เอกเทศสัญญา 1-4

1

เอกสารประกอบการสอนวิชากฎหมายเอกเทศสัญญา 1.

สวนที ่4

สัญญาเชาทรัพยสัญญาเชาซ้ือ

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 2

มาตรา 537 อันวาเชาทรัพยสินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกวาผูใหเชา ตกลงใหบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกวาผูเชาไดใชหรือไดรับประโยชนในทรัพยสินอยางใดอยางหนึ่งช่ัวระยะเวลาอันมีจํากัด และผูเชาตกลงจะใหคาเชาเพ่ือการนั้น

ความหมายและลักษณะของสัญญาเชาทรัพย

ขายหรือใหเชาราคาถูกครับ

2


(1) มีคูสัญญาสองฝาย(2) เปนสัญญาตางตอบแทน(3) ผูใหเชาตกลงใหผูเชาไดใชหรือไดรับ

ประโยชนในทรัพยท่ีเชา(4) ผูเชาตกลงใหคาเชาเพื่อตอบแทนการเชา

ความหมายและลักษณะของสัญญาเชาทรัพย

ลักษณะทั่วไปลักษณะทั่วไป ลักษณะเฉพาะลักษณะเฉพาะ

(1) ไมมีการโอนกรรมสิทธ์ิ(2) เปนสัญญาท่ีกอใหเกิดบุคคลสิทธิ มิใชทรัพยสิทธิ(3) เปนสัญญาท่ีถือคุณสมบัติของผูเชาเปนสําคัญ(4) เปนสัญญาท่ีมีระยะเวลาจํากัด


ขอสังเกตเก่ียวกับลักษณะของสัญญาเชาทรัพย

กรณีท่ีไมถือวาเปนสัญญาเชาทรัพย เพราะคูสัญญาไมไดใชจากทรัพยสินหรือไดรับประโยชน

คําพิพากษาฎีกาท่ี 1447/2541 แมโจทกและจําเลยรวมจะเรียกช่ือสัญญาพิพาทวาเปนสัญญาเชาเวลาจัดรายการและโฆษณา

สินคา แตรายละเอียดของสัญญาแสดงวาโจทกไมไดสงมอบทรัพยสินใดใหแกจําเลยรวมเพ่ือใหจําเลยรวมไดใชหรือไดรับประโยชนในทรัพยสินใดเลย การจัดรายการและโฆษณาสินคาของจําเลยรวมตามที่ตกลงกับโจทกตามสัญญาแมจําเลยรวมจะใหคาตอบแทนเปนเงินแกโจทกเพ่ือการนั้น แตฝายโจทกยังเปนผูดําเนินการหรือบริการใหทั้งสิ้น สัญญาพิพาทจึงมิใชสัญญาเชาทรัพยหากแตเปนสัญญาที่ตกลงใหบริการการออกอากาศกระจายเสียงและแพรภาพทางสถานีวิทยุโทรทัศนของโจทกตามกําหนดเวลาที่ตกลงกันโดยมีคาตอบแทน ซึ่งโจทกเปนผูคารับทําการงานดังกลาวใหจําเลยรวมเทานั้น ดังนี้ การที่โจทกเรียกเอาคาตอบแทนการจัดรายการและโฆษณาสินคาตามที่ตกลงไวกับจําเลยรวม จึงไมใชเปนการเรียกเอาคาเชาสังหาริมทรัพยอันจะอยูภายในกําหนดอายุความตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๙๓/๓๔ (๖)

3


ขอสังเกตเก่ียวกับคูสัญญาในสัญญาเชาทรัพย

ผูใหเชาไมจําตองมีกรรมสิทธ์ิ

เพราะสัญญาเชาไมมีวัตถุประสงคในการโอน

กรรมสิทธ์ิ

แตไมไดหมายความวา ใครอยากจะใหใครเชาทรัพยใด ๆ ก็ได ผูใหเชาจะตองมีสิทธิอยางใดอยางหนึ่งท่ีสามารถนําทรัพยออกใหเชาไดสัญญาเชาจึงจะถูกตองสมบูรณ เชน • ตัวแทนของเจาของทรัพย• ผูจัดการมรดก• ผูใชอํานาจปกครอง• ผูทรงสิทธิเก็บกิน• ผูเชา(ใหเชาชวง)


กําหนดเวลาอันจํากัดของสัญญาเชาทรัพย

กรณีอสังหาริมทรัพย

• ตลอดชีวิตของฝายใดฝายหนึ่ง หรือ• กําหนดเวลาคร้ังละเกินกวาสามสิบป ถาไดทําสัญญากันไวเกินกวาสามสิบป ใหลดลงมาเปนสามสิบป

กรณีสังหาริมทรัพย

• ตลอดชีวิตของฝายใดฝายหนึ่ง หรือ• กําหนดระยะเวลาเชาซึ่งจะเชามีกําหนดเวลานานเทาใดก็ได

การเชาทรัพย ไมวาจะเปนสังหาริมทรัพย หรือสังหาริมทรัพยอาจจะตกลงเชากันเปนรายช่ัวโมง รายวัน รายสัปดาห รายเดือน รายป หรืออาจจะกําหนด เชากันตลอดชีวิตของผูเชาหรือผูใหเชาก็ได (มาตรา 541)

4


ชวง ป 2540 เปนตนมา ประเทศไทยประสบภาวะเศรษฐกิจตกต่ําจึงจําเปนจะตองกระตุนการลงทุนโดยการดึงเงินทุนนอกประเทศเขามาลงทุนในประเทศ รัฐบาลจึงไดออกกฎหมายฟนฟูเศรษฐกิจหลายฉบับ รวมทั้ง พระราชบัญญัติการเชาอสังหาริมทรัพยเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ซึ่งอนุญาตใหมีการเชาอสังหาริมทรัพยไดไมเกินหาสิบป

หลักการของพระราชบัญญัติฉบับนี้ จึงแตกตางไปจากมาตรา 540 ซึ่งอาจสรุปหลักการสําคัญของมาตรา 540 กับกฎหมายดังกลาวไดดังนี้

ขอยกเวนที่อาจเชาอสังหาริมทรัพยไดเกินคร้ังละสามสิบป


พ.ร.บ.การเชาอสังหาริมทรัพยเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542

(1) การเชาอสังหาริมทรัพยตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ ตองเปนการเชาเพื่อพาณิชยกรรมหรือเพื่ออุตสาหกรรมเทานั้น ซึ่งหมายถึง การเชาอสังหาริมทรัพยเพื่อทําการคาขายหรือประกอบธุรกิจขนาดใหญ ถาเปนการเชาเพื่ออยูอาศัยก็ยังอยูในบังคับของมาตรา 540

(2) การเชาท่ีอยูในบังคับของพระราชบัญญัตินี ้ตองเปนการเชาเกินสามสิบปแตไมเกินหาสิบป ถาเปนการเชาไมเกินสามสิบป ก็ตองอยูในบังคับของประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย

(3) พระราชบัญญัติฉบับนี้ไดนํา ป.พ.พ. วาดวยเชาทรัพยมาใชโดยอนุโลม ดังนั้น หากมีหลักเกณฑใดท่ีพระราชบัญญัติฉบับนี้มิไดบัญญัติไวโดยเฉพาะ เชน หนาท่ีความรับผิดของผูใหเชาและผูเชา ก็ใหนําบทบัญญัติตาม ป.พ.พ. มาใชบังคับโดยอนุโลม

5


การเชาทรัพยบางประเภท ถาไมมีการระบุระยะเวลาเชาไว มาตรา 565 ใหสันนิษฐานกําหนดระยะเวลาเชาไว กลาวคือ

ขอสันนิษฐานเก่ียวกับกําหนดเวลาเชา

• การเชาถือสวน ใหสันนิษฐานไวกอนวา เชากันปหนึ่ง• การเชานา ใหสันนิษฐานไวกอนวา เชากันตลอดฤดูทํานาปหนึ่ง

(มิใชขอสันนิษฐานเด็ดขาดคูกรณีจึงอาจนําสืบหักลางใหเปนอยางอื่นได)


กรณีการเชานา ตองบังคับตามพระราชบัญญัติการเชาท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ซึ่งมีสาระสําคัญดังนี้

พระราชบัญญัติการเชาที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524

• การเชาที่ดินทํานา หมายถึงการเพาะปลูกขาว หรือพืชไร• การเชานาใหมีกําหนดคราวละหกป การเชานารายใดที่ทําไว โดยไมมีกําหนดเวลา

หรือมีแตต่ํากวาหกป ใหถือวาการเชานารายนั้นมีกําหนดเวลาหกป• การเชานา แตมิไดทํานาหรือทําพืชไร แตนําที่ดินไปทําอยางอื่น เชน ทําเปนตลาดนัด

ซื้อขายแลกเปลี่ยนโคกระบือ หรือปลูกลําไย (ซึ่งไมใชพืชไร) หรือทําบอเลี้ยงปลา หรือปลูกโรงเรือน จะไมอยูในบังคับตามพระราชบัญญัตินี้ จะตองบังคับตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยวาดวยการเชาทรัพย

• การเชานา สามารถฟองรองบังคับคดีกันได ไมวาจะมีหลักฐานเปนหนังสือหรือไม

6


การทําสัญญาโดยทั่วไป หากกฎหมายมิไดกําหนดไวเปนอยางอื่น คูกรณีสามารถตกลงทําสัญญากันโดยอิสระ จะตกลงกันโดยวาจาก็ยอมมีผลบังคับกันได ถากฎหมายเห็นวา สัญญาใดเปนเร่ืองสําคัญที่รัฐควรตองเขาควบคุม ก็อาจจะกําหนดแบบของสัญญา ใหตองปฏิบัติตาม เชน การซื้อขายอสังหาริมทรัพย หรือสังหาริมทรัพยบางประเภท ตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่ หากไมปฏิบัติตาม สัญญาซื้อขายดังกลาวจะเปนโมฆะ(มาตรา 456 วรรคหนึ่ง)

สําหรับการทําสัญญาเชาทรัพย มาตรา 538 กําหนดใหการเชาอสังหาริมทรัพยที่เกินกวาสามปหรือที่กําหนดตลอดอายุของผูเชาหรือผูใหเชา ตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ี แตในกรณีที่คูสัญญาไมปฏิบัติตาม กฎหมายก็มิไดกําหนดใหสัญญาเชาดังกลาวตกเปนโมฆะหรือเสียเปลา กลับระบุในสัญญาเชานั้นมีผลบังคับไดสามป แสดงวา บทบัญญัติของมาตรา 538 มิใชแบบที่กฎหมายกําหนด เปนเพียงหลักเกณฑในการทําสัญญาเชาเทานั้น

หลักเกณฑการทําสัญญาเชา


กรณีที่วาสัญญาเชาจะมีผลบังคับไดเพียงสามป จะตองพิจารณาประกอบกับความในมาตรา 538 ตอนตนดวย กลาวคือ การเชาอสังหาริมทรัพยตองมีหลักฐานเปนหนังสือเสมอ ถาทําสัญญาดวยวาจา ไมมีหลักฐานเปนหนังสือ จะฟองรองบังคับคดีกันไมไดเลย

ตัวยางเชน ดําตกลงใหแดงเชาอาคารมีกําหนดหาป โดยไมทําหลักฐานการเชาใด ๆ ไว คูสัญญายอมไมอาจอางเอาสัญญาเชานั้นขึ้นฟองรองบังคับคดีกันไดเลย แตถาการเชารายนี้ทําสัญญาเชาหรือทําหลักฐานการเชาเปนหนังสือกันไวมีกําหนดหาป โดยไมไปจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่ สัญญาเชาก็จะมีผลบังคับกันไดเพียงสามป

มาตรา 538 เชาอสังหาริมทรัพยนั้น ถามิไดมีหลักฐานเปนหนังสืออยางหนึ่งอยางใดลงลายมือช่ือฝายที่ตองรับผิดเปนสําคัญ ทานวาจะฟองรองใหบังคับคดีหาไดไม ถาเชามีกําหนดกวาสามปขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผูเชาหรือผูใหเชาไซร หากมิไดทําเปนหนังสือและจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที ่ทานวาการเชานั้นจะฟองรองใหบังคับคดีไดแตเพียงสามป

ขอสังเกต

7


(1) ทําสัญญาเชาที่ดินแปลงเดียวกันในวันเดียวกันรวม 2 ฉบับ ๆ ละสามประยะเวลาติดตอกัน รวมเปนหกป (คําพิพากษาฎีกาที ่768/2490)(2) ทําสัญญาเชาตึกแถวฉบับเดียว แตแบงระยะเวลาการเชาออกเปนสองงวด งวดแรกสามป งวดหลังสองป รวมเปนหาป (คําพิพากษาฎีกาที ่790/2493)(3) ทําสัญญาเชาตึกแถวฉบับแรกระยะเวลาสามป แตมีขอตกลงวา เมื่อครบกําหนดตามสัญญาแลว คูกรณีตกลงตอสัญญาเชาอีกสามป (คําพิพากษาฎีกาที ่474/2490)(4) ทําสัญญาเชาที่ดินมีกําหนดสองป เมื่อเชาไปไดราวหนึ่งป คูสัญญาไดทําสัญญาเชาอีกฉบับหนึ่ง เชาที่ดินแปลงเดิมมีกําหนดสี่ป ระยะเวลาเชาที่ติดตอจากสัญญาเชาฉบับแรก (คําพิพากษาฎีกาที่ 4013/2533)

กรณีทําสัญญาหลีกเล่ียงการจดทะเบียนตามมาตรา 538

*** กรณีตางๆเหลานี้ถือไดวาคูสัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนตามมาตรา 538 ทําใหสัญญาเชาที่ทํากันไวไมวาหนึ่งฉบับหรือหลายฉบับที่มีระยะเวลาการเชารวมกันแลวเกินกวาสามป มีผลบังคับตามกฎหมายไดเพียงสามป


กรณีการเชาอสังหาริมทรัพยเกินกวาสามป หรือกําหนดตลอดอายุของผูเชาหรือผูใหเชาโดยมิไดจดทะเบียนการเชาทันท ี แตมีขอตกลงวาคูกรณีจะไปจดทะเบียนการเชากันภายหลัง เห็นไดวาคูสัญญามิไดมีเจตนาหลีกเลี่ยงการไปจดทะเบียนการเชาตามมาตรา 538 เพราะจะไปจดทะเบียนการเชากันภายหลัง ซึ่งอาจจะเนื่องมาจากยังไมพรอมที่จะจดทะเบียนทันทีดวยสาเหตุใดสาเหตุหนึ่ง หรือบางคร้ังคูกรณีไดไปย่ืนคํารองขอจดทะเบียนการเชาตอพนักงานเจาหนาที่แลว แตไมอาจจะจดทะเบียนใหแลวเสร็จไดทันท ีเพราะติดขัดขั้นตอนทางราชการบางประการ

ปญหาเก่ียวกับการทําสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยเกินกวาสามป โดยมีขอตกลงจะไปจดทะเบียนการเชาในภายหลัง

แนวความเห็นของศาลฎีกาเดิม ศาลฎีกามีแนววินิจฉัยยึดถือตามบทบัญญัติมาตรา 538 อยางเครงครัด โดยเห็นวา ถาบังคับผูใหเชาใหไปจดทะเบียนการเชาเทากับยอมทําใหสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยระหวางกันเองใหมีผลผูกพันเกินกวาสามปไดโดยไมจําเปนตองใหมีการจดทะเบียนการเชาตอพนักงานเจาหนาที ่เปนการขัดตอมาตรา 538 ศาลฎีกาจึงวางแนววินิจฉัยเหมือนกับกรณีที่สัญญาเชาเกินกวาสามป โดยไมมีขอตกลงจะไปจดทะเบียนการเชาตอกัน(ฎ.1538/2509, 1528/2513,2521/2519 (ประชุมใหญ), 2132-2135/2538,6451/2538)

8


แนวความเห็นของศาลฎีกาปจจุบัน หลังจากนั้นในป 2542 ศาลฎีกาไดประชุมใหญวินิจฉัยตามคําพิพากษาฎีกาท่ี 206/2542

วินิจฉัยวา ในกรณีการทําสัญญาเชามีกําหนดเวลาเกินกวาสามป โดยมีขอตกลงวาจะไปจดทะเบียนการเชากันในภายหลังนั้น หากคูสัญญาฟองรองใหอีกฝายหนึ่งปฏิบัติตามขอตกลงดังกลาวภายในระยะเวลาสามปแลวสามารถฟองบังคับกันไดโดยชอบ(ฎ. 206/2542 (ประชุมใหญ), 5542/2542)

ดังนั้น การทําสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยท่ีเกินกวาสามป หรือกําหนดตลอดอายุของผูเชาหรือผูใหเชา ถามีขอตกลงจะไปจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ีในภายหลัง หรือคูสัญญาไดไปดําเนินการขอจดทะเบียนการเชาแลว แตยังไมเสร็จสิ้นหากไมปรากฏวาคูสัญญามีพฤติการณท่ีหลีกเล่ียงบทกฎหมายตามมาตรา 538 และฟองรองบังคับคูกรณีใหปฏิบัติตามขอตกลง ภายในระยะเวลาสามปแลวก็สามารถบังคับใหมีการจดทะเบียนได


(2) การเชาอสังหาริมทรัพย

สรุปหลักเกณฑการทําสัญญาเชาตามประเภทของทรัพย

(1) การเชาสังหาริมทรัพย

ไมวาจะเชามีกําหนดเวลาเทาใดจะตองมีหลักฐานเปนหนังสือลงลายมือช่ือฝายผูตองรับผิดจึงจะฟองรองบังคับคดีได

กําหนดเวลาเชาเกิน 3 ป

กําหนดเวลาตลอดอายุของผูเชาหรือผูใหเชา

ตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ี(มาตรา 538)

ไมมีการกําหนดหลักเกณฑการทําสัญญาและการฟองรองไว

9


หมายถึง การฟองรองบังคับเก่ียวกับสิทธิตามสัญญาเชาเทานั้น กลาวคือ ถาไมมีหลักฐานเปนหนังสือลงลายมือช่ือผูตองรับผิดแลว ผูใหเชาจะฟองรองเรียกคาเชาจากผูเชาไมได และผูใหเชาจะฟองบังคับผูเชาใหซอมแซมทรัพยท่ีเชาเปนการเล็กนอยไมได สวนผูเชาก็จะฟองผูใหเชาใหยอมใหตนใชทรัพยท่ีเชาไมได และผูเชาจะฟองผูใหเชาใหซอมแซมใหญทรัพยท่ีเชา หรือฟองผูใหเชาใหรับผิดในความชํารุดบกพรอง รับผิดในการรอนสิทธิไมได

ความหมายของการฟองรองบังคับคดีไมไดตามมาตรา 538

ขอสังเกตกรณีท่ีเปนการฟองรองอยางอ่ืนท่ีไมใชสิทธิตามสัญญาเชายอมฟองรองกันได เชน

ผูใหเชาฟองขับไลผูเชาออกจากทรัพยท่ีเชา ฟองฐานละเมิด ฟองเรียกคาของสูญหาย รวมท้ังคาใชจายท่ีทดรองไปกอน ฟองเรียกคาเชาท่ีชําระเกินไปคืนฐานลาภมิควรได


มาตรา 538 บัญญัติถึงหลักฐานการฟองรองตามสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยวามีเฉพาะหลักฐานเปนหนังสือลงลายมือช่ือฝายท่ีตองรับผิดตางจากมาตรา 456 วรรคสองและวรรคสาม ท่ีบัญญัติถึงหลักฐานการฟองตามสัญญาจะซื้อขาย คํามั่นจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย หรือสังหาริมทรัพยพิเศษรวมท้ังสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพยท่ีมีราคาตั้งแตหารอยบาทขึ้นไปท่ีอยูสามประการ คือ หลักฐานเปนหนังสือลงลายมือช่ือฝายผูตองรับผิดเปนสําคัญหรือไดวางประจําไวหรือไดชําระหนี้บางสวนแลว ดังนั้น ในกรณีสัญญาเชาทรัพยหากไมมีหลักฐานเปนหนังสือลงลายมือช่ือฝายท่ีตองรับผิดแลว แมจะมีการสงมอบบานเชาใหเขาอยูอาศัย หรือมีการชําระคาเชาลวงหนาแลวก็ไมอาจฟองรองบังคับคดีกันได

ความแตกตางของหลักฐานการฟองระหวางสัญญาเชาทรัพยกับสัญญาซ้ือขาย

10


การทําสัญญาเชาทรัพยสินในบางกรณีเกิดปญหาขึ้นโดยผูใหเชานําทรัพยสินออกใหบุคคลหลายรายเชาซ้ําซอนกัน ซึ่งอาจจะเกิดขึ้นไดโดยผูใหเชาหลงลืมหรือเมื่อใหรายหนึ่งเชาไปแลว มีบุคคลอ่ืนเสนอราคาเชาในอัตราท่ีสูงกวาจึงทําสัญญาใหรายหลังเชาดวย หรืออาจเปนเพราะเมื่อเจาของทรัพยสินใหบุคคลใดเชาทรัพยไปแลว ตัวแทนของเจาของทรัพยไปตกลงใหอีกรายหนึ่งเชาทรัพยสินดวย กรณีเชนนี้จะเกิดปญหาวาใครจะมีสิทธิการเชาดีกวากัน

บุคคลหลายคนอางสิทธิตามสัญญาเชาตางรายในทรัพยสินที่เชาเดียวกัน

กรณีเชาสังหาริมทรัพย(มาตรา 542)

กรณีการเชาอสังหาริมทรัพย(มาตรา 543)


บุคคลเรียกรองเอาทรัพยสินท่ีเชาโดยอาศัยมูลสัญญาเชา หมายถึง กรณีที่มีสัญญาเชาตั้งแตสองรายตางเรียกรองเอาทรัพยสินที่เชาตามสัญญาเชา แตหากบุคคลรายใดเรียกรองเอาทรัพยสินโดยอางสิทธิอ่ืน เชน อางกรรมสิทธิ ์ สัญญายืม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน จะไมอยูในบังคับมาตรา 542 และ 543

ระยะเวลาตามสัญญาเชาแตละรายจะตองซ้ําซอนกัน ซึ่งอาจจะซ้ําซอนกันบางสวนหรือทั้งหมด เชน แดงใหดําเชารถยนตมีกําหนดเวลาเชาหนึ่งเดือนนับตั้งแตวันที่ 1 มกราคม 2547 ถึงวันที่ 31 มกราคม 2547 และตอมาแดงทําก็ใหขาวเชารถยนตคันเดียวกันมีกําหนดเวลาหนึ่งเดือนนับตั้งแตวันที ่20 มกราคม 254 ถึงวันที่ 20 เมษายน 2547

แตหากเปนกรณีที่แดงทําสัญญาใหขาวเชารถยนตนี้มีกําหนดหนึ่งเดือนนับตั้งแตวันที่ 1 กุมภาพันธุ 254 เปนตนไป ระยะเวลาการเชาทั้งสองสัญญายอมไมซ้ําซอนกันจึงไมอยูในบังคับของมาตรา 542

11


(1) กรณีตางไมตองจดทะเบียน ผูเชาซึ่งไดทรัพยสินไปไวในครอบครองกอนดวยสัญญาเชาของตนนั้นมีสิทธิย่ิงกวาคนอื่น ๆ(2) กรณีตางตองจดทะเบียน ผูเชาซึ่งไดจดทะเบียนการเชาของตนกอนนั้นมีสิทธิย่ิงกวาคนอื่น ๆ(3) กรณีมีท้ังประเภทซึ่งตองจดทะเบียนและไมตองจดทะเบียน ผูเชาคนที่ไดจดทะเบียนการเชาของตนนั้นมีสิทธิย่ิงกวา เวนแต ผูเชาคนอื่นจะไดทรัพยสินนั้นไปไวในครอบครองดวยการเชาของตนเสียกอนวันจดทะเบียนนั้นแลว

กรณีสัญญาเชาสังหาริมทรัพย ทรัพยตกไปอยูในครอบครองผูเชาคนใดกอนดวยสัญญาเชาทรัพยนั้น คนนั้นมีสิทธิย่ิงกวาคนอื่น ๆ

กรณีสัญญาเชาอสังหาริมทรัพย


คํามั่น เปนการแสดงเจตนาซึ่งมีลักษณะเปนนิติกรรมฝายเดียว ที่มีผลผูกพันผูใหคํามั่นการใหคํามั่นบางเร่ืองบางกรณีมีกฎหมายบัญญัติรับรองไว เชน คํามั่นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพยหรือสังหาริมทรัพยพิเศษบางชนิด(มาตรา 546 วรรคสอง) คํามั่นจะใหรางวัล(มาตรา 362-365) คํามั่นจะใหทรัพยสิน(มาตรา 526) เปนตน

กรณีของคํามั่นในสัญญาเชาทรัพย ไมมีบัญญัติไวในกฎหมาย แตศาลฎีกาไดวินิจฉัยรับรองวา คํามั่นในเร่ืองเชาทรัพยมีผลบังคับตามกฎหมายได

ขอสังเกตเก่ียวกับคําม่ันในสัญญาเชาทรัพย

12


คําพิพากษาฎีกาท่ี 1213/2517หนังสือสัญญาเชาระหวางโจทกกับนาย จ. ขอ ๕ ที่มีขอความวา เมื่อครบอายุสัญญาเชาแลว ผูใหเชายินยอมจดทะเบียนตออายุสัญญาเชาใหแกผูเชาอีกสิบปตามสัญญาเดิม เปนแตเพียงคํามั่นของนาย จ. วาจะใหโจทกเชาตอไปเทานั้นยังมิไดกอใหเกิดสัญญาแมสัญญาเชาเดิมจะไดทําเปนหนังสือและจดทะเบียนไว คํามั่นนี้ก็ไมมีผลผูกพันนาย จ. เพราะโจทกไมไดสนองรับกอนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทกไดรูอยูแลววานาย จ. ตายกอนสัญญาเชาจะครบกําหนดสิบป กรณีตองบังคับตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๓๖๐ ซึ่งบัญญัติมิใหนําบทบัญญัติมาตรา ๑๓๐ วรรคสอง มาใชบังคับคํามั่นของนาย จ. ยอมไมมีผลบังคับ ไมผูกพันจําเลยทั้งสี่ซึ่งเปนทายาทผูรับมรดกที่ดินสวนที่โจทกเชาใหตองปฏิบัติตาม โจทกจะฟองขอใหบังคับจําเลยทั้งสี่จดทะเบียนตออายุสัญญาเชาใหโจทกอกีสิบปไมได (ประชุมใหญ คร้ังที่ ๓, ๔/๒๕๑๗)


คําพิพากษาฎีกาท่ี 748/2533หนังสือสัญญาเชามีขอตกลงวา ผูใหเชาสัญญาวาเมื่อครบกําหนดอายุสัญญานี้แลว ผูใหเชาก็จะใหผูเชาไดเชาตอไปอีกเปนเวลา ๑๐ ป ทั้งนี้ โดยผูใหเชาตกลงยินยอมใหผูเชาเชาที่ดินดังกลาวแลวในคาเชาเดือนละ ๘๐๐ บาท โดยผูเชามิตองจายเงินเปนกอนเพ่ิมเติม ขอตกลงดังกลาวเปนคํามั่นของฝายผูใหเชาที่จะใหผูเชาเลือกจะบังคับผูใหเชาใหตองยอมทําสัญญาเชาตอไปอีกเปนเวลา ๑๐ ปหรือไม และตามขอตกลงนี้มีผลทําใหผูใหเชาตกเปนฝายลูกหนี้ที่ผูเชามีสิทธิที่จะเรียกรองบังคับเอาไดกอนครบกําหนดตามสัญญาเชา ผูเชาไดแจงความจํานงขอเชาตออีก ๑๐ ป ผูใหเชาจะไมยอมใหเชาไมได

13


ลักษณะและผลของคํามั่นวาจะใหเชาทรัพย

1. ตองมีขอความท่ีชัดเจน

2. ผูเชาตองแสดงเจตนารับคํามั่นกอนครบกําหนดสัญญาเชาเดิม

คําพิพากษาฎีกาที่ 569/2525 โจทกทําสัญญาเชาที่ดินเพื่อปลูกสรางอาคารใหผูอ่ืนเชาชวง มีกําหนด ๑๕ ป เม่ือหมดสญัญา ๑๕ ป ถาโจทกประสงคจะเชาตอไปอีก ใหมาทําสัญญาใหม แตสัญญาใหมน้ียังจะตองตกลงกันในเรื่อง อัตราคาเชาและกําหนดเวลาเชา ดังน้ี เม่ือครบอายุสัญญาเชาเดิมแลวโจทกเสนอขอเชาตออีก แตจําเลยไมตกลงตามที่โจทกเสนอ ทั้งไดบอกเลิกสัญญาและใหสงมอบทรัพยสินที่ เชา จึงไมมีสัญญาเชาใหมระหวางโจทกจําเลย ขอความตามสัญญาเชาที่ระบุวาเม่ือหมดสัญญาแลว ถาผูเชาประสงคจะเชาตอไปอีก ใหผูเชามาทําสญัญาใหม มิใชคําม่ันจะใหเชา

คําพิพากษาฎีกาที่ 1051/2514 สัญญาเชาที่ดินเพื่อปลูกสรางหองแถวมีกําหนดระยะเวลาสามปและผูใหเชาใหคําม่ันไววา จะยอมใหผูเชาไดเชาที่ดินน้ันตอไปอีกครั้งละสามปจนกวาหองแถวจะถูกทําลายหรือเสื่อมสภาพ หากผูเชาไมแสดงความจํานงสนองรับคําม่ันโดยแจงขอเชาที่ดินตามคําม่ันตอไปเสียกอนสัญญาเชาสิ้นอายุ คําม่ันน้ันยอมสิน้ผล


มาตรา 544 ทรัพยสินซึ่งเชานั้น ผูเชาจะใหเชาชวงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพยสินนั้นไมวาทั้งหมดหรือแตบางสวนใหแกบุคคลภายนอก ทานวาหาอาจทําไดไม เวนแตจะไดตกลงกันไวเปนอยางอื่นในสัญญาเชา

ถาผูเชาประพฤติฝาฝนบทบัญญัติอันนี ้ผูใหเชาจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได

มาตรา 545 ถาผูเชาเอาทรัพยสินซึ่งตนเชาไปใหผูอื่นเชาชวงอีกทอดหนึ่งโดยชอบ ทานวาผูเชาชวงยอมตองรับผิดตอผูใหเชาเดิมโดยตรงในกรณีเชนวานี้หากผูเชาจะไดใชคาเชาใหแกผูเชาไปกอน ทานวาผูเชาชวงหาอาจจะยกขึ้นเปนขอตอสูผูใหเชาไดไม

อนึ่งบทบัญญัติอันนี้ไมหามการที่ผูใหเชาจะใชสิทธิของตนตอผูเชา

การเชาชวงและการโอนสิทธิการเชา

14


การเชาชวง

การเชาชวง หมายถึง การท่ีผูเชานําทรัพยสินท่ีตนเชามาไปใหบุคคลอ่ืนเชาอีกทอดหนึ่ง

ผูเชาผูใหเชา

สัญญาเชา

ผูเชาชวง

สัญญาเชาชวง

ผูใหเชาชวง


ประเภทของการเชาชวง

การเชาชวงโดยชอบ การเชาชวงโดยไมชอบ

คือการนําทรัพยท่ีเชาออกใหเชาชวงโดยไดรับความยินยอมจากผูใหเชาเดิม

• สิทธิหนาท่ีระหวาง ผูใหเชาเดิม กับ ผูเชาเดิม ยังเปนไปตามสัญญาเชาเดิม• สิทธิหนาท่ีระหวาง ผูใหเชาชวง(ผูเชาเดมิ) กับ ผูเชาชวง เปนไปตามสัญญาเชาชวง• สิทธิหนาท่ีระหวาง ผูใหเชาเดิม กับ ผูเชาชวง ยังเปนไปตามมาตรา 545

คือการนําทรัพยท่ีเชาออกใหเชาชวงโดยไมไดรับความยินยอมจากผูใหเชาเดิม

15


การโอนสิทธิการเชา หมายถึง การท่ีผูเชาโอนสิทธิตามสัญญาเชาท่ีตนมีอยูใหแกผูรับโอนสิทธิเขามาเปนผูเชาแทนตน

ผูเชาผูใหเชา

สัญญาเชา

ผูรับโอน

สัญญาโอนสิทธิการเชา

ผูโอน

การโอนสิทธิการเชา


คําพิพากษาฎีกาท่ี 6444/2537 สัญญาขายสิทธิการเชาเปนสัญญาตางตอบแทนซึ่งกอใหเกิดหนี้ระหวางโจทกกับ

จําเลยโดยจําเลยเปนเจาหนี้ในการที่จะเรียกรองเอาราคาคาโอนสิทธิการเชาใหแกโจทก ในขณะเดียวกันก็เปนลูกหนี้ในการที่จะตองแสดงเจตนาตอผูใหเชาโอนสิทธิการเชาใหแกโจทก โจทกเปนเจาหนี้จําเลยในการที่จะเรียกรองใหจําเลยดําเนินการโอนสิทธิการเชาใหแกโจทก และเปนลูกหนี้ที่จะตองชําระราคาคารับโอนสิทธิการเชาใหแกจําเลย และขอตกลงระหวางโจทกกับจําเลยไมเปนการขัดตอความสงบเรียบรอยจึงเปนสัญญาที่สมบูรณตามกฎหมาย เมื่อจําเลยผิดสัญญาไมดําเนินการโอนสิทธิการเชาใหแกโจทก โจทกจึงมีอํานาจฟองขอบังคับใหจําเลยปฏิบัติตามสัญญาได

16


การโอนสิทธิการเชา มีลักษณะเปนการโอนสิทธิเรียกรอง ดังนั้น จึงตองนําบทบัญญัติมาตรา 306 มาใชบังคับดวย

มาตรา 306 การโอนหน้ีอันจะพึงตองชําระแกเจาหน้ีคนหน่ึงโดยเฉพาะเจาะจงน้ัน ถาไมทําเปนหนังสือ ทานวาไมสมบูรณ อน่ึงการโอนหน้ีน้ันทานวาจะยกข้ึนเปนขอตอสูลูกหน้ีหรือบุคคลภายนอกไดแตเม่ือไดบอกกลาวการโอนไปยังลูกหน้ีหรือลูกหน้ีจะไดยินยอมดวยในการโอนน้ันคําบอกกลาวหรือความยินยอมเชนวาน้ีทานวาตองทําเปนหนังสือ

ถาลูกหน้ีทําใหพอแกใจผูโอนดวยการใชเงิน หรือดวยประการอ่ืนเสียแตกอนไดรับบอกกลาว หรือกอนไดตกลงใหโอนไซร ลูกหน้ีน้ันก็เปนอันหลุดพนจากหน้ี

มาตรา 308 ถาลูกหน้ีไดใหความยินยอมดังกลาวมาในมาตรา 306 โดยมิไดอิดเอ้ือน ทานวาจะยกขอตอสูที่มีตอผูโอนข้ึนตอสูผูรับโอนน้ันหาไดไม แตถาเพ่ือจะระงับหน้ีน้ันลูกหน้ีไดใชเงินใหแกผูโอนไปไซร ลูกหน้ีจะเรียกคืนเงินน้ันก็ได หรือถาเพ่ือการเชนกลาวมาน้ันลูกหน้ีรับภาระเปนหน้ีอยางใดอยางหน่ึงข้ึนใหมตอผูโอน จะถือเสมือนหน่ึงวาหน้ีน้ันมิไดกอข้ึนเลยก็ได

ถาลูกหน้ีเปนแตไดรับคําบอกกลาวการโอน ทานวาลูกหน้ีมีขอตอสูผูโอนกอนเวลาที่ไดรับคําบอกกลาวน้ันฉันใด ก็จะยกข้ึนเปนขอตอสูแกผูรับโอนไดฉันน้ัน ถาลูกหน้ีมีสิทธิเรียกรองจากผูโอนแตสิทธิน้ันยังไมถึงกําหนดในเวลาบอกกลาวไซร ทานวาจะเอาสิทธิเรียกรองน้ันมาหักกลบลบกันก็ได หากวาสิทธิน้ันจะไดถึงกําหนดไมชากวาเวลาถึงกําหนดแหงสิทธิเรียกรองอันไดโอนไปน้ัน


1. ชําระคาฤชาธรรมเนียมคร่ึงหนึ่ง (มาตรา 539)2. สงมอบทรัพยสินซึ่งใหเชาในสภาพอันซอมแซมดีแลว (มาตรา 546)3. ชดใชคาใชจายท่ีผูเชาจายไปโดยความจําเปนและสมควรเพื่อรักษา

ทรัพยสินซึ่งเชานั้น เวนแต คาใชจายเพื่อการบํารุงรักษาตามปกติและเพื่อซอมแซมเพยีงเล็กนอย (มาตรา 547)

4. รับผิดในการสงมอบทรัพยสิน ความรับผิดในกรณีชํารุดบกพรองและรอนสิทธิก็เชนเดียวกับผูขาย (มาตรา 549)

หนาที่และความรับผิดของผูใหเชา

17


1. ชําระคาฤชาธรรมเนียมคร่ึงหนึ่ง (มาตรา 539)2. ไมนําทรัพยสินออกใหเชาชวงหรือโอนสิทธิการเชาใหผูอ่ืนโดยไมได

รับความยินยอมจากผูใหเชา (มาตรา 544 - 545)3. ใชทรัพยสินตามสัญญา (มาตรา 542)4. สงวนดูแลทรัพยสินท่ีเชา (มาตรา 553, 554, 550)5. ไมดัดแปลงตอเติมทรัพยสินท่ีเชา (มาตรา 558)6. ยอมใหผูเชาเขาตรวจสอบทรัพยสินท่ีเชา (มาตรา 555)7. ยอมใหผูใหเชาเขาซอมแซมทรัพยสินท่ีเชา (มาตรา 556)8. ชําระคาเชา (มาตรา 537, 559)9. คืนทรัพยสินท่ีเชา (มาตรา 561)10. รับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายของทรัพยสินท่ีเชา (มาตรา 562)

หนาที่และความรับผิดของผูเชา


1. ครบกําหนดสัญญาเชา (มาตรา 564)2. ทรัพยสินท่ีเชาสูญหายท้ังหมด (มาตรา 567)3. คูสัญญาแดงเจตนาเลิกสัญญา4. ผูใหเชาบอกเลิกสัญญา5. ผูเชาบอกเลิกสัญญา6. ผูเชาถึงแกความตาย

การระงับของสัญญาเชา

สิทธิเลิกสัญญา

โดยขอสัญญา

โดยกฎหมาย

18


ผลของการโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพยสินที่เชา

อสังหาริมทรัพยอสังหาริมทรัพย

มาตรา 569 อันสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยน้ันยอมไมระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธ์ิทรัพยสินซ่ึงใหเชาผูรับโอนยอมรับไปทั้งสิทธิและหนาที่ของผูโอนซ่ึงมีตอผูเชาน้ันดวย

สังหาริมทรัพยสังหาริมทรัพย

สัญญาเชาไมระงับ

ผูรับโอนทรัพยยอมรับไปท้ังสิทธิและหนาท่ีของผูโอนซึ่งมีตอผูเชาดวย

เปนขอยกเวนหลัก “บุคลสิทธิ”

ผูรับโอนทรัพยไมตกอยูภายใตบังคับของสัญญาเชาตามหลัก “บุคลสิทธิ”


คําพิพากษาฎีกาท่ี 3092/2539การตีความสัญญาจะตองตีความไปตามความประสงคในทางสุจริตโดยพิเคราะหถึงปกติประเพณีดวย ตาม ป.พ.พ.มาตรา ๓๖๘ คูสัญญาทําสัญญาเชาเปนหนังสือและจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่มีกําหนดระยะเวลา ๒๘ ป แสดงวา คูสัญญาประสงคจะใหสัญญาเชามีอยูจนครบกําหนดระยะเวลาเชาตามที่ไดจดทะเบียนการเชาไวและยอมไมประสงคจะใหผูใหเชามีสิทธิเลิกสัญญาไดกอนครบกําหนด เมื่อทรัพยที่เชาถูกยึดตามคําสั่งศาลเพราะการกระทําของผูใหเชาเดิม มิใชเกิดจากการกระทําของจําเลย สัญญาเชายังไมสิ้นสุดโจทกเปนผูรับโอนทรัพยที่เชายอมรับมาทั้งสิทธิและหนาที่ของผูโอนซึ่งมีตอผูเชาดวย ตาม ป.พ.พ. ๕๖๙ โจทกจึงไมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเชาและฟองขับไลจําเลย

19


คําพิพากษาฎีกาท่ี 234/2538โจทกเชาที่ดินจาก ส.เจาของที่ดินเดิมโดยมีกําหนดเวลาเชา๓ ป การเชานี้ไดทําหลักฐานเปนหนังสือลงลายมือช่ือฝายที่ตองรับผิดแลว ยอมใชฟองรองบังคับคดีได ผูใหเชาตองสงมอบที่ดินใหแกผูเชาครอบครองตามสัญญา แม ส.จะโอนขายที่ดินพิพาทใหจําเลยแลว สัญญาเชาอสังหาริมทรัพยระหวางโจทกและ ส.ยอมไมระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพยฺสินที่ใหเชา จําเลยตองรับไปทั้งสิทธ ิและหนาที่ของ ส.ซึ่งมีตอโจทกดวย จึงมีหนาที่ใหโจทกไดอยูในที่ดินพิพาทจนครบกําหนดระยะเวลาเชา เพราะสัญญาเชามีสาระสําคัญอยูที่ระยะเวลาการเชา แมสัญญาเชาจะลงวันที่เร่ิมตนก็ตาม เมื่อผูเชาไมไดใชทรัพยครบกําหนดระยะเวลาในสัญญาเชา ผูใหเชาก็มีหนาที่ตองสงมอบทรัพยใหผูเชาใชประโยชนในที่เชาจนครบกําหนดตามสัญญา ถึงแมวันที่ที่กําหนดในสัญญาเชาจะลวงเลยไปแลว ศาลก็บังคับใหจําเลยสงมอบทรัพยสินที่เชาใหแกโจทกตามสัญญาเชาได


คําพิพากษาฎีกาท่ี 1729/2540 แม ว.จะไดจดทะเบียนเชาที่ดินพิพาทจาก ร.มีกําหนดเวลา ๓๐ ปซึ่งมีผลทําใหโจทกผูซื้อที่ดินพิพาทจาก ร.ตองยอมให ว.เชาที่ดินพิพาทตอไปตามสัญญาก็ตาม แตสัญญาเชาเปนสิทธิเฉพาะตัวของผูเชา ดังนั้น เมื่อ ว.ถึงแกความตาย สัญญาเชาที่ดินพิพาทระหวาง ว.กับ ร.ก็เปนอันสิ้นสุดลง และมีผลทําใหสัญญาเชาชวงระหวาง ว.กับจําเลยที ่๓ เปนอันสิ้นสุดลงดวย จําเลยที ่๑ และที่ ๒ ซึ่งเปนบุตรและทายาทของ ว.จึงไมมีสิทธิที่จะอยูในที่ดินพิพาทตอไป สวนจําเลยที่ ๓ ถึงที่ ๕ ซึ่งอยูในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเชาชวงจาก ว.ก็ไมมีสิทธิที่จะอยูในที่ดินพิพาทตอไปเชนเดียวกันโจทกจึงมีสิทธิฟองขับไลจําเลยทั้งหาได

สัญญาเชาเปนสิทธิเฉพาะตัวของผูเชา

ผูเชาตายผูเชาตาย สัญญาเชาเปนอันระงับสัญญาเชาเปนอันระงับ

20


สัญญาเชาที่ไมมีกําหนดเวลากบัการเลิกสัญญา

ลักษณะของสัญญาเชาท่ีไมมีกําหนดเวลา

• ไมไดกําหนดระยะเวลาเชาไวตั้งแตแรก• ไมไดกําหนดระยะเวลาเชาไวตั้งแตแรก

• สัญญาเดิมสิ้นสุดลงแตยังมีการเชากันตอไปตามมาตรา 570• สัญญาเดิมสิ้นสุดลงแตยังมีการเชากันตอไปตามมาตรา 570

• สัญญาเชาท่ีไมเปนไปตามาตรา 538 แตยังมีการเชากันตอไป• สัญญาเชาท่ีไมเปนไปตามาตรา 538 แตยังมีการเชากันตอไป


ตัวอยางกรณีท่ีคูสัญญาไมไดกําหนดระยะเวลาเชาไวตั้งแตแรก

คําพิพากษาฎีกาท่ี 236/2509 โจทกทําสัญญาเชาท่ีดินจากจําเลยเพื่อปลูกสรางโรงเรือนทําการคาโดยการไมมีกําหนดเวลา แตมีขอกําหนดวา หากจําเลยตองการท่ีเชาคืน จะตองบอกกลาวเปนลายลักษณอักษรใหโจทกทราบลวงหนา ๑ ป และจําเลยจะตองรับซื้อโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสรางซึ่งโจทกไดปลูกสรางลงไวในท่ีเชา มิฉะนั้นจะตองยอมใหโจทกเชาท่ีดินตอไป ตอมาจําเลยไดบอกเลิกการเชา โจทกเรียกรองใหจําเลยซื้อโรงเรือนจากโจทกในราคาสูงเกินกวาราคาตลาดมาก ดังนี้ สอแสดงใหเห็นเจตนาของโจทกวาแกลงเลนแงตั้งราคาสูง จนจําเลยไมอาจตกลงรับซื้อไดอันจะทําใหจําเลยใชสิทธิเลิกสัญญาเชากับโจทกไมได ฉะนั้น ท่ีโจทกอางวาจําเลยท่ี ๑ ไมยอมรับซื้อเรือนของโจทกในราคาตลาด เปนการผิดสัญญาจึงฟงไมได.

21


1. สิ้นสุดระยะเวลาเชาแลว ผูเชายังครองทรัพยสินท่ีเชาตอไป และ

2. ผูใหเชารูแลวแตไมทักทวงเกิดสัญญาเชาฉบับใหมท่ีไมมีกําหนดเวลา

มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเชาซึ่งไดตกลงกันไวนั้นถาผูเชายังคงครองทรัพยสินอยู และผูใหเชารูความนั้นแลวไมทักทวงไซรทานใหถือวาคูสัญญาเปนอันไดทําสัญญาใหมตอไปไมมีกําหนดเวลา

การพิจารณาวาเปนกรณีที่สัญญาเดิมส้ินสุดลงแตยังมีการเชากันตอไปตามมาตรา 570 หรือไม


ตัวอยางกรณีท่ีถือวาเกิดสัญญาฉบับใหมขึ้นตามมาตรา 570

คําพิพากษาฎีกาท่ี 546/2509เมื่อครบอายุสัญญาเชาแลว ผูเชาคงอยูในที่เชาตอไป ผูใหเชารูแลวไมทวงถือวามีการทําสัญญาใหมซึ่งไมมีกําหนดเวลา สวนขอสัญญาอื่นของสัญญาใหมนี้คงเปนอยางเดียวกับในสัญญาเชาเดิม อางฎีกาที่ ๑๔๔๘/๒๕๐๓ เมื่อผูใหเชามีสิทธิเลิกสัญญาตามขอความในสัญญา ผูใหเชาใชสิทธินั้นไดโดยไมตองบอกเลิกตามวิธีใน ป.พ.พ.มาตรา ๕๖๖

22


คําพิพากษาฎีกาท่ี 850/2519จําเลยเชาที่ดินของโจทกมีกําหนด ๑ ป โดยทําสัญญากันไวเปนหลักฐาน เมื่อสิ้นกําหนดตามสัญญา จําเลยยังคงครอบครองที่ดินที่เชาอยู และโจทกรูความนั้นแลวไมทักทวง การเชาระหวางโจทกจําเลยในภายหลังตอมาจึงถือวาคูสัญญาเปนอันไดทําสัญญาใหมตอไปไมมีกําหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๕๗๐ ซึ่งโจทกผูใหเชาอาจบอกเลิกสัญญาเชาตามมาตรา ๕๖๖ ก็ได ดังนี้ เมื่อปรากฏวากําหนดระยะเวลาชําระคาเชากันเปนรายเดือน และโจทกมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเชากับจําเลยเมื่อวันที่ ๘ มกราคม ๒๕๑๖ ใหจําเลยออกจากที่เชาภายในวันที่ ๓๑ มกราคม ๒๕๑๖ จําเลยรับหนังสือดังกลาวเมื่อวันที่ ๑๓ มกราคม ๒๕๑๖ และโจทกฟองจําเลยในวันที ่๘ มีนาคม ๒๕๑๖ จึงถือไดวาโจทกบอกกลาวลวงหนากอนช่ัวกําหนดเวลาชําระคาเชาระยะหนึ่งแลวตามมาตรา ๕๖๖ การบอกกลาวของโจทกจึงชอบดวยกฎหมาย


• ตัวอยางกรณีท่ีไมถือวาเกิดสัญญาฉบับใหมขึ้นตามมาตรา 570

คําพิพากษาฎีกาท่ี 1171/2509 เมื่อสัญญาเชาครบอายุแลว ผูใหเชาไดเตือนใหผูเชาออกจากที่ดินที่ใหเชาหลายคร้ัง ผูเชาไมยอมปฏิบัติตาม ถือไมไดวาไดมีการทําสัญญาใหมตอไปโดยไมมีกําหนดเวลา

คําพิพากษาฎีกาท่ี 1988/2511 กรณีจะตองดวยประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๕๗๐ ก็เฉพาะแตผูใหเชานิ่งเฉยมิไดทักทวง ยอมใหผูเชาอยูในหองเชาตอไป การที่ผูใหเชาบอกเลิกการเชาแลวแตยังคงรับเงินคาเชาจากผู เชาภายหลังจากสัญญาเชาสิ้นอายุ ไมมีกฎหมายบัญญัติใหถือวาคูสัญญาทําสัญญาใหมตอไปไมมีกําหนดเวลา การที่จําเลยชําระเงินคาเชาใหโจทกถึงหากเจตนาจําเลยประสงคจะเชาหองพิพาทอยูตอไปก็เปนแตเจตนาของจําเลยแสดงออกแตฝายเดียว หามีผลเกิดเปนสัญญาเชาไม

23


• ขอพิจารณาเก่ียวกับการระงับของสัญญาเชาที่ไมเปนไปตามาตรา 538

ทําสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยฉบับเดียวโดยมีกําหนดเวลาเชาเกกวา 3 ป

ทําสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยหลายฉบับโดยมีเจตนาเล่ียงมาตรา 538 บังคับกันไดเพียง 3 ป

ตามมาตรา 538

สิ้นสุดระยะเวลา 3 ปแลว แตผูเชายังครอบครองทรัพยสินท่ีเชาตอไป และ ผูใหเชารูแลวก็ไมทักทวง

แนวความเห็นเดิมแนวความเห็นเดิมสัญญาเชาระงับทันทีโดยไมตอง

บอกกลาว

สัญญาเชาระงับตอเมื่อทําการบอกกลาวตามมาตรา 566 แนวความเห็นใหมแนวความเห็นใหม


การบอกเลิกสัญญาเชาซ่ึงไมมีกําหนดเวลาตามมาตราการบอกเลิกสัญญาเชาซ่ึงไมมีกําหนดเวลาตามมาตรา 566566

มาตรา 566

ตองบอกกลาวแกคูสัญญาอีกฝายหนึ่งใหทราบกอนช่ัวกําหนดเวลาชําระคาเชาระยะหนึ่งเปนอยางนอย แตไมจําตองบอกกลาวลวงหนากวา 2 เดือน

ตัวอยาง กรณีชําระคาเชาเปนรายเดือนทุกวันท่ี 5 ของเดือน

หากผูใหเชาบอกกลาวในวันท่ี 5 กันยายน 2547 วาจะเลิกสัญญา ซึ่งอยางนอยตองใหเวลาผูเชา 1 เดือน ดังนั้น การเลิกสัญญาจะมีผล วันท่ี 5 ตุลาคม 2547

การบอกเลิกสัญญาเชาซ่ึงไมมีกําหนดเวลาตามมาตรา 566

มาตรา 566 ถากําหนดเวลาเชาไมปรากฏในความท่ีตกลงกันหรือไมพึงสันนิษฐานไดไซร ทานวาคูสัญญาฝายใดจะบอกเลิกสัญญาเชาในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเปนกําหนดชําระคาเชาก็ไดทุกระยะ แตตองบอกกลาวแกอีกฝายหนึ่งใหรูตัวกอนช่ัวกําหนดเวลาชําระคาเชาระยะหนึ่งเปนอยางนอยแตไมจําตองบอกกลาวลวงหนากวาสองเดือน

ตองบอกกลาวแกคูสัญญาอีกฝายหนึ่งใหทราบกอนช่ัวกําหนดเวลาชําระคาเชาระยะหนึ่งเปนอยางนอย แตไมจําตองบอกกลาวลวงหนากวา 2 เดือน

ตัวอยาง กรณีชําระคาเชาเปนรายเดือนทุกวันท่ี 5 ของเดือน

24


ขอสังเกตสามารถบอกกลาวในวันใดวันหนึ่งกอนกําหนดเวลาชําระคาเชาก็ได เชน บอกกลาว วันท่ี 2 กันยายน 2547 วาจะเลิกสัญญา การเลิกสัญญาก็จะมีผล วันท่ี 5 ตุลาคม 2547 เชนกัน

แตหากบอกกลาวหลังกําหนดเวลาชําระคาเชา เชน วันท่ี 7 กันยายน 2547 วาจะเลิกสัญญา การเลิกสัญญาก็จะมีผล วันท่ี 5 พฤศจิกายน 2547


เชน ชําระคาเชาเปนรา 3 เดือน 6 เดือน หรือรายปตัวอยางเชน ชําระคาเชาทุก ๆ 6 เดือน ตั้งแตเดือนมกราคม เปนตนไป โดยชําระทุกวันท่ี 5 ของเดือน

กรณีที่กําหนดเวลาชําระคาเชายาวนานกวา 2 เดือน

กรณีดังกลาว หากบอกกลาว วันท่ี 5 สิงหาคม 2547 วาจะเลิกสัญญา การเลิกสัญญาก็จะมีผล วันท่ี 5 ตุลาคม 2547 (ไมจําตองบอกกลาวเกินกวา 2 เดือน)

มาตรา 566 ถากําหนดเวลาเชาไมปรากฏในความท่ีตกลงกันหรือไมพึงสันนิษฐานไดไซร ทานวาคูสัญญาฝายใดจะบอกเลิกสัญญาเชาในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเปนกําหนดชําระคาเชาก็ไดทุกระยะ แตตองบอกกลาวแกอีกฝายหนึ่งใหรูตัวกอนช่ัวกําหนดเวลาชําระคาเชาระยะหนึ่งเปนอยางนอยแตไมจําตองบอกกลาวลวงหนากวาสองเดือน

25


ขอสังเกต กรณีอยางไรท่ีถือเปนการบอกกลาวโดยชอบแลว

คําพิพากษาฎีกาท่ี 615/2504 กรณีผูใหเชาสงคําบอกกลาวเลิกสัญญาเชาโดยทางไปรษณียลงทะเบียนตอบรับแลวถูกสั่งกลับคืนมาโดยสลักหลังวา "ผูรับไมอยูไมมีใครรับแทน" ดังนี้ ถือวามีคนรับแตไมมีใครรับแทน และการจัดการสงคําบอกลาวเชนนี้ถือวา ไดปฏิบัติการตามสมควรท่ีจะกระทําไดแลว ผูหลีกเล่ียงไมยอมรับคําบอกกลาวตองถือวาไดรับทราบคําบอกกลาวแลว

คําพิพากษาฎีกาท่ี 1806/2512 โจทกสงหนังสือบอกกลาวเลิกการเชาโดยทางไปรษณียลงทะเบียนตอบรับถึงจําเลย ๓ แหง คือ ท่ีบานของจําเลย ท่ีบานเชา และท่ีโรงรับจํานําของจําเลย แตถูกสงกลับคืนมา โดยฉบับหนึ่งสลักหลังวา "ผูรับไมอยู ไมมีใครรับแทน สงไมไดคืน" อีกฉบับหนึ่งสลักหลังวา "ผูรับไมอยู คนในบานไมมีใครรับแทน สงไมไดคืน" และอีกฉบับหนึ่งสลักหลังวา "ผูรับไมอยู ไมมีใครรับแทน สง ๓ คร้ังแลว สงไมไดคืน" ขอความท่ีสลักหลังแสดงวา มีผูรับแตไมยอมรับแทน การสงไมไดเปนเพราะจําเลยหลีกเล่ียงไมยอมรับ จึงถือไดวาการบอกกลาวเลิกสัญญาเชาของโจทกถึงจําเลยแลว ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๓๐ วรรคแรก การแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาเชาของโจทกโดยทางจดหมายยอมมีผลบังคับนับผลแตเวลาท่ีไปถึงจําเลยเปนตนไป จําเลยจะไดทราบขอความในหนังสือนั้นหรือไม การบอกกลาวก็มีผลเปนการบอกกลาวสัญญาเชาตามมาตรา ๕๖๖ แลว


สรุปขอสังเกตเก่ียวกับมาตรา 566

1. กรณีสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยท่ีไมมีหลักฐานเปนหนังสือ สามารถบอกลเลิกสัญญาไดทันทีไมตองบอกกลาวตามมาตรา 566

2. การบอกกลาวเพื่อเลิกสัญญาสามามารทําดวยวาจาได (แตอาจมีปญหากรณีใชเปนหลักฐานในการพิจารณาคด ีดังนั้น จึงควรทําเปนหนังสือ)

3. การบอกเลิกสัญญาท่ีไมชอบดวยมาตรา 566 เปนเหตุใหไมอาจฟองขับไลได ศาลจะยกฟอง แตสามารถบอกกลาวการเลิกสัญญาใหมไดแลวนํากลับมาฟองเปนคดีใหมโดยไมถือวาเปนการฟองซ้ํา

4. เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเชาและมีการฟองขับไล ผูใหเชาสามารถเรียก คาเชาท่ีคาชําระ(ระยะเวลากอนเลิกสัญญา) และ คาเสียหาย (ระยะเวลาหลังมีการเลิกสัญญา)

26


สัญญาตางตอบแทนพิเศษสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดายิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา


สัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดาสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา

เนื่องจากเปนสัญญาท่ีไมปรากฏช่ือไวในบรรพ 3 จึงทําใหมีการเรียกช่ือตางกันออกไป เชน• สัญญาตางตอบแทนในทางทรัพยสิน• สัญญาตางตอบแทนยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา• สัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา

เกิดขึ้นจากแนวคําวินิจฉัยของศาล(ฎ.ประชุมใหญท่ี 172/2488) โดยศาลพิจารณาจากหลักการตีความสัญญาเพื่อสรางความยุติธรรมใหแกคูสัญญา ซึ่งศาลเห็นวาแมสัญญาดังกลาวจะมีลักษณะของสัญญาเชาแตขอตกลงบางขอโดยเฉพาะในสวนของคาตอบแทนการเชามีความพิเศษกวาสัญญาเชาท่ัวไป จึงไมใชสัญญาเชาแตมีลักษณะเปนสัญญาท่ีไมปรากฏช่ือใน ป.พ.พ.

27


ลักษณะของสัญญาทีศ่าลวินิจฉัยวาลักษณะของสัญญาทีศ่าลวินิจฉัยวาเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดาเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา

1. ปลูกสรางอาคารลงบนท่ีดินท่ีเชา แลวยกกรรมสิทธ์ิอาคารใหแกเจาของท่ีดิน(ฎ.581/2488)

2. ปลูกไมยืนตนลงในท่ีดินท่ีเชาแลวยกกรรมสิทธ์ิตนไมใหแกผูเปนเจาของท่ีดิน(ฎ.796/2495)

3. ออกเงินชวยคากอสรางทรัพยท่ีเชา(ฎ.791/2501)4. ผูเชาตองซอมแซมปรับปรุงทรัพยท่ีเชาเกินภาระปกต ิเปนเหตุ

ใหทรัพยท่ีเชามีมูลคาเพิ่มขึ้นเปนประโยชนตอผูใหเชาโดยตรง(ฎ.944/2512, 5770/2539, 491/2540)


ขอพิจารณา

• การปลูกสรางอาคารลงบนท่ีดินท่ีเชา แลวยกกรรมสิทธ์ิอาคารใหแกเจาของท่ีดิน(ฎ.581/2488)

• อาจยกกรรมสิทธ์ิใหทันท่ีท่ีกอสรางหรือภายหลังเมื่อครบกําหนดสัญญาเชาก็ได

• เมื่อตกลงยกกรรมสิทธ์ิใหแกผูใหเชาแลวไมจําเปนตองไปจดทะเบียนโอนเพราะถือวาอาคารดังกลาวเปนสวนควบกับท่ีดิน

ผูใหเชา(เจาของท่ีดิน)

ผูเชา(ออกเงินกอสรางอาคาร)

โอนกรรมสิทธ์ิอาคารใหแกผูใหเชา

28



• กรณีปลูกตนไมยืนลงในท่ีดินท่ีเชาแลวยกกรรมสิทธ์ิตนไมใหแกผู เปนเจาของท่ีดิน(ฎ.796/2495)

“ตนไม” คือตนไมประเภทใดบาง หากเปนการปลูกไมลมลุกแลวยกกรรมสิทธ์ิใหจะเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาหรือไม ?



• ออกเงินชวยคากอสรางทรัพยท่ีจะเชา (ฎ.791/2501)

การออกเงินชวยคากอสรางจะตองเปนการออกใหเพื่อชวยคากอสรางจริง ๆ โดยพิจารณาจากการใหเงินชวยคากอสรางซึ่งตองใหกอนหรือขณะทําการกอสราง

เจาของที่ดินเปนผูกอสรางทรัพยที่เชา

บุคคลอ่ืนเปนผูกอสรางทรัพยที่เชา

ผูเชาซึ่งเปนผูกอสรางอาคารท่ีใหเชา

เจาของท่ีดิน(ผูใหเชา)

ผูเชาอาคาร

สัญญาตางตอบแทนพิเศษ

สัญญาเชาธรรมดา

สัญญาตางตอบแทนพิเศษ

29



• ผูเชาซอมแซมปรับปรุงทรัพยท่ีเชาเกินภาระปกติ เปนเหตุใหทรัพยท่ีเชามีมูลคาเพิ่มขึ้นเปนประโยชนตอผูใหเชาโดยตรง (ฎ.944/2512, 5770/2539, 491/2540)

หากเปนการซอมแซมปรับปรุงทรัพยท่ีเชาโดยท่ัวไปตามมาตรา 553 ซึ่งเปนไปเพื่อประโยชนตอผู เชาโดยตรงกรณีเชนนี้มีลักษณะเปนสัญญาเชาธรรมดา


คําพิพากษาฎีกาท่ี 5770/2539 โจทกเชาอาคารเฉพาะช้ันท่ี ๑ ถึงช้ันท่ี ๖ จากจําเลยในอัตราคาเชาเดือนละ ๒๐๐,๐๐๐ บาท ตอมาโจทกไดปรับปรุงอาคารท่ีเชาใหอยูในสภาพท่ีเหมาะสม เพื่อใชเปนหองพักและสํานักงาน สิ้นคาใชจายไป ๖,๐๐๐,๐๐๐ บาทและจะตองชําระคาเชาใหจําเลยอีกเดือนละ ๒๐๐,๐๐๐ บาท ท้ังตามขอสัญญาระบุวา บรรดาสิ่งท่ีผูเชาไดนํามาตกแตงในสถานท่ีเชา ถามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแลว ผูเชาจะร้ือถอนไปไมได เวนแตจะไดรับความยินยอมเปนหนังสือจากผูใหเชา การปลูกสรางหรือดัดแปลงตอเติมท่ีผูเชาไดกระทําขึ้นนั้น ตองตกเปนกรรมสิทธ์ิของผูใหเชาท้ังสิ้น ในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับขอสัญญาดังกลาวบงช้ีวา สัญญาเชาระหวางโจทกท้ังสามกับจําเลยเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา

30


ลักษณะของสัญญาที่ศาลวินิจฉัยวาลักษณะของสัญญาที่ศาลวินิจฉัยวาไมเปนไมเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษย่ิงกวาสัญญาเชาธรรมดาสัญญาตางตอบแทนพิเศษย่ิงกวาสัญญาเชาธรรมดา

1. เงินแปะเจี๊ยะหรือเงินกินเปลา (ฎ.1325/2506, 163/2518,862/2538, )

2. เงินคาหนาดิน (ฎ.1364/2523)3. สิ่งท่ีผูเชากระทําไปเพื่อประโยชนของผูใหเชา

โดยตรง เชน

ถือเปนสวนหนึ่งของคาเชาไมทําใหเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษ

• ออกเงินชวยคาขนยายใหแกผูใหเชาเดมิเพื่อตนจะไดเชาตอ(ฎ.2397/2535)• ถมท่ีดินท่ีเชาเพื่อปลูกสรางอาคาร(ฎ.1051/2514, 1070/2533, 1977/2542)• ทาสี ปรับพื้นท่ีอาคาร ทําหองน้ําใหม หองครัว ตอน้ําประปา ไฟฟา (ฎ.1631/2516, 2268/2518, 2706/2524)


คําพิพากษาฎีกาที ่1061/2511ตามฟองโจทกบรรยายวา ในขณะที่โจทกผูเชาอางวาไดเสียเงินกินเปลาใหจําเลยผูใหเชาไปน้ัน

โจทกผูเชากําลังเชาหองพิพาทอยูแลว ไมไดมีการกอสรางหองเชาใหม ดังน้ี จึงถือไมไดวาเปนเงินชวยคากอสราง การเชาระหวางโจทกจําเลยจึงเปนการเชากันอยางธรรมดา การที่ผูเชาเสียเงินกินเปลาใหแกผูใหเชาในลักษณะเชนน้ีเพียงแตใหโจทกผูเชามีสิทธิอยูในหองเชาตอไปเทาน้ัน จึงไมมีลักษณะเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษไปกวาสัญญาเชาธรรมดา เม่ือไมเปนสัญญาตางตอบแทนอยางอ่ืนดังกลาวแลว โจทกจะนําคดีมาฟองขอใหศาลบังคับใหจําเลยทําหนังสือสัญญาเชาใหโจทกอยูในหองเชาตอไปอีก ๓ ป หาไดไมเพราะการฟองคดีน้ีโจทกมิไดมีหลักฐานเปนหนังสืออยางหน่ึงอยางใดลงลายมือชื่อฝายจําเลยผูตองรับผิดเปนสําคัญ จึงตองหามตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๕๓๘

โจทกตกลงยอมเสียเงินกินเปลา ๑๒๐,๐๐๐ บาท ใหจําเลยเพ่ือสิทธิที่โจทกจะไดเชาหองพิพาทตอไปอีก ๓ ป นับต้ังแตวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๐๖ ในการที่โจทกไดจายเงินกินเปลาลวงหนา ๔๐,๐๐๐ บาท ใหจําเลยไป ความปรากฏในสํานวนวาโจทกไดอยูในหองเชาตลอดมานับต้ังแตวันที ่๑ มกราคม ๒๕๐๖ เกินกวา ๑ ปแลว เม่ือเทียบตามสวนกับจํานวนเงินกินเปลาที่โจทกเสียไปเห็นไดชัดวาโจทกไดรับประโยชนคุมกันกับเงินกินเปลาที่โจทกเสียไปแลว โจทกจึงมีสิทธิเรียกเงินกินเปลา ๔๐,๐๐๐ บาทน้ีคือจากจําเลยไม

31


คําพิพากษาฎีกาท่ี 1051/2514 การท่ีผูเชายอมใหเงินกินเปลาแกผูใหเชาในการทําสัญญาเชาท่ีดินซึ่งมีกําหนดระยะเวลาสามป ไมกอใหเกิดความผูกพันตอกันเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเชาธรรมดา ผูเชาจะอางวามีสิทธิเชา ท่ีดินเ กินกวากําหนดเวลาท่ีระบุไวในสัญญาเชาหาไดไม

การท่ีผูเชาถมท่ีดินท่ีเชาเพื่อปลูกสรางหองแถว เปนการถมเพื่อประโยชนในการคาของผูเชา มิใชเพื่อประโยชนแกผูใหเชา จึงไมเปนสัญญาตางตอบแทน

คําพิพากษาฎีกาท่ี 2993/2522 การท่ีจําเลยตกลงตัดฟนตนไมซึ่งขึ้นอยูรกและพื้นท่ีไมราบเรียบ แลวดําเนินการปลูกบานเพื่อเชาอยูอาศัย อันเห็นไดชัดวาเปนไปเพื่อประโยชนของจําเลยฝายเดียวถือไมไดวาขอตกลงดังกลาวเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาธรรมดา และเมื่อสัญญาดังกลาวมิไดจดทะเบียนกับพนักงานเจาหนาท่ี จึงหามีผลผูกพันถึงโจทกบุคคลภายนอกแตประการใดไม


ผลของการเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษย่ิงกวาสัญญาเชาธรรมดาผลของการเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษย่ิงกวาสัญญาเชาธรรมดา

แมวาสัญญาจะไมทําใหถูกตองตามมาตรา 538 ก็มีผลบังคับได (ฎ.944/2512, 2016/2524)

สิทธิการเชาไมเปนสิทธิเฉพาะตัวของผูเชาแมผูเชาตายสัญญาเชาไมระงับ จึงตกทอดแกทายาทของผูเชาได (ฎ.1722/2488, 2526/2531)

ผูรับโอนทรัพยสินไมตองรับภาระตามสัญญาตางตอบแทนพิเศษนั้นไปดวย (ฎ.1020/2502, 2940/2526, 625/2537)

32


คําพิพากษาฎีกาท่ี 944/2512ทําสัญญาเชาหองแถวสองช้ันฉบับแรกมีกําหนด ๓ ป ระหวางอายุสัญญาเชาไดทํา

สัญญาอีก ๑ ฉบับ โดยผูใหเชารับจะใหเชาหองดังกลาวตอจากสัญญาเชาฉบับแรกอีก ๙ ป และผูเชารับภาระซอมแซมตอเติมพื้นประตูและทําช้ันท่ีสามเพิ่ม ท้ังไดทําการเหลานี้แลว สัญญาฉบับหลังยอมเปนสัญญาตางตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเชาธรรมดา ไมมีกฎหมายบัญญัติใหตองมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับใหจดทะเบียน

คําพิพากษาฎีกาท่ี 625/2537สัญญาตางตอบแทนยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดาเปนเพียงบุคคลสิทธิใชบังคับกันได

เฉพาะแตในระหวางคูสัญญา จะผูกพันโจทกผูรับโอนตึกแถวพิพาทตอเมื่อโจทกตกลงยินยอมเขาผูกพันตนท่ีจะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผูใหเชาเดิม อันเปนการตกลงวาจะชําระหนี้แกบุคคลภายนอก ซึ่งจะทําใหบุคคลภายนอกคือจําเลยผูเชามีสิทธิเรียกรองชําระหนี้จากโจทกผูรับโอนไดโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา ๓๗๔


คําถาม นายเสือทําหนังสือสัญญาเชาที่ดินแปลงหนึ่งของนายชางเพ่ือสรางตึกแถวหนึ่งหอง สัญญาเชามีขอตกลงวาเมื่อนายเสือกอสรางตึกแถวแลวเสร็จยอมยกตึกแถวใหเปนกรรมสิทธิ์ของนายชางทันที ทั้งนี้นายชางยินยอมใหนายเสือเชาตึกแถวพรอมที่ดินดังกลาวมีกําหนด 10 ป อัตราคาเชาเดือนละ 3,000 บาท และอนุญาตใหนายเสือนําตึกแถวพรอมที่ดินไปใหเชาชวงได เมื่อสรางตึกแถวแลวเสร็จนายเสือเขาอยูอาศัยในตึกแถวช้ันบน สวนตึกแถวช้ันลางใหนายหมีเชาทําการคามีกําหนด 3 ป โดยนายเสือกับนายหมีไมไดทําหลักฐานการเชาเปนหนังสือกันไว อยูมาได 1 ป นายเสือผิดนัดไมชําระคาเชารวม 3 เดือน นายชางทวงถามใหนายเสือชําระคาเชาภายใน 15 วัน นายเสือก็เพิกเฉย นายชางจึงมีหนังสือถึงนายเสืออางวานายเสือผิดสัญญา ขอเลิกสัญญาเชา ใหนายเสือสงมอบทรัพยสินที่เชาคืนภายใน 30 วัน และนายชางมีหนังสือถึงนายหมีอางเหตุวา นายเสือถูกบอกเลิกสัญญาเชาแลว ไมมีสิทธิใหนายหมีเชาชวงตอไป ขอใหนายหมีออกไปจากตึกแถวภายใน 30 วัน นายเสือกับนายหมีไดรับหนังสือบอกกลาวแลว แตไมปฏิบัติตาม ใหวินิจฉัยวา นายชางมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเชาแกนายเสือ และมีสิทธิขับไลนายหมีออกจากตึกแถวไดหรือไม

ตัวอยางคําถามการสอบความรูช้ันเนติบัณฑิต ภาค 1 สมัย 56 วันท่ี 12 ต.ค.46

33


สัญญาเชาระหวางนายเสือกับนายชางที่มีขอตกลงวา เมื่อนายเสือกอสรางตึกแถวบนที่ดินที่เชาแลวเสร็จ ยอมยกตึกแถวใหเปนกรรมสิทธิ์ของนายชางทันที โดยนายชางยินยอมใหนายเสือเชาตึกแถวพรอมที่ดินมีกําหนด 10 ป เปนทั้งสัญญาเชาและเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษย่ิงกวาการเชาธรรมดา แมจะเชากันเกินกวา 3 ป ก็ไมตองจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา 538 แตคูสัญญาตองปฏิบัติตอกันตามกฎหมายวาดวยการเชาทรัพยดวย เมื่อนายเสือผูเชาผิดนัดไมชําระคาเชาตามกําหนดและนายชางผูใหเชาบอกกลาวทวงถามใหชําระคาเชาภายในเวลาไมนอยกวา 15 วันแลว นายเสือเพิกเฉย นายชางมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเชาแกนายเสือไดตามมาตรา 560 วรรคสอง (เทียบคําพิพากษาฎีกาที ่412/2511)

สําหรับนายหมีไดเชาตึกแถวพรอมที่ดินโดยความยินยอมของนายชาง จึงเปนการเชาชวงโดยชอบตามมาตรา 544 และถือวานายหมีผูเชาชวงเขาอยูในตึกแถวโดยอาศัยสิทธิของนายเสอืผูเชาเดิม แตเมื่อนายเสือผิดสัญญาจนเปนเหตุใหนายชางบอกเลิกสัญญาเชาแลว นายเสือยอมหมดสิทธิที่จะครอบครองและใหนายหมีเชาชวงตึกแถวพรอมที่ดินตอไป ถือไดวาสัญญาเชาชวงสิ้นสุดลง นายชางจึงมีสิทธิขับไลนายหมีออกจากตึกแถวได (เทียบคําพิพากษาฎีกาที ่471/2533)

ธงคําตอบ


สัญญาเชาซ้ือ

34


สัญญาเชาซ้ือสัญญาเชาซ้ือ

ลักษณะของสัญญาเชาซื้อ (มาตรา 572)

สัญญาเชาทรัพย+

คํามั่นวาจะขาย / ใหสิทธิในทรัพยสินตกเปนสิทธิของผูเชาซื้อ หากผูเชาซื้อไดชําระคาเชาซื้อครบถวนเปนงวด ๆ (เทานั้นเทานี้คราว)

ตามเง่ือนไขท่ีกําหนดไว

มาตรา 572 อันวาเชาซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจาของเอาทรัพยสินออกใหเชา และใหคํามั่นวาจะขายทรัพยสินนั้นหรือวาจะใหทรัพยสินนั้นตกเปนสิทธิแกผูเชา โดยเง่ือนไขท่ีผูเชาไดใชเงินเปนจํานวนเทานั้นเทานี้คราว


สรุปลักษณะของสัญญาเชาซ้ือสรุปลักษณะของสัญญาเชาซ้ือ

วัตถุแหงสัญญา สังหาริมทรัพย และ อสังหาริมทรัพย

เง่ือนไขแหงการชําระคาเชาซื้อ

คาเชาซื้อตองเปนเงิน และ ตองมีกําหนดชําระเปนคราว ๆ (งวด)

คูสัญญา ผูใหเชาซื้อ และ ผูเชาซื้อ

แบบของสัญญา ทําเปนหนังสือ (มาตรา 472 ว.2)

35


ขอสังเกตเก่ียวกับการมีกรรมสิทธ์ิของผูใหเชาซ้ือขอสังเกตเก่ียวกับการมีกรรมสิทธ์ิของผูใหเชาซ้ือขอสังเกตเก่ียวกับการมีกรรมสิทธ์ิของผูใหเชาซ้ือ

คําพิพากษาฎีกาท่ี 596/2545 แมขณะทําสัญญาเชาซื้อ โจทกไมไดเปนเจาของรถยนตพิพาทก็ตาม แตขอเท็จจริงก็ปรากฏวาหากจําเลยชําระคาเชาซื้อครบตามสัญญา ก็อยูในวิสัยท่ีโจทกสามารถโอนกรรมสิทธ์ิในรถยนตพิพาทใหจําเลยได สัญญาเชาซื้อระหวางโจทกกับจําเลยจึงสมบรูณบังคับไดตามกฎหมาย

คําพิพากษาฎีกาท่ี 3579/2545 โจทกจะเปนเจาของรถยนตท่ีใหเชาซื้อในขณะทําสัญญาเชาซื้อหรือไม เปนขอเท็จจริงมิไดกระทบถึงความสมบูรณของสัญญาเชาซื้อ ท้ังมิใชปญหาอันเก่ียวดวยความสงบเรียบรอยของประชาชน การท่ีจําเลยยื่นคํารองขอแกไขคําใหการเมื่อพนกําหนดเวลาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพง มาตรา ๑๘๐ จึงเปนการไมชอบ


สัญญาเชาซ้ือสัญญาเชาซ้ือสัญญาซ้ือขายที่มีเงื่อนไนในการโอน

กรรมสิทธ์ิ(กรณีที่มีขอตกลงวากรรมสิทธ์ิจะโอนเม่ือชําระราคาจนครบถวนตามที่กําหนด

ชําระเปนงวด ๆ )

สัญญาซ้ือขายที่มีเงื่อนไนในการโอนกรรมสิทธ์ิ(กรณีที่มีขอตกลงวากรรมสิทธ์ิจะโอนเม่ือชําระราคาจนครบถวนตามที่กําหนด

ชําระเปนงวด ๆ )

VSVS

มาตรา 572มาตรา 572 มาตรา 459มาตรา 459

36


สัญญาซื้อขายโดยผอนชําระราคาเปนงวดๆ และตกลงใหกรรมสิทธ์ิโอนไปยังผูซื้อ เมื่อผูซื้อไดชําระราคาในงวดสุดทายแลว เปนสัญญาท่ีมีลักษณะท่ีใกลเคียงกับสัญญาเชาซื้ออยางมาก กลาวคือ กรรมสิทธ์ิในทรัพยสินท่ีซื้อขายจะโอนไปยังคูสัญญาอีกฝายหนึ่งเมื่อไดชําระเงินในงวดสุดทายแลว (มาตรา 459) แตมีขอแตกตางกับสัญญาเชาซื้อในสาระสําคัญกลาวคือ สัญญาซื้อขายไมมีลักษณะของสัญญาเชาประกอบอยูดวย แตสัญญาเชาซื้อเปนสัญญาเชาบวกกับคํามั่นวาจะขายทรัพยสินนั้น

ดังนั้น ในสัญญาซื้อขายถาผูซื้อไดชําระราคาไปบางบางสวนแลว และตอมาผูซื้อผิดสัญญาซื้อขาย และไดสงมอบทรัพยสินคืนใหแกผูขายแลว ผูขายไมมีสิทธิริบเงินท่ีผูซื้อไดชําระไปแลวจะตองคืนใหแกผูซื้อ แตผูขายมีสิทธิจะเรียกคาเสียหายจากผูซื้อได สวนสัญญาเชาซื้อนั้น หากผูเชาซื้อผิดสัญญาผูใหเชาซื้อมีสิทธิเรียกทรัพยสินคืนจากผูเชาซื้อแลวยังมีสิทธิรับเงินท่ีผูเชาซื้อไดชําระไปแลวไดดวย


ฎีกาท่ี 1180/2545 ทรัพยสินที่ซื้อขายโดยมีเงื่อนไขจะโอนกรรมสิทธิ์กันนั้น ผูขายอาจนําทรัพยสินที่จะมีกรรมสิทธิ์ในอนาคตออกขายลวงหนาได ฉะนั้นเมื่อจําเลยตกลงทําสัญญาซื้อขายรถยนตคันพิพาทกับโจทก โดยมีเงื่อนไขวาโจทกจะโอนกรรมสิทธิ์ในรถยนตคันดังกลาวใหเมื่อจําเลยผอนชําระราคาให แกโจทกครบถวนแลวจําเลยผิดสัญญาไมผอนชําระราคาใหโจทกตามกําหนดจนเปนเหตุใหโจทกบอกเลิกสัญญากรณีตองบังคับตาม ป .พ.พ. มาตรา 391 วรรคแรก คูสัญญาแตละฝายจําตองใหอีกฝายหนึ่งกลับคืนสูฐานะดังที่เปนอยูเดิม จําเลยมีหนาที่ตองสงมอบรถยนตคันพิพาทคืนแกโจทก เมื่อจําเลยไมสงมอบรถคืนโจทก โจทกจึงมีอํานาจฟองบังคับจําเลยใหสงมอบรถคืนแกโจทกได

ตามสัญญาซื้อขายรถยนตไมมีขอตกลง ใหจําเลยเลิกสัญญาโดยการสงมอบรถคืนโจทก การที่จําเลยสงมอบรถยนตคันพิพาทคืนแกโจทกเปนเจตนาที่จะเลิกสัญญาเพียงฝายเดียว ไมมีผลผูกพันโจทกซึ่งมิไดมีเจตนาที่จะเลิกสัญญาดวยนั้นจําตองรับมอบรถยนตคืนจากจําเลยแตอยางใด กรณีตองถือวาจําเลยเปนฝายครอบครองรถยนตคันพิพาทตลอดมา และการที่จําเลยครอบครองรถยนตไวใชประโยชนนับแตวันทําสัญญาซื้อรถยนตตลอดมา เมื่อจําเลยไมผอนชําระตามกําหนด โจทกจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา จําเลยตองสงมอบรถพิพาทคืนโจทกและ

37


สัญญาเชาซ้ือสัญญาเชาซ้ือ ลิสซ่ิงลิสซ่ิงVSVS

การเชาแบบลิสซิ่งมีวัตถุประสงคเพื่อใหผู เชาไดใชประโยชนจากทรัพยสินท่ีเชา ในระยะเวลาระหวางเชา ซึ่งจะชวยลดตนทุนใหแกผูเชามากกวาการท่ีผูเชาลงทุนซื้อทรัพยสินดวยเงินสด หรือดวยการเชาซื้อและผูเชามีสิทธิท่ีจะเลือกในการเขาเปนเจาของรถยนตคันท่ีเชาเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง (Option to Buy) ในขณะเดียวกันผูใหเชาก็ไดรับคืนเงินตนและดอกเบ้ียครบตามขอตกลง

ลิสซิ่ง (Leasing) คือ การเชาทรัพยสินเพื่อใชโดยไมมีภาระของการเปนเจาของ การทําลิสซิ่งประกอบดวย การตกลงทําสัญญาเชาระหวางผูใหเชา (Lessor) หรือเจาของทรัพยสินกับผูเชา (Lessee) มีระยะเวลาการเชา (Term) ท่ีแนนอน โดยผูเชาตกลงชําระคาเชาเปนการตอบแทน


Option to Buy หมายถึง เ ง่ือนไขหรือสิทธิท่ีผูใหเชาเสนอทางเลือกใหผูเชาสามารถซื้อทรัพยสินตามสัญญาเชา ในราคาท่ีไดตกลงไวลวงหนาได หากผูเชาเลือกท่ีจะไมซื้อก็กระทําได เพียงแตคืนทรัพยสินนั้นแกผูใหเชา

กรณีเปนสัญญาแบบมีสิทธ์ิเลือกซื้อ (Option to Buy)- คืนทรัพยสินนั้นแกบริษัท และเชาทรัพยสินใหมแทนตอไป- ตอสัญญาดวยอัตราคาเชาท่ีลดลง - ซื้อทรัพยสิน ในราคาท่ีไดตกลงไว

กรณีเปนสัญญาแบบไมมีสิทธ์ิเลือกซื้อ (No Option) - นําสงทรัพยสินนั้นคืนแกบริษัท และสามารถติดตอเชาทรัพยสินใหมตอไป- ตอสัญญาดวยอัตราคาเชาท่ีลดลง

38


ขอแตกตางระหวางการเชาซ้ือและการเชาแบบลิสซ่ิง

-คาเชารายเดือนสามารถนํามาหักคาใชจายไดเต็มจํานวนตลอดอายุสัญญาเชา-เรงการหักคาใชจายไดเร็วข้ึน

หักคาเสื่อมราคาไดเต็มจํานวนราคาทรัพยสิน เครื่องจกัร

ผูเชาสามารถนําคาเชามาหักคาใชจายไดไมเกินเดือนละ 36,000บาท(รวม VAT) ตลอดอายุสัญญาเชา (3 ป =1.296 ลาน, 4 ป = 1.728 ลาน, 5 ป = 2.16 ลานบาท)

นิติบุคคลสามารถหักคาเสื่อมราคารถเปนคาใชจายได 1 ลานบาทใน 5 ปรถยนต

เชาแบบลิสซิง่ (Leasing)เชาซือ้ (Hire Purchase)ผลประโยชนทางภาษี

นิติบุคคลบุคคลธรรมดาหรือนิตบิคุคลผูเชาซื้อ/ผูเชา

มี โดยหักจากเงินประกันไมมีเงินคาซื้อซากคืน

อัตราลดตนลดดอก(Effective Rate)อัตราคงที(่Flat Rate)การคํานวณคางวด36 - 60 เดือน12 - 60 เดือนระยะเวลา

มีมีเงินดาวน/เงินวางประกันเชาแบบลิสซิ่ง (Leasing)เชาซื้อ (Hire Purchase)


โจทกและจําเลยตางมีความประสงคในทางสุจริตตามนัยแหงมาตรา ๖ และมาตรา ๓๖๘ วา ตองการจะใชบังคับแกกันในลักษณะเชาทรัพยหรือเชาทรัพยสินแบบลิสซิ่ง จึงตองอนุวัตนใหเปนไปตามเจตนารมณของคูสัญญาดังกลาวเปนสําคัญ อีกทั้งเงื่อนไขตาง ๆ ในสัญญาวาดวยทรัพยสินที่เชา ระยะเวลาการเชา คาเชาและเงินประกันการเชา การประกันและหนาที่ของผูเชา การสูญหายและเสียหายของทรัพยสินที่เชา การผิดสัญญา และการบอกเลิกสัญญาของผูเชา ลวนแลวแตเปนลักษณะของการเชาทรัพยสินตามนัยแหงมาตรา ๕๓๗ ถึงมาตรา ๕๖๔ ทั้งส้ิน แมจะมีขอตกลงเปนพิเศษที่กําหนดใหผูเชาสามารถเลือกซื้อทรัพยสินที่เชาไดโดยตองสงคําบอกกลาวเปนลายลักษณอักษรใหแกผูใหเชาทราบไมนอยกวา ๖๐ วัน กอนสัญญาเชาจะส้ินสุดลงก็เปนเพียงขอยกเวนในทางใหสิทธิแกผูเชาบางประการในการเลือกซื้อทรัพยสินที่เชาหรือไมก็ไดเทาน้ัน กรณีมิใชคูสัญญาทั้งสองฝายตางไดมีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ใหแกกันมาต้ังแตเริ่มแรกดังสัญญาเชาซื้อ

จําเลยตกลงทําสัญญาเชารถยนตคันพิพาทกับโจทกตามเอกสารซึ่งระบุวา เปนสัญญาเชาทรัพยสินแบบลิสซิ่ง มีกําหนด ๔๘ เดือน คาเชาเดือนละ ๑๙,๑๐๐ บาท หรือคิดเปนเงินคาเชา

ทั้งหมด ๙๑๖,๘๐๐ บาท และเงินประกันการเชาอีก ๕๗,๓๐๐ บาท เมื่อครบกําหนดสัญญาเชาจําเลยจะซื้อทรัพยสินที่ใหเชาหรือรถยนตคันพิพาทไดในราคา ๒๐๐,๐๐๐ บาท จึงรวมเปนเงินที่ผูเชาหรือจําเลยจะตองชําระทั้งหมดไมนอยกวา ๑,๑๗๔,๑๐๐ บาท โดยโจทกคิดเปนราคารถยนต คันพิพาทจํานวน ๘๐๓,๗๓๘.๓๒ บาท และภาษีมูลคาเพิ่ม ๕๖,๒๖๑.๖๘ บาท สัญญาดังกลาวถือไดวาเปนสัญญาเชาทรัพยอยางหน่ึง ตามนัยแหง ป.พ.พ. มาตรา ๔ วรรคสอง โดยอาศัยเทียบกฎหมายที่ใกลเคียงอยางยิ่ง

คําพิพากษาฎีกาที่ 8810/2543

39


ขอสังเกตเก่ียวกับการใหสิทธิในทรัพยสินตกเปนสิทธิตกเปนสิทธิของผูเชาซื้อเมื่อผูเชาซื้อชําระคาเชาซื้อครบถวน

กรณีสังหาริมทรัพย

กรณีอสังหาริมทรัพย

ตกเปนกรรมสิทธ์ิ

มีเอกสารแสดงกรรมสิทธ์ิ(โฉนด)

มีเพียงสิทธิครอบครอง เชน หนังสือรับรองการทําประโยชน(น.ส. 3)

ตองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิ

ตกเปนกรรมสิทธ์ิของ

ผูเชาซื้อ


สัญญาเชาซื้อมีลักษณะของสัญญาเชาทรัพยประกอบอยูดวย ดังนั้น จึงตองนําบทบัญญัติในเร่ืองหนาท่ีความรับผิดของคูสัญญาในสัญญาเชาทรัพยมาใชบังคับดวยโดยอนุโลมเทาท่ีไมขัดกับสภาพแหงสัญญา เชน หนาท่ีของผูใหเชาในการสงมอบทรัพย เปนตน (ฎ .798/2508,948/2535, 3796/2540, 1079/2545, 4974/2545)

40


ความระงับแหงสัญญาเชาซ้ือ

คูสัญญาตกลงเลิกสัญญา

ผูเชาซื้อบอกเลิกสัญญา

ผูใหเชาซื้อเลิกสัญญา

สัญญาระงับดวยแหตุอ่ืน

สงมอบทรัพยสินท่ีเชาซื้อคืน(มาตรา 573)

มาตรา 574

ผูเชาซื้อผิดนดัชําระคาเชาซื้อ 2 คราวติด ๆ กัน

ผูเชาซื้อผิดสัญญาในขอท่ีเปนสาระสําคัญตามเง่ือนไขแหงสัญญาทรัพยท่ีเชาซื้อสูญหาย

แปลงหนี้ใหม


มาตรา 573 ผูเชาจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ไดดวยสงมอบทรัพยสินกลับคืนใหแกเจาของโดยเสียคาใชจายของตนเอง

มาตรา 574 ในกรณีผิดนัดไมใชเงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาในขอที่เปนสวนสําคัญ เจาของทรัพยสินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได ถาเชนนั้นบรรดาเงินที่ไดใชมาแลวแตกอน ใหริบเปนของเจาของทรัพยสิน และเจาของทรัพยสินชอบที่จะกลับเขาครองทรัพยสินนั้นไดดวย

อนึ่งในกรณีกระทําผิดสัญญาเพราะผิดนัดไมใชเงินซึ่งเปนคราวที่สุดนั้น ทานวาเจาของทรัพยสินชอบที่จะริบบรรดาเงินที่ไดใชมาแลวแตกอนและกลับเขาครองทรัพยสินไดตอเมื่อระยะเวลาใชเงินไดพนกําหนดไปอีกงวดหนึ่ง

41


ขอพิจารณาเก่ียวกับการใชสิทธิเลิกสัญญาของผูใหเชาซ้ือ

มาตรา 574 มิใชบทบัญญัติท่ีเก่ียวกับความสงบเรียบรอยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ดังนั้น คูสัญญาจึงอาจตกลงแตกตางเปนอยางอ่ืนได เชน “หากผิดนัดงวดใดงวดหนึ่งผูใหเชาซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาไดทันที”

แตตองพิจารณาประกอบ

พ.ร.บ. ขอสัญญาท่ีไมเปนธรรม พ.ศ.2540

ประกาศคณะกรรมคุมครองผูบริโภควาดวยสัญญา เร่ือง “การควบคุมสัญญาเชาซื้อเคร่ืองใชไฟฟา”เร่ือง “การควบคุมสัญญาเชาซื้อรถจักรยานยนตและรถยนต”


กรณีที่จะถือวาขอสัญญาขอใดเปนขอที่เปนสวนสําคัญของสัญญาเชาซื้อน้ันเปนปญหาที่จะตองวินิจฉัยเปนเรื่องไป แตถาในสัญญาเชาซื้อระบุไวโดยชัดแจงวาขอสัญญาใดเปนขอที่เปนสวนสําคัญแหงสัญญาเชาซื้อแลวก็ไมเปนปญหา กลาวคือถาผูเชาซื้อกระทําผิดสัญญาในขอที่ระบุไววาเปนขอสาระสําคัญแลว ผูใหเชาซื้อก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได

ตัวอยาง นาย ก. เชาซื้อรถยนตจากนาย ข. โดยไดระบุไวในสัญญาเชาซื้อวาใหนาย ก. ใชเปนรถโดยสารสวนบุคคลเทาน้ัน หามไมใหนํารถยนตไปรับสงผูโดยสารสาธารณะ ถานาย ก. ฝาฝนนํารถยนตไปรับสงผูโดยสารสาธารณะ ก็ถือวานาย ก. กระทําผิดสัญญาในขอสาระสําคัญ นาย ข. เจาของรถยนตมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเชาซื้อได เพราะขอสัญญาเชนน้ีถือวาเปนขอสําคัญแหงสัญญาเชาซื้อตามที่คูสัญญาไดตกลงกันไว

ตัวอยาง นาย ก. เชาซื้อรถยนตจากนาย ข. โดยระบุไวในสัญญาเชาซื้อวา นาย ก. จะตองระมัดระวังรักษารถยนตใหอยูในสภาพเรียบรอยโดยนาย ก . จะตองเสียคาใชจายเอง ถานาย ก . ใชรถยนตอยางไมระมัดระวังและดูแลรักษาใหอยูในสภาพเรียบรอย ทําใหรถยนตอยูในสภาพทรุดโทรม นาย ข. เจาของรถยนตมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเชาซื้อได ขอสัญญาเชนน้ีถือวาเปนขอสําคัญแหงสัญญาเชาซื้อ หากนาย ก. กระทําผิดสัญญาดังกลาว นาย ข. ยอมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเชาซื้อได

กรณีที่ผูเชาซ้ือกระทําผิดสัญญาในขอที่สําคัญ

42


ผลแหงการเลิกสัญญา

เลิกสัญญาโดยไมมีผูผดิสัญญา กลับคืนฐานะเดิมเลิกสัญญาโดยมีผูผิดสัญญา กลับคืนฐานะเดิม เรียกคาเสียหาย

กรณีผูเชาซื้อเปนฝายผิดสัญญาตามมาตรา 574

กรณีผูเชาซื้อเปนฝายผิดสัญญาตามมาตรา 574

ริบเงินท่ีผูเชาซื้อไดชําระมาแลว

เรียกเงินคาเชาซื้อท่ีคางชําระกอนเลิกสัญญา

(เดิม) เรียกได(ใหม) เรียกไดเฉพาะคาใชทรัพยมิใชคาเชาซื้อ(ฎ.ปชญ. 1195/2511)


คําพิพากษาฎีกาท่ี 161/2546 โจทกไดรับบรรยายฟองและนําสืบวาจําเลยท่ี ๑ ผิดสัญญาเชาซื้อและมีคําขอบังคับใหสงมอบรถยนตท่ีเชาซื้อคืนโจทก หากคืนไมไดใหใชราคา ซึ่งตามสัญญาเชาซื้อระบุวา ถาทรัพยสินท่ีเชาซื้อถูกโจรภัยสูญหายไมวาโดยเหตุสุดวิสัยหรือโดยเหตุใดๆ ผูเชาซื้อยอมรับผิดชําระคาเชาซื้อตามสัญญาจนครบ ดังนั้น ตามคําฟองและทางนําสืบของโจทกพอถือไดวาโจทกเรียกคาเสียหายอันเนื่องมาจากรถยนตท่ีเชาซื้อสูยหายแลว เมื่อรถยนตท่ีเชาซื้อถูกคนรายลักไป จําเลยท่ี ๑ ผูเชาซื้อก็ตองใชราคารถยนตนั้นใหแกโจทก แมสัญญาเชาซื้อจะระงับเพราะวัตถุแหงสัญญาสุญหาย ความรับผิดของจําเลยท่ี ๑ ก็ยังมีอยูตามสัญญา

ตัวอยางคําพิพากษาฎีกาที่เก่ียวของ

43


คําพิพากษาฎีกาที ่2575/2546 แมตามสัญญาเชาซื้อจะระบุวา หากผูเชาซื้อผิดนัดชําระคาเชาซื้อไมวางวดหน่ึงงวดใด ใหเจาของมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเชาซื้อไดโดยทันที และยินยอมใหเจาของทําการยึด และเขาครอบครองรถยนตน้ันก็ตาม แตเมื่อจําเลยที ่๑ ชําระคาเชาซื้อแกโจทกไมตรงตามกําหนดระยะเวลาต้ังแตงวดที่ ๒ ถึงที่ ๘ ซึ่งโจทกก็ยินยอมรับไว แมโจทกจะคิดคาปรับแกจําเลยที ่๑ ในกรณีที่จําเลยที่ ๑ ชําระคาเชาซื้อทุกงวดที่ลาชาก็ตาม แตหลังจากโจทกยึดรถยนตที่เชาซื้อคืนมาแลว โจทกยังยินยอมรับเงินคาเชาซื้องวดที่ ๗ และ ที่ ๘ พรอมคาปรับ พฤติการณดังกลาวของโจทกแสดงวาโจทกมิไดถือเอากําหนดระยะเวลาชําระคาเชาซื้อในสัญญาเชาซื้อดังกลาวเปนสาระสําคัญอีกตอไป ดังน้ีหากโจทกประสงคจะเลิกสัญญาก็จะตองบอกกลาวใหจําเลยที ่๑ ชําระคาเชาซื้อภายในกําหนดระยะเวลาพอสมควร ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๓๘๗ ทั้งกอนที่โจทกจะไปยึดรถยนตที่เชาซื้อคืนก็ปรากฏวาโจทกไมไดแจงใหจําเลยที ่๑ ทราบ จากน้ันจําเลยที ่๑ ไปติดตอขอรับรถยนตที่เชาซื้อคืน แสดงวาจําเลยที ่๑ โตแยงการยึดน้ัน จึงถือไมไดวาโจทกกับจําเลยที ่๑ ตางสมัครใจเลิกสัญญาเชาซื้อตอกัน เมื่อโจทกไมไดบอกกลาวใหจําเลยที ่๑ ชําระคาเชาซื้อที่คางชําระงวดที ่๙ ภายในกําหนดระยะเวลาพอสมควรดังบทบัญญัติดังกลาว การที่โจทกไปยึดรถยนตที่เชาซื้อคืนมาเพราะเหตุดังกลาว และจําเลยที ่๑ ก็โตแยงการยึด โจทกจึงเปนฝายผิดสัญญา จําเลยที่ ๑ ยอมมีสิทธิเลิกสัญญาได เมื่อจําเลยที ่๑ ใชสิทธิเลิกสัญญาเชาซื้อแลว คูสัญญาแตละฝายจําตองใหอีกฝายหน่ึงไดกลับคืนสูฐานะดังที่เปนอยูเดิม ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๓๙๑ วรรคหน่ึง โจทกจึงตองคืนเงินคาเชาซื้อแทนคาปรับที่ไดรับไวแกจําเลยที ่๑


คําพิพากษาฎีกาท่ี 7103/2545 เมื่อจําเลยผูเชาซื้อผิดนัดไมชําระคาเชาซื้อตามสัญญาเชาซื้อ และไมสงมอบรถยนตท่ีเชาซื้อคืนแกโจทกผูใหเชาซื้อ แมตามสัญญาเชาซื้อระบุใหจําเลยใชคาเสียหายท่ีโจทกตองขาดประโยชนท่ีควรจะไดจากการเอาทรัพยสินใหเชาในอัตราคาเชาคิดเปนจํานวนเงินเดือนละไมนอยกวาคางวดท่ีตองผอนชําระตามสัญญาเชาซื้อ แตขอสัญญาดังกลาวเปนการกําหนดคาเสียหายไวลวงหนาอันมีลักษณะเปนเบ้ียปรับ ซึ่งหากสูงเกินสวน ศาลจะลดลงเปนจํานวนพอสมควรก็ได ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๓๘๓ วรรคหนึ่ง

สัญญาเชาซื้อระบุวา ถาผูเชาซื้อผิดนัดหรือผิดสัญญาและตองชําระเงินใด ๆ ใหแกเจาของหรือในกรณีท่ีสัญญาเชาซื้อสิ้นสุดลงและผูเชาซื้อตองชําระคาเสียหายใด ๆ แกเจาของ ผูเชาซื้อยอมเสียดอกเบ้ียของเงินดังกลาวในอัตรารอยละ ๑๕ ตอป นับจากวันผิดนัด ขอสัญญาดังกลาวเปนวิธีการกําหนดคาเสียหายอันมีลักษณะเปนการกําหนดเบ้ียปรับ ซึ่งหากสูงเกินสวน ศาลจะลดลงเปนจํานวนพอสมควรก็ได ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๓๘๓ วรรคหนึ่ง แตท่ีศาลลางท้ังสองไมกําหนดดอกเบ้ียใหโจทกนั้นไมถูกตอง เพราะเมื่อเปนหนี้เงินโจทกยอมมีสิทธิเรียกรองใหชําระดอกเบ้ียในระหวางผิดนัดอัตรารอยละ ๗.๕ ตอป ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๒๒๔ วรรคหนึ่ง ไดอยูแลว

44


คําพิพากษาฎีกาท่ี 1698/2544 ราคาคาเชาซื้อรถแทรกเตอรตามสัญญาเชาซื้อไดรวมคาเชากับราคารถแทรกเตอรท่ีเชาซื้อเขาไวดวยกัน การกําหนดราคาคาเชาซื้อดังกลาวไมมีกฎหมายหามไวและไมเปนการขัดตอความสงบเรียบรอยหรือศีลธรรมอันดี ของประชาชน แมราคาคาเชาซื้อรถแทรกเตอรดังกลาวโจทกจะกําหนดโดยวิธีหักเงินชําระลวงหนาออกไปกอน แลวนําสวนท่ีเหลือไปคิดดอกเบ้ีย คํานวณเปนดอกเบ้ียเทาใด บวกเขากับเงินท่ีคางชําระ จากนั้นจึงกําหนดเปนคางวด ซึ่งเปนวิธีการกําหนดราคาคาเชาซื้อรถแทรกเตอรของโจทกโดยชอบ มิใชเปนเร่ืองท่ีโจทกคิดดอกเบ้ียเกินกวาท่ีกฎหมายกําหนดไว และไมเปนการขัดตอ พ.ร.บ. หามเรียกดอกเบ้ียเกินอัตรา พ.ศ. ๒๔๗๕


คําพิพากษาฎีกาท่ี 3010/2543 ระบบไฟฟาเปนสวนประกอบอันเปนสาระสําคัญของรถยนต หากระบบไฟฟาใชการไมไดยอมสงผลใหเคร่ืองยนต ระบบทําความเย็นและอ่ืน ๆ ใชการไมไดไปดวย การท่ีระบบไฟฟาของรถยนตคันท่ีจําเลยเชาซื้อไปจากโจทกเสียท้ังระบบ๓ คร้ัง ภายในระยะเวลา ๓ เดือน นับแตรับมอบรถยนต ถือไดวาความชํารุดบกพรองนั้นถึงขนาดเปนเหตุใหเสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแกประโยชนอันมุงหมายจะใชเปนปกติ อันผูขายตองรับผิด จําเลยไดแจงใหโจทกทราบเพื่อจัดการแกไขหรือเปล่ียนรถยนตคันใหม แตโจทกไมดําเนินการ จําเลยจึงไมชําระคาเชาซื้องวดตอมาและใชสิทธิเลิกสัญญาเสียได และคูสัญญาแตละฝายจําตองใหอีกฝายหนึ่งไดกลับคืนสูฐานะดังท่ีเปนอยูเดิม

โจทกผูใหเชาซื้อและจําเลยผูเชาซื้อตางสมัครใจเลิกสัญญาตอกันผลแหงการเลิกสัญญาดังกลาว คูสัญญาจะตองกลับคืนสูฐานะเดิม เมื่อจําเลยมิไดผิดสัญญาก็ไมตองชดใชคาเสียหายใด ๆ ใหแกโจทก

Documents

เอกเทศสัญญา 1-4