造价采购部 2006 年上半年工作总结下半年工作展望

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造价采购部 2006年上半年工作总结下半年工作展望


目录

考核指标的完成情况1

公司战略的执行情况2

造价采购部职能反思3

今年下半年工作重点4


Text

TextTextTex

105.9%

90.1% 89.8%

95.1%

91.6%

98.6%

80.00%

85.00%

90.00%

95.00%

100.00%

105.00%

110.00%

1月 2月 3月 4月 5月 6月

1 、考核指标的完成情况　 1.1 月度资金计划准确率目标值： ≥　95%

月度资金计划准确率是根据计划财务部 2月底下达的考核指标：造价采购部 2006年 1-6月资金计划，达标 2个月，未达标 4个月。

以上数据来源为造价采购部部门统计。


1 、考核指标的完成情况　 1.1 月度资金计划准确率－未达标原因

月度

超计划金额

（万元）

准确率

内部原因外部原因

计划差量

漏项

内审手续未完

部门调剂

其他

完成延期

手续延期

标准变化

工具变化

资金额度

宏观政策

市场风险

1 622 105.9

%29%

4% 5%43%

11%

2% 5%105% ，综合成本组管

控　　　　

2 -428 90.1%30%

13%

22% 0% 3%11%

22%

每月 4 次改为月末 3 次停用

电子表格启用成本系统

　　　

3 -880 89.8%21%

0% 21% 4%34%

0%21%

月末 3 次改为月初 3 次　　

钢、铝、铜材及水泥涨

价

4 -142 98.6%26%

8% 23%11%

21%

2% 8% 　承兑额度到期

　

5 -549 95.1%27%

4% 29%28%

8% 1% 2%部门启动缓付减付

全项目资金计

划

5.29调控应变6 -988 91.6%

10%

1% 35%31%

6% 6%10%

　

上述已付款金额包含：商运公司新建改建费用约 340 万；营销部装饰装修费用约 320万。


1 、考核指标的完成情况　 1.2 年度资金计划准确率目标值： ≥　95%

2005 年

2004 年

2003 年

2002 年

2006 年

96.48%

10.79 千万

75.59%8.57 千万

86.13%

5.6 千万

84.80%5.74 千万（含工程部）

111.97% ？5.44 千万 5.61 千万

2006 年上半年

2006 年下半年

全年11.05 千万

造价采购部 2006年上半年资金计划准确率为 111.97%，未达标。以上数据来源为造价采购部部门统计。


1 、考核指标的完成情况　 1.2 年度资金计划准确率－月度资金计划比较分析

2006年 1-6 月造价采购部资金计划对比表

- 2,000 4,000 6,000 8,00010,00012,00014,000

1 月

2 月

3 月

4 月

5 月

6 月

经批准的年初计划资金经批准的月度计划资金

单位：千万

月度与年初资金计划下达目标值相比，存在如下事项原因：1 、项目进度实施提前（芳树晴川）2 、市场材料涨价（铜、铝、钢材、水泥

）3 、产品标准提高（保温、断桥铝合金）4 、项目资金计划分解误差（紫都城

SOHO ）5 、商运公司新建改建费用6 、营销部装饰装修费用

上述 1-5 项经计划财务部确认同意增加资金

额度 9319 万元

超标原因说明


1 、考核指标的完成情况　 1.2 甲供材料采购合同招标率目标值≥ 80%

重庆龙湖公司造价采购部承办的采购招标有 16 类，其中：甲供材料设备 13 类，乙供材料设备 3 类，应在上半年完

成的有 7 类，应完成合同 27 份。

半年完成实际招标

2006年 1-6 月重庆龙湖公司造价采购部实际通过招标完成的

甲供材料合同有 20 份，涉及金额 1637 万，甲供材料采购合

同招标率＝ 20/27＝ 74.1% ，未达标。

年度计划招标


1 、考核指标的完成情况　 1.4 集中采购材料协议目标值≥ 12

物资 / 服务名称招标文书编制

招标文书发出

开标定标

中标通知书发出

集中采购协议签订

合同签订

阀门 √ √ √ √ ＜＜

U-PVC 排水管及管件 √ √ √ √ ＜乙供

柴油发电机组设备 √ √ √ √ √ 　＜

电缆 √ √ × 　　　

PVC 电线套管及管件 √ √ √ √ ＜乙供

内外墙涂料 × 　　　　　

对讲设备 √ √ √ ＜＜＜

根据集团“提高采购议价能力”的要求，在重庆龙湖公司 2005年集中采购工作总结分析的基础上，各公司造价采购部在 2005年底对 2006年集中采购的种类和承办方式进行了研究和讨论，最后完成《 2006年度龙湖集团集中采购联合通知》，明确集中采购的共计 18类。

2006年上半年开展的集中采购工作中：内外墙涂料改为区域采购；电缆由于涨价原因招标失败；开关面板和消防报警推迟进行；阀门、 U-PVC排水管及管件、 PVC电线套管及管件及对讲设备已完成招标手续，待 7月完善集中采购协议；发电机组已完成集中采购协议。

上半年仅完成一项集中采购协议，未达标。


1 、考核指标的完成情况　1.3 工程合同招标率目标值≥ 50%

必须招标

必须招标的工程有 35类• 必须招标的工程合

同应有 61份• 实际通过招标完成

工程合同的有 41份

工程合同招标率

2006年上半年造价采购部应招标工程合同 64份，实际通过招标完成的工程合同 44份，招标合同金额 48406万，工程合同招标率＝ 44/64＝ 68.8% ，已达标。

条件招标

条件招标的工程有 14类• 条件招标的工程合

同应为 0。• 实际通过招标完成

工程合同的为 0。

计划外招标

计划外招标的工程有 1类• 计划外招标的工程

合同有 3份。


1 、考核指标的完成情况1.5 施工图优化建议导致节约成本 5 万元以上的次数目标值≥ 3 次 /年·项目

633 万元633 万元

节约成本

西城天街1 项

观山水2 项

紫都城 3 项

蓝湖郡2 项


1 、考核指标的完成情况1.5 施工图优化建议导致节约成本 5 万元以上的次数 - 明细表

项目内容节约成本

蓝湖郡三期涂料阳台涂料建议使用一般外墙涂料，单方造价降低 21.19元，三期建筑面积 89286平米，总共节约成本 189 万元。

189 万元

蓝湖郡 B15 市政人行道景观工程优化比较方案。 32 万元

紫都城

在紫都城正式用电工程施工图读图中，对 1号开闭所到 1号商区专配的电缆走向

提出修改意见。16万元

　

对紫都城商区车库屋面回填方案，提出改陶粒砼回填为土壤回填的优化建议。154 万

元对紫都城商区钢结构设计图提出将屋面镀铝锌内板改为镀锌板的优化建议。 25 万元

观山水针对观山水筏板基础施工方案，提出支撑双层钢筋的角码铁由ф25 改为 ф16的优化建议。 5 万元观山水 14栋单体楼的三个楼层设计为 140mm ，提出优化建议改为 130mm 。 12 万元

西城天街结合西城天街车库钢筋施工图设计，建议采用锥螺纹套筒连接，并作了详细认真的分析对比，预计直径 16 以上的钢筋都采用锥螺纹套筒连接后，可以使钢筋

接头的费用比绑扎搭接接头的费用少约 200 万元。200 万

元　合计 633万

另 2006年上半年造价采购部提出合理化建议 2项，暂无法计算节约金额。以上数据来源为造价采购部部门统计，尚未得到三个部门的共同确认。


2 、公司战略的执行情况　龙湖总体竞争战略

行业平均售价

行业平均成本行业平均利润

龙湖平均售价

龙湖平均成本

龙湖平均利润

控制成本提升成本控制力，保持行业内的成本竞争优势2.

提升销售收入提升产品和服务溢价能力并覆盖更多区域，实现销售收入快速增长1.

提高资金周转率提高资金周转率并保持一个较大的、安全的资金运营规模 3.


工作展望1 、把分供方的维保从单纯后控调整为前后循环控制；实现新老分供方、工作质量高低、维保工作的有序选择。2 、组建专门的维修队伍，妥善解决维修期内的质量和效果；实现地产和物业的维修管理互补

目前状况1 、重新修订维保条款。2 、定期召集地产物业乙方的维修会议。3 、把执行情况反馈到分供方的合作选择和结算办法的奖惩。4 、清理分供方扣款死帐、呆帐，加大合同奖罚的处理力度，作为分供方的合作选择、进度支付和结算办法的奖惩的依据。

　

控制成本提升销售收入

提高资金周转率

实施要点战略路径

•强化对客户敏感点的持续挖掘和改进

2 、公司战略的执行情况2.1 提升销售收入

•维修及时率和有效性、无负面影响•分供方评价体系


工作展望

目前状况1 、完成部门内的敏感度基本分析。其中“五星级”的是门窗、空调、植物。2 、根据材料敏感度的差异采取不同的工作方法：甲供、招标（设计、施工）、库存。




•强化对客户敏感点的持续挖掘和改进

敏感程度

内部因素外部因素

配置标准功能要求成本效果业主销售贡献

高 6.20% 0.00% 6.20%10.33

%15.70

%7.02%

中 20.25% 38.84% 40.50%14.46

%42.98

%38.43%

低 73.55% 56.61% 53.31%75.21

%41.32

%47.11%

无 0.00% 4.55% 0.00% 0.00% 0.00% 7.44%

合计 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2 、公司战略的执行情况2.1 提升销售收入

针对“目标客户群“挖掘”能够创造新的潜在满意度的那些不同的产品或服务”。

逐步建立系统的机制持续从居住空间、生活环境、工程质量、购房体验与居住体验方面挖掘客户敏感点并进行持续改进。


工作展望目前状况

通过完成各个阶段的项目任务，初步建立了模板：1 、弗莱明戈 24号楼目标成本分析2 、观山水造价指标分析3 、西城天街目标成本测算4 、 110 项目目标成本测算、分解5 、芳树晴川目标成本测算6 、水晶郦城一组团结算分析7 、景观工程的常规清单单价8 、公寓楼室内和公共走道的装修单价

实施要点1 、建立三类高端产品（花园洋房、高层住宅、别墅）的建安成本模块。2 、建立三类高端产品不同档次配置的成本数据库3 、编制成本测算参考基价表。



战略路径

•提升围绕成本敏感点设计能力

2 、公司战略的执行情况2.2 控制成本

水晶郦城一期一组团成本实际执行值比目标值超支 2893 万元，超支率为 9.4％。其中由于量差导致的差异额为 901 万元，差异率为2.9% ；由于价差导致的差异额为 1992 万元，差异率为 6.5% 。其中如果把主材的采购价格控制在目标值以内，则实际执行值为 1106元 /平米，与目标成本差异率为０ .５％，基本和目标成本相吻合。

1 、在“研发环节中的经济评价体系”中成为经济模型的组成模块，强化目标成本对于设计和施工的指导和管理意义。2 、通过“深入研究建筑规划与成本特征的相关关系，以更低的成本提供更优质的产品。”3 、分类控制指标初步设想：•主持类小于 2%•配合类小于 5%•协调类小于 10%



项目期数工程内容方案测算

下达前测算

下达后分解

过程控制

分解后的调整执行对比

西城天街二期建安成本 ○ ★

鸿恩寺公路投资建安成本 ○ ★

金开大道天桥建安成本 ○

110 项目建安成本 ○

紫都城三期建安成本 ○ 　　　　

蓝湖郡小学建安成本 ○

西城天街一期建安成本 ○ 　 ○ ★　　　

芳树晴川一期建安成本 ○ ○ 　　　

紫都城一二期装饰装修 ○　 ○　 ○ ★

观山水一期建安成本 ○　 ○　 ○ ★ 　　

蓝湖郡三期建安成本 ○　 ○　 ○ ○ ★

水晶郦城一期建安成本 ○　 ○　 ○ ○　 ○ ★

水晶郦城一期一组团景观工程 ○　 ○　 ○ ○　 ○ ★

水晶郦城一期二组团

电气部分（与×科对比） ○　 ○　 ○ ○　 ○ ★


工作展望

目前状况•和景观项目部共同完成了景观工程的清单单价招标•结合项目工程的实施情况，完成了重点分包工程的招标工作。

实施要点1 、景观工程的成本数据和承办策略的积累和固化2 、重点突破土石方、安防、防水、保温、门窗（铝合金／塑钢）的关键分包工程的招投标工作。



战略路径

•提高采购议价能力

1 、实现景观工程清单单价结合签证变更包干的合同模式。2 、实现专业方式、控制结果、雇主形象等多方面的收益。

2006年上半年造价采购部重点分包招标工作详见下表：



2006年上半年造价采购部重点分包招标工作表


种类项目定性定量措施土石方西城天街

110 项目价格基本维持了较低的水平；但目前土石方施工形成土石方施工单位“寡头“经营

加大资源储备

安防紫都城一二期蓝湖郡二期

尝试下列招标方式及思路： 1.先安防子系统进行分类招标，集中采购安防对讲主要设备。

紫都城对讲设备每户较历史项目降低 312 元。

尝试直接面向生产厂商的招标方式。

防水春森彼岸以外的现有项目

防水招标有所突破；统一了各项目防水作法，并进行防水工程施工年度招标

降低 JS防水综合单价 4 元 /平

方米

继续维持防水工程年度招标方式，考察引入新资源及新材料，进一步降低成本。

保温蓝湖郡二期观山水一期蓝湖郡三期

保温工程招标取得突破性进展，充分引入竞争

蓝湖郡二期的保温成本较样板区工程每平方米降低约 30元，观山水一期的保温成本较紫都城项目降低约每平方米 3 元。

拟继续保持充分竞争形势。

门窗蓝湖郡三期观山水一期

铝合金门窗招标取得突破；前移成本控制重心至门窗设计阶段，强调成本前控，改变铝合金材料供应方式，降低铝合金型材对资金的提前占用。

蓝湖郡三期断桥铝合金门窗成本每平方米约降低 90 元

继续加强门窗设计阶段的成本控制，降低成本。


工作展望

•不断回顾项目建材及部品部件成本，对集中采购科目进行定期梳理，了解和分析市场价格和供求趋势，确定集团采购、区域联动采购、区域采购、甲控乙供等不同形式，采购部门协同研发部制定部品部件的选用目录，在确保研发效果的前提下，提高采购集中度，进而提高采购议价能力，降低产品成本

目前状况

•完成《 2006 年度龙湖集团集中采购联合通知》，并据此开展相关工作。

实施要点

•集中采购•年度采购•规模采购



战略路径

•提高采购议价能力，

2006年上半年造价采购部各类采购价格情况详见下表



采购方式采购种类价格比较

集中采购

阀门总体单价下降约 5 ％左右u－ pvc 排水管总体单价下降约 6 ％左右pvc 电线管总体单价下降约 6 ％左右柴油发电机总体单价下降约 20％左右

涂料涂料的招标较难，认价也较难，还需进一步探讨涂料的采购及认价方式；

年度采购

复合井盖复合树指井盖取代了原有的玻璃钢井盖和钢纤维砼井盖，产品质量得到控制，价格也比玻璃钢有一定的下降。

腻子外墙腻子从去年的 1300元 /吨下降到目前的1200元 /吨，下降约 7% 。内墙腻子和去年价格持平。

规模采购风口风阀类产品总体单价下降约 7 ％左右

各类材料设备采购价格情况对比



工作展望

同类产品成本最低（先进水平）／市场的下游。体现在：预测合理、准确过程控制：精细有效率统计分析：对下一步／今后的项目有指导意义

目前状况

•没有形成定期和机制。•仅不定期的收集行业数据。

实施要点机制性的系统的收集高层、花园洋房、别墅的同行业成本信息和采购信息，以及工程造价的管理方式和结算办法，形成定期月度通报和季度专题报告



战略路径

•提高采购议价能力，观注行业成本

2006年上半年造价采购部行业数据收集详见下表



造价采购部 2006 年上半年行业信息收集表


项目简要说明

×科安防工程成本数据

与紫都城安防施工招标成本数据进行了对比分析，分析结论如下：以×公司本次报价作

为比较基础，排除因分析口径或配置差异带来的局部影响以及在对×科项目的工程量线

性放大带来的失真外，×科其安防造价在一定程度上可认为高于我司目前安防工程成本

水平。

×科的电力部分比较数据

根据我司开发项目水晶郦城的电力工程实际成本，换算到 2005年 11月同期费用，与重庆

××机电承包的 ×科电力工程项目进行比较：我司的供配电电力工程的造价低于对手通过总包模式下的造价。

本市同类建筑及道路成本

收集到了重庆×城住宅及道路清单招标合同文本及合同清单价格，了解同行业清单成本

状况，对照我司现有成本，进一步总结改进。

分包工程

针对防水工程，通过与几家开发商的成本及市场对比，了解到我们的成本也略高于了其他的开发商的价格原因主要是由于选择的材料品质均略高于其他开发商而导致的成本差异；针对铝合金工程，通过对不同业态同类产品的设计方案、五金配置、招标方式的了解对比，调整了我们的招标及计价方式。




工作展望

•对业务环节的特征和习性深入了解，确定合理的项目工作期量标准。•实现项目负责人管理和部门职能的联动。

目前状况•原公司一级标准计划主导随着项目负责人制度的推行，逐渐演变为项目运营计划主导，计划的项目、前置条件、期量、配合都处于摸索之中。

实施要点

一级计划（项目运营）完成率

战略路径

•提升项目进度计划达成率

造价采购部 2006年 1-6 月公司一级计划执行情况

3 3

1

0

4

2

4

22

3

12 42.86%

60.00%

20.00%

100.00%

50.00%66.67%

0

1

2

3

4

5

0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%

完成任务未完成完成率

1 月 2 月 3 月 1 月4 月 5 月 6 月

完成率

2 、公司战略的执行情况2.3 提高资金周转率




工作展望

•把采购期量和采购计划等部门精细化采购控制的关键环节直接前置到研发阶段、总包单位和监理公司，提高工作效率。

目前状况•监理公司参与作用甚微，总包单位计划的提出基本符合要求

•形成了部门内部版本，还没有做到跨部门的联合使用


•提升项目进度计划达成率

•改变原有的材料设备计划审批在公司内部的串行方式。•部品部件目录

管理月度

计划总数

计划完成率

项目零星计划比例

施工单位（项目部）按时提交计划的比例

4 月 88 72.73% 38.64% 62.50%

5 月 151 70.86% 31.00% 78.15%

6 月 113 72.57% 29.20% 64.60%

2006年上半年造价采购部材料设备计划执行情况





工作展望

•对资金收付和预算的特征和习性深入了解，确定合理的资金期量标准建立完善的资金流量管控和调节机制。•在成本系统中分类固化、有效管控：必达类不低于 95% 优先类不低于 85%

协调类不低于 70%

目前状况

1 、各项目甲供材料扣回率不低于 80% 。

2 、总包分包采购合同进行了各阶段的额度调整。

实施要点

战略路径

•提升项目资金计划达成率 •付款缓、少、不付

•甲供材料及时扣回

造价采购部2006年1-6月各项目三材甲供扣回率详见下表：



60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

1月 2月 3月 4月 5月 6月

水晶郦城蓝湖郡紫都城观山水西城天街芳树晴川

2006年 1-6月各项目三材甲供扣回率


钢材 1-6 月供应扣回量对比图

7786

5407

71838230

6403 6251

2462 2581

4570

9376

7553

5080

0100020003000400050006000700080009000

10000

1月 2月 3月 4月 5月 6月

供应量扣回量

单位：吨




工作展望

把能够外包的工作尽量外包，实现多渠道的准确精细有效率的过程控制。

目前状况•选择了三家有代表性的招标代理公司考察，目前实施招标代理工作处于不利•进行了多轮 8 家造价咨询公司的考察和资源储备，已经开展造价咨询业务如下


提升项目资金计划达成率

挑选招标代理公司和专业咨询公司。

项目名称蓝湖郡紫都城观山水西城天街预算 √ √ √ √

结算 √ × × ×


造价采购部 2006年 1-6月已开展造价咨询工作明细表




工作展望目前状况


•提升项目资金计划达成率

今年上半年已完成： 1 、资金计划及工程付款的管理办法。2 、成本系统进行月度计划管理实施。3 、部门从 5 月中旬开始对造价采购部各项目的全项目资金计划进行了全面的清理和回顾。

•完善资金计划编制表单和模版，在成本系统中对全项目资金计划进行动态管控


1 、完善标准2 、优化工具3 、监督管理4 、持续改善


3 、造价采购部职能的反思3.1 人力资源和部门培训－现有架构及说明

部门经理 1人

综合成本组

总经济师 1人

4个项目造价

组采购组

造价工程师3人

造价文员1人

综合组长 1人造价工程师

2人综合文员 1人

采购工程师6人

采购文员1人

造价组长4人

造价采购部 2006 年上半年部门新到岗造价工程师 1 名。支援北京公司造价采购部装饰材料采购工程师 1 名，

目前临聘造价工程师 1 名。辞退文员 1 名，仕官生 1 名，试用期造价工程师 1 名。目前员工人数 21 名。


3 、造价采购部职能的反思3.1 人力资源和部门培训－现有架构反思

现有人员和架构只解决了项目建设期间基本需求；现有人员比例和架构不能满足项目前期成本管理的需要；

解决方向和办法：1、立足全局，重新制定标准；

　 2、增设成本管理员的专职岗位、明确职责岗位要求，配置岗位人手；3、从专业开始实现标准系统化（工具）。


3 、造价采购部职能的反思　 3.2 工作中的矛盾

•员工感到时间不够用，在“灭火”上花的时间太多

•项目施工总包的范围和深度扩大

•虽然已经做了计划，但推进困难

•机制性的系统的外部造价、采购信息的采集分析

•表单精细化、流程系统化管理的要求

•项目施工较碎、总包力量弱

•工作前置、效率提高的矛

•部门只做到“子项片断”程度


4、 2006年下半年工作重点　4.1 成本控制

标准

工具

执行

持续改进

110 项目（试点）

•建立成本管理员的工作目标和标准

•从部门职能定位开始，改变部门管理的认识和投入

• 内部基价的推行和使用• 改兼为专，配置专业人员，

完善成本系统工具。• 改善管理流程

•深入研究建筑规划与成本特征的相关关系，以更低的成本提供更优质的产品


4、 2006年下半年工作重点　 4.2采购管理

标准

工具

执行

持续改进

不断回顾项目建材及部品部件成本，对集中采购科目进行定期梳理，～协同研发部制定部品部件的选用目录，在确保研发效果的前提下，提高采购集中度，进而提高采购议价能力，降低产品成本。

•满足“项目负责人制度”的要求•实现“装修房的一体化建设”•支持“研发环节的经济评价体系”

试点项目：紫都城精装修110 项目

•以电子表格表单形成模块•与经济分析模块对接•成本系统固化


4、 2006年下半年工作重点4.3 人力资源管理

员工发展计划：从试点员工开始，推进部门全体员工“个人发展计划”


4、 2006年下半年工作重点4.4 规划发展

2006-2008 年度开发规模 *人力资源需求基本数据：

年度 2006 年末 2007 年 2008 年销售回款金额（亿）

（重庆公司计划） 30.18 48.76 64.56

新开工面积（万方） 110.6 157.9 144.3

最高在建面积（万方） 192.3 247.4 303.7

竣工面积（万方） 47.5 110.8 167.2

重庆公司人力资源（人） 240 300 350

造价采购部人力资源（人） 35 44 55


2006-2008 年度产品业态 * 岗位分析

　产品形态管理面积（万）

造价人员

采购人员

成本人员

管理人员文员合计　

　

06 年现有

花园洋房 /别墅 75.0 2

6 　 3 　　

2 3　

21高层公寓 117.3 5 　

06 年年末计划

花园洋房 /别墅 75.0 2+2 　

6+2　

　3+3 2+1 　

　3+3

　 35

　高层公寓 117.3 5+3 　

07 年计划

花园洋房 /别墅 101.4 4+2 　

8+2　

　

　6+2

　3 　 6+2

　 44

高层公寓 146.0 8+2 　

08 年计划

花园洋房 /别墅 136.7 6+2

10+2　 8+2 3+1 　

　8

55　

　高层公寓 167.012+2

　

4、 2006年下半年工作重点4.5 规划发展


龙湖之道：融入城市引领生活创造机会

部门方向：工作前置眼睛向外效率提高

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造价采购部 2006 年 上半年工作总结 下半年工作展望

造价采购部 2006 年上半年工作总结下半年工作展望