昌瑞铭城 13 年 8 月 -14 年 2月份推广计划

奥思堂广告2013 年 8 月 5 日

目前项目已进行到一期清盘，二期预备开始认筹的阶段，但目前的销售状况不容乐观，本方案主要注重解决项目销售问题，主要解决项目一期尾盘清盘及二期认筹问题。

为了尽快去化项目，方案会考虑到海口及外省客户人群。

营销小建议 :

为使项目最大化的去化，可以考虑和海口的中介公司合作，利用他们手上的客户资源，累积三四个客户可派看房车接送看房。一般中介公司按照成交拿提成，约为 4%。

目录

◆项目情况◆目标客户分析◆问题分析◆销售节点划分及销售目标◆营销推广策略

项目情况——亮点

地段优：位于文昌中心，区位繁华，城市文脉制高点。

配套好：

1 、周边市政配套齐全，医院、公安局、银行、图书馆等列布周边；

2 、项目配套优质， 40%绿化、商业配套、人车分流的设计。户型合理：85-130㎡的两三房户型，这类户型适合居家，是市场上较受欢迎的户型。

总的来说项目是比较受客户欢迎的类型。

项目情况——推广

自 2013 年 2 月以来昌瑞铭城完成了项目的整体氛围的包装如售楼处包装、围墙、以及项目基本宣传物料的制作如折页、宣传单张、折页单张，网站包装也基本完成。 前期也进行的项目宣传，宣传媒介为楼体、横幅，但由于天气原因以及宣传媒介的限制，广告效果不理想。

项目情况——销售

截止目前为止项目商业部分由于占据优质地段店铺已认筹大部分，商业的销售无需担心，主要重心为住宅。住宅截止目前卖出 30套，销售数量和速度较慢。

销售缓慢的重要原因：我们没有向市场发出我们的声音！

我们应该要发出怎样的声音、以及怎样发声让客户知道我们？

目标客户分析

我们的客户：文昌企事业单位白领，因地段学府而买。文昌下面乡镇，为子女读书而买。

外省、海口，为度假、投资而买。

目标客户分析

目标客户媒介通道

项目问题分析

1 、广告宣传力度不够，市场上我们的声音比较弱，目前项目主要靠项目围墙和楼体广告吸引客户。

2 、文昌项目较多，项目周边已有很多项目，早一步抢占客源。

3 、乡镇目标客户没有触及到，信息没有传递到客户身边。

4 、目前没有考虑海口及外省投资客户。

5 、目前项目推出房源不多，不利于客户选择。

营销节点划分及销售目标

8 月底项目二期即将动工， 2013 年 8 月 -2014 年 2 月，这一阶段项目进入到一期尾盘销售以及二期蓄客阶段。

我们的任务是：一期基本售完，二期认筹 80套。

由这两个任务我们基本划分两个阶段宣传重心， 8-10月重点去化项目一期； 11月之后重点宣传二期，以保证认筹量。

8---10月第一期清盘阶段营销推广策略

1 、一期户型去化 90%；

2 、多种渠道宣传项目，以达到带动项目销售的目的；

3 、把握 8 月底学校开学做项目宣传；

4 、 10月开始海南岛旅游热潮，把握时机拉拢一些投资客户。

推广目标

营销推广思路

我们项目最大卖点：繁华地段、以及学府，尤其是学府，可吸引众多学生家长在此购房，或者因地段投资。

所以，我们必须牢牢抓住学府、城央进行广告宣传。

主题把家安在学府旁

副标题4688 元 /㎡起住文城城央文脉福地盛情加推 A1#纯板楼

主题解说：

8 月底为学校开学，届时文昌中学定有一些家长送子女上学，这是项目宣传的一个好时机，这一主题可以吸引一部分家长。

10月份至来年 2 、 3 月海南迎来旅游高峰期，内陆人在海南买房主要为两个用途，一是度假，一是投资，昌瑞铭城衔接清澜旅游区，位于文城中央繁华处，百年学府在近，文昌文脉制高点，无论是度假投资都为首选。

为了达到项目宣传的效果，必须组合使用宣传媒介，以使广告最大限度的进入目标客户群体，达到广告效果最大化，同时形成立体的广告环境，增强客户信心。建议媒体：海文高速广告（靠近文昌路段）+X展架 + 楼体 + 横幅 + 传单+ 短信 + 软文

在平面广告媒体推广的同时，为进一步接触目标客户，可开展一些活动推广。

营销推广思路——媒介宣传

海文高速桥（画面仅作示意，以实际制作为准）

营销推广思路 ---媒介宣传平面表现

宣传单张（画面仅作示意，以实际制作为准）

营销推广思路 ---媒介宣传平面表现

楼体（画面仅作示意，以实际制作为准）

营销推广思路 ---媒介宣传平面表现

横幅（画面仅作示意，以实际制作为准）

营销推广思路 ---媒介宣传平面表现

1 、乡镇车队巡游：组织公司几辆汽车，

汽车印上项目 logo ，

巡游到乡镇上发放传单和文化衫。

时间： 2013 年 9 月 12 日

—— 15日

营销推广思路——活动宣传

车队（画面仅作示意，以实际制作为

准）

主要针对乡镇

文化衫（画面仅作示意，以实际制作为准）

营销推广思路——活动宣传

营销推广思路——乡镇广告宣传

2 、乡镇饭店广告投放（X 展板）与乡镇较大、较有名的饭店

进行广告合作，

在饭店投放X 展板。X

展架（画面仅作示意，以实际制作为

准）

营销推广思路——文字

短信

1 、把家安在学府旁，文昌中学旁品质住宅【昌瑞铭城】低价盛惠，限量特价房 4688 元 /㎡起，城央文脉福地，为孩子，别错过！销售热线：63210888

2 、 4688 元 /㎡起低价惠享城央品质住宅，两三房舒适户型热销中，现盛情加推 A1栋纯板楼，地址：文昌市文昌中学对面昌瑞铭城。电话：63210888

营销推广思路——文字

软文：这一阶段软文主要围绕学府文脉做文章，树立项目城央文脉府邸的形象，深入挖掘项目价值。

8 月主要展现项目文脉致高地深层文化内涵，塑造项目兼具深厚文脉内涵及城市繁华的独特形象。序号 主题 构思

1 文化，城市之魂 每一个城市在历经漫长发展形成独特的文化，与众不同，这份文化是城市独一无二的精神与灵魂，由此可见一个城市文脉制高点于城市的价值。

2 文脉，城市存于世间的立足点

只有独特的属于自己的文化才能于芸芸城市中独立于人们眼前，文昌，于海南，于全国，乃至全世界只有一个，昌瑞铭城立足于文昌文脉制高点。

3 于文脉深厚处看见一座城市精神

每一座城市与其他城市的不同，源于这座城市与众不同的文化渊源，昌瑞铭城立于城市文脉处，深切感知城市的文化根底。

4 城央，文脉府邸 文昌，只有这一块地方，蕴含这座城市的深厚文化，紧邻百年学府，周边公园、图书馆、青少年活动中心，正是青少年学习的好地段，更尊居城市中心，家居便利，让你深切感受文昌浓厚文化与繁华物质的双重魅力。

9 月主要讲述项目周边配套，体现项目独一无二的地段优势。

序号 主题 构思

1 绝版城央，一网打尽城市缤纷生活

昌瑞铭城立足城央，交通便利，市政配套尽在咫尺，城市生活一手掌握。

2 学府为邻，图书馆、青少年活动中心浓厚文化氛围笼罩

百年学府文昌中学紧邻，周边更有图书馆，青少年活动中心，浓厚文化氛围笼罩。

3 好生活须常常透气，公园就近，散步透气好去处

周边的人民公园不远、规划公园就在身边，尽享适意生活。

4 市政配套近在咫尺，成熟区位成就便捷生活环境

周边公安局、各银行、新建立市人民医院就在附近，宜居好地段。

10月主要讲述小区品质优异，文昌宜居首选。

序号 主题 构思

1 居住的舒适我们为你关注 简洁现代外观，围绕景观规划，两三房舒适户型，体现小区人文规划。

2 居住的安全我们为你关注 项目实行人车分流规划，为了业主出行的安全和便捷。

3 居住的便捷我们为你关注 商业配套规划引进大型超市餐饮等液体，楼下即可购物逛街尽享生活丰富多彩，

4 居住的环境我们为你关注 40%的超高绿化，立体式花园，景观泳池，只为在你生活力增添一抹绿意，一抹靓丽风景。

营销推广其他建议

十月份海口有会展活动，我们可以针对海口市民以及外来人员做投资方面的宣传，在会展外发放宣传单张，并派看房车接送看房。

11 月 -14 年 2 月营销推广策略（平面表现暂略）

推广目标

1 、宣传项目，吸引大量客户认筹；

2 、抓住过年阶段多人回乡，吸引回乡置业人群；

3 、以地段吸引投资人群注意。

主题

占绝版，享一城精彩副标题城市制高点 ，文脉福地二期即将上市

营销推广思路

为了达到项目宣传的效果，必须组合使用宣传媒介，以使广告最大限度的进入目标客户群体，达到广告效果最大化，同时形成立体的广告环境，增强客户信心。建议媒体：海文高速广告（靠近文昌路段）+X展架 + 楼体 + 横幅 +传单 + 短信 + 软文

这一阶段为主打认筹，届时 2 期有较多房源推出，为吸引客户，可选择做营销活动，如在开盘前两个月举行 5000 顶一万活动、开盘时举行以老带新享优惠等营销活动。

营销推广思路——媒介宣传

平面文字表现

海文高速：

占绝版，享一城精彩城市制高点，文脉福地

楼体：占绝版，享一城精彩

横幅 :占绝版，享一城精彩———昌瑞铭城

平面表现文字

X 展架：

占绝版，享一城精彩城市制高点，文脉福地

二期即将上市

项目亮点介绍（略）

传单：（正面）

占绝版，享一城精彩城市制高点，文脉福地二期即将上市

（背面）

项目亮点介绍（略）

营销推广思路——文字

短信

1 、把家安在学府旁，文昌中学旁品质住宅【昌瑞铭城】低价盛惠，限量特价房 4688 元 /㎡起，城央文脉福地，为孩子，别错过！销售热线：63210888

2 、 4688 元 /㎡起低价惠享城央品质住宅，两三房舒适户型热销中，现盛情加推 A1栋纯板楼，地址：文昌市文昌中学对面昌瑞铭城。电话：63210888

软文：主要宣传项目投资居住价值，深入挖掘项目亮点。

11月主要讲述项目的投资价值。

序号 主题 构思

1 航天城对文城的重大影响 航天城的建设，将带动文昌区位价值大大提升。

2 地段，投资成功的利器 昌瑞铭城所在黄金地段的价值以及升值潜力。

3 城市文脉制高点之价值 昌瑞铭城位于文昌文脉制高点，浸润文城独特文化。

4 不离城，瞬时抵达景区 文昌区域规划，项目所在地段衔接清澜旅游区，度假生活随时可达景区。

12月繁华商业，居家便利，进一步说明项目投资可靠性。

序号 主题 构思

1 城市核心区，尽享醇熟繁华 区位优越，享尽文昌城心沉淀的繁华。

2 商业配套，便捷近在家门口 项目商业规划描述，重点描述超市，进一步说明项目居家生活无限便利。

3 交通便利，双城生活锦上添花 主要描述项目交通便利，无论对于城内或城外。

4 文城生活首选地 综合配套、交通、商业、周边配套分析得出生活首选地。

2014 年 1 月户型细致表述

序号 主题 构思

1 我要一所大花园 户户观景的规划设计，只为生活添加无限美丽。

2 三口之家的实用两房 昌瑞铭城秉承家庭角度，设计实用两房，为三口之家提供温暖户型。

3 子欲养，父母在 昌瑞铭城三房的户型设计宜家人同住，享受温馨亲情。

4 有一种通透叫纯板 昌瑞铭城的纯板户型，让你尽享纯板的通透明亮。

2014 年 2 月昌瑞生活表述。

序号 主题 构思

1 生活在这之年轻人的鲜香麻辣 繁华区位，餐饮无处不在，我的美食大餐我做主。

2 生活在这之父母的休闲运动 近旁的公园为父母提供了聊天散步以及广场舞的场所。

3 生活在这之孩子的秘密活动 学校、图书馆、以及活动中心这些场地让孩子有自己的选择，去哪里是孩子的小秘密。

4 生活在这之油盐酱醋的便捷 楼下的超市，让油盐酱醋从不缺席每一到菜的精彩演出。

认筹交 10000 元顶 20000 元活动

活动规则：活动时间为二期开盘前两个月，认筹时交10000 元，相当于买房时 20000 元。

活动宣传媒介：楼体、横幅、短信、软文、传单

营销推广思路——营销活动

以老带新享优惠活动

活动规则：在开盘期间老客户介绍新业主成交，老业主可享受免一年物业费优惠。

活动宣传媒介：楼体、横幅、短信、软文、传单

营销推广思路——营销活动

谢谢！