Preview:
DESCRIPTION
Citation preview
- 1. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama
1DAMIR KONTREC, dipl. iur.predsjednik Opinskog suda u Varadinu
SIGURAN PRAVNI PROMET NEKRETNINA I ZEMLJINA KNJIGA (odabrane
teme)SADRAJ1. OPENITO2. FUNKCIJE ZEMLJINE KNJIGE 2.1. Stjecanje
stvarnih prava na nekretninama 2.2. Publiciranje stvarnih prava na
nekretninama 2.3. Zatita povjerenja u pravnom prometu nekretnina
2.4. Odreivanje prvenstvenog reda3. POJAM NEKRETNINE I PRAVNO
JEDINSTVO NEKRETNINE4. ODNOS ZEMLJINE KNJIGE I KATASTRA5. VLASNITVO
POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE ETANOVLASNITVO6. HIPOTEKA ZALONO PRAVO
NA NEKRETNINI7. PRIJENOS PRAVA VLASNITVA U SVRHU OSIGURANJA
(FIDUCIJARNOVLASNITVO)8. PRAVO GRAENJA9. NOVINE U ZEMLJINOKNJINOM
PRAVU10. ZAKLJUENE NAPOMENE
- 2. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama
21. OPENITOZemljine knjige u Republici Hrvatskoj imaju dugu
tradiciju, jo od 19. st., a nanaem podruju iste su se uvodile u
isto vrijeme kada su se zemljine knjigeuvodile i na podruju biveg
Austro-ugarskog Carstva. Kada se za neto kae daima tradiciju, tada
se obino misli da se radi o neemu to prije svega dobrofunkcionira,
to se pak ne moe rei za sadanje stanje zemljinoknjinog
ikatastarskog sustava u Republici Hrvatskoj.Svjedoci smo
svakodnevnih napada, prigovora i primjedbi na stanje
zemljinihknjiga, na injenicu da postoji preko 300000 nerijeenih
predmeta uzemljinoknjinim odjelima sudova, a to predstavlja vie od
1/5 ukupnonerijeenih predmeta u sudovima. No s druge strane ne
govori se o tome koji suuzroci takvog stanja i kako eliminirati
uzroke da se to stanje promijeni.U medijima se istiu uglavnom
negativni primjeri, odreene sporne situacije uzemljinoj knjizi, sve
vjerojatno s ciljem da se prikae da taj sustav nefunkcionirai
nezadovoljava uvjetima koji se pred Hrvatsku postavljaju u
postupkupribliavanja Europskoj uniji.Kada se govori o zemljinoj
knjizi i sigurnom pravnom prometu nekretnina, tadase moe govoriti o
vanosti nekretnina s jedne strane, te o tome kakav bi
sustavregistracije nekretnina i vlasnitva trebao biti s druge
strane.Vanost nekretnina u svakodnevnom ivotu je ogromna, ali u
isto vrijemenekretnine su i ogranien resurs, uvjetovan prostorom
koji ljudima na Zemlji stojina raspolaganju. Upravo zbog te
ogranienosti bitno je kako se upravljanekretninama, u kojim
uvjetima i s kakvom pravnom sigurnou.Siguran pravni promet
nekretnina vaan je ne samo za sadanje generacije, vei za budue
generacije, a da bi se odvijao siguran pravni promet
nekretninamatada mora postojati i dobar i siguran registar
nekretnina.11 U materijalu Economic Commission for Eurupe Land
Administration Guidlines (With SpecialReference to Countries in
Transition, Unites Nations New York and Geneva, 1996, izriito
stojito se eli od dobrog sistema registriranja nekretnina. Tako se
od sistema registriranja eli dagarantira vlasnitvo i sigurnost
posjedovanja, da podupire sustav oporezivanja zemljita ivlasnitva,
da osigurava sigurnost kredita, da razvija trite nekretnina, da
titi dravno zemljite,da razvija raspravu o upravljanju
nekretninama, da olaka reforme u tom podruju, da unaprijedi
- 3. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama
3U tom smislu i u Republici Hrvatskoj ipak raste spoznaja kolika je
vanostzemljinih knjiga i katastra, te potreba njihova usklaivanja i
stvaranjajedinstvene baze zemljinih podataka (BZP).No u isto
vrijeme postoje jo uvijek podruja u Hrvatskoj na kojima ne
postojezemljine knjige, odnosno gdje postoji jedino katastarska
evidencija, a zemljineknjige ili nisu nikada osnovane ili su pak
unitene za vrijeme II svjetskog rata ilipak zadnjih ratnih
zbivanja. 2U ovom lanku prikazati e se samo odreeni instituti
zemljinih knjiga za koje sesmatra da su bitni da bi se pravni
promet u postojeim uvjetima odvijao tosigurnije.2. FUNKCIJE
ZEMLJINIH KNJIGAZemljine knjige (gruntovnica) su javne knjige
(registar) u koje se upisujunekretnine, vlasnitvo i druga stvarna
prava i neka obvezna prava nanekretninama te odreeni drugi odnosi
relevantni za pravni prometnekretninama.3U l. 1. Zakona o zemljinim
knjigama (u daljnjem tekstu ZZK) je odreeno da seo pravnom stanju
nekretnina na podruju Republike Hrvatske, mjerodavnom zapravni
promet, vode zemljine knjige (gruntovnica), ako za neka zemljita
nije toposebno odreeno. Zemljine knjige vode opinski sudovi i to po
sustavu realnihfolija, to znai da se zemljine knjige vode prema
nekretninama, a ne premaimenima vlasnika i drugih nositelja prava
na nekretninama.Funkcije zemljinih knjiga moemo podijeliti u
nekoliko osnovnih kategorija:2.1. Stjecanje stvarnih prava na
nekretninamaUpis u zemljine knjige pretpostavka je stjecanja,
promjene i prestanka stvarnihprava na nekretninama kad se stvarna
prava na nekretninama stjeu, mijenjaju iprestaju na temelju pravnog
posla, te u drugim sluajevima odreenim zakonom.Zakonom predvieni
nain stjecanja stvarnih prava na nekretninama ostvaruje
seodgovarajuim zemljinoknjinim upisom, u kojem sluaju je upis
konstitutivan zaurbano planiranje i infrastrukturalni razvoj, da
podupire zatitu okolia i proizvodi statistikepodatke.2 Prema
podacima Dravne geodetske uprave iz 2001. godine u Hrvatskoj
postoji ukupno 3329katastarskih opina, od ega u ukupno 222
katastarske opine nema zemljinih knjiga. Dakle,zemljine knjige nema
u ukupno 6,6 % katastarskih opina, a to je sasvim sigurno jo
uvijekizuzetno veliki postotak.3 T. Josipovi, Zemljinoknjino pravo,
Zagreb, 2001. str. 89.
- 4. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama
4stjecanje, promjenu ili prestanak stvarnih prava na nekretnini na
temelju pravnogposla.Kad se stvarna prava na nekretninama stjeu
odlukom suda ili druge vlasti,nasljeivanjem ili temeljem zakona
upis u zemljinu knjigu je samo deklaratoran inije pretpostavka
stjecanja stvarnog prava na nekretnini.Da bi se upisom steklo,
promijenilo ili prestalo pravo na nekretnini,zemljinoknjini upis
mora biti istinit, valjan, jer e se jedino na temelju takvogupisa
stei neko knjino pravo.Upis e biti istinit, valjan kad u asu kad je
bio zahtijevan za stjecanje, promjenuili prestanak prava na
nekretnini bile ispunjene sve pretpostavke koje posebanzakon
odreuje za stjecanje, promjenu ili prestanak prava na nekretnini,
kaovaljani ugovor, pravo prednika, te kada su zadovoljene sve
materijalne ipostupovne pretpostavke za upis.2.2. Publiciranje
stvarnih prava na nekretninamaZemljinoknjinim se upisima daje
vanjska slika pravnog stanja nekretninemjerodavnog za pravni promet
stvarnim i obveznim pravima na nekretnini,osobnim odnosima
nositelja knjinih prava, pravnim injenicama relevantnim zapravni
promet nekretninom i raspolaganje knjinim pravima. Uostalom to je
l. 1.ZZK izriito i odreeno kod definicije zemljine knjige.Predmet
upisa u zemljine knjige su: stvarna prava (vlasnitvo i sva ostala
stvarna prava), neka obvezna prava (pravo nazadkupa, prvokupa,
najma, zakupa, koncesije), osobni odnosi nositelja stvarnih odnosno
obveznih prava koja se upisuju u zemljinu knjigu (koji su bitni za
pravni promet), pravne injenice za koje je ZZK ili neki drugi zakon
odredio da se upisuju u zemljine knjige.Prava koja se upisuju u
zemljine knjige moraju za svoj objekt imatinekretnine, odnosno
moraju se odnositi na nekretnine, a ako to nije sluajupis je
nedoputen.U zemljinu knjigu se ne upisuju: prava koja nemaju za
svoj objekt nekretninu, posjed nekretnine jer posjed nije pravo, te
osobni odnosi nositelja prava na nekretninama koji nisu od vanosti
za pravni poloaj nositelja prava i sudjelovanja u pravnom prometu
nekretninama, odnosno koji nisu mjerodavni za pravni promet
nekretnina.
- 5. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama
5Po predmetu upisa razlikuju se etiri vrste upisa uknjiba,
predbiljeba,zabiljeba i upis uiniti vidljivim.Knjina prava upisuju
se u zemljinu knjigu uknjibom i predbiljebom (l. 31/1.ZZK). Osobni
odnosi nositelja knjinih prava i pravne injenice upisuju
sezabiljebom (l. 30/4. ZZK i l. 39. ZZK). Upisom uiniti vidljivim
poslubenoj se dunosti radi bolje preglednosti i potpunosti
zemljinih knjigaupisuju neke injenice i okolnosti koje se odnose na
knjina prava, njihovenositelje i zemljinoknjini postupak.2.3.
Zatita povjerenja u pravnom prometu nekretninaBitna je funkcija
zemljinih knjiga koja se odnosi na zatitu povjerenja u
pravnomprometu nekretnina. Naime, zbog stanja u kojem se nalaze
zemljine knjige uRepublici Hrvatskoj mogua je situacija da slika
koju o pravnom stanjunekretnine daju zemljinoknjini upisi nekada
moe biti razliita od izvanknjinog,stvarnog pravnog stanja
nekretnine.To stanje e biti nepotpuno kad u zemljnoj knjizi nisu
upisana sva prava, tereti,ogranienja, pravne injenice i osobni
odnosi koji postoje na toj nekretnini, aneistinito kad je
neproveden neistinit upis, jer je u zemljinoj knjizi kao
nositeljknjinog prava upisana osoba koja to zapravo nije ili je
knjino pravo upisana spogrenim sadrajem, opsegom ili redom
prvenstva.Bit zatite povjerenja u pravnom prometu sastoji se u
injenici da kad jezemljinoknjino stanje nepotpuno ili neistinito, u
korist stjecatelja koji su bili udobroj vjeri i postupali s
povjerenjem u zemljinu knjigu nastaju pravni uinicizatite
povjerenja. Naravno stjecatelj mora imati i valjanu pravnu
osnovustjecanja prava na nekretnini, a za provedeni upis moraju
biti ispunjene svematerijalne i postupovne pretpostavke odreene
ZZK.2.4. Odreivanje prvenstvenog reda upisaTe na kraju i etvrta
funkcija zemljinih knjiga, ali ne i najmanje vana. Upisom uzemljine
knjige odreuje se prvenstveni red stvarnih prava na
nekretninama.Prvenstveni red upisa u zemljinu knjigu utvruje se
prema asu u kojem jezemljinoknjinom sudu stigao prijedlog za upis,
odnosno odluka suda ili tijelakojom se odreuje upis (l. 45/1.
ZZK).O samom sadraju prijedloga i novine koje je donio Zakon o
izmjenama idopunama Zakona o zemljinim knjigama iz srpnja 2004.
godine (NN 100 od 20.srpnja 2004. godine) govoriti e se kasnije u
ovom lanku.
- 6. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama
63. POJAM NEKRETNINE I PRAVNO JEDINSTVO NEKRETNINENekretnine su
estice zemljine povrine, zajedno sa svime to je sa zemljitemtrajno
spojeno na povrini ili ispod njega, ako zakonom nije drugaije
odreeno(l. 2/3. Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima u
daljnjem tekstu ZV) princip pravnog jedinstva zemljita i zgrada
(superficies solo cedit).ZV ponovno je uspostavljeno naelo pravnog
jedinstva nekretnine. l. 9. ZVizriito je propisano da sve ono to je
sa zemljitem razmjerno trajno povezanona njegovoj povrini ili ispod
nje u pravnom je smislu sastavni dio zemljita i, akozakonom nije
drukije odreeno, dijeli njegovu pravnu sudbinu. Prema tomeobjekt
pravnih odnosa u pravnom prometu moe biti samo zemljite zajednosa
svim onim to je s njime razmjerno trajno povezano, to je na
njegovojpovrini ili ispod nje izgraeno s namjenom da trajno ostane,
sa svim to je unekretninu ugraeno, na njoj dograeno, nadograeno ili
na bilo koji drugi nains njim trajno spojeno.Upravo primjenjujui
navedeno naelo vlasnik zemljita je i vlasnik zgradeizgraene na tom
zemljitu, zalono pravo na zemljitu odnosi se i na zgraduizgraenu na
tom zemljitu, u pravnom prometu moe biti jedino cjelina zemljite i
zgrada, neovisno od toga to je zgrada puno puta i neupisana
uzemljinu knjigu, tj. nije provedena promjena izgraenosti.Zemljitem
se smatra dio zemljine povrine koji je u katastru zemljita
oznaenposebnim brojem i nazivom katastarske opine u kojoj lei -
katastarska estica(l. 2/1. ZZK).Katastarska estica je odreena kao
dio podruja katastarske opine, odnosnokatastarskog podruja na moru,
omeena granicama (meama i drugimgranicama) koje odreuju pravni
odnosi na zemljitu te granicama nainauporabe zemljita (l. 19/ 1.
Zakona o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina).Pojedinana
nekretnina moe biti - jedno zemljite (jedna katastarska estica), -
te vie zemljita ako su upisana u isti zemljinoknjini uloak kao
jednozemljinoknjino tijelo (l. 9/1. ZV).to ne predstavlja posebnu
nekretninu: - zgrada na zemljitu, - stan ili poslovni prostor u
zgradi, - podzemna garaa ili neki drugi objekt sagraen ispod
povrine zemlje, - ono to je nadograeno na nekoj zgradi, primjerice
dograeni kat ili pakdograeni dio unutar same zgrade.to se smatra
neupisanom nekretninom ?
- 7. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama
7Neupisana nekretnina je zemljite koje nije upisano ni u jednoj
zemljinoj knjiziodnosno za koje zemljina knjiga nije osnovana, ili
je unitena ili je nestalauslijed rata ili elementarnih nepogoda (l.
136/1. Pravilnika o unutarnjem ustroju,voenju zemljinih knjiga i
obavljanju drugih poslova u zemljinoknjinimodjelima sudova- u
daljnjem tekstu Zemljinoknjini poslovnik).Bitan pojam u
zemljinoknjinom pravu je i zemljinoknjino tijelo.Zemljinoknjino
tijelo ine jedna ili vie katastarskih estica, zemljita koja
senalaze u istoj katastarskoj opini i koje u pravnom prometu imaju
isti pravnipoloaj. U zemljinoknjini uloak upisuje se samo jedno
zemljinoknjino tijelo(l. 19/1. ZZK). Izuzetno je bitno znati to se
smatra zemljinoknjinim tijelom, aradi mogunosti optereivanja
pojedinanih nekretnina hipotekama i kojimpostupcima se to moe
initi, a da ne doe do optereenja cijelogzemljinoknjinog tijela. Da
bi se mogla opteretiti samo pojedina nekretnina izjednog zk. tijela
ili samo pojedina nekretnina prodati, tada e biti
potrebnopromijeniti sastav zemljinoknjinog tijela otpisom ili
pripisom (l. 19/4. i l. 145-162. ZZK).Na pojedinim katastarskim
esticama istog zk. tijela ili na odreenim fizikimdijelovima
nekretnine koja je upisana kao jedno zemljinoknjino tijelo ne
mogurazliite osobe imati vlasnitvo, na njima ne mogu postojati
razliita optereenja,te u pravnom prometu ne mogu imati drukiji
status od ostalih katastarskihestica ili pojedinih fizikih dijelova
istog zemljinoknjinog tijela.Uspostava pravnog jedinstva nekretnine
provedena je po samom ZV usluajevima u kojima su zemljite, zgrada
odnosno posebni dijelovi bili pravnoodvojeni i to:-zemljite i
zgrada pravno su spojeni u jednu pojedinanu nekretninu vlasnik
zgrade izgraene za zemljitu u drutvenom vlasnitvu do stupanja
nasnagu ZV postao je vlasnik cijele nekretnine zemljita sa zgradom
(l. 367/1.,368/1. ZV) radilo se u sluajevima gdje je postojalo
pravo koritenja u koristvlasnika zgrade, pravo prvenstvenog
koritenja na graevinskom zemljitu i sl..Vlasnikom nekretnine
postala je osoba koja je postala vlasnikom zgrade popravilima o
pretvorbi prava upravljanja odnosno koritenja i raspolaganja (l.
369.ZV);- vlasnitvo posebnih dijelova zgrade (stanovi, poslovni
prostori i dr.)neodvojivo su povezani s odgovarajuim suvlasnikim
dijelom cijelenekretnine tj. zemljita zajedno sa zgradom (l. 370.
ZV). Ukoliko je zgradabila izgraena na zemljitu u privatnom
vlasnitvu vlasniku posebnog dijelazgrade pripada odgovarajui
suvlasniki dio cijele nekretnine (cijele katastarskeestice zgrade i
zemljita), umjesto dotadanjeg sudjelovanja u zajednikomvlasnitvu
zajedniki dijelova zgrade sa suvlasnitvom zemljita. Kad je
pakzgrada bila izgraena na zemljitu u drutvenom vlasnitvu vlasniku
posebnogdijela pripada suvlasniki dio cijele nekretnine, umjesto
dotadanjeg sudjelovanja
- 8. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama
8u trajnom pravu koritenja zajednikih dijelova zgrade i zemljita
(l. 370/3. ZV).U pogledu veliine suvlasnikih dijelova isti se
utvruju prema veliini korisnihdijelova, a dok se ne utvrdi veliina
suvlasnikog dijela smatra se da su dijelovisvih suvlasnika jednaki
(l. 370/4. ZV).Pravila o pravnom jedinstvu nekretnine ne vrijedi za
sljedee sluajeve: - za zgrade i drugo to je sa zemljte spojeno samo
radi neke prolaznenamjene, kao to su montane barake, kiosci, kamp
kuice i sl. (l. 9/3. ZV), - za zgradu koju je na tuem zemljitu
izradila osoba koja ima posebnostvarno pravo pravo graenja (l.
280-296. ZV), - za zgrade i druge graevine koje je na zemljitu na
kojem ima koncesijuizradio koncesionar (l. 3 / 4, l. 9/4. ZV).4.
ODNOS ZEMLJINE KNJIGE I KATASTRABez obzira na sva nerazumijevanja i
odreene ideje da cijeli sustav registracijenekretnina treba biti u
nadlenosti samo jedne institucije, slino kao u vedskoj
iliNizozemskoj, valja istai da zemljinoknjini sustavi u Europi
dobro funkcionirajui to neovisno o tome da li je nadlenost u rukama
jedne ili dvije institucije. URepublici Hrvatskoj iz tradicijskih i
zakonskih razloga brigu oko sustavaregistracije nekretnina vode
dvije institucije sud i katastar.Zemljinoknjini i katastarski
sustav u RH je zakonski povezan. Naime, prema l.9/1. ZZK zemline
knjige se temelje na podacima katastarske izmjere.l. 10/1. ZZK
propisuje da oznake katastarskih estica u zemljinoj knjizi
morajubiti sukladne s njihovim oznakama u katastru zemljita i
katastarskim planovima,a osobito moraju biti navedeni katastarski
brojevi estica, njihova povrina premakatastru, kao i zgrade i druge
graevine koej trajno lee na zemljitu ili su ispodnjegove povrine
(izgraenost zemljita).St. 2. istog lanka dalje odreuje da odluke
sudova i druge vlasti o knjinimpravima moraju sadravati oznake i
podatke o katastarskom broju i povrinikatastarskih estica kao i o
katastarskoj opini u kojoj lee, onako kako su tipodaci oznaeni u
zemljinoj knjizi. No za pravni promet su mjerodavni, u
sluajurazlike izmeu podataka u katastru zemljita i zemljinoj
knjizi, podaci uzemljinoj knjizi, tako dugo dok isti ne budu
promijenjeni.Promjena se pak vri prema st. 4. prijavnim listom i to
na nain dazemljinoknjini sud donosi rjeenje po slubenoj dunosti
poto mu tijelonadleno za katastar dostavi prijavni list o toj
promjeni u katastru zemljita.Problem u nekim sudovima u RH se
sastoji upravo u injenici da katastar nijedostavljao prijavne
listove zk. sudu, a niti je pak zk. sud vrio promjene u listu
A
- 9. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama
9posjedovnici na temelju prijavnih listova, ve su ti listovi
praktiki bilo pohranjivaniu arhivi suda. Daljnji problem je bio u
injenici da je katastar esto puta vrioneku promjenu u katastarskom
operatu, ne vodei rauna o stanju zemljineknjige i o vlasnikim
odnosima, pa je prijavnim listom esto puta zadirano uparcele
razliitih vlasnika, bez ikakve isprave o tome, a to nije bilo
provedivo uzemljinoj knjizi.Jedan od najveih problema u praksi je
upravo neusklaenost podataka u listu Ai to onih koje ima katastar,
u odnosu na podatke u posjedovnici koje ima sud.Cijeli niz novih
izmjera provedenih u zadnjih 30-tak godina nisu bile
praeneistodobno s postupcima osnivanja, odnosno obnove runo voenih
zemljinihknjiga, ili je katastar vrio reambulaciju koja nije nikada
dostavljena nadlenomzk. sudu.Sve to su problemi koji u praksi
nedvojbeno postoje i koje predstavljaju velikuopasnost za siguran
pravni promet nekretnina.U svakom takvom sluaju gdje se podaci u
katastru nekretnina (zemljita) izemljinoj knjizi u pogledu podataka
posjedovnice ne slau, trebalo bi prijesvakog prometovanja
nekretninom prije svega provesti postupak sukladnoodredbi l. 10/4.
ZZK. Kada se provede postupak usklaivanja podataka u listuA, tada
postoji velika sigurnost u potpunost zemljine knjige u pogledu
podatakaposjedovnice.U protivnom ne postoji druga mogunost nego da
se u ugovorima kojima se vripromet nekretnina prije svega oznai
zemljina estica, sa svim podacima uzemljinoj knjizi, a da se radi
izbjegavanja eventualnih sporova navede ikatastarska estica, sa
svim atributima iz katastra, te da se po potrebi priloi ikopija
katastarskog plana. Time e se nositelju knjinog prava,
stjecateljuomoguiti da kasnije pokrene odgovarajui postupak
sreivanja i usklaivanjapodataka u posjedovnici.Na ovom mjestu valja
upozoriti i na jo jednu obvezu zemljinoknjinog suda, akod provedbe
prijavnog lista.Naime, kod promjene izgraenosti, odnosno upisa
izgraenih objekata, zk. sud jeduan voditi rauna i o odredbi l. 141.
Zakona o gradnji (NN 175 od 4. studenog2003. godine, izmjene i
dopune NN 100 od 20. srpnja 2004. godine).Kod upisa izgraenog
objekta u zemljine knjige mjernik izlazi na lice mjesta isnima
izgraeni objekt, te tu promjenu prijavljuje u katastru prijavnim
listom, anakon toga katastar dostavlja predmetni prijavni list na
provedbu u zemljinuknjigu.esto puta se dogaaju sluajevi da se vri
upis objekta, a da uz prijavni list nisupriloeni graevinska,
odnosno uporabna dozvola.
- 10. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 10Osnovno je pravilo l. 141. Zakona o gradnji da e sud
izgraenu graevinuupisati u zemljinu knjigu, ako je za tu graevinu
izdana uporabna dozvola, a tou sebi presumira da je bila izdana i
graevna dozvola. Ako prema ranijimpropisima nije trebalo za odreenu
graevinu izdavati uporabnu dozvolu, tada ese graevina u zemljinu
knjigu upisati bez uporabne dozvole. Sud e izgraenugraevinu upisati
u zemljine knjige i bez uporabne dozvole ako je za tugraevinu
izdana graevinska dozvola i po slubenoj dunosti e u
posjedovnicizemljine knjige zabiljeiti da dozvola nije priloena.
Iznimno sud e izgraenugraevinu upisati u zemljinu knjigu i bez
uporabne i bez graevinske dozvole,ali e se u posjedovnici staviti
zabiljeba da te dozvole nisu priloene, a u ovomsluaju je sud duan o
upisu rjeenje dostaviti graevinskoj inspekciji.Bitna je za pravnu
sigurnost i odredba l. 141/6. Zakona o gradnji prema kojojupis
graevine u zemljine knjige protivno gornjim pravilima ne proizvodi
pravneuinke.Naime, postoje sluajevi da se u zemljinoj knjizi ne
stavljaju predmetnezabiljebe, koje nedvojbeno predstavljaju i
dodatno optereenje zk. odjela, notime to je izvren upis graevine
bez potrebnih dozvola, ne znai da je objektlegaliziran. Radi se o
sluaju neistinitog upisa, jer za isti nisu zadovoljene svepotrebne
zakonske pretpostavke. Takvih sluajeva u praksi ima, primjerice
cijelaapartmanska naselja na Jadranu, gdje kupci i daju velike
novane iznose zaapartmane, iako je upitna zakonitost snimljenih
objekata i upisanih u zemljineknjige. Stoga bi u takvom sluaju
valjalo voditi rauna i traiti prilikom prometa dase priloe od
strane otuivatelja potrebne dozvole za gradnju i uporabu, jer
sesamo time moe zatititi stjecatelja od kasnijih negativnih
zakljuaka nadlenihinspekcijskih slubi.U sklopu projekta Svjetske
banke koji se odnosi na sreivanje zemljinih knjiga ikatastra bitna
je koordinacija i zajedniko djelovanje obje institucije, a sve u
ciljustvaranja jedinstvene baze zemljinih podataka. EOP-zemljina
knjiga jebudunost, a ista je u l. 163. ZZK definirana kao
evidencija voenaelektronikom obradom podataka o pravnom stanju
nekretnina mjerodavnom zapravni promet, koja se sastoji od
katastarskih podataka o obliku, povrini iizgraenosti zemljita, te
podataka zemljinoknjinog suda o pravnom stanjuzemljita pohranjenih
u bazu zemljinih podataka (BZP).Prema tome zajedniko djelovanje
obje institucije je neophodno da bi se posaokroz sljedeih 10-tak i
vie godina privelo kraju, s konanim ciljem da u svakomzk. sudu, u
svakom katastarskom uredu, u uredu svakog javnog biljenika, usvakoj
banci itd. bude omogueno da se izvri uvid u sve relevantne podatke
opravnom prometu nekretnina.
- 11. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 115. VLASNITVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE
ETANOVLASNITVOU praksi se vrlo esto prodaju, zalau posebni dijelovi
nekretnine stanovi,poslovni prostori, apartmani, pa je potrebno
neto rei i o vlasnitvu posebnihdijelova nekretnine,Vlasnitvo
posebnog dijela nekretnine (etano vlasnitvo) proizlazi
izodgovarajueg suvlasnikog (idealnog) dijela nekretnine i
neodvojivo jepovezano s idealnim dijelom nekretnine koja se sastoji
od zemljita sa zgradomili prava graenja sa zgradom (l. 66/1,3.
ZV).Vlasnitvo posebnog dijela koje je povezano s odgovarajuim
suvlasnikimdijelom nekretnine upisat e se na tom suvlasnikom
dijelom, dakle uvlastovnici, uz naznaku posebnog dijela i sporednih
dijelova na koje se protee(l. 32/2. ZZK). Za suvlasniki dio pak
koji je povezan s vlasnitvom posebnogdijela nekretnine moe se
otvoriti poduloak (l. 24/2. ZZK). U natpisu ulokagdje je upisano
vlasnitvo posebnog dijela stavlja se natpis Etano vlasnitvo(l.
24/1. ZZK, l. 72/2. ZV).Stupanjem na stanu ZV i Pravilnika o
unutarnjem ustroju, voenju zemljinihknjiga i obavljanju drugih
poslova u zemljinoknjinim odjelima sudova(Zemljinoknjini poslovnik
u daljnjem tekstu Poslovnik) javio se i problempovezivanja knjige
poloenih ugovora i glavne knjige u jedinstvenu evidenciju,dosljedno
primjenjujui naelo pravnog jedinstva zemljita i zgrade,
odnosnopravnog jedinstva nekretnine.Za razmatranje predmetne
materije bitne su prijelazne i zavrne odredbe l. 128-136.
Poslovnika, u kojima je propisano povezivanje knjige poloenih
ugovora iglavne knjige.lankom 128. st. 1. Poslovnika odreeno je da
je knjiga PU osnovanaPravilnikom o ustrojavanju i voenju knjige
poloenih ugovora dio zemljineknjige za katastarsku opinu za koju se
vodi knjiga poloenih ugovora i to oddana stupanja na snagu
Poslovnika, tj. od 20. kolovoza 1997. godine.Ideja Poslovnika je
bila da su poduloci knjige PU ugovora zapravo
podulocizemljinoknjinog uloka u kojem je upisano zemljite na kojem
je izgraenazgrada glede ijih su posebnih dijelova osnovani poduloci
u knjizi poloenihugovora.Poslovnik u citiranim odredbama o
povezivanju knjige PU i glavne knjige nastojidosljedno provesti
odredbu l. 66. st. 1. ZV prema kojoj vlasnitvo odreenogposebnog
dijela nekretnine (etano vlasnitvo) proizlazi i ostaje
neodvojivopovezano s odgovarajuim suvlasnikim dijelom (idelanim
dijelom) nekretnine nakojem je uspostavljeno.
- 12. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 12Vlasnitvo odreenog posebnog dijela prema st. 2.
istog lanka ovlaujesuvlasnika na ijem je suvlasnikom dijelu
uspostavljeno, da upravljajui timposebnim dijelom nekretnine
umjesto svih suvlasnika izvrava sve vlasnikeovlasti i dunosti kao
da je poseban dio samo njegovo vlasnitvo, pa da, ako nijedrukije
odreeno, ini s tim dijelom i koristima od njega to ga je volja
tesvakoga drugoga iz toga iskljui.Samo vlasnitvo posebnog dijela
moe biti uspostavljeno na odgovarajuemsuvlasnikom dijelu nekretnine
koja se sastoji od zemljita sa zgradom ili odprava graenja sa
zgradom.Poslovnik prije svega propisuje u l. 131. da se samo
povezivanje provodi nanain da se u zeljinoj knjizi u kojoj je
upisano zemljite na kojem je izgraenazgrada provodi promjena
izgraenosti zemljita, te upisuju vlasnici posebnihdijelova
nekretnine koji su povezani s odgovarajuim suvlasnikim
dijelomnekretnine.Promjenu izgraenosti nastalu graenjem zgrade
trebao bi zk sud provesti poslubenoj dunosti i to prema podacima iz
odjeljka AI poduloka, bez prijavnoglista katastra. Ako bi podaci o
zemljitu u zemljinoj knjizi i u poduloku bilirazliiti, tada bi se
trebala zatraiti slubena potvrda o identifikaciji zemljita odureda
za katastar. Isto tako u samoj posjedovnici uiniti e se vidljivim
svi brojevipoduloaka (misli se na brojeve poduloaka iz knjige
poloenih ugovora) ukojima su u knjizi poloenih ugovora upisani
posebni dijelovi nekretnina.to se pak tie upisa u vlastovnicu,
upisi vlasnitva posebnog dijela nekretnineizvriti e se u korist
osoba koje su u knjizi PU upisane kao vlasnici posebnihdijelova, a
koji su povezani s odgovarajuim suvlasnikim dijelom nekrenine.
Dokse ne odrede suvlasniki dijelovi, u korist svakog suvlasnika e
se upisati da jenjegov suvlasniki dio jednako velik kao i svih
ostalih suvlasnika. Uz ime svakogsuvlasnika navesti e se broj
poduloka u kojem je isti upisan u knjizi PU, a upoduloku bi se
trebalo uiniti vidljivim da je suvlasnik upisan u zemljinoj knjizi
uodreenom zk uloku. Ime katastarske opine upisati e se kada je to
potrebno,ako se primjerice zemljina knjiga i knjiga PU ne vodi za
istu katastarsku opinu.lanak 131. st. 6. i l. 134. u tom sluaju
propisuju da e se kao vlasnik onihposebnih dijelova za koje u
knjizi poloenih ugovora nije otvoren PU, upisatiosoba u iju je
korist u zemljinoj knjizi upisano pravo vlasnitva na zemljitu
udrutvenom vlasnitvu koje se po ZV pretvorilo u pravo vlasnitva.Na
ovom mjestu se neminovno postavlja i pitanje da li je u sluaju
povezivanjaknjige PU i glavne knjige potreban etani elaborat,
odnosno sainjen plan etaaili posebnih dijelova nekretnine ?
- 13. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 13Ne elei uope ulaziti u rasprave da li postoji za to
potreba ili ne, miljenja smoda je takav nain povezivanja knjige PU
i glavne knjige, a i uspostave etanogvlasnitva u Hrvatskoj
nepotreban i financijski za graane neostvariv. Trebaponoviti da su
se stanovi prodavali nositeljima stanarskog prava premarjeenjima o
dodjeli stana, iz tih rjeenja uzimala se kvadratura stana, pa
nitiprilikom same prodaje nije bila vrena nikakva izmjera stanova.
Da bi se kupacstana mogao upisati u knjigu PU, on je prema l. 13.
Pravilnika o ustrojavanju ivoenju knjige PU trebao priloiti ispravu
i to ugovor o prodaji stana ili presudukoja ga nadomjeta, te dokaz
o tome da je prodavatelj nositelj pravaraspolaganja na stanu koji
je predmet upisa ili da je isti vlasnik.Miljenja smo da to nije
potrebno, a to iz razloga to je na posebnim dijelovimakoji su
upisani u knjigu PU steeno vlasnitvo tih posebnih dijelova, a koje
jepovezano s odreenim suvlasnikim dijelom cijele nekretnine i to po
ranijimpropisima. Upis u knjigu poloenih ugovora je izvren, pa sada
siliti vlasnikestanova i poslovnih prostora da moraju ponovno
izvriti etairanje bi bilonedopustivo.Ovdje istiem da u pogledu
novih graevina koje se grade zadnjih godina nemanikakvih problema u
praksi, jer se odmah nakon izgradnje od strane investitoraprilae i
etani eleborat potvren od strane nadlenog upravnog tijela, te
seuspostavljaju posebni dijelovi nekretnine u listu B povezani sa
suvlasnitvomcijele nekretnine. Kasnije se ti suvlasniki dijelovi i
prodaju.to se pak tie starih zgrada koje su nekada bile u drutvenom
vlasnitvu izlaz izove situacije bi bio sklapanje meuvlasnikog
ugovora u kojem e se utvrditisuvlasniki dijelovi koji pripadaju
svakom pojedinom stanu. Trebalo bi u tomsmislu razmotriti i
iskustva Opinskog suda u Sisku koji praktiki nije niti
otvaraoknjigu poloenih ugovora, ve je etano vlasnitvo upisano na
temelju planovaetaa i zapisnika koje je radio zk. odjel na terenu,
u svakoj zgradi.6. HIPOTEKA ZALONO PRAVO NA NEKRETNINIZalono pravo
je ogranieno stvarno pravo na odreenoj stvari (zalogu) kojeovlauje
svog nositelja (zalonog vjerovnika) da odreenu trabinu, ne bude
limu po dospijeu ispunjena, namiri iz vrijednosti te stvari, ma ija
ona bila, anjezin svagdanji vlasnik (zaloni dunik) duan je to
trpjeti (l. 297/1. ZV).4 5Zalono pravo moe se upisati kao teret
cijelog zemljinoknjinog tijela ili kaoteret idealnog dijela nekog
suvlasnika, te se upisuje u teretovnicu4 Olga Jeli Hipoteka na
nekretnini odnos prema fiducijarnom vlasnitvu, Zbornik
radovaNekretnine kao objekti imovinskih prava, Zagreb, 2004.5 Na
Opinskom sudu u Varadinu iz godine u godinu raste broj predmeta
koji se odnose na upishipoteka i fiducija, kao i brisanja uknjienih
hipoteka, pa je tijekom 2004. godine od ukupnogbroja predmeta
gotovo 20 % predmeta koji se odnose na hipotekarno pravo.
- 14. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 14zemljinoknjinog uloka u kojem je upisana nekretnina
optereenazalonim pravom.Hipoteka se ne moe upisati kao teret
pojedinih sastavnih dijelovazemljinoknjinog tijela (l. 35/1. ZZK).
U takvom sluaju, ukoliko se eliopteretiti samo jedna pojedinana
nekretnina, a ne sve nekretnine koje inejedno zk. tijelo, tada
vlasnik ima pravo zatraiti otpis pojedinane nekretnine izdotadanjeg
zk. uloka u novi i zasnovati hipoteku na tom novom zk.
tijelu.Zalono pravo na nekretnini naziva se hipoteka, a ukoliko je
optereeno dva ilivie zk. tijela kao da su sve zajedno jedna stvar,
tada se to naziva zajednika ilisimultana hipoteka.Ako se hipoteka
osniva na plodovima, to se u zemljinoj knjizi mora izrijekomnavesti
(l. 35/2. ZZK).to se sve moe upisati kod hipoteke ? hipoteka se moe
upisati samo u pogledu tono odreene svote u novcu, s time da se moe
primjeniti valutna i indeksna klauzula (l. 36/1. ZZK), ako je
ugovoreno uz trabinu i plaanje kamate upisuje se i kamatna stopa,
ako su ugovorene zakonske kamate, pie se zakonska kamata (l. 36/2.
ZZK), ako je ugovoreno anuitetno plaanje pie se : anuitetna otplata
(l. 36/3. ZZK), ako se hipotekom osiguravaju trabine koje bi mogle
nastati iz odobrenog kredita, poslovodstva, jamstva, naknade tete i
dr. koje bi tek trebale nastati nakon nekog vremena ili ispunjenja
uvjeta, u ispravi koja je temelj upisa dovoljno je odrediti najvii
iznos glavnice koji moe imati kredit ili odgovornost (kreditna ili
kauciona hipoteka - l. 36/4 ZZK).Hipoteka koja je upisana kao teret
odreenog zemljinoknjinog tijela ostaje i kadse promijeni njegov
sastav kad se primjerice iz nekog zk. tijela otpiu nekidijelovi,
neke nekretnine u drugi uloak, hipoteka koja je ranije bila upisana
nacijelom zk. tijelu nastavlja teretiti sve dijelove tog ranijeg
zemljinoknjinog tijela(l. 301/4. ZV). Hipoteka se nee otpisivati
ukoliko hipotekarni vjerovnik dozvolibesteretni otpis.Zajednika ili
simultana hipoteka postoji kada je hipotekom optereeno
vienekretnina upisanih u razliitim zemljinoknjinim ulocima (l.
298/3. ZV).Nekretnine koje se optereuju zajednikom hipotekom mogu
biti u okviru iste ilirazliitih katastarskih opina, za ije voenje
mogu biti nadleni i razliitizemljinoknjini sudovi (l. 132. ZZK).Tko
zahtijeva upis zajednike hipoteke, jedan uloak treba odrediti kao
glavniuloak, a ostale kao sporedne uloke. Ako to nije navedeno u
samom
- 15. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 15prijedlogu, glavnim ulokom e se smatrati uloak koji
je naveden na prvommjestu u prijedlogu (l. 130/1. ZZK). Kod toga e
se zabiljebom u glavnomuloku upuivati na sporedne, odnosno obrnuto
(l. 130/4. ZZK).U svim ulocima se hipoteka upisuje za osiguranje
cijele hipotekarne trabine (l.130/2. ZZK).Mogua je i situacija da
se hipoteka koja je ve osnovana u nekom zk. uloku,sporazumom
hipotekarnog vjerovnika i dunika proiri i na druge uloke, utakvom
sluaju e onaj prvobitni uloak biti glavni (l. 130/3. ZZK).Bitna je
i dunost suda da u sluaju ako se dostavi prijedlog za upis
zajednikehipoteke nadlenom sudu koji vodi glavni uloak, te ako je
prijedlogom odreenredoslijed upisa u sporedne uloke, da tada sud
mora po tome postupiti idostaviti prijedlog za upis hipoteke u
sporedne uloke redom svim drugimzemljinoknjinim sudovima (l. 132/2.
ZZK). Detaljne odredbe o postupanju szajednikim hipotekama
propisana je odredbama l. 130-140. ZZK.Hipoteka moe biti optereena
podzalonim pravom (nadhipotekom) prema l.303/2. ZV. Nadhipoteku moe
osnovati hipotekarni vjerovnik u granicama svogprava na namirenje
iz vrijednosti zaloene nekretnine, te mu za upis nadhipotekenije
potreban pristanak vlasnika nekretnine.I podzalono pravo se moe
odnositi na cijelu trabinu, kao i na dio trabineosigurane hipotekom
koji je odreen razmjerno ili brojano (l. 35/3. ZZK).Na upis
podzalonog prava odnose se sve odredbe koje se odnose na
upishipoteke.U upisu se navodi podzaloni vjerovnik, visina
osigurane trabine, kamate i svedrugo propisano l. 36. ZZK.Za upis
promjene hipotekarnog vjerovnika do koje je dolo prijenosom
trabineprimjenjuju se odredbe l. 15/3. ZZK koja ovlauje osobu koja
je izvanknjinostekla pravo na nekretnini da zahtijeva da se ono
upie u njegovu korist.U takvom sluaju novi vjerovnik, na kojeg je
raniji vjerovnik prenio trabinu,temeljem primjerice ugovora o
cesiji ili drugom javnom ili javnoovjerovljenomispravom kojom se
dokazuje prijenos trabine osigurane hipotekom, podnosiprijedlog za
upis sebe kao novog hipotekarnog vjerovnika. Hipoteka i
daljezadrava prvenstveni red koji je imala od ranije, pa u takvom
sluaju starihipotekarni vjerovnik ne mora dati klauzulu
intabulandi.l. 35/3. ZZK izriito je odreeno da je doputen prijenos
cijele hipotekarnetrabine, kao i njezinog pojedinog dijela odreenog
razlomkom ili iznosom.
- 16. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 167. PRIJENOS PRAVA VLASNITVA U SVRHU OSIGURANJA
(FIDUCIJARNOVLASNITVO)6 7 8Institut fiducije uveden je u hrvatski
pravni sustav Ovrnim zakonom (u daljnjemtekstu OZ) 1996. godine i
to u l. 275. Fiducija (fiducijarni posao) je ugovor kojimjedna
ugovorna strana prenosi neko pravo ili stvar na drugu ugovornu
stranu, ata strane se obvezuje po isteku odreenog roka ili
ispunjenja odreenog uvjetaprimljeno pravo, odnosno stvar vratiti
fiducijantu ili s pravom ili stvari postupationako kako to ovaj
zatrai.Bit odredbi OZ je bio u tome da je nakon sklopljenog ugovora
s prijenosom pravavlasnitva u svrhu osiguranja, dotadanji vlasnik
bio brisan iz zemljine knjige,novi je bio upisan, uz zabiljebu da
je prijenos prava vlasnitva izvren u svrhuosiguranja.Osobno smatram
da je institut fiducije bio zlorabljen u praksi, jer se
fiducijakoristila i kod vrlo malih iznosa kredita i zajma, ali esto
puta uz vrlo visokekamate, a to je u konanici i dovelo do itavog
niza afera s razliitim bankama itedionicama.Nakon toga je ZV uveo
odredbe o upisu ogranienog, oroenog ili uvjetovanogvlasnitva u l.
32/4,5. ZV, pa se govori o upisu prethodnog i potonjeg vlasnitva,a
gdje razlikujemo sljedee situacije.Ako je prijenos vlasnitva
ogranien suspenzivnim (odgodni) uvjetom ilipoetnim rokom odnosno
ako e vlasnitvo na stjecatelja prijei ako se ispuniuvjet odnosno
kada istekne rok, vlasnitvo se upisuje u korist stjecatelja koji
epostati vlasnikom kad se ostvari uvjet ili protekne rok, uz taj
upis se naznaujerok ili uvjet, te stjecateljevo vlasnitvo kao
potonje (l. 32/4. ZZK). Takav upisdjeluje kao predbiljeba
vlasnitva, s time da e se upis opravdati ako istekne rokili se
ispuni uvjet stjecanja.6 Olga Jeli Hipoteka na nekretnini odnos
prema fiducijarnom vlasnitvu, Zbornik radovaNekretnine kao objekti
imovinskih prava, Zagreb, 2004.7 Bruno Ruika, Sudsko i
javnobiljeniko osiguranje prijenosom vlasnitva na stvari,
Informator male stranice br. 5277 od 2. listopada 2004.8 Joica
Matko Rudjak, Sudsko i javno biljeniko osiguranje trabina na
temelju sporazumastranaka, Godinjak 4/97, Drutva za graanskopravne
znanosti i praksu Hrvatske, 1997.
- 17. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 17Ako se vlasnitvo prenosi uz rezolutivni (raskidni)
uvjet ili konani rok,odnosno ako e vlasnitvo nakon ostvarenja
uvjeta ili isteka roka ponovno prijeina otuivatelja, vlasnitvo se
upisuje u korist stjecatelja uz naznaku uvjeta ili rokate naznaku
njegova vlasnitva kao prethodnog, a istodobno se
otuivateljevovlasnitvo naznauje kao potonje (l. 32/5. ZZK). Takav
upis djeluje takoer kaopredbiljeba koja e se moi opravdati kad
istekne rok odnosno kad se ostvariuvjet.Ovi upisi nisu upisi pod
uvjetom naknadnog opravdanja dakle ne radi se opredbiljebi koja je
upis pod uvjetom naknadnog opravdanja. Upis uvjetovanih,ogranienih
ili oroenih knjinih prava provodi se, ovisno o
ispunjenjupretpostavki, konanim upisom (uknjibom), ili pak uvjetnim
upisom(predbiljebom).Ova pravila vrijede za upis svih knjinih
prava, a izriito je to propisano za upisslunosti i stvarnih tereta
(l. 33/4. ZZK), prava graenja (l. 34/4. ZZK),zalonog prava (l.
35/4. ZZK).Nakon toga je upis trebao glasiti na nain da je u
vlastovnici vidljiv bivi vlasnikkao potonji vlasnik, a vjerovnik
ili predlagatelj osiguranja kao prethodni vlasnik.U praksi se
meutim i dalje u veini sudova nastavio primjenjivati Ovrni zakon
inain upisa po OZ, a koji je zapravo izazvao esto puta dosta
problema.Primjerice u sluaju kada je raniji vlasnik umro, a
nekretnina vie nije bilaupisana u njegovu korist itd., u
ostavinskom postupku nekretnina nije bilaraspravljana, a kredit se
nastavio otplaivati. Osim toga na taj nain je ranijivlasnik bio
onemoguen da primjerice uzme novi kredit, a kako bi se
rijeiokredita koji je obuhvaen sporazumom o prijenosu
vlasnitva.Konkretan sluaj je zapravo oiti primjer neusklaenosti
propisa u RH, teinjenice da se propisi donose ne vodei rauna o
drugim propisima, a nitipravna teorija, a niti praksa nije dala
definitivan odgovor kako postupati u ovomsluaju.Izmjenom OZ koje su
stupile na snagu 8. studenog 2003. godine i to l. 103.propisano je
da e nakon stupanja na snagu tog Zakona nadlenizemljinoknjini sud
na prijedlog bile koje od stranaka koje su potpisalesporazum u
skladu s odredbama l. 274. ili 279. OZ, brisati upis prijenosa
pravavlasnitva nekretnine koji je nakon 1. sijenja 1997. godine
proveden u zemljinojknjizi na temelju odredaba l. 274/5. OZ i
zamijeniti ga upisom koji e biti uskladu s odredbama l. 34/5. ZZK.
Na Opinskom sudu u Varadinu su se takviupisi vrili i to uglavnom po
zahtjevu ranijih vlasnika, te se upis usklaivao supisom prema l.
32. ZZK o upisu prethodnog i potonjeg vlasnitva. 99 Ovrni zakon je
ponovno u proceduri izmjena, te su usvojene nove izmjene Ovrnog
zakona, nodana zakljuenja ovog lanka 24. listopada 2004. godine te
izmjene nisu bile objavljene uNarodnim novinama, pa o eventualnim
izmjenama o ovim pitanjima nije bilo mogue pisati.
- 18. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 188. PRAVO GRAENJAPravo graenja je ogranieno stvarno
pravo na neijem zemljitu koje ovlaujesvog nositelja da na povrini
tog zemljita ili ispod nje ima vlastitu zgradu, asvagdanji vlasnik
tog zemljita duan je to trpjeti (l. 280/1. ZV).Pravo graenja se u
pravnom prometu smatra nekretninom (l. 280/2. ZV), te jeisto
izuzetak od naela pravnog jedinstva nekretnine, jer se u tom sluaju
odvajazemljite od zgrade ili druge graevine izgraene na ili ispod
njegove povrine.Pravo graenja upisuje se dvostrukim upisom u dva
zemljinoknjina uloka:1. u uloak gdje je upisano samo zemljite pravo
graenja se upisuje kao teret (list C) uz naznaku broj zk. uloka u
kojem je upisano pravo graenja (l. 34/1. ZZK), gdje kao vlasnik
ostaje upisan vlasnik zemljita,2. te u poseban zk. uloak gdje se
pravo graenja upisuje kao posebno zemljinoknjino tijelo i to u
posjedovnicu (pa upis u tom uloku u posjedovnici glasi pravo
graenja na estici odreenog broja), uz naznaku zk. uloka u kojem je
upisano zemljite koje to pravo graenja optereuje (l. 34/2. ZZK), a
u tom uloku se u vlastovnicu upisuje nositelj prava graenja.Svrha
osnivanja prava graenja je izgradnja neke graevine zgrade, pa
nakonto se zgrada izgradi, sainjava se prijavni list i promjena
izgraenosti provodi seu zk. uloku u kojem je upisano pravo graenja,
pa se i zgrada upisuje da jeizgraena na pravu graenja (l. 34/3.
ZZK). I kod prava graenja mogua je dase isto osniva uz ogranienje
rokom ili uvjetom, te se to zabiljeuje zajedno supisom sadraja tog
prava, a naknadno ogranienje ve postojeeg pravazabiljeuje se.Pravo
graenja je mogue opteretiti zalogom, pa kako je pravo
graenjaogranieno vremenom trajanja prava graenja, postavlja se
pitanje to sedogaa s teretima upisanim na pravu graenja, a nakon to
isto prestane.Osnovno je pravilo postavljeno u l. 295/1. ZV po
kojem prestankom pravagraenja sve ono to je s pravom graenja bilo
pravno odvojeno od zemljita,postaje pripadak zemljita.to se sve u
tom sluaju dogaa ? - poseban uloak u koji je upisano pravo graenja
se zatvara, a zgrada seu tom sluaju upisuje u uloak gdje je upisano
zemljite na kojem je dotadapostojalo pravo graenja, - u teretovnici
uloka u kojem je upisano zemljite brie se teret postojanjaprava
graenja,
- 19. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 19 - vlasnik zemljita postaje ujedno i vlasnik zgrade,
- slunosti i stvarni tereti u korist, odnosno na teret zemljita sa
zgradomtrebali bi biti po slubenoj dunosti preneseni u uloak gdje
je dotada biloupisano zemljite s istim prvenstvenim redom (l.
296/3. ZV), -ostala tua stvarna prava koja su bila teret prava
graenja prestaju (l.296/1. ZV), a zalona prava koja su teretila
pravo graenja nakon prestanka togprava terete naknadu koju je
vlasnik duan osobi ije je pravo graenja prestalo(l. 296/2. ZV).9.
NOVINE U ZEMLJINOKNJINOM PRAVUOpe je miljenje da zemljinoknjini
sustav u RH nije auran, prije svega zbogvelikog broja zaostalih,
nerijeenih predmeta i velikog broja prigovora stranakana nemogunost
dobijanja zemljinoknjinih izvadaka odmah, ve nakondugotrajnog
ekanja.No kada bi se detaljnije analiziralo stanje u
zemljinoknjinim odjelima sudova,tada je vidljivo da su najvei
zaostaci u ukupno 10-tak zemljinoknjinih odjela, anjihovi zaostaci
rezultat su kako objektivnih problema (prostor, nedovoljan
brojzaposlenih, nedovoljna educiranost), ali i subjektivne (prije
svega problemorganizacije rada, radne discipline).Stoga je u sklopu
Projekta sreivanja zemljinih knjiga i katastra poduzet nizmjera i
aktivnosti u pogledu provoenja edukacije, kako informatike, tako
ipravne, a isto tako Ministarstvo pravosua je poduzelo cijeli niz
aktivnosti unamjeri da se smanje zaostaci kroz ustrojavanje Sektora
za zemljine knjige.Jedan od pokuaja je izmjena Zakona o zemljinim
knjigama u srpnju 2004.godine, a koji donosi cijeli niz bitnih
novosti, koje e, nadam se, dovesti popoboljanja stanja u zk.
sudovima. Usprkos katastrofinim najavama izmjenenisu dovele do
kolapsa u zk. sudovima.Koje su najvanije novine u ZZK ?Prije svega
je uvoenje ovlatenih zemljinoknjinih referenata u postupak idavanje
ovlasti istima za donoenje rjeenja u zemljinoknjinom postupku.
Tomrjeenju se moe prigovara, no injenica je da se dosada radilo na
nain da suzk. referenti radili nacrte rjeenja, koje su suci nakon
toga odobravali ili ne, anakon toga su rjeenja zk. referenti (isti
ili drugi ovisno o organizaciji rada usvakom zk. odjelu) provodili
u zemljinim knjigama.Uloga zk. suca je sada u rjeavanju albe protiv
rjeenja ovlatenog zk. referenta(l. 7. Zakona o izmjenama i dopunama
ZZK), pa je time omoguena zatitaputem suca svakoj stranci.
- 20. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 20Druga bitna novost je ukidanje odredbe l. 105. ZZK,
koja je dosada nalagaladunost zk. sudu da u sluaju podnoenja
neurednog prijedloga ili pak prijedlogakojem nisu priloeni svi
potrebni prilozi, trai i upuuje stranku to treba uiniti.I ta
odredba je jedan od razloga zbog ega neki sudovi, posebice veliki,
imajuveliki broj nerijeenih predmeta, jer su prijedlozi podnoeni
bez ikakvih isprava,dokaza da je osoba ovlatena za podnoenje
prijedloga, a sve u cilju da sezadri prvenstveni red.S druge pak
strane zk. sudovi su poeli pretvarati zemljinoknjini postupak
uparnini postupak, pa se tako od stranke u nekim predmetima (a to
je uoenoprilikom pregleda zk. odjela) i to sedam puta pozivalo da
neto dostavi, svakiputa neto drugo, ili pak predmeti koji nisu
provedivi i koje treba odbiti stojenerijeeni i po vie od 10
godina.Sada je data mogunost zk. sudu da takve prijedloge odmah
odbije, odnosnoodbaci bez posebnog pozivanja stranke da neto
dostavi, odnosno da ispravi islino.Kako bi se izbjegli prigovori da
je to postupanje suvie birokratsko, ministricapravosua je donijela
Pravilnik o obrascima u zemljinoknjinom postupku (NN123 od 3. rujna
2004.), a u kojem su propisani obrasci za prijedlog za
upisuknjibe/predbiljebe, za upis zabiljebe, za upis zalonog prava i
za upisbrisanja zalonog prava.Pri tome valja posebno istai da ideja
uvoenja obrazaca u zk. postupak nije dase prijedlozi moraju
podnositi samo na tim propisanim obrascima. To nije nitimogue jer
postoji cijeli niz situacija koje obrasci ne pokrivaju. Zbog toga
je u l.3. Pravilnika izriito i propisano da e zemljinoknjini sud
odluivati o prijedloguako sadrava sve podatke propisane Zakonom o
zemljinim knjigama.Tako je u l. 99. ZZK propisano da prijedlog za
upis treba sadravati oznaku zk.suda kojem se prijedlog podnosi, ime
i prezime podnositelja i osoba koje trebaobavijestiti o rjeenju,
broj zk. uloka i oznaku estica upisanih u zk. uloak ukojem bi se
upis trebao provesti. Iz prijedloga treba biti vidljivo koje se
pravostjee, mijenja ili prestaje, koje pravo se ograniava i kako,
koji osobni odnos iliinjenica bi trebala biti upisana. Zk. uloci
trebaju biti oznaeni oznakom kako suisti oznaeni u zemljinoj
knjizi.l. 100. ZZK zahtijeva da podnositelj prijedloga mora
odrediti vrstu upisa kojuzahtijeva, u protivno prijedlog preutno
sadri u sebi prijedlog za onu vrstu upisakoja je po postojeem zk.
stanju i prilozima prijedloga najpovoljnija za osobu uiju se korist
upis zahtijeva, a mogu je i doputen.Isto tako l. 101. ZZK je
odreeno da se jednim prijedlogom moe zahtijevati vieupisa koji se
svi temelje na istoj ispravi, upis istog prava u vie zk. uloaka ili
upis
- 21. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja
nekretninama 21vie prava u istom zk. uloku. U pogledu pak isprava
l. 102. ZZK nalae da seisprava podnosi u izvorniku ili u ovjerenom
prijepisu.10. ZAKLJUENE NAPOMENEKakva je budunost zemljine knjige u
RH ?Ukoliko e postojati politika volja, ukoliko e se konano i
definitivno rijeitipitanje nadlenosti izmeu suda i katastra, te
ukoliko e postojea novanasredstva biti pametno utroena, a ne samo
na strane konzultante i nove izmjere,tada stvari treba gledati
optimistiki.Cilj svih koji rade na poslovima sreivanja
zemljinoknjinog stanja u RH morabiti isti, a to je da se upisi vre
u maksimalno 5-7 dana, da se izvatci dobijajuodmah, te da zemljine
knjige u puno smislu rijei odravaju pravno stanjenekretnine
relevatno za pravni promet. Vrijeme e pokazati koliko uspjeha
epoluiti promjene koje se sada provode.