer.SpezielldieNebenlagenwiebspw.MarienstraßeundBahnhofstraßesindinzwi-schenstrukturellsostarkgeschwächt,dasseinenach-haltigeBelebungmitattraktivenNutzungenaktuellnichtrealistischerscheint.AuchTiefeundBreitedesEinzelhandelsangebotsinderHauptlageLudwigstraßesinddurchdenlangjährigenwirtschaftlichenNieder-gangderStadtunddieKonkurrenzdurchdienahegelegenenOutletssukzessivezurückgegangen.Höher-wertigeGastronomie-undÜbernachtungsangebotefehlenimUntersuchungsgebietfastvollständig,wasimHinblickaufdieangestrebteAttraktivitätssteigerungfürauswärtigeBesuchereinzusätzlichessubstanziellesProblemdarstellt.OhnebedeutendeImpulsezurnach-haltigenStabilisierungundStärkungderAngebots-undNutzungsstrukturensindweitereschleichendeAttrakti-vitätsverlustederInnenstadtzuerwarten,mitderresul-tierendenHemmwirkunghinsichtlichdringendnotwen-digerInvestitionenindieBausubstanz.EbensowäreeindauerhafterVerlustdesKino-Standortsmiteinerweite-rennachhaltigenSchwächungdesFreizeit-undInfra-struktur-AngebotsinderInnenstadtgleichzusetzen.EinLeerstandandiesemprägnantenEntwicklungsstandortwäreebenfallskontraproduktivfürdieAufwertungs-strategiederInnenstadt. OhnekontinuierlicheInvestitionenindieErneuerung,DifferenzierungundErgänzungderWohnangeboteinderInnenstadtkönntensichproblematischesozial-räumlicheSegregationsansätzeverstärken.
Bausubstanz und Sanierungszustand
Stärken und Chancen: InsgesamtbesitztdieSelberInnenstadteinezwarhe-terogeneaberinsgesamtweitestgehendgeschlosseneSiedlungsstruktur.DieüberwiegendeZahlderGebäudeistineinemzumindestpassablenSanierungszustand.NeuereInvestitionenmachenMut:DasJAM/FAMisteinstädtebaulicher„Leuchtturm“undwirdsehrgutange-nommen;dasIQzeigt,dassbeientsprechendenAnge-botenauchjüngereMenschenbereitsindindie(Innen-)Stadtzuziehen.
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56Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
5 SWOT-Analyse
VieleImmobilieneigentümerstammenausderStadtoderausderRegion,sindstarkmitdemStandortverbundenundwürdeneineAufwertungderInnenstadtunterstützen,wennesihnen(finanziell)möglichist.Auchdieüberra-schendhoheVerkaufsbereitschaft,diesichimZugederVorbereitungderstädtebaulichenNeuordnunggezeigthat,kannsichalsvorteilhafterweisen,wennsieEigentums-übergängezuinvestitionsbereitenNachfolgernermöglicht. Schwächen und Risiken: DurchdasfastvollständigeFehlenmittelalterlicherBau-substanzverfügtSelbnichtüberdiebaukulturelleAt-traktivitätvielerandererKleinstädtederRegion.Städte-baulichspiegeltSelbsInnenstadtdeutlichdieindustriellgeprägteStadtwider.VieleGebäudestammenausderPhasedesWiederaufbausunmittelbarnachdemver-heerendenStadtbrandundsinddaheraufZweckmäßig-keitausgelegtundbesitzenkeineüberdurchschnittlicheSubstanz.DiedurchdiewirtschaftlicheKrisedervergan-genenJahrzehnteausgelöstenAuszehrungsprozessesindinFormausgebliebenerInvestitionenindieBausubstanzbzw.fehlenderNeu-/ErsatzbautendeutlichamStadtbildablesbar.
Grün- und Freiflächen
Stärken und Chancen: SpeziellandenRändernistdieSelberInnenstadtver-gleichsweiselockerbebautmiterheblichen,allerdingsüberwiegendprivatenFreiflächen.DasUntersuchungs-gebietgrenztanattraktiveGrünräume,diedurcheinebessereErschließungundWahrnehmbarkeitdieAnzie-hungskraftderInnenstadtdurchgekoppelteAktivitätenerheblichsteigernkönnen.
MitderFußgängerzoneimBereichMartin-Luther-Platz,Gerberplatz,StadtkircheverfügtSelbübereineAnord-nungvonGassenundPlätzen,dievonderBevölkerungwieauchvonBesuchernpositivals„guteStube“wahr-genommenwird.ZudemlassensichbestehendePlatz-undFreiflächensituationen(z.B.Gerberplatz,Marktplatz)durchUmgestaltungenundneueNutzungskonzepteweiteraufwerten.DesWeiterenbeabsichtigtdieStadt,innerhalbdesstädtebaulichenNeuordnungsbereichs at-traktiveöffentlicheFreiflächenzuschaffen.
Schwächen und Risiken: VielenichtbebauteFlächenvorallemamRandederIn-nenstadtsindnichtzugänglichund/oderprivat,sodasssiebislangihrPotenzialnurbedingtentfaltenkönnen.AuchwerdenmehreredurchöffentlicheInvestitionenge-schaffenebzw.aufgewertetePlätzewieBürgerpark,PlacedeBeaucouzéundauchderGerberplatzvonderBevölke-rungnichtimerhofftenMaßeangenommenbzw.leidenunterdiffizilenNutzungskonflikten. Verkehr und Verbindungen
Stärken und Chancen: DieSelberInnenstadtistinsbesonderefürdenMIValsguterschlossenanzusehen.DasUntersuchungsgebietistimMIVsowohlüberregionalalsauchregional/lokalguterreichbarundverfügtinderRegelübereineausreichen-deZahlanParkplätzen.AuchimÖPNVistdasUnter-suchungsgebietgutangebunden,mitmehreren,rechtgutüberdieInnenstadtverteiltenHaltestellen.ChancenbesteheninsbesondereineinerVerkehrsverlagerungdurcheineverbesserteErschließungfürRadlerundFuß-gänger,zumalimZusammenhangmitdergeplantenAus-weitungdesAngebotsspektrums.HierwirddieStadtdasEigentumandendasArealerschließendenFreiflächenerhalten,sodassneue,attraktiveundautofreieWegever-bindungenentstehenkönnen–unddamitletztlichauchAutoverkehrvermiedenwürde.
GenerellkönntesichdieAttraktivitätderInnenstadtfürFußgängerundRadfahrererheblichverbessern,wennu.a.imZugeanstehenderInvestitionenChancenzurbessereninnerenErschließungdesGebietsdurchLückenschlüsse,GassenundQuerverbindungengenutztwerdenundgezieltVerknüpfungenbspw.zubenachbar-tenGrün-undErholungsräumeaufgebautundattrak-tiviertwerden.AuchinderzunehmendenBedeutungelektrischunterstützterFahrräderliegenbeträchtlichePotenzialefürdieSelberInnenstadt,dürftedochdiebewegteTopografiederStadtbislangeinmaßgeblicherGrundfürdie(typischerweiseinMittelgebirgsregionen)zurückhaltendeFahrradbegeisterungsein.Auchineinemneuen,zukunftsorientiertenZOBliegenChancenzurAttraktivitätssteigerungderInnenstadt,speziellwennhierauchMöglichkeitenzumUmstiegzwischenunterschiedlichenVerkehrsmodigebotenwerden.
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57 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
5 SWOT-Analyse
Schwächen und Risiken: AlszentraleHerausforderungimThemenfeldVerkehristdiestarkeBelastungdurchdenmotorisiertenVerkehranzusehen,dievornehmlichdurchBinnenverkehrmitdemPkwausgelöstwirdundnichtnurdieAutofahrerselberamFortkommenhindert,sondernauchfürFuß-gänger,RadfahrerundnichtzuletztfürdieBewohnerderInnenstadteineerheblicheBelastungdarstellt.WeildieSelberInnenstadtvorwiegendaufdenMIVausge-richtetist,werdenFußgängerundRadfahrer–teilweisebuchstäblich–andenRandgedrängt.FußwegeundinsbesondereRadwegesindteilweisegarnichtodernureinseitigvorhanden,weisenLückenaufodersindineinemschlechtenErhaltungszustand.TeilweiseistGehwegparkenerlaubt.AneinigenstarkfrequentiertenVerkehrsachsen–z.B.Schillerstraße,Marktplatz–fehlenQuerungsmöglichkeiten.AbstellanlagenfürFahrräderfindensichinsehrbegrenztemUmfang.Weilesan(autofreien)Verbindungenmangelt,ergebensichfürFußgängerundRadfahrervielfachkaumWegevorteile,sodasseinUmstiegbislangwenigattraktivist.EinestärkereNutzungdesÖPNVwirdderzeitoffenbardurchalsnichtoptimalempfundeneStreckenführungenundeinenzugeringenTaktgehemmt.EinebislangwenigattraktivestädtebaulicheGestaltungderVerbindungzumBahnhofunddesBahnhofsumfeldsistebenfallsalsnachteiligimHinblickaufeineÖPNV-Stärkunganzu-sehen. Entw
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58Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
5 SWOT-Analyse
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59 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
6 ÖffentlichkeitsarbeitundBeteiligung
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60Rahmenplan - Innenstadt Selb
6 ÖffentichkeitsarbeitundBeteiligung
Wird ergänzt
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61 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
7 ZielefürdieNeuordnung
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62Rahmenplan - Innenstadt Selb
7 ZielefürdieNeuordnung
EtlicheZielefüreineNeuordnungderSelberInnen-stadtsindim2017fertiggestelltenMasterplandurchdasLeitbild„MutigBewährtesundNeuesverbinden“bereitstreffendüberschriebenworden(vgl.auchKap.2.5).FürdieSelberInnenstadtheißtdas,wenigeraufdieSchönheitvonhomogenwirkendenStadträumenzusetzen,sondernmitderSpannungvonKontrastenvonBewährtenundNeuemzuspielen.Damitwirddiespezi-fischePrägungSelbsaufgegriffen,diedieGeschichtedesWiederaufbausnachdemStadtbrand1856inZeitenderbeginnendenIndustrialisierungebensoerzähltwiedieAffinitätzumaußergewöhnlichenDesignundzumÜber-raschenden.„BewährtesundNeues“deutetbereitsan,dassesimRahmenplangebietverschiedeneTeilräumemitunter-schiedlichenBegabungenzuentwickelngilt;derMaster-plansprichdabeivom…
• TransformationsraumimWestenderInnenstadt,woneueEinzelhandels-undWohnnutzungenentste-hensollenunddieStadtvölligneuentwickeltwird, KonservierungsraumrundumdenMartin-Lu-ther-Platz,der„gutenStube“Selbs,wonurwenige,aufErhaltundStabilisierungzielendeEingriffeer-forderlichsindundvom
• Gestaltungsraum,dersichaufdasübrigePlangebieterstrecktundindemverschiedeneMaßnahmenan-gedachtsind,diesowohlBewährtesbewahrenalsauchNeueswagenwollen.
ZurUmsetzungdiesesLeitbildeswerdenimMasterplandieThemen„Design“,„Verbindungen“,„Aufenthalt“,„In-vest“und„Magnete“alsgeeignetestrategischeSäulenidentifiziertundmitspezifischenZielenhinterlegt(vgl.Abb.47).
Abb.47:StrategiesäulendesMasterplansInnenstadt
ImMasterplanwerdendiesestrategischenSäulenundihreZieleinFormzahlreicherkonkreterMaßnahmenvorschlä-geanverschiedenenOrteninderInnenstadtausgearbei-tet.DieseMaßnahmenfindensichimRahmenplanwieder,werdendortaberauchweiterentwickelt,modifiziertoderumweitereProjekteergänzt. BewährtesundNeueszuverbindenwirddieHerausfor-derunginweitenTeilenderInnenstadtsein.SiebetrifftdieRahmenthemenOrtsbildundStadtgestalt,Grün-undFreiflächen,FunktionenundNutzungen,denVerkehrundnichtzuletztauchdieAufgabe,dieimRahmenderBaye-risch-TschechischenFreundschaftswochenangedachtenProjekteeinzubinden.DerRahmenplanentwickeltsichimFolgendenanhanddieserThemenstellungen.
BewährtesundNeuesverbinden:NirgendwoinderIn-nenstadtspiegeltsichdieseHerausforderungsodeutlich
widerwieamÜbergangsbereichzwischendemzukünfti-genstädtebaulichenNeuordnungsbereichunddem„Kon-servierungsraum“;hiermanifestiertsichdasLeitzielingeradezusymbolischerArtundWeiseanhandderAufgabe,dengeplantenNeuordnungsbereichmitdenbestehendenEinzelhandelsstruktureninderLudwigstraßeundder„gutenStube“zuverknüpfen.DaherseidemRahmenplanandieserStellefolgenderzentralerGrundgedankevoraus-geschickt:
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63 Rahmenplan - Innenstadt Selb
MitdengeplantenAnsiedlungenimNeuordnungsbereichistdieHoffnungverbunden,derInnenstadtinsgesamteinennachhaltigenAttraktivitätsschubzugeben.DieseHoffnungwirddannzurrealisti-schenChance,wennesgelingt,einestädtebaulicheundfunktionaleAnknüpfungdesNeuordnungs-bereichsandieInnenstadtherzustellen.Dasheißt,esmusseinÜberganggeschaffenwerden,derneugierigaufden„bewährten“TeilderInnenstadtmacht,indemer:
1. städtebaulicheundgestalterischeAnreizezumHineingehenschafft,2. funktionaleAnreizesetzt(inFormvonNutzungenundAngeboten,diedasEinkaufserlebnisim
Neuordnungsbereichergänzenundabrunden)undindemer3. „unmittelbar“ist,alsokurze,direkteWegeindieInnenstadtbietet.
GelingteinesolcheVerknüpfungnicht,sodrohtdieGefahr,dasssichderNeuordnungsbereichstäd-tebaulichundfunktionalzueinem„Fremdkörper“inderInnenstadtentwickeltundschlimmsten-fallsinKonkurrenzzudenAngeboteninderübrigenInnenstadt,v.a.inderLudwigstraße,tritt.
DiesersoentscheidendeVerknüpfungsbereichbzw.„Übergangsraum“befindetsichräumlichinganzzentralerInnenstadtpositionimBereichzwischenFriedrich-Ebert-undPoststraße,demzukünftigenBibliotheksstandortanderPost-/SchillerstraßesowieRathausundMarktplatz.Ereignetsichdeshalbalszentraler,nahräumlicher„Verteiler“,füreineVerknüpfunginWest-Ost-Richtung(alsozwischendenimMasterplansobezeichneten„Transformationsraum“unddemKonservierungsraum)ebensowieerauchVerbindungenvonNord(Bahnhof/Grafenmühlweiher)nachSüd(Selbbach)aufgreifenundstärkenkann.
EinegelungeneNeugestaltungdieseszentralen„Übergangsraumes“imobigenSinneistdahergrundlegendundwesentlichfürdasGelingenderzukünftigenGestaltungderInnenstadtalseineIn-nenstadtderKontraste,derÜberraschungen,desMutigenunddesBewährten.
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64Rahmenplan - Innenstadt Selb
DieSanierungszielesind,nachThemenaufgeschlüsselt,diefolgenden:
Ortsbild und Stadtgestalt DerzeitistdasStadtbildimUntersuchungsraum„Innen-stadt“vonzahlreichenMissständengeprägt(vgl.Kap.4).EinwesentlichesZielderSanierunginderInnenstadtinHinblickaufdieStadtgestaltistdaherdieBeseitigung der beschriebenen städtebaulichen Missstände.Maßnahmensinddabei:
• DieAufwertungdesGebäudebestandsdurchdieSanierung und ModernisierungerhaltenswerterBestände
• VereinzelteRück- und Neubauvorhabensowie• diekompletteNeuordnung von Teilbereichenmit
einerbesondersstarkenKumulationvonMissständen
DasstadtgestalterischeZielbeiNeubauvorhabenistaberkeineswegsimSinneeinerHistorisierungzuverstehen,sondernsollbewusst architektonisch moderne Marken setzen,diespannende,qualitativhochwertigeAbwechs-lungenoderBrücheimStadtbilderzeugen.DamitsollderWegkonsequentfortgesetztwerden,dendieStadtSelbmitbereitsumgesetztenVorhabenwiedemHausderTa-gesmütter,demJAMundanderenindenletztenJahrengegangenist.
WeiteresSanierungszielinHinblickaufdieStadtgestaltistdieVerbesserung der Attraktivität und der Aufenthalts-qualitätenimöffentlichenRaum.DazusollenbestehendePlatzsituationenaufgewertetund–womöglichundsinn-voll–durchNeuordnungenneuekleineStadtplätzege-schaffenwerden.
DarübersollschließlichdasZielerreichtwerden,mittelsneuerPlatzfolgenund„kleinenSprüngen“bestehendeundneueOrteinderInnenstadtmiteinanderzuverknüp-fenundneue(fußläufige)Verbindungenzuschaffen,dieinBezugaufdenStadtgrundrisseinenAltstadt-Charakteraufweisen.DarübersollschließlichdasZielerreichtwer-den,mittelsneuerPlatzfolgenund„kleinenSprüngen“bestehendeundneueOrte in der Innenstadt miteinander zu verknüpfenundneue(fußläufige)Verbindungenzu
schaffen,dieinBezugaufdenStadtgrundrisseinenAlt-stadt-Charakteraufweisen.
Grün- und Freiflächen
DieSchaffungbessererundneuerVerbindungen,Plätzeund Platzfolgen(s.o.)stehtauchinHinblickaufdieGrün-undFreiflächenimFokus.Einerseitsgiltes,denräum-lichenZusammenhangzwischengebauterStadtundden(meistamRandederInnenstadtbefindlichen)Freiräumenzuverbessernbzw.herzustellenunddadurchdieumge-benden GrünflächenbesserindasStadtgefügeeinzubin-den.Andererseitssolleineräumliche und funktionale Ver-knüpfung der Grün- und Freiräume untereinander derenAttraktivitätsteigernundinWertsetzen.
Attraktivitätssteigerung und Inwertsetzung von beste-hendenGrün-undFreiflächenbedeuteninsb.eineverbes-serteNutzbarkeitundErlebbarkeitvonGrünflächendurchAufwertungsmaßnahmen.AuchdieAnlageneuer(kleiner)Grün-undFreiflächenalsöffentlicheoderhalböffentlicheBereichesindZielderSanierung.
DieseZiele(bessereEinbindung,NutzbarkeitundAuf-wertung)geltenauchfürdieverschiedenenWasserlagen in der Selber Innenstadt wiedenGrafenmühlweiherimNordenoderdenSelbbach(mitseinendifferenziertenEnt-wicklungspotenzialen)imSüden,deren„schlummerndes“Potenzialgehobenwerdensoll.
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65 Rahmenplan - Innenstadt Selb
Verkehr
DiedenVerkehrbetreffendenZieleundMaßnahmenfürSelbundseineInnenstadtwurdenseparatimMo-bilitätskonzept2018erarbeitet.DarinwerdeneinigekonkreteMaßnahmenvorgeschlagen,diezuVerän-derungeninundzurEntlastungderInnenstadtvomPKW-Verkehrdienlichseinsollen.DiesebetreffendieLenkungvonBesucher-undPendlerverkehrenebensowiedieBinnenverkehre.InBezugaufdieverkehrli-chenZielsetzungenstelltdasKonzeptabereinesganzklarundgrundsätzlichheraus:DasVerkehrsverhaltenmusssichändern!NurdurcheinenachhaltigeVerschie-bungdesModalSplitimBinnenverkehrzugunstendesnicht-motorisiertenVerkehrskanneineEntlastungderInnenstadtvomVerkehrgelingen.
„Das Hauptproblem, der erhebliche Binnenverkehr mit dem PKW und ein Modal Split, bei dem das zu Fuß gehen, das Radfahren und die Nutzung des ÖPNV eine relativ untergeordnete Rolle spielen,
bleibt weiterhin bestehen. Ohne eine nachhaltige Veränderung des Verkehrsverhaltens und der Ver-
kehrsmittelwahl wird die Belastungssituation durch den Verkehr in der Stadt Selb und vor allem in der
Innenstadt nach wie vor hoch bleiben.“[ausdemMobilitätskonzept2018]
FürdenvorliegendenRahmenplanbedeutetdiesumsomehr,Maßnahmenaufzuzeigen,diedasZu-Fuß-GehenunddasRadfahrenattraktivermachen.Dieanzustre-bendeNutzungsvielfaltinderInnenstadt(s.o.)solldiesprichwörtlichenkurzenWegeermöglichen;baulichsollensolcheVerbindungenjedochganzkonkrether-ausgearbeitetwerden.
DahersollandieserStelleausdrücklichaufdasThema„WegeundVerbindungen“hingewiesenwerden,dasbereitsimZusammenhangmitdenThemenStadtge-staltundFreiflächenanklang:DieSchaffungkurzerundkurzweiliger(Fuß-)WegezurVerknüpfungvonStadt-räumenunddieEntwicklungattraktiverVerbindungenzwischenwichtigenOrteninderSelberInnenstadtstellenimHinblickaufdennicht-motorisiertenVerkehrwichtigeZielsetzungendar.
EinweitererVerkehrsaspektergibtsichausdenein-gangsskizziertenÜberlegungenzumÜbergangsraumzwischendemNeuordnungsbereichundder„GutenStube“Selbs:EinwesentlicherTeildesfürdenNeu-ordnungsbereichbenötigtenParkraumssollteimoderinunmittelbarerNähezudiesemÜbergangsraumge-schaffenwerden.Dennnursoergebensichdie„unmit-telbaren“undkurzenWege,diedieBesucherauchindieInnenstadtlagenführen.InzwischenwurdenderleiPlanungeninFormeinervonderSchillerstraße(gegen-überderSparkasse)auszuerreichendenTiefgarageaufgegriffenundindieüberarbeitetenWettbewerbs-ergebnisseintegriert.
Nutzung
DieMissstandsanalyseinKap.4haterheblichestäd-tebaulicheFunktionsverlustedurchGewerbe-undWohnungsleerständeaufgezeigt.WesentlichesZielderSanierungistdemzufolgedieVerringerung von Leerständen.DasichimBereichdeszukünftigenNeu-ordnungsbereichsbesondersvieleLeerständekonzen-trieren,istdavonauszugehen,dassalleindurchdiegeplantenMaßnahmenindiesemBereichLeerständeverringertwerden.Umsowichtigeristes,dasZusam-menspielvonNeuordnungsbereichunddenheutigenGeschäftslagen(insb.Ludwigstraße)soauszutarieren,dasssichbeideLagenergänzenundnichtmiteinanderkonkurrieren,mitdemZielderVorbeugung weiterer bzw. neuer Leerstände.DurchgeeigneteMaßnahmensolldieLudwigstraße als Haupteinkaufsstraße erhal-ten,stabilisiertundgestärktwerden.
VieleWohnungenstehenauchdeshalbleer,weilZu-schnitte,AusstattungoderModernisierungsstandnichtderNachfrageentsprechen.DiestarknachgefragtenNeubauprojektederletztenJahre(z.B.inderSedan-straße)habenbewiesen,dassesinderInnenstadtvonSelbsehrwohlNachfrageaufdemWohnungsmarktgibt.AuchdasEnde2018vorgelegteWohnraummarkt-konzeptSelbbestätigtdieBedarfeanzusätzlichemneuenWohnraum:IneinerBasis-undeinerMaximal-variantewirdeinBedarfzwischengut500undgut1.000
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66Rahmenplan - Innenstadt Selb
neuenWohnungeninSelbbis2032prognostiziert–da-vonjegutdieHälfteimMehrfamilienhausbau.ZielderSanierungistdahereineweitere Verbesserung undAusdifferenzierungdesWohnangebotessowohldurchBestandssanierungen,ModernisierungenunddieVerbesserungvonAusstattungsstandards,alsauchdurch(Rück-und)Neubauvorhaben.Dabeisollteninsbesonde-reZielgruppenundNutzungenindenFokusgenommenwerden,diezurdemografischenVielfaltinderInnen-stadt beitragen(z.B.Wohnprojekte,Projekte,dieWohnenundArbeitenkombinieren,Generationenprojekte,Inklu-sionsprojekteetc.).
EinwesentlichesZielsollteauchdieWeiterentwicklung der AngebotsvielfaltinderInnenstadtsein.Dasbetrifftnureingeschränktden„normalen“Einzelhandel,derei-nenKonkurrenzkampfmitdenOutlet-CenternnurinPro-duktnischenüberlebendürfte.Vielmehrgehtesdarum,weitereAngebotein den Bereichen Dienstleistungen, Gastronomie und im Beherbergungsgewerbezuschaf-fen,umdiePotenzialedurchdie(zusätzlichen)BesucherundEinkaufstouristenbesseraufgreifenzukönnen.EineVerbesserungdesgastronomischenAngebotsistun-bedingtmitdemZielderSchaffungundInwertsetzungvonPlätzenundFreiflächenzuverknüpfen.EineerhöhteAngebotsvielfaltmachtabernichtnureinenBesuchderInnenstadtlohnenswerter,siebietetauchdieChanceauf„kurzeWege“,wennimnahräumlichenWohnumfelddiemeistenDingeerledigtwerdenkönnen. Einbindung der Bayerisch-Tschechischen Freund-schaftswochen
DiebegonnenenPlanungenfürdieBayerisch-Tsche-chischenFreundschaftswochen(BTF),die2023inSelbdurchgeführtwerdensollen(vgl.Kap.2f),habenu.a.nördlichderInnenstadtgelegeneBereichewiedenRosenthalpark,denBahnhofsvorplatzunddieBahn-brachewestlichdesBahnhofsalsOrteidentifiziert,dieimdiesemRahmenumgenutztwerdensollen.NebendemgeplantenNeuordnungsbereichwerdendieFreund-schaftswochendaszweite„Großprojekt“sein,vondemerheblicheAuswirkungenaufdieInnenstadtzuerwarten
sind.Wichtigwirdinsbesonderesein,die(bisheridenti-fizierten)außerhalbdesRahmenplangebietsgelegenenProjekt-StandortemitderInnenstadtzuverknüpfen,umeinengrößtmöglichenGewinnausdenFreundschaftswo-chenauchfürdieInnenstadtzugenerieren.
DieStadtSelblässtnichtzuletztdeshalbinzwischenweitereVorbereitendeUntersuchungenfürdasBahn-arealunddenBereichentlangderBahnhof-undderFriedrich-Ebert-StraßedurchführenundeinenweiterenRahmenplanerarbeiten.DieFragederVerknüpfungmitderInnenstadtspieltimRahmendieserExpertiseneinehervorgehobeneRolle,darfaberauchalsSanierungszielimvorliegendenRahmenplannichtaußerAchtgelassenwerden.
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67Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
8 ErläuterungenzumstädtebaulichenRahmenplan
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68 Rahmenplan - Innenstadt Selb
8 Rahmenplan
ImstädtebaulichenRahmenplangiltesnun,dieimvor-angegangenenAbschnittdargelegtenEntwicklungszielefürdieSelberInnenstadtinkonkreteMaßnahmenzutransformieren.AufdemWegzumintegrierten,gesamt-heitlichenRahmenkonzeptwerdendazuzunächstschritt-weisethemenbezogeneEinzelkonzeptezu„Ortsbild/Stadtgestalt“,„Grün-undFreiflächen“,„Verkehr“sowie„Nutzungen“ausgearbeitet.DavertiefendeAusführungen
undPlanungenzumThemaVerkehrdemeigensbeauf-tragtenVerkehrskonzeptzuentnehmensindwerdensieandieserStelleausgespart,umDoppelungenzuvermei-den.DiewesentlichenMaßnahmenzumThemaVerkehrfindenEingangindenintegriertenGesamtrahmenplan,zudemsichdieEinzelkonzepteschließlichvereinigen(s.Abb.48)
Abb.48:EbenendesRahmenplans
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69Rahmenplan - Innenstadt Selb
8.1 OrtsbildundStadtgestalt
DieMaßnahmenzurErneuerungderStadtgestaltunddesOrtsbildeszielenaufBestandssanierungen,aufteilräumlicheRück-undNeubauvorhabensowieaufgroßflächigeNeuordnungen,dieimZusammenspieleinBilderzeugen,dasbewusstarchitektonischmoderneMarkensetztundspannende,qualitativhochwertigeAbwechslungenbietet.StadtgestalterischsetztderRah-menplaninsbesondereaufdieSchaffungneuerRäu-mebzw.kleinerundgrößererPlatzsituationen.DiesewerdenalsPlatzfolgenangelegt,sodasssichdemBe-sucherinkurzenfußläufigen„Sprüngen“immerneueräumlicheSituationeneröffnen,diezugleichdietrans-formiertenStadträumemitdenhistorischenBereichen,der„gutenStube“,verbinden.
Transformationsraum westliche Innenstadt: InderwestlichenInnenstadtwerdenumfassendeNeu-ordnungenerfolgen,diedasStadtbilderheblichver-ändern.Diewesentlichenstädtebaulichenundarchitek-tonischenGrundzügewurdenAnfang2018imRahmeneinesstädtebaulichenIdeenwettbewerbsermittelt.ZweiBlöckeinderwestlichenInnenstadtwerdenfastkomplettberäumt:
• ZumeinenderBaublockzwischenHeine-,Marien-undBahnhofstraße,wobeidieGrundstückeent-langderBahnhofstraßeunangetastetbleiben,
• zumanderenderBaublockzwischenBahnhof-,Schiller-Ludwig-undFriedrich-Ebert-Straße,wo-beikeinesderanderFriedrich-Ebert-Straßegele-genenBestandsgebäudebetroffenist.DieZukunftder(heutigen)Stadtbibliothekistnochoffen:DieStadtstrebteinenVerkaufdesGebäudesanundkannsichandieserStelleebensoeinenErhaltmitneuer,privaterNutzungvorstellenwieauchdenAbrissdesGebäudeszugunstenbeispiels-weiseeinesMehrfamilienhausesmitmodernenWohnungen.
DerNeuordnungsbereichwirdausmehrerenEinzel-gebäudenbestehen,dazwischenwerdensichimmerwiederÖffnungeninRichtungdersichanschließendenStadträumeergeben.DieinnereHaupterschließungver-
läuftzwischendenGebäudenalsEinkaufspassage,diesichimmerwiederzukleinenPlatzsituationenaufwei-tet.VomFactoryOutletimWestenüberdieHeinestraße(miteinerFußgängerbrückeundeinerebenerdigenÜberquerungdesSparkassenplatzesbiszumheutigenKaufhausStorgzieht.DamitbeginntbereitsimNeuord-nungsbereichdasPrinzipder(neuen)StadträumeundPlatzfolgen,diesichin„kurzenSprüngen“erschließenlassen.DurchentsprechendeÖffnungensollendieseSprüngealsfließendeÜbergängeauchaußerhalbdesNeuordnungsbereichsihreFortsetzungerfahren.
DerSparkassenplatzwirdzukünftigdenFußgängerneinstörungsfreiesFlanierenvomWest-indenOstteildesNeuordnungsbereichsermöglichen,daervomAuto-verkehrweitgehendbefreitseinwird.Dieswirddadurcherreicht,dassdieheutevorhandeneKreuzungaufgelöstundderKfZ-VerkehrzukünftignurnochnördlichundsüdlichamSparkassenplatzvorbeigeführtwerdenwird.EinAbbiegenistdannnurnochvonderSchillerstraßeindennördlichenTeilderBahnhofstraße(undumgekehrt)möglichsowievonderMarienstraßeindensüdlichenTeilderBahnhofstraße.
ImZugedervölligenstädtebaulichenundstadträum-lichenNeuordnungderwestlichenInnenstadtsollauchmoderne,gerneauchteilsgewagteArchitekturdiesenBereichprägen.DiegenaueAusgestaltungdesNeu-ordnungsbereichswarGegenstandderÜberarbeitungderWettbewerbsergebnisseinderzweitenJahreshälfte2018.ImZugedieserÜberarbeitungenwurdeauchdieIdeeeinesÜbergangsbereiches(s.o.)aufgegriffen:ÜbereinenneuanzulegendenAngerparallelzurFried-rich-Ebert-StraßebestehtnundieChanceweiterekleineStadtplätzezuentwickelnundsomitkleinenSprüngenindenöstlichenTeilderInnenstadt,indie„GuteStube“derStadthinüberzuflanieren
Neubauvorhaben:DiegeplantenMaßnahmenimNeuordnungsbereich werdenzweifelsohnedasgrößteNeubauvorhabeninderInnenstadtSelbsdarstellenundtiefgreifendeVer-änderungenimStadtbildzurFolgehaben.AberauchandereRück-undNeubauvorhabensindgeeignet,wichtigeSanierungszielezuerreichen:
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70 Rahmenplan - Innenstadt Selb
8 Rahmenplan
• Neubau Stadtbücherei und Wohngebäude an der Schillerstraße AnstelledesBürgerparks,der2003alstemporäreNutzungdesehemaligenRauh&Ploß-Brauerei-geländeszwischenPoststraßeundSchmiedberglangelegtwurde,wirdeinNeubaudurchdenimNeu-ordnungsbereichengagiertenInvestorentstehen.IndiesemNeubau,fürdenbereitseineBaugeneh-migungvorliegt,wirddieStadtbibliothekeineneue(undmit600m²größere)Heimatfinden.Derbis-herigeStandortanderFriedrich-Ebert-StraßewirdimZugederEntwicklungenimNeuordnungsbereich umgenutzt–entwederalsbestandsorientiertesVor-habenoderalsRück-undNeubauvorhaben.ÜberderBibliothekentstehen17barrierefreieEigen-tumswohnungen,insbesonderefürjeneBewohner,dieaufgrundderNeuordnungsbereich-PlanungenihrZuhauseinderwestlichenInnenstadtverlierenwerden.DerNeubauwirdeinerseitseine(weitere)hochwertigearchitektonischeBereicherungdar-stellenundbedeutetandererseitsfürdasStadtbild,dasssichnachvielenJahrendiedurchdenRückbauderRauh&Ploß_GebäudeentstandeneBaulückeanderSchillerstraßewiederschließenwird.
• Neubau an der Schillerstraße EinweitererLückenschlusskönntegut100MeterweiteröstlichanderSchillerstraßegegenüberdem„Skulpturenpark“amFachmarktzentrumerfolgen:DasfreieGrundstückzwischendemehemaligemNKD-GeländeundderKreuzungvonSchiller-undLudwigstraßewurdevonderStadterworben.HiergibtesersteÜberlegungen,einenNeubaumitmo-dernenWohnungendurcheinenprivatenInvestorentwickelnzulassen.DieinnerstädtischenProjekteindenzurückliegendenJahrenz.B.durchdieSelb-WERKGmbHhabengezeigt,dassdieUmsetzungaußergewöhnlicherarchitektonischerFormen–unddamit„mutigNeues“–auchandieserStellezuer-wartensind. ZweiweitereAspektesolltenbeidiesemProjektBeachtungfinden:ZumeinenderUmgangmitdenvonderSchillerstraßeausgehendenLärmemissio-nen(ggf.zulösendurcheinestraßenseitigeLauben-
gangerschließungunddieAnordnunglärmempfind-licherRäumenachhintenraus).ZumanderensolltedieAnordnungundAusgestaltungdesbzw.derGebäude(s)soerfolgen,dassein(halb)öffentlicherDurchgang–idealerweisedurcheinenattraktiven,begrüntenInnenhof–entsteht,derdenvorhande-nenDurchlassnachSüdenanderLudwigstraße(inHöhederGebäude47und47a)aufgreiftundsoTeileinergrößerenfußläufigenNord-Süd-Verbindungwird(s.Abschnittc)„WegeundVerbindungen“).
• „Karl-Marx-Quartier“ IndemQuarréeetwasweitersüdlichzwischenBachstraße,Karl-Marx-StraßeundPfarrstraßewurdeimZugederAnalyseeinebesondershoheKumulationvonleerstehendenund/oderstarksa-nierungsbedürftigenGebäudenidentifiziert.DaherbietetsichdieserBereichbesondersfüreineum-fassendeNeuordnungan,durchdiestädtebaulicheMissständebeseitigt,neue,moderneundvielfältigeWohnangebotegeschaffenundspannendearchi-tektonisch-stadträumlicheLösungenpräsentiertwerdenkönnen.FürdennördlichderKarl-Marx-StraßegelegenenTeilgibtesseitdemSommer2017bereitsetlicheEntwicklungsideen,daStudentinnenundStudentenderFachrichtungArchitekturderOTHRegensburgimRahmenihrerMasterthesisstädtebaulicheEntwürfeerarbeitethaben. DerRahmenplanschlägtvor,diebestenIdeenausdiesemstudentischenWettbewerbaufzugrei-fenundumwenigesüdlichderKarl-Marx-StraßegelegenenGrundstückezuerweitern.„Karl-Marx-Quartier“istaufgrunddergleichnamigenStraßeeinArbeitstitel.InderTraditionSelbs,nichtdenVergleichmitberühmtenBauvorhabenunddenRatvongroßenStadtbaumeisternzuscheuen,könntedieserNameauchinAnlehnungandenWienerKarl-Marx-Hofpassendsein.ZurVorbereitungundUmsetzungdiesesVorhabenssindImeinzelnendiefolgendenMaßnahmenerforderlich:
• AnkaufundRückbaufolgenderGebäude:Bachstraße2inklusiveallerNebengebäude,Karl-Marx-Straße3,4und4a,5,9und11sowiePfarrstraße11inklusiveNebengebäude.
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71Rahmenplan - Innenstadt Selb
• WohnungsneubauandieserStellemitattrak-tivenHofbereichen,ggf.ergänztumweiterewohnverträglicheNutzungen(z.B.Modellpro-jektWohnenundArbeiten,Wohnprojekte,einStandortdesimMasterplanvorgeschlagenen„Puzzle-Hotels“o.ä.).
Sanierung privater BestandsgebäudeDieSanierung und Modernisierung privater Gebäude inderSelberInnenstadtisteinwichtigerBaustein,umdieidentifiziertenstädtebaulichenMissständezubesei-tigenundnachfragegerechteWohn-undGewerbeange-boteschaffenzukönnen.SchonimMasterplanwirddieInvestitionsbereitschaftderPrivatengrundsätzlichalshocheingeschätzt,jedochzuderenUnterstützungeinniedrigschwelligesFörderangebotvorgeschlagen(vgl.Masterplan-Projekt4.3Hübsch anzusehen).
DieStadtSelbwirddazueinekommunaleFörderricht-linieerarbeiten,inderdieFördertatbeständegenaudefiniertwerden.ZudenindieserRichtliniezukonkre-tisierendenFragenbzw.Aspektenzählenu.a.:
• Welche Maßnahmen können gefördert werden? • DieSanierungderGebäudehülle(Fassaden
inkl.Fenster,Eingangstüren,Dächer;energe-tischeSanierung).
• DieAusstattungsmodernisierung(AnbauvonBalkonen,HerstellungbarrierefreierZugängebzw.Erschließungen).
• DieSanierungsichtbarer,halb-öffentlicherAußenanlagen(Vorgärten,Hofbereiche)inkl.desRückbausnichtmehrbenötigterNeben-anlagen.
• Vorgaben zur konkreten Ausgestaltung der Maß-nahmen in einem Gestaltungshandbuch MutigeBrücheundspannendeGegensätzesinddurchausgewollt,auchbeiprivatenModernisie-rungen.Umsowichtigeristes,diesenAnspruchfachlichzuunterstützen,andernfallsbestehtdieGefahreineswillkürlichenNebeneinandersvongestalterischenElementen.Angelehntandie„Design-Tradition“Selbsunddementspre-chendenLeitbildfolgendsowieimEinklangmitdenSanierungszielen,lässtdieStadtein
GestaltungshandbuchmitVorgabenzuprivatenSanierungsmaßnahmenerstellen,dasbeispiels-weiseFarbkonzepte,MaterialvorgabenoderweiteregestalterischeVorgabenenthält(z.B.bzgl.derAusgestaltungvonElementenderAus-stattungsmodernisierung).ZusätzlichfindensichanregendeGestaltungsvorschlägeausSelbundanderenStädtenimGestaltungshandbuchebensowiederwieAnregungenfürspezielleNutzungenundNutzergruppen.
• Förderhöhe DieFörderrichtlinieregeltinEinklangmitderStädtebauförderrichtliniedesFreistaatesBayerndieHöhederFörderungen.EineBesonderheitderSelberRichtlinieist,dassdie(alsGrundlagefürdieFörderhöhe)zuermittelndenunrentierlichenKostendieVorgabenundAnregungenausdemGestaltungshandbuchunmittelbaraufgreifen;derGraddesErreichensderSanierungszielewirdsounmittelbargefördert:Jemehr(gestalterischeundnutzungsbezogene)AnregungenausdemGestaltungshandbuchbeiderMaßnahmeBerück-sichtigungfinden,destoHöhersindmutmaßlichdieunrentierlichenKosten.Maßnahmen,dienichtdenVorgabenentsprechen,erhaltenkeineFörderung.
• Erhöhte steuerliche Abschreibungen FürdenFall,dassdieGesamtmaßnahmeimRahmeneinesSanierungsverfahrensnach§142BauGBdurchgeführtwird,könnenprivateEigen-tümerimförmlichfestgelegtenSanierungsgebietfürInvestitionenanihrenGebäudenunterUm-ständenerhöhtesteuerlicheAbschreibungennach§7hEStGgeltendmachen.VoraussetzungdafüristeinevorherigeVereinbarungzwischenStadtundEigentümer,darüberdassdiegeplantenIn-vestitionendenSanierungszielenbzw.gestalteri-schenVorgabenentsprechen.NachDurchführungderMaßnahmekanndanneinBescheid(Grund-lagenbescheid)nach§177BauGBdurchdieStadtausgestelltwerden,derfürdenEigentümerdieGrundlagefürdieErlangungvonerhöhtenAb-schreibungennach§7hEStGbildet.
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8 Rahmenplan
8.2Grün-undFreiflächen
PlatzfolgenStadtplätzesindinInnenstädtenwichtigeOrtezumVer-weilen,Orte,andenen„etwaspassiert“,andenenStadtlebendigunderlebbarist.Plätzesindauch„Verteiler“: HierkommenWegeausanderenEckenderInnenstadtanundvonhierausgehenWegezuweiterenOrtenab.EineFolgevonStadtplätzenlädtbesonderszumStadtspazier-gangundzumEntdeckeneinerInnenstadtein:DieBe-sucherkönnensichdurchdiestädtebaulicheAbfolgevonPlätzen,WegenundwiederPlätzendurcheineInnenstadttreibenlassenundimmerneueOrteerfahren.
EineAndeutungsolcherPlatzfolgengibtesinSelbbereitsmitdemMarktplatzunddemMartin-Luther-Platz–letzte-
rerteiltsichwiederumaufineinenBereichvorundeinen hinterderStadtkirche.AuchdieWettbewerbsbeiträgezumNeuordnungsbereichsehenvor,denneuenKomplexalsAbfolgevonEinzelgebäudenundsichdazwischenöff-nendenStadtplätzenzugestalten,dieÜbergängeindieUmgebungschaffensollen. DafürsiehtderRahmenplandieAusgestaltungeines„Übergangsraumes“amöstlichenEndedesNeuord-nungsbereichsvor.DieimDezember2018vorgelegteÜberarbeitungderWettbewerbsbeiträgehatdasThemaderÜbergängeindieInnenstadt(RichtungöstlicherLudwigstraßeundzuMarktplatz/Martin-Luther-Platz)bereitsaufgegriffen,u.a.inFormeinesneuanzulegendenAngers,einerPlatzsituationinRichtungRathaussowiedurchdieVerlegungderParkflächenineineTiefgarage,wodurchdieParkflächen(unddamitdieBesucher)näher
Abb.49:Teilrahmenplan-OrtsbildundStadtgestalt
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andieEinzelhandelslagenim„Konservierungsraum“heranrücken.DerRahmenplanschlägteineweitere,vertiefendeAusgestaltungdiesesÜbergangsbereichesvor,daihmeinebesonderswichtigeBedeutungzu-kommt(s.o.):Vorallemhierentscheidetsich,obesge-lingt,dasneueNeuordnungsbereichbaulichundauchfunktionalindenStadtkörperzuintegrierenundmitdem„Konservierungsraum“zuverknüpfenoderobesinWahrnehmungundFunktionehereinSolitärbleibenwird.
DerÜbergangsraumführtdieBesucherübereinedichteAbfolgedreierPlatzsituationenundaufgewerteterVer-bindungswegeanderFriedrich-Ebert-undderPoststra-ßeimSinneeines„kurzenSprungs“bzw.einesfast„un-merklichenHinübergleitens“vomNeuordnungsbereich inRichtungderEinzelhandelsangeboteinderLudwig-straße,indie„guteStube“Selbs(Martin-Luther-Platz)sowieinRichtungweitererAngebotewiedemzukünf-tigenDesignCaféimKinoCenterunddemBibliotheks-neubauanderSchillerstraße.BeiderAusgestaltungdergestalterischenPlanungenzumÜbergangsraumbietetessichan,dieBürger*innenSelbsdurchgeeigneteBe-teiligungsverfahreneinzubinden.AuchNamenswettbe-werbezurBenennungderneuenPlätzekönntengeeig-netsein,dieIdentifikationvonBeginnanzustärken.
DieNeugestaltungdiesesBereichsalsÜbergangsraumbietetzugleichdieChance,diehierfestgestellteKon-zentrationstädtebaulicherundfunktionalerMissständezubeseitigen:DieHäufungvonGebäudenmitSanie-rungsbedarf–darunterso„prominente“wiedasKinoCenter,daszeitweiseuntergenutztist,dieleerstehen-denbzw.untergenutztenGebäude(teile)unddieunge-ordnetenNebengebäudeundprivatenParkflächen.
ZurUmsetzungdesÜbergangsbereichesbzw.füreineuneingeschränkteUmsetzungvonMaßnahmenausdemWettbewerb(AnlageeinesAngers)sindfolgendeEinzelmaßnahmenerforderlich:
• AnkaufundRückbauderNebengebäudederGrundstückeLudwigstraße11und13(hintererGrundstücksteil).
• EinAnkaufderHauptgebäudeLudwigstraße11und
13könntesichimZugevertiefenderPlanungenalssinnvollerweisenzwecksgroßzügigererÖffnungenundsollteentsprechendbedachtwerden.
• AnkaufundRückbaudesNebengebäudesdesGrundstücksFriedrich-Ebert-Straße5(Flurstk.167).
• AnkaufundRückbauderNebengebäude(Garagen)derGrundstückeLudwigstraße15undPoststraße1sowiederzugehörigenGaragenhofflächen. AnkaufundRückbauvonNebengebäudenbzw.-anlagenderPoststraße3(imZugederHerstellungvonAußenbereichendesKino-Centers)
DersogewonneneFreiraumsolltezudreizusammen-hängendenPlatzsituationenwiefolgtumgestaltetwerden:
• einattraktiverStadtplatzzwischenFriedrich-Ebert-Straße3/5undPoststraße3zueinemStadtplatzmitGastronomie/Café(GebäudeFried-rich-Ebert-Straße3;s.u.);hierbietetsichzentraldiePlatzierungeinesWasserspiels/Brunnensan,
• einekleinePlatzsituationamsüdlichenEndedesAngerszwischenderinRichtungNeuordnungs-bereichvorgesehenenPassage,denGrundstü-ckenLudwigstraße11und13undderFried-rich-Ebert-Straße3mitDurchganginRichtungRathaus;ausschließlichalsFußgängerbereichgestaltetggf.mit„Außengastronomieunter Bäumen“,
• AufwertungderbereitsbestehendenkleinenDreiecks-PlatzsituationanderEckePoststraße/Friedrich-Ebert-StraßeundEinbindungindieneuePlatzfolge;Gestaltungals„Shared-Space-Bereich“nurmitAnliegerverkehrsowiezusätzlich
• dieGestaltungeinesDurchgangsvomneuenPlatzauszwischendenGebäudenPoststraße3undPoststraße5(ehem.Kino,s.u.),
• DasGebäudeFriedrich-Ebert-Straße3solltesaniertundumgebautundmiteinermöglichstpublikumswirksamenNutzungbelegtwerden–ohnezustarkeKonkurrenzenauszulösen(z.B.zueinemmöglichenDesignCaféimehemaligenKi-no-CenterinderPoststraße,s.u.)–denkbarwäreabereinergänzendesgastronomischesAngebot.DerAnbauimhinterenTeildesGebäudesbietet
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dasPotenzial,zugunsteneinesWintergartens,einerTerrasseodereinesattraktivenAußenbereichsmitAußengastronomieumgebautzuwerden.
• AufwertungderPoststraßealsÜberganginRich-tungSchillerstraße(neueBibliothek)undinRich-tungMarktplatz:NeueOberflächengestalt,niveau-gleicheNebenanlagen,SharedSpace-BereichnurmitAnliegerverkehr.
AuchderMarktplatzkannzumerweitertenÜbergangs-raumgerechnetwerden.SeineUmgestaltungundAufwertungwurdeschonimMasterplanalsdringenderforderlicheMaßnahmeskizziert. DasMotivderPlatzfolgensolltesichüberdieganzeInnenstadt(weiter-)entwickeln.DazuistdieAufwertungvonPlatzsituationen–wieimFolgendenbeschrieben–notwendig,aberauchdieAufwertungderVerbindun-gendazwischen(wieunterc)Wege und Verbindungen)dargestellt).FolgendegrößereStadtplätzegiltesindenkommendenJahrenaufzuwerten:
• Umgestaltung des Sparkassenplatzes: InHinblickaufdieUmgestaltungdesSparkassen-platzeswurdeimZugedesstädtebaulichenIdeen-wettbewerbsdiebereitsobenbeschriebeneLösungpräferiert,dassderVerkehrnichtmehrüberdenPlatz,sondernnördlichundsüdlichvorbeigeführtwird.DieBahnhofstraßewirdunterbrochenundauchdieFahrtvonderMarien-aufdieSchiller-straßewirdnichtmehrmöglichsein.DadurchwirdderPlatzselbervomAutoverkehrbefreitunddieFußgängerkönnenungehindertzwischendenTeil-bereichendesNeuordnungsbereichshinundherwechseln.BeiderUmgestaltungdesSparkassen-platzeswirdeineöffentlich-privateKostenteilungzwischenderStadtunddemInvestordesNeu-ordnungsbereichsangedacht,dieimPrinzipfürdergesamtenNeuordnungsbereichgilt:DieöffentlichzugänglichenBereichewerdenöffentlichfinanziert(inkl.Förderung)unddieNeubautendurchdenInvestor.
Abb.50:SkizzedesÜbergangsbereichs
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• Umgestaltung und Aufwertung Marktplatz: DerMarktplatzistderzeitvongeringerGestalt-qualitätundstarkvommotorisiertenVerkehrgeprägt.EineNutzungjenseitsdesVerkehrsistallenfallsalsDurchgangsraumerkennbar,beson-dereAufenthaltsqualitätengibteskaum.DabeiistderMarktplatzEingangstorindieLudwigstraßeunddenMartin-Luther-Platzzugleich,erstelltschonheutedasräumlicheVerbindungselementzwischenRathausund„guterStube“darunderwirdinZukunftzusätzlicheinBindegliedzwischen„NeuemundBewährtem“sein. OhneeinedeutlicheVerkehrsentlastungisteinesubstanzielleAufwertungdesMarktplatzesnichtdenkbar.DasMobilitätskonzept2018schlägtalswesentlicheMaßnahmezurEntlastungdergesamtenInnenstadtdenBaueinerSüdtangentevonSüdtangentevonderProf.-Fritz-Klee-Stra-ßebiszurHohenbergerStraßevor.DieseTrassewürdeerheblicheEntlastunginsbesonderefürdie(westliche)LudwigstraßeunddamitauchfürdenMarktplatzmitsichbringen. UnabhängigvondieserentlastendenMaßnahmewirdvorgeschlagen(undauchbereitsinPolitikundVerwaltungdiskutiert),denVerkehrüberdenMarktplatzdurcheineLösungmitEinrichtungs-verkehrzureduzieren.DabeisolleinegroßzügigeEinbahnstraßenführungumgesetztwerden,diebereitsamMarienplatzdenVerkehrüberdieMühlstraßeunddieTalstraßenachOstenführtundüberdenMarktplatzsowiedieLudwig-undMarienstraßenachWesten.DurchdenVerzichtaufFahrspurenaufdemMarktplatzundaufderLudwigstraßewürdedergesamteStraßenraumwesentlichzugunstendesnicht-motorisiertenVer-kehrsumgestaltet. DiePflasterungder(östlichen)LudwigstraßewürdeüberdengesamtenBereichzwischenBurg-straßeundderSchlossstraße(HöheSelbbach)fortgesetzt,sodassvonSüdenkommendbereitsabderBrückeüberdenSelbbacheinInnenstadt-bzw.„Langsamfahrcharakter“deutlichwird.Die
verbleibendeFahrspurkannsichdurchausmaß-volldurcheindifferenziertesPflasterdavonabset-zen.SiesolltemöglichstenganderSüdseitedesMarktplatzesgeführtwerden,damitinRichtungöstlicherLudwigstraßeundMartin-Luther-PlatzeinmöglichstgroßzügigerStadtplatzentstehenkann. InKombinationmitdiesenVerkehrslösungen,diedenMarktplatzvommotorisiertenVerkehrentlastet,müssenmehrAufenthaltsqualitätge-schaffenwerden.ZusätzlichgiltesaufdemundrundumdenMarktplatzNutzungenzuschaffen,dieFrequenzfürdenMarktplatzbringen.BeiderUmgestaltungistnachMöglichkeitdasLeitthema„Design“erkennbarzumachen.InsgesamtstelltsichderMarktplatzzukünftigalsmultifunktiona-lerStadtplatzdar,deranzentralerStelleinderInnenstadtimWortsinneeinverbindenderOrtist,dereinerseitsalsVerteilerindieumliegendenStadträumefungiertundandererseitsdurchNut-zungen,QualitätenundGestaltungaufsichselbstneugierigmacht.
• Umgestaltung und Aufwertung des Marienplatzes: WiederMarktplatzistauchderMarienplatzstarkvommotorisiertenVerkehrgeprägt.Dieumgeben-deBebauungistweitgehendlockerundteilweisezurückversetzt.ImBereichdesMarienplatzestreffensechsStraßenaufeinander,wodurchderRauminsgesamtsehrweitläufigwirkt.InfolgedervorgesehenenÄnderungderVerkehrsführungamSparkassenplatzistdavonauszugehen,dassderVerkehramMarienplatznochzunehmenwird.ZugleichwirdderPlatzdurchdenBaudesNeu-ordnungsbereichsentlangseinerNordseite–alsovonderMarienstraßebisindieVielitzerStraße–einganzneuesGesichtmitneuenRaumkantenundneuenAdressenbekommen. DasMobilitätskonzept2018schlägtfürdenMarienplatzdenBaueinesKreisverkehrszurAn-bindungallerStraßenvor,derauchbereitsvomStadtrat(inAbstimmungmitdemstaatlichenBau-amt)beschlossen.InErgänzungzudenvorgesehe-
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nenVerkehrsbauwerkenempfiehltderRahmenplan–dawomöglich–einebaulicheAufwertungdesPlatzesmitstrikterenWegeführungenundklarerenRaumkanten,diezueinerbesserenstädtebaulichenStrukturierungdiesesweitenRaumesbeitragen.EssindnichtunbedingtHochbaumaßnahmendazuerforderlich.AnpflanzungeninVerbindungmitverändertenOberflächenstrukturensolltenfüreinebessereGliederungdesPlatzesausreichendsein.AucheineAnknüpfungverbesserterRad-undFuß-wegeverbindungeninOst-West-Richtungüberdie(neuzugestaltende)Marienstraße(s.u.)sollteTeilderGesamtaufwertungdesPlatzessein.
Darüberhinaussindweitere,eherkleineSituationengeeignet,mitvergleichsweisewenigenAufwertungs-maßnahmeneinenstärkerenplatzartigenCharakterzubekommenundsichsoinPlatzfolgenbzw.abwechs-lungsreicheWegebeziehungeneinfügenlassen,z.B.:
• DerKreuzungsbereichPfarrstraße/Bachstraße/Karl-Marx-StraßeistbereitsheuteeineplatzartigaufgeweiteteSituation.DurchBepflanzungenundeineveränderteOberflächenstrukturlässtsichandieserStelleeinStadtplatzherrichten,derunmittel-barandiePlatzfolgendesMartin-Luther-PlatzesanknüpftundzugleicheineattraktiveEingangssitu-ationindasneueKarl-Marx-Quartierdarstellt.
• EntlangderLudwigstraßekönntedieAusbildungeinesplatzartigenCharaktersdurchGrünelemente(Bäume,Hochbeete)undAufenthaltsgelegenheitenfüreineinteressanteoptischeUnterbrechungsorgen.Geeignetscheintdafürz.B.derEinmündungsbereichvonSchmidberglundPfarrstraßezusein.
• BereitsheutepräsentiertsichdieEckeLudwig-/Karl-Marx-StraßealskleinerStadtplatzundEntrézumJAM.DiesemBereichkönntenimZugederangedachtenNeubauvorhaben(s.o.)punktuelleAufwertungenunterEinbindungweitererWege-verbindungen(durchdieneuenQuartiere)zuGutekommen.
• AuchdieSchillerstraßeließesichdurchdieSchaf-fungvonplatzartigenSituationenoptischundfunktionalsounterbrechen,dasssieihreWirkungalsBarriereetwasverliertundunterbrochene
WegeverbindungennachNordengeknüpftwerdenkönnen(s.c)WegeundVerbindungen).
BeiallenMaßnahmen–obesumdieGestaltunggröße-rerPlätzegehtoderumdiezuletztskizziertenkleinerenMaßnahmenzurHerstellungvon„platzartigenCharak-tern“–eignetsichderzugrundeliegende„Design-Ge-danken“alsmöglichesStrukturierungs-undGestal-tungsinstrument.
WasfürdieStadtplätzegilt,giltebensofürdieGrün-räumeim(erweiterten)Innenstadtbereich:EsfindensichzwarvereinzeltGrünräumeinderStadtmitte,diesesindjedochoftungünstigerschlossen(Grafenmühlwei-her,Selbbach)oderverbaut(Selbbach)unddahernurbedingtalsattraktiveFreiräumewahrnehmbar.Esgiltdaher,dievorhandenenGrünräumeaufzuwertenundsichtbarzumachen,imRahmenderMöglichkeitenneueGrünräumezuschaffen(zumalmitdemBürgerparkein–wenngleichwenigfrequentierter–Grünraumabseh-barwegfällt)unddieGrünstrukturendurcheingeeigne-tesWegenetzmiteinanderzuverknüpfen(vgl.c)WegeundVerbindungen).
SelbbachZurAufwertungdesSelbbachshatdasWasserwirt-schaftsamtHofbereits2017Planungenzur„Auereak-tivierungimStadtbereich“vorgelegt,dieverschiedeneFlussabschnitteinnerhalbundaußerhalbdesUnter-suchungsgebietesbetreffen.DasHauptaugenmerkdesWasserwirtschaftsamtesliegtfreilichaufdenThemenHochwasserschutzundRenaturierungdesFlusslaufes,diePlanungenzeigenaber,dassmitdenvorgesehenenMaßnahmendurchausaucheineErhöhungderEr-lebbarkeitundderAufenthaltsqualitätenentlangdesSelbbachseinhergehen:NebenderAufwertungvonUferbereichenwerdenz.B.punktuellauchWassererleb-niszonenmitterrassenartigenMauernalsSitzgelegen-heitenvorgeschlagen.InnerhalbdesUntersuchungs-gebietesistinsb.derBereichandenBrückenimVerlaufvonSchlossstraßeundBurgstraßeherauszuheben:ÖstlichderSchlossstraßesollendasWasserbettunddieUferbereicheentkanalisiertundrenaturiertwerden,aucheinkleinerhalbkreisförmigerAufenthaltsbereichmitSteintreppenzumverweilenistvorgesehen.Selbi-
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geswirdalsWassererlebniszoneauchfürdenFlussab-schnittangedacht,derunmittelbaramSeniorenheimPaul-Gerhardt-Hausvorüberzieht.LetztgenannterBereichistbesondersprädestiniertfüreinesenioren-gerechteundgenerationenübergreifendeErlebniszoneamWasser,dieentsprechendauszugestaltenist(z.B.Barrierefreiheit).ZugleichbietetsichdieserBereichalsEndpunktfüreinenLaufausderStadtherausan(siehec)„WegeundVerbindungen“),beginnendamNeuordnungsbereichüberdenMarktplatz,denMartinLuther-PlatzunddiePfaffenleithe.IndiesemZusam-menhangsolltedasPaul-Gerhardt-Hausangeregtwer-den,densichzumSelbbachöffnendenundderzeitalsParkplatzgenutztenRaumaufzuwertenundindiesenLaufeinzubinden.
GrafenmühlweiherDerGrafenmühlweiherliegtzwarunmittelbaraußer-halbdesRahmenplangebiets,dennochsollandieserStelleangeregtwerden,dieihnumgebendenUfer-bereichealsinnenstadtnahenGrünraumaufzuwerten.DafürwurdenbereitsimApril2018PlanungendurchdasLandschaftsarchitekturbüroGrabnerHuberLipp(ghl)ausFreisingvorgestellt.Diesesehenu.avor,durcheineneueBefestigungdesUferszurStadtseite(ggf.gareinHolzsteg)einebessereZugänglichkeitzumWasserzuermöglichen. EinKioskmitBiergarten,eineTerrasse,dieNutzungderBunkerwiesealsLiegewiese,dieErweiterungdesSpielplatzesundneuesattraktivesMobiliarbishinzumbehutsamenAuslichtenderBüscheundBö-schungensolldieAufenthaltsqualitätsteigern.DiesePlanungensindauchvordemHintergrundzubegrü-ßen,dassdiegegenüberliegendeVolkshochschulealszentraleBildungseinrichtungderRegioneingroßesBesucherpotenzialbietet.Ergänzendsolltedarübernachgedachtwerden,denkleinenParkplatzanderLessingstraßeindiePlanungenzurGrünraumaufwer-tungentwedermiteinzubeziehenund/oderderVHSzuzuschlagen.
Halböffentliche Grünbereiche• EineausstädtebaulicherSichtbestmögliche„gro-
ßeLösung“fürdenBereichGrafenmühlweiher/
VHSgriffeallerdingsüberdasRahmenplangebiethinausunderheblichinprivatesEigentumein.DennochsollsiealsDenkmodellangesprochensein:Der(außerhalbdesRahmenplangebietsliegende)ohnehinnichtmehrbesonderszeitge-mäßanmutendeWohnblockLessingstraße17/19würdeindiesemSzenarioangekauftundzurück-gebautwerden.AufdieseRückbauflächekönntedannder–angemessenzugestaltenden–Park-platzderVHSverlegtwerden.DadurchwürdederheutealsParkplatzgenutzteInnenhofderVHSfreifüreineUmnutzungalsVolkshochschul-Garten –einhalböffentlicherLese-,Seminar-undLern-garten.EinesolcheUmnutzungwürdeeinenzu-sätzlichenattraktivenGrünrauminderInnenstadtschaffen,durchdenzugleicheineattraktiveWege-verbindungvom(neugestalteten)Grafenmühlwei-herzurneuenBibliothekverlaufenkönnte.
• Ähnlichsolltedarübernachgedachtwerden,imrückwärtigenBereichdesu-förmigenBibliotheks-neubauseinenhalböffentlichenBibliotheks- und Lesegarteneinzurichten.BeideGärten(VHSundBibliothek)würdensichinruhigerLagebefindenundkönntenimSommerfürkleinerekulturelleFreiluftveranstaltungenwieLesungen,Vorträge,Konzerteetc.genutztwerden.
• ImZugedervorgeschlagenenNeubauprojekteanderSchillerstraßeund„Karl-Marx-Quartier“sindhalböffentlicheGartenbereichevorzusehen,sowiesiebeispielhaftimZugezurückliegenderNeu-bauvorhabenumgesetztwordensind(NeubautenzwischenKarl-Marx-StraßeundObererBergstraßeoderzwischenWittelsbacher-,SedanstraßeundObererMarkt).AuchdurchdieseGartenbereichesolltensichFußwegeziehen,dieBestandteileübergreifenderWegeundVerbindungenwerdenkönnen(s.u.).
• AuchderPfarrgartenzwischenStadtkircheundPfarrhausbietetsichfüreineÖffnunganundkönnteBestandteilvonWegenundPlatzfolgenzwischenMartin-Luther-PlatzundderneuenWas-sererlebniszoneamSelbbachwerden.
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8.3Verkehr:WegeundVerbindungen MaßnahmenzurVerbesserungderverkehrlichenSituati-onbeschreibtdasgesondertbeauftragteMobilitätskon-zept.AndieserStellesolldahernurergänzendaufdasThemaWegeundVerbindungeneingegangenwerden;weitereverkehrlicheAspektewerdenergänzendoderalternativzudenAusführungendesMobilitätskonzeptesdargelegt.
DieSchaffungkurzerundkurzweiliger(Fuß-)WegezurVerknüpfungvonStadträumenunddieEntwicklungattraktiverVerbindungenzwischenwichtigenOrteninderSelberInnenstadtsindindenvorangegangenenAusführungenimmerwiederangesprochenwordenundsollendaherandieserStellenocheinmalseparatan-geführtwerden.
DieInnenstadtinSelbgebietetbereitsheuteüberetlicheinteressanteAnlaufpunkte–mitderUmsetzungdes NeuordnungsbereichsundderobenangeführtenMaßnahmenwirdsichdieZahlderspannendenOrtemaßgeblicherhöhen.Umsowichtigeristes,dieseOrtegutmiteinanderzuverknüpfen,damitsieauchaufgesuchtwerden:VonBewohnern,diesichihrWohn-umfeldfußläufigerschließenkönnenundgernedurchihreQuartierewandelnsowiedurchBesucher,dieSelbentdeckenwollen.NichtnurdieOrteinderInnenstadt,auchdieWegedazwischensollendasZielsein.Dennnur,woattraktiveWegesind,werdensieauchgenutzt–undnurdieskannletztlichzurStärkungdesnicht-moto-risiertenVerkehrs,damitzurEntlastungderInnenstadtunddieswiederumzueinerweiterenAttraktivitätsstei-gerungbeitragen.
Abb.51:Karte-Grün-undFreiflächen
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EinwichtigerAspektistdabeieineguteBeschilderung.HiersolltewiederumdasThemaDesigneineGrund-lagefüreineCorporateIdentitybilden.Darüberhinausistzuüberlegen,ProfilbildendeGestaltungselementebeiderNeugestaltungvonOberflächenalsWegemar-kenzuverwenden,sowierundumMartin-Luther-PlatzundGerbergäßchenGestaltungselementeausPorzel-lanundFließenindieStadtgestaltintegriertsind.
ImEinzelnenstehenfolgende(teilsbereitsobenangesprochene)WegeverbindungenimFokusderan-stehendenGesamtmaßnahme:
Marienstraße DieNordseitederMarienstraßewirddurchdieNeu-bautenimNeuordnungsbereicheinvölligneuesGesichtbekommen.AuchdiePlanungeinergroßzügiggefasstenEinbahnstraßen-Lösung(s.o.)wirktsichaufdieMarienstraßeaus,überdiezukünftigderVerkehrnurnochinRichtungWestenüberdenMarienplatzverlaufensoll.DiesbietetgroßeAufwertungschancenfürdenderzeitsehrbeengtenStraßenraum,andembeidseitigeinschmalerGehwegverläuft.
JenachAusgestaltungderNordseite–sowohlinHin-blickaufdieFassadealsauchaufdieBaulinien,diegegenüberdenheutigenleichtzurückversetztwerden–isteineadäquateAufwertungundAnpassungdesStraßenraumsinderMarienstraßevorzunehmen,derinsbesondereauchdieBedürfnissedesnicht-motori-siertenVerkehrsindenBlicknimmt.NachderzeitigemStandsollendieNeubautendesNeuordnungsbereich zurMarienstraßehinneueAdressenbildensowieZu-gängezwischenEinzelgebäudenvonderMarienstraßeausschaffen,umhierkeinenRückseitencharakterzuerzeugen(umumdieHöhenversprüngezuinnerenErschließungzukaschieren).DiesePlanungenspre-chendafür,denStraßenquerschnittderMarienstraßedeutlichzugunstendesnicht-motorisiertenVerkehrszuverändernunddurchergänzendePflanzungeneineattraktiveOst-West-VerbindungmitneuenAdressenzuschaffen.
PfaffenleitheDiePfaffenleithewirdalsVerbindungvomMartin-Lu-
ther-PlatzundderStadtkirchebiszumPaul-Gerhardt-HausundderneuengenerationengerechtenWasser-erlebniszoneamSelbbach(s.o.)umgestaltet.ZielisteinebarrierefreieundautoarmeVeränderung,ähnlicheinerSpielstraße:Einneues,glattesStraßenpflaster(stattAsphalt)sollteüberdieganzeStraßenbreiteniveaugleichverlegtwerden(ohneFußwege,mitver-einzeltenAbstellflächenfürPKW),derStraßenraumwirddurchBepflanzungen(Bäume,Hochbeetegeglie-dertund„verschwenkt“.Fußgänger,insb.solchemitEinschränkungenhabenVorrangvorAutos.DieseUm-bautensolltensichbiszumheutigenParkplatz(süd-licherInnenhof)desSeniorenheimsfortsetzen,dersomitneueAufenthaltsqualitätenfürdieBewohnererhielteundzugleichalsattraktiverÜbergangsbereichzurErlebniszoneamSelbbachfungierenkann.Ins-gesamtwirddiePfaffenleithesozueinerVerlängerungderPlatzfolgen(s.o.)vomMarktplatzüberdenMar-tin-Luther-PlatzbiszumSelbbach.DieRückseitederStadtkircheundinsb.einsichöffnenderPfarrgarten(s.o.)könntenidealundaufbestimmteNutzergruppen(Senioren)zugeschnittenindiesenVerlaufeingebun-denwerden. Umgestaltung der Schillerstraße DieSchillerstraßestellteinedeutlichestädtebau-licheBarrieredar.WeitereundbessereQuerungs-möglichkeitenfürdennicht-motorisiertenVerkehrwarendeshalbschonGegenstandderDiskussionenimMasterplanprozess.WeitereEntwicklungenwiedieimNeuordnungsbereich,dieAngebotserweiterungderVolkshochschule,derBibliotheksneubau,diemög-licheUmnutzungdesKino-CentersodereinNeubauimöstlichenTeilderSchillerstraßewerdeninZukunftdieBedarfenachzusätzlichenQuerungsmöglichkeitenweitererhöhen.
Hinzukommtnun,dassimMobilitätskonzept2018bzw.imRahmenderBayerisch-TschechischenFreund-schaftswochenbis2023dieEinrichtungeinesZOBanderSchillerstraße(aufdemheutigenParkplatzhinterdemBrauhaus)geplantist.EineQuerungüberdieSchillerstraßeinRichtungZOBwirdimMobilitätskon-zeptebenfallsangedacht.AllerdingskönntendiedortvorgeschlagenenParkflächen-Kompensationen(ent-
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langderSchillerstraße)sowiezusätzlicheAbbiegevor-gängedurchBussezueinerVerstärkungderBarrierewir-kungführen.
GrundsätzlichbietensichaberimVerlaufderSchiller-straßeetlicheStellenan,umweitereQuerungenzuschaffenunddabei(neue)WegeundVerbindungenaufzugreifen:
• InHöhederFriedrich-Ebert-Straße,alsBestand-teileinerVerbindungvomBahnhofinRichtungdesAngersamÜbergangsraum,
• inHöhederPoststraßezurVerbindungderBereicheGrafenmühlweiher/VolkshochschuleimNordenmitdemneuenBibliotheksstandortundderLud-wigstraße,
• inHöhedesehemaligenNKD-Gebäudes:ImMaster-planwurdemitdemProjekt„Kommmalrüber“eineVerbindungzwischenLudwig-undSchillerstra-ßeüberdasehemaligeNKD-Grundstückskizziertundbereitsumgesetzt(NKD-Passage),diesichdannüberdie(etwasweiteröstlichliegende)EinfahrtzumParkplatzdesFachmarktzentrumsnachNor-denfortsetzensoll,
• inHöhedesangedachtenZOB(s.o.)und• inHöhedesFachmarktzentrumsundeinesmögli-
chenNeubausaufdergegenüberliegendenSeiteanderSchillerstraße(sowiesüdlichdavondesneuenKarl-Marx-Quartiers)zurBelebungdesSkulpturen-gartensundalsTeileinerWegeverbindungvonNord(Grafenmühlweiher/Rosenthalpark)nachSüd(Selbbach).
DerWunschnachbesserenQuerungsmöglichkeitenmussjedochmitdenBedürfnissendesKfZ-VerkehrsinEinklanggebrachtwerden–schließlichistdieSchiller-straßeeineder,wennnichtDIEHauptverkehrsachseinderSelberInnenstadt.HinzukommtnunauchnochderneueZOB-Standort.GeradeimöstlichenTeilderSchillerstraßeistdieEinrichtungneuerQuerungendahernichtganzeinfach–imGegenteilkönntediesichverkehrlicheSituationweiterverkomplizieren.
DerRahmenplanschlägtzurLösungdieserSituationeinenaufdenerstenBlickeherungewöhnlichenAn-
satzvor,deraufdengrundlegendenAnnahmenfürsogenannteGemeinschaftsstraßen(SharedSpace)basiert:DemnachführenderVerzichtaufBordsteineundAbgrenzungenzugunsteneinerorientierendenUnterteilungdesStraßenraumsundeine„Entregelung“derVerkehrssituationzumehrSicherheit:GegenseitigeRücksichtnahmeunddasRechts-vor-Links-GebotsinddieeinzigenRegeln,wodurcheinegewollteUnsicher-heiterzeugtwird,welchedieVerkehrsteilnehmerdazuzwingt,denRaumsituationsbedingtdurchBlickkon-taktmitanderenVerkehrsteilnehmerneinzuschätzen.GleichzeitigwirddieExistenzeinesdurchmotorisiertenVerkehrdominiertenVerkehrsnetzesalsnotwendigerachtet.Esgiltdaherzuüberlegen,einen Übergang auf der gesamten Breite zwischen der NKD-Passage und dem möglichen Neubau gegenüber der Einfahrt zum Parkplatz des Fachmarktzentrumszuschaffen.DieserÜbergangwäregeeignet,dasFachmarktzentrumzugleichmitdersüdlichanschließendenNKD-Pasagezuverbinden.Dieseretwa50MeterbreiteÜbergangkönn-tendurcheineAufpflasterungderSchillerstraßeunddurchweitere„optischeBremsen“(Mittelinsel,Bepflan-zungeno.ä.)zueinerLangsamfahrstellemitVorrangfürFußgängerumgestaltetwerden.DerBereichkönnteggf.ganzohne„klassische“AmpelanlageauskommenundstattdessendurcheinehochwertigdesignteLichtsignal-anlageals„optischeBremse“funktionieren(imMaster-planwirdeine„Design-Ampel“vorgeschlagen).
FürdenwestlichenBereichmussgeklärtwerden,anwelcherStelleÜbergängeüberdieSchillerstraßege-wünschtsindundinsb.welcheimSinneeinesmöglichstzügigenVerkehrsflussesggf.verzichtbarerscheinen.DerBibliotheksstandortlässteinestarkeFrequentierungge-radeauchvonKindernundJugendlichenerwarten,zu-demführteinÜbergangandieserStelleunmittelbarindieLudwigstraßemitihremEinzalhandelsbesatz.WeiterwestlichbietetsichallerdingsdieWegeverbindungzwischenBahnhofundneuemAngerstarkfüreinenÜbergangan.AusSichtdesRahmenplansisteigentlichkeinerdervorgeschlagenenÜbergängeverzichtbar.Eswirddaherempfohlen,eineLösungzufinden,indersowohldengenanntenArgumentenfürmehrÜber-gänge,alsauchjenenfüreinenmöglichstungestörtenVerkehrsflussRechnunggetragenwird.
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81Rahmenplan - Innenstadt Selb
„Schleichwege“ durch das Wohnumfeld ImöstlichenTeilderInnenstadtbietendievielenobenskizziertenBaumaßnahmendieChance,einenvielfältigenundabwechslungsreichen„Schleichweg“fürFußgängerzuentwickeln,derdieneuenWohn-standortemitdennahräumlichenVersorgungsstand-ortenundFreiräumenimWohnumfeldverknüpft:MitderLudwigstraßeunddemFachmarktzentrumodermitdemGrafenmühlweiher(mitaufgewertetemUferbereich)unddemRosenthalparkimNordenundmitdem(aufgewerteten)SelbbachimSüden.VomGrafenmühlweiherausgesehenkönnteeinesolcheAbfolgevonSchleichwegenüberdasFachmarkt-zentrumzurSchillerstraßeführen,dieimZugedesneuzuschaffendenbreitenÜbergangs(s.o.)hinzummöglichenNeubauaufderSüdseitegequertwerdenkann.DieserNeubauwürdeeinenDurchlassbieten,sodassmaneinemhalböffentlichenGartenwegfolgenddenbereitsexistierendenDurchlasszurLudwigstraßeinHöhederGebäude47und47aerreicht.AlternativlädtdieNKD-PassagezumFlaniereninRichtungderLudwigstraßeein.DerKreuzungsbereichLudwig-/Karl-Marx-Straßesolltegestalterischaufgewertetund
mithalböffentlichenGartenwegendurchdasneueKarl-Marx-Quartierverknüpftwerden.SüdlichderKarl-Marx-StraßesetztsichdieWegeverbindungbiszurEckePfarrstraße/Ottostraßefort.ÜberdieOtto-straßeunddiePfaffenleithegelangtmanschließlichzumneuenInnenhofdesPaul-Gerhardt-HausesundzurWassererlebniszoneamSelbbach.
Verbindungen vom und zum Bahnhof DerBahnhofliegtdeutlichaußerhalbdesRahmen-plangebietsundistvonhierüberdieparallellaufen-denFriedrich-Ebert-undBahnhofstraßezuerreichen.DiesergesamteBereichistTeileinerseparatenVor-bereitendenUntersuchung,knüpftaberunmittelbarandasRahmenplangebietan.DaherseiandieserStellederHinweisgestattet,dassdieseAchseeinganzwesentlichesElementderVerbindungsowiedasEin-gangstorfürBesucherinRichtungInnenstadtdarstel-lenwird.OhnedenErgebnissenderParallel-Untersu-chungenvorgreifenzuwollensolltesichdieStadtSelbbewusstsein,dassdieserBereichambestenintegriertimSinneeinerganzheitlichenInnenstadtsanierungbetrachtetundentwickeltwerdensollte.
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82 Rahmenplan - Innenstadt Selb
8 Rahmenplan
8.4NeueGebäudenutzung
EtlichedervorgenanntenMaßnahmenzielenmittelbarundunmittelbarauchaufdienotwendigeAnpassungderinnerstädtischenNutzungsstruktureninSelb,dieinKap.7alsZielegenanntwurden:
• DieBeseitigungvonWohn-undGewerbeleerstän-den,
• dieWeiterentwicklungderAngebotsvielfalt,• derErhaltunddieStärkungderLudwigstraßeals
Haupteinkaufsstraßeund• dieSchaffungneuerWohnangebote.
Beseitigung von Gewerbeleerständen DieWeiterentwicklungderAngebotsvielfaltunddieStärkungderLudwigstraßealsHauptachsedeszen-
tralenVersorgungsbereichesdienenselbstverständ-lichauchdemerstenZiel,gewerblicheLeerständezubeseitigenbzw.nichtneuentstehenzulassen.EinganzwesentlicherBausteinzurReduzierungvonLeerständen–sowohlvonWohn-alsauchvonGewerbeflächen–istjedochderNeubaudesNeuordnungsbereichs. Denn hier,imwestlichenTeilderInnenstadt,wurdenimRah-menderUntersuchungenbesondersvieleWohn-undGewerbeleerständeidentifiziert.Dadieser„Transforma-tionsraum“mitdemNeubaueinekompletteNeuord-nungerfahrenwird,istdavonauszugehen,dasssomitaucheinerheblicherTeilderheutedortbestehendenLeerständebeseitigtwird.Diestrifftv.a.aufdasehe-maligeKaufhausStorgzu,dassnacheinemnunmehrgut15JahrewährendenStadtumbauprozesseinederletztengrößerenGewerbebracheninderInnenstadtdarstellt.
Abb.52:Karte-Verkehr:WegeundVerbindungen
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83Rahmenplan - Innenstadt Selb
ZudemistmitderAnsiedlungvonneuemEinzelhandelundGastronomiesowieneuenWohnangeboteninVer-bindungmitattraktivenFreiräumendiedurchausbe-gründeteErwartungverbunden,dassvonzusätzlichenKundenströmenletztlichauchdiekleinteiligeEinzel-handelsstrukturimbisherigenzentralenVersorgungs-bereichinderöstlichenLudwigstraßeprofitiert.
DassdieseAnnahmejedochnichtautomatischfunk-tionierenmuss,wurdebereitserläutert:Zumeinenmusses(städte-)baulicheAnreizegeben,die„klassi-schen“Einzelhandelslagenaufzusuchen,zumanderenmüssenaberauchdieAngeboteselbstBesucherundKundenanlocken.DasparallelbeauftragteEinzel-handelskonzeptnenntindiesemZusammenhangdie„ErgänzungdesEinzelhandelsangebotsdurchat-traktiveKomplementärfunktionenundSicherungderFunktionsvielfaltdeszentralenVersorgungsbereichsz.B.Dienstleistungen,Gastronomie,medizinischeVersorgung“undkonkretisiertdiesindenHandlungs-empfehlungen:
„Zentral wird es sein, auch in Zukunft Neu-ansiedlungen und Verlagerungen sowohl von
Einzelhandelsbetrieben als auch von Dienstleis-tungsbetrieben auf den Zentralen Versorgungs-bereich zu fokussieren. In der Wechselwirkung
mit Einzelhandel und Gastronomie wird hier die Gesamtfrequenz im Zentralen Versorgungsbe-
reich gestärkt.“
SolcheAngeboteimzentralenVersorgungsbereichvorzuhaltenbzw.neuzugenerierenistletztendlichAufgabeprivaterAnbieter,diebestenfallskeinezudenOutletsinKonkurrenzstehenden,sondernergänzen-deAngeboteentwickelnsollten.DieStadtkannaberdabeidurchausunterstützendbzw.beratendtätigwerden.Ansätzesindbeispielsweise:
• Flächenvermittlungen(auchonlinebasiert),• Mieter-Vermieter-Vermittlungenoder• diegezielteSuchenachBetreibernfürergänzende
Angebote,dieausSichtderStadtfehlen.
ImMasterplanwurdenbereitsetlicheVorschlägefürsolcheNutzungenentwickelt,diederzeitinderSelberInnenstadtfehlenunddasAngebotsinnvollergänzenkönnten,beispielsweise:
• AngebotevonregionalenSpezialitäten(hierbie-tensichunbedingtgrenzüberschreitendeProjektemitdentschechischenNachbarnan!),
• Übernachtungsangebote(alsüberdieInnenstadtverteiltes„Puzzle-Hotel“),
• weitereGastronomieangebotewiebeispielsweiseein„Design-Café“,indemeingastronomischesAn-gebotmitDesign-/Labor-Aktivitätenverbundenwerden.
• ParallelzurErarbeitungdiesesRahmenplanser-gabsicheinekonkreteräumlicheOptionfüreinsolchesDesign-Café:AngesichtsderungewissenZukunftdesKino-Centers(vgl.Kap.1.4.4)solltedieStadtSelbdasKino-CenterinderPoststraßeankaufenundsanieren.Miteinerggf.gebotenenNeuausrichtungdesKinobetriebs(z.B.alskom-munalesKino)inVerbindungmiteinerGastro-nomiealsDesign-CafékönnteandieserStellezusammenmitdemgegenüberentstehendenBibliotheksneubaueinneues„Kulturcluster“inderInnenstadtentstehen.
• ZurGenerierungweitererIdeenundneuerAn-bieterschlägtderMasterplandasProjekt„Mach‘inDesign“vor,eineGründerinitiativefürweitereergänzendeundinnovativeEinzelhandels-undDienstleistungsangebote.
AuchoffenehandwerklicheAngebotebietensichinSelban,wiebeispielsweiseoffeneWerkstättenoderProduktionsstätten(nichtnurPorzellan)zummitma-chen.
Beseitigung von WohnungsleerständenInHinblickaufdieWohnungsleerständeinderSelberInnenstadtfälltauf,dasssichleerstehendeWohnun-genfastimmerinGebäudenfinden,diedeutlicheSanierungsrückstände,ModernisierungsbedarfeoderAusstattungsdefiziteaufweisen.AuchWohnge-bäudeansehrstarkbefahrenenStraßenwiez.B.an
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84 Rahmenplan - Innenstadt Selb
8 Rahmenplan
derMarienstraßesindüberdurchschnittlichstarkvonLeerständenundSanierungsrückständenbetroffen.ZumindesthierwerdensichdieEntwicklungenimNeu-ordnungsbereichpositivaufdieLeerstandszahlenaus-wirken,dennnebenneuenEinzelhandelsflächensehendieInvestorenplanungenneuemoderneWohnangeboteindenObergeschossenvorunddamitverbundendieBildungneuerattraktiverAdressenanderMarienstraße(s.o.).AuchimZusammenhangmitdemBibliotheksneu-bauanderSchillerstraßeistdieErrichtungvonknapp20modernenWohneinheiten,insbesonderefürdiejeni-genBewohner,derenWohnhäuserdemNeuordnungs-bereichzumOpferfallenwerden,geplant.
DassdieSelberInnenstadttrotzderhohenLeerstands-zahlengrundsätzlicheingutnachgefragterWohnstand-ortist,zeigendiestarknachgefragtenNeubauprojektederletztenJahre(z.B.inderSedanstraße).MitderSelb-WERKGmbHverfügtdieStadtzudemübereinensehrinnovativen,umtriebigenundhandlungsfähigenAkteuramWohnungsmarkt,derinsbesonderedenAspekt„mu-tigNeues“zuentwickelnstarkbedienthat.Dieszeigendieaußergewöhnlichen,teilspreisgekröntenNeubau-ten.WeitereneueWohnbauprojektebietendieChance,nichtmehrnachgefragten,starksanierungsbedürftigenWohnraumzubeseitigenunddurchmoderneAngebotezuersetzen.EinBereich,indemsichbesondersvieleleerstehendeund/odersanierungsbedürftigeWohnge-bäudekonzentrieren,sinddieBereichezwischenKarl-Marx-undBachstraßesowiezwischenKarl-Marx-undPfarrstraße.ZugleichgebietetdieserBereichübereineenormezentraleLagegunst,direktandie„GuteStube“derStadtanschließend.HiersolltendurchAnkaufundRückbauetlicherGebäudeLeerständebeseitigtundPlatzfürneueWohnangebotegeschaffenwerden.
Weiterhingiltes,privateEigentümerdazuzumotivie-ren,ihreObjektesozusanierenundauszustatten,dasseinemoderne,nachfragegerechteWohnnutzungwiedermöglichwird(s.„SanierungprivaterBestandsgebäu-de“untera)Ortsbild/Stadtgestalt).NebenkonkretenFörderangebotenistzuüberlegen,denEigentümernmittelsguterBeispielefürbaulicheAspekteundNut-zungsmöglichkeitenauchausanderenStädtenMutzumachen.DazubietensichnebenklassischenPrint-For-
matenauch(wenigeraufwändige)Online-FormateoderkonkreteEigentümerberatungsveranstaltungen(mitexternenReferenten)an.
Weiterentwicklung der AngebotsvielfaltIdeenundMöglichkeitenzurErweiterungderAnge-botsvielfaltinderInnenstadtwurdenbereitsingroßerVielfaltaufgezeigt.Dabeigehtesdarum,eineattraktiveMischungvonHandel,Handwerk,DienstleistungenundmodernenWohnangeboteninzentralerLageanzu-bieten,verknüpftmiteinemhohenFreizeitwert,dersichu.a.ausgastronomischenundkulturellenAngeboten,Grünanlagen,Wasserlagen,sozialenInfrastrukturenu.v.a.m.ergibt.DiebishierhingenanntenMaßnahmensindgeeignet,diesenlebenswertenMixinderInnen-stadtzuschaffenbzw.dievorhandenenAngeboteent-sprechendzuergänzen:
• DieSchaffungneuer,inhaltlichwieoptisch„muti-ger“undinnovativerWohnangeboteangeeigne-tenOrten(Karl-Marx-Quartier),Schillerstraße…)ergänztumSonderformatedesWohnenswiez.B.Wohnprojekte,Projekte,dieWohnenundArbeitenkombinieren,Generationenprojekte,Inklusionspro-jekte,klimagerechtesWohnen,SMART-Homesetc.
• DieEntwicklungeinesattraktivenWohn-undFla-nierumfeldesdurchspannendeOrte,PlatzfolgenundStraßenräume.
• DieWeiterentwicklungdeskulturellenundsozialenAngebots,vomBibliotheksneubauüberDesign-La-borebishinzueinergestärktenVolkshochschule.
• DieEntwicklungundNutzbarmachungvonWasser-lagensowieGrünanlagen(z.B.derRosenthalparkimNordenderInnenstadt),
• dieSchaffungeinerattraktivenAngebotsmischungdurchdieKombinationderOutletsmitEinzelhan-del,Dienstleistungen,GastronomieundBeherber-gungsgewerbe.
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85Rahmenplan - Innenstadt Selb
Exkurs:EinbindungderBayerisch-TschechischenFreundschaftswochen
DieBayerisch-TschechischenFreundschaftswochen(BTF),die2023inSelbdurchgeführtwerdensollen(vgl.Kap.2fund7e),habenu.a.nördlichderInnenstadtgelegeneBereichewiedenRosenthalpark,denBahn-hofsvorplatzunddieBahnbrachewestlichdesBahnhofsalsOrteidentifiziert,dieimdiesemRahmenumgenutztwerdensollen.DieimRahmenplanangelegteninner-städtischenImpulsesolltennatürlichbestmöglichmitdenimRahmenderBTFumzusetzendenMaßnahmenineinandergreifen,dasbetrifftinsbesonderedieräum-licheundfunktionaleVerknüpfungderInnenstadtmitdenBTF-Entwicklungsbereichenv.a.imNorden:
• EineattraktiveAnbindungdesRosenthalparksmitSchwimmbadfürFußgängerundRadfahrerandieinnerstädtischenWegeführungenund
• dieAufwertungderVerbindungzwischendemBahnhofSelb-StadtundderInnenstadt(Neuord-nungsbereich,KulturmagneteKinoundBibliothek,VHSsowiezum„Übergangsbereich“indersüd-lichenFriedrich-Ebert-Straße.
DadieseBereicheaußerhalbdesRahmenplangebietesliegen,werdendementsprechendkeinekonkretenMaß-nahmenzurAusgestaltungdergenanntenVerknüpfun-genhierausvorgeschlagen.DerleiMaßnahmenwerdenderzeitseparatimZugeweitererVorbereitenderUnter-suchungenfürdasBahnarealunddenBereichentlangderBahnhof-undderFriedrich-Ebert-Straßeentwickelt.
Abb.53:TeilrahmenplanNeueGebäudenutzung
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86 Rahmenplan - Innenstadt Selb
Abb.54:RahmenplanInnenstadtSelb
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87Rahmenplan - Innenstadt Selb
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88 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
9 Zeit-,Kosten-undMaßnahmenplan
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89Rahmenplan - Innenstadt Selb
9 Zeit-,Kosten-undMaßnahmenplan
Unter dem Gesichtspunkt der zügigen Durchführbarkeit der Gesamtmaßnahme ist die Finanzierbarkeit der einzelnen Maßnahmen nachzuweisen. Die anstehenden Entwicklungen in der Innenstadt Selbs sind komplex und stellen eine große inhaltliche aber auch finanzielle Aufgabe für die Stadt dar. Zugleich ist durch das in Vorbereitung befindliche private Engagement eines Privaten im „Neuordnungsbereich“ derzeit ein Möglichkeitsfenster geöffnet, das eine enorme Chance für die Innenstadtentwicklung der nächsten Jahrzehnte darstellt. Dabei können neue und nachfragegerechte Wohn- und Einzelhandelsangebote geschaffen und zugleich die festgestellten erheblichen städtebaulichen und funktionalen Missstände beseitigt werden.
Diese Chance muss die Stadt Selb ergreifen und zugleich die Entwicklungen lenken und steuern. Dies kann ihr nur mit Hilfe von Mitteln aus der Städtebauförderung gelingen. Aufgrund der fortgeschrittenen Überlegungen, Eigentumsübergänge und konkretisierenden Planungen sind die Realisierungschancen groß.
Die in der nachfolgenden Kosten- und Finanzierungsübersicht ausgewiesenen Maßnahmen und Kostenansätze sind aus dem städtebaulichen Rahmenplan entwickelt, beziehen sich auf das potenzielle Sanierungsgebiet und sind den förderspezifischen Kostengruppen zugeordnet worden.
Die Städtebauförderung ist nach dem Prinzip der Subsidiarität als Basis- und Leitprogramm anzusehen. Flankierende Finanzierungen wie z. B. EU-, Regional- oder KfW-Förderung sowie ggf. Sondermittel zur Realisierung der Bayerisch-Tschechischen Freundschaftswochen „Selb/Aš 2023“ sind zu synchronisieren, ebenso das angesprochene und weiteres privates Investitionskapital.
Der auf die Städtebauförderung entfallende, durch Einnahmen nicht gedeckte Gesamtbetrag von rd. 8,158 Mio. EUR, an dem sich die Stadt Selb dank der erhöhten Förderquote von 80% nur zu einem Fünftel zu beteiligen hat (rd. 1,632 Mio. EUR), ergibt bei einer unterstellten 10-jährigen Durchführungszeit einen jährlichen mittleren
Finanzierungsansatz von gut 163.000 EUR.
Dieser Betrag wird von der Stadt Selb im Rahmen der mittelfristigen Finanzierung als finanzierbar angesehen.
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90 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
A. Ausgaben - Sanierungsmaßnahme Stadt Selb "Innenstadt"Menge
(ca.)Einheit
Einzel-
position*Gesamt
1 Vorbereitung der Sanierung
1.1ErarbeitungeinesGestaltungshandbuchesfürdieSanierungderInnenstadtfüröffentlicheFlächenundprivateGebäude;BeratungsleistungenfürprivateEigentümer;ArchitektenwettbewerbeimZugevon(Wohnungs-)NeubauvorhabenindergesamtenInnenstadt
pauschal 250.000 €
1.2 EinrichtungundBewirtschaftungeinesVerfügungsfondszurAufwertungsowieAttraktivierungdeszentralenVersorgungsbereiches;50.000€,davon50%durchprivateInvestitionen pauschal 25.000 €
275.000 €2 Bürgerbeteiligung / Öffentlichkeitsarbeit2.1 Informationsbroschürebzw.webbasierteÖffentlichkeitsarbeit pauschal 15.000 €2.2 Bürger-undEigentümerinformation/Festivitäten pauschal 50.000 €
65.000 €3 Grunderwerb3.1 Ludwigstraße11(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 150m² 200€/m² 30.000 €3.2 Ludwigstraße13(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 80m² 200€/m² 16.000 €3.3 Ludwigstraße15:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 125m² 200€/m² 25.000 €3.4 NebengebäudedesGrundstücksFriedrich-Ebert-Straße5(Flurstk.167) 50m² 200€/m² 10.000 €3.5 Poststraße1:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 125m² 200€/m² 25.000 €3.6 Poststraße3(Nebengebäude) 120m² 200€/m² 24.000 €3.7 Friedrich-Ebert-Straße3 110m² 200€/m² 22.000 €3.9 Poststraße5(Kinocenter) pauschal 350.000 €3.10 Bachstraße2(inklusiveNebengebäude) 110m² 200€/m² 22.000 €3.11 Karl-Marx-Straße3 160m² 200€/m² 32.000 €3.12 Karl-Marx-Straße4 135m² 200€/m² 27.000 €3.13 Karl-Marx-Straße4a 100m² 200€/m² 20.000 €3.14 Karl-Marx-Straße5 215m² 200€/m² 43.000 €3.15 Karl-Marx-Straße9 150m² 200€/m² 30.000 €3.16 Karl-Marx-Straße11 140m² 200€/m² 28.000 €3.17 Pfarrstraße11(inklusiveNebengebäude) 240m² 200€/m² 48.000 €
1.000.000 €4 Ordnungsmaßnahmen
4.1 MaßnahmenzurBodenordnungdurchUmlegungoderGrenzregelung,NeuvermessungvonGrundstücken;pauschal pauschal 75.000 €
4.2 UmzugvonBewohnern(pauschal) pauschal 50.000 €4.3 Rückbaumaßnahmen(errechnetüberVolumen[m³]x30€)4.3.1 Ludwigstraße13(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 160m³ 30€/m³ 4.800 €4.3.2 Ludwigstraße15:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 34m³ 30€/m³ 1.020 €4.3.3 Friedrich-Ebert-Straße3(Haupt-undNebengebäude) 2.000m³ 30€/m³ 60.000 €4.3.4 NebengebäudedesGrundstücksFriedrich-Ebert-Straße5(Flurstk.167) 100m³ 30€/m³ 3.000 €4.3.5 Poststraße1:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 52m³ 30€/m³ 1.560 €4.3.6 Poststraße3(Nebengebäude) 80m³ 30€/m³ 2.400 €4.3.7 Bachstraße2(inklusiveNebengebäude) 660m³ 30€/m³ 19.800 €4.3.8 Karl-Marx-Straße3 960m³ 30€/m³ 28.800 €4.3.9 Karl-Marx-Straße4 810m³ 30€/m³ 24.300 €4.3.10 Karl-Marx-Straße4a 600m³ 30€/m³ 18.000 €4.3.11 Karl-Marx-Straße5 1.290m³ 30€/m³ 38.700 €4.3.12 Karl-Marx-Straße9 900m³ 30€/m³ 27.000 €4.3.13 Karl-Marx-Straße11 840m³ 30€/m³ 25.200 €4.3.14 Pfarrstraße11(inklusiveNebengebäude) 1.440m³ 30€/m³ 43.200 €4.4 UmgestaltungvonStraßen,WegenundPlätzen
4.4.1
UmgestaltungdesdurchAnkauf/RückbaugewonnenenFreiraums(Positionen3.1bis3.6sowie4.3.1bis4.3.5)zudreizusammenhängendenPlatzsituationen: ZwischenFriedrich-Ebert-Straße3/5undPoststraße3(mitWasserspieloderBrunnen),• zwischendemEin-/AusgangzumNeuordnungsbereich,denGrundstückenLudwigstraße11
und13undderFriedrich-Ebert-Straße3mitDurchgangRichtungRathaus• AufwertungderbereitsbestehendenkleinenDreiecks-PlatzsituationanderEckePost-/
Friedrich-Ebert-StraßeundEinbindungindieneuePlatzfolgeundGestaltungals„Shared-Space-Bereich“nurmitAnliegerverkehr
• GestaltungeinesDurchgangszurPoststraßeinHöhedesheutigenNebengebäudesPoststraße3
• AufwertungderPoststraßealsÜberganginRichtungSchillerstraße(neueBibliothek)undinRichtungMarktplatz
3.000m² 175€/m² 525.000 €
4.4.2 GestaltungalleröffentlichenFreiräumeimNeuordnungsbereichinkl.UmbauSparkassenplatz 7.000m² 175€/m² 1.225.000 €
4.4.3 UmgestaltungundAufwertungMarktplatz(zzgl.angrenzenderStraßenbereiche) 900m² 175€/m² 157.500 €
Kosten-undFinanzierungsübersicht-FörderfähigeKostengem.StBauF
Entwurf
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91Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
A. Ausgaben - Sanierungsmaßnahme Stadt Selb "Innenstadt"Menge
(ca.)Einheit
Einzel-
position*Gesamt
1 Vorbereitung der Sanierung
1.1ErarbeitungeinesGestaltungshandbuchesfürdieSanierungderInnenstadtfüröffentlicheFlächenundprivateGebäude;BeratungsleistungenfürprivateEigentümer;ArchitektenwettbewerbeimZugevon(Wohnungs-)NeubauvorhabenindergesamtenInnenstadt
pauschal 250.000 €
1.2 EinrichtungundBewirtschaftungeinesVerfügungsfondszurAufwertungsowieAttraktivierungdeszentralenVersorgungsbereiches;50.000€,davon50%durchprivateInvestitionen pauschal 25.000 €
275.000 €2 Bürgerbeteiligung / Öffentlichkeitsarbeit2.1 Informationsbroschürebzw.webbasierteÖffentlichkeitsarbeit pauschal 15.000 €2.2 Bürger-undEigentümerinformation/Festivitäten pauschal 50.000 €
65.000 €3 Grunderwerb3.1 Ludwigstraße11(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 150m² 200€/m² 30.000 €3.2 Ludwigstraße13(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 80m² 200€/m² 16.000 €3.3 Ludwigstraße15:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 125m² 200€/m² 25.000 €3.4 NebengebäudedesGrundstücksFriedrich-Ebert-Straße5(Flurstk.167) 50m² 200€/m² 10.000 €3.5 Poststraße1:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 125m² 200€/m² 25.000 €3.6 Poststraße3(Nebengebäude) 120m² 200€/m² 24.000 €3.7 Friedrich-Ebert-Straße3 110m² 200€/m² 22.000 €3.9 Poststraße5(Kinocenter) pauschal 350.000 €3.10 Bachstraße2(inklusiveNebengebäude) 110m² 200€/m² 22.000 €3.11 Karl-Marx-Straße3 160m² 200€/m² 32.000 €3.12 Karl-Marx-Straße4 135m² 200€/m² 27.000 €3.13 Karl-Marx-Straße4a 100m² 200€/m² 20.000 €3.14 Karl-Marx-Straße5 215m² 200€/m² 43.000 €3.15 Karl-Marx-Straße9 150m² 200€/m² 30.000 €3.16 Karl-Marx-Straße11 140m² 200€/m² 28.000 €3.17 Pfarrstraße11(inklusiveNebengebäude) 240m² 200€/m² 48.000 €
1.000.000 €4 Ordnungsmaßnahmen
4.1 MaßnahmenzurBodenordnungdurchUmlegungoderGrenzregelung,NeuvermessungvonGrundstücken;pauschal pauschal 75.000 €
4.2 UmzugvonBewohnern(pauschal) pauschal 50.000 €4.3 Rückbaumaßnahmen(errechnetüberVolumen[m³]x30€)4.3.1 Ludwigstraße13(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 160m³ 30€/m³ 4.800 €4.3.2 Ludwigstraße15:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 34m³ 30€/m³ 1.020 €4.3.3 Friedrich-Ebert-Straße3(Haupt-undNebengebäude) 2.000m³ 30€/m³ 60.000 €4.3.4 NebengebäudedesGrundstücksFriedrich-Ebert-Straße5(Flurstk.167) 100m³ 30€/m³ 3.000 €4.3.5 Poststraße1:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 52m³ 30€/m³ 1.560 €4.3.6 Poststraße3(Nebengebäude) 80m³ 30€/m³ 2.400 €4.3.7 Bachstraße2(inklusiveNebengebäude) 660m³ 30€/m³ 19.800 €4.3.8 Karl-Marx-Straße3 960m³ 30€/m³ 28.800 €4.3.9 Karl-Marx-Straße4 810m³ 30€/m³ 24.300 €4.3.10 Karl-Marx-Straße4a 600m³ 30€/m³ 18.000 €4.3.11 Karl-Marx-Straße5 1.290m³ 30€/m³ 38.700 €4.3.12 Karl-Marx-Straße9 900m³ 30€/m³ 27.000 €4.3.13 Karl-Marx-Straße11 840m³ 30€/m³ 25.200 €4.3.14 Pfarrstraße11(inklusiveNebengebäude) 1.440m³ 30€/m³ 43.200 €4.4 UmgestaltungvonStraßen,WegenundPlätzen
4.4.1
UmgestaltungdesdurchAnkauf/RückbaugewonnenenFreiraums(Positionen3.1bis3.6sowie4.3.1bis4.3.5)zudreizusammenhängendenPlatzsituationen: ZwischenFriedrich-Ebert-Straße3/5undPoststraße3(mitWasserspieloderBrunnen),• zwischendemEin-/AusgangzumNeuordnungsbereich,denGrundstückenLudwigstraße11
und13undderFriedrich-Ebert-Straße3mitDurchgangRichtungRathaus• AufwertungderbereitsbestehendenkleinenDreiecks-PlatzsituationanderEckePost-/
Friedrich-Ebert-StraßeundEinbindungindieneuePlatzfolgeundGestaltungals„Shared-Space-Bereich“nurmitAnliegerverkehr
• GestaltungeinesDurchgangszurPoststraßeinHöhedesheutigenNebengebäudesPoststraße3
• AufwertungderPoststraßealsÜberganginRichtungSchillerstraße(neueBibliothek)undinRichtungMarktplatz
3.000m² 175€/m² 525.000 €
4.4.2 GestaltungalleröffentlichenFreiräumeimNeuordnungsbereichinkl.UmbauSparkassenplatz 7.000m² 175€/m² 1.225.000 €
4.4.3 UmgestaltungundAufwertungMarktplatz(zzgl.angrenzenderStraßenbereiche) 900m² 175€/m² 157.500 €
Menge
(ca.)Einheit
Einzel-
position*Gesamt
4.4.5
KleinereUmgestaltungs-undAufwertungsmaßnahmenanPlatz-/Kreuzungssituationen:
• KreuzungsbereichPfarrstraße/Bachstraße/Karl-Marx-Straße(BepflanzungenundveränderteOberflächenstruktur)
• LudwigstraßeimEinmündungsbereichvonSchmidberglundPfarrstraße:AusbildungeinesplatzartigenCharaktersdurchGrünelemente(Bäume,Hochbeete)undAufenthaltsgelegenheiten
• EckeLudwig-/Karl-Marx-Straße:PunktuelleAufwertungenunterEinbindungweitererWegeverbindungen
• PlacedeBeaucouzeundSkulpturengarten
pauschal 250.000 €
4.4.6 Marienstraße:Umgestaltung/NeuordnungdesStraßenraums 1.000m² 175€/m² 175.000 €
4.4.7Pfaffenleithezw.Martin-Luther-PlatzundPaul-Gerhardt-Haus:BarrierearmerundautoarmerUmbau;neuesStraßenpflasterüberdieganzeStraßenbreiteniveaugleich(ohneFußwege,mitvereinzeltenAbstellflächenfürPKW),Bepflanzungen(Bäume,Hochbeete)zurGliederung
900m² 175€/m² 157.500 €
4.4.8 MaßnahmenzurMinderungderBarrierewirkungderSchillerstraße pauschal 100.000 €4.4.9 AufwertungweitererkleinererWegeverbindungen pauschal 50.000 €4.4.10 EinheitlichesBeschilderungs-/DesignelemetfüröffentlicheRäume,WegePlätze pauschal 50.000 €4.5 AttraktivierungderGrün-,Spiel-undAufenthaltsflächen4.5.1 Umgestaltungdessüdl.InnenhofesPaul-Gerhardt-Haus(fürBewohnerundBesucher) 800m² 175€/m² 140.000 €4.5.2 UmgestaltungdesParkplatzesalsVolkshochschul-Gartenmithalböff.Wegeführung 1.200m² 175€/m² 210.000 €4.5.3 AufwertungdesPfarrgartens 300m² 200€/m² 60.000 €
4.6MaßnahmenzurErhöhungderBarrierefreiheitderNebenanlagenimgesamtenMaßnahmengebiethinsichtlichbehinderten-undseniorengerechterQuerungserleichterungenundZugänglichkeiten(pauschal)
pauschal 250.000 €
4.7SonstigeOrdnungsmaßnahmenwieHärteausgleich;BewirtschaftungsverlustefürGrundstückedesTreuhandvermögen,fürÄnderungenundFolgemaßnahmenimBereichderöffentlichenVer-undEntsorgung(pauschal)
pauschal 50.000 €
3.822.780 €5 Baumaßnahmen5.1 ÖffentlicheBaumaßnahmen
5.1.1 NeubauderGemeinbedarfs-undFolgeeinrichtung"Stadtbibliothek"anderSchillerstraßeinkl.GestaltungeinesöffentlichenAußenbereichs(Lesegarten) pauschal 1.740.000 €
5.1.2 SanierungdesKino-CentersinderPoststraße5;EtablierungeinesBistrosals„DesignCafé“inkl.Außenbereich pauschal 650.000 €
5.2 PrivateBaumaßnahmen
5.2.1Sicherung,ErhaltundSanierungsanierungsbedürftigerWohn-undGeschäftsgebäudeimSanierungsgebiet(fürca.30EinheitenbeieinemangenommenenZuschussvon20%proWhg.;imMittel20.000€proEinheit)
50 20.000 € 1.000.000 €
5.3 MaßnahmenzurErhöhungderBarrierefreiheitprivaterBauanlagen(Hauszugänge,Rampenetc.)hinsichtlichbehinderten-undseniorengerechterZugänglichkeit(pauschal) pauschal 265.000 €
5.4 KostenderAbwicklung:Vertriebsnebenkosten,Gutachten,Dokumentationetc. pauschal 50.000 €3.705.000 €
Zwischensumme Positionen 1 bis 5 8.867.780 €6 Vergütung von Sanierungsträgerleistungen, Projektmanagement, sonstige Beauftragte
Sanierungsträger(derzeitnichtgeplant) 0 €
SummeAusgaben 8.867.780 €
B.EinnahmenDieEinnahmenausAusgleichsbeträgensowieaussonstigenErlösen(z.B.Grundstücksveräußerungen)könnenzzt.nichtexplizitermitteltwerden.VorerstwerdendieEinnahmenpauschalgeschätzt(8%derAusgaben;gerundet)
709.422 €
SummeEinnahmen 709.422 €
C.DurchEinnahmennichtgedeckteKosten 8.158.358 €
D.Finanzierung-FörderfähigeKostengem.StBauFzufinanzierendeSumme 8.158.358 €AnteilBund(⅓vongesamt) 2.719.453 €AnteilFreistaatBayern(⅕vongesamtzzgl.DifferenzzuerhöhterkommunalerFörderquote) 3.807.234 €AnteilStadtSelb(vongesamt) 1.631.672 €AnteilStadtSelbp.a.(10JahreLaufzeit) 163.167 €
* Die Angaben dieser Spalte beinhalten ausschließlich förderfähige Kosten, nicht förderfähige Kosten wie z.B. Kanalausbau, verkehrsleitende Maßnahmen, personelle und sächliche Kosten der Stadt sind zu ergänzen.
Entwurf
sfass
ung
92 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
10 AuswahldesSanierungsverfahrens
Entwurf
sfass
ung
93Rahmenplan - Innenstadt Selb
10 AuswahldesSanierungsverfahrens
DieStadtSelbhatineinerSanierungssatzungzurförm-lichenFestlegungdesSanierungsgebietesunddamitzurUmsetzungdesErneuerungskonzepteszubestimmen,welcheVerfahrensartzurAnwendungkommensoll(vgl.§142Abs.4BauGB).Zuunterscheidensind
• dasumfassendeSanierungsverfahrenund• dasvereinfachteVerfahren.
DieWahlzwischendemumfassendenunddemverein-fachtenSanierungsverfahrenbestimmtsichausdenInhaltendererforderlichenSanierungsmaßnahmenunddenzurRealisierungnotwendigenrechtlichenIns-trumenten.DieWahlstehtgrundsätzlichnichtimfreienErmessenderStadt.DieStadtSelbhatdieAnwendungderbesonderensanierungsrechtlichenVorschriften(vgl.§152-156aBauGB)auszuschließen,wenndiesefürdieDurchführungderSanierungnichterforderlichsindunddieDurchführunghierdurchvoraussichtlichnichter-schwertwird.BeiderEntscheidungderStadtSelbsindinsbesonderezuberücksichtigen:
• diekonkretestädtebaulicheSituationimSanierungs-gebietunddiekünftigeEntwicklung,
• dieanzustrebendenallgemeinenZielederSanierung,• dieDurchführbarkeitderSanierungimAllgemeinen
und • dieEntwicklungderBodenpreiseinfolgederSanierung.
BeiumfassendenSanierungsverfahrenfindendiebe-sonderensanierungsrechtlichenVorschriften(vgl.§152-156aBauGB)Anwendung,dieZahlungsverpflichtungvonErschließungs-undStraßenausbaubeiträgenimSinnevon§127BauGBbzw.NKAGentfälltdabei.NebendemsanierungsrechtlichenGenehmigungsvorbehaltgem.§144BauGBfindetdieAusgleichsbetragsregelungnach§154BauGBAnwendung.DanachhatderEigen-tümereinesimförmlichfestgelegtenSanierungsgebietgelegenenGrundstückszurFinanzierungderSanierungnachAbschlussdesSanierungsverfahrensandieStadteinenAusgleichsbetragzuentrichten,welcherderdurchdieSanierungbedingtenErhöhungdesBodenwertesseinesGrundstückesentspricht.DieGrundlagenzurErmittlungdesAusgleichsbetrageserarbeiteti.d.R.derunabhängigeGutachterausschuss.
SindsanierungsbedingteBodenwertsteigerungenimSanierungsgebietoderinTeilendavonzuerwarten,soistdieAnwendungder§§152-156BauGBinderRegelerforderlich,
• umAusgleichsbeträgezurFinanzierungderSanie-rungzuerzielen,
• umGrundstückefürZieleundZweckederSanie-rungzumsanierungsunbeeinflusstenGrundstücks-wertzuerwerbenund
• umdieErschwerungprivaterInvestitionendurchunkontrollierteBodenwertsteigerungenzuverhin-dern.
ImRahmendesvereinfachtenSanierungsverfahrenskanndieseRegelungausgeschlossenwerden.AllerdingssindindiesemFallfürdieErstellung,Erweiterung,Ver-besserungoderErneuerungvonErschließungsanlagenimSinnevon§127Abs.2BauGBErschließungsbeiträ-geoderBeiträgenachNKAGzuerheben.DieWahldesVerfahrensbestimmtsichwieobendargestellt,ausdenInhaltendererforderlichenSanierungsmaßnahmenunddenzurRealisierungnotwendigenrechtlichenInstru-menten,derkonkretenstädtebaulichenSituationsowiedererwartetenAuswirkungenderGesamtmaßnahme. DieimRahmenplanaufgezeigtenMaßnahmenhabendieAufwertungweiterTeiledesöffentlichenRaumes(Straßen-,WegeundPlätze)inderInnenstadtzumZiel.ÜberdiessollenzahlreicheOrdnungsmaßnahmenzurUmsetzunggelangen.InVerbindungmitgeplantenPrivatinvestitionenzurEntwicklungdesNeuordnungs-bereichsisteinedeutlicheAufwertungderInnenstadtInsgesamtzuerwarten,verbundenmitnichtun-erheblichenBodenwertsteigerungen.DaherwirdeineDurchführungderGesamtmaßnahmeimumfassendenSanierungsverfahrennach§142Abs.1BauGBunterAn-wendungder§§152-156BauGBempfohlen.
Davonwürdenzugleich(steuerpflichtige)privateEigen-tümerprofitieren,dennimSanierungsgebietkönnenaufGrundlageentsprechenderVereinbarungen(Grund-lagenbescheid)mitderStadtprivateSanierungennach§7hEStGerhöhtsteuerlichabgeschriebenwerden.
Entwurf
sfass
ung
94Rahmenplan - Innenstadt Selb
DieDurchführungeinesumfassendenSanierungs-verfahrensunterAnwendungder§§152-156BauGBverpflichtetdieGrundstückseigentümerimGebiet,nachderSanierungaufderGrundlageentsprechenderBerechnungendesunabhängigenGutachterausschus-sesAusgleichsbeträgeaufgrunddersanierungsbe-dingtenBodenwertsteigerungenzuentrichten.DasArbeitsblattNr.4zurStädtebauförderunginBayernder(damaligen)OberstenBaubehördeimBayerischenStaatsministeriumdesInnernausdemJahre1999benenntaufS.25/26unterBerufungauf§155Abs.1BauGBfolgendeFälle,indenenWertzuwächseoderKostenaufdenAusgleichsbetraganzurechnensind:
• Sanierungsvorteile,diebereitsineinemanderenVerfahren,insbesondereeinemEnteigungsver-fahren,z.B.alsVorteilsausgleichnach§93Abs.3BauGBberücksichtigtwordensind,
• BodenwerterhöhungdesGrundstücks,diederEigentümerzulässigerweisedurcheigeneAufwen-dungenbewirkthat,
• ÜbernahmevonKostenvonOrdnungsmaßnah-menoderGemeinbedarfs-oderFolgeeinrichtun-gen,dieimRegelfallvonderGemeindegetragenwerden,diederEigentümeraberselbstnachVereinbarungmitderGemeindedurchgeführthatsowie
• Vorauszahlungen,diedieGemeindenach§154Abs.6erhobenhat.
DieinSelbanstehendenInvestitionenPrivater,voralleminHinblickaufdenNeuordnungsbereich,kön-nenausgutachterlicherSichtunterdieseRegelungenfallen.Eswirdempfohlen,dassdieStadtSelbindieserFrageunverbindlicheVorklärungenmitdemInvestorundderRegierungvonOberfrankentrifft.
Entwurf
sfass
ung
95 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
11 VorschlagzurAbgrenzungeinesSanierungsgebietes
Entwurf
sfass
ung
96 Rahmenplan - Innenstadt Selb
11 VorschlagzurAbgrenzungeinesSanierungsgebietes
Abb.55:VorschlagzurAbgrenzungdesSanierungsgebietes
ImgesamtenUntersuchungsgebietwurdenerheb-lichestädtebaulicheMissständeundFunktionsdefi-zitefestgestellt.InsoweitwirdwäreesausfachlicherSichtsinnvoll,dengesamtenUntersuchungsbereichalsSanierungsgebietgem.§142BauGBfestzusetzen.DagegensprichtallerdingsdieTatsache,dassmitdenSanierungsgebietenIV(„BereichzwischenSchillerstra-ße,Poststraße,LudwigstraßeundSchmiedbergl“)undVII(„Blücherstraße“)bereitszweiSanierungsgebieteinnerhalbdesUntersuchungsgebietesbestehen.EineÜberlagerungistausgeschlossen.
DienebenstehendeKarte(Abb.55)schlägtdahereinenGebietsumrissohnediejenigenBereichevor,die
bereitsSanierungsgebietegem.§142BauGBsind.ObdiessinnvollistunddemAnspruchaneineintegrierteGesamtstrategiezurEntwicklungderInnenstadtSelbsgerechtwird,mussjedochinZweifelgezogenwerden.DieStadtSelbsolltedaherinengerAbsprachemitderRegierungvonOberfrankenüberlegenwieesgelingenkann,einegesamteGebietsfestsetzungüberdiezusa-nierendenBereichezulegen–inklusiveauchderjeni-genBereiche,diemöglicherweiseimZugederderzeitparallellaufendenVorbereitendenUntersuchungenimBereichrundumdenBahnhofzurFestsetzungalsSanierungsgebietvorgeschlagenwerden.Dazumüss-tendiebestehendenVerfahrenNr.IVundVIIentwederaufgehobenoderwennmöglicherweitertwerden.
Entwurf
sfass
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97 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb
12 UmsetzungdesVerfahrensundAusblick
Entwurf
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98 Rahmenplan - Innenstadt Selb
12 UmsetzungdesVerfahrensundAusblick
Wird ergänzt
Entwurf
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