1. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 1DAMIR KONTREC, dipl. iur.predsjednik Opinskog suda u Varadinu SIGURAN PRAVNI PROMET NEKRETNINA I ZEMLJINA KNJIGA (odabrane teme)SADRAJ1. OPENITO2. FUNKCIJE ZEMLJINE KNJIGE 2.1. Stjecanje stvarnih prava na nekretninama 2.2. Publiciranje stvarnih prava na nekretninama 2.3. Zatita povjerenja u pravnom prometu nekretnina 2.4. Odreivanje prvenstvenog reda3. POJAM NEKRETNINE I PRAVNO JEDINSTVO NEKRETNINE4. ODNOS ZEMLJINE KNJIGE I KATASTRA5. VLASNITVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE ETANOVLASNITVO6. HIPOTEKA ZALONO PRAVO NA NEKRETNINI7. PRIJENOS PRAVA VLASNITVA U SVRHU OSIGURANJA (FIDUCIJARNOVLASNITVO)8. PRAVO GRAENJA9. NOVINE U ZEMLJINOKNJINOM PRAVU10. ZAKLJUENE NAPOMENE

2. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 21. OPENITOZemljine knjige u Republici Hrvatskoj imaju dugu tradiciju, jo od 19. st., a nanaem podruju iste su se uvodile u isto vrijeme kada su se zemljine knjigeuvodile i na podruju biveg Austro-ugarskog Carstva. Kada se za neto kae daima tradiciju, tada se obino misli da se radi o neemu to prije svega dobrofunkcionira, to se pak ne moe rei za sadanje stanje zemljinoknjinog ikatastarskog sustava u Republici Hrvatskoj.Svjedoci smo svakodnevnih napada, prigovora i primjedbi na stanje zemljinihknjiga, na injenicu da postoji preko 300000 nerijeenih predmeta uzemljinoknjinim odjelima sudova, a to predstavlja vie od 1/5 ukupnonerijeenih predmeta u sudovima. No s druge strane ne govori se o tome koji suuzroci takvog stanja i kako eliminirati uzroke da se to stanje promijeni.U medijima se istiu uglavnom negativni primjeri, odreene sporne situacije uzemljinoj knjizi, sve vjerojatno s ciljem da se prikae da taj sustav nefunkcionirai nezadovoljava uvjetima koji se pred Hrvatsku postavljaju u postupkupribliavanja Europskoj uniji.Kada se govori o zemljinoj knjizi i sigurnom pravnom prometu nekretnina, tadase moe govoriti o vanosti nekretnina s jedne strane, te o tome kakav bi sustavregistracije nekretnina i vlasnitva trebao biti s druge strane.Vanost nekretnina u svakodnevnom ivotu je ogromna, ali u isto vrijemenekretnine su i ogranien resurs, uvjetovan prostorom koji ljudima na Zemlji stojina raspolaganju. Upravo zbog te ogranienosti bitno je kako se upravljanekretninama, u kojim uvjetima i s kakvom pravnom sigurnou.Siguran pravni promet nekretnina vaan je ne samo za sadanje generacije, vei za budue generacije, a da bi se odvijao siguran pravni promet nekretninamatada mora postojati i dobar i siguran registar nekretnina.11 U materijalu Economic Commission for Eurupe Land Administration Guidlines (With SpecialReference to Countries in Transition, Unites Nations New York and Geneva, 1996, izriito stojito se eli od dobrog sistema registriranja nekretnina. Tako se od sistema registriranja eli dagarantira vlasnitvo i sigurnost posjedovanja, da podupire sustav oporezivanja zemljita ivlasnitva, da osigurava sigurnost kredita, da razvija trite nekretnina, da titi dravno zemljite,da razvija raspravu o upravljanju nekretninama, da olaka reforme u tom podruju, da unaprijedi

3. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 3U tom smislu i u Republici Hrvatskoj ipak raste spoznaja kolika je vanostzemljinih knjiga i katastra, te potreba njihova usklaivanja i stvaranjajedinstvene baze zemljinih podataka (BZP).No u isto vrijeme postoje jo uvijek podruja u Hrvatskoj na kojima ne postojezemljine knjige, odnosno gdje postoji jedino katastarska evidencija, a zemljineknjige ili nisu nikada osnovane ili su pak unitene za vrijeme II svjetskog rata ilipak zadnjih ratnih zbivanja. 2U ovom lanku prikazati e se samo odreeni instituti zemljinih knjiga za koje sesmatra da su bitni da bi se pravni promet u postojeim uvjetima odvijao tosigurnije.2. FUNKCIJE ZEMLJINIH KNJIGAZemljine knjige (gruntovnica) su javne knjige (registar) u koje se upisujunekretnine, vlasnitvo i druga stvarna prava i neka obvezna prava nanekretninama te odreeni drugi odnosi relevantni za pravni prometnekretninama.3U l. 1. Zakona o zemljinim knjigama (u daljnjem tekstu ZZK) je odreeno da seo pravnom stanju nekretnina na podruju Republike Hrvatske, mjerodavnom zapravni promet, vode zemljine knjige (gruntovnica), ako za neka zemljita nije toposebno odreeno. Zemljine knjige vode opinski sudovi i to po sustavu realnihfolija, to znai da se zemljine knjige vode prema nekretninama, a ne premaimenima vlasnika i drugih nositelja prava na nekretninama.Funkcije zemljinih knjiga moemo podijeliti u nekoliko osnovnih kategorija:2.1. Stjecanje stvarnih prava na nekretninamaUpis u zemljine knjige pretpostavka je stjecanja, promjene i prestanka stvarnihprava na nekretninama kad se stvarna prava na nekretninama stjeu, mijenjaju iprestaju na temelju pravnog posla, te u drugim sluajevima odreenim zakonom.Zakonom predvieni nain stjecanja stvarnih prava na nekretninama ostvaruje seodgovarajuim zemljinoknjinim upisom, u kojem sluaju je upis konstitutivan zaurbano planiranje i infrastrukturalni razvoj, da podupire zatitu okolia i proizvodi statistikepodatke.2 Prema podacima Dravne geodetske uprave iz 2001. godine u Hrvatskoj postoji ukupno 3329katastarskih opina, od ega u ukupno 222 katastarske opine nema zemljinih knjiga. Dakle,zemljine knjige nema u ukupno 6,6 % katastarskih opina, a to je sasvim sigurno jo uvijekizuzetno veliki postotak.3 T. Josipovi, Zemljinoknjino pravo, Zagreb, 2001. str. 89.

4. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 4stjecanje, promjenu ili prestanak stvarnih prava na nekretnini na temelju pravnogposla.Kad se stvarna prava na nekretninama stjeu odlukom suda ili druge vlasti,nasljeivanjem ili temeljem zakona upis u zemljinu knjigu je samo deklaratoran inije pretpostavka stjecanja stvarnog prava na nekretnini.Da bi se upisom steklo, promijenilo ili prestalo pravo na nekretnini,zemljinoknjini upis mora biti istinit, valjan, jer e se jedino na temelju takvogupisa stei neko knjino pravo.Upis e biti istinit, valjan kad u asu kad je bio zahtijevan za stjecanje, promjenuili prestanak prava na nekretnini bile ispunjene sve pretpostavke koje posebanzakon odreuje za stjecanje, promjenu ili prestanak prava na nekretnini, kaovaljani ugovor, pravo prednika, te kada su zadovoljene sve materijalne ipostupovne pretpostavke za upis.2.2. Publiciranje stvarnih prava na nekretninamaZemljinoknjinim se upisima daje vanjska slika pravnog stanja nekretninemjerodavnog za pravni promet stvarnim i obveznim pravima na nekretnini,osobnim odnosima nositelja knjinih prava, pravnim injenicama relevantnim zapravni promet nekretninom i raspolaganje knjinim pravima. Uostalom to je l. 1.ZZK izriito i odreeno kod definicije zemljine knjige.Predmet upisa u zemljine knjige su: stvarna prava (vlasnitvo i sva ostala stvarna prava), neka obvezna prava (pravo nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa, koncesije), osobni odnosi nositelja stvarnih odnosno obveznih prava koja se upisuju u zemljinu knjigu (koji su bitni za pravni promet), pravne injenice za koje je ZZK ili neki drugi zakon odredio da se upisuju u zemljine knjige.Prava koja se upisuju u zemljine knjige moraju za svoj objekt imatinekretnine, odnosno moraju se odnositi na nekretnine, a ako to nije sluajupis je nedoputen.U zemljinu knjigu se ne upisuju: prava koja nemaju za svoj objekt nekretninu, posjed nekretnine jer posjed nije pravo, te osobni odnosi nositelja prava na nekretninama koji nisu od vanosti za pravni poloaj nositelja prava i sudjelovanja u pravnom prometu nekretninama, odnosno koji nisu mjerodavni za pravni promet nekretnina.

5. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 5Po predmetu upisa razlikuju se etiri vrste upisa uknjiba, predbiljeba,zabiljeba i upis uiniti vidljivim.Knjina prava upisuju se u zemljinu knjigu uknjibom i predbiljebom (l. 31/1.ZZK). Osobni odnosi nositelja knjinih prava i pravne injenice upisuju sezabiljebom (l. 30/4. ZZK i l. 39. ZZK). Upisom uiniti vidljivim poslubenoj se dunosti radi bolje preglednosti i potpunosti zemljinih knjigaupisuju neke injenice i okolnosti koje se odnose na knjina prava, njihovenositelje i zemljinoknjini postupak.2.3. Zatita povjerenja u pravnom prometu nekretninaBitna je funkcija zemljinih knjiga koja se odnosi na zatitu povjerenja u pravnomprometu nekretnina. Naime, zbog stanja u kojem se nalaze zemljine knjige uRepublici Hrvatskoj mogua je situacija da slika koju o pravnom stanjunekretnine daju zemljinoknjini upisi nekada moe biti razliita od izvanknjinog,stvarnog pravnog stanja nekretnine.To stanje e biti nepotpuno kad u zemljnoj knjizi nisu upisana sva prava, tereti,ogranienja, pravne injenice i osobni odnosi koji postoje na toj nekretnini, aneistinito kad je neproveden neistinit upis, jer je u zemljinoj knjizi kao nositeljknjinog prava upisana osoba koja to zapravo nije ili je knjino pravo upisana spogrenim sadrajem, opsegom ili redom prvenstva.Bit zatite povjerenja u pravnom prometu sastoji se u injenici da kad jezemljinoknjino stanje nepotpuno ili neistinito, u korist stjecatelja koji su bili udobroj vjeri i postupali s povjerenjem u zemljinu knjigu nastaju pravni uinicizatite povjerenja. Naravno stjecatelj mora imati i valjanu pravnu osnovustjecanja prava na nekretnini, a za provedeni upis moraju biti ispunjene svematerijalne i postupovne pretpostavke odreene ZZK.2.4. Odreivanje prvenstvenog reda upisaTe na kraju i etvrta funkcija zemljinih knjiga, ali ne i najmanje vana. Upisom uzemljine knjige odreuje se prvenstveni red stvarnih prava na nekretninama.Prvenstveni red upisa u zemljinu knjigu utvruje se prema asu u kojem jezemljinoknjinom sudu stigao prijedlog za upis, odnosno odluka suda ili tijelakojom se odreuje upis (l. 45/1. ZZK).O samom sadraju prijedloga i novine koje je donio Zakon o izmjenama idopunama Zakona o zemljinim knjigama iz srpnja 2004. godine (NN 100 od 20.srpnja 2004. godine) govoriti e se kasnije u ovom lanku.

6. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 63. POJAM NEKRETNINE I PRAVNO JEDINSTVO NEKRETNINENekretnine su estice zemljine povrine, zajedno sa svime to je sa zemljitemtrajno spojeno na povrini ili ispod njega, ako zakonom nije drugaije odreeno(l. 2/3. Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima u daljnjem tekstu ZV) princip pravnog jedinstva zemljita i zgrada (superficies solo cedit).ZV ponovno je uspostavljeno naelo pravnog jedinstva nekretnine. l. 9. ZVizriito je propisano da sve ono to je sa zemljitem razmjerno trajno povezanona njegovoj povrini ili ispod nje u pravnom je smislu sastavni dio zemljita i, akozakonom nije drukije odreeno, dijeli njegovu pravnu sudbinu. Prema tomeobjekt pravnih odnosa u pravnom prometu moe biti samo zemljite zajednosa svim onim to je s njime razmjerno trajno povezano, to je na njegovojpovrini ili ispod nje izgraeno s namjenom da trajno ostane, sa svim to je unekretninu ugraeno, na njoj dograeno, nadograeno ili na bilo koji drugi nains njim trajno spojeno.Upravo primjenjujui navedeno naelo vlasnik zemljita je i vlasnik zgradeizgraene na tom zemljitu, zalono pravo na zemljitu odnosi se i na zgraduizgraenu na tom zemljitu, u pravnom prometu moe biti jedino cjelina zemljite i zgrada, neovisno od toga to je zgrada puno puta i neupisana uzemljinu knjigu, tj. nije provedena promjena izgraenosti.Zemljitem se smatra dio zemljine povrine koji je u katastru zemljita oznaenposebnim brojem i nazivom katastarske opine u kojoj lei - katastarska estica(l. 2/1. ZZK).Katastarska estica je odreena kao dio podruja katastarske opine, odnosnokatastarskog podruja na moru, omeena granicama (meama i drugimgranicama) koje odreuju pravni odnosi na zemljitu te granicama nainauporabe zemljita (l. 19/ 1. Zakona o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina).Pojedinana nekretnina moe biti - jedno zemljite (jedna katastarska estica), - te vie zemljita ako su upisana u isti zemljinoknjini uloak kao jednozemljinoknjino tijelo (l. 9/1. ZV).to ne predstavlja posebnu nekretninu: - zgrada na zemljitu, - stan ili poslovni prostor u zgradi, - podzemna garaa ili neki drugi objekt sagraen ispod povrine zemlje, - ono to je nadograeno na nekoj zgradi, primjerice dograeni kat ili pakdograeni dio unutar same zgrade.to se smatra neupisanom nekretninom ?

7. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 7Neupisana nekretnina je zemljite koje nije upisano ni u jednoj zemljinoj knjiziodnosno za koje zemljina knjiga nije osnovana, ili je unitena ili je nestalauslijed rata ili elementarnih nepogoda (l. 136/1. Pravilnika o unutarnjem ustroju,voenju zemljinih knjiga i obavljanju drugih poslova u zemljinoknjinimodjelima sudova- u daljnjem tekstu Zemljinoknjini poslovnik).Bitan pojam u zemljinoknjinom pravu je i zemljinoknjino tijelo.Zemljinoknjino tijelo ine jedna ili vie katastarskih estica, zemljita koja senalaze u istoj katastarskoj opini i koje u pravnom prometu imaju isti pravnipoloaj. U zemljinoknjini uloak upisuje se samo jedno zemljinoknjino tijelo(l. 19/1. ZZK). Izuzetno je bitno znati to se smatra zemljinoknjinim tijelom, aradi mogunosti optereivanja pojedinanih nekretnina hipotekama i kojimpostupcima se to moe initi, a da ne doe do optereenja cijelogzemljinoknjinog tijela. Da bi se mogla opteretiti samo pojedina nekretnina izjednog zk. tijela ili samo pojedina nekretnina prodati, tada e biti potrebnopromijeniti sastav zemljinoknjinog tijela otpisom ili pripisom (l. 19/4. i l. 145-162. ZZK).Na pojedinim katastarskim esticama istog zk. tijela ili na odreenim fizikimdijelovima nekretnine koja je upisana kao jedno zemljinoknjino tijelo ne mogurazliite osobe imati vlasnitvo, na njima ne mogu postojati razliita optereenja,te u pravnom prometu ne mogu imati drukiji status od ostalih katastarskihestica ili pojedinih fizikih dijelova istog zemljinoknjinog tijela.Uspostava pravnog jedinstva nekretnine provedena je po samom ZV usluajevima u kojima su zemljite, zgrada odnosno posebni dijelovi bili pravnoodvojeni i to:-zemljite i zgrada pravno su spojeni u jednu pojedinanu nekretninu vlasnik zgrade izgraene za zemljitu u drutvenom vlasnitvu do stupanja nasnagu ZV postao je vlasnik cijele nekretnine zemljita sa zgradom (l. 367/1.,368/1. ZV) radilo se u sluajevima gdje je postojalo pravo koritenja u koristvlasnika zgrade, pravo prvenstvenog koritenja na graevinskom zemljitu i sl..Vlasnikom nekretnine postala je osoba koja je postala vlasnikom zgrade popravilima o pretvorbi prava upravljanja odnosno koritenja i raspolaganja (l. 369.ZV);- vlasnitvo posebnih dijelova zgrade (stanovi, poslovni prostori i dr.)neodvojivo su povezani s odgovarajuim suvlasnikim dijelom cijelenekretnine tj. zemljita zajedno sa zgradom (l. 370. ZV). Ukoliko je zgradabila izgraena na zemljitu u privatnom vlasnitvu vlasniku posebnog dijelazgrade pripada odgovarajui suvlasniki dio cijele nekretnine (cijele katastarskeestice zgrade i zemljita), umjesto dotadanjeg sudjelovanja u zajednikomvlasnitvu zajedniki dijelova zgrade sa suvlasnitvom zemljita. Kad je pakzgrada bila izgraena na zemljitu u drutvenom vlasnitvu vlasniku posebnogdijela pripada suvlasniki dio cijele nekretnine, umjesto dotadanjeg sudjelovanja

8. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 8u trajnom pravu koritenja zajednikih dijelova zgrade i zemljita (l. 370/3. ZV).U pogledu veliine suvlasnikih dijelova isti se utvruju prema veliini korisnihdijelova, a dok se ne utvrdi veliina suvlasnikog dijela smatra se da su dijelovisvih suvlasnika jednaki (l. 370/4. ZV).Pravila o pravnom jedinstvu nekretnine ne vrijedi za sljedee sluajeve: - za zgrade i drugo to je sa zemljte spojeno samo radi neke prolaznenamjene, kao to su montane barake, kiosci, kamp kuice i sl. (l. 9/3. ZV), - za zgradu koju je na tuem zemljitu izradila osoba koja ima posebnostvarno pravo pravo graenja (l. 280-296. ZV), - za zgrade i druge graevine koje je na zemljitu na kojem ima koncesijuizradio koncesionar (l. 3 / 4, l. 9/4. ZV).4. ODNOS ZEMLJINE KNJIGE I KATASTRABez obzira na sva nerazumijevanja i odreene ideje da cijeli sustav registracijenekretnina treba biti u nadlenosti samo jedne institucije, slino kao u vedskoj iliNizozemskoj, valja istai da zemljinoknjini sustavi u Europi dobro funkcionirajui to neovisno o tome da li je nadlenost u rukama jedne ili dvije institucije. URepublici Hrvatskoj iz tradicijskih i zakonskih razloga brigu oko sustavaregistracije nekretnina vode dvije institucije sud i katastar.Zemljinoknjini i katastarski sustav u RH je zakonski povezan. Naime, prema l.9/1. ZZK zemline knjige se temelje na podacima katastarske izmjere.l. 10/1. ZZK propisuje da oznake katastarskih estica u zemljinoj knjizi morajubiti sukladne s njihovim oznakama u katastru zemljita i katastarskim planovima,a osobito moraju biti navedeni katastarski brojevi estica, njihova povrina premakatastru, kao i zgrade i druge graevine koej trajno lee na zemljitu ili su ispodnjegove povrine (izgraenost zemljita).St. 2. istog lanka dalje odreuje da odluke sudova i druge vlasti o knjinimpravima moraju sadravati oznake i podatke o katastarskom broju i povrinikatastarskih estica kao i o katastarskoj opini u kojoj lee, onako kako su tipodaci oznaeni u zemljinoj knjizi. No za pravni promet su mjerodavni, u sluajurazlike izmeu podataka u katastru zemljita i zemljinoj knjizi, podaci uzemljinoj knjizi, tako dugo dok isti ne budu promijenjeni.Promjena se pak vri prema st. 4. prijavnim listom i to na nain dazemljinoknjini sud donosi rjeenje po slubenoj dunosti poto mu tijelonadleno za katastar dostavi prijavni list o toj promjeni u katastru zemljita.Problem u nekim sudovima u RH se sastoji upravo u injenici da katastar nijedostavljao prijavne listove zk. sudu, a niti je pak zk. sud vrio promjene u listu A

9. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 9posjedovnici na temelju prijavnih listova, ve su ti listovi praktiki bilo pohranjivaniu arhivi suda. Daljnji problem je bio u injenici da je katastar esto puta vrioneku promjenu u katastarskom operatu, ne vodei rauna o stanju zemljineknjige i o vlasnikim odnosima, pa je prijavnim listom esto puta zadirano uparcele razliitih vlasnika, bez ikakve isprave o tome, a to nije bilo provedivo uzemljinoj knjizi.Jedan od najveih problema u praksi je upravo neusklaenost podataka u listu Ai to onih koje ima katastar, u odnosu na podatke u posjedovnici koje ima sud.Cijeli niz novih izmjera provedenih u zadnjih 30-tak godina nisu bile praeneistodobno s postupcima osnivanja, odnosno obnove runo voenih zemljinihknjiga, ili je katastar vrio reambulaciju koja nije nikada dostavljena nadlenomzk. sudu.Sve to su problemi koji u praksi nedvojbeno postoje i koje predstavljaju velikuopasnost za siguran pravni promet nekretnina.U svakom takvom sluaju gdje se podaci u katastru nekretnina (zemljita) izemljinoj knjizi u pogledu podataka posjedovnice ne slau, trebalo bi prijesvakog prometovanja nekretninom prije svega provesti postupak sukladnoodredbi l. 10/4. ZZK. Kada se provede postupak usklaivanja podataka u listuA, tada postoji velika sigurnost u potpunost zemljine knjige u pogledu podatakaposjedovnice.U protivnom ne postoji druga mogunost nego da se u ugovorima kojima se vripromet nekretnina prije svega oznai zemljina estica, sa svim podacima uzemljinoj knjizi, a da se radi izbjegavanja eventualnih sporova navede ikatastarska estica, sa svim atributima iz katastra, te da se po potrebi priloi ikopija katastarskog plana. Time e se nositelju knjinog prava, stjecateljuomoguiti da kasnije pokrene odgovarajui postupak sreivanja i usklaivanjapodataka u posjedovnici.Na ovom mjestu valja upozoriti i na jo jednu obvezu zemljinoknjinog suda, akod provedbe prijavnog lista.Naime, kod promjene izgraenosti, odnosno upisa izgraenih objekata, zk. sud jeduan voditi rauna i o odredbi l. 141. Zakona o gradnji (NN 175 od 4. studenog2003. godine, izmjene i dopune NN 100 od 20. srpnja 2004. godine).Kod upisa izgraenog objekta u zemljine knjige mjernik izlazi na lice mjesta isnima izgraeni objekt, te tu promjenu prijavljuje u katastru prijavnim listom, anakon toga katastar dostavlja predmetni prijavni list na provedbu u zemljinuknjigu.esto puta se dogaaju sluajevi da se vri upis objekta, a da uz prijavni list nisupriloeni graevinska, odnosno uporabna dozvola.

10. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 10Osnovno je pravilo l. 141. Zakona o gradnji da e sud izgraenu graevinuupisati u zemljinu knjigu, ako je za tu graevinu izdana uporabna dozvola, a tou sebi presumira da je bila izdana i graevna dozvola. Ako prema ranijimpropisima nije trebalo za odreenu graevinu izdavati uporabnu dozvolu, tada ese graevina u zemljinu knjigu upisati bez uporabne dozvole. Sud e izgraenugraevinu upisati u zemljine knjige i bez uporabne dozvole ako je za tugraevinu izdana graevinska dozvola i po slubenoj dunosti e u posjedovnicizemljine knjige zabiljeiti da dozvola nije priloena. Iznimno sud e izgraenugraevinu upisati u zemljinu knjigu i bez uporabne i bez graevinske dozvole,ali e se u posjedovnici staviti zabiljeba da te dozvole nisu priloene, a u ovomsluaju je sud duan o upisu rjeenje dostaviti graevinskoj inspekciji.Bitna je za pravnu sigurnost i odredba l. 141/6. Zakona o gradnji prema kojojupis graevine u zemljine knjige protivno gornjim pravilima ne proizvodi pravneuinke.Naime, postoje sluajevi da se u zemljinoj knjizi ne stavljaju predmetnezabiljebe, koje nedvojbeno predstavljaju i dodatno optereenje zk. odjela, notime to je izvren upis graevine bez potrebnih dozvola, ne znai da je objektlegaliziran. Radi se o sluaju neistinitog upisa, jer za isti nisu zadovoljene svepotrebne zakonske pretpostavke. Takvih sluajeva u praksi ima, primjerice cijelaapartmanska naselja na Jadranu, gdje kupci i daju velike novane iznose zaapartmane, iako je upitna zakonitost snimljenih objekata i upisanih u zemljineknjige. Stoga bi u takvom sluaju valjalo voditi rauna i traiti prilikom prometa dase priloe od strane otuivatelja potrebne dozvole za gradnju i uporabu, jer sesamo time moe zatititi stjecatelja od kasnijih negativnih zakljuaka nadlenihinspekcijskih slubi.U sklopu projekta Svjetske banke koji se odnosi na sreivanje zemljinih knjiga ikatastra bitna je koordinacija i zajedniko djelovanje obje institucije, a sve u ciljustvaranja jedinstvene baze zemljinih podataka. EOP-zemljina knjiga jebudunost, a ista je u l. 163. ZZK definirana kao evidencija voenaelektronikom obradom podataka o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom zapravni promet, koja se sastoji od katastarskih podataka o obliku, povrini iizgraenosti zemljita, te podataka zemljinoknjinog suda o pravnom stanjuzemljita pohranjenih u bazu zemljinih podataka (BZP).Prema tome zajedniko djelovanje obje institucije je neophodno da bi se posaokroz sljedeih 10-tak i vie godina privelo kraju, s konanim ciljem da u svakomzk. sudu, u svakom katastarskom uredu, u uredu svakog javnog biljenika, usvakoj banci itd. bude omogueno da se izvri uvid u sve relevantne podatke opravnom prometu nekretnina.

11. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 115. VLASNITVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE ETANOVLASNITVOU praksi se vrlo esto prodaju, zalau posebni dijelovi nekretnine stanovi,poslovni prostori, apartmani, pa je potrebno neto rei i o vlasnitvu posebnihdijelova nekretnine,Vlasnitvo posebnog dijela nekretnine (etano vlasnitvo) proizlazi izodgovarajueg suvlasnikog (idealnog) dijela nekretnine i neodvojivo jepovezano s idealnim dijelom nekretnine koja se sastoji od zemljita sa zgradomili prava graenja sa zgradom (l. 66/1,3. ZV).Vlasnitvo posebnog dijela koje je povezano s odgovarajuim suvlasnikimdijelom nekretnine upisat e se na tom suvlasnikom dijelom, dakle uvlastovnici, uz naznaku posebnog dijela i sporednih dijelova na koje se protee(l. 32/2. ZZK). Za suvlasniki dio pak koji je povezan s vlasnitvom posebnogdijela nekretnine moe se otvoriti poduloak (l. 24/2. ZZK). U natpisu ulokagdje je upisano vlasnitvo posebnog dijela stavlja se natpis Etano vlasnitvo(l. 24/1. ZZK, l. 72/2. ZV).Stupanjem na stanu ZV i Pravilnika o unutarnjem ustroju, voenju zemljinihknjiga i obavljanju drugih poslova u zemljinoknjinim odjelima sudova(Zemljinoknjini poslovnik u daljnjem tekstu Poslovnik) javio se i problempovezivanja knjige poloenih ugovora i glavne knjige u jedinstvenu evidenciju,dosljedno primjenjujui naelo pravnog jedinstva zemljita i zgrade, odnosnopravnog jedinstva nekretnine.Za razmatranje predmetne materije bitne su prijelazne i zavrne odredbe l. 128-136. Poslovnika, u kojima je propisano povezivanje knjige poloenih ugovora iglavne knjige.lankom 128. st. 1. Poslovnika odreeno je da je knjiga PU osnovanaPravilnikom o ustrojavanju i voenju knjige poloenih ugovora dio zemljineknjige za katastarsku opinu za koju se vodi knjiga poloenih ugovora i to oddana stupanja na snagu Poslovnika, tj. od 20. kolovoza 1997. godine.Ideja Poslovnika je bila da su poduloci knjige PU ugovora zapravo podulocizemljinoknjinog uloka u kojem je upisano zemljite na kojem je izgraenazgrada glede ijih su posebnih dijelova osnovani poduloci u knjizi poloenihugovora.Poslovnik u citiranim odredbama o povezivanju knjige PU i glavne knjige nastojidosljedno provesti odredbu l. 66. st. 1. ZV prema kojoj vlasnitvo odreenogposebnog dijela nekretnine (etano vlasnitvo) proizlazi i ostaje neodvojivopovezano s odgovarajuim suvlasnikim dijelom (idelanim dijelom) nekretnine nakojem je uspostavljeno.

12. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 12Vlasnitvo odreenog posebnog dijela prema st. 2. istog lanka ovlaujesuvlasnika na ijem je suvlasnikom dijelu uspostavljeno, da upravljajui timposebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika izvrava sve vlasnikeovlasti i dunosti kao da je poseban dio samo njegovo vlasnitvo, pa da, ako nijedrukije odreeno, ini s tim dijelom i koristima od njega to ga je volja tesvakoga drugoga iz toga iskljui.Samo vlasnitvo posebnog dijela moe biti uspostavljeno na odgovarajuemsuvlasnikom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljita sa zgradom ili odprava graenja sa zgradom.Poslovnik prije svega propisuje u l. 131. da se samo povezivanje provodi nanain da se u zeljinoj knjizi u kojoj je upisano zemljite na kojem je izgraenazgrada provodi promjena izgraenosti zemljita, te upisuju vlasnici posebnihdijelova nekretnine koji su povezani s odgovarajuim suvlasnikim dijelomnekretnine.Promjenu izgraenosti nastalu graenjem zgrade trebao bi zk sud provesti poslubenoj dunosti i to prema podacima iz odjeljka AI poduloka, bez prijavnoglista katastra. Ako bi podaci o zemljitu u zemljinoj knjizi i u poduloku bilirazliiti, tada bi se trebala zatraiti slubena potvrda o identifikaciji zemljita odureda za katastar. Isto tako u samoj posjedovnici uiniti e se vidljivim svi brojevipoduloaka (misli se na brojeve poduloaka iz knjige poloenih ugovora) ukojima su u knjizi poloenih ugovora upisani posebni dijelovi nekretnina.to se pak tie upisa u vlastovnicu, upisi vlasnitva posebnog dijela nekretnineizvriti e se u korist osoba koje su u knjizi PU upisane kao vlasnici posebnihdijelova, a koji su povezani s odgovarajuim suvlasnikim dijelom nekrenine. Dokse ne odrede suvlasniki dijelovi, u korist svakog suvlasnika e se upisati da jenjegov suvlasniki dio jednako velik kao i svih ostalih suvlasnika. Uz ime svakogsuvlasnika navesti e se broj poduloka u kojem je isti upisan u knjizi PU, a upoduloku bi se trebalo uiniti vidljivim da je suvlasnik upisan u zemljinoj knjizi uodreenom zk uloku. Ime katastarske opine upisati e se kada je to potrebno,ako se primjerice zemljina knjiga i knjiga PU ne vodi za istu katastarsku opinu.lanak 131. st. 6. i l. 134. u tom sluaju propisuju da e se kao vlasnik onihposebnih dijelova za koje u knjizi poloenih ugovora nije otvoren PU, upisatiosoba u iju je korist u zemljinoj knjizi upisano pravo vlasnitva na zemljitu udrutvenom vlasnitvu koje se po ZV pretvorilo u pravo vlasnitva.Na ovom mjestu se neminovno postavlja i pitanje da li je u sluaju povezivanjaknjige PU i glavne knjige potreban etani elaborat, odnosno sainjen plan etaaili posebnih dijelova nekretnine ?

13. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 13Ne elei uope ulaziti u rasprave da li postoji za to potreba ili ne, miljenja smoda je takav nain povezivanja knjige PU i glavne knjige, a i uspostave etanogvlasnitva u Hrvatskoj nepotreban i financijski za graane neostvariv. Trebaponoviti da su se stanovi prodavali nositeljima stanarskog prava premarjeenjima o dodjeli stana, iz tih rjeenja uzimala se kvadratura stana, pa nitiprilikom same prodaje nije bila vrena nikakva izmjera stanova. Da bi se kupacstana mogao upisati u knjigu PU, on je prema l. 13. Pravilnika o ustrojavanju ivoenju knjige PU trebao priloiti ispravu i to ugovor o prodaji stana ili presudukoja ga nadomjeta, te dokaz o tome da je prodavatelj nositelj pravaraspolaganja na stanu koji je predmet upisa ili da je isti vlasnik.Miljenja smo da to nije potrebno, a to iz razloga to je na posebnim dijelovimakoji su upisani u knjigu PU steeno vlasnitvo tih posebnih dijelova, a koje jepovezano s odreenim suvlasnikim dijelom cijele nekretnine i to po ranijimpropisima. Upis u knjigu poloenih ugovora je izvren, pa sada siliti vlasnikestanova i poslovnih prostora da moraju ponovno izvriti etairanje bi bilonedopustivo.Ovdje istiem da u pogledu novih graevina koje se grade zadnjih godina nemanikakvih problema u praksi, jer se odmah nakon izgradnje od strane investitoraprilae i etani eleborat potvren od strane nadlenog upravnog tijela, te seuspostavljaju posebni dijelovi nekretnine u listu B povezani sa suvlasnitvomcijele nekretnine. Kasnije se ti suvlasniki dijelovi i prodaju.to se pak tie starih zgrada koje su nekada bile u drutvenom vlasnitvu izlaz izove situacije bi bio sklapanje meuvlasnikog ugovora u kojem e se utvrditisuvlasniki dijelovi koji pripadaju svakom pojedinom stanu. Trebalo bi u tomsmislu razmotriti i iskustva Opinskog suda u Sisku koji praktiki nije niti otvaraoknjigu poloenih ugovora, ve je etano vlasnitvo upisano na temelju planovaetaa i zapisnika koje je radio zk. odjel na terenu, u svakoj zgradi.6. HIPOTEKA ZALONO PRAVO NA NEKRETNINIZalono pravo je ogranieno stvarno pravo na odreenoj stvari (zalogu) kojeovlauje svog nositelja (zalonog vjerovnika) da odreenu trabinu, ne bude limu po dospijeu ispunjena, namiri iz vrijednosti te stvari, ma ija ona bila, anjezin svagdanji vlasnik (zaloni dunik) duan je to trpjeti (l. 297/1. ZV).4 5Zalono pravo moe se upisati kao teret cijelog zemljinoknjinog tijela ili kaoteret idealnog dijela nekog suvlasnika, te se upisuje u teretovnicu4 Olga Jeli Hipoteka na nekretnini odnos prema fiducijarnom vlasnitvu, Zbornik radovaNekretnine kao objekti imovinskih prava, Zagreb, 2004.5 Na Opinskom sudu u Varadinu iz godine u godinu raste broj predmeta koji se odnose na upishipoteka i fiducija, kao i brisanja uknjienih hipoteka, pa je tijekom 2004. godine od ukupnogbroja predmeta gotovo 20 % predmeta koji se odnose na hipotekarno pravo.

14. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 14zemljinoknjinog uloka u kojem je upisana nekretnina optereenazalonim pravom.Hipoteka se ne moe upisati kao teret pojedinih sastavnih dijelovazemljinoknjinog tijela (l. 35/1. ZZK). U takvom sluaju, ukoliko se eliopteretiti samo jedna pojedinana nekretnina, a ne sve nekretnine koje inejedno zk. tijelo, tada vlasnik ima pravo zatraiti otpis pojedinane nekretnine izdotadanjeg zk. uloka u novi i zasnovati hipoteku na tom novom zk. tijelu.Zalono pravo na nekretnini naziva se hipoteka, a ukoliko je optereeno dva ilivie zk. tijela kao da su sve zajedno jedna stvar, tada se to naziva zajednika ilisimultana hipoteka.Ako se hipoteka osniva na plodovima, to se u zemljinoj knjizi mora izrijekomnavesti (l. 35/2. ZZK).to se sve moe upisati kod hipoteke ? hipoteka se moe upisati samo u pogledu tono odreene svote u novcu, s time da se moe primjeniti valutna i indeksna klauzula (l. 36/1. ZZK), ako je ugovoreno uz trabinu i plaanje kamate upisuje se i kamatna stopa, ako su ugovorene zakonske kamate, pie se zakonska kamata (l. 36/2. ZZK), ako je ugovoreno anuitetno plaanje pie se : anuitetna otplata (l. 36/3. ZZK), ako se hipotekom osiguravaju trabine koje bi mogle nastati iz odobrenog kredita, poslovodstva, jamstva, naknade tete i dr. koje bi tek trebale nastati nakon nekog vremena ili ispunjenja uvjeta, u ispravi koja je temelj upisa dovoljno je odrediti najvii iznos glavnice koji moe imati kredit ili odgovornost (kreditna ili kauciona hipoteka - l. 36/4 ZZK).Hipoteka koja je upisana kao teret odreenog zemljinoknjinog tijela ostaje i kadse promijeni njegov sastav kad se primjerice iz nekog zk. tijela otpiu nekidijelovi, neke nekretnine u drugi uloak, hipoteka koja je ranije bila upisana nacijelom zk. tijelu nastavlja teretiti sve dijelove tog ranijeg zemljinoknjinog tijela(l. 301/4. ZV). Hipoteka se nee otpisivati ukoliko hipotekarni vjerovnik dozvolibesteretni otpis.Zajednika ili simultana hipoteka postoji kada je hipotekom optereeno vienekretnina upisanih u razliitim zemljinoknjinim ulocima (l. 298/3. ZV).Nekretnine koje se optereuju zajednikom hipotekom mogu biti u okviru iste ilirazliitih katastarskih opina, za ije voenje mogu biti nadleni i razliitizemljinoknjini sudovi (l. 132. ZZK).Tko zahtijeva upis zajednike hipoteke, jedan uloak treba odrediti kao glavniuloak, a ostale kao sporedne uloke. Ako to nije navedeno u samom

15. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 15prijedlogu, glavnim ulokom e se smatrati uloak koji je naveden na prvommjestu u prijedlogu (l. 130/1. ZZK). Kod toga e se zabiljebom u glavnomuloku upuivati na sporedne, odnosno obrnuto (l. 130/4. ZZK).U svim ulocima se hipoteka upisuje za osiguranje cijele hipotekarne trabine (l.130/2. ZZK).Mogua je i situacija da se hipoteka koja je ve osnovana u nekom zk. uloku,sporazumom hipotekarnog vjerovnika i dunika proiri i na druge uloke, utakvom sluaju e onaj prvobitni uloak biti glavni (l. 130/3. ZZK).Bitna je i dunost suda da u sluaju ako se dostavi prijedlog za upis zajednikehipoteke nadlenom sudu koji vodi glavni uloak, te ako je prijedlogom odreenredoslijed upisa u sporedne uloke, da tada sud mora po tome postupiti idostaviti prijedlog za upis hipoteke u sporedne uloke redom svim drugimzemljinoknjinim sudovima (l. 132/2. ZZK). Detaljne odredbe o postupanju szajednikim hipotekama propisana je odredbama l. 130-140. ZZK.Hipoteka moe biti optereena podzalonim pravom (nadhipotekom) prema l.303/2. ZV. Nadhipoteku moe osnovati hipotekarni vjerovnik u granicama svogprava na namirenje iz vrijednosti zaloene nekretnine, te mu za upis nadhipotekenije potreban pristanak vlasnika nekretnine.I podzalono pravo se moe odnositi na cijelu trabinu, kao i na dio trabineosigurane hipotekom koji je odreen razmjerno ili brojano (l. 35/3. ZZK).Na upis podzalonog prava odnose se sve odredbe koje se odnose na upishipoteke.U upisu se navodi podzaloni vjerovnik, visina osigurane trabine, kamate i svedrugo propisano l. 36. ZZK.Za upis promjene hipotekarnog vjerovnika do koje je dolo prijenosom trabineprimjenjuju se odredbe l. 15/3. ZZK koja ovlauje osobu koja je izvanknjinostekla pravo na nekretnini da zahtijeva da se ono upie u njegovu korist.U takvom sluaju novi vjerovnik, na kojeg je raniji vjerovnik prenio trabinu,temeljem primjerice ugovora o cesiji ili drugom javnom ili javnoovjerovljenomispravom kojom se dokazuje prijenos trabine osigurane hipotekom, podnosiprijedlog za upis sebe kao novog hipotekarnog vjerovnika. Hipoteka i daljezadrava prvenstveni red koji je imala od ranije, pa u takvom sluaju starihipotekarni vjerovnik ne mora dati klauzulu intabulandi.l. 35/3. ZZK izriito je odreeno da je doputen prijenos cijele hipotekarnetrabine, kao i njezinog pojedinog dijela odreenog razlomkom ili iznosom.

16. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 167. PRIJENOS PRAVA VLASNITVA U SVRHU OSIGURANJA (FIDUCIJARNOVLASNITVO)6 7 8Institut fiducije uveden je u hrvatski pravni sustav Ovrnim zakonom (u daljnjemtekstu OZ) 1996. godine i to u l. 275. Fiducija (fiducijarni posao) je ugovor kojimjedna ugovorna strana prenosi neko pravo ili stvar na drugu ugovornu stranu, ata strane se obvezuje po isteku odreenog roka ili ispunjenja odreenog uvjetaprimljeno pravo, odnosno stvar vratiti fiducijantu ili s pravom ili stvari postupationako kako to ovaj zatrai.Bit odredbi OZ je bio u tome da je nakon sklopljenog ugovora s prijenosom pravavlasnitva u svrhu osiguranja, dotadanji vlasnik bio brisan iz zemljine knjige,novi je bio upisan, uz zabiljebu da je prijenos prava vlasnitva izvren u svrhuosiguranja.Osobno smatram da je institut fiducije bio zlorabljen u praksi, jer se fiducijakoristila i kod vrlo malih iznosa kredita i zajma, ali esto puta uz vrlo visokekamate, a to je u konanici i dovelo do itavog niza afera s razliitim bankama itedionicama.Nakon toga je ZV uveo odredbe o upisu ogranienog, oroenog ili uvjetovanogvlasnitva u l. 32/4,5. ZV, pa se govori o upisu prethodnog i potonjeg vlasnitva,a gdje razlikujemo sljedee situacije.Ako je prijenos vlasnitva ogranien suspenzivnim (odgodni) uvjetom ilipoetnim rokom odnosno ako e vlasnitvo na stjecatelja prijei ako se ispuniuvjet odnosno kada istekne rok, vlasnitvo se upisuje u korist stjecatelja koji epostati vlasnikom kad se ostvari uvjet ili protekne rok, uz taj upis se naznaujerok ili uvjet, te stjecateljevo vlasnitvo kao potonje (l. 32/4. ZZK). Takav upisdjeluje kao predbiljeba vlasnitva, s time da e se upis opravdati ako istekne rokili se ispuni uvjet stjecanja.6 Olga Jeli Hipoteka na nekretnini odnos prema fiducijarnom vlasnitvu, Zbornik radovaNekretnine kao objekti imovinskih prava, Zagreb, 2004.7 Bruno Ruika, Sudsko i javnobiljeniko osiguranje prijenosom vlasnitva na stvari, Informator male stranice br. 5277 od 2. listopada 2004.8 Joica Matko Rudjak, Sudsko i javno biljeniko osiguranje trabina na temelju sporazumastranaka, Godinjak 4/97, Drutva za graanskopravne znanosti i praksu Hrvatske, 1997.

17. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 17Ako se vlasnitvo prenosi uz rezolutivni (raskidni) uvjet ili konani rok,odnosno ako e vlasnitvo nakon ostvarenja uvjeta ili isteka roka ponovno prijeina otuivatelja, vlasnitvo se upisuje u korist stjecatelja uz naznaku uvjeta ili rokate naznaku njegova vlasnitva kao prethodnog, a istodobno se otuivateljevovlasnitvo naznauje kao potonje (l. 32/5. ZZK). Takav upis djeluje takoer kaopredbiljeba koja e se moi opravdati kad istekne rok odnosno kad se ostvariuvjet.Ovi upisi nisu upisi pod uvjetom naknadnog opravdanja dakle ne radi se opredbiljebi koja je upis pod uvjetom naknadnog opravdanja. Upis uvjetovanih,ogranienih ili oroenih knjinih prava provodi se, ovisno o ispunjenjupretpostavki, konanim upisom (uknjibom), ili pak uvjetnim upisom(predbiljebom).Ova pravila vrijede za upis svih knjinih prava, a izriito je to propisano za upisslunosti i stvarnih tereta (l. 33/4. ZZK), prava graenja (l. 34/4. ZZK),zalonog prava (l. 35/4. ZZK).Nakon toga je upis trebao glasiti na nain da je u vlastovnici vidljiv bivi vlasnikkao potonji vlasnik, a vjerovnik ili predlagatelj osiguranja kao prethodni vlasnik.U praksi se meutim i dalje u veini sudova nastavio primjenjivati Ovrni zakon inain upisa po OZ, a koji je zapravo izazvao esto puta dosta problema.Primjerice u sluaju kada je raniji vlasnik umro, a nekretnina vie nije bilaupisana u njegovu korist itd., u ostavinskom postupku nekretnina nije bilaraspravljana, a kredit se nastavio otplaivati. Osim toga na taj nain je ranijivlasnik bio onemoguen da primjerice uzme novi kredit, a kako bi se rijeiokredita koji je obuhvaen sporazumom o prijenosu vlasnitva.Konkretan sluaj je zapravo oiti primjer neusklaenosti propisa u RH, teinjenice da se propisi donose ne vodei rauna o drugim propisima, a nitipravna teorija, a niti praksa nije dala definitivan odgovor kako postupati u ovomsluaju.Izmjenom OZ koje su stupile na snagu 8. studenog 2003. godine i to l. 103.propisano je da e nakon stupanja na snagu tog Zakona nadlenizemljinoknjini sud na prijedlog bile koje od stranaka koje su potpisalesporazum u skladu s odredbama l. 274. ili 279. OZ, brisati upis prijenosa pravavlasnitva nekretnine koji je nakon 1. sijenja 1997. godine proveden u zemljinojknjizi na temelju odredaba l. 274/5. OZ i zamijeniti ga upisom koji e biti uskladu s odredbama l. 34/5. ZZK. Na Opinskom sudu u Varadinu su se takviupisi vrili i to uglavnom po zahtjevu ranijih vlasnika, te se upis usklaivao supisom prema l. 32. ZZK o upisu prethodnog i potonjeg vlasnitva. 99 Ovrni zakon je ponovno u proceduri izmjena, te su usvojene nove izmjene Ovrnog zakona, nodana zakljuenja ovog lanka 24. listopada 2004. godine te izmjene nisu bile objavljene uNarodnim novinama, pa o eventualnim izmjenama o ovim pitanjima nije bilo mogue pisati.

18. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 188. PRAVO GRAENJAPravo graenja je ogranieno stvarno pravo na neijem zemljitu koje ovlaujesvog nositelja da na povrini tog zemljita ili ispod nje ima vlastitu zgradu, asvagdanji vlasnik tog zemljita duan je to trpjeti (l. 280/1. ZV).Pravo graenja se u pravnom prometu smatra nekretninom (l. 280/2. ZV), te jeisto izuzetak od naela pravnog jedinstva nekretnine, jer se u tom sluaju odvajazemljite od zgrade ili druge graevine izgraene na ili ispod njegove povrine.Pravo graenja upisuje se dvostrukim upisom u dva zemljinoknjina uloka:1. u uloak gdje je upisano samo zemljite pravo graenja se upisuje kao teret (list C) uz naznaku broj zk. uloka u kojem je upisano pravo graenja (l. 34/1. ZZK), gdje kao vlasnik ostaje upisan vlasnik zemljita,2. te u poseban zk. uloak gdje se pravo graenja upisuje kao posebno zemljinoknjino tijelo i to u posjedovnicu (pa upis u tom uloku u posjedovnici glasi pravo graenja na estici odreenog broja), uz naznaku zk. uloka u kojem je upisano zemljite koje to pravo graenja optereuje (l. 34/2. ZZK), a u tom uloku se u vlastovnicu upisuje nositelj prava graenja.Svrha osnivanja prava graenja je izgradnja neke graevine zgrade, pa nakonto se zgrada izgradi, sainjava se prijavni list i promjena izgraenosti provodi seu zk. uloku u kojem je upisano pravo graenja, pa se i zgrada upisuje da jeizgraena na pravu graenja (l. 34/3. ZZK). I kod prava graenja mogua je dase isto osniva uz ogranienje rokom ili uvjetom, te se to zabiljeuje zajedno supisom sadraja tog prava, a naknadno ogranienje ve postojeeg pravazabiljeuje se.Pravo graenja je mogue opteretiti zalogom, pa kako je pravo graenjaogranieno vremenom trajanja prava graenja, postavlja se pitanje to sedogaa s teretima upisanim na pravu graenja, a nakon to isto prestane.Osnovno je pravilo postavljeno u l. 295/1. ZV po kojem prestankom pravagraenja sve ono to je s pravom graenja bilo pravno odvojeno od zemljita,postaje pripadak zemljita.to se sve u tom sluaju dogaa ? - poseban uloak u koji je upisano pravo graenja se zatvara, a zgrada seu tom sluaju upisuje u uloak gdje je upisano zemljite na kojem je dotadapostojalo pravo graenja, - u teretovnici uloka u kojem je upisano zemljite brie se teret postojanjaprava graenja,

19. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 19 - vlasnik zemljita postaje ujedno i vlasnik zgrade, - slunosti i stvarni tereti u korist, odnosno na teret zemljita sa zgradomtrebali bi biti po slubenoj dunosti preneseni u uloak gdje je dotada biloupisano zemljite s istim prvenstvenim redom (l. 296/3. ZV), -ostala tua stvarna prava koja su bila teret prava graenja prestaju (l.296/1. ZV), a zalona prava koja su teretila pravo graenja nakon prestanka togprava terete naknadu koju je vlasnik duan osobi ije je pravo graenja prestalo(l. 296/2. ZV).9. NOVINE U ZEMLJINOKNJINOM PRAVUOpe je miljenje da zemljinoknjini sustav u RH nije auran, prije svega zbogvelikog broja zaostalih, nerijeenih predmeta i velikog broja prigovora stranakana nemogunost dobijanja zemljinoknjinih izvadaka odmah, ve nakondugotrajnog ekanja.No kada bi se detaljnije analiziralo stanje u zemljinoknjinim odjelima sudova,tada je vidljivo da su najvei zaostaci u ukupno 10-tak zemljinoknjinih odjela, anjihovi zaostaci rezultat su kako objektivnih problema (prostor, nedovoljan brojzaposlenih, nedovoljna educiranost), ali i subjektivne (prije svega problemorganizacije rada, radne discipline).Stoga je u sklopu Projekta sreivanja zemljinih knjiga i katastra poduzet nizmjera i aktivnosti u pogledu provoenja edukacije, kako informatike, tako ipravne, a isto tako Ministarstvo pravosua je poduzelo cijeli niz aktivnosti unamjeri da se smanje zaostaci kroz ustrojavanje Sektora za zemljine knjige.Jedan od pokuaja je izmjena Zakona o zemljinim knjigama u srpnju 2004.godine, a koji donosi cijeli niz bitnih novosti, koje e, nadam se, dovesti popoboljanja stanja u zk. sudovima. Usprkos katastrofinim najavama izmjenenisu dovele do kolapsa u zk. sudovima.Koje su najvanije novine u ZZK ?Prije svega je uvoenje ovlatenih zemljinoknjinih referenata u postupak idavanje ovlasti istima za donoenje rjeenja u zemljinoknjinom postupku. Tomrjeenju se moe prigovara, no injenica je da se dosada radilo na nain da suzk. referenti radili nacrte rjeenja, koje su suci nakon toga odobravali ili ne, anakon toga su rjeenja zk. referenti (isti ili drugi ovisno o organizaciji rada usvakom zk. odjelu) provodili u zemljinim knjigama.Uloga zk. suca je sada u rjeavanju albe protiv rjeenja ovlatenog zk. referenta(l. 7. Zakona o izmjenama i dopunama ZZK), pa je time omoguena zatitaputem suca svakoj stranci.

20. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 20Druga bitna novost je ukidanje odredbe l. 105. ZZK, koja je dosada nalagaladunost zk. sudu da u sluaju podnoenja neurednog prijedloga ili pak prijedlogakojem nisu priloeni svi potrebni prilozi, trai i upuuje stranku to treba uiniti.I ta odredba je jedan od razloga zbog ega neki sudovi, posebice veliki, imajuveliki broj nerijeenih predmeta, jer su prijedlozi podnoeni bez ikakvih isprava,dokaza da je osoba ovlatena za podnoenje prijedloga, a sve u cilju da sezadri prvenstveni red.S druge pak strane zk. sudovi su poeli pretvarati zemljinoknjini postupak uparnini postupak, pa se tako od stranke u nekim predmetima (a to je uoenoprilikom pregleda zk. odjela) i to sedam puta pozivalo da neto dostavi, svakiputa neto drugo, ili pak predmeti koji nisu provedivi i koje treba odbiti stojenerijeeni i po vie od 10 godina.Sada je data mogunost zk. sudu da takve prijedloge odmah odbije, odnosnoodbaci bez posebnog pozivanja stranke da neto dostavi, odnosno da ispravi islino.Kako bi se izbjegli prigovori da je to postupanje suvie birokratsko, ministricapravosua je donijela Pravilnik o obrascima u zemljinoknjinom postupku (NN123 od 3. rujna 2004.), a u kojem su propisani obrasci za prijedlog za upisuknjibe/predbiljebe, za upis zabiljebe, za upis zalonog prava i za upisbrisanja zalonog prava.Pri tome valja posebno istai da ideja uvoenja obrazaca u zk. postupak nije dase prijedlozi moraju podnositi samo na tim propisanim obrascima. To nije nitimogue jer postoji cijeli niz situacija koje obrasci ne pokrivaju. Zbog toga je u l.3. Pravilnika izriito i propisano da e zemljinoknjini sud odluivati o prijedloguako sadrava sve podatke propisane Zakonom o zemljinim knjigama.Tako je u l. 99. ZZK propisano da prijedlog za upis treba sadravati oznaku zk.suda kojem se prijedlog podnosi, ime i prezime podnositelja i osoba koje trebaobavijestiti o rjeenju, broj zk. uloka i oznaku estica upisanih u zk. uloak ukojem bi se upis trebao provesti. Iz prijedloga treba biti vidljivo koje se pravostjee, mijenja ili prestaje, koje pravo se ograniava i kako, koji osobni odnos iliinjenica bi trebala biti upisana. Zk. uloci trebaju biti oznaeni oznakom kako suisti oznaeni u zemljinoj knjizi.l. 100. ZZK zahtijeva da podnositelj prijedloga mora odrediti vrstu upisa kojuzahtijeva, u protivno prijedlog preutno sadri u sebi prijedlog za onu vrstu upisakoja je po postojeem zk. stanju i prilozima prijedloga najpovoljnija za osobu uiju se korist upis zahtijeva, a mogu je i doputen.Isto tako l. 101. ZZK je odreeno da se jednim prijedlogom moe zahtijevati vieupisa koji se svi temelje na istoj ispravi, upis istog prava u vie zk. uloaka ili upis

21. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 21vie prava u istom zk. uloku. U pogledu pak isprava l. 102. ZZK nalae da seisprava podnosi u izvorniku ili u ovjerenom prijepisu.10. ZAKLJUENE NAPOMENEKakva je budunost zemljine knjige u RH ?Ukoliko e postojati politika volja, ukoliko e se konano i definitivno rijeitipitanje nadlenosti izmeu suda i katastra, te ukoliko e postojea novanasredstva biti pametno utroena, a ne samo na strane konzultante i nove izmjere,tada stvari treba gledati optimistiki.Cilj svih koji rade na poslovima sreivanja zemljinoknjinog stanja u RH morabiti isti, a to je da se upisi vre u maksimalno 5-7 dana, da se izvatci dobijajuodmah, te da zemljine knjige u puno smislu rijei odravaju pravno stanjenekretnine relevatno za pravni promet. Vrijeme e pokazati koliko uspjeha epoluiti promjene koje se sada provode.