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Legal Fallout from Falling Glass

Presented by: Karen Groulxkaren.groulx@fmc‐law.com416.863.4697 

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Legal Fallout from Falling Glass

• a reported 30 tempered glass balconies from more than 10 buildings have shattered in Toronto since last summer

• at the W hotel and residences in Austin, several glass balcony panels fell off the 37‐storey building in two separate incidents in June of 2011 

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The Cause and the Fix• at the provincial library in Montreal, decorative glass panels have been falling off the facade since soon after the building opened in 2005

• the cause is likely impurities in glass ‐‐most common type is nickel sulfide 

• responsible for about 90 per cent of impurity‐related fractures

• an independent assessment of the glass problem at the Bibliothèque et Archives nationales du Québec in Montreal found that 30 percent of the panes on the building do not meet Canadian standards for glass treatment 

The Bibliothèque et Archives nationales du Québec has been shedding its frosted glass panels

almost since it opened in 2005. (Paul Chiasson/Canadian Press)

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The Cause and the Fix (con’t.)

• shattering could occur due to a combination of faulty treatment, fractures within the glass and too tight mounting of the glass onto the façade which does not allow for temperature‐related expansion and contraction

• the building contractor, Pomerleau Inc., contested the findings of the library's consultant

• the fix was  to replace the 15 broken panes with the same type of glass

• a permanent buffer zone was also installed around the building made up of shrubs, bushes, plants and 1.8‐metre‐wide aluminum and galvanized‐steel awnings. 

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The Cause and the Fix (con’t.)

"[The panes] don't  fall; they shatter," said  library spokesperson Geneviève Dubuc.  "They  break  into  small  pieces  that  aren't really dangerous. The aim is to, if necessary, collect the debris caused by the shattering. In the event that glass does shatter, it falls into the bushes, not on people." 

( “In Depth: Shattered Glass: What Causes Panes To Fall Off Buildings”, Kazi Stastna, CBC News, August 4, 2011)

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The Fallout

• class actions have been commenced against the architects, manufacturer/installer of the glass railings and the developers of two projects 

• Each lawsuit is claiming general damages in the amount of $15,000,000 and punitive damages in the amount of $1,000,000 plus a declaration that the builders were negligent in the design, installation and manufacturing of the glass panels 

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Municipal Regulations

• Property Standards section of Toronto Municipal Code requires owner to repair, maintain and keep the property clean in accordance with the standards and to take immediate action to eliminate any unsafe condition

• City of Toronto ordered developer to remove the balcony glass from the building 

• developer and/or the occupant should report the incident of falling glass or cladding to the Right of Way Department at the City of Toronto

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Glass Window Wall Systems

Industry experts claim that window walls:

• are thermally inefficient 

• of questionable performance in terms of durability, air and water leakage 

• will require extensive retrofit or replacement within 15 to 20 years

• expensive to repair ‐‐ an estimated 20 per cent of condominium owners’reserve  fund contributions could be spent on window wall repairs 

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Tarion WarrantiesOne Year Warranty

• Constructed in a workmanlike manner and free from defects in material; 

• Constructed in accordance with the Ontario Building Code; 

Two Year Warranty

• Water penetration through the basement or foundation walls; 

• Defects in work or materials, including windows, doors and caulking, or defects in work that result in water penetration into the building envelope; 

• Defects in work or materials which result in the detachment, displacement or deterioration of exterior cladding (such as brickwork, aluminum or vinyl siding); 

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Tarion Warranties

• Violations of the Ontario Building Code affecting health and safety (including, but not limited to, violations relating to fire safety and the structural adequacy of the home); and 

• Major structural defects

Seven Year Warranty

• A major structural defect is defined in the Ontario New Home Warranties Plan Act as:

• any defect in work or materials that results in the failure of a load‐bearing part of the home’s structure or materially and adversely affects its load‐bearing function; or 

• any defect in work or materials that materially and adversely affects the use of the building as a home.

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Maximum Tarion Warranty Coverage

• aggregate maximum warranty coverage for new homes and condominium units is $300,000. 

• The maximum coverage for condominium common elements is $50,000 times the number of units, to a maximum of $2.5 million

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The Fallout

Developers will be the target for recovery of claims

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General Case law regarding Developer’s Liability

• Does a contractor/developer owe a duty of care to subsequent purchasers?

• A finding of negligence would depend on the existence of a duty of care, breach of that duty and resulting damages

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Legal Liability for Dangerous Defects

• In the seminal case of Winnipeg Condo Corp. No. 36 v. Bird Construction Co., Supreme Court of Canada Justice LaForest stated:

“…contractors (as well as subcontractors, architects and engineers) who take part in the design and construction of a building will owe a duty to subsequent purchasers of the building if it can be shown that it was foreseeable that a failure to take reasonable care in constructing the building would create defects that pose a substantial danger to the health and safety of the occupants.” [Emphasis added]

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Legal Liability for Dangerous Defects

• There is liability for dangerous defects

• Defective materials or shoddy but not dangerous defects do not give rise to liability to third parties for pure economic loss (such as the cost of repairs) unaccompanied by personal injury or property damage:  Condominium Plan No. 9223676 v. McJane Developments Ltd.

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Implied Warranty

• implied warranty in favour for purchaser of new residence under construction that the residence will be completed in a workmanlike manner and will be fit for habitation

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Relevance of Building By‐laws and building codes

• claim against the developer‐contractor for breach of implied warranty that the building was to be constructed in a good and workmanlike manner was dismissed 

• sale agreements between the developer and the individual unit owners expressly stipulated that the agreements excluded any warranties that were not written in the contract.

• building by‐laws and building codes help to define the standard of care

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Relevance of Building By‐laws and building codes• nothing dramatic had happened to the building and the block wall at issue had been standing for 22 to 23 years when the repair work was undertaken in Carleton Condominium Corp. No. 21 v. Minto Construction Ltd.

• significant deviations from building by‐law requirements gave rise to a claim for breach of warranty and negligence and a finding of liability of $1.5 million to repair the construction of a block wall found to have created a dangerous condition in Minto Construction

• many glass condominiums in Toronto arguably adhere to building by‐laws and codes

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Other Targets of Litigation – Directors and Officers

• directors and officers may be the target of claims where there are no assets or warranty coverage

• courts will consider piercing the corporate veil in situations where the corporation is, “being used as a shield for fraudulent or improper conduct”

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Building Code Act

• building owners responsible under the Building Code Act for keeping their building safe 

• Building Code changes apply only to developments approved after July 1, 2012 

• heat‐strengthened laminated glass where glass is installed beyond concrete balcony slab

• heat‐soaked tempered glass to be used when glass is on a slab but close to the edge

• changes in design required ‐‐no contact between glass and metal

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Response from City of Toronto

• database of condos with glass balconies constructed within the last five to seven years is being compiled by the City of Toronto requesting voluntary inspections

• source of information to litigants or potential buyers through Municipal Freedom of Information Act requests?

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Managing Latent Defect Exposure (con’t.)

• be proactive – communicate steps being taken to address problem

• limit warranties provided to purchaser in sale documents

• seek expert advice regarding most cost‐effective and practical type of cladding taking into account energy efficiency, Building Code requirements, maintenance cost, lifespan, and building aesthetics

• consult insurance professionals

• consider having professionals conduct regular reviews of the cladding on all existing large buildings to confirm safety and address any hazards

Karen Groulxkaren.groulx@fmc‐law.com416.863.4697 

The preceding presentation contains examples of the kinds of issues companies dealing with a similar situation could face. If you are faced with one of these issues, please retain professional assistance as each situation is unique.