S53 revue de presse kylia - semaine du 29 décembre 2014 au 4 janvier 2015

La revue de Presse KYLIA

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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 29 Décembre 2014 au 4 Janvier 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

2014, une année (très) mouvementée dans

l'immobilier : Le 29/12/2014

L'année 2014 a été marquée par de nombreux débats a u parlement concernant le secteur du

logement. (Crédits : Reuters)

Autoproclamé en crise, le secteur de l'immobilier résidentiel a connu une actualité très chargée en

cette année 2014.

La fin des discussions parlementaires sur le projet de loi pour l'accès au logement et urbanisme

rénové (Alur) porté par la ministre du Logement Cécile Duflot a alimenté les débats lors du premier

trimestre. La profession immobilière fut en effet vent debout contre la plupart des mesures de cette loi

copieuse, censé notamment réformer la profession immobilière, limiter les abus des propriétaires,


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donner plus de pouvoirs d'achats aux locataires, et simplifier les processus de décision en matière

d'urbanisme.

Les débats parlementaires calmeront toutefois les ardeurs puisque les élus assoupliront

l'encadrement des honoraires des agences immobilières (payés par les locataires), et voteront le

caractère optionnel de la très discutée garantie universelle des loyers :

Au final, la seule mesure phare du projet de loi qui passera les discussions parlementaires sans

grande modification sur le fond sera l'encadrement des loyers.

Promulgué le 26 mars au Journal officiel, la loi Alur, dans l'attente de plus de 200 décrets, ne survivra

pas au départ du gouvernement de la ministre EELV qui la portait. En parallèle, sous la pression des

professions du bâtiment et immobilière, l'offre de logement va être érigée en priorité dès l'intronisation

de la nouvelle ministre du Logement Sylvia Pinel.

Rapidement, Matignon réinstaure des mesures fiscales pour soutenir la demande de logement.

Manuel Valls annonce que le prêt à taux zéro sera élargi, faisant fi des effets d'aubaine qui risquent de

doper artificiellement la hausse des prix, comme cela s'est passé après la plan de relance de Nicolas

Sarkozy en 2009.

Il est également rapidement annoncé que la mesure de la loi Alur qui impose au vendeur de fournir

des documents supplémentaires lors d'une transaction immobilière sera détricotée.

Fin août, le premier ministre Manuel Valls fini d'enterrer la loi Alur en annonçant que l'encadrement

des loyers ne s'appliquera finalement que de manière expérimentale à Paris intramuros. Dernier

marqueur phare de gauche de la loi Alur, l'encadrement des loyers était pourtant une promesse de

campagne présidentielle (engagement numéro 22 de François Hollande), qui plus est voté par les

deux chambres du Parlement. Sa suppression - sans nouveau débat au Parlement - peut donc

interroger en cette période où la désaffection démocratique des électeurs est croissante. D'autant

qu'un sondage de la fondation Abbé Pierre démontrait que les français étaient favorables à cette

mesure.

Le premier ministre Manuel Valls va en parallèle accorder un cadre fiscal plus avantageux à ceux qui

souhaitent investir dans l'immobilier résidentiel. Le dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif

dans le neuf "Duflot" est renommé "Pinel" et élargi : désormais, les investisseurs pourront louer sur

des durées plus courtes à leurs ascendants et à leurs descendants, tout en bénéficiant d'un avantage

fiscal. La fiscalité sur les plus-values de cession de terrains à bâtir est également réduite.


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L'inquiétude remontera en fin d'année pour les professionnels de l'immobilier puisqu'il a été discuté

dans le cadre de la loi de finances 2015 et de la loi de finances rectificative 2014 une surtaxe sur les

résidences secondaires, ainsi que la suppression des aides personnalisées au logement (APL) pour

les accédants à la propriété. Mais l'impact de la première mesure a finalement été fortement réduit et

la seconde est reportée pour 2016.

Source : LaTribune.fr


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Les feux de cheminées retrouvent droit de cité

à Paris Le 30/12/2014

Les Franciliens pourront continuer à faire des feux de cheminées. Leur interdiction vient d'être abrogée. - SIPA

La préfecture de Paris est revenue hier sur l'inter diction de faire des feux de cheminée. Les

préfets des sept autres départements franciliens de vraient faire de même, annonce mardi

France Info.

Voilà une mesure qui n'aura pas fait long feu. La préfecture de Paris a en effet pris lundi un arrêté

pour annuler l'interdiction des feux de cheminée - une mesure qui aurait dû entrer en vigueur au 1er

janvier . Les préfets des sept autres départements d'Ile-de-France devraient faire de même sous une

quinzaine de jours, indique France Info mardi

C'est la suite logique des déclarations de Ségolène Royal, qui s'était engagée sur ce point le 9

décembre. La ministre de l'Ecologie avait en effet promis d'abroger cette interdiction de la Direction

régionale et interdépartementale de l’environnement et de l’énergie (Driee) qu'elle trouvait "ridicule".


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Mesure mal comprise

Interdire les feux de cheminée en Ile-de-France au nom de la lutte contre la pollution; la mesure, mal

comprise, et très critiquée, concernait Paris et 435 communes franciliennes. Elle reposait en grande

partie sur une étude contestée d'Airparif, l'organisme chargé de mesurer la qualité de l'air, qui rendait

responsables les cheminées de 25% des émissions de particules fines dans la capitale.25%, c'est-à-

dire autant que le trafic routier.

Les professionnels de la filière bois contestaient ces chiffres largement surévalués, selon eux. Ils ont

été entendus par Ségolène Royal qui est en guerre contre "l'écologie punitive". Elle avait d'ailleurs

utilisé ce même argument pour revenir sur l'écotaxe.

Source : LesEchos.fr


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Les mises en chantier de logements neufs

dégringolent Le 30/12/2014

Sur les trois mois allant de septembre à novembre, 81 112 logements neufs ont été mis en

chantier, soit 4,7 % de moins que l'année dernière.

Cette baisse concerne les logements ordinaires individuels, tandis que les logements collectifs

résistent à la conjoncture désastreuse du bâtiment. © Pascal Guyot / AFP

Selon les chiffres publiés mardi par le ministère du Logement, les mises en chantier de logements

neufs en France ont de nouveau diminué en novembre, passant sous le seuil symbolique des 300 000

sur douze mois. Sur les trois mois allant de septembre à novembre, 81 112 logements neufs ont été

mis en chantier dans l'ensemble du pays. Cela représente 4,7 % de moins que sur la même période

l'année précédente.

Cette baisse concerne les logements ordinaires individuels (32 675 unités, - 16,8 %), tandis que les

logements collectifs (41 387 unités, + 6,4 %) et les résidences pour seniors, étudiants et touristes (7

050 unités, + 1,9 %) résistent à la conjoncture désastreuse du bâtiment. Même si le recul modéré

observé à fin octobre (- 5,0 %) et à fin septembre (- 5,1 %) se prolonge, la tendance sur douze mois

reste stable à - 11,4 %, le nombre de mises en chantier ne dépassant pas 299 199 unités de

décembre 2013 à novembre 2014.


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Pas d'amélioration à venir

Aucune amélioration n'est envisageable à court terme, car le nombre de permis de construire

accordés pour des logements neufs - annonciateurs de mises en chantier à venir - ne se redresse

pas. Ils ont même dégringolé de 11,8 % sur le trimestre allant de septembre à novembre, à 92 643.

Cette chute confirme le retournement de tendance amorcé en octobre (- 3,9 %), après une courte

hausse en août et en septembre, qui avait interrompu un déclin continu depuis le premier trimestre

2013. Le repli des permis de construire touche toutes les catégories de logements ordinaires,

individuels (38 694 unités, - 10,5 %) comme collectifs (46 067, - 16,3 %). Seuls les logements en

résidence tirent leur épingle du jeu et progressent de 15,1 %, à 7 882 unités. Sur douze mois, le

nombre de permis de construire est en recul de 11,9 %, à 381 701 unités.

Source : LePoint.fr


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Immobilier : les nouveautés de 2015 Le 02/01/2015

Le plafonnement des loyers devrait se mettre en place au premier trimestre 2015 à Paris. | Francois

Mori / AP

L’année 2014 a été riche en nouvelles mesures conce rnant l’immobilier. On les doit, pour la

plupart, à l’adoption le 24 mars de la loi Alur (ac cès au logement et un urbanisme rénové).

Cette dernière a instauré de nouvelles règles qui n e sont pas toutes entrées en application. La

loi de finances, adoptée fin décembre, a aussi prév u quelques changements en termes de

fiscalité immobilière. Passage en revue des princip ales nouveautés qui interviennent en ce

début de l’année 2015.

• Les loyers plafonnés à Paris

L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) est en train de calculer les loyers

médians dans les 80 secteurs qu’il a définis dans la capitale.


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Ces valeurs serviront de référence. Les loyers ne pourront pas dépasser ce montant, majoré de 20 %.

Les propriétaires pourront également s’appuyer sur cet indice pour augmenter les loyers sous-

évalués.

En principe, le plafonnement devrait être mis en place à la fin du premier trimestre dans la capitale.

• Du nouveau dans les copropriétés

A compter du 1er janvier, les syndics professionnels devront proposer lors des assemblées générales

de mettre en place un extranet accessible à tous les copropriétaires. « Ils pourront y trouver tous les

documents de type règlement intérieur ou carnet d’entretien par exemple », explique Frédéric Blanc,

juriste spécialisé en logement à l’UFC-Que choisir. Pour le moment, la liste des pièces à intégrer à

l’extranet n’est pas précisée. les associations de consommateurs espèrent qu’un décret sortira

en 2015.

Par ailleurs, à partir du 26 mars 2015 ou au moment du renouvellement de leur mandat, « les syndics

devront ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chaque copropriété sans facturer cette

prestation. En dessous de 15 lots, les copropriétaires peuvent renoncer à un compte séparé »,

explique David Rodriguez, juriste immobilier à la CLCV. Auparavant, la quasi-intégralité des syndics

regroupait les fonds des différentes copropriétés qu’ils géraient sur un seul compte à leur nom à eux.

• Une taxe d’habitation majorée pour les résidences s econdaires

Les communes auront désormais le droit de majorer de 20 % la part communale de la taxe

d’habitation qu’elles perçoivent chaque année, mais uniquement sur des logements qui sont meublés

et qui ne constituent pas la résidence principale des propriétaires.

• Un crédit d’impôt simplifié pour les travaux de rén ovation

La loi de finances a validé le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) dont peuvent

bénéficier les ménages qui réalisent jusqu’au 31 décembre 2015 des travaux dans leur logement pour

en améliorer les performances énergétiques (changement de chaudière, mise en place d’un double

vitrage, isolation des combles…).

Le CITE remplace, en le simplifiant, l’ancien CIDD (crédit d’impôt pour le développement durable).

Désormais, le crédit d’impôt est de 30 % sur le montant des rénovations effectuées par des

professionnels certifiés. Il n’est plus nécessaire de réaliser plusieurs types de travaux pour en

bénéficier, un seul suffit.


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Le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt est plafonné à 8 000 euros pour un

célibataire et à 16 000 euros pour un couple (majoré de 400 euros par personne à charge).

• Immobilier neuf : le Pinel remplace le Duflot

Depuis le 1er septembre, le dispositif d’investissement immobilier locatif Pinel remplace le Duflot. Il

permet aux investisseurs qui achètent un logement neuf de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12,

18 ou 21 % du montant de leur investissement, plafonné à 300 000 euros et à 5 500 euros/m2.

Pour cela, les propriétaires doivent s’engager à louer leur bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans

à des locataires qui répondent à des plafonds de ressources (dépendants de la composition de la

famille et de la zone géographique), et en ne dépassant pas un plafond de loyer, également déterminé

par la localisation.

Outre le fait que le dispositif impose un engagement de location moins long que celui du Duflot, le

dispositif Pinel permet aussi de louer à l’un de ses ascendants (parent, grand-parent…) ou

descendant (enfant, petit-enfant…). « Pour continuer de profiter de la réduction d’impôt, il faudra qu’ils

respectent les plafonds de ressources », précise Stéphane Jacquin, directeur de l’ingénierie

patrimoniale chez Lazard Frères Gestion. Attention, la réduction d’impôt démarre l’année de la

location effective du bien, et pas celle de son acquisition.

• Un abattement exceptionnel pour les donations de te rrains à bâtir

Les personnes qui donnent un terrain à bâtir entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 vont

bénéficier d’un abattement exceptionnel. La donation doit être réalisée en pleine propriété, et le

donataire (qui reçoit le terrain) doit s’engager à y construire un logement dans les 4 ans au plus tard.

Le montant de cet abattement dépend du lien de parenté entre donateur et donataire. S’il s’agit d’une

donation à un ascendant ou descendant en ligne directe, un conjoint ou un pacsé, l’abattement

exceptionnel est de 100 000 euros. Il passe à 45 000 euros pour une donation au profit d’un frère ou

d’une sœur et à 35 000 euros pour une donation à une autre personne (de la famille ou non).

Le montant maximal est fixé à 100 000 euros par donataire, quel que soit le nombre de bénéficiaire.

« Une personne qui donne un terrain à ses deux enfants profitera donc d’un abattement exceptionnel

de 50 000 euros pour chacun d’entre eux », indique Stéphane Jacquin.


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Attention, si l’engagement de construire n’est pas respecté, la donation sera requalifiée et le donataire

qui a reçu le terrain devra payer des droits sur la fraction exonérée avec en plus des intérêts de retard

et une pénalité égale à 15 % du montant des droits.

• Un abattement pour les donations de logements neufs

Les personnes qui donnent un bien dont le permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre

2014 et le 31 décembre 2016 bénéficient aussi d’un abattement exceptionnel. Seuls impératifs à

respecter cette fois : la donation doit être réalisée en pleine propriété, et le logement donné ne doit

jamais avoir été habité ou loué. Le montant est le même que précédemment, et il reste limité à

100 000 euros par donataire. Une personne qui donne à la fois un terrain et un logement neuf peut

bénéficier deux fois de l’abattement exceptionnel, toujours dans la limite des plafonds.

Source : LeMonde.fr


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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Résiliation judiciaire du bail commercial Le 21/12/2014

La résiliation judiciaire du bail commercial peut etre obtenue de deux façons :

- soit par la voie rapide de la procédure de référé dès lors que le bail comporte une clause résolutoire

dont l’interprétation très stricte permet de rompre le bail en présence de manquements fautifs de l’un

ou l’autre des contractants.

- soit par la voie classique en faisant constatant dans le cadre d’une procédure de fond une

inexécution par l’une ou l’autre des parties d’une clause quelconque du bail.

Résiliation judiciaire du bail commercial par le bi ais d’une clause résolutoire

Ce type de clause est réglementé par l’article L145-41 du code de commerce qui prévoit que » Toute

clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un

commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce

délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles

1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets

des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de

justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se

libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’avantage de cette clause dite résolutoire est connu : elle permet d’obtenir, par une procédure rapide

en référé, la résiliation de plein droit du bail dès lors que les causes du commandement préalable

délivré par huissier n’ont pas été honorées. La résiliation du bail produit son plein effet à l’issue d’un

délai d’un mois au cours duquel le locataire n’a pas répondu favorablement aux demandes du bailleur

(souvent des loyers impayés……).

Délai minimal d’un mois pour se conformer aux oblig ations du bail

A la question de savoir si les parties pouvaient dans le cadre du contrat de bail prévoir un délai

inférieur, la Cour de Cassation a répondu nettement par la négative par un arrêt du 8 Décembre 2010.


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En conséquence, une clause résolutoire d’un délai inférieur à un mois serait nulle avec pour

conséquence pratique d’obliger le bailleur, même en cas de manquement avéré et incontestable du

locataire à ses obligations, à recourir à une procédure longue et aléatoire afin d’obtenir la résiliation du

bail signé entre les parties.

Saisi par le bailleur à l’issue du délai minimal d’un mois, le juge prononcera la résiliation du bail dès

lors que les manquements sont avérés et que le locataire est resté taisant.

Suspension des effets de la clause à l’issue du dél ai d’un mois

Toutefois, le locataire a encore la possibilité, devant le juge, de solliciter du juge la suspension des

effets de cette clause dès lors qu’il le demande expressément et qu’il s’est conformé à ses obligations.

Cependant, faute pour le locataire d’avoir sollicité expressément la suspension de la clause

résolutoire, le juge qui ne peut se substituer aux demandes des parties, est contraint de prononcer la

résiliation du bail demandé par la bailleresse alors même que les manquements reprochés ont été

régularisés.

En effet, pour la Cour de Cassation, le locataire, dans une affaire où les manquements reprochés

portaient sur des loyers non payés intégralement régularisés « n’ayant pas présenté, en application de

l’article L. 145-41 du code de commerce, une demande aux fins que lui soient accordés des délais et

que la réalisation et les effets de la clause résolutoire soient suspendus, la cour d’appel ne pouvait

ordonner d’office une telle mesure ; »

Interprétation très stricte de la clause résolutoir e

C’est la raison pour laquelle, la clause résolutoire contenue dans le bail commercial, parce qu’elle

entraîne automatiquement la résolution du bail pour les manquements qu’elle vise est d’interprétation

stricte. Par voie de conséquence, une telle clause ne peut être mise en œuvre que pour un

manquement à une stipulation expresse du bail et uniquement si ce manquement est clairement visé

et stipulé.

A titre d’exemple, on citera l’obligation d’exploiter le fonds de commerce qui est une condition

d’application du statut des baux commerciaux.

Son inexécution ne peut cependant entraîner la résiliation du bail commercial en l’absence d’une

clause spéciale imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués. En


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conséquence, si le bail est muet sur ce point, le bailleur ne peut demander la résiliation judiciaire du

bail pour défaut d’exploitation du fonds dans les lieux loués.

Résiliation judiciaire du bail commercial en l’abse nce de clause résolutoire

Cette voie qui est moins rapide et plus aléatoire est utilisée en cas d’absence dans le bail commercial

de toute clause résolutoire (ce qui est peu fréquent……), en cas de bail verbal non écrit ou bien

lorsque le manquement visé par le demandeur à la résiliation n’est pas prévu par la clause résolutoire.

Le demandeur peut ainsi se prévaloir d’une inexécution, par le locataire ou le propriétaire, des

obligations du bail ou des obligations issues du statut des baux commerciaux.

La mise en demeure préalable à la demande de résiliation n’est pas nécessaire sauf clause contraire

du bail et doit être portée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation des lieux loués.

Les juges disposent d’un large pouvoir d’appréciation pour décider si la résiliation peut ou non être

prononcée. Ils doivent en effet examiner si la partie qui sollicite une telle résiliation dispose d’un motif

suffisamment grave et légitime pour entrainer une telle sanction :

• non-paiement des loyers,

• exercice dans les lieux loués d’activités complètement différentes de celles prévues par le

bail, sans autorisation préalable du propriétaire,

• sous-location irrégulière ou cession du bail réalisée au mépris de la clause exigeant

l’agrément du cessionnaire par le propriétaire,

• non-exploitation régulière du fonds de commerce dès lors que l’obligation d’exploiter le fonds

est expressément prévue au bail.

Source : avocat-tigzim.fr


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Ouvrir (ou pas) un restaurant dans son hôtel Le 29/12/2014

Il est important de bien étudier la concurrence et la zone de chalandise afin de mettre en place une

offre différenciant et attractive, détaille le cabinet Gira Conseil dans une récente étude sur ce marché

spécifique.

En 2014 en France, un peu plus d'un hôtel sur deux dispose d'au moins un restaurant, détaille une

étude sur la restauration hôtelière réalisée par Gira Conseil. Environ 55 % de cette offre de

restauration se situe dans les hôtels 2 et 3 étoiles, ces deux catégories représentant 58 % du parc

français.

Autre caractéristique dévoilé par l'étude : plus on monte en gamme, plus les restaurants sont

présents. Ainsi, un grand nombre d'hôtels une étoile a fait le choix de ne pas proposer d'offre de

restauration (seulement 25 % d'entre eux disposent d'un restaurant). Au contraire, près de 94 % des

hôtels 5 étoiles en possèdent un.

Le secteur de la restauration hôtelière a un ticket moyen particulièrement élevé au regard de

l'ensemble du marché de la consommation alimentaire hors domicile, puisque ce dernier s'élève à

près de 30 € (TTC boissons comprises). Pourtant, le secteur souffre d'un recul de fréquentation

depuis plusieurs années. La restauration hôtelière, toutes catégories confondues, doit repenser la

place de son offre dans l'hôtel, le positionnement de sa restauration et ses modes de distribution.


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Face à ces constats, Gira Conseil a analysé les spécificités de ce marché, les attentes des

consommateurs (différentes de celles de la restauration commerciale), ainsi que les leviers de chiffre

d'affaires envisageables pour les restaurants d'hôtels.

Deux clientèles

La restauration hôtelière n'est malheureusement pas toujours une offre innovante ou qui cherche à se

différencier. Sa particularité, comparée à la restauration commerciale, est de s'adresser à deux

clientèles : celle qui est hébergée et celle qui est extérieure. La difficulté est donc de proposer une

offre de restauration qui convienne aux deux cibles.

Les questions à se poser avant d'ouvrir un restaurant dans un hôtel ou de poursuivre une restauration

dans un hôtel sont les suivantes :

• L'emplacement de l'hôtel possède-t-il dans sa zone de chalandise de proximité (- de 10 minutes)

suffisamment d'emplois tertiaires et d'habitat pour générer du chiffre d'affaires midi et soir ?

• Si oui, quelle est la concurrence dans cette zone de chalandise, sur tous les segments de marché ?

Il y a alors trois possibilités : le marché est porteur, équilibré ou saturé. Cela donnera une évaluation

du chiffre d'affaire réalisable.

Dans les trois cas, il faudra mettre en place un concept différenciant, attractif et séduisant pour faire

venir les clients, et avoir en permanence une assiette de qualité avec du personnel souriant, aimable

et professionnel.

Enfin, si l'emplacement le permet, l'hôtel doit profiter de son ouverture en continu pour avoir une offre

évolutive tout au long de la journée.


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• Un bon emplacement pour un hôtel n'est pas toujours un bon emplacement pour de la restauration.

• Les hôteliers n'ont pas toujours un restaurant qui a pignon sur rue, ce qui crée un frein

psychologique pour rentrer dans un hôtel afin de déjeuner ou dîner.

• Les hôtels n'ont pas une image de spécialiste de la restauration, ce qui peut ralentir la clientèle

extérieure. Seule exception : lorsqu'un grand chef est aux fourneaux et s'approprie le restaurant.

Source : L’Hotellerie-Restauration.fr


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Contentieux locatif : quelle procédure faut-il

engager si le locataire part à la cloche de

bois ? Le 29/12/2014

L’expulsion d’un locataire pour impayé de loyer est un véritable parcours du combattant mais il arrive

aussi que le locataire abandonne le logement sans prévenir son bailleur et en laissant les loyers

impayés.

La procédure ne sera pas la même selon que le locataire a effectivement quitté le logement a) ou si

son départ n’est finalement pas avéré (b).

a) Le locataire a abandonné les lieux

Le bailleur a de fortes raisons de croire que son locataire est parti (loyers impayés, information de la

CAF, retour du courrier avec la mention « parti sans laisser d’adresse », boîte à lettres qui déborde,

témoignage d’un voisin ou du concierge, lumières éteintes, volets fermés, coupure du gaz ou de

l’électricité…). Le propriétaire a alors intérêt à utiliser la procédure de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet

1989.

1. La mise en demeure préalable

Le bailleur doit adresser à son locataire exclusivement par l’intermédiaire d’un huissier de justice une

mise en demeure de justifier qu’il occupe le logement. Par cet acte, le locataire est mis en demeure de

justifier qu’il occupe le logement dans le délai d’un mois. Celui-ci devra faire toute démarche utile pour

prouver au bailleur qu’il réside toujours dans les lieux.


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2. Le constat de l’abandon du logement

Si le locataire ne répond pas ou ne se manifeste pas dans le délai d’un mois, l’huissier peut alors

pénétrer dans les lieux afin de dresser un inventaire des biens laissés sur place. Il doit être

accompagné de tiers, tels qu’un policier ou de deux témoins majeurs qui ne sont ni ses employés ni

ceux du bailleur conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991. Le procès-verbal de

constat doit décrire l’état du logement et mentionner la valeur marchande estimée des biens

inventoriés.

3. Le recours au juge

Avec ce procès-verbal, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance, ce qui constitue la dernière étape

de cette procédure. Le décret n° 2011-945 du 10 aout 2011 précise que l’huissier de justice, mandaté

par son client, saisira le Tribunal par simple requête sollicitant la résiliation du bail. A cette requête

sont joints les documents justifiant du départ supposé du locataire et le procès-verbal établi lors de

l’ouverture des lieux.

Le tribunal se prononce, sans débat préalable, sur la résiliation du bail, la reprise des lieux et le

paiement des sommes dues au bailleur.

S’il fait droit à la demande, le juge rend alors une ordonnance revêtue de la formule exécutoire. Il

autorise, si nécessaire la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés

ceux ne pouvant être vendus. Cette décision doit alors être signifiée par l’huissier de justice au

locataire. Celui-ci peut faire opposition à l’ordonnance par simple déclaration au greffe dans un délai

d’un mois à compter de sa signification. Les effets de l’ordonnance sont alors suspendus dans

l’attente d’un débat contradictoire entre le bailleur et le locataire devant le juge. Ce dernier à l’issue de

l’instance rendra un jugement qui se substituera à l’ordonnance rendue.

Si le locataire n’a pas formé opposition, le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure

d’expulsion simplifiée qui ne nécessite environ que trois mois.

Si le juge rejette la requête déposée considérant que les éléments fournis sont insuffisants pour

considérer l’abandon du domicile, cette décision est sans recours. Le bailleur devra alors relancer une

procédure de droit commun tendant à la résiliation du bail.


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b) Le départ du locataire n’est pas avéré

Dans cette hypothèse, le bailleur n’est pas tout à fait certain que son locataire ait abandonné le

logement. Dans ce cas, il doit initier une procédure de résiliation de bail « classique », tout en utilisant

en même temps la procédure de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, encadrant les baux

d’habitation.

Il faut alors que le bailleur demande à l’huissier de justice d’intégrer la mise en demeure de justifier

l’occupation du logement (décrite ci-dessus) au commandement de payer délivré en vertu des articles

7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 permettant de réclamer le paiement des loyers au locataire (premier

acte de la procédure d’expulsion : commandement de payer visant la clause résolutoire).

Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour justifier qu’il occupe le logement et d’un délai de

deux mois pour régler sa dette.

Si le locataire ne répond pas au bout d’un mois, il est alors possible de mettre en œuvre la procédure

décrite ci-dessus pour faire résilier le bail et récupérer le logement sans attendre deux mois et sans

avoir à utiliser la longue procédure d’expulsion.

En revanche, si le locataire répond qu’il occupe encore le logement ou si l’huissier le constate lorsqu’il

se rend sur place pour le vérifier, le bailleur devra alors poursuivre la procédure classique d’expulsion.

A noter que si le locataire quitte le logement en cours de procédure, il est alors possible de réitérer la

mise en demeure et d’utiliser la procédure de l’article 14-1.

Cette procédure de reprise du logement vacant est beaucoup plus rapide et simple que la procédure

d’expulsion habituelle et c’est bien évidemment son principal intérêt.

Il n’en reste pas moins que, dans le meilleur des cas, le propriétaire ne peut récupérer la pleine

jouissance de son bien qu’au bout de trois à quatre mois, pendant lesquels il ne percevra pas de

loyer.

Source : Village-justice.com


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A propos de Kylia

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