Upload
azuan-hafifi
View
683
Download
4
Embed Size (px)
Citation preview
CASE STUDY 1
( CP 604 : URBAN LAND ECONOMICS )
KAJIAN KES : NILAI HARGA PASARAN RUMAH
( KAJIAN KES : PETALING JAYA, SELANGOR & SUNGAI PETANI, KEDAH)
DISEMAK OLEH : PN. FAEZAH BINTI YAHYA
KELAS : DPW’6A / DISEMBER 2015
NAMA NO MATRIKS
NUR AZUAN HAFIFI BIN MOHD NOORDIN 03DPW13F1053
SYED AHMAD FAIZ BIN SYED ZAINAL 03DPW13F1080
SYED AMILRUL ASYRAF BIN SYED BADLI SHAH 03DPW13F1083
MOHAMAD FAHMI B MAT SARI 03DPW13F1035
AMIRUL ASHRAF B AZMI 03DPW13F1134
KANDUNGAN
BIL PERKARA M/S
1 PENGENALAN 1
2 LATAR BELAKANG KAWASAN KAJIAN 2
3
PENAWARAN HARGA RUMAH DI KAWASAN
KAJIAN
4
4 ANALISIS DATA 5
5 KOMEN & KESIMPULAN 8
6 RUJUKAN 12
1. PENGENALAN
Perumahan merupakan satu keperluan dalam kehidupan masyarakat dan sering menjadi agenda
utama yang diperbincangkan dalam dialog berkaitan sosial dan politik bagi kebanyakan negara.
Malah, seperti kebanyakan ekonomi lain, pasaran perumahan di Malaysia merupakan komponen
penting kepada ekonomi negara. Bagi sektor isi rumah dan perniagaan, harta kediaman juga telah
menjadi satu bentuk pelaburan yang menarik. Sepanjang tempoh S1 2010 hingga S2 2012, harga
rumah di Malaysia yang diukur menggunakan Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) mencatat
kenaikan purata yang tinggi sebanyak 9.1% setahun, mengatasi kenaikan purata tahunan
sebanyak 3.2% dalam tempoh 10 tahun yang lalu.
Walau bagaimanapun, pasaran perumahan pada asasnya tertakluk kepada mekanisma pasaran
sebagaimana barangan dan perkhidmatan yang lain di mana harga memainkan peranan utama.
Keseimbangan akan tercapai apabila berlaku interaksi diantara permintaan dan penawaran pada
harga yang tertentu. Walau bagaimanapun keseimbangan dalam pasaran perumahan sukar
dicapai kerana permintaan dan penawaran perumahan bukan saja dipengaruhi oleh harga semata-
mata tetapi juga oleh faktor-faktor lain seperti ekonomi, sosial, politik, perundangan dan juga
perubahan teknologi.
Pada hari ini, bagi melicinkan pengurusan, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan
(KPKT) ditugaskan sebagai agensi utama di peringkat persekutuan yang dalam melaksanakan
dasar-dasar Kerajaan, khususnya kepada pembangunan rumah kos rendah dan rumah kos
sederhana rendah bagi memastikan golongan sasaran mampu memiliki rumah. Di peringkat
negeri pula, kerajaan negeri dan pihak berkuasa tempatan bertanggungjawab
mengimplementasikan dasar-dasar Kerajaan dan juga bertindak sebagai badan yang mengawal
aktiviti industri perumahan.
2. LATAR BELAKANG KAWASAN KAJIAN
Kawasan kajian yang dimaksudkan adalah Bandaraya Petaling Jaya, Selangor dan Bandar Sungai
Petani, Kedah.
2.1 Bandaraya Petaling Jaya, Selangor
Pengiktirafan status pembangunan kawasan diiktiraf pada 20 Jun 2006, apabila dinaikkan
taraf sebagai ‘Bandaraya’ dan tidak lagi sebagai bandar satelit. Sejak dari itu, ianya
ditadbir dan dikenali sebagai Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ). Atas faktor
kedudukannya yang bersebelahan dengan Bandaraya Kuala Lumpur telah menjadikan
ianya sebagai pusat tumpuan dan tarikan orang ramai sekaligus merupakan kelebihan
terhadap pertumbuhan guna tanah daerah ini terutamanya dari sudut perbandaran,
pembangunan perindustrian, institusi, perdagangan di samping dapat mewujudkan
peluang pekerjaan.
Bandaraya Petaling Jaya merupakan salah satu bandar yang
terdapat dalam Negeri Selangor Darul Ehsan. Menurut
catatan sejarah, kewujudan bandaraya ini dikesan seawal
tahun 1952 yang berfungsi pada ketika itu sebagai bandar
satelit kepada Bandaraya Kuala Lumpur, ibu negara
Malaysia. Keluasan Petaling Jaya adalah kira-kira 97.2 km2
dan mempunyai populasi tertinggi dan termaju dalam negeri
Selangor. Dari segi pengurusan perancangan bandar, ianya
setanding dengan ibu negeri, Bandaraya Shah Alam.
Rajah 1.1 : Logo Pihak
Berkuasa Tempatan
Petaling Jaya
2.2 Bandar Sungai Petani, Kedah
Nadi pembangunan utama di bandar ini ialah sektor berasaskan perindustrian. Hal ini
disebabkan kesan tidak lansung dengan kepesatan teknologi tinggi dan perindustrian di
Kulim, Kedah dan Pulau Pinang sebagai sempadan daerah. Kepesatan sektor
perindustrian ini telah memberi impak kepada perkembangan sektor berkaitan termasuk
perumahan. Permintaan dan penawaran perumahan pada mulanya di bandar sekitar tahun
1990-an, di mana bandar ini menerima pelaburan besar oleh syarikat-syarikat pemaju
perumahan. Taman Ria, Taman Ria Jaya, Taman Peruda, Taman Mutiara Indah, Taman
Berlian merupakan perumahan terancang yang terawal di Sungai Petani.
Menjelang tahun 1999 sehingga 2007, beberapa bandar baru dimajukan antaranya ialah
Bandar Aman Jaya, Bandar Mutiara, Bandar Puteri Jaya, Bandar Sri Astana, Bandar Sri
Cendana, Legenda Heights, Bandar Laguna Merbok, Bandar Puteri Hill Park dan Cinta
Sayang Resort Homes. Sebuah kondominium mewah telah dibina pada tahun 2008 oleh
EUPE Corporation di dalam kawasan perumahan elit Kelab Cinta Sayang. Kondominium
itu diberi nama Sky Residences.
Rajah 1.2 : Logo
Pihak Berkuasa
Tempatan Sungai
Petani.
Bandar Sungai Petani bukanlah suatu bandar yang asing yang
sedang giat membangun dalam Negeri Kedah Darul Aman.
Kedudukannya yang terletak di bahagian selatan negeri
tersebut di utara Semenanjung Malaysia telah mempercepatkan
proses pembandaran. Pusat bandar ini adalah terletak di
tengah-tengah antara Bandaraya Alor Setar, Kedah dan Bandar
George Town, Pulau Pinang iaitu kira-kira 50 km. Atas faktor
pembandaran yang rancak, membolehkan daerah ini
dinaiktaraf dan mendapat status ‘pembandaran’ sekaligus
ditadbir oleh Majlis Perbandaran (MPSPK) pada 2 Julai 1994.
3. PENAWARAN HARGA RUMAH DI KAWASAN KAJIAN
Jadual 1 : Senarai Perbandingan Harga Rumah Di Kawasan Kajian Mengikut Jenis Rumah
PETALING JAYA,
SELANGOR SUNGAI PETANI, KEDAH
TERES
( 1 Tingkat )
Taman Dato Harun
RM 330,000
Taman Medan Pejasa
RM 420,000
Taman Kelana Jaya
RM 450,000
PR1MA @ Sungai Petani 1
RM 118,000
Bandar Mutiara
RM149,880
Taman Lembah Bujang Saujana
RM 198,800
Julat :
RM 330,000 – RM 450,000
Julat :
RM 118,000 – RM 198,000
BERKEMBAR
( 2 Tingkat )
Damansara Utama
RM1,330,000
Sunway Eastwood
RM1,800,000
Bayu Damansara
RM2,499,000
Bandar Laguna Merbok
RM424,200
Lourve
RM 463,800
Lot 88 Perdana Height
RM 480,000
Julat :
RM 1,330,000 – RM 2,499,000
Julat :
RM 424,200 – RM 480,000
SESEBUAH
( 2 Tingkat )
Taman Equine
RM 2,500,000
SS7 Petaling Jaya
RM 2,700,000
Taman Kelana Jaya
RM 2,790,000
Bandar Laguna Merbok
RM719,900
Lagenda Height
RM 829,900
Lot 88 Perdana Height
RM859,900
Julat :
RM 2,500,000 – RM 2,790,000
Julat :
RM 719,900 – RM 859,900
4. ANALISIS DATA
Segala maklumat data yang terkandung di dalam Jadual 1 akan diterangkan secara terperinci
melalui proses penganalisaan yang akan dilakukan. Proses ini akan dilakukan mengikut setiap
jenis rumah dan dikaitkan dengan faktor-faktor yang berkaitan.
4.1 Analisis Data Rumah Jenis Teres Satu Tingkat
Graf 1.1 : Perbandingan Harga Rumah Teres Satu Tingkat Di Dua Kawasan Berbeza
Jadual 1 (senarai rumah teres) dan Graf 1.1 menunjukkan keputusan perbandingan harga
pasaran tanah bagi dua buah kawasan berbeza. Berdasarkan corak pada graf, penawaran
harga rumah teres satu tingkat di kawasan Petaling Jaya jauh lebih tinggi berbanding di
kawasan Sungai Petani. Julat pasaran tanah di Petaling Jaya adalah diantara RM 330,000
hingga RM 450,000. Manakala, julat pasaran tanah jenis rumah yang sama di Sungai
Petani jauh lebih rendah di antara RM 118,000 hingga RM 198,000.
4.2 Analisis Data Rumah Jenis Berkembar Dua Tingkat
Graf 1.2 : Perbandingan Harga Rumah Berkembar Dua Tingkat Di Dua Kawasan
Berbeza
Jadual 1 (senarai rumah berkembar) dan Graf 1.2 menunjukkan keputusan perbandingan
harga pasaran tanah bagi dua buah kawasan berbeza. Berdasarkan corak pada graf,
penawaran harga rumah berkembar dua tingkat oleh pemaju terhadap pemintaan
pengguna di kawasan Petaling Jaya jauh lebih tinggi berbanding di kawasan Sungai
Petani. Pemaju juga berani mengambil risiko untuk menawarkan harga permulaan rumah
berkembar di kawasan Petaling Jaya bermula dari RM 1,300,000. Julat pasaran tanah di
Petaling Jaya adalah diantara RM 1,300,000 hingga 2,499,000. Manakala, julat pasaran
tanah jenis rumah yang sama di Sungai Petani jauh lebih rendah, iaitu dua kali lebih
murah di antara RM 424,200 hingga RM 480,000.
4.3 Analisis Data Rumah Jenis Sesebuah Dua Tingkat
Graf 1.3 : Perbandingan Harga Rumah Sesebuah Dua Tingkat Di Dua Kawasan Berbeza
Jadual 1 (senarai rumah sesebuah) dan Graf 1.3 menunjukkan keputusan perbandingan
harga pasaran tanah bagi dua buah kawasan berbeza yang telah dikenalpasti. Berdasarkan
corak pada graf, penawaran harga rumah sesebuah dua tingkat oleh pemaju terhadap
pemintaan pengguna di kawasan Petaling Jaya jauh lebih tinggi berbanding di kawasan
Sungai Petani. Penawaran harga rumah sesebuah di Petaling Jaya kira-kira dua kali ganda
dari harga rumah jenis yang sama di Sungai Petani. Julat pasaran tanah di Petaling Jaya
adalah diantara RM 2,500,000 hingga 2,790,000. Manakala, julat pasaran tanah di Sungai
Petani pulah ialah RM 719,900 hingga RM 859,900.
5. KOMEN & KESIMPULAN
Berdasarkan analisis yang dilakukan pada Jadual 1, menunjukkan julat harga rumah di Petaling
Jaya, Selangor jauh lebih agak besar jika dibandingkan dengan harga rumah di Sungai Petani,
Kedah bagi setiap jenis rumah. Isu jurang harga rumah ini dipacu oleh beberapa faktor, antaranya
5.1 Faktor Dalaman
Faktor dalaman adalah punca peningkatan harga kos yang dikawal sepenuhnya oleh
pihak pemaju. Pelbagai punca faktor dalaman yang membawa kepada jangkaan pengiraan
kos yang rendah semasa peringkat perancangan dan rekabentuk antaranya ialah berat
sebelah (bias), kaedah perolehan, perubahan jadual perancangan projek, proses
pembinaan yang kompleks, dan penambahan kepada perubahan yang tidak konsisten.
Tindakan berani di kalangan pemaju untuk menawarkan harga jualan yang tinggi untuk
mengaut keuntungan lebih juga sebahagian faktor dalaman. Menurut data dari Pusat
Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), daerah Petaling Jaya mencatatkan nilai harga
pasaran jualan rumah tertinggi di kawasan Lembah Klang sehingga pertengahan 2010.
Harga jualan rumah ini adalah seimbang dengan harga rumah sekitarnya.
5.2 Faktor Luaran
i. Tenaga Buruh
Tenaga buruh ialah sumber manusia keseluruhannya. Sumber manusia terbahagi
kepada dua kumpulan umum. Pertama, tenaga profesional dan kedua ialah tenaga
kerja atau tenaga buruh. Kedua-duanya saling melengkapi antara satu sama
dengan lain. Tenaga manusia boleh dinilai mengikut harga pasaran sebenar dan
kawasan.
Gaji pekerjaan di kawasan Petaling Jaya lebih mahal berbanding di Sungai Petani.
Maka, hal ini akan memberi kesan kepada keuntungan yang akan diporelehi oleh
pemaju. Mahu atau tidak, pemaju di Petaling Jaya perlu menawarkan harga rumah
yang lebih tinggi supaya wujud keseimbangan antara modal dan keuntungan.
Sebaliknya, situasi ini tidak berlaku di Sungai Petani. Tangga gaji pekerja di sini
masih tahap terkawal dan tidak memberi kesan mendadak kepada perolehan
keuntungan syarikat pemaju. Maka, harga rumah yang dijual adalah bersesuaian.
ii. Kos Bahan Binaan & Jentera
Rajah 1.3 : Indeks Terpiawai Bahan Binaan Untuk Pasaran Perumahan
Kos bahan binaan sangat bergantung kepada harga pasaran semasa. Kenaikan
harga bahan seperti besi tetulang sehingga 15 hingga 20 % dan 10 % bagi simen
dicatatkan pada tahun 2007. Begitu juga kos penyelenggaraan, ianya termasuklah
minyak diesel, pengurusan dan pemandu atau penyelia mesin yang semakin
meningkat.
Harga rumah lebih tinggi di Petaling Jaya disebabkan kos yang ditanggung oleh
pemaju untuk membeli bahan binaan dari luar negeri. Kepesatan projek
pembinaan di Selangor menyebabkan bahan binaan dari sumber alam negeri ini
semakin berkurangan walhal permintanya semakin bertambah. Jadi kos
pembinaan keseluruhan projek akan turut meningkat sekaligus harga jualan akan
turut meningkat.
Berbanding di Sungai Petani, masih banyak kawasan yang mempunyai sumber
galian seperti pasir yang masih belum diterokai. Pemaju tiada tekanan kewangan
untuk mendapatkan bahan binaan yang lebih murah. Atas faktor menyebabkan
rumah di Sungai Petani jauh lebih murah.
iii. Pasaran ‘Sub-Market’ Yang Tertutup
Situasi bagi pasaran tertutup ini lazimnya berlaku diantara pembeli dan penjual.
Penawaran harga rumah lazimnya berfokuskan kepada kumpulan masyarakat dan
lazimnya golongan yang berpendapatan tinggi. Oleh itu, harga rumah yang
ditawarkan adalah jauh lebih tinggi dan hanya mampu dimiliki golongan tertentu.
Rata-rata pemaju di Petaling Jaya menggunakan jenis pasaran ini. Pemaju
menfokuskan pelanggan (bakal pembeli rumah) di kalangan golongan elit dengan
meletakkan harga rumah yang sangat tinggi, sehingga golongan pertengahan tidak
mampu membeli.
Berbeza di Sungai Petani, walaupun harga rumah agak tinggi tetapi tidak setinggi
harga di Petaling Jaya. Malah harga rumah teres di Sungai Petani masih pada
harga mampu milik, bersesuaian dengan pendapatan penduduk tempatan. Pemaju
di Sungai Petani masih mengamalkan pasaran terbuka menfokuskan kehendak
pelbagai lapisan masyarakat dengan rumah yang sesuai dengan mereka.
iv. Inflasi Harga Pengguna
Inflasi mampu memberi impak positif secara langsung terhadap harga rumah.
Melalui kos input yang lebih tinggi - apabila harga bagi bahan pembinaan, harga
tanah dan upah pekerja meningkat, harga rumah baharu menjadi lebih mahal
berbanding rumah lama. Inflasi juga memberikan impak tidak langsung dengan
meningkatkan daya tarikan rumah sebagai pelindung nilai (aset) terhadap inflasi.
Hal ini kerana pelaburan rumah lebih terjamin daripada bentuk pelaburan lain
seperti deposit dan ekuiti adalah lebih rendah atau lebih tidak menentu.
Kebanyakan pembeli rumah di Petaling Jaya membeli rumah bukan didiami
semata-mata malah ada juga yang membeli rumah sebagai asset dan menjualnya
kemudian selepas hartanah di kawasan tersebut meningkat. Corak ini
menyebabkan pemaju turut mengambil kesempatan untuk menjual rumah baru
pada harga yang lebih tinggi dan pembeli tidak kisah kerana keuntungan
kemudian hari jauh lebih tinggi dari jumlah asal ini.
Di Sungai Petani juga mengalami corak seumpama ini juga namun ianya masih di
peringkat sedang membangun. Maka harga rumah lebih murah berbanding
Petaling Jaya yang bertaraf bandaraya. Mungkin pada masa hadapan, Sungai
Petani juga akan mengalami suatasi yang sama.
v. Perubahan Demografi
Perubahan dalam struktur demografi kawasan merupakan penentu utama harga
rumah. Apabila semakin banyak manusia terutama orang muda memasuki pasaran
pekerjaan, lebih banyak yang mula cenderung untuk membeli harta tanah pertama
mereka, lantas menambah kepada permintaan yang sedia.
Pemaju di Petaling Jaya sentiasa peka terhadap hal ini. Menurut Banci Penduduk
dan Perumahan Malaysia, 2010, jumlah bilangan penduduk bagi kawasan daerah
Pentadbiran MBPJ pada tahun 2010 adalah sebanyak 613,977 orang. Ini memberi
kelebihan kepada pemaju untuk menawarkan lebih banyak rumah dan juga
mengaut keuntungan berlipat kali ganda.
Sama juga di Sungai Petani, menurut rekod, populasi penduduk Sungai Petani
pada satu ketika lalu pernah mengatasi ibu negeri, Alor Setar. Atas sebab itu,
wujud peningkatan harga di antara Sungai Petani dan Alor Setar. Tetapi, harganya
masih seimbang dan keperluan dan mampu milik penduduk tempatan. Hal ini
yang membezakannya dengan Petaling Jaya.
vii. Nilai Tanah Projek
Kedudukan sesuatu projek perumahan memainkan peranan dalam menentukan
harga rumah di kawasan berkenanan. Misalnya, apabila kawasan perumahan
tersebut berdekatan dengan kemudahan pengangkutan, institusi dan sebagainya
akan memberi nilai tanah yang berlipat ganda.
Contohnya, perumahan di Petaling Jaya melambung tinggi kerana kedudukannya
bersempadanan dengan Kuala Lumpur dan berdekatan dengan Shah Alam. Ini
yang menjadikan rumah di kawasan ini jauh lebih mahal.
Sungai Petani pula berdekatan dengan kawasan perindustrian Kulim, Kedah dan
Seberang Perai, Pulau Pinang. Walau bagaimana, peningkatan harga rumah
tidaklah melambung terlalu tinggi mencecah jutaan ringgit jika dibandingkan
dengan Petaling Jaya.
6. RUJUKAN
UTUSAN (2012). Faktor Pasaran Tentukan Harga Rumah. Retrieved 27 April
2012, from http://ww1.utusan.com.my/utusan/Parlimen/20120427/pa_02/Faktor-pasaran-
tentukan-harga-rumah.
WIKIPEDIA (2012, Oktober 12). Retrieved November 2012, from Wikipedia:
http://ms.wikipedia.org/wiki/Petaling_Jaya
WIKIPEDIA (2008). Sungai Petani. Retrieved 10 Januari 2008, from
https://en.wikipedia.org/wiki/Sungai_Petani.
BANK NEGARA MALAYSIA (2012). Pasaran Hartanah Malaysia, Retrieved 25
Januari 2012, from
http://www.bnm.gov.my/files/publication/fsps/bm/2012/cp01_rencana_01.pdf
DASAR PERUMAHAN NEGARA. (2012, Oktober 10). Retrieved November
2012, from Portal Rasmi Jabatan Perumahan Negara:
http://ehome.kpkt.gov.my/main.php?Content=vertsections&VertSectionID=45&IID=
LATAR BELAKANG. (2010, Mei 26). Retrieved November 2012, from Majlis
Bandaraya Petaling Jaya: http://www.mbpj.gov.my/web/guest/mbpj_background