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Une offre abondante hors de Paris, et un climat économique qui oeuvre en faveur des preneurs.
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Perspectives Entreprises 1er trimestre 2012
Une offre abondante hors de
Paris, et un climat
économique qui œuvre en
faveur des preneurs
L’offre de bureaux disponibles est en très légère baisse, sous
l’effet d’une consommation de surfaces qui se maintient
On aurait pu s’attendre à une baisse de la consommation de
surfaces de bureaux, en réaction à un environnement économique
chahuté, depuis l’été dernier, entre crise de l’euro et crise de la dette
souveraine. Pourtant, si le nombre de mètres carrés consommés
par les entreprises est inférieur à celui recensé il y a 1 an (-18%
vs. 1er trimestre 2011), cette baisse est essentiellement liée au
bouclage de très grandes transactions début 2011, comme celle
de Thalès à Gennevilliers. La tendance est globalement à la
stabilité : comparée au niveau de la fin 2011, la consommation de
bureaux par les entreprises s’est maintenue en ce 1er trimestre.
Les transactions enregistrées au cours de la période révèlent
d’ailleurs que, si la maîtrise des coûts demeure un critère
déterminant dans la négociation des entreprises, cherchant à
profiter d’un marché qui leur est favorable, celles-ci ne
renoncent pas au critère de la localisation : les entreprises
préfèrent porter leur choix sur un immeuble de qualité implanté dans
leur localisation d’origine, et bénéficiant de conditions avantageuses,
plutôt que de déménager dans un secteur plus éloigné, avec les
difficultés sociales que cela pourrait soulever. Selon la même
logique, de nombreuses entreprises tendent aujourd’hui à tirer parti
d’un rapport de force à leur avantage pour renégocier leurs
conditions de loyer et rester dans leurs locaux. La rationalisation
immobilière ne se fait donc pas au détriment des enjeux de
ressources humaines.
Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France est en
très légère baisse à l’issue du 1er trimestre : -1% par rapport à la fin
2011, et -5% sur 1 an. Son niveau reste toutefois élevé, atteignant
près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un taux de disponibilité
de 6,8%. L’offre demeure globalement abondante, hormis dans
certaines zones de tensions bien identifiées.
Une offre toujours inégalement répartie entre Paris et sa
banlieue
Les disponibilités restent très variables d’un secteur à l’autre, compte
tenu de la grande hétérogénéité de l’offre et de la demande. Tandis
que l’offre de qualité se fait plus rare dans Paris intra-muros et
La Défense (qui affichent des taux de vacance particulièrement bas,
compris entre 3% dans les 5/6/7e arrondissements de Paris et 5,7%
à la Défense), le choix reste relativement vaste dans le Croissant
Ouest et en Première Couronne (taux de vacance de 7,8 à 18%),
pour les entreprises prêtes à assouplir leurs critères de localisation.
Moins de 5%
Entre 5% et 7,5%
Entre 7,5% et 10%
Plus de 10%
Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²) et du taux de vacance
Cartographie : Taux de vacance par secteur géographique
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En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un
marché à double vitesse, avec des disparités croissantes entre
quartiers centraux et zones périphériques.
D’un côté, Paris intra-muros et, dans une moindre mesure,
La Défense, qui ont vu leur offre de bureaux disponibles se
contracter en 1 an (respectivement -13% et -6%) , avec pour
conséquence une tension accrue sur les offres de qualité dans
les secteurs les plus prisés. Une tendance baissière qui tend
toutefois à se tasser : après plusieurs trimestres consécutifs de
baisse, le nombre de mètres carrés disponibles dans ces deux
secteurs remonte ce 1er trimestre.
Tandis que les disponibilités dans le Croissant Ouest sont
relativement stables (+3%) ;
…Et en hausse dans les 1eres couronnes parisiennes (+13%).
Lente érosion de la part des bureaux neufs, ces derniers restant
majoritairement localisés dans les secteurs périphériques
Au total de l’Ile-de-France, la part d’immeubles neufs dans
l’offre de bureaux disponibles se stabilise à 25%, en ligne avec le
trimestre précédent… mais à un niveau inférieur aux 28% du 1er
trimestre 2011. Cette érosion de l’offre neuve au sein de l’offre
totale disponible est à rattacher au fait que les entreprises
cherchant de grandes surfaces neuves se tournent aujourd’hui
en priorité vers des immeubles non livrés (au travers de pré-
commercialisations ou d’opérations « clé-en-main », qui représentent
1 transaction sur 2 ce 1er trimestre sur le segment des surfaces
supérieures à 5000m²)… au détriment des réserves de surfaces
neuves disponibles.
Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire
apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les
secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des
produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles
en Ile-de-France.
Le rapport de force évolue en faveur des preneurs
En dépit des difficultés ponctuelles de disponibilité de l’offre de
qualité, l’assouplissement des loyers se confirme : la tendance
est à la stabilité ou à la - légère - baisse dans la plupart des secteurs.
Face à la persistance du climat économique incertain, les
bailleurs préfèrent réviser leur stratégie tarifaire, plutôt que de
laisser vacant leur patrimoine. Pour cette même raison, ils sont de
plus en plus enclins à accorder des mesures d’accompagnement
conséquentes, ou encore à se montrer conciliants quant à la division
de grands ensembles.
Répartition de l’offre de bureaux disponibles par secteur et par état des locaux
Part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponibles
Répartition de l’offre immédiate de bureaux disponibles par secteur
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D’abord, du côté des valeurs locatives haut-de-gamme (loyers
« prime », c’est-à-dire loyers les plus élevés recensés sur un secteur
donné):
Dans Paris intra-muros, les niveaux de loyers faciaux se
stabilisent;
Le loyer haut de gamme parisien est globalement stable, à
plus de 800€, toujours tiré par les 7e et 8e arrondissements ;
A La Défense, le constat est identique : les loyers les plus
élevés se maintiennent, à 570€/m², en raison de quelques
signatures sur des produits de qualité... Des niveaux qu’il
convient cependant de nuancer en raison des importantes
mesures d’accompagnement consenties à l’occasion de ces
opérations ;
2 secteurs se distinguent toutefois : le Quartier Central des
Affaires, qui enregistre une nouvelle hausse - alimentée par
sa pénurie en produits haut-de-gamme – et s’établit à 770€/ m²,
et Paris 14/15e, qui atteint désormais 550€/ m².
En dehors de Paris, l’heure est à la stabilité, voire à la
baisse, dans l’ensemble des secteurs. Une tendance qui fait
écho aux plus importantes disponibilités de ces zones
périphériques, dans lesquelles les preneurs ont encore le choix.
Résultat, la cartographie des loyers en ressort « simplifiée », révélant
une claire dichotomie entre :
Paris intra-muros et la Défense d’une part, scindés entre
quartiers d’affaires traditionnels, au-dessus de 500€ du mètre
carré, et l’est parisien, entre 400€ et 500€ /m² ;
La banlieue parisienne d’autre part, à des niveaux de loyers
haut-de-gamme inférieurs à 400€/m².
En termes de loyers de seconde main (correspondant à des
immeubles ni neufs, ni restructurés), le même mouvement se
dessine :
La tendance est à la stabilité, voire à la baisse des valeurs
dans l’ensemble des secteurs, y compris dans l’hypercentre
de la capitale, dont les niveaux de loyers tendent à se stabiliser,
après plusieurs trimestres consécutifs de hausse.
Le loyer de seconde main moyen est inchangé, à 320€/m²,
dans la lignée des trimestres précédents.
Cartographie : Loyers de seconde main
Cartographie : Loyers haut-de-gamme
Quel que soit le segment de marché observé, la tendance
est à l’écart grandissant entre valeurs faciales et loyers
économiques finalement à la charge des preneurs. Face à
l’incertitude du marché, les propriétaires se montrent
pragmatiques, et, même si la portée des mesures
d’accompagnement qu’ils sont prêts à accorder reste variable,
ils sont globalement très à l’écoute des demandes des
locataires.
Pulse •Perspectives Entreprises • 1er trimestre 2012 - Page 4
Perspectives
L’examen attentif de l’offre future de bureaux permet d’estimer le
potentiel du marché francilien : le volume de l’offre à venir et son
niveau de disponibilité, mais également l’évolution du rapport de
force entre offreurs et locataires potentiels.
Un volume de production neuve à la hausse, mais des
disponibilités qui restent limitées à court terme
Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrés
actuellement en cours de construction (offre future certaine). Alors
que l’année 2011 s’était terminée sur un volume stable de mises en
chantier, le début 2012 enregistre une progression significative,
de 13%, soit 170.000 m² neufs supplémentaires. La production
neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à 5.000 m²) en
Ile-de-France s’établit désormais à près de 1,5 million de mètres
carrés.
Pour autant, les disponibilités à court terme restent limitées.
En 2012, seuls 412.000 m² devraient être livrés, et les
¾ de ces surfaces de bureaux sont déjà pré-louées.
A l’horizon 2013, en revanche, le nombre accru de
projets mis en chantier, conjugué au faible niveau de pré-
commercialisation pour le moment acté, viendra enrichir le
marché de nouvelles surfaces de qualité. Ainsi, ce sont
près de 500.000 m² de bureaux neufs, presque tous
certifiés BBC, qui devraient alimenter l’offre
disponible.
Des livraisons d’immeubles neufs essentiellement concentrées
sur la proche banlieue parisienne
C’est en proche banlieue parisienne qu’est regroupé l’essentiel des
disponibilités futures de mètres carrés neufs:
A La Défense et en 1e couronne parisienne, en raison de
taux de pré-commercialisation encore réduits (sous la barre
des 20%), qui ne dissuadent cependant pas les promoteurs de
construire, convaincus du potentiel d’une offre de bureaux de
qualité dans ces secteurs facilement accessibles par les
transports ;
Dans le Croissant Ouest, où le niveau de pré-
commercialisation plus élevé (46%), est compensé par un
important nombre de mises en chantier.
Offre future de bureaux par niveau d’engagement
Offre future certaine : 1,5 million de m² mis en chantier fin mars
Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine > 5000 m²
Offre certaine : projet mis en chantier
Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en
chantier demeure incertaine.
Offre potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction
ou n’a pas encore été déposé.
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Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros et la 2e
couronne font état d’une offre future neuve plus réduite, pour
des raisons radicalement opposées :
Le manque d’opportunités dans Paris, et notamment dans le
Quartier Central des Affaires et l’hypercentre ; le taux de pré-
commercialisation dans ces secteurs est toutefois encore bas.
L’important niveau de pré-commercialisation et un nombre
restreint de mètres carrés mis en chantier dans les zones à
coûts modérés, en raison de la frilosité des investisseurs, qui
évitent de s’y engager sur des livraisons de surfaces importantes
sans l’assurance de trouver preneur, et préfèrent conclure des
programmes « clé-en-main ».
Le climat économique perturbé devrait continuer d’œuvrer en
faveur des preneurs avisés…
Dans un contexte économique tendu, qui fait de la maîtrise des
coûts un moteur déterminant dans la quasi-totalité des projets
immobiliers en cours, les bailleurs ont tendance à anticiper un
ralentissement de l’activité locative, ou à tout le moins un
durcissement des attentes des preneurs potentiels.
En outre, l’indice du coût de la construction continue
d’augmenter (+5,85% en décembre 2011), entraînant avec lui les
loyers en cours, indexés sur cet indice… à des niveaux parfois
supérieurs à ceux offerts aujourd’hui sur le marché. Une situation
qui, cumulée à un contexte de marché globalement peu
dynamique, pourrait conduire les preneurs avisés à renégocier
leurs conditions de location.
Enfin, un marché « gris » important pourrait également
contribuer à l’assouplissement général : alimenté par les
restitutions de plateaux et les recherches de successeurs
actuellement en cours sur le marché parisien, il pourrait se traduire
par d’intéressantes opportunités pour les repreneurs potentiels.
Les mois qui viennent devraient ainsi s’inscrire dans la lignée des
trimestres précédents : afin d’assurer le remplissage de leurs
bureaux – en attirant de nouveaux preneurs et/ ou en sécurisant
les baux en cours, les propriétaires devraient continuer
d’assouplir leur politique tarifaire et leurs conditions de location
ou de renégociation.
Une évolution qui devrait également concerner l’offre neuve
disponible, compte tenu du coût du portage des immeubles neufs
après leur livraison.
Une opportunité intéressante, donc, pour des preneurs dont l’intérêt
devrait aller grandissant pour les immeubles aux nouvelles
normes environnementales, et pour ceux n’ayant pas encore
achevé leurs mouvements de regroupements, impulsés par la
rationalisation toujours à l’œuvre dans de nombreuses entreprises.
Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, dans les projets mis en chantier > 5000 m²
Offre future certaine pré-commercialisée
Offre future certaine disponible
Offre future certaine pré-commercialisée
Offre future certaine disponible
Bureaux Jones Lang LaSalle France
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
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Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26
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